revista
redeimobiliária ANO 3
EDIÇÃO 09
MARÇO / ABRIL DE 2013
campinas
CRÉDITO IMOBILIÁRIO Conheça as possibilidades de contratação e realize seu sonho
IMÓVEIS EXCLUSIVOS As melhores ofertas imobiliárias de Campinas e RMC
CRÉDITO IMOBILIÁRIO
Conheça as possibilidades de contratação e realize seu sonho
Espaço Urbano O uso e a ocupação do solo na cidade de Campinas
JONAS DONIZETTE: OS DESAFIOS
DO NOVO PREFEITO DE CAMPINAS
AlphaVille Dom Pedro
Residenciais
Mont Blanc 01
A
Parque das Araucárias
Sua obra bem construída
Construtora Procivil acredita que a melhor forma para atender as expectativas do cliente é através da confecção de um planejamento minucioso para cada etapa de uma obra. A qualidade e o prazo de entrega estão ligados diretamente ao cronograma que, elaborado em conjunto com o cliente
e adequado ao custo previsto, permite a execução de um trabalho ágil e sem surpresas desagradáveis. Para a Procivil, construir é atender cada cliente de forma inovadora e individual, por isso buscamos o que há de mais moderno no setor da construção civil para poder oferecer projetos arrojados, com design inovador e, principalmente, com a melhor relação custo x benefício.
Comerciais e Industriais
Pirasa Mercedes-Benz / Michelin Limeira
Clínica de Estética Kátia Haranaka
R. Comendador Luiz José Pereira de Queiroz nº 08, Botafogo - Campinas - SP F 19 3237.0967 procivil.com.br
Sumário
redecampinas.com.br Edição 09 | Ano 3 | março / abril de 2013
Os desafios do novo chefe #18 Investimentos Inteligentes #24
Além da Reconciliação #48
Financiamento e consórcio: o que têm em comum?
A Lei que se propôs fazer às pazes entre investidores e o mercado imobiliário.
Capital em Ação #32
Dúvidas Imobiliárias #34
Bem-vindo ao mundo de negócios para todos os investidores.
Atualidades do setor #12
04 | Revista da Rede
Negócio Fechado #40 O código civil brasileiro, traz algumas proteções e garantias relativas à compra. Conheça.
Corretor de Imóveis #54
Espaço Urbano #60
A vantagem de ser sustentável #66
Analista de mercado, conselheiro patrimonial e especialista em satisfação do cliente.
Embates e os impactos sociais sobre o uso e a ocupação do solo na cidade de Campinas.
Um artigo de Henrique Mendes sobre o uso da sustentabilidade como diferencial estratégico nas empresas.
Editorial
Realizar juntos Esta é a edição comemorativa da Revista da Rede Imobiliária Campinas, em publicação especial que marca o retorno da comunicação oficial da associação com a nossa cidade, clientes, futuros clientes e amigos. Através de um projeto completamente revitalizado e, sobretudo, em sintonia com nossas atividades e ações no segmento imobiliário de Campinas e região metropolitana, a Revista da Rede Imobiliária Campinas, que agora você tem nas mãos, tem o objetivo de ser uma publicação de referência no setor. Com uma proposta editorial tão audaciosa quanto congregar 28 das principais imobiliárias da cidade esperamos, a cada nova edição, infor-
É uma publicação bimestral da Rede Imobiliária Campinas. Distribuída gratuitamente, com design e conteúdo desenvolvidos pela Gracioli Editora. Tiragem: 20.000 exemplares COMISSÃO EDITORIAL Rede: Gustavo Henrique Carnib Gracioli: Cristiane Gracioli / Gabriel Santana
má-lo, bem como traçar o panorama do setor habitacional regional. Mais que apresentar temas políticos e econômicos em paralelo com o segmento imobiliário, pretendemos esclarecer dúvidas e lançar mais luz sobre temas que interessam a nossa sociedade na questão imobiliária, e claro, como não poderia deixar de ser, apresentar a todos as nossas melhores ofertas de negócios. Agradeço desde já sua atenção e desejo uma ótima leitura.
De Lucca Antonio De Lucca Junior, presidente.
“Pretendemos esclarecer temas que interessam a nossa sociedade e trazer as melhores ofertas em imóveis exclusivos”
EDITORA Cristiane Gracioli cris@gracioli.com.br JORNALISTA RESPONSÁVEL Gabriel Santana - MTB-SP: 66349 TEXTOS E REPORTAGENS Gabriel Santana redacao@gracioli.com.br DEPTO. COMERCIAL E PUBLICIDADE Gracioli Comunicação LTDA. contato@gracioli.com.br - (19) 3201-5715.
PRESIDENTE: Antonio De Lucca Junior
executivo@redeimobiliariacampinas.com.br VICE-PRESIDENTE: Dra. Rosana Cristina Chiminazzo Moreira DIRETOR TESOUREIRO/FINANCEIRO: Mário Augusto Uchoa Filho
Rua Dr. Guilherme da Silva, 413 - Cambuí - Campinas - SP | F: (19) 3254.0815 | redecampinas.com.br março / abril 2013 | 11
NEWS
Proposta do governo em vigor terá impacto de R$1,3 bilhão em 2013
Foto: Divulgação
Atualidades do setor
Desoneração da “folha” é importante ação para incitar a formalização do mercado
12 | Revista da Rede
A
construção civil está entre os segmentos beneficiados com a desoneração da folha de pagamento, anunciada no final do ano passado pelo ministro da Fazenda, Guido Mantega. Proposta defendida pela presidenta Dilma Rousseff (PT) durante o período eleitoral em 2010, a redução entra em vigor em abril por meio da mobilização de seus pares, através da disposição no Diário Oficial da União (DOU). O impacto econômico previsto por Mantega é de R$ 1,3 bilhão em 2013 e R$ 2,1 bi em 2014, o que deve impulsionar os setores habitacional e de comércio varejista. Conforme o texto publicado, elas poderão substi-
tuir a contribuição previdenciária de 20% sobre os salários por alíquotas de 1% a 2%, conforme o caso, sobre a receita bruta – excluindo descontos e vendas canceladas. 41 segmentos já haviam sido contemplados com a desoneração da folha. Este ano, onze outros foram acrescentados: têxtil, naval, aéreo, de material elétrico, autopeças, hotéis, plásticos, móveis, ônibus, máquinas e equipamentos para produção do setor mecânico, e “design house”. A iniciativa foi recebida com otimismo por especialistas das divisões favorecidas; enquanto economistas veem como importante ação para incitar a formalização deste mercado de trabalho.
ATUALIDADES DO SETOR
Segmento imobiliário deverá ser a maior carteira de crédito em 2013, superando o de empréstimo. Fonte: ABECIP
Aumento nas taxas
Unidades “nobres”
Mãos à obra
Cartórios de São Paulo têm reajuste de 5% nos preços
Pesquisa revela aumento nas vendas de salas comerciais
Inmetro fiscaliza segurança em empresas da construção civil
As despesas cartorárias no estado de São Paulo tiveram aumento de 5,04% nos valores dos serviços. Cartórios de Notas, Registro de Imóveis, Registro de Títulos e Documentos, Civil de Pessoas Físicas ou Jurídicas, ou de Protestos de Títulos sofreram alteração nos preços estabelecidos pelas Tabelas Oficiais de Emolumentos, as quais são publicadas pelos Estados da Federação no início de cada ano. As cobranças dos emolumentos e formas de cálculo variam de um estado para outro.
Na Zona Sul da capital paulista foi registrado aumento das vendas de unidades comerciais. No último triênio, a região nobre de São Paulo recebeu 123 empreendimentos, destacando-se como a de maior número em unidades comerciais negociadas. O estudo foi realizado pelo grupo Inteligência de Mercado Lopes, de consultoria imobiliária. A pesquisa, aponta o crescimento na procura por salas comerciais descentralizadas e por residências – em menor proporção – nas proximidades destes imóveis.
O Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro) realizou em fevereiro, por todo país, a “Operação Mãos à Obra”, na qual agentes fiscalizadores checaram se os equipamentos utilizados na construção civil para proteção individual dos trabalhadores, ostentavam o selo de conformidade do Inmetro. Empresas que não se adéquam às exigências podem ser penalizadas com multas que chegam a um milhão e quinhentos mil reais - de acordo com o artigo 9º, estabelecido na Lei n.° 9.933/99. março / abril 2013 | 13
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Especial
Jonas Donizette
Os desafios do novo prefeito de Campinas
P
assada a euforia do período eleitoral, os acalorados discursos, os embates político-ideológicos e a exposição dos agentes que se candidataram ao estilo heroico - a fim de conquistar o eleitorado, cético pelas decepções com a administração anterior - Campinas tem seu novo prefeito e velhos problemas. A atual gestão de Campinas já não poderá ignorar as inúmeras deficiências municipais e os sem número de projetos imprescindíveis para os próximos quatro anos. Isso porque nem asfaltar ruas ou repavimentar avenidas bastará. Um projeto arquitetônico imponente, ideia defendida pelo cientista político moderno, Nicolau Maquiavel (em “O príncipe”), como uma rodoviária milionária ou grandiosas unidades educacionais não devem satisfazer os campineiros, tampouco impressioná-los. Os “traumas” experimentados fazem que eles anseiem por políticas públicas a médio e longo prazo, e não mais um governo de ações paliati-
18 | Revista da Rede
vas e belas imagens publicitárias. O clamor popular e as expectativas que aportam altos investimentos não atrapalharam a eleição de Jonas Donizette ao cargo majoritário. Pelo contrário: o tom de sua campanha esteve favorecido pela indignação e pelo sentimento de desamparo dos munícipes. Sua retórica progressista - a qual remonta à campanha de Juscelino Kubitschek à presidência da república em 1955; apoiada em conceitos estéticos que recorriam ao emocional e alicerçada por propostas detalhadas de intervenção nos diferentes setores da cidade - lhe rendeu 57,69% dos votos. Não foi fácil chegar lá, mas, perseverança parece ser algo que não preocupa Donizette. As urnas apenas confirmaram o quão bem assessorado foi o candidato em sua terceira empreitada pelo cargo. Apesar da preferência, teve que encarar o segundo turno ao lado do novato no cenário político, Márcio Pochmann, do Partido dos Trabalhadores (PT).
Uma locomotiva a pleno vapor: ele preocupou-se com questões ambientais no plano urbanístico, mobilizou pastas de secretarias de Cultura, Transportes e Saúde. Quem dirá que Donizette não está mexendo nos alicerces do Palácio dos Jequitibás?
A construção inaugurada em 1968, foi projetada pelos arquitetos Rubens Gouveia Carneiro Viana e Ricardo Sievers. O Palácio dos Jequitibás, tornou-se símbolo do poder legislativo campineiro. Com seus 29 mil m2, a sede da prefeitura municipal substituiu o antigo prédio Palácio dos Azulejos. O nome atual é uma referência aos Jequitibás centenários que ficavam no extenso terreno.
março / abril 2013 | 19
OS DESAFIOS DO NOVO CHEFE
Um líder em
De radialista há 28 anos, ao primeiro mandato como vereador em 1992 – reeleito quatro anos mais tarde. Em 2002 vai mais longe: deputado estadual. Candidata-se a prefeitura de Campinas em 2004 e em 2008. A carreira de radialista se finda apenas em 2005. Na escalada rumo à liderança, em 2010 é eleito deputado federal com 162,1 mil votos - metade deles dada por eleitores de Campinas. O otimismo do mineiro de Monte Belo, nascido em 25 de junho de 1965, não se omite frente às ambições do Partido Socialista Brasileiro (PSB). Jonas Donizette assume a cadeira executiva da cidade após uma crise política que abalou a confiança da população no chefe que ocupa o cargo mais alto dentre os servidores municipais. O partido para o qual migrou em 2001, deixando o PSDB, é classificado por sociólogos e demais estudiosos de ideologias político-doutrinárias como ‘Legenda de orientação Centro-esquerda’. A disposição dos partidos de centro, também conhecidos como social democracia, caracteriza-se pela busca do estado de bem-estar social através da igualdade jurídica, e pela liberdade jurídica e de mercado. A tendência ao esquerdismo se dá pelas políticas intervencionistas e populares em determinados segmentos. Ou seja: há intervenção, entretanto, não tão direta como em conceitos de 20 | Revista da Rede
Foto: Luiz Granzotto/PMC
ascenção
‘esquerda’ puritanos. Paralelo às teorias, Donizette se destacou na sigla e elegeu-se de deputado estadual a representante parlamentar da federação. Aos 47 anos de idade, o 20º filho de um casal de agricultores que se mudou aos 4 anos com a família para o interior do estado de São Paulo, tornou-se uma espécie de “Salvador da Pátria”. A imagem criada pela expectativa dos campineiros, reforçada por sua campanha política, estimula no imaginário um Jonas semelhante a personagens imbuídos por um espírito heroico, provido por uma disposição física e intelectual admirável. Fôlego, realmente não faltou para ele na disputa pelo comando municipal. Como recebe essa re s p o n s a -
bilidade, se teme ou não frustrar a credibilidade depositada pelos eleitores, ainda não se sabe. Que sua proposta instigou a ideia de que será precursor de uma gestão-modelo, é fato.
Qual é o plano? Nos últimos anos, Campinas presenciou um êxodo de investimentos empresariais que deveriam aquecer a economia local. Múltiplos fatores colocam o município em desvantagem a outras cidades. Dentre os prejuízos que devem ser estancados está o desinteresse e os entraves aos projetos de instituições com propostas de investimentos na cidade. Burocracia que Jonas reverberou que
combaterá. Sob o mote “20 anos à frente” – o que sugere inspiração na frase publicitária de Kubitschek, “50 anos em 5” - supõe que seja possível executar tal plano ao profissionalizar, modernizar e estabelecer metas. Aliás, estas foram as inspirações motrizes precursoras do discurso eletivo e as percepções primárias das deficiências - por inexistirem da máquina pública. Noutra vertente, se depara com crises na saúde, índices de criminalidade e ausência de estímulos à cultura e ao esporte. Apesar de todos os contratempos e desafios, o que se refere ao planejamento urbano é a bandeira de maior relevância para os eleitores que enfrentam o, cada dia mais, caótico trânsito
metropolitano e os entraves aos conglomerados habitacionais. Considerando a posição de Campinas enquanto uma das cidades a receber turistas durante a Copa do Mundo (2014) e as Olimpíadas (2016), a situação se agrava. Notadamente, segundo especialistas e os moradores, a região carece de infraestrutura: capacitação profissional, logística viária e urbana para os eventos, a iniciarem em dois anos, acentuam as defasagens dos setores de transporte, segurança e tecnologia. Tratando ainda dos temas que demandaram sinergia política e jogo de cintura na relação governo, câmara municipal e empresariado, as ‘Macrozonas’ e questões sem respostas do setor imobiliário pedem atitude para cessar os impactos negativos ocasionados pela negligência à Construção Civil.
DESAFIO: Listar os maiores problemas da cidade com mais de um milhão de habitantes (1.080.113), administrar o orçamento de R$3,4 bilhões e impulsionar o Produto Interno Bruto (PIB) de R$31,6 bilhões ao ano, não é tarefa fácil para um prefeito e 33 vereadores. Prestar contas a 785.274 eleitores, também não.
OS DESAFIOS DO NOVO CHEFE
Combate a corrupção, melhorias no Bilhete Único, entrega de medicamentos a domicílio, preocupação ambiental e incentivo ao empreendedorismo, de modo geral, estiveram entre as principais propostas de sua plataforma de governo. Porém, o que efetivamente deve ser implementado emergencialmente e estrategicamente nas sete áreas que balizam os maiores problemas municipal?
Confira os desafios de Jonas.
1
HABITAÇÃO
AÇÃO IMEDIATA: Atenção aos projetos que estão adormecidos – aguardando aprovação - e à descentralização do comércio, das empresas, tende a estimular o desenvolvimento contínuo e estável das distintas regiões do município, empregando e estabelecendo melhorias estruturais. Investimentos que não ficarão apenas ao encargo da prefeitura e que valorizarão todo o entorno por meio da iniciativa privada. AÇÃO ESTRATÉGICA: Macrozonas: não dá para negligenciar a seriedade dos projetos para a cidade, muito menos os futuros impactos. Entretanto, não se pode também postergar anos a fio algo estratégico para desenvolver de modo inteligente e eficiente o setor da construção civil, de transportes e urbanismo, tratando do ambiente sustentável. Além disso, os entraves que as matérias polemizadas trazem por consequência, desestimulam empresas, bem como prejudicam a economia local – geração de empregos e renda.
22 | Revista da Rede
2
ECONOMIA (EMPREGO)
AÇÃO IMEDIATA: Eles querem empregar, mas, para isso, é importante que encontrem trabalhadores capacitados. Mão de obra especializada e trâmites facilitados (como proposto com a criação do Poupatempo Empresarial) são necessários para melhorar e agilizar o atendimento aos pequenos e médios empreendedores. AÇÃO ESTRATÉGICA: Rever estímulos fiscais e ampliar a atuação de uma Incubadora Municipal de Empresas, vinculando tecnologia e diversas áreas do saber, deve propiciar o impulso de Campinas rumo à estabilidade empreendedora e empregadora.
4
SAÚDE
AÇÃO IMEDIATA: Unidades de Pronto Atendimento (UPA’s) demandam a execução quase que imediata para desafogar hospitais e agilizar o atendimento com especialistas. A proximidade com a residência também auxilia na presteza do socorro e da orientação médica adequada às necessidades de pacientes. Informatizar toda a organização de saúde, desde o histórico do paciente até o agendamento de consultas, é também algo fundamental e que demanda investimentos para a eficiência da rede.
3
EDUCAÇÃO
AÇÃO IMEDIATA: Reavaliar e reciclar o ensino e suas metodologias, por meio de estímulos aos professores está distante de apenas palestras. Uma reforma na grade curricular e no modo de aplicar o ensino das ciências humanas, exatas e biológicas nos diferentes níveis requerem equipamentos modernos e, dinâmicas interativas que se valham das inferências psicopedagógicas. AÇÃO ESTRATÉGICA: Infraestrutura física e atualização do plano de carreira dos educadores são garantias de qualidade progressiva e estímulo ao estudo continuado dos profissionais da rede de ensino.
AÇÃO ESTRATÉGICA: Combater o crack requer cautela e preparação de agentes como psicólogos, médicos, assistentes sociais e policiais. Os números de usuários exilados no município ou que deram início ao consumo na região têm aumentado, exigindo um plano detalhado para ser praticado o quanto antes. De acordo com dados da Secretaria Municipal de Cidadania e Assistência Social, apenas no primeiro semestre do ano passado o número de moradores de rua havia crescido mais de 48%. A mesma pesquisa apontou que 73% dos andarilhos consomem drogas ou álcool, sendo o uso de crack visto diariamente pela população - principalmente no centro da cidade.
Foto: Luiz Granzotto/PMC
Os sete fundamentos
7 5
SEGURANÇA
AÇÃO IMEDIATA: Treinamento profissional para agentes de segurança e atenção à área central. Policiamento ostensivo e articulado a outros bairros é medida que não pode ser notada como passível de adiamento. O aumento da presença de guardas municipais e da polícia comunitária, além de inibir crimes como roubos e furtos, combate o tráfico e uso de entorpecentes, a depredação do patrimônio e outras ilegalidades. Acarreta, ainda, à valorização imobiliária e na diminuição de problemas sociais. AÇÃO ESTRATÉGICA: O aumento do contingente é necessário para intensificação na prestação dos serviços de segurança nas áreas que demandam mais participação policial – como centro e bairros afastados dos postos urbanos de atuação frequente. A iniciativa, entretanto, não pode comprometer a qualidade dos grupos de operação, o plano de carreira e o orçamento destinado ao setor, por isso pede planejamento estratégico.
6
CULTURA
AÇÃO IMEDIATA: É prioridade: organizar a Secretaria de Cultura para funcionar efetivamente, a fim de recuperar equipamentos destinados à cultura e valorização da arte. O empenho fará que os trabalhos desenvolvidos entretenham os munícipes e municie educadores de alternativas para ensinar longe da monotonia das salas de aulas. Para que os projetos avancem de “pequenas reuniões alternativas de arte contemporânea” e cheguem a grandes mostras, recuperação de museus, entre outras realizações mais interativas, a população deve ser envolvida nas iniciativas da pasta. AÇÃO ESTRATÉGICA: O fundo de investimento deve ser pensado como de suma importância para que propostas não venham sucumbir aos prazos ou custos.
URBANISMO
AÇÃO IMEDIATA: Mais que ciclovias – que o prefeito já afirmou ser a proposta principal – é preciso transporte coletivo eficiente, seguro e confortável para estimular seu uso, barateamento e acabar com a morosidade e congestionamentos. Além da ampliação de corredores específicos para ônibus, a mudança dos modelos usados, horários e linhas de itinerários desafogarem as vias, deverão diminuir a incidência de acidentes de trânsito. Estima-se em 775 mil o número de veículos que circulam nas ruas e avenidas da cidade. AÇÃO ESTRATÉGICA: Vias de acesso e novas alternativas para fluidez do trânsito devem ser projetadas visando o crescimento do número de carros e, para encurtar trajetos entre bairros e centro. Os anunciados corredores de ônibus do Ouro Verde e da região do Campo Grande devem respeitar esta premissa.
CRÉDITO
Invetimentos Inteligentes
A falta de atenção aos juros leva a prejuízos
24 | Revista da Rede
Financiamento e consórcio: o que estes termos econômicos têm em comum?
Apesar da expansão do crédito no país, das facilidades e dos competitivos juros deste mercado financeiro, o ideal aconselhado por consultores monetários, ainda é o pagamento da casa própria ou do bem que se deseja adquirir, de uma única vez. A ideia de que pagar aluguel, por exemplo, é sempre um mau negócio, é premissa refutada entre especialistas e já contradiz o senso comum de que é desperdício de dinheiro. Recomendações como esta estão impressas em veículos que se propõem a prestar consultoria econômica para leigos, dentre os ‘manuais’ disponíveis que se destacam no seg-
mento editorial está o livro “Casais Inteligentes Enriquecem Juntos”, de Gustavo Cerbasi - especialista em finanças pessoais que mais vende obras neste modelo. Não é necessariamente a falta de intimidade do brasileiro com os números que o leva a prejuízos, mas, principalmente a ausência da cultura de atentar-se aos juros – regra básica que confunde até mesmo experientes empreendedores. AÇÕES? Com o pagamento à vista, embora ele exija mais disciplina e um tempo maior para se poupar, geralmente,
INFOGRÁFICO
Aumento A TODO VAPOR Crescimento do crédito 95,2* da renda, imobiliário no Brasil 2013 diminuição no (em bilhões de reais). 82,8 desemprego 71,8 2012 50,2 aliado ao 2011 2010 sonho da 35,7 casa própria 2009 impulsionaram o crédito imobiliário. *projeção. Fonte: ABECIP requerendo do futuro comprador que pague até lá a locação de uma casa ou sala comercial - caso não tenha imóvel próprio - ao invés de pagar juros a bancos ou financeiras, pode aplicar o dinheiro e receber a remuneração do investimento. Ou seja: basicamente, em vez de pagar juros para ter a propriedade, ele os recebe enquanto à espera. Afora isso, ainda não retém outras preocupações com determinados impostos, taxas e manutenções do bem. Especificar os distintos modos de aplicações que existem, a eficiência e mesmo o grau de confiabilidade de títulos, qual a maneira mais rentável de aproveitamento do dinheiro que se disporá mensalmente, ou a mais rápida, tipos de ações, dentre tantas outras indagações, demandaria matéria exclusiva sobre o tema devido a complexidade dele. Não que seja difícil compreender o engendramento do setor, mas por sua extensão e
pelas variantes que envolvem. Para quem quer num breve ou mais distante futuro investir em imóveis – ainda considerado um dos mais sólidos e rentáveis do mercado – boa dica é recorrer à orientação especializada, e verificar sites específicos como o da Bovespa, o qual dispõe, inclusive, de simuladores de aplicações, cursos e explicações para pessoas físicas e jurídicas (www. bmfbovespa.com.br).
O primeiro passo é conhecer bem o próprio orçamento para não comprometê-lo, e estabelecer metas
AS ALTERNATIVAS O desejo ou necessidade pedem o bem imediatamente. O pagamento à vista é inviável e restaram apenas duas opções de crédito imobiliário: financiamento ou consórcio. E agora, quais as principais diferenças deles? O primeiro passo é conhecer bem o próprio orçamento para não comprometê-lo, e estabelecer metas a fim de compreender qual das possibilidades será a mais adequada.
CONSÓRCIO Ele não é tão rápido, mas situa-se no melhor gênero “custo-benefício” – para aqueles que têm mais paciência e tempo para aguardar. Funciona como uma cooperação financeira em que grupos de participantes ativos são periodicamente sorteados para receber o crédito. Compram-se cotas e, deste modo, contribuem para um fundo em que os cotistas são contemplados. Ao março / abril 2013 | 25
INVESTIMENTOS INTELIGENTES
FATOS NUMÉRICOS O crédito é um dos principais responsáveis pela expansão do setor imobiliário no Brasil. Num comparativo dos últimos anos é notória sua expansão - que passou de 1,5% do PIB em 2003 para os atuais 5% do PIB - com estimativa de chegar a 6% até o próximo ano (2014). Entretanto, os números ainda são pequenos diante de outros países: em nações desenvolvidas como Austrália, Estados Unidos e Reino Unido, por exemplo, o crédito imobiliário atinge algo como 80% do PIB, e mesmo em mercados de países latino-americanos, como Chile e México, esse indicador atinge valores como 15% do PIB. 26 | Revista da Rede
final do consórcio se recebe a Carta de Crédito, permitindo que o consorciado disponha do valor total, o qual quitará ao término da contratação. O aspecto positivo está na inexistência de juros e o pagamento apenas de uma taxa administrativa, a qual varia entre 1,5% e 2,4% ao ano, com a correção monetária. Nesta modalidade há a ‘emoção dos lances’: os consorciados podem pagar valores maiores durante as parcelas a fim de cobrir a oferta de um dos ‘sorteados’ e assim, sair na frente na corrida pelas chaves do imóvel. Ah, o prazo? Bem, pode chegar a 15 anos (180 meses). O conselho dos financistas é antecipar as prestações, quando possível, pois mesmo que não supere outras ofertas, ao menos diminuirá o tempo de espera e o período de pagamento pela administração. As parcelas são reajustadas conforme critérios estabelecidos em contrato. Por isso, fique atento: o valor pode ser alterado com base nas variações do preço de diferentes índices, como o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Para mais informações, o site da Associação Brasileira de Consórcios (Abac) dispõe esclarecimentos e referências para orientar os consumidores de consórcios nas diferentes modalidades: www.abac.org.
FINANCIAMENTO Esta alternativa é a mais frequente escolha. Por quê? Simples. Geralmente requer o menor investimento à vista, facilita o pagamento com o parcelamento estendido e permite desfrutar do bem quase que imediatamente. No financiamento o banco libera o dinheiro mediante aprovação de crédito e o cliente paga o empréstimo em parcelas mensais ao longo de um período determinado. Cada instituição oferece condições diferentes, como o limite de prestações, o valor máximo do imóvel e as taxas de juros. É importante lembrar que dois sistemas regulam o crédito imobiliário no Brasil: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que permite o uso do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) na compra da casa própria, impõe taxa de juros máxima de 12% ao ano e limite de valor para o imóvel (até R$ 500 mil, com financiamento de até 90%); e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) - destinado a imóveis acima de R$ 500 mil ou que não se enquadrem nas regras do SFH (bens comerciais, por exemplo). Essa linha de crédito é oferecida para além da aquisição de um imóvel novo: prédio residencial ou comercial usado, término de construção, reforma, ou ainda para aquisição de lotes urbanizados para edificar, são
CONDIÇÕES DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO NOS GRANDES BANCOS Imóveis até R$500 mil com recursos da poupança
Imóveis acima de R$500 mil com recursos do banco
Taxas de juros a. a. + TR (%)
8,8 a 11
11
8,7 a 7,7 a 9,9 8,9
9a 7,9 a 10 8,9
8,9 a 10,5
Caixa
Banco do Brasil
Bradesco
Itaú e HSBC depende do perfil e relacionamento do cliente.
Santander
Limite máximo de financiamento do imóvel
Prazo máximo de financiamento do imóvel
Caixa
90%
35 anos
Banco do Brasil
90%
30 anos
Bradesco
80%
30 anos
Santander
80%
35 anos
Itaú
80%
30 anos
HSBC
80%
30 anos
outras possibilidades comuns do empréstimo. Bancos trabalham com duas tabelas que estabelecem o valor das parcelas do financiamento: a Price e a Sac. Com a Price as prestações serão iguais do início ao fim, já com a Sac os pagamentos serão decrescentes. É possível financiar 100% de um imóvel, mas isso é muito difícil. A maioria dos bancos exige que o comprador tenha pelo menos 20% do valor do bem que deseja comprar. Outro curioso dado, apontado por cálculos comparativos que estudam os modelos de aquisição, constata que no financiamento imobiliário o valor total com juros alcança até 2,7 vezes o preço inicial. No consórcio, o custo equivale a 1,5 vez o capital do consorciado. Mas, lembre-se que são exigidas
diferentes documentações e, assim como demais serviços acordados, também haverá uma tabela de atualização monetária especificada em contrato, o que exige cautela. O ideal é ir ao banco antes de começar a pesquisar casas e apartamentos, pois somente após a aprovação de todos os requisitos e liberação do crédito é que poderá efetivamente iniciar o trâmite da compra. O LEASING? De fato há uma terceira via, menos requisitada, mas ainda assim, eficiente possibilidade. O leasing é quando o bem imóvel que será adquirido, na verdade, será como uma locação temporária. Isso quer dizer que a propriedade será da instituição financeira até que o cliente finde as prestações e liqui-
O conselho dos financistas é antecipar as prestações do consórcio, pois mesmo que não supere outras ofertas, ao menos diminuirá o tempo de espera e o período de pagamento pela administração. Dados sujeitos a alterações conforme variações de mercado. Fonte: Bancos e BC.
de o crédito concedido. Essa forma de aquisição é conhecida como arrendamento mercantil, que cede o direito de uso e compra no fim do contrato. Os juros praticados são mais baixos que em financiamentos e são tão imediatos quantos eles. Sua maior desvantagem, além do bem não pertencer ao arrendatário (futuro comprador) imediatamente, está no fato de que se optar por comprá-lo ao término das parcelas, terá que efetuar o pagamento do Valor Residual Garantido (VRG), ‘saldo final pela preferência de compra’. Os critérios deste valor são especificados previamente no acordo. O bem só poderá ser quitado antes do fim do contrato após atingir o prazo mínimo acertado. Caso contrário, a operação passa a ser considerada como compra e venda a prazo. março / abril 2013 | 27
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CAPITALIZAÇÃO
Capital em ação
A
capitalização está entre os métodos de economizar algo, principalmente, para os menos disciplinados, que traz ainda a emoção dos sorteios. Uma das maneiras mais tradicionais de se acumular riquezas é poupando recursos financeiros. No entanto, alguns preferem não se aventurar entre aplicações consideradas mais arrojadas, outros já não se satisfazem com a poupança – excessivamente monótona e com baixos rendimentos. Surge então a alternativa, nem tão tradicional, nada arriscada – um misto de investimento e aposta na sorte: o sistema de capitalização. Quando não se é tão convencional e a disciplina para guardar algo mensalmente está comprometida, a compra de títulos de capitalização é uma alternativa que deve ser pensada para incitar o hábito de economizar e ter um fundo para recorrer ou executar um plano. O título de capitalização é um princípio de crédito comercializado por empresas de capitalização, com o objetivo de formar aplicação com
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Bem-vindo ao mundo de negócios com possibilidades para todos os estilos de investidores.
caráter lotérico, ao sortear prêmios de capitalização. No Brasil, há duas formas de venda desses títulos: por pagamentos periódicos, chamados de PM (pagamento mensal); ou único, PU (pagamento único). O PM é um plano em que os pagamentos dos prêmios são periódicos, geralmente mensais. É possível que após a última prestação, o plano ainda mantenha-se em vigor - pois seu prazo de vigência pode ser diferente do para pagamento. Os planos PU são aqueles em que o pagamento é imediato e sua vigência, estabelecida na proposta. As empresas responsáveis por essa comercialização estão reunidas na Federação Nacional de Capitalização (Fenacap) e devem ter registro na Susep - órgão que normatiza e fiscaliza o setor. O aumento da procura pelo método tem feito crescer a oferta. Tanto que empresas de multisserviços também adotam o sistema. Esse é o caso da Porto Seguro, conhecida pela credibilidade que adquiriu enquanto
O aumento da procura pela capitalização faz crescer a oferta.
Os títulos de capitalização variam entre 12 e 15 meses e, no caso do ‘Aluguel’, funciona como garantia de locação imobiliária. seguradora. Com títulos de seguridade, a instituição lançou no final do ano passado seu sistema de capitalização e disponibiliza orientações aos interessados em sua página virtual (www.portoseguro.com.br). Dentre as inovações, segmentou dois gêneros de aplicação financeira: a PortoCap Aluguel - com soluções para locação de imóveis - e, o PortoCap Incentivo - para viabilizar ações promocionais de empresas. Segundo a própria companhia, o crescimento do mercado de capitalização gira em torno de 20% ao ano, motivo que levou à expansão de sua atuação em todo território nacional. Os títulos de capitalização variam entre 12 e 15 meses e, no caso do ‘Aluguel’, funciona como garantia de locação imobiliária. Paralelo a ele, o PortoCap Incentivo viabiliza ações promocionais de empresas que desejam oferecer um diferencial aos seus clientes. Fábio Braga, gerente da Porto Seguro Capitalização, explica que o objetivo desses lançamentos é oferecer, principalmente, mais opção para quem um
seguro-fiança locatício e disponibilizar uma alternativa rápida para empresas que desejam elaborar promoções para seus clientes. Essa modalidade securitária foi típica do primeiro sistema previdenciário brasileiro, que não garantia o retorno atuarial do valor depositado compulsoriamente (chamadas de quotas previdenciárias) pelos segurados – sendo conhecido como regime de capitalização previdenciária. Nos planos modernos é possível resgatar o valor integral despedido apenas no término do contrato. Antes do prazo, geralmente, o resgate não é total, pode corresponder de 5% a 70% do valor investido. A atualização monetária, mesmo nos prazos mais longos, é muito baixa, por isso, a fim de estimular o contratante, as operadoras propõem sorteios de prêmios – inclusive, em dinheiro. A preocupação central da iniciativa, defendida pelos bancos e grupos financeiros, é o de estimular a circulação do capital e o planejamento para poupar. A alternativa tem deixado alguns bastante satisfeitos, já que muitos deles não conseguiam economizar por não terem a obrigatoriedade de separar valores, como para o pagamento de um débito.
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O “X” DA QUESTÃO
Envie outras perguntas: executivo@redeimobiliariacampinas.com.br
Dúvidas Imobiliárias
Confira as respostas para as dúvidas que surgem antes da negociação de um imóvel
O que é Alienação fiduciária? A Alienação fiduciária ocorre durante a vigência contratual de um financiamento e dá garantias ao banco. O mutuário só tem a posse, de fato, após a quitação total do valor do imóvel, por exemplo. Caso o comprador deixe de pagar as prestações, o banco notifica o Cartório de Registro de Imóveis e pede a reintegração de posse, sem depender de medidas judiciais. Incorrendo a inadimplência, o prazo para despejo é de aproximadamente um ano.
FIQUE SABENDO...
Como funcionam as contratações sob taxas pré e pós-fixadas?
Em 2007, foi estabelecido pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) o Custo Efetivo Total (CET). Esse parâmetro representa o custo total da contratação do crédito para o cliente, conforme as variantes expressas numa taxa percentual anual. O CET inclui as taxas de juros, as tarifas, os seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos do Imóvel (DFI), além de outras despesas da operação. O fator que causa comumente a maior variação é o seguro, que depende da idade da pessoa. Os bancos são obrigados a divulgar seu CET - o melhor parâmetro para comparar planos de financiamento.
Estabelecida antes do fechamento do contrato, a taxa pré-fixada se mantém ao longo do financiamento e embute a correção futura – por isso, é mais alta. Já a pós-fixada tem interferência das movimentações financeiras do mercado em que se vincula o bem ou serviço contratado. Sua atualização acontece pela Taxa Referencial (TR), índice que varia mensalmente. Por ser mais baixa, a taxa ‘pós’ é a mais indicada em transações, segundo especialistas do setor imobiliário, devido a não interferência direta da inflação, o que não propicia picos.
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BUSINESS
Ater-se ao código civil brasileiro, que traz algumas proteções e garantias relativas à compra e venda, é imprescindível.
Carlos Fernando Brasil Chaves, Tabelião Titular do Sétimo Cartório de Notas de Campinas/SP.
A formalização contratual registrada é a mais indicada para evitar transtornos 40 | Revista da Rede
No Contrato de Compra e Venda de Imóvel, alguns aspectos são imprescindíveis constarem no papel para oficializar o negócio sem futuros transtornos. Saiba quais são e evite surpresas desagradáveis.
Foto: Julio Vilela
Negócio Fechado
“Existem contratos verbais e eles podem gerar efeitos entre as partes, mas não é o caso da compra e venda de imóveis. O reconhecimento das assinaturas traz segurança jurídica para as partes e efeitos perante terceiros”, afirma Carlos Brasil Chaves.
A
cordos são frequentes no dia a dia de executivos. Não é incomum que a abordagem empresarial se expanda junto ao espírito empreendedor, devido às oportunidades de negócios que surgem. Estas convenções por vezes tornam-se apenas verbais - o chamado ‘pacto entre cavalheiros’. Esta modalidade de contrato é válida e reconhecida, mas, a formalidade do papel garante maior clareza e coesão para concluir o processo sem prejuízos e mais burocracia - principalmente, quando se trata de uma transação imobiliária. “As assinaturas apostas no contrato devem ser reconhecidas em cartório, preferencialmente na modalidade
autêntica, pois somente neste caso haverá certeza de que vendedores e compradores efetivamente realizaram tal acordo de vontade”, adverte Carlos Fernando Brasil Chaves, Tabelião Titular do Sétimo Cartório de Notas de Campinas/SP. Mestre e Doutorando em Direito Civil Comparado pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, bacharel em Direito e Ciências Sociais pela USP (Universidade de São Paulo), ele aconselha que o contrato seja reconhecido como instrumento que ajusta questões importantes quanto aos compromissos das partes envolvidas num contato comercial e que, por esse motivo, deve ser elaborado com atenção.
“Como o direito de propriedade é elencado como um direito e garantia fundamental no Estado Democrático Brasileiro, o ordenamento jurídico exige a Escritura Pública como requisito formal para o aperfeiçoamento da compra e venda imobiliária, visando à segurança jurídica. É a regra do artigo 108 do Código Civil”, comenta. Professor universitário de cursos de graduação e especialização, Chaves explica que os contratos particulares servem apenas para firmar compromissos ou intenções. Ater-se ao código civil brasileiro, que traz algumas proteções e garantias relativas à compra e venda é muito importante. Eventuais vícios do nemarço / abril 2013 | 41
NEGÓCIO FECHADO
À tinta: para concluir a compra e venda de um imóvel é importante que as especificações constem em um documento devidamente redigido e assinado pelos envolvidos. Garantia que está além da formalidade verbal. gócio jurídico – termo que designa a inviabilidade ou deficiências que comprometem a validade do proposto no papel - podem ser levados ao Poder Judiciário, mas há situações que prejudicam o comprador ou o vendedor, se houver má intenção de um dos contratantes e ausência de acompanhamento especializado. Apesar da cautela e minúcia ao produzir o documento, há erros que comumente comprometem sua validade, dentre os quais, está o equívoco em realizar os chamados contratos de gaveta e a crença de se obter proteção legal por ele. Segundo o profissional, esse é “um erro gravíssimo”, pois, além da Escritura Pública, apenas os contratos oriundos de financiamento por instituição financeira (bancos) são juridicamente válidos para a transferência de imóveis. “As pessoas devem sempre procurar a orientação de profissionais 42 | Revista da Rede
capacitados, como os corretores de imóveis, para a intermediação dos negócios e, os tabeliães de notas (e seus respectivos escreventes), para a correta instrumentalização da vontade das partes e validade dos negócios realizados”, pondera. A função do tabelião - no cartório de notas - é fundamental para o equilíbrio do sistema imobiliário e do próprio contrato, por manter-se distanciado das partes, estabelecendo o controle de legalidade e o equilíbrio do que é constituído. Ele evita a demanda e o prejuízo, e garante a higidez jurídica dos papéis para as partes contratantes. No caso dos corretores imobiliários, são os agentes capazes para a intermediação entre os interessados na compra e venda e os tabeliães de notas, a fim de realizar e aperfeiçoar os acordos, avalizando estabilidade e segurança para os negócios.
LEI DO INQUILINATO
Além da Reconciliação
Locadores e locatários vislumbram a Lei que se propôs fazer às pazes entre investidores e o mercado imobiliário. Com seus três anos recém-completados em janeiro de 2013, a nova disposição sobre a relação entre inquilinos e empresários ante outra leitura especializada. 48 | Revista da Rede
“A [nova] lei não prejudicou nenhuma das partes. Ao contrário, propiciou equilíbrio, incentivando o mercado” José H. P. Gabi.
E
fetuadas há pouco mais de três anos, as alterações que estabeleceram uma nova vigência para a Lei do Inquilinato 8.245 (de 1991), os pareceres da normativa de 2009 (Lei 12.112) que passou a vigorar em 2010, ainda causam divergências ante a análise de diferentes juristas e empresários vinculados ao setor imobiliário. Dentre as discussões provocadas pela mudança está a alegação de que a revitalização do preceito provocou o aumento desproporcional do valor do aluguel e dos preços dos imóveis no Brasil – ideia contestada por outros tantos que viam na antiga aplicação, a burocratização e morosidade de trâmites, que acarretavam em prejuízos e insegurança tanto para investidores quanto para locatários. Numa leitura pormenorizada da principal crítica à Lei, a sensação que se tem ao analisar os discursos mais comuns, é de protecionismo que
recrimina de modo contundente o direito facilitado do locador em reaver o bem, quando não cumpridas às cláusulas do acordo. “Entendo que a lei sofreu pequenas modificações e não prejudicou nenhuma das partes. Ao contrário, propiciou um equilíbrio nas relações incentivando o mercado” defende José Henrique Palmieri Gabi, advogado atuante na área cível com ênfase em direito imobiliário e assessor jurídico da Rede Imobiliária Campinas. SEGURANÇA PARA O MERCADO Não é incomum em artigos especializados encontrar a menção, por outros advogados, da presença de grupos estrangeiros no Brasil, atraídos pelo valor dos aluguéis, considerados uns dos mais altos do mundo. Os textos geralmente sugerem que as novas decisões apenas inflacionaram o mercado.
Nem tudo se desvela em conflito. Investimentos no mercado imobiliário têm sido retomados, após a solidificação de garantias e mais segurança ao setor - o que aumenta as ofertas e incorrem na consequente redução de preços. Ao observar cautelosamente, nota-se que o fenômeno ganhou força anos atrás e que a retomada competitiva da economia imobiliária e da construção civil internamente – além de estímulos governamentais – solidifica o segmento e cria oportunidades diversas para quem deseja construir, comprar, vender, locar. Diversos profissionais analisam o seguimento e consideram que outros fatores correspondem às oscilações financeiras do mercado, como crédito, redução de taxas e juros, incentivos de programas habitacionais, dentre outros. Ao menos em um ponto as ideias convergem: não dá para negar a demanda no país por março / abril 2013 | 49
moradias e o crescimento do empreendedorismo requerendo ocupação de espaços específicos. Surgem novos centros e conglomerados que descentralizam serviços e a produção industrial, requerendo, assim, planejamentos urbanísticos para classes que emergem e entreveem certa estabilidade. PARALELO ECONÔMICO Basta adentrar pontos financeiros do segmento, que outras especulações surgem quanto ao assunto. O embate sobre uma possível ‘bolha imobiliária’ e a produção de riqueza nacional vigora entre os incertos caminhos que o setor seguirá. Os aluguéis seriam apenas mais um dos fenômenos que comprovariam esta conver50 | Revista da Rede
gência do crédito fácil num mesmo âmbito de vertiginosa expansão da oferta, com valorização contínua e inflacionada dos produtos que dispõe para comercialização. Teoricamente, grosso modo, está pronto o julgamento: crise a caminho. Não para o economista Adilson Carreteiro, gerente comercial. Segundo o profissional as causas de uma ‘superaquecimento’ do mercado, culminando num declínio, derivaria da dependência do país do capital gerado pelo nicho. “Indubitavelmente, as alterações da Lei do Inquilinato foram fundamentais para a continuidade da expansão do crédito. Hoje, não há preocupação em retomar uma propriedade alugada ou vendida, pois a lei permite o desfrute da posse em
curto prazo, caso não sejam correspondidas às exigências. Em segundo plano, isso é também um fenômeno social. Afinal, a década de 1990 foi marcada pela estabilização econômica através do controle da inflação; na década de 2000, houve políticas de distribuição de renda, política salarial a favor do empregado, expansão do crédito e inflação controlada. Com esta estabilidade econômica, os agentes [famílias e empresas] se planejaram melhor e puderam adquirir suas casas, ao contrário do que foi visto no período de estagnação iniciado na década de 1980, com hiperinflação, crédito escasso e sistema burocrático para aquisição ou aluguel de propriedades. Podemos dizer que há um déficit habitacional con-
Vista da Lagoa do Taquaral em Campinas: uma das regiões com maior índice de imóveis dispostos para locação. siderável no país e que existe fôlego suficiente para continuar expandindo o setor e assim aproveitar o momento de desenvolvimento”, explica. Ele complementa a explanação citando, por exemplo, que em 2006, nos EUA - um ano antes do colapso econômico se iniciar - o Produto Interno Bruto (PIB) imobiliário correspondia a 79% do PIB norte-americano. “No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número, atualmente, é estimado em 5% do PIB. Demasiadamente pequeno se comparado com o de outros países. É notório, neste contexto, que tanto a valorização de imóveis, bem como a redução de preços dos bens, deriva-se da movimentação jurídica, social e comercial. Ou seja: a queda e o aumento de valo-
res de casas e prédios comerciais não são unificados no Brasil e, embora sofram influências de mercados internos que estão vinculados, isso é possível pela cultura do crédito estimulada recentemente, devido aos investimentos e demandas específicas do mercado e as legislações que regulam e favorecem o empresariado e os consumidores, a fim de regular seu desempenho e sanar os déficits existentes”. De acordo com a mais recente pesquisa da Ernst & Young Terco, o setor imobiliário brasileiro tem um PIB anual de cerca de R$170 bilhões. A expectativa é que em menos de uma década, o valor atinja R$270 bilhões. O estudo apurou, ainda, que de R$5 bilhões a R$10 bilhões deste total estão em domínio de empresas es-
trangeiras, atraídas pela lucratividade das ‘construtoras tupiniquins’. Outro aspecto do levantamento se refere à margem bruta operacional: no país é quase o dobro dos resultados dos EUA e da China. Carreteiro destaca que o sistema de financiamento habitacional brasileiro também apresenta diferenciais ante aos estrangeiros: “Os procedimentos nacionais o tornam mais seguro”. “Além disso, uma bolha sempre se caracteriza por preços muito altos em relação à capacidade de pagamento das pessoas e uma abrupta ruptura no custo do crédito ofertado que, escasso, é elevado, comprimindo a renda e desestabilizando as instituições financeiras. Aqui está acontecendo exatamente o contrário, neste setor”. março / abril 2013 | 51
LEI DO INQUILINATO
IMPLICAÇÕES DA MUDANÇA Com a garantia da propriedade que permite o despejo de inquilinos inadimplentes num processo mais breve para reaver o imóvel, os argumentos são de que esta condição pressiona os contratantes e aumenta o poder exercido pelos contratados, acarretando no aumento desproporcional de aluguéis e, por consequência, dos preços de venda dos imóveis no território nacional. Era difícil efetuar a desocupação da residência ou sala comercial, levava-se muito tempo para receber ou despejar um inquilino. Entretanto, desde as alterações em ações de despejo por falta de pagamento, o locatário deve pagar no prazo de 15
dias o débito atualizado, contados da citação - independente de cálculo e mediante depósito judicial – ou vagar o local em até trinta dias. Anteriormente, o processo levava, em média, 14 meses. Esse depósito inclui aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação, as multas ou penalidades contratuais, os juros de mora e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se no contrato não constar especificação contrária. Antes da modificação o inquilino poderia sofrer duas ações de despejo por falta de pagamento a cada 12 meses, agora, somente há uma oportunidade a cada 24 meses. Para
“Era difícil efetuar a desocupação da residência ou sala comercial” Palmieri Gabi, este é um dos maiores méritos da reestruturação legislativa, especialmente no âmbito comercial, já que a concessão de liminar para desocupação nas ações de despejo de locação não residencial mostra-se como uma das alterações mais significativas.
PARECER OTIMISTA O senso menos radical pondera que, se por um lado as alterações protegem o locatário, por outro, beneficiam os “bons pagadores”. Favorecendo o inquilino, regras evidenciam que o proprietário não tem o direito de pedir a devolução do imóvel quando quiser, exceto em casos de atraso de pagamento ou infração das obrigações previstas no contrato de locação. Caso o documento seja registrado no cartório de imóveis, mesmo em caso de venda da propriedade, o período de contrato deve ser respeitado. 52 | Revista da Rede
Outra tendência é que, com o ganho na agilidade para retomar o imóvel, a Lei propõe beneficiar os bons pagadores e exigir menos garantias locatícias (fiador, seguro-fiança, depósitos antecipados, entre outros). Apesar de existir casos de aluguéis sem fiador, nota-se ainda a necessidade de um prazo maior para a mudança cultural das exigências, afim de que o bom pagador seja integralmente beneficiado. Contrariando, ainda, os julgamentos, pareceres como os citados à imprensa pela presidenta da Comissão do Direito do Consumidor da Ordem
dos Advogados do Brasil no Distrito Federal (OAB-DF), Ildecer Amorim, destacam que o principal indicador de eficácia da Lei é a redução na prática do despejo. De acordo com o levantamento de dados pelo Secovi-DF, de janeiro a novembro de 2010, as ações por falta de pagamento, desde que implementada a Lei nº 12.112, caíram 16,8% em comparação com mesmo período de 2009.
NEGOCIAÇÃO
Corretor de Imóveis
Analista de mercado, conselheiro patrimonial e especialista em satisfação do cliente.
A projeção ascendente da carreira de corretor de imóveis e seu reconhecimento representam o quanto sua contribuição para execução de bons negócios é indiscutível - e cada vez mais especializada. Ele é uma espécie de analista de mercado, um gênero de investidor, conselheiro patrimonial e especialista em satisfação do cliente. Ética e cuidado com documentos são suas premissas.
O
corretor de imóveis superou estigmas e demonstrou que seu conhecimento técnico, que envolve desde informações econômicas a observação social, política e geográfica – a fim de prever a movimentação financeira do setor – são imprescindíveis na hora de fechar um bom negócio, e não experimentar problemas jurídicos ou arrependimentos por precipitação. “Não agimos para especular o segmento imobiliário, nem para instigar a compra, venda ou locação sem nos preocuparmos com questões legais e implicações diretas no bem-estar e contentamento de quem assessoramos. Nossa principal atribuição é
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a busca pela excelência no trabalho. Assim, todas as partes sentem que realizaram uma transação segura e positiva, segundo seus interesses”, comenta o corretor de imóveis, Wilson Moreira. Regulamentada pela lei 6.530 e pelo decreto 81.871, ambos de 1978, a profissão expandiu-se no país e se organizou para além dos conhecimentos peculiares: empresas e corretores precisam, obrigatoriamente, estar inscritos no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci). Moreira explica que os documentos são oficiais e emitidos pelo órgão correspondente a área de atuação de quem conclui o curso técnico em
transações imobiliárias, ou de quem se diploma por graduação correspondente. “O número de registro evita fraudes e certifica que aquele trabalhador detém o conhecimento necessário para intermediar o negócio. Além disso, a identidade organiza a categoria para assegurar seus direitos, bem como, os daqueles que contratam seus serviços. Em caso de insatisfação justificada, omissão de dados de interesse comercial e ilegalidades, o consumidor pode denunciá-lo ao Creci”. Outro fenômeno que afirma a necessidade destes agentes é o crescente número de golpes no setor. O auxílio
Regulamentada em 1978, a profissão expandiu-se e se organizou
prestado por eles não está apenas na localização do bem desejado, tampouco na atenção as especificidades da construção ou do terreno que se requer, mas, no acompanhamento e orientação de todo o trâmite legal e na validade da escrituração dos imóveis - já que a legislação específica é extensa e complexa e a regularização documental antes do processo de compra, venda e locação, de extrema importância. “Temos até uma data comemorativa, mas, não é feriado”, brinca o experiente corretor. “Em 27 de agosto é celebrado o Dia do Corretor de Imóveis. Acho que é uma data para mostrar a seriedade desta pessoa a quem as famílias, muitas vezes, depositam economias de toda uma vida para realizar o sonho de adquirir a casa própria”, justifica.
LEIS
Espaço Urbano
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iscussões profissionais e ideológicas instigam a necessidade de novos regulamentos urbanísticos pensados na coletividade. Planejamento Urbano é assunto em pauta no país e nos municípios. O tema acalora as polêmicas sobre quais foram os erros mais comuns, intervenções possíveis e emergenciais, e os impactos ambientais das frequentes e inevitáveis transformações. Na cidade de Campinas, a ação considerada imprescindível a ser iniciada o quanto antes, se refere a ‘revitalização’ do regulamento de Uso e Ocupação do Solo – em 2013, a lei completa 25 anos sem reformulação. Entre a Câmara Municipal campineira e instituições (departamentos governamentais, autarquias e organizações da iniciativa privada), as normativas têm causado divergências interpretativas entre empresários e órgãos públicos. O secretário Ulysses Semeghini, da pasta de Planejamento e Desenvolvimento Urbano, considera o código vigente (de 1988) ultrapassado. Em seu ponto de vista, o maior entrave que necessita de revisão é o ‘conceito de incomodidade’. GESTÃO ESTRATÉGICA Segundo os arquitetos Alan Cury e Marcelo Juliano, diretores do Núcleo
Embates e os impactos sociais sobre o uso e a ocupação do solo na cidade de Campinas. Regional Campinas do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB), em termos nacionais, o grande problema é a falta de projetos com a finalidade de organizar estas estruturas. “O problema está na incapacidade de se adequar a legislação urbanística às mudanças sociais, econômicas e tecnológicas aceleradas dos últimos 25 anos, e preparar Campinas para os próximos 30-50 anos”, destaca Alan, enquanto Marcelo complementa: “A concepção do pensamento urbanístico dominante em Campinas está paralisada em um momento onde não havia internet, existia níveis crescentes de violência e o transporte sobre rodas (individual e coletivo) era a grande panaceia para resolver a mobilidade urbana”. Para ambos, mesmo as preocupações com o ambiente e a sustentabilidade aparecem de forma um tanto romântica e pueril, sem muito embasamento técnico. Tornou-se imprescindível uma completa revisão de toda a legislação. Alan e Marcelo explicam que a atual conjuntura estimula os usos e as construções irregulares. “Este cenário é agravado pela urbanização descontínua com os sucessivos aumentos no perímetro urbano, gerando múltiplos
vazios urbanos e sobrecarregando as rodovias que passam a dar vazão a um tráfego urbano”, enfatizam. A abordagem da legislação sobre o conceito de incomodidade - um dos grandes problemas da Lei 6.031/88 (de Uso e Ocupação do Solo) destacado no início da matéria - não é o único, conforme analisam. “Falta clareza e objetividade e, muitas vezes, há discrepância nas próprias definições entre esta lei e o Código de Obras, formando um conjunto incoerente e repleto de subjetivismos. Toda sua concepção se ancora em uma visão modernista e otimista, datada do início do século XX, onde o carro soluciona os deslocamentos pela cidade e esta pode ser setorizada em grandes áreas estanques separando as diferentes funções cotidianas, o habitar, o trabalho e a produção, o lazer e a cultura”, exemplifica, Marcelo. O que outros envolvidos com o debate alegam, e se confirma durante a entrevista com os diretores do IAB Campinas, é que a preocupação em se categorizar todos os usos possíveis desta ação não tem sido viável.
“O problema está na incapacidade de se adequar a legislação urbanística às mudanças sociais, econômicas e tecnológicas aceleradas dos últimos 25 anos” - Alan Cury.
Foto: Arquivo
“A concepção do pensamento urbanístico dominante em Campinas está paralisada em um momento onde não havia internet” – Marcelo Juliano. Acima, os diretores do IAB, Alan Cury e Marcelo Juliano
Alan argumenta que um exemplo desta incapacidade momentânea são as Lan-Houses, que não podem ter alvará, a não ser que se enquadrem na “escorregadia categoria de casas de diversões eletrônicas”, pois em 1988, não existia internet e não foram pontuadas especificações quanto a estas empresas. Ele continua. “Uma gráfica em 1988 era enquadrada como atividade incômoda - havia problemas de barulho e odor - mas hoje, um quarto de 16m² é suficiente para montar uma solução completa de editoração. Uma agência bancária tinha 20, às vezes 40 caixas e a gente tinha ir ao banco para tudo, pois não havia internet banking. Hoje, uma agência cabe em um imóvel pequeno”.
MACROZONAS As considerações sobre as reestruturações pertinentes e, também, a morosidade na aprovação das pautas que tratam das macrozonas, contestações convergem e ascendem as implicações de estratégias pensadas acompanhadas por pessoas capacitadas para tratar dos espaços urbanos. Depois de seis anos de tramitação, em setembro do ano passado a primeira delas, sobre as regiões do Ouro Verde e Campo Grande, foi aprovada pelos vereadores. Quanto a isso, os entrevistados são enfáticos – e sucintos: “O Plano Diretor de 2006, é claramente uma releitura do de 1996, sem grandes avanços e sem uma observação clara do território. Foi finalizado sem que se tivesse atualizado a legislação urbanística [além da Lei de Uso de 88, a normativa de Parcelamento do Solo é de 1959]. É um Plano Diretor que não olha para o futuro e nem mesmo corrige problemas antigos. Estamos próximos a 2016, quando o Plano Diretor deverá passar por nova revisão, e só temos a Macrozona 5 aprovada. Ou seja, o Plano de 2006 não está finalizado, pois ele só faz algum sentido com todos os Planos Locais implantados”, concluem conjuntamente.
PLANEJAMENTO Neste sentido, o cerne da controvérsia fica em como ir além de um programa que abrange os pontos críticos, para um planejamento econômico e social que percebe as áreas que demandam projeções e metas a serem atingidas a longo prazo. A promessa da secretaria responsável pelo aproveitamento adequado dos sítios urbanos é que a ocupação do solo seja revisada o quanto antes, resultando em regras mais flexíveis. A lei deverá redefinir o que pode ser construído e onde. Conforme avaliado no posicionamento de representantes municipais, a proposta é tornar Campinas unificada em suas estruturas habitacionais, comerciais e industriais. Tanto, que o termo cunhado pelo prefeito, Jonas Donizette (PSB), é de ‘homogeneizar’ a cidade – o que tende a aumentar as extensões para a indústria, principal dificuldade do zoneamento que vigora. O plano anunciado pelo executivo, “Campinas Empreendedora”, se apresenta como compromisso tático e abarca um conjunto de ações que estarão detalhadas até março, apontando como atrair investimentos para a cidade e ajudar as pequenas e médias empresas a se tornarem transnacionais.
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ARTIGO
A vantagem de ser sustentável
A
“Em um relatório recentemente publicado pela MIT Sloan Management Review & The Boston Consulting Group, foi demonstrado que as empresas têm cada vez mais lucrado com a sustentabilidade”.
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por Henrique Mendes Henrique Mendes é bioquímico pela UFJF com MBA em gestão ambiental pela FIT. Gerente de Negócios da www.neutralizecarbono.com.br e Consultor na www.greendomus.com.br.
sustentabilidade ainda é hoje um termo amplo e diverso, e que por ter como base um tripé de considerações (econômico, ambiental e social) acaba sendo observada com focos diferentes e desta forma distorcida, tendo cada um de seus pilares mais destaque de acordo com o viés do observador. Este, a meu ver, é um dos principais motivos por trás do mito de que só há despesas na busca pela sustentabilidade nas empresas. Gostaria de destacar o termo busca, pois certamente este é um adjetivo raro a ser empregado em sua plenitude e não conheceremos uma empresa 100% sustentável tão cedo. Em um relatório recentemente publicado pela MIT Sloan Management Review & The Boston Consulting Group, foi demonstrado que as empresas têm cada vez mais lucrado com a sustentabilidade. No geral, a porcentagem de participantes que reportaram lucros a partir de estratégias sustentáveis subiu de 23% para 37%, e talvez o mais importante, quase 50% das empresas alteraram seus modelos de negócio como resultado de oportunidades surgidas na área da sustentabilidade - um aumento de 20% em relação ao ano passado. As empresas que estão largando na frente estão hoje estudando suas atividades e tentando equilibrar suas iniciativas nos três campos do tripé. Buscam investir em qualidade de vida de seus funcionários, reduzir os impactos ambientais gerados por suas operações e procuram manter o resultado positivo em suas finanças. O desenvolvimento sustentável está emergindo como a “nova demanda pela qualidade” nas empresas, e se hoje ainda é um diferencial, em pouco tempo passará a ser um pré-requisito, a exemplo da tão conhecida série ISO 9000. Através de índices econômicos como o
ISE da Bovespa, fica mais fácil visualizar a tendência destas empresas em se destacar no mercado e ter suas ações mais valorizadas. Mas, em termos práticos, uma gestão com foco em sustentabilidade busca tornar a empresa mais eficiente. Compreender como suas atividades impactam no meio ambiente e qual parcela disto é desperdício, avaliar o quanto funcionários satisfeitos e comprometidos podem render em produtividade para a empresa em contrapartida a alta rotatividade e desinteresse em evoluir junto com o negócio, também fazem parte. Estes são exemplos de um trabalho de conscientização muito maior que permeia a busca pela sustentabilidade. Uma das ferramentas de empresas que estão neste caminho é a elaboração do inventário de emissões de gases de efeito estufa (GEE), o qual faz um raio-x das operações da instituição e demonstra em indicadores e números absolutos o quanto de CO2 é gerado por unidade de produção. Com este controle a empresa consegue definir metas para emitir menos GEE e consequentemente consumir menos energia (combustíveis ou eletricidade) sendo esta uma das principais fontes de emissões de CO2 em uma indústria. Seguindo nesta linha de raciocínio fica clara a relação de diminuição de custos, busca pela eficiência e redução no impacto ambiental. E em um mundo cada vez mais conectado, tratar das questões sociais como respeito aos funcionários e atenção com a comunidade em seu entorno são iniciativas que quando positivas rendem alguns comentários, mas em casos negativos se espalham como vírus na internet, deixando claro o custo de não cuidar desta haste do tripé. Com equilíbrio, ganha a sociedade, a empresa e principalmente o meio ambiente.
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CRECI: 59112
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CRECI J 21041
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