ZAHAR EGOITZA BAT EGITEKO
BIDEGARRITASUN AZTERLANA AURREPROIEKTUA SODUPE, GUEÑES
ESTUDIO DE VIABILIDAD ANTEPROYECTO RESIDENCIA DE PERSONAS MAYORES SODUPE, GÜEÑES
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
OBJETIVOS
valorar la viabilidad de la construcción y explotación de una residencia de ancianos en la unidad EP01 del sector Aranzibia de Sodupe en Güeñes.
- Estudio de mercado
conocer las posibilidades de implantación y comercialización de un proyecto residencial dirigido a personas mayores en el Término Municipal de Güeñes
- Anteproyecto determinar si es factible construir en esta parcela un edificio que responda a las necesidades que se requieren en el estudio de viabilidad.
- Estudio de viabilidad
proponer el modelo, funcional y de gestión de residencia, más adecuado a los criterios de minimización de riesgo comercial y maximización de rentabilidad del negocio
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
ESTUDIO DE MERCADO - Area Influencia - Usuarios potenciales - Capacidad económica de los mayores - Plazas residenciales existentes - Distribución de las plazas residenciales - Tarifas medias - Ocupación media - Previsión de población de mayores - Proyección de plazas ofertadas - Residencias con atención socio sanitaria
Tras analizar los datos en el área de influencia, hay una demanda insatisfecha con la oferta actualmente existente, habiendo un potencial de oportunidad de negocio enfocado a atender necesidades socio-sanitarias.
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
ANTEPROYECTO - Condiciones del estudio de viabilidad - Características de la parcela - Normativa aplicable - Condicionantes urbanísticos - Propuesta Edificio
Es factible construir un edificio para albergar una residencia socio sanitaria que cumpla las normativas edificatoria y de uso, satisfaga los condicionantes municipales y cuente con prestaciones que la hagan atractiva, tanto para los residentes como los gestores.
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
ESTUDIO DE VIABILIDAD - Planteamiento de modelo de residencia - Costes de construcción - Programa de gestión. - Supuestos de explotación. gestor-propietario gestor-arrendatario
Analizado el modelo de residencia, con sus costes de construcción y explotación resulta viable plantear una residencia socio sanitaria versátil y con estandares de calidad.
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
PARCELA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
PARCELA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
PARCELA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
IMPLANTACIÓN
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
PARCELA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
PARCELA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
PARCELA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
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Zona de Influencia
Habitantes en Zona de Influencia Poblacion en área de influencia, Año 2011
Municipios en un radio de 25 km desde Güeñes
ÁREA DE INFLUENCIA
65 +
2011 Total
ÁREA DE INFLUENCIA
ZONA 25
TOTAL Güeñes Abanto Alonsotegi Arakaldo Arrankudiaga Arrigorriaga Artzentales Balmaseda Barakaldo Basauri Bilbao Derio Erandio Etxebarri Galdakao Galdames Getxo
65 +
2011
%
Total
%
ZONA 25
887.388
186.225
20,99
6.403 9.742 2.838 129 954 12.525 753 7.681 100.064 41.777 351.356 5.578 24.369 10.230 29.153 843 80.252
1.257 1.549 584 24 172 1.850 157 1.637 21.147 9.996 78.739 1.087 4.544 1.215 5.020 192 15.610
19,63 15,90 20,58 18,60 18,03 14,77 20,85 21,31 21,13 23,93 22,41 19,49 18,65 11,88 17,22 22,78 19,45
Gordexola Leioa Loiu Muskiz Orozko Ortuella Portugalete Santzurzi Sestao Sondika Sopuerta Ugao-Mirabelles Zalla Zamudio Zaratamo Zierbena
1.728 30.483 2.494 7.518 2.512 8.440 47.698 47.101 28.805 4.543 2.570 4.052 8.411 3.277 1.651 1.458
375 4.401 531 1.286 491 1.604 11.343 9.796 6.741 981 517 765 1.423 643 304 244
Fuente: Censos de Población y Padrones Municipales de habitantes del Instituto Nacional de Estadística (2011)
Porcentaje de habitantes mayores en Zona de Influencia
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
21,70 14,44 21,29 17,11 19,55 19,00 23,78 20,80 23,40 21,59 20,12 18,88 16,92 19,62 18,41 16,74
3 Demanda
Oferta
Conclusiones
ESTUDIO DE MERCADO
ANÁLISIS DE LA DEMANDA OBJETIVO Conocer con profundidad cuál es la realidad de la que partimos. Recopilación exhaustiva e interpretación de datos demográficos, económicos, sociales, y asistenciales.
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Cuantificación de la demanda potencial actual Planteamiento ¿Cuál es la demanda potencial de servicios residenciales y sociosanitarios en el área analizada?
Dependientes según tram os de edad Tram o de Edad
Mujeres
Varones
65-69
18%
14%
70-74
26%
18%
75-79
35%
27%
80-84
49%
33%
85-89
61%
50%
90-94
79%
68%
95-99
96%
84%
100 y más
100%
100%
Fuente: Elaboración propia a partir de INE, Encuesta de Discapacidad, Autonomía Personal y Situaciones de Dependencia (EDAD), Año 2008
Personas mayores dependientes en el Área de Influencia
Personas mayores que precisan atención socio-sanitaria en hospitales (medias y largas estancias)
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Cuantificación de la demanda potencial actual Estimación de la población mayor “residencializable” ¿Cuántas personas mayores dependientes reciben prestaciones del Sistema de Autonomía y Atención a la Dependencia (SAAD)? Personas mayores beneficiarias de una prestación del SAAD* *No todas las prestaciones a la dependencia consisten en el ingreso en una residencia
mayores beneficiarias de atención residencial y prestación económica vinculada al servicio
Población solicitante y beneficiaria de prestaciones por dependencia
Categoria Población de 65 años y más
Zona de Influencia Absoluto
Relativo
186.225
Solicitantes
26.072
14,00%
Beneficiarios
11.081
75,48%
Grado III
6.759
61,00%
Grado II
4.211
38,00%
Fuente: Elaboración propia a partir de INE, IMSERSO (Datos solicitantes y beneficiarios totales y según su grado de dependencia) y GESCA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
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6
Evoluciรณn de la poblaciรณn mayor Proyecciรณn de la poblaciรณn y resultados
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEร ESko UDALA
7
Evolución de la población mayor Proyección de la población y resultados
Proyección de población de 65 años por grupos de edad y sexo, 2013 a 2040, Zona de Influencia Cam bio Relativo Grupo de edad
2012
2015
2020
2027
2030
2037
2012 a 2037
186.225
202.808
229.830
278.508
301.144
348.265
87,01%
127.677
134.799
153.525
184.580
195.602
214.313
67,86%
Hombres
55.943
57.587
63.315
73.876
77.906
85.795
53,36%
Mujeres 80 años y m ás Total
71.734
77.212
90.210
110.704
117.696
128.518
79,16%
58.548
68.009
76.305
93.927
105.542
133.953
128,79%
Hombres
19.865
22.986
24.337
28.085
31.069
38.113
91,86%
Mujeres
38.683
45.023
51.968
65.842
74.473
95.840
147,76%
Total 65 a 79 años Total
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Evolución de la población mayor Demanda proyectada ¿Cuál es el número de beneficiarios mayores de 65 años residentes proyectados en la zona de influencia? Beneficiarios 2012
Beneficiarios 2024
Beneficiarios 2037 Proyeccion de solicitudes y beneficiarios m ayores de 65 años, de prestaciones por dependencia en zona de influencia
Personas
Valor Prom edio Extrapolado
Población
2012 186.225
2015 202.808
2018 218.640
2021 235.914
2024 256.355
2030 301.144
2037 348.265
Solicitantes
26.072
28.393
30.610
33.028
35.890
42.160
48.757
Beneficiarios
11.081
12.068
13.010
14.038
15.254
17.919
20.723
Grado III
6.759
7.361
7.936
8.563
9.305
10.931
12.641
Grado II
4.211
4.586
4.944
5.334
5.797
6.809
7.875
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INE, IMSERSO y GESCA
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Socio economía Renta personal Rentas medias en Área de Influencia en relación a Bizkaia de renta media personal
Renta per capita 2009
Zona Geográfica
Renta per Capita
Relación con m edia provincial
Euskadi
19.631 €
102%
Bizkaia
19.241 €
100%
Área de Influencia
19.227 €
100%
Fuente: EUSTAT. Estadística de Renta Personal y Familiar
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Socio economía Pensiones Receptores de pensión por jubilación
de renta media personal
Núm ero de pensiones por grupos de edad, clases y sexo. Zona de Influencia. 2011. Clase de Pensión
Importe Medio de la pensión por jubilación
Total
Todas
186.225
Jubilación
115.922
Viudedad
53.496
Otras clases
16.807
Tabla de elaboración propia. Fuente: Instituto Nacional de la Seguridad Social. Informe Estadístico 2011
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Socio economía Consumo de los mayores
de renta media personal
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Demanda
Oferta
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Conclusiones
ESTUDIO DE MERCADO
ANALISIS DE LA OFERTA OBJETIVO Conocer con profundidad cuál es la competencia de un posible proyecto. Recopilación exhaustiva e interpretación de datos de la oferta residencial para personas mayores.
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Base de datos de oferta residencial Ratio de cobertura
Ratio de Cobertura en la Zona de Influencia
*Déficit de 1.207 plazas, según criterios de la OMS (ratio 5%)
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Base de datos de oferta residencial Distribución de plazas
Según titularidad de la gestión
16,11% 20,69%
Según financiación de plaza
6,75% 56,45% 27,44% 47,88%
Pública (Diputación Foral) Pública (Municipal)
24,68%
Privada (Mercantil) Privada (Religiosa o Fundación) Pública
Concertada
Privada
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Base de datos de oferta residencial Tarifas
Tarifas m edias corregidas Grado de Dependencia 1 2 3
Tarifa corregida Hab. Doble Hab. Individual 1.854,27 € 2.045,86 € 2.225,12 € 2.455,03 € 2.670,14 € 2.946,04 €
Fuente: Base de datos de oferta residencial
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Previsión de la oferta de plazas residenciales Aplicación del ratio de cobertura sobre la población proyectada mayor de 65 años en la zona de influencia, basado en los datos de oferta de plazas actual
Personas m ayores de 65 años que requieren residencialización en zona de influencia Categoria
Proyección de población al final del periodo Personas que precisan plaza residencial en base al índice de cobertura recomendado por la OMS (5%) Plazas existentes a 01/01/2012 y plazas que se prevén existentes en años posteriores con el índice de cobertura actual (4,4%) Plazas a crear en el periodo
2012
2015
2020
2025
2030
2037
186.225
202.808
229.830
263.980
301.144
348.265
9.311
10.140
11.492
13.199
15.057
17.413
8.104
8.924
10.140
11.492
13.199
15.057
1.207
1.216
1.352
1.707
1.858
2.356
Fuente: Elaboración propia a partir de INE, Explotación estadística del Padrón
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Demanda
Oferta
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Conclusiones
ESTUDIO DE MERCADO
CONCLUSIONES OBJETIVO Sobre la base de los aspectos considerados en el estudio, definir la recomendaciones sobre la idoneidad del modelo residencial más adecuado
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Conclusiones Aspectos considerados
Ratio de atención residencial en el Área de Influencia
Consecuencias sociodemográficas del envejecimiento a largo plazo de la población residente
Perfil de la demanda
Conclusiones sobre la idoneidad del modelo residencial
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Conclusiones Ratio de cobertura
Ratio de atención residencial en el Área de Influencia
•
Del total de mayores dependientes, beneficiarios de algún tipo de prestación a la dependencia, 7.260 son potenciales usuarios de residencias.
•
El número de plazas residenciales en explotación en el Área de Influencia a diciembre de 2012 es de 8.104, que suponen una ratio de 4,4 plazas por cada 100 mayores de 65 años, por debajo de las recomendaciones mínimas de la OMS (5 plazas por cada 100 mayores de 65 años). Ello se traduce en un déficit de plazas residenciales, en la actualidad, de 1.200 plazas aproximadamente.
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Conclusiones Proyección demográfica
Consecuencias sociodemográficas del envejecimiento a largo plazo de la población residente
•
Un estudio de proyección a largo plazo de la población residente en el área de análisis, confirma la tendencia a mantenerse durante los próximos 25 años el sobre-envejecimiento de la población, con un fuerte ensanchamiento de los grupos de edad mayor de 60 años durante todo el periodo, observándose un crecimiento del 129% en el caso de los mayores de 80 años.
•
Esta misma proyección, en relación con el número de plazas ofertadas actualmente, nos indica que en dicho periodo será preciso crear un total de 9.300 plazas nuevas.
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Conclusiones Proyección demográfica
•
La capacidad económica de los mayores o sus descendientes es en general alta en relación con la renta media estatal, y prácticamente coincidente con la provincial. Las pensiones se sitúan en el rango más alto de la geografía estatal.
•
Más del 1,5% de la población mayor precisa atención socio-sanitaria en hospitales (medias y largas estancias hospitalarias por padecimiento de enfermedades crónicas).
•
Se estima que el número de pacientes con Alzheimer en los países industrializados se doblará de 2013 a 2030.
Perfil de la demanda
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Conclusiones Recomendaciones
Conclusiones sobre la idoneidad del modelo residencial a proyectar
Edificio asistencial con servicios geriátricos, con especial atención a demencia senil • • • • • • •
Edificio funcional, que tenga en cuenta su mantenimiento. Integrador de los tres aspectos que condicionan la vida de las personas mayores: vivienda adaptada, la asistencia socio-sanitaria, y el ocio con finalidad terapéutica. Conviene concebirse como centro modulado que permita la convivencia en grupos según necesidades de atención. Versatilidad con diferentes grupos de demanda, dado que puede ser dirigida a usuarios con diferentes grados de dependencia. Protagonismo de las zonas comunes, orientadas al ocio y la interacción entre los residentes. Habitaciones espaciosas, concebidas con parámetros hoteleros, pero con instalaciones socio-sanitarias (pre-instalación para tomas de oxígeno y vacío, baños adaptados, sin barreras arquitectónicas…). Calidez en el equipamiento del centro, sin perder la funcionalidad.
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ANTEPROYECTO
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OBJETIVOS
DETERMINAR SI ES FACTIBLE CONSTRUIR EN ESTA PARCELA UN EDIFICIO
QUE RESPONDA A LAS CARACTERÍSTICAS DEFINIDAS EN EL ESTUDIO DE VIABILIDAD Y QUE CUMPLA CON LAS NORMATIVAS EXIGIBLES A ESTE TIPO DE EDIFICIOS.
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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA
Palacio Aranzibia
Sodupe Goikoa
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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA
+63 +59 +56
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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA
ACCESO DESDE EL PASEO DEL RIO VISTA DESDE LA ZONA INFERIOR DEL CAMINO
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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA
VISTA DESDE KADAGUA KALEA
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2. ANTECEDENTES 2.1 PARCELA
ESCALERAS EN EL CAMINO SOBRE TRINCHERA DE TREN VISTA DESDE LA ZONA SUPERIOR DEL CAMINO
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
2. ANTECEDENTES 2.2 NORMATIVA - NORMATIVA URBANÍSTICA
SUPERFICIE PARCELA SUPERFICIE EN LA QUE SEPUEDE EDIFICAR
3.399m2 2.270 m2
EDIFICABILIDAD:
1 m2/m2
SUPERFICIE CONSTRUIDA MAXIMA:
3.399 m2 Acceso parcela
ALTURA MAXIMA: PB+4 (15M)
Servidumbre Paso ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
2. ANTECEDENTES 2.2 NORMATIVA - NORMATIVA PARA EL PROGRAMA
DECRETO 41/98 SERVICIOS SOCIALES RESIDENCIAS
MODELO DE RESIDENCIA PARA MAYORES DEPENDIENTES DE BIZKAIA
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2. ANTECEDENTES 2.3 ESTUDIO VIABILIDAD
- UNA RESIDENCIA SOCIO SANITARIA. - UNA RESIDENCIA CON CAPACIDAD PARA 90 RESIDENTE APROXIMADAMENTE. - CON SERVICIOS, LOCALES Y ZONAS DE ACTIVIDADES AMPLIOS Y VARIADOS
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.1 TIPO RESIDENCIA
EN LA RESIDENCIA PROPUESTA SE INTENTA INTEGRAR LOS CONCEPTOS MÁS SIGNIFICATIVOS QUE CONDICIONAN LA VIDA DE LAS PERSONAS MAYORES: - LA VIVIENDA O ESPACIO HABITACIONAL, QUE DEBE ESTAR ADAPTADA A SUS NECESIDADES, TANTO EN ESPACIO COMO EN CONTENIDO. - LA ASISTENCIA SANITARIA O EL CUIDADO DE LA SALUD. - EL OCIO, ES DECIR, LA OCUPACIÓN DEL TIEMPO LIBRE EN ACTIVIDADES LÚDICAS O CULTURALES Y RECREATIVAS. EL MODELO FUNCIONAL PROPUESTO PLANTEA UN CENTRO MUY VERSÁTIL CAPAZ DE ALBERGAR TODO TIPO DE RESIDENTES, DESDE VÁLIDOS O DEPENDIENTES LEVES, HASTA GRANDES DEPENDIENTES, E INCLUSO PACIENTES DERIVADOS DE HOSPITALES. QUE SE DIFERENCIE POR SUS SERVICIOS, LA VARIEDAD DE ACTIVIDADES, LA FUNCIONALIDAD DE LAS INSTALACIONES Y LA CALIDAD DE SUS ESPACIOS. CON ESTAS PREMISAS ES POSIBLE DESARROLLAR UNA RESIDENCIA CON CAPACIDAD MÍNIMA PARA 88 RESIDENTES ALOJADOS EN 55 HABITACIONES (22 INDIVIDUALES Y 33 DOBLES). ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN ESTADO ACTUAL
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA SÓTANO (SERVICIOS) +56.50
Acceso servicio
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA ACCESO, +59.50
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA BAJA (ACCESO) +59.50
Acceso peatonal
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN PLANTA PRIMERA (SALIDA PARCELA) +64.00
SALIDA JARDINES
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACION PLANTAS SEGUNDA Y TERCERA (HABITACIONES)
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN
VISTA NORTE HACIA EL RIO
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN
VISTA OESTE
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN
VISTA SUR
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.2 IMPLANTACIÓN
VISTA ESTE
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTA SÓTANO (SERVICIOS) +56.00
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTA BAJA (ACCESO) +59.50
Salida Jardines
Acceso Visitas
Recepción
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTA PRIMERA (ACTIVIDADES COMUNES Y ACCESO A PARCELA) +64.00
Salida Jardines
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA PLANTAS SEGUNDA Y TERCERA (RESIDENCIA)
Control Zonas Estar
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA SECCIONES
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.3 TIPOLOGIA Y PROGRAMA SUPERFICIES
ZONAS COMUNES Y ACTIVIDADES: RATIO POR RESIDENTE: SUPERFICIE SERVICIOS SUPERFICIE CONSTRUIDA SUPERFICIE EXTERIOR SUPERFICIE MAXIMA CONSTRUIBLE:
1.100 m2 12.50 m2/resid. >>>> 4.5 NORMA 56.25 m2/resid. >> 40.0 MEDIA 30.75 m2/resid. 3.399 m2
SUPERFICIE CONSTRUIDA PROPUESTA: 4.030 m2 INCREMENTO DE SUP. CONSTRUIBLE:
631 m2 ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.4 PRESUPUESTO
COSTE ESTIMADO m2 (p.e.m.): 900 €/ m2
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3. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA 3.4 PRESUPUESTO
PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL EDIFICO: 4.735.740 €
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VISTA DESDE KADAGUA KALEA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
VISTA DESDE EL PASEO DEL RIO KADAGUA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
VISTA SUR DEL PORCHE Y SALIDA ZONA VERDE ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
VISTA AREA DEL ESPACIO DE ENTRADA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
VISTA DESDE AUTONOMIA KALEA ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA RESIDENCIA PARA MAYORES, SODUPE. AYUNTAMIENTO GÜEÑES
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2
Estructura y Metodología Planteamiento
Costes de construcción
Supuesto de negocio gestor-propietario
Programa de gestión
Supuesto de negocio gestor-arrendatario
Conclusiones sobre la viabilidad del negocio
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3 Planteamiento
Costes de construcción
Programa de gestión
Supuestos de negocio
Conclusiones
ESTUDIO DE VIABILIDAD
PLANTEAMIENTO OBJETIVO Conocer los escenarios de negocio posibles a partir del modelo de residencia propuesto
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4
Planteamiento Modelo residencial
Oferta de plazas previstas: 88
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5
Planteamiento Supuestos de negocio
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6 Planteamiento
Costes de construcción
Programa de gestión
Supuestos de negocio
Conclusiones
ESTUDIO DE VIABILIDAD
COSTES DE CONSTRUCCIÓN OBJETIVO Establecer la inversión inicial: Presupuesto de Ejecución Material + gastos asociados a la redacción y a la gestión del proyecto + gastos en instalaciones y equipamiento
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7
Costes de construcción Muestreo Presupuesto de Ejecución Material de obras similares P.E.M. adoptado
P.C. adoptado
RATIOS Localización
BASAURI BILBAO AMOREBIETA TXURDINAGA ** GÜEÑES (Dispac. Imtelectual)** ONDARROA ** Promedio C.A.P.V.
fecha 2007 2009 2010 2011 2012 2013
P.E.M.
Actualización
PEM actualizado
€/m2
IPC
€/m2
779 €/m2 785 €/m2 904 €/m2 743 €/m2 936 €/m2 1.013 €/m2
13,10% 9,30% 7,00% 3,80% 0,30% 0,00%
860 €/m2
Valor adoptado para Residencia en GÜEÑES
881 €/m2 858 €/m2 968 €/m2 771 €/m2 939 €/m2 1.013 €/m2
905 €/m2
P.C actualizado €/m2
1.048 €/m2 1.021 €/m2 1.152 €/m2 917 €/m2 1.117 €/m2 1.206 €/m2 1.077 €/m2
900 €/m2
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8
Costes de construcción Ejercicio de promoción inmobiliaria Datos principales
Construcción sobre rasante
Construcción bajo rasante
M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS M² CONSTRUIDOS
DATOS PRINCIPALES SOBRE RASANTE BAJO RASANTE URBANIZACIÓN (aceras, acceso garaje,"plaza" entrada…) TERRAZAS (Zonas de paso, porche, terrazas…) ZONAS VERDES
PRECIO PRECIO PRECIO PRECIO PRECIO
3.860,00 m2 1.092,00 m2 644,00 m2 197,00 m2 1.873,00 m2
DATOS BÁSICOS DE COSTES COSTE M2 CONSTRUIDO EN SOBRE RASANTE COSTE M2 CONSTRIDO PLANTA BAJO RASANTE COSTE M2 CONSTRIDO URBANIZACION COSTE M2 CONSTRIDO TERRAZAS M2 CONSTRUIDOS URBANIZACIÓN Y ZONAS VERDES
900,00 € 900,00 € 300,00 € 150,00 € 30,00 €
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9
Costes de construcción Ejercicio de promoción inmobiliaria Resumen de costes
RESUMEN DE COSTES COSTE CONSTRUCCION EDIFICO COSTE DE SOBRE RASANTE COSTE DE BAJO RASANTE COSTE DE URBANIZACION COSTE DE TERRAZAS COSTE CONSTRUCCIÓN ZONAS VERDES PRESUPUESTO EJECUCION MATERIAL Beneficio industrial y gastos generales
PRESUPUESTO DE CONTRATA GASTOS ASOCIADOS A LA REDACCION DE PROYECTOS Honorarios Arquitecto Honorarios Aparejador/Control Obra Honorarios Proyecto Instalaciones Estudio Seguridad y salud Coordinador Seguridad y Salud Control de Calidad Certifiacion Energetica Gestion Residuos
5,60% 2,40% 1,20% 1,20% 0,25% 0,13% 0,02% 0,02%
so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM
GASTOS ASOCIADOS A LA GESTION DEL PROYECTO Seguro Decenal Licencia Obra y actividades Tasas Impuesto de Construcción O.N. y D.H. Notaría O.N. y D.H. A.J.D. O.N. y D.H. Registro
0,70% 1,20% 4,00% 0,10% 1,00% 0,15%
so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM so bre el P EM
GASTOS ASOCIADOS A LA UTILIZACION DEL EDIFICIO INSTALACIONES: COCINAS, LAVANDERIA … EQUIPAMIENTO: MOBILIARIO GENERAL…
TOTAL GASTOS DE GESTION
Total costes iniciales
P.E.M. 19%
P.C.
3.474.000,00 € 982.800,00 € 193.200,00 € 29.550,00 € 56.190,00 € 4.735.740,00 € 899.790,60 €
5.635.530,60 € 512.407,07 € 265.201,44 € 113.657,76 € 56.828,88 € 56.828,88 € 11.839,35 € 6.156,46 € 947,15 € 947,15 € 338.605,41 € 33.150,18 € 56.828,88 € 189.429,60 € 4.735,74 € 47.357,40 € 7.103,61 € 750.000,00 € 250.000,00 € 500.000,00 €
1.601.012,48 €
TOTAL COSTES Y GASTOS
TOTAL COSTES INICIALES
7.236.543,08 €
Construcción del edificio
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10 Planteamiento
Costes de construcción
Programa de gestión
Supuestos de negocio
Conclusiones
ESTUDIO DE VIABILIDAD
PROGRAMA DE GESTIÓN OBJETIVO Definición de los parámetros del negocio: relación de ingresos y gastos de la cuenta de explotación en una proyección a 25 años
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11
Programa de gestión Ingresos
TARIFAS 2016 (IVA 10% no incluido)
Habitación Doble Habitación Individual
Sin Grado 1.594,68 1.594,68
Grado I 1.993,34 2.199,30
ESCENARIO DE OCUPACIÓN MEDIA PROYECTADA (%) Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 y ss. Enero 4,55% 37,50% 65,91% 96,59% Febrero 9,09% 39,77% 69,32% 96,59% Marzo 13,64% 42,05% 72,73% 96,59% Abril 17,05% 44,32% 76,14% 96,59% Mayo 19,32% 46,59% 79,55% 96,59% Junio 21,59% 48,86% 82,95% 96,59% Julio 23,86% 51,14% 86,36% 96,59% Agosto 26,14% 53,41% 89,77% 96,59% Septiembre 28,40% 55,68% 93,18% 96,59% Octubre 30,68% 57,95% 96,59% 96,59% Noviembre 32,95% 60,23% 96,59% 96,59% Diciembre 35,23% 62,50% 96,59% 96,59% MEDIA ANUAL 21,88% 50,00% 83,81% 96,59%
Grado II 2.392,00 2.639,16
Grado III 2.870,40 3.166,99
15,50% 34,60% 24,30% 25,60%
Válidos / Dependientes leves Dependientes moderados Dependientes severos Grandes dependientes
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12
Programa de gestión Ingresos
Mes
Plazas cubiertas dobles val/dependientes leves Plazas cubiertas dobles dependientes moderados Plazas cubiertas dobles dependientes severos Plazas cubiertas dobles grandes dependientes Plazas cubiertas sencillas val/dep. leves Plazas cubiertas sencillas dep. moderados Plazas cubiertas sencillas dependientes severos Plazas cubiertas sencillas grandes dependientes Total plazas cubiertas
tarifa 2019 1.705,93 € 2.132,41 € 2.558,89 € 3.070,66 € 1.705,93 € 2.352,74 € 2.823,28 € 3.387,95 €
Mes ocupación Plazas en Habitaciones Dobles Plazas en Habitaciones Individuales Atípicos Ingresos Mensuales
66 22
96,59% 174.500,63 € 41.933,27 € 6.493,02 € 222.926,92 €
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13
Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal 85,00 13,18 71,83
CAMAS OCUPADAS Válidos Dependientes
ENERO Personal Jornada
Ratio de personal
PERSONAL * Adm inistrador Gerente Director Médico Titulado Superior Supervisor ATS/DUE Trabajador Social Fisioterapeuta Terapeuta Ocupacional Titulado Medio Gobernante TASOC Oficial Mantenim iento Oficial Adm inistrativo Conductor Gerocultor Cocinero Jardinero/Peluquero Auxiliar Mantenim iento Auxiliar Adm inistrativo Portero-Recepcionista Lim piador-Lavandera Pinche Cocina Ayudante Oficios varios Personal no cualificado TOTAL PERSONAL TOTAL PERSONAL ATENCIÓN DIRECTA (A/D) CÓM PUTO DE PERSONAL SEGÚN JORNADA LABORAL CÓM PUTO DE PERSONAL A/ D SEGÚN JORNADA LABORAL
Ratio de Personal Ratio de Personal de Atención Directa
1,00 1,00 1,00 3,00 1,00 1,00 1,00 1,00 26,00 2,00 1,00 2,00 5,00 2,00 1,00 49,00 34,00
1,00 0,25 0,25 3,00 1,00 0,50 0,50 1,00 26,00 2,00 1,00 2,00 5,00 2,00 1,00 46,50 31,50 46,50 31,50 0,55 0,37
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14
Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal
Salario Base CATEGORÍA PROFESIONAL
*Actualizado a 2016
Administrador Gerente Director Médico Titulado Superior Supervisor ATS/DUE Trabajador Social Fisioterapeuta Terapeuta Ocupacional Titulado Medio Gobernante TASOC Oficial Mantenimiento Oficial Administrativo Conductor Gerocultor Cocinero Jardinero/Peluquero Auxiliar Mantenimiento Auxiliar Administrativo Portero-Recepcionista Limpiador-Lavandera Pinche Cocina Ayudante Oficios varios Personal no cualificado
2.060,60 € 2.060,60 € 2.060,60 € 1.785,13 € 1.785,13 € 1.573,35 € 1.573,35 € 1.573,35 € 1.573,35 € 1.503,91 € 1.503,91 € 1.415,21 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.284,59 € 1.267,71 € 1.284,59 € 1.267,71 € 1.267,71 € 1.267,71 € 1.194,61 € 1.194,61 € 1.194,61 € 1.194,61 €
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15
Programa de gestión Gastos de gestión: costes de personal
Costes Personal Administrador Gerente Director Médico Titulado Superior Supervisor ATS/DUE Trabajador Social Fisioterapeuta Terapeuta Ocupacional Titulado Medio Gobernante TASOC Oficial Mantenimiento Oficial Administrativo Conductor Gerocultor Cocinero Jardinero/Peluquero Auxiliar Mantenimiento Auxiliar Administrativo Portero-Recepcionista Limpiador-Lavandera Pinche Cocina Ayudante Oficios varios Personal no cualificado PREVISIÓN DE RETRIBUCIONES POR COMPLEMENTOS SALARIALES COSTE SEGURIDAD SOCIAL COSTES PREVISTOS POR ABSENTISMO LABORAL (3%)
124.869,94 € - € - € 2.824,74 € 611,78 € 611,78 € - € 6.470,40 € 2.156,80 € 1.078,40 € 1.030,80 € - € 1.940,02 € - € - € - € - € 49.306,85 € 3.475,64 € - € - € 1.737,82 € 3.475,64 € 8.188,06 € 3.275,22 € 1.637,61 € - € 5.308,50 € 28.102,90 € 3.636,99 €
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Programa de gestión Gastos de gestión: costes operativos
Costes Operativos Compras alimentación Limpieza / Lavandería Higiene personal Parafarmacia Reparación y mantenimiento Suministros (luz, agua, gas, calefacción) Comunicaciones Correos y Mensajería Seguros Impuestos municipales Otros (material oficina, prensa, publicidad, gastos excepcionales, etc)
46.707,35 € 15.235,57 € 2.582,30 € 1.065,20 € 1.517,10 € 3.776,61 € 8.521,59 € 710,13 € 129,12 € 613,30 € 1.420,27 € 11.136,17 €
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17 Planteamiento
Costes de construcción
Programa de gestión
Supuestos de negocio
Conclusiones
ESTUDIO DE VIABILIDAD
SUPUESTOS DE NEGOCIO OBJETIVO Proyección de la cuenta de explotación, según el gestor sea propietario del inmueble, o arrendatario pagador de una renta
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Supuestos de negocio Gestor-propietario
CUENTA DE EXPLOTACIÓN
INGRESOS RESIDENCIA TOTAL INGRESOS GASTOS COSTES PERSONAL COSTES OPERATIVOS CANON* AMORTIZACIONES + FINANCIEROS REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS EBITDAR (margen bruto operativo) EBITDAR % SOBRE INGRESOS
2.016
2.017
2.018
2.019
2.020
2.021
2.022
566.325,61 €
1.324.562,22 €
2.270.604,78 €
2.675.123,07 €
2.742.001,15 €
2.810.551,17 €
2.880.814,95 €
566.325,61 €
1.324.562,22 €
2.270.604,78 €
2.675.123,07 €
2.742.001,15 €
2.810.551,17 €
2.880.814,95 €
447.761,42 € 117.432,01 € - € 607.614,48 € - €
846.227,12 € 273.379,18 € 29.226,88 € 607.614,48 € - €
1.255.446,39 € 467.872,98 € 50.101,52 € 607.614,48 € - €
1.498.439,27 € 549.941,39 € 61.110,75 € 607.614,48 € - €
1.535.900,25 € 563.689,93 € 62.638,52 € 607.614,48 € - €
1.574.297,75 € 577.782,18 € 64.204,48 € 607.614,48 € - €
1.614.680,97 € 592.226,73 € 65.809,59 € 607.614,48 € - €
1.172.807,91 €
1.756.447,66 €
2.381.035,37 €
2.717.105,89 €
2.769.843,18 €
2.823.898,89 €
2.880.331,78 €
13.347,72 €
483,18 €
658.471,24 € 23,43%
673.907,25 € 23,39%
606.482,30 € 1.132,18 € 0,20%
431.885,45 € -
110.430,59 € -
204.955,91 € 15,47%
547.285,41 € 24,10%
41.982,82 € 626.742,41 € 23,43%
27.842,03 € 642.410,97 € 23,43%
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19
Supuestos de negocio Gestor-propietario
CUENTA DE EXPLOTACIÓN 2016-2040
INGRESOS RESIDENCIA
TOTAL
81.373.184,25 TOTAL INGRESOS
GASTOS 56,56% COSTES PERSONAL 20,56% COSTES OPERATIVOS 2,27% CANON* 11,20% AMORTIZACIONES + GASTOS FINANCIEROS 0,40% REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS RESULTADO ACUMULADO DESPUÉS DE IMPUESTOS
81.373.184,25
46.027.002,47 16.731.563,37 1.843.159,16 9.114.217,20 327.972,15 73.715.942,19
7.657.242,06 -1.914.310,51 5.742.931,54 5.742.931,54
EBITDAR (margen bruto operativo) 18.614.618,42 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 22,88% Margen neto medio explotación sobre ventas después de impuestos 7,06%
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20
Supuestos de negocio Gestor-arrendatario
ESQUEMA DE RENTAS Año 1 - € Año 2 112.500 € Año 3 188.565 € Año 4 225.000 €
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
21
Supuestos de negocio Gestor-arrendatario
CUENTA DE EXPLOTACIÓN
2.016
INGRESOS RESIDENCIA
566.325,61 1.324.562,22
TOTAL INGRESOS
566.325,61 1.324.562,22
GASTOS COSTES PERSONAL COSTES OPERATIVOS ALQUILER AMORTIZACIONES + FINANCIEROS REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS
447.761,42 117.432,01 0,00 87.459,23 0,00
846.227,12 273.379,18 112.500,00 87.459,23 0,00
652.652,65 1.319.565,53
RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS EBITDAR (margen bruto operativo) EBITDAR % SOBRE INGRESOS
2.017
-86.327,05
4.996,69
1.132,18 0,20%
204.955,91 15,47%
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
22
Supuestos de negocio Gestor-arrendatario CUENTA DE EXPLOTACIÓN 2016-2040
INGRESOS RESIDENCIA
TOTAL
81.373.184,25 TOTAL INGRESOS
GASTOS 56,56% COSTES PERSONAL 20,56% COSTES OPERATIVOS 8,35% ALQUILER 1,07% AMORTIZACIONES + GASTOS FINANCIEROS 0,40% REPOSICIONES EN EQUIPAMIENTO TOTAL GASTOS RESULTADO RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS IMPUESTO SOBRE BENEFICIOS RESULTADO DESPUÉS DE IMPUESTOS RESULTADO ACUMULADO DESPUÉS DE IMPUESTOS
81.373.184,25
46.027.002,47 16.731.563,37 6.795.207,58 874.592,26 327.972,10 70.428.365,67
10.944.818,58 -2.736.204,64 8.208.613,93 8.208.613,93
EBITDAR (margen bruto operativo) 18.614.618,42 EBITDAR % SOBRE INGRESOS 22,88% Margen neto medio explotación sobre ventas después de impuestos 10,09%
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEÑESko UDALA
23 Planteamiento
Costes de construcciรณn
Programa de gestiรณn
Supuestos de negocio
Conclusiones
ESTUDIO DE VIABILIDAD
CONCLUSIONES OBJETIVO Definir los parรกmetros de retorno de la inversiรณn a partir de los dos supuestos de negocio analizados
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24
Conclusiones Aspectos considerados
Rentabilidad desde el punto de vista de la gestiรณn
Retorno de la inversiรณn en la construcciรณn del inmueble
Conclusiones sobre la viabilidad de la inversiรณn
ZAHAR EGOITZA, SODUPE. GUEร ESko UDALA
25
Conclusiones Rentabilidad desde el punto de vista de la gestión
•
El margen de explotación obtenido por el grupo gestor-propietario es muy escaso (7%), tanto en relación con la rentabilidad media del mercado, como con el riesgo asumido como consecuencia de la inversión inicial realizada en la construcción del inmueble.
•
Desde el punto de vista de la gestión, el único supuesto de negocio viable es el de gestor-arrendatario, pues consigue obtener un margen de explotación de mercado, en torno al 10%, limitando su riesgo a la propia operatividad del negocio.
El supuesto de negocio gestor-arrendatario
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Conclusiones Retorno de la inversión en la construcción del inmueble
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Desde el punto de vista de la inversión, la rentabilidad obtenida por obtención de alquileres es negativa, pues las rentas agregadas obtenidas durante el periodo de explotación no alcanzan para cubrir la inversión inicial.
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Sólo considerando una inversión pública en el proyecto se podrían añadir a la recuperación parcial de la inversión vía capitalización de rentas otro tipo de retornos, más relacionados con el concepto de “rentabilidad social”: servicio público para el ciudadano, actividad económica generadora de impuestos municipales, creación de puestos de trabajo…
Inversión pública versus Inversión privada
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Conclusiones
Conclusiones sobre la viabilidad del negocio
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Inversión pública en la construcción de la residencia.
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Ahorro en la inversión inicial, por deducción de costes derivados de licencias de obras y actividades, e impuesto de construcción (incremento del retorno de inversión, del 83 al 86%).
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Los costes de inversión en equipamiento y renovación del mismo son a cargo del grupo gestor.
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Resumen de operación de inversión pública en el proyecto: RESUMEN DE OPERACIÓN INVERSIÓN INICIAL - 6.486.543 € GASTOS FINANCIEROS - 1.683.071 € RECUPERACIÓN DE INVERSIÓN INICIAL 246.258 € RENTAS OBTENIDAS 6.795.208 € RESULTADO - 1.128.148 €
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