Valuaci贸n de Activos
Valuación de Activos - ¿Cuándo? Situaciones donde es necesaria la valuación:
Valorización para prenda o hipoteca de crédito: Criterio de valorización de los bienes de acuerdo a la posibilidad de realización en plaza considerando estado, antigüedad y uso de los bienes.
Valorización de bienes para fines contables o para inversiones
Valorización con criterio de venta y realización en bloque
Revalúos técnicos para Seguros
Para Seguros Patrimoniales Bienes de Cambio:
Mercaderías e insumos a ser introducidos en el proceso productivo
Mercaderías:
Valor Costo
Valor Venta
Edificio, Maquinarias e instalaciones
Valor de Reconstrucción a nuevo
Valor de Reposición o Remplazo
Valor Real
Valor Contable
Valor de mercado
Mercaderías e insumos a ser introducidos en el proceso productivo
Mercaderías:
Valor Costo
Valor Venta
Valor Costo
Mercaderías y/o insumos adquiridos: Valor de compra en plaza a la fecha del estudio
Mercaderías de fabricación propia: Costo de producción sin incluir utilidad e impuestos
Valor Venta: Valor de Venta deducidos impuestos (que no signifiquen costo) y descuentos habituales
DEFINICIONES:
Valor de Reconstrucción a nuevo: Costo de rehacer el edificio en la misma condición sin incluir mejoras Valor Real: Valor depreciado por edad y estado de conservación Valor Contable: Valor de los libros contables de la firma (Valor de Adquisición deducida depreciación de acuerdo a criterios contables y vida útil teórica) Valor de Realización o de Mercado: Valor de venta en plaza del bien al momento de la valorización Valor de reposición: Valor de máquina de similar prestación, deducidas mejoras tecnológicas de acuerdo a la posibilidad de su obtención en plaza.
En maquinarias importadas incluir gastos de nacionalización y despacho.
En todos los casos incluir fletes y costos de montaje y puesta en marcha
EJEMPLOS
Depreciación - Factores Involucrados
Vida útil del bien
Trabajos de mantenimiento y/o reacondicionamiento efectuados
Variables económico-financieras: inversiones, tasas de interés, etc.
Intensidad de uso y estado general
Antigüedad
Valor Residual
Remplazo tecnológico
Teorías de depreciación (ejemplo de las teorías más utilizadas)
Depreciación Lineal: Se da un valor inicial de reposición y uno final al valor residual o de rezago en el período de uso estimado. El valor del bien decrece linealmente entre ambos extremos durante el período de uso
Fórmula de Ross – Heidecke, más utilizada en seguros (Depreciación no lineal) Utiliza los siguientes parámetros:
Vida útil
Antigüedad
Estado de conservación
Fórmula Tradicional
Vimos que el valor económico está dado por el valor de los servicios futuros que puede brindar → Valor de uso inicial de un bien representa entonces el valor económico de toda esa serie de servicios La fórmula nos da el valor económico con “e años” de antigüedad, en función del valor del bien nuevo, asignándole la influencia que corresponde a la tasa de interés. Con el transcurso del tiempo el valor del bien disminuye en forma acelerada. Se reduce el valor cada vez más rápido.
Aspectos b谩sicos a tener en cuenta en la valuaci贸n de activos Valuaci贸n de edificios y viviendas
Se debe tener en cuenta en la valuación de edificios su tipología. Edificios y viviendas antiguas poseen características tales como molduras, materiales, herrajes especiales, aberturas, etc., que en la actualidad no se fabrican y/o existe mano de obra capacitada para su realización, estas características deben tenerse en cuenta a la hora de su valuación. Debe realizarse una correcta evaluación de las características propias de cada una de las Edificaciones a ser valuadas. Importante definir si es factible o la Póliza contempla, incluir la Cláusula de Reposición a Nuevo.
Valuaci贸n de Plantas y dep贸sitos
Se debe tener en cuenta en la valuación de los edificios su tipología. Plantas Fabriles antiguas poseen pueden poseer techos de perfiles metálicos, paredes de mamposterías, aberturas pesadas, etc., a diferencia de una construcción moderna con techos reticulados de perfiles de chapa, mamposterías de bloques cementicios y/o paredes de chapa, aberturas metálicas livianas, etc., que diferencian sustancialmente sus valores de reconstrucción. Debe considerarse sus instalaciones y características particulares, Fuerza Motriz, Instalaciones de servicios específicos, necesidad de refrigeración, pisos especiales (Epoxis, de hormigón, etc), y otras instalaciones exclusivas que dependen de cada industria en particular, por lo que debe realizarse una correcta evaluación de las características propias de cada una de las Edificaciones e instalaciones complementarias a ser valuadas. Importante definir si es factible o la Póliza contempla, incluir la Cláusula de Reposición a Nuevo.
Obras
Se debe tener en cuenta que las obras duran tiempos prolongados y existen variaciones en los precios de los materiales y mano de obra. Estos incrementos en los costos de construcción se deben tener en cuenta para una actualización correcta de los valores de la obra, sobre todo en países donde existen altas tasas de inflación.
También es importante la elección de índices de actualización acordes con la realidad, sobre todo en países donde los índices oficiales son manipulados.
Equipos y maquinarias
Se debe tener en cuenta la antigüedad de los equipos
Su estado de mantenimiento considerando las especificaciones del fabricante.
Las mejoras tecnológicas de los equipos más modernos.
Los costos de instalación.
Costos de importación y transporte.
Costo de mercado de un equipo de las mismas características, estado de mantenimiento y antigüedad.
Cláusula de Reposición a Nuevo
a.
b.
c.
Si es factible incluir la Cláusula de Reposición a Nuevo. Se deberán contemplar como Valores de Reposición valores de los bienes nuevos en el mercado. En caso de no tener valores de reposición de los bienes afectados, por evolución tecnológica o por discontinuidad en la fabricación, o si no es posible la inclusión de la Cláusula de Reposición a Nuevo considerar que los valores a asegurar deberán corresponder a valores de bienes de similares características a los asegurados y posibles de obtener en plaza. En los casos de maquinarias e instalaciones antiguas y/o con mejoras, modificaciones y/o actualizaciones respecto a las originales debe tenerse en cuenta que para valuar las mismas deberán considerarse los costos reales del bien a considerar al momento de su valuación considerando que ya no se trata de una fabricación estándar.
Valuación de Activos Ejemplo 1
Edificio destinado a frigorífico sobre terreno de 4.383,64 m2, en dos plantas. Superficie total construida es: 3.602,49 m2. En PB y 115,16 m2 en 1° piso y Azotea. Sector oficinas, tableros generales y depósito en azotea, (Superficie 212,94 m2 en dos plantas). Aberturas metálicas, pisos de mosaicos graníticos, revestimientos de azulejos en los baños, revoques finos en paredes, pintadas en látex con friso de esmalte sintético. Antigüedades informadas, de las que no existen registros, son: Obra original año 1970. Hubo reforma en el año 1978 en las que se subdividieron las cámaras frigoríficas, modificando sus aislaciones, puertas y se agregaron dos túneles de hormigón. Paredes de mamposterías portantes de ladrillos comunes, pisos de cemento alisado, 3 de las aberturas de las cámaras frigoríficas en Acero inoxidable y 4 de ellas en madera con aislaciones revestidas en chapas .
Valuación de un caso con cambio de tecnología 1.
Valor a nuevo de la edificación con las características originales de construcción. De acuerdo a precios de mercado con materiales de calidad estándar, incluyendo mano de obra, materiales, seguros de personal y obra, incluye el Beneficio de Empresa Constructora y todos los ítems necesarios para la concreción de la misma.
2. Valor depreciado de la edificación al momento del siniestro. Depreciación efectuada a las Construcciones se ha realizado por medio de la tabla de Ross-Heideck, que tiene en cuenta una depreciación por antigüedad y uso, no contable, tomando como hipótesis, un estado de mantenimiento de las Edificaciones 3 y una vida útil de 70 años para las construcciones, las antigüedades de las distintas partes de la edificación fueron informadas durante nuestras inspecciones. Obtenemos: Edad en % de la Duración 50,5%, extrapolando obtenemos un % de depreciación del 49%
Edad en %
49 50 51 52
36,505 37,500 38,505 39,520
1
1,5 2 36,525 37,520 38,525 39,539
2,5 38,100 39,070 40,050 41,040
3
3,5 41,640 42,560 43,480 44,410
4
4,5 5 48,000 48,810 49,630 50,460
57,590 58,250 58,920 59,600
69,900 70,370 70,850 71,330
84,250 84,500 84,750 85,000
100 100 100 100
3. Valor de reconstrucción con las características originales de construcción Teniendo en cuenta el estado de las construcciones luego del siniestro producido, con daño total en las aislaciones, revoques interiores de las cámaras y túneles, instalaciones de electricidad, pluviales, cañerías de amoníaco, carpetas, puertas de los frigoríficos, techos y cielorrasos y mamposterías superiores de las cámaras. 4. Valor de reconstrucción con las características originales de construcción con depreciación por antigüedad y uso. Se repite las descripciones de los puntos 2 y 3. 5. Valor actual de la reconstrucción de las edificaciones con tecnologías actuales. Se cotizan los trabajos de reconstrucción teniendo en cuenta las nuevas tecnologías utilizadas para la realización de las aislaciones, usando paneles preconformados con aislaciones de espumas poliuretánicas, de 10 cm a 30 cm de espesor revestidas en chapa lisa prepintadas.
Se consideró que las estructuras de hormigón y mamposterías se encuentran en óptimo estado para soportar las cargas de la construcción, considerando que el daño a las mamposterías solo se considerará en las partes superiores y cargas, donde se plantea su demolición, reemplazo y refuerzo con una viga de encadenado perimetral. 7 cámaras frigoríficas, 6 de ellas con planchas de poliestireno de 15 cm a 25 cm en sus paredes, con una densidad de 24 Kg/m3, revestidas con revoque sobre metal desplegado, con una temperatura de trabajo de –25°C. Cámara mayor destinada a frutas, con una temperatura de trabajo de –1°C, los cielorrasos de las cámaras poseen un cielorraso suspendido construido con una estructura de madera, con una aislación de Poliuretano expandido aplicado en espesores de 5 y 10 cm. Basamentos Se deberá determinar su inclusión en la cobertura de la Póliza a Contratar o Contratada, si no se incluye en la misma no deberán considerarse para el valor a riesgo.
Ejemplo valuación
DESCRIPCION
VALOR A NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN
VALOR A NUEVO DE LA VALOR A NUEVO DE LA CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN CARACTERÍSTICAS ORIGINALES TECNOLOGIAS ACTUALES
VALOR RECONSTRUCCION DAÑOS VALOR ACTUAL RECONSTRUCCION DAÑOS TECNOLOGIAS ACTUALES VALOR ACTUAL RECONSTRUCCION TECNOLOGIAS ACTUALES
VALOR ACTUAL RECONSTRUCCION DAÑOS CARACTERISTICAS ORIGINALES DEPRECIADO POR ANTIGÜEDAD Y SIN DEPRECIAR USO (49%)
RUBRO DE OBRA
VALOR TOTAL
DEPRECIADO 49%
VALOR TOTAL
TRABAJOS PRELIMINARES (Obrador, deposito de materiales, etc.)
12.848,00
6.552,48
12.848,00
8.500,00
8.500,00
4.335,00
ESTRUCTURA DE HORMIGON ARMADO
249.016,16
126.998,24
249.016,16
15.478,40
15.478,40
7.893,98
MAMPOSTERIA (En elevación de 0.30 y en elevación 0.15 interior)
659.001,29
336.090,66
659.001,29
29.331,12
29.331,12
14.958,87
CONTRAPISOS (Sobre terreno natural 0,20 y sobre losa e=0.08)
127.024,17
64.782,33
127.024,17
CAPAS AISLADORAS
186.919,39
95.328,89
186.919,39
57.677,47
57.677,47
29.415,51
REVOQUES
330.999,49
168.809,74
330.999,49
178.134,75
178.134,75
90.848,72
REVESTIMIENTOS (Cerámicos, colocación y asiento)
4.216,50
2.150,42
4.216,50
1. Valor a nuevo con características originales de construcción., 2. Valor a nuevo depreciado con características originales de construcción., 3. Valor a nuevo de las edificaciones con tecnologías actuales., 4. Reconstrucción de daños con tecnologías actuales de construcción, 5. Reconstrucción de daños con características originales de construcción., 6. Reconstrucción de daños con características originales de construcción con depreciación por antigüedad y uso
Valuación de Activos Ejemplo 2 Transformador de Potencia de tensión: Valor a nuevo equipo equivalente al afectado US$ 500,000.00. Valor Asegurado: Comprendido en la suma asegurada. Deducible US$ 50,000.00. Antigüedad 30 años. Vida útil promedio: 40 años. Daños totales por incendio por causa externa. Cláusula de Reposición: No otorgado por el Asegurado. El equipo nunca tuvo reparaciones integrales, aunque tenía un mantenimiento adecuado.
Depreciaci贸n: Edad en % = 100x30 = 75 40 Estado 2 (por la vida transcurrida) Depreciaci贸n: 66,49%
Indemnizaci贸n: Depreciaci贸n: 66,49% Deducible
US$ 500,000.00 US$ 332,450.00 US$ 167,550.00 US$ 50,000.00 US$ 117,550,00
Mismo equipo, con una reparación integral de los bobinados y accesorios realizados (12 años atrás) Porcentaje del total bobinados y accesorios (hechos a nuevo) aprox. 75% Depreciación de estos elementos hechos a nuevo Edad:100x12= 30% 40 Depreciación diferencial (Partes reenviadas) US$ 500,000.00 x 0,75= US$ 375,000.00 RH 30%
US$ 112,500.00 (1)
(Partes de origen) US$ 500,000.00 x 0,22= US$ 125,000.00 RH 66,49% US$ 83,112.50 (2) Depreciación total (1) US$ 112,500.00+(2) US$ 83,112.50 = US$ 195,612.50
Indemnizaci贸n Indemnizaci贸n US$ 500,000.00 Depreciaci贸n aplicable U$S 195,612.50 U$S 304,387.50 Deducible US$ 50,000.00 Indemnizaci贸n Final US$ 254,387.50
Valuación de Activos Ejemplo 3 EJEMPLO EQUIPOS ELECTRÓNICOS Tomógrafo - Daños por mojadura Valor a nuevo: US$ 750,000.00 Edad 10 años Vida útil: 15 años (por mejoras tecnológicas)
Valor en riesgo (Edad x %) 100x10= 66,66% 15 Depreciaci贸n (buen estado) Edad: 2: 54,80 Valor real: Depreciaci贸n: 54,80%
US$ 750,000.00 US$ 411,000,00 US$ 339,000.00
Costo de reparaci贸n para el proveedor: Da帽os total al no ser reparable Valor de rezago: Estimado como repuesto US$ 50,000.00 Valor Asegurado: US$ 600,000.00 Deducible: US$ 20,000.00
Indemnizaci贸n te贸rica: US$ 339,000- US$ 20,000.00-US$ 50,000.00= US$ 269,000.00 Equipo sustituto obtenido en el exterior: US$ 350,000.00(a cargo del Asegurado US$ 20,000.00)
Conclusiones Tener en cuenta que en caso de siniestro, los bienes deben ser asegurados adecuadamente, ya que los valores obtenidos por tabla de depreciación por antigüedad y uso, de no poseer una amplia experiencia previa, conducen a valores erróneos. No confundir el valor contable o tasado de un bien con el valor real del bien. El valor real de una maquinaria y/o equipo esta dado por su valor de mercado considerando su antigüedad y estado de conservación, para esto es necesario que las valuaciones sean realizadas por profesionales idóneos con conocimientos específicos de los objetos a valuar. Dada la variación entre las distintas monedas, sobre todo en países de alta inflación, de los commodities y de los constantes cambios tecnológicos o discontinuidades en la fabricación, deberá mantenerse una adecuada actualización de los valores asegurados. En el caso de las obras aseguradas debe tenerse en cuenta que en general llevan un importante tiempo para su terminación, siendo los valores de los distintos insumos muy susceptibles a variaciones pos inflación y/o por variaciones en los valores de los commodities. Es muy importante definir los índices de actualización, sobre todo en países donde el estado manipula estos índices. Mas información ebodenheimer@iba-latinoamerica.com www.iba-latinoamerica.com