Experts Talk mit K. Gögele-Celeda

Den Zehnjahres-Mietvertrag gibt es nicht mehr

In Zeiten von Corona mussten viele Firmen auf flexibles Arbeiten umstellen – dieser Trend war für die Immofinanz schon davor Thema gewesen. So war das Haus bereits bestens gerüstet, um den neuen Anforderungen an die Büro-Infrastruktur gerecht zu werden.

Lobby im neuen myhive Ungargasse in Wien III, das im Herbst fertiggestellt wurde Wie sieht es im aktuellen Umfeld mit der Nachfrage nach Bürofläche in Wien aus?

Natürlich wirkt die Pandemie hier als vorübergehende Bremse, weil sich die Unsicherheit für die Unternehmen erhöht hat und die Büros derzeit unterschiedliche Belegungsraten aufweisen. In so einer Phase wollen Unternehmen abwarten, sowohl was den Abschluss neuer Mietverträge anbelangt als auch hinsichtlich möglicher Umzugspläne. Seit Herbstbeginn merken wir aber doch wieder ein Anziehen der Nachfrage und der Besichtigungstermine.

Sind aktuell auch kürzere Vertragslaufzeiten bei Unternehmen gefragt?

Dieser Trend ist bereits seit längerem im Markt zu erkennen, unabhängig von Corona. Viele Mieter wollen mehr Flexibilität und sich nicht mehr über viele Jahre an eine inflexible Fläche binden. Den Zehn-JahresMietvertrag gibt es so gut wie nicht mehr. Vor diesem Hintergrund haben wir rechtzeitig mit der Weiterentwicklung unseres myhive-Angebots begonnen und können dieses nun an verschiedenen Standorten anbieten.

Jeder von uns hat jetzt Home Office gelernt und meistert virtuelle Meetings. Das wird sich doch auch mittelfristig beim Flächenbedarf auswirken?

Änderungen beim Flächenbedarf der Mieter hat es bereits vor Corona gegeben, das Thema ist nun aber bei vielen Unternehmen noch mehr in den Fokus gerückt. Flexibles Arbeiten und auch Home Office werden stärker nachgefragt, doch das Büro zu Hause wird den klassischen Arbeitsplatz nie vollkommen ersetzen. Wir sind überzeugt, dass der persönliche Kontakt, die Interaktion und die Kommunikation mit Kollegen besonders für die Innovation und die Produktivität in Unternehmen entscheidend sind. Wir haben den Trend vor zwei Jahren erkannt und setzen unter anderen auf flexible Mietflächen.

Sie haben jetzt mehrmals die Flexibilität erwähnt. Was macht das Büroangebot der Immofinanz nun im Detail flexibel bzw. was ist anders bei myhive? Mit dieser Marke sind Sie ja nun doch schon länger am Markt.

Ja, das stimmt. Wir sind mit myhive Ende 2016 gestartet und können auch in harten Zahlen eine Erfolgsstory vorweisen. Die Marke steht für Top-Büros mit attraktiven Arbeitsplätzen, tollen Services und Gästebetreuung, vielseitiger Infrastruktur und einer lebendigen Community. Übers Portfolio betrachtet hat sich der Vermietungsgrad deutlich erhöht und wir haben auch einen positiven Cashflow-Effekt erzielt. Unsere Weiterentwicklung in Sachen Flexibilität beinhaltet nun mehrere Produkte, die für Unternehmen jeder Größe passen. Egal, ob individuell gestalteter Büroraum mit eigenem Zugang, eine eigene Büroeinheit oder nur ein Einzelarbeitsplatz in einem Shared Office – alles ist möglich und das auch noch eingebettet in eine lebendige Büroinfrastruktur. Je nach Bedarf können unsere Mieter kleinere Büros kurzfristig ergänzen oder wieder abgeben. Ab sofort bieten wir zusätzlich flexible All-inclusive-Bürolösungen an, bei denen mit einer monatlichen Pauschale alle Services abgedeckt sind. Damit entsteht die Möglichkeit, Meeting-Räume oder einzelne Arbeitsplätze kurzfristig anzumieten. Es ergibt sich eine Kombination aus hochqualitativen Coworking-Flächen mit den Vorteilen eines modernen Headquarters, das sich durch Geräumigkeit, einen Rundum-Service und eine her-

Katrin Gögele-Celeda, Country Managerin Operations Österreich, Immofinanz AG

vorragende Infrastruktur auszeichnet.

Werden jetzt nicht alle Mieter auf diese Kurzfristigkeit umschwenken?

Nein, das sehe ich nicht. Meine Erwartung ist, dass Mieter in Richtung eines größenmäßig definierten Kern-Offices tendieren werden und dieses auch längerfristig anmieten. Darüber hinaus wird aber die kurzfristige Anmietung weiterer Desks und Räume bzw. von Gemeinschaftsflächen, Meetingräumen etc. gefragt sein.

Wie weit ist der Ausbau des myhive-Bürokonzepts in Österreich?

Aktuell werden zwei bestehende Bürogebäude in Wien modernisiert bzw. sind in der Fertigstellung. Eines befindet sich am Standort „myhive am Wienerberg“ mit rund 9.200 m2, das andere in der Ungargasse im dritten Bezirk. Das „myhive Ungargasse“ umfasst eine Gesamtfläche von etwa 17.200 m2, die ersten Mieter sind bereits eingezogen. Beide Objekte sind besonders auf die Bedürfnisse von kleineren und mittelgroßen Unternehmen ausgerichtet. Unsere flexiblen „All-inclusive Office“-Lösungen können auch von Mietern an anderen Standorten genutzt werden.

Und wie lautet die erste Bilanz zur Ungargasse?

Sehr zufriedenstellend: 100 Prozent der myoffices sind bereits vermietet. Und was mich besonders freut: Noch vor dem Start unserer Vermarktungskampagne ist bereits ein Viertel des flexiblen Angebots vergeben.

Abschließend die Frage: Wohin wird sich der Büromarkt, das sogenannte „New Work“ künftig entwickeln?

Im Fokus wird eine anpassungsfähige Infrastruktur stehen, die sich rasch an den jeweiligen Wünschen der Mieter ausrichten kann. Wie einige Unternehmen aus dem IT-Bereich zum Teil vorgezeigt haben, ist es wichtig, den Mitarbeitern eine attraktive Arbeitsumgebung zu bieten, um die Produktivität und die Innovationskraft zu erhöhen. Das sollte ein Mix sein aus unterschiedlich nutzbaren Arbeitsplatzbereichen, Kreativräumen für gemeinschaftliche Arbeit, aber auch Rückzugsorte für private Gespräche und Telefonate. Die Ausstattung der Büros mit höhenverstellbaren Tischen inklusive Lademöglichkeiten für Mobilgeräte, individuelle Beleuchtung, Akustik-Paneele und ansprechendem Design ist ein weiterer wichtiger Faktor. Außerhalb des unmittelbaren Arbeitsbereichs sollte eine Infrastruktur bestehen, die das Leben der Mitarbeiter vereinfacht und den täglichen Bedarf weitestgehend abdecken kann, das sind zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten, Speiselokale mit Angeboten bis hin zu veganen Gerichten, kurzfristig verfügbare Konferenzräume, Fitnessräume für Kurse mit Trainern, Fahrradräume mit privaten Schließfächern und Duschen sowie auch E-Tankstellen und CarSharing-Stationen.

www.immofinanz.com