Trabajaremos sobre la norma actual que presenta la zona en donde proponemos en nuevo distrito “Tecnomix”. El código actual divide la zona de Barracas y Parque Patricios en 3 Distritos, con normativas diferentes en cada uno. Estos distritos se clasifican en: - Distrito Industrial - Distrito Residencial - Distrito de Servicios y Equipamientos según la actividad predominante en cada uno de los sectores territoriales. La normativa nueva que se propone toma como base los Distritos existentes en el código actual incorporandole condiciones, para lograr un mejor dialogo programático, en cada Distrito y entre ellos. La normativa actual dejo, en cuanto a lo urbanistico, un legado de infraestructura relacionada a la actividad predominante. Se intenta a través de la nueva normativa resutilizar estas infraestructuras y modificarla para hacerla más propicia a las nuevas actividades que surgirán en la zona. - El Distrito industrial ya no será exclusivamente destinado a industrias, este será soporte de TICs y EPMEs en su mayoría, con la incorporación de servicios para estas y de viviendas. - El Distrito Residencial actualmente destinado a la vivienda únicamente, se le integrarán programas de TICs , EPMEs y servicios, en menor porcentaje. Ademas de contar con E.P. de calidad. - El Distrito de Servicios y Equipamiento mantendrá su carácter predominante, el rubro que estos servicios ofrezcan estará vinculado a la cercanía con otros Distritos.
Se realiza una clasificación de los predios dentro del polígono en cinco categorías: - predio manzana entera - predio pasante que comunican calles - predio entre medianeras grande - predio entre medianeras chico A partir de esta clasificación, que tiene en cuenta los metros cuadrados de área predial, se crearán los estatutos que regulen la espacialidad que se quiere generar en la trama. Estos padrones a su vez se encuentran vinculados al Distrito donde se localizan y al programa que se quiere incorporar complejizando la normativa y generando una herramienta capaz de incentivar ciertos programas frente a otros. Con esto se manifiesta la rentabilidad del suelo como un mecanismo inmobiliario que brinda al inversor un catálogo de posibilidades. Los Distritos serán subdivididos en sectores para evitar la zonificación programática. Cada sector, de cada distrito, tendrá in indice máximo de edificabilidad para cada actividad. Si este indice llega a su máxima capacidad en una actividad determinada que se quiere implantar, se deberá recurrir a otro sector, dentro del mismo distrito o de otro. Los indices varían su porcentaje para cada actividad según el distrito - En el Distrito Industrial: el incide máximo para las TICs y EPMEs, en todo los sectores no superará a los indices máximos de los otros programas. - En el Distrito Residencial: el indice máximo para la vivienda, en todos los sectores superarán a los indices máximos de los otros programas. - El Distrito de Servicios y Equipamiento: los indices máximos del rubro de cada sector será superior a otro rubro según su proximidad con otros Distritos
predio pasante comunica calles
predio de manzana entera TICs
h máx = 100m E.P. (en edificio) = 5%
h máx = 50m E.P. (en edificio) = 5%
E.P. (planta baja) = generación de “peatonales” al aire libre permitiendo la comunicación entre calles. h máx = 30m Ancho min = 3m E.P. (en edificio) = 5%
F.O.S. = 0.5 E.P. (plnta baja) = 50%
El Distrito industrial: será soporte de TICs y EPMEs en su mayoría, con la incorporación de servicios para éstas y de viviendas.
1
Estacionamiento: hasta 2 niveles subsuelo EPMEs Entre 50 - 80 empleados con actividad productiva Acompañada por servicios
h máx = 40m
Entre 30 - 60 empleados con actividad productiva
Horarios funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 22hs Sábados 6 a 12hs
3
Vivienda
4
índice programático
F.O.S. = 0.6
Sector 1 Tics
h máx = 40m
Horario funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 20hs
*EPMEs no están admitidas en predios menores a 1.000m2
Horario funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 20hs
Horarios de funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 22hs Sábados 6 a 12hs
h máx = 20m
Hasta 30 empleados sin actividad productiva
h máx = 15m 1 vivienda máx. por nivel
retiro mín = 2m
retiro mín = 2m F.O.S. = 0.6 E.P. de esparcimiento con comunicación de calles
h máx = 20m
Servicios básicos en cota cero Estacionamiento: hasta un nivel subsuelo
h máx = 20m
Estacionamiento: hasta 2 niveles subsuelo
retiro mín = 3m
Generación de pasajes de movilidad para cargas y descargas
h máx = 30m
predio entre medianeras grande
E.P en p.b. 30%
Horario funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 20hs
2 F.O.S. = 0.3
predio entre medianeras chico
h máx = 20m F.O.S = 0.6
retiro mín = 2m - anexo a uno o más predio
Horarios de Funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 22hs Sábados 6 a 12hs
h máx = 15m
Sector 2
EPMEs Vivienda
Sector 3
Servicios
Sector 4
retiro min = 2m
E.P. de esparcimiento en planta baja
Temporal
Estacionamiento: hasta un nivel subsuelo
- de consumo - para TICs o EPMEs
h máx = 30m 100%
- servicios básicos
F.O.S. = 0.6
*Servicios no están admitidos si no están acompañados de otro programa
El Distrito Residencial: destinado a la vivienda en su mayoría. También incluye TICs, EPMEs y servicios pero en menor porcentaje. Además de contar con E.P. de calidad.
1
2
TICs
Comunicación de calles: dejar pasajes techados para peatones o generación de pasajes de movilidad para cargas y descargas
Horario de funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 20hs.
Entre 50 - 80 empleados con actividad productiva
h máx = 30m
Horario de funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 20hs.
h máx = 30m *TICs no están admitidas en predios menores a 1.000m2
F.O.S. = 0.6 E.P. (en edificio) = 5%
Estacionamiento: hasta 2 niveles subsuelo EPMEs
retiro mín = 3m
retiro mín = 2m
Horario de funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 20hs.
h máx = 30m E.P. (en edificio) = 5%
F.O.S. = 0.7
h máx = 10m (servicios básicos) h máx = 15m (para TICs o EPMEs)
h máx = 10m
retiro mín = 3m
h máx = 40m
E.P. (planta baja) = 40%
4
3
servicios de actividades comerciales públicas
Servicios
Estacionamiento: hasta un nivel subsuelo
Estacionamiento hasta un nivel subsuelo
retiro mín = 3m retiro mín = 2m
h máx = 10m
Entre 30 - 60 empleados con actividad productiva h máx = 30m
E.P. (planta baja) = generación de “peatonales” al aire libre permitiendo la comunicación entre calles Ancho mín = 3.00m Horarios funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 22hs Sábados 6 a 12hs
E.P. (planta baja) = 25% *EPMEs no están admitidas en predios menores a 1.000m2
Horarios funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 22hs Sábados 6 a 12hs
Hasta 30 empleados sin actividad productiva
h máx = 30m 1 vivienda máx por nivel
h máx = 15m
retiro mín = 2m
índice programático Sector 1
Horarios funcionamiento: Lunes a Viernes 6 a 22hs Sábados 6 a 12hs
Vivienda h máx = 80m
h máx = 50m E.P. de esparcimiento en planta baja
Servicios básicos: en cota cero
Sector 4
Estacionamiento: hasta dos niveles de subsuelo
Temporal h máx = 50m El Distrito de Servicios y Equipamiento: tendrá un carácter predominante de servicios. El rubro que estos ofrezcan estará vinculado a la cercanía con otros Distritos.
2
Estacionamiento hasta un nivel subsuelo
*Servicios no están admitidos en predios mayores a 20.000m2 si no están acompañados de otro programa
1
No están admitidos programas de: Vivienda, TICs y EPMEs en el Distrito de Servicios en cota 0 Pueden localizarse en este sector si están sobre edificios con programa de servicios
1
retiro mín 2m
Estacionamiento: hasta 2 niveles subsuelo
- servicios básicos h máx = 10m
retiro mín = 3m
retiro mín = 3m Comunicación de calles: pasajes techados conformando peatonales comerciales o generación de pasajes de movilidad para servicios a TICs y EPMEs
h máx = 10m
se admiten: servicios básicos servicios para EPMEs o TCs retiro mín = 2m
Construcción de estacionamientos
- servicios básicos
h máx = 10m
- servicios de consumo o para TICs o EPMEs h máx = 10m
Servicios
2
h máx = 30m
retiro mín = 3m
E.P. de esparcimiento en planta baja
h máx = 10m Servicios de actividades comerciales públicas en cota 0
F.O.S. = 0.6
1
h máx = 50m F.O.S. = 0.6
retiro mín = 2m - anexo a uno o más predios
E.P. de esparcimiento en planta baja
F.O.S. = 0.6
100%
Servicios
Sector 3
2
Estacionamiento: hasta dos niveles de subsuelo
F.O.S. = 0.6
Sector 2
retiro mín = 2m
Generación de pasajes de movilidad para cargas y descargas
- servicios para TICs o EPMEs
h máx = 20m - servicios básicos o para TICs o EPMEs retiro mín = 3m
índice programático Servicios Vivienda Servicios EPMEs
Sector 1
Servicios TICs E.P. + Equipamiento
Sector 2
FOS = 0.4 Deben contar con: plaza de estacionamiento área de cargas y descargas
100%
h máx = 10m
retiro mín = 3m Comunicación de calles: dejar pasajes techados en caso de servicios de consumo generación de pasajes de movilidad para servicios para TICs y EPMEs Construcción de estacionamientos
retiro mín = 3m