Facility Aktuell by grafikfabrik

„Es hört nie auf“

Interview mit dem technischen Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft, Wolfgang Gleissner. Seite 9

Bessere Gebäude braucht das Land

Rückblick auf den ATGA-Kongress 2011 – powerd by FMA. Seite 12

P.b.b. 10Z038623 M, Erscheinungsort wien, Verlagspostamt 1190

www.facility-aktuell.at

17. Juni 2011

Ausgabe 06/2011 2,50 Euro

Die österreichische Monatszeitung für Facility Management in Kooperation mit

Maklerwissen über FM „sehr limitiert“

E d i t o r i a l

Nur für eine Hand voll Top-Makler ist die Gesamtbetrachtung ein Thema

mmobilienmakler haben von Facility Management wenig Ahnung, es geht ums Verkaufen!“ So drastisch drückt es FMBerater Alfred Kleedorfer aus. Seit 20 Jahren in der Branche tätig, kenne er keinen Makler, der wirklich die Aspekte des Facility Management bei der Vermittlung eines Objekts berücksichtige. Es würden „lediglich klassische Dinge wie die Betriebskosten abgefragt.“ Vor allem bei technischen Gebäuden seien die Makler dann „aufgeschmissen“. Auch Helmut Floegl von der Donau-Universität Krems spricht von einem „sehr limitierten FM-Wissen“ seitens der Immobilienvermittler. In Zeiten, in denen Energieausweise bei einem Transfer gefordert werden und der Gebäudepass in absehbarer Zeit notwendig wird, sei das Wissen vieler Makler erschreckend gering. Das Berufsbild der Makler befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, die Anforderungen steigen immer mehr. Früher war die Vermittlung eines Objekts fast eine „Versteigerung“ - es wurden viele Interessenten zu einem Termin geladen, der Best-

bieter bekam den Zuschlag. Der Makler von heute sollte alle für den Transfer erforderlichen technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften des Objekts zusammenstellen und den Verkäufer bzw. Vermieter veranlassen, einen realistischen Preis zu verlangen. Schließlich wollen die Käufer von Immobilen ein langfristiges sicheres Anlagevermögen erwerben. Immobilien sind aber auch Gebrauchsgüter, die strategisch richtig instandgehalten werden müssen, um langfristig vernünftig genutzt oder vermietet werden zu können. Floegl wundert sich, dass heute immer noch viele gewerbliche Immobiliennutzer nach einfacher Besichtigung und bloßem Erfragen der Kauf- und Mietkonditionen kurzfristig die Verträge unterschreiben. Eine zielgruppenspezifische, auf die Bedürfnisse der Käufer und Mieter eingehende Beratung sollte die zentrale Leistung des Maklers sein.

Auch Investoren machen Fehler In die gleiche Kerbe schlägt Gerhard Schenk, Geschäftsführer vom Dienstleister HSG Zander: „Die Investoren sind bei einer falscher Auswahl des Maklers oft auch selbst schuld.“ Sie sollten vermehrt Referenzen einholen, sich das Vermarktungskonzept und die Präsentation ihres Objekts vorher genau anschauen, um beurteilen zu können, ob der Makler dann das herausholt, was die Immobile wirklich hergibt. Andrerseits sollte ein Makler auch nicht alle Aufträge annehmen, gerade zur Vermittlung großer Flächen muss er über ein entsprechendes Netzwerk verfügen. Und in der Lage sein zu beurteilen, welcher Mieter beispielsweise in das Konzept eines angebotenen Centers passt und welcher nicht. Hier ist Beratung ein zentrales Thema. Denn gerade der richtige Mix ist entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie - kein unübersichtliches „Gewusel“ an nicht zusammen passenden Firmen, aber auch keine Abhängigkeit von nur einem oder wenigen Großmietern. Seite 3

CEE: Fremdkapital fließt wieder

Mit konsolidierten Erwartungen gehen Immobilienentwickler in die Nachkrisenzeit Osteuropas

Liebe Leserinnen und Leser, Was für ein Stress! Real Vienna, ATGA Kongreß und EFMC , alle drei Veranstaltungen fanden sinnvollerweise zur gleichen Zeit statt. Da klonen leider noch nicht möglich ist, habe ich einige wichtige und sehr gute Vorträge versäumt. Das EFMC Zelt war trotz Saunatemperatur fast immer voll, aber Österreicher waren kaum an den internationalen, angeblich qualitativ hochwertigen Präsentationen interessiert. Wer ist dafür verantwortlich, dass in einem Land, wo es eine überschaubare Anzahl an Großereignissen für Facility Manager gibt, es zu keiner Terminabstimmung gekommen ist? Meinen Unmut habe ich mit vielen Kongress-und Messeteilnehmern geteilt. Die Farce fand ihren Höhepunkt in der Abwicklung von zwei gleichzeitig startenden Abendveranstaltungen im Rathaus. Wie kolportiert, gab es keinen Konsens bezüglich Bewirtung und Sitzordnung. Einfach unfassbar, und – wie es Herr Kaufmann (ÖGNI) in seinem abendlichen Vortrag treffend formuliert hat: eine einmalige Chance wurde verpasst, ein gemeinsames großes Fest zu feiern. Ihr

Mag. Roland Holstein h e rau sg e be r

holstein@facility-aktuell.at

ürohäuser, Wohnanlagen, Business-Parks, Fachmarktund Einkaufszentren in westlicher Qualität waren kaum vorhanden. Auch Hotelprojekte, Logistikimmobilien und Infrastrukturprojekte galt es jenseits der Ostgrenzen zu bauen. Für dieses enorme Potenzial öffneten sich vor über 20 Jahren für westliche Investoren und Immobilien-Developer die Grenzen. Die Euphorie entsprechend groß. Und nicht jeder, der gen Osten aufbrach, hatte – typisch euphorisch eben – auch ein ausreichend auf die dortigen Verhältnisse und Rahmenbedingungen abgestimmtes Konzept im Gepäck.

Raiffeisen Evolution Projekt Floreasca City, Bukarest

Heute ist man um einige Erfahrungen reicher – auch um die, dass der CEE-Raum nicht, wie man zunächst angenommen hatte, aufgrund seiner Wirtschaftsdynamik gegen eine Finanzkrise immun wäre, sondern ganz im Gegenteil – mit jeweils unterschiedlichen Härtegraden. Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der Immofinanz AG, fasst die Krise in Zahlen: „Eine überzogene Entwicklungspipeline von 6,9 Milliarden Euro musste auf etwa ein Drittel dieses Betrages zurückgefahren werden.“ Auch die Mieten hätten sich nach unten korrigiert, teilweise um 30-40 Prozent,

insbesondere bei Neuvermietungen oder in Form temporärer Mietreduktionen, die aber zwischenzeitlich wieder aufgehoben seien. Daraus lernen kann man laut Zehetner vor allem zweierlei: „Dass ein gesunder Anteil an Eigenkapital erforderlich ist und die Wirtschaftlichkeit des Projektes genau zu hinterfragen ist.“ Daran ändere auch nichts, dass die Finanzierungen, vor allem für Standing Investments, wieder „entspannt sind“. Für erste Adressen – wie die Immofinanz AG – seien auch Developmentfinanzierungen möglich. Seite 4

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Neue Synergieeffekte Umrüstung der Wiener mit neuem COO Aufzüge stockend

Reinhard Poglitsch

reich. „Wir sind Trendsetter bei integrierten Facility Services und bieten nicht nur optimale ,Rundum-Betreuung’, sondern auch erhebliche Kostenvorteile.“

is spätestens März 2013 müssen alle Personenaufzüge in Wien mit Fahrkorbtüren, Notrufsystemen und Antrieben ausgestattet sein, die eine Stufenbildung zwischen Haltestellen- und Fahrkorbfußbodenniveau vermeiden. Eine Studie unter 300 Immobilienbüros, Hausverwaltungen und Facility Managern zeigt: Priorität hat für jeden Zweiten die Nachrüstung der Aufzüge mit Fahrkorbtüren, gefolgt von Notrufsystemen mit 37 %. Die Anhaltegenauigkeit wird mit 13 % als am wenigsten wichtig bewertet. Obwohl jeder zweite Befragte seit

Handy wird Schloss

NFC-Technologie als Ersatz zu traditionellen Transpondern vor. „Der Hotelgast erhält dabei seine Zugangsberechtigung direkt auf das Mobiltelefon gesendet und kann sein Zimmer ohne weitere Anmeldung an der Rezeption be-

setz verstoßen wird. mehr als 10 Jahren Gleichzeitig ist fast Aufzüge betreut, 90 % bewusst, dass besteht bei zumindie Aufzugshersteller dest einem Drittel einem Last-MinuteInformationsbedarf Ansturm von Nachüber das Wiener rüstungsaufträgen Aufzugsgesetz. Die nicht gewachsen sind. Frage, warum bisher 37 % erwarten eine noch nicht alle AnVerwarnung durch lagen modernisiert wurden, begründen Otis-Österreich-Chef die zuständige Behör45 % mit fehlenden Udo Hoffmann will ei- de, 17 % finanzielle nem Last-Minute-Anfinanziellen Mitteln. sturm bei Aufzugsnach- Strafen bei Kontrol74 % wissen, dass rüstungen vorbeugen. len. Rund 9 % glauben, dass es keine die Sperre des Konsequenzen geben Aufzuges drohen kann, wenn gegen das Aufzugsge- wird, solange kein Unfall passiert.

SMS

Der Wiener Sicherheitsprofi SITECH präsentierte im Rahmen der 1. Wiener Hotel & Security Convention das erste „Handy-Schloss“. ie Übertragung des Hotelschlüssels via NFC (Near Field Communication) auf das Handy der Gäste leitet eine Revolution in der Zutrittskontrolle in Hotels und Spas ein. SITECH stellte nun als erster Anbieter die

oglitsch leitete zuvor unter anderem das Business Development sowie das Marketing und kann auf 22 Jahre Erfahrung in der Servicebranche zurück blicken. Bei ISS Central Europe war der gebürtige Südburgenländer von 1997 bis 2002 für Sanierungen, Marktentwicklungen und operative Tätigkeiten in Tschechien, Slowakei, Ungarn, Kroatien und Slowenien verantwortlich. 2001 übernahm er die Leitung des Bereichs „Operative Planung & Business Development“. Seit 2006 widmet sich Poglitsch dem Aufbau von Facility Management bei ISS Öster-

In Wien fahren noch immer Tausende Aufzüge ohne Fahrkorbtür und Notruf. Eine OtisUmfrage zeigt: Wissensdefizite und fehlendes Geld verzögern die Nachrüstung.

treten“, erklärt SITECH-Chef Michael Makivic. Die NFC-Technologie basiert auf der Kombination aus Smart-Card- und kontaktlosen Verbindungs-Technologien. Da die Datenübertragung innerhalb einer Reichweite von maxi-

Reinhard Poglitsch ist neuer COO der Division Property Services & Integrierte Services bei ISS Facility Services.

NFC-Handys werden zum Hotelzimmer- und privaten Haustorschlüssel.

mal 10 cm funktioniert, bietet die NFC-Technologie mehr Sicherheit als Bluetooth oder WLAN.

Energiecomfort reüssiert Mobile Kältezentralen und in wenigen Stunden montiert, um gleich im Gesundheitsbereich Einsatzfertig in Betrieb genommen zu werden Die Wien-Energie-Tochter schafft in diesem Geschäftsfeld bis 2013 mehr als 120 neue Jobs und will darin 13 Millionen Euro umsetzen.

as Auslagern von FMDienstleistungen wird aufgrund komplexer Technik und größerer Haftungsrisiken

Energiecomfort-Chefin Martina Jochmann setzt auf FM-Services für Pflege- und Krankenhäuser.

vor allem im Gesundheits- und Pflegebereich immer wichtiger. „Technische Einrichtungen wie Heizung, Lüftung, Schwesternruf oder Aufzüge müssen rund um die Uhr funktionieren. Energie sollte effizient eingesetzt werden und

Imp r e s s u m

die Bewohner wollen in einem sauberen und gepflegten Umfeld leben“, sagt Martina Jochmann, kaufmännische Geschäftsführerin von Energiecomfort. Dafür sorgt das Unternehmen nun im neuen Pflegewohnhaus Meidling, in dem im Mai die ersten Bewohner eingezogen sind. Energiecomfort hat den Bereich Healthcare FM in den vergangenen beiden Jahren ausgebaut. „Die Nachfrage in diesem Bereich wächst stetig“, so Jochmann. Neue Aufträge So übernimmt Energiecomfort im Pflegewohnhaus Meidling, das mehr als 300 Betten für pflegebedürftige Menschen bereitstellt, die technische Instandhaltung, Betriebsführung sowie Infrastrukturdienstleistungen wie etwa die Reinigung. In den folgenden Monaten folgen vier weitere Pflegewohnhäuser des Krankenanstaltenverbundes (KAV), bei denen Energiecomfort ebenfalls diese Leistungen übernimmt.

otmobil hat sich in den letzten Jahren als führender Vermieter von mobilen Heizzentralen im Leistungsbereich von 3 kW bis 7.000 kW im österreichischen Markt etabliert. Ob bei Sanierungen, Reparaturen, Wartungen oder Stillständen von Wärme-Erzeugungsanlagen (Heizkessel, Biomasse-Heizwerken, Fernwärmeanlagen, Prozesswärme) oder beim Ausfall der Warmwasserbereitung sind die mobilen Heizzentralen von Hotmobil stets schnelle und wertvolle Helfer. Über die schnelle Reaktion von Hotmobil im Notfall sind die Kunden immer wieder verblüfft. Seit einigen Jahren schon wurden sporadisch auch Kälteanlagen vermietet. Nun hat das Unternehmen den Einstieg in die mobile Kälte beschlossen. Im Frühjahr 2011 wurde deshalb bereits kräftig in neue Anlagen investiert. Diese stehen ab sofort zur Vermietung bereit. Das Angebot umfasst Geräte von 5 kW bis 1.200 kW. Geliefert wird in gleicher Weise wie bei den mobilen Heizzentralen - die kleinen

32.000 Passivhäuser stehen in Europa Diese Zahl präsentierten die Veranstalter der 15. Passivhaustagung in Innsbruck. Der Passivhaus-Baustandard schafft es, mit Mehrinvestitionen von nur zwei bis fünf Prozent im Neubau und acht bis 15 Prozent bei Sanierungen Energieeinsparungen von 80-95 Prozent zu erzielen. Europas 32.000 Passivhäuser mit 13,9 Millionen m2 Nutzfläche sparen jährlich 175 Millionen Euro an Energiekosten und 200.000 Tonnen CO2-Emissionen ein. Inzwischen sind auch rund 800 Altbausanierungen auf Passivhaus-Standard realisiert.

Leuchtturm: RaiffeisenTower am Donaukanal

Geräte liefert Hotmobil selbst, für die großen werden Speditionen beauftragt. Haupt-Zielgruppen sind c Öffentliche Gebäude (Krankenhäuser, Schulen, ...) c EDV-Zentralen c Verwaltungsgebäude c Event- u. VIP Bereiche, auch Festzelte c Lebensmittelfabriken c die Pharmaindustrie und andere Industrieanlagen, u.a.m. Die mobilen Kältezentralen sind einsatzfertig und können in wenigen Stunden montiert und gleich darauf in Betrieb genommen werden. Die flexiblen Verbindungsleitungen sind mit speziell für die Kältetechnik geeigneten Kupplungen und Dichtungen ausgestattet.

Am Wiener Donaukanal entsteht für 84 Millionen Euro bis Herbst 2012 ein energieoptimiertes Vorzeigebürohaus, das neue Maßstäbe für öffentliche Gebäude setzen will. Das „KlimaschutzHochhaus“ mit einer geplanten Höhe von 78 Metern entsteht am ehemaligen Standort der OPECZentrale und wird neben Photovoltaik und Geothermie auch eine doppelschalige Fassade sowie Donaukanalkühlung integrieren. Dank einer hauseigenen KWK-Anlage können die Energiekosten eines herkömmlichen Bürohauses künftig halbiert werden. Rund fünf Prozent des Gesamtinvestitionsvolumens fließen in Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz.

Hotmobil Vertriebs GmbH Ihr mobiler Energiepartner Ing. Johann Linsberger www.hotmobil.at

Herausgeber Mag. Roland Holstein, Christian Wolfsberg chefRedaktion Hansjörg Preims [hp] Redaktion Markus Zwettler [mz], Peter de Cillia [pc], Anna Neubauer [an], Thomas Pressberger [tp], Gabi Weiss [gw], Thomas Wolff [tw] Layout & Grafik Ing. Ileana Dobnig, grafikfabrik Druck Holzhausen Druck GmbH, 1140 Wien Medieninhaber (Verleger) Semikin Verlags GmbH Alle A-1190 Wien, Heiligenstädter Lände 11 TelEFON 01/328 84 44-0 Fax 01/328 84 44-300 Email office@facility-aktuell.at WEB www.facility-aktuell.at Abopreis E 25 (EU-Ausland E 45) pro Jahr (10 Ausgaben)

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Maklerwissen über FM „sehr limitiert“ Nur für eine Hand voll Top-Makler ist die Gesamtbetrachtung ein Thema Halbherzige Tätigkeit der Makler Derzeitig sieht Schenk durchaus eine „halbherzige Tätigkeit“ seitens der Makler bei der Vorbe-

Michael Pisecky. Seitens des Fachverbandes sieht man sich für die Aufgaben „gewappnet“

reitung des Vermittlungsauftrags. Es werde nichts hinterfragt, es würden lediglich die Eckwerte wie Kaltmiete eingeholt, aber nicht wirklich, was nun in den Betriebskosten inkludiert ist und was nicht. Und mit den potentiellen Mietern werde kaum darüber gesprochen. Zum Schreck dieser seien dann die tatsächlichen Betriebskosten oft viel höher. Es kämen vielleicht Kosten für die Klimaanlage hinzu - die „Aufpreisliste“ könne lang sein. Jedenfalls lasse die Beratungsqualität hier sehr zu wünschen übrig. Grundsätzlich weniger vom Thema betroffen sieht Alexander Redlein, TU Wien, die Makler, sondern eher die Hausverwalterbranche. Aber auch er fordert beispielsweise ein größeres Interesse der Immobilienvermittler, dass in Hinsicht auf die Vermarktung bereits während der Objektentwicklung mehr Einfluss auf den

Bau genommen wird. Wie die Berücksichtigung des möglichen Belegungsplans. Die Developer zeigten von sich aus zu wenig Interesse daran. Und die Makler sähen es leider noch nicht als Dienstleistung – zumindest nicht in Österreich. Aus Deutschland kennt Redlein bereits viele Beispiele, bei denen Hand in Hand gearbeitet und die Optimierung der späteren Vermittlungschancen in der Bauphase berücksichtig wird.

Für die Makler alles im grünen Bereich Dass es Michael Pisecky vom Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der Wirtschaftskammer Österreich anders sieht, liegt auf der Hand. Er meint: „Die Beratung wird geschafft, die Makler sind nicht schlecht aufgestellt!“ Seiner Einschätzung nach ist „das Know-how bei den Maklern sehr hoch“. Vor allem durch die mittlerweile angebotenen Lehrgänge von der FH und der TU Wien. Er schränkt diese optimistische Betrachtung aber auch wieder ein: „Dies gilt für die fünf bis zehn großen Gewerbemakler, die sich dieses spezielle Wissen angeeignet haben. Nur sie kennen alle Themen des Bereichs.“ Und hätten vermutlich die Fähigkeit zu einer „Gesamtbetrachtung“, die nicht nur die schnelle Vermittlung, sondern die optimale Beratung über die gesamte Lebenszeit einer Immobilie anbieten können. Seitens des Verbands sieht man sich jedenfalls für die Aufgaben „gewappnet“. Fragt sich halt, was diese Handvoll Top-Makler bedeuten gegenüber der Schar der weniger bewanderten Vermittler, die sich auf dem Markt tummeln. Und wie ein Auftraggeber dies beurteilen kann. Optimale Lösung Einfacher ist es sicher - für Anbieter und Interessent -, wenn die Maklerfirma alle Bereiche unter einem Dach vereinigt, wie etwa die Rustler Gruppe. Hier können die beratenden Makler schnell und unkompliziert auch auf das entsprechende Facility-Management-Wissen im UnternehmensKonglomerat zurückgreifen. „Hier

liefert man „eine Dienstleistung rund ums Haus“, wie Rustler-die Makler-Geschäftsführerin Natascha Casar-Olbrich sagt. Ihre Arbeit gehe daher über das reine Vermittlungsgeschäft hinaus, „normale“ Makler hätten dieses Wissen nicht verfügbar. Gerade im Bereich der Betriebskosten sieht auch sie einen Knackpunkt: Den Nutzer interessiert letztendlich nur der Gesamtpreis, er will ihn exakt wissen und später keine Überraschungen erleben. Aber

auch der Investor muss daran interessiert sein: Sind diese Kosten niedrig, kann eine höhere Nettomiete verlangt werden, und es

Technische Helferlein Übrigens gibt es unter der Bezeichnung „Corporate Real Estate“ auch bereits leistungsfähige IT-Unterstützung für Investoren und Immobilienvermarkter. Softwarelösungen, die einen vollständigen Überblick über ein Objekt liefern. Übersichtlich können damit wichtige Informationen geliefert werden: In wel-

ben, das als Vorbereitung für die spätere Nutzung dient: bei der Entwicklung einer Immobilie im Vorwege auf maximale Einnahmen oder niedrige Kosten, aber auch für einen modernen Immobilienmakler zur Planung der optimalen Vermarktung. Dieser kann mit solcher Hilfe nicht nur für ein bestehendes Objekt die geeigneten Mieter oder Käufer

Der Nutzer will später keine Überraschungen erleben. Alexander Redlein kennt in Deutschland bereits viele Beispiele, wo Hand in Hand gearbeitet und die Optimierung der späteren Vermittlungschancen in der Bauphase berücksichtig wird.

steigt die Rendite. Punkte, die im Vorfeld der Vermittlung auf dem Tisch liegen müssen und am besten schon bei der Immobilienentwicklung berücksichtigt werden sollten.

chem Umfang erfüllen Gebäude und Eigentum die Erwartungen von Benutzern und Unternehmen? Wie entwickeln sich diese Erwartungen auf lange Sicht? Diese Daten können einerseits für die Gestaltung der Unternehmensstrategie im Immobilienbereich eingesetzt werden, die dadurch zum „verlängerten Arm“ der Unternehmensziele wird. Durch die Darstellung der technischen und funktionellen Eignung von Räumen wird auch ein Hilfsmittel an die Hand gege-

finden und vor allem fundiert beraten, sondern bei einem neu zu entwickelnden Objekt auch schon während der Planungsund Bauphase Einfluss nehmen. Und damit dem Investor eine optimale Nutzung und Rendite des Objekts garantieren. So wie es, wie Professor Redlein berichtet, in anderen Ländern bereits gang und gäbe ist. Wie auch immer, ob mit technischer Unterstützung oder „per Hand“: Es scheint an der Zeit, dass sich die Makler neu positionieren! [tm] j

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Fremdkapital fließt wieder

Mit konsolidierten Erwartungen gehen Immobilienentwickler in die Nachkrisenzeit Osteuropas Bei der Einzelbetrachtung der Ostmärkte kommt Zehetner zu folgender Beurteilung: „Polen und Moskau wieder gut, Tschechien, Slowakei, Ungarn mit

„Timelag“ erlebt hätten. „Die Krise hat sich dort erst später wirklich manifestiert, hat auch länger gedauert und ist noch nicht beendet“, sagt Vejdovsky.

Markus Neurauter: „In Ungarn, Rumänien und Bulgarien ist der Verkauf der Wohnungen auf Null gesunken, und die Vermietung ging sehr schleppend bis

in Österreich sei. „Darauf“, so Neurauter, „muss man in Osteuropa Rücksicht nehmen, sowohl bei den Wohnungspreisen als auch bei den Mieten.“

wachstum, das es dort gab, positiv war.“ In Polen, mit 38 Millionen Einwohnern der größte Markt im CEE-Raum, sei die Binnennachfrage ein krisenstabilisierender

Ernst Vejdovsky

Markus Neurauter

Franz Jurkowitsch

Karl Bier

Eduard Zehetner

leicht ansteigender Tendenz, Rumänien weiter schwach, aber nicht mehr fallend.”

Am Höhepunkt der Krise sei in diesen Staaten die Finanzierung durch die Banken zu einigermaßen vernünftigen Konditionen kaum möglich gewesen. „Daher haben wir in dieser Zeit alle unsere Projekte, die wir dort in Bau hatten, ausschließlich mit Eigenkapital finanziert.“ Gebessert, so Vejdovsky weiter, habe es sich erst vor etwa einem Jahr, als die Banken dann doch wieder ein wenig zuversichtlicher geworden seien. Jetzt normalisiere sich der Markt

gar nicht voran.“ Es habe überall Stillstand gegeben, zumindest ein Jahr lang – „außer in Polen,

Südosteuropa als Nachzügler Für Franz Jurkowitsch, CEO Warimpex, waren Teilmärkte ein-

Faktor gewesen – für den Hotelmarkt und für Fachmarktzentren wie auch für sonstige Immobilien. Aber auch die anderen Ostmärkte kommen laut Jurkowitsch “nun alle wieder“. Tschechien sei stabil, in Russland gebe es eine hohe Dynamik, speziell in Moskau und St. Petersburg. “Südosteuropa ist ein bisschen ein Nachzügler – hier wird es erst im zweiten Halbjahr 2011 eine spürbare Aufwärtsentwicklung geben und damit zeitverschoben eine ähnliche Entwicklung wie in den anderen Ländern nehmen.“ Ähnlich durchwachsen – auch ähnlich unterschiedlich – sieht es Karl Bier, Vorstand der UBMGruppe. „Wenn man Rumänien und Bulgarien dazurechnet, kann man noch nicht von einer vollständigen Erholung sprechen. In Polen dagegen haben wir überhaupt keine Krise gespürt, in Tschechien wenig, in der Slowakei zum Teil, in Ungarn stärker.“ Daher sei UBM, im Osten hauptsächlich in Tschechien und in Polen engagiert, sehr gut durchgekommen. “Obwohl wir Auslandsumsätze von rund 80 Prozent machen, konnten wir durchgehend schwarze Zahlen schreiben“, so Bier – “weil wir ein solides und konservatives Unternehmen sind.“ „Eine interessante Entwicklung“ nimmt Bier in Russland wahr: „Dort hat man die Krisenjah-

Markt der Fremdfinanzierung normalisiert sich Differenziert auch die Beurteilung von Ernst Vejdovsky, Vorstand der Sparkassen Immobilien AG: „Die wirtschaftliche Situation in Bulgarien oder Rumänien ist eine ganz andere als etwa in Tschechien und in der Slowakei, die Westeuropa viel näher sind, nicht nur geogra-

Hohe Dynamik, speziell in Moskau und St. Petersburg fisch, sondern auch von der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung her gesehen.“ Entsprechend habe sich in diesen beiden Ländern die Krise wie in Westeuropa viel früher voll entwickelt und auch viel früher wieder ins Positive gewendet, während Länder wie Rumänien oder Bulgarien diese Entwicklung mit einem gewissen

der Fremdfinanzierung auch in Bulgarien und Rumänien wieder. Geringere Volumina, breitere Streuung Auch Raiffeisen Evolution, die in allen CEE Ländern sowie in Russland und der Ukraine tätig ist, hat die Krise länderweise sehr unterschiedlich erlebt. Geschäftsführer

Immofinanz-Projekt S-Park, Bukarest

wo wir von der Krise nichts gespürt haben.“ Erst 2010 habe es langsam wieder angezogen und jetzt gehe es überall wieder leicht bergauf – „nicht mehr mit dem Tempo wie vorher, aber die positive Entwicklung ist deutlich erkennbar.“ Und man hat strategisch gelernt aus den vergan-

fach überhitzt. Und es habe sicher auch Erwartungen von Marktentwicklungen gegeben, die mit Ausnahme Polens nicht überall gehalten hätten. “Für die Investoren bedeutete das geringere Cashflows und dadurch keine neuen Projektentwicklungen“, so Jurkowitsch. “Developer, die Pro-

Tempogedrosselt ist die positive Entwicklung deutlich erkennbar

In Kiew entwickelt Raiffeisen Evolution den Bürokomplex Sholudenko.

genen Jahren: „Einerseits, dass wir die Objekte mit geringeren Volumina entwickeln, nicht mehr 300-Millionen-Projekte, sondern kleinere Losgrößen, sodass man eine breitere Streuung hat“, so Neurauter. Und dass man auch weit mehr Bedacht auf die lokale Kaufkraft nehme, insbesondere bei Wohnungen, wo die Kaufkraft nur 20 bis 30 Prozent derjenigen

jekte in der Pipeline hatten, bekamen keine Finanzierung – also im Prinzip kaum ein Unterschied zu den westlichen Märkten.“ Den Einbruch habe es jedenfalls – mit Ausnahme Polens – überall und sehr unmittelbar gegeben, in einigen Ländern stärker als in den reiferen Märkten.“Polen hat einen anderen Zyklus, der unter anderem auch durch das Wirtschafts-

re wirklich dazu genützt, das Rechtssystem zu durchforsten und das Ganze politisch besser aufzustellen.“ Vor allem in den Regionalzentren Moskau und St. Petersburg gebe es eine sehr gute Entwicklung, mit Betriebsanlagengenehmigungen und vereinfachten Verfahren. „Und das ist natürlich ganz entscheidend für Investoren.“ [hp] j

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Facility Management – Überholspur oder Sackgasse?

Stets der Ihre Einfach zum Nachdenken

Erfolgreiches FM auf Augenhöhe verfolgt strategische und insbesondere offensive Ziele und nicht nur defensives operatives Kostensparen.

Na jetzt kommt vielleicht ein bissl Zeit, in der man auch ohne Tagesdruck nachdenken kann. Zeit für Fragen wie „Wie würden wir denn gerne unser Leben verbringen?“ Wenn ich mich da in unserer Branche so umsehe (und in anderen Bereichen wird’s nicht so gänzlich anders sein), bin ich nicht bei jedem ganz sicher, ob er so mit seinem Tun und Handeln zufrieden ist. Dabei hätten wir es ja wirklich recht fein. Bitte, so ein Land! So ein Lebensstandard! So eine Umwelt! Solche Objekte! Solche Projekte! Und trotzdem, find ich, gibt’s viel zu viele Raunzer, Jammerer und Menschen, die ich – aber nur wenn ich nicht eine so gute Erziehung hätte – als G‘frastsackl bezeichnen würde (würde!). Mache ich aber natürlich nicht. Schon gar nicht in der Zeitung! Ich will ja nicht schon wieder alles rosarot gemalt haben. Aber viele versauen uns bildlich gesprochen die Luft und Umwelt. Ich arbeite wirklich gerne. In manchen Situationen mit manchen Partnern macht es aber wirklich keinen Spaß. Aber es sind eh immer nur die anderen. Wir sind es sicher niemals, die das Klima verpesten. Nein. Wir nie. Und ich schon gar nicht. Na gut, ich hab ja vielleicht jetzt im Sommer auch ein bissl Zeit, darüber nachzudenken, ob nicht eine Aktion von mir auch jemand so sieht. Ging sich nämlich rein statistisch gar nicht aus, wenn’s gar keiner war. Irgendeiner muss es ja sein, der nachdenkt, wie zieh‘ ich den anderen jetzt möglichst elegant über den Tisch. Na Gott sei Dank sind das alles ohnehin nur wenige Fälle. Ich fühle mich in dieser Branche richtig wohl. Es gibt hier schon eine ganze Menge wunderbarer Menschen! Ich denke, das ist der eine Faktor, warum manche Stress und Unzufriedenheit haben. Ich glaube, der zweite wichtige Faktor ist der ständig steigende Druck großer kurzfristig denkender Strukturen, um nicht zu sagen Konzerne mit Zielen und Aufgaben für jeden Einzelnen, die manche Kollegen fragen lassen: „Sind die denn wirklich noch Meine?“ Oder: „Ist das wirklich das, was ich als wichtigste Aufgabe in meinem Leben erachte?“. Das ist doch kein Wunder, dass wenn man mit hängender Zunge Zielen nachläuft, die nicht die eigenen sind und dann noch die Anerkennung verliert, irgendwann alles zusammenbricht. Geist und Körper sagt „na jetzt kannst mich bald gern‘ haben!“

acility Management ist eine junge Disziplin – so eine viel zitierte Aussage in den deutschsprachigen Ländern. Geschäftsfelder und Branchen, die noch in den Kinderschuhen stecken und auf dem Weg sind, erwachsen zu werden, zeichnen sich allgemein durch raschen Wandel und laufende Innovation aus. Genauso wie wir das von Kindern und Jugendlichen auf dem Weg zum Erwachsenwerden kennen. Sie suchen und finden ihren Weg. Und wo befindet sich Facility Management auf seinem Weg zum erfolgreichen Erwachsenenleben? Welche Erfolge hat es – unterwegs zur Entfaltung seiner vollen Potenziale zum Nutzen aller – bereits erzielt? Spätestens hier stellen wir fest, dass die Jugendzeit von FM – in den meisten Fällen – weit erfolgreicher sein könnte, als es seine bisherige Entwicklung tatsächlich ist. Innovation ist in dieser jungen Disziplin fast ein Fremdwort. FM fährt mit angezogener Handbremse. Aber woran liegt das – oder laufen wir gar Gefahr, dass FM das Erwachsenenalter gar nie erreicht, weil es vorher in den Corporate Organisationen mangels Resultaten dem Rotstift zum Opfer fällt? Ein dominanter Grund der gebremsten Entwicklung liegt erwiesenermaßen in der Tatsache, dass Facility Management in vielen Unternehmungen in seiner unterstützenden Funktion nicht partnerschaftlich und auf Augenhöhe mit dem Kerngeschäft agiert. Es ist bloß dessen operativer Erbringer und Beschaffer von Services – und dies mit dem alles dominierenden, eindimensionalen und kurzfristigen Auftrag, Kosten, Kosten und nochmals Kosten zu sparen. FM-Organisationen, die sich in diese Sackgasse hineinmanövrieren lassen, haben bereits verloren. Es fehlen ihnen die Leistungsausweise und Erfolge. Kostensparen bei den Facility Services ist keine ausreichende Kernkompetenz für ein erfolgreiches und tragfähiges Facility Management. FM wird nie in der gleichen Liga spielen können wie andere Supportbereiche, wie IT oder Human Resources. Anerkennung und Wertschätzung bleiben Fremdworte. Ein erfolgreiches FM auf Augenhöhe erfordert weit mehr und verfolgt strategische und insbesondere offensive Ziele und nicht nur defensives operatives Kostensparen. Letzteres beherrscht übrigens der Einkauf weit effektiver und besser als das FM. Erfolgreiches und wertgeschätztes Facility Management muss Unternehmungen und deren Kerngeschäften weit mehr bieten und die gesamte Klaviatur seiner Möglichkeiten und Potenziale nutzen. Denn der Auftrag FM heißt bereitstellen und betreiben von optimalen Infrastrukturen zugunsten des Kerngeschäfts – oder ähnlich. Die maximal erzielbaren Kostenoptimierungen bei den operativen Facility Services sind dabei ein Klax und gehen in der Regel einher mit zunehmender Nutzerunzufriedenheit. Die wirklichen Potenziale inklusive der Total Owner Kosten situieren sich auf den übergeordneten und strategischen

Also schaut’s, ob Ziele, Einsatz, Haltung und Verhalten noch zu Eurer inneren Überzeugung passen. An die Nachhaltigkeit von Immobilien denken wir ja bereits. Wird Zeit, dass wir auch an die Nachhaltigkeit von uns selbst und unser berufliches und privates soziales Umfeld denken. Stets der Ihre! stetsderihre@facility-aktuell.at

Me too!

Andreas Meister

Ebenen des Facility Management. Und da besonders beim Bereitstellen quantitativ und qualitativ optimaler, flexibler und effizienter Immobilien. Wer Immobilien nicht als Kostenverursacher, sondern als Produktions- und Wertschöpfungsressourcen von Arbeitsplätzen und Ort von konkurrenzfähigen Geschäftsprozessen betrachtet, gehört zu den Erfolgs- und Innovationsträgern im Facility Management. Die Herausforderungen des erfolgreichen Facility Managements liegen darum viel mehr beim optimalen Bereitstellen als dem kostenminimalen Betreiben von Immobilien und Arbeitsplätzen. FM-Organisationen, die nach dieser Erkenntnis funktionieren, haben gleich zweimal Bingo. Zum einen leisten sie tatsächlich einen unterstützenden Beitrag zur Konkurrenzfähigkeit des Kerngeschäfts, und zum andern verzichten sie auf permanente Leistungsreduktionen mit der Konsequenz wachsender Unzufriedenheit der Mitarbeiter am Arbeitsplatz. Facility Management Organisationen in Corporate Organisationen sind gefordert, den Blickwinkel vom Nebenkriegsschauplatz Kosten für Facility Services endlich auf die wesentlichen Mehrwerte dieser Managementaufgabe zu lenken. Dabei ist es essenziell, Partnerschaft und Zusammenarbeit mit dem Kerngeschäft auf eine neue Ebene zu stellen. Wo das nicht gelingt, sind die Tage des Facility Management gezählt. Dr. Andreas Meister ist Geschäftsführer der im Bereich des Facility- und Flächen-Management beratenden Move Consultants in Basel und neu auch in Wien. Darüber hinaus ist er Präsident der SVIT FM Kammer und damit auch Partner von IFMA Austria. Er setzt sich mit zukunftsweisenden Fragestellungen des Immobilien- und Facility Management auseinander und unterrichtet als Dozent in diversen Master-Lehrgängen, unter anderem auch an der TU Wien. Er promovierte an der Eidgenössisch Technischen Hochschule (EPFL) in Lausanne.

Online: www.facility-aktuell.at Fax: 01/32 88 444 - 300 Titel Titel der Story Lorem ipsum consectetur dolor sit amet, adipis Cras in dolor enim.cing elit.

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vor etwas mehr als stellten fünf Jahren wir an, unser erste Überlegung , en gungAktuell Fachmagazin Reininete Branc auf die überg eordin Facilit he auszuweite n und yAktuell Letztlich umzutaufen waren . sicher, ersten wir uns aber nicht s, ob der markt des große die Reinig infrastrukturellen Teilung munikation – ihr eigenes FM – Komsmitte l verlieren und zweit ens, ob sollte Österreichi die Zeit für FacilityAktusches allein stehe ein ndes ell wirkli ist. Im ch schon Frühj die große ahr 2007 haben reif wir und Facilt Entscheidung vertagt Mal pro yAktuell seitde Instandhaltu kosten m vier Kalenderjah von Gebäu ngskosten plement r als Supüberschritte degattunge n durch schein zu ReinigungA n werde ktuell eren lassen n . Jetzt aber ist die Zeit Die Zeit reif. ist der Öster reif für FacilityAktu reichischen ell, Facility Manageme Zeitung für tuell soll nt. Facilit das yAkFM tions- und Kommunika Österreichs Integrationsmediu m werden, fassende die umZeitung Branche der gesam – erstes Sprachrohr ten erstes Inform und ations alle Anbie ter und medium für Duis tincid sind für Abnehmer. Sie da, unt mi in Wir wir sind at iaculi dium. ante sagitt s neque Ihr Meis Helfe varius ipsum at n Sie mi viverr . Nullam eu ac risus. mit; Ihre uns dabei, mach a congu Fusce egesta e nec Zeitung en enim rhonc Verfü steht ihnen Sie s interd us lobor um aktue gung: redak zur tristique tion@facilit tis. Vivam ll.at conse us ytique augue quat lectus , id trisrutrum posuere Ihr eu. Done tellus vel c odio vestib sed lacini a ulum sit amet justo tristique. Aenean justo nec dignissim magna ultrices in ut nisi. Seite 4 Christian-Alexan der Wolfs VERL EGER berg

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Mehr Leistung auf weniger Quadratmeter?

Flächenreduktion auf Kosten der Mitarbeiter rentiert sich nicht. Gutes Facility Management sucht Einsparungsmöglichkeiten im Bereich der Nutzungskosten.

gen.“ In diesem Zusammenhang erscheine es naheliegend, über Flächenreduktion nachzudenken. Doch aufgepasst: „Produktivität hängt nicht alleine an den Quadratmetern“, betont Friedl. Bei unprofessioneller Herangehensweise erkaufe man sich die

Kostenstruktur eines Unternehmens im Dienstleistungsbereich

Strategieberaters M.O.O.CON. „Das ist der drittgrößte Kostenblock, hinter dem sich hohe Einsparungsmöglichkeiten verber-

ten sich auch über territoriale Abgrenzung. Immer noch würde der eigene Status und Einfluss auch an der Größe des eigenen Büros gemessen. „Flächenreduktion braucht auch eine entsprechende Akzeptanzsicherung bei den betroffenen KollegIn-

Gesamte Objektkosten eines Dienstleistungsunternehmens in Wien

Kostenvorteile durch Flächenreduktion mit geringerer Produktivität aufgrund demotivierter Mitarbeiter. Menschen definier-

nen“, weiß Friedl. Erhebliche und oft nicht berücksichtigte Einsparungspotenziale gebe es im Bereich der Nut-

Wie professionelles FM Ihre Kosten reduziert

tellen Sie sich das vor: Ihr Unternehmen läuft wie am Schnürchen – reibungslos und störungsfrei in einem top gepflegten Umfeld. Alle Abläufe sind bestens koordiniert, Ihre Servicepartner sind zuverlässig und kostenbewusst. Sie behalten immer den Überblick und haben das unglaublich gute Gefühl, dass Ihre Immobilie jeden Tag an Wert gewinnt. Nun: Das ist kein Zufall, sondern Facility Management (FM). Dabei geht es um strategisches Gebäudemanagement, Vermeidung von Fehl-, Blind- und Doppelprozessen sowie um die Optimierung aller Objekte und Services, die das Kerngeschäft braucht. Das FM verantwortet Vollkosten von 150 bis 250 E pro m² Bruttogeschoßfläche im Jahr. Da man diesen Bereich jedoch oft auf das operative Gebäudemanagement reduziert, gehen große Chancen verloren. Im Gebäudemanagement werden nämlich nur die Betriebskosten gesteuert. Der Anteil an den Vollkosten beträgt dabei nur etwa 20%. Geht man davon aus, dass etwa 40% davon beeinflussbar und von diesen vielleicht nur 30% einsparbar sind, haben wir in diesem Bereich einen Hebel von nur 1,2%. Die eigentlichen Potenziale des FM liegen in einem ganzheitlichen Sekundärprozessmanagement. Einer Studie des deutschen

zungskosten beziehungsweise der mieterspezifischen Kosten, die rund ein Drittel der gesamten Objektkosten ausmachten. Diese Kosten umfassen in etwa die Bereiche Verwaltung, technischer Gebäudebetrieb, Reinigung, Sicherheitsdienst, Empfang, Ver-

uf Grund der Analyse der Kostenstruktur unserer Kunden wissen wir, dass sich die Sachkosten eines Dienstleistungsunternehmens im Bereich Facility Management auf rund 17% der Gesamtausgaben belaufen“, so Karl Friedl, GF des

pflegung, Hausmeister, etc. Das gelte auch für eigengenutzte Objekte, wo die nutzerspezifischen Kosten auch rund ein Drittel der

Instituts ifm zufolge liegt der Hebel im strategischen FM bei einer übertragenen ganzheitlichen Verantwortung bei etwa 10% der Vollkosten. Das bedeutet, dass bei durchschnittlichen FM-Kosten von 16% bis 20% der Gesamtkosten eines Unternehmens das FM einen Erfolgsbeitrag von 1,5% bis 2% der Gesamtkosten leisten kann. Gemessen an den durchschnittlichen EGTs der meisten Dienstleistungs- und Industrieunternehmen ist das ein ordentlicher Gewinnbeitrag. Und wie schaut das FM in Ihrem Haus aus? Wer hat die ganzheitliche Vollkostenverantwortung? Wer baut Strategien auf, um den Bedarf des Kerngeschäftes zu eruieren und auf organisatorische Änderungen entsprechend zu

reagieren? Gibt es ein System zur Steuerung und Wertsicherung des Immobilienportfolios? Ist ein Lebenszyklusmanagement für Objekte aufgebaut? Wer kümmert sich um das Qualitätsmonitoring (z.B. Gebäudezertifizierungen)? Wer sorgt für die Kreislauffähigkeit von Produkten und für die neue Qualität bei der Wertsicherung von Objekten? Wer ist für Energieoptimierung und für die Qualität der Gesamtgebäudeautomation verantwortlich? Eines ist sicher: Diesen Gesamtüberblick können nicht alle, sondern nur eine zentrale Stelle bewahren. So wie auf einem Schiff: Ein Steuermann steht immer auf der Brücke und sorgt für das Wohlbefinden und die Sicherheit seiner Passagiere.

Kostenoptimierung durch professionelles FM hat viele Facetten Statt Flächenentscheidungen nach dem Motto „Wie viel Fläche kann ich mir leisten?“ wäre es für Friedl viel sinnvoller sich zu fragen: „Welche Prozesse brauche ich, um meine Dienstleistung gut und effizient erstellen zu können?“ Erst nach der Klärung dieser Frage könnten Unternehmen ein optimales Flächen-Kosten-Verhältnis erzielen. So könnten bestimmte Flächen, die nicht mehr benötigt werden, stillgelegt oder untervermietet werden. Erfolge dies jedoch ohne die Akzeptanz der betroffenen Mitarbeiter, könne sich dies auf die Motivation und damit Produktivität dieser niederschlagen. Einsparungspotenziale gebe es im gesamten Sekundärprozess.

FM-Dienstleistungen professionell steuern

Für Experten ein Muss: Klare Kommunikation über das Qualitätsniveau

Karl Friedl, Geschäftsführer M.O.O.CON GmbH

gesamten Objektkosten ausmachen. Durch Ablaufoptimierungen, Outsourcing, neue Servicedefinition, etc. könnten diese Kosten reduziert werden.

rofessionelle Dienstleister können Gebäudekosten deutlich senken – wenn die Auftraggeber den Prozess professionell steuern. Wie viel Controlling erfordert dies – und wie organisiert man es? In einer Fachveranstaltungsreihe zu diesem Thema, organisiert von Reality Consult, schilderten sowohl Auftragnehmer als auch Auftraggeber ihre diesbezüglichen Erfahrungen und Methoden aus ihrer Praxis. Zusammengefasst die wichtigsten Erkenntnisse, um die Kontrolle bei der Vergabe von FMDienstleistungen zu behalten: c Kommunikation: Alles dreht sich um „Qualität“ und alle verstehen etwas anderes darunter. Peter Praum, Gegenbauer Facility Management GmbH, weist auf den Unterschied zwischen objektiver und subjektiver Dienstleistungsqualität hin: Das eine ist ein genau messbares Arbeitsergebnis, das andere das vom Auftraggeber empfundene Resultat. Klare Kommunikation über das Qualitätsniveau zwischen dem Kunden und dem Auftraggeber und danach mit den durchführenden Mitarbeitern ist ein Muss! c Steuerung: Auch der Markt beeinflusst die Qualität. Eberhard Sasse, Dr. Sasse AG, nennt vor allem den Kostendruck, den Arbeitsmarkt, die Leistungsdefinition

und den Risikotransfer. Wie kann man unter diesen Bedingungen sicherstellen, dass die Qualität auch passt? Über einen Steuerkreis, meint Sasse. Dieser beinhaltet vier Schritte: die Managementbewertung, die Einbindung von Umweltaspekten, die Kommunikation und vor allem die Überwachung und Messung. Durch interne und externe QualitätsmanagementMessungen werden bei der Dr. Sasse AG ständig aktuelle Kennzahlen wie z.B. Kundenzufriedenheitsindex erhoben. c Mitarbeiter: Das Management organisiert die Leistung, erbracht wird sie letztendlich von Mitarbeitern. Deswegen müssen diese entsprechend motiviert werden. Für Thomas Kiss, Geschäftsführer STRABAG Property and Facility Services, ist Qualitätsmanagement ohnehin in erster Linie die Steigerung der Motivation und der Zufriedenheit des Mitarbeiters. EDV kann dabei helfen: Zeiterfassung, Sicherheitsdienste und Tätigkeitsaufzeichnungen ermöglichen einen reibungslosen Ablauf. c Dokumentation und Feedback: Die Experten weisen darauf hin, dass eine ordentliche Dokumentation die Grundlage für die Qualitätssicherung ist. Ein professionelles Beschwerdemanagement gibt Aufschluss über die Erwartung und Zufriedenheit der Kunden.

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FM-Gesamtvergaben sind in Österreich Rarität Ganzheitliche FM-Betreuung steigert den Immobilienwert

ber den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie schlagen die Baukosten lediglich mit 20 Prozent der Gesamtkosten zu Buche, die Betriebskosten hingegen mit 80 Prozent. Vor diesem Hintergrund betonte Ralf Hempel, Geschäftsführer der WISAG Service Holding GmbH im Rahmen der „Real Vienna“ in Wien: „Durch Gesamtvergaben im Facility Management können Betriebskosten eingespart und der Werterhalt einer Immobilie gesteigert werden, jedoch ist die Praxis in Österreich derzeit anders – den österreichischen Markt bestimmen immer noch Einzelvergaben.“ Und das, obwohl Gesamtvergaben – wie sie etwa in Deutschland bereits seit einiger Zeit üblich seien – für die Kunden zahlreiche Vorteile wie geringerern administrativen Aufwand, Schnittstellenreduktion und natürlich niedrigere Betriebskosten mit sich brächten. Die Kunden davon zu überzeugen, stelle eine Herausforderung dar. Und Hempel glaubt auch zu wissen, warum Immobilienbetreiber so zögerlich bei der Gesamtvergabe von Facility Management Projekten

Ralf Hempel, GF Wisag

sind: „Erstens weil Facility Manager als austauschbare Lieferanten betrachtet werden, zweitens weil die Eigenerbringung von FM-Leistungen ein Gefühl von Sicherheit und Flexibilität bietet, drittens fehlt das Vertrauen zu

FM-Dienstleistern, und viertens wird befürchtet, eine Gesamtvergabe an externe Dienstleister würde die eigene Position schwächen.“ Dabei trete genau das Gegenteil ein: Durch das Outsourcing kön-

ne sich der Kunde auf seine Kernkompetenzen konzentrieren und flexibel auf FM-Dienstleistungen zurückgreifen. Zudem führe eine Gesamtvergabe zu erheblichen Kostensenkungen und der Wert einer Immobilie steige. „Bei der ganzheitlichen Betreuung einer Immobilie können wir als Facility Manager bei den gesamten Betriebskosten zwischen 10 und 20 Prozent Einsparungen realisieren“, so Hempel. Mehr als die Hälfte der Betriebskosten werde von der Technik beeinflusst. Erfahrungsgemäß könne das Kostensenkungspotenzial von technikbeeinflussten Aufwendungen sogar bis zu 30 Prozent betragen. Bezüglich Werterhaltung einer Immobilie sieht sich WISAG als Komplettanbieter schon seit Jahren in einer Vorreiterrolle. Die Nachteile von Einzelvergaben Die Verantwortung für die ganzheitliche Betreuung des Gebäudes liegt bei Einzelvergaben ausschließlich beim Immobilien eigentümer. Damit einher geht ein erhöhter Abstimmungsbedarf für den Auftraggeber durch ein

intensives Schnittstellenmanagement. Die möglichen Synergien sind schwerer zu erkennen und umzusetzen. Das Risiko sowie die Verantwortung bleiben beim Eigentümer. FM-Dienstleister sind hersteller unabhängig und objektiv In der Praxis werden oft Wartungsleistungen an Hersteller oder Errichter vergeben. „Diese Vorgehensweise ist nicht immer sinnvoll“, sagt Hempel. Anlagenhersteller und Errichter finanzieren günstige Installationspreise teilweise durch überhöhte Wartungspreise. Zudem sind diese eher daran interessiert, neue Anlagen zu verkaufen als ältere zu betreiben.“ Das Augenmerk des Anlagenherstellers liege mehr auf seiner Anlage als auf der ganzheitlichen Betreuung der Immobilie. „Im Gegenzug dazu sind Facility Manager aufgrund ihrer Herstellerunabhängigkeit geeigneter, Verantwortung für ein Gebäude zu übernehmen. Sie können Synergien zwischen unterschiedlichen Anlagen besser erkennen und umsetzen“, so Hempel.

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Stimmungsbarometer zeigt nach oben

Die Messeleitung der Real Vienna sah deutliche Signale, dass die Branche nach der Krise nun den Turnaround geschafft haben dürfte.

der Krise nun den Turn around geschafft haben dürfte“, so Limbeck. Das Stimmungsbarometer zeige wieder deutlich nach oben. Dies belegten nicht nur die positiven Statements der Ausstel-

der aktuellen wirtschaftlichen Situation ihrer Branche, und sieben von zehn Befragten meinten, dass sich die Entwicklung in den kommenden zwölf Monaten deutlich verbessern werde.

führer von Veranstalter Reed Exhibitions Messe Wien. Man verzeichnete an diesen zwei Tagen 6.463 Besucher und konnte „erkennen, dass die Branche nach

ler, sondern auch die Ergebnisse der Fachbesucherbefragung durch ein externes Meinungsforschungsinstitut: 46,8 Prozent zeigten sich sehr zufrieden mit

Mit der Real Vienna selbst zeigten sich 96,6 Prozent der Befragten sehr bzw. zufrieden, sieben von zehn gaben an, vom Besuch der Fachmesse profitiert zu haben.

ie Fokussierung der Real Vienna 2011 auf zwei Messetage (24. - 25. Mai) habe sich als goldrichtig erwiesen, berichtet Matthias Limbeck, themenverantwortlicher Geschäfts-

Gut bewährt hatte sich im Vorfeld der Real Vienna 2011 die enge Zusammenarbeit des Organisationsteams mit den Kollegen von Reed MIDEM, die mit der MIPIM in Cannes die international führende und weltweit renommierteste Immobilienfachmesse organisieren. „Das Sales-Partner-Netzwerk der Real Vienna wurde durch das internationale Netzwerk von Reed MIDEM in den CEE/SEE-Regionen, vor allem in Ungarn, Rumänien, Russland, Slowenien, Kroatien, Montenegro, Serbien, der Slowakei und der Ukraine, verstärkt“, erläutert Christian Friedl, Leiter des Geschäftsbereichs Messen von Reed Exhibitions Messe Wien, die Kooperation: „So haben unter anderem Ländervertretungen aus Ungarn, Slowenien, Kroatien, Serbien, Polen, Tschechien, Rumänien, Russland und der Ukraine an der Real Vienna 2011 teilgenommen.“ Und im Rahmen des „Investors Programme“ waren ausgewählte Gruppen an Top-Investoren zur Messe eingeladen worden, die Interesse an Investitionen in CEE/SEELändern und Regionen hatten.

ÖGNI: Blue Buildings zertifiziert

Erstmals in Österreich wurde auch ein neues System für die Bestandsanalyse sowie die Ethik-Zertifizierung für Immobilienunternehmen vorgestellt.

Gebäudepass für die Nachhaltigkeit des Bestands Die Thematik der Nachhaltigkeit wurde von der ÖGNI auch im Rahmen mehrerer Podiumsdiskussionen unter dem Titel „Blue & Green Sustainable Forum“ mit Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou und weiteren 15 internationalen Referenten aufgegriffen. Erstmals in Österreich wurde zudem ein neues System für die

Bestandsanalyse sowie die EthikZertifizierung für Immobilienunternehmen vorgestellt. „Neubauten machen ca. 0,5 Prozent des Immobilienvolumens aus. Nur mit dem Neubau können wir daher die Herausforderungen der Nachhaltigkeit nicht lösen. Es ist eine Weltpremiere, dass wir heute hier in Wien erstmals ein Bewertungssystem für den nachhaltigen Bestand vor-

stellen“, so Philipp Kaufmann in seiner Einleitung zur hochkarätig besetzten Diskussionsrunde. Mit dem „Gebäudepickerl“ unter dem Markennamen „BlueCard“ steht der Bau- und Immobilienbranche erstmals ein Gebäudepass für die Nachhaltigkeit des Bestands zur Verfügung. Das ab Mitte Juni verfügbare Bewertungssystem der ÖGNI ermöglicht erstmalig eine Ist-Analyse

eines Gebäudes im Hinblick auf ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeitsfaktoren. Die BlueCard baut auf dem Energieausweis auf, integriert deutlich mehr Faktoren und ist insbesondere für große Bestandshalter, sprich Portfolios, von Interesse. Nähere Informationen unter: www.ogni.at

um zweiten Mal in Folge feierte die Bau- und Immobilienbranche am ersten Messetag der Real Vienna im Rahmen des Top Executive Evenings im Wiener Rathaus die „Blue Buildings des Jahres“. Mit elf Leuchtturmprojekten hat das Nachhaltigkeitskonzept der Österreichischen Gesellschaft für Nachhaltige Immobilienwirtschaft (ÖGNI) nun endgültig Einzug in die österreichische Bau- und Immobilienwirtschaft gehalten. Im Rahmen der Veranstaltung übergaben Vizebürgermeisterin Renate Brauner und Gründungspräsident Philipp Kaufmann (WU, ULI Austria) die Zertifikate für fünf Projekte, deren Zertifizierungsprozess erst kürzlich abgeschlossen wurde.

v.l.n.r.: Philipp Kaufmann (ÖGNI-Präsident), Vizebürgermeisterin Maria Vassilakou, Hans Sommer (Drees & Sommer), Michael Griesmayr (IC Projektentwicklung, ÖGNI-Vizepräsident), Arch. Christian Heiss, und Karl-Heinz Strauss (PORR).

Positive Vorzeichen für Real Vienna 2012 Der Erfolg der Real Vienna gibt dem Veranstaltungskonzept recht: „Das Convention-Modell mit dem abgestimmten Mix aus Standpräsentationen, Fachprogramm und Networking wurde auch dieses Mal von den Participants, Ausstellern wie Fachbesuchern, hervorragend angenommen“, stellt Limbeck fest.

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INT E R V I E W

„Es hört nie auf“

Gespräch mit Wolfgang Gleissner, dem technischen Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG). Intelligente Planung ist für den „Herrn über das größte Immobilen-Portfolio Österreichs“ das Zauberwort, um die Life Cycle Kosten der heimischen Bundesimmobilien gering zu halten. Facility Management ist ein integraler Teil davon.

acility Aktuell: Thermische Sanierung – Energieeffizienz im weitesten Sinne – wird nicht unerheblich vom Staat derzeit gefördert. Was passiert in den bundeseigenen Liegenschaften in dieser Hinsicht? Welche Rolle kann Facility Management dabei einnehmen? Wolfgang Gleissner: Aufgrund der Tatsache, dass die BIG ihre 2.800 eigenen Immobilien verwaltet, ist eine ganzheitliche Sicht auf die Objekte gefordert. Denn wir halten Immobilien von der Errichtung bis zum allfälligen Abriss oder der Generalsanierung im Bestand. Daher legt die BIG auch bei allen Sanierungsvorhaben großen Wert auf Energieeffizienz. Demzufolge ist uns nicht nur der Heizwärmebedarf wichtig, sondern der über das ganze Jahr gerechnete Energieverbrauch. Ein Vorzeigeprojekt wird derzeit in Bruck an der Mur realisiert. Dort werden wir bei einem klassischen Amtsgebäude aus den 60er Jahren den Energieverbrauch durch Einsatz intelligenter Technik um mehr als die Hälfte senken. Die

Wolfgang Gleissner: „Der mit Abstand größte Kostenhebel betrifft das Nutzerverhalten! Intelligenteste Technik bringt nichts, wenn die Fenster bei Minusgraden oder Mittagshitze stundenlang offen stehen.“

ligenteste Technik bringt nichts, wenn die Fenster bei Minusgraden oder Mittagshitze stundenlang offen stehen. Abgesehen ist, wie schon gesagt, der erste Ansatz zur Optimierung immer die Haustechnik. Wie wird Facility Management bei der BIG generell gehandhabt? Gibt es ein zentrales FM-Team

Ziel ist eine konstante Wertsteigerung des Portfolios. Ergebnisse dieses Pilotprojektes sollen dann auch als Vorlage für zahlreiche weitere Bauvorhaben dienen. Generell ist aber das Ziel: maximale Einsparung bei möglichst geringem Mitteleinsatz. Und das funktioniert am besten über die Steuerung und optimale Regelung der haustechnischen Anlagen. Bei welchen Gewerken sehen Sie den größten Hebel, um künftige Betriebskosten von Schulen, Universitäten oder Amtsgebäuden deutlich zu senken? Den mit Abstand größten Hebel hat das Nutzerverhalten. Intel-

oder FM-Manager je Liegenschaft? Wie viele Mitarbeiter betreuen die Gebäude? In welche Bereiche wird das Management gegliedert? Wir verstehen Facility Management als ganzheitliche Betrachtung einer Immobilie über den Lebenszyklus. Wir decken sämtliche Fachbereiche selbst ab. Damit stehen nahezu in allen Fragen rund um eine Immobilie Asset-Manager, Objektmanager, Bauprojektleiter und FM-Experten in engem Kontakt miteinander, also quasi ein eigenes interdisziplinäres Projektteam für jede Immobile.

„Wir halten alle unsere realisierten Projekt im eigenen Bestand. Die Betrachtung des Objektes über den ganzen Lebenszyklus ist daher unsere erste Pflicht.

Wie viele „Subunternehmer“ beauftragt die BIG für das Facility Management der Bundesliegenschaften? Die BIG vergibt im Zuge der Hausverwaltung rund 6.000 Aufträge an verschiedenste Firmen im Jahr. Und auch im Zuge des Contracting-Programms arbeiten wir mit „Fremdfirmen“. 211 Millionen Euro investiert die BIG jährlich für Instandhaltungen. Welche Effizienzpotenziale können in diesem Rahmen dank moderner Geräte, eleganterer Planung etc. gehoben werden? Über Instandhaltungsmaßnahmen soll, abgesehen von den Eigentümerverpflichtungen gemäß MRG, primär der Wert des Bestandes gesichert oder gehoben werden. Wann immer moderne Technik Sinn macht, wird sie eingesetzt. Aber gerade bei Haustechnik beispielsweise gilt nicht selten: weniger ist mehr. Und gute Planung ist Grundvoraussetzung für ein nachhaltiges Immobilienmanagement. Das sollte aber immer so sein. Die BIG wird in den kommenden fünf Jahren ein enormes Neubaubzw. Sanierungsvolumen abwickeln. Wurde für diese insgesamt 83 Projekte bereits eine Art standardisiertes Planungsverfahren entwickelt, indem FM-Aspekte bereits vor der Errichtung einen zentralen Part einnehmen? Jedes von uns realisierte Projekt wird nach Fertigstellung im eigenen Bestand gehalten. Daher legen wir großen Wert auf die Betrachtung des Objektes über den ganzen Lebenszyklus. Denn Fehler in der Planung oder der Ausführung rächen sich nach ein paar Jahren. Umso mehr ist es Standard bei der BIG, das Projektteam dementsprechend zusammenzustellen, um auch in der Planung die Aspekte des laufenden Betriebs zu berücksichtigen.

Können Sie uns Beispiele nennen, wo die Life Cycle Kosten durch gezielte Maßnahmen bereits während der Planungsphase deutlich gesenkt werden konnten? Da müssen Sie mich in meiner hoffentlich wohlverdienten Pension noch einmal fragen. Denn das kann ich erst am Ende des Lebenszyklus beantworten. Also bei in den vergangenen Jahren realisierten Bauvorhaben in rund 30 Jahren. In wie weit kann die BIG bereits ein flexibles Raummanagement realisieren? Lassen sich Mehrfachnutzungen heute bereits intelligent planen? Die BIG ist Eigentümer von rund 2.800 Objekten. Der Löwenanteil davon sind Sonderimmobilien, also Schulen, Universitäten oder

Noch ein Wort zur mittelfristigen Zukunft: Ist das aktuelle Bau- und Sanierungsvorhaben einmal umgesetzt, in welchem „Zustand“ wird dann der Immobilienbestand des Bundes sein? Wird auch weiterhin so hoher Sanierungsbedarf speziell im Bereich der Schulgebäude sein? Wie solle das Portfolio der BIG in der Zukunft aussehen? Ist eine weitere Bereinigung / Privatisierung denkbar? Nach dem aktuellen Programm sind die „bearbeiteten“ Immobilien top. Dann sind aber rund fünf Jahre vergangen und die nächsten Projekte stehen zur Umsetzung an. Es hört also nie auf. Ziel ist eine konstante Wertsteigerung des Portfolios. Bereinigungen passieren weiter dort, wo das Kerngeschäft –

„Wir zeigen derzeit an einem Amtsgebäude in Bruck an der Mur, dass sich der Energieeinsatz halbieren lässt. Dieses Projekt soll durchaus Nachahmer finden.“

Justizgebäude. Die müssen nicht flexibel, sondern maßgeschneidert sein. Bei allen anderen büroähnlichen Gebäuden legen wir selbstverständlich in Hinblick auf eine allfällige Nachnutzung auch in der Planung größten Wert auf Flexibilität.

FACT S

also Schulen, Universitäten und Amtsgebäude – nicht berührt sind. Beispielsweise Grenzstellen: Die werden verkauft. Allfällige Privatisierungen, in welcher Form auch immer, sind aber ausschließlich Eigentümerentscheidung. [mz] j

FIGURE S

Die BIG wurde 1992 als Immobilienverwalter der Republik Österreich gegründet, 2000 begab sie Anleihen und erwarb rund 5.000 Häuser und Grundstücke samt Verbindlichkeiten um 2,4 Mrd. Euro. Dieses Paket beinhaltete aber auch Palais, Schlösser, Kirchen, Gebäude, Bootshäuser, Holzhütten, Stollen, Unterkünfte und sogar Hochstände. Mittlerweile wurden mehr als 9.000 Wohnungen und andere nicht ins Kerngeschäft passende Liegenschaften veräußert. Heute macht die BIG mit 820 Mitarbeitern rund 800 Mio. Euro Umsatz und investiert mehr als 500 Mio. Euro in Immobilienprojekte. Bis 2016 plant oder realisiert die BIG in Österreich 83 Neubauten oder Generalsanierungen mit einem Investitionsvolumen von rund 1,9 Mrd. Euro. Zusätzlich befinden sich 25 Projekte in Vorbereitung. Aktuell in Ausführung befinden sich 47 Projekte mit einem Volumen von rund 1,4 Mrd. Euro, darunter die neue Wiener Wirtschaftsuni (492 Mio. E), ein neues Justizzentrum in Korneuburg 77 (Mio. E), der neue Science Park Linz (54 Mio. E) sowie Zubauten an der Uni Salzburg (55 Mio. E), der TU Graz (43 Mio. E), der Uni Innsbruck (76 Mio. E) und Erweiterungen an der TU Wien (59,5 Mio. E) und der Zahnmedizinischen Uniklinik (73 Mio. E).

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Jedes zweite Industriegebäude hat Modernisierungsbedarf Josef Stadlinger, Leiter der Siemens-Division Building Technologies CEE, und Siemens-Automationsprofi Karl Helm im Gespräch: über große Energiedaten-Erheben in Österreich, notwendige Gebäude-Plattformen und ein reif werdendes Contracting-Geschäft.

Helm: Die Mess-, Steuer- und Regeltechnik (MSR) macht in der Regel nicht mehr als 1-5 % einer Gesamtinvestition aus, kann aber bis zu 15 % an Effizienzen haben. Gefragt sind heute nicht länger unflexible Büros, sondern ,kommunikative Einzelraumlösungen’, wo dank der Regeltechnik ein zentrales Zimmermanagement betrieben werden kann. Ein Beispiel: Können Sie etwa die interne Urlaubsplanung an die Raumwärmesteuerung koppeln, so lassen sich Büroflächen gezielt temperieren. Und jedes Grad Celsius an eingesparter Wärme bringt 6 % weniger Energiekosten – bei der Kühlung bedeutet jedes Grad Celsius weniger gleich 10 % an Einsparung. Sie würden die Innovations-Unlust der FM-Branche also klar verneinen? Stadlinger: Ein FM-Manager muss natürlich auch Voraussetzungen vorfinden. Es muss das Investitionskapital gegeben sein. Und es muss auch das Knowhow vorhanden sein, um ein Optimum zu ermöglichen. Dieses

acility Aktuell: Beim ATGAKongress wurden auch Stimmen vernommen, dass die FM-Branche zu wenig innovativ ist. Womit kann der Technologielieferant beitragen, sodass FMManager ihre Services besser als Dienstleistungen verkaufen können? Stadlinger: Die Voraussetzung für Innovationen im Gebäudemanagement: FM muss in der Konzeptionsphase mitgedacht werden. Dazu gehören etwa auch das Flächenmanagement und die funktionale Anwendungsplanung, nicht nur die Planung von Services im Vorfeld.

Josef Stadlinger: „Contracting-Lösungen haben derzeit enormen Rückenwind.“

Karl Helm: „Die Integration verschiedener Haustechniksysteme ist dank standardisierter Schnittstellen heute technisch kein Problem mehr.“

vendor’ anstatt ,verspielte Lösungen’ wie bei uns. In wie weit macht es Sinn, auf singuläre Gegebenheiten in Gebäuden mit singulären Komponenten zu „reagieren“? Wie reagieren Sie auf verschiedene Bussysteme bzw. eine bestehende KomponentenVielfalt in bereits existierenden Einheiten? Ist eine Integration am Frontend heute schon ohne übermäßigen Aufwand realisierbar? Helm: Zunächst – Visualisieren am Frontend ist das eine, tatsächliche Interaktion mit dem System das andere. Letzteres erfolgt sehr ,maschinennah’, ist aber dank der Standardisierungsbemühungen der vergangenen Jahre kein Problem mehr. Die Integration aller Haustechniksysteme ist heute technisch gelöst. Wenn wir in der Lage sind, gewissermaßen

Stadlinger: Wir erzielen mit unseren Contracting-Lösungen derzeit rund 15 Millionen Euro Umsatz im Jahr. Das Marktpotenzial erachten wir aber auf mindestens 150 Millionen Euro.

Universitäten entwickelt, fehlen einzelnen FM-Managern noch. In welchem Zustand befindet sich der gewerbliche Gebäudebestand generell? Wie groß ist der Markt „Total Building Solutions“ in Österreich? Stadlinger: Eine exakte Bestandsaufnahme wäre ein schönes Thema für eine Masterthese an der TU Wien. Unsere Einschätzung ist jedenfalls, dass jede zweite Gewerbe-Immobilie einen Modernisierungsbedarf – also auch ein hohes Optimierungspotenzial – hat. Die FM-Outsourcer wie Siemens erzielen derzeit 150-200 Millionen Euro im Jahr damit. Hat Siemens auch Benchmarks entwickelt, anhand derer eine künftige Kostenersparnis durch

Modernisieren heißt konzipieren. Konzeptvisionen fehlen aber einzelnen FM-Managern noch. Optimum muss nicht unbedingt die Gebäudetechnik per se betreffen, sondern kann auch in einem Mehr an Flexibilität liegen. Welche MSR-Trends beherrschen den Markt derzeit? Welche gewerkeübergreifende Systeme kommen schon zum Einsatz? Stadlinger: Gefragt sind Gesamtoptimierungen. Und dazu braucht es vor allem eines: Daten, Daten und nochmals Daten. Helm: Es ist aber nicht alleine die Datenmenge, die entscheidend im Optimierungsprozess ist. Was wir derzeit erleben, ist die langsame Entwicklung eines ,Plattform-Denkens’. Ein Projektentwickler hat mir kürzlich vom Usus in den USA berichtet: ,One building – one

eine softwaretechnische Umverdrahtung vorzunehmen, dann sind wir am Ziel. Wenn Sie also bei Bestandsobjekten mitunter 15-20 Jahre alte Anlagen vorfinden, haben Sie kein Problem, diese zu integrieren? Helm: Eine Anlagen-Migration ist die Grundvoraussetzung für eine kommunikative Lösung. 15 Jahre alte Messfühler liefern im Vergleich zu modernen Geräten eine zu geringe Messgenauigkeit. Will ein Betreiber unbedingt an einer älteren Einheit festhalten, so lässt man diese eben außen vor und integriert nur den Rest. Stadlinger: Modernisieren bedeutet heute ein anderes Konzipieren. Konzept-Visionen, wie sie etwa Siemens gemeinsam mit

den Einsatz von MSR kalkulierbarer wird? Stadlinger: Ja, natürlich. Wir nutzen sie, um nach einer Grob analyse eines Gebäudes sagen zu können: ,Zehn, 15 oder 20 % an Einsparungen sind möglich.’ Zum Einsatz kommen sie insbesondere beim aktuell sehr stark wachsenden Contracting-Geschäft. Beim Einspar-Contracting senken wir den Energiebedarf unserer Auftraggeber – die so erzielten Einsparungen sind Teil unserer Marge, Auftraggeber haben hingegen keinerlei Investitionskosten. Beim Energie-Contracting gehen wir noch einen Schritt weiter und sorgen dafür, dass die Energie überhaupt erst geliefert wird. Von welcher Größenordnung sprechen wir hier?

Wie hoch ist derzeit am Markt die Schmerzgrenze bei der Amortisationszeit von Effizienzmaßnahmen? Helm: Manchen sind zwar bereits 2,5 Jahre zu lange, generell kann man aber sagen: Vier bis acht Jahre werden akzeptiert. Welche Kostensenkungspotenziale hat der gewerbliche und öffentliche Immobilienbestand? Stadlinger: Viele beginnen – vernünftigerweise – derzeit mit einem meist auf drei Jahre ausgelegten Energiemonitoring, das rund 30.000 Euro kostet. Wir realisieren dies aktuell etwa in den Krankenhäusern Zwettl und

Mistelbach. Daraus lassen sich in Folge technische Optimierungsschritte ableiten, mitunter in Form eines Performance- oder Energie-Contractings. Wird unser Konzept einer ,Total Building Solution’ umgesetzt – unsere Vorzeigeprojekte sind das Linzer ars electronica center und die FH St. Pölten – sind 15-20 % an Kosteneinsparungen schon eher die Untergrenze. Sie haben für unterschiedliche Gebäudetypen bzw. -nutzungen auch vordefinierte Szenarien entwickelt. Wie helfen sie einem Facility Manager? Stadlinger: Siemens hat aus der langjährigen Erfahrung heraus ein umfangreiches Prozessverständnis aufgebaut, das sich für die Funktionsplanung nutzen lässt. Sie müssen Prozesse zunächst verstehen, um sie verbessern zu können. [mz] j

H e r a u s r a g e n d e P r o j e k t e v o n S i e m e n s Beim Hotel Wende in Neusiedl/See konnte die benötigte Primärenergie um 28 % gesenkt werden – dank einem Energiemonitoring, bedarfsgerechtem Heizen, Warmwasser aus der Solaranlage, einem neuen Brennwertkessel sowie einer Wärmerückgewinnung für die Schwimmhalle. Im Landespflegezentrum Bad Radkersburg gelang es, den Energieverbrauch um 47 % zu senken – zugleich ein Vorzeigeprojekt für eine erfolgreiche Gebäudesanierung via Energie-Contracting. In St. Andrä-Wördern hat Siemens für 800.000 Euro ein Biomasseheizwerk errichtet und in Folge eine Energieeinsparung von 20 % in den versorgten Gebäuden garantiert. Zusätzlich sichert Siemens der Gemeinde 20 Jahre lang kostenfreie Wartungen und Ersatzinvestitionen zu. Das bei der BIG durchgeführte „Energie-Einsparcontracting“ an 23 Wiener Bundesschulen erbrachte 1999 bis 2008 3,6 Mio. Euro Einsparung an Energiekosten – dank optimierter Anlagen und verbessertem Nutzerverhalten. Die garantierte Einsparung von 21,1 % wurde dabei sogar übertroffen. Das Advantage Operation Center in St. Pölten überwacht und steuert mittlerweile die Leittechnik an mehr als 350 Gebäuden.

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m s r - t e c h n i k

Embedded-Controller bewähren sich auch auf hoher See Bei der niederländischen Werft Royal Huisman lief im Sommer 2010 die „Twizzle“, eine vollautomatisierte Segeljacht der Superlative, vom Stapel. Die traditionsreiche Werft entschied sich beim Bau der „Twizzle“ für eine PC-basierte Steuerungsplattform von Beckhoff – Automatisierung, die nicht nur in Gebäuden, sondern auch unter widrigsten Bedingungen funktioniert.

3.500 Sensoren und Aktoren werden auf der Hightech-Jacht „Twizzle“ durch Embededded-Controller und Busklemmen angesteuert.

gesetzt. Die Twizzle ist das erste Projekt, in dem wir die gesamte Steuerungstechnik mit BeckhoffKomponenten realisiert haben. © Ray main

Zuverlässig, flexibel und offen Die Entscheidung für Beckhoff als Steuerungslieferanten begründet Sjoerd Schrichte, Manager der Abteilung Systemintegration bei Royal Huisman: „Wir auto-

n Sachen Netzwerktechnologie und Automatisierung an Bord von Superjachten hat Royal Huisman schon längere Erfahrung. So baute sie 1998 im Auftrag von Jim Clark, dem Besitzer von Netscape Communications, die Luxusjacht „Hyperion“. Seither werden sämtliche Jachten, die die Werft in Vollenhove verlassen, mit einem modernen Netzwerk ausgestattet, in das alle technischen Funktionen, inklusive der Kabinenautomatisierung und der Mediensteuerung, integriert sind. Mit der jüngst fertig gestellten „Twizzle“ geht Royal Huisman noch einen Schritt weiter: Auf dem 57 m langen Schiff wurden 3.500 Sensoren und Aktoren mit Steuerungskomponenten von Beckhoff angesteuert.

ihrer Modularität bei Bedarf problemlos erweitern.“ Die kompakte Bauweise der Busklemmen, mit bis zu 16 Kanälen in einem 12-mm-Gehäuse, reduzieren darüber hinaus den Einbauraum im Schaltschrank. Weiterer Vorteil ist die Programmierung, die sich mit der Verwendung von TwinCAT einfach

„Obwohl es in der Nordsee teilweise recht rau zuging, haben die Bord-Controller perfekt und reibungslos funktioniert“, betont Schrichte. Technik bietet Rund-um-Automatisierung Praktisch alle Systeme, die mit dem Fahren und dem Leben an

Daneben gibt es natürlich noch das Versorgungsnetz an Bord, das konstant für 24, 230 und 400 V sorgt. Außerdem ist die Segeljacht mit einem eigenen System zur Trinkwassererzeugung, einem Klärsystem, einem Lüftungssystem, einer Heizung und einer Klimaanlage ausgestattet. Ferner ist auch ein umfassendes Beleuchtungssystem in die Automatisierung integriert. Weitere Besonderheit ist die Rückkopplung des Ruderdrucks: „Weil das Ruder einen hydraulischen Antrieb hat, bemerkt man beim Drehen am Steuerrad keinen Widerstand. Um dem Rudergänger dennoch ein echtes Rudergefühl zu verschaffen, haben wir an der Ruderwelle Dehnstreifen angebracht. Sie messen den Druck, der auf das Ruder ausgeübt wird. Diese Messdaten werden an die EPC (Electronic Power Control) gesendet und von dort wird ein Servorad angesteuert, welches das Steuerrad belastet.“ Damit alle Funktionen kontrolliert und zuverlässig gesteuert werden können, sind 24 Embedded-PCs CX9000 an eine redundante Ethernet-Ringstruktur angeschlossen. Die Busklemmen steuern 3.500 I/Os, davon 2.900

3.500 Sensoren und Aktoren mit Steuerungskomponenten von Beckhoff angesteuert

Das Deck der in den Niederlanden gebauten Segeljacht „Twizzle“.

matisieren unsere Jachten schon seit 1995. In den Anfangsjahren der Werft haben wir neben einer Hardware-SPS auch zunehmend Steuerungen von Beckhoff ein-

Ein Grund für unsere Entscheidung war die Anpassungsfähigkeit der Komponenten. So können wir etwa eine bestehende Busklemmenstation aufgrund

gestaltet. Sämtliche EmbeddedPCs sind über Ethernet zu erreichen. Die Systemoffenheit der Beckhoff-Plattform erlaubt auch die Ankopplung anderer spezieller Automatisierungslösungen für Jachten, inklusive Beleuchtungs-, Klima- und Multimediasteuerung. Auch die Zuverlässigkeit der Embedded-PCs war bei Royal Huisman ein wichtiges Auswahlkriterium. Dies wurde bei Probefahrten in der Nordsee deutlich.

Bord zu tun haben, wurden von Beckhoff automatisiert. „Wir haben zum Beispiel ein automatisiertes Motormanagement für den Dieselmotor und die dazugehörigen Kraftstoff- und Kühlwasserpumpen im Einsatz“, erläutert Schrichte. Zudem hat die „Twizzle“ ein umfassendes Hydrauliksystem, das den Antrieb der Winschen, das Setzen der Segel, die Verstellung der Masten, das Aufholen des Kiels, die Schwimmplattform usw. steuert.

Sichern Sie Ihr nächstes Projekt für den Winter Temperaturen unter dem Gefrierpunkt bilden im Winter eine unsichtbare Gefahr für Gebäude und deren Benutzer. Es ist daher auch im Interesse von Verantwortlichen, Gebäude und Mitarbeiter optimal vor Frostschäden zu schützen.

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digitale und 600 analoge, an. Die Verbindung zur höheren Netzwerkebene erfolgt über Switches. „Dies ist das umfangreichste Netzwerk, das wir bisher auf einem Schiff installiert haben“, so Schrichte. Die Netzwerkverbindung auf der „Twizzle“ erfolgt über Standard-Ethernet, an das der Beckhoff-PC und alle übrigen Netzwerkteilnehmer angekoppelt sind. Die PCs kommunizieren untereinander über das Realtime-Ethernet-Protokoll.

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Bessere Gebäude braucht das Land

... und mehr Innovation im FM. Rückblick auf den ATGA-Kongress 2011 – powerd by FMA: Von Schildbürgerstreichen und Effizienzgewinnern, von Facility-Strategen und Branchen-Visionären.

Halbherziger Brandschutz Auf grobe Pannen im Brandschutz weist Günter Bartel von Belimo hin: „Brandschutzklappen befinden sich überall im Haus. Ihr Federrücklaufmotor

Unverantwortlich angebrachte Brandschutzklappen: einmal einfach durch eine Gipskartonwand, einmal nur provisorisch „isoliert“.

– Schweizer Know-how aus der Uhrentradition! – sorgt dafür, dass sich Feuer über den Luftkanal nicht ausbreiten kann, indem sie sich bei hohen Temperaturen automatisch schließen.“ Diese Schutzfunktion funktioniert aber nur, wenn die Klappen auch fachgerecht eingebaut werden: „Oft wird vergessen, dass hohe Temperaturen insbesondere dünne Wände beträchtlich dehnen, zudem müssen RaumÜbergänge gut isoliert sein.“ Apropos Brandschutz: Sehr oft werden in modernen Gebäuden Druckbelüftungen eingesetzt.

dimensionierten Lastenaufzüge, die barrierefrei schlichtweg unbrauchbar werden. Kiss ergänzt: „Hinzu kommt, dass wir von gewerkeweisen, digitalen Daten für die Betriebsführung weit entfernt sind. In den technischen Zentralen herrscht meist ein System-Wirrwarr, wo die Komponenten viel zu wenig miteinander reden.“ Danfoss-Mann Michael Hitter verweist auf die potenzielle Fehlerquelle Messfühler: „Beliebt ist etwa, nur den Wind-Druck an der Vorderfront, nicht aber den Wirbel an der Rückfront zu messen. Die Folge: verrückt spielende Jalousien.“ Generell gilt für die Erfassung von Temperatur, Helligkeit, Feuchte usw.: „Je besser Sensoren positioniert werden, umso genauer arbeitet die Regelung. Bei der Positionierung dürfen daher nicht architektonische Überlegungen im Vordergrund stehen.“ Die Positionierung von Drucksensoren kann aber auch beim Einsatz von Frequenzumrichtern wahre Wunder wirken: „Einige Kabel zusätzlich zu verlegen, kostet deutlich weniger als der dauerhafte Ärger einer fehlerhaften Steuerung“, so Hitter. Die rund 4.500 Euro teuren Frequenzumrichter amortisieren sich übrigens in mittelgroßen Gebäuden binnen acht Monaten und senken den Energieverbrauch gegenüber nicht-drehzahlgeregelten Motoren um rund die Hälfte. Problemzone Fassade Alexander Riemer von Alukönigstahl weiß, was fehlende Dampffolien beim Fensterabschluss

Von „in die Wand versenkten Türprofilen“ berichtet Matthias Herzog von Kreuzroither Metallbau: „Ein Glastausch wird so entweder unmöglich oder enorm teuer.“ Beckhoff-Manager Christian Pillwein bringt es auf den Punkt: „Eine intensivere Kommunikation bereits in der Planungsphase würde uns viele dieser Pannen ersparen. Mehr Planung ist teuer, rentiert sich aber vielfach.“

ckelt derzeit Kurt-Helmut Mraz für die Office- und Logistikimmobilien am Flughafen Wien. „Ein wichtiges Projekt darin wird das Anfang 2012 startende Energiemonitoring sein. Wir wollen damit unter anderem unseren Kälteverbrauch schrittweise auf den Verbrauch von 2009 ,einfrieren’.“ Internationale Benchmarks werden generell für die Betriebskosten der Immobilien herangezogen. Auf Kennzahlen setzt auch

uf dem Weg zum besseren Gebäude: Die TGA-Gruppe innerhalb der ATGA nutzte den diesjährigen Kongress, um zu zeigen, wie Facility Management vorrangig nicht ablaufen sollte.

Entscheidend für eine funktionierende Haustechnik: sinnvoll montierte Messfühler für die Steuerung.

„Stellschrauben“ nutzen Dabei lässt sich bereits mit einfachen Methoden jede Menge optimieren. Andreas Pree, der für den Kranhersteller Palfinger ein zentrales FM aufgebaut hat, nutzte etwa eine 3.500 Euro teure Wärmebildkamera für die Gebäudethermografie. Das Gerät ermöglicht es nun, „dass an einem einzigen stillgelegten Fenster bis zu 13.200 kWh pro Jahr eingespart werden können“. „Eine klare FM-Strategie ist aber noch selten anzutreffen“, sagt FMA-Vorsitzender Heinz Mi-

Franz Fleischmann, der mit Erste Group Immorent den neuen Stadtteil um den Wiener Hauptbahnhof mitgestaltet: „Wir wollen einen pulsierenden neuen Stadtteil schaffen. Bei unseren

Belvedere“ auch eine „Wohlfühlgegend“ wird, werden auch neue Wege der Zusammenarbeit beschritten. So viel verrät er: „Derzeit wird das als gemeinsames Projekt aller Beteiligten aufgesetzt.“ Fehlendes FM-Marketing Bei alldem – und hier hält Andreas Meister von der Basler move Consulting der Branche den Spiegel vor die Augen (s. auch Kommentar S.5): „Der Begriff ,Facility Management’ ist viel zu operativ geworden. In der Schweiz spricht man daher schon von Real Estate Management.“ Sein Rat: „Wir müssen aufhören, uns ausschließlich mit uns selbst zu beschäftigen, und innovativer werden!“ Er spricht von fehlender Dienstleistungsmentalität: „Techniker begegnen Gebäuden viel zu oft mit ,gesenktem Blick’ – in Richtung Untergeschoß, wo sich die Haustechnik befindet. Wo die FM-Dienstleistung tatsächlich erbracht wird – weiter oben –, dafür hat er keine Augen.“ Damit ein Service als Dienstleistung auch „verkaufbar“ wird, dazu müssen diese oft gebündelt werden, so Meister. „Denken Sie an die Umzugs-Dienstleistung: Dazu braucht es Beratung, Flächenplanung, Koordination, Durch-

Intensivere Kommunikation bereits in der Planungsphase würde viele Pannen ersparen. „Damit diese aber auch im Ernstfall wirken können, braucht es entsprechend leicht eingestellte Türen”, gibt STRABAG-Manager Thomas Kiss zu bedenken. Friktionen in der Wartung Ebenso wird gerne auf die Zugänglichkeit der HaustechnikKomponenten vergessen. Nicht nur sind entsprechende Öffnungen zu klein oder gar unzugänglich, es scheitert auch an zielführender Beschriftung: „Architekten hätten es gerne, dass sie in die Hände klatschen und das Licht geht an – ein banales Pickerl an der Wand stört ein solches Ästhetikgefühl natürlich beträchtlich.“ Fehlende Beschriftung macht sich übrigens auch an „nackten Aufzug-Bedienungen“ nicht weniger unprofessionell. Überhaupt sind Aufzüge ein Magnet für Schildbürgerstreiche: Wer kennt sie nicht, die hoch-

bewirken: „Feuchtigkeit will von innen nach außen diffundieren – und das kann Wärmebrücken, Schimmel- und sogar Eisbildung verursachen. Wassersperre außen, Dampffolie innen: Nur so funktionieren Fassaden tatsächlich.“ Weiterer Schildbürgerstreich: Die „Winterkälte in den Schulklassen“. „Der CO2-Spiegel schnellt in einem vollen Klassenzimmer schnell nach oben. Werden CO2-Sensoren ohne ein Umluftsystem eingesetzt, führt das leicht dazu, dass permanent die Fenster automatisch geöffnet werden.“

hatsch, „FM passiert meist einfach“. Wichtig wäre, „Entscheidungsprozesse zu definieren, klare Konzepte und ausgeglichene Zyklen zu verfolgen sowie eine Balanced Scorecard einzusetzen.“ Peter Kovacs nutzt die Balanced Scorecard bereits seit fünf Jahren bei der Wiener MA 34: „Bewährt hat sie sich insbesondere beim Störungsmanagement, indem wir Prioritäten für bestimmte Störfälle vergeben haben und die Erledigung in einem bestimmten Zeitfenster überwachen.“ Eine definitive FM-Strategie für die nächsten acht Jahre entwi-

Heinz Mihatsch, FMA-Vorsitzender, referierte zum Thema Kennzahlen im FM

Lebenszykluskennzahlen unterlegen wir einen Betrachtungszeitraum von 25 Jahren und sichern so die Nachhaltigkeit der Gebäude, die dort neu errichtet werden.“ Damit das „Quartier

führung, Kommunikation sowie Reinigung und Administration. All diese Einzelleistungen müssen stimmen, aber erst gemeinsam ergeben sie eine vermarktbare FMDienstleistung.“ [mz] j

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B E RICHT

Ausgezeichnetes Projekt bei Pollmann

Der am ATGA-Kongress zum „Facility Manager des Jahres 2011“ gekürte Christian Zwettler berichtete über seine Optimierungserfolge beim Waldviertler Autozulieferer Pollmann.

Ganzheitliche Betrachtungsweise Seit 2008 hat Zwettler bei Pollmann „eine ganzheitliche Betrachtungsweise der Infrastruktur- und Produktionsanlagen“ umgesetzt. Soll heißen: „Ein überaus vernetztes System mit umfassender Visualisierung entstand. Mit dessen Hilfe gelang es, Antworten auf die Fragen ,Wie arbeiten Produktions- und Haustechnikanlagen zusammen?’, ,Wurden Haustechnikanlagen an

FACT S

er 29jährige Techniker nennt vier Eckpunkte eines erfolgreichen Effizienzprojektes: „Zunächst ist es unerlässlich, alle innerbetrieblichen Prozesse zu verstehen. Danach muss man sich schrittweise das für das jeweilige Projekt erforderliche technische Know-how aneignen – in unserem Fall waren Expertisen zu Kompressoren, Kältemaschinen, Freikühlern, verschiedenen Heizungssystemen, Steuerungen sowie die elektrische Energieverwaltung essenziell. Bei alldem sollte nie das Interesse an Neuentwicklungen verloren gehen. Und: Ein rein auf die Amortisationszeiten fokussierter Blick macht blind gegenüber möglichen Förderungen!“ Welchen Job hat der junge Zwettler so exzellent gemeistert? Im Jahr 2000 fand er in der PollmannZentrale in Karlstein verschiedene Heizsysteme sowie einen davon getrennten Kühlkreislauf und die Raumwärmeaufbereitung vor. Seine Idee: Die Nutzung einer Wärmerückgewinnung. Mit den bei Pollmann eingesetzten Spritzgussmaschinen und Druckluftkompressoren sowie der relativ hohen Fabrikshallentemperatur fanden sich Wärmequellen genug – diese wurden sukzessive „angezapft“ und für den Wärmebedarf des Produktionsareals genutzt. Mit Hilfe eines Freikühlers konnte zudem der Kältebedarf für die Kompressorenkühlung und die Klimatisierung in den Bürogebäuden deutlich gesenkt werden.

Christian Zwettler: Der Facility Manager 2011 konnte den Energiebedarf bei Pollmann Austria deutlich senken.

die Änderungen in der Produktion angepasst?’ oder ,Wie ist die Auswirkung, wenn man Temperatur oder Druck vom Kühlwasser ändert auf die Produktion?’ gefunden werden.“ Die Ergebnisse können sich sehen lassen: Betrug der Energieverbrauch im Jahr 1997 noch 239,58 Euro pro 1.000 Euro Umsatz bei Pollmann, so reduzierte sich dieser Wert im Vorjahr auf 173,31 Euro – eine Verringerung um fast 28 Prozent. Umgelegt auf die Fläche reduzierte sich der Verbrauch in dieser Zeit von 616 auf 438 kWh/m2. Zwettler gibt einen Vergleich, der die Dimensionen der Einsparung verdeutlicht: „Der Stromverbrauch entsprach bei Pollmann Austria im Vorjahr mit rund 8,6 Gigawattstunden 1.577 Einfamilienhäusern, der Kältebedarf 3.129 Kühlschränken. Alleine die rückgewonnene Wärmeenergie aus der Produktion kommt nun dem Heizbedarf von 68 Einfamilienhäusern gleich.“ Damit ist der junge Ingenieur aber noch nicht am Ende seiner Optimierung angelangt. Derzeit wird die Energieeffizienz-Lösung gewissermaßen zum PollmannStandort in China „mitgenommen“.

FIGURE S

Durch die Wärmerückgewinnung konnten bereits 2005 rund 40.000 Liter Heizöl und 1,3 GWh Strom eingespart werden. Einer Gesamtinvestition von 730.000 Euro stehen dadurch nun jährlich eingesparte Energiekosten von 190.000 Euro gegenüber. Effizienzmaßnahmen in der Druckluftversorgung sparten 2006 jährlich 450.000 kWh Strom ein. Einer Gesamtinvestition von 289.000 Euro stehen hier eingesparte Energiekosten von jährlich 87.000 Euro gegenüber. Die Umsetzung von Energiesparpotenzialen durch die ganzheitliche Betrachtungsweise der Infrastruktur- und Produktionsanlagen sparte schließlich 2009 weitere 850.000 kWh an Strom und Erdgas ein. Einer Gesamtinvestition von 213.000 Euro stehen hier eingesparte Energiekosten von 112.000 Euro jährlich gegenüber. In Summe wurden in die Optimierungsmaßnahmen 1,23 Millionen Euro investiert. Jährlich eingesparte Energiekosten von 389.000 Euro amortisieren die Kosten somit bereits in etwa vier Jahren.

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Linzer ETECH Center „Facility 2011“

Auch heuer wurden von der ATGA wieder FM Awards in den Kategorien Architekt 2011, Facility Manager 2011 und Facility 2011 verliehen.

ie Jury und der Sponsor des Preises – HSG Zander – kürten heuer das Linzer ETECH Center zur „Facility 2011“. Das Gebäude entstand nämlich nicht von ungefähr, sondern aus der Idee heraus, ein energieeffizientes Bürogebäude zu bauen, das auch noch morgen funktioniert …und es funktioniert.

Geschäftsführer der LIG. Was zuvor auf mehr als 30 Standorte verteilt war, ist heute unter einem Dach zu finden: Kürzere Amtswege und eine effizientere Verwaltung sind nun möglich. Von der Machbarkeitsstudie bis hin zur Ausarbeitung und Umsetzung eines kohärenten FMKonzeptes unterstützte der Bau-

TER M INE Titel

Entscheidend für eine funktionierende Haustechnik: sinnvoll montierte Messfühler für die Steuerung.

stehen, besonders hervorheben. Das Projekt zeigt eindrucksvoll, wie ein Gebäude, seine Organisation und Einrichtungen ihren Beitrag dazu leisten. Im Zuge weitreichender Umbau- und Sanierungsarbeiten gelang es den Verantwortlichen, eine weithin sichtbare Architektur voll Wärme und Farbe zu schaffen, in der sich Senioren wohlfühlen können.

Das neue Verwaltungszentrum der Landesregierung Kärnten erhält den 2. Platz im Rahmen der Austrian FM Awards – im Bild von links: Johann Scheiber (LIG Kärnten), Johann Polzer (LIG Kärnten), Karl Friedl (M.O.O.CON).

Das Kärntner Verwaltungszentrum in Klagenfurt erreichte den zweiten Platz im Rahmen des Austrian Facility Management Award 2011. Das Projekt der Landesregierung – umgesetzt durch die Kärntner Landesimmobiliengesellschaft (LIG) – überzeugte die Jury nicht nur ob des Energiekonzeptes, sondern auch durch das Kosten-Nutzenverhältnis. So stehen den Gesamt-Errichtungskosten von mehr als 26 Millionen Euro erwartete Einsparungen in Höhe von zwölf Millionen Euro gegenüber, verteilt auf 20 Jahre. „Dazu streben wir einen jährlichen Primärenergie-Bedarf von weniger als 30 kWh/m²/Jahr an“, so Johann Polzer, technischer

herrenberater M.O.O.CON die Kärntner Landesregierung bei der Etablierung einer modernen Verwaltung. Das Projekt ist nach dem Gebäude der AK OÖ in Linz das zweite von M.O.O.CON betreute Projekt, das mit dem Austrian Facility Management Award ausgezeichnet wurde. Der dritte Preis ging an ELIN Motoren in Weiz. Eigentlich bereits der Schließung des Standortes Weiz geweiht, entschloss sich Dominik Brunner, Geschäftsführer von ELIN Motoren, für eine Vorwärtsstrategie und gegen das Fortschreiben traditioneller Rollenbilder. Er erhielt durch sein Grüne-Wiese-Projekt nicht nur den Arbeitsplatz für die bisher

Zum „Architekten 2011” gekürt: Christoph M. Achammer, der die Ideologie der integralen Planung bereits seit den 1970ern verfolgt.

156 Arbeitnehmer, sondern schuf durch seine Vision noch weitere 324. Die Frage, ob ein Industriebau Architektur und noch dazu funktional sein kann, beantwortet sich bei Betreten des Objektes von selbst. Ein Sonderpreis ging an das Bezirkspensionistenheim Weiz. Sponsor und Jury möchten hier, wenngleich dieses Projekt mit den anderen Einreichungen nicht vergleichbar war, die Wichtigkeit von Fürsorge und Pflege jener Personen, die im Winter ihres Lebens

Mitgliederversammlungen und Sommerfest der FMA und IFMA Austria

Datum 16. Juni 2011 Ort

Wien

Info

www.fma.or.at

Titel

Regionalkreis Mitte Treffen der FMA und IFMA Austria Besichtigung Power Tower

Datum 21. Juni 2011 Ort

Linz

Info

www.fma.or.at

Titel

FM-Aktuell der FMA zum Thema „Sicherheits- und Risikomanagement“

Datum 27. Juni 2011

Ein Sonderpreis ging an den Architekten Peter Zinganel – er hat bei einem Projekt bei ELIN Motoren bewiesen, dass integrale Planung und die Interaktion zwischen allen Beteiligten zu viel bessereen Resultaten führt.

Ort

Wien

Info

www.fma.or.at

Titel

„Compliance & Risk Management in Corporate Real Estate Management”

Datum 28. Juni 2011 Ort

TU Wien

Info

http://institute.tuwien. ac.at/ifm/reug/veranstaltungen/

Titel

FM-Exekutive Plattform der FMA bei der Volksbank

FH Kufstein: Vorschau auf die 14. FM-Gespräche Das Leitthema der Veranstaltung vom 19. - 20.1.2012 lautet „Mobilität versus Immobilität“.

m Jänner 2012 veranstaltet die FH Kufstein bereits zum 14. Mal die Facility-ManagementGespräche. Die Veranstaltung hat sich zu einem der größten internationalen Branchenfachkongresse Europas entwickelt. Seit 1998 treffen sich jedes Jahr bis zu 200 Teilnehmer sowie 40 Vortragende aus aller Welt in der Fachhochschule Kufstein. Das Leitthema der 14. Kufsteiner FM-Gespräche lautet „Mobilität vs. Immobilität“. Zu folgenden Fragenstellungen sollen Lösungsvorschläge präsentiert und diskutiert werden: c Welche Auswirkungen hat die zukünftige Mobilität auf das Facility Management und die Im-

mobilienwirtschaft? Wie sind Geschäftsmodelle im Immobilienmanagement / im Facilitymanagement anzupassen? c Welche Anforderungen wird es an Arbeitsplatzkonzepten privater und öffentlicher Unternehmen geben? c Sind langfristige Immobilienkonzepte und Finanzierungen noch tragfähig? c Wie unterstützt Mobile Computing die Mobilitätsentwicklungen? Dipl.-Ing. (Univ.) Christian Huber, Studiengangsleiter Facility Management & Immobilienwirtschaft (Bachelor) und Facility- & Immobilienmanagement (Master): „Mit den schon traditionellen FM Gesprächen bietet die

FH Kufstein im Jänner 2012 eine Plattform, um über die neuesten Beiträge zum Themenbereich Mobilität versus Immobilität zum Beispiel unter dem Aspekt Arbeitsplatzkonzepte zu diskutieren“. Call for Papers Bis 30.9.2011 können Abstracts über www.fh-kufstein.ac.at/fmg eingereicht werden. Umfang: max. 1.500 Zeichen, Sprache: Deutsch oder Englisch, Vorlage auf der Website. Alle Beiträge werden mit ISBN/ISNN-Nr. publiziert. Programm 19.–20.1.2012: Fachkongress und Social Event

Datum 13. September 2011 Ort

Wien

Info

www.fma.or.at

Titel

DEAL and MEAL, jährlicher Branchentreff der FMA und IFMA Austria

Studiengangsleiter Dipl.-Ing. (Univ.) Christian Huber

19.1.2012: Student Poster Session 20.1.2012: Immobiliendialog 16.–20.1.2012: Congress Credit Course www.fh-kufstein.ac.at/fmg

Datum 21. September 2011 Ort

Wien

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P RO J E K T

Wunder-Werk

Grüne Bürogebäude weisen in die Zukunft. Denn Büroimmobilien sind die Energiefresser schlechthin. Rund 40 Prozent des europäischen Energiebedarfs gehen auf ihr Konto. Außer man ist clever und setzt auf einen ganzheitlich nachhaltigen Ansatz. So wie bei Energybase – einer Passivbüroimmobilie, die 80 Prozent Energie gegenüber vergleichbaren Gebäuden einspart.

einen Luftauslass unmittelbar neben Ihrem Fuß haben und dort im Sommer Luft mit Untertemperatur im Vergleich zur Raumtemperatur eingeblasen wird, würden Sie das sofort als unangenehm empfinden“, erkärt Rauhs. Ein anderer Schwerpunkt: Die Raumluftfeuchtigkeit. Die Befeuchtung der Zuluft im Winter erfolgt über große Pflanzenpufferräume mit 500 Pflanzen einer speziellen Art des Zyperngrases. Erstmals weltweit konnte eine stundenweise prognostizierte Befeuchtigkeits-

Auch die Bauteilaktivierung sorgt für ein angenehmes Raumklima. Hoher Wärmeschutz führt zu gleichmäßigen Oberflächentemperaturen und das führt wiederum zu hohem Komfort – obwohl eine Einzelraumregelung nicht möglich ist. „Ein Befragung ergab, dass sich 40 Prozent der Nutzer noch keine Gedanken darüber gemacht haben, ob sie die Temperatur in ihren Büroraum selber regeln könnten“, erzählt Rauhs. Und noch etwas trägt zum Nutzerkomfort bei. Alle verwendeten

Verantwortlichen verständlich gemacht. Genauso ist man auch mit dem Facility Management vorgegangen, das früh ausgeschrieben wurde, um alle Beteiligten in den entscheidenden Planungsphasen an einen Tisch zu holen. Den Zuschlag erhielt Siemens Gebäudemanagement, die sich im letzten halben Jahr der Bauphase schon in den Prozess integriert haben. „Das war sehr entscheidend. Der zuständige Objektbetreuer konnte sich so schon in das Gebäude einarbeiten. Und kleine Adaptionen in Bezug auf das Facility Management konnten sogar noch vorgenommen werden“, sagt Rauhs. Das erfreuliche Ergebnis war ein reibungsoser Übergang von der Fertigstellungsphase in die Betriebsphase. Höchste Technikstandards hin oder her – auch sie brauchen Regelung und Wartung. Bei Energybase ist das Objektmanagement regelmäßig anwesend. „Es braucht schon einen Profi, der ein

noch einen großen „Brocken“ im Energieverbrauch aus. „Das ist ein Ansatzpunkt, wo man in Zukunft noch optimiertere Konzepte suchen kann, um Einsparungen zu erzielen. Luft zu bewegen benötigt sehr viel Energie. Wenn ich mir das ersparen kann, erspar ich mir diese Energie. Die mechanische Lüftung macht in sehr kalten und in sehr heißen Zeiten Sinn. Aber gerade in den Übergangszeiten spricht nichst dagegen, eine Fensterlüftung zu ermöglichen. Es gilt daher, Anlagensysteme zu kreiieren, die auf diese Bedürfnisse reagieren. Das würde heißen, Lüftungsanlagen abhängig von der Außentemperatur zu verwenden, die es ermöglichen, bei Temperaturen zwischen 15 und 23 Grad C einfach die Fenster zu öffnen. Das sind gar nicht so wenige Stunden pro Jahr, an denen dieses Temperaturniveau zur Verfügung steht“, weiß Rauhs. Auch im haustechnischen Bereich – was zum Beispiel die Auslegung

Auge darauf wirft“, meint Rauhs, der dem Personalaufwand positiv gegenübersteht. Und lieber für die Wertschöpfung eines österreichischen Mitarbeiters aufkommt als für die Kosten, die für Gas und Öl ins Ausland fließen. „Einen Ansprechpartner vor Ort zu haben ist für uns wichtig und die Nutzer schätzen das sehr. Der Facility Manager ist jeden Vormittag vor Ort, die Mieter wissen wo sie ihn erreichen können, der Ablauf ist perfekt.“ Und vermittelt dazu noch Sicherheit.

von Pumpenanlagen betrifft – wird Feintuning angestrebt. „Das Thema Teillast ist hier sehr wichtig. Die Auslegung der Haustechnik basiert meist auf Extremfällen. In der Praxis treten die aber fast nie ein, sondern man befindet sich in Teillastbereichen. Die Frage ist nun: Wie effizient kann ich diese Teillastbereiche bedienen. Hier tut sich sehr viel in der Pumpentechnologie.“

ach drei Jahren Betriebsphase, in der die Büroimmobilie Energybase gezeigt hat, welche Potenziale in ihr stecken, kann man eines mit Sicherheit sagen: Ziele accomplished. State of the Art Status erreicht. Vorzeigeprojekt etabliert. „Möglichst wenig Energie zu verbrauchen, möglichst viel durch erneuerbare Energien abzudecken und ein überdurchschnittlich hoher Nutzerkomfort waren unsere Ziele,“ sagt DI Gregor Rauhs, Projektentwicklung Wiener Wirtschaftsförderungsfonds. Bis zu 7.000 Menschen aus der ganzen Welt wurden schon durch das Gebäude geschleust, durften bestaunen – zum Beispiel die gefaltete Fassade als Solargenerator – und lernen – zum Beispiel vom Technologievorsprung der Österreicher. Und dennoch: Energybase ist bei all der ausgereiften Technik vor allem eines geworden: Ein Bürogebäude, in dem sich die Nutzer wohl fühlen. Keiner der Mieter muss hier in Sachen Nachhaltigkeit und ökologische Ideologie ein Meister sein. Und sich mit Leib und Seele dem Umweltgedanken verschrei-

Der Facility Manager ist jeden Tag vor Ort, die Mieter wissen, wo sie ihn erreichen können. ben. Egal zu welcher Gesinnung man steht - das Gebäude zeigt seine Wirkung: Keine Mieterfluktuation. Weniger Krankenstände. Mehr Wohlfühlklima. „Uns war es wichtig zu zeigen, dass dieses Konzept für jeden Nutzer funktioniert”, so Rauhs.

Wohlfühlklima Hoher Nutzerkomfort war schon während der Konzeptionsphase eines der vorrangigen Themen. Das beginnt schon beim Zugluftrisiko durch Lüftungsanlagen.

leistung jeder einzelnen Pflanze ins Haustechnikkonzept eingebunden werden. Das Ergebnis: Im Winter kann eine Raumluftfeuchtigkeit von 40 Prozent gewährleistet werden. „Das ist nicht selbstverstädnlich,“ weiß Rauhs. Spezielles Augenmerk wurde auch auf die Lichtsituation gelegt. „Ob ich ein Büro habe, in dem ich den Wechsel vom Tageslicht miterlebe, macht eine großen Unterschied“, so Rauhs. Weniger Müdigkeit, mehr Leistung – der wirtschaftliche Aspekt

Überlegungen, wo die Luftauslässe positioniert werden, mit welchen Strömungsgeschwindigkeiten und welcher Temperatur sie austreten, sind entscheidend fürs Wohlbefinden. „Wenn Sie

des Nutzerproduktivität ist hoch. Daher wurden die Grundrisse so gestaltet, dass fast 100 Prozent der Bürofläche natürlich belichtet ist. Die Ausnahmen: Herren-WC und Serverraum.

Baustoffe wurden einer baubiologischen Prüfung durch spezielle Konsulenten unterzogen, um eine Innenraumluftqualität höchster Stufe zu gewährleisten. „Mittlerweile sind ja viele Bauprodukte so konzipiert, dass die enthaltenen Schadstoffe nicht sofort entweichen, sondern langsam - über ein halbes Jahr bis Jahr“, erzält Rauhs. Und betont, dass der typische Geruch eines neuen Gebäudes nicht unbedingt nur Gutes verheißen muss. „Das Interessante ist, dass es mittlerweile für jedes Produkt eine ökologische Alternative gibt und dieses fast immer gleichpreisig ist.“ So transferiert sich der Komfortgedanke zum Gesundheitsthema. „Energieeffizienz und erneuerbare Energien sind wichtige Themen. Aber wenn wir diese Ziele am Markt umsetzen wollen, dann wird womöglich der Nutzerkomfort für die Umsetzung ausschlaggebend sein“, so Rauhs. Wertschöpfung Energybase ist nicht nur nach außen ein Vorzeigeobjekt. Auch was die integralen Planungsprozesse und die Kommunikation betrifft, wurde hier vieles mit Bedacht und Sorgfalt angegangen. So gelang es, die hohen Qualitätsstandards, die man in der Planung festgesetzt hat, auch in der Realität zu erreichen. Das Konzept, das hinter Energybase steckt, wurde in alle Bereiche transportiert. Und alllen

Monitoring Mit einem Heizenergiebedarf nach PHPP von nur knapp über 11 kWh/m2a und einem Kühlenergiebedarf unter 15 kWh/m2a ist Energybase ein zertifiziertes Passivhaus. „Vom Energiebedarf haben wir das erreicht, was wir von der Planung her berechnet haben, was nicht selbstverständlich ist“, so Rauhs. Doch Weiterentwicklungen sind immer möglich. Eine liegt bei der Lüftung. Passivhaus bedeutet mechanische Lüftung - und das macht immer

Clever durchdacht Die gefaltete Fassade als Solargenerator, solar cooling, Bauteilaktivierung, Grundwassernutzung, Luftbefeuchtung durch Pflanzen – all das und vieles mehr sind Komponenten eines ausgeklügelten Systems. Mit dem Zertifikat „Qualitätsgeprüftes Passivhaus“ erhielt das Energybase die offizielle Bestätigung für die außerordentliche Qualität, die das Gebäude im Bezug auf Energieeffizienz und Wohlfühlklima erfüllt. Weitere Auszeichnungen folgten. Weitere Entwicklungen, die in neue Projekte fließen, ebenso. [gw] j