Lasse Simonsen
Alle som har befatning med avtaler om boligbygging, vil kunne ha utbytte av boken. Det kan være entreprenører eller utbyggere av eiendommene, forbrukerne som har inngått avtalen, eller advokater og andre som gir råd til partene. Boken har en oversiktlig oppbygging med løpende henvisninger til lovreguleringen, slik at det skal være enkelt å finne fram til relevant stoff.
Lasse Simonsen er professor i rettsvitenskap ved Universitetet i Oslo, Institutt for privatrett, med entreprise som spesialområde. Han var leder av juridisk avdeling i Statsbygg før ansettelsen på universitetet, og han har i en årrekke vært formann for Boligtvistnemnda, som årlig behandler et stort antall tvistesaker om boligbygging.
ISBN: 978-82-05-41046-6
9 788205 410466
avtaler om bygging og kjøp av ny bolig
Avtaler om bygging og kjøp av ny bolig er en systematisk gjennomgang og analyse av denne viktige loven. Framstillingen er basert på en detaljert undersøkelse av foreliggende rettskilder, så som lovens forarbeider, rettspraksis og andre teoretiske framstillinger. De problemstillingene som drøftes, er i betydelig grad hentet fra tvister i det faktiske rettsliv slik vi møter dem i domstols- og nemndspraksis.
bustadoppføringslova
Bustadoppføringslova regulerer alle typer avtaler med forbrukere om oppføring av ny bolig. Loven kommer til anvendelse enten det dreier seg om helårsbolig eller fritidsbolig, og den omfatter samtlige eierformer, så som selveierboliger, eierseksjoner eller andeler i borettslag.
Lasse Simonsen avtaler om bygging og kjøp av ny bolig bustadoppføringslova
avtaler om bygging og kjøp av ny bolig – bustadoppføringslova
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 1
26.11.2021 13:34:01
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 2
26.11.2021 13:34:01
lasse simonsen
avtaler om bygging og kjøp av ny bolig – bustadoppføringslova
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 3
26.11.2021 13:34:01
© Gyldendal Norsk Forlag AS 2022 1. utgave, 1. opplag 2022 ISBN 978-82-05-41046-6 Omslagsdesign: Kristin Berg Johnsen Layout: Bøk Oslo AS Sats: have a book Brødtekst: Minion Pro 10/14,5 Papir: Amber graphic 80 g Trykk: Dimograf, Polen 2022 Alle henvendelser om boken kan rettes til Gyldendal Akademisk Postboks 6730 St. Olavs plass 0130 Oslo www.gyldendal.no/akademisk juridisk@gyldendal.no Det må ikke kopieres fra denne boken i strid med åndsverkloven eller avtaler om kopiering inngått med KOPINOR, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk. Kopiering i strid med lov eller avtale kan medføre erstatningsansvar og inndragning, og kan straffes med bøter eller fengsel. Alle Gyldendals bøker er produsert i miljøsertifiserte trykkerier. Se www.gyldendal.no/miljo
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 4
26.11.2021 13:34:01
Forord
I en femårsperiode etter endt utdannelse beveget jeg meg rundt i de mange rettsområder som jussen omfatter, først som advokat og deretter som dommerfullmektig. Mitt faglige hjerte har imidlertid alltid slått varmt for avtale- og kontraktsretten. Jeg bestemte meg derfor for å følge mine interesser og fordype meg i denne grenen av rettssystemet. En klok mann anbefalte meg å lære entrepriserett fordi faget omhandlet komplekse og dynamiske avtaletyper. Jeg søkte meg til Statsbygg (den gang Statens bygge- og eiendomsdirektorat), hvor jeg etter hvert ble leder av juridisk avdeling. Det var den profesjonelle entreprisen regulert i standardkontraktene som i første rekke var mitt arbeidsområde i Statsbygg. I forbindelse med vedtakelsen av bustad oppføringslova i 1997, ble en gryende interesse for forbrukerentreprisen vekket. Det store faglige spranget skjedde imidlertid først i 2008 da jeg overtok som formann i Boligtvistnemnda etter Kåre Lilleholt. I nemnda behandles det om lag 50 saker i året, og jeg erkjente raskt at håndteringen av klagesakene ga meg et unikt innblikk i tvister regulert av bustadoppføringslova. Jeg bega meg derfor trøstig i vei med å skrive en framstilling og analyse av loven og dens praktisering. Dette er nå over ti år siden; veien var lengre og tyngre enn jeg hadde forestilt meg. I løpet av denne perioden har jeg utgitt foreløpige utgaver av hovedkapitlene som e-bok hos Gyldendal. Det siste året har jeg benyttet tiden til å gjennomgå og revidere de tidligere utgivelsene, og nå er den samlede bokutgaven på plass. Min arbeidsplass har siden 1991 vært på Institutt for privatrett ved Universitetet i Oslo. Her har jeg kunnet trekke veksler på mine gode og dyktige kollegaer. Særlig vil jeg rette en takk til Trygve Bergsåker og Kåre Lilleholt. Når det gjelder spørsmål om internasjonal privatrett, har Giuditta Cordero-Moss alltid stilt velvillig opp. Jeg vil også benytte anledningen til å takke Pål Grønnæss og det øvrige rettsmiljøet i OBOS for gode råd når det gjelder problemstillinger knyttet til borettslagsleiligheter. Lasse Simonsen Oslo, september 2021
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 5
26.11.2021 13:34:01
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 6
26.11.2021 13:34:02
Innhold
del i innledning
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 1 lovgivingen
31
��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
33
1.1 Lovens bakgrunn og formål ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 1.2 Lovutviklingen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 1.2.1 Situasjonen før bustadoppføringslova ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 1.2.2 Lovforarbeidene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 1.2.3 Senere lovendringer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Virkeområdet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Lovens innhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 1.3 EU-lovgiving ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 1.4 Lovgivingen i de nordiske landene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
33 36 36 37 39 39 40 41 42
kapittel 2 lovens virkeområde – § 1
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
44
2.1 Innledning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 2.2 Saklig virkeområde – avtaler omfattet av loven – §§ 2 og 4 ����������������������������������������������������������������� 2.2.1 Kontraktsobjektet – bolig ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Boligtypen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Full ombygging ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 2.2.2 Kontraktstypen – oppføring av bolig ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Rene entrepriseavtaler – a-tilfellene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Sammensatte avtaler – b-tilfellene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Egne tomteavtaler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 2.2.3 Videresalg før ferdigstillelse – § 1 første ledd bokstav b ������������������������������������������������� a) Problemstillingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Salg fra næringsdrivende til forbruker ������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Salg fra forbruker til forbruker ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Salg fra næringsdrivende til næringsdrivende ����������������������������������������������������������������������������� 2.2.4 Konsulentavtaler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Konsulentbegrepet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Ansvarsfraskrivelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Reklamasjonsregler �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
44 45 45 45 45 47 47 50 56 57 57 59 60 62 62 62 63 64 66
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 7
26.11.2021 13:34:02
8 innhold 2.3 Personelt virkeområde – rettssubjektene – § 2 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 69 2.3.1 Forbruker ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 69 a) Generelt om forbrukerbegrepet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 69 b) Kravet om eiertilknytning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 72 2.3.2 Partsforholdet ved kollektive eierformer ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 74 a) Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 74 b) Utbyggingsmodellene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 75 c) Den enkelte bruksenhet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 76 d) Fellesarealer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 78 e) Forholdet mellom styret og den enkelte forbruker ������������������������������������������������������� 83 f) Materiell (avtalerettslig) representasjon ����������������������������������������������������������������������������������������������� 91 g) Forbrukere med ulike kontraktsposisjoner ��������������������������������������������������������������������������������������� 91 h) Andre eierformer ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 93 2.3.3 Entreprenør ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 94 2.4 Geografisk virkeområde – internasjonal privatrett ������������������������������������������������������������������������������������������������� 95 2.4.1 Innledning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 95 2.4.2 Internasjonal domsmyndighet («verneting») ����������������������������������������������������������������������������������������� 96 a) Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 96 b) De alminnelige reglene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 98 c) Tinglige rettigheter ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 99 d) Forbrukerverneting ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 100 2.4.3 Lovvalg ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 102 a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 102 b) Metodespørsmål – forholdet til EUs forordning om lovvalg ����������������� 102 c) Forbrukeravtaler ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 104 d) Avtaler om fast eiendom – b-tilfellene ������������������������������������������������������������������������������������������������� 105 e) Tjenesteytelser – a-tilfellene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 109 2.5 Lovens ansvarsregler – § 6 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 111 2.5.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 111 2.5.2 Tap som følge av personskader ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 111 2.5.3 Tap i næring ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 113 2.5.4 Tingsskade �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 114 a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 114 b) Skade som følge av mangel ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 115 c) Skade som ikke skyldes mangel – «avtalebrot» ������������������������������������������������������������������� 115 d) Forbudet mot ansvarsfraskrivelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 120
kapittel 3 avtalen
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
121
3.1 Avtaleinngåelsen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 3.1.1 Generelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 3.1.2 Betingelser (forbehold) ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forholdet til avbestilling ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Typespørsmål ved betingelser ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Byggblankettenes regulering av betingelser �������������������������������������������������������������������������������
121 121 122 122 123 123 129
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 8
26.11.2021 13:34:02
innhold 9 3.2 Avtalens innhold og form – § 3 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 3.2.1 Innhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Begrensningene i avtalefriheten – preseptorisk lovgiving ����������������������������� b) Byggblankettene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 3.2.2 Form ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Hovedregelen – formfrihet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Særlige krav – bruk av elektronisk kommunikasjon ��������������������������������������������������� 3.2.3 Tolking ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Objektiv tolking ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Fastleggelse av tolkingsdata ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Uklarhet – forfatterregelen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Forskjellige tekstgrunnlag – byggblankettene ����������������������������������������������������������������������� 3.2.4 Motstrid ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Motstrid mellom kontrakten og andre tolkingsdata ����������������������������������������������� c) Kontraktsdokumentene – tegninger og beskrivelse ������������������������������������������������� d) Kontraktsdokumentene – annen motstrid ����������������������������������������������������������������������������������� e) Etterfølgende forhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 3.3 Partenes kommunikasjon i avtaleperioden – §§ 5 og 6a ������������������������������������������������������������������������� 3.3.1 Generelt om kommunikasjonsformen – formfrihet ������������������������������������������������������������� 3.3.2 Formkrav – bruk av elektronisk kommunikasjon ����������������������������������������������������������������������� 3.3.3 Risikoen for sending av meldinger �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
133 133 133 135 138 138 139 141 141 145 145 146 149 149 149 151 156 158 159 159 159 160
kapittel 4 tvisteløsning
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
163
4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.2 Dialogbasert tvisteløsning – mekling ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3 Rådgivende uttalelser – nemndsbehandling – § 64 ������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.1 Lovhjemlet særstatus ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.2 Boligtvistnemnda ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.3 Hvilke saker som behandles ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Saksområde ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Klagerett ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Hvem kan innklages? ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.4 Avvisning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.5 Saksforberedelsen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.6 Nemndsavgjørelsen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.3.7 Forholdet til de alminnelige domstolene ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.4 Bindende avgjørelser ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.4.1 Voldgift ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.4.2 Forbrukerklageutvalget ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 4.4.3 Forliksrådet og domstolsbehandling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Forliksrådet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Domstolsbehandling �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
163 164 168 168 170 171 171 172 172 175 177 178 180 180 180 181 183 183 184
kapittel 5 den videre disponeringen av stoffet
185
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 9
�������������������������������������������������������������
26.11.2021 13:34:02
10 innhold
del ii entreprenørens ytelser – mangler ytelsespliktene
�������������������������������������������������������������������������������
187
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
187
kapittel 6 innledning
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
189
kapittel 7 privatrettslige normer – § 7, § 13 andre til tredje ledd og § 25 �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
191
7.1 Innledning – avtaletolking ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.2 Ulike beskrivelsesteknikker ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.3 Uriktige opplysninger – § 27 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.3.2 Opplysninger ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.3.3 Innvirkningsvilkåret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Bakgrunnen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Vilkårets innhold generelt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ c) Arealsvikt – spørsmål om minsteavvik ��������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.3.4 Forholdet til den alminnelige mangelslæren ����������������������������������������������������������������������������������������� a) Problemstillingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) De nasjonale kildene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Forbrukerkjøpsdirektivet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Mulige samordningsprinsipper ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.3.5 Retting av feilen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.4 Manglende opplysninger – § 26 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.4.2 Opplysningspliktens innhold ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) De objektive vilkårene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Den subjektive betingelsen �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.4.3 Identifikasjon ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.4.4 Oppfyllelse av opplysningsplikten ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.5 Andre konkrete normer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.6 Generelle (abstrakte) krav ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.6.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.6.2 Formålsbetraktninger ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Alminnelige formålsbetraktninger ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Nødvendige bygningsdeler – § 13 andre ledd ����������������������������������������������������������������������� 7.6.3 Byggeplassen – § 13 tredje ledd ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.6.4 Vanlig god ytelse ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Kvalitet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Holdbarhet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.6.5 Ansvarsfraskrivelser ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.7 Forbrukerens kunnskap ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.7.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.7.2 Byggeobjektet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 7.7.3 Kontraktsdokumentene �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
191 192 194 194 195 199 199 199 200 203 203 204 205 206 208 209 209 210 210 210 213 214 215 216 218 218 218 218 219 221 222 222 223 224 225 225 226 228
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 10
26.11.2021 13:34:02
innhold 11
kapittel 8 offentligrettslige normer
�������������������������������������������������������������������������������������������������������
230
8.1 Innledning – § 25 andre ledd ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 8.2 Regelverket – plan- og bygningsloven med forskrift ��������������������������������������������������������������������������������������� 8.2.1 De materielle kravene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Plan- og bygningsloven ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Byggteknisk forskrift ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 8.2.2 Sanksjonssystemet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) De ulike sanksjonstypene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Pliktsubjektet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Samspillet med de privatrettslige reglene ��������������������������������������������������������������������������������������� 8.3 Offentligrettslige vedtak – rammetillatelsen �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
230 231 231 231 231 232 232 233 235 236 237
kapittel 9 omsorgsforpliktelser – §§ 7 og 8
�������������������������������������������������������������������������
239
9.1 Den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold ����������������������������������������������������������������������������������������� 9.2 Omsorgsplikten ved boligbygging ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.2.1 Pliktens innhold ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.2.2 Konsekvensene av brudd på plikten ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.3 Frarådingsplikten ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.3.2 Når inntrer plikten? ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.3.3 Pliktens innehold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.3.4 Konsekvensene av brudd på plikten ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 9.4 Varsel om feil ved forbrukerens ytelser �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
239 241 241 242 243 243 244 245 246 247
kapittel 10 selvstendige sideforpliktelser – §§ 10 og 13 siste ledd ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
248
10.1 Garanti for riktig oppfyllelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.1.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.1.2 Tidspunktet for garantistillelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.1.3 Garantiens dekningsfelt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.1.4 Garantiens størrelse og lengde ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Garantiens lengde etter overtakelsen ����������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Garantiens størrelse – a-tilfellene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Garantiens størrelse – b-tilfellene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.1.5 Krav til garantiens innhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.1.6 Sanksjoner mot misligholdt garantistillelse ��������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2 Forsikring av kontraktsarbeidet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2.2 Forsikringspliktens virkeområde ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2.3 Forsikringsgjenstanden ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2.4 Forsikringens farefelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2.5 Forbrukerens vern som medforsikret ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 10.2.6 Forsikringssummen �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
248 248 249 251 252 252 253 254 255 257 259 260 260 261 263 264 265 266
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 11
26.11.2021 13:34:03
12 innhold
sanksjonssystemet ved mangler
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 11 mangelsbegrepet – §§ 25 til 28, 39 og 40
267
����������������������������������������
269
11.1 Avvik fra kontraktsmessig ytelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.1.1 Privatrettslige normer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.1.2 Offentligrettslige normer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.2 Årsaken til avviket – forbrukerrisikoen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.2.2 Svikt i forbrukerens funksjonsområde ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Generelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Typiske forbrukerfunksjoner ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Entreprenørens undersøkelses- og varslingsplikt ������������������������������������������������������������� 11.2.3 Beskadigelsesrisikoen – § 45 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.2.4 «Utviklingsrisikoen» ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Avtalte krav ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Vanlig god vare ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Offentligrettslige krav ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� e) Alminnelige krav til utførelsen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.3 Tidspunktet for mangelsvurderingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.3.1 Oversikt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.3.2 Kritikk av hovedregelen �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.3.3 Feil som skyldes kontraktsbrudd hos entreprenøren ��������������������������������������������������������� 11.3.4 Garantier ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.3.5 Bevisbyrden ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.4 Rettslige innskrenkninger i utnyttelsen av eiendommen mv – §§ 39 og 40 ��� 11.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.4.2 Rettsmangler ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Mangelsspørsmålet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ b) Mangelssanksjonene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 11.4.3 Offentlige rådighetsbegrensninger mv �������������������������������������������������������������������������������������������������������������
269 269 270 272 272 274 274 275 281 284 287 287 288 289 290 290 292 292 292 294 295 296 298 298 298 298 300 301
kapittel 12 reklamasjon og foreldelse – § 30
���������������������������������������������������������������������
303
12.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.2 Relative reklamasjonsfrister ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.2.2 Synbare mangler ved overtakelsen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.2.3 Synbare mangler i reklamasjonsperioden ��������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Fristutgangspunktet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Fristens lengde ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Fristavbrytelsen – varslet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.2.4 Synbare mangler i byggeperioden �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
303 304 304 305 306 306 306 307 310 312
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 12
26.11.2021 13:34:03
innhold 13 12.3 Den absolutte reklamasjonsfristen (reklamasjonsperioden) ����������������������������������������������������������� 12.3.1 Femårsfristen ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.3.2 Utvidet reklamasjonsperiode – garantier ��������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.3.3 Mislykket retting ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Reklamasjonsperioden ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ c) Den relative reklamasjonsfristen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Anvendelse på avtaler om boligbygging ��������������������������������������������������������������������������������������������� 12.4 Tap av krav som følge av passivitet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.5 Unntak fra reklamasjonsplikten ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.5.1 Grov skyld mv ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Virkeområdet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Normen «grovt uaktsom» ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Den konkrete helhetsvurderingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.5.2 Passivitet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Den eldre læren om realitetsdrøftelser ������������������������������������������������������������������������������������������������ b) HR-2020-2254 Rambøll ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Skjønnstemaet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Ulike tvistesituasjoner ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.6 Foreldelsesreglene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.6.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.6.2 Den alminnelige foreldelsesfristen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.6.3 Tilleggsfrister – uvitenhetsregelen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.6.4 Avbrytelse av foreldelsesfristene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 12.6.5 Foreldelsens virkninger �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
314 314 315 316 316 316 318 318 319 320 320 320 322 324 325 325 326 327 328 332 332 332 333 335 338
kapittel 13 retting – § 32
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
340
13.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.2 Forbrukerens krav på retting ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.2.1 Grunnvilkår for entreprenørens rettingsplikt ������������������������������������������������������������������������������������� a) Mangel ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Misforholdsbegrensningen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.2.2 Rettingsfristen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.2.3 Rettingspliktens faktiske innhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Hovedregelen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Følgeskader ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.2.4 Rettingskostnadene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Utgangspunktet: Vederlagsfri retting ����������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Modifikasjoner av hovedregelen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Utgiftsdekningens utstrekning – aksessoriske kostnader ����������������������������� 13.2.5 Misligholdt rettingsplikt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Forfølging av rettingskravet – naturaloppfyllelse ����������������������������������������������������������� b) Økonomisk kompensasjon ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Heving �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
340 341 341 341 342 343 345 345 346 347 347 347 348 351 351 352 352
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 13
26.11.2021 13:34:03
14 innhold 13.2 Styrets krav på retting av fellesarealer ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.3 Entreprenørens defensive utbedringsrett ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.3.2 Rettingstilbudet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.3.3 Unntak fra utbedringsretten ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Vesentlig ulempe ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Særlige grunner ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.3.4 Rettingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 13.3.5 Mislykket retting ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
352 353 353 353 355 355 356 357 357 358
kapittel 14 prisavslag – § 33
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
360
14.1 Grunnvilkår for prisavslag ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.1.1 Generelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.1.2 Berøvelse av entreprenørens utbedringsrett ��������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Avslag på entreprenørens rettingstilbud ������������������������������������������������������������������������������������������� c) Retting utført av andre ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.2 Hovedregelen – erstatning av rettingskostnadene ����������������������������������������������������������������������������������������������� 14.3 Unntaksregelen – kompensasjon av verdireduksjonen ��������������������������������������������������������������������������������������� 14.3.1 Fall i omsetningsverdi ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.3.2 Minimumsregelen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.3.3 Individuelle forhold (subjektiv utmåling) ���������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.4 Forbrukerens forsikring ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.4.2 Valgrett og regress ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 14.4.3 Forsikringsutbetalingens innflytelse på kravet om prisavslag ���������������������������
360 360 361 361 361 364 364 366 366 367 368 370 370 371 372
kapittel 15 heving – § 34
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
374
15.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.2 Heving av rene entrepriseavtaler (ex nunc) ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.3 Heving av avtaler om rett til fast eiendom med ny bolig (ex tunc) ����������������������������������� 15.3.1 Hevingsvilkåret ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.3.2 Spørsmålet om spesifisert reklamasjon ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.4 Heving av avtaler med byggeklausuler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.4.2 Kort om byggeklausuler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 15.4.3 Tredjemann selger (leier ut) tomten med byggeklausul ����������������������������������������������� 15.4.4 Entreprenøren selger (leier ut) tomten med byggeklausul �������������������������������������
374 374 376 376 377 379 379 380 381 382
kapittel 16 erstatning – §§ 35 og 36
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������
384
16.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.2 Kontrollansvar for mangler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.2.2 Entreprenørens kontrollsone – eksterne årsaksfaktorer ���������������������������������������������
384 386 386 388
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 14
26.11.2021 13:34:03
innhold 15 16.2.3 Entreprenørens ansvar for sine medhjelpere ��������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Underentreprenører og konsulenter ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Leverandører – skjulte materialfeil ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.2.4 Betraktnings- og aktivitetsvilkåret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.3 Presumsjonsansvar for skader på fjerne ting ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.4 Erstatningsutmålingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.4.1 Økonomisk tap ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Fastholdelse av kontrakten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Heving av kontrakten ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.4.2 Upåregnelighetsgrensen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.4.3 Forbrukerens tapsbegrensningsplikt ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 16.4.4 Muligheten for å lempe entreprenørens ansvar ���������������������������������������������������������������������������
390 390 390 392 395 397 398 398 398 399 400 400 401 402
kapittel 17 krav mot tredjemenn – §§ 37 og 38
���������������������������������������������������������������
403
17.1 Avledet kontraktskrav – krav mot bakre ledd ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.1.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.1.2 De bakre ledd – hvem kan det rettes krav mot? ��������������������������������������������������������������������������� 17.1.3 Kravsmodellen – springende regress �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Generelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) «Sitt krav» ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Tilsvarende krav («i same mon») ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.1.4 Kravstypene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Retting ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Prisavslag ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Erstatning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� e) Heving ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.1.5 Særlige beskyttelsesregler ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Avtalte kravsbegrensninger ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Reklamasjon ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.1.6 Bortfall av entreprenørens krav ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.2 «Markedsføringsansvar» ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.3 Deliktsansvar – informasjonsansvar ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.3.2 Mekleransvaret ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Kravet mot mekler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Spørsmålet om regress ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 17.3.3 Brudd på ansvarsretten etter plan- og bygningsloven �����������������������������������������������������
403 403 405 406 406 407 407 408 408 408 409 410 411 412 412 413 414 416 418 419 419 420 420 421 424
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 15
26.11.2021 13:34:03
16 innhold
kapittel 18 sikring av krav – tilbakeholdsretten – § 31
������������������������
427
18.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 18.2 Sikring og motregning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 18.3 Tilbakeholdsrettens utstrekning – slingringsmonn ��������������������������������������������������������������������������������������������� 18.4 Utøvelse av tilbakeholdsretten �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
427 428 429 432
del iii framdrift, overtakelse og forsinkelse
�����������������������������������������������������������
433
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
435
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
437
framdriftsforpliktelsene kapittel 19 innledning
kapittel 20 avtalt framdrift – § 10 første ledd
�����������������������������������������������������������
439
20.1 Ulike fristtyper ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.1.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.1.2 Overtakelse og fullføring ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.1.3 Delfrister ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.1.4 Hjemmelsoverføring ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.2 Ulike måter å angi frister på ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.2.1 Datoangivelser ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 20.2.2 Byggetid – byggblankettenes beregningsmodeller �����������������������������������������������������������������
439 439 439 442 442 443 443 445
kapittel 21 fristanslag – forventet overtakelsesdato
�����������������������������
447
21.1 Problemstillingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.2 Hvorvidt det er avtalt bindende frister ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.2.1 Tolking av fristangivelsen �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.2.2 Betydningen av tidlig markedsføring ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.2.3 Noen kritiske merknader ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.2.4 Behovet for regelrevisjon mv ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.3 Særlig om framdriftsplaner ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.4 Entreprenørens lojalitets- og opplysningsplikt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.4.2 Urealistiske fristanslag – villedningsansvar ��������������������������������������������������������������������������������������������� 21.4.3 Varsel om forsinket framdrift ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 21.5 Framdriftsutsagn fra mekler ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
447 448 448 449 451 452 454 455 455 456 458 459
kapittel 22 plikten til rimelig framdrift – § 10 tredje ledd
461
�������
22.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 461 22.2 Rimelig framdrift uten unødvendige opphold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 461 22.3 Oppstart så snart som mulig ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 464
kapittel 23 entreprenørens samordningsforpliktelse – § 10 andre ledd �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 16
465
26.11.2021 13:34:04
innhold 17
fristforlengelse
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 24 innledning
467
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
469
kapittel 25 forbrukerens forhold – § 11 første ledd bokstav a og b �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
472
25.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.2 Endringsarbeid ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.3 Medvirkningssvikt ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.3.2 Hvilke plikter som påhviler forbrukeren ������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.3.3 Tiden for utførelse av forbrukerens plikter ��������������������������������������������������������������������������������������������� 25.3.4 Betydningen av forbrukerens rett til tilleggsfrist ������������������������������������������������������������������������� 25.4 Andre forhold forbrukeren svarer for ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.4.2 Byggegrunnen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Risikofordelingen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Nærmere om entreprenørens aktsomhetsplikt ����������������������������������������������������������������� c) Entreprenørens informasjons- og varslingsplikt ����������������������������������������������������������������� d) Forbrukerens opplysningsrisiko ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� e) Avtalt risikoplassering ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 25.4.3 Andre forhold �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
472 473 473 473 474 474 477 478 478 479 479 482 483 487 489 490
kapittel 26 force majeure – § 11 første ledd bokstav c
���������������������������
491
26.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.2 Kontrollkriteriet – skillet mellom interne og eksterne årsaksfaktorer ������������������������ 26.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.2.2 Tredjemenn ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.2.3 Naturkrefter mv ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.2.4 Offentligrettslig myndighetsutøvelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.2.5 Markedet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.3 Hindringsvilkåret – årsakens virkning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.3.1 Faktisk umulighet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.3.2 Ekstraordinært byrdefullt – aktivitetsvilkåret ����������������������������������������������������������������������������������� 26.4 Betraktningsvilkåret – muligheten til å forutse hindringen ��������������������������������������������������������������� 26.4.1 Synbarhetskriteriet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.4.2 Typiske hindringssituasjoner �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.4.3 Ekstraordinære hindringssituasjoner ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 26.4.4 Kravet om foranstaltninger �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
491 493 493 495 497 498 499 499 499 500 501 501 502 503 504
kapittel 27 entreprenørens medhjelpere – § 11 andre ledd
���������
505
27.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 27.2 Underentreprenører ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 27.2.1 Identifikasjonsmodellen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 27.2.2 Personkretsen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 27.3 Andre medhjelpere – leverandører �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
505 506 506 507 508
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 17
26.11.2021 13:34:04
18 innhold
kapittel 28 entreprenørens varslingsplikt – § 11 fjerde ledd
511
28.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.2 Varslet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.2.1 Form ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.2.2 Innhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.2.3 Adressat ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Problemstillingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Kommunikasjonsmåte utpekt av partene ��������������������������������������������������������������������������������������� c) Den alminnelige regelen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.3 Fristen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.3.2 Fristens utgangspunkt �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.3.3 Fristens lengde ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.4 Konsekvensene av for sen varsling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.5 Forbrukerens respons ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.5.1 Ingen svarplikt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.5.2 Enighet mellom partene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 28.5.3 Defensiv forsering �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
511 513 513 513 515 515 515 516 517 517 517 518 520 522 522 523 524
kapittel 29 beregning av fristforlengelsen – § 11 tredje ledd
525
29.1 Grunnprinsippet – faktisk virkning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 525 29.2 Samvirkende årsaker ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 526 29.3 Plikten til å begrense behovet for tidsforlengelse ��������������������������������������������������������������������������������������������������� 527
overtakelse
����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 30 innledning
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 31 overtakelsens rettslige betydning
531 533
�����������������������������������������������������������������
534
31.1 Virkninger nevnt i oppregningen i § 14 tredje ledd ��������������������������������������������������������������������������������������������� 31.1.1 Dagmulkt – bokstav c ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 31.1.2 Beskadigelsesrisikoens overgang – bokstav a ������������������������������������������������������������������������������������� 31.1.3 Reklamasjonsfristene – bokstav b ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 31.1.4 Entreprenørens rett til sluttoppgjør – bokstav d ������������������������������������������������������������������������� 31.2 Andre virkninger ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
534 534 535 535 536 536
kapittel 32 overtakelse ved forretning – §§ 14 første ledd og 15 ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
537
32.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.2 Normalprosedyren – felles overtakelsesforretning ��������������������������������������������������������������������������������������������� 32.2.1 Innkalling ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.2.2 Befaring – mangelliste ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.2.3 Protokoll ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
537 538 538 540 541
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 18
26.11.2021 13:34:04
innhold 19 32.3 Særprosedyren – ensidig overtakelsesforretning ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.3.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.3.2 Uteblivelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.3.3 Gyldig grunn for uteblivelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.3.4 Særlige krav til innkallingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.3.5 Gjennomføring av forretningen alene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.4 Nektelse av å overta ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.4.2 Rimelighetskriteriet – generelle betraktninger ������������������������������������������������������������������������������� 32.4.3 Fysiske mangler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Forbrukerens ulemper ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Faren for forlenget rettingstid ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Faren for dårligere håndverk ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Andre negative forhold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.4.4 Manglende dokumentasjon ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.4.5 Manglende tillatelse til å bruke boligen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.4.6 Førtidig overtakelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 32.5 Tvist og ny overtakelsesforretning ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
545 545 546 547 548 549 550 550 552 554 554 557 558 558 559 560 561 562
kapittel 33 overtakelse ved innflytting – § 14 andre ledd
���������
564
33.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 33.2 Innflytting ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 33.3 Fullført ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 33.3.1 Vilkåret ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 33.3.2 Forbrukerens varslingsplikt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 33.4 Forbrukerens rett til å flytte inn eller ta arbeidene i bruk på annen måte ����������� 33.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 33.4.2 Innflytting etter melding om ferdigstillelse ��������������������������������������������������������������������������������������������� 33.4.3 Innflytting før melding om ferdigstillelse – forsinkelse ������������������������������������������������� 33.4.4 Bruk av delarbeider �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
564 565 566 566 568 569 569 571 571 573
kapittel 34 overtakelse av fellesarealer
�����������������������������������������������������������������������������������������
575
34.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.2 Dagmulktspørsmålet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.2.1 Lovens system med overtakelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.2.2 Rimelig grunn til å nekte overtakelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.2.3 Utsatt overtakelse av fellesarealer ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.2.4 Konsekvensene av lovens system ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.3 Mangelsbefaringen – styrets funksjon ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.4 Tilbakeholdelse av vederlaget ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.5 Avtale om delovertakelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.5.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 34.5.2 Adgangen til å avtale delovertakelse i b-tilfellene ��������������������������������������������������������������������� 34.5.3 Rettsvirkningene av delovertakelse med videre ��������������������������������������������������������������������������� 34.5.4 Gjennomføring av delovertakelse av fellesarealene �������������������������������������������������������������
575 575 575 576 577 578 578 579 580 580 581 582 583
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 19
26.11.2021 13:34:04
20 innhold
kapittel 35 avslutning av byggesaken etter plan- og bygningsloven �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
585
sanksjonssystemet ved forsinkelse
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������
589
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
591
kapittel 36 innledning
36.1 Forsinkelsesbegrepet – § 17 første ledd ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 591 36.2 Oversikt over forsinkelsessanksjonene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 592
kapittel 37 rett til oppfyllelse
��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
594
37.1 Hovedregelen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 37.2 Begrensninger i retten til å kreve oppfyllelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 37.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 37.2.2 Misforholdsbegrensning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 37.2.3 Varslingsplikt �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
594 595 595 595 596
kapittel 38 dagmulkt – § 18
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
597
38.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.2 Når det kan kreves dagmulkt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.2.1 Virkeområdet – forsinket overtakelse ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.2.2 Ansvarsgrunnlaget ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.2.3 Økonomisk tap ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.3 Dagmulktens størrelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.3.1 Lovens minimumskompensasjon ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Dagmulktsatsene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Beregningsgrunnlaget ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Tidsenheten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.3.2 Dagmulktklausuler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Avtalte dagmulktsatser ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Avtalt dagmulkt for delfrister ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.3.3 Lemping av dagmulkt ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.4 Dagmulktens lengde ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.4.1 Overtakelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.4.2 Lengsteperioden på 100 dager ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 38.5 Tap av retten til dagmulkt – varsling �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
597 599 599 600 601 601 601 601 603 604 605 605 605 606 608 608 609 609
kapittel 39 erstatning ved forsinkelse – § 19
���������������������������������������������������������������������
613
39.1 Hovedregelen – perioder uten dagmulkt ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 39.2 Særlig om forholdet mellom dagmulkt og erstatning ����������������������������������������������������������������������������������� 39.2.1 Erstatning i dagmulktperioden – grov uaktsomhet ��������������������������������������������������������������� 39.2.2 Erstatning utenfor dagmulktperioden ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Forholdet til delfrister mv ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forsinket hjemmelsoverføring ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Forsinkelse ut over 100-dagersperioden �������������������������������������������������������������������������������������������
613 614 614 616 616 617 618
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 20
26.11.2021 13:34:04
innhold 21 39.3 Erstatningsutmålingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 39.3.1 Økonomisk tap ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Generelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forsinkelser av delfrister ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Forsinket overtakelse ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 39.3.2 Forbrukerens tapsbegrensningsplikt ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 39.3.3 Påregnelighetsgrensen og lemping av ansvaret �����������������������������������������������������������������������������
620 620 620 621 621 623 624
kapittel 40 heving – §§ 20 til 22
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
626
40.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.2 Heving av det som står igjen (ex nunc) ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.2.1 Hevingsadgangen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Vesentlighetskravet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forventet forsinkelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Heving ved enkelte typer forsinkelser ����������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Tidsgrensen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.2.2 Hevingsoppgjøret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Den faktiske gjennomføringen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Betaling for utført arbeid ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Erstatning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.3 Heving av hele avtalen (ex tunc) ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.3.1 Forbrukerens valgrett ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.3.2 Hevingsadgangen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.3.3 Tidsgrensen ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.3.4 Hevingsoppgjøret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Entreprenørens ytelser ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Restitusjon av vederlaget og krav om forsinkelsesrenter ������������������������������� d) Erstatning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.4 Heving av avtaler med byggeklausuler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 40.5 Heving ved entreprenørens konkurs ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
626 627 627 627 629 631 634 634 634 636 640 646 646 647 648 648 648 649 650 652 653 653
kapittel 41 tilbakeholdsrett – § 24
656
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������
41.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 656 41.2 Slingringsmonn ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 656
del iv forbrukerens vederlag – forsinket betaling vederlaget
�����������������������������
659
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
659
kapittel 42 innledning kapittel 43 fastpris
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
661
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
663
43.1 Avtalen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 663 43.2 Risikofordelingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 664
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 21
26.11.2021 13:34:04
22 innhold
kapittel 44 regningsarbeid
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
667
44.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.2 Kostnader ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.2.1 Direkte kostnader ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.2.2 Sensur av entreprenørens kostnadsnivå ��������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Tradisjonen fra Norsk Standard ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Reguleringen i loven – nødvendige kostnader ����������������������������������������������������������������������� 44.2.3 Informasjonsplikt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.3 Påslag ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.3.1 Indirekte kostnader, risiko og fortjeneste ��������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.3.2 Rimelig påslag ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.4 Avtalte blandingsformater ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.5 Prisoverslag ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.5.1 Bakgrunn ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.5.2 Maksgrensen på 15 % ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.5.3 Uenighet om hvorvidt det foreligger et prisutsagn ��������������������������������������������������������������� 44.5.4 Uenighet om prisopplysningens rettslige klassifisering ������������������������������������������������� a) Innledning – Reitandommen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Formålsbetraktninger – nivået på forbrukervernet ��������������������������������������������������� c) De ulike vurderingsfaktorene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Sammenfatning �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.5.5 Uenighet om prisopplysningens innhold ����������������������������������������������������������������������������������������������������� 44.5.6 Avtalte avvik fra lovens maksgrense �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
667 669 669 672 672 672 673 677 678 678 680 680 683 683 685 688 689 689 690 691 697 697 698
kapittel 45 felles vederlagsregler
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
700
45.1 Vederlag for forberedelse mv – § 44 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.2 Bestillingsgebyr mv – § 48 fjerde ledd ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.3 Indeksregulering (lønns- og prisstigning) – § 41 sjette ledd ��������������������������������������������������������� 45.3.1 Hovedregelen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.3.2 Indeksklausuler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Byggblankettenes indeksklausuler ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Andre prisjusteringsklausuler ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.4 Beskadigelse av kontraktsgjenstanden – § 45 ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.4.1 Risikoens overgang ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.4.2 Skjæringstidspunktet for risikoens overgang ��������������������������������������������������������������������������������������� 45.4.3 Skadeårsaken (farefeltet) ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.4.4 Skaden (tapsfaren) ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 45.4.5 Entreprenørens forsikring av kontraktsgjenstanden �����������������������������������������������������������
700 701 703 703 704 704 705 707 708 708 709 710 711 711
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 22
26.11.2021 13:34:05
innhold 23
betaling
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 46 innledning
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 47 betalingstiden
713 715
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
717
47.1 Rene entrepriseavtaler – a-tilfellene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 47.1.1 Etterskuddsbetaling – § 46 første ledd ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 47.1.2 Avtalt forskuddsbetaling – § 47 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Framdriftsbetaling (avdragsbetaling) ������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) «Innestående» ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Salgspant og andre heftelser ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 47.2 Fast eiendom med ny bolig – b-tilfellene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 47.2.1 Innledning – § 46 første ledd andre punktum ����������������������������������������������������������������������������������� 47.2.2 Betalingsoppgjør uten mekler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 47.2.3 Betalingsoppgjør med mekler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Betaling til klientkonto ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Instruksjonsrettens overgang ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Instruksjonsrettens innhold ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� e) Kan entreprenøren nekte skjøteutstedelse? ������������������������������������������������������������������������������� f) Interimsperiodens lengde ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 47.3 Forskuddsbetaling ved bruk av selvskyldnerkausjon – § 47 tredje ledd ������������������� 47.4 Tilleggsfrist for betaling – § 51 ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
717 717 719 719 720 724 726 727 727 728 729 729 730 731 734 735 736 738 741
kapittel 48 avtale om betalingsgaranti – § 46 andre ledd
���������
744
kapittel 49 fakturering – § 48 første ledd
�������������������������������������������������������������������������������
746
49.1 Faktureringshyppighet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.2 Fakturaens innhold ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.2.1 Krav til salgsdokumenter ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.2.2 Spesifisering ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.2.3 Dokumentasjon ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.3 Forfallstid ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.4 Faktureringens rettslige betydning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 49.5 Betalingens rettslige betydning ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
746 746 746 747 749 749 750 752
kapittel 50 regning for sluttoppgjør – § 48 andre og tredje ledd ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
753
50.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.2 Når foreligger det regning for sluttoppgjør? ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.2.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.2.2 Rene entrepriseavtaler – a-tilfellene ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.2.3 Fast eiendom med ny bolig – b-tilfellene �����������������������������������������������������������������������������������������������������
753 754 754 755 758
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 23
26.11.2021 13:34:05
24 innhold 50.3 Entreprenørens retting av sluttoppgjøret ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.3.1 Preklusjonsregelen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.3.2 Unntakene �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Forbehold ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forbrukerens innsikt («måtte forstå») ��������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Andre unntak ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.4 Forbrukerens innsigelse mot sluttoppgjøret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.4.1 Preklusjonsregelen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innsigelsesfristen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Innsigelser ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Krav på dagmulkt og erstatning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Spørsmålet om gjentakelse av innsigelsene ��������������������������������������������������������������������������������� 50.4.2 Unntakene �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Avtalt vederlag ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Urimelige krav ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Andre unntak ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 50.4.3 Håndhevelse av forbrukerens innsigelser �����������������������������������������������������������������������������������������������������
758 758 760 760 762 764 764 764 764 765 766 768 768 768 769 770 770
sanksjonssystemet ved forsinket betaling
�����������������������������������������������������������������������������
773
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
775
kapittel 51 innledning
51.1 Sanksjonskatalogen i § 55 ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 775 51.2 Forbrukerens medvirkningssvikt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 776
kapittel 52 tilbakeholdsrett og deponering – § 49 og § 55 andre ledd ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
777
52.1 Prinsippet om ytelse mot ytelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.2 Tilbakeholdsretten ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.3 Deponering ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.3.1 Formålet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.3.2 Virkeområdet til deponeringsordningen ����������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Avtaletypene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Vilkåret om avtalt kreditt ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Omtvistet vederlag ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Tidsbegrensning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.3.3 Utøvelse av deponeringsretten ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.3.4 Utbetaling av de deponerte midlene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 52.3.5 Ansvar for uholdbare innsigelser og krav �����������������������������������������������������������������������������������������������������
777 778 779 779 780 780 781 783 783 784 785 786
kapittel 53 forsinkelsesrente og erstatning for rentetap – § 59 �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
788
53.1 Vilkår for renter ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.1.1 Ubetinget forsinkelsesansvar ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.1.2 Forfalte krav ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.1.3 Entreprenørens forhold hindrer betaling (kreditormora) �����������������������������������������
788 788 789 790
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 24
26.11.2021 13:34:05
innhold 25 53.2 Renteberegningen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.2.1 Renteperioden ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.2.2 Rentens størrelse ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.3 Lemping av forsinkelsesrenter i forbrukerforhold ������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.4 Erstatning som følge av forsinkelsen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.4.1 Erstatning for ytterligere rentetap ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.4.2 Erstatning for annet enn rentetap ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 53.4.3 Inkasso – erstatning av inndrivelsesomkostninger ����������������������������������������������������������������� a) Nye regler om utenrettslig inkasso ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Rettslig inkasso ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
791 791 793 794 796 796 797 797 797 798
kapittel 54 stansing av arbeidet – § 56
��������������������������������������������������������������������������������������������������
799
54.1 Virkeområdet ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 54.2 Stansingsretten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 54.2.1 Grunnvilkår – aktuelt betalingsmislighold ������������������������������������������������������������������������������������������������� 54.2.2 Forventet betalingsmislighold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 54.2.3 Tilleggskrav – varsel mv ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 54.2.4 Omtvistet betalingsmislighold – uberettiget stansing ����������������������������������������������������� 54.3 Gjennomføringen av stansingen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 54.4 Stansingsoppgjøret �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
799 800 800 803 803 804 805 806
kapittel 55 heving – §§ 57 og 58
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
808
55.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 55.2 Heving av det som står igjen (ex nunc) ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 55.2.1 Hevingsadgangen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Vesentlighetskravet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forventet betalingsmislighold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Særlige begrensninger i hevingsadgangen ������������������������������������������������������������������������������������� 55.2.2 Hevingsoppgjøret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Virkningen på partenes ytelser ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ b) Den faktiske gjennomføringen av hevingen ������������������������������������������������������������������������������� c) Det økonomiske oppgjøret ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 55.3 Heving som omfatter rett til grunn (ex tunc) ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 55.3.1 Entreprenørens valgrett ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 55.3.2 Hevingsadgangen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Vesentlighetskravet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Særlige begrensninger i hevingsadgangen ������������������������������������������������������������������������������������� 55.3.3 Hevingsoppgjøret ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Generelt ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Oppgjør for en fullført bolig ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Oppgjør for en ufullført bolig eller tomt �����������������������������������������������������������������������������������������
808 809 809 809 812 812 813 813 814 816 816 816 817 817 817 820 820 821 823
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 25
26.11.2021 13:34:05
26 innhold
kapittel 56 foreldelse
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
824
56.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.2 Kort orientering om foreldelsesloven ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.2.1 Foreldelsesfristen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.2.2 Avbrudd av fristen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.2.3 Virkningene av foreldelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.3 Anvendelse av reglene på de enkelte vederlagstypene ������������������������������������������������������������������������������� 56.3.1 Etterskuddsbetaling og sluttoppgjør ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.3.2 Avtalt forskuddsbetaling ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 56.3.3 Deponering �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
824 825 825 825 827 827 827 828 829
del v endringer av entreprenørens ytelser
�������������������������������������������������������������������
831
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
833
bestilte endringer
kapittel 57 endringer av arbeidet
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
835
57.1 Endringsbegrepet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.1.1 Terminologi ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.1.2 Tolking – fastleggelse av avtalens grenser ������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.1.3 Beskrivelsesteknikkens betydning for tolkingen ��������������������������������������������������������������������������� 57.2 Forbrukerens rett til å kreve endring – § 9 ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.2.1 Rettspolitiske betraktninger ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Entreprisekontrakter ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Boligentreprise ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Kjøp av bolig som ikke er fullført ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.2.2 Grensene for forbrukers endringskompetanse ������������������������������������������������������������������������������� a) Den kvalitative grensen, jf § 9 første ledd ��������������������������������������������������������������������������������������� b) Misforholdsbegrensningen, jf § 9 andre ledd �������������������������������������������������������������������������� c) Avtalt kvantitativ grense, jf § 9 tredje ledd ����������������������������������������������������������������������������������� d) Tidsgrensen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.2.3 Entreprenørens plikt til å varsle om behov for endringer ����������������������������������������� 57.2.4 Utøvelse av endringskompetansen, jf § 9 fjerde ledd �������������������������������������������������������� a) Krav til form ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Innholdsmessige krav ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Entreprenørens utførelsesplikt ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.3 Entreprenørens valgfrihet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.3.1 Hovedregelen – ingen endringskompetanse ��������������������������������������������������������������������������������������� 57.3.2 Endringsgrensen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.3.3 Forbeholden ytelsesbeskrivelse ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Problemstillingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Spesifiserte forbehold ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Alminnelige forbehold ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.3.4 Justeringssedvanen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Standardavtalene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Hvorvidt det foreligger en justeringssedvane ������������������������������������������������������������������������� c) Avgrensning av sedvanen – spesifisert materialvalg �������������������������������������������������
835 835 836 838 839 839 839 840 841 842 842 844 848 853 853 854 854 854 855 857 857 858 860 860 861 862 864 864 865 866
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 26
26.11.2021 13:34:05
innhold 27 d) Sedvanens nærmere innhold ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� e) Overtredelse av justeringsretten ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4 Justering av vederlaget – § 42 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4.2 Virkeområdet for § 42 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Endringer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Avtalt vederlag ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4.3 Endringsavtaler – § 42 første ledd ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Forhåndsavtaler ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Særskilt avtale om endringer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4.4 Varsel om tilleggsvederlag – § 42 andre ledd ������������������������������������������������������������������������������������� a) Krav om justering – bokstav a ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Kunnskapsregelen i bokstav b ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4.5 Varsel om redusert vederlag ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 57.4.6 Utmålingen av vederlagsjusteringen – § 42 tredje ledd ����������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Oppgjøret ved krav basert på varsling ��������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Oppgjøret ved krav basert på kunnskap �������������������������������������������������������������������������������������������
867 870 870 870 871 871 872 874 874 875 877 878 878 881 888 890 890 890 891
kapittel 58 framdriftsendringer
�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
894
58.1 Adgangen til å kreve framdriftsendringer ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 58.1.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 58.1.2 Forsering ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 58.1.3 Tvist om hvorvidt entreprenøren har rett til fristforlengelse ����������������������������� 58.1.4 Endret driftsopplegg ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 58.2 Oppgjøret ved framdriftsendring �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
894 894 894 896 897 898
kapittel 59 avbestilling – §§ 52–54
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
899
59.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.2 Avbestillingserklæringen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.2.1 Tolking av forbrukerens utsagn ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.2.2 Avbestilling og uberettigede utredelsesgrunner ������������������������������������������������������������������������� a) De ulike situasjonene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Entreprenøren hever avtalen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Entreprenøren fastholder avtalen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.3 A-tilfellene – avbestilling av det som står igjen (ex nunc) ��������������������������������������������������������������������� 59.3.1 Avbestillingsretten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.3.2 Den faktiske gjennomføringen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.3.3 Vederlag for utført arbeid ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.3.4 Erstatning av utgifter ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.3.5 Erstatning av tapt fortjeneste (dekningsbidraget) ������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Tapsbegrensningsplikten ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Tapt omsetningsvolum – Rt-2003-486 Block Watne ��������������������������������������������� d) Utmålingen av fortjenestetapet ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
899 900 900 901 901 902 902 904 904 905 907 908 912 912 914 916 919
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 27
26.11.2021 13:34:06
28 innhold 59.3.6 Unntak fra erstatningsplikten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) De alternative fritakssituasjonene ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Kontrollvilkårene – sosial force majeure ������������������������������������������������������������������������������������������� 59.3.7 Delvis avbestilling – fradrag ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.4 B-tilfellene – avbestilling som omfatter tomten (ex tunc) ������������������������������������������������������������������� 59.4.1 Avbestillingsretten – § 52 første ledd ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Avbestillingsrettens rekkevidde ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Tomtekjøp med byggeklausuler ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.4.2 Avbestillingserstatning – § 53 første ledd ������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Ansvarsgrunnlaget ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Dekningstransaksjonen ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Erstatningsutmålingen ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.5 Lemping av avbestillingsansvaret – § 36 tredje ledd ����������������������������������������������������������������������������������������� 59.6 Avbestillingsgebyr – § 54 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.6.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.6.2 Gebyrklausuler ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Byggblankettene ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Vederlag for utført arbeid ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Vilkårsbestemt avbestilling ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 59.6.3 Rammene for avtalefriheten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� a) Rimelighetsgrensen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Ansvarsfritaket etter § 52 fjerde ledd ����������������������������������������������������������������������������������������������������� c) Grensen mot heving – § 58 første ledd �����������������������������������������������������������������������������������������������
922 922 922 925 928 930 930 930 931 932 933 933 934 935 935 938 940 940 940 940 941 942 943 943 944 944
svikt innenfor forbrukerens område
�����������������������������������������������������������������������������������������������������
947
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
949
kapittel 60 innledning
60.1 Temaet ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 949 60.2 Fellesregler for ulike faktiske virkninger ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 950 60.3 Avgrensningen mot endringsreglene i § 42 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 950
kapittel 61 «forbrukerens forhold»
�������������������������������������������������������������������������������������������������������������
952
61.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.2 Opplysningssvikt ved inngåelse av avtalen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.3 Medvirkningssvikt – forbrukerens funksjonsområde ������������������������������������������������������������������������������������� 61.3.1 Forpliktelsestype ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.3.2 Fastleggelse av forbrukerens plikter ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.4 Forbrukerens risikoområde («byggherrerisikoen») ��������������������������������������������������������������������������������������������� 61.4.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.4.2 Tomten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.4.3 Rådighetsbegrensninger ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 61.4.4 Endringer av offentligrettslige krav til boligen ���������������������������������������������������������������������������������
952 952 954 954 956 957 957 959 960 961
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 28
26.11.2021 13:34:06
innhold 29
kapittel 62 rettsfølgene av svikt innenfor forbrukerens område ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
964
62.1 Omleggingen av entreprenørens ytelser ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 62.2 Virkningene på entreprenørens rettigheter og plikter ��������������������������������������������������������������������������������� 62.2.1 Entreprenørens krav på fristforlengelse – § 11 ������������������������������������������������������������������������������� 62.2.2 Entreprenørens krav på tilleggsvederlag – § 43 ����������������������������������������������������������������������������� a) Innledning ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� b) Utmåling av tilleggsvederlaget – regningsprinsippet ��������������������������������������������� c) Spørsmålet om varsling ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� d) Ansvarsfritak – § 43 andre punktum, jf § 51 ����������������������������������������������������������������������������� 62.3 Entreprenørens sanksjoner ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 62.3.1 Lovens system ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 62.3.2 Heving – § 56 ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 62.3.3 Stansing av arbeidet – § 56 ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 62.3.4 Spørsmål om supplerende erstatning �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������
964 965 965 966 966 967 969 971 972 972 973 974 975
uforutsette forhold
977
���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
kapittel 63 langvarig force majeure – § 60
�����������������������������������������������������������������������������
979
63.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 63.2 Avbruddssituasjonen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 63.3 Fratredelsesretten ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 63.4 Fratredelsesoppgjøret �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
979 981 982 983
kapittel 64 allmenne revisjonsdoktriner
�������������������������������������������������������������������������������������
985
64.1 Innledning ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.2 Forbrukerens nærhet til risikoen ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.2.1 Læren om bristende forutsetninger ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.2.2 Gjennomgang av nyere rettspraksis ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.2.3 Sammenfatning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.3 Tapets størrelse ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.3.1 Avtl § 36 ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.3.2 Hindringskriteriet i kontrollansvaret ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.3.3 Læren om bristende forutsetninger ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.3.4 Sammenfatning ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.4 Revisjonsdoktrinens betydningen for krav etter buofl ��������������������������������������������������������������������������������� 64.4.1 Avtl § 36 ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 64.4.2 Læren om bristende forutsetninger �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
985 987 987 987 992 993 993 994 995 997 998 998 998
litteratur ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� lovforarbeider ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� annet ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� lovregister ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� domsregister ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� stikkord �����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 29
1001 1006 1007 1011 1017 1023
26.11.2021 13:34:06
Avtaler om bygging og kjop av ny bolig.indd 30
26.11.2021 13:34:06