Insights

insights

Staedion Een investerende corporatie Investeren in duurzame woning is goudmijn Nieuw bouwen en investeren in woningverbetering

Geestbrugkade 16 2281 CV Rijswijk T 070 - 399 96 55 F 070 - 399 04 83 info@beukering-borsboom.nl

• Onderhoud • Renovatie • Verbouw • WMO • PKVW • Brandschadeherstel • Totaalprojecten

070-399 96 55

• Elektrotechniek • Toegangscontrole • Verlichting • Video/intercom • Camerabewaking • Portiekafsluitingen • WMO-voorzieningen

www.we-vi.nl

‘

s-Gravenzandseweg 62c 2291 PE Wateringen 0174-23 75 40 info@we-vi.nl

Inhoud 5 Giesbers Rotterdam Onderscheidend met de beste aanpak

2

Staedion Een investerende corporatie

6 Willems Vastgoedonderhoud Specialist in planmatig en groot onderhoud

6

8

Weboma Bouwen aan geluk

Woonbond Dure scheefwoners groter probleem dan goedkope scheefwoners

10 Boko Dakbedekkers Zoeken naar de uitdaging

12

10 Smits Vastgoedzorg Samen beter worden

Erasmus Universiteit Investeren in duurzame woning is goudmijn

11 Weverling Groenprojekten Bewust kiezen voor de natuur en een groen leefklimaat

16

Staedion Bouwt betaalbare en comfortabele huurwoningen

14 Hemubo Allround partner voor onderhoud en renovatie

20

15

Peter Boelhouwer Deltaplan voor de woningsector

Roessen & Roessen Ecoworkx Samen met Staedion maatschappelijk verantwoord ondernemen

18

25

Rendon Klantgestuurd onderhoudmet een hoog kwaliteitsniveau

Wooncoöperaties: Het heft in eigen hand

28

Staedion Maakt bestaande woningen energiezuiniger en comfortabel

19 Consolidated Nederland Data op het dak

31

23

Politiek Nieuw bouwen en investeren in woningverbetering

EVVA innovatieve sluittechnologie met traditie

Inleiding afschaffen of verminderen, zodat woningcorporaties meer kunnen investeren in nieuwbouw en in verbetering van be­ staande woningen.

De woningmarkt heeft te maken met diverse knelpunten.

Starters hebben het moeilijk. De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn lang en huurwoningen op de vrije markt zijn duur. Kopen is lang niet altijd een optie. De rente is weliswaar laag, maar de regels om te lenen zijn veranderd. Daardoor is het lastiger om een hypotheek te krijgen.

Een uitdaging voor de gehele woningsector is om ervoor te zorgen dat huizen minder energie verbruiken. Dat is belang­ rijk om de CO2-uitstoot te verminderen en om de woonlasten omlaag te brengen. Deze ontwikkelingen zijn aanleiding voor het redactieteam van Insights om deze sector uitgebreid te belichten. Het resultaat leest u nu. Een informatieve uitgave, die inzicht geeft in een snel veranderende markt.

Nieuwe woningen bouwen lijkt een oplossing om in de vraag te voorzien. De bouw trekt dan ook weer aan. Maar volgens veel deskundigen wordt er nog te weinig gebouwd. De meeste politieke partijen willen de verhuurdersheffing

1

insights

Staedion: een investerende Staedion is de grootste woningcorporatie van Den Haag.

Het grootste deel van het bezit bestaat uit oudere woningen.

De komende jaren staat Staedion voor een forse opgave: groot onderhoud, renovatie, energiezuinig maken, slopen en nieuw bouwen. De corporatie trekt hiervoor 120 miljoen euro per jaar uit.

Staedion bezit ongeveer 35.000 woningen en 4000 overige objecten, zoals winkels en bedrijfsruimtes. Van de woningen is 97 procent sociale huur; de huurprijs is lager dan 710 euro per maand.

Staedion heeft 2500 woningen in de vrije sector. De huur van deze woningen ligt tussen de 710 en 900 euro per maand. Het leeuwendeel van de woningen is oud en vraagt veel onderhoud.

De nieuwere woningen van Staedion staan vooral in Wateringse Veld en Ypenburg. Wateringse Veld is een Vinex-locatie waar tussen 1996 en 2012 zo’n 7500 woningen zijn gebouwd, waarvan 3000 voor Staedion. Deze woningen verkeren in een uitstekende staat en zijn energiezuinig, vertelt de bestuursvoorzitter van Staedion, Willem Krzeszewski.

Willem Krzeszewski

Hetzelfde geldt voor de circa vierduizend woningen in de wijk Ypenburg. Staedion nam deze woningen enkele jaren geleden over, toen ze fuseerde met Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY).

Dit was een samenwerking van vier partijen, waaronder Staedion.

Maar SWY bleek te zwak om op eigen benen te staan. Om de sociale huisvesting veilig te stellen, nam Staedion het bezit over van de andere participanten.

Veel te doen Naast de relatief jonge woningen in Ypenburg en Wateringse Veld heeft Staedion veel oude woningen in de binnenstad. “Daar hebben we de komende jaren veel te doen”, zegt Krzeszewski. “Als je met een infraroodcamera boven deze woningen zweeft, zie je dat ze heel veel warmte verliezen. We willen samen met de bewoners het energieverbruik verduurzamen en de energielasten verlagen.”

Staedion investeert de komende jaren 120 miljoen euro per jaar.

Dit geld is verdeeld over nieuwbouw (35 miljoen), verbetering van bestaande woningen (30 miljoen) en onderhoud en verduurzaming (55 miljoen). Staedion wil per jaar 150 tot 200 nieuwe sociale huurwoningen bouwen. Hierover heeft de corporatie prestatie­ afspraken gemaakt met de gemeente. “We werken heel goed samen”, aldus Krzeszewski. “De gemeente berekent grondprijzen

insights

2

corporatie die het ons mogelijk maken betaalbare woningen te bouwen.”

Investeren in duurzaamheid Alle woningen van Staedion moeten in 2040 volgens de eigen plannen energieneutraal zijn. Op weg naar dit doel wil de corporatie over vier jaar de woningen gemiddeld op energielabel B hebben. Dat zal een hele kluif zijn, erkent Krzeszewski, want veel oude woningen hebben nu nog een E-, Fof G-label. Bij planmatig onderhoud aan de woningen worden energiebesparende maatregelen meegenomen en bij reno­ vatie worden woningen minimaal naar energielabel B getild.

Nieuwbouwwoningen krijgen geen gasaan­ sluiting meer. Bewoners koken elektrisch en de warmte komt van het Haags warmte­ net. Ook in bestaande woningen worden open verbrandingstoestellen zoveel mogelijk vervangen. Daken worden geïsoleerd en de komende jaren krijgen 5000 woningen zonnepanelen op het dak. Staedion infor­ meert huurders uitgebreid over de nieuwe voorzieningen, zodat ze die optimaal kunnen gebruiken.

tien jaar circa 1000 sociale huurwoningen door middel van nieuwbouw bijkomen.

De wachttijden voor een sociale huurwoning zijn in Den Haag relatief kort, gemiddeld 2 tot 2,5 jaar. Dat heeft er vermoedelijk mee te maken dat veel mensen die in Den Haag werken, buiten de stad wonen, bijvoorbeeld in de randgemeenten. Mede hierdoor zijn koopwoningen ook redelijk betaalbaar. Van een gat tussen huren en kopen is op dit moment nog nauwelijks sprake, aldus Krzeszewski.

Sommige corporaties geven aan dat de verhuurdersheffing van minister Blok (Wonen) het hen onmogelijk maakt om te investeren. Staedion heeft daar zeker ook last van, zegt Krzeszewski. “We betalen 22,5 miljoen euro aan de minister, oplopend tot 25 miljoen. Op de totale investeringen van 120 miljoen valt dat mee. Maar we zouden het geld van de heffing natuurlijk liever gebruiken om extra te investeren in duurzaamheid.”

Volgens onderzoeksbureau RIGO begint de kopersmarkt in Den Haag ongeveer waar de huurdersmarkt ophoudt. Huishoudens met een inkomen tot 36.000 per jaar komen in aanmerking voor een sociale huurwoning. Wie meer verdient, heeft goede kans om een koopwoning te vinden. “Volgens het onderzoek is met een inkomen van 37.000 euro zo’n 20 procent van de aangeboden koopwoningen bereikbaar”, weet Krzeszewski.

Hij vraagt wel aandacht voor de positie van grote gezinnen met een laag inkomen. “Die komen vaak in de financiële problemen door de hoge woonlasten. Ze zijn vaak aangewezen op duurdere woningen. Maar omdat hun kosten voor de opvoeding van de kinderen hoger zijn, kunnen ze dat dikwijls niet betalen. En de huurtoeslag biedt maar beperkt soelaas. Daar moeten we echt iets aan doen, want als je kinderen laat opgroeien in een achter­ standssituatie, creëer je de problemen van de toekomst.”

Korte wachttijden Den Haag heeft 77.200 sociale huurwoningen, de zogeheten ‘kernvoorraad’. Hiervan zijn er 31.700 in bezit van Staedion. Die is daarmee de grootste sociale verhuurder van Den Haag. Andere corporaties die in Den Haag actief zijn, zijn HaagWonen en Vestia. De verwachting is dat er de komende

3

insights

Krzeszewski is sowieso geen grote fan van het huidige systeem van huurtoeslag.

Hij ziet meer in het Duitse model van ‘Wohngeld’. Bij deze toeslag maakt het niet uit of je in een goedkope of een duurdere woning woont. De hoogte van de toeslag hangt af van je inkomen en gezinssituatie. “Vervolgens moeten mensen dan zelf zien hoeveel ze over hebben om te wonen. Het geeft andere prikkels en meer keuze. En het geeft meer ruimte om iets te doen voor grote gezinnen.”

Compacte woningen De grote gezinnen verdienen aandacht, maar gemiddeld worden huishoudens steeds kleiner. Daardoor verandert ook de vraag naar woningen. In de helft van de sociale huurwoningen wonen maar één of twee mensen, ook als het vierkamer- of een gezinswoningen zijn. Staedion houdt bij nieuwbouwprojecten rekening met deze veranderende vraag. Er komen meer com­ pacte woningen met twee of drie kamers en een oppervlakte van 50 tot 60 vierkante meter.

meer verdienen, moeten ze verhuizen of meer huur gaan betalen.

Zo wil Staedion de woningen beschikbaar houden voor mensen met lage inkomens. De woningen zijn vooral bedoeld voor starters die niet willen of kunnen kopen.

Mijn Thuis Staedion doet veel moeite om huurders te betrekken bij de corporatie en bij hun eigen woonomgeving. In 2015 heeft de corporatie hierom de prijsvraag ‘Mijn Thuis’ uitgeschreven. Huurders konden zelf ideeën aandragen om hun wooncomplex of de directe omgeving mooier en prettiger te maken.

De corporatie ontving meer dan 140 inzendingen. De ideeën gingen alle kanten uit: een moestuin, een jeu-de-boulesbaan, een speelplek voor kinderen, een studieruimte en nog veel meer. De eerste prijs ging naar bewoners van de Laakweg die de kopgevels wilden laten verfraaien. In totaal werden zeventig ideeën gehonoreerd, waarbij Staedion in totaal circa 400.000 euro bijdroeg aan de initiatieven.

Vanwege het grote succes heeft Staedion de prijsvraag in 2016 herhaald. Bij het ter perse gaan van deze Insights was nog niet bekend welk idee deze keer heeft gewonnen.

Een voorbeeld is de nieuwbouw aan het Spui. Hier worden naast een nieuw cultuuren onderwijscomplex ook 400 woningen gerealiseerd. Staedion neemt er hiervan 90 af, woningen van 50 vierkante meter.

De huur is maximaal 600 euro. Huurders krijgen een tijdelijk contract. Als ze na een periode van bijvoorbeeld drie of vier jaar

Staedion wil dat huurders meer betrokken zijn bij hun woon­ omgeving. Hiervoor organiseert de corporatie de prijsvraag ‘Mijn Thuis’ (zie kader). Daarnaast gaat Staedion experimenteren met zelfbeheer door bewoners. Die krijgen dan grote inspraak in het beheer van hun wooncomplex en mogelijk ook zeggenschap over het geld dat daarbij hoort. Krzeszewski:“Dat bevordert de samen­ hang in een buurt en zorgt ervoor dat mensen meer aandacht hebben voor hun leefomgeving.”

insights

4

Giesbers Rotterdam

Onderscheidend met de beste aanpak Willem van Zanten en Niels Akkermans van Giesbers Rotterdam zien er tevreden uit. Ze hebben net te horen gekregen dat ze voor een groot­ onderhoudproject in Rotterdam en een nieuwbouwproject in Barendrecht de aanbesteding hebben gewonnen. Niet omdat ze de goedkoopste zijn, maar omdat ze het beste plan van aanpak hebben neergelegd.

Giesbers Rotterdam is een allround bouwbedrijf.

Het bedrijf houdt zich bezig met nieuwbouw en renovatie in opdracht en met projectontwikkeling voor eigen risico. “Het liefst werken we volgens design & construct”, zegt manager commercie en productie Niels Akkermans. “Daarbij nemen we de opdrachtgever alle zorgen uit handen en kunnen we onze expertise optimaal inzetten.”

“Met onze aanpak willen we ons onderscheiden”, zegt Van Zanten. “En daar hebben we ook het meeste te bieden.” Onderdeel van de aanpak van Giesbers Rotterdam is de ‘blauwe draad’. “Dat is onze filosofie om stakeholders zo vroeg mogelijk te betrekken bij een project”, legt Van Zanten uit. “Als het even kan nog voordat er een plan ligt. Dan kun je optimaal rekening houden met ieders wensen. Dat kost in het begin meer tijd, maar dat win je later terug omdat er minder procedures zijn. Bovendien draagt het eraan bij dat iedereen blij is met ons project.”

DIT is wonen Giesbers Rotterdam is onderdeel van de Giesbers Groep, die ook bedrijven heeft in Wijchen en Nieuwegein. “We opereren als zelfstandig bedrijf”, zegt Van Zanten. “We delen kennis en zoeken elkaar op als het nodig is. Daarnaast hebben we samen een succesvol woonconcept ontwikkeld dat kopers optimale vrijheid biedt: ‘DIT is wonen’.”

‘DIT is wonen’ biedt opdrachtgevers en toekomstige bewoners veel invloed op ontwerp, architectuur, kosten, comfort en duurzaamheid van de woning. Het concept kan worden aangepast voor diverse doelgroepen, zoals senioren, gezinnen, starters en studenten.

“We starten met een referentiewoning waar allerlei aanpassingen op mogelijk zijn, afhankelijk van de wensen en het budget”, zeg Akkermans. “In onze regio hebben we onder meer in Rotterdam, Schiedam en Voorschoten gebouwd volgens dit concept.

Renovaties Behalve nieuwbouw doet Giesbers Rotterdam ook renovaties. In oktober 2016 werd in de Leidse binnenstad de nieuwe school van ROC ID College officieel geopend. Een nieuw

5

Niels Akkermans en Willem van Zanten

insights

gebouw, volgens de design & buildmetho­ diek, achter een historische gevel. Giesbers werkte hierbij samen met architecten­ bureau Mecanoo. “Een klus met de nodige uitdagingen, onder meer door de binnen­ stedelijke ligging”, aldus Van Zanten.

Giesbers Rotterdam heeft diverse pro­ jecten in eigen beheer. Onlangs heeft het bedrijf een kerk in Den Haag aangekocht om er appartementen in te maken. Toe­ komstige bewoners krijgen via collectief particulier opdrachtgeverschap grote in­ vloed op het eindresultaat. Daarnaast heeft Giesbers Rotterdam het oude ge­ meentehuis van De Lier verworden om op die locatie nieuwe woningen te bouwen.

Meer informatie: www.giesbersrotterdam.nl

Willems Vastgoedonderhoud

Specialist in planmatig en groot onderhoud

Bewoners van een huis met energielabel A betalen hon­ derden euro’s minder aan gas en elektriciteit dan mensen die in een onzuinige woning wonen. Veel woningcorporaties verbeteren hun woningen om de kosten van hun huurders te verlagen en bij te dragen aan de klimaatdoelstellingen.

Willems Vastgoedonderhoud is specialist in het energie­ zuinig maken van woningen.

De huurders van 40 woningen in de Zwijndrechtse wijk Walburg waren best tevreden over hun buurt, maar de woningen verbruikten veel energie. Wo­ ningcorporatie Trivire riep de hulp in van Willems Vastgoedonderhoud om de woningen te moderniseren. Het bedrijf maakte een ontwerp, berekende de gevolgen voor het energieverbruik, en voerde het project vervolgens uit.

Willems VGO verving de buitengevel door een nieuwe gevel met kozijnen en Triple­ glas. De woningen kregen ook een nieuw dak met isolatie. Verder bracht Willems VGO mechanische ventilatie aan en kregen de bewoners een speciale geavanceerde ventilatie in de woonkamer. De woningen werden twee aan twee onder handen genomen. Het energielabel verbeterde door de ingreep van E naar A. De hele aan­ pak van een woning was in vijf dagen afgerond.

Aandacht voor bewoners De bewoners konden tijdens de operatie van vijf dagen gewoon in hun huis blijven wonen. “We hebben de huurders in een vroeg stadium bij het traject betrokken”, zegt Sjors Willems van Willems Vastgoed­ onderhoud. “Dat vinden we heel belangrijk.

Mensen goed uitleggen wat we gaan doen, waarom we het doen en wat voor hen de gevolgen zijn. Zo creëren we draagvlak.”

Ook na de verbouwing was er uitgebreid contact met de bewoners. “We hebben de tijd genomen om de mensen te instrueren hoe ze kunnen omgaan met de nieuwe

voorzieningen. Als je natuurlijke ventilatie gewend bent en je krijgt mechanische venti­ latie, moet je wel weten wat er gebeurt. Vergelijk het maar met een hybride auto. Als je blijft rijden zoals je gewend was, haal je niet het optimale resultaat.”

80 jaar ervaring Sjors Willems geeft samen met zijn vader Edu en neven Tim en Sander leiding aan het onder­ houdsbedrijf. Dat is in 1936 opgericht door de opa van Sjors, Edu Willems sr.. Die begon voor de oorlog als beletteraar van winkelruiten en breidde dat na de oorlog uit tot schilderwerk. In de jaren 80 verbreedde de tweede generatie de activiteiten verder. “Mijn vader en oom kregen de vraag of ze ook gevelonderhoud konden doen”, vertelt Sjors Willems.

Sindsdien ontwikkelde Willems Vastgoedonderhoud zich tot een allround onderhouds­ bedrijf, gespecialiseerd in planmatig en groot onderhoud. Schilderwerk, gevelonderhoud, vervanging van daken, badkamers, keukens, toiletten en installaties, Willems doet het allemaal. Vaak zelf, maar ook in samenwerking met ketenpartners. Het bedrijf werkt vooral in opdracht van professionele vastgoedeigenaren, zoals corporaties, zorginstel­ lingen en verenigingen van eigenaren.

Meer informatie: www.willemsvgo.nl

insights

6

Weboma

Bouwen aan geluk deed aan zijn zoon Joop. Riedijk en Koelemij werkten al in het bedrijf toen ze het in 2006 overnamen. “We willen het karakter van het familiebedrijf in stand houden”, zegt Riedijk. “Korte lijnen, betrokken bij de klant, loyale medewerkers. We maken het met elkaar. Als directeuren zijn wij ook meewerkend voorman.”

Bouwen is volgens Weboma in Wateringen meer dan ‘stenen stapelen’. Een goede bouwer houdt optimaal rekening met de wensen van de klant. Of dat nu een koper is, een huurder, of de verhuurder van de woning. Arjo Riedijk en Pim Koelemij werden tien jaar geleden eigenaar van het bedrijf. Sindsdien voeren ze als motto: Weboma bouwt aan geluk.

Onder zijn opdrachtgevers heeft Weboma diverse woningcorpo­ raties, waaronder Staedion. De relatie gaat terug tot in de jaren 70, toen Weboma regelmatig werkte voor de Algemene Woningbouw­ vereniging, een van de voorgangers van Staedion. “We hebben samen mooie projecten ontwikkeld”, vindt Koelemij, “zoals de Hof van Wateringhe en Hogeveld.”

“We kijken niet alleen naar de woning, maar naar de mens erachter, degene die dagelijks gebruik gaat maken van de woning”, zegt Riedijk. “We willen daarom zo vroeg mo­ gelijk bij een bouwproject betrokken zijn.

Dan kunnen we vanaf het begin meedenken over hoe we de wensen van toekomstige bewoners kunnen verwerken in het ontwerp en de bouw.”

Als voorbeeld noemt hij Oranjewijk in Wateringen, waar Weboma in 2014 en 2015 24 koopwoningen en 36 huurwoningen bouwde. De koopwoningen werden gerea­ liseerd volgens het zogeheten collectief particulier opdrachtgeverschap. Dit wil zeggen dat bewoners binnen bepaalde grenzen heel veel invloed hebben op hoe de woning eruit gaat zien.

Pim Koelemij

Arjo Riedijk

Behalve woningen bouwt Weboma ook bedrijfsgebouwen, kan­ toren, scholen en zorgcentra. Het bedrijf gaat bijvoorbeeld aan de Badhuisstraat in Scheveningen twee woongebouwen van negen verdiepingen realiseren voor senioren. Er komen woningen voor bewoners met een zorgindicatie en een zorghotel. In de tweede toren komen 26 luxe koopappartementen.

“Kopers konden bijvoorbeeld kiezen op welke plek ze wilden wonen, wat de inde­ ling van de woning zou zijn, en hoe de gevel eruit zou zien”, zegt Koelemij. “Daardoor zijn het 24 verschillende woningen geworden, die toch bij elkaar horen. Voor starters­ woningen van rond de twee ton is dat uniek.

De kopers zijn heel blij met het resultaat.

Dat is wat we bedoelen met ‘bouwen aan geluk’.”

Verder heeft Weboma een aantal historische panden prachtig gerestaureerd. Zoals de Buitenplaats Eemwijk aan de Vliet in Voorburg, met onder meer een historische portierswoning annex koetshuis. In Delft heeft Weboma de oude bewaarschool aan de Simonsstraat een tweede leven gegeven door er zeven eigentijdse appartementen in te maken.

Loyale medewerkers Weboma is in 1952 opgericht door metse­ laar Bert Gardien, die in 1986 de zaak over­

Meer informatie: www.weboma.nl

7

insights

Woonbond

Dure scheefwoners

groter probleem dan goedkope scheefwoners

Ronald Paping

Sociale huurwoningen zijn bestemd voor mensen met een smalle beurs. De afgelopen jaren was het beleid van minister Blok (Wonen) erop gericht om mensen met een hoog inkomen uit sociale huurwoningen te krijgen. Deze ‘scheefwoners’ moeten maar een huis kopen of in de vrije sector gaan huren. De keerzijde van dit beleid is volgens Woonbond-directeur Ronald Paping dat nu veel mensen te veel huur betalen en in financiële problemen dreigen te komen.

zouden hebben gekocht. Bijvoorbeeld omdat de rente laag was en de woningprijzen tot 2015 sterk waren gedaald.

Er zijn lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen. Volgens minister Blok komt dat doordat mensen in hun goedkope woning blijven wonen als ze meer gaan verdienen. Hierdoor stokt de doorstroming. Bovendien, zo redeneert het ministerie, profiteren deze huurders ten onrechte van de lage huren.

De cijfers uit verschillende onderzoeken lopen overigens nogal uiteen. Dit heeft te maken met verschillende definities en verschil­ lende manieren van tellen. In oktober 2016 werd de Lokale Monitor Wonen gepresenteerd, een gezamenlijk initiatief van corporatie­ koepel Aedes, de Woonbond en de Vereniging van Nederlandse Gemeenten. Volgens deze monitor wonen circa 280.000 huis­ houdens in een te goedkope huurwoning. Dat is 13,8 procent van de sociale huurwoningen.

Om deze huurders te prikkelen een woning te kopen of een duurdere huurwoning te zoeken, is in 2013 de inkomensafhankelijke huurverhoging ingevoerd. Afhankelijk van het inkomen kregen huurders een huurverhoging voor hun kiezen die kon oplopen tot 4 procent boven inflatie. Voor inkomens boven 43.600 euro. Voor 2016 gold een maximum van inflatie plus 4 procent.

Directeur Ronald Paping van de Woonbond maakt zich hier niet zoveel zorgen over. “Het is vaak een tijdelijk verschijnsel. Als mensen meer gaan verdienen, verkassen ze wel. Bovendien is het goed voor de wijken dat er huishoudens met verschillende inkomens wonen. Als mensen veel verdienen en in een woning van 300 euro of minder wonen, mag je daar wel wat aan doen. Maar dat kan ook

Minder scheefwoners Volgens het ministerie is het aantal scheefwoners gedaald van 685.000 in 2012 naar circa 500.000 in 2015. Een directe relatie tussen het beleid en deze vermindering is echter niet aangetoond.

Het zou goed kunnen dat deze huurders toch wel een woning

insights

8

Het probleem is voor een deel ontstaan doordat woningcorporaties relatief dure woningen hebben toegewezen aan mensen met een klein inkomen, vaak omdat er geen andere woning beschikbaar was. Het ministerie verplicht corporaties nu om passend toe te wijzen. Als woningzoekenden in aanmerking komen voor huur­ toeslag, mag de corporatie alleen woningen toewijzen met een huur beneden 600 euro. In maximaal 5 procent mag de corporatie hiervan afwijken. Dit is echter geen oplossing voor mensen die nu in een te dure huurwoning wonen.

“Het werkelijke probleem is dat er te weinig betaalbare huur­ woningen zijn”, zegt Paping. “De afgelopen jaren zijn er 260.000 huurwoningen verdwenen door sloop en verkoop. Daar zou de minister iets aan moeten doen. Maar in plaats van investeringen te stimuleren, legt hij een verhuurdersheffing op! Een belasting op sociale huur, alsof het tabak is of alcohol. Door die heffing kunnen corporaties minder investeren. En investeringen zijn hard nodig. In nieuwe woningen, in verbetering van bestaande woningen en in verduurzaming.”

Weg met de heffing Paping vindt de verhuurdersheffing een groot onrecht. “En terwijl het kopen van een woning zwaar wordt gesubsidieerd door de hypotheekrenteaftrek, worden scheefwoners weggezet als profi­ teurs.” Als het aan de Woonbond ligt, wordt de verhuurdersheffing

met het huidige huurbeleid. Maar als je 700 euro huur betaalt, woon je echt niet zo goedkoop.”

Woonbond klaagt Staat aan In februari 2016 bepaalde de rechter dat de Belastingdienst ten onrechte inkomensgegevens heeft verschaft aan woning­ corporaties. Die hadden deze gegevens nodig om de huurverhoging voor individuele huurders te bepalen. De Woonbond is naar de rechter gestapt om de opgelegde huurverhogingen terug te krijgen.

“De verhuurders hebben drie jaar lang onterecht extra huur geïnd”, zegt Ronald Paping. “Minister Blok heeft wel een paar noodwetjes ingevoerd om dat te repareren, maar die gelden niet met terugwerkende kracht. We hebben de Belastingdienst en de verhuurderskoepels uitgenodigd om dit te bespreken. Maar daar gaven ze geen gehoor aan. Vandaar onze gang naar de rechter.”

De Woonbond hoopt met de procedure huurverhogeingen ter waarde van 365 miljoen euro terug te draaien. Paping: “Het is sowieso van de zotte dat de overheid gegevens van de belasting vrijgeeft aan particuliere organisaties die ze gebruiken om burgers een poot uit te draaien. Dat is toch onbestaanbaar?”

afgeschaft, gaan corporaties meer investeren, en krijgen burgers die dat nodig hebben een goede ondersteuning om te wonen, ongeacht of ze huren of kopen.

Te duur wonen Paping maakt zich meer zorgen om een groeiende groep huurders die te duur wonen, ook al wonen ze in een sociale huurwoning: de ‘dure scheefwoners’. Volgens de monitor gaat het om bijna 300.000 huishoudens.

Een groot aantal van hen is de helft of meer van het inkomen kwijt aan woonlasten.

“Deze mensen krijgen vaak wel huurtoe­ slag”, zegt Paping, “maar die geldt voor een huur tot circa 600 euro, de aftoppingsgrens.

Het bedrag daarboven moeten ze helemaal zelf betalen.”

“Ik ben hoopvol gestemd”, zegt Paping. “Het denken is aan het veranderen. Dat zie ik ook aan de verkiezingsprogramma’s. Alleen de VVD houdt vast aan de heffing, alle andere partijen willen hem verminderen, afschaffen of omzetten in een investerings­ vplicht. Er komt steeds meer draagvlak voor maatregelen om de woningmarkt meer in balans te brengen. De grote lijnen hebben we samen met Aedes, Vereniging Eigen Huis en de Nederlandse Vereniging van Makelaars in 2012 al uiteengezet in Wonen 4.0.

Nu de politiek nog.

9

insights

Boko Dakbedekkers

Zoeken naar de uitdaging Het dak van het Stedelijk Museum in Amsterdam moest ver­ nieuwd. Een lastige klus, want in het museum hangt en staat voor miljoenen euro’s aan kunst. Lekkage kan forse schade veroorzaken en moet dus tegen elke prijs worden voorkomen.

Een klus voor Boko Dakbedekkers. Directeur Rob Bootsman: “Hoe groter de uitdaging, hoe beter we tot ons recht komen.”

Boko Dakbedekkers is al 55 jaar specialist in het leveren en aan­ brengen van bitumineuze­ & kunststof dakbedekking. In die tijd heeft het bedrijf heel veel kennis en kunde opgebouwd. Kennis en kunde die Boko inzet voor woningcorporaties, beleggers, instel­ lingen, musea en andere eigenaren van gebouwen.

Zo heeft Boko de dakbedekking aangelegd van de nieuwe OV stations in Arnhem en Breda, waarvoor het bedrijf de Nationale Dakaward 2016 ontving. En onder het voetbalveld en de atletiek­ baan van het gerestaureerde Olympisch Stadion ligt dakbedekking die is geleverd en aangelegd door Boko. Ook woningdaken bedekt Boko perfect. Onder andere voor Staedion. “Die zijn complexer dan vroeger”, zegt Bootsman. “En daar zijn we goed in.”

“Onze medewerkers zijn ons belangrijkste wapen”, zegt Bootsman.

“We hebben circa honderd mensen in dienst, stuk voor stuk vak­ lieden. In de loop der jaren hebben we ons steeds meer toegelegd op ingewikkelde opdrachten. We hebben denken en doen onder één dak gebracht. Alles in huis om ingewikkelde opdrachten tot een goed einde te brengen.”

Meer informatie: www.boko.nl

Boko NW goo.indd 1

04-11-16 08:49

Smits Vastgoedzorg

Samen beter worden Staedion is zeer klantgericht en streeft een hoge mate van klanttevredenheid na.

Tegelijkertijd realiseert Staedion zich dat zij dit alleen kan bereiken in samenwerking met haar ketenpartners.

Smits Vastgoedzorg is een van de partners voor het uitvoeren van renovatie en plan­ matig onderhoudsprojecten. Sinds kort is Smits Vastgoedzorg ook geselecteerd als partner voor het uitvoeren van mutatie­ onderhoud.

Hans van der Krogt, directeur van Smits Vastgoedzorg: “De manier waarop Staedion haar vastgoedrol en functie organiseert is aan verandering onderhevig. Net als veel andere woningcorporaties zal Staedion in de komende jaren de inrichting van haar vastgoedfunctie heroverwegen. Onze visie is dat de noodzaak tot nauwere samenwerking met haar partners hierdoor groter wordt. In de nabije toekomst kan de rol van onder­ houdsbedrijven in het property management van Staedion toenemen. Dit betekent dat geselecteerde bedrijven integraal verantwoordelijkheid moeten kunnen dragen op het gebied van beheer, onderhoud, verbetering en ontwikkeling van vastgoed

insights

Project Robertaland, groot onderhoud 240 portiekwoningen

conform gewenste vastgoedkwaliteit, gebruikerstevredenheid en rendementseisen van Staedion.

Het samenwerken is geen doel op zich maar een middel om gezamenlijke doelen te bereiken. Je moet samen beter willen worden, daar horen leren en het omgaan met fouten bij.“ Meer informatie: www.smitsvastgoedzorg.nl

10

Weverling Groenprojekten

Bewust kiezen voor de natuur en een groen leefklimaat De groenmedewerkers van de Haeghe Groep worden door Weverling aangestuurd en dragen onze bedrijfskleding. Zo zijn ze echt onder­ deel van ons bedrijf, zoals bij het groen­ en portiekonderhoud bij Staedion.

Weverling Groenprojekten B.V. werkt vanuit vestigingen in Monster, Den Haag en Rotterdam aan het groenonderhoud en de groenvoorziening in steden en omgeving. Dat doen wij al meer dan 75 jaar voor woningcorporaties, zorginstel­ lingen en gemeenten in de regio Haaglanden.

Weverling is ook gespecialiseerd in kunstgras en dak­ & gevelgroen.

Met certificaten voor ISO 9001, VCA, Groenkeur BRL Groenvoor­ zieningen en BRL Dak­ en Gevelbegroening kunnen wij bijdragen aan een groene(re) leefomgeving. Tevens zijn wij aangesloten bij de VHG (de Vereniging voor Hoveniers & Groenvoorzieners).

Maatschappelijke betrokkenheid is van oudsher een belangrijk aspect in onze bedrijfsvoering. Reeds tientallen jaren wer­ ken wij samen met o.a. de Haeghe Groep

Onze betrokkenheid bij een groene, aantrekkelijke en veilige woon­ omgeving proberen wij vanuit onze ervaring en vakmanschap uit te dragen in de samenwerking met de mensen van Staedion en het waar mogelijk betrekken van de bewoners. Een groene woon­ omgeving, duurzaam ingericht als uitkomst van gezamenlijke betrokkenheid tussen Staedion, bewoners en Weverling Groen­ projekten is waarnaar wij streven.

(gemeente Den Haag). Zij zetten mensen in met een afstand tot de arbeidsmarkt en zijn de verbindende schakel tussen mens, werk en bedrijven. Mensen die wij inzetten en begeleiden in het basisonderhoudswerk.

Meer informatie: www.weverling.nl

11

insights

Erasmus Universiteit

“Investeren in duurzame woning is goudmijn” Jan Rotmans

Jan Rotmans is hoogleraar duurzame transities en systeem­ innovaties aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam.

Daarnaast is hij oprichter van het Dutch Research Institute For Transitions (DRIFT) en Nederland Kantelt en medeoprichter van Urgenda. Urgenda was een van de eisers in de geruchtmakende rechtszaak in 2015 tegen de Nederlandse staat. De Haagse rechtbank sprak toen uit dat de overheid meer en effectievere klimaatacties moet ondernemen om de uitstoot van CO2 te verminderen. Rotmans pleit er al jaren voor om meer werk te maken van de verduurzaming van woningen. “Er gebeurt nog te weinig, maar ik vertrouw erop dat het tij zal keren.”

Waarom is het belangrijk dat woningen energiezuiniger worden?

In 2020 moet de CO2-uitstoot 25 procent lager zijn dan in 1990.

Dat is onderdeel van de klimaatdoelen om de opwarming van de aarde te beperken. Als je de uitstoot wilt verminderen, heb je drie grote knoppen om aan te draaien: de industrie, het verkeer en de gebouwde omgeving. De gebouwde omgeving is goed voor 40 procent van het energieverbruik. Woningen nemen daarvan het grootste deel voor hun rekening. Het verkeer gaat steeds meer

insights

12

BAM Woningbouw bouwt nul-op-de-meterappartementen BAM Woningbouw, NBArchitecten en Woonstichting ’thuis, en realiseren in Eindhoven als eerste in Nederland nul op-de-meter-appartementen in een gebouw met vijf verdiepingen. Om alle huishoudens te voorzien van elektra zijn alleen zonnepanelen op het dak niet voldoende. Daarom worden ook de gevels bekleed met zonnepanelen.

Nul-op-de-meterwoningen wekken zelf voldoende elektriciteit op voor dagelijks gebruik. Het gaat om energie voor warmte in de woningen, het verwarmen van water en elektra voor huishoudelijke apparaten. De nieuwbouw komt in plaats van bestaande bouw. Het nieuwe gebouw wordt uitgerust met de nieuwste generatie dunne­ filmpanelen.

De kosten voor de bouw zijn hoger dan bij conventionele gebouwen. Deze kosten worden niet volledig doorberekend aan de bewoners. De woningen zijn daardoor beschikbaar voor mensen met een laag inkomen. De in totaal 48 appartementen worden een mix van een- en tweepersoons huurappartementen bestemd voor mensen die in aanmerking komen voor huurtoeslag.

CO2-uitstoot. Niet alleen nieuwe woningen, ook bestaande woningen moeten gasloos worden gemaakt.

Hoe ziet u dat voor u?

Het vraagt een forse inspanning, maar het is goed mogelijk. In de jaren zestig hebben we ook alle woningen aangesloten op aardgas.

Zo kunnen we nu alle woningen geschikt maken om elektrisch te koken en zonder aardgas te verwarmen. Het aardgas is over vijftien jaar op. We willen toch ook niet afhankelijk worden van Russisch aardgas. En de omschakeling levert ook nog eens 150.000 banen op.

Dat lijken goede argumenten. Waarom gebeurt het dan nog niet?

Het is een nieuwe manier van denken, een paradigma shift. Dat vraagt altijd tijd. De gasinkomsten zijn belangrijk voor de over­ heid, het gaat om miljarden. Daar neemt men niet zo gemakkelijk afscheid van. Er is bovendien een krachtige gaslobby. Verder is de corporatiesector redelijk behoudend. Twintig corporaties steken hun nek uit en experimenteren met energieneutrale woningen, de overige kijken de kat uit de boom. En brancheverenging Aedes loopt ook niet bepaald voorop om leden te stimuleren.

over op elektrisch. Die trend zet door. De industrie bespaart energie en wekt energie duurzaam op. In de woningsector gebeurt nog te weinig.

Wat is de reden dat er te weinig gebeurt?

Het ontbreekt aan slagkracht, daadkracht en inspirerend leider­ schap. Er zijn nu wel energielabels en woningcorporaties investeren om hun woningen naar een beter label te brengen, maar dat zijn slechts kleine stapjes. Het zet te weinig zoden aan de dijk.

Komt het dan wel goed?

Daar twijfel ik niet aan. Ik voorspel dat binnen nu en vijf jaar een kritische grens wordt bereikt. Dan gaan steeds meer verhuurders meedoen. Ik heb mijn hoop ook gevestigd op het nieuwe kabinet.

Vrijwel alle partijen, behalve PVV en VVD, hebben voornemens in hun verkiezingsprogramma staan om woningen duurzaam te maken. Ik hoop dat een volgend kabinet prioriteit geeft aan het energieneutraal en gasloos maken van woningen en dat ze het fiscaal zal stimuleren.

Wat moet er dan gebeuren?

We moeten meer investeren in het energieneutraal maken van woningen. Nul op de meter. Maar dat komt nog onvoldoende van de grond. Er zijn nog geen duizend nul-op-de-meterwoningen. We hebben er nog zeven miljoen te gaan. Een probleem is dat de businesscase nog niet rond is. Er moet nog geld bij. Maar dat komt wel goed als de aantallen toenemen. Een extra hobbel is dat minister Blok de energieprestatievergoeding ook voor woningen met gas van toepassing heeft verklaard.

Wat kunnen particuliere woningbezitters doen?

Voor hen is verduurzaming ook heel aantrekkelijk. Als je je woning energieneutraal maakt, verdien je dat gemiddeld in tien jaar terug. De lage rentestand maakt het nog interessanter. Je hebt geen energierekening meer, de waarde van je woning stijgt, en je woont comfortabeler, onder meer doordat je minder temperatuur­ schommelingen hebt. Bovendien heb je een gegarandeerd rende­ ment van 8 procent. Investeren in verduurzaming is een goudmijn.

Waarom is dat een hobbel?

Het is valse concurrentie voor woningen die wél gasvrij zijn.

Bouwers hebben daarin extra geïnvesteerd en zien dat niet terug.

Het is niet eerlijk om voor woningen die nog gas gebruiken dezelfde vergoeding te rekenen. Die woningen dragen nog steeds bij aan de

13

insights

Zorgeloos wonen BIJ FLORENCE

Wonen met en zonder zorgindicatie • U kunt met een zorgindicatie voor thuiszorg of begeleiding zelfstandig bij ons wonen. De zorg wordt betaald vanuit uw zorgindicatie.

• Bij een aantal locaties van Florence kunt u ook zonder zorgindicatie een appartement huren.

U betaalt zelf de huur.

Bent u op zoek naar een comfortabel appartement?

U kunt bij Florence met en zonder zorgindicatie zorgeloos wonen in een van de woonzorgcentra in Den Haag, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg, Wassenaar of Voorschoten.

Voorzieningen U beschikt over een privéappartement en u bent verzekerd van faciliteiten en sociale contacten dichtbij; zoals een gezellig restaurant waar u een kopje koffie kunt drinken en een warme maaltijd kunt gebruiken.

Geregeld worden er allerlei activiteiten georganiseerd.

Meer informatie Voor meer informatie of een uitgebreide rondleiding in de locatie van uw keuze, kunt u contact opnemen met het Florence Client Contactcentrum, telefoon 070 - 41 31 00.

Florence goo.indd 1

17-10-16 13:26

Hemubo

Allround partner voor onderhoud en renovatie Hemubo in Almere heeft de afgelopen jaren diverse prijzen in de wacht gesleept. Volgens bouwvakblad Cobouw was het bedrijf in 2013 en 2015 Toponderneming van het jaar, en in 2015 won Hemubo ook de Flevopenning als beste onderneming van Flevoland. De onderscheidingen zijn te danken aan voortdurende aandacht voor de opdrachtgevers en weloverwogen ondernemerschap, zegt adjunct-directeur Tom Bergmans.

“Wij geloven in partnership. We le­ veren woningcorporaties een breed pakket van renovatie en transfor­ matie tot mutatie­ en klachten­ onderhoud. We streven daarbij naar een langdurige relatie op basis van ver trouwen, zoals bijvoorbeeld met Staedion. Daar werken we al heel lang in allerlei vormen heel prettig en goed mee samen.”

In Den Haag onderhoudt Hemubo onder meer twee zorgcentra die Staedion ver­ huurt aan zorgorganisatie Florence. De woningen en algemene voorzieningen worden aangepast aan de eisen van deze tijd. Commu­ nicatie en goed overleg zijn daarbij essentieel. Met de bewoners, met Staedion, met Florence.

“Die samenwerking verloopt uitstekend. Het gaat om een kwets­ bare doelgroep en de zorg moet gewoon door kunnen gaan. Daar zetten we ons samen voor in.”

Hemubo heeft bij projecten altijd veel aandacht voor de huurders.

“Bewoners moeten weten waar zij aan toe zijn, vooral bij renovatie en onderhoud in en om de woning. Helemaal als ze er verblijven terwijl wij aan het werk zijn, en dat is meestal het geval. Wij geloven in communicatie op maat en we hebben zelf bewoners­ begeleiders in dienst.”

insights

Meer informatie: www.hemubo.nl

14

Roessen & Roessen Ecoworkx

Samen met Staedion maatschappelijk verantwoord ondernemen Roessen & Roessen helpt woningcorporaties om leegkomende woningen weer zo snel mogelijk verhuurbaar te maken. Speciaal hiervoor is Roessen & Roessen een nieuw bedrijf gestart: Roessen & Roessen Ecoworkx bv. Van het leegmaken van de woning en behang en vloerbedekking verwijderen tot egaliseren van de vloeren en sauzen van de wanden. En alles 100 % maatschappelijk verantwoord.

Woningcorporaties kennen Roessen & Roessen al van diverse andere activiteiten, zoals het verwijderen van asbest en het leegmaken van woningen bij ontruimingen.

Om opdrachtgevers extra te ontzorgen, heeft het bedrijf in 2014 de dienstverlening uitgebreid met het verhuurklaar maken van woningen. Dit een logische volgende stap na het ontruimen of asbestvrij maken van een woning.

bedrijfskleding komt uit ateliers die gegarandeerd vrij zijn van kinderarbeid. Bij het gebruik van schoonmaakmiddelen, egaline en andere middelen kiest Ecoworkx de meest milieuvriendelijke optie. De bedrijfsauto’s rijden op biogas, elektriciteit of ze hebben aan a­label.

Maatschappelijk verantwoord ondernemen is een speerpunt van Ecoworkx. “Binnen Roessen & Roessen hadden we altijd al veel aandacht voor MVO”, zegt directeur Mark Roessen. “Bij Ecoworkx besloten we er een schepje bovenop te doen. We houden alle bedrijfsmiddelen en materialen die we gebruiken kritisch tegen het licht en we werken zoveel mogelijk met mensen uit doelgroepen.”

Kans op werk “We geven mensen die zoals dat heet ‘een afstand tot de arbeidsmarkt’ hebben een kans om bij ons te werken”, legt commer­ cieel directeur Eugene van Velzen uit. “We geven hen interne begeleiding en laten hen ervaring opdoen. Zo zijn ze voor ons breed inzetbaar en krijgen zij weer pers­ pectief op een mooie toekomst.”

Zo werkt bij Ecoworkx een man die als zzp’er badkamers monteerde. Een gemotiveerde vakman, maar niet in de wieg gelegd om ondernemer te worden. Door diverse oor­ zaken raakte zijn bedrijfje in de problemen.

Twee jaar geleden begon hij bij Ecoworkx.

“Een prima medewerker”, aldus Mark Roessen. “Hij stuurt nu een team aan en doet het uitstekend.”

Elektrische auto’s Behalve in het personeelsbeleid werkt Roessen & Roessen Ecoworkx ook op andere gebieden maatschappelijk verantwoord. De

“Sommige bedrijven doen het meest noodzakelijke aan MVO om opdrachtgevers tevreden te stellen”, zegt Van Velzen. “Bij ons is het integraal onderdeel van de bedrijfsfilosofie. We sturen er bewust op. Natuurlijk moeten we uiteindelijk ook geld verdienen, maar bij alles wat we doen wegen we de gevolgen voor mens, milieu en maatschappij.”

Trots Staedion is een van de opdrachtgevers van Roessen & Roessen Ecoworkx. “We nemen dagelijks woningen onder handen van Staedion en we zijn heel blij dat zij ons die kans geven”, zegt Roessen. “Staedion gunt ons het werk en samen scheppen we kansen voor vakmensen in de regio. Ecoworkx heeft zich mede dankzij Staedion kunnen ontwikkelen tot gecertificeerd MVO­ bedrijf. Daar zijn we best een beetje trots op.”

Meer informatie: www.ecoworkx.nl

15

insights

Staedion bouwt

betaalbare en comfortabele huurwoningen

Staedion wil inwoners van Den Haag betaalbare en comfortabele huurwoningen bieden. Dat doet de corporatie door te investeren in verbetering en verduurzaming van bestaande woningen, en door nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. De komende jaren wil Staedion jaarlijks 150 tot 200 nieuwe woningen in de verhuur brengen. Voorbeelden van nieuw­ bouwprojecten zijn het Energiekwartier, tegen het Haagse centrum, en woningen aan de Coevordenstraat en de Haveltestraat, niet ver van het Zuiderpark.

Energiekwartier

insights

16

Het Energiekwartier ligt centraal in de stad aan de zuidwestkant van de binnenstad. Zoals de naam al doet vermoeden, heeft de buurt een industrieel verleden. Een deel van de historie is nog steeds zichtbaar. Zoals de elektriciteitsfabriek aan het De Constant Rebecqueplein, gebouwd in 1904. Een deel van het complex is nog in gebruik. Hier staat de oudste nog werkende stadsenergiecentrale van Nederland. Vroeger stonden op dezelfde locatie ook een gasfabriek en een vuilverbrandingsinstallatie, maar die zijn al lang geleden afgebroken.

huurwoningen. Dit project is op ver­ schillende manieren bijzonder. Zo bouwt Staedion zonder zogeheten onrendabele top. Dit wil zeggen dat de huuropbrengsten voldoende zijn om de kosten te dekken.

Terwijl het wel sociale huurwoningen zijn.

Verademing Na de Tweede Wereldoorlog is de buurt geleidelijk aan veranderd. Tussen het kanaal en de Loosduinse weg kwam een kleine woonbuurt. Een historisch magazijn werd door architectenbureau KOW van de sloop gered. In ‘Het Magazijn’ komen 72 studio’s, horeca, een fitnessclub en bedrijfjes. In 2004 werd op de locatie van de oude vuilverbranding buurtpark De Verademing aangelegd, met sportvoorzieningen in het midden.

Op de plek aan de Loosduinseweg waar ooit Wasserij Giezeman stond, staat nu een gebouw met appartementen voor jongeren met op de begane grond een gezondheidscentrum.

Daarnaast werkt Staedion met een ‘DBMcontract’. De bouwers ontwerpen (Design) en bouwen (Build) de woningen, en nemen vervolgens ook twintig jaar lang het onderhoud (Maintain) voor hun rekening.

“Staedion is de regisseur”, zegt Krzeszewski.

“Wij stellen de kaders en vertrouwen op de deskundigheid van Loostad. Niet alleen voor de ontwikkeling en de bouw, maar ook voor het onderhoud de komende jaren.”

Coevordenstraat en de Haveltestraat

De komende jaren wordt het Energie­ kwartier in fasen verder ontwikkeld. Het totale plan omvat 425 tot 475 nieuw­ bouwwoningen, parkeerplaatsen, 1000 tot 1500 vierkante meter bedrijfsruimte, herinrichting van het park De Verademing en de aanleg van een mooie openbare ruimte. De eerste fase is al gestart. De totale transformatie zal ongeveer tien jaar in beslag nemen.

De eerste fase omvat de bouw van woningen tussen de Loosduinseweg en de Zamenhofstraat.

Hier stonden vroeger kantoorgebouwen. In totaal komen hier 72 sociale huurappartemen­ ten, 100 huurappartementen in de vrije sector, 25 koopappartementen, 8 penthouses en 25 koopwoningen met tuin. De huurappartementen worden gebouwd in opdracht van Staedion. De corporatie werkt hierbij samen met de gemeente Den Haag, Syntrus Achmea en Heijmans.

Starters een plek bieden “We willen mensen een betaalbaar eigen thuis kunnen bieden”, zegt de bestuursvoorzitter van Staedion Willem Krzeszewski. “Daarom investeren we zowel in het matigen van huren als in nieuwbouw van betaalbare huurwoningen. We vinden het belangrijk dat ook mensen met een bescheiden inkomen kunnen wonen op een goede locatie en dat starters op de arbeids- en woningmarkt een plek kunnen vinden in Den Haag. Deze woningen dragen daaraan bij.”

De appartementen hebben een ruime woonkamer, twee slaapkamers, een buitenruimte en een eigen berging. Het appartementengebouw heeft dezelfde architectuur als de

naastgelegen nieuwbouw met de duurdere huur- en koopwoningen. De woningen worden naar verwachting in 2018 opgeleverd. Staedion verhuurt de woningen via Woonnet Haaglanden.

In 2017 wordt park De Verademing vernieuwd. Er komt meer groen in het park. Ook de openbare ruimte krijgt meer planten en bomen. Verder wordt gestart met de aanleg van een fietspad langs de kade van het kanaal.

Geen onrendabele top

In de wijk Morgenstond vervangt Staedion zes flats met in totaal 217 verouderde woningen aan de Coevordenstraat en de Haveltestraat door 244 nieuwe, betaalbare

17

insights

Staedion had deze wensen – geen onren­ dabele top en design, build & maintain – opgenomen in de aanbesteding. Een consortium van Loostad Vastgoedontwik­ keling, IBB Kondor, Bouwmaatschappij Ufkes kwam samen met architecentbureau De Zwarte Hond en Mondria Advies met de beste oplossing. De woningen hebben een gemiddelde oppervlakte van 60 vierkante meter. Staedion speelt hiermee in op de vraag naar compacte, betaalbare woningen. Het project heeft na de sloop en nieuwbouw meer woningen dan voor die tijd. Meestal is dat andersom.

Tuinen

Tussen de vijf woongebouwen komen vier tuinen, deels openbaar en deels exclusief voor de bewoners. De meeste appartemen­ ten kijken straks zowel aan de voorkant als aan de achterkant uit op een tuin. Het project draagt dan ook als naam ‘De Tuinen van Morgenstond.’ Het totale pro­ ject bestaat uit vijf woonblokken van vier verdiepingen. De stedenbouwkundige opzet is een voortzetting op de bestaande stroken uit het oorspronkelijke wijkplan van archi­ tect Willem Dudok. Die had na de Tweede Wereldoorlog als stedenbouwkundige de leiding over de wederopbouw van Den Haag.

De huidige bewoners van de zes oude flats verhuizen met voorrang naar een andere passende woning. Wanneer de gebouwen leeg zijn, gaat IBB Kondor ze slopen. Als alles volgens plan verloopt, kan de eerste paal begin 2017 worden geslagen. De eerste blokken van de nieuwbouw kunnen dan in 2018 worden opgeleverd.

Alles komt samen in een Bruynzeel keuken: functionaliteit, uitstraling en betaalbaarheid.

80 jaar ervaring Bruynzeel Keukens is al sinds 1938 leverancier van keukens voor (nieuwbouw)woningen. Veel mensen, zo ontdekte fabrikant Cornelis Bruynzeel in de jaren ’30, ondervonden elke dag hinder van en in hun keuken. De eerste Bruynzeel keuken, ontworpen door Piet Zwart, was de oplossing voor het keukenvraagstuk van toen. Nog steeds lossen we keukenvraagstukken op met keukens die functioneel en betaalbaar én mooi zijn. Zoals bij de Atlas ahorn, te zien op de foto hieronder.

In de keuken komt alles samen Ook voor de projecten van Staedion gebruiken wij onze jarenlange ervaring op het gebied van nieuwbouw, renovatie en mutatie. Naast praktisch moet de keuken ook helemaal naar smaak zijn. Een keuken met een slimme indeling, apparatuur die precies bij jou past en voldoende opbergruimte.

In onze winkel ontwerpen we samen de keuken die werkt voor jou, zoals de Atlas antraciet op de foto hierboven. Met extra opbergruimte en een ingebouwde koel-vriescombinatie. Zo ontstaat een persoonlijke keuken. Alles komt samen in een Bruynzeel keuken: functionaliteit, uitstraling en betaalbaarheid.

De keuken die werkt.

Bruynzeel goo.indd 1

12-10-16 14:53

Rendon

Klantgestuurd onderhoud met een hoog kwaliteitsniveau Fijn wonen en werken. Dat is wat ons drijft. Het is onze passie om gebouwen en woningen veilig, gezond, comfortabel én mooi te maken.

Onze vakmensen betrekken bewoners en gebruikers bij wat ze doen, luisteren naar individuele wensen, organiseren het onderhoud zo prettig mogelijk en geven ruimte aan slimme, toe­ komstgerichte oplossingen. We doen dat met respect voor de omgeving en met oog voor duurzaamheid en kostenbesparing.

We zijn er trots op dat we deze ambitie in de praktijk mogen brengen bij Staedion. Zo werken we samen aan goede en betaal­ bare huurwoningen in een buurt waar het prettig wonen is.

De Rendon Onderhoudsgroep ontzorgt haar opdrachtgevers in dagelijks­, mutatie­ en planmatig onderhoud, renovatie en transformatie van vastgoed. Wij werken landelijk voor woningcor­ poraties, VvE’s, beleggers, onderwijsinstellingen, zorginstellingen en gemeentes.

Maak een afspraak! We horen graag waar we u mee kunnen helpen.

Meer informatie: www.rendon.nl

insights

18

Consolidated Nederland

Data op het dak We leven in een digitaal tijdperk waarin het vergaren van data steeds belangrijker is. Ook op het dak ligt een schat aan informatie te wachten om ontsloten te worden. Staedion heeft Consolidated Nederland daarom gevraagd om de daken die de woningcorporatie in bezit heeft gefaseerd in kaart te brengen. Met deze informatie bespaart Staedion op onderhouds­ kosten en krijgt het meer grip op het onderhoudsbudget.

Al jarenlang verzorgt Consolidated het klachtenonderhoud rondom de daken van Staedion. Sinds kort is het dakbedrijf ook begonnen met het verrichten van 0­metingen op deze daken. Dit is een uitgebreide visuele inspectie waarbij alle fysieke gegevens van een dak worden verzameld. Deze data wordt opgeslagen in Dakota, een online dakmanagementsysteem ontwikkeld door Consolidated.

van de toekomstige onderhoudskosten: ideaal voor het opstellen van een meerjarenonderhoudsbegroting. Zeker nu Dakota binnen­ kort ook gekoppeld kan worden aan Vastware.

Daken in beeld Om optimaal te profiteren van de functionaliteiten van Dakota, is het goed om alle daken in kaart te brengen via 0­metingen. Ver­ volgens is het mogelijk om het systeem continu aan te vullen met nieuwe data. Elke keer dat een medewerker van Consolidated werkzaamheden verricht op het dak, wordt daar verslag van ge­ daan in Dakota. Consolidated biedt woningcorporaties nu zelfs de mogelijkheid om bij een lekkage, de huurder te informeren via een track & trace­module. Zo worden huurders van de eerste lekkagemelding tot en met de reparatie op de hoogte gehouden.

En dat komt de huurderstevredenheid ten goede.

Hoe werkt Dakota?

Door in te loggen op Dakota, komt een gebruiker in zijn eigen online omgeving van waaruit hij toegang heeft tot al zijn daken. Er kan tot op detail worden ingezoomd op een specifiek complex of dak. Met behulp van filters worden daken doorzocht met zoekfuncties als conditie, verwachte levensduur en aantal lekkages. Dakota geeft aan waar en wanneer welk onderhoud nodig is en wat de kosten zijn. Het systeem biedt ook een overzicht

Professioneel dakmanagement Dakota maakt het mogelijk om statische data om te zetten in dynamische data. Door serieus werk te maken van professioneel dakmanagement, hebben woningcorporaties veel meer inzicht in de conditie van hun daken. En die kennis kan al op korte termijn veel tijd en onderhoudskosten besparen.

Meer informatie: www.consolidated.nl

19

insights

Peter Boelhouwer

Deltaplan voor de woningsector Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer roept op tot een Deltaplan voor de woningsector. Als het aan hem ligt wordt er meer gebouwd en fors geïnvesteerd in duurzaamheid. Verder moeten huurders en kopers een gelijke behandeling krijgen. En de hypotheekrente moet zo snel mogelijk worden afgeschaft. De omstandigheden zijn er nu optimaal voor.

ren.” Het argument dat de staatschuld dan oploopt, legt hij naast zich neer. “In de eerste plaats is dat niet zo erg, in de tweede plaats gaat het om investeringen die zichzelf terugbetalen. Die zou je eigenlijk anders moeten boeken.”

De situatie op de woningmarkt is zorgelijk, constateert Boelhouwer. Terwijl er per jaar zo’n 70.000 huishoudens bijkomen, groeit het aantal woningen maar met nog geen 50.000. De groei van het aantal huishoudens is onderschat, en hoewel de bouw wel iets herstelt, gaat het nog veel te langzaam.

“Als je dat een aantal jaren achter elkaar hebt, loopt de druk op de markt behoorlijk op.”

Anticyclisch woonbeleid Boelhouwer pleit voor het anticyclisch maken van de woningmarkt.

Tot nu toe hebben maatregelen van de overheid meestal ontwik­ kelingen in de markt versterkt in plaats van gedempt. Dat heeft geleid tot hoge pieken en diepe dalen. Zo werd tijdens de hoog­ conjunctuur goedkeuring gegeven aan aflossingsvrije hypotheken, met als gevolg dat de vraag naar woningen en de huizenprijzen enorm stegen.

Het gevolg is dat vooral in de grote steden de wachttijden voor een sociale huurwoning verder oplopen en dat de woningprijzen, mede door de lage rente, weer aan een flinke opmars bezig zijn. Er moet meer gebouwd worden, maar dat gebeurt onvoldoende.

“Corporaties bouwen minder woningen en beleggers nemen het in onvoldoende mate over”, zegt Boelhouwer. “De minister laat het aan de markt over, maar die mark doet het niet.”

In 2011 ging het vorige kabinet volgens Boelhouwer opnieuw de fout in door tijdens de crisis de hypotheekregels flink aan te scherpen. Terwijl in België de huizenprijzen 16 procent stegen, doken ze in Nederland 21 procent in de min. “De lage rente in de jaren erna heeft ze gered”, zegt Boelhouwer. “Anders was de vraag dramatisch gedaald. Het beleid moet er juist op gericht zijn om de markt stabiel te houden.”

Die lage rente biedt kansen om de hypotheekrenteaftrek versneld af te schaffen, aldus Boelhouwer. De aftrek is een belangrijke oorzaak van de ongelijkheid tussen huren en kopen en het bevoor­ deelt mensen met hoge inkomens. “De rente is nu zo laag, dat nieuwe kopers het in beperkte mate merken als ze geen rentaftrek hebben. Veel mensen sluiten hun hypotheek over. Je kunt de aftrek dan bijvoorbeeld in tien jaar afbouwen. Als je het regelt via

Juist nu moet de overheid het initiatief nemen en investeren in de woningmarkt, vindt de hoogleraar. “De overheid kan gratis geld lenen. Ze zou veel meer moeten doen om woningbouw, transformaties en verduurzaming van woningen te stimule­

insights

20

Peter Boelhouwer

mag niet meer lenen dan 102 procent van de woningwaarde. Aan de andere kant zijn mensen met een inkomen net boven de 35.000 euro aangewezen op een huurwo­ ning in de vrije sector. Per maand zijn ze dan vaak meer kwijt aan huur dan ze aan hypotheek zouden betalen.

Ook huurders met lage inkomens hebben het vaak moeilijk. “De huurquote is vaak hoog. Mensen houden niet genoeg geld over om van te leven, ook niet als ze huurtoeslag krijgen. De normen kloppen niet. Daar zou de politiek meer aandacht voor moeten hebben. Ik was onlangs op een wooncongres waar een huurder aan minister Blok voorlegde dat hij de huur niet kon betalen. ‘Dan moet u zorgen dat uw inkomen stijgt’, antwoordde Blok. Dat vind ik onthutsend.”

ICDuBo maakt duurzaam bouwen inzichtelijk Duurzaam bouwen is ‘hot’. Bijna dagelijks komen er nieuwe innovaties op de markt. Zonnecellen geïntegreerd in gebakken dakpannen, powerbanks om zonne-energie op te slaan, nieuwe ventilatiesystemen en warmtepompen. De ontwikkelingen zijn soms moeilijk te volgen.

Het Innovatie Centrum Duurzaam Bouwen (ICDuBo) heeft in Rotterdam een showroom van 2500 m2 met de nieuwste oplos­ singen op het gebied van duurzaam bouwen en duurzaam wonen. Het grootste duurzaamheidscentrum van Europa. Met ruim 250 aangesloten partijen stimuleert en faciliteert ICDuBo kennisdeling en samen­ werkingsverbanden tussen overheid, onderwijs, kennisinstellingen en het bedrijfsleven.

Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland zei bij de opening van het vernieuwde expositie­ centrum: “Het is geweldig dat dit centrum er is omdat het zichtbaar maakt wat er allemaal mogelijk is op het gebied van energiebesparing.”

de lening, dan merken mensen er weinig van. Zo hebben ze het in Engeland ook ge­ daan. De opbrengsten kan je onder andere inzetten voor Bouwsparen.”

Betaalbare woningen De betaalbaarheid van woningen is een ander vraagstuk dat Boelhouwer wil aan­ pakken. Er wordt volgens de hoogleraar met twee maten gemeten. Voor de koop­ sector zijn de normen de afgelopen jaren aangescherpt. Er gelden inkomensgrenzen, mensen moeten verplicht aflossen en je

21

insights

Tot slot vindt Boelhouwer dat huurders en kopers op dezelfde manier financiële steun moeten kunnen krijgen om te wonen. “Je moet kijken naar het inkomen en de woon­ lasten, niet naar de eigendomsvorm. Als je dat doet, en de hypotheekrenteaftrek afschaft, krijg je een gelijk speelveld. De huren kunnen dan bewegen richting markt­ huur. Daarmee voorkom je gelijk dat huur­ woningen na vijftien jaar worden uitgepond omdat ze veel geld opleveren. Dat is volgens mij de route naar een gezonde woning­ markt.”

KRACHTIGE TECHNOLOGIE VOOR ECHTE MENSEN Marktleider cegeka-dsa helpt Staedion om met behulp van haar ERP-oplossing en aanvullende services het sociaal rendement te maximaliseren.

Meer weten?

GA NAAR WWW.CEGEKA-DSA.NL

CDSA_Adv_Insights Cageka goo.indd 1 184x124.indd 1

17-10-16 17-10-16 12:45 13:51

Wasco Onderdelen: al 25 jaar dé nummer 1!

Grip op uw voorraad met RFID 18.000 onderdelen op voorraad Vakkundig advies Snelbalie Wasco goo.indd 1

www.wasco.nl 24-10-16 07:52

EVVA:

innovatieve sluittechnologie met traditie EVVA is een Oostenrijks familiebedrijf met een wereldwijd actief netwerk van partners. Er werken zo’n 750 medewerkers voor EVVA vanuit het hoofdkantoor in Wenen en 9 vestigingen verspreid over Europa. EVVA Nederland BV zag in 1981 het daglicht en is al 35 jaar gevestigd in Hengelo.

Veiligheid en kwaliteit EVVA is één van Europa’s meest toonaangevende producenten van mechanische en elektronische sluitsystemen. De producten kenmerken zich door topkwaliteit en optimale veiligheid. EVVA staat voor duurzaam, betrouwbaar partnerschap. Behalve traditie zijn ook onderzoek en ontwikkeling bij EVVA van immens belang. Continu onderzoek in de eigen onderzoeks- en ontwikkelingsafdeling opent de weg naar nieuwe technieken waarmee sluitsystemen nog veiliger, resistenter en gebruikersvriendelijker te maken zijn.

Nieuwigheden en innovaties Een goed voorbeeld voor innovatie bij EVVA is het modulaire systeem SYMO. De montage van een cilinder in een deur is met het modulaire systeem bijzonder flexibel, want de benodigde cilinderlengte hoeft vooraf niet precies bekend te zijn. De cilinders zijn op een unieke wijze ter plaatse te verlengen of in te korten. Bovendien kunnen ook diverse aanpassingen direct aan de deur worden uitgevoerd. Met de verschillende sleutelprofielen kan EVVA altijd de beste oplossing bieden voor ieder sluitplan, rekening houdend met de eisen en wensen van de opdrachtgever/gebruiker.

In juni 2014 bracht EVVA twee nieuwe elektronische sluitsystemen op de markt.

AirKey is de sleutel van de toekomst. Met dit Cloud gebaseerde systeem worden smartphones en identificatiemedia een elektronische sleutel en wordt het toegangsbeheer van uw pand nog beter beheersbaar.

Xesar is het innovatieve elektronische veiligheidsconcept. Het biedt ondernemingen een groot aantal producten en toepassingsmogelijkheden, evenals een mooi tijdloos ontwerp.

Traditie en verantwoording CSR (Corporate Social Responsibility) is vast verankerd in de ondernemingsstrategie.

Juist voor een technologische toponderneming is het essentieel om zo duurzaam mogelijk

23

insights

te handelen, natuurlijke hulpbronnen te ontzien en in de eigen medewerkers te investeren. EVVA maakt steeds meer gebruik van een productie zonder olie en water. Het bedrijf heeft talrijke onderscheidingen voor duur zame innovaties ontvangen.

Staedion en hun keuze voor EVVA Waarom een nieuw sluitsysteem? Staedion was al langer op zoek naar een adequate oplossing.

De wens was een groot nieuw sluitsysteem waarin alle objecten werden ondergebracht, dit vanwege vele verouderde sluitsystemen die hoge kosten en een intensief en foutgevoelig beheer met zich meebrengen.

EVVA heeft hiervoor een goede oplossing kunnen bieden welke, naast de uitstekende prijs / kwaliteit verhouding en de correcte service, voldeed aan de hoge eisen van Staedion.

Kerncompetentie Commercieel Manager Rick Baayens: EVVA fabriceert mechanische en elektronische sluitsystemen die perfect aansluiten op hedendaagse eisen. De wereldwijd beproefde beveiligingsproducten bieden optimale bescherming en comfort voor bedrijven, openbare instellingen en particuliere woningen. De eigen onderzoeksen ontwikkelingsafdeling is toonaangevend en realiseert met regelmaat innovaties op de Europese beveiligingsmarkt.

Meer Informatie: www.evva.nl

▪ Planmatig onderhoud ▪ Renovatie ▪ Bouwkundige werkzaamheden Heko B.V. | Zinkwerf 47 | 2544 EC Den Haag | 070-366 3330 | www.hekobv.nl Heko goo.indd 1

17-10-16 08:53

Onze wereld vraagt erom.

BAM goo.indd 1

02-11-16 14:06

Dan doen we het wel zelf. Dat is het motto waarmee op diverse plaatsen in het land huurders wooncoöperaties oprichten. Ze willen zelf het heft in handen nemen, en vaak ook het col­ lectief eigendom van hun woningen.

De Woningwet 2015 voorziet in deze mogelijkheid. In de praktijk zijn er echter nog heel wat haken en ogen, zegt Tineke Lupi van kennis- en netwerk­ organisatie Platform31.

Tineke Lupi

Wooncoöperaties: Het heft in eigen hand Wettelijke basis Duivesteijn wordt in 2013 lid van de Eerste Kamer. Bij de onder­ handelingen over de verhuurderheffing dwingt hij een nadere uitwerking van de wooncoöperatie af. Die krijgt daarmee een wettelijke basis in de Woningwet.

Burgers verenigen zich in een coöperatieve vereniging als ze zaken gedaan willen krijgen waar de markt of de overheid niet in voorziet. “Als de bestaande instituties falen, nemen burgers zelf de regie”, zegt Lupi. “De afgelopen jaren heb je dat onder meer gezien in de energiesector, waar mensen zich verenigen om zonne-energie of windenergie op te wekken. Of in zorg­ coöperaties, waarin mensen zelf de zorg organiseren.”

De wet stelt dat woningcorporaties de ruimte moeten geven aan huurders die een wooncoöperatie willen beginnen. Als een corporatie een complex wil verkopen of slopen, moet ze hier zes maanden mee wachten. De wooncoöperatie heeft dan tijd om een plan te maken. De woningcorporatie moet ook 5000 euro beschikbaar stellen waarmee de huurders onderzoek en advies kunnen inwinnen. Verder moet de corporatie budget reserveren voor vijf jaar onderhoud na een overname.

Het idee van wooncoöperaties wint snel terrein vanaf 2011. De economische crisis is in volle gang, private partijen durven niet te bouwen, woningcorporatie hebben de middelen niet. Almere experimenteert onder leiding van wethouder Adri Duivesteijn met zelfbouw-initiatieven. Hij wil ook huurders meer mogelijkheden geven om zelf het beheer in handen te nemen van hun huurwoning, maar de wet biedt daar­ voor geen ruimte.

Platform31 is in 2014 een experimentenprogramma gestart met veertien koplopers. “Wooncoöperaties ontstaan vooral in krimp­ gebieden en in grote steden”, vertelt Lupi. “Dat zijn plekken waar de markt soms niet goed functioneert. Een corporatie in de stad wil bijvoorbeeld oude woningen slopen, maar de huurders willen niet weg uit hun woning, omdat de buurt ze goed bevalt. Ze willen er samen nog wat van maken. Hetzelfde kan gebeuren op het platteland.

25

insights

Kubion goo.indd 1

24-10-16 07:54

Wij zijn DWA. Een adviesbureau met visie en ambitie.

Wij garanderen de afgesproken prestaties en nemen de regie, vanaf het ontwerp tot en met de exploitatie van alle installaties. Door commissioning toe te passen garanderen wij het terugdringen van restpunten, het voorkomen van comfortklachten tijdens de ingebruikname en het voorkomen van een tegenvallend energiegebruik.

Commissioning wordt bij ons uitgevoerd door medewerkers die een onafhankelijke positie hebben richting de uitvoerende partijen. Wij hebben up-to-date kennis van wet- en regelgeving, oog voor detail, maar verliezen de integrale context niet uit het oog. DWA beschikt over een gecertificeerde

OPLEVEREN MET NUL RESTPUNTEN

commissioningsautoriteit. Wij hebben commissioning al bij verschillende projecten toegepast, zoals FIRST in Rotterdam met nul restpunten! www.dwa.nl/commissioning

first, rotterdam

DWA-Advertentie DWA goo.indd 1commissioning voor Goo Media 17 oktober 2016.indd 1

20-10-2016 9:46:19 20-10-16 14:08

de plaats te bouwen. De huurders vonden dit een slecht idee en richtten een wooncoöperatie op. Ze gingen in gesprek met de corporatie en stelden een businessplan op. Ze wisten een oudcorporatiedirecteur aan hun zijde te krijgen voor advies, maar toch is het nog niet gelukt om het plan rond te krijgen.

Slecht idee Een voorbeeld van een stedelijke wooncoöperatie is de Rogge­ veenstraat in Den Haag. Woningcorporatie HaagWonen wilde hier 46 arbeiderswoningen slopen om er 24 nieuwe woningen voor in

“De financiering is vaak een groot probleem”, weet Lupi. “In Den Haag moeten de woningen fors gerenoveerd worden. Dat kost veel geld. Corporaties mogen dankzij een nieuwe regeling de woningen verkopen voor 50 procent van de marktwaarde. Maar omdat de grond op die plek in Den Haag zo duur is, is dat nog steeds een fors bedrag. Daar komt bij dan banken nog niet staan te springen om wooncoöperaties te financieren. Het is nog onbekend terrein.”

Doarpskorporaasje Jirnsum Bewoners van het Friese dorp Jirnsum kochten in juni 2016 in coöperatieverband een seniorencomplex van woning­ corporatie Elkien. Doarpskorporaasje Jirnsum is nu de eigenaar van de woningen. Het is de eerste succesvolle wooncoöperatie van Nederland sinds de invoering van de nieuwe Woningwet.

HaagWonen was aanvankelijk sceptisch over de wooncoöperatie, maar is inmiddels bijgedraaid. Coöperatie en corporatie zoeken samen naar een oplossing. Die oplossing is al gevonden in het Friese Jirnsum. Daar kochten bewoners van het dorp een senioren­ complex van woningcorporatie Elkien. Daarmee kwamen 25 woningen in handen van Doarpskorporaasje Jirnsum (zie kader).

Elkien wilde het seniorencomplex Dekemahiem slopen omdat de bevolking in het gebied afneemt. Daardoor daalt de vraag naar woningen. Volgens de bewoners van Jirnsum is er de komende jaren nog wel degelijk behoefte in de regio. Ze richtten Doarpskorporaasje Jirnsum op om het Dekemahiem te behouden.

Handleiding voor corporaties De overdracht van de woningen in Jirnsum was mede mogelijk door de bereidheid van de woningcorporatie. Lupi ziet dat cor­ poraties initiatieven van burgers vaker serieus nemen en zich inzetten om die tot een goed einde te brengen. Op verzoek van brancheorganisatie Aedes heeft Platform31 een handleiding met een stappenplan geschreven voor woningcorporaties.

Elkien voelde wel iets voor de oplossing en ook de gemeente Leeuwarden, waar Jirnsum onder valt, wilde bijdragen. Het complex in Jirnsum werd getaxeerd op 750.000 euro, waardoor na renovatie een huurprijs van 450 euro per maand mogelijk blijft.

“De wooncoöperatie is een waardevolle aanvulling op de woning­ markt”, vindt Lupi. “In Duitsland en Engeland is al meer ervaring met zelfbeheer door huurders. In Nederland is het nog nieuw en moet het nog vorm krijgen. Ik denk dat wooncoöperaties in sommige situaties beter in staat zijn om de woonwensen van een groep mensen te realiseren. Het effect is ook dat bewoners heel betrokken raken bij hun woonomgeving. Dat is goed voor de buurt en voor de sociale samenhang.”

De Doarpskorporaasje kreeg de financiering rond dankzij bijdragen van de provincie Fryslân, gemeente Leeuwarden, Elkien, Rabobank en enkele private financiers uit het dorp.

De coöperatie wil alle leningen binnen twintig jaar afbetalen.

De coöperatie wil de woningen verhuren aan eenpersoons­ huishoudens, studenten, starters en senioren.

27

insights

Staedion maakt bestaande woningen energiezuiniger en comfortabel

Staedion bouwt op diverse locaties in Den Haag nieuwe huurwoningen. Daarnaast trekt de corporatie veel geld uit om bestaande woningen te renoveren en te verbeteren. Voorbeelden hiervan zijn de flats aan het Robertaland, Isabellaland en Gradaland in de wijk Mariahoeve en drie flats aan de Nettelhorststraat in Moerwijk.

Energiekosten omlaag De wijk Mariahoeve is eind jaren 50 ontwikkeld, in de jaren van de wederopbouw. De complexen die Staedion nu renoveert, zijn gebouwd rond 1962. De woningen worden tijdens de verbouwing meteen geĂŻsoleerd, zodat de energiekosten voor de bewoners omlaag gaan. Het dak wordt vernieuwd en de kopgevels van de flats worden geĂŻsoleerd. Verder krijgen de woningen nieuwe kozijnen met HR++-glas.

De renovatie van de flats in Mariahoeve is in september 2016 gestart. In totaal worden tot het derde kwartaal van 2017 240 woningen onder handen genomen.

De woningen worden grondig aangepakt, zowel van binnen als van buiten. Het bouwbedrijf begint met de woningen aan Isabellaland. Daarna volgt het complex Robertaland. Als laatste is Gradaland aan de beurt.

Staedion voert de werkzaamheden aan binnen- en buitenkant zoveel mogelijk tegelijkertijd uit. Op die manier is een woning in drie weken helemaal opgeknapt.

Bewoners kunnen voor de duur van de verbouwing tijdelijk hun intrek nemen in een volledig ingerichte wisselwoning.

Staedion heeft hiervoor twintig woningen gereserveerd.

insights

Laakkwartier

De woningen krijgen mechanische ventilatie en centrale verwarming.

De toegangsdeuren worden vervangen door brandvertragende deuren. Per woning heeft Staedion in samenspraak met de huurders een plan gemaakt om de badkamer en de keuken te vernieuwen.

Ook de portieken en bergingen krijgen een opknapbeurt.

28

Bijna één op de vijf Haagse huurders woont te duur Den Haag heeft bijna 77.200 sociale huurwoningen. In meer dan 13.000 van deze woningen wonen huishoudens waarvan het inkomen eigenlijk te laag is om de huur voor woning te betalen. Het gaat om 17,1 procent van de woningen. Landelijk is dit 14,6 procent. Dat blijkt uit de Lokale Monitor Wonen.

In één op de tien sociale huurwoningen wonen mensen die gezien hun inkomen eigenlijk in een duurdere woning zouden moeten wonen. Om deze ‘goedkope scheefwoners’ is veel te doen, omdat ze een woning bezet houden die bedoeld is voor mensen met een lager inkomen. Ondertussen zijn er meer ‘dure scheefwoners’ die eigenlijk te duur wonen en weinig geld overhouden om van te leven.

Vooral in de oude wijken wonen relatief veel goedkope scheefwoners, zoals Bouwlust, Vrederust, de Schilderswijk en Moerwijk. Maar ook in Ypenburg houden 410 relatief rijke huishoudens sociale huurwoningen bezet. Dure

Projectmanager Sylvia Theunissen: “Voor Staedion is dit een groot project dat we in relatief korte tijd realiseren. Door de woningen gelijktijdig van binnen en van buiten aan te pakken, proberen we de overlast voor onze bewoners zo beperkt mogelijk te houden. Daarom hebben we ook de wisselwoningen beschikbaar gesteld.”

scheefwoners wonen onder meer in Van Stolkpark en Scheveningse Bosjes (67%), Haagse Bos (66%) en Groenteen Fruitmarkt (46%).

Naast extra huurverhoging voor meer welvarende huis­ houdens, wordt het scheefwonen bestreden door sociale huurwoningen alleen nog toe te wijzen aan mensen met een laag inkomen. Woningcorporaties moeten minimaal

Dudok Hemelsbreed op ongeveer acht kilometer van Isabellaland, in Moerwijk, ligt de Nettelhorststraat. Het oudste deel van Moerwijk is vlak voor de Tweede Wereld­ oorlog ontwikkeld. Het grootste deel is net na de oorlog gebouwd, onder leiding van de beroemde architect en stedenbouw­ kundige Willem Dudok. Rond het centrale Erasmusplein ontstonden zo naast Moer­ wijk 1 ook de wijken Moerwijk 2, 3 en 4.

95 procent van de goedkopere huurwoningen (tot ± 600 euro) toewijzen aan huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Ten minste 80 procent van de sociale huurwoningen moeten naar mensen met een inkomen beneden 35.740 euro.

Vanaf januari 2017 gaan de bouwvakkers aan de slag. De werkzaamheden lijken op die in Mariahoeve. De portiekentrees worden vernieuwd en veiliger gemaakt. Tijdens de verbouwing is veel aandacht voor het energieverbruik: de woningen krijgen dubbelglas en ze worden geïsoleerd. Het dak van de gebouwen wordt vernieuwd. Er komt een dak met een veel hogere isolatie­ waarde.

Driekwart van de woningen in deze wijk zijn sociale huurwoningen. Staedion heeft hier circa drieduizend woningen. Aanvan­ kelijk was het de bedoeling dat de 223 woningen in drie bouwblokken aan de Nettelhorststraat zouden worden gesloopt om plaats te maken voor nieuwbouw.

Door de veranderende omstandigheden op de woningmarkt en nieuwe inzichten heeft Staedion echter besloten de flats te behouden en op te knappen.

Als de bewoners na de verbouwing terugkeren, kunnen ze koken in een nieuwe keuken en douchen in een nieuwe, comfortabele badkamer. Als alles achter de rug is. Kunnen de woningen weer minstens twintig jaar mee.

29

insights

Specialist in onderhoud

’s-Gravenzandseweg 15 2291 PE Wateringen Tel. 0174-293109

RIOOL RIOOL verstopt? verstopt?

GEEN STRESS, STRESS, GEEN BEL RRS! BEL RRS!

Vehoec goo.indd 1

12-10-16 VanderDrift14:51 goo.indd 1

18-10-16 11:50

Blanco Diensten

• Dagelijks schoonmaakonderhoud van kantoren, algemene ruimten, trappenhuizen.

• Leeghalen en afvoeren van huisraad • Het schoon opleveren van woningen • Bouwschoon maken na ver- of nieuwbouw • Sanitaire dienstverlening: • het leveren van de totale sanitaire middelen • het leveren van toiletrollen, handdoekautomaten, zeepautomaten, luchtverfrissers, • Glasbewassing

Schoonmaakbedrijf Blanco Bv

Bel GRATIS 0800 - 099 13 13 of ga naar www.rrs.nl Bel GRATIS 0800 - 099 13 13 of ga naar www.rrs.nl RRS goo.indd 1

03-10-16 Blanco goo.indd 14:47 1

IJssel 35, 2491 BW Den Haag, Tel 070 3996550 Email info@blancobv.nl, www.blancobv.nl

26-10-16 13:41

Politiek: nieuw bouwen en investeren in woningverbetering In maart 2017 zijn er verkiezingen voor de Tweede Kamer. De meeste politieke partijen hebben in hun verkiezingsprogramma een uitgebreide paragraaf over wonen en de woningmarkt. Alle partijen zijn het erover eens dat de woningmarkt nog niet in balans is. De oplossingen om de woningmarkt vlot te trekken, verschillen. De ‘paragraaf’ van de PVV is het meest krachtig: “Huren omlaag”.

Regeringspartij VVD vindt dat iedereen een woning moet kunnen kopen. Inkomensnormen moeten daarom niet te zwaar wegen. Geldverstrekkers moeten er ook rekening mee houden dat het inkomen van starters op de woningmarkt kan stijgen. Vaak zijn ze immers ook starters op de arbeidsmarkt. Voor zzp’ers en flexwerkers moet het gemakkelijker worden om een hypotheek te krijgen.

De VVD wil de huurgrens voor sociale huurwoningen verlagen naar 600 euro. Corporaties moeten hun duurdere woningen maar verkopen; ze mogen niet concurreren met particuliere verhuurders in de vrije sector. Om de corporaties te stimuleren die woningen te verkopen, verhoogt de VVD de verhuurdersheffing.

Dat dwingt hen bovendien om terug te gaan naar hun kerntaken en op de kosten te blijven letten.

Renoveren en energiezuinig maken Het CDA wil de verhuurdersheffing juist verlagen. Dat geeft de corporaties meer ruimte om te investeren.

Bijvoorbeeld in leefbaarheid en maatschappelijke voorzieningen. Daarnaast moet er de komende jaren fors geïnvesteerd worden in nieuwe woningen en in het renoveren en energiezuinig maken van bestaande woningen.

31

insights

Er moet meer gebouwd worden in het middensegment, vindt het CDA. Gemeenten moeten hierbij een actieve rol spelen, bijvoorbeeld door voorwaarden te stellen bij de uitgifte van grond. Verder wil het CDA scheefwonen tegengaan. Dat is immers een van de oorzaken van de lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen, aldus de christendemocraten.

Huurders krijgen daarom een huurverhoging die past bij hun inkomen.

zeggen over het beleid van woningcorpo­ raties. Ze krijgen ook meer mogelijkheden om zelf het beheer in handen te nemen over hun eigen woningcomplex. Corporaties moeten initiatieven, zoals wooncoöperaties, actief ondersteunen.

Investeringsplicht De SP wil de verhuurdersheffing helemaal afschaffen en omzetten in een investerings­ plicht. Zo komt er geld beschikbaar om extra woningen te bouwen, huurwoningen toekomstbestendig te maken en huren te verlagen. Een huurverlaging is op zijn plaats, vindt de SP, omdat de huren in zes jaar tijd 30 procent gestegen zijn. Huren van sociale woningen mogen niet sneller stijgen dan de inflatie.

Lokale afspraken D66 wil de wachttijden voor sociale huur­ woningen verkorten door de komende jaren 100.000 nieuwe woningen te bouwen. Daar­ naast wil de partij bevorderen dat mensen doorstromen van een sociale huurwoning naar een woning in de vrije sector. Op lokaal niveau moeten gemeenten en investeerders hierover afspraken maken. Verder moeten kantoorpanden worden verbouwd tot wo­ ningen. Zo moeten er 80.000 extra woningen met een huur van 700 tot 1000 euro komen.

Van de SP moeten ook mensen met een middeninkomen tot circa 54.000 euro in aanmerking komen voor een betaalbare huurwoning. Huren en kopen worden financieel gelijkwaardiger behandeld. Voor hypotheken boven de 350.000 euro beperkt de SP de hypotheekrenteaftrek. De partij wil de mogelijkheid onderzoeken van een woontoeslag die geen onderscheid maakt tussen huren en kopen.

Sociale koopwoningen GroenLinks wil dat er meer ‘sociale koop­ woningen’ komen. Bewoners kopen hierbij hun sociale huurwoning. Als de bewoner verhuist, koopt de corporatie de woning terug. Die kan de woning dan verhuren of opnieuw verkopen. Zo komt het overheids­ geld bij de laagste inkomens terecht, aldus GroenLinks, blijven buurten gemengd en ontstaat een grote sociale koopsector.

De hypotheekrenteaftrek mag van Groen­ Links op de helling. De aftrek bevoordeelt mensen met een hoog inkomen onevenredig en drijft de woningprijzen op. Veel koop­ woningen worden daardoor onbereikbaar voor starters. Over een periode van 25 jaar wil GroenLinks de hypotheekrenteaftrek afschaffen.

Huur naar draagkracht De PvdA wil minimaal 50.000 nieuwe wonin­ gen per jaar bouwen. Lege kantoren kunnen worden verbouwd tot woningen. De partij wil voor sociale huurwoningen een huur naar draagkracht invoeren. De huur die je betaalt hangt dan af van het inkomen en de samenstelling van het huishouden.

Huren en kopen moeten meer met elkaar in lijn worden gebracht, vindt D66. Daarom wil de partij de aftrek van hypotheekrente in de komende jaren verder beperken. De partij wil mensen met een hypotheek sti­ muleren deze ook af te lossen. Daarnaast

De overheid en de woningmarkt De Woningwet van 1901 was een reactie op de erbarmelijke woonsituatie in de steden. Het doel van de wet was om bewoning van slechte en ongezonde woningen onmogelijk te maken en de bouw van goede woningen te bevorderen. Het was de eerste wet voor volkshuisvesting in Nederland.

Met de Woningwet kon de overheid ingrijpen in de volkshuisvesting. Gemeenten moesten een bouw- en woningverordening opstellen met voorschriften voor nieuwe woningen. Zonder bouwvergunning van de gemeente mocht je niet bouwen of verbouwen. Woningeigenaren werden verplicht bepaalde verbeteringen uit te voeren en de gemeente kon een woning onbewoonbaar verklaren.

Op 1 juli 2015 werd de nieuwe Woningwet van kracht. Deze wet beperkt het taakgebied van corporaties. Die moeten zich weer primair richten op het bouwen en verhuren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. Huurders hebben meer zeggenschap gekregen. Zij zitten nu bijvoorbeeld aan tafel bij prestatieafspraken die gemeenten en corporaties maken en hebben instemmings­ recht bij fusies.

De PvdA wil gemengde wijken waar arm en rijk door elkaar wonen.

Er moet een ‘aanbodnorm’ komen die gemeenten voorschrijft hoe ze passende huisvesting voor iedereen realiseren. Huurders krijgen meer te

insights

32

wil D66 dat verhuurders en eigenaren meer investeren in het energiebesparing. In 2030 moeten driemiljoen woningen energieneu­ traal zijn.

Deel uw visie Schoonmaak Insights biedt inzicht in het bedrijfsleven, de zorg- en (semi-)publieke sector. In interviews, praktijkcases en achtergrondartikelen geven ondernemers, directeuren en managers hun visie op actuele bedrijfsontwikkelingen.

Gevelreiniging Graffiti verwijderen Brandschade

Ook uw visie delen in Insights?

Waterschade

Informatie: Peter Molenaar Bladmanager Insights T : +31 (0)71 70 70 187 E : redactie@goomedia.nl I : www.goomedia.nl

Dakgootreiniging Glasbewassing Ontruimingen

Goo 1-4 IS adv.indd 1

12-03-15 Proper goo.indd 14:09 1 4607522_Adv90x124_ProperDienstverlening.indd 1

11-11-16 08:23 09-11-16 14:01

insights Insights is een uitgave van Goo Media T 071 - 70 70 161 E redactie@goomedia.nl I www.goomedia.nl Directie Ernst Delfos

Coördinatie Peter Molenaar Milco Sprink

Productie Renate Claassens Ellen van Vliet

Realisatie Mandy van Aerde Cristel van Laar Nima Larkani Willeke van de Ree

Vormgeving Rachelle de Boer Marinka Peeters Tekstproductie Bureau Schrijfwerk

Staedion T 088 - 242 30 00 I www.staedion.nl

© Goo Media 2016 Niets in deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm, of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de uitgever.

Hoewel bij de samenstelling van deze uitgave de grootst mogelijke zorgvuldigheid wordt betracht kunnen uitgever en auteurs geen aan­sprakelijkheid aanvaarden voor de gevolgen van eventuele onjuistheden of onvolledigheden.

Deze uitgave is CO2 neutraal geproduceerd

Deze uitgave kwam tot stand dankzij de medewerking van: Aannemingsmaatschappij van Beukering & Borsboom B.V. • BAM Woningbouw • Schoonmaakbedrijf Blanco B.V. • Boko B.V. Dakbedekkers • Bruynzeel Keukens • Cegeka-dsa • Consolidated Nederland • Van der Drift Hoveniers • DWA • EVVA Nederland BV • Florence Gezondheid en Zorg • Giesbers Rotterdam • Heko B.V. • Hemubo • Kubion BV • Proper Dienstverlening • Rendon Voorburg BV • Roessen & Roessen Ecoworkx • RRS Nederland B.V. • Smits Vastgoedzorg BV • Vehoec Aannemers • Wasco Holding B.V. • Weboma bouwmaatschappij • Weverling Groenprojekten B.V. • Wevi elektrotechniek bv • Willems Vastgoedonderhoud