INTRODUCCION
El informe nos permite conocer cuál es el procedimiento que debe seguir un perito valuador para establecer la estimación del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú; es decir, debe estudiar, analizar y determinar sus cualidades y características del bien en una determinada fecha. El edifico a evaluar consta de 2 niveles más azotea. El propósito de este trabajo es poner en práctica los conocimientos adquiridos en las aulas con respecto a la tasación de medios urbanos. Es por eso que se realizara una tasación reglamentaria, es decir se tomara en cuenta los valores arancelarios unitarios oficiales de terreno y edificación más no los valores que corresponden a los de libre mercado. El valor arancelario del terreno es de S/ 77.00 /m2. Dato obtenido en la Municipalidad Provincial distrital de nuevo Chimbote, año 2011.
INFORME DE LA TASACIÓN DE UN INMUEBLE 01.00 MEMORIA DESCRIPTIVA: 01.01 PROPIETARIO: El propietario de la vivienda es el Sr. Manual Florian Paredes
01.01 SOLICITANTE: Ing. Felipe Villavicencio
1.2
OBJETO DE LA TASACIÓN: Determinar el valor del inmueble.
01.03
METODOLOGÍA UTILIZADA:
De acuerdo a los lineamientos dispuestos por el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobada por RM 126-2007-VIVIENDA, se efectúa el estudio de mercado inmobiliario y comercial de la zona. Dicha tasación se realiza con datos de la inspección ocular in-situ, datos técnicos obtenidos en registros públicos Información
tomada
del
banco
de
datos
de
la
SUNARP
(Superintendencia Nacional de Registros Públicos). 01.04
FECHA DE INSPECCIÓN IN-SITU: Los días jueves 7 y 8 de Octubre de 2011
01.05 BASE PARA SU DESARROLLO: Se ha realizado una visita de inspección de campo y a la vez al entorno del previo, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles similares.
01.06
UBICACIÓN:
El inmueble se ubica en Urb.CASUARINAS II ETAPA Mz. M1 – Lt
29. Distrito de Nuevo Chimbote, Provincia del Santa- Ancash.
01.07
LOCALIDAD
:
Urb. Casuarinas II Etapa
DISTRITO
:
Nuevo Chimbote
PROVINCIA
:
Santa
DEPARTAMENTO :
Ancash
REGIÓN
Ancash
:
LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS:
Fueron tomadas de planos de proporcionados por le propietario. FRENTE
: Calle 11, con 8 ml.
POR EL LADO DERECHO : lote 26, con 20ml. POR EL LADO IZQUIERDO : lote 24 con 20ml.
01.08
FONDO
: lote 14, con 8 ml.
PERIMETRO
: 56 ml.
ÁREAS:
El terreno tiene un área de 160 metros cuadrados. La edificación cuenta con 2 niveles, el primero tiene un área construida de 140.60 metros cuadrados, el segundo nivel tiene 138.87 metros cuadrados, y la azotea tiene 19.30 metros cuadrados.
01.09
ZONIFICACIO Y USO:
ZONIFICACION URBANA: R3 APROBADO POR R.M. # 0717-75 ORDEZA DEL 30 DE OCTUBRE DE 1975.
USO: vivienda
01.10 SERVICIOS URBANOS BÁSICOS: El predio cuenta con los servicios básicos de:
Desagüe Energía Eléctrica Agua Instalación telefónica, así como la habilitación urbana totalmente consolidada.
01.11 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO:
El predio se encuentra ubicada en una zona de terreno arenoso. Se encuentra frente a una via sin afirmar, sin pavimentar solo se encuentra enripiada, es una via de dos carriles.
Se encuentra ubicada frente a una loza deportiva. 01.12
DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN: El predio es un edificio de 2 niveles más azotea. El primer nivel consta de sala, comedor, cocina un jardín, tienda, tres dormitorios y dos sshh. El segundo nivel consta de sala star, hall, tres dormitorios , 2 baños, estudio, cocina y patio. La azotea consta de, 1 baño, lavandería. Resumen de Áreas: Área de Construcción 1er piso: 140.600 m2 Área de Construcción 2do piso: 138.87 m2. Área de Construcción Azotea: 19.37m2.
Área Libre
: 19.40m2.
Área Total
: 160 m2
1.13
DESCRIPCION DE LA EDIFICACION:
CIMENTACIÓN:
Zapatas, vigas de cimentación de concreto
armado. Cimientos corridos de concreto ciclópeo y sobrecimientos
ESTRUCTURA:
Columnas, vigas principales y de amarre, techo
aligerado (h=0,20 m) de concreto armado.
MUROS:
De ladrillo K K y pandereta de arcilla, asentados de cabeza
y soga mezcla 1:5.
TECHOS Y COBERTURAS:
Primer piso y segundo piso techo
aligerado.
PISOS Y CONTRAPISOS:
Contrapiso de cemento. Piso de loseta
veneciana 30 x 30
CONTRAZOCALOS Y REVESTIMIENTOS: Tarrajeo frotachado en paredes y cielo raso. Zócalo de mayólica blanca en SS.HH.
CARPINTERIA:
Puertas de madera fina (caoba) ingreso, puertas
contrachapadas de las habitaciones y rejas de seguridad en ventanas.
VIDRIOS:
Polarizado gris o similar.
PINTURA:
Látex.
CERRAJERÍA: Chapas de dos golpes tipo Forte en exteriores. INSTALACIONES SANITARIAS:
Tuberías PVC ¾” y ½” agua,
tuberías PVC 2” Y 4” desagüe empotrado en muros y pisos, llaves de salida de agua cromadas.
INSTALACIONES ELECTRICAS:
Tuberías PVC empotradas en
techos y muros, corriente trifásica, cables TW Nº10, 12 y 14. Tablero de distribución con llaves electromagnéticas. Instalación de Pozo a Tierra .
INSTALACIONES TELEFÓNICAS: muros y pisos.
Tuberías PVC empotradas en
INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS:
Instalación
de
tanque
cisterna de agua (4.5 m3), electrobomba y tanque elevado (1.1 m 3) de agua potable.
01.14
ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN: Por lo que se apreció en la inspección ocular se puede considerar como BUENO.
01.15
ESTADO DE CONSERVACIÓN: El edifico fue construido en el año 2005, por lo tanto dicha construcción tiene una antigüedad de 6 años.
01.16 SERVIDUMBRE: No tiene servidumbre
01.17 INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:
UBICACIÓN CALLE 11
01.18
PRECIO/m2 S/. 77.00/m2
REFERENCIA Oficina de Rentas de la MUNICIPALIDAD DE NUEVO CHIMBOTE
INSCRIPCIÓN REGISTRAL: Se encuentra en la ficha la SUNARP (Superintendencia Nacional de Registros Públicos).
02.00 VALORIZACIÓN DEL PREDIO: 02.01 VALOR DEL TERRENO (VT): Según art. II.C.20. del cap. C:
VT = At *VAU Datos:
o Área del terreno
= 160.00 m2
o Valor arancelario Av. Anchoveta
= S/ 77.00 /m2
Según artículo II.C.22: A terreno < 3f 2 a. 3f 2 = 3(8)2 = 192 m2 b. A terreno = 160.00m2 c.
No hay exceso
Entonces: 3f 2 > At Como no hay exceso se procede a tomar el área de terreno
VT = VAU * At VT = S/ 77.00 * 160.00 m2 VT = S/ 12'320.00 Nota: El valor arancelario Urbano del terreno se obtuvo del autovaluo de la vivienda a tasar. 02.02 VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE):
02.02.01. Primer Nivel (unifamiliar): Según el artículo II.D.34 VE1 = AT x Valor unitario del VE x (1-%) Datos:
PRIMER PISO (AT=140.60)
SEGUNDO PISO (AT=138.87)
VUE: S/ 565.33 VUE: S/ 565.33 Antiguedad: 6 años Antiguedad: 6 años Est. de cons. Bueno Est. de cons. Bueno
AZOTEA (AT=19.30) VUE: S/ 565.33 Antiguedad: 6 años Est. de cons. Bueno
CUADRO Nº 01 CATEGORIA ELEMENTO Muros y columnas de CºAº B Techos aligerado A Pisos ceramica E Puertas madera y ventanas metálicas E Revestimientos tarrajeo F Baños C Inst.elect y sanitarias E VUE = S/. 594.71 / m2 d.
Depreciación:
Según el Art. II.D.34 y las siguientes
condiciones Antigüedad
COSTO(S/. / m2) 241.12 123.71 47.26 52.36 46.23 39.34 44.69
= 6 años
Conservación
= Bueno
Material predominante
= Concreto
D = 5% (Tabla Nº1 Art. II.D.34) Entonces: VE1 =594.71 x 140.60 x (1 – 0.05) VE1 = S/. 83’616.226
02.02.02 Segundo nivel. VET = 594.71x 138.87 x (1 – 0.05) VET = S/. 82’587.378 02.02.03 azotea. VET = 5x 19.30 x (1 – 0.05) VET = S/. 11’477.903 Entonces el valor de la edificación es: S/. 177’681.51
Son Ciento setenta y siete mil seiscientos ochenta y uno y 00/100 nuevos soles
02.03 OBRAS COMPLEMENTARIAS: Las obras complementarias a considerar, son las instalaciones de bombeo, cisterna de agua y tanque elevado. Para este caso se estimara un valor de: Cisterna
: S/. 3430,32
Tanque Elevado
: S/. 830.00
02.04 VALOR FINAL DE LA TASACIÓN (VTP): Según el art. II. E. 35 , el valor total del predio será igual a: VTP = VT + VE + VOC VT = 12'320.00 VE =177`681.51 VOC = 2787.87 + 830.00
VTP = S/ 189’393,86 El valor final de la tascion es de : S/ 189’393,86 que en un tipo de cambio a dólares americanos de $2.74, sera igual a $ 67’399,95.
ANEXOS
ANALISIS DE COSTOS PARA LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
CISTERNA: 4.5m3 Partida 1.01 1.02 1.03 1.04 1.05 1.06
Descripción Excavación manual Eliminación del material Acero 4200 kg/cm2 Concreto 175 kg/cm2 Encofrado y desencofrado Acabado (enchapado)
Unidad m3 m3 kg m3
Metrado 7.04 8.80 123,14 3.80
CU 26.05 10.34 3.46 286.18
Parcial 183.40 90.10 426.06 1087,48
m2
13.41
32.53
436,23
m2
12.00
47.05
564.60
Nuevos soles
2787,87
El costo directo de la cisterna (como manda el reglamento) es 2787,87 nuevos soles
TANQUE ELEVADO:
Tanque elevado de 1100 litros rotroplast Descripción Costo del tanque elevado Montaje del tanque TOTAL
Costo S/. 680 200 830
El costo directo de la cisterna (como manda el reglamento) es 830.00 nuevos soles
ANALISIS COSTOS UNITARIOS CISTERNA
Excavacion manual
Partida : 1.01 Cuadrilla: Rendimiento:
0.1 cap + 1 peon 3.5 m3
Descripci贸n Materiales
Uni
Mano de obra Capataz Peon
Cantidad
PU
Parcial
hh hh
0.23 2.29
14.27 9.61
3.28 22.01 25.29
%Mo
0.03
25.29
0.7587
Total
Equip y herram Herram manuales
26.05 Eliminacion de material excedente
Partida : 1.02 Cuadrilla: Rendimiento:
0.1 cap + 3 peon 24 m3
Descripci贸n Materiales
Uni
Mano de obra Capataz Peon
Cantidad
PU
Parcial
hh hh
0.03 1
14.27 9.61
0.43 9.61 10.04
%Mo
0.03
10.04
0.301
Total
Equip y herram Herram manuales
10.34
Partida : 1.03
Acero fy = 4200 kg/cm2
Cuadrilla: Rendimiento:
0.1 cap + 1 oper + 1ofic 250 kg
Descripci贸n Materiales Alambre #16 acero corrugado
Uni
Mano de obra Capataz operario oficial
Cantidad
PU
Parcial
kg kg
0.05 1.07
3.36 2.22
0.17 2.38 2.54
hh hh hh
0.003 0.032 0.032
14.27 11.89 10.64
0.04 0.38 0.34 0.76
%Mo hm
0.03 0.026
0.76 5
0.02 0.13 0.15
Total
Equip y herram Herram manuales
cizalla
3.46 Concreto F'c = 175 kg/cm2
Partida : 1.04 Cuadrilla: Rendimiento:
0.1 cap + 3 oper + 6 peones 9 m3
Descripci贸n Materiales piedra de1/2" arena gruesa cemento tipo I agua gasolina
Uni
Mano de obra Capataz operario peon
Cantidad
PU
Parcial
m3 m3 bols m3 galn
0.55 0.54 8.43 0.19 0.32
28 18.5 18.5 5 13
15.40 9.99 155.96 0.93 4.17 186.44
hh hh hh
0.089 2.667 5.33
14.27 11.89 9.61
1.27 31.71 51.22 84.20
%Mo hm hm
0.03 0.8 0.8
84.2 10 6.25
2.53 8.00 5.00 15.53
Equip y herram Herram manuales mezcladora 18hp 7-9 p3
vibrador 4 hp
Total
286.17 Encofrado y Desencofrado
Partida : 1.05 Cuadrilla: Rendimiento:
0.1 cap + 1 oper + 1ofic 10 m2
Descripci贸n Materiales Alambre #8 clavos de 3" madera tornillo
Uni
Cantidad
PU
Parcial
kg kg p2
0.3 0.34 5.32
3.36 3.36 2
1.01 1.14 10.64 12.79
hh hh hh
0.08 0.8 0.8
14.27 11.89 10.64
1.14 9.51 8.51 19.17
%Mo
0.03
19.17
0.58
Mano de obra Capataz operario oficial
Total
Equip y herram Herram manuales
32.53 Enchapado
Partida : 1.06 Cuadrilla: Rendimiento:
0.1 cap + 1 oper + 1 peon 11 m2
Descripci贸n Materiales ceramico 0.4 x 0.4 fragua crema
Uni
pegamento ceramico agua
Mano de obra Capataz operario peon
Cantidad
PU
Parcial
m2 kg bols m3
1.07 0.1873 0.285 0.006
23.96 4.7 11.76 5
25.64 0.88 3.35 0.03 29.87
hh hh hh
0.073 0.727 0.727
14.25 11.89 9.61
1.04 8.65 6.99 16.67
%Mo
0.03
16.67
0.50
Total
Equip y herram Herram manuales
47.04