Anderssen - Mangler ved omsetning av boliger by Gyldendal Norsk Forlag

Et hovedsiktemål med boken er å undersøke om regelverket for omsetning av boliger lever opp til de grunnleggende rettsstatsverdiene om forutberegnelighet og balanse, og om regulereringen er tilpasset at den typiske omsetningen av brukte boliger skjer mellom to privatpersoner. Forholdet mellom kjøper og selger står dermed sentralt. Ettersom det også er en rekke andre aktører som påvirker forholdet mellom kjøper og selger, behandler boken på en grundig måte betydningen som takstmenn, eiendomsmeglere, klagenemnder, forsikringsselskaper og andre har på boligomsetningen. Harald Benestad Anderssen er postdoktor ved Institutt for rettsvitenskap på Handelshøyskolen BI. Han har tidligere erfaring som dommerfullmektig og advokat og har i mange år arbeidet med rettsspørsmål knyttet til kontrakter, boliger og avhendingsloven. Han har skrevet en rekke artikler og bøker om disse temaene, blant annet en kommentarutgave til avhendingsloven (2008).

MANGLER VED OMSETNING AV BOLIGER

Mangler ved omsetning av boliger er en inngående og dyptpløyende analyse som i første rekke behandler mangelsreglene i avhendingsloven. Boken har imidlertid også et videre perspektiv, og ser med et helhetlig blikk på størstedelen av regelverket som regulerer norsk boligomsetning. Forfatteren har lagt stor vekt på at boken, ut over å representere et analytisk nybrottsarbeid på området, skal være anvendelig i det praktiske rettslivet. Boken inneholder derfor et betydelig antall henvisninger til rettsog nemndspraksis.

Harald Benestad Anderssen

Omsetning av bolig er normalt den største økonomiske transaksjonen en privatperson foretar seg i løpet av livet. Transaksjonen burde derfor ha vært preget av trygghet, klare regler og få tvister. Praksis viser imidlertid at en betydelig andel av transaksjonene ender med tvist mellom selger og kjøper. Uklare lovregler bidrar til å skape utrygghet for de involverte partene.

Harald Benestad Anderssen

MANGLER VED OMSETNING AV BOLIGER

mangler ved omsetning av boliger

harald benestad anderssen

mangler ved omsetning av boliger

© Gyldendal Norsk Forlag AS 2016 1. utgave, 1. opplag 2016 ISBN 978-82-05-48242-5 Omslagsdesign: Gyldendal Juridisk Sats: Type-it AS, Trondheim 2016 Brødtekst: 10/14,5 pkt. Minion Papir: 80 g Amber Graphic Trykk: BALTOprint, Litauen 2016 Alle henvendelser om boken kan rettes til Gyldendal Juridisk Postboks 6730 St. Olavs plass 0130 Oslo www.gyldendal.no/juridisk juridisk@gyldendal.no Det må ikke kopieres fra denne boken i strid med åndsverkloven eller avtaler om kopiering inngått med KOPINOR, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Kopiering i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning, og kan straffes med bøter eller fengsel. Alle Gyldendals bøker er produsert i miljøsertifiserte trykkerier. Se www.gyldendal.no/miljo

Til Henriette og Hermine

Forord

Denne boken bygger på min Ph.D.-avhandling «Fordeling av mangelsrisiko ved omsetning av brukte boliger mellom privatpersoner – en kritisk analyse ut fra den typiske partskonstellasjonen», levert ved Universitetet i Tromsø, hvor disputas fant sted 6. juni 2014. Bedømmelseskomitéen bestod av professor Johan Randulf Petter Giertsen (Universitetet i Bergen), professor Annina Maria Viola Holmqvist Persson (Örebro Universitet) og professor Gunnar Ketil Eriksen (Universitetet i Tromsø). Komitéen hadde interessante synspunkter på avhandlingen generelt og rettsvitenskapelig metode spesielt. Jeg vil for alltid være komitéen takknemlig for at de gjennom sin opposisjon gjorde det så krystallklart for meg at det er behov for meg og mine synsmåter i det juridiske forskningsmiljøet. Avhandlingen er vesentlig bearbeidet og utvidet med tanke på denne bokutgivelsen. Bearbeidelsene understreker ytterligere, i samsvar med bokens overordnede metodiske tilnærming (se punkt 6), at boken ikke bare forsøker å være en snever rettsdogmatisk analyse av hva som er «gjeldende rett», men en videre analyse av mangelsreglene som et rettslig fenomen som virker mellom to privatpersoner. I forlengelsen av dette inneholder boken et betydelig antall henvisninger til underretts- og nemndspraksis, fakta (statistisk materiale) med videre. Det er for at boken ikke skal bare være av interesse for sært interesserte akademikere, men også ha en funksjon i det virkelige (retts)livet. Altfor mye juridisk forskning bedrives som rene akademiske skrivebordsøvelser med liten eller ingen interesse for det praktiske (retts)livet – da har ikke forskningen mye for seg og tjener heller ikke sitt samfunnsoppdrag. Juridiske forskere marginaliserer seg og betydningen av faget sitt når de gjemmer seg bak akademias beskyttende marmorsøyler og nekter å forholde seg til at det finnes en virkelig verden utenfor. Boken representerer en oppdatering og forbedring av den teksten som ble godkjent til Ph.D.-graden. Den er ingen fullstendig nyskriving av temaet. Norsk boligomsetning er et så dynamisk område, både faktisk og rettslig, at det er vanskelig å holde tritt med utviklingen. Boken er forsøksvis oppdatert pr. 1. mars 2015, og det er mer tilfeldig hva som hensyntatt av materiale som er tilkommet etter denne datoen. Høyesterettspraksis skal imidlertid være oppdatert til og med 20. mai 2015 (Rt. 2015 s. 556).

forord I forbindelse med arbeidet med en Ph.D.-avhandling og utgivelsen av en bok er det mange som har bidratt, hver på sin måte, og ikke alle kan nevnes. Noen av dere ble navngitt i forordet på avhandlingen, og dere gir jeg igjen mine dypeste takk. I denne omgang vil jeg særlig trekke frem: –

–

– –

min «heiagjeng» (les: veiledere), professor emeritus dr. juris Thor Falkanger og lagdommer dr. juris Henriette Nazarian, som alltid trodde på meg og støttet meg i arbeidet med avhandlingen, Handelshøyskolen BI, særlig ved instituttleder professor dr. juris Tore Bråthen, for å legge til rette med et fantastisk fritt og godt arbeidsmiljø mens jeg har jobbet med denne bokutgivelsen – det er slik man inspirerer den frie forskningen (PS; pølsefester bør avholdes oftere!), Gyldendal Akademisk, ved redaktør Hans Andreas Tvedt, for å støtte opp om bokutgivelsen, og våre gode samtaler om forlagsbransjen (selv om vi ikke alltid har vært enige om alt …), mine foreldre, Ellen og Jann Terje, for alltid å ha støttet meg gjennom livet og hatt troen på meg, selv i de stunder hvor det har sett som mørkest ut, men det er ikke til å komme fra at de største takkene går til min kone Helene og mine to døtre, for at dere holder ut med meg, står ved min side og gjør livet verdt å leve. Dere gjør meg til verdens lykkeligste ektemann og pappa! Boken er da også tilegnet verdens to mest fantastiske små jenter, Henriette og Hermine.

Oslo, 26. juni 2015 Harald Benestad Anderssen

Innholdsoversikt

Del A Innledende del 1 Innledning. Hovedproblemstilling og hovedformål . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2 Presisering og utdyping av problemstilling, samt avgrensning . . . . . . 35 3 Tre enkle utgangspunkter om mangelsreglene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 4 Noe om begrepsbruken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 5 Historikk og utviklingstrekk/trender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 6 Metodiske spørsmål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 7 Noe om systemet som omsetning av boliger foregår innenfor . . . . . . 107 8 Underlagstall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

Del B Forutberegnelighet 9 Innledning til del B . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 10 Avhendingslovens tilgjengelighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233

innholdsoversikt

11 Krav folk flest vil stille til domstolenes virksomhet for at retten skal bli forståelig og forutberegnelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 12 Domstolenes helhetsvurderinger av mangelsspørsmålet som problem. Forbedringsmåter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 13 Minsteterskel for mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 14 Klare pliktregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355

Del C Balanse 15 Innledning til del C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 16 Terminologi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389 17 Kjøpers og selgers tilgang til ulike regelsett – innebærer mangelsreglene i seg selv en ubalanse? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403 18 Grunnormen for mangelsvurderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 19 Verneregler – særlig forbrukervernet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465 20 Balanse ved utøvelsen av de materielle mangelsreglene – illustrert ved to eksempler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

Del D Tredjemannsspørsmål 21 Innledning til del D . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 527 22 Nærmere om meglere og takstmenn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 531

innholdsoversikt

23 Takstmenn og megleres formelle betydning for forholdet mellom kjøper og selger – identifikasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547 24 Takstmenn og megleres reelle betydning for forholdet mellom kjøper og selger – styrkeforholdet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581

Innholdsfortegnelse

Del A Innledende del 1 Innledning. Hovedproblemstilling og hovedformål . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 2 Presisering og utdyping av problemstilling, samt avgrensning . . . . . . 35 2.1 Presisering og utdyping av problemstilling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 2.2 Avgrensninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

3 Tre enkle utgangspunkter om mangelsreglene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 3.1 3.2 3.3 3.4

Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mangel er et spørsmål om kontraktsmessighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Mangelsrisikoen må formelt sett fordeles mellom kontraktspartene . . . . . Mangelsvurderingen er en sammenligningsprosess . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

45 45 48 50

4 Noe om begrepsbruken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 5 Historikk og utviklingstrekk/trender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 5.1 Kort om mangelsregler forut for avhendingsloven og noe om begrepet «mangel» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.2 Avhendingslovens tilblivelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.3 Kort om den økende interessen for mangelsreglene, den objektive tendensen og kravsmentaliteten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5.4 Forbrukervern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

55 57 58 60

6 Metodiske spørsmål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 6.1 Generelt om metodebruken, og særlig om det rettsanalytiske som fremstillingens metodiske hovedgrep . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 6.2 Enkelte metodiske spørsmål i tilknytning til de rettsdogmatiske sidene av den rettsanalytiske fremstillingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74 6.2.1 Generelt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

innholdsfortegnelse Bruken av rettskilder som angår andre kontraktsgjenstander . . . . . . . Bruken av «eldre» rettskilder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lovtekst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Forarbeider . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Rettspraksis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Juridisk litteratur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Klagenemndspraksis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ikke-norske rettskilder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.9.1 Generelt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.9.2 Ikke-norsk anasjonal rett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.2.9.3 Ikke-norsk nasjonal rett . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.3 Noe om rettspolitikk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6.4 Særlig om bruken av tallmateriale og kunnskap fra andre fag . . . . . . . . . . . 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.2.7 6.2.8 6.2.9

77 82 85 86 86 90 92 97 97 98 99 102 103

7 Noe om systemet som omsetning av boliger foregår innenfor . . . . . . 107 7.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.2 Boligpriser og boliggjeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.3 Omsetningsformen («auksjonssalget») . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.4 Kontraktsformen (intet skriftlighetskrav) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.5 Tiden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.6 Bruken av medhjelpere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.7 Standardisering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8 Forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.2 Kjøpers tingsskadeforsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.3 Selgers tingsskadeforsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.4 Selgers rettshjelpsforsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.5 Selgers eierskifteforsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.6 Kjøpers alminnelige rettshjelpsforsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.7 Kjøpers boligkjøperforsikring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7.8.8 Noen refleksjoner om forsikringssystemet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

107 107 109 110 111 112 113 114 114 115 115 116 117 119 120 121

8 Underlagstall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127 8.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.2 Antall boliger og rådighetsform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.3 Antall eiendomshandler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.4 Omsetningstakten for boliger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.5 Boligpriser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.6 Hvem er parter i boligomsetningsavtalene? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.7 Bruk av generelle ansvarsfraskrivelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.8 Feil og skader ved boliger (herunder byggefeil og byggskader) . . . . . . . . . 8.9 Når oppdages feil og mangler ved boliger etter en overdragelse? . . . . . . . 8.10 Antall tvister og reklamasjoner om mangler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.1 Innledning. Noen metodiske utfordringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.2 Tvister forut for avhendingsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.3 Tvister i Rettens Gang 1950–2013 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.4 Tvister for Høyesterett 1992–2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.5 Tvister for lagmannsrettene 1992–2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.6 Tvister for tingrettene 1992–2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.7 Tvister for klagenemnder – Finansklagenemnda 1999–2014, Klagenemnda for Eierskifteforsikring 2007–2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . .

127 128 129 132 134 140 141 146 147 148 148 151 152 154 156 160 161

innholdsfortegnelse 8.10.8 Henvendelser til Forbrukerrådet 2001–2014 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.9 Henvendelser til Huseiernes Landsforbund 2005–2014 . . . . . . . . . . 8.10.10 Reklamasjoner til eierskifteforsikringsselskaper og fra boligkjøperforsikringsselskaper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.10.11 Oppsummering – utviklingstrekk, dagens antall reklamasjoner og dagens reklamasjonsfrekvens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.11 Hva tvister man om i mangelssakene? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.12 Domstolenes bruk av bestemmelsene i avhendingsloven kapittel 3 over tid – trender . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.13 Hvem vinner mangelssakene? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.14 Bruken av meglere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.15 Bruk av takstmenn og takstdokumenter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.16 Tegning av forsikringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17 En undersøkelse om vesentlighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.2 Undersøkelsens metodikk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.3 Respondentene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.4 Funnene i undersøkelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.4.1 Tvistehyppighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.4.2 Tenkning om tall . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.4.3 Ulik oppfatning av vesentlighet avhengig av relative og absolutte størrelser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.4.4 Hva er vesentlig? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.4.5 Kjennskap til domstolenes praksis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.5 Avslutning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.5.1 Hva undersøkelsen ikke gir svar på . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8.17.5.2 Mulige feilkilder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

165 168 169 174 178 185 190 200 206 210 214 214 215 216 216 216 217 218 220 223 224 224 224

Innledning. Lovens målgruppe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Lesbarhet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Begripelighet. Særlig om uklare uttrykk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hvordan gjøre loven mer tilgjengelig og forutberegnelig . . . . . . . . . . . . .

233 235 236 246

11 Krav folk flest vil stille til domstolenes virksomhet for at retten skal bli forståelig og forutberegnelig . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 12 Domstolenes helhetsvurderinger av mangelsspørsmålet som problem. Forbedringsmåter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 12.1 Innledning og problemstilling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263 12.2 Minstekrav for mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267

innholdsfortegnelse 12.3 Momenter av betydning i mangelsvurderingen og deres avveining . . . . . 12.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.3.2 Glideskalaer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.3.3 Avveiningsnormer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12.3.4 Mangelsvurderingen uten sterke utslag på glideskalaene . . . . . . . . .

280 280 281 295 299

13 Minsteterskel for mangel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301 13.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.2 Bagatellgrensen og den alminnelige bruktrisikoen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.3 Minsteterskelen når boligen er omsatt «som den er» . . . . . . . . . . . . . . . . 13.3.1 Generelt om «som den er»-klausulen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.3.2 Selger har gitt garanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.3.3 Brudd på selgers informasjonsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.3.3.1 Informasjonsplikten i alminnelighet – om innvirkningskriteriet . 13.3.3.2 Særlig om minsteterskelen ved innendørs arealsvikt . . . . . . . . . 13.3.4 Ingen brudd på selgers informasjonsplikt – vesentlighetskriteriet i § 3-9 annet punktum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.3.5 Særskilt om minsteterskelen ved utendørs arealsvikt . . . . . . . . . . . . . 13.4 Minsteterskelen når boligen ikke er omsatt «som den er» . . . . . . . . . . . . 13.4.1 Selger har gitt garanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.4.2 Brudd på selgers informasjonsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.4.3 Ingen brudd på selgers informasjonsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.5 Noen synspunkter på minstetersklene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.5.1 Kan minstetersklene kvantifiseres etter dagens rettstilstand? . . . . . . 13.5.2 Nivået for dagens minsteterskler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13.5.3 Bør minstetersklene for fremtiden gjøres til faste regler? . . . . . . . . . 13.6 Oppsummering og konklusjon om minsteterskel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

301 305 308 308 309 309 309 318 325 335 339 339 340 340 342 342 346 352 353

14 Klare pliktregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 14.6 14.7

Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Selgers opplysningsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Selgers undersøkelsesplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kjøpers undersøkelsesplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kjøpers opplysningsplikt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Plikt til å overlate tilbehør . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Avslutning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

355 356 367 370 378 379 381

Del C Balanse 15 Innledning til del C . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 385 16 Terminologi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 389 16.1 Kontraktsrettslig terminologi fremmer visse interesser . . . . . . . . . . . . . . . 389 16.2 Særlig om «forbrukervern» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 397

innholdsfortegnelse

17 Kjøpers og selgers tilgang til ulike regelsett – innebærer mangelsreglene i seg selv en ubalanse? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 403 17.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.2 Finnes sammenlignbare situasjoner hvor kjøper og selgers rettslige stilling er ulik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3 Kjøpers ulike reaksjonsmuligheter – forholdet mellom avhendingsloven § 3-7 og avtaleloven § 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.2 Vilkår . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.2.1 Avhendingsloven § 3-7 – særlig om «måtte kjenne til» . . . . . . . 17.3.2.2 Avtaleloven § 33 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.2.3 Sammenligning av vilkår . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.3 Virkninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.3.1 Mangelsvirkninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.3.2 Ugyldighetsvirkninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.3.3 Sammenligning av virkninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.3.4 Oppsummering og konklusjon – betydningen for partsperspektivet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.4 Kan kjøper velge mellom mangels- og ugyldighetsreglene? . . . . . . . . . . . 17.5 Oppsummering av dagens rettstilstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17.6 Hva kan gjøres for å unngå partsperspektivene? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

403 405 409 409 409 409 425 429 435 435 437 440 443 443 445 446

18 Grunnormen for mangelsvurderingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 449 Innledning. Termen «grunnorm» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ulike typer grunnormer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Grunnormen i norsk rett i dag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Litt om terminologien i dagens grunnorm . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kort om sammenhengen mellom grunnormen og tilgrensende rettsinstitutter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.6 Innebærer dagens grunnorm et partsperspektiv? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18.7 Kritikk av dagens grunnorm og et forsøk på reorientering . . . . . . . . . . . . 18.1 18.2 18.3 18.4 18.5

449 450 451 454 455 456 458

19 Verneregler – særlig forbrukervernet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 465 19.1 Innledning om verneregler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.2 Hvem har behov for vern – en svak part eller svakereparter? . . . . . . . . . . 19.3 Ulike verneregler i avhendingsloven – hvem er vernet? . . . . . . . . . . . . . . 19.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.2 Avhendingslovens ulike partsroller og -relasjoner . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.3 Avhendingslovens regler i ulike partsrelasjoner . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.3.1 Ikke-næringsdrivende selger (normal) – forbrukerkjøper (svak) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.3.2 Ikke-næringsdrivende selger (normal) – ikke-forbrukerkjøper (normal) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.4 Personrelaterte rollers betydning ved rettsanvendelsen . . . . . . . . . . 19.3.5 Noen betraktninger, oppsummering og konklusjon om vernet i avhendingsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.6 Forarbeidenes begrunnelse for et kjøpervern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.3.7 Likevel et reelt selgervern? Forbrukerrådets syn . . . . . . . . . . . . . . . .

465 466 468 468 469 471 471 471 473 474 476 479

innholdsfortegnelse 19.4 Slår vernebehovet til for boligkjøpere – er boligkjøpere reelt svakere enn boligselgere? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.4.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.4.2 Personelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.4.3 Relasjonelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.4.4 Strukturelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.4.5 Sammenfatning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.5 Er ulikhetene mellom boligkjøpere og boligselgere store nok til å begrunne et kjøpervern? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.5.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.5.2 Hvor sterkt vern gir loven kjøper? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.5.3 Sammenfatning og konklusjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19.6 Fremtidig utvikling og nyansering av reglene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

480 480 485 490 502 505 506 506 506 511 513

20 Balanse ved utøvelsen av de materielle mangelsreglene – illustrert ved to eksempler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 519

Megleres kompetanse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ulike typer megleroppdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Takstmenns kompetanse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Ulike dokumenter som takstmenn avgir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

531 535 540 542

23 Takstmenn og megleres formelle betydning for forholdet mellom kjøper og selger – identifikasjon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 547 23.1 Innledning. Hva er identifikasjon og følgene av identifikasjon? . . . . . . . . . 23.2 Identifiseres både selger og kjøper med både megler og takstmann? . . . 23.3 Identifikasjonens utstrekning – forholdet til takstmannens eller meglerens profesjonelle plikter («profesjonsansvaret») . . . . . . . . . . . . . . 23.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23.3.2 Om profesjonsansvaret og terminologi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23.3.3 Medfører identifikasjonsreglene at de lege oppdragsgiverne hefter overfor sin kontraktsmotpart etter profesjonsutøverens profesjonelle norm? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23.3.4 Medfører identifikasjonsreglene at oppdragsgiveren hefter overfor sin kontraktsmotpart for handlinger som megleren eller takstmannen, men ikke kontraktsparten selv, plikter å foreta? . . . . . 23.4 Identifikasjonens utstrekning – betydningen av oppdragstypen . . . . . . . . 23.4.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23.4.2 Takstmenn – ulike typer takstoppdrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23.4.3 Meglere – ulike typer eiendomsmeglingsoppdrag . . . . . . . . . . . . . . . 23.5 Oppsummering av identifikasjonens utstrekning – starten på en kritikk .

547 551 555 555 555 561 563 566 566 566 574 578

innholdsfortegnelse

24 Takstmenn og megleres reelle betydning for forholdet mellom kjøper og selger – styrkeforholdet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 581 24.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.2 Enkelte særpreg ved megler og takstmann som medhjelpere . . . . . . . . . . 24.2.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.2.2 Megler og takstmann er «tilfeldig» valgte medhjelpere . . . . . . . . . . . 24.2.3 Megler og takstmann yter bistand i et kort tidsrom . . . . . . . . . . . . . 24.2.4 Oppdragsgiveren har liten mulighet til å påvirke megler og takstmann innenfor rammene av oppdraget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.2.5 Megler er mellommann, ikke partsrepresentant . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3 Omsetning hvor (kun) selger bruker medhjelper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2 Bruk av megler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.2 Betydning for personelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.3 Betydning for relasjonelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.4 Betydning for strukturelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.5 Sammenfatning av meglers betydning for kjennetegn ved selger. Foreløpige betraktninger om meglers betydning for styrkeforholdet mellom kjøper og selger . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.6 Tjener megler alltid selgers interesser? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.2.7 Konklusjon om meglers betydning for styrkeforholdet mellom selger og kjøper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3 Bruk av takstmann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3.2 Betydning for personelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3.3 Betydning for relasjonelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3.4 Betydning for strukturelle kjennetegn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3.5 Sammenfatning av takstmannens betydning for kjennetegn ved selger. Foreløpige betraktninger om takstmannens betydning for styrkeforholdet mellom kjøper og selger . . . . . . 24.3.3.6 Tjener takstmannen alltid selgers interesser? . . . . . . . . . . . . . . 24.3.3.7 Konklusjon om takstmannens betydning for styrkeforholdet mellom selger og kjøper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.3.4 Bruk av både megler og takstmann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.4 Omsetning hvor (kun) kjøper bruker medhjelper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.4.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.4.2 Bruk av megler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.4.3 Bruk av takstmann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.4.4 Bruk av både megler og takstmann . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.5 Omsetning hvor både kjøper og selger bruker medhjelper eller medhjelper er engasjert av partene i fellesskap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24.6 Oppsummering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

581 584 584 585 587 591 592 602 602 602 602 603 604 620 621 622 645 645 645 648 649 651 651 652 659 659 660 660 661 664 666 666 668

innholdsfortegnelse

Del E Avsluttende del 25 Sammenfatning av boken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 673 26 Kritikk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 679 27 To fortellinger, én historie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 683 28 Morgendagens mangelssaker . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 689 29 Gjenstående forskningsutfordringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 693 30 Regelutvikling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 697 30.1 Innledning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.2 Noen overordnede synspunkter og spørsmål for regelutviklingen . . . . . . 30.3 Regelutvikling ut fra grunnleggende verdier og hensyn . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.1 Boligkjøpere og boligselgere er begge amatører, de er noenlunde like sterke/svake og ingen av dem har større behov for vern enn den andre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.2 Reglene må ansvarliggjøre individene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.3 Beskyttelse av aktsomme og godtroende parter, sanksjonering av uaktsomme og ondtroende parter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.4 Ansvaret må så raskt som mulig plasseres der det hører hjemme . . . 30.3.5 Profesjonelles roller og ansvar i omsetningsprosessen må styrkes . . 30.3.6 Vernet om status quo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.7 Gjenopprettelse av kontraktsbalansen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.8 Rimelighetshensyn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.9 Enkle regler å forholde seg til for kjøper og selger som amatører . . 30.3.10 Optimalisering av informasjonsunderlaget . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.3.11 Reglene må gi incitament til å bringe kunnskap, ferdigheter og erfaring inn i omsetningsprosessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4 Regelutvikling ut fra ulike stadier i omsetningsprosessen . . . . . . . . . . . . . 30.4.1 Før avtaleinngåelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.1.1 Meglers rolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.1.2 Takstmannens rolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.1.3 Kjøpers rolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.1.4 Selgers rolle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.1.5 Budgivningsprosessen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.2 Avtaleinngåelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.2.1 Skriftlighet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.2.2 Obligatorisk kontraktsmøte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.2.3 Advokatforbehold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.2.4 Plikt til å selge til prisantydning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

697 699 701 701 702 703 705 705 706 707 707 708 709 710 711 711 711 712 713 715 716 717 717 718 718 718

innholdsfortegnelse 30.4.3 Etter avtaleinngåelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.4 Overtagelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.4.5 Etter overtagelsen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5 Regelutvikling ut fra et lovperspektiv . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5.1 Takstmannsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5.2 Eiendomsmeglingslovgivningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5.3 Bustadoppføringsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5.4 Forsikringslovgivningen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5.5 Avtaleloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.5.6 Eierseksjonsloven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.6 Regelutvikling ut fra konkrete typer feil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.7 Noen kommentarer til enkelte lovforslag og lignende . . . . . . . . . . . . . . . 30.7.1 NOU 2009: 6 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.7.2 Eiendomsmeglerbransjens vedtak i 2012 om obligatorisk tilstandsrapport, samt avtalen mellom takst- og eiendomsmeglerbransjen i mai 2013 om tiltak for å sikre at partene er uten bindinger til hverandre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30.8 Noen avsluttende synspunkter – hva foretrekker jeg? . . . . . . . . . . . . . . . .

720 722 723 724 724 724 725 727 733 733 733 735 735

747 747

Etterord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 759 Vedlegg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 761 Kilderegister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 771 Saksregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 881