„Es hört nie auf“
Interview mit dem technischen Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft, Wolfgang Gleissner. Seite 9
Bessere Gebäude braucht das Land
Rückblick auf den ATGA-Kongress 2011 – powerd by FMA. Seite 12
P.b.b. 10Z038623 M, Erscheinungsort wien, Verlagspostamt 1190
www.facility-aktuell.at
17. Juni 2011
Ausgabe 06/2011 2,50 Euro
Die österreichische Monatszeitung für Facility Management in Kooperation mit
Maklerwissen über FM „sehr limitiert“
E d i t o r i a l
Nur für eine Hand voll Top-Makler ist die Gesamtbetrachtung ein Thema
I
mmobilienmakler haben von Facility Management wenig Ahnung, es geht ums Verkaufen!“ So drastisch drückt es FMBerater Alfred Kleedorfer aus. Seit 20 Jahren in der Branche tätig, kenne er keinen Makler, der wirklich die Aspekte des Facility Management bei der Vermittlung eines Objekts berücksichtige. Es würden „lediglich klassische Dinge wie die Betriebskosten abgefragt.“ Vor allem bei technischen Gebäuden seien die Makler dann „aufgeschmissen“. Auch Helmut Floegl von der Donau-Universität Krems spricht von einem „sehr limitierten FM-Wissen“ seitens der Immobilienvermittler. In Zeiten, in denen Energieausweise bei einem Transfer gefordert werden und der Gebäudepass in absehbarer Zeit notwendig wird, sei das Wissen vieler Makler erschreckend gering. Das Berufsbild der Makler befindet sich in einem tiefgreifenden Wandel, die Anforderungen steigen immer mehr. Früher war die Vermittlung eines Objekts fast eine „Versteigerung“ - es wurden viele Interessenten zu einem Termin geladen, der Best-
bieter bekam den Zuschlag. Der Makler von heute sollte alle für den Transfer erforderlichen technischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Eigenschaften des Objekts zusammenstellen und den Verkäufer bzw. Vermieter veranlassen, einen realistischen Preis zu verlangen. Schließlich wollen die Käufer von Immobilen ein langfristiges sicheres Anlagevermögen erwerben. Immobilien sind aber auch Gebrauchsgüter, die strategisch richtig instandgehalten werden müssen, um langfristig vernünftig genutzt oder vermietet werden zu können. Floegl wundert sich, dass heute immer noch viele gewerbliche Immobiliennutzer nach einfacher Besichtigung und bloßem Erfragen der Kauf- und Mietkonditionen kurzfristig die Verträge unterschreiben. Eine zielgruppenspezifische, auf die Bedürfnisse der Käufer und Mieter eingehende Beratung sollte die zentrale Leistung des Maklers sein.
Auch Investoren machen Fehler In die gleiche Kerbe schlägt Gerhard Schenk, Geschäftsführer vom Dienstleister HSG Zander: „Die Investoren sind bei einer falscher Auswahl des Maklers oft auch selbst schuld.“ Sie sollten vermehrt Referenzen einholen, sich das Vermarktungskonzept und die Präsentation ihres Objekts vorher genau anschauen, um beurteilen zu können, ob der Makler dann das herausholt, was die Immobile wirklich hergibt. Andrerseits sollte ein Makler auch nicht alle Aufträge annehmen, gerade zur Vermittlung großer Flächen muss er über ein entsprechendes Netzwerk verfügen. Und in der Lage sein zu beurteilen, welcher Mieter beispielsweise in das Konzept eines angebotenen Centers passt und welcher nicht. Hier ist Beratung ein zentrales Thema. Denn gerade der richtige Mix ist entscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie - kein unübersichtliches „Gewusel“ an nicht zusammen passenden Firmen, aber auch keine Abhängigkeit von nur einem oder wenigen Großmietern. Seite 3
CEE: Fremdkapital fließt wieder
Mit konsolidierten Erwartungen gehen Immobilienentwickler in die Nachkrisenzeit Osteuropas
Liebe Leserinnen und Leser, Was für ein Stress! Real Vienna, ATGA Kongreß und EFMC , alle drei Veranstaltungen fanden sinnvollerweise zur gleichen Zeit statt. Da klonen leider noch nicht möglich ist, habe ich einige wichtige und sehr gute Vorträge versäumt. Das EFMC Zelt war trotz Saunatemperatur fast immer voll, aber Österreicher waren kaum an den internationalen, angeblich qualitativ hochwertigen Präsentationen interessiert. Wer ist dafür verantwortlich, dass in einem Land, wo es eine überschaubare Anzahl an Großereignissen für Facility Manager gibt, es zu keiner Terminabstimmung gekommen ist? Meinen Unmut habe ich mit vielen Kongress-und Messeteilnehmern geteilt. Die Farce fand ihren Höhepunkt in der Abwicklung von zwei gleichzeitig startenden Abendveranstaltungen im Rathaus. Wie kolportiert, gab es keinen Konsens bezüglich Bewirtung und Sitzordnung. Einfach unfassbar, und – wie es Herr Kaufmann (ÖGNI) in seinem abendlichen Vortrag treffend formuliert hat: eine einmalige Chance wurde verpasst, ein gemeinsames großes Fest zu feiern. Ihr
Mag. Roland Holstein h e rau sg e be r
holstein@facility-aktuell.at
B
ürohäuser, Wohnanlagen, Business-Parks, Fachmarktund Einkaufszentren in westlicher Qualität waren kaum vorhanden. Auch Hotelprojekte, Logistikimmobilien und Infrastrukturprojekte galt es jenseits der Ostgrenzen zu bauen. Für dieses enorme Potenzial öffneten sich vor über 20 Jahren für westliche Investoren und Immobilien-Developer die Grenzen. Die Euphorie entsprechend groß. Und nicht jeder, der gen Osten aufbrach, hatte – typisch euphorisch eben – auch ein ausreichend auf die dortigen Verhältnisse und Rahmenbedingungen abgestimmtes Konzept im Gepäck.
Raiffeisen Evolution Projekt Floreasca City, Bukarest
Heute ist man um einige Erfahrungen reicher – auch um die, dass der CEE-Raum nicht, wie man zunächst angenommen hatte, aufgrund seiner Wirtschaftsdynamik gegen eine Finanzkrise immun wäre, sondern ganz im Gegenteil – mit jeweils unterschiedlichen Härtegraden. Eduard Zehetner, Vorstandsvorsitzender der Immofinanz AG, fasst die Krise in Zahlen: „Eine überzogene Entwicklungspipeline von 6,9 Milliarden Euro musste auf etwa ein Drittel dieses Betrages zurückgefahren werden.“ Auch die Mieten hätten sich nach unten korrigiert, teilweise um 30-40 Prozent,
insbesondere bei Neuvermietungen oder in Form temporärer Mietreduktionen, die aber zwischenzeitlich wieder aufgehoben seien. Daraus lernen kann man laut Zehetner vor allem zweierlei: „Dass ein gesunder Anteil an Eigenkapital erforderlich ist und die Wirtschaftlichkeit des Projektes genau zu hinterfragen ist.“ Daran ändere auch nichts, dass die Finanzierungen, vor allem für Standing Investments, wieder „entspannt sind“. Für erste Adressen – wie die Immofinanz AG – seien auch Developmentfinanzierungen möglich. Seite 4