Real Estate Report Poland 2017 by Pro Progressio

Pro Progressio & RICS Real Estate Report

Poland 2017

THE TOP LEVEL OFFICES INTERVIEW: STANISLAV FRNKA CEO, HB Reavis Poland

Is there a future for B and C class office buildings? Second life of townhouses -revitalization of buildings with soul Office in the center vs. business park in the suburbs Capital safari of the 21st century: where do investment funds go hunting?

NIE MASZ JESZCZE BIURA ?

III ETAP ALCHEMII niemal 3000m2 na jednej kondygnacji szeroka oferta gastronomiczna prestiżowa lokalizacja doskonałe skomunikowanie

DO USŁUG!

JUŻ OD WRZEŚNIA 2017r. komercjalizacja@torus.pl www.torus.pl

Pro Progressio & RICS Real Estate Report

Poland 2017

BIURA NA NAJWYŻSZYM POZIOMIE WYWIAD: STANISLAV FRNKA CEO, HB Reavis Poland

Czy jest przyszłość dla budynków biurowych klasy B i C? Drugie życie kamienic - rewitalizacja budynków z duszą Biuro w centrum vs. podmiejski park biznesowy Kapitałowe Safari XXI wieku – czyli, w których miastach polują fundusze inwestycyjne

Pro Progressio & RICS Real Estate Report

Poland 2017 Redaktor naczelny / Editor-in-chief

Wiktor Doktór wiktor.doktor@proprogressio.pl

Skład i łamanie / DTP

Anita Wiśniewska

Reklama / Advertising

Patrycja Jerzykowska patrycja.jerzykowska@proprogressio.pl

Wydawca / Publishing House

Pro Progressio ul. Sobieskiego 104 lok. 29 00-764 Warszawa +48 22 213 02 45 www.proprogressio.pl redakcja@proprogressio.pl

Drukarnia / Print House Drukarnia Jantar

Nakład / Circulation

3 000 egzemplarzy / copies Wybrane zdjęcia pochodzą z serwisu shutterstock.com / Selected photos come from shutterstock.com website Wszelkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, reprodukcja bez pisemnej zgody Redakcji nie jest dozwolona. Redakcja nie odpowiada za treść reklam i ogłoszeń. / All rights reserved. No copying, reproduction or photocopying allowed without written consent of the publisher.

Współpraca / Cooperation

SZANOWNI PAŃSTWO Nieruchomości biurowe, to jeden z najważniejszych czynników otoczenia biznesu w każdym kraju. Zarówno w Polsce, Europie jak i na świecie rynek ten uregulowany jest szeregiem aktów prawnych, standardami, certyfikatami i reprezentowany jest przez grono bardzo doświadczonych ekspertów. W gronie ekspertów, poza globalnymi firmami doradczymi, znajdują się także wyspecjalizowane Agencje Real Estate, kancelarie prawne jak i sami deweloperzy oraz instytucje otoczenia biznesu. W gronie najważniejszych organizacji wyznaczających standardy na rynku nieruchomości jest RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), która jest Partnerem niniejszego Raportu. Pro Progressio po raz pierwszy przedkłada na Państwa ręce Raport, który został przygotowany w oparciu o najnowsze dane, trendy rynkowe oraz analizy i obserwacje wielu ekspertów z dziedziny nieruchomości biurowych oraz bezpośredniego otoczenia tego sektora. Raport w wersji polskiej jak i angielskiej, został podzielony na dwie główne sekcje. W pierwszej z nich znajdziecie Państwo szereg publikacji, które w postaci wywiadów, artykułów i opisów studiów przypadku opisują nieruchomości biurowe. Druga część Raportu, to analiza rynku nieruchomości biurowych w największych polskich miastach uzupełniona o infografiki. W przygotowaniu raportu wzięły udział najważniejsze organizacje branży nieruchomości w Polsce, zarówno ze strony Agencji Real Estate, deweloperów jak i np. firm meblarskich, dzięki czemu spojrzenie na temat jest pełne i pozwala zapoznać się z nieruchomościami biurowymi z wielu różnych stron. Serdecznie dziękujemy wszystkim Partnerom, za chęć podzielenia się swoim doświadczeniem oraz zaprezentowanie najlepszych praktyk rynkowych. Życzymy cie-

PROPERTY PROFESSIONALS

kawej i mocnej merytorycznie lektury,

Wiktor Doktór Prezes Pro Progressio

LADIES AND GENTLEMEN Office properties are among the most important components of the business environment in every country. In Poland as well as in Europe, the market is regulated by a number of acts of law, standards and certificates, and is represented by a group of experts boasting vast experience in the field. Apart from global consultancy companies, these experts include specialized Real Estate Agencies, law firms, developers themselves and various business supporting institutions. RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors), a Partner of this Report, is among the most foremost organizations responsible for setting the standards in the real estate market. Pro Progressio is proud to present you with the first ever edition of the Report, prepared using the latest data, market trends and the analyses and observations of numerous experts in the field of office property and other areas directly related to this sector. The Report is available in Polish and in English, and is divided into two main sections. The first sections feature a number of pieces in the form of interviews, articles and case studies, which describe specific office properties. The second part of the Report presents an analysis of the office property market in Polandâ&#x20AC;&#x2122;s major cities, complete with infographics. The Report was prepared with the assistance of Polandâ&#x20AC;&#x2122;s major real estate professional associations, including Real Estate Agencies, developers and furniture companies, ensuring that the Report will offer a comprehensive look at the real estate market, enabling its readers to learn about office properties from many different perspectives. We would like to extend our warm thanks to all of our Partners for agreeing to share their experience with us and present the best market practices. We hope you have an interesting and enlightening read.

Wiktor DoktĂłr CEO Pro Progressio

SPIS TREŚCI / CONTENT PUBLIKACJE / ARTICLES 08 132

Nieruchomości komercyjne w Polsce na celowniku inwestorów Investors target commercial Real Estate in Poland

Biura na najwyższym poziomie The top level offices

12 136 Kapitałowe safari XXI wieku - czyli, w których miastach polują fundusze inwestycyjne. Capital safari of the 21st century - where do investment funds go hunting?

18 142 24 ECHO stawia na regiony 148 Echo focuses on regions

26 150

O kosztach najemcy biura – czyli uważaj za co płacisz! About the costs of the office tenant - pay attention to what you pay for!

30 154

Czy jest przyszłość dla budynków biurowych klasy B i C? Is there a future for B and C class office buildings?

Drugie życie kamienic - rewitalizacja 34 158 budynków z duszą Second life of townhouses - revitalization of buildings with soul

34 158

40 164

Jeszcze biuro czy już dom? Jak zaczarować miejsce pracy Still an office or more like a home? How to enchant the workspace

44 168

Nowe biuro to proces zmiany A new office is a change management process

Modny budynek biurowy, czyli jak RYNEK BIUROWY W POLSCE 48 OFFICE MARKET IN POLAND 172 przyciągnąć prestiżowych najemców. A trendy office building - how to attract prestigious tenants

48 172 52 178

Elastyczność umów najmu – co może zmienić najemca? Flexibility of lease agreements - what the tenant can change?

54biuro może zmotywować do pracy? Jak 180 Can workspace motivate to work?

54 180 60 186

64 192

Biuro w centrum vs. Podmiejski park biznesowy Office in the center vs. business park in the suburbs Suma najlepszych praktyk w nowym projekcie Archicomu The sum of best practices in the new Archicom project

68 68 72

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

100

Poznań Poznan

106

Łódź Lodz

112

Katowice Katowice

118

Pozostałe miasta Other cities

128 WIZYTÓWKI / BUSINESS CARDS

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W POLSCE NA CELOWNIKU INWESTORÓW Polska gospodarka i otoczenie makroekonomiczne oparte jest na solidnych i stabilnych fundamentach, rezultatem tego jest wzrost krajowego produktu brutto o 2,8% w 2016 roku. W ostatnim kwartale 2016 roku PKB wzrósł aż o 1,7%, co stanowi wiarygodny prognostyk i solidną przesłankę, że w 2017 roku Polska będzie się rozwijać dużo dynamicznej od średniej w krajach UE, jak to miało miejsce w latach poprzednich.

Artur Winnicki Członek Zarządu RICS Polska

Główną siła napędową gospodar-

niepewności może także wpłynąć

ki jest poziom konsumpcji gospo-

napięty kalendarz wyborczy w tym

darstw domowych, wspierany przez

roku w największych krajach UE

poprawę sytuacji na rynku pracy,

(m.in. Niemcy, Francja) oraz kon-

niską inflację oraz program rządo-

sekwencje Brexitu, którego realny

wego wsparcia dla polskich rodzin.

wpływ na gospodarkę jest na razie

Poziom optymizmu konsumentów

nie do oszacowania. Jeżeli tego typu

dotyczący prywatnej sytuacji mate-

niepewność miałaby spowodować

rialnej oraz oceny gospodarki wzrósł

napięcie na europejskim rynku ob-

pozytyw-

ligacji, to może mieć konsekwencje

Markit Poland Manufac-

dla Polski i rynku nieruchomości ko-

pozostaje

ny.

Artykuły / Articles

turing

Rynek Biurowy - Polska 2017

wysoce

Purchasing

Managers

mercyjnych w szczególności.

Index osiągnął 54,8 pkt, co jest

najwyższą wartością od 2 lat.

mości

W połączeniu ze wzrostem produkcji

w ostatnich latach wysoki poziom

i eksportu, oraz nowymi zamówie-

wzrostu dostępnej powierzchni biu-

niami w przemyśle przewiduje się, że

rowej. Mimo, że popyt najemców

polska gospodarka w 2017 wzrośnie

i inwestorów w stolicy rośnie w stałym

o 3,4%, a w 2018 o 3,2%.

tempie to podaż wyprzedza popyt.

Największe ryzyko dla dalszego

Zjawiska tego nie można zaobserwo-

rozwoju stanowi niepewność po-

wać w pozostałych miastach regio-

lityczna w całej Unii Europejskiej,

nalnych. Na rynku deweloperskim

która

mieć

panuje bardzo duża konkurencja.

wpływ na aktywność gospodarczą

Deweloperzy prześcigają się w pomy-

w Polsce w 2017 roku. Na wzrost

słach, celem zachęcenia najemców

potencjalnie

może

Polsce

rynek

nierucho-

biurowych

osiągnął

dla podtrzymania wysokiej dynami-

notował ponad 80 transakcji doty-

to przełożenie na poziom czynszów

ki przyrostu powierzchni biurowej

czących ponad 130 nieruchomości

efektywnych, szczególnie dla nieru-

w całym kraju jest utrzymanie po-

we wszystkich klasach aktywów.

chomości komercyjnych na rynku

ziomu absorbcji wolnej powierzchni

Najbardziej aktywni byli inwe-

wtórym. Niemniej oczekuje się, że

w obliczu licznych, nowych inwestycji.

storzy z RPA, którzy łącznie zain-

zainteresowanie inwestorów zagra-

Łączna wartość transakcji na ryn-

westowali w Polsce blisko 1,8 mld

nicznych polskim rynkiem nieru-

ku nieruchomości komercyjnych

EUR. Orientacyjnie ok. 40% kapita-

chomości komercyjnych na skutek

w 2016 roku osiągnęła kwotę ok.

łu zostało zainwestowane na rynku

silnych fundamentów rynkowych

4,6 mld EUR, co stanowi najwięk-

biurowym, ok. 43% dotyczyło ryn-

oraz jakości aktywów dostępnych na

szy wolumen od 2006 roku i daje

ku handlowego, pozostałe ok. 17%

rynku, pozostanie wysokie również

Polsce pozycję lidera w Europie

transakcji dotyczyło powierzchni

w 2017 roku. Kluczowym czynnikiem

Środkowo-Wschodniej. Rynek od-

przemysłowych i magazynowych.

9 Rynek Biurowy - Polska 2017

do wybrania ich nieruchomości. Ma

Artykuły / Articles

W połączeniu ze wzrostem produkcji i eksportu, oraz nowymi zamówieniami w przemyśle przewiduje się, że polska gospodarka w 2017 wzrośnie o 3,4%, a w 2018 o 3,2%.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

wać w sektorze usługowym szereg

kach także mieszkania na wynajem.

managerskich stanowisk regional-

Zwykle wypłacają coroczną dywi-

nych dla Europy Środkowo-Wschod-

dendę dla inwestorów w wysokości

REIT (ang. Real Estate Investment Trust)

niej obsadzonych przez Polaków

80-90 proc. wypracowanego zysku.

jest to spółka specjalnego przeznaczenia

mieszkających w Polsce), jednej

Pod koniec 2016 roku Ministerstwo

lub fundusz inwestycyjny, którego celem

z najlepszych na świecie jakości ka-

Finansów

jest kupno, sprzedaż i zarządzanie

dry i zasoby młodych, wykształco-

ustawy w sprawie wprowadzenia

nieruchomościami.

nych osób oraz tzw. ducha przedsię-

regulacji dotyczącej spółek typu

biorczości, który jest coraz bardziej

REIT. Pierwszym celem ustawy jest

powszechny w polskim narodzie, to

zwiększenie atrakcyjności podejmo-

opublikowało

projekt

otrzymamy potwierdzenie, że ro-

wania i prowadzenia działalności

Według opinii inwestorów ceny

snące zainteresowanie zagraniczne-

gospodarczej w sektorze rynku nie-

nieruchomości

komercyjnych

go kapitału polskim rynkiem nieru-

ruchomości komercyjnych. Drugi

w Polsce reprezentują uczciwą

chomości komercyjnych jest w pełni

cel zakłada zwiększenie zaangażo-

wartość. Należy jednak zwrócić

uzasadnione i proces ten będzie kon-

wania krajowego kapitału prywat-

uwagę na pogłębiającą się z roku

tynuowany w nadchodzących latach.

nego na tym rynku. Dodatkowym

na rok różnicę stawki bazowej do

Absolutnie ważnym impulsem dla

argumentem jest również możli-

stawki efektywnej w sektorze biu-

rozwoju polskiego rynku nierucho-

wość rozwoju rynku kapitałowe-

rowym. Różnica ta może stanowić

mości komercyjnych będzie uchwa-

go, a w szczególności ożywienie

w perspektywie najbliższych lat

lenie ustawy wprowadzającej REIT-

Giełdy

(usunąć przecinek) wpływ na wyce-

-y. Nowe instrumenty przyczynią

w Warszawie poprzez wprowadzenie

nę wartości przedmiotowych nieru-

się do rozwoju rynku kapitałowego

obowiązku notowania akcji spółek

chomości.Polska po ponad 25 letnim

i równocześnie do zwiększenia sto-

REIT na rynku regulowanym.

okresie transformacji z gospodarki

py długoterminowych oszczędności

Wprowadzenie na polski grunt spół-

centralnie planowanej na gospodarkę

gospodarstw domowych. Zwiększy

ek typu REIT ma także wzmocnić

wolnorynkową, zaczyna być postrze-

się również produkcja sektora bu-

krajowy rynek nieruchomości ko-

gana jako dojrzały rynek inwestycyjny

downictwa oraz zatrudnienie.

mercyjnych, którego główną bolącz-

z rosnącą płynnością oraz ze zwięk-

REIT (ang. Real Estate Invest-

ką – w ocenie projektodawców – jest

szającą się liczbą inwestorów pocho-

ment Trust) jest to spółka spe-

dominacja na tym rynku inwestorów

dzących z całego globu. Co ważne,

cjalnego przeznaczenia lub fun-

zagranicznych (odpowiadających za

ciągle oferuje atrakcyjne i wyższe

dusz inwestycyjny, którego celem

ok. 90% inwestycji) przy jednocze-

w porównaniu z krajami tzw. Starej

jest kupno, sprzedaż i zarządza-

śnie marginalnym zaangażowaniu

Unii, stopy zwrotu z kapitału, przy

nie

Tego

inwestorów krajowych. Ważnym

jednocześnie stale malejących czyn-

typu

korzystają

odnotowania jest informacja, że

nikach ryzyka inwestycyjnego.

z preferencji podatkowych, a ce-

stan gotówki i depozytów krótko-

Jeżeli dodamy do powyższego: zna-

lem

jest umożliwienie inwesto-

terminowych polskich gospodarstw

komite położenie geograficzne Pol-

rom – przede wszystkim indy-

domowych wynosi sporo ponad 100

ski (które naturalnie predysponuje

widualnym – inwestowanie na

mld EUR, co pokazuje skalę poten-

do bycia przemysłowym i logistycz-

rynku nieruchomości komercyjnych

cjału i możliwości przeznaczenia

nym hubem w tej części świata, a już

w biura, nieruchomości handlowe,

części tych środków w bezpieczną

w chwili obecnej można zaobserwo-

magazyny, a w niektórych przypad-

inwestycję, jaką są REIT’y.

nieruchomościami. podmioty

Papierów

Wartościowych

WYWIAD

BIURA NA NAJWYŻSZYM POZIOMIE Artykuły / Articles

– STANISLAV FRNKA Prezes Zarządu, HB Reavis Poland

Rynek Biurowy - Polska 2017

Biuro w Varso znajdą zarówno największe korporacje, firmy z sektora BPO/SSC, ale też start-upy, które będą mogły korzystać z prestiżowej, idealnie skomunikowanej lokalizacji w centrum miasta.

W WARSZAWIE POWSTAJE NAJWYŻSZY BUDYNEK BIUROWY W POLSCE. DLACZEGO ZDECYDOWALIŚCIE SIĘ BIĆ REKORDY WYSOKOŚCI W STOLICY POLSKI?

lepsze warunki rozwoju w tej części Europy. Tu są nasi

Przede wszystkim, naszym celem nie jest bicie re-

patyczny wobec miasta.

Artykuły / Articles

kordów – to zadanie zostawmy sportowcom. Jestem

Rynek Biurowy - Polska 2017

przekonany, że za kilka-kilkanaście lat nad Wisłą będzie powstawać coraz więcej równie spektakular-

najemcy, tu są inwestorzy, z którymi współpracujemy. Varso to nasz następny krok – cieszymy się, że robimy go, tworząc najwyższej jakości projekt, niezwykle em-

NA CO MOGĄ LICZYĆ NAJEMCY VARSO?

nych projektów. W przypadku Varso chcemy przede

Jesteśmy

wszystkim sprawić, aby były to budynki ponad-

nej wielkości i z różnych branż. Biuro w Var-

czasowe pod względem architektury i funkcjonal-

so znajdą zarówno największe korporacje, firmy

ności, wnoszące nową jakość na rynku biurowym,

z sektora BPO/SSC, ale też start-upy, które będą mogły

ale też bardzo otwarte na otoczenie. W Warszawie

korzystać z prestiżowej, idealnie skomunikowanej loka-

z powodzeniem działamy od wielu lat, stworzyliśmy tu

lizacji w centrum miasta. Łącznie w Varso znajdzie się

szereg miejsc, które są cenione przez naszych klientów,

140 000 mkw. doskonale wyposażonej, elastycznej po-

branżę nieruchomości, ale co równie ważne – przez

wierzchni do wynajęcia.

zwykłych mieszkańców. To miasto oferuje nam naj-

gotowi

przyjęcie

klientów

róż-

Rynek Biurowy - Polska 2017

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

- Z tarasu na wysokości 230 metrów, warszawiacy i turyści będą mogli podziwiać wyjątkową panoramę stolicy – będzie to jeden z najwyżej położonych w Europie punktów widokowych. Na tętniących życiem parterach, pracownicy biurowi i sąsiedzi znajdą niewielkie sklepy, punkty usługowe, restauracje i kawiarnie. – STANISLAV FRNKA , prezes zarządu HB Reavis Poland

VARSO TO NIE TYLKO BUDYNEK BIUROWY, ALE PROJEKT WPISUJĄCY SIĘ W TKANKĘ MIEJSKĄ CENTRUM WARSZAWY. CZYM POZA POWIERZCHNIĄ BIUROWĄ VARSO BĘDZIE WYRÓŻNIAŁ SIĘ NA TLE INNYCH WARSZAWSKICH DRAPACZY CHMUR? Dzięki Varso tworzymy nowy, przyjazny fragment Warszawy. Jest to możliwe dzięki połączeniu międzynarodowego

doświadczenia

pracowni

Foster

+ Partners z lokalnym „czuciem” miasta, jakie gwarantuje stołeczna pracownia HRA Architekci. Varso to nasz f lagowy projekt w Europie i miejsce, jakiego w Warszawie jeszcze nie było. Zaprojektowany z myślą o ludziach, dbający o ich potrzeby w ciągu dnia pracy i po godzinach, otwarty na sąsiadów i gości z zewnątrz, którzy z ogólnodostępnego tarasu widokowego ujrzą piękno, historię i rozwój całej stolicy. Jestem przekonany, że trafi do serc zarówno młodszych jak

Artykuły / Articles

i starszych, warszawiaków i gości stolicy, z czasem

Rynek Biurowy - Polska 2017

stając symbolem Warszawy na miarę XXI wieku, rozpoznawalnym na całym świecie.

NA KONIEC PYTANIE Z NATURY PODCHWYTLIWYCH – CZY MACIE JUŻ CHĘTNYCH NAJEMCÓW NA NAJWYŻSZE PIĘTRA BUDYNKU? Chętnych jest bardzo wielu, nie tylko na najwyższe piętra, chociaż rzeczywiście to właśnie panorama Warszawy z wysokości ponad 200 metrów szczególnie zapiera dech w piersiach. Mamy nadzieję, że już wkrótce będziemy mogli oficjalnie pochwalić się pierwszymi umowami.

KAPITAŁOWE SAFARI XXI WIEKU – CZYLI, W KTÓRYCH MIASTACH POLUJĄ FUNDUSZE INWESTYCYJNE Niskie stopy procentowe, rekordowe ceny obligacji skarbowych, oraz niepewna sytuacja geopolityczna sprawiają, że inwestorzy na globalnych rynkach kapitałowych muszą ciągle na nowo formułować swoje strategie inwestycyjne i coraz chętniej spoglądają w kierunku nowych rynków takich jak Polska. Przez ostatnie 12 miesięcy w Warszawie doszło do kilku znaczących transakcji z udziałem nowych inwestorów z różnych zakątków świata, niemniej nadal istnieje jeszcze duża grupa renomowanych

Artykuły / Articles

funduszy inwestycyjnych, które dopiero polują na swój pierwszy zakup w naszym kraju.

Rynek Biurowy - Polska 2017

Marcin Kocerba Starszy Konsultant Inwestycyjny Cushman & Wakefield

Obserwujemy stałą ekspansję na-

osiągnie poziom 10 mln mkw. Jed-

jemców już obecnych na rynku oraz

nocześnie

napływ zupełnie nowych firm, co

szczególnie w obiektach klasy A

wynika bezpośrednio z rosnącej

w centrach miast, utrzymuje się na

atrakcyjności Polski jako centrum

stabilnym, niskim poziomie.

usług dla biznesu w skali światowej.

Trudno zatem nie zauważyć poten-

Każdego roku odnotowujemy nie-

cjału inwestycyjnego oferowane-

mal 10-procentowy przyrost podaży

go przez rodzimy rynek biurowy.

nowoczesnej powierzchni biurowej,

Jednak czy inwestorzy zdają sobie

w ciągu ostatnich 5 lat jej wolu-

z tego sprawę, a jeśli tak, to czy

men zwiększył się o ponad połowę,

w wystarczającym stopniu? Odpo-

a w najbliższych 12-18 miesiącach

wiedź nie jest oczywista…

poziom

pustostanów,

Rynek Biurowy - Polska 2017

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

W ubiegłym roku inwestorzy zain-

notować, że w 2015 r. po raz jedyny

Wśród grupy niemieckich funduszy

westowali 1,84 mld euro w polskie

w historii wartość transakcji w mia-

inwestycyjnych posiadających już

biurowce, co było najwyższym wo-

stach regionalnych przewyższyła

rozbudowany portfel stołecznych

lumenem w historii. Jeśli jednak po-

wynik w stolicy.

biurowców obserwujemy nieznacz-

równamy to z łączną wartością całe-

Warszawa

traktowana

go rynku szacowaną na kilkanaście

przyczółek

jako

ne zmniejszenie aktywności, jeżeli

ekspansji

chodzi o nowe akwizycje, co może

miliardów euro oraz weźmiemy pod

przez fundusze inwestycje dopie-

się wiązać z przekierowaniem za-

uwagę fakt, że w 2016 r. do użytku

ro rozważające możliwość wejścia

interesowania w stronę miast re-

oddano biurowce o szacowanej łącz-

na polski rynek. Stąd też to właśnie

gionalnych. Najlepiej widać to na

nej wartości przewyższającej 2,5 mld

tutaj

spektakularne

przykładzie Union Investment, któ-

euro, możemy zauważyć, że poten-

inwestycyjne debiuty, jak chociażby

ry od 2013 roku nie nabył w War-

cjał inwestycyjny Polski z pewnością

niedawne nabycie przez czeski fun-

szawie żadnej nieruchomości, ale

jest o wiele wyższy. Wiele nowocze-

dusz inwestycyjny REICO biurowca

w tym samym czasie inwestował we

snych i w pełni wynajętych biurow-

Proximo w samym sercu dynamicz-

Wrocławiu i Poznaniu. Powodem

ców w popularnych lokalizacjach

nie rozwijającego się obszaru bizne-

takiej sytuacji może być wzmożona

największych ośrodków miejskich

sowego wokół Ronda Daszyńskiego,

konkurencja ze strony najbardziej

nadal czeka na nabywcę mogącego

czy ubiegłoroczną sprzedaż pierwszej

zdeterminowanych

zbudować stabilny model biznesowy.

fazy projektu Gdański Business Cen-

i odpływ najemców do nowopow-

Warszawa nadal cieszy się najwięk-

ter funduszowi Savills Investment

stających obiektów.

szym zainteresowaniem inwesto-

Management, za którym stały pie-

Istotną grupę nabywców stanowią

rów. W ubiegłym roku w stołeczne

niądze malezyjskiego potentata EPF.

inwestorzy oportunistyczni, którzy

biurowce zainwestowano 1,17 mld

W nadchodzących miesiącach może-

w odróżnieniu do konserwatywnych

euro, co stanowiło ponad 60% cał-

my się spodziewać kolejnych transak-

funduszy niemieckich, nie skupiają

kowitego wolumenu transakcyjnego

cji z udziałem globalnych funduszy

się na znalezieniu bezpiecznej przy-

w tym sektorze. Z kolei w ostatnich

inwestycyjnych, które tylko czekają

stani dla kapitału i stabilnego docho-

pięciu latach udział ten wyniósł

na odpowiedni moment, aby rozpo-

du, ale wyszukują okazje rynkowe,

średnio 67%, przy czym należy od-

cząć swoją aktywność nad Wisłą.

mające przynieść ponadprzeciętne

dalszej

obserwujemy

jest

deweloperów

Artykuły / Articles

W nadchodzących miesiącach możemy się spodziewać kolejnych transakcji z udziałem globalnych funduszy inwestycyjnych, które tylko czekają na odpowiedni moment, aby rozpocząć swoją aktywność nad Wisłą.

Rynek Biurowy - Polska 2017

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

zyski. Naturalnie wiąże się to z ko-

są inwestorzy ze Stanów Zjednoczo-

obiekty B-klasowe lub projekty zloka-

niecznością poniesienia większego

nych i Wielkiej Brytanii. Niewyklu-

lizowane poza śródmieściem rzadziej

ryzyka, które co do zasady kompen-

czone jednak, że w najbliższych mie-

bywają przedmiotem transakcji.

sowane jest odpowiednio większym

siącach się zmieni i na rynku pojawią

Spośród sześciu największych ryn-

zwrotem z takiej inwestycji. O ile

się nieruchomości w okazyjnej cenie,

ków regionalnych największą ak-

liczba tego rodzaju podmiotów stop-

wystawione na sprzedaż przez wła-

tywność inwestorów obserwujemy

niowo się zwiększa, o tyle nie odno-

ścicieli mających problem z obsługą

w Krakowie i Wrocławiu, za który-

towujemy rosnącej liczby tego typu

długu, który może być zbliżony lub

mi plasuje się Trójmiasto, Poznań,

transakcji. W przyrodzie nic nie gi-

nawet przekroczyć wartość aktywa.

Łódź i Katowice. W stosunku do

nie, wysokie zwroty tej grupy inwe-

Niezwykle istotnym parametrem bra-

roku 2012 wolumen inwestycyjny

storów oznaczają z reguły zrealizo-

nym pod uwagę w procesie opraco-

wzrósł tam o ponad 240% w roku

wanie straty przez ich kontrahenta.

wywania strategii inwestycyjnej przez

ubiegłym i wyniósł niemal 670 mln

Z tego właśnie powodu, mimo rzeszy

fundusze jest płynność rynku. Ma ona

euro. Jest bardzo prawdopodobne,

przedstawicieli funduszy oportu-

umożliwić relatywnie szybką sprze-

że w bieżącym roku możemy zbliżyć

nistycznych odwiedzających War-

daż nieruchomości oraz realizację zy-

się do rekordowego wyniku z roku

szawę w celu dokonania pierwszych

sku w przyszłości. Wiele podmiotów

2015, kiedy miasta regionalne przy-

akwizycji,

sfinalizowania

uważa jednak, że płynność rynków

ciągnęły ponad 810 mln euro.

transakcji często kończą się fiaskiem.

regionalnych jest ograniczoną. O ile

Liderami pod kątem inwestycyj-

Oczekiwania właścicieli, którzy nie

nowo wybudowane, w pełni wynaję-

nym wśród ośrodków regionalnych

mogą pozwolić sobie na wykazanie

te obiekty w ścisłych centrach miast

są zdecydowanie Kraków i Wro-

straty, w wielu przypadkach okazują

zregułyznajdująnabywcównajczęściej

cław, za czym przemawia przede

barierą nie do przekroczenia. Naj-

w postaci funduszy niemieckich,

wszystkim wielkość tamtejszych

częstszym źródłem takiego kapitału

o tyle dużej skali parki biznesowe,

rynków. Kraków powinien prze-

próby

ro co ukończony biurowiec Maraton.

projektów biurowych, które w dużej

Jeżeli weźmiemy pod uwagę sześć

mierze skoncentrowane są wzdłuż

głównych rynków biurowych, staw-

Alei Grunwaldzkiej. To przede

kę zamykają Katowice. Co prawda

wszystkim projekty zlokalizowa-

pod względem zasobów biurowych

ne w tym rejonie były dotychczas

nieznacznie wyprzedzają Poznań

przedmiotami transakcji, jak na

i Łódź, jednakże mając na uwa-

przykład dwa etapy projektu Alche-

dze popyt najemców oraz projekty

mia autorstwa lokalnej firmy dewe-

w budowie, ta sytuacja powinna ulec

loperskiej Torus.

zmianie w przeciągu najbliższych

Z kolei Łódź przez wiele lat czekała

6-12 miesięcy. Najnowsze katowic-

na realizację ogromnego projektu

kie biurowce powstają wzdłuż Trasy

kroczyć poziom jednego miliona

rewitalizacyjnego w samym cen-

Średnicowej oraz w okolicy auto-

mkw. nowoczesnej powierzchni

trum miasta, który wszedł w za-

strady A4. Tak jak przez wiele lat

biurowej jeszcze w tym roku, a we

awansowaną fazę wraz z oddaniem

miało to miejsce w przypadku Ło-

Wrocławiu stanie się to prawdo-

nowego dworca Łódź Fabryczna.

dzi, trudno znaleźć tutaj A-klasową

podobnie w ciągu najbliższych 18

O ile do tej pory projekty biuro-

nieruchomość w bliższej odległości

miesięcy. W dalszej kolejności na

we powstawały na obrzeżach cen-

do historycznego centrum miasta.

liście priorytetów inwestorów znaj-

trum, o tyle obecnie na ukończeniu

Transakcje, które obserwowaliśmy

dują się Trójmiasto, Poznań oraz

i w fazie budowy znajduje się kilka

na przestrzeni ostatnich lat miały

Łódź. W każdym z tych miast ry-

A-klasowych projektów na terenie

charakter portfelowy, a obiekty ta-

nek biurowy rozwija się niezwykle

tzw. Nowego Centrum Łodzi. Dzięki

kie jak Katowice Business Point czy

szybko za sprawą niesłabnącego

temu inwestorom łatwiej jest zrozu-

Silesia Business Park I i II zostały

popytu na nowoczesną powierzch-

mieć obecną oraz przyszłą topografię

zakupione odpowiednio przez Star-

nię biurową, generowanego przede

rynku biurowego, więc łatwiej przy-

wood Capital oraz NIAM w ramach

wszystkim przez sektor usług dla

chodzi im decydować o zakupach

transakcji obejmujących obiekty na

biznesu. Tym samym przybywa

łódzkich biurowców. Przykładem

większych rynkach, takich jak War-

wysokiej jakości biurowców, które

tego trendu jest nabycie przez fun-

szawa czy Kraków.

z perspektywy rynku kapitałowego

dusz LCN nowopowstającej siedziby

Pod koniec 2017 r. oraz w 2018 r.

są niczym innym jak produktem

mBanku realizowanego na tym ob-

z wielkim prawdopodobieństwem

inwestycyjnym. Z roku na rok ko-

szarze przez firmę Ghelamco.

będziemy świadkami kilku zaska-

lejność tych miast pod względem

Poznań w przeciwieństwie do Łodzi

kujących transakcji oraz niespodzie-

zainwestowanego kapitału zmie-

jest rynkiem zdecydowanie prost-

wanych inwestycyjnych debiutów

nia się w zależności od dostępności

szym do zrozumienia pod wzglę-

w Warszawie oraz w miastach regio-

nieruchomości, które wpisywałyby

dem rozmieszczenia nowoczesnych

nalnych. Dynamicznie rozwijająca

się w kryteria inwestycyjne nabyw-

biurowców. Kompaktowe centrum

się gospodarka, sprzyjająca sytuacja

ców. Dlatego trudno jest sklasyfi-

miasta oraz wysokościowce przy

międzynarodowa (np. BREXIT), czy

kować je pod kątem popularności

centrum handlowym Stary Browar

globalnie niskie stopy procentowe,

wśród inwestorów, tym bardziej, że

niejako wyznaczają Centralny Ob-

mocny popyt oraz dostępność pro-

każde z miast posiada swoją uni-

szar Biznesowy, co zdecydowania

duktów inwestycyjnych, to idealne

kalną charakterystykę.

ułatwia inwestorom analizę po-

warunki do inwestowania właśnie na

podzielo-

tencjalnych okazji inwestycyjnych.

polskim rynku, który oferuje atrak-

ne jest na trzy ośrodki miejskie,

Atrakcyjność tego miasta podkreśla

cyjne stopy zwrotu z inwestycji oraz

z czego Gdańsk i Gdynia stanowią

transakcja z pierwszego kwartału

potencjał wzrostu. Nie pozostaje mi

motor napędowy rynku biurowe-

tego roku, kiedy to Union Invest-

nic innego, jak życzyć inwestorom

go. Dodatkowo w ścisłym centrum

ment nabył od firmy Skanska dopie-

pomyślnych łowów…

natury

Artykuły / Articles

nowoczesnych

Trójmiasto

brakuje

23 Rynek Biurowy - Polska 2017

Gdańska

Artykuły / Articles

ECHO STAWIA NA REGIONY

Rynek Biurowy - Polska 2017

W największych miastach poza Warszawą tkwi bardzo

- Dobrym przykładem naszej aktywności w tym sekto-

duży potencjał, który jako Echo odkryliśmy już wiele lat

rze są Katowice, gdzie Echo poniekąd przecierało szlaki

temu. To rynki, które z roku na rok stają się coraz bardziej

kupując działkę pod projekt biurowy przy ul. Francu-

aktywne i zyskują na znaczeniu – mówią przedstawiciele

skiej. Dziś mamy tam trzy budynki wchodzące w skład

Echo Investment, największego polskiego dewelopera.

kompleksu A4 Business Park i każdy z nich jest przykła-

Echo od lat aktywnie działa na rynkach regionalnych,

dem wielkiego sukcesu komercjalizacyjnego. To również

szczególnie tych, które w ostatnim czasie ugruntowały

przykład sukcesu Katowic, jako miasta, które w ostatnim

swoją pozycję w sektorze biznesowych centrów usług.

czasie mocno poszło do przodu we współpracy nie tylko

Deweloper realizuje swoje kolejne inwestycje biurowe

z deweloperami, ale i inwestorami. W Katowicach czuć

m.in. w Krakowie, Wrocławiu czy Katowicach, a po suk-

tę energię, która sprawia, że bardzo dobrze rozwija się

cesie Tryton Business House w Gdańsku, planuje rów-

również sektor BPO. Dlatego też jeszcze w tym roku wy-

nież następny projekt biurowy w Trójmieście.

startujemy z kolejnym biurowce w stolicy Śląska – mówi

- Innym ciekawym dla nas rynkiem, na którym widać dużą aktywność najemców jest Łódź. Realizujemy tam obecnie II etap kompleksu Symetris Business Park, który świetnie wpasował się w oczekiwania firm rozwijających swoją działalność w Łodzi. Nadal chcemy być mocno w Gdańsku, gdzie w ubiegłym roku zakończyliśmy realizację Tryton Business House. Nasz biurowiec stał się siedzibą wielu firm, które są liderami na rynku nowoczesnych technologii. Jednym z tych najemców jest na przykład Intel – KAROL KLIN dyrektor regionalny w Dziale Biur Echo Investment.

JOANNA NICIŃSKA, dyrektor regionalny w Dziale Biur Echo Investment. Nasz biurowiec stał się siedzibą wielu firm, które są liderami na rynku nowoczesnych technologii. Jednym z tych najemców jest na przykład Intel – mówi KAROL KLIN, dyrektor regionalny w Dziale Biur Echo Investment. Wrocław to miasto, które zasługuje na pochwały. W ciągu ostatnich dziesięciu lat Wrocław, wraz z Krakowem, stał się drugim największym rynkiem po Warszawie. Wrocławski rynek jest bardzo dynamiczny i to właśnie sprawiło, że miasto w tak krótkim czasie znalazło się w krajowej czołówce. Dowodem na to, że ta dynamika się utrzymuje jest fakt, że Echo konsekwentnie realizuje kolejne projekty biurowe w tym mieście. Na koncie mamy

wskazuje, że to nie koniec. Wrocław z roku na rok staje się coraz bardziej znaczącym zagłębiem na rynku nowoczesnych usług. Sektor IT we Wrocławiu rozwija się w imponującym tempie. To już nie są podstawowe usługi z zakresu BPO, ale są to coraz bardziej złożone i zaawansowane projekty. Przykładem jest chociażby najnowocześniejsze laboratorium technologiczne firmy Nokia, które powstały w naszym budynku West Gate – mówi KATARZYNA KUBICKA, dyrektor regionalny w Dziale Biur Echo Investment.

25 Rynek Biurowy - Polska 2017

West Link i Sagittarius Business House, a wiele na tym

Artykuły / Articles

już Aquarius Business House, West Gate, w budowie jest

O KOSZTACH NAJEMCY BIURA – UWAŻAJ ZA CO PŁACISZ! Najemca planując swój budżet związany z nową lokalizacją biura, poza czynszem należnym za wynajem jego powierzchni, musi uwzględnić dodatkowe opłaty związane z wynajmem. Koszty eksploatacyjne, napraw i konserwacji, mediów, fit-out-u (tj. adaptacji lokalu) czy też związane z opuszczeniem wynajmowanych pomieszczeń mogą czasem wynieść

koszty, w szczególności czy dane odnoszą się do danej

Koszty eksploatacyjne są najważniejszym kosztem sta-

na najemcę koszty dodatkowe, np. odpowiedzialności

łym, poza czynszem, naliczanym przez wynajmującego.

OC wynajmującego.

Standardem rynkowym jest udział najemcy w płaceniu

Dużą cześć kosztów eksploatacyjnych stanowią koszty

kosztów eksploatacyjnych, które są związane z utrzyma-

związane z opłatami publiczno-prawnymi. Warto spraw-

niem budynku w sprawności technicznej oraz zgodnie

dzić przed podpisaniem umowy, a nawet na etapie wybo-

z wymogami prawa. Wynajmujący powinien jednak za-

ru lokalizacji, jak takie koszty się kształtują, czy nierucho-

gwarantować, że koszty te będą utrzymywane przez nie-

mość jest w użytkowaniu wieczystym czy we własności

go na rynkowym poziomie, a najemca będzie pokrywał

wynajmującego, a jeżeli w użytkowaniu wieczystym, to

jedynie faktycznie poniesione koszty.

jak kształtowały się ostatnie zmiany wysokości tego kosz-

Podstawowym składnikiem tych kosztów jest utrzymanie

tu i czy jest ryzyko, że w okresie najmu może on zostać

w sprawności wszystkich urządzeń technicznych w bu-

drastycznie podniesiony.

dynku i instalacji ogólno-budynkowych m.in. instalacji

W idealnym modelu, koszty eksploatacyjne powinny być

wodno-kanalizacyjnej, instalacji i urządzeń klimatyza-

ponoszone przez najemcę w stosunku 1:1, bez żadnych

cyjnych i wentylacyjnych czy też utrzymanie i konser-

dodatkowych prowizji czy narzutów ze strony wynaj-

wacja wind. W tym przypadku trzeba uważnie przeana-

mującego. Tak więc przy ich weryfikacji należy zwrócić

lizować zakres prac leżących po stronie wynajmującego,

uwagę, żeby do kosztów nie zostały zaliczone żadne do-

a których koszty są przerzucone na najemcę, aby uniknąć

datkowe koszty tego typu.

ponoszenia przez najemcę wydatków na modernizację

Należy zwrócić także uwagę, czy wynajmujący w ramach

czy kosztów inwestycyjnych, które powinny być wyłącz-

kosztów eksploatacyjnych nie próbuje „przerzucić” na na-

nie ponoszone przez wynajmującego.

jemcę kosztów związanych z jego działalnością sprzeda-

Zwykle, w skład kosztów eksploatacyjnych wchodzi rów-

żowo-marketingową związaną z pozyskiwaniem najemcy

nież ubezpieczenie nieruchomości. Najemca powinien

czy też obsługą prawną dot. zawieranych umów najmu.

zweryfikować zakres ubezpieczenia, za które ponosi

Żeby ograniczyć koszty, jakie najemca może ponosić

Rynek Biurowy - Polska 2017

KOSZTY EKSPLOATACYJNE – ZA CO POWINIENEM PŁACIĆ?

Artykuły / Articles

nawet połowę wysokości czynszu.

nieruchomości, czy też wynajmujący próbuje przenosić

Rynek Biurowy - Polska 2017

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Żeby ograniczyć koszty jakie najemca może ponosić w ramach kosztów eksploatacyjnych, warto w umowie najmu sprecyzować konkretny możliwie zamknięty katalog kosztów.

w ramach kosztów eksploatacyjnych, warto w umowie

przyłączenia mediów bezpośrednio przez najemcę przez

najmu sprecyzować konkretny możliwie zamknięty ka-

wybranego przez niego dostawcę. Wybór właściwego do-

talog wydatków, jakie powinny wchodzić w ich skład.

stawcy może pozwolić na zmniejszenie kosztów mediów.

Co więcej, przy standardowym zaliczkowym systemie

Artykuły / Articles

płatności na ich poczet, podstawowym prawem najem-

Rynek Biurowy - Polska 2017

INNE KOSZTY

cy powinno być rozliczenie kosztów eksploatacyjnych

Szacując swój budżet, najemca musi pamiętać o czę-

w określonym terminie, np. po upływie kwartału/roku

sto sporych kosztach, takich jak koszty naprawy

kalendarzowego oraz ich audyt przez najemcę, z możli-

i konserwacji sprzętów w lokalu, koszty adaptacji loka-

wością ew. zakwestionowania wysokości poniesionych

lu, a po zakończeniu najmu – koszty opróżnienia lokalu

kosztów. Oczywiście najlepszym sposobem na uniknięcie

i przywrócenia go do pierwotnego stanu. Koszty te moż-

niespodziewanych podwyżek jest ustalenie maksymal-

na oczywiście zminimalizować na etapie negocjacji.

nych wzrostów kosztów rocznie lub w trakcie trwania

Jak widać, najemca poza czynszem zobowiązany jest do

całego okresu najmu.

ponoszenia kosztów, które najczęściej można ograniczyć,

A MEDIA?

umiejętnie negocjując z wynajmującym zapisy umowy najmu. Warto przy tym skorzystać z pomocy profesjonal-

Bezdyskusyjnym elementem kosztowym związanym

nego pełnomocnika, który zagwarantuje nam pewność,

z najmem lokalu jest pokrywanie opłat dostawy mediów

że w trakcie trwania najmu nasza umowa nie będzie

przez najemcę. Z reguły media te doprowadzane są oraz

kosztować nas więcej niż pierwotnie zakładaliśmy.

zapewniane przez wynajmującego oraz jego dostawców. Kluczowe jest, żeby najemca płacił jedynie za faktyczne zużycie na podstawie liczników. Warto także sprawdzić stawki dostawcy wynajmującego i rozważyć negocjację z wynajmującym zmiany dostawcy lub uzyskać możliwość

A Joanna Winter-Szymańska Senior Associate Crido Legal

CZY JEST PRZYSZŁOŚĆ DLA BUDYNKÓW BIUROWYCH KLASY B I C? A

Budynki biurowe klasy B stanowią istotny udział w zasobie biurowym stolicy oraz wielu miastach regionalnych. Właściciele tego typu obiektów po utracie kluczowych najemców bardzo często muszą zmagać się z dylematem – co dalej? Zmiana przeznaczenia obiektu? Obniżenie stawki czynszowej? Czy może zburzenie i zastąpienie go wyższym, nowoczesnym budynkiem?

jako punkt odniesienia. Nie jest to jednak oficjalne źródło uznawane przez wszystkich, a co za tym idzie, klasy budynków biurowych traktowane są z dużą dozą dowolności. Być może należałoby rozważyć stworzenie swego rodzaju oficjalnej certyfikacji, która usystematyzowałaby praktykę rynkową w tym zakresie. Zgodnie z definicją MOSP, za budynki biurowe klasy B uważa się obiekty

Artykuły / Articles

położone poza centrum miasta oraz

Rynek Biurowy - Polska 2017

Doradzając klientom w szeregu

organizacji. Część najemców, dla

głównymi

transakcji najmu mamy okazję za-

których niska cena biura stanowi

mi. Mimo wszystko, budynki tego

obserwować trendy, którymi podąża

priorytet, jest w stanie zaakceptować

typu powinny charakteryzować się

biznes. Dla zdecydowanej większości

niższy standard kosztem wygenero-

relatywnie dobrą siecią połączeń

najemców kwestie finansowe związa-

wanych oszczędności.

zarówno publicznymi jak i prywat-

ne ze zmianą biura i jego aranżacją

Standardy podziału powierzchni

nymi środkami transportu. Budyn-

są jednym z kluczowych aspektów,

biurowej na klasy A, B i C nadal

kiem biurowym klasy B jest obiekt

które wpływają na decyzję o nowej

nie są ściśle sprecyzowane. CBRE

spełniający przynajmniej 13 z 20

siedzibie. Pomimo iż ten aspekt waż-

wraz pracownią architektoniczną

kryteriów opisanych w MOSP, a za

ny jest dla większości klientów, to

Rolfe Judd przygotowała już drugą

budynek biurowy klasy C uznawa-

akceptowalne warunku finansowe są

edycję opracowania Modern Offi-

ny jest obiekt spełniający mniej niż

bardzo zróżnicowane w zależności

ce Standards Poland (MOSP), które

12 kryteriów.

od uwarunkowań biznesowych danej

wielu uczestników rynku traktuje

dzielnicami

biurowy-

Efektywny układ piętra, łatwy do podzielenia w sposób zgodny z oczekiwaniami najemcy. Minimalizacja liczby elementów utrudniających aranżację;

Optymalna odległość od fasady do trzonu budynku zapewniająca doświetlenie stanowisk pracy światłem dziennym; Parametry techniczne instalacji zapewniające możliwość zagęszczania stanowisk pracy na powierzchni do poziomu nawet 8 mkw. na pracownika;

3 4 5

Reprezentacyjne i wielofunkcyjne lobby recepcyjne, z odpowiednim systemem ochrony; Odpowiednia liczba klatek ewakuacyjnych, toalet i wind;

6 7

Odpowiednia liczba miejsc parkingowych w kompleksie i jego okolicy;

8 9 10 11 12

Bezpieczeństwo energetyczne – co najmniej dwa niezależne źródła zasilania; Możliwość instalacji najnowocześniejszej sieci okablowania strukturalnego; Odpowiednia wysokość kondygnacji i nośność podłogi; Odpowiedni rodzaj zastosowanej klimatyzacji; Dostępność szeregu obiektów użyteczności publicznej w ramach lub w sąsiedztwie kompleksu takich jak: apteka, bankomat, kiosk, klinika medyczna itd;.

Artykuły / Articles

Nowoczesne systemy zarządzania budynku wsparte przez BMS;

31 Rynek Biurowy - Polska 2017

12 NAWAŻNIEJSZYCH KRYTERIÓW BUDYNKÓW BIUROWYCH KLASY B

Artykuły / Articles

Udział budynków biurowych klasy B w całkowitym zasobie powierzchni biurowej Warszawy wynosi obecnie ponad 50%.

Rynek Biurowy - Polska 2017

Właściciele takich obiektów rzadko

skiego. Tak znaczące zmiany infra-

stosują współczynnik powierzchni

strukturalne w bliskiej odległości

wspólnych w kalkulacji powierzch-

budynku dają możliwość podnie-

ni wynajmowanej, szczególnie, iż

sienia stawek czynszu, natomiast

miałby on zdecydowanie nieryn-

zmiany te są niezależne od właści-

kową wartość gdyby policzyć go

cieli budynków biurowych. Właści-

Po-

ciel budynku biurowego może mieć

wierzchnie w kamienicach bądź wil-

większy wpływ na takie elementy

lach mają często niższą efektywność

jak dostosowanie zjazdów z dróg

niż przeciętny budynek biurowy

głównych i ich jakość. Jednak naj-

zbudowany przed latami 90-tymi.

szybszym i najbardziej efektywnym

Jak wcześniej wspomniano, w cza-

sposobem na utrzymanie racjonal-

podręcznikowy

sposób.

sach naznaczonych poszukiwaniem

nego poziomu przychodów ze star-

Wobec braku oficjalnego dokumen-

oszczędności, klienci często okre-

szego budynku jest nieustanne do-

tu definiującego klasy obiektów biu-

ślając swoje zapotrzebowanie zazna-

stosowywanie go do technicznych

rowych, każdy właściciel dokonuje

czają, że są zainteresowani wyłącz-

oczekiwań najemców.

klasyfikacji budynku samodzielnie,

nie klasą B, oczekując stosunkowo

Zmiana funkcji budynku, popular-

kierując się głównie własnym od-

niższej stawki czynszu. Nie oznacza

na na zachodzie, w Polsce nie ma

czuciem, na który olbrzymi wpływ

to natomiast, iż są jednocześnie go-

praktycznie zastosowania. Okazuje

ma aspekt marketingowy. Z tego

towi zrezygnować z podnoszonej

się, że łatwiej jest podjąć decyzję

względu większość budynków opi-

podłogi, dobrej lokalizacji, czy też

o wyburzeniu starszego obiektu

sywanych jest w broszurach jako

klimatyzacji. Z punktu widzenia

i zastąpienie go nowym. W krajach

spełniające wymogi klasy A. Za-

potencjalnego najemcy wszystkie

Europy Zachodniej i w USA tym-

gadkowe powoływanie się na klasę

te elementy powinny się znaleźć na

czasem, bardzo często zmienia się

AAA lub A++ nieuchronnie powo-

powierzchni, mogą być natomiast

przeznaczenie starszych budynków

duje skojarzenie z klasami energe-

niższej jakości. Rezygnując z naj-

biurowych. Ma to dodatkowy aspekt

tycznymi sprzętu AGD. Nie jest to

nowszych rozwiązań technicznych

ekologiczny, jako swego rodzaju re-

skojarzenie całkiem pozbawione

i wysokiej jakości materiałów na-

cycling powierzchni biurowej.

sensu, ponieważ klasa budynku co-

jemca z reguły spodziewa się co

Podsumowując, w związku z dyna-

raz częściej zaczyna odnosić się do

najmniej 25% korzystniejszych wa-

micznym rozwojem rynku biurowe-

specyfikacji technicznej, ze szcze-

runków finansowych w porównaniu

go w Polsce, powierzchnia biurowa

gólnym uwzględnieniem najnow-

do ofert budynków klasy A. Należy

ulega szybkiemu zużyciu rynkowe-

szych technologii rozwiązań zgod-

jednak zaznaczyć, iż wykorzysty-

mu. W dłuższym okresie kwestia bu-

nych z zasadami zrównoważonego

wanie gorszej jakości materiałów

dynków biurowych klasy B i C będzie

budownictwa oraz instalacji zapew-

nie zawsze przynosi oszczędności

z pewnością zyskiwać na znaczeniu.

niających oszczędności energii.

w długim okresie.

Niemniej jednak, oferta powierzch-

Udział budynków biurowych klasy B

Wyróżniamy dwa istotne elementy

ni w budynkach Klasy B i C będzie

w całkowitym zasobie powierzchni

mogące istotnie poprawić atrakcyj-

cały czas interesująca dla najemców,

biurowej Warszawy wynosi obecnie

ność starszego budynku w oczach

którzy na pierwszym miejscu sta-

ponad 50%. W pozostałych mia-

najemcy. Pierwszym z nich są zmia-

wiają oszczędności oraz optymali-

stach Polski wartość ta jest jeszcze

ny infrastrukturalne w najbliższej

zacje wydatków. Konkurencyjność

wyższa. Obiekty klasy B reprezen-

okolicy poprawiające atrakcyjność

budynków klasy B i C będzie jednak

towane są przede wszystkim przez

lokalizacji. Przykładem będą bu-

wymagała od właścicieli ponoszenia

kamienice dostosowane do użytku

dynki położone bezpośredni przy II

nakładów finansowych na moder-

biurowego lub budynki dostarczo-

linii metra w Warszawie na Powiślu

nizacje powierzchni biurowych jak

ne na rynek w latach 1990 – 2005.

oraz w okolicach Ronda Daszyń-

i części wspólnych.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

DRUGIE ŻYCIE KAMIENIC – REWITALIZACJA BUDYNKÓW Z DUSZĄ

CZY ADAPTOWANIE STARYCH, ZABYTKOWYCH MURÓW POD POTRZEBY FIRM Z BRANŻY IT, BPO CZY SSC MOŻNA JUŻ UZNAĆ ZA REALNY TREND NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI? Od kilku lat faktycznie obserwujemy wzrost zainteresowania wśród najemców na odnawiane, zabytkowe i postindustrialne przestrzenie, co w dłuższej perspektywie powinno skłaniać inwestorów do realizacji kolejnych tego typu projektów. Zachętą dla nich może być fakt, że obiekty rewitalizowane z reguły starzeją się znacznie wolniej od standardowego parku biznesowego. Przede wszystkim jednak taka przestrzeń jest bardzo atrakcyjna dla prestiżowego najemcy.

PRESTIŻOWEGO, TO ZNACZY JAKIEGO? Mówimy tu chociażby o pracowniach architektonicznych czy kancelariach prawnych, ale też i o czołowych graczach z sektora BPO, SSC czy IT. Świetnym przykładem może być Centrum Praskie Koneser w Warszawie. W obrębie XIX-wiecznego kompleksu dawnej Wytwórni Wódek „Koneser” swoje podwoje otworzył Campus Warsaw. Wspierana przez Google innowacyjna przestrzeń dla startupów to piąta taka placówka giganta z Mountain View na świecie. Przestrzenie utrzymane w podobnym duchu to jednak nie tylko magnes na tych największych. Docenić mogą je także te sektory i firmy, które chcą być kreatywne i które ową kreatywność pragną przenosić na swoich pracowników.

Artykuły / Articles

CZY TERENY PO DAWNYCH ZAKŁADACH PRODUKCYJNYCH MOGĄ KONKUROWAĆ Z NOWOCZESNYMI OBIEKTAMI KLASY A POD WZGLĘDEM LOKALIZACJI CZY OFEROWANYCH UDOGODNIEŃ?

Rynek Biurowy - Polska 2017

Pamiętajmy, że rewitalizacja budynków czy całych fragmentów miast bardzo często także odbywa się w doskonale zlokalizowanych miej-

czeniu. Wierzę, że taka oddolnie

się jakość i wygoda życia w danym

rozwijana przestrzeń jest potrzebna

mieście. Gdy zaczyna się walka

nie tylko dla samego rynku nieru-

o pracownika, kluczowe znaczenie

chomości, ale i dla rozwoju polskich

zyskuje na przykład możliwość

miast. Bo to napędza popyt na kolej-

dobrego

nych najemców, którzy nie szukają

miejską czy rowerem – także tym

biur, lecz rąk do pracy, a ściślej rzecz

publicznym. Czas podróży chcemy

biorąc: kreatywnych i zaangażowa-

ograniczyć do minimum i jedno-

nych umysłów. Trend dostrzegają

cześnie dobrze go sobie zagospo-

też same miasta, o czym otwarcie

darować, korzystając na przykład

mówią chociażby władze Łodzi.

z darmowego wi-fi. Dlatego też lo-

i poziom skomunikowania, ale też

CO ZATEM PRZEMAWIA DO TYCH MŁODYCH, KREATYWNYCH?

liczne usługi dodatkowe, takie jak

W obliczu coraz liczniejszej i za-

kawiarnie, restauracje, butiki czy

możniejszej klasy średniej stano-

punkty usługowe, znajdujące się na

wiącej kluczową siłę nabywczą, co-

miejscu bądź w bezpośrednim oto-

raz istotniejszym elementem staje

scach. Mam tu na myśli nie tylko fizyczne położenie, infrastrukturę

dojazdu

komunikacją

kalizacje rewitalizowane, zwłaszcza po prawej stronie Wisły, w Łodzi, Katowicach czy we Wrocławiu nabierają zupełnie nowego znaczenia. Ich potencjał tkwi nie tylko w naturalnym uroku budynków i wnętrz, ale też w ich lokalizacji

Artykuły / Articles

37 Rynek Biurowy - Polska 2017

Nowoczesny projekt deweloperski to nie tylko funkcje czysto biurowe i związana z nimi infrastruktura techniczna w postaci światłowodów, klimatyzacji z nawilżaniem, wentylacji mechanicznej czy wydajnego zasilania z zapasowymi agregatami prądotwórczymi.

CZY TEGO TYPU PRZESTRZEŃ MOŻE STANOWIĆ REALNY ORĘŻ DLA NAJEMCY W WALCE O PRACOWNIKA?

i najmniej lojalną wobec pracodaw-

techniczna w postaci światłowo-

ców siłę, że warto w danym miej-

dów, klimatyzacji z nawilżaniem,

scu pracować. Celem deweloperów

wentylacji mechanicznej czy wy-

powinno być więc zatarcie granicy

dajnego zasilania z zapasowy-

pomiędzy miejscem do pracy i spę-

mi agregatami prądotwórczymi.

Warto zadać sobie w tym miejscu

dzania wolnego czasu.

W swoim podejściu do obiektów

pytanie – czym walczą dziś o ręce

mosfera miejsca pracy. Biuro musi bowiem przyjąć nową rolę. Przeko-

Nowoczesny projekt deweloperski

oferuje się żłobek czy przedszkole

nać pokolenie Y: ambitną, wyma-

to nie tylko funkcje czysto biurowe

w bliskim sąsiedztwie biura. Tutaj

gającą, świadomą swoich potrzeb

i związana z nimi infrastruktura

warto ponownie przywołać przy-

ni? Moglibyśmy pewnie wymienić z marszu trzy najważniejsze elementy: zarobki, pakiety bonusów oraz standard wyposażenia biura. Artykuły / Articles

Problemem szczególnie odczuwal-

Rynek Biurowy - Polska 2017

należy wyjść poza jedną, sztywno

ODNAWIANIE HISTORYCZNYCH MURÓW NA CELE KOMERCYJNE TO ZAUWAŻALNY TREND, CHOĆ Z PEWNOŚCIĄ ŻADNA NOWOŚĆ. W SYTUACJI, GDY NA RYNKU NIE BRAKUJE „FOLLOWERÓW”, NIE UNIKNIE SIĘ PROJEKTÓW NIEUDANYCH LUB KTÓRYM BRAKUJE „TEGO CZEGOŚ”. O CZYM MUSI PAMIĘTAĆ INWESTOR BĄDŹ ZARZĄDCA NIERUCHOMOŚCI?

do pracy duzi najemcy powierzch-

nym we wspomnianych sektorach IT, BPO czy SSC jest rynek pracownika, rywalizacja o talenty, rotacja specjalistów czy zbliżony poziom płac. Czynnik, w którym upatruję realną szansę na wyróżnienie się pracodawców, to szeroko pojęta at-

przypisaną rolę. I tak, „na pierwszy ogień” w uzupełnianiu przestrzeni biurowej poszły hotele z funkcją konferencyjną i restauracje, które umożliwiły spotkania biznesowe w nieco mniej formalnej atmosferze. Później w kompleksach zaczęły się pojawiać siłownie i centra fitnessu, nierzadko stanowiące część benefitów dla zatrudnionych w biurach pracowników. Dziś coraz większą uwagę zwraca się na potrzeby młodych rodziców i ich pociech, którym

mieszkaniową. Tak kompleksowo zaplanowana przestrzeń wielofunkcyjna tworzy miejskie życie. Pokusiłbym się już w tym miejscu o stwierdzenie, że nowoczesne projekty mixed-use stanowią przyszłość polskich miast.

ISTNIEJĄ W POLSCE PROJEKTY PRÓBUJĄCE WKOMPONOWAĆ MIEJSCE PRACY DLA KILKU-KILKUNASTU TYSIĘCY OSÓB W PRZESTRZEŃ, KTÓRA MA SKŁONIĆ ICH DO WYJŚCIA Z BIURA. PRZYKŁADEM MOŻE BYĆ BUSINESS GARDEN W WARSZAWIE, GDZIE NA TERENIE KOMPLEKSU ULOKOWANO M.IN. WEWNĘTRZNY OGRÓD Z OCZKAMI WODNYMI, HOTEL, CENTRUM KONFERENCYJNE, RESTAURACJĘ, BANK, PRALNIĘ CZY PUNKT KURIERSKI.

kich projektach, jak Silicon Docks

Naszą strategię placemakingu opar-

Cel? Przyciągnięcie pracowników,

liśmy o trzy kluczowe koncepcje,

którzy oprócz nowocześnie i stylowo

które rozwijamy konsekwentnie aż

wyposażonego biura, szukają cieka-

do dziś. Są to: intrygująca historia

wych form spędzenia wolnego czasu

miejsca, dzięki której dawna fabry-

w bezpośrednim sąsiedztwie. Najem-

ka bawełny Franciszka Ramischa

com pozwoli to uzyskać przewagę

przyciąga ludzi, łatwy dostęp do po-

w poszukiwaniu specjalistów, dla któ-

wierzchni, który napędza organicz-

rych coraz mocniej liczy się nie tylko

ny rozwój miejsca, a także „czynsz

samo stanowisko, ale też właśnie at-

za pomysły” – model, który nagra-

mosfera miejsca pracy.

dza osoby kreatywne, przedsiębiorcze, wnoszące na OFFa coś nowego. W pewnym sensie odwróciliśmy więc proces deweloperski. W pierwszej kolejności zajęliśmy się stworzeniem

To prawda, choć w kwestii prze-

miejsca, które ma swoją tożsamość

strzeni wielofunkcyjnych w Polsce

i do którego czuje się przynależność.

wciąż mamy jeszcze sporo do zro-

Postawiliśmy na to, co ludziom się

bienia. Grzechem wielu z nich jest

podoba – urok pofabrycznych mu-

to, że poza pracą człowiek nie czuje

rów, dbałość o środowisko oraz

się z nimi związany. Nie wyskoczy

znaną miejscówkę, na którą z chęcią

tam z przyjaciółmi na lunch, nie

wyskoczymy na lunch czy zakupy.

wpadnie na weekend, bo nie ma tam

Odpowiedni dobór najemców oraz

żadnych atrakcji. Poza godzinami

rewitalizacja z poszanowaniem dla

pracy takie miejsce jest martwe.

miejsca dały ciekawy efekt syner-

A żeby żyło, potrzebni są ludzie.

gii, który chcemy przekuć na TEAL

Właśnie o ludziach, jako prawowi-

OFFICE i SEPIA OFFICE – projek-

tych użytkownikach przestrzeni,

ty biurowe, których budowa ruszyła

nie wolno zapominać deweloperom,

w kwietniu tego roku.

inwestorom czy włodarzom miejskim. To jest esencja rewitalizacji

PRZESTRZENIĄ, KTÓRA MOCNO ROZWIJA SIĘ W KIERUNKU NOWYCH

W JAKIM KIERUNKU PODĄŻAĆ BĘDZIE POPULARNY OFF? Planując przyszłość OFF Piotrkowska Center, wzorujemy się na ta-

w Dublinie i Gasometer w Wiedniu. Docelowo przestrzeń ma połączyć modne knajpy, wyjątkowy klimat rewitalizowanych obiektów oraz branże IT, ITC, BPO i SSC w niespotykany dotąd sposób. Stylowe i nowoczesne powierzchnie biurowe podzielą pofabryczne mury z concept store’ami, galeriami,

klubokawiarnią,

resto-

barem czy restauracją afrykańską.

Dodatkową zachętą dla pracodawców może być co-walk HUB - powstająca na terenie OFFa przestrzeń dla startupów i młodych firm rozwijających innowacyjne technologie. Miejsce z jednej strony stanowi atrakcyjną alternatywę dla dotychczasowego biura, coworku czy pracy w domu, a z drugiej – zapewni firmom bezpośredni dostęp do utalentowanych pracowników i umożliwi wdrożenie prototypowych projektów w bezpiecznym i twórczym środowisku. Warto w tym miejscu podkreślić, że wszystkie prace remontowo-budowlane zaplanowaliśmy tak, aby OFF nieustannie tętnił życiem. Bez ludzi nie ma rewitalizacji.

Artykuły / Articles

część przeznaczono pod zabudowę

FUNKCJI, JEST OFF PIOTRKOWSKA CENTER W ŁODZI – SIÓDMY CUD POLSKI WEDŁUG MAGAZYNU NATIONAL GEOGRAPHIC I JEDNO Z NAJWAŻNIEJSZYCH ZAGŁĘBI PRZEMYSŁÓW KREATYWNYCH W REGIONIE. JAKI PRZEPIS OPG PROPERTY PROFESSIONALS MIAŁO NA TEN KREATYWNY EKOSYSTEM?

A Mgr inż. arch., MBA Michal M. Styś Dyrektor Zarządzający, OPG Property Professionals

PROPERTY PROFESSIONALS

Rynek Biurowy - Polska 2017

padek kompleksu Koneser, którego

JESZCZE BIURO CZY JUŻ DOM? JAK ZACZAROWAĆ MIEJSCE PRACY. W firmach consultingowych poprzeczka w zakresie aranżacji wnętrz stawiana jest wysoko. Atrakcyjna przestrzeń stanowi bowiem wizytówkę relacji biznesowych. Nowe biuro JLL w Warsaw Spire to podróż przez bogactwa naturalne, historyczne i kulturowe Polski. Autorem tej nietuzinkowej aranżacji jest Danuta Barańska, Dyrektor Kreatywna firmy Tétris, która wraz z zespołem stworzyła wnętrza dla JLL w modelu Design & Build.

Celem było zbudowanie przestrzeni, która będzie stymulować i przyciągać. Biuro JLL miało być miejscem do rozwoju, kuźnią kreatywności. Miało motywować do działania, ale również stanowić atut w procesie rekrutacji. Konieczne było zaproponowanie rozwiązań, które zapewnią pracownikom prywatność, wyciszenie i porządek, a jednocześnie ułatwią współpracę i wymianę pomysłów.

Siedem kondygnacji, 13 700 mkw, ok. 1000 stanowisk pracy. Warsaw Spire mieści dziś największe biuro JLL w Europie.

O SUKCESIE DECYDUJE DOBRE PRZYGOTOWANIE Siedem kondygnacji, 13 700 mkw, ok. 1000 stanowisk pracy. Warsaw Spire mieści dziś największe biuro JLL w Europie. Taka skala projektu to duże wyzwanie. Prace

SYSTEM DESIGN & BUILD, CZYLI METO-

dzenia space planu. Był on tworzony przez pół roku,

DA NA SPOKÓJ W TRAKCIE REALIZACJI

dla różnych lokalizacji branych wówczas pod uwagę.

Z punktu widzenia operacyjnego, kluczowe znacze-

Kolejne pół roku zajęło opracowanie finalnej koncepcji

nie miało wykonanie biura JLL w pełnym modelu

nowego biura w budynku Warsaw Spire, wraz ze stwo-

Design & Build. Oznacza to, że zarówno projekt, jak

rzeniem przez Tétris projektu wykonawczego. Sama bu-

i prace budowlane oraz wykończeniowe, realizowane

dowa biura, podzielona na dwa etapy, trwała od końca

były przez jedną firmę. Tétris odpowiadał za design,

2015 roku do stycznia 2017 r.

proces wykonawczy, koordynację wszystkich partnerów,

Wymogi tego projektu w równych częściach wyni-

a także zgodność z aktualnymi przepisami. Wszystko to

kały z wytycznych zarządu oraz wniosków z rozmów

we współpracy z project managerem z ramienia Działu

z pracownikami. Przed zaprojektowaniem biura JLL

Zarządzania Projektami JLL – Markiem Możdzyńskim.

przeprowadzono szereg ankiet i wywiadów. Zespół

Taka organizacja gwarantuje klarowność w zakresie-

JLL ds. środowiska pracy poddał analizie, np. czas

jakości, kosztów i terminowości. To także komfort dla

spędzany przy biurku, model pracy, ilość i częstotli-

architekta, bo mając z góry nakreślony budżet i zakres,

wość spotkań poza biurem, itp.

może skupić się wyłącznie na projektowaniu. W efekcie

Okazało się, że spora liczba osób spędza w biurze tylko

klient otrzymuje do zaopiniowania tylko realne koncep-

cześć swojego czasu pracy, a jeśli są na miejscu - potrze-

cje, dostosowane do wizji danego miejsca i budżetu.

bują często skonsultować swoje pomysły z innymi. Dla-

Drugim ważnym aspektem tworzenia biura JLL było

tego w projekcie Tétris zaproponował kreatywny open

zarządzanie kosztami projektu w systemie Open Book,

space wraz z dużą liczbą sal o konkretnych funkcjach.

czyli na otwartych księgach. Dzięki Open Book klient

Są to małe pomieszczenia do pracy w skupieniu, pokoje

ma wgląd do każdej pojedynczej faktury związanej

kreatywne czy też sale do wewnętrznych spotkań. Pra-

z projektem, a całym zarobkiem wykonawcy jest jed-

cownicy mają do dyspozycji duże kuchnie oraz specjal-

nolita marża naliczana do poszczególnych faktur. Co

ne miejsca do relaksu.

najważniejsze – przed rozpoczęciem prac w systemie

- Każdy element nowego biura analizowany był z punk-

Design & Build klient ma zagwarantowaną maksy-

tu widzenia użyteczności dla pracownika. Na przestrze-

malną cenę całej realizacji, z ang. GMP (Gross Ma-

ni piętra jest mało ścian, a więc każda znajduje dodatko-

ximum Price). Oznacza to, że po przyjęciu projektu

we zastosowanie - mamy tu np. tablice suchościeralne,

i zakresu prac, to wykonawca bierze na siebie całe ry-

szklane przepierzenia i panele akustyczne w formie de-

zyko finansowe za kompleksowe wykonanie projektu.

koracji – mówi DANUTA BARAŃSKA z Tétris.

Klient ma pewność, że nic nie dopłaci.

Artykuły / Articles

To wtedy ruszyły badania potrzeb firmy w celu sporzą-

41 Rynek Biurowy - Polska 2017

nad koncepcją tej przestrzeni zaczęły się w 2014 roku.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

POLSKIE MOTYWY ZASZYTE

PRZESTRZENIE SOCJALNE

W NOWOCZESNYM DESIGNIE

Faktem jest, że dzisiejsze biura często pełnią rolę „za-

Biuro JLL to jeden z ciekawszych przykładów włączania

wodowego domu”. To tu spędzamy przecież najdłuższą

do nowoczesnej architektury motywów narodowych.

i najbardziej produktywną część dnia. Ważna jest więc

JLL jest firmą globalną, ale bardzo mocno związaną

polityka firmy, szanująca pracownika, jego potrzeby

z lokalnym rynkiem. Przy budowie nowej siedziby spółce

i oczekiwania. Biuro JLL wpisuje się w ten kierunek.

zależało na pokazaniu swojej polskiej tożsamości - Z an-

Na każdym piętrze mamy około 20 fantazyjnie zapro-

kiet przeprowadzonych wśród pracowników wynikało,

jektowanych sal i przestrzeni wspólnych. W tych wnę-

że chcieliby, aby wystrój wnętrz kojarzył się z pięknem

trzach dominuje luźny charakter - energetyczne kolory,

polskiego krajobrazu, fauną i florą, polskimi symbolami.

przytulne tkaniny i komfortowe meble. Tétris zaprojek-

Oprócz wytycznych czysto praktycznych – jak regulowa-

tował też salę o roboczej nazwie Fitness, w której znaj-

ne biurka, miękkie meble, kanapy, pufy, fotele czy wygod-

dują się bieżnie z pulpitami do pracy, piłkarzyki oraz

ne krzesła – koledzy z JLL chcieli podkreślić wyjątkowe

drabinki do ćwiczeń. Natomiast w pokoju kreatywnym

walory naszego kraju – mówi Danuta Barańska z Tétris.

stylizowanym na PRL urządzono centrum multime-

Przykłady polskich akcentów mamy przede wszystkim

dialne z konsolą Xbox.

w pomieszczeniach wspólnych. Powstała tu biblioteka o nazwie Kopernik, którą zdobią pop-artowe wizerun-

WYGODA NA POZIOMIE

ki astronoma na ścianach i wysokie lampy stylizowane

INDYWIDUALNYM

na lunety. W kuchniach i częściach wspólnych Tétris

Projektant musi mieć wiedzę, ale także jasną wizję, bo

zaproponował sielskie krajobrazy, z elementami koja-

to on – poprzez aranżację przestrzeni – wpływa na cha-

rzącymi się z polską naturą. Są to piękne murale, fo-

rakter przyszłej pracy. W JLL Tétris musiał uwzględnić

totapety ze zdjęciami łąk, panele sufitowe w kształcie

ideę czystego biurka (ang. clean desk policy). Mamy

skrzydeł bocianów. Ciekawy motyw stanowi też koron-

tu wiele hot desków, czyli biurek nieprzypisanych do

ka. Jej wzór przewija się w dekoracjach ścian (np. murale

konkretnych pracowników. Są przydatne dla tych, któ-

autorstwa Adama Jastrzębskiego), podłóg czy w elemen-

rzy często są w delegacjach lub pracują na odległość.

tach wykończeniowych.

Dużą popularnością cieszą się też wśród osób kreatyw-

Dzisiejsze biura często pełnią rolę „zawodowego domu”. To tu spędzamy przecież najdłuższą i najbardziej produktywną część dnia. Ważna jest więc polityka firmy, szanująca pracownika, jego potrzeby i oczekiwania.

nych, potrzebujących zmiennych bodźców. W zakresie udogodnień indywidualnych, zamiast modnych gadżetów JLL postawiło na rozwiązania ułatwiające organizację pracy i zwiększające bezpieczeństwo. Nowoczesne systemy integrują tu oświetlenie, nagłośnienie, zaciemnianie okien czy działanie sprzętu audiowizualnego i rezerwację sal online. Wrażenie robi profesjonalne pomieszczenie do wideokonferencji o nazwie Kieślowski. - Zamontowaliśmy tu najbardziej nowoczesny system telekonferencyjny Polycom, tworzący tzw. efekt studia filmowego – mówi Danuta Barańska z Tétris. Osoby wchodzące do sali konferencyjnej są śledzone przez elektronikę. Kiedy ktoś zabiera głos, jest namierzany przez kamerę, która automatycznie robi zbliżenie jego twarzy, co poprawia interakcje między rozmówcami. Innowacyjny system izolacji dźwięku eliminuje wszystkie odgłosy poza ludzką mową (np. stuk filiżanki czy otwieranie drzwi).

A Rajmund Węgrzynek Dyrektor Zarządzający Tétris

NOWE BIURO TO PROCES ZMIANY Firmy wdrażające koncepcję Activity Based Working (ABW) decydują się na zmianę sposobu zarządzania całą organizacją i przejście przez okres wprowadzania modyfikacji. Dobrze przeprowadzony proces jest tu kluczowym składnikiem sukcesu. Jak dokonać transformacji przestrzeni biurowej i sprawnie przeprowadzić pracowników przez proces zmiany?

INFORMACJA NA CZAS

Najlepiej, jeśli kwestie organizacyjne

kultury zarządzania i sposobów

Warto pamiętać, że na wdrożenie

zostaną przedyskutowane podczas

codziennego funkcjonowania ze-

nowej koncepcji potrzeba czasu –

warsztatów z pracownikami. Warto

społów. Nowa aranżacja przestrzeni

pierwsze zmiany w sposobie zarzą-

kontynuować dyskusję o ciągłym

nie zmieni wiele, jeśli szef chce stale

dzania i metodach pracy powinno

udoskonalaniu środowiska pracy

mieć pracowników w zasięgu wzro-

się wprowadzić przynajmniej pół

i dostosowywać je do aktualnych

ku i nie toleruje, np. pracy zdalnej,

roku przed planowaną przepro-

potrzeb, wyzwań, oczekiwań i ka-

choć teoretycznie jest ona zgodna

wadzką

nałów komunikacji (grupy dysku-

z nowymi standardami.

przestrzeni. Są również sytuacje,

syjne, ambasadorzy itp.).

„Aby

w których organizacje poświęcają

”Przy zastosowaniu Activity Based

w zbadaniu gotowości do wprowa-

na to nawet dwa lata. Proces wdra-

Working należy zwrócić szczegól-

dzenia koncepcji Activity Based

żania nowych rozwiązań od samego

ną uwagę na sferę komunikacyjną

Working oraz w jej wdrożeniu Kin-

początku powinien być zrozumiały

w organizacji, gdyż informacja we-

narps opracował Next Office™, czy-

dla wszystkich pracowników. Za-

wnętrzna pełni kluczową rolę w pro-

li zespół narzędzi, pozwalających

rząd firmy powinien być aktywnie

cesie każdej zmiany. Po zastosowaniu

precyzyjnie przygotować wytyczne

zaangażowany w realizację projektu

wybranych rozwiązań należy za-

do projektu biura. Zarówno ar-

i traktować go jako ważny element

dbać o określenie zasad korzystania

chitekt, jak i inwestor otrzymują

strategii. Istotna jest również przy-

z nowej przestrzeni i zdefiniowanie

dostęp do twardych danych, jak

chylność menedżerów średniego

miejsc przeznaczonych do wykony-

pracują poszczególne działy, ile cza-

szczebla, ponieważ to właśnie oni

wania

czynności.

su pracownicy spędzają w biurze

najbardziej odczuwają efekty wpro-

Członkowie zespołu muszą przyzwy-

i poza nim, jaki jest wzorzec ich pracy,

wadzonych zmian. Warto też po-

czaić się do nowego sposobu pracy

a także w jakim stopniu koncen-

zwolić pracownikom na współtwo-

i mieć czas na zmianę starych nawy-

tracji wykonują poszczególne czyn-

rzenie przyszłego środowiska pracy,

ków.” - mówi BEATA REJKOWSKA, Sa-

ności. Dzięki temu można bardzo

aby było bardziej dostosowane do ich

les Operation Director, Kinnarps Polska

precyzyjnie zaplanować układ funk-

aranżacji

realnych potrzeb. Zaangażowanie pracowników sprawi, że będą czuć

poszczególnych

GOTOWOŚĆ DO ZMIAN

pomóc

swoim

klientom

cjonalno-przestrzenny i określić, jakie przestrzenie muszą znaleźć się

się współodpowiedzialni za nową

W koncepcji ABW proces zarzą-

w danym biurze, a także jaki ma być

przestrzeń i chętnie skorzystają

dzania zmianą jest równie ważny

ich charakter, np. otwarte, zamknię-

z zaproponowanych przez siebie

jak właściwie dobrana konfigura-

te czy półotwarte. Ogromną zaletą

rozwiązań. Sama nowa aranżacja

cja i aranżacja przestrzeni. Activi-

narzędzi Next Office™ jest także bez-

biura nie wystarczy. Należy ko-

ty Based Working wymaga przede

pośrednie zaangażowanie przyszłych

niecznie ustalić zasady korzystania

wszystkim zmiany w myśleniu oraz

użytkowników w proces koncepcyjny,

z różnych przestrzeni, aby uniknąć

nawykach – zarówno pracowni-

co umożliwia nie tylko głębszy wgląd

nieporozumień lub pracy w chaosie.

ków, jak i menedżerów. To zmiana

w potrzeby poszczególnych depar-

Artykuły / Articles

zmianą

45 Rynek Biurowy - Polska 2017

albo

tamentów, lecz także zmniejsza ich

różnorodnością

otoczeniu biznesowym. Udzielenie

strach przed zmianą i wzmacnia po-

w zespole. Ważnym aspektem jest

pracownikom głosu i zaangażowanie

czucie sprawczości. Zespołowy cha-

również szeroko pojęta ergonomia.

ich w powstawanie nowego środo-

rakter warsztatów pozwala uniknąć myślenia życzeniowego i pogłębia wiedzę o tym, jak w zespole i całej firmie pracują inni.” - mówi SEBASTIAN GÓRSKI, Architekt, Kinnarps Polska

zarządzaniu

wiska pracy daje znakomite efekty

ZAANGAŻOWANIE PRACOWNIKÓW

w postaci poparcia członków zespo-

W wielu firmach, kiedy zapadnie już decyzja o przeprowadzce czy zmianie układu biura, pracownicy nie mają wpływu na sposób aranżacji przestrzeni pracy. Z badania Hays,

Zastosowanie koncepcji Activity Based Wor-

Kinnarps i Skanska wynika, że

king w przestrzeni biurowej ma pozytywny

w ponad 40% badanych firm zespo-

wpływ na zespół oraz całą organizację

ły doświadczają braku wpływu na środowisko pracy, w którym funkcjonują. Możliwość zaangażowania się w projekt tego rodzaju daje tylko

Całkowita

zytywne postrzeganie pracodawcy. Biuro i sposób pracy stają się coraz ważniejszymi czynnikami, wpływającymi na motywację i zaangażowanie pracowników. W tym ujęciu zaangażowanie stanowi najmniejszy koszt procesu zmiany. „Zastosowanie koncepcji Activity Based Working w przestrzeni biurowej ma pozytywny wpływ na

jedną

jest dopasowane do ich potrzeb,

z najbardziej stresogennych sytu-

preferencji i zespołowej tożsamo-

acji. Wyższy poziom stresu towarzy-

ści. Zdarza się też, że pracownicy

szy nam tylko przy zwolnieniu albo

wprawdzie są pytani o preferencje,

rozpoczęciu nowej pracy. Prawi-

ale w toku projektu dokonuje się

dłowe podejście do koncepcji ABW

wyboru z pominięciem ich reko-

i uważnie przeprowadzony pro-

mendacji. W organizacjach często

ces

inspiru-

również brakuje świadomości, że

elastycz-

nowe biuro czy przeprowadzka,

które

pomaga

niezależnie od skali, jest projektem

organizacji w zyskaniu przewagi

z kategorii zarządzania zmianą

Polska, Head of CEE. Na podstawie

konkurencyjnej na rynku. Kluczo-

i w dużym stopniu dotyczy sposo-

"Nie bój się Activity Based Wor-

we staje się zaprojektowanie prze-

bu funkcjonowania zespołu. Z tego

king". Raport można zamówić na:

strzeni pracy w sposób świadomy,

powodu nie może przebiegać jako

z uwzględnieniem nie tylko aspek-

projekt czysto operacyjny, ale wła-

tów funkcjonalnych, lecz także pre-

śnie jako wieloetapowa, rozłożona

ferencji pracowników. Warto znać

w czasie transformacja.

koncepcję ABW w czystej postaci,

Kluczowe

ale to, w jakim stopniu ją zastosuje-

efektu

my, powinno podlegać wieloetapo-

cowników

wemu procesowi decyzyjnemu. Ko-

i decyzyjny, ponieważ różnorod-

lejny aspekt planowania przestrzeni

ność przestrzeni nie może wy-

biura dotyczy już samego wyglądu

nikać z fantazji projektanta, lecz

biura i jego designu. Zróżnicowa-

z konkretnych potrzeb i specyfiki

ne i elastyczne środowisko pracy

stylu pracy zespołu, dla którego po-

ma szansę odpowiedzieć na po-

wstaje oraz różnorodności zadań,

trzeby większej liczby użytkowni-

z którymi zespół będzie się mierzył

ków. Jest doskonałym narzędziem

w nieustannie zmieniającym się

dla

nym

pracowników

zmiany

jącym,

Artykuły / Articles

co czwarta firma.

także satysfakcja pracowników i po-

W rezultacie, nowe biuro często nie

funkcjonowania

jest

Rynek Biurowy - Polska 2017

spo-

Wraz z poczuciem wpływu wrasta

firmy

sobu

transformacja

łu dla zachodzących w firmie zmian.

owocuje

efektywnym biurem,

jest

dla

osiągnięcia

tego

zaangażowanie

pra-

proces

twórczy

zespół oraz całą organizację, co bardzo łatwo dostrzec w krótkim czasie po wprowadzeniu zmiany – przy założeniu prawidłowego procesu jej wdrażania. Jest to wynikiem jednoczesnej poprawy wielu obszarów funkcjonowania firmy – od komunikacji, efektywności i motywacji, po wizerunek atrakcyjnego

pracodawcy.”

–

mówi

BEATA OSIECKA, CEO Kinnarps

www.kinnarps.pl/zamowabw

Aleksandra Krawsz-Kubica Marketing & PR Manager Kinnarps

1 2 3

Przeprowadź wewnętrzną kampanię informacyjną skierowaną do pracowników.

Poznaj potrzeby i wymagania pracowników, zbadaj poziom ich satysfakcji i zaangażowania. Wykorzystaj dostępne na rynku narzędzia, np. aplikacje, interaktywne gry, które mają na celu określenie typów przestrzeni pracy najbardziej adekwatnych do panujących w firmie wzorców pracy.

5 6 7 8 9 10

Wprowadź zmiany w koncepcji. Zapoznaj pracowników z ostateczną wersją aranżacji nowego biura. Zaproś zespół projektowy do udziału w finalnych pracach. Określ wraz z pracownikami zasady pracy w nowym biurze, spiszcie umowę społeczną. Zbadaj poziom satysfakcji i zaangażowania pracowników po zmianie i oceń jej rezultaty.

Artykuły / Articles

Stwórz i przedyskutuj z zespołem wstępną koncepcję nowego biura.

47 Rynek Biurowy - Polska 2017

10 KROKÓW DO UDANEJ ZMIANY PRZESTRZENI BIUROWEJ:

Powołaj zespół projektowy, wesprzyj go wiedzą i doświadczeniem ekspertów.

MODNY BUDYNEK BIUROWY, CZYLI JAK PRZYCIĄGNĄĆ PRESTIŻOWYCH NAJEMCÓW. W dużych miastach w Polsce powstaje coraz więcej powierzchni biurowych o podwyższonym standardzie. Deweloperzy poszukują nowych rozwiązań projektowych i pomysłów na uatrakcyjnienie przestrzeni pracy tak aby przyciągnąć najemców, równocześnie utrzymując się

Artykuły / Articles

w założonym budżecie inwestycyjnym.

Rynek Biurowy - Polska 2017

Razem z tym trendem zmieniły się

ści dla poszczególnych rozwiązań

to duże wyzwanie dla architekta.

oczekiwania inwestorów od archi-

Archi-

Projekty są szyte na miarę przepi-

tektów, którzy nie tylko projektu-

tekt konsultuje projekt z licznymi

sów i miejsca w którym powstają

ją budynki ale również doradzają

uczestnikami procesu inwestycyj-

oraz na miarę potrzeb człowieka,

inwestorowi w planowaniu całego

nego, wśród nich warto wymienić:

który będzie tam funkcjonował. Ar-

cyklu życia obiektu. Zaczynają od

projektantów branżowych, techno-

chitektura powinna być dla człowie-

powstania koncepcji, poprzez pla-

logów, konsultantów specjalistycz-

ka i jemu ma służyć a nie odwrotnie.

nowanie budowy, wpływu roz-

nych, dostawców materiałów, wyko-

Dlatego bez poznania potrzeb przy-

wiązań budynku na zarządzanie

nawców, zarządców nieruchomości

szłego użytkownika nie jesteśmy

nieruchomością aż po zaplanowa-

aż po przyszłych użytkowników.

w stanie zrobić dobrze działającego

nie końca technicznego i sposób

Nie ma uniwersalnego planu na

budynku biurowego.

rozbiórki. Projekty nowoczesnych

atrakcyjne, nowoczesne biuro speł-

Pracownicy zwykle sami najle-

budynków biurowych to nie są już

niające oczekiwania przyszłych na-

piej znają swoje potrzeby, wiedzą

tylko rysunki dla generalnego wy-

jemców. Każda firma ma trochę inna

w jakiej przestrzeni zrealizują swo-

konawcy. Aby przewidzieć jak bu-

specyfikę pracy, różne potrzeby wy-

je zadania najefektywniej. Przed

dynek będzie się starzał, jaki będzie

nikające z wykonywanych zadań,

przystąpieniem do projektowania

jego wpływ na koszty utrzymania

zatrudnia osoby w różnym wieku,

biura, aranżacji przestrzeni warto

i konserwacji warto wykonać ana-

o różnych charakterach.

przeprowadzić badania dotyczące

lizy, symulacje, studia wykonalno-

Projektowanie nowoczesnego biura

przyszłych użytkowników w celu

elementów

budynku.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

poznania ich oczekiwań. Odchodzi

nić dobre samopoczucie i zdrowie

i obniża odporność. Budynki biu-

się od indywidualnych, dedykowa-

pracowników

spełniać

rowe projektowane od początku

nych stanowisk pracy na rzecz ela-

kilka warunków. Z amerykańskich

z poszanowaniem zasad zrównowa-

stycznych przestrzeni sprzyjających

badań wynika że bardzo duże zna-

żonego rozwoju, które są przyjazne

zmianie. Pojawiają się dedykowane

czenie dla efektywności pracy mają

zdrowiu i dobremu samopoczuciu

strefy do pracy cichej, do indywi-

czynniki związane z klimatem we-

użytkowników wyróżniane są pre-

dualnych rozmów telefonicznych,

wnętrznym. Ponieważ około 90%

stiżowym certyfikatem BREEAM

do spotkań mniej oficjalnych lub

naszego czasu przebywamy we wnę-

lub LEED, który świadczy o wysokiej

do relaksu. Możliwość zmiany i ela-

trzach, ważne jest to jakim powie-

jakości zastosowanych rozwiązań

styczność to cechy o których warto

trzem oddychamy, czy nie jest za-

pozytywnie wpływających na ludzi

pamiętać planując nową siedzibę

nieczyszczone nadmiarem lotnych

w nim pracujących. Niektóre biura

firmy. Aby stworzyć dobre miejsce

związków organicznych. Związki

projektowe, takie jak APA Wojcie-

pracy dla coraz bardziej świado-

te w dużym stopniu uwalniane są

chowski Architekci przyjęły jako

mych i wymagających pracowników

z farb, klejów, lakierów stosowa-

standard projektowanie biurowców

nie wystarczy tylko przemyślana

nych do wykończenia wnętrz. Zbyt

według wymogów tych systemów

aranżacja biura. Niezwykle ważne

wysoka temperatura powietrza lub

aby zapewnić jak najwyższa jakość

jest to gdzie budynek się znajdu-

zbyt niska obniża wydajność pra-

projektowanych obiektów. Lokali-

je i co nam oferuje. Przestrzeń do

cy ludzi, a ograniczony dostęp do

zacja i dobra komunikacja to kolej-

efektywnej pracy, która ma zapew-

światła dziennego pogarsza nastój

ny aspekt na który coraz bardziej

powinna

Aby stworzyć dobre miejsce pracy dla coraz bardziej świadomych i wymagających pracowników nie wystarczy tylko

łownie, klub fitness czy każda inna

cy budynków biurowych. Sposób

funkcję wzbogacającą ofertę usług

w jaki dostajemy się do pracy, czas

w budynku. W czasach rywalizacji

jaki poświęcamy na dojazdy i po-

firm o utalentowanych, młodych

wroty ma duże znaczenie. Bliskość

pracowników którzy maja coraz

stacji metra, kolejki podmiejskiej,

większe wymagania co do jakości

przystanku

czy

pracy, niezbędna jest zmiana myśle-

ścieżki rowerowej staje się coraz

nia o miejscu pracy. Strategia zmia-

większym atutem. Dobre połącze-

ny projektowanych biur wynika ze

nie z węzłami komunikacyjnym,

zmiany kultury pracy w XXI wieku.

gdzie łatwo i bez korków można

Poznanie potrzeb przyszłego użyt-

dostać się do celu sprzyja decyzji o

kownika, przemyślana aranżacja,

pozostawieniu samochodu i sko-

nowocześnie wyposażone budynki

rzystaniu z alternatywnego źródła

o dużej elastyczność oraz dobra lo-

transportu, który często jest tań-

kalizacja to podstawa do dobrego

szy i bardziej ekologiczny. Inwestor

działania firmy.

autobusowego

dzięki temu może zmniejszyć ilość miejsc parkingowych w budynku, wykorzystując to miejsce np. na si-

Agnieszka Kalinowska-Sołtys Architekt, Dyrektor i Członek Zarządu APA Wojciechowski Architekci

51 Rynek Biurowy - Polska 2017

zwracają uwagę przyszli najem-

Artykuły / Articles

przemyślana aranżacja biura.

ELASTYCZNOŚĆ UMÓW NAJMU – CO MOŻE ZMIENIĆ NAJEMCA? Najemca zawierając wieloletnią umowę najmu powierzchni nie jest skazany na jednakowe warunki przez cały okres jej trwania. Aby zabezpieczyć się na wypadek zmiany sytuacji gospodarczej czy sytuacji firmy, wystarczy zawrzeć w umowie możliwość zmian najistotniejszych jej elementów, takich jak

Artykuły / Articles

wynajmowana powierzchnia, czynsz, czy okres trwania najmu.

Rynek Biurowy - Polska 2017

CO JEŚLI FIRMA SIĘ POWIĘKSZY?

CZY MOGĘ SKRÓCIĆ UMOWĘ?

Planując własną działalność warto zwrócić uwagę na

Zawierając umowę, warto również zwrócić uwagę na

potencjalne możliwości powiększenia wynajmowanej

okres jej trwania i potencjalne możliwości czy to skróce-

powierzchni biura, negocjując z wynajmującym swoje

nia, czy też przedłużenia okresu najmu. Negocjując wa-

prawo do wynajmu dodatkowej powierzchni, bądź pra-

runki, szczególnie w sytuacji stale rosnącej realizowanej

wa pierwszeństwa wynajmu określonej powierzchni,

powierzchni wynajmu w dużych miastach, warto uela-

jeśli zaistnieje taka potrzeba. Regulując tą kwestię war-

stycznić umowę w tym zakresie, zawierając w niej tzw.

to dodać odpowiednie zapisy w umowie najmu, które

‘break option’, tj. możliwość wcześniejszego wyjścia

będą określać prawo najemcy do powiększenia swojej

z umowy przez najemcę, czy to po upływie określonego

powierzchni, nie pozostawiając przy tym wątpliwości, o

okresu najmu, czy też w sytuacji zaistnienia określonych

jakiej dodatkowej powierzchni mowa.

przesłanek (np. nieosiągnięcia zakładanych wyników

Zapisy umowy mogą regulować także sytuację odmien-

finansowych przez najemcę).

ną, pozwalającą najemcy na rezygnację z części wynaj-

Z drugiej strony, w przypadku lokalizacji cieszących się

mowanej powierzchni, gdyby okazało się, że wynajmo-

dużą popularnością, najemca powinien zastanowić się

wane biuro jest zwyczajnie za duże dla jego potrzeb.

nad zagwarantowaniem sobie w umowie zapisu umożli-

W takiej sytuacji najemca powinien zwrócić uwagę na

wiającego przedłużenie umowy najmu o kolejny, uzgod-

wynegocjowanie zapisów umowy, które pozwolą na

niony okres. Wtedy należy szczególnie sprawdzić tryb

skorzystanie z prawa zmniejszenia wynajmowanej po-

przedłużenia umowy, jak również kwestię warunków,

wierzchni bez nadmiernych kosztów po jego stronie.

na jakich jest przedłużana.

zmiany umowy najmu, aby uzyskać możliwość podnaj-

Z uwagi na intensywny wzrost możliwej do wynajęcia

mu własnej powierzchni innym najemcom, bez koniecz-

powierzchni biurowej w dużych miastach, przy umo-

ności uzyskiwania uprzedniej zgody wynajmującego.

wach zawieranych na długi okres, istotną kwestią jest

Wskazane powyżej przykłady elementów umowy najmu

możliwość rewizji czynszu przez najemcę. Przy dłuż-

pokazują, że jest wiele obszarów do jej uelastycznienia.

szych okresach najmu, w pewnym momencie może

Przed przystąpieniem do negocjacji warto zastanowić

okazać się, że czynsz nie przystaje do warunków ryn-

się, co jest dla nas najistotniejsze. Niewątpliwie skorzy-

kowych oferowanych przez inne, nowsze i bardziej re-

stanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika zagwa-

nomowane lokalizacje. Przy negocjacji umowy najemca

rantuje pewność, że nasze intencje zostaną w odpowied-

powinien zapewnić sobie możliwość rewizji czynszu po

ni sposób zawarte w umowie najmu.

pewnym okresie najmu. Wynajmujący rzadko zgadzają się na taką praktykę, jednak przy stale rosnącej konku-

W przypadku najemców działających w ramach większej grupy spółek, istotną kwestią może okazać się możliwość podnajmu wynajmowanej powierzchni. W tym kontekście, najemca powinien starać się negocjować

A Joanna Winter-Szymańska Senior Associate Crido Legal

Rynek Biurowy - Polska 2017

rencji warto spróbować negocjować taką możliwość.

PODNAJEM

Artykuły / Articles

A MOŻE REWIZJA CZYNSZU?

JAK BIURO MOŻE ZMOTYWOWAĆ DO PRACY? Zaangażowany pracownik to jedna z największych wartości dla każdej organizacji, szczególnie w kontekście malejącego bezrobocia i rosnącej walki o specjalistów na rynku. Biuro to nieoczywisty, ale niezwykle skuteczny czynnik, który może motywować i wspierać ludzi w wykonywaniu

Poszukując źródeł motywacji pracowników, warto

rze wiąże się to ze środowiskiem, do którego trafiamy.

przypomnieć sobie sytuację rozpoczęcia nowej pracy.

Kiedy okazuje się, że nasze pomysły nie są mile widzia-

Zazwyczaj jesteśmy wtedy pełni zapału, pomysłów

ne, kadra zarządzająca preferuje mikrozarządzanie,

i energii. Zastanawiamy się, czego się nauczymy, jakie

a atmosfera w biurze jest dość napięta, tracimy po-

będziemy mieli wyzwania, kogo poznamy w biurze.

czątkowy zapał. Wizja atrakcyjnego pakietu benefi-

Z pewną obawą, ale i z zaciekawieniem oczekujemy

tów i wyższa pensja, które na początku wydawały się

pierwszego dnia. To pokazuje, że dla wielu z nas natu-

kluczowe, powoli schodzą na dalszy plan. Oczywiście

ralnym jest stan wewnętrznej motywacji do działania.

nie chcielibyśmy, aby ktoś nas ich pozbawił, ale nie

Następnie, w miarę wdrażania się do nowej pracy, nasza

stanowią one już tak silnego motywatora do pracy.

Rynek Biurowy - Polska 2017

Artykuły / Articles

codziennych zadań.

chęć utrzymuje się bądź znacząco spada. W dużej mie-

duje potwierdzenie w badaniach nad motywacją ludzi. Praca dr Edwarda Deci, kontynuowana przez setki badaczy w ramach rozwoju teorii samodeterminacji, pokazała, że zaspokojenie trzech psychologicznych potrzeb – autonomii, kompetencji i relacyjności – znacząco wpływa na stan naszej motywacji (Deci & Ryan 1985). Potrzeba autonomii wiąże się ze świadomością, że mamy wybór i jesteśmy źródłem własnych działań. Potrzeba relacyjności przejawia się chęcią bycia czę-

starych schematów. Przez lata w zarządzaniu dominował system wyjęty wprost z wojskowości. Styl command and control, nakierowany głównie na kontrolę pracownika, zakładał, że „szef wie lepiej”. Zadaniem pracowników było wykonywanie poleceń. Uruchamiał on motywację zewnętrzną, która wiązała się z chęcią uniknięcia kary. Trudno było przy takim stylu zarządzania zbudować poczucie, że jesteśmy skuteczni i mamy wpływ na naszą pracę, a relację z przełożonym uznać za pozytywną i partnerską.

ścią czegoś większego, budowania więzi z innymi

KONTROLA DEMOTYWUJE?

ludźmi. Potrzeba kompetencji związana jest z poczu-

Na przestrzeni lat system ten uległ złagodzeniu, ale pa-

ciem, że jesteśmy w stanie osiągnąć stawiane przed

trząc na styl zarządzania w polskich firmach i programy

nami cele. Reasumując – chcemy się czuć samodzielni

szkoleniowe proponowane menedżerom, wciąż kontro-

i skuteczni oraz tworzyć dobre, trwałe relacje z ludź-

la stanowi ważny element pracy zarządczej. Dlatego

mi. Wyniki badań jednoznacznie pokazują, że zaspo-

też Polacy obawiają się zdalnych form pracy. Kiedy pra-

kojenie tych potrzeb wzmacnia tzw. automotywację

cownik znajduje się w zasięgu wzroku, menedżerowie

i dobrostan (wellbeing) oraz sprzyja naszej kreatyw-

utrzymują złudne poczucie kontroli. Zapominamy, że

ności. One nie są realizowane w wielu organiza-

dziś nie trzeba odchodzić od biurka, aby przerwać pracę.

Artykuły / Articles

Wpływ powyższych elementów na zaangażowanie znaj-

cjach, ponieważ często firmy funkcjonują według

55 Rynek Biurowy - Polska 2017

AUTONOMIA, RELACJE I ROZWÓJ KOMPETENCJI

Zaledwie kilka kliknięć dzieli nas od wirtualnego świata, dzięki któremu możemy np. wybrać się na zakupy online lub poplotkować na czacie ze znajomymi w trakcie pracy. Rozwój technologii sprawił, że stare metody nadzoru pracy już nie działają. Oczywiście możemy nasilać kontrolę poprzez prywat-

winni skupić się przede wszystkim

nych telefonów do szafek, blo-

na tworzeniu warunków wspierają

BIURO JAKO MOTYWATOR I WSPARCIE

kowanie

stron

cych automotywację pracowników,

Najlepsze

w firmowej sieci czy monitoro-

czyli takich, w których zaspokojone

wbrew obiegowym opiniom, to

wanie ilości ruchów myszką na

zostaną trzy potrzeby – autonomii,

nie te, które są wypełnione huś-

godzinę. Ale warto odpowiedzieć

kompetencji i relacyjności.

tawkami

sobie na pytanie – czy to zwiększy

Patrząc na biura jako jeden z klu-

te, które właśnie wspierają po-

wewnętrzną motywację pracowni-

czowych elementów środowiska

trzeby autonomii, relacyjności

ków i koniec końców poprawi nasz

pracy, można zauważyć, że czę-

i kompetencji pracowników. Są to

wynik finansowy?

sto nadal tworzy się je w oparciu

biura funkcjonalne i dopasowane

zarządzania.

do stylu działania pracowników,

wśród ludzi poczucia odpowie-

Otwarte przestrzenie, w których

a ich celem jest wspieranie efek-

dzialności i zaangażowania, a to

zespoły wykonują swoje zadania

tywności ludzi. Nie są wypełnione

dziś kluczowe postawy wpływa-

pod czujnym okiem menedżerów,

jedynie długimi rzędami biurek,

jące na efektywność biznesową

odzwierciedlają dawny tok myślenia

w których trudno o swobodę wy-

firm. Potrzebujemy ludzi proak-

– to, że widzę pracownika, oznacza,

boru i brak miejsca na efektywną

tywnych, nieobawiających się pro-

że kontroluję jego działanie. Praca

pracę. Jakie zatem cechy charakte-

ponowania

koncentruje się wokół biurka, a po-

ryzują takie biuro?

Artykuły / Articles

obowiązek

Rynek Biurowy - Polska 2017

Takie

chowania poszczególnych

działania

nie

nowych

zbudują

rozwiązań

stary

sposób

i biorących odpowiedzialność za ich

zostałe typy przestrzeni, pozwalają

wdrożenie. W kontekście wyników

ce na współpracę i swobodę działa-

badań organizacje i ich liderzy po-

nia, są ograniczone do minimum.

współczesne

biura,

zjeżdżalniami,

ale

BIURO WSPIERAJĄCE BUDOWANIE RELACJI: zapewnia przestrzeń do swobodnych rozmów i wspólnych działań, bez zakłócania pracy innych osób, pozwala ludziom spotykać się, zarówno w formalnej jak i nieformalnej atmosferze, ułatwia i generuje spotkania ludzi z różnych części organizacji, pomaga pracownikom budować wewnętrzną sieć networkingową.

BIURO WSPIERAJĄCE AUTONOMIĘ: nie ogranicza pracowników, daje ludziom swobodę wyboru miejsca i czasu pracy, pozwala samodzielnie określić najbardziej efektywne miejsce do działania.

BIURO WSPIERAJĄCE KOMPETENCJE: ułatwia realizację zadań dzięki dopasowaniu do stylu pracy poszczególnych zespołów, daje możliwość efektywnej pracy, bez względu na jej charakter, wspiera procesy uczenia się i wymiany informacji, pozwala w pełni wykorzystać wiedzę i umiejętności, zapewniając miejsca zarówno do pracy w skupieniu, jak i do pracy w grupie.

Ludzie wpływają na przestrzeń, w której funkcjonują, ale też przestrzeń wpływa na ludzi. Dobrze Artykuły / Articles

zaprojektowane biuro jest w stanie wspomóc styl

Rynek Biurowy - Polska 2017

zarządzania skoncentrowany na budowaniu zaangażowania i współodpowiedzialności. Oczywiście część pracowników nadal wymaga stałego monitorowania ich efektów pracy, np. ze względu na krótki staż pracy. Ale jedną z największych przewag konkurencyjnych firm są zaangażowani pracownicy, niewymagający kontroli, tylko wsparcia w realizacji zadań. I to z myślą o nich powinniśmy tworzyć nowe biura, które pomogą im w pracy, zamiast tworzyć przestrzenie dające nam złudne poczucie kontroli nad tymi, którzy jej wymagają.

Marta Badura Starszy konsultant ds. badaĹ&#x201E; i rozwoju przestrzeni pracy, Grupa Nowy Styl

MIEJSCE PROWADZENIA BIZNESU Być albo nie być w centrum miasta?

BIURO W CENTRUM VS. PODMIEJSKI PARK BIZNESOWY

Takie pytanie, parafrazując tytułowego bohatera dramatu Williama Shakespeare'a, zapewne zadają sobie najemcy biur, stojąc przed decyzją wyboru lokalizacji dla swojego biznesu. Jakie mają inne opcje? Alternatywą dla centralnego obszaru biznesu mogą być obrzeża, gdzie czekają na nich nowoczesne i przyjazne parki biznesowe. Deweloperzy, powodów,

oczywistych

jednostronnie

pod-

chodzą do tematu i przekonują o wyższości swoich lokalizacji nad konkurencją, ale nawet dla osoby mało zorientowanej w meandrach

rynku

nieruchomości

jest oczywistym, że każda lokalizacja ma swoje zalety i wady, a tym samym swoich amatorów i przeciwników.

tami miasta. W godzinach szczytu Zatem dla kogo i jaką ofertę mają te dwa segmenty rynku?

obsługiwane są przez zadziwiająco dużą liczbę autobusów i pociągów. Kiedy weźmiemy pod uwagę zatło-

kraczają dwadzieścia euro, jak to

trum miasta, dojazd na jego obrzeża

ma miejsce w Warszawie. Cena

Pod wieloma względami, jako naj-

bywa o ile nie szybszy, to na pewno

jest pochodną wartości gruntu

bardziej atrakcyjne obiekty biuro-

wygodniejszy.

i wyższych nakładów finansowych

we postrzegane są te zlokalizowane

w trakcie realizacji inwestycji. Choć

PARKING

w obrębie tzw. "centralnego obszaru

z punktu widzenia ekonomiki moż-

Śródmiejskie lokalizacje przegry-

biznesu”. Stanowi on poniekąd sy-

na uznać to za wadę, jednak szereg

wają z przedmieściami, gdy chodzi

nonim centrum śródmieścia, choć

firm jest gotowy zapłacić każdą

o miejsca parkingowe. W wielkich

nie zawsze jest środkiem geograficz-

cenę za obecność w centrum. Wi-

miastach brakuje miejsc parkingo-

nym miasta. Zapewne są wyjątki, ale

doczność, prestiż i bliski dostęp do

wych. To prawdziwa bolączka dla

w większości przypadków lokaliza-

klientów rekompensują im wysokie

osób dojeżdżających do pracy sa-

cje centralne preferują firmy z bran-

koszty utrzymania biura.

mochodami.

ży usług doradczych, finansowych

Dla najemców szukających dużych

większą popularność rowery nie

i księgowych. Niektóre wręcz mają

powierzchni biurowych, wysokie

rozwiązują problemu, a pracodawcy

wpisaną w swoje korporacyjne DNA

stawki mogą stanowić poważną ba-

nie zawsze mogą lub nie decydują się

obecność w ścisłym centrum. To

rierę. Parki biznesowe to bardzo do-

na wynajęcie wystarczającej liczby

właśnie szyldy tych międzynarodo-

bra alternatywa. Czynsz na pozio-

miejsc parkingowych, która zaspo-

wych kancelarii prawnych, banków

mie kilkunastu euro dla firm, które

koiłaby potrzeby wszystkich zainte-

i doradców biznesowych widnieją

nie potrzebują flagowych lokalizacji

resowanych. Kwestia ta ma mniejsze

na szklanych elewacjach drapaczy

i optymalizują koszty jest kuszący.

znaczenie w przypadku parków biz-

chmur w najbardziej eksponowanych punktach miast.

DOJAZD PRACOWNIKÓW

Zdobywające

coraz

nesowych, gdzie sytuacja dostępności miejsc parkingowych nie stanowi

Od chwili swoich początków w Pol-

DO PRACY

sce, położone dalej od centrum parki

Bezsprzecznie wielkim atutem lo-

biznesowe konsekwentnie przebijają

kalizacji w centrach miast jest do-

SPECYFIKA

się ze swoja ofertą do świadomości

stępność transportu publicznego.

POWIERZCHNI BIUROWEJ

najemców, zdobywając coraz więk-

W przypadku śródmieścia i jego

Dochodzimy wreszcie do porówna-

szą popularność. W rezultacie, kam-

najbliższego otoczenia najważniej-

nia substancji samych budynków.

pusy nie są już wyłącznie domeną

szą zaletą jest obecność punktów

Można

najemców z sektora technologiczne-

przesiadkowych dla osób dojeżdża-

nie, że niezależnie od lokalizacji,

go i R&D. Przyciągają także firmy

jących do pracy z innych dzielnic,

współczesne i nowoczesne biurowce

motoryzacyjne, farmaceutyczne, czy

a także podmiejskich miejscowości.

oferują zbliżony standard wykoń-

media. W ostatnich latach szczegól-

Droga do pracy przy tak dużej licz-

czenia. Niemal wszystkie z nich

nie kompleksy z wiodącą funkcją

bie dostępnych połączeń jest prosta.

posiadają także odpowiednie eko-

biurową stały się ulubioną destyna-

Wbrew powszechnemu przekona-

logiczne certyfikaty, które wpływa-

cją dla firm z szeroko rozumianego

niu, lokalizacja poza ścisłym cen-

ją na koszty eksploatacji i komfort

sektora IT/BPO/SSC.

trum miasta wcale nie musi wiązać się

środowiska pracy. To co różni po-

z uciążliwościami komunikacyjny-

KOSZTY NAJMU

szczególne budynki to efektywność

mi. Parki biznesowe często znajdują

i funkcjonalność powierzchni biu-

Lokalizacja w ścisłym centrum

się w pobliżu autostrad lub głów-

rowej jaką oferują. Duże komplek-

kosztuje i to sporo. Ceny najmu

nych dróg i są doskonale skomuni-

sy są dobre dla najemców, którzy

m.kw. w centrum Warszawy prze

kowane z najważniejszymi punk-

w chwili podpisania umowy najmu

aż tak odczuwalnego problemu.

zaryzykować

stwierdze-

Artykuły / Articles

BRANŻOWE

czone metro lub ciągłe korki w cen-

61 Rynek Biurowy - Polska 2017

PREFERENCJE

O ile samodzielne biurowce wtapiają się w istniejącą tkankę miasta i korzystają z jego infrastruktury, parki biznesowe są małymi miastami z własnym otoczeniem i zapleczem.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

westycji, może być modyfikowany

strzenne hole recepcyjne przytłacza-

i wzbogacany zgodnie z oczekiwa-

ją swoim przepychem już od wejścia.

niami rosnącej liczby najemców.

To ważne dla tych firm, które mają

Wszystko po to, aby zapewnić im

częsty kontakt z klientami.

najważniejsze usługi, które spra-

OFERTA FUNKCJONALNA

wiają, że wiele codziennych spraw będzie można załatwić na miejscu

Duże skupiska pracujących osób

w przerwie lub po wyjściu z biura.

mają

Chodzi

Ostatnio na znaczeniu zyskuje tro-

o udogodnienia i usługi, które uzu-

ska o „wellbeing” pracowników.

pełniają funkcje biurowe. Sklepy,

Odpowiedzialne

restauracje i punkty usługowe są

w swoich lokalizacjach biurowych

licznie obecne w centrach miast, je-

funkcji umożliwiających zacho-

żeli nie w sąsiedztwie to w odległo-

wanie równowagi pomiędzy pracą

nie mają pewności, jak szybko będą

ści kilku przystanków od obszarów

i odpoczynkiem. Pojedyncze obiek-

się rozwijać. Ze względu na etapowość

biznesowych. Jednak wizyta u leka-

ty biurowe w centrum miasta nie

procesu realizacji tych projektów, fir-

rza, odebranie dziecka przedszkola

mogą konkurować pod tym wzglę-

my mogą bez przeszkód i niemal nie-

wymaga od nas czasochłonnego

dem z ofertą parków biznesowych.

ograniczenie powiększać przestrzeń

przemieszczania się po mieście.

Te drugie, niezależnie od bogatej

życiową swoich biur, bez konieczności

Problemem,

borykają

oferty usługowej, charakteryzują

zmiany adresu siedziby.

się nieruchomości stricte biurowe

się zazwyczaj ponad przeciętnym

Co więcej, możliwość dowolnego

w centrach miast jest zamieranie tych

udziałem

kształtowania rozpiętości budyn-

budynków poza godzinami pracy. Na

Ogrody posiadają strefy kontaktu

ku, wynikająca z dużych rozmia-

szczęście pojawiają się już pierwsze

i relaksu, w których pracownicy

rów terenu kampusu, łączy się

symptomy tworzenia w takich miej-

mogą spotykać się lub odpoczywać

z relatywnie większymi metrażami

scach funkcji publicznych. Dewelope-

w trakcie aktywności sportowych

poszczególnych kondygnacji. Na-

rzy oferują nie tylko atrakcyjne obiek-

na świeżym powietrzu.

jemcy nie muszą się także obawiać,

ty biurowe, ale także przemyślane

Pobieżnie przedstawiona powyżej

że ich wielopowierzchniowe biu-

i doskonale animowane przestrzenie

analiza dowodzi, że obie rejonizacje

ro zostanie rozlokowane na kilku

publiczne w postaci placów i skwerów

nie stanowią dla siebie bezpośredniej

piętrach. Dodatkowo, częsty brak

i pasaży handlowych.

konkurencji. Głównym powodem

słupów konstrukcyjnych w świetle

O ile samodzielne biurowce wta-

jest to, że kierują swoją ofertę do róż-

planu piętra daje doskonałe efekty

piają się w istniejącą tkankę miasta

nych typów najemców. Zwycięstwo

w planowaniu aranżacji biur.

i korzystają z jego infrastruktu-

konkretnej opcji w walce o biuro

wy-

ry, parki biznesowe są małymi

w centrum vs. podmiejski park biz-

bierane ze względu na możli-

miastami z własnym otoczeniem

nesowy zależy wyłącznie od potrzeb

wość korzystania lub wynajęcia

i zapleczem, połączone więziami

i celów biznesowych najemców. To

niekonwencjonalnych powierzch-

społecznymi i koegzystencją po-

oni decydują, które warunki ofer-

ni. Z reguły posiadają one za-

szczególnych firmam.

ty uznają za niezbędne i z których

plecze

hotelowo-konferencyjne,

Skala projektów, która obejmuje

wystawiennicze, a nawet maga-

z reguły kilka budynków, pozwala

zynowe i wszelkie inne możliwe

na wprowadzenie znacznie więk-

udogodnienia.

szej liczby usług i udogodnień, niż

Z drugiej strony, nie można pomi-

ma to miejsce w pojedynczych biu-

nąć faktu, że wolno stojące biurowce

rowcach. Wachlarz usług, w miarę

mogą pochwalić się bardziej ekstra-

powstawania kolejnych etapów in-

Parki

wagancką architekturą, a ich prze-

biznesowe

są

też

swoje

potrzeby.

którym

firmy

terenów

szukają

zielonych.

są gotowi zrezygnować w procesie poszukiwania idealnego miejsca do prowadzenia działalności.

Ewa Łydkowska Marketing Manager Vastint Poland

SUMA NAJLEPSZYCH PRAKTYK W NOWYM PROJEKCIE ARCHICOMU

Archicom - inwestor, deweloper i agent w jednym wchodzi na rynek nieruchomości komercyjnych z nowym projektem - City Forum. Kompleks o

Śródki. Dysponując wyspecjalizowanym działem obsługi formalnej inwestycji redukujemy ryzyko procedur ad-

powierzchni ponad 24 tys. mkw. otworzy się na

ministracyjnych oraz minimalizujemy czas związany

miasto dzięki wyjątkowej architekturze i unikato-

z ich wypełnianiem. Wcielając się w rolę generalnego wy-

wej atmosferze miejsca.

konawcy optymalizujemy koszty budowy, kontrolując od samego początku jakość realizacji. Dla każdego projektu

Deweloper, który zrealizował we Wrocławiu już 6 inwestycji biurowych stanowiących ok. 9% rynku, w sierpniu rozpoczął budowę nowego projektu w centralnej części Wrocławia. - Naszą przewagą jest kompleksowe podejście do obsługi najemcy i elastyczność w podejściu do klienta. Sami projektujemy, wykańczamy, monitorujemy funkcjonoArtykuły / Articles

wanie naszych nieruchomości. W takim modelu będzie

Rynek Biurowy - Polska 2017

też realizowany budynek City Forum. – mówi TOMASZ SUJAK, Członek Zarządu Archicom S.A.

dedykujemy interdyscyplinarny zespół, gdzie synergia specjalistów gwarantuje najwyższa jakość obsługi najemcy. Dostosowanie do potrzeb rynku Archicom na bieżąco śledzi najnowsze trendy na rynku i dostosowuje produkty do oczekiwań najemców. Dziś są to: komfort, design, przyjazne środowisko pracy, ekologia i przestrzenie społecznych interakcji. Fit out niezmiennie jest ważny dla najemców, dlatego w naszych działaniach przewidujemy na ten cel dodatkowy budżet. Dzięki indywidualnemu podejściu przeważnie zawieramy długoletnie umowy najmu, które dodatkowo premiujemy np. zwolnieniami z czynszu

Trzymanie całości procesu w rękach dewelopera – po-

w pierwszych miesiącach działalności. Elastycznie pod-

cząwszy od projektu, przez realizację, aż po komercja-

chodzimy również do zwiększania lub zmniejszania naj-

lizację - to gwarancja jakości wykonania i tworzenie

mowanej powierzchni w zależności od aktualnych potrzeb

przestrzeni dostosowanej do potrzeb rynkowych.

klientów. Widzimy, że ta strategia sprawdza się, a najemcy chętnie kontynuują współpracę z Archicomem. Z najwięk-

SPECJALIŚCI W KAŻDYM CALU

szymi graczami niejednokrotnie realizujemy współpracę

Projektowanie naszych nieruchomości oddajemy w naj-

typu „build-to-suit”. Realizując powierzchnie na zamó-

lepsze ręce architektów z ponad 30 letnim doświadcze-

wienie potwierdzamy nasze doświadczanie poparte wielo-

niem – Studia architektonicznego Kazimierza i Doroty

ma tego typu realizacjami m.in. w West Forum.

MIASTOTWÓRCZY, SPOŁECZNY CHARAKTER PROJEKTÓW Czerpiąc z najlepszych wzorców budujemy kompleksowe

naszych projektów na miasto i jego mieszkańców. Spo-

przestrzenie do pracy, rozrywki i spotkań, które wzbo-

łeczny trend znany z osiedli mieszkaniowych przeno-

gacają tkankę miejską o nowe wartości i realizują holi-

simy do naszych realizacji komercyjnych. Wdrażamy

tycznąkoncepcję kreowania przestrzeni. Tworzymy, jak

gotowe rozwiązania, dbamy o kompleksowość oferty by

w przypadku City Forum, kompleksy w których biznes

spełniać różnorodność potrzeby użytkowników – kan-

spotyka się z kulturą i sztuką, praca z wypoczynkiem, to,

tyna, restauracja, kawiarnia, przedszkole, czy dedyko-

co zawodowe, z tym co prywatne.

wane szatnie z prysznicami dla pracowników, którzy

Miejsca będące przykładem idealnej harmonii. Wy-

wybierają rower jako ulubiony środek transportu - to

bierając najlepsze lokalizacje z dostępem do pełnej in-

nasz standard. Dla nas biurowce to prawdziwe centra

frastruktury komunikacyjnej, eksponujemy otwartość

wydarzeń i społecznych więzi.

Artykuły / Articles

Tomasz Sujak Członek Zarządu Archicom S.A.

65 Rynek Biurowy - Polska 2017

Artykuły / Articles

RYNEK BIUROWY W POLSCE Zasób powierzchni biurowej w Polsce wciąż

The office space in Poland keeps on

rośnie. Na kolejnych stronach przedsta-

growing. On the next pages you can find

wiamy informacje dotyczące największych

the information related to the biggest

polskich miast opracowane przy współpracy

Polish cities and prepared in the co-operation

z wiodącymi Agencjami Real Estate.

with the leading Real Estate Agencies.

Rynek Biurowy - Polska 2017

OFFICE MARKET IN POLAND

Pro Progressio & RICS Real Estate Report

Poland 2017 A

class

LEED

200

Standard Standard

Bankomat Cash machine

Certyfi kat Certificate

Pasaż handlowy Mall

Miejsca parkingowe Parking lots

Kawiarnia Coffee shop

Liczba kondygnacji Number of floor

Fitness/ Siłownia Fitness/ Gym

Kontrola dostępu Access Control

Metro / Autobus Underground / Bus

Monitoring Monitoring

Klimatyzacja Air Conditioning

Recepcja Reception

Podwieszane sufity Suspended ceilings

Rynek nieruchomości biurowych w Polsce cha-

ona blisko 9 mln mkw. Pozostałe duże polskie

rakteryzuje duża dynamika wzrostu. Większość

miasta uzupełniają ten wolumen o kolejnych

dużych miast to wciąż aktywne place budowy,

blisko 600 tys. mkw.

na których powstają z jednej strony budynki

Najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem

biurowe, a z drugiej kompleksy parków bizneso-

i dostarczającym nową podaż mkw jest War-

wych. Te drugie zazwyczaj nie przekraczają 10

szawa. Na tle całego kraju stanowi ona ponad

kondygnacyjnych budowli, zaś drapacze chmur

41% całości wolumenu. Najniższy wskaźnik

pobijają co roku nowe rekordy wysokości.

do połowy roku 2017 zanotowało na razie

Analiza danych dotyczących nieruchomości

Trójmiasto (3,41%). Sytuacja ma się nieco

biurowych w Polsce jest na wysokim poziomie.

inaczej kiedy podejmiemy się analizy pu-

Od kilku lat regularnie odbywają się spotkania

stostanów. W Warszawie stanowią one 14%,

PORF– Polish Open Research Forum, którego

a w Łodzi 6%. Pozostałe miasta notują wskaź-

członkami są międzynarodowe agencje Real

niki pustostanów między 7,8% a 12,8%.

Estate, w tym CBRE, Colliers International,

Na kolejnych stronach przedstawiamy cha-

Cushman & Wakefield, JLL, Knight Frank

rakterystykę rynku nieruchomości biurowych

oraz Savills. Wspólna praca agencji powoduje,

największych polskich miast, przygotowane

Restauracja Restaurant

Otwierane okna Openable windows

że dane na rynku nieruchomości biurowych

przez wiodące Agencje Real Estate. Opisy zo-

pochodzące z różnych ośrodków badawczych

stały uzupełnione o szereg danych liczbowych

Teren zamknięty Closed Area

Podnoszone podłogi Raised floors

są ze sobą weryfikowane i sprawdzane, co po-

i wskaźników procentowych, które prezentują

zwala na ujednolicony przekaz do klienta ze-

dane każdego z miast i odnoszą się do ogólnego

wnętrznego. Analizami rynku nieruchomości

wolumenu krajowego. Sekcja siedmiu najwięk-

poza wspomnianymi wyżej Agencjami zajmują

szych miast jest uzupełniona o dane z kolejnych

się także inne Agencje Real Estate, jak również

miast, dzięki czemu uzyskano zbiorczy obraz

firmy consultingowe i doradcze, w tym pod-

rynku nieruchomości biurowych z wiodących

mioty z tzw. Wielkiej Czwórki.

ośrodków biznesowych w Polsce.

Analizując rynek nieruchomości biurowych

Dziękujemy serdecznie Agencjom Real Es-

w Polsce, a konkretnie stan na pierwszą po-

tate, firmom doradczym oraz bezpośrednio

łowę roku 2017 można przyjąć, że największa

deweloperom za chęć podzielenia się swo-

istniejąca podaż w mkw przypada na siedem

ją wiedzą i danymi, na podstawie których

miast – Warszawę, Kraków, Wrocław, Trój-

mógł powstać niniejszy raport.

Ochrona budynku Security

Kiosk Kiosk

Łącza światłowodowe Fiber-optic-lines

Okablowanie strukturalne Structured cabling

* Opcja / Option

Wszystkie przedstawione biurowce posiadają: / All of the office buildings have: łącza światłowodowe / fiber-optic lines podwieszane sufity / suspended ceilings

Pod nazwą „Polska” w niniejszym raporcie zostały

zdefi niowane następujące miasta: Warszawa . Kraków . Wrocław . Trójmiasto . Katowice . Poznań . Łódź . Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce Name „Poland” within this Report is used to describe the following cities: Warsaw . Krakow . Wroclaw . TriCity . Katowice . Poznan . Lodz . Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce

miasto, Katowice, Poznań oraz Łódź i wynosi

Office real estate market in Poland is charac-

to almost 9 million square meters. Other lar-

terized by high growth dynamics. Most of the

ge Polish cities supplement this volume by

big cities are still active construction sites,

another 600 thousand sqm.

where office buildings are built on the one

The most dynamically developing market and

hand and business parks on the other. The bu-

supplying new supply of sqm is Warsaw. Aga-

siness parks usually do not exceed 10 storey

inst the background of the whole Country, it

buildings, while skyscrapers beat new altitude

represents over 41% of the total volume. The

records every year.

lowest rate until mid-2017 has so far been re-

Analysis of office property data in Poland is

corded by the TriCity (3.41%). The situation

run professionally by significant number of

is slightly different when we take a vacancy

business entities. For several years, PORF

analysis. In Warsaw they account for 14% and

(Polish Open Research Forum) meetings

in Ĺ ĂłdĹş 6%. Other cities record vacancy rates

have been held regularly. PORF members

between 7.8% and 12.8%.

are International Real Estate Agencies, inc-

On the following pages we present the cha-

luding CBRE, Colliers International, Savills,

racteristics of the office real estate market in

JLL, Knight Frank and Cushman & Wakefield.

the largest Polish cities. The data has been

The joint work of the Agencies made the data

prepared in the co-operation with the leading

on the office real estate market from various

Real Estate Agencies. Descriptions are com-

research centers, verifiably verified and allo-

pleted by a series of figures and percentages

wed a unified communication to an external

that show the data of each city and refer to the

client. Besides above mentioned Agencies,

overall national volume. The section of the

the other international and local consultancy

seven largest cities is supplemented by data

and advisory companies (including so called

from other cities, resulting in a comprehensi-

Big Four companies), also deal with real es-

ve picture of the office real estate market of the

tate market research and analytics processes.

leading business centers in Poland.

By analysing the office real estate market in

We sincerely thank the Real Estate Agencies,

Poland, and in particular the situation in the

advisory companies and direct developers for

first half of 2017, it is possible to assume that

their willingness to share their knowledge and

the largest available supply is located in seven

the data on which this report could be based.

cities - Warsaw, Krakow, Wroclaw, TriCity, Katowice, Poznan and Lodz and it amounts

WARSZAWA W ostatnich latach Warszawa stała się swoistym biurowym hubem regionu CEE i zyskała pozycję jednej z najbardziej atrakcyjnych lokalizacji biurowych na kontynencie. Z roku na rok warszawski rynek biurowy poprawia swoje wyniki, zarówno pod względem popytu, jak i podaży.

Bartłomiej Zagrodnik Walter Herz

Stolica Polski jest jedną z lokalizacji, która

tym, nasz kraj jest stabilnym i bezpiecznym

znajduje się na krótkiej liście inwestorów m.in.

rynkiem do inwestowania, który mimo świa-

z sektora usług dla biznesu i IT. Dzięki szero-

towych kryzysów od 20 lat notuje wzrost PKB

kiemu dostępowi do wykwalifikowanej kadry

i gwarantuje wyższe niż w Europie Zachodniej

specjalistów i rozbudowanemu zapleczu biuro-

stopy zwrotu.

wemu, Warszawa ma szansę na przyjęcie strumienia inwestycji zagranicznych, w tym zaawansowanych procesów opartych na wiedzy. Rynkowi warszawskiemu przygląda się także

Warszawa / Warsaw

wiele firm, szczególnie banków i instytucji fi-

Rynek Biurowy - Polska 2017

nansowych, które planują zmianę siedziby ze względu na Brexit. Dostrzegają duże korzyści płynące z lokacji biura w Polsce, w tym wysokie kwalifikacje pracowników w sektorze finansowym, które są porównywalne, a nawet wyższe niż w londyńskim City. A przy tym, o połowę niższe koszty pracy i koszty wynajmu nieruchomości, wynoszące w Warszawie 1/3 kosztów w Londynie. W porównaniu z lokalizacjami zachodnioeuropejskimi Warszawa oferuje relatywnie niskie koszty prowadzenia działalności. Poza

In recent years, Warsaw has become the

The capital of Poland is one of the locations on

office hub of the CEE region and has become

the short list of investors from, among others,

market improves its performance, in terms of both demand and supply.

access to a wide range of skilled professionals and office facilities, Warsaw has the opportunity to welcome a stream of foreign investments, including advanced knowledge-based processes. Many companies, especially banks and financial institutions, which are planning to change their premises due to Brexit are also monitoring the Warsaw market. They acknowledge the great benefits of locating their offices in Poland, including the high qualifications of the employees in the financial sector, which are comparable or even higher than in the City of London. Moreover, the labor costs and rental costs of real estate are half the price, amounting in Warsaw to one-third of the costs in London.nt market, which despite global crises has been recording GDP growth for 20 years and guarantees a higher rate of return than in Western Europe.

Warszawa / Warsaw

the continent. Year after year, Warsaw office

modern business services and IT sector. With

73 Rynek Biurowy - Polska 2017

one of the most attractive office locations on

WARSZAWA

W LICZBACH BROWARY WARSZAWSKIE ul. Grzybowska 58

4 1 5

4 3

GENERATION PARK ul. Łucka/Wronia/Towarowa/Prosta

Warszawa / Warsaw

Rynek Biurowy - Polska 2017

SPARK ul. Wolska/Okopowa/Solidarności

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

391 400 m2

BUSINESS GARDEN WARSZAWA ul. Żwirki i Wigury 14-16

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

5 161 100 m2

VARSO ul. Chmielna 69/73

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

720 000 m2

Nowa podaż New supply in sqm

722 554 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

17 € (+2,96 €)

14%

131 400 m2

17€

Średni czynsz / Average rental fees

2,55%

MIN

12 €

POLSKA

9 569 800 m2 POLAND

5 161 100 m2

46,07% Warszawa Warsaw

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Różnica średniego czynszu w mieście w stosunku do średniego czynszu w Polsce / Difference of average rental fee in the city vs average rental fee in Poland

Pustostany Vacancy rates

722 554 m2

1 125 356 m2

Warszawa / Warsaw

Polska / Poland

64,21%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

18 PLN Średnie opłaty serwisowe Average service charges

722 554 m2

64,21% 402 802 m2

22 €

14,04 €

4 408 700 m2

53,93%

Średni czynsz Average rental fees

MAX

Warszawa / Warsaw

391 400 m 2

Polska / Poland

733 600 m2

53,35%

Warszawa Warsaw

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

720 000 m2 41%

5 161 100 m 2

Polska / Poland

9 569 800 m2

53,93%

Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Warszawa / Warsaw

Warszawa Warsaw

Warszawa / Warsaw

131 400 m 2

Polska / Poland

319 900 m2

Warszawa na tle innych miast Warsaw compared to other cities

41,10%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Warszawą / ** All other cities from the Report besides Warsaw

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

BROWARY WARSZAWSKIE - I ETAP / PHASE I ul. Grzybowska 58, Warszawa Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

Etap I / Phase I - 15000 m2

Powierzchnia piętra / Floor area

600-1800 m2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania/ Built on

2018 Browary Warszawskie to kompleks kilkunastu budynków biurowych, mieszkalnych oraz tętniącej życiem przestrzeni publicznej, w której odżyją zabytkowe obiekty. Będzie to miejsce stanowiące esencję miasta, w której użytkownicy znajdą wszystko, co w danej porze dnia czy roku będzie im najbardziej potrzebne do codziennego funkcjonowania i twórczego rozwoju. Realizacja pierwszego budynku biurowego u zbiegu ulic Wroniej i Grzybowskiej rozpocznie się już w drugim kwartale 2017 roku. Browary Warszawskie is a complex of a dozen or so office and residential buildings as well as a thriving public area in which historical facilities will revive. The place will constitute the essence of the city, it will offer everything its users’ will need at a given time of the day or in a given season for their everyday functioning and creative development. The construction of the first office building at the junction of Wronia Street and Grzybowska Street is to start as soon as Q2 2017.

Michał Żelski michal.zelski@echo.com.pl

Warszawa / Warsaw

+48 664 900 312

Rynek Biurowy - Polska 2017

CLASS

BREEAM

130

BUSINESS GARDEN WARSZAWA (DRUGI ETAP)/ SECOND PHASE Żwirki i Wigury 14-16, Warszawa Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

56000 m 2

Minimalna powierzchnia do wynajęcia / Minimum area for rent

300 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

860- 2300 m 2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

2017

Anna Szmilewska anna.szmilewska@vastint.eu +48 22 370 14 44

Business Garden zlokalizowany jest przy jednej z głównych arterii miasta, zaledwie 20 minut jazdy od centrum Warszawy. W najbliższym otoczeniu projektu znajdują się przystanki autobusowe i SKM, co zapewnia szybki dojazd do lokalizacji. Kompleks tworzy 7 budynków o łącznej powierzchni 90 000 m2. Wyróżniającą cechą tego założenia jest nietuzinkowa architektura zabudowy oraz otwarty na otaczającą przestrzeń miasta ogród, w którym wśród zieleni usytuowano strefy wypoczynku i pracy z dostępem do Wi-Fi. W obrębie Business Garden funkcjonuje hotel, centrum konferencyjne i restauracja. W nowej części kompleksu otwarta zostanie kantyna, sklep spożywczy, fitness club oraz szereg punków usługowych. Business Garden is located at one of the main arteries of the city, 20 minut drive from the center of Warsaw. Available in the immediate vicinity of the project bus stops and SKM line provides quick access to location. The complex consists of 7 office buildings with a total area of 90,000 m2. The distinctive feature of this design concept is the state-of-art architecture and the open garden, where green areas provide relaxation zones and work areas with Wi-Fi access. Within Business Garden Warsaw there is a hotel, a conference center and a restaurant. In the new part of the complex, there will be a canteen, grocery store, fitness club and a number of service points. A

CLASS

LEED

Platinium

977

6-7

VARSO ul. Chmielna 69/73, Warszawa Całkowita powierzchnia budynku (m2)

140 000 m2

/ Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

900 - 1550 m2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

2019-2020

Varso to wyjątkowe miejsce dla biznesu,

Station. The mixed-use scheme comprises

mieszkańców i turystów, powstające w cen-

three buildings including an office tower

trum Warszawy, tuż przy Dworcu Central-

nym. Wśród trzech budynków wyróżni się

studio Foster + Partners. Locals and to-

wieżowiec biurowy zaprojektowany przez

urists alike will be able to enjoy views of the

renomowaną

architektoniczną

capital’s skyline from the rooftop observa-

Foster + Partners. Z jego dachu na wysoko-

tion deck 230 metres above ground making

ści 230 metrów, warszawiacy i turyści będą

it one of the highest ones in Europe. The

mogli podziwiać wyjątkową panoramę sto-

vibrant ground f loors of the two mid-rise

licy – będzie to jeden z najwyżej położonych

buildings designed by Polish architectural

w Europie tarasów widokowych. Na tęt-

practice Hermanowicz Rewski will provide

niących życiem parterach dwóch niższych

both office employees and local residents

budynków zaprojektowanych przez polską

with a wide range of retail and services inc-

pracownię Hermanowicz Rewski Architekci,

luding restaurants and cafés.

pracownię

pracownicy biurowi i sąsiedzi znajdą niewielkie sklepy, punkty usługowe, restauracje i kawiarnie. Varso is a unique new hotspot for businesses, residents and tourists in the Warsaw city center, close to the Central Railway

CLASS

BREEAM Outstanding

1150

najem@hbreavis.com +48 22 372 00 00

GENERATION PARK ul. Łucka/Wronia/Towarowa/Prosta, Warszawa Całkowita powierzchnia budynku (m2)

84 000 m 2

/ Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

Budynek X / Building X ok. 1975 m 2, Budynek Y / Building Y ok. 1400

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

Budynek X / Building X Q4 2017

m 2, Budynek Z / Building Z ok.1420 m 2 netto

Generation Park jest największym projektem Skanska Property Poland w Europie Środkowo-Wschodniej. Kompleks zlokalizowany przy rondzie Paulina Strutyńska paulina.strutynska@skanska.pl +48 519 500 502

Daszyńskiego w Warszawie docelowo będzie składać się z trzech budynków, nazwanych symbolami X, Y, Z i nawiązujących do następujących po sobie generacji, które będą razem żyć i pracować na Woli. Inwestycja zaoferuje łącznie 84 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, certyfikowanej na poziomie LEED Platinum. Głównym założeniem projektu, autorstwa renomowanej pracowni JEMS Architekci, jest stworzenie nowego miejsca spotkań, dostosowanego do potrzeb różnych pokoleń, które zostanie zaaranżowane przyjaznej, zielonej przestrzeni między trzema budynkami i wokół inwestycji. Generation Park is the largest project of Skanska Property Poland in Central and Eastern Europe.The complex, located at the Daszyński roundabout in Warsaw, will consist of three buildings, named X, Y, Z - referring to successive generations living and working in Wola. The investment will offer a total of 84,000 sqm. of modern office space, certified at LEED Platinum level.The main premise of the project, designed by JEMS Architects, is the creation of a new meeting place, tailored to the needs of different generations, to be arranged in a green and friendly space between the three buildings and around the investment.

CLASS

LEED

Platinium Obiekt bez barier

588

X: 10 Y: 37 Z: 15

SPARK ul. Wolska/Okopowa/Solidarności Warszawa Całkowita powierzchnia budynku (m2)

70 000 m2

/ Total building space Anna Wdowczyk anna.wdowczyk@skanska.pl +48 502 747 326

Powierzchnia piętra / Floor area

Budynek C / Building C 1407 m2, Budynek B / Building B 1886 m2, Budynek A / Building A 1463 m2 netto

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

Faza 1/ Phase 1 Q1 2018, Faza 2 / Phase 2 Q4 2018

Warszawa / Warsaw

Spark to kompleks trzech budynków, który został zaprojektowany

Rynek Biurowy - Polska 2017

z myślą o potrzebach wszystkich użytkowników – pracowników, ale także okolicznych mieszkańców i osób niepełnosprawnych. Aby zapewnić dobre samopoczucie tym, którzy na co dzień będą korzystać z przestrzeni Spark, do współpracy przy projektowaniu zostały zaproszone fundacje: Na Miejscu oraz Project for Public Spaces, specjalizujące się w planowaniu przyjaznej przestrzeni miejskiej. Spark is a complex of three buildings that has been designed to meet the needs of all users - employees, but also local residents and people with disabilities. To ensure the well-being of those, who will visit Spark on a daily basis, we have invited Na Miejscu and Project for Public Spaces foundations, specializing in a friendly urban space planning, to cooperate in the design process.

CLASS

LEED

Platinium Obiekt bez barier

514

* Opcja / Option

A: 28 B: 9 C: 9

KRAKÓW Kraków to drugie największe miasto w kraju, ekonomiczne i

administracyjne

centrum

południowej

Polski.

Krakowska

gospodarka ukierunkowana jest na zaawansowane technologie i nowoczesne usługi dla biznesu, wśród których przeważają finanse, IT oraz badania i rozwój (R&D).

Kraków / Krakow

Rafał Oprocha JLL

Rynek Biurowy - Polska 2017

Swoje jednostki usługowe w stolicy Mało-

w Polsce, ale i całym regionie Europy Środ-

polski mają takie firmy jak Capgemini, Ci-

kowo – Wschodniej. Dynamiczny rozwój

sco, Euroclear, Heineken, HSBC, IBM, Luf-

sektora sprzyja wzrostowi rynku biurowego

thansa, Motorola, Nokia, State Street, UBS

w Krakowie. Już od kilku lat centra usług dla

oraz wielu innych. O atrakcyjności bizneso-

biznesu są głównym odbiorcą nowych pro-

wej miasta decydują takie atuty jak dobrze

jektów biurowych. Sektor miał 67% udziału

wykształcone kadry, sprzyjający klimat

w całym popycie na biura zarejestrowanym

inwestycyjny, w tym wsparcie władz miasta

w stolicy Małopolski w I półroczu 2017 r. Na

i instytucji publicznych, dostęp do nowo-

firmy z tej branży przypada 64% udziału

czesnych powierzchni biurowych spełnia-

w wynajętej nowoczesnej powierzchni biu-

jących konkretne wymagania inwestorów,

rowej w Krakowie. Deweloperzy odpowia-

rozwinięta infrastruktura transportowa

dają na rosnące potrzeby sektora – w 2017

oraz wysoka jakość życia. Mocną pozycję

r. krakowski rynek, jako drugi w Polsce –

stolicy Małopolski potwierdzają światowe

przekroczy granicę miliona mkw. nowocze-

rankingi, takie jak np. Top 100 Outsourcing

snej powierzchni biurowej.

Destinations przygotowany przez Tholons. Kraków znajduje się w pierwszej dziesiątce najlepszych na świecie lokalizacji pod projekty z sektora usług (na miejscu ósmym). Z danych ABSL wynika, że w zlokalizowanych w stolicy Małopolski 157 centrach usług dla biznesu pracuje ok. 55 800 osób, co jest najwyższym wynikiem nie tylko

of the southern part of the country. The city’s

Kraków ranks eight in the top ten best locations for projects from the business services sector worldwide.

economy is aimed at both advanced techno-

According to ABSL, the 157 business servi-

logies and business services with IT and Rese-

ces centres located in Kraków currently

arch and Development (R&D) leading the way.

employ approx. 55 800 specialists, the second highest in both Poland and Central

The regional capital is the location for

and Eastern Europe. Furthermore, the

the services units of companies such as

dynamic development of the sector also

Capgemini, Cisco, Euroclear, Heineken,

contributes to growth of the office market

HSBC, IBM, Lufthansa, Motorola, No-

in the city. Business services centres have

kia, State Street, UBS. The city’s busi-

been the major recipient of new office pro-

ness attractiveness is established due to

jects over the last few years. In H1 2017,

advantages such as qualified employees,

the sector accounted for a 67% share in

a favorable investment climate including

overall demand for office space registered

support provided by city officials and

in Kraków. Furthermore, companies from

public institutions, access to modern of-

this industry account for a 64% share of oc-

fice space that meets the specific require-

cupied office space. Developers continue to

ments of investors, a developed transport

aim at fulfilling the growing needs of the

infrastructure as well as a high quality of

sector – in 2017, the office market in Kra-

life. The strong position of the city is con-

ków, as the number two market in Poland,

firmed by the Top 100 Global Outsour-

is likely to cross the 1 million sq m of mo-

cing Destinations prepared by Tholons.

dern office space threshold .

Kraków / Krakow

well as the economic and administrative centre

81 Rynek Biurowy - Polska 2017

Kraków is the second biggest city in Poland as

KRAKÓW W LICZBACH

151

Istniejące budynki Existing buildings

PRINCIPIO ul. Armii Krajowej 25

2 1

Powierzchnie w budowie Office space under construction

Kraków / Krakow

Rynek Biurowy - Polska 2017

KBP-1000 ul. Krakowska 280

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

98 300 m2

O3 BUSINESS CAMPUS ul. Opolska 114

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

992 200 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

277 200 m2

Nowa podaż New supply in sqm

91 282 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

14,35 € (+0,31 €)

9,2%

80 900 m2 992 200 m

14,35€

Średni czynsz / Average rental fees

8,15%

MIN

13,2 €

POLSKA

9 569 800 m2

10,37%

POLAND

Kraków Krakow

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland Różnica średniego czynszu w mieście w stosunku do średniego czynszu w Polsce / Difference of average rental fee in the city vs average rental fee in Poland

Pustostany Vacancy rates

91 282 m2

1 125 356 m2

Kraków / Krakow

Polska / Poland

8,11%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

15 PLN Średnie opłaty serwisowe Average service charges

91 282 m2

8,11% 1 034 074 m2

15,5 €

14,04 €

8 577 600 m2 81,63%

Średni czynsz Average rental fees

MAX

Kraków / Krakow

98 300 m 2

Polska / Poland

733 600 m2

13,40%

Kraków Krakow

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

277 200 m2

Kraków / Krakow

992 200 m 2

Polska / Poland

9 569 800 m2

10,37%

15,78% Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Kraków Krakow

Kraków / Krakow

80 900 m 2

Polska / Poland

319 900 m2

Kraków na tle innych miast Krakow compared to other cities

25,29%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Krakowem / ** All other cities from the Report besides Krakow

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

PRINCIPIO ul. Armii Krajowej 25, Kraków Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

10600 m2 1136 m2 (budynek wysoki / higher building), 591 m2 (budynek niski / lower building)

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

IV kwartał 2017 / IV Q 2017 Budynek biurowy klasy „A” wykończony przy użyciu najwyższej jakości materiałów i zgodnie z najwyższymi standardami składający się z dwóch części: 7-kondygnacyjnej od strony ul. Armii Krajowej

Julie Archambault

i 4-kondygnacyjnej od strony ul. Odlewniczej. Obiekt jest w pełni

Julie.Archambault@eur.cushwake.com +48 695 340 242

przystosowany dla osób niepełnosprawnych oraz posiada udogodnienia dla najemców w postaci rowerowni, szatni czy fitness. Niewątpliwym atutem budynku biurowego Principio jest jego wyeksponowane położenie przy arterii wylotowej z miasta jak jest Armii Krajowej, co zapewnia szybki dojazd zarówno do autostrady, jak również do centrum (lotnisko: 9km, dworzec główny: 5 km). Najbliższe otoczenie biurowca stanowią kompleksy biurowe Grupy Zasada i BGŻ BNP PARIBAS. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się hotele Novotel i Ibis, jak również kampus Akademii Górniczo-Hutniczej. An „A” class office building completed using the highest quality products in accordance with the highest standards. The building consists of 2 parts: a 7-storey section on the side of Armii Krajowej street, and a 4-storey section on the side of Odlewnicza street. The office building is adapted for people with disabilities and provides amenities such as bike racks, a locker-room or a fitness club. A great advantage of the Principio office building is its open location at Armii Krajowej street, which is one of the main exit roads, and ensures convenient access to both the city centre and the highway (the kraków airport: 9 km, the main railway station: 5 km). The closest neighbours of the building are the Grupa Zasada and BGŻ BNP Paribas office complexes, as well as the Novotel and Ibis

Kraków / Krakow

hotels and the campus of AGH university of science and technology.

Rynek Biurowy - Polska 2017

CLASS

LEED

157

Higher: 7 Lower: 4

KBP-1000 ul. Krakowska 280, Zabierzów Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

14 000 m 2

Minimalna powierzchnia do wynajęcia / Minimum area for rent

200 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

2 500 m 2

Status / Status

wybudowany / existing

biuro@kbp.pl

Rok oddania / Built on

2009

+48 12 378 40 85

Kraków Business Park to nowoczesne centrum biurowe oferujące powierzchnie najmu z możliwością swobodnej aranżacji przestrzeni. Przestronne, eleganckie biura zlokalizowane są w 4 budynkach klasy A, w Zabierzowie - 5 km od portu lotniczego Kraków-Balice oraz 2 km od obwodnicy Krakowa i Autostrady A4. Biurowiec 1000, tak jak wszystkie nasze budynki, wyposażony jest w nowoczesne systemy klimatyzacji, wentylacji i BMS. Podłogi dystansowe zapewniają elastyczność rozplanowania powierzchni, a w standardzie wykończenia wszystkie pomieszczenia posiadają dźwiękochłonne, podwieszane sufity z wbudowanymi oprawami oświetlenia. The Kraków Business Park is a modern office center offering to space to let which can be arranged in any way you like. Spacious and elegant offices are located in 4 class A buildings. The complex is located at Zabierzów, 5 km away from the Kraków-Balice airport and 2 km from Kraków’s city ring road and A4 motorway. Building 1000, as well as others buildings, is equipped with modern air-conditioning, ventilation systems and BMS. Raised access floors enhance space arrangement flexibility, while the finishing standard in all rooms includes suspended soundproof ceilings with build-in light fixtures. A

CLASS

LEED

300

6+1

O3 BUSINESS CAMPUS ul. Opolska 114, Kraków Całkowita powierzchnia budynku (m2)

19 000 m2 (II Etap / II Phase)

/ Total building space

19 000 m2 (III Etap / III Phase)

Powierzchnia piętra / Floor area

1 700 m2

Status / Status

II wybudowany / existing; III w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

II etap / Phase Q3 2017, III Etap / Phase Q1 2018

O3 Business Campus, to kompleks biurowy

O3 Business Campus is an A-class office com-

klasy A zlokalizowany w północnej części

plex situated in the north part of Kraków, at the

Krakowa, u zbiegu ul. Opolskiej i al. 29 Li-

corner of Opolska Street and 29 listopada Street.

stopada. Obiekt zaprojektowany jest zgodnie

The investment consists of three 12-storey buil-

z najnowszymi standardami zrównoważonego

dings with total space of 57,000 square meters,

budownictwa, dzięki czemu jest przyjazny dla

above-ground parking and underground par-

otoczenia i użytkowników, a klasyczna i ponad-

king. The excellent location as well as bus and

czasowa architektura jednocześnie oferuje wiele

tram stops in close proximity guarantee easy

funkcjonalnych rozwiązań. Inwestycja składa

access to various parts of the city. The high stan-

się z trzech dwunastokondygnacyjnych budyn-

dard of buildings as well as green spaces around

ków o łącznej powierzchni 57 000 mkw. oraz

them make O3 Business Campus an ideal place

parkingów - naziemnego i podziemnego. Wyso-

for business in Kraków.

ki standard budynków i towarzyszące im tereny zielone oraz miejsca do wypoczynku sprawiają, że O3 Business Campus stanowi idealne miejsce do prowadzenia biznesu w stolicy Małopolski.

CLASS

BREEAM

1200

Joanna Nicińska joanna.nicinska@echo.com.pl 664900311

WROCŁAW Wrocław z 635 tysiącami mieszkańców jest czwartym, co do wielkości miastem w Polsce (ponad milion osób zamieszkujących obszar aglomeracji), wiodącym ośrodkiem gospodarczo-kulturalnym oraz trzecim największym ośrodkiem akademickim w kraju.

Marcin Siewierski Cushman & Wakefield

W obszarze usług biznesowych za- po rozwoju Wrocławia w najbliższych uważalny jest znaczący udział mię- latach nadal będzie wysokie. Do końdzynarodowych koncernów. Wrocław ca 2018 roku zasoby powierzchni biujest drugim po Krakowie ośrodkiem, rowej powinny przekroczyć 1 mln m w którym największy odsetek pra- kw., z czego ok. 75 000 m kw. zostanie cowników obszaru usług bizneso- oddanych jeszcze w bieżącym roku,

Stolica Dolnego Śląska wyróżnia się wych jest zatrudnionych w centrach a kolejne 125 000 m kw. przybędzie wysokim tempem rozwoju oraz za- IT. Jest też krajowym liderem, jeśli rok później. W planach deweloperów awansowaniem

technologicznym chodzi o zatrudnienie w branży R&D. na 2019 r. pozostaje rekordowa ilość

cław jest także liderem, jeżeli chodzi o dla rozwiniętych miast o wysokiej ja- Biorąc pod uwagę rozwój wrocławwsparcie biznesu przez samorządy, o kości kapitału ludzkiego. skiego rynku biurowego oraz sto-

cyjnych dla biznesu” przygotowanym 2016 przyniósł rekordowo wysoką po- że rynek ten w kolejnych latach nadal

Rynek Biurowy - Polska 2017

Wrocław / Wroclaw

i innowacyjnością gospodarki. Wro- Taka sytuacja jest charakterystyczna ponad 150 000 m kw.

czym świadczy miedzy innymi pierw- Wrocław jest trzecim największym sunkowo stabilny poziom stawek sze miejsce w rankingu „Miast atrak- rynkiem biurowym w Polsce. Rok czynszu i pustostanów, oczekujemy, przez Forbes.pl i Centralny Ośrodek daż oraz najwyższy w historii poziom będzie intensywnie się rozwijał. ZaInformacji Gospodarczej w 2016 roku. popytu na powierzchnie biurowe. Do uważalna i prawdopodobnie rosnąca Wrocław od lat przyciąga inwestorów użytkowania oddano ok. 150 000 m będzie jednak różnica w poziomie zagranicznych, którzy bardzo chętnie kw. powierzchni, a zawarte umowy pustostanów pomiędzy budynkami lokują tu zarówno centra usług biz- najmu dotyczyły powierzchni ponad klasy A i B, jak też dysproporcja ponesowych, jak i zakłady produkcyjne. 124 000 m kw. przewidujemy, że tem- między stawkami czynszów.

Wroclaw with 635,000 inhabitants is the fourth largest city in Poland (over one million inhabitants of the agglomeration). The city is the leading economic and cultural center and the third largest academic center in Poland.

The capital of Lower Silesia is distin- ployment. This situation is characteri- Taking into account the development guished by its high rate of develop- stic for developed cities of high quality of the WrocĹ&#x201A;awâ&#x20AC;&#x2122;s office market and ment and the technological advan- human capital.

the relatively stable level of rental ra-

cement and economy innovation. Wroclaw is the third largest office mar- tes and vacancy rates, it is expected Wroclaw is also a leader in business ket in Poland. The year 2016 brought that the market will continue to grow support provided by local govern- record high supply and the highest le- strongly in the coming years. The ment, as evidenced by, among others, vel in the demand for office space. Ap- noticeable and likely increase will, the first place in the ranking of "Cities proximately 150,000 sq m of office spa- however, be the difference in vacanattractive for business" prepared by ce was used and the lease agreements cy levels between Class A and Class ce. It is expected that Wroclaw's pace of between rent rates.

Wroclaw has been attracting foreign development will continue to be high investors for many years, who are in the coming years. By the end of 2018, keen to locate both business service office space should exceed 1 million centers and manufacturing facilities. square meters, of which approximaIn the area of business services, a si- tely 75,000 square meters will be comgnificant share of multinational cor- pleted this year and another 125,000 porations is noticeable. Wroclaw is square meters will come one year later. the second largest center of business The developer's plans for 2019 remain services, just behind Krakow. The city a record amount of more than 150,000 is also a national leader in R&D em- square meters.

87 Rynek Biurowy - Polska 2017

Information Center in 2016.

WrocĹ&#x201A;aw / Wroclaw

Forbes.pl and the Central Economic covered over 124,000 sq m of office spa- B buildings as well as the disparity

WROCŁAW

W LICZBACH CITY FORUM pl. Wróblewskiego

3 3 1 2

NOBILIS BUSINESS HOUSE ul. Curie - Skłodowskiej 12

Wrocław / Wroclaw

Rynek Biurowy - Polska 2017

WEST HOUSE 1A ul. Strzegomska 140a

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

91 700 m2

RETRO OFFICE HOUSE ul. Piłsudskiego 67

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

873 100 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

260 000 m2

Nowa podaż New supply in sqm

22 800 m

74 214 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

14,5 € (+0,46 €)

8,5% MIN

873 100 m2

POLAND

Wrocław Wroclaw

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

74 214 m2

15 PLN Średnie opłaty serwisowe Average service charges

74 214 m2

6,59% 1 051 142 m2

16 €

14,04 €

8 696 700 m2 90,88%

Średni czynsz Average rental fees

MAX

13 €

POLSKA

9 569 800 m2

9,12%

14,5€

Średni czynsz Average rental fees

2,61%

1 125 356 m2

Wrocław / Wroclaw

Polska / Poland

6,59%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

Wrocław / Wroclaw

91 700 m 2

Polska / Poland

733 600 m2

12,5%

Wrocław Wroclaw

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

260 000 m2

Wrocław / Wroclaw

873 100 m 2

Polska / Poland

9 569 800 m2

9,12%

14,8% Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Wrocław Wroclaw

Wrocław / Wroclaw

22 800 m 2

Polska / Poland

319 900 m2

Wrocław na tle innych miast Wroclaw compared to other cities

7,13%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Wrocławiem / ** All other cities from the Report besides Wroclaw

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

WEST HOUSE 1A ul. Strzegomska 140A, Wrocław

Patryk Czernik patryk.czernik@archicom.pl +48 661 990 995

Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

10200 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

bez limitu / no limit

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

2008 West House 1A to część kompleksu West Forum – parku biurowego o potencjale rozwojowym ok. 80 000 mkw. powierzchni najmu. Biurowiec z dogodną lokalizacją przy głównej arterii Wrocławia łączącej rynek z lotniskiem. Łatwość dojazdu zapewniają przystanki komunikacji publicznej oraz bliskość obwodnicy śródmiejskiej i autostradowej. Kompleks gwarantuje optymalną ofertę udogodnień dla pracowników: kantyna, niepubliczne przedszkole z placem zabaw dla dzieci, zadaszone miejsca postojowe dla rowerzystów, szatanie z prysznicami, przyjazne przestrzenie wspólne z akcentem na zieleń. West House 1A constitutes a part of the West Forum office complex – a business park offering in total around 80,000 sqm of leasing space. It is an office building with convenient location on one of the main Wroclaw avenue connecting market square with international airport. Multiple public transport stops as well as close distance to inner road and highway helps retain mobility. The property offers good amenities for staff: canteen, private kindergarten, changing room equipped with showers for cyclists, friendly common area with greenery.

CLASS

LEED

280

RETRO OFFICE HOUSE ul. Piłsudskiego 67, Wrocław Całkowita powierzchnia budynku (m2)

20916.2 m2

Wrocław / Wroclaw

/ Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

4 144,3 m2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

Kwiecień, 2018 / April 2018

RETRO OFFICE HOUSE to biurowiec położony w bezpośrednim są-

RETRO HOUSE OFFICE is an office building located in the immediate

siedztwie ścisłego centrum Wrocławia. To rozsądny wybór lokalizacji

vicinity of the city centre of Wroclaw. It's a reasonable choice of location

pod siedzibę firmy. Inwestycja zapewnia najbardziej komfortowe wa-

for company headquarters. This investment provides the most comfor-

runki działania i rozwoju biznesu. Inspiruje nas innowacyjny wymiar

table conditions of operation and business development. We are inspired

wrocławskiej architektury początku XX wieku. Łączymy te wspaniałe

by the innovative dimension of Wroclaw's architecture in the early twen-

tradycje z najnowocześniejszymi rozwiązaniami w zakresie technolo-

tieth century. We combine these wonderful traditions with cutting-edge

gii, formy i użyteczności. To właśnie stanowi istotę Retro Office House.

technology, form and usability. This is what Retro Office House is. We

Przywracamy prestiż - na zawsze.

restore prestige - forever.

Daria Dudek daria.dudek@lcc.pl +48 513 976 856

Rynek Biurowy - Polska 2017

CLASS

BREEAM

150

6+1

NOBILIS BUSINESS HOUSE ul. Curie - Skłodowskiej 12, Wrocław Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

16 000 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

2 800 m 2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

Październik 2016 / October 2016

Nobilis Business House to budynek biurowy klasy A, o łącznej powierzchni 16 000 mkw. zlokalizowany przy ul. Marii Skłodowskiej–Curie we Wrocławiu. Jedną z zalet inwestycji, jest jej unikalna lokalizacja – tuż obok Pasażu Grunwaldzkiego. Budynek Nobilis to nowoczesna, a zarazem ponadczasowa architektura. Duże, przeszklone okna zapewniają optymalny dostęp światła dziennego i na-

Katarzyna Kubicka katarzyna.kubicka@echo.com.pl +48 664 900 310

dają szlachetności i elegancji. Przestrzeń biurowa wyposażona jest w nowoczesne rozwiązania technologiczne, które zapewniają wysoki komfort pracy użytkowników budynku. Nobilis Business House is a class A office building, whose total floor space amounts to 16,000 square meters. It is located at ul. Marii Skłodowskiej–Curie in Wrocław. Undoubtedly, one of its advantages is its unique location – just next to Pasaż Grunwaldzki. The Nobilis building is an example of modern yet timeless architecture. Large windows made of glass ensure optimal access to daylight and give the building a noble and elegant appearance. The office space is equipped with modern technological solutions that provide high comfort of work to the building users. Tenants will be able to visit a canteen, service points, points of sale, as

Wrocław / Wroclaw

well as an outdoor rest area.

CLASS

BREEAM

223

Rynek Biurowy - Polska 2017

CITY FORUM pl. Wróblewskiego, Wrocław

Patryk Czernik patryk.czernik@archicom.pl +48 661 990 995

Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

24 000 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

City One - 1820 m 2, City 2 - 2260 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

2018

City Forum to inspirująca przestrzeń do pracy i spotkań, która integruje użytkowników i wzbogaca architektonicznie tkankę miejską Wrocławia. Dogodne położenie biurowca, w centrum miasta, przy skrzyżowaniu ulic Traugutta i Pułaskiego stanowi unikatową ofertę w obszarze przestrzeni komercyjnych w centrum. Ten nowoczesny kompleks dwóch budynków biurowych klasy A, o łącznej powierzchni najmu ponad 24 000 mkw., łączy w sobie najlepsze rozwiązania techniczne i architektoniczne gwarantując najemcom korzystne warunki najmu. City Forum is an inspiring space to work and meet with others. A place that integrates users and enriches the urban fabric of Wroclaw with the new values. City Forum convenient location in the area of Wroclaw city centre, at the intersection of Traugutta and Pulaski streets will enhance a unique offer in the scope of commercial space. This modern complex of two A-class office buildings offering together over 24 000 sqm. of leasing space combines advanced technical and architectural solutions that gu-

Wrocław / Wroclaw

arantees the best leasing conditions for tenants.

Rynek Biurowy - Polska 2017

CLASS

LEED

278

TRÓJMIASTO Trójmiasto jest czwartym co do wielkości rynkiem biurowym wśród wszystkich miast w Polsce. Rynek Trójmiasta cechuje wysoki stopień zainteresowania najemców, a tym samym stosunkowo wysoki poziom absorpcji powierzchni biurowej. To z kolei przekłada się na wysoki poziom zainteresowania firm deweloperskich, które coraz chętniej podejmują się budowy nowych biurowców w mieście.

Mariusz Wiśniewski CBRE

twie parki biurowe: Olivia Business Centrum biurowe Trójmiasta znajCenter i kompleks budynków Alche- duje się w Gdańsku. Rynek biurowy mia. W 2017 r. planowane jest dostar- w dzielnicy Oliwa rozwija się w tem-

Po 2016 r. całkowita powierzchnia czenie nowego budynku w ramach pie nieporównywalnym do jakiejkolnowoczesnej

powierzchni

biuro- każdego z tych dwóch kompleksów wiek innej części Trójmiasta. Gdynia

wej w Trójmieście wynosi prawie biurowych, tj. Olivia Star i Alchemia rozwija się nieco wolniej, jednakże wybudowano prawie 10% wielko- mkw nowoczesnej powierzchni biu- (Reda, Rumia, Wejherowo), gdzie

Business House, który dostarczył na nie najemców oznacza, że nie tylko gdzie m.in. Thomson Reuters cieszy

Rynek Biurowy - Polska 2017

Trójmiasto / TriCity

634 000 mkw, przy czym w 2016 r. III, które dostarczą na rynek 78 000 jej bliskość do Małego Trójmiasta ści obecnego rynku, tj. nawet 60 000 rowej. Ponadto łączna powierzchnia znajduje się znaczna liczba pracownimkw. Największym projektem biu- biurowa w budowie wynosi obecnie ków zatrudnionych w Gdyni, stwarza rowym w ubiegłym roku był Tryton 141 750 mkw. Rosnące zainteresowa- możliwość nowego rozwoju miasta, rynek około 21 300 mkw nowocze- lokalni deweloperzy działają na rynku się niekwestionowanym sukcesem snej powierzchni biurowej. Najwyż- biurowym w Trójmieście. W 2017 r. rozwoju i od wielu lat systematycznie sza gęstość powierzchni biurowych swoje projekty biurowe planują rozpo- zwiększa zasoby ludzkie w Gdyni. w Trójmieście jest zarejestrowana cząć takie międzynarodowe organiza- Najaktywniejszymi

najemcami

w Gdańsku przy Alei Grunwaldzkiej, cje jak np. ECHO Investment, Apollo w Trójmieście są firmy z branży IT gdzie znajdują się, w bliskim sąsiedz- Rida i Skanska Property Poland.

oraz sektora usług biznesowych.

The Tri-City is the fourth largest office market amongst all the Polish cities. The Tri-City market is characterized by a high level of interest from tenants and thus relatively high office space absorption levels. This in turn translates into a high level of interest from developers who are becoming increasingly ready to undertake construction of new office schemes in the city.

After 2016, the total stock of modern of the two schemes in 2017, i.e. Oli- wing at a pace incomparable to any office space in the Tri-City stands at via Star and Alchemia III which will other part of the Tri-City. Gdynia is nearly 634 000 sqm, where nearly be supplying a total of 78 000 sqm developing considerably slower, ho10% of the market’s volume, i.e. as of modern office space to the mar- wever its close proximity to the Little much as 60 000 sqm, has been deli- ket. Furthermore, the total volume Tri-City (Reda, Rumia, Wejherowo), vered in 2016 only. The largest office of office space currently under con- which is where a sizeable number of

approximately 21 300 sqm of mo- that it is not only the local developers for attracting new schemes to the dern office space to the market. The that are active on the Tri-City office city, where indisputable success is highest density of office space in the market. International players such as being enjoyed by Thomson Reuters Tri-City is recorded in Gdańsk along ECHO Investment, Apollo Rida and which have for many years now steAleja Grunwaldzka, where there Skanska Property Poland are now adily augmented its human resources are two office parks located in close also planning to commence con- in Gdynia specifically. proximity to each other: Olivia Busi- struction of their schemes in 2017.

The most active tenants in the

ness Center and the Alchemia com- The central hub in terms of existing Tri-City include businesses from plex of buildings. There are plans to office stock is in Gdańsk. The office the IT industry as well as the busideliver a new building within each market in the Oliwa district is gro- ness services sector.

95 Rynek Biurowy - Polska 2017

ton Business House which supplied growing interest from tenants means nesses resides, creates the potential

Trójmiasto / TriCity

scheme delivered last year was Try- struction stands at 141 750 sqm. The the staff employed at Gdynia’s busi-

TRÓJMIASTO W LICZBACH

BCB BUSINESS PARK B1, B2 ul. Azymutalna 9

108

1 2

Istniejące budynki Existing buildings

Powierzchnie w budowie Office space under construction

Trójmiasto / TriCity

Rynek Biurowy - Polska 2017

ARGON ul. Grunwaldzka 415

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

73 800 m2

TRYTON BUSINESS HOUSE ul. Jana z Kolna 11

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

654 000 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

140 000 m2

Nowa podaż New supply in sqm

51 012 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

15 € (+0,96 €)

7,8%

10 900 m2

15€

Średni czynsz / Average rental fees

1,67%

MIN

654 000 m2

13 €

POLSKA

9 569 800 m2

6,83%

POLAND

Trójmiasto TriCity

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

51 012 m2

1 125 356 m2

Trójmiasto / TriCity

Polska / Poland

4,53%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

15,5 PLN Średnie opłaty serwisowe Average service charges

51 012 m2

4,53% 1 074 344 m2

16,5 €

14,04 €

8 915 800 m2 93,17%

Średni czynsz Average rental fees

MAX

Trójmiasto / TriCity

73 800 m 2

Polska / Poland

733 600 m2

10,06%

Trójmiasto TriCity

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

140 000 m2 7,97%

654 000 m 2

Polska / Poland

9 569 800 m2

6,83%

Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Trójmiasto / TriCity

Trójmiasto TriCity

Trójmiasto / TriCity

10 900 m 2

Polska / Poland

319 900 m2

Trójmiasto na tle innych miast TriCity compared to other cities

3,41%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Trójmiastem / ** All other cities from the Report besides TriCity

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

BCB BUSINESS PARK B1, B2 ul. Azymutalna 9, Gdańsk

Michał Zaraś

Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

15 552,36 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

1950-2550 m 2

Status / Status

B1 - wybudowany / existing; B2 w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

B1 - 2012, B2 - 2017

BCB Business Park to nowoczesny kompleks biurowy powstający na po-

BCB Business Park is a modern, self-sufficient business complex being

wierzchni ok. 17 ha., w bezpośrednim sąsiedztwie Portu Lotniczego im.

developed on a plot of approximately 17 ha. in the immediate vicinity

Lecha Wałęsy w Gdańsku. Oferuje ciekawie zaprojektowane powierzchnie

of Lech Wałęsa Airport in Gdansk. It offers interesting designed office

biurowe, elastyczne rozwiązania biznesowe i unikalną lokalizację. Każdy

space, flexible business solutions and unique location. Each building pro-

budynek to ok 9250 m2 powierzchni biurowej w wysokim standardzie

vides ca. 9.250 sq. m. of high standard office spaces with about 300 par-

oraz 300 miejsc postojowych. Ponadto zabudowa biurowa uzupełniona

king spaces. In addition, the office buildings will be completed with

będzie o funkcje towarzyszące: komercyjne, gastronomiczne, rekaracyj-

auxiliary functions such as commercial facilities, catering facilities,

ne oraz magazynowe. Oferowana powierzchnia biurowa w BCB Busienss

recreation zones and warehousing facilities. The BCB Business Park will

Park osiągnie poziom ponad 90 000 m2.

offer the total office area of over 90 000 sq m.

michalzaras@bcb.com.pl

Trójmiasto / TriCity

+48 606 894 122

Rynek Biurowy - Polska 2017

CLASS

LEED

B1 - 500 B2 - 300

ARGON ul. Grunwaldzka 415, Gdańsk Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

38 000 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

3000 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

wrzesień 2017 / September 2017

Marcin Piątkowski mpiatkowski@torus.pl +48 665407409

ARGON to jeden z największych wolnostojących obiektów biurowych w północnej Polsce. Znaczną jego część zajmują powierzchnie biurowe. Powierzchnia najmu brutto całego budynku to ok. 38 tys. m2, z czego niemal 36 tys. m2 stanowią biura, a blisko 2 tys. m2 powierzchnie usługowo-handlowe. Każde z jedenastu pięter biurowych to blisko 3.000 m2 najnowocześniejszej powierzchni zaprojektowanej na planie litery „H” zapewniającej doskonałą efektywność powierzchni i znakomite doświetlenie światłem naturalnym. ARGON posadowiony jest u zbiegu al. Grunwaldzkiej z ul. Kołobrzeską. W parterze znajduje się kilkanaście lokali usługowo-handlowych. Element wyróżniający III, a w niedalekiej przyszłości także IV etap, to piękny pasaż handlowy z roślinnością i elementami małej architektury, łączący tunel pod torami SKM z Al. Grunwaldzką. ARGON is one of the largest freestanding office buildings in northern Poland. The majority of its area will be dedicated to office space – 36,000 square metres of the 38,000 total, with about 2,000 square metres of retail space. Each one of its 11 office floors will offer nearly 3000 square metres of ultra-modern space. The building will be ‘H’-shaped, allowing for the most optimal use of space and maximising natural light. The ARGON tower is situated at the intersection of Grunwaldzka Avenue and Kołobrzeska Street. The ground level will house several retail units. The distinguishing feature of Alchemia III (and, in the nearby future, Alchemia IV) will be a beautiful convenience centre with vegetation and minor landscaping, connecting the train station tunnel with the main road. A

CLASS

LEED

370

TRYTON BUSINESS HOUSE ul. Jana z Kolna 11, Gdańsk Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

24 000 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

830 - 1750 m 2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

2016

Kornelia Łukaszewska kornelia.lukasze wska Tryton Business House - to biurowiec zlokalizowany w Gdańsku przy skrzyżowaniu ul. Jana

@echo.com.pl +48 664 900 313

z Kolna i Wałów Piastowskich. Położenie przy

oraz publicznymi środkami transportu do innych dzielnic. Łączna powierzchnia biurowa obiektu to 24 000 m2. Tryton Business House - an office building located in Gdańsk at the junction of Jana z Kolna and Wały Piastowskie streets. Its location near the main traffic arteries of the city provides quick and easy access to other districts by car and by public transport. The facility offers a total office space of 23,000 sqm.

CLASS

BREEAM

755

6-11

99 Rynek Biurowy - Polska 2017

umożliwia szybki i łatwy dostęp samochodem

Trójmiasto / TriCity

głównych arteriach komunikacyjnych miasta

POZNAŃ Położony w głównym europejskim korytarzu tranzytowym Poznań, ze swoją dobrze rozwiniętą siecią połączeń drogowych i wciąż rosnącą liczbą połączeń lotniczych ma ogromny potencjał rozwoju rynku biurowego. Stolica Wielkopolski jest trzecim pod względem liczby studentów ośrodkiem akademickim w kraju - każdego roku tutejsze uczelnie kończy 30.000 młodych ludzi, którzy mogą stać się potencjalnie kadrą dla Inwestorów, szczególnie z sektora usług dla biznesu.

Justyna Wasiak Leasing and Sales Manager

Poznań / Poznan

NAI Estate Fellows Poznań Office

Rynek Biurowy - Polska 2017

100

W ostatnich latach Poznań wzboga-

poza ścisłym Centrum, a nawet poza

cił się o dużą ilość nowoczesnej po-

granicami Poznania. Ich sukces leży

wierzchni biurowej. Projekty duże

w doskonałej komunikacji z auto-

i znane, jak Business Garden Poznań,

stradą, braku korków ulicznych, kon-

Maraton Garden, mniejsze, kameral-

kurencyjnej cenie i większej liczbie

ne, jak Ubiq, czy Quartz Office dały

miejsc parkingowych.

firmom możliwość wyboru obiektu

W ostatnim czasie oddany został

o odpowiednim dla siebie charakte-

do użytku, długo wyczekiwany Bał-

rze. Jednocześnie Właściciele obiek-

tyk, położony przy samym Rondzie

tów starszych wciąż dbają o swoje

Kaponiera, uważanym za centralny

zasoby,

modernizują

punkt Poznania. Zakończenie kolej-

i dostosowują je do rosnących wy-

nych planowanych inwestycji – pro-

mogów

najemców,

jektu Skanska w miejscu dawnego

oferując powierzchnie w bardzo

dworca PKS, dalszych etapów kom-

dobrym standardzie i w atrakcyj-

pleksu Pixel, czy Business Garden, a

nych cenach, jak ma to miejsce np.

także mniejszych projektów, jak Za-

w Business Park Grunwald. Bardzo

jezdnia Poznań, pozwoli przyciągnąć

dużym

do Poznania kolejnych inwestorów.

remontują, dzisiejszych

zainteresowaniem

najem-

ców cieszą się też obiekty położone

Located in the main European transit corridor Poznań, with its well-developed road network and the growing number of flight connections has great potential for the development of the office market. The capital of Wielkopolska is the third largest academic center in Poland, in terms of number of students. Every year 30,000 young people graduate from the local universities and become potential employees for the

key to their success lies in excellent

great amount of modern office spa-

communication with the highway,

ce. Large and well-known projects,

no traffic jams, competitive prices

such as Business Garden Poznań,

and more parking spaces.

Marathon Garden, as well as smal-

Recently, the long awaited Baltic,

ler, intimate ones, like Ubiq or Qu-

located at Rondo Kaponiera, con-

artz Office, have given companies

sidered to be the central point of

the opportunity to choose the right

Poznan, has been openned. The

property for themselves. At the same

completion of the rest of the plan-

time, owners of older buildings con-

ned investments - Skanska project

tinue to, renovate, modernize and

at the site of the former bus sta-

adapt their properties to the growing

tion, the next stages of the Pixel

demands of today's tenants, offering

complex or the Business Garden,

a very good standard of the office

as well as smaller projects such

space at an attractive price, as is the

as Zajezdnia Poznań, will attract

case in Business Park Grunwald. The

more investors to Poznan.

tenants are also very interested in the properties located outside the city center, even outside of Poznan. The

101 Rynek Biurowy - Polska 2017

In recent years Poznan has gained

Poznań / Poznan

Investors, especially in the business services sector.

POZNAŃ W LICZBACH

Istniejące budynki Existing buildings

Powierzchnie w budowie Office space under construction

Poznań / Poznan

Rynek Biurowy - Polska 2017

102

SKALAR OFFICE CENTER ul. Górecka 1

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

12 700 m2

O3 BUSINESS CAMPUS ul. Opolska 114

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

443 300 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

68 000 m2

Nowa podaż New supply in sqm

54 083 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

14 € (-0,04 €)

12,2%

15 500 m2 3,5% 443 300 m

14 €

Średni czynsz Average rental fees

MIN

12 €

POLSKA

9 569 800 m2

4,63%

POLAND

14,04 €

9 126 500 m2 95,37%

Poznań Poznan

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

15,5 PLN Średnie opłaty serwisowe Average service charges

54 083 m2 Poznań / Poznan

1 125 356 m2

4,81%

Polska / Poland

4,81%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

16 €

Pustostany Vacancy rates

54 083 m2

1 071 273 m2

Średni czynsz Average rental fees

MAX

Poznań / Poznan

12 700 m 2

Polska / Poland

733 600 m2

1,73%

Poznań Poznan

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

68 000 m2

Poznań / Poznan

443 300 m 2

Polska / Poland

9 569 800 m2

4,63%

3,87% Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Poznań Poznan

Poznań / Poznan

15 500 m 2

Polska / Poland

319 900 m2

Poznań na tle innych miast Poznan compared to other cities

4,85%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Poznaniem / ** All other cities from the Report besides Poznan

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

SKALAR OFFICE CENTER ul. Górecka 1, Poznań Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

23 124 m2

Powierzchnia piętra / Floor area

ok. 2 600 m2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

2010 Skalar Office Center to 6-cio kondygnacyjny budynek biurowy klasy A o łącznej powierzchni ponad 20 tys. m2 powierzchni użytkowej, zlokalizowany przy ul. Hetmańskiej, która jest jedną z głównych ulic

Magdalena

Poznania. Przy budynku znajduje się ścieżka rowerowa. Najbliższy

Wiśniewska-Karwańska

przystanek tramwajowy jest oddalony od budynku ok. 200 metrów,

magdalena.wisniewska

z którego można dojechać do ścisłego centrum. Dogodna lokalizacja

-karwanska@pbg-erigo.pl

umożliwia bezproblemowe i szybkie dotarcie samochodem do cen-

+48 605 470 751

trum miasta, na dworzec czy lotnisko: 15 minut do lotniska, 10 minut do autostrady A2, 5 minut do dworca głównego PKP. Skalar Office Center wyróżnia się komfortem wnętrz, zapewnia nowoczesne rozwiązania z dziedziny klimatyzacji oraz regulacji wilgotności powietrza. Poczucie otwartej przestrzeni biurowej zapewniają podwieszane sufity znajdujące się na wysokości 3 metrów. Dostępne są także szybkobieżne windy umożliwiające sprawne pokonanie 6 kondygnacji biurowca. Wysokie standardy bezpieczeństwa zapewnia sieć kamer przemysłowych, całodobowa ochrona oraz system interkomów. Skalar Office Center is a 6-storey Class A office building with a total area of over 20 thousand. m2 of usable space, located at the Hetmanska Street, which is one of the main streets of Poznan. The nearest tram stop is away from the building approx. 200 meters away and it takes you in a few minutes to the very center. The convenient location and lot of parking places allows quick access by car to the city center, the railway station or airport : 15 minutes to the Ławica Airport, 10 minutes to the A2 Highway, 5 minutes to the Main Poznań Train Station. Skalar Office Center is distinguished by the comfort of the interior, it provides innovative solutions in the field of air conditioning and air humidity. The feeling of open space office provide suspended ceilings, located at a height of 3 meters. There are also high-speed elevators for efficient overcome the 6 store office building. High safety standards provides

Poznań / Poznan

a network of CCTV cameras, security and intercom system

Rynek Biurowy - Polska 2017

104

CLASS

BREEAM

466

BUSINESS GARDEN POZNAŃ ul. Kolorowa 2-10, Poznań Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

42000 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

ok. 1 135 -2 585 m 2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

2015

Business Garden to nowoczesny park biznesowy, oferujący komfortowe środowisko pracy i idealne warunki wspierające procesy biznesowe oraz rozwój centrów operacyjnych firm z sektora BPO, SSC i IT. W ostatecznym kształcie, kompleks tworzyć będzie dziewięć budynków biurowych klasy A o planowanej powierzchni najmu około 88 000 m2. Kompleks zlokalizowany jest w bliskim sąsiedztwie lotniska i środków transportu publicznego, co gwarantuje dogodny dojazd do lokalizacji. Projekt charakteryzuje duży udział powierzchni zielonych, zaprojektowanych w formie ogrodu ze strefami pracy, relaksu i sportu. Oprócz nowoczesnej powierzchni biurowej, kompleks oferuje także szereg udogodnień i punktów usługowych. Business Garden is a modern business park, offering a comfortable working environment and ideal conditions to support business processes and the development of operating centers of BPO, SSC and IT companies. In the final shape, the complex will comprise nine class A office buildings with a planned lettable area of approximately 88,000 m2. The complex is located in close proximity to the airport and means of public transport, what guarantees convenient access to the location. The project is characterized by a large share of green space, designed in the form of a garden with work, relax and sport zones. In addition to modern office space, the complex also offers a range of supporting facilities and services.

Magdalena Makuch magdalena.makuch@vastint.eu

Poznań / Poznan

+48 61 639 75 75

CLASS

LEED

Platinium

826

Rynek Biurowy - Polska 2017

105

ŁÓDŹ Łódź jest jedną z największych aglomeracji w Polsce i dynamicznie rozwijającym się ośrodkiem biznesowym. W ostatnich latach umacnia się jej wizerunek jako miasta nowych technologii i mediów. Lokalne władze, dzięki konsekwentnej strategii działania, wzmacniają pozycję Łodzi - dynamicznie rozwijającego się miasta innowacji.

Olga Drela Colliers International

Rosnąca podaż nowoczesnej po- biznesu jest szacowana na 16 tys. wierzchni biurowej oraz dostęp do w ponad 65 centrach. To wskazuje na kapitału ludzkiego, który obejmuje 60-proc. wzrost zatrudnienia w ciągu zarówno wykwalifikowanych pra- ostatnich trzech lat. Wśród firm z sekcowników, jak i znaczną liczbę stu- tora BPO, które już otworzyły swoje dentów i absolwentów, wzmacniają centra usług w Łodzi są Accenture, potencjał inwestycyjny Łodzi. Pod BSH, Cybercom, DHL Express, Fujitwzględem zasobów siły roboczej su, GE Infosys Nordea, Philips, TomŁódź wyprzedza Katowice, aglome- Tom, UPS Veolia, Xerox i inne.

Łódź / Lodz

rację Bydgoszcz-Toruń czy Lublin. Rynek łódzki wyspecjalizował się

Rynek Biurowy - Polska 2017

106

Inwestorzy działający w mieście w sektorze usług IT i usług finansowspółpracują z lokalnymi uczelnia- wych. Cieszy się wysoką popularnomi, których jest aż 21, i urzędami, ścią wśród inwestorów z kapitałem w celu zapewnienia specjalistycznych azjatyckim. Łódź jest również atrakprogramów kształcenia zgodnych cyjnym ośrodkiem produkcyjnym z ich potrzebami kadrowymi, ofe- dzięki centralnej lokalizacji, bliskorując staże i stypendia oraz biorąc ści stolicy (130 km), międzynarodoudział w targach itp.

wych lotnisk, a także pozostałych

Całkowita liczba pracowników zamiast regionalnych. trudnionych w sektorze usług dla

Łódź is one of the largest agglomera- include a large pool of qualified em- sation as an IT centre and financial tions in Poland and a rapidly develo- ployees together with a substantial services market. It benefits from ping business hub. In recent years, it number of students and graduates. strong interest of investors with has improved its image as a city of new This places Łódź ahead of Katowice, Asian capital. Łódź is also attractechnologies and media. Local autho- Bydgoszcz-Toruń agglomeration or tive for the manufacturing sector rities are operating with a clear strategy Lublin in the human capital category. thanks to its central location as to enhance Łódź position as a dynami- The city is also a centre for academic well as proximity to the capital (130 cally developing city of innovation.

excellence with 21 universities.

km), international airports and

The growing modern office sector The total number of employees in other major Polish cities.

city’s image as an investment de- which translated into over a 60% stination. Investors operating in growth in employment in the last the city collaborate with local uni- three years. BPO companies which versities and authorities to secure have already opened their service specialised

education

programs centres in Łódź include Accenture,

in line with their employment ne- BSH, Cybercom, DHL Express, Fueds, offering internships and scho- jitsu, GE, Infosys, Nordea, Philips, larships, taking part in fairs, etc. TomTom, UPS, Veolia and Xerox. The main advantages of the city The market has gained its speciali-

107 Rynek Biurowy - Polska 2017

labour force, which improves the mated at 16,000 in over 65 centres,

Łódź / Lodz

comes together with a qualified the business services sector is esti-

ŁÓDŹ W LICZBACH

3 1

TEAL OFFICE ul. Roosevelta 6/12

Łódź / Lodz

Rynek Biurowy - Polska 2017

108

SYMETRIS BUSINESS PARK ul. Piłsudskiego 86

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

29 700 m2

BRAMA MIASTA ul. Kilińskiego 66 i 66A

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

397 500 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

150 000 m2

Nowa podaż New supply in sqm

23 850 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

13 € (-1,04 €)

33 700 m2 397 500 m

13 €

Średni czynsz / Average rental fees

8,48%

MIN

4,15%

POLAND

9 172 300 m2 95,85%

Łódź Lodz

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

13,5 € 14,04 €

12,75 €

POLSKA

9 569 800 m2

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Średnie opłaty serwisowe Average service charges

23 850 m2 Łódź / Lodz

1 125 356 m2

2,12%

Polska / Poland

2,12%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

15 PLN

Różnica średniego czynszu w mieście w stosunku do średniego czynszu w Polsce / Difference of average rental fee in the city vs average rental fee in Poland

Pustostany Vacancy rates

23 850 m2

1 101 506 m2

Średni czynsz Average rental fees

MAX

Łódź / Lodz

29 700 m 2

Polska / Poland

733 600 m2

4,05%

Łódź Lodz

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

150 000 m2

Łódź / Lodz

397 500 m 2

Polska / Poland

9 569 800 m2

4,15%

8,54% Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Łódź Lodz

Łódź / Lodz

33 700 m 2

Polska / Poland

319 900 m2

Łódź na tle innych miast Lodz compared to other cities

10,53%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€)

14 €

13,50 €

(+0,46€)

13 €

(-0,04€)

(-0,54€)

5 000 000

15 €

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Łodzią / ** All other cities from the Report besides Lodz

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

TEAL OFFICE ul. Roosevelta 6/12, Łódź Całkowita powierzchnia budynku (m2) /

3 034,40 m 2

Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

516 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

3Q2018

TEAL OFFICE wprowadza zupełnie nową

elevators, air conditioning, access control,

jakości w otoczenie rewitalizowanych bu-

monitoring and then we go beyond that. We

dynków pofabrycznych. Efektowna recepcja,

have an effective security system and access

szybkie windy, klimatyzacja, kontrola dostę-

control, intelligent control of building instal-

pu i monitoring, to minimum jakiego można

lations, energy saving LED lights, and mo-

oczekiwać od nowoczesnego budynku biuro-

dern infrastructural and functional solutions.

wego. My wykraczamy ponad to, zapewniając

Today’s worker expects environmentally

efektywne systemy bezpieczeństwa i kontroli

friendly technology, parking places for bi-

dostępu, inteligentne sterowanie instalacjami

cycles and showers and closets for cyclists.

budynkowymi, energooszczędne oświetle-

We have these and can offer more things that

nie LED oraz nowoczesne rozwiązania in-

will help you in the fight for specialists, such

frastrukturalne i funkcjonalne, technologie

as excellent public transportation, parking for

przyjazne środowisku, miejsca parkowania

cars, plus charging stations for electric cars.

rowerów oraz prysznice i szatnie dla rowerzystów. TEAL OFFICE zapewnia parking dla samochodów osobowych na terenie OFF Piotrkowska Center wraz z miejscami ładowania samochodów elektrycznych. TEAL OFFICE brings a new level of quality to

Monika Hryniewicz m.hryniewicz@opg.com.pl +48 731 734 770

PROPERTY PROFESSIONALS

its post-industrial surroundings. We have the minimum you would expect from a modern office building - an effective reception, quick A

CLASS

BREEAM

103

SYMETRIS BUSINESS PARK al. Piłsudskiego 86, Łódź

Paweł Milcarz

Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

8500 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

908 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

II etap - wrzesień 2017 / second Phase - September 2017

Symetris Business Park jest nowoczesnym kompleksem biuro-

Symetris Business Park is a modern office complex of two buildings

pawel.milcarz @echo.com.pl +48 664 900 359

wym składającym się z dwóch budynków o łącznej powierzch-

with a total lease area of 19,000 sq m. It located in the al. Pilsudkiego

ni najmu 19 000 mkw., zlokalizowanym przy al. Piłsudskie-

– the main city street which connects the centre with the two largest

go – głównej arterii miasta, łączącej Śródmieście z dwiema

districts: Widzew and Retkinia. The office spaces in the Symetris

największymi dzielnicami - Widzewem i Retkinią. Powierzchnie biurowe

Business Park complex fulfil the highest standards.

Łódź / Lodz

w kompleksie Symetris Business Park spełniają najwyższe standardy.

Rynek Biurowy - Polska 2017

110

CLASS

BREEAM

381

BRAMA MIASTA ul. Kilińskiego 66 i 66A, Łódź Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

Budynek A / Building A 8 000 m 2, Budynek B / Building B 33 000 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

Budynek A / Building A 960 m 2, Budynek B / Building B 2 270 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

Faza 1 / Phase 1 2019

Brama Miasta, zlokalizowana w Nowym Centrum Łodzi, stanie się

Brama Miasta, located in the heart of the New City Center Area in

symboliczną bramą, zachęcającą przedsiębiorstwa, inwestorów, tu-

Łódź, will be developed as a symbolic city gate inviting businesses,

rystów i mieszkańców do bycia częścią nowego rozdziału w dzie-

investors, tourists and inhabitants to be a part of a new chapter in

jach miasta. Nowe centrum biznesowe i kulturalne, o wyjątkowym

the history of the city. New business and cultural center with its

położeniu obok głównego węzła komunikacyjnego, da miastu nowe

unique location next to main communication hub, gives the city a

miejsce spotkań i przestrzeń dostępną dla każdego. Łódź się rozwi-

new meeting spot and makes the place available to everyone. Today,

ja. Do miasta przyjeżdżają nowi inwestorzy, a wiele firm rozwija tu

Łódź is booming. New investors are coming to the city and numerous

swoją działalność. Miasto charakteryzuje się doskonałą lokalizacją

companies are developing business here. Thanks to the new highways

w samym centrum Polski, z dogodnym dojazdem dzięki nowym au-

leading to Łódź, the city finally can profit from its central location

tostradom. Podróż z Dworca Centralnego w Warszawie do Dworca

in Poland. A trip from Central Railway station in Warsaw to Main

Łódź Fabryczna trwa zaledwie ponad godzinę.

Railway station Łódź Fabryczna takes just over an 1 hour 15 minutes.

Magdalena Reńska magdalena.renska@skanska.pl

Łódź / Lodz

+48 797 332 020

CLASS

LEED

Obiekt bez barier

231

* Opcja / Option

15+2

Rynek Biurowy - Polska 2017

111

KATOWICE Katowice coraz bardziej wyróżniają się na biznesowej mapie

Katarzyna Peto-Ziemkiewicz Nuvalu

Polski. Są stolicą Metropolii Śląskiej, w skład której wchodzi

19 miast, zamieszkanych przez ponad 2 mln osób. Taki obszar stanowi

ogromny

potencjał

demograficzny

biznesowy.

W Katowicach od ponad 10 lat rozwijają się firmy z branży nowoczesnych usług, szczególnie obsługujące procesy IT. Najwięksi pracodawcy to globalne korporacje takie jak Capgemini, IBM

Katowice / Katowice

i PwC, które są najbardziej wiarygodną referencją dla innych firm.

Rynek Biurowy - Polska 2017

112

Aktywność przedsiębiorców prze-

czeniami, co z kolei przekłada się

kłada się na wielkość rynku biuro-

na bardziej efektywną współpracę

wego, na którym miasto zajmuje

z przyszłymi pracodawcami.

piątą pozycję w Polsce z zasobami

Otwarte 2 lata temu Międzyna-

na poziomie 400 000 m2. Ciągle

rodowe

przybywa nowych, funkcjonalnych

było tylko w ub. roku gospoda-

projektów. Trwa przebudowa cen-

rzem 220 spotkań. W połączeniu

trum (na pow. 24 ha), która jest

z halą Spodka MCK to największa

jedną z największych tego typu

zadaszona powierzchnia konfe-

operacji, jaką kiedykolwiek podję-

rencyjna w Polsce. To pozwala na

to w Europie Środkowej. Powstaną

organizację ważnych wydarzeń

tam obiekty różnego przeznaczenia,

takich jak: Europejski Kongres

również biurowce.

Gospodarczy,

Miasto jest przychylne inwestorom,

-up Days czy choćby Mistrzostw

ma bardzo dobry transport publicz-

Świata

ny, infrastrukturę drogową i kolejo-

wych. To wszystko przekłada się

wą oraz port lotniczy, który co roku

na komfort życia mieszkańców

oferuje nowe połączenia. Uczelnie

i tworzy właściwy klimat dla

śląskie współpracują ze sobą i wza-

dalszego

jemnie wymieniają się doświad-

i rozwoju tego regionu.

Centrum

Kongresowe

European

Grach

napływu

Start-

Komputero-

inwestorów

Katowice is more and more prominent on the business map of Poland. Itâ&#x20AC;&#x2122;s the capital of the Silesian Metropolis, which consists of 19 cities, inhabited by more than 2 million people. This area represents a huge demographic and business potential. In Katowice, over the past 10 years, companies from the modern services industry have been developing, especially for IT processes. The largest employers are global corporations such as Capgemini, IBM and PwC, which are the

Opened 2 years ago the Interna-

size of the office market in which

tional Congress Center was only

the city ranks fifth in Poland with

last year hosting 220 meetings. In

400,000 sq m of office space. New,

conjunction with Spodek MCK

functional projects are constantly

Hall is the largest covered confe-

arriving. The reconstruction of the

rence area in Poland. This allows

center (24 ha) is underway, which

you to organize important events

is one of the largest operations ever

such as European Economic Con-

undertaken in Central Europe. Va-

gress, European Start-up Days or

rious facilities will be created there,

even the World Computer Games

including office buildings.

Championship. This all contributes

The city is favorable to investors,

to the living comfort of the inhabi-

has very good public transport, road

tants and creates the right climate

and rail infrastructure, and an air-

for further influx of investors and

port that offers new connections

development of this region.

every year. Silesian universities cooperate with each other and exchange experiences, which in turn translates into more effective cooperation with future employers.

113 Rynek Biurowy - Polska 2017

Business activity translates into the

Katowice / Katowice

most credible references for other companies.

KATOWICE W LICZBACH

Budynki c certyfikatem LEED lub BREEAM Buildings with LEED or BREEAM certificate

Istniejące budynki Existing buildings

Powierzchnie w budowie Office space under construction

Katowice / Katowice

Rynek Biurowy - Polska 2017

114

SILESIA STAR ul. Uniwersytecka 20

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

17 000 m2

.KTW I al. W. Roździeńskiego 1

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

467 500 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

28 000 m2

Nowa podaż New supply in sqm

59 840 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

13,5 € (-0,54 €)

12,8%

14 200 m2 467 500 m

13,5 €

Średni czynsz / Average rental fees

3,04%

MIN

POLSKA

9 569 800 m2

4,89%

POLAND

9 102 300 m2 95,11%

Katowice Katowice

Inne miasta** Other cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

Pustostany Vacancy rates

14,5 €

12,5 € 14,04 € Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Średnie opłaty serwisowe Average service charges

59 840 m2 Katowice / Katowice

1 125 356 m2

5,32%

Polska / Poland

5,32%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w mieście w stosunku do innych miast** Demand in the city compared to other cities**

POLAND

Inne miasta** Other cities**

16 PLN

Różnica średniego czynszu w mieście w stosunku do średniego czynszu w Polsce / Difference of average rental fee in the city vs average rental fee in Poland

Pustostany Vacancy rates

59 840 m2

1 065 516 m2

Średni czynsz Average rental fees

MAX

Katowice / Katowice

17 000 m 2

Poland / Poland

733 600 m2

2,32%

Katowice Katowice

Podaż w mieście w stosunku do innych miast** Supply in the city compared to other cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

28 000 m2

Katowice / Katowice

467 500 m 2

Poland / Poland

9 569 800 m2

4,89%

1,59% Nowa podaż w mieście w stosunku do innych miast** New supply in the city compared to other cities**

1 756 400 m2 Polska Poland

Katowice Katowice

Katowice / Katowice

14 200 m 2

Poland / Poland

319 900 m2

Katowice na tle innych miast Katowice compared to other cities

4,44%

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Wszystkie miasta ujęte w Raporcie poza Katowicami / ** All other cities from the Report besides Katowice

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

Średni czynsz Average rental costs

SILESIA STAR ul. Uniwersytecka 20, Katowice Całkowita powierzchnia budynku (m2)

25 480 m2

/ Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

1770 m2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

Sierpień 2016 / August 2016

Silesia Star to nowoczesny budynek biurowo-usługowy położony w ścisłym centrum Katowic, przy ul. Uniwersyteckiej 18-20. Inwestycja Izabela Miśta

ukończona w 3 kwartale 2017 roku, zapewnia

mista@lcc.pl

komfortowe warunki działania i tworzy dosko-

+48 503 317 895

nałe perspektywy dla rozwoju biznesu. Silesia Star is a modern office building located in the very center of Katowice, at Uniwersytecka Street 18-20. The investment completed in the third quarter of 2017 provides a comfortable operating conditions and creates an excellent

Katowice / Katowice

prospects for business development.

Rynek Biurowy - Polska 2017

116

CLASS

BREEAM

250

8+1

.KTW I al.W. Roździeńskiego 1, Katowice Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

19810 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

1480 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania/ Built on

2Q 2018

Kompleks biurowy .KTW w wielu aspektach stanowi wyraz tego, co w Katowicach i całym obszarze metropolitalnym najlepsze. Spełniając równocześnie wszystkie wymagania stawiane przed biurowcami najważniejszej klasy, stanowić będzie jedną z najciekawszych lokalizacji poza Warszawą. .KTW to nowa jakość przestrzeni łączącej funkcje biurowe, usługowe i publiczne. Zlokalizowana obok legen-

Kamil Krępa kamil.krepa@tdjestate.pl + 48 663 707 147

darnego katowickiego „Spodka” oraz w sąsiedztwie Strefy Kultury inwestycja będzie składała się z dwóch wysokościowców połączonych podziemnym garażem. .KTW office complex represents everything that is best in Katowice, Poland and in the entire Silesian metropolitan. Everyone will find its place in a prestigious towers characterized by exceptional design and functional technical solutions developed with users’ comfort and environmental protection in mind. The .KTW project is divided into two phases with a total rentable area of 62 000 sq.m. bringing a new quality of a place combining office, retail and public functions. Meeting all the requirements of the highest A-class standard, it becomes one of the most interesting destinations outside Warsaw. Unique offer of .KTW is enhanced by exceptional location in the city centre of Katowice, just next to the legendary sport venue known as ’SPODEK’ and the Culture Zone - Sile-

Katowice / Katowice

sian Museum and International Convention Centre.

A+

CLASS

BREEAM

241

Rynek Biurowy - Polska 2017

117

POZOSTAŁE MIASTA Rynek nieruchomości biurowych w Polsce, poza głównymi ośmioma największymi aglomeracjami, rozwija się także w regionach. Biznes biurowy, rozwój takich branż, jak m.in. BPO (Outsourcing Procesów Biznesowych) czy R&D (Badania i Rozwój), co roku dynamicznie wpływa na wzrost potrzeb

Pozostałe miasta / Other cities

związanych z nowoczesnymi przestrzeniami biurowymi.

Rynek Biurowy - Polska 2017

118

Rynki regionalne w obszarze nieruchomości

projektach, które w niedługim czasie otworzą

biurowych zostały zdominowane przez lokal-

swoje drzwi dla najemców. Immobile K3, to

nych deweloperów, ale niektórzy wielcy gracze

pięciokondygnacyjny nowoczesny biurowiec

również zaznaczają swoją obecność w regio-

usytuowany w ścisłym centrum Bydgoszczy.

nach. Dobrym przykładem jest tu np. VASTINT

Zaoferuje on najemcom blisko 9 tys. mkw

ze swoim projektem biurowym w Szczecinie.

przeznaczonych na biura i powierzchnie usłu-

Szczecin, to jeden z tych rynków regional-

gowe. Przestrzeń biurowa będzie udostępnio-

nych, gdzie tkanka biurowa miasta wciąż się

na na czterech piętrach i zajmie 6200 mkw po-

zmienia, powstają multifunkcyjne obiekty,

wierzchni, przy ponad 1700 mkw powierzchni

które, poza przestrzenią biurową, oferują za-

na pojedynczej kondygnacji. Drugim projek-

plecze usługowe i gastronomiczne. Do istnie-

tem jest Arkada Business Park ulokowany

jących budynków biurowych w Technopark

przy ulicy Fordońskiej. Kompleks biurowy bę-

Pomerania, Piastów Office Center, Storrady

dzie się docelowo składał z dwóch budynków,

Park, Oxygen, Lastadia Office, Bramy Por-

z czego pierwszy z nich na 10 kondygnacjach

towej oraz Baltic Business Park wkrótce do-

udostępni ponad 11 tys. mkw GLA, przy typo-

łączą nowe budynki, wśród których znajdzie

wej powierzchni piętra – 1100 mkw.

się m.in. multifunkcyjny obiekt Hanza To-

Lublin, jest jednym z najważniejszych ośrod-

wer oraz Posejdon. Oba budynki powiększą

ków biznesowych Polski Wschodniej obcho-

metraż nowoczesnej powierzchni biurowej

dzącym właśnie w tym roku 700 lat swoje-

Szczecina o ponad 30 tys. mkw.

go istnienia. Lublin jest lokalizacją, w której

Bydgoszcz, to kolejne miasto, które w ostatnich

powierzchnie biurowe powstają równolegle

miesiącach mocno rozwinęło swoją aktyw-

w różnych częściach miasta, co pozwala po-

ność w obszarze nieruchomości biurowych.

tencjalnym najemcom wybierać lokalizacje za-

Obecne na rynku powierzchnie biurowe mają

równo w ścisłym centrum, jak i w innych dziel-

już kilka lat, ale warto wspomnieć o dwóch

nicach. Do wiodących projektów biurowych

Nord Office Park. Z uwagi na rosnące zainte-

ba metrów kwadratowych powierzchni biu-

resowanie Lublinem, w mieście powstają nowe

rowej Rzeszowa przekracza 100 000.

i zarazem nowoczesne powierzchnie, wśród

Mówiąc o rynkach regionalnych, nie można

których można wyróżnić CZ Office Park. Ten

pominąć Opola. Opole, to silny ośrodek biz-

park biznesowy będzie się docelowo składał

nesowy na południu Polski, który cieszy się

z wielu budynków, z czego w pierwszym etapie

zainteresowaniem zarówno dużych, jak i nieco

najemcom zostanie zaoferowane około 50 tys.

mniejszych firm. Wśród międzynarodowych

mkw. w budynkach A, B i C. Łącznie Lublin

inwestorów obecnych już na terenie Opola są

dysponuje blisko 160 tys. mkw powierzchni biu-

tak znane organizacje jak Capgemini, PwC,

rowej, kolejne 48 tys. jest w budowie, a 81 tys. w

ista, optadata i wiele innych, reprezentujących

przygotowaniu. Warto zaznaczyć, że Lublin to

silnie branże motoryzacyjną, maszynową,

jedno z nielicznych miast, którego Urząd Mia-

wyposażenia wnętrz, spożywczą, BPO i inne.

sta regularnie co miesiąc aktualizuje i udostęp-

Budynki biurowe w Opolu to m.in. Centrum

nia informacje o bieżącym stanie powierzchni

Wysokich Technologii, SBR Rondo i Office

biurowych w mieście.

Center Opole. Stolica województwa opolskie-

Rzeszów, polska stolica biznesu lotniczego

go w niedługim czasie wzbogaci się o kolejne

od kilku lat zyskuje coraz szersze zainte-

nowoczesne budynki biurowe, które uzupełnią

resowanie międzynarodowego biznesu, co

biznesową tkankę miasta.

skłoniło lokalnych deweloperów do rozbu-

Miasta regionalne od wielu lat pokazują swo-

dowy nowoczesnej powierzchni biurowej.

je rosnące zainteresowanie firmami, które do

Dobrym przykładem jest tu projekt firmy

prowadzenia swojej działalności potrzebują

DevelopRes – SkyRes Warszawska, który

nowoczesnych powierzchni biurowych. Te

jest pierwszą tak nowoczesną infrastruktu-

z miast, które nie dbają o rozwój nieruchomo-

rą biurową w stolicy Podkarpacia. Budynek

ści biurowych są pomijane w wielu projektach

już teraz został doceniony i wybrany na biu-

inwestycyjnych zarówno polskich, jak i o cha-

ra przez takie podmioty jak Deloitte, PwC

rakterze międzynarodowym. Patrząc jednak

czy Polska Agencja Kosmiczna. Powierzch-

na aktywność zarówno samorządów, lokal-

nia jednego piętra w SkyRes Warszawska

nych deweloperów jak i, w niektórych mia-

to ponad 1600 mkw, a łączna powierzchnia

stach, międzynarodowych firm stawiających

biurowa to ponad 19 000 mkw. W planach

budynki biurowe, możemy postawić tezę, że

dalszej rozbudowy tego kompleksu jest dru-

rynek nieruchomości będzie rósł już nie tylko

ga wieża pod nazwą SkyRes Lubelska – pro-

w wielkich aglomeracjach, ale zyska nowe lo-

jekt ten, nieco mniejszy, jest zaplanowany

kalizacje w regionach.

Pozostałe miasta / Other cities

do budowy w kolejnych latach. Łączna licz-

119 Rynek Biurowy - Polska 2017

Lublina należą Gray Office Park, JPBC, czy

OTHER CITIES The office real estate market in Poland, in addition to the eight major metropolitan areas, is also growing in regions. The office business and development of sectors such as BPO (Business Process Outsourcing) or R&D (Research & Development), every year dynamically increases the need for modern office space.

Regional office space markets have recent months has noted strong gro- this year. Lublin is a location where been dominated by local developers, wth in the office space sector. The office facilities are being developed but some big players have also made office buildings currently available concurrently in different parts of the their presence felt regionally. VA- on the market are several years old, city, which allows potential tenants STINT is a good example, with its but it is worth mentioning two pro- to choose locations both in the heoffice building project in Szczecin.

jects, which will shortly open their art of the city, as well as in other ne-

Szczecin is one of these regional mar- doors to tenants. Immobile K3 is a ighborhoods. The top office buildings kets, where the city office network is five-floor modern building located in Lublin include such projects as the

Pozostałe miasta / Other cities

constantly changing, multi-function directly in the heart of Bydgoszcz. Gray Office Park, JPBC, or the Nord buildings are under development, It will offer almost 9 thousand sqm Office Park. Due to the increasing in-

Rynek Biurowy - Polska 2017

120

which besides office space, offer specifically for offices and commer- terest in Lublin, new and modern ofcommercial and catering facilities. cial facilities. The office space will fice buildings are under construction, The existing office buildings, such as be available on four floors and will among them the CZ Office Park shoTechnopark Pomerania, Piastów Of- occupy 6,200 sqm; 1,700 sqm on one uld be distinguished. This business fice Center, Storrady Park, Oxygen, floor alone. The second project is the park will ultimately consist of many Lastadia Office, Brama Portowa and Arkada Business Park located on buildings, whereas in the first phase, Baltic Business Park will shortly be Fordońska Street. This office complex tenants will be offered approximately supported by new buildings, among will consist of two buildings, the first 50 thousand sqm in the A, B and C them will be projects such as the of which will offer more than 11 tho- buildings. Lublin has almost 160 thomulti-function Hanza Tower and Po- usand sqm of GLA on 10 floors, with usand sqm of office space available sejdon. Both buildings will increase an average floor area of 1,100 sqm.

in total, an additional 48 thousand is

modern office space in Szczecin by Lublin is one of the most important under construction and 81 thousand more than 30 thousand sqm. business centers in Eastern Poland, is in the design phase. It is worth mentioning that Lublin is one of the Bydgoszcz is another city, which in celebrating its 700th anniversary

few cities, where the City Hall once a SkyRes Lubelska – this project, sli- modern office buildings available, month regularly updates and provides ghtly smaller, is planned to be built which will enhance the business information about the current status in the next few years. The total square network in the city. of office space in the city.

meters of office space on offer in Rze- For many years, regional cities have Rzeszów, a Polish capital of the avia- szów exceeds 100,000. been demonstrating their interest in tion business, has been gaining more When it comes to regional markets, companies, which need modern offiand more interest from international Opole cannot be overlooked. It is a ce space to operate their businesses. business in the past several years, strong business center in Southern Those cities that neglect the developwhich has encouraged local con- Poland, which continues to attract ment of office space, are not taken struction companies to develop mo- the interest of both larger and into account in many investment

Warszawska, which is the first piece in Opole, include such companies at the activity self-governments and of cutting edge office infrastructure as Capgemini, PwC, ista, otadata local developers, as well as internain the capital of the Podkarpacie re- and many others, strongly repre- tional companies developing office gion. The building has already been sent such industries as the auto- buildings in some cities, in can be recognized and chosen by such com- motive, machinery, interior design, assumed, that the real estate market panies as Deloitte, PwC or Polska food, BPO, as well as other sectors. will continue to grow, not only in larAgencja Kosmiczna. The office space Among office buildings in Opole, ge metropolitan areas, but it will also offered on one floor of SkyRes War- there are such properties as Cen- expand into new regional locations. szawska is more than 1,600 sqm, and trum Wysokich Technologii, SBR the total office space exceeds 19,000 Rondo and Office Center Opole. sqm. Expansion plans of this com- The capital city of the Opolskie Voplex include a second Tower named ivodeship will shortly have new and

121 Rynek Biurowy - Polska 2017

the project by DevelopRes – SkyRes investors who are already located ternational level. However, looking

Pozostałe miasta / Other cities

dern office space. A good example is smaller companies. International projects, both at the national and in-

POZOSTAŁE MIASTA W LICZBACH 1

KOMPLEKS PAZIM Plac Rodła 8, Szczecin

FORTUNA BUSINESS CENTER ul. Inwalidów Wojennych 12, Jaworzno

Pozostałe miasta / Other cities

Rynek Biurowy - Polska 2017

122

POSEJDON al. Niepodległości 60, Szczecin

Popyt H1 2017 / H1 2017 demand

19 000 m2

SKYRES WARSZAWSKA ul. Warszawska 18, Rzeszów

Podaż H1 2017 / H1 2017 supply

581 100 m2

Powierzchnia w budowie / Office space under construction

113 200 m2

Nowa podaż New supply in sqm

48 522 m

Czynsz w budynkach Rental fees in buildings

11 € (-3,04 €)

8,35%

10 500 m2 1,81% 581 100 m

11 €

Średni czynsz Average rental fees

MIN

8€

POLSKA

9 569 800 m2

6,07%

POLAND

8 988 700 m

Pozostałe miasta* Other cities*

7 głównych miast** Top 7 cities**

Nowa podaż m2

Pustostany w m2

New supply in sqm

Vacancy rates in sqm

13,5 €

14,04 €

93,93%

Pustostany Vacancy rates

MAX

48 522 m2 Pozostałe miasta* Other cities*

1 125 356 m2

8,35%

Polska / Poland

8,35%

POLSKA

1 125 356 m2

Popyt w pozostałych miastach w stosunku do 7 głównych miast** Demand in the other cities compared to top 7 cities**

POLAND

Pozostałe miasta* Other cities*

Pozostałe miasta* Other cities**

2,59%

19 000 m 2 733 600 m2

Polska / Poland

7 głównych miast** Top 7 cities**

Podaż w pozostałych miastach w stosunku do 7 głównych miast** Supply in the other cities compared to top 7 cities**

Powierzchnia w budowie w stosunku do innych miast** Office space under construction compared to other cities**

Pozostałe miasta* Other cities*

113 200 m2

6,07%

581 100 m 2 9 569 800 m2

Polska / Poland

6,45%

Nowa podaż w pozostałych miastach w stosunku do 7 głównych miast** New supply in the other cities compared to top 7 cities**

1 756 400 m2

Pozostałe miasta* Other cities*

15,3 PLN Średnie opłaty serwisowe Average service charges

Pustostany Vacancy rates

48 522 m2

1 076 834 m2

Średni czynsz Average rental fees

Polska Poland

319 900 m2

Polska / Poland

Pozostałe miasta* na tle 7 głównych miast Other cities* compared to top 7 cities

3,28%

10 500 m 2

Średni czynsz w Polsce Average rental fees in Poland

Istniejąca podaż Existing supply Nowa podaż w H1 2017 New supply in H1 2017

6 000 000

17 €

18 €

(+2,96 €)

14,35 € (+0,31€)

14,50 €

15 € (+0,96€) 13,50 €

(+0,46€)

(-0,54€)

5 000 000

14 €

15 €

13 €

(-0,04€)

(-1,04€)

11 €

(-3,04€)

1 000 000

12 € 9€

Pustostany Vacancy rates Powierzchnie w budowne Office space under construction

6€

Popyt / Demand

500 000 3€ 0

0€

Warszawa Warsaw

Kraków Krakow

Wrocław Wroclaw

Trójmiasto TriCity

Katowice Katowice

Poznań Poznan

Łódź Lodz

Pozostałe miasta* Other Cities*

* Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszów . Kielce / * Szczecin . Lublin . Bydgoszcz . Rzeszow . Kielce ** Warszawa . Kraków . Wrocław . Trójmiasto . Katowice . Poznań . Łódź / ** Warsaw . Krakow . Wroclaw . TriCity . Katowice . Poznan . Lodz

Średni czynsz Average rental costs

KOMPLEKS PAZIM Plac Rodła 8, Szczecin Całkowita powierzchnia budynku (m2)

23155 m2

/ Total building space Powierzchnia piętra / Floor area

740 m2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

1992

Kompleks PAZIM zlokalizowany jest w samym centrum miasta, w pobliżu najważniejszych urzędów administracji. Atutem jest doskonałe skomunikowanie z miastem. W obiekcie znajduje się poczta, firma kurierska, przychodnia, SPA. Integralną częścią kompleksu jest 4* hotel Radisson Blu. The PAZIM Complex is situated in the very centre of the city, near the most important offices of administration. The main asset of the place is very good access to public transport. Services available in the building; post office, courier company, medical centre,SPA. 4* Radisson Blu Hotel is integral part of the Complex.

CLASS

BREEAM

360

SKYRES WARSZAWSKA ul. Warszawska 18, 35-205 Rzeszów Całkowita powierzchnia budynku (m2)

20 000 m2

/ Total building space Artur Rysz

Pozostałe miasta / Other cities

arysz@developres.pl +48 88 20 24 690

Rynek Biurowy - Polska 2017

124

Powierzchnia piętra / Floor area

1 600 m2

Status / Status

wybudowany / existing

Rok oddania / Built on

2015

SkyRes Warszawska to pierwszy nowoczesny

SkyRes Warszawska is a first class A modern

wielkopowierzchniowy budynek biurowy w

large-area office block located in the center of

klasie A, zlokalizowany w Polsce w samym

Europe in the south east part of Poland in Rze-

centrum Europy, a dokładnie w Rzeszowie w

szow City. Rzeszow is the capital of Podkarpac-

południowo – wschodniej Polsce. Rzeszów

kie province and SkyRes Warszawska office is

jest stolicą województwa podkarpackie-

situated in well comunicated part of the city in

go, a sam budynek położony jest w dosko-

exact centre of Rzeszów. Next to the building

nale skomunikowanej części miasta przy

there are cycling routes, bus stops, Taxi rank

ścisłym centrum Rzeszowa. Przy samym

and in the vicinity of 900m main railway and

budynku znajdują się trasy rowerowe, przy-

bus stations. Within 11 km from SkyRes War-

stanki komunikacji miejskiej ,postój taxi, a

szawska you can find an international airport

w odległości 900 m główny dworzec kole-

and only 6 km from the building there is A4

jowy i autobusowy. W odległości 11 km od

highway.

SkyRes Warszawska znajduje się międzynarodowy port lotniczy, a do autostrady A4 jest tylko 6 km.

CLASS

LEED

400

13+1

Tamara Puszkin-Dworska tpuszkin@pazim.pl +48 91 35 94 564

POSEJDON al. Niepodległości 60, Szczecin Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

19800 m2

Powierzchnia piętra / Floor area

1791-3622 m2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania/ Built on

Q3 2019

Posejdon to nowy symbol nowoczesnego, otwartego na biznes Szczecina. Położony w samym centrum miasta obiekt łączy w sobie funkcjonalność zastosowanych rozwiązań z prestiżem lokalizacji – tutaj każdy z najemców może w pełni wykorzystać dostępną powierzchnię, dostosowując ją do swoich indywidualnych, nawet najbardziej wyszukanych potrzeb i oczekiwań. Niepowtarzalna i ponadczasowa architektura, łącząca w sobie klasykę blisko 100-letniego budynku dawnego UFA Palast z nowoczesnością nowo zaprojektowanej części kompleksu, a także liczne, przyjazne środowisku technologie, doskonała dostępność komunikacyjna oraz wszechobecne atrybuty szczecińskiego śródmieścia decydują o bezkonkurencyjności i wyjątkowości tego projektu. Posejdon is a new symbol of modern, business friendly Szczecin. The building, located in the very centre of the city, combines functionality of the applied solutions with the prestige of its localisation. Here, each of the tenants may use the available space, tailoring it to their personal even the most sophisticated needs and expectations. Unique and timeless architecture, combining the classics of nearly 100 years old former UFA Palast with modernity of a newly designed part of the complex, as well as numerous, environmentally-friendly technologies, perfect transport accessibility and ubiquitous attributes of the Szczecin inner city area, make this project unique and peerless.

Mieszko Czarnecki m.czarnecki@posejdoncenter.pl

Pozostałe miasta / Other cities

+48 603 959 271

CLASS

BREEAM

300

8+ 2

Rynek Biurowy - Polska 2017

125

FORTUNA BUSINESS CENTER ul. Inwalidów Wojennych 12, Jaworzno

Witold Okas witold.okas@fbc.com.pl +48 697 024 049

Całkowita powierzchnia budynku (m2) / Total building space

2253 m 2

Powierzchnia piętra / Floor area

500 m 2

Status / Status

w budowie / under construction

Rok oddania / Built on

2018

Fortuna Business Center to nowoczesny kompleks biurowo usłu-

Fortuna Business Center is a modern A-class office and service build

gowy klasy A zlokalizowany w Jaworznie. Cztery kondygnacje,

complex located in Jaworzno. Four storeys, top-class materials, sta-

najwyższej klasy materiały, nowoczesne rozwiązania, nowatorski

te-of-the-art solutions, innovative air conditioning, underground

system klimatyzacji budynku, podziemne garaże oraz elastyczny

garages and flexible design allow to meet even the most sophisticated

projekt pozwalają na realizację nawet najbardziej wyszukanych

tenant`s needs. Conference rooms, catering facilities, internal com-

potrzeb najemcy. Sale konferencyjne, pomieszczenia wspomagania

munication with high-speed elevator and flexible installation system

cateringu, wysoko przepustowa komunikacja z ekspresową windą

successfully support the usefulness of the office space arrangement.

oraz system elastycznych instalacji w powodzeniem wspomagają

FCB location is very close to available transport infrastructure (ro-

użyteczność plastycznie zaaranżowanej przestrzeni biurowej. Do-

utes DK79, S1 and A4) and provides fast access to major domestic hi-

godna lokalizacja względem infrastruktury komunikacyjnej (trasy

ghways and international airports.

DK79, S1 i A4) zapewnia płynny dostęp do głównych arterii komu-

Pozostałe miasta / Other cities

nikacyjnych kraju oraz międzynarodowych portów lotniczych.

Rynek Biurowy - Polska 2017

126

CLASS

LEED

WSZYSTKO CZEGO POTRZEBUJESZ DLA BIURA W JEDNYM MIEJSCU · ARTYKUŁY SPOŻYWCZE · ARTYKUŁY CHEMICZNE · ARTYKUŁY BIUROWE · MATERIAŁY EKSPLOATACYJNE · POLIGRAFIA

profesjonalizm i pasja...

Wizytรณwki Business Cards

WIZYTÓWKI . BUSINESS CARDS Zarządzanie nieruchomościami . Agencja Real Estate . Usługi doracze Facility Management . Real Estate Agency . Consulting services

APLEONA HSG SP. Z O.O. Zarządzanie nieruchomościami Facility Management al. Armii Ludowej 26 00-609 Warszawa

BNP PARIBAS REAL ESTATE POLAND SP. Z O.O. Agencja Real Estate Real Estate Agency

+48 22 579 32 32

al. Jana Pawła II 25 00-854 Warszawa

biuro.hsg@apleona.com

+48 22 653 44 00

www.hsg.apleona.com

office.warsaw@bnpparibas.com www.realestate.bnpparibas.pl

COLLIERS INTERNATIONAL

NUVALU SP. Z O. O. SP.K.

Agencja Real Estate . Usługi Doradcze Real Estate Agency . Consulting services

Agencja Real Estate Real Estate Agency

pl. Piłsudskiego 3 00-078 Warszawa

ul. Prosta 70 00-838 Warszawa

+48 22 331 78 00

+ 48 22 465 99 66

poland@colliers.com

biuro@nuvalu.pl

www.colliers.pl

www.nuvalu.pl

SAVILLS SP Z O.O.

SPIE POLSKA

Agencja Real Estate Real Estate Agency

Zarządzanie nieruchomościami . Fit-out Facility Management . Fit-out

al. Jana Pawła II 22 00-133 Warszawa

ul. Powsińska 64a 02-903 Warszawa

+48 22 222 40 00

+48 22 858 85 25

info@savill.pl

handlowy@spie.com.pl

www.savills.pl

www.spie.com.pl

WALTER HERZ SP. Z O.O. SP. K.

PRO PROGRESSIO

Usługi doradcze Consulting services

Usługi Doradcze Consulting services

ul. Prosta 32 00-838 Warszawa

ul. Sobieskiego 104 lok. 29 00-764 Warszawa

+ 48 22 11 200 11

+48 22 213 02 45

office@walterherz.com

info@proprogressio.pl

www.walterherz.com

www.proprogressio.pl

WIZYTÓWKI . BUSINESS CARDS Deweloper . Pracownia projektowa . Firmy meblarskie/wyposażenie . Fit out Developer . Design studio . Office furniture . Fit out

DEVELOPRES SP. Z O.O.

ECHO INVESTMENT SA

Deweloper Developer

ul. Warszawska 18 35-205 Rzeszów

al.Solidarności 36 25-323 Kielce

+48 88 202 46 90

+48 41 33 33 333

arysz@developres.pl

biuro@echo.com.pl

www.skyres.eu

www.echo.com.pl

SKANSKA PROPERTY POLAND

VASTINT POLAND

Deweloper Developer

al. Jana Pawła II 17 00-854 Warszawa

ul. Żwirki i Wigury 18a 02-092 Warszawa

+48 22 653 84 00

+ 48 22 820 91 51

brak brak brak

info.poland@vastint.eu

www.skanska.pl

www.vastint.eu

KTW SP. Z O.O. (TDJ ESTATE SP. Z O.O.)

CONCEPT SPACE SP. Z O. O.

Deweloper Developer

Pracownia projektowa Design studio

ul. Armii Krajowej 41 40-698 Katowice

ul. Grzybowska 87 00-844 Warszawa

+48 32 832 00 00

+48 22 100 66 60

biuro@tdjestate.pl

info@conceptspace.com.pl

www.ktw.com.pl

www.conceptspace.com.pl

CDI KONSULTANCI BUDOWLANI SP. Z O. O. Deweloper Developer ul. Fordońska 40 85-719 Bydgoszcz

GRUPA NOWY STYL Firmy meblarskie/wyposażenie . Fit-out Office furniture . Fit-out ul. Pużaka 49 38-400 Krosno +48 13 43 76 100

+ 48 661 611 041

info@nowystylgroup.com

maciej.wawrzyniak@immobile-k3.pl

www.nowystylgroup.com

www.immobile-k3.pl

WIZYTÓWKI . BUSINESS CARDS Oświetlenie biur . Usługi edukacyjne . Przedszkola firmowe . BPO . Call Center Services . Firmy meblarskie/wyposażenie Office lightning . Education services . Company’s kindergartens . BPO . Call Center Services . Office furniture

CO-UNITY/ TOSHIBA LEADING INNOVATION Oświetelenie biur Office lightning al. Jerozolimskie 96 00-807 Warszawa +48 795 470 005 office@co-unity.eu

KIDS&CO. Usługi edukacyjne . Przedszkola firmowe Education services . Company’s kindergartens ul. Przasnyska 2/171 01-756 Warszawa +48 570 000 983 biuro@kids-co.pl

www.kids-co.pl

www.co-unity.eu

MELLON POLAND SP.ZO.O. BPO . Call Center Services BPO . Call Center Services

KINNARPS POLSKA SP. Z O.O. Firmy meblarskie/wyposażenie Office furniture

Aleje Jerozolimskie 162 02-342 Warszawa

ul. Puławska 354/356 02-845 Warszawa

+48 22 572 53 00

+ 48 22 314 64 70

office@mellon.com.pl

info@kinnarps.pl

www.mellon.com.pl

www.kinnarps.pl

INVESTORS TARGET COMMERCIAL REAL ESTATE IN POLAND The Polish economy and its macroeconomic environmental are based on solid and stable foundations; as a result, Poland’s GDP rose by 2.8% in 2016. In the last quarter of 2016, GDP rose by as much as 1.7%, a reliable indication and solid proof that in 2017 Poland

Artykuły / Articles

will continue to develop much faster than the EU average, as in the previous years.

Rynek Biurowy - Polska 2017

132

The level of household consumption

political uncertainty across the en-

tenants and investors in the capital

expenditure is the main driving for-

tire European Union, which could

is steadily rising, supply still exce-

ce behind the Polish economy, and

potentially impact on business ac-

eds demand. The same phenomenon

is supported by such phenomena as

tivity in Poland in 2017. This year’s

cannot be observed in other regio-

the improving situation in the job

tight election schedule in the largest

nal capitals. The developer market is

market, low inflation and govern-

countries of the EU (including Ger-

characterised by a high level of com-

ment support for Polish families.

many and France) and the consequ-

petition. Developers keep coming

Consumer confidence with regards

ences of Brexit, the actual impact of

up with new ideas in order to entice

to consumers’ personal financial si-

which on the economy cannot be es-

tenants to rent space in their buildin-

tuations and their assessment of the

timated as of yet, may further con-

gs, which translates into the levels

domestic economy is on the rise and

tribute to an increase in the uncer-

of effective rent, in particular with

remains at a high level. The Markit

tainty. Were this uncertainty to lead

regards to commercial real estate on

Poland Manufacturing Purchasing

to tensions on the European bond

the secondary market. However, we

Managers Index has risen to 54.8 po-

market, it could have possible con-

expect that the interest of foreign

ints, its highest value in 2 years. Given

sequences for Poland in the general

investors in the Polish commercial

the increased production and export

and commercial real estate markets

real estate market will remain high

levels and new industrial orders, the

in particular.

in 2017, due to the stable market fo-

Polish economy is expected to grow

The Polish office property market has

undations and the quality of the as-

by 3.4% in 2017 and 3.2% in 2018.

in recent years achieved a high level

sets available on the market. Keeping

The biggest risk factor for the conti-

of growth in the quantity of available

the current level of absorption of free

nued growth of the economy is the

office space. Although demand from

space in the context of numerous

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Given the increased production and export levels and new industrial orders, the Polish economy is expected to grow by 3.4% in 2017 and 3.2% in 2018.

Artur Winnicki Board Memeber RICS Poland

Rynek Biurowy - Polska 2017

133

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

134

is something to be watchful of, as it

employment rate will also increase.

may start affecting the valuation of

REIT (Real Estate Investment Trust)

properties in this sector in the up-

is a special-purpose vehicle or invest-

coming years.

ment fund whose objective is to pur-

After a period of over 25 years of

chase, sell and manage real estate.

transformation from a centrally

Such entities enjoy preferential tax

REIT (Real Estate Investment Trust)

planned economy to a free market

treatment, their aim is to enable

is a special-purpose vehicle or invest-

economy, Poland is starting to be

investors – primarily individuals –

ment fund whose objective is to pur-

perceived as a mature investment

to invest in office, commercial and

chase, sell and manage real estate.

market with growing f luidity and

warehousing space in the commer-

an increasing number of investors

cial property market, and in some

from across the world. An impor-

cases in residential space for rent as

tant point is that the Polish mar-

well. They usually pay out annual

ket offers attractive rates of return

dividends to investors amounting to

on capital that are higher than in

80-90% of the income they generate.

the so-called old EU countries,

In late 2016, the Ministry of Finance

new construction projects is a key

coupled with a steady decline in

published its draft legislation imple-

factor in maintaining the high rate

investment risk factors.

menting regulations concerning RE-

of growth of available office space

In addition to the above, Poland’s ex-

ITs. The first objective of this legisla-

across the country.

cellent geographical location must be

tion is to increase the appeal of setting

The total value of transactions in

considered (naturally predisposing it

up and operating businesses in the

the commercial real estate market

to the role of an industrial and logi-

commercial property market sector.

in 2016 has amounted to approxi-

stical hub in this part of the world; a

The second objective is to increase the

mately €4.6bn so far, constituting

number of regional managerial posts

amount of domestic capital involved

the highest volume since 2006 and

in Central and Eastern Europe are

in this market. An additional aim is

giving Poland the leading position

already held by Poles living in Po-

to develop the capital market, and in

among Central and Eastern Europe-

land), the availability of some of the

particular to stimulate the Warsaw

an countries. There were more than

world’s most highly skilled person-

Stock Exchange by implementing

80 transactions in the market that

nel and a vast number of young and

mandatory floating of REIT shares on

involved more than 130 properties

educated people, as well as the so-cal-

the regulated market.

of all classes. South African inve-

led entrepreneurial spirit, which is

Introducing REITs to Poland is also

stors were the most active and in

becoming more and more prevalent

expected to strengthen the Polish

total invested almost €1.8bn in Po-

among Poles, and it will become clear

commercial property market, as the

land. Approximately 40% of capital

that the increasing interest of interna-

proponents of the bill believe that

was invested in the office property

tional capital in the Polish commer-

one of the main problems of the

market, approx. 43% in the com-

cial property market is fully justified

market is fact that it’s dominated

mercial property market, while the

and will continue in the coming years.

by foreign investors (responsible for

remaining 17% was invested in the

The adoption of legislation imple-

approx. 90% of all investment), whi-

industrial and warehouse proper-

menting REITs will be a major im-

le domestic investors are only mar-

ty market. According to investors,

petus stimulating the growth of the

ginally involved. It’s worth noting

prices of commercial property in

Polish commercial property market.

that the level of cash and short-term

Poland reflect their fair value. Ho-

The new instruments will contribu-

deposits of Polish households amo-

wever, the difference between the

te to the development of the capital

unt to well above €100bn, which

base rate and the effective rate in

market and increasing long-term

shows the potential connected with

the office property sector, which

household saving levels. Production

using some these funds on a secure

has been increasing year on year,

in the construction sector and the

investment in REITs.

INTERVIEW

THE TOP LEVEL OFFICES â&#x20AC;&#x201C; STANISLAV FRNKA CEO, HB Reavis Poland

Rynek Biurowy - Polska 2017

137

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

138

IN WARSAW THE HIGHEST OFFICE BUILDING IS BEING BUILT AT THE MOMENT. WHY DID YOU DECIDE TO BEAT THE RECORDS OF HEIGHT IN THE CAPITAL OF POLAND?

part of Europe. This is where our tenants and partner

First of all, our goal is not to beat records; let’s leave

WHAT VARSO TENANTS CAN COUNT ON?

this to athletes. I am convinced that Poland will see

We are ready to welcome customers of various size and

a growing number of equally spectacular projects being

from various industries. Varso will accommodate both

developed within the next decade or so. In the case of

the largest corporations and BPO/SSC companies but also

Varso, our main goal is for the buildings to stand the test

start-up businesses looking to make use of a prestigious lo-

of time in terms of architecture and functionality and

cation with excellent transport accessibility in the heart of

bring a new quality to the office market but also to be

the city. All Varso buildings will provide a total of 140,000

very open to their surroundings. We have successfully

sq m of perfectly fitted, flexible office space for lease.

operated in Warsaw for many years, creating a number

On ground floors, the employees will find everything

of places that are appreciated by our clients, the real es-

they need for everyday comfort. Inner walkways will be

tate industry and, equally important, the local residents.

lined with restaurants, cafés, small grocery stores and

This city offers us the best conditions for growth in this

other necessary outlets such as a pharmacy, laundry,

investors are. Varso is our next step; we are happy to make it, creating a top-quality project that is incredibly empathetic towards the city.

- Locals and tourists alike will be able to enjoy unique views of the capital’s skyline from the rooftop observation deck 230 metres above ground making it one of the highest ones in Europe. The vibrant ground floors will provide both office employees and local residents with a wide range of shops, restaurants and cafés – STANISLAV FRNKA , CEO HB Reavis Poland

chemist, florist’s or kiosk. Some of them will also be acces-

a one-of-a-kind place in Warsaw: designed with people

sed from the street (ul. Chmielna), while some restaurants

in mind, addressing their needs during and after office

will offer outdoor gardens. In addition, the Varso lobby

hours, open to neighbours and visitors, who will enjoy

will offer a dry passage to the Warsaw Central Station.

the beauty, history and growth of the whole capital city from the public-access observation deck. I am convinced

VARSO IS NOT ONLY THE OFFICE BUILDING, BUT THE MULTIFUNCTIONAL PROJECT WELL-ADJUSTED TO WARSAW CITY CENTRE AREA. WHAT, BESIDES THE OFFICE SPACE, WILL MAKE VARSO UNIQUE WHEN COMPARING TO OTHER WARSAW’S SKYSCRAPERS?

AT THE END THE TRICKY QUESTION – DO YOU ALREADY HAVE THE TENANTS FOR THE TOP FLOORS OF THE VARSO TOWER?

With Varso we are creating a new, friendly area of War-

There are many prospective tenants, who are not only inte-

saw. This is possible thanks to the international expe-

rested in the top floors, although, granted, it is the Warsaw

rience of Foster + Partners combined with the local ‘feel’

city skyline viewed from over 200 metres above ground

for the city ensured by the Warsaw-based studio HRA

that is especially breathtaking. We hope that we will soon

Architekci. Varso is our flagship project in Europe and

be able to officially announce first lease agreements.

a worldwide symbol of Warsaw for the 21st century.

139 Rynek Biurowy - Polska 2017

citizens of Warsaw and visitors, gradually becoming

Artykuły / Articles

that it will appeal to both younger and older generations,

Varso will accommodate both the largest corporations and BPO/SSC companies but also start-up businesses looking to make use of a prestigious location with excellent transport accessibility in the heart of the city.

Rynek Biurowy - Polska 2017

141

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

CAPITAL SAFARI OF THE 21ST CENTURY – WHERE DO INVESTMENT FUNDS GO HUNTING? Low interest rates, record prices for treasury bonds and uncertain geopolitical conditions all force investors on global capital markets to continually rework their investment strategies and push them in the direction of new markets like Poland. Over the last 12 months in Warsaw, several significant transactions have taken place involving new investors from various parts of the world. There is still, however, a large number of reputable investment

will reach a level of 10 million squ-

tenants who are already present on

are metres in the next 12-18 months.

the Polish market, as well as an in-

At the same time the vacancy rate,

flow of new companies. This is the

especially in Class A properties in

direct result of the increasing at-

city centres, remains at a stable low

tractiveness of Poland as a global

level. So it would seem hard to miss

centre of business services. Each

investment opportunities offered

year witnesses an almost 10% incre-

by the Polish office market. But are

ase in office space supply. Over the

investors aware of these opportu-

past five years, Poland’s office stock

nities? Sufficiently aware? The an-

has increased by more than half and

swer is not that simple.

143 Rynek Biurowy - Polska 2017

There is an ongoing expansion of

Artykuły / Articles

funds that are out hunting for their very first acquisitions in Poland.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

144

Last year’s overall level of investment

story, the value of transactions in

pital have recently become less active

in Polish office buildings - EUR 1.84

regional cities exceeded that of

on the investment market, which may

billion - was the highest volume on

the capital. Warsaw is treated as a

be due to the redirection of interest to-

record. The total value of the whole

“beachhead” for potential further

wards regional cities. An excellent il-

market is in the ballpark of fifteen

expansion by investment funds

lustration of this is Union Investment.

billion euros and in 2016 office buil-

which are still only considering

Since 2013, they have not bought any

dings with an estimated total value

the possibility of entering the Po-

properties in Warsaw, but at the same

exceeding EUR 2.5 billion were de-

lish market. Spectacular debuts

time have made acquisitions in Wro-

livered to the market. Taking the-

on the investment market include:

cław and Poznań. Reasons may inclu-

se two facts into consideration, we

the recent purchase of the Proxi-

de the increasing competition from

may conclude that the investment

mo office building by REICO,

the most determined developers and

potential of Poland is by no means

a Czech investment fund, in the

the outflow of tenants to newly-con-

exhausted. Many modern and fully

heart of the dynamically deve-

structed buildings.

leased office buildings in sought-

loping business area around the

An important group of buyers is re-

-after locations in major cities are

Daszyński Roundabout; last year's

presented by opportunistic investors

still waiting for buyers able to deve-

sale of the first phase of the Gdań-

who, unlike conservative-minded

lop a stable business model.

ski Business Center to Savills

German funds, are not in search

Warsaw continues to attract inve-

Investment Management on be-

of safe havens for their capital and

stors. Last year, the investment va-

half of the Malaysian giant EPF. In

stable incomes, but instead are sear-

lue in the capital’s office buildin-

the coming months, we can expect

ching for market bargains intended

gs amounted to EUR 1.17 billion,

further

involving

to bring above-average profits. Na-

representing over 60% of the total

global investment funds which are

turally, this involves a greater risk,

transaction volume in this sector

just waiting for the right moment

which is generally offset by a corre-

as compared to the 67% which is

to launch their activity in Poland.

spondingly higher return on invest-

the average Warsaw share for the

German investment funds which are

ment. While the number of investors

last five years. 2015 was a key wa-

already in possession of extensive

of this kind is gradually increasing,

tershed: for the first time in hi-

portfolios of office buildings in the ca-

there has been no increase in the cor-

transactions

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

145 Rynek Biurowy - Polska 2017

In the coming months, we can expect further transactions involving global investment funds which are just waiting for the right moment to launch their activity in Poland.

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

146

responding number of transactions.

Market liquidity is an extremely

likely to come close to the record re-

Every coin has two sides, and the

important parameter to be taken

sult of 2015, when regional cities at-

high returns of this group of inve-

into account by funds developing

tracted over EUR 810 million.

stors usually mean the simultaneo-

investment strategies. High market

Kraków and Wrocław lead the way

us loss for their counterpart in the

liquidity should enable relatively fast

among regional centres in terms of

transaction. For this reason, despite

property sales and the realization of

investment, mainly because of the

the large number of representatives

future profits. However, many tra-

size of their local markets. Kraków’s

of opportunistic funds visiting War-

ders believe that the liquidity of re-

office stock is expected to exceed

saw to make their first acquisitions,

gional markets is limited. Recently

one million square metres this year,

attempts to complete transactions

built, fully leased facilities in city

while in Wrocław this figure will

often end in failure. In many cases,

centres tend to find buyers easily

probably be surpassed within the

the expectations of owners, who can-

- mostly German funds. But large

next 18 months. Besides Kraków

not afford to report a loss, turn out to

business parks, Class B facilities or

and Wrocław, Tricity, Poznań and

be an insurmountable barrier. Most

schemes in non-central locations are

Łódź are next on investors’ agen-

commonly such capital comes from

less likely to be traded.

das. In each of these cities, the of-

the United States and the United

Of the six largest regional markets,

fice market is growing rapidly due

Kingdom. However, this is likely to

the highest level of investor activity is

to unabated demand for modern

change in the coming months and

in Kraków and Wrocław, followed by

office space, primarily generated by

properties will be put on sale at bar-

Tricity, Poznań, Łódź and Katowice.

the business services sector. So the

gain prices by owners having debt

In comparison with 2012, the invest-

number of high quality office buil-

servicing problems where this debt

ment volume last year increased by

dings - which from the perspecti-

may be close to or even exceed the

over 240%, amounting to almost EUR

ve of capital investors are nothing

value of the asset.

670 million. This year’s volume is very

but an investment product - is still

these cities, in terms of investment

out the Central Business District -

volumes, varies depending on the

a help to investors in analysing po-

availability of real estate matching

tential investment opportunities. The

buyers’ criteria. It is difficult, then,

appeal of this city is indicated by a

to rank them in terms of populari-

key transaction from the first quarter

ty among investors, all the more so

of this year, when Union Investment

since each city has its own unique

acquired from Skanska the newly

real-estate characteristics.

completed Maraton office building.

Tricity is divided into three urban

Of all the six major office markets,

areas, of which Gdańsk and Gdynia

Katowice is the last on the list. In

are the driving force of the office

terms of office stock, Katowice is sli-

market. In addition, there are no mo-

ghtly ahead of Poznań and Łódź. Ho-

dern office buildings in the heart of

wever, considering tenant demand

Gdańsk’s city centre, as they are lar-

and projects under construction, this

gely concentrated along Grunwaldz-

situation is expected to change in the

ka Avenue. So far, schemes located in

next 6-12 months. In Katowice, new

this area, such as the two stages of the

office buildings are being construc-

Alchemia project by local developer

ted along the DTŚ Route and in the

Torus, have been traded.

vicinity of the A4 motorway. As was

Łódź, for many years, has been an-

the case for many years in Łódź, the-

ticipating a huge revitalization pro-

re is a paucity of Class A properties

ject in the heart of the city centre.

close to Katowice’s historic centre.

An advanced phase was reached

Transactions closed over the last few

with the completion of the new

years have been of a portfolio nature

Łódź Fabryczna Station. While of-

- facilities such as Katowice Business

fice buildings have so far been built

Point or Silesia Business Park I and II

on the fringe of the city centre, there

were purchased by Starwood Capital

are at present several Class A pro-

and NIAM, respectively, as part of

jects in the so-called New Center

transactions involving larger mar-

of Łódź – under construction or at

kets such as Warsaw and Kraków.

the finishing stage. This overall situ-

At the end of 2017 and in 2018, we

ation makes it easier for investors to

will probably witness some surpri-

understand the present and future

sing deals and unexpected debuts

map of the office market, making

on the investment markets of both

it easier for them to decide whether

Warsaw and regional cities. The dy-

to buy Łódź office buildings and

namically developing economy, the

which. An example of this trend is

favourable international situation

the acquisition by the LCN fund of

(including Brexit), low interest rates

the newly established mBank office

worldwide, the strong demand and

developed by Ghelamco.

availability of investment products

Poznań, in contrast to Łódź, is a

– combine to form ideal conditions

market that is much simpler to un-

for investment on the Polish market,

derstand in terms of the location of

which offers attractive returns and

modern office buildings. The compact

growth potential. We can only wish

city centre and skyscrapers near the

investors successful hunting.

Artykuły / Articles

Stary Browar shopping centre mark

147

Marcin Kocerba Senior Investment Surveyor Cushman & Wakefield

Rynek Biurowy - Polska 2017

growing. Year to year, the ranking of

ECHO FOCUSES ON REGIONS

There is a great potential in the largest cities apart from Warsaw, which we discovered at Echo many years ago. These are markets which become increasingly active every year and they gain importance,” say representatives of Echo Investment, the largest Polish developer.

Echo has been active on regional

a great commercialization success.

markets for years, particularly with

It is also an example of the success of

regard to those markets which esta-

Katowice as a city which has recen-

blished their position in the sector of

tly made a great progress in terms of

business service centres. The develo-

cooperation with developers as well

per carries out its next office projects

as investors. You can sense the ener-

in Kraków, Wrocław and Katowice

gy in Katowice which makes the

and following the success of Tryton

BPO sector develop well too. That is

Business House in Gdańsk, the com-

why we are launching another office

pany is also planning another office

building in the capital of Silesia this

building in TriCity.

year,” says JOANNA NICIŃSKA,

“Katowice, where Echo cleared the

regional director in Echo Invest-

way to a certain extent by buying a

ment’s Office Department.

plot for an office project on Francuska Street, is a good example of our activity in this sector. Nowadays we have three buildings there which are part of the A4 Business Park complex and each of them exemplifies

Wrocław is a city which deserves some praises. Over the last ten years, the city, accompanied by Kraków, became the second largest market, the first one being Warsaw. The market in Wrocław is very dynamic, which made it possible for the city to enter the Polish lead. The fact that Echo has been consistently carrying out office projects in this city proves that the dynamics continues to be high. We have already completed Aquarius Business House and West Gate while West Link and Sagittarius Business House are under construction and a lot points to the fact that this is not the end. Wrocław has become an increasingly stronger basin of modern services. The IT sector in Wrocław is developing at an impressive speed. These are not just basic BPO services but more and more complex and advanced projects. The most modern technological laboratory of Nokia which was opened in our West Gate building is an example of this,” says KATARZYNA KUBICKA, regional director in Echo Investment’s Office Department.

“Another interesting market for us, with a lot of tenant activity, is Łódź. We are currently carrying out the second stage of the Symetris Business Park over there, which is perfectly in line with expectations of the com-

strongly present in Gdańsk, where we finished the construction of Tryton Business Park last year. Our office buildings become the seat for a lot of companies which lead the market of modern technologies. One of these tenants is Intel,” says KAROL KLIN, regional director in Echo Investment’s Office Department.

149 Rynek Biurowy - Polska 2017

tions in Łódź. We still want to be

Artykuły / Articles

panies which develop their opera-

ABOUT THE COSTS OF THE OFFICE TENANT â&#x20AC;&#x201C; PAY ATTENTION TO WHAT YOU PAY FOR! When planning its budget connected with the new office location, the tenant should take into account, apart from the rent due for leasing the office space, additional fees related to leasing the office which sometimes may even amount to half of the rent, such as operating costs, costs of repairs and maintenance, costs of utilities, fit-out costs (i.e. costs of office adaptation) or

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

costs connected with vacating leased premises.

Rynek Biurowy - Polska 2017

150

system, air-conditioning and ventilation systems and devices, or maintenance of lifts. In this case, a thorough analysis should be carried out in respect of the scope of works on the part of the landlord, for which the tenant is charged, so as to avoid incurring by the tenant the costs of modernisation or investment which should be solely incurred by the landlord. Usually operating costs also include costs connected with

Usually operating costs also include costs connected with insurance of the real estate.

insurance of the real estate. The tenant should verify the scope of insurance for which it is charged, in particular as to whether given insurance relates to real estate or whether the landlord tries to charge the tenant for the costs of additional insurance, e.g. landlordâ&#x20AC;&#x2122;s liability insurance. A significant part of operating costs are costs connected with public fees. Before signing the agreement, it is worth checking the costs, even at the stage of choosing the location, and whether the real estate is under perpetual usufruct or owned by the landlord. If the real property is under perpetual usufruct, the tenant should check how the costs of perpetual usufruct have changed recently and if there is a risk that during the lease term

OPERATING COSTS - FOR WHAT SHOULD I PAY?

such costs could be significantly increased.

Despite the rent, operating costs are the most important

the tenant as 1:1 without any additional commissions or

fixed cost calculated by the landlord. It is a market stan-

mark-up from the landlord. When verifying them, it is

dard that the tenant participates in payment of operating

important to make sure that no additional costs of that

costs which are connected with maintenance of technical

kind are added.

efficiency of the building in line with the requirements of

It is also worth checking as to whether the landlord

the law. The landlord should guarantee that such costs

within operating costs does not try to charge the te-

will be maintained by it at the market level, and the te-

nant for costs connected with the landlordâ&#x20AC;&#x2122;s business

nant will cover only actually incurred costs.

activity, such as marketing costs in connection with

The basic component of such costs is to maintain the ef-

acquiring the tenant or legal costs connected with

ficiency of all technical equipment in the building and

concluding lease agreements.

general systems of the building, i.a. water and sewerage

In order to limit costs which the tenant may incur within

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

In a perfect model, operating costs should be borne by

Rynek Biurowy - Polska 2017

151

operating costs, the lease agreement should determine

OTHER COSTS

a specific and possibly closed catalogue of costs which

When estimating its budget, the tenant should also re-

should be included in such costs. Moreover, in a standard system of making advance payments towards such costs, the basic tenant’s right should be to settle operating costs within a specified time, e.g. after the end of a calendar quarter/year, and to audit them by the tenant, with a possibility of questioning the amount of incurred costs. Obviously, the best manner to avoid unexpected cost increase is to determine maximum cost increase annually or within the entire lease term.

Artykuły / Articles

AND WHAT ABOUT UTILITIES?

Rynek Biurowy - Polska 2017

152

The supply of utilities is an undisputed element of costs borne by the tenant in connection with the lease of the

member about considerable costs, such as repair and maintenance of equipment in the premises, costs of adaptation of the premises, and after the end of lease - costs of vacating the premises and restoring them to its initial condition. Such costs may be minimized at the stage of negotiations. It may be seen that the tenant is obliged to incur, apart from the rent, large costs which may be usually limited by effectively negotiating provisions of the lease agreement with the landlord. To that end, it is advisable to use the services of a professional adviser who will guarantee that during the lease term our agreement will not cost us more than we have predicted.

premises. Generally, utilities are supplied and ensured by the landlord and its suppliers. It is crucial for the tenant to pay only for actually consumed utilities based on meters. It is also recommended to check rates of the landlord’s supplier and consider negotiating with the landlord the change of supplier or the possibility of connecting utilities directly by the tenant by its chosen supplier. The selection of an appropriate supplier may reduce the costs of utilities.

A Joanna Winter-Szymańska Senior Associate Crido Legal

IS THERE A FUTURE FOR B AND C CLASS OFFICE BUILDINGS? A

B class office buildings represent a significant share of the office stock in the capital and many regional cities. When key tenants leave such buildings, owners frequently have to face the dilemma as to what to do next. Change the buildingâ&#x20AC;&#x2122;s designation? Lower the rent? Or do they demolish the existing building and replace it with a taller, more modern one?

dards Poland (MOSP) guide treated by many market players as a reference point. Nevertheless, it is not an official resource recognized by everyone, and therefore office building classes are still treated with a considerable measure of liberty. Perhaps it would be worth considering designing an official certification guide that would standardise the market practice in this regard.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

According to the definition provi-

Rynek Biurowy - Polska 2017

154

Recently, whilst representing our

B class buildings. They resolutely

ded in the MOSP guide, B class of-

clients and being responsible for car-

state their willingness to accept a

fice buildings are considered to be

rying out numerous related proces-

lower standard and in return expect

those located outside of the city cen-

ses, we have witnessed a clear trend:

to be offered better financial terms.

tre and the main office districts. No-

the undisputed majority of tenants

However, in reality this correlation

netheless, these types of buildings

view savings and optimization of

does not always prove true.

should be relatively easily accessible

expenses as priority in their opera-

The standards for categorizing offi-

by both public and private means of

tions, even if they need to make other

ce space as A, B and C class buil-

transport. Office buildings designa-

sacrifices to achieve this. It can only

dings are still not strictly defined

ted as B class are those schemes that

be expected that this particular trend

in the Polish market. CBRE and

meet at least 13 out of the 20 criteria

will continue over the coming years.

the Rolfe Judd architectural stu-

identified in the MOSP guide, while

Our clients repeatedly ask us to only

dio have now compiled a second

a C class office building meets less

provide them with proposals for

edition of the Modern Office Stan-

than 12 criteria.

Efficient layout grid, easily divisible as per tenants’ requirements. Lowest possible number of elements that would be seen as obstacles in designing a flexible workspace;

Optimum façade to core distance ensuring good levels of natural daylight to all workstations;

Technical infrastructure parameters that would make it possible to achieve a workspace density as high as 8 sqm per person;

4 5

Well-designed and multifunctional lobby and reception with a suitable security system; An appropriate number of emergency staircases, toilets and lifts given the floor plate;

6 7 8 9 10 11 12

Suitable number of car parking spaces within the complex and in its vicinity;

Energy safety – at least two sources of power to the building, independent of each other; Capacity to install the most up-to-date structural cabling network; Appropriate floor to ceiling height and slab loading; Suitable air-conditioning system applied; Availability of public utility facilities within or in the vicinity of the complex which may include a pharmacy, cash machine, newsagent or medical centre etc.

Artykuły / Articles

Modern building management system;

155 Rynek Biurowy - Polska 2017

12 MOST IMPORTANT CRITERIA OF B CLASS OFFICE BUILDINGS

to the market between the years 1990

skiego. Such major infrastructure

and 2005. Owners of such schemes

improvements in close proximity

rarely apply the add-on factor while

to a building enable office building

calculating the rentable area, parti-

owners to increase rent, however

cularly as its value would distinctly

they are introduced independen-

be far off market value if calculated

tly of them. On the other hand an

by the book. Space in town houses

office building owner can have a

and villas is also frequently less effi-

greater influence over aspects such

cient than the average office building

as slip roads and their quality. Ulti-

constructed before the 90s.

mately though, the quickest and

As mentioned earlier, in times mar-

most effective way of maintaining a

ked by the search for savings, clients

reasonable level of income from an

when identifying their needs, often

older building is to continuously

highlight that they are only intere-

adapt it to tenants’ technical expec-

In the absence of an official docu-

sted in B class space and in return

tations and requirements.

ment defining office building classes,

expect to be offered a significantly

Changing a building’s designation,

each owner carries out the classi-

lower rent. This does not mean, ho-

so popular in the West, is practically

fication of a building individually,

wever, that at the same time they are

never done in Poland. It seems that

guided mainly by their own instinct

ready to manage without a raised

it is easier to make a decision to de-

affected to a great extent by the mar-

floor, convenient location or air-con-

molish an older scheme and replace

keting aspect. Therefore the majority

ditioning. From the point of view of

it with a new one. Meanwhile, in

of buildings are described in their

a potential tenant, the space should

Western Europe and the USA the

brochures as meeting A class crite-

include all the above elements, albeit

designation of older office buildings

ria. Mysterious references to AAA

of a lower quality. When sacrificing

is very often changed. There is an

and A++ class inevitably lead to a

the latest technology solutions and

additional environmentally friendly

connection being made with energy

top-quality materials, tenants usu-

aspect to it, a certain kind of office

classes of household appliances. The

ally expect that the financial terms

space recycling.

connection is not entirely devoid of

offered to them will be at least 25%

To summarize, as a result of the dyna-

logic as increasingly often, the class

more attractive than those applicable

mic growth of Poland’s office market,

of a building refers now to its techni-

to A class buildings. However, it has

office space is now quickly showing

cal specification with particular con-

to be pointed out that using lower

signs of market wear and tear. In the

sideration to the latest technology

quality materials does not always

long term the B and C class office buil-

solutions that meet sustainable buil-

bring savings in the long term.

ding issue will undoubtedly be ga-

ding requirements as well as energy

There are two crucial elements that

ining in consequence. Nevertheless,

efficiency systems.

could significantly increase the at-

space in B and C class office buildings

The share of B class office buildings

tractiveness of an old building in

will continue to represent an attracti-

in the total Warsaw office stock cur-

the eyes of a tenant. The first one are

ve offer for tenants that view savings

rently stands at more than 50%, with

infrastructure developments in the

and optimization of expenses as prio-

the number being even higher in

immediate vicinity boosting the

rity. However, for B and C class buil-

Poland’s regional cities. Office sche-

location’s desirability. An example

dings to remain competitive owners

mes designated as B class are mainly

here are buildings located along the

will have to make financial outlays

represented by town houses adapted

second metro line in Warsaw’s Po-

to modernize both office space and

for office use and buildings delivered

wiśle and around Rondo Daszyń-

common areas.

Artykuły / Articles

The share of B class office buildings in the total Warsaw office stock currently stands at more than 50%

Rynek Biurowy - Polska 2017

156

SECOND LIFE OF TOWNHOUSES – REVITALIZATION

A Michał M. Styś Managing Director OPG Property Professionals

PROPERTY PROFESSIONALS

OF BUILDINGS WITH SOUL

ARE WE YET ABLE TO CONSIDER THE ADAPTATION OF OLD, HISTORICAL STRUCTURES FOR THE NEEDS OF COMPANIES FROM THE IT, BPO OR SCC SECTOR IS A REAL TREND ON THE REAL ESTATE MARKET?

CAN FORMER PRODUCTION PLANTS CONVERTED TO OFFICES COMPETE WITH THE MODERN FACILITIES OF THE A CLASS IN TERMS OF LOCATION OR FACILITIES?

In fact, for some years we have been noticing an increased

located locations. By this I mean not only the physical

cement to investors to pursue future projects of such a type. An incentive for them could be the fact that revitalized buildings, as a rule, age more slowly than a standard business park. Such a space, is most of all, especially very attractive for a prestigious tenant.

PRESTIGIOUS, WHAT DOES THAT MEAN? We are talking here, for example, not just about architectural design studios or law firms but also about the key players from the BPO, SSC or IT sector. A perfect example is the Praga Koneser Center in Warsaw. The

location, infrastructure or level of communications but also different additional services such as cafes, restaurants, boutiques or service points which are located either on the spot or in the direct vicinity. I believe that such space which is developed from the bottom up is necessary not only for the real property market itself but also for the development of Polish cities. Because it drives the demand for future tenants who are not looking for offices but for manpower and more precisely: creative and committed minds. This trend is also perceived by the cities themselves, which is openly referred to by the authorities of Łódź for example.

tury complex of the former Vodka Factory “Koneser”.

SO, WHAT APPEALS TO THOSE YOUNG, CREATIVE PEOPLE?

This innovative space for start-ups, supported by Go-

In the face of an ever more numerous middle class

ogle, is the fifth largest Mountain View establishment

which represents a key purchasing power, the ever more

in the world. Of course, the interior is also important. A

essential element becomes the quality and convenience

model example of a contemporary arrangement in a hi-

of life in the given city. When it comes to competing for

storical building could be the building of the Norwegian

the employee, the key consideration has, for example,

computer company Opera Software located in the Old

to be the possibility of reaching the given destination

Town of Wrocław; it was recognized as the most beau-

easily by car, public transport of bicycle - including pu-

tiful office in the world in the prestigious competition,

blic transport. We want to limit the travelling time to

the Finest Interior Award 2016. Any space maintained

a minimum but at the same time to put it to good use

in a similar spirit is, however, not only a magnet for the

while we use, for example, free of charge Wi-Fi. That’s

biggest companies. It can be also appreciated by sectors

why the revitalized locations, especially on the right side

and firms which want to be creative and which want to

of the Vistula River, in Łódź, Katowice or Wrocław are

transfer this creativity to their employees.

starting to be seen in a completely new light.

Campus Warsaw opened its doors within the 19th cen-

Artykuły / Articles

dustrial spaces, which in the long term should be an indu-

whole parts of cities often also takes place in perfectly

159 Rynek Biurowy - Polska 2017

interest among tenants in renovated, historical and post-in-

Let us remember that the renovation of buildings or

The office and the way we work are becoming increasingly

important

factors

influencing

the

motivation and commitment of employees.

IN SITUATIONS WHERE THERE ARE LOTS OF FOLLOWERS ON THE MARKET, THE FAILED PROJECTS OR THE ONES WHICH LACK “THAT SPECIAL SOMETHING” CANNOT BE AVOIDED. WHAT DOES THE INVESTOR OR PROPERTY MANAGER HAVE TO KEEP IN MIND? Modern development projects are not only about pure office functions and the technical infrastructure connected with them in the form of optical fibers, air-conditioners with a humidification function, mechanical

Their potential lies not only in the natural charm of

ventilation or efficient provision of power with spare

their buildings and interiors but also in their location.

power generators. In the attitude to buildings it is neces-

OF THE A CLASS IN TERMS OF LOCATION OR FACILITIES? The question needs to be asked– how do the big tenants of office space fight for manpower? We could for sure name offhand the three most important elements: salary, bonus packages and the standard of equipment in the office. A problem particularly felt in the already mentioned sectors of IT, BPO or SSC is the employee market, the competition for talent, the fluctuation of specialists or the similar level of salaries. The factor where I see the widely understood workplace atmosphere since the of-

160

that it is worth working in the given place. The purpose

Rynek Biurowy - Polska 2017

Artykuły / Articles

real opportunity for the employers to stand out is the fice must accept a new role. To convince the Y generation: which is ambitious, demanding, aware of its needs as well as the “least loyal” group towards the employers of developers should be to erase the boundary between the workplace and leisure.

THE RENOVATION OF HISTORICAL STRUCTURES FOR COMMERCIAL PURPOSES IS A NOTICEABLE TREND, ALTHOUGH FOR SURE IT IS NOT A NEW TREND.

sary to look beyond one, strictly assigned role. And the first ones to complement the office space were the hotels with their conference facilities and restaurants which enabled business meetings in a slightly less formal atmosphere. Later, in the big complexes the gyms and fitness centres started to appear, and they quite often constitute a part of the benefits for employees working in offices. Today, much more attention is paid to the needs of young parents and their children for whom a crèche or kindergarten in the close vicinity of the office is offered. It is necessary to refer again to the example of the Koneser complex where a part of the buildings was dedicated to the residential development. Such a comprehensively planned multifunctional space creates city life. I might venture an opinion that modern mixed-use projects are the way forward for Polish cities.

THERE ARE IN POLAND PROJECTS WHICH TRY TO INTEGRATE THE WORK -PLACE FOR A FEW THOUSAND PEOPLE WITH A SPACE WHICH IS CREATED TO INDUCE THEM TO LEAVE THE OFFICE. AN EXAMPLE OF THIS IS BUSINESS GARDEN IN WARSAW WHERE

thing new into OFF. And somehow we have turned away from the developer process. In the first place, we have taken care to create a place which has its own identity and for which one feels an affiliation. We focused on something that people like - the charm of the former factory walls, care for the environment and a well-known spot where we

This is true, but as far as multifunctional space is con-

can happily pop off for lunch or shopping. The appropriate

cerned we in Poland still have a lot to do. The problem

selection of tenants and revitalization while respecting the

with many of them is the fact that apart from work, one

place gave an interesting synergy which we want to turn

does not feel an attachment to them. You don’t pop off

into TEAL OFFICE and SEPIA OFFICE - office projects

for lunch with friends there, nor drop in at the weekend

and their construction has just started.

working hours, such places are lifeless. And in order for it to live, there must be people. And to be precise, the people as legitimate users of the space must not be forgotten by developers, investors or city authorities. This is the essence of revitalization.

IN WHICH DIRECTION WILL THE POPULAR OFF GO? When planning the future of OFF Piotrkowska Centre, we followed the example of such projects as Silicon Docks in Dublin or Gasometer in Vienna. Ultimately, the space is designed to combine trendy bars, the excep-

A SPACE WHICH HAS BEEN DEVELOPED STRONGLY TOWARDS NEW FUNCTIONS IS THE OFF PIOTRKOWSKA CENTRE IN ŁÓDŹ – THE SEVENTH WONDER OF POLAND ACCORDING TO THE MAGAZINE NATIONAL GEOGRAPHIC AND ONE OF THE MOST IMPORTANT HUBS OF THE CREATIVE INDUSTRIES IN THE REGION. WHAT WAS RECIPE THAT OPG PROPERTY PROFESSIONALS FOLLOWED FOR THIS CREATIVE ECOSYSTEM?

tional climate of renovated buildings and the IT, ITC,

We have based our strategy of placemaking on three key

when looking for specialists for whom not only the lo-

competencies which we have been developing consistently

cation itself counts but much more the history and the

right up until today. Firstly: the intriguing history of the

atmosphere of the workplace.

place due to which the former cotton factory of Franciszek

An additional incentive for employers will be co-walk

Ramisch still attracts people. Secondly: easy access to the

HUB - the new spaces for start-ups and young com-

area which drives the organic development of the place.

panies developing innovative technologies which are

And thirdly: the “rent for ideas” - a model which rewards

starting to spring up in the neighbourhood of OFF. The

creative people, the enterprising ones who bring some

place constitutes on the one hand an alternative to the

BPO and SSC industries in an unprecedented manner. The stylish and modern office space will share the former factory walls with concept stores, galleries, a culture café, a restobar or African restaurant. Its purpose? To attract employees who are searching not only for an office equipped in a modern and stylish way but also for interesting ways to spend their free time in the immediate neighborhood. It will allow the tenants or companies which have their offices there to have an advantage

Artykuły / Articles

because there aren’t any attractions there. Apart from

161 Rynek Biurowy - Polska 2017

WITHIN THE AREA OF THE COMPLEX FEATURES SUCH AS AN INTERNAL GARDEN WITH SMALL PONDS, A HOTEL, A CONFERENCE CENTRE, RESTAURANTS, A BANK, A LAUNDRY AND A COURIER POINT ARE LOCATED.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

162

We focused on something that people like the charm of the former factory walls, care for the environment and a well-known spot where we can happily pop off for lunch or shopping.

the other hand it will ensure for the companies direct access to talented employees and enable the implementation of prototype projects in a safe and creative environment. It should be stressed finally that all renovation and construction works were planned in such a way so that OFF would be ceaselessly pulsating with life. Since without people, there is no revitalization.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

163 Rynek Biurowy - Polska 2017

former type of office, co-work or work at home, and on

Artykuły / Articles Rynek Biurowy - Polska 2017

164

STILL AN OFFICE OR MORE LIKE A HOME? HOW TO ENCHANT THE WORKSPACE For consulting companies, the bar in the field of interior design is set high. Attractive space is like a business card for professional relationships. The new JLL office in the Warsaw Spire building is a journey through the rich nature, history and culture of Poland. The author of this unusual arrangement is Danuta Barańska, Creative Director of Tétris, who created the interior for JLL together with her team using the Design & Build model.

Warsaw Spire now houses the largest JLL office in Europe.

would stimulate and attract. The

research into the needs of the

JLL office was meant to be a place

company began to develop into

for development, a place to forge

a plan for the space. The concept

creativity. It needed to motivate

was f lushed out for half a year,

people to work, and also be asset

based on different locations that

in the recruitment process. We

were being considered. Another

had to propose solutions that wo-

half a year was spent developing

uld give workers privacy, quiet

the final concept for the new of-

and order, while at the same time

fice in the Warsaw Spire building

facilitating collaboration and the

together with the executive design

exchange of ideas.

by Tétris. The office construction itself was divided into two phases,

SUCCESS IS DETERMINED BY GOOD PREPARATION

starting from the end of 2015 until

Seven storeys, 13 700 sq. m and

The requirements of this project

around 1000 workstations. War-

resulted in equal parts from ma-

saw Spire now houses the largest

nagement guidelines and conc-

JLL office in Europe. A project

lusions of interviews with em-

of this scale is a huge challenge.

ployees. Prior to designing the JLL

Work on the concept for the spa-

office, numerous questionnaires

January 2017.

and interviews were conducted. The JLL team analysed the work environment, such as the time spent at the desk, the work model, and the number and frequency of meetings outside of the office. It turned out that a good number of employees spend only part of their working hours in the office - and if they are in the office, they often need to bounce ideas off of others. Therefore, the Tétris project proposed a creative open space with a large number of functional rooms. There are small rooms for focused work, creative rooms and rooms for internal meetings. The staff have large kitchens and special places to relax.

Artykuły / Articles

ce began in 2014. That was when

165 Rynek Biurowy - Polska 2017

The aim was to create a space that

- Each element of the new office was analysed from the point of view of utility for the employee. There are only a few walls on the f loor, so we included additional elements - such as drywall, glass stop and acoustic panels in the form of decoration – says DANUTA BARAŃSKA of Tétris.

STHE DESIGN & BUILD SYSTEM, A METHOD FOR CALM THROUGHOUT THE PROCESS From an operational point of view, using the Design & Build model for the JLL office was crucial. This means that both the project and the construction and finishing works were carried out by one company. Tétris was responsible for the design, implementation process, coordination of all partners, and compliance with current regulations. We did all of this with JLL’s project Artykuły / Articles

manager, Marek Możdzyński. This

Rynek Biurowy - Polska 2017

166

means of organisation guarantees clarity in terms of quality, cost and timeliness. It is also a comfort to the architect, because with a budgeted

gement using the Open Book sys-

struction of the new headquar-

tem. With Open Book, the customer

ters, the company was interested

has access to every single invoice

in showing its Polish identity.

associated with the project, and the

- From surveys conducted among

contractor's earnings are a uniform

employees, they indicated that they

margin charged to individual invo-

would like to see the interiors de-

ices. Most importantly - before work

corated with the beauty of Polish

begins using the Design & Build

landscapes, fauna and flora, and

system, the customer has a guaran-

Polish symbols. In addition to the

teed maximum price for the entire

purely practical guidelines - like

execution, with a Gross Maximum

adjustable desks, soft furnitu-

Price (GMP). This means that after

re, sofas, benches, armchairs and

accepting the project and scope of

comfortable chairs - JLL colleagu-

work, the contractor takes on the

es wanted to highlight the unique

entire financial risk for the com-

qualities of our country – says

pleted work. The client can rest

DANUTA BARAŃSKA of Tétris.

easy knowing that there won’t be

Examples of Polish accents are

unexpected costs.

mostly seen in common rooms.

POLISH MOTIFS WOVEN

There is a library named after Copernicus, decorated with pop-

outline and scope, they can focus

INTO MODERN DESIGNS

solely on design. Consequently, the

The JLL Office is one of the more

the walls and tall lamps modelled

customer only receives real ideas

interesting examples of incorpora-

after telescopes. In the kitchens and

that are relevant to the vision of the

ting modern national motifs into

common areas, Tétris proposed

space and budget.

architecture. JLL is a global com-

idyllic landscapes with elements

Another important aspect in cre-

pany, but very much integrated into

associated with Polish nature. The-

ating the JLL office was cost mana

the local market. With the con-

re are beautiful murals, photo wall-

-art images of the astronomer on

papers with pictures of meadows,

creative room styled on the Polish

Our professional video conferen-

and ceiling panels in the shape of

People's Republic features a multi-

ce room called Kieślowski really

the wings of storks. There is also an

media centre with an Xbox console.

makes an impression. “We have

murals by Adam Jastrzębski), floors and finishing elements.

Designers must have knowledge, but also a clear vision, because they

SOCIAL SPACES

- through the arrangement of spa-

The fact is that today's offices are

ce - influence the nature of future

often like a "professional home".

work. With JLL, Tétris had to take

This is where we spend the lon-

into account the concept of the cle-

gest and most productive part of

an desk policy. We have a lot of hot

the day. So it is important for a

desks here, i.e. desks not assigned

company's policy to ref lect respect

to specific employees. They are use-

for employees and their needs and

ful for those who are often on dele-

expectations. The JLL office is a

gations or working remotely. They

step in that direction.

are also very popular among creati-

On each floor we have about 20 fan-

assembled Polycom's most modern teleconferencing

system,

which

features studio film effects,” says Danuta Barańska from Tétris. People entering the conference room are electronically tracked. When someone speaks, they are targeted by a camera that automatically zooms in on their face, improving interactions between callers. The innovative sound insulation system eliminates all the noises other than human speech (e.g. opening doors or the sound of coffee cups).

ves who need variable stimuli.

cily designed halls and common

As far as individual amenities are

spaces. These interiors dominate the

concerned, instead of fashionable

loose character - energetic colours,

gadgets, oking. JLL has put in place

cosy fabrics and comfortable fur-

solutions that facilitate work organi-

niture. Tétris also designed a work

zation and security. Modern systems

room called Fitness, which includes

integrate light, sound, window cove-

work desks with treadmills, table

rings, and audio-visual equipment,

football and exercise ladders. The

as well as online room booking.

Artykuły / Articles

is reflected in wall decorations (e.g.

CONVENIENCE ON AN INDIVIDUAL LEVEL

167 A Rajmund Węgrzynek Managing Director Tétris

Rynek Biurowy - Polska 2017

interesting lace motif. This pattern

A NEW OFFICE IS A CHANGE MANAGEMENT PROCESS Companies implementing the Activity Based Working concept decide to change the management of the entire organisation and go through the long modification process. A well-conducted process is the key to success here. How to transform office space and efficiently carry out staff through the change process?

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Aleksandra Krawsz-Kubica Marketing & PR Manager Kinnarps

Rynek Biurowy - Polska 2017

168

INFORMATION ON TIME

should specify the rules of using the new space and define

It is worth remembering that the implementation of a

areas designated to various tasks. Staff have to get used to

duced at least six months before the planned move or office space rearrangement. Some companies devote up to two years to the entire process. The process of implementing new solutions should be made clear to all employees from the very beginning. The company’s management should be actively involved in the project and treat it as an important element of the company’s strategy. It is also important for mid-level managers to be on board, because it is they who will be most affected by these changes. Employees should also be allowed to participate in creating their future work environment to make sure it is adapted to their actual needs. By being involved, employees will feel co-responsible for the new space and will be more willing to utilise the solutions proposed by them. Designing a new office arrangement is not enough. It is essential to establish the rules for using the spaces to avoid confusion or chaos. Ideally, organisational issues should be discussed during employee workshops. There should be continuous discussion on improving the work environment and adapting it to the current needs, challenges, expectations and communication channels (discussion groups, ambassadors, etc.).

habits.’ – says Beata Rejkowska Sales Operation Director, Kinnarps Polska - says Beata Rejkowska Sales Operation Director, Kinnarps Polska

READINESS TO CHANGE In the ABW concept, the process of change management is just as important as properly selected configuration and arrangement of space. Activity Based Working requires first and foremost a change in thinking and habits – both of employees and managers. This is a change in the management culture and in the everyday functioning of staff. The newly arranged space will not create much change if the boss wants to have his employee constantly in sight and, for example, does not tolerate working remotely, though theoretically it is compatible with the new standards. „To help customers examine the level of readiness to introduce the concept of Activity Based Working and in its implementation Kinnarps developed set of tools - Next Office™, which allows for precise preparation of guidelines for the office project. Both the architect and the investor have access to hard data, how individual departments work, how much time employees spend in the office and outside of it, what is their work pattern, as well as how much quiet focus time they need to perform various ta-

‘When implementing Activity Based Working we must

sks. This allows to precisely arrange the functional and

pay special attention to communication within the com-

spatial layout and determine what types of areas an office

pany, as internal information plays a key role in any

needs and how they should be arranged, e.g. open, closed

change process. After implementing selected solutions we

or semi-open areas. Another great advantage of the Next

Artykuły / Articles

nagement process and work methods should be intro-

the new way of working, and they need time to change old

169 Rynek Biurowy - Polska 2017

new concept takes time – the first changes in the ma-

EMPLOYEE ENGAGEMENT In many companies, when the decision is made to relocate or rearrange the office space, employees have no influence over their workspace design process. The study conducted by Hays, Kinnarps and Skanska shows that in over 40% of surveyed companies, employees feel The office and the way we work are becoming increasingly impotant factors influencing the motivation and commitment of employees.

they have no impact on their work environment. Only one in four companies allows the opportunity to engage in a project of this kind. As a result, the new office is often not tailored to their needs, preferences or the team’s identity. It also happens that although employees are asked about their preferences, in the course of the project their recommendations are not taken into consideration. Companies often lack awareness that the new office or relocation, regardless of the scale, is a change management project, and has a big impact on the functioning of its staff. This is why it cannot be conducted purely as an operational project, but as a multi-stage

Office™ tools is the direct involvement of future users in the conceptual process, which not only allows to gain a deeper insight into the needs of individual departments, but also reduces their fear of change and reinforces the sense of empowerment. Group workshops help avoid wishful thinking, and deepen the understanding of how everyone in the company works..” – says SEBASTIAN GÓRSKI Architect, Kinnarps Polska.

A complete transformation in the functioning of the company is one of the most stressful situations for employees. Only in situation when we lose our job or are starting a new one do we experience higher levels of stress. The right approach to the ABW concept and a carefully conducted process of change result in an inspiring, effective and flexible office that helps the comArtykuły / Articles

pany gain a competitive advantage on the market. The

Rynek Biurowy - Polska 2017

170

key to designing the workspace is awareness, taking into account not only the functional aspects, but also

transformation that takes place over time. The key to achieving this is to involve employee in the creative and decision-making process, because the diversity of the space cannot be derived purely from the designer’s imagination, but from the specific needs and nature of the style of work performed by the staff for which it is being created, and the diversity of tasks which the staff will be dealing with in the constantly changing business environment. Allowing employees to have a voice and engaging them in creating their new work environment result in staff supporting changes in the company. Having an impact on the change increases employee satisfaction and positive perception of the employer by the staff. The office and the way we work are becoming increasingly important factors influencing the motivation and commitment of employees. In this perspective, employee involvement proves the least costly in the change process.

the preferences of employees. It is good to be familiar

„‘The use of the Activity Based Working concept in office

with the ABW concept in its pure form, but the extent to

space has a positive impact on the team and the entire

which we will apply it should be subject to a multi-step

organisation, which you can easily see in a short time fol-

decision-making process. Another aspect of ABW space

lowing the change – assuming the proper implementation

planning concerns the appearance of the office itself and

process. This is the result of the simultaneous improve-

its design. A varied office design can respond to the ne-

ment of many areas of the company – from communica-

eds of a greater number of users, and is an excellent tool

tion, efficiency and motivation, through the image of an

for managing diversity among staff. Ergonomics also

attractive employer” – concludes BEATA OSIECKA, CEO

constitutes an important aspect.

Kinnarps Polska, Head of CEE Region.

1 2 3

Carry out an internal information campaign for employees. Create the project team, support him with the experts. Meet the needs and requirements of employees, explore their level of satisfaction and commitment. Make use of commercially available tools, such as applications, interactive games, that aim to determine the types of work spaces most appropriate to your work patterns.

5 6 7 8 9

Create and discuss with the team the concept of a new office.

Show to the staff the final layout of the new office. Invite the project team to take part in final work. Identify with the employees the rules of working in the new office, sign a social agreement.

Investigate the level of satisfaction and commitment of employees after the change and evaluate the results.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Make changes to the concept.

171 Rynek Biurowy - Polska 2017

10 STEPS TO A SUCCESSFUL OFFICE SPACE CHANGE:

Rynek Biurowy - Polska 2017

172

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

A TRENDY OFFICE BUILDING â&#x20AC;&#x201C; HOW TO ATTRACT PRESTIGIOUS TENANTS In the largest Polish cities, an increasing number of high standard office buildings are being constructed. Developers are seeking innovative design solutions and ideas about how to make working space more attractive to appeal to potential tenants, while keeping to the investment budget. Together with this trend, the investorsâ&#x20AC;&#x2122; expectations of architects have changed, so that they do not only design buildings, but also advise investors on planning the whole life cycle of the facility. Starting with the formulation of the concept, through construction planning, the impact

building

solutions

property

management, up to planning the end of the technical capability and method of demolition.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

The designs of modern office buil-

materials,

proper-

need to perform their work the

dings are no longer simple drawings

ty managers and future users.

most effectively. Prior to starting

for the general contractor. In order

There is no one universal plan for

the design process for office space

to be able to foresee how the buil-

attractive, modern office space that

and arrangement of the interiors, it

ding will age, and how this will af-

will satisfy the needs of all future

is worth conducting some research

fect maintenance and service costs,

tenants. Each company has diffe-

about future users to understand

it is necessary to perform analyses,

rent work characteristics, various

their expectations. There is a shi-

simulations, feasibility studies for

needs arising out of performed ta-

ft away from individual, dedicated

various solutions and elements of

sks and employs people of different

workstations to flexible space en-

the building.

ages, with different personalities.

couraging change. There are zones

Designing office buildings is a great

dedicated to quiet work, for pri-

challenge for the architect. Designs

vate phone conversations, for less

are tailored to satisfy the require-

official meetings or to relax. The

ments of the law and construction

ability to change and flexibility are

Designing office buildings is a great

location, as well as to meet the ne-

the features worth remembering

challenge for the architect.

eds of people who will function

when planning a new head office.

there. Architecture should be for

In order to create a good working

people and to serve people, and not

environment for increasingly awa-

the other way around. Therefore,

re and demanding employees, it is

without getting to know the needs

not enough to simply plan a well

The architect discusses the desi-

of future users, we are not able to

thought-out office arrangement. It

gn with the many participants of

construct a properly functioning of-

is extremely important where the

the investment process, including:

fice building.

building is located and what it of-

industry designers, technologists,

Employees usually know their ne-

fers. Space for effective work, to en-

expert consultants, suppliers of

eds best, and the space they will

sure the well-being and health of

Rynek Biurowy - Polska 2017

174

contractors,

employees, must satisfy several requirements. Research in the U.S. shows that factors related to internal climate are of vital importance for work efficiency Since we spend 90% of our time inside buildings, it is important that the air we breathe is not contaminated with an excess of volatile organic compounds. These compounds are, to a large extent, released from paints, adhesives and varnishes used for interior finishes. Too high or too Office buildings which are designed from the start following sustainable development principles, and are friendly to usersâ&#x20AC;&#x2122; health and wellbeing, are awarded with the prestigious BREEAM or LEED certification, which is a sign of the high quality of

low an air temperature decreases people's performance, and limited access to daylight negatively impacts on their mood and impairs resistance. Office buildings which are designed from the start following sustainable development principles, and are friendly to usersâ&#x20AC;&#x2122;

the applied solutions that positively impact on the

health and well-being, are awarded with the prestigious

people who work there.

BREEAM or LEED certification, which is a sign of the high quality of the applied solutions that positively impact on the people who work there. Some design offices, such as APA Wojciechowski Architekci, have adopted as standard practice the design of office buildings according to the requirements of these systems, in order to assure the highest quality of the designed buildings. Location and good transport connections are another aspect to which future tenants will pay more and more attention to when choosing an office building. The way we travel to work and the time we spend on commuting to work is a very important factor. Proximity to a metro station, suburban train, bus stop or cycle path are becoming increasingly important factors. Good connection to transportation nodes, where it is easy to reach your destination while avoiding traffic jams, encourages people to make the decision to leave the car at home and use alternative transport, which is often less expensive and more ecological. In this way, the investor can reduce the number of parking spots necessary, using this space instead for a gym, fitness club or any other function enhancing the facilities already offered in the building. At a time when companies are competing for talented, young people who have increasing demands regarding quality of work, it is necessary to change the mindset with respect to the workplace. The strategy of changing designed offices is the result of the work culture change in the 21st century. Understanding the needs of future users, a well-thought out arrangement, buildings with modern equipment and high flexibility, as well as a good location are the foundations for the effective functioning of a company.

1. Skyliner- Skybar

2. Skyliner- Lobby Metro 3. Warsaw Trade Tower – Atrium wewnętrzne 4. Skyliner - Ext - Sunrise 5. Biurowce, The Park, Warszawa. 2

Artykuły / Articles

Agnieszka Kalinowska-Sołtys Architect, Director and Member of the Board APA Wojciechowski Architekci

Rynek Biurowy - Polska 2017

177

FLEXIBILITY OF LEASE AGREEMENTS - WHAT THE TENANT CAN CHANGE? When entering into a long-term lease agreement, the tenant who does not know the exact plans of the business or the future economic situation should pay attention to the possibility of changing the most essential elements of the agreement such as leased space, rent, lease term, etc.

Artykuły / Articles

Joanna Winter-Szymańska Senior Associate Crido Legal

Rynek Biurowy - Polska 2017

178

WHAT IF THE BUSINESS EXPANDS?

nant should pay attention to negotia-

When planning one’s own business

which will enable it to exercise the ri-

activity, it is worth considering po-

ght to reduce the leased space without

tential options to increase the le-

excessive costs on its part.

ased office space, by negotiating with the landlord one’s right to le-

CAN I SHORTEN THE AGREEMENT?

ase additional space, or the right of

When entering into an agreement, it

priority of leasing a specific area, if

is also essential to consider its lifeti-

needed. While regulating this issue,

me and potential options to shorten

it is worth adding relevant provi-

or extend the lease term. When ne-

sions to the lease agreement which

gotiating the agreement, in parti-

will determine the tenant’s right to

cular given the constantly growing

increase its space, without doubts as

lease space in cities, the agreement

to what such additional space sho-

should be made more flexible in this

uld include.

respect and include a break option,

The provisions of the agreement

namely an option to terminate the

may also specify a different situation

agreement earlier by the tenant, either

which enables the tenant to resign

after the expiry of a given lease term

from part of the leased area if it turns

or in the event of existence of certain

out that the leased office is too big for

conditions (e.g. the tenant failing to

our needs. In such a situation, the te-

achieve assumed financial results).

ting such provisions of the agreement

On the other hand, in the case of

tenant, after some lease term. Lan-

The above examples of agreement

very popular locations, the tenant

dlords rarely agree to such practice,

elements show that there are many

should guarantee itself a provi-

however, with constantly growing

ways to make the lease agreement

sion in the agreement enabling

competition, it may be worth trying

more flexible.

extension of the lease agreement

to negotiate such a possibility.

for another agreed term. Then the manner of extending the agreement

AND MAYBE RENT REVISION? Given an intensive growth of renta-

essential to consider its lifetime and potential options to shorten or extend the lease term.

ble office space in cities, in long-term

SUB-LEASE

agreements it is essential for a tenant

When tenants operate within a lar-

Before starting negotiations, con-

to be able to revise the rent. In longer

ge group of companies, an essential

sider the most important issues. It

lease terms, it may turn out that the

issue may be to sublet the leased spa-

is advisable to use the services of

rent does not correspond to market

ce. In this context, the tenant should

a professional adviser who will

conditions offered by other new and

try to negotiate changes to the lease

guarantee that our intentions are

more prestigious locations. When

agreement in order to have the pos-

appropriately included in the lease

negotiating the agreement, it is re-

sibility of subletting its own space to

agreement.

commended to pay attention to the

other tenants, without the need to ob-

possibility of revising the rent by the

tain the prior consent of the landlord.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

uld be taken into account.

When entering into an agreement, it is also

179 Rynek Biurowy - Polska 2017

and conditions for extension sho-

CAN WORKSPACE MOTIVATE TO WORK? A committed employee is one of the greatest values for an organisation, especially in the face of decreasing unemployment and increasingly fierce fight for specialists on the market. Workspace is a non-obvious but an extremely effective motivating factor, which can facilitate the performance

Marta Badura Senior Workplace Research & Development Consultant, Nowy Styl Group

181 Rynek Biurowy - Polska 2017

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

of day-to-day tasks.

our own actions. The need for relatedness is manifested in the desire to be part of something larger and to create bonds with other people. The need for competence is linked to the feeling that we are able to achieve the goals set before us. To sum up, we want to feel empowered and efficient, to build quality and lasting relationships with other people. The outcome of the research shows unambiguously that the satisfaction of these needs not only enhances the so-called self-motivation and well-being but also fosters our creativity. These needs are not fulfilled in many workplaces, because companies often operate according to obsolete patterns. Over the years management was dominated by a system taken straight from the military. The command and control style, focused mainly on moWhen searching for ways to motivate our employees, we

nitoring the employee, assumed that ‘the boss knows

should think of our first day in a new job. At the begin-

better.’ The employees' only task was to execute orders.

ning, we are usually full of vigour and ideas. We think

This system triggered extrinsic motivation, which im-

about the new things we will learn, the challenges we will

plied a desire to avoid punishment, and thus made it

face and the people we will meet. We await the first day in

difficult to build a sense of efficiency, of having influ-

a new workplace with a mix of fear and curiosity. It just

ence on our work. A relation between superiors and

goes to show that for many of us the sense of intrinsic

employees under this style of management was neither

motivation is natural.

positive nor based on partnership.

As time goes by and we gradually get the hang of the new

DOES CONTROL DEMOTIVATE?

job, our internal desire to act either remains at the same

Over the years this system has been mitigated, but lo-

level or spirals down. This depends largely on the type of environment we find ourselves in. When it turns out that our ideas are not welcome, the executives prefer a system of micromanagement and the atmosphere is quite tense, we lose our initial zest. The perspective of an attractive benefit package and a higher salary, which earlier seemed to be a key factor, no longer plays a major role. Not that we would like to have them taken away - it's

Artykuły / Articles

just that they lose their power as an incentive.

Rynek Biurowy - Polska 2017

182

oking at the style of management in Polish companies and at training programmes offered to managers, we can see that control is still a vital part of managers' work. That is the reason why Polish companies are so sceptical of remote work. When an employee is within their sight, managers have a false sense of control. They forget that nowadays you don't have to stand up from your desk in order to stop working. After all, we are only a few clicks away from a virtual world, where we can

AUTONOMY, RELATIONS AND COMPETENCE DEVELOPMENT

shop online or gossip on a chat with friends – all that

The impact of these elements on our commitment is

Technological development has rendered the old me-

corroborated by research on what really motivates pe-

thods of work supervision obsolete. Certainly, we can

ople to work. The work of Dr. Edward Deci, pursued by

boost control by introducing certain rules: keeping per-

hundreds of researchers in the framework of developing

sonal phones in lockers, blocking certain websites on

the self-determination theory, demonstrated that me-

the company's net, or monitoring the number of mouse

eting three psychological needs – autonomy, compe-

clicks per hour. But we should also ask ourselves: will it

tence and relatedness – significantly affects our moti-

really improve the intrinsic motivation of the employees

vation. The need for autonomy is associated with the

and, eventually, our financial outcome?

knowledge that we have a choice and we are the source of

Such actions will not serve to create a sense of respon-

during our working hours.

sibility and commitment among people, and those two are key to business efficacy these days. Today's

A WORKSPACE WHICH FOSTERS

companies need proactive employees, who are not afra-

BUILDING RELATIONSHIPS:

id to put forward new solutions and take the responsibility for their implementation. In the context of research

provides space for casual talks and joint actions, without disrupting the work of others,

outcome, organisations and their leaders should focus

allows people to meet, both in formal and infor-

primarily on how to create conditions enhancing self-

mal situations,

-motivation among employees, a working environment

facilitates and generates meetings with people from

which will fulfill the three needs - autonomy, competen-

different parts of the organisation,

ce and relatedness.

helps employees create an internal networking system.

If we look at office design as one of the key elements of work environment, we will notice that it is often created on the basis of the old-style management rules.

A WORKSPACE WHICH FOSTERS AUTONOMY:

Open spaces, where teams carry out their task under the

does not restrict employees,

watchful eye of managers, reflect the once-popular way of

gives you the freedom to choose the place and

thinking â&#x20AC;&#x201C; If I see my employees, I can control their ac-

time of work,

tions. Work revolves around the desk; other types of spa-

allows you to personally define the most efficient

ce, which would allow employees to cooperate and work

place to work.

A WORKSPACE WHICH FOSTERS COMPETENCE:

workspaces are not those filled with swings and sli-

facilitates the implementation of tasks by matching the style of work of individual teams,

des, but those which enhance the need for autonomy,

enables you to work efficiently, regardless of its na-

relatedness and competence among employees. Such

ture of the task,

workspaces are functional, adapted to employees' indi-

supports learning processes and the information

vidual styles of operation and aim to foster their efficacy.

exchange,

These are not offices filled with long rows of desks which

allows you to take full advantage of the knowledge and

leave little room for choice or effective work. So what are

skills, providing space for work which requires focus

the main characteristics of such workspace?

and for work in a team.

Contrary to popular belief, the best contemporary

183 Rynek Biurowy - Polska 2017

WORKSPACE MOTIVATES AND SUPPORTS

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

more flexibly, are limited to the necessary minimum.

The best contemporary workspaces are not those filled with swings and slides, but those which enhance the need for autonomy, relatedness and competence among employees.

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Not only do people affect the space they function in but

Rynek Biurowy - Polska 2017

184

also vice versa. A well-designed office can effectively foster the management style focused on creating the sense of commitment and shared responsibility. Naturally, some employees will require constant monitoring, e.g. due to their short employment history. Still, one of the greatest advantages of the most competitive companies are committed employees - those who need support in the performance of their tasks rather than monitoring. With them in mind, we should create workspaces that will assist them in their work rather than ones which will give us a false of control over those who require it.

Rynek Biurowy - Polska 2017

185

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

OFFICE IN THE CITY CENTER VS. BUSINESS PARK IN THE SUBURBS

Rynek Biurowy - Polska 2017

187

ArtykuĹ&#x201A;y / Articles

Ewa Łydkowska Marketing Manager Vastint Poland

the real estate market it is obvious

of them have a corporate policy that

that each location has its advantages

requires their presence in the very

and disadvantages, and – accordin-

center. The logos of such interna-

gly – its promoters and opponents.

tional law firms, banks and business advisory firms appear on glass faca-

PLACE OF BUSINESS

Therefore, what do the two market

To be or not to be in the city cen-

segments offer and to whom the

ter? Just like the hero of William

offer is addressed?

Artykuły / Articles

Shakespeare's drama, this question

Rynek Biurowy - Polska 2017

188

des of skyscrapers in the most prestigious locations of the city. Since their beginnings in Poland, business parks which are located further from the center have been

is certainly asked by office tenants

SECTORAL PREFERENCES

when they decide about the location

In many respects, the buildings lo-

of their business. What are their

to their offer and become increasin-

cated in the so-called "central busi-

options? An alternative for an office

gly popular. Consequently, business

ness districts” are perceived as the

in the central business district may

parks are no longer occupied exclusi-

most attractive ones. It is a syno-

be a modern and friendly business

vely by tenants from the technology

nym of the center, although it does

park in the suburbs.

and R&D sectors. They also attract

not always constitute a geographical

car or pharmaceutical companies or

For obvious reasons, developers try

city center. Certainly, there are some

the media. In the recent years, com-

to convince tenants that their loca-

exceptions, but central locations are

plexes with prevailing office space

tion is better than those of the com-

mostly preferred by companies re-

have become a favorable location for

petitors, but even to a person who

presenting advisory, financial and

companies from the broadly-under-

is not familiar with the specifics of

accounting services sectors. Some

stood IT/BPO/SSC sector.

convincing more and more tenants

-For obvious reasons, developers try to convince tenants that their location is better than those of the competitors, but even to a person who is not familiar with the specifics of the real estate market it is obvious that each location has its advantages and disadvantages, and â&#x20AC;&#x201C; accordingly â&#x20AC;&#x201C; its promoters and opponents

RENTAL COSTS

COMMUTE

An office in the city center is quite

Undoubtedly, a great advantage of

available. When we think of cro-

expensive. Lease rents of one square

locations in the city centers is the

wded subway or permanent traffic

meter in the center of Warsaw exce-

availability of public transport. In

jams in city centers, commuting

ed twenty euro. The price is derived

the case of city center and its close

to the suburbs often appears to be

from the value of land and higher fi-

vicinity the most important advan-

more convenient if not quicker.

nancial outlays on the project. Altho-

tage is the existence of transfer no-

ugh from the business perspective it

des for people commuting to work

may be considered as a disadvantage,

from other districts, and suburban

The central locations lose to the su-

but many companies are ready to pay

cities. It is easy to get to work when

burbs when it comes to parking spa-

any price for their presence in the cen-

the quantity of available public

ces. In large cities parking spaces

ter. Visibility, prestige and convenient

transport lines it so great.

are scarce. It is a true problem for

access to customers compensate high

As opposed to the common belief,

people commuting to work by car.

costs of maintenance of the office.

the location outside the very center

Bicycles which become increasingly

For tenants looking for large office

of the city does not necessarily have