NO.120
Inmuebles y mรกs Desarrollos Residenciales |
Inmobiliarias
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Hogar
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Arte
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CONTENIDO INHABITAT 120 RS
Real Estate
12
Guía León
MH
Metrohabitat
52
Torre Logaro Publirreportaje
54
Factores a conciderar al comprar una propiedad inmobiliaria Publirreportaje
56
Narán Publirreportaje
58
Ayala Padilla y Asociados Publirreportaje
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18
DE
Dónde Encontrarnos
60
Puntos de distribución
61
Directorio inmobiliario
62
Mapa de ubicaciones
54 13
56
52
58 Pag.
19
REAL ESTATE LEÓN, GTO
LA GUÍA / THE GUIDE Para más información acerca de las propiedades, visita nuestra página web. Pag.
20
inhabitat.com.mx Pag.
21
contacto@adobladoinmobiliario.com
LM IV B 11 LM IV C 16
ad
ad
LM II N 13
LM I C 10
ad
ad C XV C 37
C XIV D 12
ad
ad
terrenos disponibles el molino residencial & golf
el molino residencial y golf
adoblado INMOBILIARIO
tamaño
total operación
613.15 mts 2
$3’249,695
lomas del molino I c-10
303 mts 2
$1’800,000
lomas del molino II n-13
230 mts 2
$1’265,000
lomas del molino IV b-11
220 mts 2
$1’157,940
lomas del molino IV c-16
225 mts 2
$1’182,772
condominio XIV d -12
618 mts 2
$ 3’278,792
(lotes particulares disponibles)
condominio XV v-37
Pag.
22
* Precios sujetos a cambios sin previo aviso
el mayorazgo
balcones del campestre
frente a áreas verdes
lote
184
construcción
211
3 suites
3 suites
2 1/2 baños
piscina
terraza
gimnasio
precio
lote
$2’990,000
1000
lote
construcción
520
precio
$10’200,000
construcción
654
precio
$10’900,000
jardines del campestre
condominio XIV el molino
616.5
vista a la presa
vista a la presa
jardín grande
3 suites
3 suites
sala t.v.
sala t.v.
roof garden
terraza
lote
585
construcción
470
* Precios sujetos a cambios sin previo aviso
precio
$11’800,000 Pag.
23
+Guía León
Real Estate Cañada del Refugio $ 22,000
300 340
CONTÁCTANOS
3
Puebla 507 Col. Arbide Tel.(477) 714 28 50 (477) 713 50 40 (477) 713 91 53
3.5
3
lumainmobiliaria@prodigy.net.mx www.lumainmobiliaria.com.mx
Con mantenimiento
Casa en Renta
Jardines del Moral
Residencial El Molino
$ 4,500,000-venta/$ 25,000-renta
Preguntar Precio
250
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Casa en Venta
Casa en Venta/Renta Cumbres del Campestre
Lomas del Molino
Preguntar Precio
$ 3,650,000-venta/$19,000-renta
2100
241.38
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Casa en Venta
Casa en Venta/Renta
Rioja Mayorazgo
San Jorge
$ 16,000 - Incluye Mtto.
$ 4,950,000
185
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Casa en Renta Pag.
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Potencia en movimiento
Casa en Venta
Pag.
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+Guía León
Real Estate Cañada del Refugio
Bosques del Refugio
$ 22,000 - Incluye Mtto.
$ 25,000 - Incluye Mtto. 300
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Casa en Renta
Casa en Renta
Andrade
Torre Las Lomas
$ 2,300,000
$ 30,000 - Incluye Mtto.
183.75
400
177.8
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Casa en Venta
Dpto. en Renta
Andrade
Plaza Punta Esmeralda (Silao)
$ 6,900,000
$ 32,500 Oficina/$ 160 por m2 Local
556.85
130
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Casa en Venta
Oficina/Local en Renta
Jardines del Moral
Balcones del Campestre
$ 78,000
$ 3,050 por m2
1000 1000
12 1000
Oficina en Renta Pag.
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Potencia en movimiento
Terreno en Venta
Proyecto
Fuego 307
3 Lofts Ejecutivos en Renta / Venta
• • • • • • • • • •
Loft de 81 m2 Loft de 66 m2 Loft de 76 m2
Amueblados/ Sin amueblar Diferente distribución y precio Cocina Integral Una recamara Sala/Comedor Cajón para un auto con porton eléctrico y entrada independiente. Bodega para cada departamento Potencia en movimiento
Tel.(477) 714 28 50 / (477) 713 50 40 (477) 713 91 53
Pag.
27
Real Estate
Pag.
28
+GuĂa LeĂłn
Potencia en movimiento
+Guía León
Real Estate Arbide
$ 9,900,000 662.2
790
4
CONTÁCTANOS Lada (477) Tel.773 43 33 773 43 43 477 705 41 81
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ami_bienes_raices@hotmail.com www.amibienesraices.mx
Casa en Venta Cumbres del Campestre
Club de golf Los Naranjos
$ 15,750,000
$ 6,398,000/ Oferta $ 5,800,000
1000
480
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396.36
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Casa en Venta
Casa en Venta Balcones del Campestre
El Mayorazgo
$ 9,400,000/ Oferta $ 8,700,000
$ 2,495,000
1000
150.74
665.55
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Casa en Venta
Casa en Venta Los Naranjos Country Club $ 8,935,035/ Oferta $ 7,490,000
Punta del Este
$ 20,000 960
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Casa en Renta
2
Casa en Venta
Potencia en movimiento
Pag.
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+Guía León
Real Estate Balcones del Cmpestre $ 13,990,000
1735 1100
5
CONTÁCTANOS 5
Lada (477) Tel.773 43 33 773 43 43 477 705 41 81
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ami_bienes_raices@hotmail.com www.amibienesraices.mx
Casa en Venta
La Campiña
4
Balcones del Campestre
$ 5,580,000
$ 7,200,000
400
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Casa en Venta
Dpto. en Venta Julián de Obregón
Gran Jardín
$ 25,000
$ 4,900,000
540
420 430 3 475 4
4
Bodega en Renta
Casa en Venta
500
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Casa en Renta
30
$ 4,750,000
$ 3,272,800
$ 38,000
Pag.
Gran Jardín
Quintas Marías
Club Campestre
3
Casa en Venta
Potencia en movimiento
4
Casa en Venta
+Guía León
Real Estate
Loma Verde
Ciudad Industrial
$ 7,400,000
$ 40,000
1089 395 1030 5 1087
CONTÁCTANOS
4
Lada (477) Tel.773 43 33 773 43 43 477 705 41 81
4 6
ami_bienes_raices@hotmail.com www.amibienesraices.mx
Bodega en Renta
Casa en Venta
2
Cumbres del Campestre
Jardines de Santa Fé
Jardines de Santa Fé
San Jerónimo
$ 2,950,000
$ 19,999,999
$ 3,235,000
$ 12,500
1400
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Casa en Venta
Casa en Venta
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Casa en Renta
Lomas del Campestre
El Mayorazgo
$ 2,650,000
Casa en Venta
Club Campestre
Jardines del Campestre
$ 6,550,000
$ 6,990,000 Venta/$ 19,000 Renta
$ 7,490,000
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Casa en Venta
Casa en Venta
Casa en Venta/Renta
Gran Jardín
Valle de Los Reyes
$ 4,500,000 venta/$ 19,000 Renta
$ 11,900,000 Venta/$ 54,000 Renta
Casa en Venta Quintas Marías
Santa Rosa Plan de Ayala
$ 900,000
$ 20,000,000-Venta/$ 150,000-Renta
1600
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Casa en Venta/Renta
Casa en Venta/Renta
Terreno en Venta/Renta
Potencia en movimiento
Terreno en Venta Pag.
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+Guía León
Real Estate Lomas de Gran Jardín $ 8,500,000
CONTÁCTANOS Fuego #501 - 205 Esq. Blvd Campestre Tel. 763 00 30 (477) 724 20 29 (477) 670 10 37 www.riondabienesraices.mx
500 540
4
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Casa en Venta
2
Gran Jardín
$ 4,400,000 Venta / $ 20,000 Renta
240 360
3
2.5
Casa en Venta / Renta - Roof Garden Pag.
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Potencia en movimiento
2
+Guía León
Real Estate Bosques del Refugio $ 10,500,000
430 700
CONTÁCTANOS 4
Fuego #501 - 205 Esq. Blvd Campestre Tel. 763 00 30 (477) 724 20 29 (477) 670 10 37 www.riondabienesraices.mx
5
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Casa en Venta Comanjilla
$ 3,200,000
1030 180
3
2
6
Casa en Venta - ¡Nueva! San Jorge
$ 45,000
1400
4
5
Bodega en Renta Potencia en movimiento
Pag.
33
+Guía León
Real Estate Cuatro Estaciones $ 6,500,000
CONTÁCTANOS Fuego #501 - 205 Esq. Blvd Campestre Tel. 763 00 30 (477) 724 20 29 (477) 670 10 37 www.riondabienesraices.mx
2020 400
4
4
Casa en Venta
4
San Ignacio Park $ 55,000
1300 1000
Bodega en Renta - Nueva Fraccionamiento El Álamo $ 2,500.00 m2
5460
Terreno en Venta Pag.
34
Potencia en movimiento
+Guía León
Real Estate
Blvd. Hermanos Aldama - Central de Abastos
$ 100,000
CONTÁCTANOS Fuego #501 - 205 Esq. Blvd Campestre Tel. 763 00 30 (477) 724 20 29 (477) 670 10 37 www.riondabienesraices.mx
2000
500 m2
Blvd. Venustiano Carranza $ 275,000
5600
15
Bodega en Renta Lomas de Comanjilla
Peñitas
$ 1,400,000 Venta / $ 10,000 Renta
$ 1,200 m2
140 420
1750
2
Bodega en Venta / Renta - 3 Niveles
Terreno en Venta Potencia en movimiento
Pag.
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Residencia de lujo en
Bosque Azul
Cuenta con una impresionante vista a la naturaleza y doble altura.
• • • • • • • •
Cava subterránea ambientada con acceso a la alberca 4 recámaras c/u con baño 2 recámaras principales con tinas de hidromasaje Otra en PB con baño o gimnasio, estudio Cocina integral equipada. Cochera subterránea para 7 autos Espejo de agua con cascada Proyecto de vanguardia
Tel. (477) 792 2290 / (477) 330 8244 Pag.
36
Potencia en movimiento
+Guía León
Real Estate Jardines del Moral
Desde $ 5’665,000.00
Av. León Norte #504-3 Jardines del Moral, León Gto. Tel. (477) 690 15 25 info@torrelogaro.com www.torrelogaro.com
170 170
2y3
2y3 4y5
2y3
Potencia en movimiento
Pag.
37
+Guía León
Real Estate Arbide
$ 5,800,000 500
422
CONTÁCTANOS 3
Tel. (477) 211 2121 (477) 721 2100
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Paseo del Moral 431 Esq. Blvd. Campestre Col. Jardines del Moral
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www.century21obregon.com.mx info@century21obregon.com
Casa en Venta Lomas del Campestre
Natura
$ 4,000,000
$ 2,630,000 140
275
197.19
350
3
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2.5
5
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2
Casa en Venta
Casa en Venta
Punta del Este
Valle del Campestre $ 1,350,000
$ 3,850.000
379.54
144
363.03
115.57
4
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2
4
1
Casa en Venta
Casa en Venta Mayorca
Gran Jardín
$ 1,995,000
$ 3,600,000
163
288
126
305
3
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2.5
3
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Casa en Venta Pag.
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Potencia en movimiento
Casa en Venta
+Guía León
Real Estate
Country Club El Bosque $ 19,900,000
1396.72 1108.5
CONTÁCTANOS 5
Tel. (477) 211 2121 (477) 721 2100
5
Paseo del Moral 431 Esq. Blvd. Campestre Col. Jardines del Moral
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Casa en Venta La Alameda
El Mayorazgo
$ 1,975,000
$ 3,400,000
122.5
286.46
236
200
3
2
2.5
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2
Casa en Venta
Casa en Venta Valle del campestre
Balcones del Campestre
$ 6,590,000
$ 29,500
1000
305
600
205
3
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5.5
8
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Casa en Venta
Oficina en Renta El Mayorazgo
Moderna
$ 3,260,000
$ 210,000 803
160.5
1350
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4
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3.5
975 m2
2
Oficina en Renta
Casa en Venta Potencia en movimiento
Pag.
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Real Estate
+Guía León
Terreno en venta en Bosques del Refugio 2da. sección
Ubicación del terreno
Precio $1,650,000
Oportunidad única debido a que es el único terreno pequeño disponible del fraccionamiento.
Superficie:320.6 m2 • • • • • •
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Red de distribución de agua potable Drenaje con conexión a red municipal Red de electrficación subterranea Terreno plano Seguridad privada A 3 minutos de Plaza Mayor
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Potencia en movimiento
(477) 223 17 43
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41
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Casa en venta
El Mayorazgo Privada La Rioja
Última casa de modelo Galicia disponible. Única privada construida por QDI. Casa nueva sustentable.
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Recámaras: 4 Baños: 4 Cochera techada: 2 Cocina integral Cuarto de servicio Cuarto de lavado Cuarto de T.V. Tanque estacionario Seguridad Vestidor Jardín Patio Gimnasio Casa club con alberca
Potencia en movimiento
Precio $3,861,000 Superficie: 184 m2 Construcción: 235 m2
Trato Directo (477) 223 17 43
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43
+Guía León
Real Estate El Cid
$ 5,000,000 600 470
- NADIE EN EL MUNDO VENDE MÁS PROPIEDADES QUE RE/MAX. -
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Blvd. Vasco de Quiroga 101 Int 302 Col. Los GavilanesTel: 3914070 y 3914080
2
Casa en Venta
ventasremaxconfia2@gmail.com
La Herradura
León Moderno
$ 1,300,000
$ 2,300,000
99.44
189
111
213
3
3
3
2
1
2
Casa en Venta
Casa en Venta
Lomas IV El Molino
Porta Fontana
$ 4,300,000
$ 6,150,000
240.93
391.4
271.92
451.71
3
3
5
5
2
3
Casa en Venta Pag.
44
Potencia en movimiento
Casa en Venta
+Guía León
Real Estate El Mayorazgo $ 5,650,000
355 400
- NADIE EN EL MUNDO VENDE MÁS PROPIEDADES QUE RE/MAX. -
4
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Blvd. Vasco de Quiroga 101 Int 302 Col. Los GavilanesTel: 3914070 y 3914080
3
Casa en Venta
ventasremaxconfia2@gmail.com
Villas del Country III
Paseo de Los Cardenales
$ 900,000
$ 865,000
93.5
68
138.2
94
3
2
2.5
2
1
1
Casa en Venta
Casa en Venta Residencial Coyoacán
Balcones del Campestre
$ 1,680,000
$ 7,400,000
112.16
1000
126
435
3
5
2
3.5
2
6
Casa en Venta
Casa en Venta Potencia en movimiento
Pag.
45
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Real Estate El Molino
$ 4,200,000 222 255
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Casa en Venta
ventasremaxconfia2@gmail.com
Misión de Carmen
Valle de San Javier
$ 950,000
$ 3,500,000
78
1255
135
500
3
4
3.5
3
2
10
Casa en Venta
Casa en Venta
León Moderno
El Mayorazgo
$ 3,200,000
$ 14,000
300
338.5
473
216
5
3
5.5
2
7
2
Casa en Venta Pag.
46
Potencia en movimiento
Casa en Renta
+Guía León
Real Estate Panorama
Albazul
$ 9,500
$ 35,000
125
252
146
200
3
3
2.5
3
2
4
Casa en Renta
- NADIE EN EL MUNDO VENDE MÁS PROPIEDADES QUE RE/MAX. CONTÁCTANOS Blvd. Vasco de Quiroga 101 Int 302 Col. Los GavilanesTel: 3914070 y 3914080
Casa en Renta
ventasremaxconfia2@gmail.com
Bosques del Dorado
El Mayorazgo
$ 12,000
$ 1,800 USD
90
355
137
400
3
4
2.5
3.5
1
3
Casa en Renta
Casa en Renta Punta del Este
Arboledas del Campo
$ 17,000
$ 4,000,000
160
144
136
432
3
12
3.5
12
2
Casa en Renta
Propiedad Especial
Potencia en movimiento
Pag.
47
+Guía León
Real Estate Gran Jardín
Hidalgo
$ 5,300,000
$ 10,000,000
534.63 440
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368
3
CONTÁCTANOS
497
4
Blvd. Vasco de Quiroga 101 Int 302 Col. Los GavilanesTel: 3914070 y 3914080
4
Local en Venta
ventasremaxconfia2@gmail.com
Centro
Local en Venta
León Moderno
$ 1,800,000
$ 4,825,000
141.35
156
141.35
156
2
3
2
2
1
1
Dpto. en Venta
Dpto. en Venta
Ciudad Maderas
Puerta Luna $ 498,000
$ 610,000
151.71
Terreno en Venta Pag.
48
Potencia en movimiento
600
Terreno en Venta
+Guía León
Real Estate
Valle del Campestre
Alameda
$ 200,000
$ 3,500
720 1334
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CONTÁCTANOS
27 1
Local en Renta
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Local en Renta
ventasremaxconfia2@gmail.com
León Moderno
León Moderno
$ 4,945,000
$ 4,455,000
166
144.75
166
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1
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Dpto. en Venta
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THE TIME YOU ENJOY En esta edición, te invitamos a conocer a través de nuestros reportajes dos desarrollos vanguardistas de León Guanajuato y algunos consejos prácticos para adquirir tu casa. Pag.
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QUÉ FACTORES DEBEMOS CONSIDERAR AL COMPRAR UNA PROPIEDAD INMOBILIARIA La mayoría de las personas tiene como objetivo personal hacerse de un patrimonio personal o para la familia, del cual pueden formar parte una casa, un terreno o un inmueble comercial que funcione como inversión. Dicha decisión de compra requiere una valoración de diversos factores trascendentales, ya que dependiendo de los recursos de cada persona, quizá sólo se realice una sola vez en la vida. Los invito a leer la siguiente lista de factores a considerar para adquirir una propiedad inmobiliaria, que incluyen además algunos consejos que les servirán como herramientas para tomar la mejor decisión para aumentar su patrimonio: Precio. Comúnmente nos lo presentan por metro cuadrado, tanto de terreno, como de construcción, el cual recomendamos verificar que esté dentro del promedio del mercado, verificando además que se ajuste a nuestra capacidad de pago. Algunos expertos recomiendan que dicha cantidad no rebase el 40% de nuestros ingresos. Avalúo. Relacionado al punto anterior, existen peritos valuadores y asesores inmobiliarios calificados que nos permiten tener un avalúo o una opinión de valor de mercado de la propiedad, los cuales nos sirven para Pag.
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realizar una negociación comprador-vendedor en mejores términos para ambas partes. Crédito. Una de las oportunidades que existen para la adquisición de casas y terrenos son las opciones que nos ofrecen las instituciones financieras, principalmente los bancos; conviene comparar los distintos esquemas de financiamiento a tasa fija, a 10, 15 y 20 años y porcentajes que van del 80 hasta el 85%.
Rendimiento. Es recomendable comprar un bien inmueble a un buen precio o en preventa, ya que estas situaciones incrementan las posibilidades de obtener mayor plusvalía en nuestra inversión. Seguridad. Es primordial asegurarnos que la propiedad que deseemos adquirir esté debidamente escriturada, libre de gravamen y a nombre del vendedor.
Ubicación. Hay que asegurarnos que esta sea la que mejor se ajuste a nuestras necesidades y entorno, o si se trata de una inversión, a la de nuestros futuros compradores. En general, tenemos que considerar la cercanía a nuestros lugares de trabajo, o del posible desarrollo de nuestras familias, tendiendo a buscar la cercanía de centros comerciales, escuelas, instituciones de salud, club deportivo, vías rápidas, etc.
Funcionalidad. Tratándose de casa habitación, identifiquemos que la propiedad cuente con todos los servicios para vivir en ella, como los respectivos contratos de agua y luz, instalaciones hidrosanitarias completas, y sin vicios ocultos como filtraciones, fisuras o grietas. Como pudimos leer, son varios los puntos a considerar en lo que se convertirá en una de las decisiones más importantes de nuestra vida, por lo que es aconsejable acercarse a un asesor inmobiliario profesional, el cual, Riesgo. Para disminuir esta situación desfavorable al nos guiará y aconsejará durante todo este proceso. momento de comprar una casa nueva, es necesario que corroboremos si le estamos comprando a un desarrollador o constructora que tenga buenos antecedentes y opiniones en cumplimiento, tanto en calidad, como en tiempo, costo y garantía de postventa. Si la opeAlejandro Monroy ración la realizaremos entre particulares, lo recomenCel: 477 724 57 04 dable es que hagamos un contrato de compraventa y monroy.brconsultores@gmail.com escritura ante Notario Público. Pag.
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OPEN NEIGHBORHOOD Narán es un complejo de departamentos ubicado al norte de León Guanajuato, ubicados estratégicamente en la zona del campestre, la cual, ofrece una numerosa cantidad de servicios. Particularmente, la Avenida Blvd. Campestre es uno de los accesos más importantes hacia los fraccionamientos de esta zona; y esta característica la convierte en una de las avenidas más importantes de la ciudad. El desarrollo consta de cuatro bloques de departamentos con terrazas en torno a un patio central con vegetación natural. El concepto arquitectónico del proyecto está inspirado en la clásica partición urbana de los predios de las ciudades europeas de estilo moderno. Esta partición en particular genera bloques de edificios alrededor de un patio central, con la intención de formar “manzanares” con iluminación y ventilación a las caras posteriores de los edificios de gran tamaño. Los patios centrales generan dinámicas de integración social muy benéficas para el orden, la seguridad y la cooperación social. Pag.
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Una de las características principales de Narán es la forma escalonada de los edificios para formar terrazas, con el fin de tener vistas a 180 grados, pero sobre todo, por el afán de introducir la luz al patio central durante gran parte del horario solar. La mayoría de los departamentos del desarrollo tienen dos terrazas, con doble orientación solar y ventilación cruzada que contribuye en todos los departamentos a que se tenga una privilegiada climatización natural. Así mismo, consideran unos paneles movibles en las fachadas de las terrazas, que además de darle una vista dinámica a la fachada, las personas que lo deseen pueden regular la temperatura del departamento y la acústica, según les convenga. Conjuntamente, el clima privilegiado de la ciudad invita a que trabajes y realices parte de tu vida social en la terraza.
Dentro del complejo podrás disfrutar de las siguientes amenidades: • • • • • • • • • •
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Narán va dirigida a una nueva generación de personas comprometidas y convencidas de que la forma de vivir puede ser aún mejor, que quieren vivir en un entorno cómodo social y físicamente agradable que le permita a quien lo habite, obtener la tranquilidad que le invite a ser mejor persona.
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EXPROPIACIÓN, INDEMNIZACIÓN Y PROPIEDAD INMOBILIARIA
El artículo 27 párrafo I Constitucional establece que: La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada. Lo anterior implica que la nación fue propietaria originariamente de tierras y aguas, y lo sigue siendo de bienes que no han pasado al dominio de propietarios particulares. Una vez que la nación ha dejado de ser propietaria por haber cedido o constituido la propiedad en favor de particulares, como por ejemplo a través de la figura del ejido, con las respectivas expediciones de títulos de propiedad o parcelarios, por seguridad jurídica, adquieren la naturaleza privada de manera permanente e indefinida. La excepción a lo anterior, sería cuando la autoridad, por medio de alguna forma de apropiación pública, de manera extraordinaria, haga regresar los bienes al patrimonio público, por ejemplo, a través de la figura de la expropiación, confiscación, decomiso. O a través de alguna de las formas privadas de transmisión de la propiedad, como la compraventa, la herencia, la permuta o donación. No obstante, el Estado y particulares no pueden jurídicamente considerarse propietarios hasta en tanto no se materialice un acto jurídico y legítimo de transferencia de la propiedad en su favor a través de las formas legales para la transmisión o adquisición del dominio, es decir, a través de los contratos en los que se transfieren los derechos de propiedad, sentencias judiciales o decretos expropiatorios. I.- En el caso de la expropiación, solo procede cuando la autoridad logra acreditar 2 requisitos constitucionales esenciales: la utilidad pública y el pago de una indemnización justa. Artículo 27 párrafo II de la CPEUM.Las expropiaciones solo podrán hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización. Lo anterior se encuentra establecido así, por la interpretación y aplicación del artículo 133 constitucional en relación en relación con el artículo 21 de ´´La Convención Americana Sobre Derechos Humanos, Pacto de San Jose´´. ART 133. CPEUM. Esta Constitución, las leyes del Congreso de la Unión que emanen de ella y todos los tratados que estén de acuerdo con la misma, celebrados y que se celebren por el Presidente de la República, con aprobación del Senado, serán la Ley Suprema de toda la Unión. Los jueces de cada entidad federativa se arreglarán a dicha Constitución, leyes y tratados, a pesar de las disposiciones en contrario que pueda haber en las Constituciones o leyes de las entidades federativas.
subordinar tal uso y goce al interés social. 2. Ninguna persona puede ser privada de sus bienes, excepto mediante el pago de indemnización justa, por razones de utilidad pública o de interés social y en los casos y según las formas establecidas por la ley. Al respecto, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia ha emitido la Jurisprudencia siguiente, misma que define los conceptos de reparación integral o justa indemnización. DERECHO FUNDAMENTAL A UNA REPARACIÓN INTEGRAL O JUSTA INDEMNIZACIÓN. SU CONCEPTO Y ALCANCE. El derecho citado es un derecho sustantivo cuya extensión debe tutelarse en favor de los gobernados, por lo que no debe restringirse innecesariamente. Ahora bien, atento a los criterios emitidos por la Corte Interamericana de Derechos Humanos, el derecho a la reparación integral permite, en la medida de lo posible, anular todas las consecuencias del acto ilícito y restablecer la situación que debió haber existido con toda probabilidad, si el acto no se hubiera cometido, y de no ser esto posible, procede el pago de una indemnización justa como medida resarcitoria por los daños ocasionados, lo cual no debe generar una ganancia a la víctima, sino que se le otorgue un resarcimiento adecuado. En ese sentido, el derecho moderno de daños mira a la naturaleza y extensión del daño a las víctimas y no a los victimarios. Así, el daño causado es el que determina la naturaleza y el monto de la indemnización, de forma que las reparaciones no pueden implicar enriquecimiento ni empobrecimiento para la víctima o sus sucesores; además, no se pretende que la responsabilidad sea excesiva, ya que debe subordinarse a requisitos cualitativos. Por otro lado, una indemnización será excesiva cuando exceda del monto suficiente para compensar a la víctima, sin embargo, limitar la responsabilidad fijando un techo cuantitativo implica marginar las circunstancias concretas del caso, el valor real de la reparación o de la salud deteriorada; esto es, una indemnización es injusta cuando se le limita con topes o tarifas, y en lugar de ser el Juez quien la cuantifique justa y equitativamente con base en criterios de razonabilidad, al ser quien conoce las particularidades del caso, es el legislador quien, arbitrariamente, fija montos indemnizatorios, al margen del caso y de su realidad.
II.- De manera paralela al párrafo II del artículo 27 constitucional, existe la garantía de indemnización en favor de las personas que hayan sufrido daños por actividad administrativa irregular del Estado, misma que se desprende del último párrafo del artículo 109 constitucional: La responsabilidad del Estado por los daños que, con motivo de Convención Americana sobre Derechos Humanos – Pacto de San su actividad administrativa irregular, cause en los bienes o derechos de los Jose particulares, será objetiva y directa. Los particulares Artículo 21. Derecho a la Propiedad Privada 1. Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede Pag.
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tendrán derecho a una indemnización conforme a las bases, límites y pro- NOS QUE LO CONSTITUYEN. Si bien el artículo 2o. de la Ley de cedimientos que establezcan las leyes. Vías Generales de Comunicación señala que el derecho de vía es parte integrante de éstas, y los artículos 2o., 5o. y 29 de la Ley General de El mencionado precepto se relaciona con la siguiente tesis aislada Bienes Nacionales previenen que dichas vías son bienes de uso común emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la y, por ende, del dominio público, a la vez que reservan su jurisdicción Nación: a la Federación, ello no significa que, por el solo mandato de tales norRESPONSABILIDAD PATRIMONIAL DEL ESTADO PREVIS- mas, la Federación pueda disponer como propietaria de los terrenos TA EN EL ARTÍCULO 113, PÁRRAFO SEGUNDO, CONSTI- que forman el derecho de vía. Por tanto, la Federación sólo podrá TUCIONAL. CUESTIONES QUE DEBEN SER ATENDIDAS disponer legítimamente de ellos, una vez que, a través de alguno PARA QUE SE CUMPLA CON EL DERECHO A UNA JUSTA de los procedimientos establecidos por la ley, haya adquirido la INDEMNIZACIÓN. Para dar un efectivo cumplimiento al derecho propiedad de los mismos. sustantivo establecido en el artículo 113 constitucional, la restitución En resumen, tratándose de expropiaciones directas (cuando la autode los daños causados por el actuar administrativo irregular, siempre ridad tiene el ánimo de apropiarse del bien), expropiaciones indirecque sea posible, ha de devolver a la víctima a la situación anterior. Así, tas o limitaciones a la propiedad privada (cuando la autoridad limita la indemnización ha de concederse, de forma apropiada y proporcio- absolutamente las facultades del uso, goce y disfrute sin ánimo de nal a la gravedad de la violación y a las circunstancias de cada caso, obtener la titularidad) y tratándose de daños causados por actividad atendiendo a lo siguiente: (a) el daño físico o mental; (b) la pérdida de administrativa irregular, de conformidad con la Constitucion Politica oportunidades, en particular las de empleo, educación y prestaciones vigente, la persona afectada, tiene concedido el derecho constituciosociales; (c) los daños materiales y la pérdida de ingresos, incluido el nal y convencional de exigir un valor justo de los bienes de la prolucro cesante; (d) los perjuicios morales; y, (e) los gastos de asistencia piedad particular, a valor comercial y de manera integral, es decir de jurídica o de expertos, medicamentos y servicios médicos y servicios manera incluyente que abarque todos conceptos, daños, perjuicios y psicológicos y sociales. Así, tal indemnización debe ser “justa”, en el consecuencias que se le causen. sentido de ser proporcional a la gravedad de las violaciones y al daño Con lo anterior, se concluye que el ´´valor fiscal´´ contenido en las sufrido. diversas leyes de los estados ha quedado rezagado y rebasado para Con los criterios que se desprenden de la jurisprudencia y tesis an- efectos de indemnización de conformidad con los anteriores precepteriores se define el derecho a la reparación integral o justa indem- tos constitucionales, dicho concepto, debería abrogarse de las leyes nización. expropiatorias a efecto de armonizar la legislación estatal con ´´la III.- Así mismo, del artículo 27 constitucional, se desprende que la Ley Suprema´´ (tratados internacionales) y con la finalidad de evitar Nación tiene el derecho de imponer a la propiedad privada modali- controversias en procesos judiciales innecesarios entre autoridades y dades que dicte el interés público. La nación tendrá en todo tiempo el particulares, pues la Nación ya ha reconocido el valor justo a través de derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el tratados internacionales y la Suprema Corte de Justicia ya ha definido interés público, así como el de regular, en beneficio social, el aprovecha- el concepto de indemnización justa como ha quedado expuesto. miento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto Suma a lo anterior que ´´ la valuación inmobiliaria´´ ha ido evolude hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su cionando, al principio se tasaba el valor, prevalecía el denominado conservación, lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento valor fiscal, (valor tasado o valor de listas), en la fase actual se habla de las condiciones de vida de la población rural y urbana. de valor comercial pero este tipo de valor está siendo superado por ´´el valor de ingresos o de capitalización´´. Internacionalmente, la legisDe tal precepto se desprende que la Nación tiene el derecho a im- lación, empresarios, intelectuales, abogados, valuadores, contadores poner a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés han reconocido los conceptos de valuación de intangibles, valuacion público, no obstante tal facultad ha provocado en nuestro País una de proyectos, negocio en marcha, la propiedad industrial (patentes y situación de hecho: marcas) y derechos de autor, inclusive, se ha tenido que considerar Las expropiaciones indirectas o limitaciones a la propiedad privada jurídica y contablemente el concepto de valor de ingresos, de rentaque son determinaciones que limitan totalmente el uso, goce y dis- bilidad, o de capitalización de bienes o rentas, derechos, o cualquier frute de la propiedad privada. Por ejemplo una declaratoria de reserva bien intangible o inmueble que den frutos o rentas, este tipo de bienes ecológica, la imposición del llamado ´´derecho de vía´´ o una traza de requieren del método de capitalización de rentas o ingresos, el cual proyección de vialidad futura. considera las rentas producidas o beneficios generados o por generar, por el mismo objeto de la valuación. Al respecto, el Poder Judicial se ha pronunciado en favor del recono- Considerando todo lo anterior cualquier propietario podría contar cimiento del derecho a la propiedad privada, a las formalidades del con elementos que le permitan verificar sus pagos de impuestos, o la debido procedimiento legal expropiatorio y al derecho a la debida toma de decisiones si tiene alguna oportunidad para comprar, vender, indemnización integral de conformidad con los criterios siguientes: desarrollar, o si es preferible conservar en arrendamiento alguna proDECRETO POR EL QUE SE DECLARAN 23 LUGARES COMO piedad inmobiliaria. ÁREAS NATURALES PROTEGIDAS, CON EL CARÁCTER DE ZONAS SUJETAS A CONSERVACIÓN ECOLÓGICA, PUBLICADO EN EL PERIÓDICO OFICIAL DEL ESTADO DE NUEVO LEÓN EL 24 DE NOVIEMBRE DE 2000. CONSTITUYE UN ACTO PRIVATIVO. (...). Por tanto, el decreto en comento constituye un acto privativo, pues desde su emisión depara perjuicio al gobernado en la libre disposición del inmueble de su propiedad o posesión, ya que limita, cambia, modifica y restringe el uso que AYALA PADILLA Y ASOCIADOS le pueda dar al bien, imponiéndole permanentemente obligacioAMPARO Y LITIGIO EN DERECHO ADMInes de hacer y no hacer de forma unilateral, pues no se establece NISTRATIVO que desaparecerán en determinado momento; de manera que, aun cuando sea el legítimo propietario o poseedor el mismo, no puede (477) 227 2454 / (477) 328 4747 disponer libremente de él. DERECHO DE VÍA. PARA QUE ESTE EXISTA, LA FEDERACION DEBE ADQUIRIR LA PROPIEDAD DE LOS TERREPag.
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1 - El Molino Residencial & Golf 2 - Torre Logaro 3 - Bosques del Dorado 4 - Punta del Cedro 5 - Hacienda Valbuena 6 - Lombardia 7 - Narán 8 - Sierra Alta 9 - Antilia 10 - Terrazas del Molino 11 - Pedregal 12 - La Valenciana 13 - Sacromonte
Lista de Agentes Inmobiliarios
1 - Luma Inmobiliaria 2 - AMI Bienes Raíces 3 - Rionda Bienes Raíces 4 - De la Tejera Bienes Raíces 5 - Five Inmobiliaria 6 - Promotora Real de los Murales 7 - Remax Confia II 8 - Century 21 Obregón & Obregón 9 - Karina Morales Inmobiliaria 10 - Logaro Oficina de ventas 11 - Gale 12 - Plot 13 - Hogare
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Dirección general
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Loma del Pirul #108 int.1 Col. Lomas del Campestre
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