Komplex N°4 2011

Komplex NR. 4 2011

Das Magazin von Halter Unternehmungen

KOMPLEX

NR. 4 2011

Architektur

Die Zentrumsüberbauung parkside 26 Stadtentwicklung

Von der Brache zum Wohnquartier 38 Immobilien

Das erste Hotel von Alfredo Häberli 52 Technologie

mivune steuert die Haustechnik 76 Finanzen

Generalunternehmen im Wandel 98

www.halter-unternehmungen.ch

00_Cover_K2.indd 1

25.04.11 16:22

Das Magazin KOMPLEX wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. – www.swissclimate.ch Kompensations-No.: SC2011032806

00_Cover_K2.indd 2

25.04.11 16:22

Komplex 2011 1 Editorial

komplexe vorhaben… … gehören zu unserem Tagesgeschäft. Im vorliegenden Magazin finden Sie darum gleich vier Wohnhochhäuser in Zürich, Luzern, Schlieren und Dietikon, die in der Entwicklung oder bereits in der Entstehung sind. Ein weiterer Beitrag über Rechenzentren belegt, dass Infrastrukturobjekte für uns laufend an Bedeutung gewinnen. Die Halter-Gruppe hat damit ihre Planungs- und Ausführungskompetenz erweitert. Die Qualität in der Realisierung anspruchsvoller Bauvorhaben differenziert uns von unseren Mitbewerbern und stellt das Preiskriterium hinten an. Aktuell werden aus unseren Technologiebeteiligungen mit digitalSTROM und mivune Home gleich zwei Produkte auf dem Markt lanciert.

Balz Halter ist Verwaltungsratspräsident und Inhaber der Halter-Gruppe. Er führt das Zürcher Unternehmen in dritter Generation

Das eröffnet auch für die Halter Unternehmungen neue Perspektiven. Unsere Spezialisten in der Gruppe für Technologie und Nachhaltigkeit stellen sicher, dass ein sinnvoller Einsatz von modernster Technik zu wegweisenden Konzepten in allen unseren Projekten beitragen kann.

Die Entwicklung von der Baugruppe hin zum umfassenden Dienstleister manifestiert sich aktuell im Ausbau von Halter Immobilien im Development-, Construction- und FacilityManagement-Consulting. Die damit weiter wachsende Fachund Prozesskompetenz innerhalb der Gruppe ermöglicht es, ganzheitliche Leistungen und Investitionsmodelle entlang dem gesamten Lebenszyklus von Immobilien anzubieten.

Ganz nach dem Credo: Potenziale erkennen, Werte entwickeln, Risiken managen. Balz Halter

Finanzierungsberatung für Renditeobjekte Bei Neubau, Kauf oder Umfinanzierung von Renditeobjekten ist es wichtig, einen erfahrenen Partner zur Seite zu haben.

Gerne analysieren unsere Immobilien- und Finanzierungsspezialisten Ihr Portfolio und unterbreiten Ihnen eine strukturierte und individuelle Finanzierungslösung.

Willkommen bei UBS. Wir freuen uns auf Ihren Anruf.

ab www.ubs.com/mehrfamilienhaeuser © UBS 2011. Alle Rechte vorbehalten.

Komplex 2011 3 Inhalt

22

01 Editorial

42

Komplexe Vorhaben...

Die Themen INterN Über uns journal Trends und News

03 INHALT 05

07

52

17

architektur 17 Verdichtung in der Grossform 22 Harte Schale mit weichem Kern 26 Klinkerbänder und Glasfelder 70

33

88

Stadtentwicklung 33 Im Spannungsfeld von innen und aussen 38 Eine kraftvolle Metamorphose 42 Endspiel Kartenhaus

46 immobilien

Die Themen − Interessante Entwicklungen, nachhaltige Planung, intelligente Umsetzung

46 52 60 64 68

«Unsere kleine Stadt» entsteht «Das Design alleine bringt nichts.»

Auftrag mit Null-Mangel-Anspruch Weniger CO2 durch Gebäudeoptimierung Mit Werten Wert schaffen

70

Historie 70 Über Generationen gewachsen

76 technologie 76 80 82 88

Aus der virtuellen in die reale Welt Sicherheit für Schule und Schüler Vom Denkplatz zum Wärmebrunnen Wenn das Haus zum Smart Home wird

94 Finanzen 94 Mehr als nur eine Glaubensfrage 98 Generalunternehmen im Wandel 102 Rechte und Pflichten klar regeln

service 107 Organigramm 109 Die Halter-Gruppe

r ct u e t i h Ar c b ox.

e

Ren nse U e I oM ns CH e WR o B e s U U e n s H o R e n. ne H lI e ren I n sC schlie 952 25, 8 rstr. 1 w.hgc.ch e h c r z체 ww

keRAMIk MACHt den RAUM zUM WoHntRAUM.

HGC Wand- und Bodenbel채ge bietet Architekten und Planern ihre eigene, einzigartige Umgebung. In unserem grossen Ausstellungsbereich werden zusammen mit innovativen Partnern aus der Welt der Wand- und Bodenbel채ge die neusten Ideen, Produkte und deren Anwendungen aufgezeigt.

Hier kann in aller Ruhe get체ftelt, mit verschiedensten Materialien, Farben und Formaten kombiniert und experimentiert werden.

Komplex 2011 5 Intern

3 1

2

IMPRESSUM KOMPLEX – Das Magazin von Halter Unternehmungen Nr. 4 / 2011 Heftkonzept und Redaktionsleitung: Christine Marie Oppelt Gestaltungskonzept und Layout: Dani Klauser Grafik Design, Luzern Mitarbeiter dieser Ausgabe: Hubertus Adam, Georg Aerni, Marc Angélil, John Collins Rudolf, Lorenz Cugini, Kees van Elst, Ralph Feiner, Sabine von Fischer, Stefan Gerster, Giorgio Hoch, Ivan Inderbitzin, Albert Kunzer, David Köder, Leonid Leiva, Stephan Lüthi, Barbara Meyer, Bettina Methner, Markus Mettler, Anja Rubin, Cary Siress, Caspar Schärer, Andreas Stierli, Sebastian Stolp, David Strohm, Lukas Widmer, Herbert Zimmermann, Reinhard Zimmermann Korrektorat: Bettina Methner Auflage: 15 000 Exemplare Herausgeber und Redaktionsanschrift: Halter Unternehmungen, Hardturmstrasse 134, CH-8005 Zürich, Telefon +41 44 434 24 00, Fax +41 44 434 24 01, www.halter-unternehmungen.ch Lithografie: Team media GmbH, Grünenwald, 6482 Gurtnellen Druck: Südostschweiz Print AG, Kasernenstrasse 1, CH-7007 Chur Hinweis: Nachdruck nur mit Genehmigung der Redaktion. Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen.

1 Anja Rubin

2 Leonid Leiva

— Projektleiterin PR Mit dem Artikel zum Thema Rechenzentren verabschiedet sich Anja Rubin von Halter Unternehmungen. Nach ihrem Studium der Kommunikation an der ZHAW und verschiedenen Engagements als freie Journalistin war sie drei Jahre bei Halter tätig. Dies ist das vierte «Komplex», an dem sie beteiligt war. Sie wird es als Lektüre in den Englandaufenthalt mitnehmen.

– Seite 60

— Wissenschaftsjournalist Leonid Leiva, Jahrgang 1977, ist in Kuba geboren und aufgewachsen. Er studierte Kernphysik und Germanistik in Havanna und anschliessend Physik in Hamburg und an der ETH Zürich. Leiva ist seit 2007 als Wissenschaftsjournalist in Zürich tätig, mit einer Zwischenstation von Sommer 2010 bis Frühjahr 2011 in der Wissenschaftsredaktion der «Neuen Zürcher Zeitung».

– Seite 82

3 Barbara Meyer

4 Herbert Zimmermann

— Stadtentwicklerin Barbara Meyer studierte Architektur an der ETH Zürich und der Hochschule der Künste in Berlin. Nach ihrem Abschluss im Jahr 1997 absolvierte sie den Nachdiplomstudiengang Szenografie an der Zürcher Hochschule der Künste. Schon als Architektin widmete sie sich der Umnutzung von IndustrieArealen. Seit 2006 ist die Schweizerin Projektleiterin Stadtentwicklung in Schlieren.

– Seite 38

— Fotograf Der Luzerner, geboren 1972, absolvierte in Zürich an der F & F Schule für Kunst und Mediendesign die Fotoklasse.

Seit 2008 ist er als freischaffender Fotograf für Redaktionen tätig. Zu seinen ersten Auftraggebern gehörte «Das Magazin» des «Tages-Anzeigers». Zimmermann ist Gründungsmitglied der im Jahr 2009 in Zürich entstandenen Fotografen- und Bildagentur 13photo.ch.

– Seite 52

4

über uns − Die Autoren und Fotografen stellen sich vor

Darstellungskraft Selbst in der kleinsten Veränderung liegt grosses Potenzial – USM Möbelbausysteme verleihen dem Wandel Ausdruck.

Komplex 2011 7 Journal

3

1 2

Journal − Entwicklungen, Erfindungen, innovative Technologien und zeitlose Klassiker

Villa kunterbunt 1 2 3 In Schlierens neuem Stadtteil amRietpark entsteht unter der Federführung von Halter Entwicklungen entlang der Bahnlinie ein Geschäftshaus mit besonderer Nutzung: Auf rund 1450 Quadratmetern Verkaufs-, Gastronomie- und Dienstleistungsflächen sowie 11 600 Quadratmetern Bürofläche wird das neuartige Modulkonzept Plug & work angeboten, das offene und flexible Raumstrukturen mit individuellen Ausbauten möglich macht. So können Firmen ihre Bedürfnisse rasch und unkompliziert umsetzen. Innerhalb eines Tages erhalten sie auf Basis von 13 flexibel kombinierbaren Standardmodulen einen Ausbauvorschlag mit

Richt­offerte. Die verschiedenen Halter-Geschäftsbereiche bieten darüber hinaus weitere Dienstleistungen an: vom Innenausbau über die Möblierung bis zur Planung und Installation der IT-Infrastruktur.

Das Modulkonzept wurde ermöglicht durch die konsequente planerische Umsetzung eines dezentralen Lüftungssystems mit den Airboxen von BS2. Das gesamte Gebäude wird im Minergie-Standard und mit einem hohen Anspruch an die Gebäudeautomation realisiert. Die Anbindung in den Energieverbund der EWZ sorgt je nach Bedarf für Wärme oder Kälte. Die Fertigstellung ist für Frühjahr 2013 geplant. www.amrietpark.ch Halter Entwicklungen S. 112 Halter Immobilien S. 120 BS2 Seite 130

8 Komplex 2011 Journal

3

1 2

Wohnen mit Seesicht 1 Lagen am Zürichsee sind be­gehrt, besonders wenn eine Wohnung über Seesicht verfügt. An der alten Landstrasse in Rüschlikon realisiert Halter Entwicklungen derzeit einen modernen, schlichten Ersatzneubau inmitten des Dorfkerns.

Das Grundstück liegt in direkter Nähe zum Bahnhof, zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten. Die Hanglage garantiert eine unverbaubare Sicht auf den Zürichsee und die gegenüberliegende «Goldküste». Ein weiteres Verkaufsargument der familiengerechten Eigentumswohnungen sind die offene Raumgestaltung, weitläufige Terrassen und grosse Fensterfronten, die für viel

Licht im Inneren sorgen. Ausserdem verfügt das Haus über einen gehobenen Ausbaustandard sowie Lift und Cheminées in einigen der Wohnungen.

Das Objekt mit dem schönen Namen Seensucht befindet sich seit Anfang 2011 in der Ausführung. Alle Wohnungen sind im Frühling 2012 bezugsbereit und werden von Halter Immobilien vermarktet. www.seensucht.ch

Die wunderbare welt des Oskar Zieta 2 3 Im Herbst 2010 waren seine Werkstücke im Rahmen einer Ausstellung des newtechClubs in den Büros an der Brand-

strasse 33 in Schlierens Überbauung amRietpark zu sehen.

Inzwischen ist Oskar Zieta zum Shootingstar der internationalen Designszene avanciert. Im Frühjahr 2011 erhielt er den Audi-Mentorenpreis der deutschen Wohnzeitschrift «A&W».

Seine limitierten Objekte wie der Stuhl «Chippensteel» werden in Galerien ausgestellt, den Hocker «Plopp» vertreibt die dänische Möbelmarke Hay. Alles fing in den Werkstätten des Lehrstuhls für CAAD an der ETH Zürich an. Der aus Polen stammende Architekt forscht hier als Doktorand an der «Freien Innendruck-Umformung». Die Technologie, die er dabei entwickelte, nennt er FIDU. Mit ihrer Hilfe verformt er Bleche zu Werkstücken, die technische Anwendung in der Architektur finden sollen.

Dabei entstanden – ursprünglich ganz nebenbei – die Möbel, die ihn jetzt weltweit bekannt machen. www.newtechclub.ch www.zieta.pl

Meinung gefragt Balz Halter, Inhaber und Verwaltungsratspräsident der Halter-Gruppe, bezieht Stellung.

Für die Zeitschrift «architektur + technik» verfasst er ein Jahr lang eine Kolumne zu aktuellen Themen der Baubranche.

Sein erster Beitrag erschien unter dem Titel «Plädoyer für die Architektur». In der MaiAusgabe nimmt Balz Halter Stellung zum Stand der Technologie in der Bauindustrie. Lesenswert! www.architektur-technik.ch

CH DE RealLife SP 215x281 VIVA ELUX.indd 1

, INNEN GROSS AUSSEN GROSSARTIG.

® rspüler-Serie.

Die RealLife Geschir ® püler glänzt mit dem Der RealLife Geschirrs ner Klasse. Er bietet grössten Laderaum sei und grosses Spülgut. viel Raum für sperriges it ch mehr Platz und Freihe Und so haben Sie plötzli e, rät Ge e ser un er üb für Kreatives. Mehr druck machen, Sie einen perfekten Ein n ne de mit unter www.electrolux.ch

EREN. IhRE ZEIT ZU bRILLI

24/02/2011 10:15

10 Komplex 2011 Journal

1

2

ein starkes team 1 Das Bauen wandelt sich. Ein Haus soll heutzutage nicht mehr nur Arbeitsstätte oder Wohnort sein, es wird durch Innovationen und technische Neuerungen zur komplexen «Maschine». Damit ändert sich auch das Anforderungsprofil: Nachhaltige, energieeffiziente Gebäudetechnik, leistungsfähige Fassaden sowie hoher Wohn- und Arbeitskomfort stehen im Zentrum einer neuen Philosophie.

Das vierköpfige Team Technologie und Nachhaltigkeit mit Rainer Schmitt (Leitung), Philipp Dohmen, Christian Erb und Christoph Wartmann überprüft und optimiert die Projekte der Halter-Gruppe unter

diesen Aspekten. Mithilfe von digitalen Werkzeugen werden die Gebäudeenergiebilanz, die Fassadenkonstruktion und die Gebäudetechnik ausgewertet und optimiert. So kann nicht nur Energie gespart, sondern auch die Effizienz gesteigert werden. Ein weiteres Angebot ist die Betreuung der Kunden beim Einsatz neuer Technologien für ihre Liegenschaften, was die Attraktivität der HalterProjekte weiter steigert.

Halter Unternehmungen Seite 110

städtebaulicher Akzent 2 Am Fusse des Uetlibergs im Zürcher Stadtteil Wiedikon entstand die Wohnsiedlung Was-

serschöpfi. In ruhiger Parklage wurde im April 2011 die zweite Etappe mit sieben der insgesamt elf Häuser bezogen, deren Projektierung von der Hausherrin Helvetia Versicherungen an die Halter Generalunternehmung übertragen worden war.

Die Architektur der an der Idee der Gartenstadt orientierten Anlage nimmt durch überraschende Geometrien sowie versetzte und abgestufte Hausteile den Gebäudekörpern ihre Wucht und ermöglicht vielfältige Orientierungen. Betont wird die ruhige und helle Anmutung zusätzlich durch die Fassadenkonstruktion, deren schmale, geschosshohe Elemente aus Glasfaserbeton von Loggien, die mit rotbraunem Lärchenholz ausgekleidet sind, durchbrochen werden. www.wasserschoepfi.ch

gutes Ergebnis Seit mehreren Jahren beteiligt sich Halter Unternehmungen am Arbeitgeber-Award des Wirtschaftsmagazins «cash».

In der grössten Schweizer Umfrage dürfen die Angestellten den eigenen Arbeitgeber beurteilen. Dieser erhält so wichtige Hinweise auf das Befinden seiner Mitarbeitenden wie auch konkrete Anhaltspunkte für mögliche Verbesserungen. Zudem lassen sich die Resultate mit denen der anderen teilnehmenden Firmen vergleichen. Halter belegte 2010 den respektablen 20. Rang und nahm die Auszeichnung vom «cash»-Chefredaktor Daniel Hügli gerne entgegen. www.cash.ch

Ihre erste Wahl, wenn es um optische Verkabelung im Heimnetzwerk geht

12 Komplex 2011 Journal

2

3

1

sportliche leistung 1 Seit der Saison 2010 / 2011 ist die Halter-Beteiligungsfirma mivune Sponsor der 1. Mannschaft des Grasshopper Clubs Zürich. Eine Verbindung, die Sinn macht: Die «jungen Wilden» des Schweizer Fussballs, wie sich der GC selbst nennt, treffen auf ein innovatives Unternehmen mit viel Potenzial für die Zukunft. Der Entwickler und Anbieter von Gebäudeautomations- und Gebäudemanagement-Systemen hat im April dieses Jahres mit mivune Home ein neues Produkt anlässlich eines Spiels gegen den FC St. Gallen im Zürcher Letzigrund-Stadion lanciert.

Nun soll die neuartige Software zur Haussteuerung den

in- und ausländischen Markt erobern. Auch in der kommenden Saison wird mivune den traditionsreichen Zürcher Fussballclub unterstützen. Das grasgrüne Logo gibt den Trikots der Spieler also weiterhin eine frische Note. www.gcz.ch mivune Seite 126

in bester lage 2 3 Das Projekt UBS Grünenhof konnte im letzten Jahr von der Halter Generalunternehmung erfolgreich abgeschlossen werden. Inzwischen sind in dem von Stücheli Architekten konzipierten Gebäude auch die Ladenflächen bezogen. Die exklusive Lage an der St. Peterstrasse und im Tal-

acker zog zwei ganz besondere Mieter an: Die Galerie Dansk MØbelkunst ist einer der weltweit führenden Händler für dänische Designobjekte des 20. Jahrhunderts. Nun wurde der Hauptsitz von Kopenhagen nach Zürich verlegt. Im hellen, loftartigen Geschäft mit verglaster Fensterfront gibt es erlesene, handgearbeitete Meisterstücke und originale Ikonen des Industriedesigns.

Auch Laurence Antiglio schätzt die neuen Räumlichkeiten im Stadtzentrum und in unmittelbarer Nähe zur Bahnhofstrasse.

Sie zog mit ihrem Modegeschäft Vestibule vom Niederdorf hierher. Auf rund 160 Quadratmetern werden, umgeben von einer charmanten und verspielten Atmosphäre, internationale Modelabels wie Chloé, Phillip Lim, Marc by Marc

Jacobs oder Alexander Wang gezeigt. «Die Kundin soll auf Schritt und Tritt überrascht und inspiriert werden», meint die Chefin. www.gruenenhof.ch

neue Geschäftsstelle Luzern Die Halter Generalunterneh­ mung hat neben ihrem Hauptsitz in Zürich und einer Geschäftsstelle in Bern ein weiteres Büro in Luzern eröffnet.

Von hier aus wird das Projekt Sportarena Luzern betreut und in Zukunft die gesamte Zentralschweiz bearbeitet.

Halter Generalunternehmung Seite 116

Anliker | Für alle Baufragen Ihr kompetenter Partner.

Damit Leistung, Qualität und Preis stimmen.

HOCHBAU TIEFBAU SCHALLSCHUTZ BOHREN UND TRENNEN ERNEUERUNGSBAU GENERALUNTERNEHMUNG IMMOBILIEN

Mit Anliker auf Vertrauen bauen.

Anliker AG, Meierhöflistrasse @8, 602@ Emmenbrücke Telefon 04@ 268 88 88, Fax 04@ 260 40 80, info @ anliker.ch, www.anliker.ch

Komplex 2011 15 Journal

3

2

1

STADTRUNDFAHRT 1 Wenn Laura Iodice zum Bäcker um die Ecke geht, wird sie seit neuestem von wildfremden Menschen angesprochen: «Sind Sie nicht die Frau auf dem Tram?» Tatsächlich, das Lächeln der Projektleiterin Vermarktung bei Halter Immobilien fährt zurzeit auf einer Reklametafel durch ganz Zürich. Eine ungewöhnliche Werbeidee für ein ungewöhnliches Projekt: In Dietikon entsteht auf dem Limmatfeld in den nächsten Jahren ein neuer Stadtteil, der unter dem Slogan «Meine kleine Stadt» vermarktet wird. Alle Werbemassnahmen zielen darauf ab, schon heute eine möglichst reale Atmosphäre rund um die Über-

bauung zu schaffen (siehe Seite 46). Da war es nur logisch, dass auch die Botschaft authentisch sein sollte, mit einer realen Person als Protagonistin. Denn so sympathisch wie Laura Iodice für das Limmatfeld wirbt, hätte es wohl niemand anderes machen können. www.limmatfeld.ch Halter Entwicklungen S. 112 Halter Immobilien S. 120

Seite an Seite 2 Die Bauarbeiten in Luzern sind in vollem Gange. Das Fussballstadion nimmt Form an, und die Hochhäuser wachsen Stockwerk für Stockwerk in den Himmel. Ihre markante Architektur wird schon bald über die Allmend hinaus bis

weit ins Umland von Luzern sichtbar sein. Die Gestalt der Baukörper mit weichen Formen ohne scharfe Eckausbildungen schafft Aussenräume, die ineinanderfliessen. Damit haben sich nicht nur die Architekten Daniele Marques und Iwan Bühler ein Denkmal gesetzt. Auch für die Arge Halter / Eberli ist das Projekt, das aus einem Investorenwettbewerb hervorging und in Zusammenarbeit mit der Stadt Luzern, dem Real Estate Asset Management der Credit Suisse und dem FCL realisiert wurde, ein besonderer Meilenstein.

Das Bild der beiden in den Himmel ragenden Hochhäuser finden Sie auch auf unserem Ausklapper zum Heraustrennen im hinteren Teil des Heftes. www.hochzwei-luzern.ch www.sportarena-luzern.ch

Abschied von Richard Staub 3 Mit tiefer Betroffenheit erfüllte uns letzten Sommer die Nachricht vom Tod Richard Staubs.

Unerwartet verstarb er im Alter von 58 Jahren. Mit ihm verlieren wir mehr als einen «Komplex»Mitarbeiter. Der Autor lebte die Idee der Gebäudetechnik und Heimvernetzung und kann als einer der Pioniere der Branche bezeichnet werden. Über seine Firma BUS-House, als Fachjournalist und Geschäftsführer von GNI (Gebäude Netzwerk Initiative) trug er die Kerngedanken von digitalSTROM und mivune in die Welt hinaus. Dafür sind wir Richard Staub sehr dankbar, und wir werden ihn in ehrender Erinnerung behalten.

Verfolgen Sie eine klare Linie bei ImmobilienInvestitionen?

Die Investmentprofis der ZKB bieten Ihnen umfassende Lösungen rund um Immobilien: Investieren? Fremdkapital aufnehmen? Die richtige Marktpositionierung finden? Eine tragfähige Strategie entwickeln? Den Verkaufserlös ins Kerngeschäft reinvestieren? Bei uns stehen Ihnen die Spezialisten verschiedenster Fachrichtungen zur Verfügung.

Kontaktieren Sie claudio.mueller@zkb.ch, 044 292 22 72 oder walter.grueninger@zkb.ch, 044 292 34 90.

www.zkb.ch

Komplex 2011 17 Architektur

Verdichtung in der Grossform Text: Caspar Schärer Fotos: Georg Aerni

18 Komplex 2011 Architektur

An der Zürcher Badenerstrasse realisierten die Architekten von Ballmoos Krucker in innerstädtischer Lage einen Wohnungsbau mit zwei Gesichtern: geschlossene Blockbebauung zur Strassenseite, offener Baukörper mit drei fingerförmigen Trakten, die sich um zwei Höfe legen, auf der Rückseite.

Doch das Ensemble 7null7 hält noch mehr Überraschungen bereit.

Das Zürcher Quartier Altstetten ist im Umbruch, nicht zum ersten Mal in seiner Geschichte. In mehreren Schüben entwickelte sich das Bauerndorf an der Strasse von Zürich nach Baden zum Stadtquartier mit fast 30 000 Einwohnern.

Es ist das mit Abstand bevölkerungsreichste Quartier der Stadt und nur unwesentlich kleiner als Städte wie Uster oder Neuchâtel. Als städtisches Subzentrum bildet Altstetten ein wichtiges Verbindungsglied zum boomenden Limmattal mit den Städten Schlieren und Dietikon.

Die aktuelle Veränderung hängt eng mit der allgemeinen Entwicklung in der Stadt zusammen: Nach einer längeren Phase des Rückgangs und der Stagnation weisen seit der Jahrtausendwende die Wachstumszahlen steil nach oben. Zürich wird regelmässig in den internationalen Vergleichsrankings auf den vordersten Rängen platziert; dies löst eine gewaltige Sogwirkung aus, die hauptsächlich die Stadt betrifft, aber auch die Agglomerationen wie eben das Limmat- oder das Glattal. In nur zehn Jahren zogen netto deutlich über 20 000 Menschen zusätzlich in die Stadt. Mit rund 383 000 Einwohnern erreichte Zürich 2009 wieder den Stand von 1976 – seither hat sich aber der durchschnittliche Wohnflächenbedarf pro Person mehr als verdoppelt. Das Baugeschehen verlagert sich mehr und mehr an Lagen, die auf den ersten Blick nicht optimal erscheinen, wie etwa an einer Bahnlinie oder einer belebten Strasse. Es bleibt allerdings keine Wahl: Die Verdichtung der Städte ist keine Option unter vielen, sondern eine unbedingte Notwendigkeit.

Andernfalls gefährdet die fortschreitende Zersiedelung die funktionalen Vorteile der kleinräumigen Schweiz.

Die verbleibenden städtischen Grundstücke stellen hohe Anforderungen an die Architektur. Beim Wohnbauprojekt an der Badenerstrasse 707 in Altstetten mussten etliche Bedingungen miteinander in Einklang gebracht werden, von denen jede für sich allein genommen eine Knacknuss darstellt. Da ist zunächst die Badenerstrasse, eine der wichtigen städtischen Hauptverkehrsachsen, die tagsüber durchschnittlich von über 1000 Autos pro Stunde befahren wird. Das Grundstück hat mit 4800 Quadratmetern zwar eine respektable Grösse, ist aber konisch zugeschnitten und deshalb nicht für jeden Bebauungstyp geeignet. Dieser Bauplatz sollte eine Überbauung mit 120 Stadtwohnungen bei einer Nutzungsziffer von 260 Prozent aufnehmen, selbstverständlich unter Einhaltung aller Vorschriften von der Lärmschutzverordnung bis zur Stadtzürcher Bauordnung. In Anbetracht der Komplexität der Aufgabe schrieben Halter Unternehmungen als Vertreter der Bauherrschaft 2006 einen zweistufigen Studienauftrag aus, den das Zürcher Architekturbüro von Ballmoos Krucker für sich entscheiden konnte. eigenständiger wohnungsbau Die Architekten schaffen das Kunststück, die gesamte geforderte Nutzung in einem einzigen Baukörper unterzubringen – aber in was für einem! Ausgehend von einem fünfgeschossigen Gebäudeblock entlang der Badenerstrasse, reichen drei merkwürdig geformte Trakte wie Hände in die Tiefe des Grundstücks. Mit den Verengungen und Ausweitungen werden zwei nach Süden offene Höfe ausgeschnitten.

Die Figur entzieht sich einer präzisen Einordnung: Sieht man hier eine Kammstruktur oder aufgebrochene Blockränder?

Auf jeden Fall ist es eine eigenständige Grossform, die sich im Stadtraum bemerkbar macht und gleichzeitig darin integriert. Sie ist aussergewöhnlich, aber nicht extravagant. Die Grossform im Wohnungsbau ist in den letzten Jahren wieder vermehrt aufgekommen, nachdem sie ein paar Jahrzehnte lang mehrheitlich gemieden wurde. Heute knüpfen einige Architekten an die Sechziger- und Siebzigerjahre an, entwickeln zunehmend virtuosere Fertigkeiten im Umgang mit grossen Baukörpern unter heutigen Bedingungen. Gerade Thomas von Ballmoos und Bruno Krucker haben darin mit mehreren Projekten Erfahrungen gesammelt, die ihnen bei der Überbauung in Altstetten zugute gekommen sind. 

19

1

 Durch den Hofraum der Überbauung bieten sich aussergewöhnliche Perspektiven auf die benachbarten Flügel des Gebäudes 1 Das Wohn- / Esszimmer legt sich um eine tiefe Loggia. Die integrierte Küche nimmt das einheitliche Farbkonzept des Hauses auf 2 Die Materialisierung der Bäder – beigefarbenes Glasmosaik und weisse Keramik – erinnert an die 70er-Jahre und wirkt doch modern 3 Im Treppenhaus herrscht eine klare Geometrie mit rechten Winkeln vor. Bei den Wohnungstüren wird Orange als Akzentfarbe eingesetzt 2

3

20 Komplex 2011 Architektur

1

1 Vor der zur Strassenseite gewandten, geschlossenen Blockbebauung liegen die viel befahrene Badenerstrasse und die Tramlinie 2

 Variationen von Winkeln Über plastische Verformungen erreichen sie eine Gliederung der mächtigen Baumasse. Dies beginnt schon dort, wo der lange Gebäudeblock mit feinen Einbuchtungen gebrochen und in drei kleinere Einheiten unterteilt wird. Im rückwärtigen Teil geraten die Geometrien dann vollends in Schwingung: Bei den «Hoftrakten» steht keine Aussenwand rechtwinklig zur anderen. Die komplizierte, zunächst nicht sofort nachvollziehbare Abwicklung hat aber einen ganz handfesten Hintergrund. Die Lärmproblematik einerseits und die hauptsächliche Ausrichtung möglichst vieler Wohnungen nach Süden andererseits erforderten unkonventionelle Lösungen. Durch Knicke, Vor- und Rücksprünge optimieren die Architekten die Fassadenlinie, sodass jede Wohnung des Längsbaus, wie vom Gesetz verlangt, über die vom Lärm abgewandte Seite belüftet werden kann. Dafür wurden in jeder Wohnung BS2-Airboxen fassadenseitig in die Böden eingelassen, die individuell vom Mieter geregelt werden können und eine Belüftung auch ohne das Öffnen der Fenster möglich machen. Um direkte Einblicke frontal oder über Eck zu vermeiden und im Gegenzug diagonale Blickbezüge durch die Höfe hindurch zu ermöglichen, müssen die Architekten mit stumpfen Winkeln arbeiten. Auf diese Weise bewältigen sie die seltene Konstellation, dass auf wenigen Metern Fassadenlänge gleich drei Wohneinheiten aufeinandertreffen, ohne sich gegenseitig zu stören.

Dass die bewegte Geometrie ihre Entsprechung im Layout der Wohnungen hat, versteht sich von selbst. Überraschend ist vielmehr, dass die verschiedenen Winkel weniger präsent sind, als man es im ersten Moment vermuten würde. Einige Zimmer mögen tatsächlich einen etwas skurrilen Zuschnitt haben, möblierbar sind sie letztlich alle. Von Ballmoos Krucker «beruhigen» den Grundriss mit rechtwinkligen Raumgruppen rund um die Treppenkerne und schaffen so ein stabiles Gleichgewicht, vor allem aber höchst individuelle Wohnungen mit einer jeweils eigenen «Geschichte». Hier öffnet sich ein Korridor zu einem weiten Wohn- / Esszimmer, dort führt ein Weg mit mehreren Richtungswechseln durch die Wohnung. Im schmalen «Gelenk», an der Schnittstelle zwischen Längsbau und «Hoftrakt», blickt man von der gleichen Wohnung in zwei verschiedene Höfe. Gleich in der Wohnung nebenan befindet sich der möglicherweise spannungsreichste Ort der ganzen Überbauung: Von der Loggia in der hintersten Ecke des Hofes reicht der Blick an allen Wohnungen vorbei bis zur Üetlibergkette, und wenn man sich umdreht, schaut man durch die Wohnung hindurch auf die Badenerstrasse und die gegenüberliegende Bebauung.

Das ist die hohe Kunst der Verdichtung: trotz des grossen Nutzungsdruckes eine räumliche Erlebnisdichte herzustellen, die es eben nur in dieser Wohnform gibt. — www.7null7.ch Halter Immobilien Seite 120 BS2 Seite 130

21

2

Situation 3

Schnitt 4 15Stg 18.0/27.5

15Stg 18.0/27.5

15Stg 18.0/27.5

von ballmoos krucker architekten Thomas von Ballmoos und Bruno Krucker führen seit 1996 ein gemeinsames Dachgeschoss

Büro in Zürich. Bereits mit einem ihrer ersten Projekte – der Wohnsiedlung Stöckenacker in Zürich-Affoltern –

5

legten sie ihre Hauptthemen fest: Zum einen beschäftigen sie sich mit dem Wohnungsbau, zu dem sie mit ihren Projekten einen massgeblichen Beitrag leisten. Zum anderen haben die Architekten die in den 60er- und 70er-Jahren verbreitete Bauweise der Vorfabrikation wieder aufgenommen und neu belebt.

Normalgeschoss

2 Die Wohnüberbauung 7null7 nimmt die Form des konisch zugeschnittenen Grundstücks, auf dem sie liegt, an 3 Im Sockelgeschoss sind Büro- und Atelierflächen untergebracht. Darüber wird auf fünf Stockwerken gewohnt 4 – 5 Die Wohnungen passen sich der aufgebrochenen Form an. Im Attikageschoss laufen Balkone an den Fingerseiten entlang

Daneben sind beide Bürogründer intensiv in Lehre und Forschung engagiert.

Zusammen waren sie Gastprofessoren an der ETH Lausanne; 2009 erhielt Bruno Krucker gemeinsam mit dem britischen Architekten Stephen Bates die Berufung als Professor an den Lehrstuhl für Städtebau und Wohnungswesen an der Technischen Universität München.

– www.vbk-arch.ch

22 Komplex 2011 Architektur

23

Harte Schale mit weichem Kern − Das Wohnhochhaus im Entwicklungsgebiet amRietpark in Schlieren Text: Hubertus Adam Visualisierungen: Raumgleiter

Bis zum Jahr 2015 soll die Bebauung des ehemaligen Färbi-Areals in Schlieren abgeschlossen sein. Der urbane Charakter des neuen Stadtquartiers amRietpark wird markant akzentuiert durch ein von Prof. Dietrich Schwarz geplantes Hochhaus, mit dessen Bau im Frühjahr 2011 begonnen wird. Dabei handelt es sich um das erste Hochhaus der Schweiz, das den Vorgaben des Standards Minergie-P-Eco folgt.

Die auch in Zukunft nicht sinkende Attraktivität des Metropolitanraums Zürich übt ihren Sog auch auf die Umlandgemeinden aus. Das verkehrstechnisch ideal erschlossene Limmattal avanciert aufgrund dieser Ausgangslage zu einer der wichtigsten Entwicklungsachsen, wovon zahlreiche Bauvorhaben in Schlieren und Dietikon zeugen.

Schlieren, im Westen direkt an die Stadt Zürich angrenzend, profitiert von der Nachbarschaft am unmittelbarsten. Das derzeit wichtigste Entwicklungsgebiet heisst amRietpark und erstreckt sich nördlich des Bahnhofs Schlieren – also auf der vom Zentrum abgewandten Seite – in westlicher Richtung. Es besteht aus zwei Teilgebieten – dem nach der bis in die Achtzigerjahre hier ansässigen Textilfärberei benannten Färbi-Areal mit 44 000 Quadratmetern sowie dem Areal der Leimfabrik Geistlich mit ungefähr der doppelten Grösse.

Postindustrielle Transformation Der postindustrielle Transformationsprozess des FärbiAreals setzte 2002 ein und führte zu einem aus einem Wettbewerb von Halter Entwicklungen hervorgegangenen städtebaulichen Gesamtkonzept des Zürcher Büros Galli & Rudolf Architekten. Ziel ist kein zweites, den Ortskern von Schlieren konkurrenzierendes Zentrum, sondern ein attraktives Areal mit eigener Identität und überregionaler Ausstrahlung. Mit winkelförmigen Gebäuden, die entlang der Brandstrasse in Form von Nord-Süd-orientierten Hochbauten mit angedockten lang gestreckten und flacheren Baukörpern ausgebildet sind, orientierten sich Galli & Rudolf an der Volumetrie und Grossmassstäblichkeit des Zürcher Industriequartiers und nicht an der Kleinteiligkeit, die einst die historische Siedlungsstruktur des Limmattals prägte. Verdichtung ist die einzige Möglichkeit, die fortschreitende Zersiedlung der Schweiz einzugrenzen.

Wohnen, Einkaufen, Dienstleistung, Forschung und Freizeit finden im neuen Quartier amRietpark zusammen, sodass monofunktionale Zergliederung, wie sie vielfach die Ränder der Städte prägt, vermieden wird. 2007 begannen die Bauarbeiten, 2015 soll die fünfte und letzte Etappe abgeschlossen sein. Mit insgesamt 400 Wohnungen beträgt der Wohnanteil 45 Prozent und damit fast das Doppelte der im Gestaltungsplan vorgeschriebenen 25 Prozent. 

24 Komplex 2011 Architektur

 Erstes Minergie-P-Eco-Wohnhochhaus Im mehrfachen Sinne als herausragend ist das Hochhaus zu bewerten, das zwischen 2011 und 2013 im Bereich des Rietparks realisiert wird. Es überragt mit seinen 16 Geschossen die übrige Bebauung und besitzt – integriert in den streifenförmigen, die Bebauung entlang der Brandstrasse und jene entlang dem Bahntrassee trennenden Rietpark – eine exponierte Lage. Überdies ist es als erstes Wohnhochhaus der Schweiz konzipiert, das dem MinergieP-Eco-Standard entspricht. Der Entwurf stammt von dem in Zürich ansässigen Architekten Prof. Dietrich Schwarz, der sich seit längerem in theoretischer und praktischer Hinsicht mit dem energieeffizienten Bauten beschäftigt.

Die kompakte Form des Gebäudes, das neben 83 Wohnungen im Sockel auch 400 Quadratmeter Gastronomieflächen aufweist, ist entscheidend dafür verantwortlich, dass die strengen Auflagen des Minergie-P-Eco-Standards eingehalten werden können. Die Fassade besteht aus präfabrizierten zweischaligen Betonelementen mit dazwischen installierter Dämmschicht. Mit ihrer tragenden inneren Betonschicht werden die Elemente auf den Ortbetondecken platziert, während die äussere, 10 Zentimeter starke Betonschale die Fassade bildet. Die thermische Hülle läuft entlang der Fassade und umfasst auch die in das Gebäudevolumen an den Ecken integrierten «Jahreszeitenzimmer».

Blicke über Stadt und Limmattal Mit Jurakalk als Zuschlagstoff und Weisszement bestimmt ein heller Farbton die Fassaden. Das den strukturellen Charakter und den Kräfteverlauf artikulierende Fassadenrelief wird durch einen in den Beton eingebrachten Abbindverzögerer und anschliessendes Auswaschen, aber auch durch Ätzen der Oberfläche differenziert.

Die grosszügige Durchfensterung der Lochfassaden mit einer Dreischichtverglasung erlaubt ein Maximum an Lichtausbeute im Inneren, das über zwei Kerne erschlossen wird. Zugleich gewährt das Wohnhochhaus amRietpark opulente Ausblicke in das Limmattal, über die Stadt Zürich und bis hin zu den Alpengipfeln in der Ferne.

— www.amrietpark.ch, www.schwarz-architektur.ch Halter Entwicklungen Seite 112 Halter Immobilien Seite 120

 Mit seinen 16 Geschossen bildet das Wohn-

hochhaus den Auftakt zur nördlich des Bahnhofs gelegenen Überbauung amRietpark 1 Gastronomienutzungen im Erdgeschoss, die Pfeilerarkaden und der vorgelagerte Platz stärken den urbanen Charakter des Quartiers 2 Blick von der das neue Quartier nördlich begrenzenden Brandstrasse über die Gebäude von Galli & Rudolf zum Wohnhochhaus 3 – 4 Die Wohnungen im 16-geschossigen Bau werden über zwei Kerne erschlossen. In den Ecken liegen die «Jahreszeitenzimmer» 1

25

2

3

Schnitt 4

8. OG

10. OG

26 Komplex 2011 Architektur

Klinkerbänder und glasfelder − Die Wohn- und Gewerbeüberbauung parkside in Schlieren Text: Sabine von Fischer Visualisierungen: Raumgleiter

Zwischen dem geplanten Stadtplatz und dem Bahnhof Schlieren setzt die Zentrumsüberbauung parkside einen Anker für die neue Urbanität des Ortes. Die markanten Bänder der Backsteinfassaden verweisen auf die Tradition städtischer Häuser und geben dem Baukörper einen eigenen und repräsentativen Charakter. Die Erdgeschosse folgen der Topografie der sanften Hanglage im Limmattal.

Mit der Zentrumsüberbauung parkside von weberbrunner architekten erhält Schlieren direkt südlich des Bahnhofs ein architektonisches Zeichen für den Wandel von der Gemeinde am Zürcher Stadtrand zur eigenständigen Stadt. Schlieren hat zwar seit 1961 mehr als 10 000 Einwohner und darf sich also «Stadt» nennen, das städtische Wohnen und Arbeiten allerdings hält erst in jüngster Zeit Einzug.

Neben der Entwicklung ehemaliger Industrie-Areale nördlich der Bahnlinie (siehe Seite 38) erneuert Schlieren

auch das Zentrum, das nun seine Rolle im gewachsenen Ort neu wahrnehmen soll. Im Jahr 2005 gewannen weberbrunner architekten den Wettbewerb für einen städtebaulichen Studienauftrag. Das Projekt sieht vor, durch eine Verschiebung der zukünftig entlasteten Badenerstrasse das historische Zentrum Schlierens zu einem Stadtpark zusammenzufassen. Neu wird die Badenerstrasse zwischen diesem und der Zentrumsüberbauung verlaufen. Nicht nur eine Verkehrsampel wird anzeigen, dass hier ein Knotenpunkt liegt, vielmehr werden alle Verkehrsteilnehmer auf einem Stadtplatz zusammengeführt.

Während die neue Verkehrsführung und die Gestaltung des Stadtplatzes noch in der Vorprojektphase sind, wird die von Halter Entwicklungen projektierte Zentrumsüberbauung parkside im Sommer 2011 bezugsbereit sein.

Konstellation für ein städtisches Gefüge In einem Volumen mit 27 500 Quadratmetern Nutzfläche sind 20 Läden, ein Grossverteiler, Büros und 99 Wohnungen untergebracht. Davor wird der neue Stadtplatz liegen. Erst die Umlegung der zugelassenen Ausnutzung und die Verdichtung des Programms in einem zusammenhängenden Volumen ermöglichte die grosse Freifläche. Wie eine Klammer füllt das parkside das Baufeld südlich des Bahnhofs aus. Auf der nordöstlichen Ecke, direkt hinter dem Bahnhofsgebäude, sind zwei bestehende ältere Wohnhäuser aus der Figur ausgespart, was den städtischen Charakter der Blockrandbebauung unterstreicht, gleichzeitig wurden die Altbauten aufgewertet. In den Erdgeschossen wirtschaften hier ein Restaurant und eine Kaffeerösterei, Letztere seit 76 Jahren. Auch im parkside sind die aussenliegenden Erdgeschossflächen für kleinere Ladenbetriebe vorgesehen. Auf den Büroflächen im Obergeschoss werden neben Dienstleistungsbetrieben auch Arzt- und Zahnarztpraxen für einen regen Personenverkehr sorgen. Der Grossverteiler Migros ist zusammen mit vier weiteren grösseren Läden als kleines Einkaufszentrum ins Innere der Überbauung gelegt.

Die Teilung des grossen Baukörpers in einen Mantel aus strassenseitig direkt erschlossenen, kleinen Läden und in einen innenliegenden Kern für den Grossverteiler bewirkt eine äusserst effiziente Organisation des grossen Raumprogramms. Die geschickte Disposition des Kerns im Schnitt ermöglichte zudem – trotz hohem Grundwasserspiegel – den 

27

1

1 Vom neuen Stadtplatz her sind die Fensterb채nder gut sichtbar. Sie lassen die Klinkerfassade grossz체gig und leicht erscheinen

28 Komplex 2011 Architektur

 Bau zweier Parkdecks im Untergeschoss und die Anlage eines inneren, privaten Gartenhofs für die Wohnungen in den Obergeschossen.

Klinkerfassade zum Stadtplatz Wie bei den Blockrandbauten des 19. Jahrhunderts bilden beim parkside die Strassen- und Hoffassaden Kontrapunkte: gegen aussen die repräsentative und ernsthafte Front zur Stadt, gegen innen die private, verspieltere Hofsituation. Aufgelöst ist dieser Gegensatz vom Aussen und Innen nur am Flügel entlang der Bahnhofstrasse, wo sich 1 die rotbraune Klinkerfassade nach innen an die Hoffassade weiterzieht und die Stadt von draussen auch im Innern in Erinnerung ruft.

Die nach oben breiter werdenden Fensterbänder geben dem Bau neben Eleganz und Würde auch eine Leichtigkeit.

Dazwischen liegen mit rotbraunem Klinker verkleidete Bänder, die sich als Furnier aus 2 cm starken Backsteinscheiben um den Mantelbau legen. Das Klinkerfurnier zieht sich um das ganze Haus und über die Fensterbänke und -stürze bis an die Fensterrahmen. Dass diese steinerne Wirkung mit so wenig Material erreicht wurde, war zum einen kosteneffizient und zum anderen auch statisch bedingt: Die horizontalen Klinkerbänder waren leicht genug, um an der Schottenstruktur des Mantelbaus verankert zu werden.

An der Südostecke, wo die schmale Bahnhofstrasse von Schlieren im zukünftigen Stadtplatz mündet, markiert ein überhöhtes Eckvolumen mit zwei grossen Wohnungen von 3,50 Metern Raumhöhe die prominente Situation. Im Nord-

westen schaffen versetzt angeordnete Patiobalkone eine andere, einprägsame Ecksituation. Dies führt die Tradition der städtischen Blockrandbauten weiter, wo die Akzente ebenfalls an den Strassenecken gesetzt wurden.

Die 20 aussenliegenden Läden des parkside sind alle ebenerdig erschlossen. Der Baukörper folgt dem Terrain und bleibt so dem Boden verhaftet. Die Höhensprünge zeichnen sich über die ganze Höhe der Fassade ab: Versätze in den Fenster- und Klinkerbändern zeichnen den sanft abfallenden Boden nach und brechen gleichzeitig die 300 Meter Länge der Hauptfassade.

Die allseitige Anbindung der Erdgeschosse an das Terrain, die traditionelle Materialisierung mit Klinker wie auch das respektvolle Aufnehmen der Altbauten in die Gesamtfigur sind Faktoren für das Wechselspiel von Haus und Stadt, das diesem Bau eine selbstverständliche Präsenz verleiht.

Versetzte Verglasungen zum Gartenhof Im Gartenhof eröffnet sich von den Balkonen und durch die geschosshohen Fensterflächen eine einfühlsam inszenierte Naturlandschaft. Die freie Setzung der Glasfelder an den Hoffassaden bietet spielerische Gegenmomente zur rationalen Geste der durchgehenden, strassenseitigen Klinkerbänder. Die gegeneinander versetzten Glas- und hellen Betonelemente bilden eine Komposition, die als Hintergrund für die Wohnwelten der Balkonpflanzen und -möblierungen der Mieter konzipiert ist.

Die verschiedenen Typen der Etagenwohnungen sind auf die Lage zugeschnitten: Im Norden, zwischen Eisenbahnlinie 

29

2

1 Die nach oben offenen Patiobalkone der Eckwohnungen akzentuieren die Nordwestecke mit einem skulpturalen Element 2 Die Mauern des terrassierten Gartenhofs sind mit demselben Klinker verblendet, mit dem auch die 채usseren Fassaden eingekleidet sind

30 Komplex 2011 Architektur

 und Gartenhof, gibt es Einraumwohnungen. 1 Im Westen und Süden liegen tiefere Wohnungen mit grösstenteils 3,5 Zimmern, zu denen strassenseitig eine Loggia und hofseitig ein Balkon gehört. Nur der Ostflügel kommt ohne die Lärmschutzlösung der Loggien aus.

Eine besondere Mischung von Aussicht und Bodennähe charakterisiert die Wohnungen: Strassenseitig liegen sie im 2. bis 5. Obergeschoss, hofseitig im Hochparterre und darüber.

Nur die zwei Oberlichtbänder zwischen den Bäumen, Sträuchern und Gräsern verraten, dass sich unter dem erhöhten Gartenhof das kleine Einkaufszentrum befindet. Die Flächen sind durch eine Stützenstruktur frei einteilbar. Hier unten liegt eine Gegenwelt mit zitronengelb gestrichenem Foyer, dessen leuchtende Farbe sich trotz der Ummantelung mit Laden- und Büronutzungen über die Oberlichtbänder mit dem Tageslicht mischt.

Die Materialisierung trägt einen grossen Teil des Charakters der Zentrumsbebauung parkside bei: Der dunkelrote Klinker gibt dem Bau einen städtischen Stolz und strahlt auf das neu konzipierte Stadtzentrum von Schlieren ein neues Selbstbewusstsein aus. In den Wohnungen schimmern die Farben subtiler: Der Anhydritboden ist sandfarben, Pfeiler und Decken sind in Sichtbeton gehalten, die Wände in weissem Gips und die Küchen auberginefarbig beschichtet.

Der Klinker, weil er sich um die Fensterbänke und -stürze legt, ist auch von innen her präsent. Hier wird der Backstein zum weiteren Material der Wohnungen.

Auch über die Weite des Hofes widerhallt die Farbe des Klinkers, nämlich dort, wo er sich um das Haus herum über die Innenfassaden weiterzieht. Vor dem Blau des benachbarten hohen Baus der Stadtbibliothek, neben dem Ocker des Hauses mit der Rösterei, den hellen Hoffassaden und durch die Sträucher und Bäume fügt sich das Rotbraun malerisch und selbstverständlich ein und bindet das Haus zusammen: ein Stück Stadt aus einem Guss, und doch mit vielen Facetten.

— www.parkside-schlieren.ch Halter Immobilien Seite 120

31

2

Situation 3

Schnitt A

weberbrunner Architekten

4

Boris Brunner, geb. 1968, und Roger Weber, geb. 1972, kennen sich seit dem Architekturstudium an der Fachhochschule beider Basel in Muttenz sowie der Hochschule der Künste in Berlin. Seit 1999 arbeiten sie zusammen, 2008 gründeten sie die weberbrunner architekten AG, deren Geschäftsleitung zwei Jahre später mit Eva Geering und Ben Schmücking erweitert wurde. Das Büro hat mehrere Erdgeschoss

A

Wettbewerbe gewonnen und diverse Projekte realisiert. − www.weberbrunner.ch

5

1 In den Wohnungen entsteht durch sandfarbene Anhydritböden und Sichtbetondecken eine subtile Vielfalt der Materialien 2 Das parkside wird zum Norden hin vom Bahnhof und der Bahnlinie begrenzt, nach Süden erschliesst sich der grosszügige Stadtpark 3 – 4 Um den Grossverteiler unter dem Gartenhof legt sich eine Schicht aus Läden und Büros, darüber sind die Wohnungen platziert

2. Obergeschoss

A

5 Die 99 Wohnungen im 2. bis 5. Stock blicken nach aussen über die Stadt und das Limmattal, nach innen in den privaten Gartenhof

Sanitärkeramik, Badmöbel, Wannen, Wellnessprodukte und Accessoires: Was immer das Leben im Bad ein bisschen schöner macht, Sie finden es bei Duravit. Gesamtkatalog gratis von Duravit Schweiz AG, Bahnweg 4, 5504 Othmarsingen, Telefon +41 62 887 25 50, Fax +41 62 887 25 51, info@ch.duravit.com, www.duravit.ch

Komplex 2011 33 Stadtentwicklung

Im Spannungsfeld von innen und aussen − Eine kurze Geschichte der Perimeter- und Blockrandbebauung Text: Sabine von Fischer

Wohngevierte um einen Innenhof prägen viele europäische Städte. Dieser Haustypus zeichnet sich durch seine unterschiedlichen Gesichter aus: Zur öffentlichen Strassenseite hin ist er repräsentativ, auf der ruhigen Hofseite wirkt er privater.

Immer da, wo ein Grundstück dicht bebaut werden soll, drängt sich die Bebauung mit Hof auf: Eine geschlossene Figur umschliesst einen Innenraum, entlang den Strassen liegen die Häuserfronten. In einer solchen Konfiguration um einen Hof unterscheiden sich die Fassaden zu den verschiedenen Himmelsrichtungen: Im Inneren liegt die – je nach Grösse des Hauses oder Häuserblocks – private oder halböffentliche Seite mit der Hoffassade, nach aussen zeigt sich die öffentliche Seite der Strassenfassade. Als Gegenstück zum regen Treiben entlang der Strasse bietet der Hof einen Raum zum Verweilen.

Privatheit und Öffentlichkeit «Das Fenster zum Hof», der berühmte Film von Alfred Hitchcock aus dem Jahr 1954, bezieht seine gesamte Hand-

lung aus den Ereignissen im Hinterhof eines New Yorker Wohnblocks. Mit der Ausnahme einer einzigen Szene am Ende des Films, die im Hinterhof spielt, bleibt die Kamera in einer Wohnung und beim Blick aus dem Fenster. Die Frontfassaden der Häuser werden in Hitchcocks Film nie gezeigt. Aus seinem Rollstuhl beobachtet die Hauptfigur durch ein Fernglas das Leben ihrer Nachbarn, und – wie es sich für Hitchcock gehört – entdeckt einen Mord.

Glücklicherweise sind nicht alle Nachbarschaftsbeziehungen so spannungsreich, und die – ohne Fernglas – ungestörte Privatheit der Innenhöfe ist ein wichtiger Teil der Wohnqualität in zeitgenössischen Städten. Innenhöfe mit Grün- und Spielflächen bieten Erholungsräume in Wohnüberbauungen. Innenhöfe bei Geschäftshäusern bereichern das räumliche Erlebnis nicht nur der Mitarbeiter, sondern auch der Spaziergänger und Passanten, die hier abwechslungsreiche räumliche Sequenzen vorfinden. Es ist gerade der Kontrast des Innen und Aussen, der den Reiz der Hofbebauungen ausmacht.

Klostergänge, Werkstätten, Spielplätze Schon lange vor dem 19. Jahrhundert wurden Anlagen mit Höfen gebaut. Karrees und geschlossene Gevierte gibt es seit der Antike, ob als private Hofhäuser oder als grössere Anlagen. In den Innenhöfen von Adelssitzen und Schlössern wurden prächtige Gärten und Plätze gestaltet, und in Klosteranlagen war der innere Rundgang immer auch ein Ort der Besinnung.

Blockrandbebauungen wie in Berlin, Wien, Barcelona und New York sind typische Erscheinungen der Gründerzeit, als die grosse Nachfrage nach Wohnungen in den Städten zu einer verdichteten Bauweise führte. Die regen Investitionen des späten 19. Jahrhunderts führten zu vielgeschossigen Bauten mit engen Innenhöfen: Der freie Raum im Innern der Bebauung wurde oft für Werkstätten genutzt, zuweilen blieb sogar nur Platz für einen Belichtungsschacht. Erst die Forderungen der Moderne nach mehr Luft und Licht wie auch politische Regulierungen des Wohnungsmarktes brachten die Höfe hervor, wie wir sie heute schätzen. Je nach Situation, Bewohnerschaft und Grösse des Grundstücks ist ein Hof Begegnungs- und Erholungszone für ein Quartier oder Grünraum und Spielplatz für seine Bewohner. 

34 Komplex 2011 Stadtentwicklung

1

Stadterweiterungsprojekt für Barcelona — 1859 von Ildefonso Cerdá

In seinem Plan für die Stadterweiterung Barcelonas nach Westen ging der spanische Städtebautheoretiker Ildefonso Cerdá von der unendlichen Wiederholung einer quadratischen Grundeinheit aus. Innerhalb dieses Rasters sah er Quartiere mit jeweiligen Zentrumsfunktionen wie Kirchen, Schulen, Märkten oder öffentlichen Gebäuden vor.

Cerdás Blockrandplanung war dadurch differenziert, dass die Ecken gebrochen sein sollten, wie es in der Realität auch ausgeführt wurde, aber auch dadurch, dass das Grundstück nicht vollständig überbaut würde. Zwischen zwei 400 Meter langen Gebäuden sollten zwei Strassenseiten offen bleiben. Dies wurde allerdings nicht befolgt, und die Häusergevierte in Barcelona sind nun nach allen vier Himmelsrichtungen geschlossen.

35

2

Chilehaus, Hamburg — 1922 – 24 von Johann Friedrich Höger

Das Hamburger Kontorhaus war ursprünglich als zwei einzelne Wohnblöcke für Hafenarbeiter gedacht.

Nach vielen Änderungen entstand ein Geschäftshaus mit 30 400 Quadratmetern Nutzfläche. Der Verlauf der Strasse wurde dem S-förmig geschwungenen Verlauf der Fassade angepasst, die mit der an einen Schiffsbug erinnernden Spitze und ihren Ornamenten aus Bockhorner Klinker zum Symbol eines neuen Aufbruchs in der Architektur wurde. Die gotisch anmutenden Torbögen führen unter den Verbindungsstücken der zwei Volumen mit Innenhöfen hindurch. Die Natursteinplatten in der öffentlichen Passage – vor 20 Jahren restauriert – dürfen auch heute nur mit dem Besen gereinigt werden.

Bilder: www.chilehaus.de

3

Karl-Marx-Hof, Wien — 1927 – 31 von Karl Ehn

Zur Eröffnung dieser Grosswohnanlage

verpackt. Die Figuren nehmen symbo-

schrieb die «Arbeiterzeitung»: «Ein Ge-

lische und praktische Funktionen wahr,

lände in der Länge von einem Kilometer

so hat zum Beispiel jede Wohnung

war zu verbauen; die künstlerische

einen Balkon. Wie in einer kleinen Stadt

Aufgabe war vor allem, dieses so lang

gibt es ein Postamt, eine Bibliothek,

gestreckte Bauwerk so zu gliedern, dass

eine Apotheke, ein Jugendheim, eine

es nicht eintönig wirkte.» Die 1400

Zahnklinik, Kindergärten, zwei Bade-

Wohnungen für 5000 Menschen sind

anlagen mit Brause- und Wannenbädern

in einer monumental-plastizistischen

und zwei grosse Zentralwäschereien.

Front aus rot verputzten Sockelfiguren

Bild: Aus «Die Erneuerung der Baukunst» von

und gelb verputzten «inneren» Fassaden

Akos Moravanszky, Salzburg 1988

36 Komplex 2011 Stadtentwicklung

4

Wohnhäuser Hammerstrasse, Basel — 1978 – 81 von Diener & Diener

In diesem Projekt für subventionierte Wohnungen wurde die Blockrandbebauung aus dem 19. Jahrhundert durch eine zweite U-Figur ergänzt. Die Passage durch die Mitte des Blocks macht die Stadtstruktur durchlässig und führt so ein modernes städtebauliches Element ein, während die Atelierbauten entlang der inneren Passage als Werkstätten im Hinterhof wiederum ein historisches Thema spiegeln. Die Maisonettes im Erdgeschoss haben wie Reihenhäuser eigene Eingänge, darüber liegen Etagenwohnungen. Als typisches Element der Blockrandbebauung ist die Ecke mit einem zylindrischen Glaskörper prominent artikuliert. Die unterschiedlichen Fenstergrössen reagieren auf die Umgebung und aktivieren die privaten und öffentlichen Räume.

Bild und Plan: Diener & Diener Architekten

6

Piräus-Block, KNSM-Inseln, Amsterdam — 1989 von Hans Kollhoff und Christian Rapp

Als einer der ersten Wohnbauten im

Zwischenraum entsteht. Die Geometrie

früheren Amsterdamer Hafengebiet

dieses scharf geschnittenen Volumens

erprobte der Piräus-Block eine teilweise

reagiert auf die unterschiedlichen

Auflösung des Innen-aussen-Prinzips.

Kontexte von Hafen, Stadt und Wasser

Wie zwei Arme verschränkt sich der

um das Gebäude herum. Sie ermöglicht

Baukörper mit sich selbst. Der neunge-

auch eine gute Belichtung der 304

schossige Riegel verjüngt sich auf sechs

komplex organisierten Ateliers, Etagen-

Geschosse entlang dem Ufer und dann

wohnungen und Maisonettes.

auf vier Geschosse am Knotenpunkt der

Bild: Kollhoff Architekten; Plan: Aus «Grundriss-

Verschränkung, wo ein ambivalenter

atlas Wohnungsbau», Birkhäuser, Basel 1994

37

5

Wohnhof «Lima», Berlin-Kreuzberg — 1984 – 86 von Herman Hertz­ berger mit Hinrich und Inken Baller

Der Wohnhof an der Kreuzberger Lindenstrasse war Teil der Internationalen Bauausstellung. Der Bau mit 48 Wohnungen bildet die Spitze eines grösseren, zusammenlaufenden Blocks mit fünf Geschossen, die hier auf drei Geschosse abgetreppt werden. Der abgewinkelte, halbkreisförmige Innenhof resultiert aus der Geometrie des Grundstücks. Grosse Balkone, schlanke Stahlbetonsäulen und insgesamt sieben Durchgänge an den verglasten Treppenhäusern lassen das Gebäude transparent und leicht wirken. Dies kommt der Absicht, den Hofraum differenziert öffentlich, halböffentlich und privat zu gestalten, entgegen. Be­pflanzungen, Spiel- und Ruhemöglichkeiten erzeugen unterschiedliche Zonen im Hof. Bild: Addison Godel; Plan: Aus «Wohnhöfe – Hofräume» von Karl Ludwig, München 1987

38 Komplex 2011 Stadtentwicklung

Eine Kraftvolle Metamorphose − In Schlieren entsteht der neue Stadtteil amRietpark Text: Barbara Meyer Fotos: Giorgio Hoch, Stadt Schlieren, «Limmattaler Zeitung», Lorenz Cugini

Wenige Schritte vom Zentrum entfernt, trifft die raumplanerische Forderung einer Entwicklung nach innen auf ideale Verhältnisse: Mit dem Rückzug der Industrie wurden grosse Landreserven frei, die durch die Nähe zum Bahnhof nachhaltig erschlossen sind und bis 2024 bebaut werden sollen.

Zwei Probleme standen zu Beginn der Planung einer Mischnutzung mit hohem Wohnanteil entgegen: zum einen die Lärmemissionen der stark frequentierten Bahnlinie mit Schnellzügen, Güterzügen und S-Bahn-Verkehr im am dichtest frequentierten Bahnabschnitt der Schweiz und die beiden viel befahrenen Kantonsstrassen, die sich durch die Ebene des Limmattals erstrecken. Zum anderen die Lage abseits der bestehenden Wohngebiete; der historische Siedlungskern von Schlieren liegt an der südlichen Flanke des Limmattals. Ohne planerische Vorgaben der Stadt wären aufgrund der Insellage womöglich sehr introvertierte Siedlungen ohne öffentlichen Raum entstanden. Im

Stadtentwicklungskonzept, das der Stadtrat 2005 genehmigt hat, wurde das Potenzial dieser Brachen jedoch frühzeitig erkannt.

Dabei spielt der öffentliche Raum eine zentrale Rolle.

Die neuen Stadtteile Schlieren-West südlich der Bahnlinie und amRietpark nördlich der Bahnlinie werden durch je eine Freiraumachse in der Längsrichtung des Tales mit dem Bahnhof und der quer zum Tal verlaufenden lokalen Achse Engstringerstrasse-Bahnhofstrasse-Uitikonerstrasse verbunden. Diese setzt die lokal bedeutsamen Orte mit einer Abfolge von Stadtplätzen und Freiräumen miteinander in Beziehung. Die Wohnungen in den beiden neuen Stadtteilen können auf eine ruhige, stark durchgrünte Mitte orientiert werden, die gleichzeitig Teil eines öffentlichen Raumkontinuums ist.

Das Stadtentwicklungskonzept war ein wichtiges Instrument, um die Projekte der verschiedenen Investoren aufeinander abzustimmen und so eine für alle Beteiligten zufriedenstellende Gesamtlösung zu erhalten. Dazu gehörten die Beseitigung die Lärmproblematik, die Schaffung von öffentlichem Raum, die Bildung einer Gebietsidentität und der optimale Zugang zur S-Bahn. Dies rechtfertigte auch die teilweise einschneidenden Eingriffe des Staates in das Eigentum der privaten Grundeigentümer. Die Bebauung des Stadtteils Schlieren-West wurde nach Verfügung einer Planungszone durch einen öffentlichen Gestaltungsplan grundeigentümerverbindlich geregelt, die Bebauung des Stadtteils amRietpark entsteht nun auf der Basis von zwei privaten Gestaltungsplänen. das Gedächtnis des ortes Wo heute der Rietpark mit den ersten Senken und Bauminseln entsteht, floss einst ein Wasserlauf durch sumpfiges Gelände. Regelmässig überschwemmte die Limmat hier grosse Gebiete. Die Limmatebene war bis zur Korrektion 1888 bis 1892 und der Fassung des Rietgrabens in einem unterirdischen Kanal zur Besiedlung nicht geeignet. Durch die ebene Topografie und die Bahnlinie Zürich – Baden von 1847, die Spanisch-Brötli-Bahn, bot sich das Gebiet nach der Trockenlegung aber bestens für eine industrielle Nutzung an. 1869 siedelte sich gegenüber vom Bahnhof Schlieren, weit abseits vom damaligen Dorfkern, eine Leimfabrik an.

Sie wurde 1880 von der Familie Geistlich übernommen. 

40 Komplex 2011 Stadtentwicklung

1

2

4

5

3

 Das noch bestehende Geistlich-Areal

mit seinen alten Industriebauten liegt in der Achse des künftigen Rietparks 1 Um 1985: Im Vordergrund liegt das Geistlich-Areal, dahinter zeichnen sich die Fabrikbauten der Färberei Schlieren AG ab 2 – 5 1988 bis 2009: Nach dem Abriss kamen Autohändler, später entstand eine Brache.

Heute stehen die ersten drei Gebäude

 Ganze Wagenladungen mit Knochen und Tierhäuten wurden für die Leimherstellung mit der Bahn angeliefert.

Auf dem Geistlich-Areal wurden bis 2006 tierische Abfälle weiterverwertet und bis 2009 chemische Klebstoffe produziert. Eine Öffnung des Areals für Zwischennutzungen fand bisher nicht statt. Die Industriebauten wurden über 140 Jahre hinweg kontinuierlich überformt und stehen heute noch.

Auf dem westlich angrenzenden Areal siedelte sich ab 1898 eine chemische Fabrik und Textilfärberei an. 1985 wurde die Färberei Schlieren AG stillgelegt. Einer kurzen Phase der Zwischennutzung in alten Bauten folgte 1987 bis 1988 der Totalabbruch, um einer projektierten Grossdruckerei Platz zu machen. Sie wurde nie gebaut. Wieder folgte eine Zwischennutzung, diesmal durch Auto-Occasionshandel. Auf der riesigen Fläche wurden fortan Altautos für den Export gelagert. Illegale Autoschiebereien, Kleinkriminalität und unhaltbare sanitäre Zustände belasteten das Image der Stadt. 2003 wurde der «Schwartenhandel» vom Färbi-Areal verbannt, und es stand leer. Die Natur konnte sich ausbreiten. Innert Kürze entwickelte sich eine ökologisch wertvolle Ruderalvegetation. Doch auch die grünen Zwischennutzer mussten weichen, als die Altlasten 2007 entfernt und der Bau des neuen Stadtteils amRietpark begonnen wurde. Einzig

die Jugendlichen dürfen mit ihrer Skateranlage vorläufig in einer Ecke des Färbi-Areals bleiben.

Die bewegte Geschichte des Entwicklungsgebiets amRietpark zeigt, dass Stadtentwicklung eine kraftvolle Metamorphose mit grosser Eigendynamik, Veränderungen, Brüchen und Lücken, aber auch mit planerischen Eingriffen ist. Sie manifestiert sich im Bau der Bahnlinie und in der Trockenlegung der Ebene im letzen Jahrhundert wie auch in der heutigen Freiraumachse des Rietparks. Was bleibt?

Was verändert sich? Welche Chancen wurden ergriffen, welche verpasst? Das Gedächtnis des Ortes lebt in der Figur des Rietparks fort, die dank den festgelegten Gewässerabstandslinien über dem eingedohlten Rietbach liegt. Auf dem Geistlich-Areal werden zukünftig die Fragmente der industriellen Nutzung aus den vergangenen Jahrhunderten mit den neuen Bauten einen spannungsvollen Dialog aufnehmen und dem Ort etwas enorm Wichtiges verleihen: Identität.

Dialog und Wettbewerbe führten zum ziel Der Masterplan für den neuen Stadtteil amRietpark wurde aufgrund der Eigentumsverhältnisse in zwei Teilgebieten entwickelt. Für beide wurden Planungswettbewerbe durchgeführt, aus denen private Gestaltungspläne

41

D

C

E

B

A

F

resultierten: der Gestaltungsplan Färbi-Areal von 2005 und der Gestaltungsplan Geistlich-Areal von 2009. Die durchgehende Freiraumachse ist 40 Meter breit und erstreckt sich über 600 Meter bis zum Bahnhof Schlieren. Vorgesehen ist eine Mischnutzung mit hohem Wohnanteil.

Die ersten zwei Bauten auf dem Färbi-Areal wurden 2009 bezogen. Weitere sind im Bau oder bewilligt. Auf dem Geistlich-Areal wird mit dem Baubeginn der ersten Etappe 2013 gerechnet. Die Umsetzung der Vorgaben aus dem Stadtentwicklungskonzept erfolgte bei beiden Arealen im Dialog zwischen Stadt, Grundeigentümern, Entwicklern und Architekten. Die durchgeführten Wettbewerbsverfahren garantieren eine hohe städtebauliche Qualität. Mit den beiden privaten Gestaltungsplänen wurde die Umnutzung in einen nachhaltigen, lebenswerten neuen Stadtteil möglich.

Dass die Planungsnachbarn, Halter Entwicklungen und die Geistlich Immobilia AG, zusammengefunden haben und das Gebiet gemeinsam unter dem Label amRietpark vermarkten, ist eine weitere glückliche Fügung in der Geschichte der jüngeren Entwicklung Schlierens.

— www.amrietpark.ch

G

AmRietpark – Die Bauvorhaben von Halter unternehmungen Bis 2024 wird auf den ehemaligen Industrie-Arealen Geistlich und Färberei Schlieren AG die Überbauung amRietpark entstehen. Nach deren Fertigstellung sollen die beiden Entwicklungsgebiete eine strukturelle Einheit bilden, ihre Planung und Realisierung vollzieht sich jedoch unabhängig voneinander.

Der private Gestaltungsplan Färbi-Areal wurde von Galli & Rudolf Architekten für Halter Entwicklungen erstellt. Zwei der Gebäude sind bereits bezogen, B

, ein weiteres

C

A

und

befindet sich seit

2010 im Bau. Der Baustart für Gebäude D

und das Wohnhochhaus

E

wird

2011 erfolgen. Im Zentrum entsteht ein grosses Wohn-und Geschäftsensemble

F

, das gegen Süden von einem

Halter Entwicklungen Seite 112

Dienstleistungsgebäude

Halter Immobilien Seite 120

hin abgeschirmt wird.

G

zur Bahn

42 Komplex 2011 Stadtentwicklung

Endspiel Kartenhaus

1

− Gedanken zur Immobilienkrise in Amerika Text: Marc Angélil, Cary Siress Deutsche Bearbeitung: Ivan Inderbitzin Fotos: John Collins Rudolf

Suburbia, einst die idyllische Szenerie und das Zuhause des American Way of Life, ist zur Geisterstadt verkommen. Seine Bewohner stehen vor dem Nichts, ein soziales Gefüge scheint verloren. Doch es geht um mehr als um ein düsteres Bild, es geht um den schleichenden Verfall architektonischer Baukultur, der nur im Dialog mit anderen Disziplinen angegangen werden kann, falls die Architektur überleben soll.

Das ist die Geschichte einer spezifischen politischen Ökonomie und der Spuren, die sie innerhalb weniger Monate im urbanen Terrain hinterliess. Im Kapitalismus war Suburbia nie nur ein Ort des gemeinschaftlichen Zusammenlebens oder ein Skript für einen Lebensstil, sondern auch eine Ware, die gehandelt wird. Sogar der frühere Vorsitzende der US-Notenbank, Alan Greenspan, gab offen zu, dass der Hypothekenmarkt bewusst dazu eingesetzt wurde, um die dümpelnde Wirtschaft anzukurbeln.

Die Suburbia-Karte wurde gespielt, um den Kapitalismus zu retten. Alle sollten dank verlockenden Darlehen beim munteren Monopoly mitspielen, auch ohne eigenes Kapital. Wachsende Hauspreise würden ja wachsende Darlehenszinsen wettmachen. Eine Weile schien das Spiel aufzugehen. Aber zunehmende Erschütterungen des überhitzten Immobilienmarkts, der auf komplizierten Schneeballsystemen von endlos wiederverpackten Kreditverpflichtungen aufbaute, brachten das Kartenhaus des ganzen Finanzsektors zu Fall. Weltweit mussten Regierungen schwächelnden Finanzinstituten mit Kapitalspritzen zur Hilfe eilen, da zu viel auf dem Spiel stand.

Geisterstadt Suburbia Suburbia erschien als urbanes Erfolgsmodell, das weltweit nachgeahmt wurde. Der Traum des suburbanen Eigenheims für die Kleinfamilie stabilisierte ganze Gemeinschaften und 

43

1 Die Luftaufnahme zeigt die heutige Trostlosigkeit eines typischen Cul-de-Sac-Entwicklungsprojekts in Stockton, Kalifornien

44 Komplex 2011 Stadtentwicklung

1

2

1 – 3 Chandler, Arizona: Menschenleere Strassen und Bauten, die von der Natur eingenommen werden, prägen die Stadt 3

45

 Städte, ja sogar Nationen, indem Leute an Orte gebunden wurden. Aber der Traum hatte eine düstere Seite. Das Kapital und die Politik mischten die Karten und vermählten Immobilien mit Stadtplanung. Eine ganze Maschinerie von Banken, Bauunternehmungen und Immobilienhändlern entstand, die effizient und billig möglichst viele Häuser in kurzer Zeit produzierte. Architekten und Ingenieure beteiligten sich nur am Rande und mussten sich den Zwängen dieser Maschinerie unterwerfen. Der Immobilienmarkt wurde zur Geldmaschine, die das Eigenheim zur Ware reduzierte.

Der Traum wurde zum Albtraum.

Hauspreise fielen, die Schulden stiegen, Grundstücke verfielen an die Gläubiger, und viele Leute landeten auf der Strasse.

Massenwanderung innerhalb und zwischen Städten wurde zu einer Art Überlebensmobilität. Ganze Zeltstädte entstanden unter Autobahnbrücken für die neuen mittellosen Nomaden.

Das Spiel ist aus, nicht nur für einzelne Familien, sondern für ganze Nachbarschaften. Suburbia, einst idyllische Heimat des American Way of Life, verkommt zum Boulevard der zerbrochenen Träume.

Wall Street Suburbia Suburbia ist nicht mehr, wo sie einmal war: Sie ist jetzt an der Wall Street. Nationale Baukonzerne (Beazer Homes, Pulte etc.) bieten in Personalunion alle notwendigen Leistungen wie Finanzierung, Konstruktion oder Versicherung an. Sie verdrängen die lokalen Bauunternehmer und bauen schnell nach festgelegtem Muster ganze Quartiere von Häusern an Cul-de-Sac-Strassen. Architekten und Ingenieure können fast nur im Unterakkord oder als Angestellte ihre Dienste anbieten. Freierwerbende Architekten sind von diesem Spiel praktisch ausgeschlossen: Nur drei Prozent der Wohnhäuser werden in den USA von Architekten realisiert.

Architektur wird als Luxus betrachtet.

Wall Street erfand immer ausgeklügeltere Finanzinstrumente, die Businessleuten und Banken erlaubten, im Immo-

biliengeschäft zu investieren. Darlehen wurden gebündelt und als Sicherheiten an internationale Immobilienfonds, Hedge Funds und Finanzinstitutionen verkauft. Als die Hypothekargiganten Fannie Mae und Freddie Mac, die fast die Hälfte der 12 Billionen Dollar der amerikanischen Hypotheken absichern, ins Schlingern kamen, hatte die amerikanische Regierung keine andere Wahl, als ihnen zu Hilfe zu eilen. Die Quasi-Verstaatlichung bedeutete, dass privat produzierte Schulden von den Steuerzahlern übernommen wurden.

Fieberhaftes Suburbia Keiner kennt das Schicksal der Leute, die in Suburbia ausharren. Suburbia ist ein ungelöstes Rätsel. Vielen ist nicht einmal mehr klar, wem ihr Haus eigentlich gehört.

Was einmal eine persönliche Adresse war, zirkuliert jetzt als anonyme Handelswährung. Während manche krampfhaft an der häuslichen Mittelklasse-Utopie festhalten, kommt eine dystopische Welt, die schon immer da war, zum Vorschein. Familiäre Spannungen werden durch drohende Arbeitslosigkeit und Zwangsversteigerungen noch verstärkt.

Fieberhafte Angst erfüllt Suburbia.

Ist das Spiel vorbei? Amerika wäre nicht Amerika, wenn es nicht neue Karten aus dem Ärmel schütteln würde.

Initiativen wie Präsident Obamas «Economic Stimulus Package» versuchen der Deindustrialisierung und Deregulierung entgegenzuwirken und lokale Industrien und Gemeinschaften zu stärken. Aber diese Versuche, Suburbia um jeden Preis zu retten, kosten Unsummen und erhöhen die nationale Verschuldung. Keiner weiss, wer der Regierung letztlich zur Hilfe kommen wird. Um die Krise zu überwinden und Panik zu vermeiden, jagt ein Versuch den anderen, das System zu retten, das im Grunde sowohl die Bewohner als auch die Baukunst und das Ingenieurwesen zwischen der Ökonomie und der Politik der freien Marktwirtschaft zermalmt. Es bleibt nichts anderes übrig, als sich zu wehren und das Blatt zu wenden. Es braucht einen breiten Aufstand im Sinne einer Revolte zur Verteidigung der Baukultur und ihrer Werte, gegen den Angriff allseitiger Mittelmässigkeit, gegen die Vorherrschaft jener, die Häuser nur noch als Massenware betrachten, bloss als Mittel, um sich auch an der jetzigen Krise zu bereichern.

46 Komplex 2011 Immobilien

«Unsere kleine Stadt» entsteht

1

− Das Limmatfeld soll ganz unterschiedliche Menschen ansprechen Text: David Strohm Visualisierungen: Raumgleiter Fotos: CP9

Baufeld für Baufeld wächst das Limmatfeld inmitten dynamischer Umgebung. Zwischen dem Zentrum von Dietikon und dem Naherholungsgebiet entlang der Limmat realisiert Halter Entwicklungen bis 2016 ein neues Stadtquartier für 2000 bis 3000 Bewohnerinnen und Bewohner. Die Positionierung der einzelnen Wohnobjekte beruht auf einer sehr differenzierten Segmentierung. Jede Zielgruppe wird anders angesprochen.

«Willkommen in unserer kleinen Stadt. Wo möchten Sie denn gerne wohnen?», begrüsst ein freundlicher, junger Herr die Interessenten. Es ist Marco Trezzini, Architekt und Bewohner des Limmatfelds. Den jungen Herrn gibt es nicht wirklich, aber die kleine Stadt, von der er spricht, entsteht gerade. Auf einem fast 90 000 Quadratmeter grossen Areal in Dietikon, auf dem früher die Nutzmaschinen von Rapid gefertigt wurden, wächst in mehreren Etappen bis zum Jahr 2016 ein neues Quartier, das Limmatfeld.

Insgesamt 11 Baufelder sieht der Gestaltungsplan vor.

Entworfen hat ihn der in einem internationalen Wettbewerb gekürte renommierte Berliner Stadtplaner und Architekt Hans Kollhoff. Die moderne, kleine Stadt erhält ein abwechslungsreiches Erscheinungsbild mit klassischer Hofrandbebauung und Gruppen einzelner Stadthäuser.

Zentraler Begegnungsort wird der grosse Rapidplatz im Zentrum sein. Hans Kollhoff entwarf als Initialprojekt die Wohn- und Gewerbeüberbauung Lindenhof. Die anderen Entwürfe stammen von weiteren bekannten Baumeistern: Das Zürcher Architektenduo Annette Gigon und Mike Guyer konzipierte den Erlenhof, der bereits Ende 2009 bezogen wurde. Der Wiener Adolf Krischanitz zeichnete die Westhöfe, die wie der Lindenhof noch im Herbst 2011

47

fertiggestellt werden. Das Vorarlberger Büro Baumschlager Eberle entwickelte zusammen mit fünf jungen Architekturbüros den Zedernhof, und auch die renommierten Schweizer Planer Stücheli Architekten leisten mit dem Zypressenhof ihren Beitrag.

Viel Raum zum Flanieren Die verschiedenen Höfe werden ein kleines Quartier im Quartier darstellen. Nach und nach sollen sie an ihre Bewohner übergeben werden. Das Limmatfeld hat als Stadt in der Stadt bald alles, was zu einer richtigen  1 Im Zedernhof entstehen Wohnungen für junge Familien, wie die Visualisierung eines Wohn- / Esszimmers zeigt

Familie Wiederkehr —— Die junge Familie mit den beiden Kindern Meret und Gregor steht für die «aufgeschlossene Mitte» und transportiert Werte wie familienfreundlich, freizeitorientiert und gut nachbarschaftlich.

48 Komplex 2011 Immobilien

 kleinen Città gehört: Restaurants, Läden, Cafés, Promenaden, Plätze und Grünflächen. Ein eigener Supermarkt ist da, genauso wie eine Kinderkrippe. Zudem werden Büros und Gewerberäume mit 1500 bis 2000 Arbeitsplätzen geschaffen.

Und viel Raum zum Flanieren und Verweilen.

Das sind gute Argumente für die künftigen Bewohner. Doch wer wird im Limmatfeld wohnen? Welche Zielgruppen sollen angesprochen werden? Mit welchen Massnahmen erreicht man sie? Und wie lauten die Botschaften? Mit solchen Fragen befasst sich Andreas Hänsenberger, Konzeptentwickler bei Halter Entwicklungen. «Für ein Entwicklungsprojekt dieser Grösse braucht es eine klare Positionierung für jedes einzelne Bauvorhaben», sagt der Marketing-Spezialist.

Gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen Fahrländer & Partner hat Hänsenberger für jedes einzelne Projekt im Limmatfeld eine solche Positionierung vorgenommen – basierend auf unterschiedlichen Nachfragesegmenten.

Die Differenzierung erfolgte nach soziokulturellen und ökonomischen Merkmalen, in denen sich die soziale Schicht, aber auch der Lebensstil spiegeln: Da gibt es die «modernen Arbeiter», die «improvisierten Alternativen», die «ländlich Traditionellen», aber auch den «klassischen Mittelstand» und die «aufgeschlossene Mitte», die «etablierten Alternativen», die «bürgerliche Oberschicht», die «bildungsorientierte Oberschicht» und schliesslich die «urbane Avantgarde».

Möglichst viele der genannten Gruppen sollen sich aufgrund der klaren Positionierung der Objekte im Limmatfeld wohlfühlen.

Platz für alle Eine lebendige Stadt lebt von ihrer Durchmischung. Sie muss Platz bieten für Jung und Alt, für Wohlhabende und geringer Verdienende, für Familien ebenso wie für Singles und Paare. So sollen die Angehörigen verschiedener Nachfragesegmente im Limmatfeld heimisch werden. Dennoch stehen für den Konzeptentwickler einige Bevölkerungsgruppen im Vordergrund: «Primär sprechen wir drei Segmente an: die ‹aufgeschlossene obere Mitte›, die ‹bildungsorientierte untere Oberschicht› und die ‹etablierten Alternativen› », sagt Andreas Hänsenberger. «Ergänzt werden diese durch zwei Sekundärzielgruppen: die ‹urbane Avantgarde› und der ‹klassische Mittelstand›.»

1

Marco Trezzini —— Der junge Mann ist als Secondo bereits im Limmattal aufgewachsen, schätzt die Lage und ist deshalb ins Limmatfeld gezogen.

Er ist architektur- und umweltbewusst und steht damit für die Zielgruppe der «etablierten Alternativen».

49

Um die abstrakten Begriffe mit Leben zu füllen, griff Hänsenberger zu einem Trick. Er liess die gesellschaftlichen Gruppen anhand von Protagonisten zum Leben erwecken.

Marco Trezzini, der junge Architekt, ist einer von ihnen.

Die Figuren stehen jeweils für den Typus Bewohner, für den das Limmatfeld den künftigen Lebensraum bilden soll. Die vierköpfige Familie Wiederkehr mit zwei schulpflichtigen Kindern ist ebenso dabei wie die junge Singlefrau Veronika, der gut ausgebildete Unternehmer in den besten Jahren und der Rentner mit Zeit und Musse.

Es sind ganz gewöhnliche Menschen, Figuren, die, wie jeder von uns, mit einer eigenen Identität aufgeladen sind.

Sie sollen die neue, kleine Stadt dereinst bevölkern. Die (nonverbale) Botschaft der Vermarkter des Limmatfelds lautet: Es hat Platz für die unterschiedlichsten Charaktere.

Der Entwickler Andreas Hänsenberger will mit diesen

imaginären Botschaftern die «Geschichte» des Limmatfelds festigen: «Für unsere Protagonisten hat es dieses neue Quartier in Dietikon schon immer gegeben.»

Verbundenheit mit der gemeinde Die Verbundenheit mit der Standortgemeinde kommt auch in anderen Massnahmen zum Ausdruck. Beim Fussballclub Dietikon, dessen Spielfeld sich gleich nebenan befindet, ist man ebenso Sponsor wie beim Dietiker Big Band Festival. Den lokalen Vereinen bieten die Limmatfeld-Entwickler für einen Beitrag in die Portokasse eine gegenseitige Verlinkung der Webseiten an. Innerhalb des örtlichen Gewerbes werden Multiplikatoren gesucht und  1 Die Visualisierung zeigt eine Wohnung aus den Westhöfen. Hier wird sich ein jüngeres, urbanes Publikum wohlfühlen

50 Komplex 2011 Immobilien

1

 eingesetzt, die ein gutes Wort für die künftige kleine Stadt einlegen. Baustellenbesichtigungen senken die Schwellenangst der Bevölkerung und machen neugierig auf das, was hinter den Zäunen entsteht. Die Bauzäune selbst dienen auch als Projektionsfläche für grossformatige Bilder von Kindern aus der Krippe, die im Erlenhof schon in Betrieb ist. So werden vielleicht auch Götti und Gotte der Kleinen auf das Limmatfeld aufmerksam.

Und noch eine Bühne gibt es: den Informationspavillon, der noch aus den Zeiten der früheren industriellen Nutzung des Areals stammt. Er steht nahe dem künftigen Rapidplatz, der mit einer Fläche von drei Fussballfeldern etwa so gross sein wird wie der Markusplatz in Venedig. Um im Pavillon Bilder, Präsentationen und Videos zeigen zu können, galt es, die Fenster abzudunkeln. Zu diesem Zweck aufgeklebte Folien, die im Lauf der Jahreszeiten wechseln, geben einen Aus- und Durchblick auf den künftigen Platz in der Mitte des Entwicklungsgebiets. So sah man vor Weihnachten eine Darstellung des festlich dekorierten Rapidplatzes – davor wurden tatsächlich Weihnachtsbäume verkauft. Jetzt, im

Frühjahr, ist es eine mit regem Strassenleben, Blumen und viel Grün bereicherte Stadtszene.

Nicht fehlen darf auch ein guter Auftritt im Internet.

Dort begegnet man ebenfalls den Protagonisten, der Familie Wiederkehr, dem Architekten Marco, dem agilen Rentner Herrn Cadalbert, der Sekrtärin Frau Frankhauser und Veronika, der «Young urban professional». Der digitale Auftritt führt durch das Gesamtprojekt mit all seinen Facetten und mit sogenannten Micro-Websites in die verschiedenen Bauetappen hinein, die bereits für den Verkauf oder die Vermietung bereitstehen. Ein ausgeklügelter «Wohnungsfinder» hilft den Interessenten, ihre Traumwohnung zu entdecken. Für die Erstellung der Visualisierungen von Objekten und Wohnungen engagierte Halter mit der Raumgleiter GmbH eine der führenden Schweizer Agenturen auf diesem Gebiet. Besonders mit den Interieurs erreichte man schon vor Fertigstellung einen so hohen Realitätsgrad, dass sich 1 So könnte es an einem Sommertag am Rapidplatz einmal aussehen. Links liegen Linden- und Weissdornhof, rechts Zypressen- und Zedernhof

51

jede der Zielgruppen auch in speziell für sie eingerichteten Wohnungen wiedererkennen kann.

Nach der Konzept- und Planungsphase steht das Limmatfeld nun schon mitten in der Bewährung am Markt.

Dem Erlenhof folgend, der bereits seit zwei Jahren bewohnt wird, gehen derzeit mit dem Lindenhof und den Westhöfen weitere Teile der kleinen Stadt in die Vermietung. Der Erstbezug wird im Herbst 2011 sein. Mitte 2012 folgt dann als nächstes Objekt der Zedernhof. glaubwürdige Werbung im Tram Als Botschafter für die Vermietung haben sich zwei reale Personen zur Verfügung gestellt: Laura Iodice und Maurus Müller. Beide sind als Projektleiter Vermarktung bei Halter Immobilien tätig, sie im Wohnbereich, er für die Gewerberäume. Als Ansprechpersonen für potenzielle Mietinteressenten werben sie mit ihren Porträts in und auf Zürcher Trams.

«Die Botschaft erfolgt glaubwürdiger, wenn wir unser Gesicht zeigen», sagt Laura Iodice. Es habe anfänglich ein wenig Überwindung gekostet, doch die Reaktionen von Kunden, Familie und Freunden zeigen, dass diese ungewöhnliche Art von Wohnungsanzeigen funktioniert. Sie ergänzen die klassischen Marketinginstrumente, wie das Zeitungsinserat und den Eintrag in Online-Wohnungsbörsen wie Homegate.

Den Ausschlag für den Entscheid, in eine Neubauwohnung zu ziehen, gibt oft der persönliche Augenschein.

Grossen Wert hat Laura Iodice darum auf die Einrichtung der Musterwohnungen gelegt. «Sie sollen so lebensecht wirken wie möglich», sagt sie. «Wenn wir den Interessenten beim Gespräch einen Kaffee anbieten, kommt die frische Milch aus dem Kühlschrank. Im Badezimmer gibt es Handtücher und Duschgel, und wer in die Vorratsschränke schaut, findet dort sogar Spaghetti und Sugo.»

Bei der Einrichtung haben die Vermarkter – je nach Zielgruppe – mit unterschiedlichen Einrichtern zusammengearbeitet. Die Möbel wurden von Einrichtungshäusern wie Ikea oder Interio geliefert. Entstanden ist ein Zuhause, das nicht nach Musterwohnung aussieht, sondern wirkt, als wohne hier schon immer ein zufriedener Bewohner «unserer kleinen Stadt».

Der Limmat tower In einem hochrangig besetzten Architekturwettbewerb wurde im März 2011 der Entwurf für ein Hochhaus auf dem Limmatfeld von huggenbergerfries architekten aus Zürich ermittelt. Sie überzeugten insbesondere mit ihrem durchdachten städtebaulichen Ansatz, in dem sie die Nutzungen konsequent entflochten: Etwa 80 Wohnungen und Büros, ein Hotel und eine Altersresidenz befinden sich in einzelnen Gebäuden, die sich um einen Hof gruppieren.

Damit folgt ihr Vorschlag der Leitidee einer Stadt aus Einzelbauten, wie sie im Limmatfeld bereits beim Zedernhof und beim Zypressenhof umgesetzt wird. Die Jury empfahl die Weiterbearbeitung des Projekts unter Beizug von Max Dudler für das Hotel sowie des Studios Harry

Halter Entwicklungen Seite 112

Gugger für die Altersresidenz.

Halter Immobilien Seite 120

− www.limmatfeld.ch

52 Komplex 2011 Immobilien

«Das Design alleine bringt nichts.» − Alfredo Häberli und Christoph Hoffmann über das Hotelmachen Text: Christine Marie Oppelt Fotos: Herbert Zimmermann

55

Es ist der ideale Ort für ein Treffen: das japanische Restaurant Ginger im Zürcher Seefeld. Vor ein paar Jahren entwarf Alfredo Häberli das Interieur und einige der Möbel.

Den Charme dieses Ortes schätzt auch der Hamburger Hotelmacher Christoph Hoffmann. Er ist zurzeit regelmässig in der Stadt, denn er entwickelt zusammen mit dem bekannten Schweizer Designer das erste 25hours Hotel in Zürich.

Hoffmann — «Ich geniesse es, hierherzukommen.

Zürich verschafft einem so viel Lebensqualität. Ich kann mit dem Fahrrad fahren, die Menschen sind nett, es gibt tolle Restaurants. Zürich hat natürlich seinen Preis, wenn es ums Essen und Trinken geht, aber es gibt kaum eine Stadt, in der das allgemeine Niveau und die Vielfalt so hoch sind.

Das Rosso oder die Kronenhalle, so etwas gibt es woanders einfach nicht.»

Häberli — «Ich schätze das auch sehr. Für mich als international arbeitenden Designer ist Zürich auch strategisch gut. Es liegt im Zentrum Europas, und in einer oder eineinhalb Stunden bin ich überall. Ich komme auch immer gerne zurück, weil es einfach eine gewisse Ruhe hat. Und viel Natur.»

Hoffmann — «In welcher Stadt kann man in den Zürichsee springen, daneben in die Sauna gehen, 200 Meter weiter den Zug nehmen und auch noch die Berge sehen? Ist Zürich für dich eigentlich Heimat?»

Häberli — «Ja, geworden. Ich wohne jetzt seit über dreissig Jahren in Zürich. Ich bin mit 14 in die Schweiz gekommen, und ich glaube, die Stadt hat mich adoptiert oder ich die Stadt. Ich weiss es nicht so genau. Ich fühle mich aber schon auch latinisch. Es ist meine Art, die Leute direkt anzusprechen. Aber ich schätze auch den Respekt der Schweizer. Ich bin als Designer relativ bekannt, aber man lässt mich total in Ruhe. Die Privatsphäre wird respektiert.

Wenn man von Argentinien kommt, ist man anderes gewohnt.

Da wird alles geklaut, was nicht angebunden ist. Das ist

schon chaotisch. Aber mal was anderes: Warum habt ihr eigentlich mich ausgewählt? Es war ja ein Wettbewerb. Ich habe bewusst gesagt: ‹Ich zeichne gar nichts, ihr müsst meine Philosophie verstehen, sonst arbeite ich nicht für euch.› Es waren andere dabei, wie Matteo Thun oder Jordan Mozer, die bekannter sind im Hotel-Business.»

Hoffmann — «Ein Schlüsselerlebnis war bestimmt dieser Abend in der Bodega Espanola. Als wir uns intensiv austauschen konnten und einen guten Rotwein tranken. Es gibt, glaube ich, mehrere Kriterien, aber ein wesentliches ist die Chemie und das Verständnis dafür, was Hotel ist. Du hast uns damals ja ein Büchlein gegeben, in dem du nur Dinge aufgeschrieben hast. Da war ganz wenig gezeichnet, es war eigentlich mehr eine Geschichte. Die Geschichte basierte auf dieser kleinen Pension in Argentinien. Da war sehr schön dargestellt, dass Hotel für dich mehr ist als ein funktionaler Gegenstand. Es soll Erlebnis und Highlight sein und eine Seele haben. Wenn du etwas machst, dann muss es etwas Besonderes sein. Dazu kommt deine Persönlichkeit. Es ist überzeugend, wenn jemand auch insgesamt etwas darstellt.

Beim Design geht es ja nur um Geschmack, und du hast sicherlich auch schon leidvoll mitgekriegt, dass da ganz viele Leute mitsprechen wollen. Ich glaube, es braucht dann eine Instanz, die selbstbewusst genug ist, zu sagen ‹Leute, jetzt reicht es mir, jetzt gehe ich den Weg›, aber auch so tolerant ist, dass man irgendwie den Weg zwischendrin findet, weil man sich sonst verliert.»

Häberli — «Ich mache das gar nicht aus dem Kopf heraus, sondern aus dem Erlebten. Ich höre auch genau hin, was ihr möchtet, ihr habt ja Erfahrung. Wenn man als Designer das Gefühl hat, man ist der Star und weiss alles, dann liegt man ziemlich daneben. Ich gehe davon aus, dass mein Auftraggeber eine intelligente Person ist, und ich nutze das für meine Visionen. Ich bin ja in Argentinien im Hotel und im Restaurant aufgewachsen, darum mache ich das Projekt auch so gerne. Meine Grosseltern hatten ein Hotel und meine Eltern ein Restaurant. Ich habe sehr bewusst als Kind erlebt, was das heisst: diese verschiedenen Räume, die Gäste und die Gemütlichkeit. Das ist das eine. Und das andere ist: Ich bin zwei bis drei Tage in der Woche im Ausland. Das heisst, ich verbringe einen grossen Teil meiner Zeit in Hotels in ganz Europa.» 

56 Komplex 2011 Immobilien

 Hoffmann — «Und trotzdem hast du nie eines gestaltet.»

Häberli — «Ich hatte einfach noch nie eine Anfrage. Das Ginger hier, das ist jetzt zehn Jahre alt. Der Besitzer hat mir damals die Carte blanche gegeben. Das finde ich toll, weil ich merke, jemand vertraut mir. Natürlich muss ich aufpassen, dass es auch funktioniert. Das Design alleine bringt nichts. Marc Newson hat vor vielen Jahren in London mal ein Restaurant gemacht, das war ganz toll zum Publizieren, aber als man dort war, war es eine Katastrophe. Grüne Farbe und runde Ecken, man fühlte sich überhaupt nicht wohl, und das Essen war dann völlig egal. Das Reizvolle am Restaurant und am Hotel ist: Das Essen muss stimmen, die Bedienung muss stimmen und das Ambiente und die Architektur auch.»

Hoffmann — «Es ist eben ein Zusammenspiel aus Design und Ästhetik, aus diesem Feingefühl von dir und den Erfahrungen, die wir operativ machen. Wir wollen ja nicht ‹just another Design Hotel›, sondern das Hotel muss darüber hinaus mit Geschichten, mit Inhalten, mit Highlights bestückt sein.

Das funktioniert sehr gut, weil du eben über den DesignTellerand hinausdenkst. Du denkst konzeptionell, und das ist wirklich das Wichtigste. Wir wollen ein Hotel, in dem der Gast eine fremde Stadt – Zürich, Hamburg oder Wien – erleben kann, egal ob als Tourist oder Geschäftsreisender.

Der Unterschied zwischen Leisure und Business wird ja sowieso immer geringer. Es ist doch schön, wenn das Hotel Bestandteil des Stadtlebens ist. Ich kann an die Bar gehen, ich kann ins Restaurant, ich kann Spass haben, ich treffe Menschen. Es gibt so viele Hotels, wo es einfach nur der 0815-seelenlos-Check-in und -Check-out ist.»

Häberli — «Was mich sehr überrascht hat, ist, dass ihr eine so klare Meinungen davon habt, in welchem Preissegment das Hotel sein muss. Ich fand das sofort gut. Wir haben in Zürich viel zu viele 5-Sterne-Hotels, die teilweise auch leer stehen. Uns fehlt dieses 3-Sterne-Niveau, das gut ist. Viele meiner Kunden, die mich besuchen, möchten nicht immer auf den Zürichberg, weil es doch eindeutig zu teuer ist. Ich denke, ihr habt da ganz klar eine Lücke gefunden. Und mir liegt das auch sehr, weil es genau das ist, was wir auch mit dem Ginger wollten. Das ganz Teure ist mir fast zu einfach.»

Hoffmann — «Was du gerade gesagt hast, bestätigt, dass unsere Zusammenarbeit Sinn macht. Trotz dieses Themas ‹Value for Money› mäandern wir immer zwischen Budget

und Deluxe. Und dann suchen wir uns auch ein paar Dinge aus, die wichtig für die Qualität sind. Und dafür stehst du auch. Du machst ja keinen Billigkram, sondern du verstehst, was Stil und Klasse hat.

Häberli — Unser Budget liegt ganz klar nicht bei fünf Sternen. Für mich ist das eben die Herausforderung. Das war bei meinen Projekten immer so. Das Schöne ist, dass ich einen gewissen Ruf in der Designbranche habe, und wir extra Produkte für dieses Hotel entwickeln können – die Türgriffe bei FSB, die Teppiche bei Tai Ping, die Stühle bei Vitra. Diese Freiheit muss ich haben, das ist wie mein Lohn und meine Nahrung.

Hoffmann — Das erleben wir hier auch zum ersten Mal, dass jemand den Bekanntheitsgrad und den Erfolg hat, solche Dinge zu tun. Es ist spannend, weil wir immer mal wieder die Herausforderung haben, dass du Dinge machst, bei denen wir uns überlegen müssen: ‹Was ist der Mehrwert für den Gast? Und passen die Kosten, die dadurch entstehen, oder passen die nicht?› Da sind wir ja auch das ein oder andere Mal am Diskutieren. Unser Lieblingsthema ist immer dein Bett, dass ungefähr das Zehnfache von den Betten kostet, die wir normalerweise haben.

Häberli — Ich denke, dass das Bett eines der wichtigsten Teile in einem Hotelzimmer ist. Und da meine ich nicht einmal den Komfort – es ist ja selbstverständlich, dass es bequem sein muss –, sondern die Ästhetik. Mein Bett ist gut, weil es sehr hohe Füsse hat. Natürlich muss man darunter staubsaugen. Das ist im Hotel gar nicht beliebt, weil es Zeit und Geld kostet. Aber ich finde, Betten, unter denen man nicht durchsehen kann, manchen den Raum so zu. Bei der Hälfte der Zimmer haben wir Teppiche, und da geht dann das Muster unten durch. Für mich ist es immer schön, wenn man etwas erst auf den zweiten Blick entdeckt.»

Hoffmann — «Daher kommt auch das Thema ‹The smile of my Hometown›, das wir dem Projekt gegeben haben.»

Häberli — «Genau, ich werde selbst sehr viel skizzieren.

Wir sind ja direkt an der Tramlinie 4. Die geht vom Tiefenbrunnen bis zum Hotel und ist eine der spannendsten, weil sie an alle Museen und viele Galerien angedockt ist. Es ist das Ginger da, die Kronenhalle und das Rosso, und es wird auch das 25hours Hotel dabei sein. Ich möchte über das reden, und den Leuten mein Zürich näherbringen.» 

57

Alfredo HÄberli Der mehrfach ausgezeichnete Designer wurde 1964 in Buenos Aires, Argentinien, geboren. Mit 14 Jahren zog er mit seiner Familie in die Schweiz und lebt seitdem in Zürich. Nach einem Designstudium an der Höheren Schule für Gestaltung Zürich begann er Ausstellungen für das Museum für Gestaltung zu konzipieren, wenige Zeit später gründete er sein eigenes Studio.

Seitdem entstanden unzählige Entwürfe für international bekannte Möbelhersteller wie Alias, Camper, Georg Jensen, Iittala, Luceplan, Moroso, Schiffini und Vitra. Heute arbeiten sechs Angestellte in seinem Atelier im Zürcher Seefeld.

Christoph Hoffmann Der 45-Jährige ist CEO und Partner der deutschen 25hours-Lifestyle-Hotelgruppe. Mit der Spürnase eines Trüffelhunds reist er durch die ganze Welt, um innovative Hotelkonzepte und interessante Objekte für neue Standorte zu finden. Sein Enthusiasmus, sein Humor und sein Mut zum Unkonventionellen machen jedes der 25hours Hotels zu einem Erlebnis. Mit den Standorten Hamburg und Frankfurt begann die Erfolgsgeschichte. Im März 2011 wurde ein 25hours Hotel in Wien eröffnet, ab Mai erweitert ein Hotel in der Hafencity Hamburg das dortige Angebot.

58 Komplex 2011 Immobilien

 Hoffmann — «Mich amüsiert immer die Hoteluhr, die eine halbe Stunde nachgeht. Du hast diesen Klassiker New York-Los Angeles-Tokio-Sidney einfach umgetauft in St. Gallen-St. Moritz-Basel-Bern. Und in Bern da ist man einfach eine halbe Stunde hinterher.»

Häberli — «Das sind natürlich alles Vorurteile, aber ich habe sehr viel Humor, und das wird auch so rüberkommen.

Das Schmunzeln muss unbedingt sein. Es ist sonst schon alles sehr ernst.»

Hoffmann — «Bei uns aber nicht. Der öffentliche Raum soll sehr transparent sein, ein Raumkontinuum. Wir haben uns schnell darauf verständigt, dass das Thema Bar eine

ganz zentrale Rolle spielt, weil wir nicht das klassische Restaurant wollen, wo es abends ein 3-Gänge-Menü gibt. Wir wollen den Gästen, die hier unterwegs sind – eben viele Geschäftsleute –, einen Raum bieten, der so ein bisschen das Wohnzimmer von Zürich-West ist. Mit einer Bar, wo man abends Spass haben kann, wo man was trinkt und isst. Also gar nicht so dieses klassische Hotel mit Frühstücksraum, Restaurant und Bar.» Häberli — «Euer Ziel ist ja ganz klar, dass da auch Leute, die nicht Gast sind, hingehen. Da ist die Lobby enorm wichtig. Aus diesem Grund habe ich eine Bar entworfen, an der man sich gegenüberstehen kann. Sonst sitzt man ja wie Hühner auf der Leiter in einer Reihe. Das sind alles so Momente, von denen ich denke, sie spielen eine Rolle und tragen dazu bei, dass man sich wohlfühlt. Was auch interessant ist, sind die Vorhänge, die ich einsetzen werde. Nicht nur um die Akustik in den Griff zu bekommen, sondern auch um Gemütlichkeit reinzubringen.

Diese Vorhänge, drei grosse Stücke, werden den Raum am Morgen, am Mittag und am Abend ganz anders aufteilen. Der Gast wird sagen: ‹Oh, das ist ja der gleiche Raum, aber er wirkt doch ganz anders.› Das sind Details, die mir sehr liegen, aus der Erfahrung heraus und aus dem Alltag, den ich habe, wenn ich im Hotel übernachte.»

Hoffmann — «Zwei Dinge gefallen mir besonders gut. Das eine ist der Bücherwurm. Da zeigst du sehr schön, dass wir nicht in den klassischen Kategorien denken, sondern Dinge mit dem ‹Twinkle in the Eye› übersetzen. Der Bücherwurm ist eben nicht die klassische Bibliothek, aber dennoch ein Bereich, wo man sich zurückziehen kann, sich hinsetzen kann und einfach das Hotel auf sich wirken lässt. Worauf ich auch sehr gespannt bin, ist der Konferenzbereich im ersten Stock. Ich will ihn eigentlich gar nicht so nennen, weil das heisst gleich stapelbare Stühle, helles Licht, neutrale Flächen, Overhead-Projektor und ein Foyer mit verstaubten Stehtischen.

Hier sollen sich Menschen den ganzen Tag aufhalten – das

59

ist ein Unding. Wir wollen genau das Gegenteil. Wir wollen eine Fläche schaffen, wo sich Leute treffen, die sie inspiriert, wenn sie beisammen sind. Es wird da oben den Kitchen Club geben, wo man eine Spaghetti Night zusammen machen kann, nachdem man ein gemeinsames Brainstorming hatte. Und dann planen wir noch den Boardroom mit einem grossen Tisch für Vorstandssitzungen.»

Häberli — «Dafür haben wir uns von den Zunfthäusern in Zürich inspirieren lassen, wo die ganz wichtigen Leute zusammenkommen. Das möchten wir ironisieren, indem ich die Wappen an den Wänden von Hand zeichnen werde.

Was übrigens auch ganz wichtig ist, ist die Treppe, die zu den öffentlichen Toiletten im ersten Stock führt. Wenn man dorthin geht, wird einen jedermann sehen, und ich habe das ziemlich stark inszeniert. Solche Elemente hat auch ein Philippe Starck enorm sicher ausgespielt. In diesen Inszenierungen ist er ein grosser Meister. Ich möchte aber gerne etwas grössere Zimmer haben als die, die Philippe Starck immer macht.»

Hoffmann — «Das bekommst du. Die kleinsten Zimmer liegen immerhin bei etwa 24 Quadratmetern, und dann geht es rauf bis 30 Quadratmeter. Das sind echt ordentliche Grössen, auch im Verhältnis zu den anderen Hotels, die wir in Frankfurt, Hamburg oder in Wien betreiben.»

Häberli — «Wisst ihr denn schon die Preise?»

Hoffmann — «Also ich weiss, was wir brauchen, damit wir auch Geld verdienen. Aber ich denke, dass wir mal mit Preisen an den Start gehen, die bei etwas über 200 Franken losgehen und je nach Zimmertyp auch höher liegen müssen.

Wir haben vier Kategorien – Bronze, Silber, Gold und Platin –, was du ja auch mit deiner Farbgestaltung unterstreichst.»

Häberli — «Eigentlich ist es schon verrückt, dass wir das alles in zwei Jahren auf die Beine stellen, die Architektur, die Inneneinrichtung. Das ist ein horrendes Tempo.»

Hoffmann — «Alle Beteiligten arbeiten eben sehr strukturiert, wie ein Schweizer Uhrwerk. Und ich bin auch überzeugt, dass wir unser Hotel wie geplant im Oktober 2012 eröffnen können.»

Häberli — «Auf die Party freue ich mich jetzt schon!» − www.25hours-hotels.com, www.alfredo-haeberli.com

Der Hard turm park Mit dem Hard Turm Park, einem Projekt der Hardturm AG und Halter Entwicklungen, entsteht ein neuer Teil des Trendquartiers Zürich-West. Das Gelände der ehemaligen Trainingsanlagen des Grashopper Clubs Zürich wurde in vier Baufelder aufgeteilt. Mit der ersten Bauetappe ist bereits im letzten Jahr begonnen worden. Bis Sommer 2012 wird ein Hofhaus von ADP Architekten realisiert, das an die Business Plaza angrenzt, an der auch ein markantes Hochhaus liegen wird.

Das Hofhaus wird das Areal mit einer Unterniveaugarage erschliessen und ist somit der zentrale Knotenpunkt der gesamten Überbauung. Dieser Standortvorteil spiegelt sich auch im Nutzungsmix des Gebäudes wider. Neben privaten Wohnungen entsteht hier ein hoher Anteil an Büro- und Dienstleistungsflächen, deren Aktivitäten das Gebäude positiv beleben werden.

Dieses Umfeld erwies sich als besonders attraktiv für die Planung eines Hotels. Als Partner konnte die expandierende deutsche Lifestyle-Hotelgruppe

Halter Entwicklungen Seite 112

25hours gewonnen werden.

Halter Generalunternehmung Seite 116

− www.hardturmpark.ch

60 Komplex 2011 Immobilien

Auftrag mit NULL-MANGELanspruch

1

− Die Erstellung von Rechenzentren erfordert höchste Präzision Text: Anja Rubin Visualisierungen: von Ballmoos Krucker Architekten

Der Bau von Datencentern boomt. Die Halter Generalunternehmung ist allein in der Stadt Zürich mit zwei Sanierungen und einem Neubau dieses Gebäudetyps beauftragt. Das eigens hierfür gebildete Kompetenzzentrum innerhalb der Organisation zahlt sich aus, denn die Ansprüche an Qualität und Sicherheit, aber auch ans technologische Know-how beim Bau von Rechenzentren sind enorm.

Auf dem Rechenzentrumsmarkt tut sich was: Zahlreiche Unternehmen stossen mit der Leistung ihrer Datencenter an die Grenzen. Die Folge sind zahlreiche Um- und Neubauten mit dem Ziel, neben der Leistungssteigerung auch eine bessere Energie- und Umweltbilanz zu erreichen. Die Halter Generalunternehmung verfügt beim Bauen unter laufendem Betrieb über langjährige Erfahrung. Trotzdem: «Die Sanierung eines Rechenzentrums ist äusserst anspruchsvoll», sagt Stefan Wehner, Geschäftsführer der

Halter Generalunternehmung. «Man muss über sehr kompetente Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verfügen, um diesen Null-Mangel-Anspruch zu erfüllen», führt er weiter aus. Unterstützung erhalten die Projektleiter innerhalb der Organisation von einem Kompetenzzentrum, welches dank spezialisiertem technologischem Know-how die mannigfaltigen und komplexen Herausforderungen der Sanierung eines Datencenters bewältigen kann. Derzeit erneuert Halter als Totalunternehmer gleich zwei Rechenzentren in der Stadt Zürich, beide unter laufendem Betrieb.

Hochkomplexe Bauvorhaben Der Druck bei solchen Sanierungen ist gross: Arbeitet man beispielsweise am Rechenzentrum einer Grossbank, ist es wie eine Operation am offenen Herzen. Dies verlangt bereits weit vor Baubeginn nach einer akribischen Planung.

Die heutigen Rechenzentren sind vielseitig abgesichert –

61

im Extremfall kommen Notstromaggregate zum Einsatz –, dennoch ist es unumgänglich, jeden einzelnen Arbeitsschritt sorgfältig zu definieren und mit den involvierten Parteien zu diskutieren. Aber auch die Qualität der ausgeführten Arbeiten muss stimmen, es dürfen keine Fehler unterlaufen. Ein Rechenzentrum muss über eine Redundanz von 97,7 Prozent verfügen. Ein Ausfall darf also höchstens mit einer Wahrscheinlichkeit von 0,3 Prozent eintreffen, das heisst, so gut wie nie.

1 Kein reiner Zweckbau: Das neue Rechenzentrum der Stadt Zürich, OIZ, erfüllt auch städtebauliche Anforderungen

Sicherheitstechnik ist Standard In der Ausführung sind darum nur Partner gefragt, die höchste Qualität bieten können. Gerade im Bereich der Elektro- und Haustechnik muss mit Spezialisten gearbeitet werden, welche über grosses Fachwissen in ihrem Gebiet verfügen. Eine einwandfreie Funktionstüchtigkeit der technischen Anlagen ist oberstes Gebot. Bei Datencentern sind insbesondere die Kühlsysteme von enormer Wichtigkeit. Diese dürfen auch während der Bauphase keinen Leistungsabfall verzeichnen. Verkraften können die Hochleistungsserver lediglich einen Temperaturunterschied von einem Grad Celsius.

Eine weitere Herausforderung stellt die Sicherheitstechnik dar. Datencenter gehören mitunter zu den am besten bewachten Gebäuden einer Stadt und verfügen über hochkomplexe Systeme in Bezug auf Erdbebensicherheit, Brandschutz und Zutrittskontrolle. Unzählige Videokameras und Sensoren überwachen nonstop das Gebäude und zeichnen jede Bewegung auf. Dieser Standard muss auch während der Realisierungsphase aufrechterhalten werden, nicht zuletzt mit einer restriktiven Zugangsregelung. Es ist nicht leicht, im Gewirr einer Baustelle, auf der unzählige Personen verschiedener ausführender Unternehmen und weitere Projektbeteiligte ein- und ausgehen, die strengen Kontrollen zu gewährleisten.

Ein neuer Wachstumsmarkt Dem Markt für Rechenzentren wird grosses Potenzial vorausgesagt. Es stehen nicht nur Sanierungen von unterdessen in die Jahre gekommenen Datencentern in Millionenhöhe an, unzählige Neubauprojekte befinden sich in der Pipeline. Der amerikanische Hardware-Hersteller 

62 Komplex 2011 Immobilien

1

1 Ein Neubau mit Empfang, Büros, Schulungs- und Seminarräumen verbindet die zwei bestehenden Gebäude zu einem

 Dell kündigte im April 2011 an, in den kommenden Jahren zehn neue Rechenzentren in Asien, Europa und Amerika realisieren zu wollen. Eine Studie des Analysten Gartner aus dem letzten Jahr besagt, dass 46 Prozent der befragten Unternehmen in den nächsten zwei Jahren ein oder mehrere neue Rechenzentren bauen wollen. 54 Prozent erwarten, dass sie in diesem Zeitrahmen ein vorhandenes Rechenzentrum erweitern müssen.

Das Datencenter der OIZ Auch die Schweizer Städte bekommen den erhöhten Platz- und Leistungsbedarf von Datencentern zu spüren. Die dezentrale Organisation ihrer Verwaltungen hat zur Folge, dass teilweise bis zu 100 verschiedene kleinere und grössere Serverräume und Systemraumflächen über die ganze Stadt verteilt sind. In Zürich werden diese nun im Rahmen der neuen städtischen IT-Strategie in zwei grossen Centern vereint. Die sogenannte Zwei-Center-Strategie stellt den Betrieb beim Ausfall eines Rechenzentrums sicher. Ähnliche Bestrebungen bestehen derzeit für Basel und Genf. Solche städtischen Projekte sind für Baudienstleister besonders interessant, denn neben der technischen und technologischen Herausforderung strebt das neue Datencenter der OIZ in Zürich-Albisrieden auch eine städtebauliche Verbesserung an.

Wo Rechenzentralen sonst als reine Zweckbauten konzipiert sind, entsteht hier ein dreiteiliger Mischnutzungsbau mit hohem architektonischem Anspruch nach einem Entwurf der von Ballmoos Krucker Architekten. Er umfasst zwei bestehende Gebäude, welche durch einen neuen Zwischenbau im Minergie-Eco-Standard ergänzt werden. Dieser bringt Empfang, Büros, Schulungs- und Seminarräume unter ein Dach. Das ökologisch hochstehende «Green-Datacenter», in welchem die Rechner der Stadt und die von Drittmietern untergebracht werden, wird in einem bestehenden Gebäude, einer ehemaligen Logistikhalle von Siemens, untergebracht. Diese wird mit dem Neubau durch eine verwandte Gliederung und Proportionierung der Volumen mit klaren Flächen, die teilweise leicht gegeneinander geknickt sind, verbunden. Eine einheitliche Fassadenverkleidung soll Neu und Alt zusammenführen. Die dafür gewählten AluminiumStreckmetallbleche wirken in der perspektivischen Wahrnehmung – abhängig vom Sichtwinkel – halbtransparent bis geschlossen. Durch die Mehrschichtigkeit wirkt der ganze Bau leicht und filigran und erfüllt somit den Anspruch des Auftraggebers, ein Vorzeigeobjekt für die gesamte Stadtverwaltung zu schaffen.

— www.stadt-zuerich.ch /oiz, www.vbk-arch.ch Halter Generalunternehmung Seite 116

Leistungsstark in fünf Disziplinen.

Parkett Teppiche Bodenbeläge

Doppelböden

Lenzlinger Söhne AG 8606 Nänikon/Uster Tel. 058 944 58 58 www.lenzlinger.ch Doppelböden Uster | Bernex

Design: www.meier-architekten.ch

Bodenbeläge Uster | Zürich | Luzern

Schreinerei

Schreinerei Uster Metallbau Zeltvermietung Nänikon

Metallbau

Zeltvermietung

64 Komplex 2011 Immobilien

weniger CO₂ durch gebäudeoptimierung − Neue Gesetze fordern ein Umdenken in der Immobilienbranche Text: Andreas Stierli Grafik: Dani Klauser

Eine absehbare Anhebung der CO2-Abgabe in der Schweiz bedeutet zusätzlich zu den steigenden Energiepreisen eine weitere Erhöhung der Betriebskosten für Immobilien. In welchem Umfang Optimierungen eines Betriebs, einer Liegenschaft oder eines Portfolios zielführend sind, ob gar ein Rück- oder Neubau wertschöpfender ist, hängt wesentlich von einer integralen Betrachtung aller Gebäudeteile ab.

Mit der Unterzeichnung des Kyoto-Protokolls hat sich die Schweiz verpflichtet, den absoluten CO₂-Ausstoss bis 2012 um 8 Prozent gegenüber 1990 zu senken. Der geplante Absenkpfad ist bislang jedoch nicht erreicht, und die Schweizer Klimapolitik bleibt eine Kombination von freiwilligen Massnahmen, Lenkungsabgaben, Emissionshandel und Verboten. Um eine Lösung ab 2012 wird international gerungen. In der Schweiz zeichnet sich ein Reduktionsziel von

20 Prozent bis 2020 ab. Wurde bislang beim CO₂-Ausstoss noch stark auf Freiwilligkeit gesetzt, wird nun, nach der ungenügenden Wirkung, mit dem CO₂-Gesetz die Gangart verschärft. Bereits verdreifacht wurde die Abgabe auf fossile Brennstoffe (Heizöl und Gas), und ab 2012 erhalten die Lenkungsabgaben noch mehr Gewicht.

Für einen nachhaltigen Immobilienmarkt Bei Neubauprojekten gelten heute Energieverbrauchsgrenzwerte, die früher als utopisch galten. Weniger Energieverbrauch heisst weniger direkte Energiekosten.

Doch nicht nur das, es bedeutet auch eine Senkung der indirekten Kosten durch die daraus resultierende Senkung der Lenkungsabgaben. Die mit der Verbrauchssenkung verbundene CO₂-Reduktion schafft also auch ganz konkret ökonomischen Mehrwert.

Lange Zeit galten Gebäude mit ökologischem und energetischem Mehrwert als nicht marktfähig. Die Erstellungskosten seien zu hoch, die Akzeptanz zu niedrig und folglich Verkauf oder Vermietung schwieriger. Diese kurzfristig orientierten Vorbehalte sind heute veraltet. Entscheide basieren zunehmend auf Lebenszykluskosten. Mehrwerte werden zunehmend langfristig betrachtet und deshalb auch immer häufiger gefordert. Erfahrungen zeigen bis zu 10 Prozent Mehreinnahmen über den ganzen Lebenszyklus einer Immobilie. Der nachhaltige Immobilienmarkt ist kein Tummelplatz mehr für überzeugte Individualisten und Öko-Fundamentalisten, sondern widerspiegelt die gesellschaftliche Entwicklung.

Labels sollen Standards setzen Ein Qualitätslabel für Baustandards kann heute die Chancen für die Positionierung und den Verkauf einer Immobilie stark verbessern. Eine Minergie-Wohnung gilt als «State of the Art», und es ist chic, in ihr zu leben. Auch Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude und Shoppingcenter werden nach diesen Standards mit überobligatorischen Massnahmen erstellt. Die Wahl des richtigen Labels aus einem riesigen Angebot orientiert sich dabei in erster Linie an den Zielen des Investors.

Der Gebäudepark Schweiz besteht allerdings nicht nur aus Neubauprojekten, sondern auch aus sehr vielen

65

fördergelder aus der co2-abgabe

Abgabe mit Brennstoffrechnung

Abgabe

Private

Unternehmen

Brennstofflieferanten

Rückerstattung

Kantone 600 Mio. 80 –100 Mio.

Zollverwaltung

200 Mio.

Gebäudeprogramm 280 – 300 Mio.

AHV Krankenkassen

technisch veralteten Liegenschaften mit dünn isolierten Fassaden, Ölheizungen und suboptimalen Betriebsabläufen.

Die typischerweise dem Nutzer übertragene Betriebskostenverantwortung gab dem Eigentümer bisher keine direkte Veranlassung, bezüglich Energieverbrauch aktiv zu werden.

Die stetig steigende Entwicklung der Energiepreise, die anhaltende Energiediskussion und die Verfügbarkeit von Benchmarks für jedermann haben allerdings das Mieterinteresse geweckt, was in der Folge auch den Druck auf die Vermieter erhöht.

Die Notwendigkeit der Betriebsoptimierung wurde bereits Anfang der 1990er-Jahre erkannt und floss ins eidgenössische Impulsprogramm RAVEL ein (Rationelle Verwendung von Elektrizität). Gebäudetechnik und Elektrizitätsverbrauch spielen noch immer eine zentrale Rolle im Energiehaushalt.

Für die Optimierung von Beleuchtung, Heizung, Lüftung und Klimatisierung liefern heutzutage adäquate Messkonzepte Analysewerte im Viertelstundentakt. Zahlen allein reichen jedoch nicht aus: Planung, Bewertung und Realisierung effektiver Massnahmen setzen hohe Kompetenz im jeweiligen

Gebäudesanierungen

Förderung erneuerbarer Energien

Fachgebiet voraus. Gestützt durch das Denken in Varianten, findet die Gebäudetechnik in der integralen Optimierung einen wichtigen Platz.

Bewertung und optimierung Die Analyse der bautechnischen Substanz erfordert einen neuen Typus von Spezialisten im Bereich des Facility Managements. Die zu Bewertungszwecken übliche Beurteilung von Gebäudehülle und Tragstruktur dient zur Evaluation effektiver Massnahmen, welche in der Regel eine klare Neupositionierung, eventuell sogar ein für den Besitzer wertvolles Label ermöglichen. Wichtig ist dabei die Berücksichtigung der übergreifenden Immobilienstrategie des Auftraggebers. Nebst dem gesteigerten Immobilienwert sollte stets die substanzielle Reduktion des CO₂-Fussabdrucks im Fokus bleiben. Aktuelle Förderprogramme wie beispielsweise das Gebäudeprogramm des Bundes verkürzen die Payback-Zeiten und motivieren bei der Umsetzung von Massnahmen, die nach sehr strengen Investitionsrichtlinien nicht realisiert würden. 

66 Komplex 2011 Immobilien

1

Integrale betriebsoptimierung

Finanzmarkt Substanz

 Objektunabhängige Supportprozesse sind vermeintlich noch einfacher optimierbar als die fest mit der Liegenschaft verbundenen Betriebskosten für Gebäudetechnik und Bausubstanz. Doch historisch gewachsene und festgefahrene Betriebsabläufe zu verändern, stellt oft eine hohe Hürde dar. Bei einer Optimierung von Betrieb und Gebäudeunterhalt wird die funktionale Organisation des Facility Managements analysiert, was oftmals Schwächen und Lücken in den Abläufen zutage fördert. Eine strategische Neuausrichtung des Facility Managements ermöglicht die Fokussierung auf die Kernprozesse, sodass die Liegenschaft in Bezug auf Nutzung, Nutzungskosten und Ertrag optimal betrieben werden kann. ÜBERGREIFENDE STRATEGIEN Nachhaltiger Nutzen für Immobilienbesitzer entsteht mit einer umfassenden Gebäudeoptimierung. SpezialistenKnow-how in Nachhaltigkeit, Finanzierung und weiteren erwähnten Disziplinen kann relativ einfach am Markt beschafft werden. Der entscheidende Erfolgsfaktor ist,

ie og ol hn Te c

Immobilienstrategie

en ili ob kt m ar Im m

1 Nur wenn alle Disziplinen ineinandergreifen, lassen sich, auch bei bestehenden Strukturen, Strategien und Abläufe langfristig verändern

eb

 Der Fluss der Fördergelder ist in ein komplexes System eingebettet. Das Gebäudeprogramm hat ein jährliches Budget von 280 bis 300 Mio. CHF

Te c

tri

hn

Be

ik

Integrale Betriebsoptimierung

das Expertenteam projektorientiert zu führen und die Massnahmen mit der übergreifenden Immobilien- oder Portfolio-Strategie abzugleichen. Das setzt breit abgestützte Netzwerke voraus, erfordert eine hohe Methodenkompetenz und den stetigen Abgleich mit den Immobilien-, Technologie- und Finanzmärkten.

Die Herangehensweise unterscheidet sich für normale Einfamilienhäuser, grössere Wohnüberbauungen, intensiv genutzte Gewerbeliegenschaften, Hotels, Shoppingmalls oder Industrie-Areale nur im Detaillierungsgrad und dem damit verbundenen Aufwand. Das Ergebnis ist stets eine Analyse, ein Massnahmenpaket und eine effektive Umsetzung – von kleinen Anpassungen, wie beispielsweise dem nachträglichen Einbau einer Wärmepumpe, bis hin zum radikalen Rückbau. Dabei verfolgen alle Projektbeteiligten die gleichen Ziele: einen geringeren Energieverbrauch, der den CO₂-Ausstoss reduziert und die Kosten der Immobilie nachhaltig senkt – umweltbewusstes Handeln darf sich auch finanziell lohnen.

Halter Immobilien Seite 120

Wiso söttend jetzt präzis Sii bi üs z‘Graubünda trugga loh?

Weil wir hier in Graubünden nicht nur Kuhställe und Skihütten bauen können?

Südostschweiz Print Kasernenstrasse 1, CH -7007 Chur Telefon +41 (0) 81 255 52 52 verkauf-print @suedostschweiz.ch www.so-print.ch

68 Komplex 2011 Immobilien

Mit Werten wert schaffen − Eine Marke macht Produkte einzigartig Text: Kees van Elst, Lukas Widmer Foto: Calvin Klein

Viele Verbraucher bezahlen mehr als 200 Franken für eine Calvin-Klein-Jeans, obwohl sie ein No-Name-Produkt in ähnlicher Qualität bereits für 70 Franken bekämen. Die Marke eines Modelabels setzt die Messlatte für den Preis, den wir zu zahlen bereit sind. Diese Prinzipien lassen sich auch auf die Immobilienbranche übertragen. Doch wie kreiert man «Clavin-Klein-Gebäude»?

Das klassische Branding in der Immobilienbranche unterscheidet sich kaum vom Branding in anderen Industriesektoren. Orte, Areale und Gebäude können wie Produkte oder Services gebrandet werden, natürlich immer unter Berücksichtigung der Besonderheiten einer Branche. Den allgemein bekannten Regeln des Brandings folgend, wird die Vermarktung einer Liegenschaft ganz auf die Entwicklung einer Beziehung zwischen dem Immobilienbrand und seinem Zielpublikum ausgerichtet. Diese Beziehung wird

auf Werten aufgebaut, die denen der Zielgruppen, die angesprochen werden sollen, entsprechen.

So wie Konsumgüterhersteller und Retailer schon seit Jahren arbeiten, muss auch die Immobilienbranche das Branding zu einer Schlüsselfunktion innerhalb ihrer BusinessStrategie machen. Betrachtet man zum Beispiel Coca-Cola, die wertvollste Marke der Welt, so fällt auf, dass sich das Management der Bedeutung des Brands als wichtigsten Vermögenswertes sehr bewusst ist. Die Marke Coca-Cola ist das Herz des Unternehmenserfolgs und führt zu einem Gewinn, der den der Konkurrenz überflügelt. Die Realität in der Immobilienbranche ist aber allzu oft eine andere: Brands sind nicht mehr als ein lahmer Slogan, dem keine strategischen Ziele zugrunde liegen.

Der elementare Gedanke beim Branding – und folglich auch beim Immobilienbranding – ist, dass alle strategischen Ziele systematisch in eine Erfolgsformel integriert werden. Um «Coca-Cola-Projekte» zu realisieren, müssen Immobilienfirmen intensiv an den Brands ihrer Projekte arbeiten. Sie müssen verstehen, dass es um mehr geht als das Erstellen von Wohnungen, Büros oder Einkaufszentren.

Schliesslich möchte man mit einer Immobilie nicht nur einen materiellen Wert schaffen, sondern auch ein besseres Leben für Menschen und Firmen ermöglichen. Durch gutes Immobilienbranding kann bei Business-Parks, Lifestyle- und Einkaufszentren sowie Wohnsiedlungen das volle finanzielle Potenzial ausgeschöpft werden. brand equity – brand value Brand Value bezeichnet den monetären Wert einer Marke, der beispielsweise in einer Bilanz ausgewiesen wird. Der Begriff Brand Equity hingegen ist eine kundenorientierte Betrachtungsweise und beschreibt, welchen Mehrwert ein Produkt für den Kunden aufgrund der Marke hat. Brand Equity zeigt sich z. B. im Statusgewinn für einen Käufer oder potenziellen Käufer. Dieser Wert ist nicht monetär, führt aber dazu, dass höhere Marktpreise erzielt werden können, was wiederum den Brand Value steigert. Brand Equity ist aber nicht von Verkaufszahlen abhängig, wie ein einfaches Beispiel zeigt: Jemand kann von einem edlen Auto – etwa einem Jaguar – schwärmen, darüber erzählen, davon träumen, am Ende aber doch keinen Kauf tätigen,

69

1

1 Noch heute legendär: 1980 kreierte Calvin Klein die erste Designer-Jeans in einer Kampagne mit der damals 15-jährigen Brooke Shields

weil der Preis sein Budget übersteigt. Trotzdem wird mit der Marke ein subjektiver Wert verbunden – ein Jaguar ist eben doch mehr als nur ein Fortbewegungsmittel.

Der Chiswick Park liegt acht Kilometer von Londons Zentrum entfernt. Im Jahr 2000 wurde mit seinem Bau begonnen, heute sind neun der zwölf geplanten Gebäude, die um eine grüne Mitte mit See angeordnet sind, bezogen.

Nach der Fertigstellung sollen rund 168 000 Quadratmeter Büroflächen zur Verfügung stehen. Der Park wird unter dem einprägsamen Label «Enjoy-Work» vermarktet. Alle Bemühungen hier – ein Fitnessclub, Sonnendecks mit Liegestühlen, regelmässige Events und ein Online-Concierge – fokussieren auf ein anregendes und produktives Umfeld für die Mitarbeitenden der eingemieteten Firmen. Eine ineinander verwobene Servicestruktur bietet zusätzliche Attraktivität. Der durch den Brand erzeugte, individuelle Mehrwert, die Brand Equity, kann über höhere Mieten abgeschöpft werden. Sie steigert so den Brand Value.

Im besten Fall übertrifft der immaterielle Markenwert den Wert der Sachanlagen eines Unternehmens. Dementsprechend machen Investitionen in die Kernwerte einer Immobilie dieselbe wertvoller. Der Plan geht auf, wenn eine Destination oder ein Community-Projekt zur ersten Wahl für seine Zielgruppen wird. Das Projekt Limmatfeld in Dietikon – Familienwohnungen rund um sichere Innenhöfe und ein

zentraler Stadtplatz mit Läden und Dienstleistungsangeboten – wird unter dem Titel «Unsere kleine Stadt» in der Region bekannt gemacht (siehe Seite 46). Der Infopavillon dient nicht nur dem Verkauf, sondern erzählt auch eine Geschichte von imaginären Bewohnern des Quartiers und wird für Aktionen und Ausstellungen genutzt, die das erwünschte Zielpublikum ansprechen sollen. So kann es schon heute eine Beziehung zu ihrem neuen Stadtteil aufbauen. Gleichzeitig zielen alle Bemühungen auf die Lebensqualität der zukünftigen Anwohner. Das Konzept für diese Vermarktung steigert über die Brand Equity den Brand Value und führt langfristig zu höheren Mieterträgen als im übrigen Dietikon.

Und das mit anhaltender Wirkung, denn ein Brand bleibt für seine Zielgruppe über lange Zeit relevant, weil er ihr konsistente Werte vermittelt. die marke wird zum leitbild Dank der Fokussierung auf eine bestimmte Zielgruppe und einer klaren Positionierung führt ein Brand für ein Gebäude oder ein Gebiet zur einer höheren Performance der Immobilien – im heutigen, immer schärfer werdenden Wettbewerb ein entscheidender Vorteil. Es sind die Nutzungen und Nutzer, die den Wert von Immobilien ausmachen, nicht ein Gebäude selber. Durch die Orientierung an einer Marke und ihren Kernwerten wird bereits der Produktionsprozess optimiert, und das Risiko von Fehlschlägen nimmt ab. Schliesslich steigt der Wert der Immobilie, und die Leerstandszeiten werden minimiert.

Mit der richtigen Einstellung des Projektteams lassen sich Immobilien genauso branden wie eine Designer-Jeans.

Im Idealfall wird die Markenstrategie entwickelt, bevor die ersten Gestaltungs- und Architekturpläne vorliegen.

Der Grund dafür liegt auf der Hand: Wenn klar ist, wie die Kernwerte eines Areals aussehen, sind alle weiteren Umsetzungen nur noch Ableitungen innerhalb der durch den Brand gesetzten Leitplanken. Ein Immobilienbrand ist – unter verschiedensten Aspekten – die Mühe wert, führt er doch zu glücklicheren Kunden, höherem Ertrag und tieferen Kosten. Bei Calvin Klein funktioniert das seit 1980, als die 15-jährige Brooke Shields auf grossen Plakatwänden eine Jeans berühmt machte.

— www.limmatfeld.ch, www.enjoy-work.com

70 Komplex 2011 Historie

ÜBER GENERATIONEN GEWACHSEN − Wie aus einem Baugeschäft die Halter-Gruppe wurde Text: Christine Marie Oppelt Fotos: Halter-Archiv

Unternehmertum ist ein wichtiger Motor unserer Wirtschaft. Menschen mit Visionen geben Firmen und Produkten ein Gesicht und eine Identität. Diese zu bewahren, aber gleichzeitig auch neue Wege zu gehen und die Bedürfnisse der Zeit zu erkennen, ist eine Herausforderung, der sich die Halter Unternehmungen jeden Tag aufs Neue stellen. Als Familienunternehmen mit festen Werten setzt man verstärkt auf Innovation.

Familienunternehmen unterscheiden sich nicht grundsätzlich von anderen Unternehmensformen. Und doch unterliegen sie eigenen Gesetzmässigkeiten. Ihr Wesen wird von Individuen geformt, nicht vom Management.

In einem wirtschaftlichen Umfeld, das immer mehr auf Internationalisierung und globale Märkte setzt, nehmen Familienunternehmen heute eine besondere Rolle ein. Der soziologische Megatrend zu stärkeren familiären Werten ist

auch im Geschäftsumfeld zu spüren und macht das Family Business zu einer Art Bollwerk in sich schnell ändernden Zeiten – mit der Möglichkeit, Grundwerte und Ziele langfristig zu definieren und sich gerade so vom Umfeld abzuheben.

Jeden Morgen nach dem Aufstehen mit dem Blick auf die Uhr, mit den Griff in den Briefkasten, in dem die Tageszeitung liegt, und mit dem Bedienen des Geschirrspülers kommen wir mit Produkten in Kontakt, die von Schweizer Familienunternehmen hergestellt wurden. In den meisten Fällen sind dies Firmen mit einer langen Tradition und Geschichte. Sie sind seit Generationen im Privatbesitz und haben feste Strukturen. Auch die Halter Unternehmungen sind aus einer solchen Konstellation hervorgegegangen. Vor mehr als 90 Jahren gegründet, werden sie heute in dritter Generation von Balz Halter geführt und gehören zu den wenigen privaten Baudienstleistern dieser Grösse in der Deutschschweiz.

Ein unglaublicher Wille Die Geschichte beginnt mit der Unterzeichnung eines Kaufvertrages: Am 29. August 1918 erwirbt der 27-jährige Wilhelm Halter für 12 500 Franken ein kleines Bauge- 

71

Balz Halter trat 1987 ins Unternehmen ein.

In dritter Generation treibt er die Firmengruppe mit Weitsicht und Innovationslust voran

72 Komplex 2011 Historie

 schäft mit Magazingebäuden an der Herrligstrasse 20 in der damals selbstständigen Gemeinde Altstetten bei Zürich. Der gebürtige Obwaldner stammt aus einfachsten Verhältnissen. Er hatte sich sein Studium am Technikum in Burgdorf als Bahnarbeiter verdient und war 1918 zur Schweizerischen Strassenbaugesellschaft nach Zürich gekommen. Für den zum Kauf nötigen Kredit bürgen sein Bruder und ein Jugendfreund. Ein kühnes Unterfangen, denn die Wirtschaft beginnt sich nach dem Ersten Weltkrieg erst langsam wieder zu erholen. Aufträge der öffentlichen Hand ermöglichen dem jungen Baumeister ein Durchhalten, und bereits Mitte der 1920er-Jahre erreicht das Baugeschäft eine Belegschaft von an die 100 Mann.

Erste grosse Bauten sind unter anderen das Kraftwerk Unteraa am Lungernsee und die Wasserversorgung in seiner Heimat Giswil. Auch an seinem Firmensitz fasst Wilhelm Halter schnell Fuss. Das damals stark wachsende Altstetten wird zu grossen Teilen von ihm gebaut. Die W. Halter Hoch- und Tiefbau-Unternehmung errichtet anfangs einzelne Häuser, dann Strassenreihen und später ganze Quartiere. In einer Dokumentation zu seiner Arbeit aus dem Jahr 1931 heisst es: «Ich verdanke dies in erste Linie dem Wohlwollen meiner Kundschaft und dem Vertrauen der Herren Architekten.

Nebst den Ausführungen einer Anzahl Tiefbauten, Fabriken und Bauten für das Kleingewerbe hatte ich Gelegenheit, für über 1200 Wohnungen alle in meinem Fach einschlägigen Arbeiten auszuführen. Ein grosser Teil dieser Bauten ist durch meine persönliche Initiative zustande gekommen.»

Tatsächlich gründet der Baumeister mit anderen Handwerkern Baugenossenschaften. Ihre Wohnungen werden verkauft oder zu ausserordentlich günstigen Mietzinsen vermietet.

In den Krisenjahren 1933 bis 1938 baut Wilhelm Halter auf eigenen Landreserven in verschiedenen Kolonien an die 150 Einfamilienhäuser, die unter weitreichender Finanzierungshilfe vorab an Arbeiter und Angestellte verkauft werden. Möglich wird dies auch durch ein grosses kaufmännisches Geschick, das die «Neuen Zürcher Nachrichten» in einem Nachruf anlässlich seines Todes im Januar 1944 so beschreiben: «Neben seiner Tätigkeit als Baufachmann hatte Halter eine ausgesprochene kaufmännische Ader und einen sicheren Blick für wirtschaftliche und kommerzielle Realitäten. Was er in Angriff nahm, das glückte ihm auch.

Nicht weil er ein Glückspilz war, nein, weil er kühl und mit Fingerspitzengefühl die Gegebenheiten einzuschätzen und auszuwerten wusste.» Als Wilhelm Halter mit 53 Jahren an einer unheilbaren Krankheit stirbt, hat er es zu grossem Ansehen und Wohlstand gebracht.

Mechanisierung und Rationalisierung Die Erfolgsgeschichte sollte weitergeschrieben werden.

Wilhelm Halters Frau Anna Halter-Ming ist nicht weniger geschäftstüchtig als ihr verstorbener Ehemann und nutzt den Aufschwung nach dem Zweiten Weltkrieg. Eine grosse Anzahl genossenschaftlicher und privater Wohnhäuser, bedeutende Geschäfts- und Industriebauten sowie Aufträge aus öffentlicher Hand werden ausgeführt. Der Betrieb wird mit Maschinen aufgerüstet und rationalisiert. Langjährige Mitarbeitende unterstützen Anna Halter-Ming in ihren Vorhaben. In der Firma und sogar in der Familie – sie hat fünf Kinder – wird sie von nun an «der Chef» genannt. Mit einer Mischung aus Autorität und Herzenswärme geht sie persönlich am Monatsende auf jede ihrer Baustellen, um den Arbeitern den Lohn auszubezahlen.

Im Jahr 1956 tritt der zweitälteste Sohn Jost nach seinem Ingenieurstudium an der ETH Zürich mit 27 Jahren in die Geschäftsleitung der Kommanditgesellschaft ein. In der Folgezeit nimmt die Bautätigkeit in Zürich und damit auch der Auftragsbestand der Firma nie gekannte Ausmasse an.

Der Mitarbeiterstab wird ausgebaut, und neben der Tätigkeit als ausführendes Bauunternehmen ist man nun vermehrt auch als Generalunternehmer am Markt präsent. Wieder entstehen grosse Industrie- und Wohnungsbauten. Die neu gegründete Abteilung für Liegenschaftsverwaltungen arbeitet bald auch im Auftragsverhältnis für Dritte. Im Jubiläumsjahr 1968 geht die Geschäftsleitung auf Jost Halter über, der zum unbeschränkt haftenden Gesellschafter wird.

In der Hochkonjunktur erreicht die Belegschaft eine Grösse von 150 Personen. Die Räumlichkeiten an der Herrligstrasse werden zu eng, und man beginnt mit der Planung für ein neues Bürogebäude. Es entsteht 1974 ein paar Häuserblöcke weiter, Im Struppen 1. Zur gleichen Zeit wird Halter & Co. in eine Aktiengesellschaft umgewandelt. Die weltweite Ölkrise hat inzwischen auch die Schweizer Wirtschaft in weiten Teilen gelähmt. Eine Baukrise folgt. Doch schon 1978 kann 

73

1935 1968

Wilhelm Halter erwarb am 28. 8. 1918 ein kleines Baugeschäft in Altstetten bei Zürich

Anna Halter-Ming führte die Bauunternehmung 24 Jahre lang, von 1944 bis 1968

1967 Jost Halter wurde 1968 unbeschränkt haftender Gesellschafter der Bauunternehmung

1963 Das Ehepaar Jost und Rita Halter. Rita Halter übernahm von 1979 bis 1986 die Firmenleitung

74 Komplex 2011 Historie

 Jost Halter sein Angebot im Bau- und Immobiliensektor mit dem Erwerb der Schärer Blitzgerüst AG erweitern. In dieser Phase der Konsolidierung trifft das Unternehmen der plötzliche Unfalltod des Inhabers im Herbst 1979 schwer.

Wiederum bewahrt die Ehefrau das unternehmerische Erbe ihres Mannes für die kommende Generation. Mit Rita Halter-Breitenmoser als Verwaltungsratspräsidentin und dem bestehenden Mitarbeiterstab unter Hans Tödtli werden die Geschäfte weitergeführt. In dieser Zeit entstehen mehrere grössere Wohnbauprojekte in Altstetten und Umgebung, meist für den eigenen Bestand. auf dem Weg in die Zukunft Schon während seines Studiums zum Bauingenieur an der ETH Zürich sitzt Balz Halter, Sohn von Jost und Rita Halter, den Verwaltungsratssitzungen bei. Nach dem Diplom übernimmt er 26-jährig 1987 die Geschäftsleitung.

Dank konsequenter Marktausrichtung setzt ein rasches Wachstum ein, zuerst in der Bauunternehmung, dann in der Generalunternehmung. Als einer der ersten Baudienstleister im Grossraum Zürich setzt Halter das Immmobilienmarketing zur Positionierung ein. Ein wichtiger Meilenstein in der jüngeren Geschichte der Halter-Gruppe ist die Grossüberbauung Limmatwest, in der heute ihr Hauptsitz liegt.

Mit dem 180-Millionen-Objekt gelingt 1999 der Schritt zum Immobilienentwickler. Seitdem arbeitet man nicht mehr nur an einzelnen Objekten, ganze Quartiere und Stadtteile entstehen auf Initiative von Halter Unternehmungen. In der Ausführung stehen derzeit die Grossprojekte Limmatfeld, amRietpark und Hard Turm Park. Der Wandel der Gruppe kommt auch im Verkauf der Bauunternehmung (2008) und von Schärer Blitzgerüst (2009) zum Ausdruck. Mit neuen Geschäftsstellen in Basel, Bern und Luzern erweitert Halter seinen Wirkungskreis in der Deutschschweiz.

Im Jahr 2010 gibt Balz Halter die operative Geschäftsführung der Halter Unternehmungen ab und fungiert fortan in strategischer Funktion als Verwaltungsratspräsident.

Seitdem engagiert er sich verstärkt im Bereich der neuen Technologien in der Bauindustrie. Für ihn liegt der Weg in eine erfolgreiche Zukunft im energetisch nachhaltigen Bauen und in der ganzheitlichen Betrachtung von Immobilien über deren gesamten Lebenszyklus hinweg.

2007 Das Museum Rietpark wurde unter einen bestehenden Altbau in den Hang hineingebaut

2010 Die Büro- und Gewerbeüberbauung Grünenhof (UBS) liegt in der Zürcher Innenstadt

1999 Mit Limmatwest leistete Halter einen wichtigen Beitrag zur Entwicklung von Zürich-West

75

1920 Bauherr der Zentrale Lungernseewerk waren die Zentralschweizerischen Kraftwerke

1930 Wohnensemble an der Kanzleistrasse in Zürich (Baugenossenschaft Eidgenössisches Personal)

1971 In den frühen 70er-Jahren entstand die katholische Kirche in Uitikon bei Zürich

1970 Der Zürcher Stadtteil Altstetten ist geprägt von Wohn- und Gewerbebauten der Halter AG

76 Komplex 2011 Technologie

Aus der virtuellen in die reale welt − Eine neuartige Software steuert Ihr Heim über den Computer Text: Bettina Methner Foto: Albert Kunzer

1

77

Mit mivune Home kommt eine attraktive Oberfläche für die Steuerung und Bedienung der Haustechnik auf den Markt. Jeder Anwendung ist ein eigenes Steuerelement, ein Widget, vergleichbar einem Schalter an der Wand oder einem Knopf an der Musikanlage, zugeordnet. Die intuitive Bedienung dieser Elemente macht es dem Nutzer zu Hause leicht, die neue, innovative Software einzusetzen.

Waren früher Agenda, Adressbuch, Notizblock, CDs, die Enzyklopädie oder die Armbanduhr selbstverständlich und in den meisten Fällen unabdingbar, hat sich dies in den letzten zehn Jahren massiv und oftmals beinahe unbemerkt verändert. Viele dieser Gegenstände sind aus den Taschen, vom Handgelenk oder aus den Büchergestellen verschwunden. Digitale Abbilder dieser Objekte sind heute auf den Bildschirmen der verschiedensten Geräte wie Smartphones, Tablets, Laptops oder internetfähigen Fernsehgeräten wiederzufinden. Aus den Atomen von einst sind die Bits von heute geworden: Das Tagebuch wird in Form eines Blogs geführt, Briefe sind E-Mails gewichen, und auch Fotoalben, Strassenkarten und Telefonbüchern haftet bereits eine gewisse Nostalgie an.

Dabei werden nicht nur passive Inhaltsträger wie Bücher, Zeitungen, Fotos, CDs, DVDs, Kassetten, Spiele und dergleichen virtualisiert, sondern immer mehr auch Geräte wie der Fernseher, das Telefon, das Radio, der Fotoapparat, die Videokamera, die Wasserwaage, der Stromzähler oder die Stoppuhr. Und selbst das Navigationsgerät wird, eben erst materialisiert, bereits wieder durch eine Applikation auf dem Bildschirm eines Mehrzweckgeräts ersetzt.

Damit nicht genug, die nächste Welle der Entmaterialisierung rollt gerade erst richtig an. In der Gebäudeautomation werden heute zunehmend Lichtschalter, Dimmer, 1 Vom Tablet PC aus lässt sich bequem die Haustechnik steuern. mivune Home bietet dafür eine Oberfläche, die praktisch und ansprechend ist

Rollladensteuerungen, Notfalltaster, Thermostate und Thermometer, Infrarot-Fernsteuerungen, Barometer, Überwachungsbildschirme und dergleichen mehr durch ihre digitalen Abbilder in Form von Software ersetzt.

Organisation auf dem Bildschirm Für die Endnutzer stellen sich gleich mehrere Fragen: Wohin mit all diesen virtuellen Objekten? Wie organisiert man seine digitalen Besitztümer in einer immer stärker entmaterialisierten Welt? Wie bringt man seine digitalen Urlaubsfotos mit dem virtuellen Türöffner und der nur noch aus Bits bestehenden Wetterstation auf einem Bildschirm sinnvoll zusammen? «Ganz einfach. Man nimmt eine sehr grosse virtuelle Fläche und legt sich darauf seinen virtuellen Besitz so zurecht, wie es einem am besten passt», erklärt Matthias Aebi, CEO von futureLAB. Die Entwicklungsfirma ist auf den Entwurf und die Umsetzung innovativer Produkte und Konzepte im Internet- und Mobilkommunikationsbereich spezialisiert. «Die Software, die diese Oberfläche bereitstellt, heisst Kastellan und erlaubt es dem Benützer, auf dem Bildschirm die Elemente seiner digitalen Welt weitgehend so zu organisieren wie in der realen Welt», führt Aebi aus.

«Dinge, die wir oft benützen, liegen stets griffbereit und zentral, und weniger Wichtiges stellen wir etwas zur Seite.»

Jeder digitale «Gegenstand» wird nun durch ein «Widget», ein Kunstwort aus Wi(ndow) und (Ga)dget, repräsentiert.

Mit Kastellan als Hintergrund lassen sich Grösse und Position der Widgets definieren, um so ihre Gewichtung zum Ausdruck zu bringen. Objekte, die zusammengehören, können zueinandergerückt oder auch auf einem gemeinsamen Hintergrund gruppiert werden. So wird es möglich, beliebig erweiterbare Hierarchien zu erstellen und Elemente miteinander zu verknüpfen.

Widgets bilden das gebäude ab Diese Flexibilität, aber auch die einfache Nutzbarkeit der Widget-Technik waren für Thomas Theurer, CTO von mivune, gewichtige Argumente, sich dieser Oberfläche für mivune Home, der Gebäudeautomationslösung im Eigenheimbereich, zu bedienen. «Unsere Software, die es dem Einfamilienhausbesitzer künftig ermöglicht, alle Aspekte seines Gebäudes, angefangen beim Licht über Heizung, Lüftung 

78 Komplex 2011 Technologie

1

 und Beschattung bis hin zu Audio und Video, zu steuern, bedurfte einer intuitiv zu bedienenden Oberfläche. Jeder Hausbesitzer soll sie in seinem Heim, ungeachtet seines technischen Know-hows, leicht einrichten und nutzen können.» Für die Konfiguration der breit gefächerten und weit reichenden Möglichkeiten von mivune Home seien klassische Widget-Systeme, wie zum Beispiel das Dashboard von Apple, nicht leistungsfähig genug gewesen, erklärt Theurer. Man habe sich deshalb für Kastellan als Basis entschieden. Die auf der Oberfläche arrangierten mivune-Widgets bilden das Gebäude auf einen Blick ab, in hierarchischer Anordnung vom Stockwerk über die Zimmer bis hin zu jedem Schalter oder Relais. Mit der Zoom-Funktion wechselt der Benutzer bequem zwischen Übersicht und Detail hin und her. «What you see is what you get», bringt Theurer die Visualisierung auf den Punkt.

Die Programmierung der einzelnen Tasten erfolgt in wenigen einfachen Schritten. Alle Funktionen sind raumoder stockwerkübergreifend definierbar, und es können logische Abhängigkeiten definiert werden, wie zum Beispiel: Wenn der Bewegungsmelder aktiv ist, also ein Mensch den Raum betritt, und es dunkel genug ist, geht das Licht an. Beliebig viele Sensorik- und Aktorik-Komponenten lassen sich, unabhängig von den Details der verwendeten Hardware, hinzufügen. Die gesamte Konfiguration ist von jedem PC oder Laptop aus mittels Maus oder Touchscreen möglich. Ausserdem ist das Haus von jedem Smartphone aus steuerbar.

Das haus in der westentasche mivune Home erlaubt es, die gesamte Struktur des Eigenheims am Bildschirm abzubilden. Doch im Gegensatz zu virtuellen Kalendern, Messgeräten oder Notizzetteln, die ihre physischen Pendants immer mehr ersetzen und ihre Informationen nur noch auf Bildschirmen zur Verfügung stellen, geht die Gebäudeautomation den umgekehrten Weg: Die virtuelle Plattform steuert die physischen Elemente des Hauses wie Lampen, Storen oder die Heizung. So findet der Weg von der Physik in die digitale Umsetzung schliesslich wieder zurück in die physische Welt.

— www.futurelab.ch mivune Seite 126

2

3

79

4

mivune Home mivune Home ist die einfache und komfortable Steuerung der Hausautomation. Die Software-Lösung regelt die Raumtemperatur, steuert Licht und Beschattung, visualisiert Überwachungskameras und erlaubt die Bedienung von Multimedia-Geräten. Sie funktioniert unabhängig vom Betriebssystem des Computers und steuert intelligente Hardware-Komponenten wie EnOcean, KNX oder digitalSTROM. mivune Home bedient 80 Prozent der Schweizer Hausbesitzer, denen ein Einfamilienhaus von mittlerem Wert gehört. Die Konfiguration der Software kann der Nutzer selbst vornehmen. Das macht mivune Home so benutzerfreundlich und günstig.

1 – 4 Ein Gebäude lässt sich mit mivune Home vom Stockwerk über die Zimmer bis zu jedem Schalter übersichtlich darstellen

80 Komplex 2011 Technologie

Sicherheit für Schule und Schüler − Das neue Schliesssystem im Lyceum Alpinum Zuoz Text: Bettina Methner Foto: Ralph Feiner, Lyceum Alpinum Zuoz

Vor zehn Jahren beschloss die Leitung des Lyceum Alpinum Zuoz die Aufnahme in den «Council of International Schools» (CIS).

Diese Organisation mit Sitz in Genf legt Standards zur Qualitätssicherung in Schulen hinsichtlich Pädagogik und Didaktik, aber auch Management, Logistik und Sicherheit fest. So wurden Anpassungen des bestehenden Sicherheitssystems nötig, die mit einem Expertenteam vorgenommen wurden.

Das Ortsbild von Zuoz gilt als eines der schönsten in Graubünden. Der Hauptort der Plaiv liegt auf der Sonnenseite des Tales, umgeben von der imposanten Bergwelt des Oberengadins. Jedes Haus hier hat seinen Charakter und seine eigene Geschichte – besonders das Lyceum Alpinum Zuoz.

Der Campus umfasst fünf Internatshäuser mit jeweils 25 bis 70 Betten, zudem werden mehrere Sportanlagen unterhalten. Die Erweiterungsbauten des Internats oblagen

einem anspruchsvollen Nutzungskonzept, denn es musste gleichzeitig mit der Bettenkapazität auch die Anzahl der Unterrichtsräume erhöht werden. Die unteren Gebäudeteile wurden offen konzipiert, als allgemein zugänglicher Bereich, in dem auch Jugendliche aus der Region unterrichtet werden. Die oberen Stockwerke, in denen die Internatsschüler wohnen, sind geschützter. Hier wird ein gesundes Mass an Privatsphäre gewährleistet, ohne sicherheitsrelevante Aspekte zu vernachlässigen.

«Das Thema Sicherheit war für uns eine interkulturelle Herausforderung», berichtet Duri Bezzola, Leiter Finanzen und Dienste. «Die angelsächsisch geprägte Denkweise versteht diesen Begriff anders als wir. Amerikanern ist unsere traditionelle Massivbauweise fremd, und sie erwarten in öffentlichen Gebäuden restriktive Sicherheitsvorkehrungen.

Es bedurfte intensiver Überzeugungsarbeit, klarzumachen, dass wir keine hohen Zäune, Mauern und Überwachungskameras brauchen und auch nicht wollen.» Das Internat stehe für eine offene, liberale Grundhaltung. Gefängnisähnliche Überwachungsanlagen seien da kontraproduktiv, ist Bezzola überzeugt. Um seiner grossen Verantwortung und dem Sicherheitsbedürfnis internationaler Klientel Rechnung zu tragen, definierte das Lyceum Alpinum Zuoz den Soll-Zustand für die Fluchtwegsteuerung: Die Aussenzugänge sind nachts zuverlässig verschlossen, aber nicht videoüberwacht. Die Türen sind im Notfall zu öffnen, wobei ein Alarm ausgelöst wird. Zudem lässt sich der Schliessmechanismus zentral steuern und ist übersichtlich visualisiert. ein projekt mit hohem anspruch Mit der Umsetzung des Sicherheitskonzepts wurde Peter Gerber betraut. Seine Firma Avetec in Chur ist seit über zehn Jahren in der Projektsteuerung von Alarmanlagen und Einbruchschutztechnik führend. Die 21 zu sichernden Türen im Lyceum Alpinum Zuoz stattete Gerber mit einem Schliess­ system aus, welches die Signale «offen», «geschlossen» oder «in Alarmzustand» anzeigt. Über einen Schlüssel können einzelne Eingänge geöffnet, geschlossen, und es kann der Alarmzustand aufgehoben werden. Dieses System funktioniert autark und war bereits installiert, als Gerber sich entschloss, es mit der mivune-Software zu erweitern. Der Controller übernimmt nun die zentrale Steuerung. Er leitet die drei

81

2

1

1 Ein historisches Gebäude wie das Lyceum Alpinum Zuoz stellt besonders hohe Anforderungen an die Sicherheitstechnik 2 Der Gebäudekomplex soll Schülern und Betreuern Schutz bieten, aber nicht wie ein Hochsicherheitstrakt wirken

Signale als Inputsignale an die mivune-Visualisierung weiter, empfängt von hier die Output-Signale und löst bei Alarm einen SMS- und E-Mail-Versand aus. Da das Schliesssystem auf einem Bildschirm mittels der mivune-Visualisierung abgebildet werden kann, ist die Bedienung von jedem Computer, Touchscreen oder Smartphone aus möglich und somit lokal nicht gebunden. Nur die Deaktivierung eines Alarmzustandes muss vor Ort mit dem Schlüssel erfolgen.

«Die Fähigkeit der neuen Software, auch andere Technologien zu integrieren, war für meine Wahl ausschlaggebend», sagt Gerber. Die Zutrittskontrolle, Energiezählung, Lichtsteuerung, Heizung, Lüftung bis hin zu Multimedia liessen sich ebenfalls über den Controller verwalten. In dem weitläufigen Gebäudekomplex, der 50 Wochen im Jahr auf Hochtouren läuft, können so die Energiewerte optimiert werden. mivune arbeitet hardwareunabhängig, sodass alle bestehenden Komponenten integriert werden können und das Lyceum Alpinum Zuoz zukünftig Anschaffungen unabhängig vom Hersteller tätigen kann.

Auch Joannes Cordett, dem Technik-Verantwortlichen der Schule, ist die neue Software willkommen: «Ich habe an meinem Computer die Übersicht über alle Gebäude, und kann sofort reagieren, egal, wo ich mich aufhalte.» Auch die schriftliche Dokumentation von Ereignissen hilft beim Umgang mit den Eltern, denn, so Duri Bezzola, «sie erwarten zu Recht, über Vorfälle umfassend informiert zu werden».

— www.lyceum-alpinum.ch, www.avetec.ch mivune Seite 126

82 Komplex 2011 Technologie

vom Denkplatz zum Wärmebrunnen

1

− Auf dem Hönggerberg lebt die Idee einer emissionsfreien Architektur Text: Leonid Leiva Fotos: Reinhard Zimmermann

Im Konzept des emissionsfreien Hauses geht es um die Drosselung der CO2-Emissionen aus dem Betrieb eines Gebäudes und nicht nur ums blosse Energiesparen. Die kluge Nutzung von Solarenergie und Umweltwärme sowie ein kleiner Anteil an CO2-freiem Strom sind die wichtigsten Zutaten dieser Strategie.

Bei der Sanierung eines Bürogebäudes der ETH auf dem Hönggerberg wird dieser Gedanke konsequent umgesetzt.

Zum Gesicht des Standorts Hönggerberg der ETH Zürich zählt unverzichtbar das HPZ-Gebäude, ein von Albert Heinrich Steiner konzipierter Bau, der um das Jahr 1970 als Teil des ersten Ensembles des neuen Campus errichtet wurde.

Damals hatten vor allem die expandierenden Platzbedürfnisse der Physiker die Schulleitung von der Dringlichkeit neuer Bauten überzeugt. Obwohl die immerzu steigenden Budgetwünsche der Hochschule beim Bund für Unmut

sorgten, wurde das Geld für die Erweiterung schliesslich zugesprochen. Man sah die Bauvorhaben als wichtig zur Rangbehauptung der ETH an.

Einst Zeuge der Erweiterung, ist das HPZ 40 Jahre später Schauplatz einer Neuausrichtung. Das Gebäude, in dem heute zwei Professuren des Departements Architektur (D-ARCH) beherbergt werden, dient als Demonstrationsprojekt für das vom D-ARCH lancierte Konzept der Null-EmissionArchitektur. Mit dem seit September 2010 laufenden Umbau soll gezeigt werden, dass klimaschonende Gebäude auch ohne dicke Dämmhüllen und somit ohne die Zerstörung erhaltenswerter Fassaden möglich sind.

Die Klimakatastrophe abwenden An einem Symposium unter dem Titel «Towards Zero Emission Architecture» im vergangenen November haben sich die D-ARCH-Professoren zum neuen Leitgedanken bekannt.

Die Nutzung von Gebäuden verursacht in Europa zwischen 25 und 40 Prozent aller anthropogenen CO₂-Emissionen. Das

83

1 Nach aussen wird das Bild des HPZ nicht verfälscht. Dafür gewinnt man im Inneren durch klugen Technikeinsatz an Komfort

Konzept der emissionsfreien Architektur entspringt also der Erkenntnis, dass Gebäude ihren CO₂-Ausstoss auf praktisch Null senken müssten, sollen die Klimaschutzziele des UNOWeltklimarats eingehalten werden. Die Emissionen statt des Energieverbrauchs zu drosseln, sei der schnellste Weg, um die Klimakatastrophe abzuwenden, hiess es an der Tagung.

Energie, ob solaren oder äolischen Ursprungs, sei eigentlich im Überfluss vorhanden, so etwa die Auffassung von Hansjürg Leibundgut, Inhaber der Professur für Gebäudetechnik am D-ARCH. Zu reduzieren sei lediglich der Verbrauch von Exergie, also hochwertiger Energie, die für andere Zwecke als das Heizen von Gebäuden eingesetzt werden kann. Dazu zählen fossile Brennstoffe und Strom. Erstere seien aufgrund ihres CO₂-Fussabdrucks, aber vor allem wegen ihrer kurzfristigen Unersetzbarkeit in der Mobilität aus dem Betrieb

von Gebäuden strikt zu verbannen. Beim Strom komme es hingegen auf die Herkunft an. Gegen Solar- und Windkraft, beides Co₂-frei, sei nichts einzuwenden.

Die Vision eines abgasfreien Gebäudeparks reiht sich in die übergeordnete Klimastrategie der ETH ein. Die Hochschule strebt die Umsetzung einer 1-Tonne-CO₂-Gesellschaft an, in der jedem Erdbewohner pro Jahr ein CO₂-Budget von exakt einer Tonne zusteht. Für den Hönggerberg-Campus hat sich die ETH ehrgeizige Ziele gesteckt. Der CO₂-Ausstoss der Science City soll bis 2050 um 50 Prozent gesenkt werden.

Zum Vergleich: In der gleichen Frist begnügen sich die EU und die Schweiz damit, 20 Prozent weniger Treibhausgase in die Atmosphäre zu blasen.

Für die ETH-Architekturprofessoren bedeutet der neue Fokus auf die Emissionen vor allem eins: mehr Flexibilität 

84 Komplex 2011 Technologie

1

2

1 Fussbodenregister und Heptapanele: Platz sparen und Wärme einfangen stehen hier im Dienste der Ästhetik und der Umwelt 2 Auch in einem der Grossraumbüros im HPZ werden die Komponenten von BS2 für ein optimales Raumklima sorgen

 beim Entwurf. Manche nennen es einen Befreiungsschlag aus den fassadenzentrierten Effizienzmassnahmen à la Minergie. Denn das emissionsfreie Haus setzt nicht auf ein einziges Allheilmittel. Vielmehr wird die Fülle der technischen Möglichkeiten ausgeschöpft, die zu Gebote stehen, um die Emissionen und den Exergiebedarf zu minimieren.

Das Konzept des Null-Emission-Hauses wagt also einen Blick hinter die Fassade und entdeckt dort viele brachliegende Wärmeschatzinseln. «Nur die Substitution von Exergiequellen durch Umweltwärme und die im Sommer überschüssige Solarenergie macht die Realisierung des LowEx-Gedanken möglich, sagt Luca Baldini, Geschäftsführer der Firma BS2, die für die Sanierung des HPZ wichtige Komponenten liefert. Beim HPZ-Umbau wird die Umweltwärme konsequent ausgenutzt. Anstelle von Gas oder Erdöl verbrennenden Heizkesseln treten vor allem die im Sommer anfallende Wärme sowie die beim Betrieb von Gerätschaften produzierte Abwärme. Die Wärme wird dann in den Untergrund über Wärmesonden gespeist und kann in der kalten Jahreszeit mithilfe einer Wärmepumpe wieder ins Gebäude zurückgeholt werden. Für diese Art der saisonalen Wärmespeicherung sind auf dem Hönggerberg mehr als 100 Erdwärmesonden verlegt worden, die im Erdreich eine Speichermasse von über einer Million Tonnen zugänglich

85

machen. Das Erdsondenfeld soll mehrere Gebäude zu einem Netzwerk für den Wärmeaustausch bündeln. Es soll zudem drei Bereiche mit verschiedenen Temperaturen besitzen, womit nicht nur Wärme, sondern auch Kälte für die Kühlung im Sommer zur Verfügung steht – Letzteres durch die Umkehrung der Wärmepumpen in Kältemaschinen. Die Speicherung im Untergrundgestein hat Annette Gigon an der genannten Tagung zum Gedanken an einen Wärmebrunnen inspiriert; Marc Angélil, Vorsteher des D-ARCH und Professor für Architektur und Entwurf sprach davon, dass Häuser nun Wurzeln bekommen. Beide Metaphern rücken durch die Perspektive auf den neu erschlossenen energetischen Kontext vor allem eins ins Bewusstsein: Es schwirrt viel Energie um ein Gebäude, diese will nur clever genutzt werden.

Zu diesem Zweck verfügt das Low-Ex-Konzept über ein breites Arsenal von Massnahmen. Nur durch diese Vielfalt gelingt es, die Wärme überall einzufangen und nutzbar zu

machen. Gebäudeteile, die sonst nur als Wärmesenken fungieren, werden zu aktiven Wärme-Erntemaschinen umfunktioniert. So etwa die in den Fussboden eingebauten Register, durch die im Winter warmes Wasser für die Bodenheizung zirkuliert, im Sommer die Wärme aus der Sonneneinstrahlung durch das Aufwärmen von Wasser eingefangen und in den Speicher geleitet wird. Ebenfalls der Saison angepasst und somit multifunktional agieren die in Wänden, Brüstungen oder Fussböden eingebauten Zuluftgeräte, Airbox genannt. Diese von BS2 gelieferten Komponenten werden im Winter als Heizung betrieben, im Sommer entnehmen sie der Aussenluft die Wärme, deren Überschuss dann ebenfalls gespeichert wird.

Auch wenn die Wärmeernte den Exergiebedarf auf ein Minimum drückt, ganz ohne Stromzufuhr von aussen geht es auch im Low-Ex-Gebäude nicht. Um dafür zu sorgen, dass der notwendige Strom in der Tat CO₂-frei produziert wird, wird der Bauherr dazu angehalten, einen entsprechenden Betrag in den Bau von Solar- oder Windkraftanlagen an günstigen Standorten in Europa zu investieren. Die Transaktionen werden durch die Stiftung ViaGialla überwacht, damit das Geld auch wirklich sein Ziel erreicht. Alternativ bietet BS2 die Möglichkeit, den Ausgleich als eine Art CO₂-Steuer zu bezahlen. Dieser Zero Emission Supply Investment wird vom Endkunden als Zuschlag bezahlt, mit dem die Mehrkosten für 

86 Komplex 2011 Technologie

1

 den CO₂-freien Betrieb des jeweiligen Produkts abgedeckt werden.

Den Komfort steigern Das Zero-Emission-Low-Ex-Prinzip wollte man bei der Sanierung des HPZ mit möglichst niedrigen Kosten umsetzen. Im Vergleich zum von der ETH ursprünglich geplanten Umbau, bei dem die Fassade abgerissen werden sollte, ergibt die Sanierung nach NullEmission-Kriterien eine Einsparung von rund 800 000 Schweizer Franken. Der Erhalt der Fassade hat den erfreulichen Nebeneffekt, dass das Gebäude seine Identität nach aussen nicht verliert. Dennoch wird das HPZ auch mit alter Fassade Minergie-Standard erreichen. Dass man eine Fassade mit ungünstigen thermischen Eigenschaften (hoher U-Wert) beibehält und trotzdem zu hoher Exergieeffizienz gelangt, ist eines der Geheimnisse des Konzepts. Provokant sagt Baldini, dass man in einem ZeroEmission-Low-Ex-Gebäude mit saisonalem Wärmespeicher eine schlechte Fassade brauche, sonst drohte zuweilen Überhitzung, wenn man den Wärmespeicher entleeren müsste.

An der alten Fassade hat man sich allerdings kleine, fast unsichtbare Eingriffe erlaubt. So wurde das alte durch neues Glas ersetzt, das durch eine innovative Nanobeschichtung genügend Lichteinfall in die Innenräume garantiert, ohne dabei der Wärmestrahlung zu viel Zugang zu gewähren.

Dieses sogenannte M-Glas, von Prof. Dr. Peter Oelhafen an der Universität Basel entwickelt, wurde farblich der alten Fassade angepasst. Eine weitere Adaption an der Fassade war durch das Anbringen der Airboxen notwendig. Neu kann nur jeder zweite Fensterflügel geöffnet werden. Aber da die ursprüngliche Rolle des Fensters als visuelles Bindeglied zwischen innen und aussen dadurch nicht tangiert wird, empfindet Baldini die kleine Einschränkung nicht als Zweckentfremdung.

Behaglichkeit für die Benutzer ist auch im Zero-EmissionLow-Ex-Gebäude ein selbstverständliches Ziel, dieses soll aber mit minimalem Aufwand erreicht werden. Statt einer zentralen Luftabführung setzt man beispielsweise auf lokale Konditionierung. CO₂-Sensoren in den Abluftklappen detektieren die Plätze, an denen sich Menschen befinden, und saugen dort die Luft ab. Das reduziert den Leistungsbedarf,

87

2

weil weniger Luft zugunsten des Komforts befördert werden muss. Auch die Ästhetik kommt nicht zu kurz: Die alten abgehängten Decken aus Aluminium weichen der schlanken Struktur der Heptapanele von BS2. Im Heptapanel werden, wie der Name verrät (Hepta ist griechisch für sieben), zwar verschiedene Funktionen vereint, es ragt aber nur 10 Zentimeter von der Decke und gewährt Sicht auf die Baustruktur.

Einige Herausforderungen müssen im Umgang mit dem neuen Konzept noch angegangen werden. Das betrifft vor allem die Automation des Gebäudes. Hierbei wird sich der Einsatz der digitalSTROM-Technologie als sehr hilfreich erweisen, ist sich Baldini sicher. Aber in anderen Aspekten befindet man sich erst an der steigenden Flanke der Lernkurve.

Laut Baldini müssen die alten Konzepte der raumorientierten Steuerung und Regelung überdacht werden. Das neue System verlangt vielmehr nach einer gesamthaften Betrachtung, welche das Gebäude und den damit gekoppelten dynamischen Wärmespeicher im Untergrund einschliessen muss. Darin engagieren sich bereits die Professur für Gebäudetechnik der ETH und Siemens Building Technologies in einem von der Kommission für Technologie und Innovation des Bundes (KTI) geförderten Projekt. − www.gt.arch.ethz.ch, www.viagialla.ch BS2 Seite 130

1 Im HPZ wurde bei laufendem Betrieb umgebaut. Dieses Bürozimmer ist noch in seinem Ursprungszustand 2 Die Airbox von BS2 ist Heiz-, Kühlund Filtriergerät in einem. Zudem lässt sie sich als Stehpult nutzen

88 Komplex 2011 Technologie

Wenn das Haus zum Smart Home wird

1

− digitalSTROM macht die Elektroinstallation intelligent Text: David Köder Fotos: Sebastian Stolp

Ab sofort ist die digitalSTROM-Technologie der Firma aizo auf dem Markt. Die Produktion der Komponenten läuft auf Hochtouren, die Nachfrage ist schon jetzt grösser als erwartet. Erfinder und Macher sind mit dem Ergebnis sehr zufrieden, denn ihre Ideen können nun in die Praxis umgesetzt werden: Elektriker in Deutschland und in der Schweiz führen die ersten Installationen beim Kunden aus.

in den Reinstraum, wo die Staubfreiheit sich am liebsten an der Leere des intergalaktischen Raumes messen würde, schreiten wir über zwei gelartige, leicht klebrige Matten, die den Besucher um den Staub an den Schuhsohlen erleichtern.

Erfahrene Spezialisten steuern mit geübten Handgriffen die Präzisionsmaschinen, deren Tempo je nach Arbeitsschritt mal bedächtig wirkt und dann plötzlich die Aufnahmefähigkeit des menschlichen Auges bei weitem überfordert.

Im RAFI-Werk in Berg bei Ravensburg findet die «Hochzeit» von Hochleistungschip und Spritzgussgehäuse statt – und viele kleine digitalSTROM-Lüsterklemmen können bald das Ihre dazu beitragen, die Welt der Elektroinstallationen zu revolutionieren.

Eine freundliche Mitarbeiterin bringt uns zu den Produktionshallen. Den Leitspruch des Unternehmens trägt sie dezent als Tattoo: «Solutions with Passion». Eine sehr eigenwillige und beeindruckende Identifikation mit den Unternehmenswerten – beim Elektronikzulieferer RAFI wird tatsächlich in allen Details mit Leidenschaft zu Werke gegangen. Wir bekommen Spezialschuhe, Spezialsocken und einen Schutzanzug mit speziellem Metallnetz. Auf dem Weg

auf dem weg zu einem neuen Standard Die Markteinführung ab Frühjahr 2011 folgt einem modularen Plan, der sich über die nächsten Jahre erstreckt. digitalSTROM kann ab jetzt von Anfang an Teil der Elektroplanung sein und kostengünstig auch in Altbauten nachgerüstet werden. Das Feedback der Fachwelt ist positiv und das Interesse enorm – die Zahl der ersten Bestellungen liegt weit über den Erwartungen, und die Reaktionen der 

89

«Auf einer Messe habe ich zwei 60-jährige Elektrikermeister kennengelernt.

Sie haben die Idee von digitalSTROM sofort verstanden und gesagt, das sei grosse Klasse. Ein ganz besonderes Kompliment.»

Wilfried Beck

2

3

1 Eine teilbestückte Platine mit 20 Einheiten verlässt die Maschine, überzogen mit einem speziellen Schutzlack 2 Die montierten Klemmen sind auf Fehler geprüft und warten nun auf ihren Einsatz in den verschiedensten Elektrogeräten 3 Von diesem Wafer nimmt die Maschine die digitalSTROM-Chips, um sie auf die einzelnen Platinen aufzuspenden

90 Komplex 2011 Technologie

1

 Wissenschaftsmagazine in Deutschland und in der Schweiz zeugen von grossem Interesse.

Die digitalSTROM-Technologie ist in der Anwendung einfach, für die meisten Fachleute und Privatpersonen aber noch gedankliches Neuland. Dies ist verständlich, handelt es sich doch um eine neue Kategorie mit eigenem Standard in Sachen Technologie rund ums Haus. Da die digitalSTROMInstallationen sich an den tatsächlichen Bedürfnissen der Nutzer orientieren und auch preislich moderat positioniert sind, wird es nicht bei der Ausstattung einiger exklusiver Häuser bleiben. digitalSTROM ist als Idee und Produkt massgeschneidert für den breiten Markt. digitalSTROM kann mehr «Unsere Erfahrungen mit «digitalSTROM ist etwas vollkommen Neues, das auf der Basis vorhandener Kunden zeigen, dass elektrischer Leitungen funktioniert», digitalSTROM sofort Spass sagt Wilfried Beck, der Erfinder von digimacht und Neugier weckt talSTROM. Es handle sich gerade nicht um ein weiteres kompliziertes System – ein simpler Lichtschalter zur Hausautomation, sondern, vereinzum Beispiel scheint facht gesagt, um eine Sprache, mit der plötzlich fast magische elektrische Geräte über das bestehende Kräfte zu haben.»

Leitungsnetz im Haus intelligent kommunizieren können.

Prof. Dr. Ludger Hovestadt «Das Ziel ist es, die Bedürfnisse der Menschen sinnvoll zu bedienen und gleichzeitig im Hintergrund komplexe Aufgaben zu lösen, die an intelligentes Wohnen und den Umgang mit Energie gestellt werden», erläutert Balz Halter, CEO von aizo, und weist auf das erhebliche Potenzial von digitalSTROM hin: «Wenn wir damit zum neuen allgemein verbreiteten Standard in der Elektroinstallation werden, umso besser.»

«Oft sehen wir vor lauter Problembewusstsein die Chancen 1 Blick in einen Reinstraum. Hier werden nicht», reflektiert Dr. Ludger Hovestadt, Architekturprofessor unter staubfreien Bedingungen die Chips auf die Platine aufgebracht und versiegelt an der ETH Zürich und Mitentwickler von digitalSTROM. «Beim Thema Energie denke ich, ist das zum Beispiel der Fall.

2 Extrem schnell verdrahtet diese Maschine Jeden Tag erreicht zehntausendmal mehr Energie die Erde, die Elektronik mit einem Draht, der dreimal dünner ist als ein menschliches Haar als unsere Zivilisation im Moment braucht, aber unsere Aufmerksamkeit richtet sich vor allem auf die Energieknappheit.

3 Eine fertige Platine. Nun können die funkIch sehe digitalSTROM als einen konstruktiven Schritt auf tionsbereiten Chips voneinander getrennt, montiert, geprüft und verpackt werden dem Weg zur Befreiung vom alten, zentralistischen Denken

91

3

2

in Sachen Energie.» Hovestadt gibt zu, dass noch viel zu tun bleibt, bis das «Energie-Ernten» umfassend umgesetzt ist.

Denkbar wäre beispielsweise ein Kombination der immer günstiger werdenden Photovoltaik mit digitalSTROM. Bis dahin könne digitalSTROM zum ressourcen- und klimaschonenden Umgang mit Energie beitragen.

Tatsächlich ist festzustellen, dass Informationstechnologie heute überall genutzt wird – nur im Haus und beim Wohnen nicht. Professor Hovestadt vermutet, dass dies am Denken in festen Systemen liegt, was im Haus dazu führt, dass der Mensch sich eher belästigt und bevormundet fühlen muss.

Gut möglich, denn in den Jahrzehnten vor der Erfindung von digitalSTROM ist es der Industrie nicht gelungen, von der

breiten Masse akzeptierte Lösungen für die Smart-Home-Idee zu entwickeln. Es ist immer noch ein zusätzliches Leitungsnetz nötig, oder es muss auf Funktechnologie zurückgegriffen werden, die Emissionsbefürchtungen weckt und bei deren Komponenten – je nach System – immer wieder die Batterien gewechselt werden müssen. digitalSTROM hat auch eine Bedeutung über das Haus hinaus: Das viel beschworene intelligente Stromnetz (Smart Grid) nutzt seine Möglichkeiten nicht aus, wenn der sogenannte Letzte Meter in den Häusern nur so intelligent ist wie ein Stück Draht. «Das ändert sich schlagartig in dem Moment, in dem Strom digital wird und damit intelligent», sagt Prof. Dr. Hovestadt. 

92 Komplex 2011 Technologie

1

1 Vorbild Lüsterklemme: Mit einer ExtruderMaschine werden die Gehäuse der digitalSTROM-Klemmen gegossen 2 Das Gehäuse des digitalSTROM-Meter.

Der Miniserver ist ein Smart-Meter für jeden Raum. Er organisiert die Installation 3 Auch wenn sie fast spielerisch daherkommen: digitalSTROM-Komponenten sind ein aussergewöhnliches Hightech-Produkt 2

3

«Wir schaffen die Plattform für viele mögliche Anwendungen und bieten den digitalSTROM-Code ganz bewusst als Open Source Code an. Jeder Entwickler kann damit eigene Anwendungen realisieren.»

Prof. Dr. Ludger Hovestadt

93

 Die einst vage Idee von intelligenter Gerätevernetzung (Das Internet der Dinge) ist heute sehr konkret. digitalSTROM gibt allen elektrischen Geräten die Möglichkeit, über das bestehende Leitungsnetz im Haus mit einer eigenen digitalen Sprache zu kommunizieren.

Die Zeit ist reif Die «Legosteine», wie sie intern liebevoll genannt werden, tragen das einzigartige informationstechnologische Innenleben mit sich, das die digitalSTROM-Komponenten funktionieren lässt: den digitalSTROMChip. Die bewusst einer Lüsterklemme nachempfundene und damit vertraute Aussenform nimmt dem Anwender die Scheu vor der Hightech und das Gefühl, überfordert zu sein. Neben der Analogie zu Lego möchte das digitalSTROM-ready-Haus, ähnlich dem iPhone, auch eine Plattform sein, die für eine Vielzahl von Anwendungen genutzt werden kann. Dank der OpenSource-Architektur von digitalSTROM ist damit zu rechnen, dass eine Vielzahl von Entwicklern unzählige kreative und nützliche Apps erfinden und designen werden. «Eine digitalSTROM-readyInstallation wird für eine 2-ZimmerWohnung bereits ab 1500 CHF zu haben sein», sagt Balz Halter. «Dafür gibt es die Infrastruktur aus digitalSTROM-Meter, digitalSTROM-Server und ausreichend digitalSTROM-Klemmen. Nach und nach kann dann mit weiteren Anwendungen ergänzt werden, die in der Regel Plug and play sind.» «digitalSTROM inspiriert bereits bei Planung und Beratung mit dem Kunden», berichtet Wilfried Beck aus der Praxis. Diese Erkenntnis ist eine willkommene Ergänzung zur Tatsache, dass digitalSTROM vor allem rational Sinn macht, denn die Zeit ist reif dafür, dass die Vorteile der Informationstechnik endlich auch in Häusern und Wohnungen breit genutzt werden können. − www.digitalstrom.org, www.rafi.de aizo Seite 128

4

Zugang

Sicherheit

Licht

Schatten

Klima

Audio

Haushaltsgeräte

Video

Joker

4 Die neuen digitalSTROM-Klemmen sind durch ihre Farbigkeit verschiedenen Anwendungen im Haus zugeordnet

94 Komplex 2011 Finanzen

Mehr als nur eine Glaubensfrage − Das Investitionsmodell der Archhöfe macht die Vertragspartner stark Text und Grafik: Stephan Lüthi Visualisierung: Raumgleiter

In Winterthur fand ein langer Weg durch die Bewilligungsverfahren und die Suche nach Investoren ein glückliches Ende.

Mit der BVK, der Personalvorsorge des Kantons Zürich, gewann Halter Entwicklungen einen Partner, mit dem sie sich Gewinn und Risiko teilt. Dank des gemeinsam entwickelten Mehrwertmodells können sich beide Parteien nun voll auf ihre Kernkompetenzen fokussieren.

Mit Baustart der Zentrumsüberbauung Archhöfe am 21. August 2010 begann für das Arch-Areal in Winterthur ein neues hoffnungsvolles Kapitel. Bahnhof und Archplatz sind Orte, die im Laufe der letzten 150 Jahre immer wieder Veränderungen erfahren haben. Der Ausbau des Zugnetzes, die Einführung des Trams und später des Trolleybusses sowie der stetig wachsende Autoverkehr trieben den konstanten Wandel voran. Doch taten sich die Städtebauer in

der Vergangenheit nicht immer leicht mit der Gestaltung und Nutzung dieses zentralen Areals. Das 1968 erbaute und inzwischen wieder abgerissene Parkhaus Arch zeugt von dieser planerischen Ratlosigkeit.

Federführend bei der Ausgestaltung des neuen städtischen Hybriden Archhöfe war Halter Entwicklungen, die 2004 Teile des Grundstücks von der Stadt Winterthur erwarb. Die folgenden Jahre waren geprägt von unterschiedlich stürmischen Phasen. So blockierte zum Beispiel ein Rekurs des VCS im Jahre 2007 das Bauvorhaben. Im Zuge dessen sprangen wichtige Ankermieter ab, was die Suche nach Investoren verzögerte.

Erst Anfang 2010 konnte die erneute Investorenakquise mit einem Projekt gestartet werden, welches auf den rund 22 000 Quadratmetern vermietbarer Fläche ein Einkaufszentrum mit hochwertigen Ladenlokalen und Gastronomie auf drei Geschossen, Büro- oder Hotelnutzung sowie rund 70 Wohnungen beherbergen soll. Das Versprechen von Markus Mettler, CEO von Halter Unternehmungen,

95

«Wir beginnen im Sommer 2010 mit dem Bau», setzte alle Beteiligten unter hohen Zeitdruck. Aus dem kurzen, aber intensiv geführten Investorenbindungsprozess ging die BVK, die Personalvorsorge des Kantons Zürich, schliesslich als Siegerin hervor.

Transparenz und Mehrwertbeteiligung Den Zuschlag erhielt die BVK nicht zuletzt aufgrund des gemeinsam entwickelten Mehrwertmodells zwischen dem Entwickler und dem Investor. Beim ansonsten im Schweizer Immobilienmarkt gängigen Modell übernimmt der Investor normalerweise ein mehr oder weniger fertig konzipiertes und baubewilligtes Produkt. Der Entwickler tritt zudem meist als

Generalunternehmer auf und garantiert die schlüsselfertige Erstellung zu einem im Laufe des Investorenbindungsprozesses definierten Werkpreises. Im Gegensatz zu Liegenschaften für den reinen Wohnungsbau erwarten die Investoren bei kommerziell genutzten Liegenschaften zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses üblicherweise einen Vermietungsstand von 50 Prozent. Der Marktwert der Liegenschaft wird dann aus dem kapitalisierten, erwarteten Ertrag aus der Vorvermietung und dem kapitalisierten Erwartungswert aus den noch zu vermietenden Flächen ermittelt. Je unsicherer dieser Wert ist, desto höher fallen die Risikozuschläge der Investoren aus, wodurch die Zahlungsbereitschaft entsprechend abnimmt. 

96 Komplex 2011 Finanzen

1

Zahlungsmechanismus

Kostensicht

Wertsicht

Wert in CHF

Maximalpreis (Cap) Benchmark-Kaufpreis Minimalpreis (Floor)

Zahlungen gemäss

Baubeginn

 Der Investor versucht somit, durch den Risikozuschlag das langfristige Marktrisiko der Vermietung auf den Entwickler abzuwälzen. Da der Businessplan für die Immobilie meist im Vorfeld festgelegt wurde, drehen sich die Diskussionen im Verlaufe des Preisfindungsprozesses vor allem um die zu erwartenden Mietpreise und Risikozuschläge, welche beide Verhandlungspartner mittels Expertenberichten und Gutachten über die Zahlungsbereitschaft der zukünftigen Mieter zu evaluieren versuchen. Unabhängig der Position stützen sich die Einschätzungen immer auf Annahmen und den «Glauben» an die zukünftige Entwicklung des Vermietungsmarktes ab. Haben sich die Parteien über den Preis geeinigt, trägt der Entwickler als Generalunternehmer seinerseits das Erstellungs-, Termin- und Kostenrisiko, der Investor übernimmt von diesem Zeitpunkt an das langfristige Marktrisiko der Vermietung alleine. Oftmals vereinbarte Mietzinsgarantien verschieben das Risiko lediglich auf der Zeitachse.

Dem Modell entsprechend, stehen sich die Interessen der beiden Partner in dieser Phase diametral entgegen. Da der Generalunternehmer hauptsächlich an der Optimierung des

Inbetriebnahme

Bezugstermin

2 Jahre nach

Entwicklungskosten

Bezugstermin

1 Die Grafik zeigt, dass der definitive Kaufpreis erst zwei Jahre nach Bezug auf Basis der effektiven Erträge festgelegt wird

Landerwerb und

3 Monate nach

 Die Zentrumsüberbauung Archhöfe von BDE Architekten liegt schräg gegenüber dem Bahnhof Winterthur

Bezugstermin

Baufortschritt

Zeitachse

Werkpreises interessiert ist, liegt der zukünftige Mietertrag nur noch im Fokus des Investors. den Weg gemeinsam beschreiten Das Modell, für das sich Halter Entwicklungen und die BVK entschieden, zielt neu jedoch auf die Optimierung des Marktwerts und nicht lediglich auf die Optimierung des Werkpreises ab. Ganz der angelsächsischen partnerschaftlichen Idee des Developers entsprechend, beteiligt sich Halter Entwicklungen über das Erstellungsende hinaus mit vollem unternehmerischem Risiko am Projekt. Kann der Entwickler durch den Einsatz seiner Kompetenzen und Management-Ressourcen den Marktwert der Liegenschaft steigern, partizipiert er überproportional am Erfolg. Lässt sich hingegen der festgelegte Businessplan nicht einlösen, trägt er den vollen Minderwert. Die BVK ihrerseits kann sich als Investorin eines Entwicklungsprojekts voll auf die Begleitung des Vorhabens konzentrieren, durch eigenes Controlling, Vertrags- und Risikomanagement selbst absichern und erhält volle Transparenz in Bezug auf die Vermarktung und den Baufortschritt.

97

Der Teufel steckt im Detail Die Grundlage für das Partizipationsprinzip bildet der sogenannte Benchmark-Kaufpreis. Diesem liegt ein von beiden Parteien festgelegter und vorab genau definierter Mietwert für das gesamte Projekt zugrunde.

Dieser wiederum wird mit einem Zinssatz kapitalisiert, der das Risiko einer voll vermieteten Bestandsliegenschaft abbildet. Der definitive Kaufpreis wird erst zwei Jahre nach Betriebsbeginn auf der Basis der effektiv erwirtschafteten Erträge festgelegt. Übertrifft der errechnete Wert zu diesem Zeitpunkt den Benchmark-Kaufpreis, so ist die BVK bereit, Halter Entwicklungen 90 Prozent dieses Wertes als Kaufpreisnachbesserung zu gewähren. Jeder zusätzlich erwirtschaftete Franken generiert dem Modell entsprechend für Halter eine Kaufpreisanpassung von rund 15 Franken und der BVK einen Mehrwert von rund 3 Franken. Wird der vereinbarte Wert hingegen unterschritten, geht der volle Betrag zulasten von Halter. Unter Berücksichtigung der Teuerung und der Kapitalverzinsung wurde durch einen sogenannten Cap bzw. Floor eine Bandbreite von rund 30 Prozent für den definitiven Kaufpreis festgelegt. Im Gegenzug erwirbt die BVK das Grundstück bereits vor Baubeginn und übernimmt damit die zeitnahe Finanzierung der von der Halter Generalunternehmung geleisteten Bauarbeiten, sodass Halter das Projekt ohne zusätzliche Fremdfinanzierung realisieren kann (siehe Grafik Seite 96).

Um den Erfolg der Liegenschaft in Winterthur nachhaltig beeinflussen zu können, übertrug die BVK dem spezialisierten Geschäftsbereich Halter Immobilien auch die Erstvermietung, die Bewirtschaftung und das Centermanagement für die ersten zwei Betriebsjahre. Damit auch hier entsprechende Anreize geschaffen werden, sehen die Verträge eine Verlängerung der Zusammenarbeit bei angemessenen Leistungen vor.

Das zentrale Element der Kaufpreisanpassung bildet aber der Mietwert, welcher nach dem zweiten Betriebsjahr der Immobilie ermittelt wird. Er wird auf der Basis der effektiven, erzielten Erträge unter Berücksichtigung der Laufdauer der abgeschlossenen Mietverträge errechnet. Wird ein Mietvertrag mit einer Laufzeit unter 10 Jahren und einer geringeren Indexierung als 90 Prozent abgeschlossen, so wird dieser mit einem entsprechenden Korrekturfaktor

versehen. Diese Massnahme soll für die mit der Vermietung beauftragte Seite einen Anreiz für langfristige Mietvertragsabschlüsse schaffen.

Erweiterte Vertragsgestaltung Die Festlegung des gesamten Partizipationsmodells im Werkvertrag stellt hohe Anforderungen an alle Beteiligten und verlangt ein explizites Umdenken und Abweichen von der gängigen Praxis. Nicht nur die Erstellung des Bauwerks steht im Zentrum der Verhandlungen, sondern vor allem die Möglichkeit der Erwirtschaftung eines stabilen Cashflows.

Gegenüber einem konventionellen Werkvertrag stehen nicht Flächen, Volumina und Konstruktionsmerkmale im Vordergrund, sondern ein zielgruppenspezifisches Vermarktungskonzept, Standardmietverträge und Mietwertbestimmung. Die Akzeptanz der Erstmieter oder deren Ablehnung durch die BVK bedurften ebenso einer Regelung wie beispielsweise Nutzlasten von Geschossdecken oder Qualitätsansprüche an den Sichtbeton. Demzufolge mussten Erstvermietungs-, Implementierungs- und Centermanagementverträge integrale Bestandteile des Werkvertrags bilden und waren ebenfalls Gegenstand der Vertragsverhandlungen, um sie auf das Beteiligungsmodell anzupassen.

Zielharmonisierung als Erfolgsfaktor Der Erfolg eines Modells basiert auf der Harmonisierung der Zielsetzung der Vertragspartner. Im Fall der Zentrumsüberbauung Archhöfe in Winterthur haben beide Parteien, die BVK und Halter Entwicklungen, einen möglichst hohen Marktwert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit angestrebt. Dieser wird nicht anhand eines Businessplans oder eines vermuteten Szenarios bewertet, sondern am real erwirtschafteten Cashflow und den abgeschlossenen Mietverträgen gemessen. Der Irrtum wird so durch das Faktum ersetzt. Die Marktanalysen der Experten rücken in den Hintergrund, da die Erfolgsrechnung der Liegenschaft als abschliessende Messgrösse herangezogen werden kann.

— www.archhoefe.ch, www.bvk.ch Halter Entwicklungen Seite 112 Halter Generalunternehmung Seite 116 Halter Immobilien Seite 120

98 Komplex 2011 Finanzen

Generalunternehmen im Wandel − Vom Handelsunternehmer zum Projektoptimierer Text und Grafiken: Markus Mettler

Das Bild des General- und Totalunternehmers hat sich in den letzten fünfzig Jahren stark verändert. Neben der Erstellung eines Bauwerks ging es immer mehr um den Einkauf von Bauleistungen, die wie Waren weiter veräussert wurden – dies auf Kosten der Qualität. Damit heute erstklassige Leistungen erbracht werden können, ist ein Umdenken der Branche und ein partnerschaftliches Verhältnis zwischen Bauherren und GU / TU erforderlich.

Praktisch alle alteingesessenen General- und Totalunternehmungen in der Schweiz sind historisch aus Bauunternehmungen hervorgegangen. Deren Entwicklung wird dabei vor allem in der zweiten Hälfte des letzten Jahrhunderts von zwei Haupttrends charakterisiert: Einerseits entdeckten die Bauunternehmer das Geschäftsfeld der «Eigenpromotion», welches im Wesentlichen die Realisierung von Wohn- und Gewerbeprojekten in der

Bauherrenrolle mit entsprechenden Entwicklungsgewinnen beinhaltet. Die grossen Unternehmer versorgten so im Rückenwind des kontinuierlichen wirtschaftlichen Wachstums den Schweizer Markt mit ganzen Wohnsiedlungen und Gewerbeparks. Das Promotionsgeschäft lief dabei noch richtig «bodenständig» ab: Man kaufte günstiges Bauland, die Bewilligungsprozedere waren vergleichsweise einfach und anspruchslos, im wachsenden Markt gab es «einen» Kunden, eine 4,5-Zimmer-Wohnung war noch eine 4,5-Zimmer-Wohnung, und die Segmentierung nach soziodemografischen Kriterien hatte keine Bedeutung.

Andererseits stieg über die verschiedenen Rezessionen das Sicherheitsbedürfnis der «baufremden» Bauherren sprunghaft an. Sie forderten mehr Zuverlässigkeit in Bezug auf Kosten, Termin und Qualität. Zudem redimensionierten die Investoren im Laufe der Zeit ihre nicht zum Kernbusiness zählenden Bauabteilungen stark und zogen sich auf eine klassische Bauherrenfunktion zurück.

Auch in diesem Fall sprangen die General- und Totalunternehmer in die Bresche. Ihr neues Geschäftsmodell «Realisierung» basierte darauf, die zu erbringenden Leistungen günstig einzukaufen, um sie sodann an die Bauherren teurer zu verkaufen. Ein Handelsgeschäft der besonderen Art. Ein typisches Zeichen dieser Zeit war die Funktion des «Leiters Verkauf», welcher für die Akquisition der GU / TU-Aufträge zuständig war. Konsequenterweise reduzierte man mit der Geschäftsphilosophie einer Handelsunternehmung die eigene Fertigungstiefe kontinuierlich und stiess mit der Zeit die noch verbliebenen eigenen Wertschöpfungselemente ab, da auch diese Leistungen im Markt teilweise günstiger eingekauft werden konnten.

Diese beiden Trends führten dazu, dass der Marktanteil der General- und Totalunternehmungen in der Baubranche kontinuierlich zulasten der konventionellen Bauabwicklung durch Architekten gesteigert wurde. Die Architekten sahen die Generalunternehmer deshalb mehr und mehr als Konkurrenten, die auf ihrem angestammten Terrain einen ständig wachsenden Markt fanden, in dem sie immer höhere Gewinnmargen realisieren konnten. Wer kennt sie nicht: die atemberaubenden Geschichten von vergangenen Zeiten, in denen man als Generalunternehmer scheinbar nichts falsch machen konnte.

99

1

2

Negativ-Sprirale auf seite von Gu / TU

Tiefere Margen

2

Rationalisierungen

4

Mehr Fehler, mehr Risiken

6

1

Höhere Umsatzziele

3

Überlastung der Mitarbeitenden

5

Tiefere Margen

immobilienEntwicklung als komplexe aufgabe Immobilien erfreuen sich seit den späten 1990er-Jahren auf Anlegerseite einer ungebrochenen Beliebtheit. Aufgrund mangelnder Anlagemöglichkeiten in Bestandesobjekte sind Entwicklungsprojekte in den Fokus der Investoren gerückt. Über Neubauprojekte können die Immobilienportfolios der Investoren verjüngt, diversifiziert und erweitert werden. Da die Rahmenbedingungen im Markt allerdings kontinuierlich schwieriger wurden, sind die Investoren heute bereit, bei Entwicklungsgeschäften mehr und mehr Risiken zu übernehmen.

Die Immobilienentwicklung ist im gesellschaftlichen, politischen und wirtschaftlichen Umfeld immer komplexer geworden. Die im segmentierten Markt notwendige konsequente Ausrichtung auf den Endkunden bzw. das Immobilienmarketing, die aufwendigen Bewilligungsverfahren, die stetig steigenden Anforderungen an die Bauten in Bezug auf technische, ökologische und gestalterische 1 Wenn ein Generalunternehmer seinen Erfolg nur am Umsatz misst, leidet mit der Zeit auch die Qualität und die Zufriedenheit der Mitarbeitenden 2 Bauherren, die starken Kostendruck auf ihre Partner ausüben, müssen am Ende mit einem erhöhten Risikomanagement dafür zahlen

Negativ-spirale auf bauherrenseite

Mehr Fehler, mehr Risiken

2

Stressiger GU- / TU-Job

4 Schlechtere GU- / TU-Mitarbeitende 6

1 Mehr Risikomanagement beim Bauherren 3 GU- / TU-Mitarbeitende wechseln zum Bauherren 5

Mehr Fehler, mehr Risiken

Kriterien, das kontinuierlich steigende öffentliche Interesse an diesen Themen, verbunden mit neuen Kommunikationsaufgaben, führen zu zeit- und kostenintensiven Projekten, welche von den Entwicklern sowohl spezifisches Know-how als auch grosse Managementfähigkeiten verlangen. hoher margendruck verschärft die Situation Aufgrund der hohen Bautätigkeit erfreuen sich GU- / TULeistungen weiterhin einer grossen Nachfrage: Das Sicherheitsbedürfnis der Bauherren in Bezug auf Kosten, Termine und Qualität ist heute höher denn je. Gleichzeitig verschärft sich die Wettbewerbssituation im GU- / TU-Markt durch wachsende bzw. neu entstehende Kapazitäten auf Unternehmerseite kontinuierlich. Diese Entwicklung führt naturgemäss zu einem Margendruck. Wenn die Marge sinkt, liegt die Versuchung nahe, die Ergebnisse über höhere Umsätze halten zu wollen. Ein wesentlicher Teil der Marktteilnehmer reagierte auf die veränderte Markt- bzw. Margensituation deshalb mit höheren Umsatzzielen, was die Wettbewerbssituation wiederum verschärfte. Die Umsatzziele wurden an die Mitarbeiter weitergegeben: GU- und TU-Mitarbeiter sollen nun in kürzerer Zeit mehr Umsätze ein- und wieder verkaufen. Dies in einem Markt, in welchem jedes Produkt 

100 Komplex 2011 Finanzen

1

2

Positiv-spirale auf Seite von Gu / TU

Höhere Margen,

6

weniger Risiken 5 Qualifizierte, motivierte Mitarbeitende 3 Mitarbeitende mit Zeit für Projektoptimierungen 1

Positiv-spirale auf Bauherrenseite

Mehr Sicherheit,

6

weniger Risiken Mehr Kosteneinsparungen, weniger Fehler 4

Attraktiver GU- / TU-Job

2 Strategische Partnerwahl, weniger Umsatz

 noch ein Prototyp ist und spezifisch geplant und ausgeführt werden muss. Dass in dieser Situation weniger Einsparungsmöglichkeiten erkannt und umgesetzt werden können als in anderen Branchen bzw. auch mehr Fehler entstehen, liegt in der Natur der Sache und führt letztlich wiederum zu einer Margenerosion. Als Konsequenz befindet sich der Marktteilnehmer in einer Negativspirale bzw. einer Sackgasse.

Die Bauherren haben auf diese Entwicklung in den letzten Jahren mit einem institutionalisierten Anti-ClaimManagement reagiert. Ex-GU- / TU-Mitarbeitende sowie ein Heer von Juristen stellen sicher, dass die eintretenden Risiken durch lückenlose Werkverträge über den Werkvertragspartner zu tragen sind. Dabei sinkt die Bereitschaft der Mitarbeitenden, sich in solchen Projekten «verheizen» zu lassen, kontinuierlich und führt letztlich zu einem Aderlass von gut qualifizierten Arbeitskräften. In der Konsequenz schwächt der Bauherr den GU / TU in seiner Position und verliert so auch an Sicherheit für die Realisierung seiner 1 Ein partnerschaftliches Verhältnis zwischen GU / TU und Bauherren motiviert die Mitarbeitenden und erhöht Effizienz und Qualität 2 Der langfristige Aufbau einer strategischen Partnerschaft verschafft dem Bauherren mehr Sicherheit und Kostentransparenz

5 Mehr erreichte Ziele, weniger Fehler 3 Klare Ziele und Bedingungen 1

Angepasstes Risikomanagement 4

Hochqualifizierte Partner

2

Strategische Partnerwahl

Bauten. Einen Teil der Risiken nimmt er über einen Negativzyklus sogar wieder zurück.

Auf der Suche nach neuen Lösungen Die GU- / TU-Branche sah sich 2009 laut dem Thesenpapier eines vom Verband Schweizerischer Generalunternehmer, VSGU, ausgerichteten Lehrgangs mit folgender Situation konfrontiert: Eine zunehmende Überwälzung typischer Bauherrenrisiken auf GU / TU ohne entsprechende Vergütung, die Zunahme von einseitigen Werkvertragsbestimmungen, eine Schwächung der GU- / TU-Position als gleichberechtigter Partner, Imageschäden infolge Rechtsstreitigkeiten, unkalkulierbare finanzielle Einbussen bei Eintreten der Vertragsrisiken und ein Ungleichgewicht von Netto-Margen im Verhältnis zu den Risiken im GU- / TU-Geschäft.

Der VSGU hat sich deshalb zum Ziel gesetzt, faire Rahmenbedingungen für das GU- / TU-Geschäftsmodell zu schaffen.

Generalunternehmer und Totalunternehmer sollen von ihren Auftraggebern als gleichberechtigte Partner wahrgenommen werden. Der Appell an die eigenen Mitglieder, keine unfairen Vertragsbestimmungen zu akzeptieren und die Bauherren für faire Verträge zu gewinnen, ist als genereller Lösungsansatz zwar verständlich, allerdings im spezifischen Einzelfall und im heutigen Umfeld nicht sehr erfolgversprechend.

101

Der Bauherr als strategischer partner Es stellt sich nunmehr die Frage, ob neben dem Selbstverständnis nicht auch die Charakteristik des Geschäftsmodells angepasst werden muss. Auf GU- / TU-Seite würde das zuerst einmal bedeuten, dass ein Wechsel vom herkömmlichen Umsatzdenken hin zur Überzeugung, dass motivierte und hochqualifizierte Mitarbeiter den Unterschied zwischen einem professionellen und einem unprofessionellen Bauablauf bzw. zwischen Erfolg und Misserfolg ausmachen, vollzogen werden müsste. Gute Mitarbeiter identifizieren Optimierungspotenziale in Bauprojekten und setzen sie um.

Dadurch können die Kostenziele der Bauherren erreicht und gleichzeitig die eigenen Margen verbessert werden.

Eine der Voraussetzungen dafür ist, dass die Mitarbeiter genügend Zeit haben, was in der Regel mit einer Reduktion der Umsatzziele pro Mitarbeiter einhergehen muss.

Für GU / TU bringt das den Vorteil, dass sie sich den Bauherren als strategische Partner annähern können. Sie sind nicht mehr gezwungen, jeden halsbrecherischen Vertrag zu unterzeichnen oder unter ungünstigen Vertragskonstellationen Projekte abzuwickeln, damit die Umsatzziele erreicht werden. GU und TU können wählerischer sein. Der Bauherr wiederum gewinnt einen starken, strategischen Ausführungspartner für die Abwicklung seiner Bauprojekte, dessen Mitarbeiter er kennt und schätzt. Selbstverständlich steht die Erreichung der Kosten-, Qualitäts- und Terminziele weiterhin im Vordergrund. Der Weg dahin ist allerdings partnerschaftlicher, angenehmer und letztlich auch sicherer.

Die Mission von Halter Unternehmungen Alle Halter-Geschäftseinheiten haben eine gemeinsame Mission: das Potenzial einer Immobilie in ihrem gesamten Lebenszyklus zu identifizieren und auszuschöpfen. Dies geschieht bei Entwicklungsarealen durch Halter Entwicklungen, bei Bauprojekten durch die Halter Generalunternehmung und bei Liegenschaften durch Halter Immobilien.

Unternehmerisch denkende, motivierte Mitarbeiter mit einer langfristigen Perspektive sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Den Chancen und Herausforderungen in der Immobilienentwicklung begegnen die Halter Unternehmungen seit Anfang 2007 mit der Geschäftseinheit Halter Entwicklungen.

Sie fokussiert sich auf das Entwicklungsgeschäft nach

angelsächsischem Vorbild und tritt gegenüber GU / TU als Bauherr auf. Mit grosser Konsequenz verfolgt Halter Entwicklungen als Bauherr den partnerschaftlichen Ansatz, da für das Unternehmen die strategische Zusammenarbeit mit verschiedenen GU / TU und allen Planern erfolgsentscheidend ist. Bewusst wurde deshalb von Anfang an auch mit externen Anbietern zusammengearbeitet. Mit transparenten Ausführungsdossiers wird dabei das gegenseitige Risiko minimiert. Durch den Aufbau einer Kostenkompetenzabteilung ist Halter Entwicklungen in der Lage, über Zielkosten auch exklusiv mit einem GU / TU in die Ausführung zu gehen.

Die Halter Generalunternehmung ist in diesem Sinne einer der strategischen Partner von Halter Entwicklungen.

Da sie nur einen Teil der Entwicklungsprojekte abwickelt, musste sie ihren Umsatz nicht zu stark steigern. Gleichzeitig verringert diese Massnahme die Umsatzabhängigkeit der Halter Generalunternehmung von der eigenen EntwicklungsPipeline und wirkt dadurch risikominimierend. Die Halter Generalunternehmung positioniert sich deshalb klar als People-Business-GU im mittleren Umsatzbereich mit dem Anspruch, Ausführungsprojekte in jeder Hinsicht optimieren zu können. Konsequenterweise erfolgt keine Akquisition, wenn nicht sichergestellt ist, dass genügend Personal-Ressourcen zur Abwicklung bereitstehen. Dadurch gewährleistet die Halter Generalunternehmung dem Bauherren ein optimales Projektmanagement. Um die Potenziale der Bauprojekte noch besser identifizieren und umsetzen zu können, wurde das Team in den letzten Jahren kontinuierlich mit Planungs-Know-how in Form von erfahrenen Planungs- und Kompetenzbereichsleitern verstärkt. Basis dieser Philosophie ist die laufende Weiterbildung der Mitarbeitenden sowie ein weitgehender Verzicht auf die Zusammenarbeit mit Freelancern.

Mit einem gesunden Selbstverständnis und starken Mitarbeitenden konnte sich die Halter Generalunternehmung in den letzten Jahren emanzipieren. Sie ist nicht mehr nur Einkäufer-Verkäufer, sondern auch Bauprojekt- und Bauprozessoptimierer sowie -umsetzer. Es bleibt zu hoffen, dass sich in Zukunft möglichst viele Marktteilnehmer im GU- / TU-Business entschliessen, den gleichen Weg einzuschlagen.

Halter Entwicklungen Seite 112 Halter Generalunternehmung Seite 116 Halter Immobilien Seite 120

102 Komplex 2011 Finanzen

Rechte und Pflichten klar regeln −Über die Vertragsstrukturen bei Immobilienakquisitionen Text und Grafik: Dr. Stefan Gerster

Für institutionelle Immobilieninvestoren ist es wichtig, dass ihre Investitionen in ein Projekt genau kalkuliert werden können und die Mieterträge idealerweise bereits zum Zeitpunkt des Investitionsentscheids feststehen. Darum müssen Projektentwickler einerseits sicherstellen, dass die erforderlichen Bewilligungen für die Realisierung des Bauwerkes vorliegen und andererseits die notwendigen Totalunternehmer- und Mietverträge investorengerecht vorbereitet werden.

Institutionelle Investoren erwarten, dass ein Bauwerk termingerecht in der vereinbarten Qualität und zum vereinbarten Preis erstellt wird. Die Investoren verfügen häufig nicht über die notwendigen Ressourcen, um die dem Bauherren obliegende Koordinationspflicht zwischen Planern, Architekten und Unternehmern wahrzunehmen, weshalb Investoren sogenannte Totalunternehmerwerkverträge bevorzugen. In solchen TU-Verträgen versuchen die Investoren,

die Risiken im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauwerkes – so weit möglich – auf den TU zu überbinden, welcher besser mit dem konkreten Projekt vertraut ist und das damit zusammenhängende, unternehmerische Risiko in seine Preiskalkulation mit einbezieht.

Regelungsmechanismen von TU-verträgen • Umschreibung des zu erstellenden Bauwerkes: Der TU verpflichtet sich, ein schlüsselfertiges Bauwerk zu erstellen und somit sämtliche Leistungen zu erbringen, welche erforderlich sind, damit dieses zum vorgesehenen Zweck genutzt werden kann. Mit einer solchen funktionalen Umschreibung will der Investor sicherstellen, dass der TU sämtliche Leistungen erbringt, welche für die Nutzung der Baute notwendig sind. Ziel einer solchen Vereinbarung ist es, unerwünschte Mehrkosten und nachträgliche Diskussionen über den Umfang der vom TU zu erbringenden Leistungen zu vermeiden.

• Vertragsbestandteile: In den TU-Verträgen wird auf eine Vielzahl von Dokumenten verwiesen, welche zu integrierenden Bestandteilen des TU-Vertrags erklärt werden, so z. B. Baubeschrieb, Baubewilligung, Projektpläne, Altlastenuntersuchungen und -berichte, Termin- und Bauprogramm.

• Werkpreis: Häufig wird ein Pauschalpreis im Sinne von Art. 41 / SIA 118 vereinbart, d. h. es handelt sich um einen Festpreis, welcher nicht an die Teuerung angepasst wird.

Sofern die Planung des Projekts im Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht abgeschlossen ist, sind entsprechende Budgetpositionen für einzelne Leistungen vorzusehen.

• Bestellungsänderungen: In der Praxis sind Bestellungsänderungen nach Unterzeichnung des TU-Vertrages häufig anzutreffen, weshalb detailliert geregelt wird, wie bei Änderungswünschen des Bestellers vorzugehen ist, z. B. betreffend Auswirkungen auf den Baufortschritt und den Werkpreis oder Auswirkungen auf Fristen, innerhalb welcher die Parteien reagieren müssen.

• Ausführungstermine: In den TU-Verträgen wird ein Zeitpunkt festgelegt, an welchem das Bauwerk spätestens vollendet und abgenommen werden muss. Hier wird für die Abnahme meist auf Art. 157ff / SIA 118 verwiesen. Bei Gewerbebauten werden häufig Zwischentermine vorgesehen, an denen Flächen im Grundausbau zur Übergabe

103

1

Vertragsstruktur bei Projektakquisitionen

Baurechtsgeber

Projektentwickler

falls Baurecht: Baurechtsvertrag

Vertrag betr.

Projektübernahme

Investor Eigentümer

Finanzierungsverträge

Bank

Mietvertrag Reservationsvereinbarung

Nutzer

TotalunternehmerWerkvertrag

Landverkäufer

Kaufvertrag über Land

ev. Dreiparteienvereinbarung mit Investor

General- / Totalunternehmer

an die Mieter bereitstehen müssen, damit diese mit dem Mieterausbau beginnen können.

• Sicherheiten: Investoren verlangen grundsätzlich Sicherheiten, damit das fertiggestellte Bauwerk in der vereinbarten Qualität und zum vereinbarten Zeitpunkt übernommen werden kann. Werkpreisrückbehalte, Erfüllungsgarantien und Gewährleistungsgarantien sind deshalb häufig in den TU-Verträgen vorgesehen.

Dr. Stefan gerster Stefan Gerster ist Rechtsanwalt und Partner bei CMS von Erlach Henrici AG mit Tätigkeitsschwerpunkt Immobilienrecht. Er leitet die Practice Group Real Estate. Auch gehört er zu den ersten Fachanwälten des Schweizer Anwaltsverbands im Bereich Bau- und

Projektentwickler in der Pflicht Projektentwickler müssen sicherstellen, dass der Investor mit dem Landeigentümer einen käuferfreundlichen Kaufvertrag abschliessen kann. Im Hinblick auf die Investitionsbedingungen von institutionellen Investoren ist in diesem Kontext entscheidend, dem Landverkäufer die Kosten für Altlastensanierungen bzw. Entsorgung oder für den Abbruch von bestehenden Bauten zu überbinden.

Der Projektentwickler sucht auch zukünftige Nutzer und schliesst entsprechende Mietverträge ab. Investoren erwarten, dass im Zeitpunkt des Investitionsentscheides 50 bis 60 Prozent der Fläche vermietet sind. Die Mietverträge müssen auf den TU-Vertrag bzw. das Bauprogramm abgestimmt sein, z. B. muss der Baubeschrieb im TU-Vertrag mit dem im Mietvertrag festgehaltenen Grundausbau übereinstimmen, und der Zeitpunkt der Übergabe der Fläche zum Mieterausbau muss auf das Bauprogramm abgestimmt sein.

— www.cms-veh.com

Immobilienrecht und ist Mitglied beim MRICS (Royal Institut of Chartered Surveyors). Am Institut CUREM (Center for Urban Real Estate Management) hält Stefan Gerster seit dem ersten Lehrgang Vorlesungen in den Bereichen Immobilienkaufrecht, Legal Due Diligence und Maklerrecht. Mit seinem Team begleitet und berät er Immobilientransaktionen; ausserdem hat er langjährige Erfahrung im Bereich PortfolioTransaktionen und bei Investments in Hotels, Shopping- und Entertainmentcentern sowie bei Immobilienentwicklungsprojekten.

1 Die Grafik zeigt das komplexe Vertragsgeflecht, in das Investoren und Totalunternehmer eingebunden sind

AllStar AS1

®

Die bärenstarke EgoKiefer Kunststoffund Kunststoff/Aluminium-Fensterlinie.

Und an 13 eigenen Standorten sowie bei über 350 Wiederverkaufspartnern in der ganzen Schweiz: www.egokiefer.ch

Klimaschutz inbegriffen.

AS1® – So heisst der AllStar der Fensterbranche. Ob im Neubau oder für die Modernisierung, die EgoKiefer AllStar-Fensterlinie AS1® erfüllt all Ihre Wünsche. Mit AS1® reduzieren Sie den Energieverbrauch über das Fenster um bis zu 75%.

Rechnen Sie nach unter www.energy-and-more.ch.

Light Art by Gerry Hofstetter ©

EgoKiefer AG Fenster und Türen Schöntalstrasse 2 CH-9450 Altstätten Telefon +41 71 757 36 28

Das Magazin KOMPLEX wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. – www.swissclimate.ch Kompensations-No.: SC2011032806

00_Cover_K2.indd 2

25.04.11 16:22

Das Magazin KOMPLEX wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. – www.swissclimate.ch Kompensations-No.: SC2011032806

00_Cover_K2.indd 2

25.04.11 16:22

Die Wohnhochh채user Hochzwei der Sportarena Luzern

107 Komplex 2011

Verwaltungsrat

Halter Unternehmungen

Balz Halter / Pr

Roger Dettwile

Kommunikation

HALTER UNTE

Lukas Widmer

Markus Mettler

Mitglied der Gruppenleitung

CEO

BUSINESS DEVELOPMENT

ENTWICKLUNGEN

GENERALUNT

Michel Kempter

Ede I. Andràskay

Stefan Wehner

Mitglied der Gruppenleitung

Mitglied der Gruppenleitung

Mitglied der Gr

AKQUISITION

ENTWICKLUNG

REALISATION

– Investitionen in Grundstücke

– Strategische Marktpositionierung von

– Bau- und Ko

Arealen, Grundstücken und Projekten

– Planung und

– Projekte – PPP-Kooperationen

– Management des Entwicklungsprozesses

Umbauten m

– Investorenwettbewerbe

von der ersten Idee bis zur Nutzung mit

in Bezug auf

– Risiko-Analysen

Risiko- und Kostenübernahme

haltigkeit un

– Markt-Research / Networking

– Bau- und Kostenmanagement

– Neue Geschäftsmodelle

– Finanzierungskonzepte sowie Investorensuche und -einbindung

INVESTITIONSMODELLE – Entwicklung von Investitionskonzepten und Finanzierungsmodellen für Investoren – Aufbau von Investorennetzwerken und Zusammenarbeitsformen für Investoren-

– Abwicklung Grundstücks- und

Netzwerkes

reitungsprozesses

– Liegenschaft

SEGMENTE – Wohnen, Gewerbe, Büro, Industriebau,

KUNDEN

Potenziale neuer Technologien in den

– Grundstücks- und Liegenschaftseigentümer

Entwicklungs- und Ausführungsprojekten,

– Nutzer / Mieter

Dienstleistungen und Geschäftsprozessen

– Immobilieninvestoren

be­teiligungen aizo, mivune, BS2 sowie weiteren privaten Industriepartnern und Hochschulen (ETH, KTI-Projekte etc.)

KUNDEN

– Öffentliche u

Hotels, Spezialbauten

– Zusammenarbeit mit den Technologie-

Hotels, Spez

des Vermarktungs- und Betriebsvorbe-

TECHNOLOGIEN – Identifikation und Umsetzung der

– Wohnen, Gew

Rechtsgeschäfte – Strategisches Marketing, Management

wettbewerbe und Investorengemeinschaften – Aufbau und Pflege eines internationalen

SEGMENTE

– Architekten – Öffentliche Hand

erwaltungsrat

räsident VR

er / Mitglied VR

ERNEHMUNGEN

Rechtsdienst

r

Bernhard Mauerhofer

TERNEHMUNG

ruppenleitung

IMMOBILIEN

CORPORATE SERVICES

David Naef

Thomas Bachmann

Mitglied der Gruppenleitung

Mitglied der Gruppenleitung

BERATUNG UND BETRIEB

INTERNE DIENSTE

ostenmanagement

– Erst- und Wiedervermietungen

– Finanz- und Rechnungswesen

d Ausführung von Neu- und

– Verkauf STWE / Anlageobjekte

– Liegenschaftenbuchhaltung

mit Sicherheitsleistungen

– Bewirtschaftung / Betrieb von Liegen-

– Group Controlling

f Kosten, Termine, Nach-

nd Qualität

werbe, Büro, Industriebau,

schaften

– Human Resources

– Construction Consulting

– Ausbildung

– FM Consulting

– ICT / Technology

– Baudienstleistungen

zialbauten

und private Bauherren

– Projekt-Controlling

– Development Consulting

SEGMENTE – Wohnen, Gewerbe, Büro, Industriebau, Hotels, Spezialbauten

tseigentümer KUNDEN – Öffentliche und private Bauherren – Liegenschaftseigentümer – Investoren

Komplex 2011 109 Service

110

Halter Unternehmungen Strategische und operative Führung, Business Development, Corporate Services

Service

112

Halter Entwicklungen

126

Mivune Das Betriebssystem fürs

Langjährige Erfahrungen

Gebäude ermöglicht

in der städtebaulichen

die einfache Steuerung der

Planung und Entwicklung

gesamten Haustechnik

von Grossprojekten

vom PC aus

− Die Halter-Gruppe: Vier Stamm116 bereiche Halter Generalunternehmung der Bau- und Immobilienindustrie, 120 vier Beteiligungen Halter Immobilien an Technologieunternehmen 124

128 Aizo

Endlich ist es so weit:

Der Total- und Generalunter-

Die ersten Produkte für den

nehmer realisiert komplexe

Einsatz und die Installa-

Bauprojekte mit einem spe-

tion von digitalSTROM sind

zialisierten Planungsteam

auf dem Markt verfügbar

130 BS2

Dienstleistungen über den

Komponenten für eine Ge-

gesamten Lebenszyklus einer

bäudetechnik, die nach dem

Immobilie hinweg

Low-Ex-Prinzip funktioniert

Halter Bauservice

132

Swissfiber

Das Handwerksunternehmen

Systemlieferant für Beläge,

leistet Umbau- und Sanie-

Brücken und Stege aus

rungsarbeiten aus einer Hand

widerstandsfähigem Fiberglas

110 Komplex 2011 Halter Unternehmungen

HALTER unternehmungen Der Baudienstleister mit 93-jähriger Erfahrung ist bis heute ein Familienunternehmen. Seine strategischen Geschäftseinheiten Halter Entwicklungen, Halter Generalunternehmung und Halter Immobilien operieren eigenständig am Markt, können aber auf das Know-how der gesamten Gruppe zurückgreifen. Gemeinsam deckt man mit der Entwicklung, dem Bau und dem Betrieb von Immobilien alle Kernkompetenzen rund um den Lebenszyklus einer Immobilie ab. Im Zentrum steht eine konkrete Mission: die Identifikation und Umsetzung der Potenziale von Grundstücken, Bauprojekten und Liegenschaften.

Im Selbstverständnis und Auftreten am Markt orientiert sich Halter konsequent an den drei Kernwerten

1

Personalbestand ca. 200 Mitarbeitende Umsatz 2011 500 – 600 Mio. CHF Verwaltungsrat Balz Halter Verwaltungsratspräsident T +41 44 434 24 02 1 In der Überbauung Limmatwest, in der Hardturmstrasse 134 in Zürich, liegt der Hauptsitz von Halter Unternehmungen

b.halter @ halter-unternehmungen.ch Roger Dettwiler Verwaltungsrat T +41 44 434 24 03 r.dettwiler @ halter-unternehmungen.ch

111

Unternehmertum, Innovation und Nachhaltigkeit. Eigenverantwortliches Denken und Handeln wird in der Halter-Gruppe grossgeschrieben.

Alle Unternehmungen verfügen über flache Hierarchien: Die Projektleiterinnen und Projektleiter fungieren als CEO ihrer Projekte. Diese Strukturen schaffen ein attraktives Umfeld, das geprägt ist vom unbedingten Willen, Visionen umzusetzen – eingebettet in ein professionelles Projektmanagement.

Innovation ist nicht nur ein Schlagwort, sie wird in den verschiedenen Halter-Geschäftsbereichen auf ganzer Linie gelebt. Die enge und inzwischen langjährige Zusammenarbeit mit Hochschulen führte dazu, dass neuartige und wegweisende Produkte entwickelt werden konnten. Diese werden von den Technologieunternehmen swissfiber,

aizo, mivune und BS2 produziert und auf dem Markt angeboten.

Dem Anspruch, energetisch sinnvolle Planungen auszuführen, entspricht die Gründung des Kompetenzzentrums für Technologie und Nachhaltigkeit. Das Team berät die Projektleitenden in den Bereichen digitale Werkzeuge und Einsatz von Gebäudetechnik. Als interne Berater treten auch die Mitarbeitenden im Kompetenzzentrum Strategisches Marketing auf. Sie richten die Projekte im Hinblick auf Zukunftstrends und gesellschaftliche Entwicklungen aus.

Bei allen Überlegungen wird das Bauwerk in seiner Gesamtheit betrachtet, denn nur mit dem Blick auf die Lebensdauer, Unterhalts- und Energiekosten kann langfristige Wirtschaftlichkeit erzielt werden.

Gruppenleitung

David Naef

Adresse

Markus Mettler

Geschäftsführer

Halter Unternehmungen

CEO

Halter Immobilien

Hardturmstrasse 134

Halter Unternehmungen

T +41 44 434 24 75

CH – 8005 Zürich

T +41 44 438 28 13

d.naef @ halter-immo.ch

T +41 44 434 24 00

m.mettler @ halter-unternehmungen.ch

Halter Entwicklungen Halter Generalunternehmung Halter Immobilien Halter Bauservice

Halter Beteiligungen swissfiber aizo mivune BS2

www.halter-unternehmungen.ch Michel Kempter

Ede I. Andràskay

Leiter Business Development

Geschäftsführer

T +41 44 438 28 49

Halter Entwicklungen

m.kempter @ halter-unternehmungen.ch

T +41 44 438 28 24 e.andraskay @ halter-entwicklungen.ch

Halter Unternehmungen

Thomas Bachmann Leiter Corporate Services

Stefan Wehner

T +41 44 434 24 11

Geschäftsführer

t.bachmann @ halter-unternehmungen.ch

Halter Generalunternehmung T +41 44 438 28 82

Lukas Widmer

s.wehner @ halter-gu.ch

Leiter Kommunikation T +41 44 434 24 07 l.widmer @ halter-unternehmungen.ch

112 Komplex 2011 Halter Entwicklungen

Halter Entwicklungen «Von Visionen zu sicheren Werten», so lautet der Leitsatz von Halter Entwicklungen. Als Trader Developer bildet Risk Capital Management das Kerngeschäft, wobei die Projektpartner in jeder Phase unabhängig gewählt werden. Dies ermöglicht, die Devestionsmodelle den Bedürfnissen der Endabnehmer anzupassen und attraktive Angebote auf dem Markt zu platzieren. Die Nachhaltigkeit einer Immobilie wird durch den Fokus auf ihre Lebenszykluskosten erreicht.

Die teamorientierte Zusammenarbeit auf der Grundlage von Ehrlichkeit,

Offenheit und Integrität ist bei der Wahl von Planern und GU sowie TU in der Ausführungsphase Garant für langfristige, erfolgreiche Partnerschaften und die Erzielung des besten Marktpreises.

Halter Entwicklungen sammelte in den vergangenen Jahren fundierte Erfahrungen in der städtebaulichen Planung, der Entwicklung von Stadtzentren und der Umnutzung von Industriebrachen.

Die Architektur und die Gestaltung des Raums sind an diesen Standorten von öffentlichem Interesse. Ausgewiesenes Know-how in zielgruppenorientiertem

Gebietsmarketing haucht den Projekten den nötigen Geist ein. Die Entwicklungstätigkeit ist dabei konsequent auf die Endnutzer ausgerichtet.

Die flache Organisation von Halter Entwicklungen fordert von den Mitarbeitenden höchste Verantwortung und Kompetenz. Beim Erkennen und Ausschöpfen von Potenzialen müssen sie weitsichtig sowie kreativ handeln.

Dabei verstehen sie sich als CEO ihrer Projekte und setzen dieses Führungsverständnis durch Vernetzung sowie einen partnerschaftlichen Umgang in der Arbeit um.

Personalbestand

Geschäftsleitung

Pascal Welti

30 Mitarbeitende

Ede I. Andràskay

Leiter Baumanagement

Geschäftsführer

p.welti @ halter-entwicklungen.ch

Umsatz 2011

e.andraskay @ halter-entwicklungen.ch

ca. 300 Mio. CHF

Mario Ercolani Kees Van Elst

Leiter Kosten- und Baumanagement

Tätigkeit

Leiter Marketing

m.ercolani @ halter-entwicklungen.ch

Entwicklung und Realisierung von Indus-

k.vanelst @ halter-entwicklungen.ch

triebrachen, Stadtzentren, Quartieren

Adresse

und innerstädtischen Umnutzungsliegen-

Gianfranco Basso

Halter Entwicklungen

schaften

Leiter Entwicklung

Hardturmstrasse 134

g.basso @ halter-entwicklungen.ch

CH – 8005 Zürich

Marktsegmente

T +41 44 438 28 88

Büro, Dienstleistung und Verwaltung,

Andreas Campi

Gewerbe und Industrie, Wohnen,

Leiter Entwicklung

Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte

a.campi @ halter-entwicklungen.ch

Marktregion

Maik Neuhaus

Grossstädte und Ballungszentren im

Leiter Entwicklung

Wirtschaftsraum Deutschschweiz

m.neuhaus @ halter-entwicklungen.ch Patrick Senn Leiter Entwicklung p.senn @ halter-entwicklungen.ch

www.halter-entwicklungen.ch

113

Hard Turm Park, Zürich

Europaplatz, Bern

Zürich-West boomt. Einer der Initiatoren

1. Bauetappe

Auch in Bern nimmt Halter an der Entwick-

ist auch Halter Entwicklungen. Gemeinsam

Wohn- und Geschäftshaus

lung eines aufstrebenden Quartiers teil: Am

mit der Hardturm AG entwickelte man

Investition: ca. 140 Mio. CHF

Europaplatz im als Entwicklungsschwer-

das Projekt Hard Turm Park. Seit letztem

Architektur: ADP Architekten AG, Zürich

punkt definierten Stadtteil Ausserholligen

Jahr wird auf den ehemaligen Trainings-

Nutzung: 25hours Hotel,

wird das Projekt «Europaplatz – Begeg-

plätzen des Grasshopper Clubs Zürich

Wohnen, Büros, Verkauf, Restaurant

nen und Bewegen» vorangetrieben, ein

gebaut: In einer ersten Etappe entsteht

Realisierung: Sommer 2010 bis

markanter Gebäudekomplex mit einem

eine Hofrandbebauung von ADP Archi-

Ende 2012

Hotel mit 115 Zimmern und Restaurant, einem Grossverteiler, einem Boarding

tekten, welche über Familienwohnungen und grosszügig bemessene Grünflächen

2. Bauetappe

House, Maisonette-Wohnungen und frei

verfügen wird. Als Ankermieterin zieht

Hochhaus

unterteilbaren Büroflächen. Einer breiten

die aufstrebende 25hours Hotel Company

Investition: ca. 280 Mio. CHF

Öffentlichkeit bekannt wurde das ambi-

ein, die dort ein Boutique-Hotel mit 126

Architektur: Gmür & Geschwentner

tionierte Projekt durch den Verein «Haus

Zimmern, Konferenzräumen und einer

Architekten AG, Zürich

der Religionen – Dialog der Kulturen»,

Bar betreiben wird. Gleich nebenan fiel

Nutzung: 4-Sterne-Sheraton-Hotel

der sich hier mit Gebetsräumen für fünf

Anfang dieses Jahres der Startschuss für

mit 196 Zimmern,

verschiedene Religionen und einer Ver-

das Hochhaus von Gmür & Geschwent-

121 Eigentumswohnungen

anstaltungsplattform niederlassen wird.

ner Architekten. Bis zum 10. Geschoss

Realisierung: Anfang 2011 bis

– www.europaplatz.ch

wird sich ebenfalls ein Hotel einmieten:

Frühling 2014 Investition: ca. 70 Mio. CHF

das Sheraton Zurich. Vom 11. bis zum 24. Stockwerk befinden sich exklusive

3. und 4. Bauetappe

Architektur: bauart Architekten

Wohnungen zwischen 50 und 220 Quadrat-

Wohn- und Geschäftshäuser

und Planer AG, Bern,

metern Wohnfläche im Verkauf. Daneben

Investition: ca. 210 Mio. CHF

Urbanoffice, Zürich / Amsterdam

stehen Einkaufs- und Verpflegungsange-

Nutzung: Wohnen, Gewerbe-

Nutzung: Hotel, Gastronomie, Büros,

bote sowie verschiedene Einrichtungen

und Geschäftsflächen

Verkauf, Wohnen,«Haus der Religionen»

für die Kinderbetreuung zur Verfügung.

Realisierung: Projektierung / Wettbewerb

Realisierung: Sommer 2011 bis

– www.hardturmpark.ch

voraussichtlich 2011, Bezug ca. 2015

Herbst 2013

114 Komplex 2011 Halter Entwicklungen

amRietpark, Schlieren

Archhöfe, Winterthur

Die Entwicklung auf dem ehemaligen

Nutzung: 62 Mietwohnungen,

An bester Zentrumslage direkt beim

Färbi-Areal geht in die Schlussphase: Im

1800 m2 Geschäftsflächen im EG

Bahnhof Winterthur wachsen derzeit die

Dezember 2010 wurde das zweitletzte

Realisierung: Frühjahr 2011 bis 2013

Archhöfe, die sich nach zwei wegweisenden

Baugesuch durch Halter Entwicklungen

Abstimmungen in den letzten Jahren seit

eingereicht. Damit entsteht ab 2012 ein

Wohnhochhaus, Goldschlägistrasse

Sommer 2010 in der Ausführung befin-

Wohn- und Geschäftszentrum von EM2N

Investition: ca. 41 Mio. CHF

den. Ein prägnanter Gebäudekomplex

Architekten mit Hotel und Verkaufsflächen,

Architektur: Architekturbüro

von BDE Architekten wird ab 2013 eine

das das Kernstück der Überbauung mit

Prof. Dietrich Schwarz, Zürich

Shoppingmall mit der Modekette Zara als

insgesamt acht Baufeldern bilden wird.

Nutzung: 83 Mietwohnungen,

Ankermieterin, verschiedene Gastroange-

Im Bau befinden sich derzeit ein modernes

430 m Geschäftsflächen im EG

bote, Büroflächen und 68 Wohnungen in

Wohn- und Geschäftshaus an der Brand-

Realisierung: Frühjahr 2011 bis 2013

den oberen Geschossen unter einem Dach

2

strasse sowie das erste Minergie-P-Eco-

vereinen und mit dem dereinst neu gestal-

Wohnhochhaus der Schweiz. Mitten in den

Büro- und Dienstleistungsgebäude,

teten Bahnhofplatz ein ansprechendes

Bauvorbereitungen steckt die vierte Etappe,

Wiesenstrasse

Ensemble bilden. Unkonventionelle Wege

ein Büro- und Dienstleistungsgebäude an

Investition: ca. 50 Mio. CHF

ging Halter auch mit einem neuartigen

der Wiesenstrasse. Die beiden Gebäude

Architektur: SLIK Architekten GmbH,

Investitionsmodell: Der Kaufpreis, den

der ersten Etappe an der Brandstrasse

Zürich

der Investor für die Archhöfe entrichten

wurden bereits im Herbst 2009 bezogen;

Nutzung: 12 600 m2 Geschäftsflächen

wird, ist abhängig vom Vermietungserfolg.

das Gebäude der zweiten Bauetappe ist im

Realisierung: Sommer 2011 bis 2013

– www.archhoefe.ch

Wohn- und Geschäftszentrum mit Hotel

Investition: ca. 160 Mio. CHF

Investition: ca. 130 Mio. CHF

Architektur: BDE Architekten GmbH,

Im Bau befindliche Etappen:

Architektur: EM2N Mathias Müller

Winterthur

Wohn- und Geschäftshaus, Brandstrasse

Daniel Niggli Architekten AG, Zürich

Nutzung: Detailhandel, Gastronomie,

Investition: ca. 32 Mio. CHF

Nutzung: Hotel, Retail- und

Büros und 68 Mietwohnungen

Architektur: Galli Rudolf

Dienstleistungsflächen sowie Wohnen

Realisierung: August 2010 bis

Architekten AG, Zürich

Realisierung: 2012 bis 2014

Frühling 2013

Rohbau vollendet und kann im Frühjahr 2012 bezogen werden. – www.amrietpark.ch

115

Limmatfeld, Dietikon

Zentrum, Bassersdorf

Grundlage für die Gebietsentwicklung

Wohn- und Geschäftshaus Zypressenhof

Die langjährige Erfahrung mit Public

Limmatfeld in Dietikon bildet das Gesamt-

Investition: ca. 65 Mio. CHF

Private Partnership (PPP) kann Halter

konzept von Prof. Hans Kollhoff, welches

Architektur: Stücheli Architekten AG,

Entwicklungen bei der Neugestaltung

aus einem Studienwettbewerb hervorging

Zürich

des Bassersdorfer Zentrums einbringen,

und auf dem 87 000 m2 grossen und elf

Nutzung: 134 Mietwohnungen,

denn die Realisierung befindet sich auf

Baufelder umfassenden früheren Industrie-

Doppelkindergarten, Verkauf,

bestem Weg. Im Dezember 2010 wurde

Areal Hof- und Blockrandüberbauungen

Dienstleistung

der Gestaltungsplan durch die Baudirek-

sowie ein Hochhaus vorsieht. Durch die

Realisierung: Sommer 2011 bis

tion des Kantons Zürich genehmigt. Mitte

Zusammenarbeit mit national und interna-

Sommer 2013

Mai findet die Urnenabstimmung zum

tional angesehenen Architekten entsteht

Ausführungskredit für den neuen Dorf-

südwestlich des Dietiker Bahnhofs ein

Wohn- und Geschäftshaus Weissdornhof

platz statt. Gemeinsam mit der Gemeinde

eigenständiger und unverwechselbarer

Investition: ca. 75 Mio. CHF

und der Migros als zweiter Investorin

neuer Stadtteil. Bereits bewohnt ist der

Architektur: Dachtler Partner

engagiert sich Halter Entwicklungen für

Erlenhof. Die zweite Etappe, die Wohn- und

Architekten AG, Zürich

ein ansprechendes Zentrum. Das Projekt

Geschäftshäuser Westhöfe und Lindenhof,

Nutzung: 154 Mietwohnungen und

sieht drei Gebäude mit Wohnungen und

werden in diesem Herbst bezogen.

Verkauf

Ladenflächen – darunter je eine Coop- und

– www.limmatfeld.ch

Realisierung: Herbst 2011 bis

eine Migros-Filiale – vor, die sich um den

Herbst 2013

neuen Dorfplatz gruppieren.

Wohn- und Geschäftshaus Zedernhof

Hochhaus Limmat Tower

Investition: ca. 50 Mio. CHF

Investition: ca. 70 Mio. CHF

Investition: ca. 200 Mio. CHF

Architektur: meierpartner Architek-

Architektur: Baumschlager Eberle

Architektur: huggenbergerfries

ten AG, Wetzikon

Architekten, Zürich

Architekten AG, Zürich

Nutzung: Verkaufsflächen

Nutzung: 136 Mietwohnungen,

Nutzung: Hotel, Verkauf, Dienst-

(1800 m2 Migros, 1200 m2 Coop),

Verkauf und Dienstleistung

leistung, Eigentumswohnungen,

71 Mietwohnungen, Einstellhalle

Realisierung: Sommer 2010 bis

Pflegeheim und betreutes Wohnen

mit ca. 260 Parkplätzen

Sommer 2012

Realisierung: Herbst 2012 bis 2015

Realisierung: Anfang 2012 bis 2014

Weitere Bauetappen:

116 Komplex 2011 Halter Generalunternehmung

Halter generalunternehmung Als Total- oder Generalunternehmer für die Realisierung komplexer Bauprojekte ist die Halter Generalunternehmung immer ein professioneller und kompetenter Partner. Ihre langjährige Erfahrung in der Ausführung anspruchsvoller Um- und Neubauten sorgt für Vertrauen bei den Auftraggebern. Aber auch aus Gesamtleistungswettbewerben geht die mit fast hundert Mitarbeitenden grösste Unternehmung der HalterGruppe regelmässig erfolgreich hervor.

Dabei ist die sorgfältige Auswahl der Partner und der gegenseitige Respekt

zwischen Totalunternehmung und Planerteam der Schlüssel zum Erfolg.

So durfte die Halter Generalunternehmung schon unzählige, viel beachtete Projekte mit namhaften Architekturbüros realisieren.

Unablässig für die Kunden im Einsatz sind Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die Fachwissen, Erfahrung und Engagement mitbringen. Verschiedene Kompetenzzentren innerhalb der Organisation sorgen dafür, dass Verantwortung umfänglich getragen wird. So verfügt die Halter Generalunternehmung über ein spezialisiertes

Planungsteam für grosse und komplexe Projekte – beispielsweise das 600-Millionen-Projekt Hard Turm Park in Zürich-West. Ein gelebtes Risk- und Qualitätsmanagement, aber natürlich auch Zertifizierungen in den Bereichen Qualität (ISO 9001), Umweltmanagement (ISO 14001) sowie Sicherheit und Gesundheitsschutz (OHSAS 18001) garantieren eingespielte und sichere Abläufe. Eine dreiköpfige Käuferbetreuung und ein spezielles Notfallteam für das schnelle Reagieren bei Zwischenfällen auf Baustellen runden das Dienstleistungsangebot ab.

Personalbestand

Geschäftsstelle zürich

Michel Durussel

ca. 90 Mitarbeitende

Halter Generalunternehmung

Leiter Ausführung

Hardturmstrasse 134

m.durussel @ halter-gu.ch

Umsatz 2011

CH – 8005 Zürich

ca. 300 Mio. CHF

T +41 44 438 28 28

Stephan Berliat

www.halter-gu.ch

Leiter Ausführung

Tätigkeit

s.berliat @ halter-gu.ch

Total- und Generalunternehmer für Neu-

Fabian Vatrella

und Umbauten, Baukostenanalyse und

Leiter Geschäftsstelle Zürich

Christian Ulrich

-planung, Gesamtleistungswettbewerbe

f.vatrella @ halter-gu.ch

Leiter Ausführung Umbau

Marktsegmente

Frank Kabilka

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie-

Leiter Baukostenplanung

Geschäftsstelle Bern

und Infrastrukturbauten, Wohnbauten,

f.kabilka @ halter-gu.ch

Halter Generalunternehmung

c.ulrich @ halter-gu.ch

Schulen, Spitäler, Einkaufszentren

Stauffacherstrasse 145 Oliver Gruenberg

CH – 3014 Bern

Marktregion

Leiter Planung

T +41 31 310 98 00

Städte und Agglomerationen in

o.gruenberg @ halter-gu.ch

der deutschen Schweiz

Herbert Zaugg Manfred Schaffhauser

Leiter Geschäftsstelle Bern

Geschäftsleitung

Leiter Ausführung

h.zaugg @ halter-gu.ch

Stefan Wehner

m.schaffhauser @ halter-gu.ch

Geschäftsführer s.wehner @ halter-gu.ch

117

Europaplatz, Bern

Rechenzentrum OIZ Albis, Zürich

Das Projekt «Europaplatz – Begegnen und Bewegen» ist für die Halter General-

Für die Organisation Informatik Zürich

Salvatore Pepe

unternehmung nach dem Messepark auf

(OIZ) realisiert Halter derzeit einen neuen,

Leiter Ausführung Umbau

der Allmend der zweite Auftrag in Bern.

konsolidierten Standort. Auf dem ehema-

s.pepe @ halter-gu.ch

Direkt am Europaplatz entsteht bis 2013

ligen Siemens-Areal in Albisrieden wurden

die Mischnutzungsüberbauung des inter-

hierfür das alte Hochregallager komplett

Elmar Bumann

nationalen Architektenteams bauart und

abgerissen sowie zwei weitere Gebäude

Leiter Ausführung

Urbanoffice: ein Hotel, ein Boarding House

teilrückgebaut und für die neue Nutzung

e.bumann @ halter-gu.ch

und Maisonette-Wohnungen, Büroflächen,

vorbereitet. Bis zum Juni 2012 entsteht

ein Grossverteiler und verschiedene

nun das technisch höchst anspruchsvoll

Geschäftsstelle luzern

kleinere Verkaufsflächen. Herz der Über-

umzusetzende Hauptrechenzentrum der

Halter Generalunternehmung

bauung bildet das «Haus der Religionen

Stadt Zürich: ein totalsanierter Büro-

Obergrundstrasse 73

– Dialog der Kulturen» mit einer Plattform

komplex und ein Neubau mit Empfang,

CH – 6003 Luzern

für den Austausch und gemeinsame Ver-

Schulungs-, Seminar- und Sitzungsräumen.

T +41 41 228 80 30

anstaltungen verschiedener Religionen.

Der Neubau wird im Minergie-P-Eco-

– www.europaplatz.ch

Standard erstellt.

Leiter Geschäftsstelle Luzern

Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

Auftraggeber: Stadt Zürich,

i.langenick @ halter-gu.ch

Zürich

Immobilienbewirtschaftung vertreten

Ivo Langenick

Auftragsvolumen: ca. 60 Mio. CHF

durch das Amt für Hochbauten

Claudio Zanella

Architektur: bauart Architekten

Auftragsvolumen: ca. 56 Mio. CHF

Leiter Ausführung

und Planer AG, Bern,

Architektur: Von Ballmoos Krucker

c.zanella @ halter-gu.ch

Urbanoffice, Zürich / Amsterdam

Architekten AG, Zürich

Nutzung: Hotel, Büros, Boarding House,

Nutzung: Rechenzentrum, Büroflächen,

Verkauf, Wohnen,«Haus der Religionen»

Schulungs- und Seminarzentrum

Realisierung: Sommer 2011 bis

Realisierung: August 2010 bis

Herbst 2013

Juni 2012

118 Komplex 2011 Halter Generalunternehmung

Eigengrund, Dietikon

Geren, Stäfa

Bramenring, Kloten

Kein leichter Auftrag für die Halter General-

Das von der Gemeinde Stäfa und vom

Auch dieses genossenschaftliche Neubau-

unternehmung war die Sanierung der

Kanton Zürich unterstützte und durch

projekt stellt höchste Anforderungen an die

beiden Hochhäuser und eines Mehrfami-

die Wohnbaugenossenschaft Gewo Züri

Nachhaltigkeit: Die fünf Gebäudekörper

lienhauses der Siedlung Glanzenberg in

Ost als Bauherrin angestossene Projekt

mit je zwölf Mietwohnungen entstehen im

Dietikon: Die Arbeiten an der Überbauung

Geren umfasst Alterswohnungen und eine

Minergie-Standard; das Warmwasser wird

aus dem Jahr 1969, welche direkt mit der

Pflegewohnung mit neun Zimmern. Ausser-

mit Solarenergie erstellt. Die 60 Familien-

S-Bahn-Haltestelle verbunden ist, wurden

dem werden acht zum Teil subventionierte

wohnungen sind alle auf drei Seiten aus-

in bewohntem Zustand ausgeführt. Von

Mietwohnungen für Bewohnerinnen und

gerichtet und verfügen somit über offene

aussen gut sichtbar sind die energetisch

Bewohner der Gemeinde Stäfa integriert.

und lichtdurchflutete Grundrisse. Die

optimierte Gebäudehülle in leuchtendem

Die Überbauung sieht zwei dreigeschossige

Ausschreibung der Baugenossenschaft

Rot und die neuen Fenster, welche nun

Gebäudekörper mit viel Grünraum vor;

Schönheim verlangte, dass das park-

den heutigen schalltechnischen Anfor-

zu den Wohnungen im Gartengeschoss

artige Grundstück nahe der Stadtgrenze

derungen genügen. Ausgetauscht wurde

gehören zudem private Gartenanteile.

und unweit des Waldes beibehalten und

zudem die veraltete Haustechnik. Der

Minergie-Standard, kontrollierte Wohnungs-

grosszügige, durchgehende Grünflächen

Wohnkomfort konnte mit neuen Bädern,

lüftung und Heizwärme aus einer zentralen

mit Wegen und Spielmöglichkeiten für

Küchen und grossen Balkonen deutlich

Pelletheizung stehen für eine zeitgemässe

Kinder geschaffen werden. Im Erdgeschoss

gesteigert werden.

Haustechnik.

eines der Gebäude wurde ausserdem eine

Auftraggeber: Siedlungsgenossen-

Auftraggeber: Wohnbaugenossenschaft

schaft Eigengrund

Gewo Züri Ost, Uster

Auftragsvolumen: ca. 25 Mio. CHF

Auftragsvolumen: ca. 10 Mio. CHF

Auftraggeber: Baugenossenschaft

Architektur: Galli Rudolf Architekten

Architektur: AMZ Architekten AG, Zürich

Schönheim, Zürich

AG, Zürich

Nutzung: 21 Alterswohnungen,

Auftragsvolumen: ca. 20 Mio. CHF

Nutzung: zwei Hochhäuser mit je

eine Pflegewohnung mit 9 Zimmern,

Architektur: ADP Architekten AG, Zürich

38 Mietwohnungen und ein Mehr-

8 Mietwohnungen

Nutzung: 60 Mietwohnungen

familienhaus mit 35 Mietwohnungen

Realisierung: Frühjahr 2010 bis

Realisierung: Januar 2010 bis

Realisierung: April 2009 bis Ende 2009

Sommer 2011

Oktober 2011

Pflegewohnung integriert.

– www.bramenring.ch

119

Archhöfe, Winterthur

Hard Turm Park, Zürich

Grüt-park, Adliswil

Das Arch-Areal im Zentrum von Winterthur

Die Grossüberbauung Hard Turm Park,

Seit Frühling 2010 ist die erste Etappe

lag nach dem Abriss eines 40 Jahre lang

welche mitten im urbanen Entwicklungs-

des Grüt-Parks bewohnt. Derzeit schliesst

bestehenden, provisorischen Parkhauses

gebiet Zürich-West entsteht, schritt in den

die Halter Generalunternehmung die Um-

lange Zeit brach. Nun baut die Halter

vergangenen Jahren mit grossen Schritten

gebungsarbeiten für die zweite Etappe der

Generalunternehmung die Mischnutzungs-

voran: Seit Sommer 2010 realisiert die

Überbauung ab, welche im Februar 2011

überbauung Archhöfe. Im Erdgeschoss und

Halter Generalunternehmung die Hof-

bezogen wurde. Die Neubausiedlung wird

den zwei darüberliegenden Etagen der

randbebauung der ADP Architekten (Bau-

dereinst 58 Miet- und 149 Eigentums-

Archhöfe entstehen auf mehr als 10 000 m2

feld B), im Herbst 2010 begannen die

wohnungen für Familien und Senioren

Einzelhandels- und Gastronomieflächen.

Arbeiten am 23-geschossigen Hochhaus

umfassen. Das Besondere am Grüt-Park ist

Als Ankermieterin zieht u. a. die spa-

von Gmür & Geschwentner Architekten

das Energiekonzept: Die Wohnungen ent-

nische Modekette Zara ein. Gut 4000 m2

(Baufeld C). – www.hardturmpark.ch

sprechen dem Minergie-Standard und be-

Mietfläche bieten im 3. Geschoss Raum

ziehen ihre Wärmeenergie aus der Abwärme

für Büros und Praxen. In den oberen vier

Auftraggeber: Konsortium Pfingstweid,

der Abwasserreinigungsanlage Adliswil.

Stockwerken werden 68 hochwertige Miet-

Zürich

– www.gruetpark.ch

wohnungen erstellt. Das gesamte Gebäude

Auftragsvolumen: ca. 250 Mio. CHF

wird im Frühling 2013 bezugsbereit sein.

Architektur: ADP Architekten AG, Zürich

Auftraggeber: Konsortium Grüt-Park;

– www.archhoefe.ch

(Baufeld B / Hofrandbebauung) und

Peikert Immobilien AG und

Gmür & Geschwentner Architekten AG,

4B Immobilien AG, beide Zug

Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

Zürich (Baufeld C / Hochhaus)

Auftragsvolumen: ca. 100 Mio. CHF

Zürich

Nutzung: 25hours Hotel

Architektur: Suter Partner Architekten

Auftragsvolumen: ca. 100 Mio. CHF

(Baufeld B), Sheraton Zurich Hotel

AG, Kilchberg (Entwurf),

Architektur: BDE Architekten GmbH,

(Baufeld C / Hochhaus),

Axess Architekten AG, Zug (Ausführung)

Winterthur

diverse Wohn-, Gastronomie- und

Nutzung: 58 Miet- und 38 Eigentums-

Nutzung: 68 Mietwohnungen, Büro-,

Dienstleistungsflächen

wohnungen (1. Etappe),

Gastronomie- und Detailhandelsflächen

Realisierung: Sommer 2010 bis Herbst

73 Eigentumswohnungen (2. Etappe)

Realisierung: Sommer 2010 bis

2012 (Baufeld B), Herbst 2010 bis

Realisierung: Sommer 2008 bis

Frühling 2013

Frühling 2014 (Baufeld C / Hochhaus)

Frühling 2011

120 Komplex 2011 Halter Immobilien

Halter Immobilien Als unabhängiger Dienstleister begleitet Halter Immobilien seine Kunden durch alle Lebensphasen einer Immobilie: von der Entwicklung über die Realisierung und den Betrieb bis hin zum Re-Development. Die Kernkompetenzen liegen dabei in der Vermarktung (Erstvermietung, Verkauf, Immobilienhandel), dem Consulting in den Bereichen Development, Construction und Facility Management, der Bewirtschaftung sowie im Center Management.

Die Leistungen von Halter Immobilien werden ganzheitlich über den

gesamten Life Cycle erbracht. Dank der internen Vernetzung aller Geschäftsbereiche steht für jede Aufgabe umfassendes Know-how zur Verfügung – Hauptansprechperson für den Kunden bleibt indes immer derselbe Gesamtprojektleiter. Somit profitiert der Auftraggeber vom spezifischen Wissen der Spezialisten und gleichzeitig von der über Jahre gesammelten Erfahrung der gesamten Unternehmung. Im Fokus stehen vor allem die Bedürfnisse der Endnutzer einer Immobilie. Die Kernfrage lautet: Wer soll die bereitgestellten Flächen für welchen Zweck nutzen?

Daraus abgeleitet gibt es für jede Liegenschaft eine optimale Marktpositionierung und Werterhaltungsstrategie.

Dieses Potenzial gilt es zu identifizieren und nachhaltig zu sichern.

Wie in der gesamten Halter-Gruppe wird Unternehmertum auch bei Halter Immobilien gelebt. Dementsprechend agieren die Projektleiterinnen und Projektleiter im Interesse ihres jeweiligen Auftraggebers. Sie nehmen als Projektsteuerer und Bauherrenvertreter eine Position ein, aus der sie alle Anforderungen, die eine Liegenschaft stellt, optimal abdecken können.

Personalbestand

Geschäftsleitung

Adressen

40 Mitarbeitende

David Naef

Halter Immobilien

Geschäftsführer

Hardturmstrasse 134

d.naef @ halter-immo.ch

CH – 8005 Zürich

Umsatz 2011 ca. 6 Mio. CHF

T +41 44 434 24 44 Jacques Hamers

Tätigkeit

Leiter Vermarktung

Vermarktung (Erstvermietung, Verkauf,

j.hamers @ halter-immo.ch

Immobilienhandel), Beratung in den

www.halter-immo.ch Halter Immobilien Dornacherstrasse 230

Bereichen Entwicklung, Realisierung und

Leiter Development Consulting

CH – 4053 Basel

strategisches Facility Management, Be-

a. i. David Naef

T +41 61 560 75 00

wirtschaftung und Center Management

d.naef @ halter-immo.ch

www.halter-basel.ch

Marktsegmente

Kurt Weber

Wohnen, Büro, Detailhandel,

Leiter Construction Consulting

Gewerbe und Industrie,

k.weber @ halter-immo.ch

Hospitality, Spezialnutzungen Andres Stierli Marktregion

Leiter Facility Management Consulting

Städte und Agglomerationen in

a.stierli @ halter-immo.ch

der deutschen Schweiz Roger Nef Leiter Bewirtschaftung und Geschäftsstellen r.nef @ halter-immo.ch

121

Archhöfe, Winterthur

ABC, Opfikon

Limmatfeld, Dietikon

Winterthur erhält eine neue Shoppingmall.

6500 m2 Büro- und Gewerbeflächen um-

Südwestlich des Dietiker Bahnhofs ent-

In einem prägnanten Bau direkt beim

fasst das ABC in Opfikon. Der Gebäude-

steht auf 87 000 m2 ein neuer Stadtteil:

Bahnhof entstehen neben Büro- und Wohn-

komplex liegt gleich beim Flughafen Kloten

das Limmatfeld. Halter Immobilien über-

flächen total 10 000 m2 Detailhandels- und

und erfährt derzeit eine Neupositionierung

nahm schon beim Initialprojekt Erlenhof

Gastronomieflächen. Seit Sommer 2010

durch Halter Immobilien. Dabei geht es um

die Vermarktung und Erstvermietung der

wird gebaut, seit Ende dieses Jahres befin-

das Identifizieren von Marktbedürfnissen

85 Eigentums- und Mietwohnungen, die

den sich die Verkaufsflächen der Archhöfe

und planerischen Rahmenbedingungen,

seit Ende 2009 bezogen sind. Für das

in der Vermarktung. Hierfür erstellte Halter

um daraus ein investorentaugliches Nut-

Gesamtprojekt Limmatfeld erarbeitete das

das Vermarktungskonzept und zeichnet für

zungsszenario mit einer starken Marke

Facility-Management-Consulting-Team das

die Erstvermietung verantwortlich. Weitere

abzuleiten (Concepting). Mit einem klaren

Konzept für die Aussenraumbewirtschaf-

Aufgaben sind das baubegleitende Facility

Auftritt und dem neuen Vermarktungs-

tung, welches Besitz- und Unterhaltsver-

Management, d.h. die Unterstützung der

konzept werden erste potenzielle Nutzer

hältnisse zwischen den Baufeldern bzw.

Projektleitung und Fachplaner mit Fokus

angesprochen. Die Zusammenarbeit mit

deren Besitzern regelt. Anlässlich des

auf den späteren Betrieb als auch die

dem Immobiliendienstleister CB Richard

Architekturwettbewerbs für den Limmat

Unterstützung spezifischer Themen wie

Ellis ermöglicht zudem eine erfolgreiche

Tower wurden verschiedene Projekte auf

z. B. Gebäudeautomation oder Neben-

internationale Vermarktung. Daneben

ihre Betriebstauglichkeit geprüft.

kostenkonzept. – www.archhoefe.ch

übernimmt Halter die Interessenvertretung

– www.limmatfeld.ch

des Kunden während der Planungs- und Tätigkeit: Vermarktung, Facility

Realisierungsphase gegenüber ausführen-

Tätigkeit: Vermarktung,

Management Consulting, Betriebsvor-

den Unternehmen.

Facility Management Consulting Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

bereitung, Center Management Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

Tätigkeit: Beratung, Re-Development,

Zürich

Zürich

Vermarktung

Architektur: Atelier Prof. Hans Kollhoff

Architektur: BDE Architekten GmbH,

Auftraggeber: Schroder Investment

GmbH, Berlin und Rotkreuz, (städtebau-

Zürich

Management (Switzerland) AG, Zürich

liches Konzept) und diverse Architekten

Nutzung: Shoppingmall, Gastronomie,

Nutzung: 6500 m2 Büro- und

Nutzung: Wohnen, Büro-, Gastronomie-

Büros und Wohnen

Gewerbeflächen

und Detailhandelsflächen

122 Komplex 2011 Halter Immobilien

7null7, Zürich

Tally Weijl, Basel

AmRietpark, Schlieren

An der Entwicklung des Bauvorhabens

Das international tätige Modelabel Tally

Nördlich des Schlieremer Bahnhofs wächst

7null7 nach einem Entwurf der von Ball-

Weijl mit gut 2500 Mitarbeitenden reitet

ein neuer Stadtteil: die Überbauung

moos Krucker Architekten an der Bade-

auf einer Erfolgswelle, was sich an den

amRietpark. Die Entwicklung der ehema-

nerstrasse 707 in Zürich-Altstetten ist

Neueröffnungen von weltweit über 150

ligen Industriebrache erstreckt sich über

Halter Immobilien schon lange beteiligt.

Fashion Stores pro Jahr ablesen lässt. In

eine Fläche von 45 000 m2 und benötigt

Gemeinsam mit der Bauherrschaft ent-

diesem Umfeld sind extrem dynamische

fast 10 Jahre Realisierungszeit. Neben

wickelte man Ideen für das Grundstück,

Abläufe gefragt. Halter Immobilien wur-

diversen Tätigkeiten in der Vermarktung

führte einen Architekturwettbewerb durch

de vom Tally-Weijl-Hauptsitz in Basel

erstellte Halter Immobilien Betriebs-

und leitete als Bauherrenvertreterin das

beauftragt, alle baulichen Prozesse wäh-

konzepte und Subkonzepte wie beispiels-

Projekt. Schliesslich übernahm man die

rend der Expansionsphase zu optimieren

weise ein Parking- und ein Entsorgungs-

Erstvermietung von 104 Wohnungen, sie-

und standardisierte Unterlagen für die

konzept und plant aktuell die Bewirt-

ben Gewerbeateliers und einer Arztpraxis

Planung, Ausschreibung, Realisierung

schaftung des gesamten Aussenraums,

mit Therapieräumen, die sehr erfolgreich

und das Verhandeln entsprechender

insbesondere des Rietparks. Für das

abgeschlossen werden konnte. Der Bezug

Rahmenverträge auszuarbeiten. Massive

Dienstleistungsgebäude entlang den

war Anfang April 2011. Die Wohnungen

Kosteneinsparungen, eine Entlastung des

Gleisen wurde ein Grobbetriebskonzept

werden mit Erdwärme beheizt und mit

Managements und ein reibungsloser Ablauf

und eine Betriebskostenschätzung erstellt.

dezentralen Lüftungskomponenten, den

von der Anmietung bis zum Betrieb sind

– www.amrietpark.ch

Airboxen der Firma BS2, klimatisiert.

das Resultat einer konsequenten Um-

– www.7null7.ch

setzung der erarbeiteten Massnahmen

Tätigkeit: Vermarktung, Facility Manage-

und Instrumente.

ment Consulting

– www.tally-weijl.com

Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

Tätigkeit: Construction Consulting, Erstvermietung, Bewirtschaftung

Zürich

Auftraggeber: Familie Halter

Tätigkeit: Bauherrenberatung,

Architektur: Galli Rudolf Architekten

Architektur: von Ballmoos Krucker

Prozess- und Kostenoptimierung

AG, Zürich, (städtebauliches Konzept)

Architekten AG, Zürich

Auftraggeber: Tally Weijl Trading AG,

und verschiedene andere Architekten

Nutzung: 104 Mietwohnungen, Gewer-

Basel

Nutzung: Wohn-, Büro-, Gastronomie-

beflächen im Erdgeschoss, Arztpraxis

Nutzung: Fashion Stores

und Detailhandelsflächen

123

Kronenhof, zÜrich

Parkside, Schlieren

Husmatten, Stallikon

Das Zentrum Zürich-Affoltern umfasst

Im Sommer 2009 erfolgte der Baustart für

Das Mandat begann mit einer Bauherren-

das Hotel Kronenhof, ein 3-Sterne-Hotel

die Mischnutzungsüberbauung parkside

vertretung während der Planung und Reali-

mit 30 Zimmern, ein Quartier- sowie ein

direkt beim Bahnhof Schlieren. Mitte 2011

sierung mit einem Totalunternehmer. Heute

Speiserestaurant mit Apéro- und Lunch-

werden die 99 Wohnungen sowie die Büro-,

ist Halter Immobilien für die Erstvermie-

bar, einen grossen Veranstaltungssaal

Gastronomie- und Detailhandelsflächen

tung und nach der Fertigstellung der Lie-

mit Bühne, separate Sitzungszimmer,

bezogen. Halter Immobilien zeichnete für

genschaft im Frühling 2011 auch für die

Business Corner, ein Hochhaus mit 40

die Vermarktung und die Erstvermietung

Bewirtschaftung der Anlage zuständig.

Wohnungen und einen Grossverteiler.

des Wohn- und Geschäftsgebäudes verant-

Die Überbauung Husmatten liegt am

Neben der Analyse des baulichen Zustands

wortlich, übernimmt im Auftrag der beiden

Sonnenhang Stallikons. Sie umfasst drei

der 43-jährigen Liegenschaft steht vor

Investoren die Bewirtschaftung und erstellt

moderne Mehrfamilienhäuser mit insge-

allem die Frage bezüglich der Markt-

im Rahmen ihres Facility-Management-

samt 16 Mietwohnungen. Von der 2,5-Zim-

konformität der verschiedenen Nutzungen

Mandats die Ausschreibung für den tech-

mer-Dachwohnung bis hin zur grosszügigen

zur Diskussion. Die baulichen, termin-

nischen Betrieb und die Hauswartung. So

5,5-Zimmer-Familienwohnung wird für

lichen und finanziellen Konsequenzen der

entstand eine Zusammenarbeit über den

jeden Geschmack etwas geboten. Die

entwickelten Hauptszenarien dienten als

gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.

Anlage ist verkehrsfrei konzipiert, und

Basis für die Strategie und den Investitions-

– www.parkside-schlieren.ch

jede Wohnung ist direkt von der zentralen

entscheid sowie für die Verhandlungen mit

Einstellhalle erreichbar. Fusswege durch-

dem Baurechtgeber über die Konditionen

Tätigkeit: Facility Management

queren die grosszügige Grünanlage und

der Verlängerung des Baurechts.

Consulting, Vermarktung, Construction

erschliessen die Zugänge zu den einzelnen

– www.hotel-kronenhof.ch

Consulting, Bewirtschaftung

Gebäuden. – www.husmatten.ch

Auftraggeber: Halter Entwicklungen, Tätigkeit: Development Consulting,

Zürich, LUPK, Luzern,

Tätigkeit: Construction Consulting,

Construction Consulting

und J. F. Jost AG, Schlieren

Vermarktung und Bewirtschaftung

Auftraggeber: Initiativ-Genossenschaft

Architektur: weberbrunner

Auftraggeber: Privat

Zentrum Zürich-Affoltern IGZZA

architekten AG, Zürich

Architektur: ATP kfp Architekten und

Nutzung: Wohnen, Retail, Hotel,

Nutzung: Mietwohnungen, Büro-,

Ingenieure AG, Zürich

Restaurant und Saal

Gastronomie- und Detailhandelsflächen

Nutzung: 16 Mietwohnungen

124 Komplex 2011 Halter Bauservice

Halter Bauservice «Alles aus einer Hand» ist die Devise des Halter Bauservice. Seit über 20 Jahren bietet das letzte noch handwerklich geprägte Unternehmen der HalterGruppe umfassende Dienstleistungen für Wohnungs- und Haussanierungen, aber auch für kleinere Aus-, Um- oder Anbauten an. Der Halter Bauservice zeichnet sich durch sein breites Leistungsspektrum, Flexibilität und ein hohes Mass an Serviceorientierung aus.

Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten erledigt das eingespielte 15-köpfige Team um André Meier, welches schon viele Jahre zusammenarbeitet, sauber, schnell und vor allem zuverlässig. Der Baudienstleister übernimmt dabei aber nicht nur die Ausführungsarbeiten, sondern bietet der Bauherrschaft umfassende Beratung

und durchdachte Planung für alle Arten von Renovationen. In der Funktion eines Bauleiters koordiniert er externe Handwerker wie beispielsweise Installateure, Elektriker oder Küchenbauer und überwacht die Termine. Dabei garantiert er eine hohe Qualität aller Arbeiten und entlastet somit den Auftraggeber.

Ausserdem werden Machbarkeitsstudien erstellt, Baubewilligungen eingeholt oder komplette Ausführungskonzepte erarbeitet.

Für Sanierungen denkmalgeschützter Bauten bringt der Bauservice grosses Know-how und langjährige Erfahrung mit. Verschiedene Aufträge in der Zürcher Altstadt, zum Beispiel der Umbau der geschützten, mehrere Hundert Jahre alten Liegenschaft an der Ankengasse oder die aufwendige

Sanierung einer über 300 Jahre alten Wohnung an der Wohllebgasse, belegen das Vertrauen, das dem Halter Bauservice bei anspruchsvollen Renovationen entgegengebracht wird.

Dank seiner starken Vernetzung innerhalb der Bau- und Immobilienbranche kann der Bauservice Zusatzleistungen besonders kostengünstig anbieten. Die Einbettung in die HalterGruppe sichert ihm gute Konditionen für externe Dienstleistungen und für Baumaterial, das auch direkt an Kunden verkauft wird. Die kostengünstige Lieferung und Abholung unterschiedlicher Muldentypen und die fachgerechte Entsorgung von Bau- und Gartenabfällen runden das grosse Angebot des kleinen, aber feinen Baudienstleisters ab.

Personalbestand

Geschäftsleitung

Adresse

15 Mitarbeitende

André Meier

Halter Bauservice AG

Geschäftsführer

Hardturmstrasse 134

Umsatz 2011

T +41 44 434 24 16

CH – 8005 Zürich

ca. 5 Mio. CHF

a.meier @ halter-bauservice.ch

T +41 44 434 24 14 www.halter-bauservice.ch

Tätigkeit Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten, Wohnungs- und Haussanierungen, Küchen- und Badumbauten, Beratung und Planung, Muldenservice Marktsegmente Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Verwaltungsgebäude Marktregion Städte und Agglomerationen im Grossraum Zürich

125

Musterfassade Westlink, Zürich

Freilerstrasse, Dielsdorf

Hotel Zürcherhof, Zürich

Auf der Nordseite des Bahnhofs Zürich-Alt-

Bereits im Sommer 2009 zeichnete der

Das Hotel Zürcherhof befindet sich in-

stetten entsteht die Überbauung Westlink

Halter Bauservice bei diesem 20 Jahre

mitten des Züricher Niederdorfs an der

mit Verkaufs- und Dienstleistungsflächen

alten Einfamilienhaus in Dielsdorf für

Zähringerstrasse. Das 3-Sterne-Hotel

sowie Wohnungen in den oberen Ge-

den Umbau von Küche und Dusche ver-

erhielt in den vergangenen Monaten einen

schossen. Das neue Gebäudeensemble

antwortlich. In einer zweiten Etappe in

neuen Empfangsbereich. Hierfür brach

am Vulkanplatz umfasst das Hochhaus

diesem Frühling liess die Bauherrschaft

der Halter Bauservice diverse Mauern

«Wien» und den Kubusbau «Berlin» von

nun auch das Elternschlafzimmer mit Bad

ab, riss alte Bodenbeläge heraus und

Burkard Meyer Architekten, welche den

im Obergeschoss sowie das WC mit Dusche

bereitete das gesamte Erdgeschoss für die

Studienwettbewerb mit diesem Projekt für

im Erdgeschoss umgestalten. Das Oberge-

Neugestaltung vor. Es wurden Schallträger

sich entscheiden konnten. Der Halter Bau-

schoss wurde völlig neu konzipiert: Wände

installiert, neue Mauern gezogen als auch

service erstellte für die Bauherrschaft ein

wurden durchgebrochen und ein neuer

neue Böden verlegt. Dank dem Entfernen

Muster der künftigen Fassade. Im Mass-

Durchgang zum Badezimmer eingebaut.

einer Fensterbrüstung erhielt die Lobby

stab 1:1 produzierte er ein 8 x 9 m grosses

Hier gibt es nun eine grosse Sprudelwanne.

einen bisher nicht vorhandenen Eingang

Betonelement inklusive Aussparungen

Im Erdgeschoss konnte durch geschickte

zur Strasse hin. Eine Herausforderung war

für den Fenstereinbau und erstellte eine

Abtrennung ein weiteres WC mit Dusche

der Umbau bei laufendem Betrieb. Dies

20 cm dicke Aussenwärmedämmung. Der

in ein Zimmer eingebaut werden. Wie

erforderte nicht nur einen engen Zeitplan,

Verputz mit Stoliteffekt ist gebrauchsfertig

schon beim Bad im mittleren Geschoss

sondern auch das Anbringen von diversen

und muss nicht mehr gestrichen werden.

in der ersten Umbauetappe kamen auch

Staubwänden. Ausserdem musste der

– www.westlink.ch

hier sogenannte Kerlitplatten zum Einsatz,

Zugang zum Restaurant die ganze Zeit

welche ein Mass von 1 x 1 m haben und

über sichergestellt sein.

nur 3,5 mm dick sind.

– www.hotelzuercherhof.ch

Bauherr: SBB Immobilien Development,

Tätigkeit: Maurer-, Gipser- und

Tätigkeit: Baumeisterarbeiten

Zürich

Plattenarbeiten, Bauleitung

Bauherr: Best Western Hotel

Nutzung: Wohn-, Verkaufs- und

Bauherr: privat

Zürcherhof, Zürich

Dienstleistungsflächen

Nutzung: Einfamilienhaus

Nutzung: Hotellobby

Realisierung: Frühjahr 2011

Realisierung: Frühjahr 2011

Realisierung: Frühjahr 2011

Tätigkeit: Beton-, Isolations- und Gipserarbeiten

126 Komplex 2011 mivune

MIVUNE In den vergangenen Jahren hat sich die Gebäudeautomation grundlegend verändert. Wo früher einzelne Gewerke für die verschiedenen Aufgaben zuständig waren, sind heute Gesamtsysteme im Einsatz. Insbesondere die Raumautomation hat an Bedeutung gewonnen. Die Steuerung und Regelung von Licht, Temperatur, Lüftung und Beschattung bringt zahlreiche Vorteile mit sich – dies nicht nur in öffentlichen Gebäuden, sondern auch im Eigenheimbereich. Deshalb macht mivune mit der neu lancierten HomeLösung auch dem Normalverbraucher Gebäudeautomation zugänglich. Die Software ermöglicht, wie auch die Professional-Version, die Einbettung aller Einzelsysteme unabhängig vom

Betriebssystem des Computers und den Hardware-Komponenten. Die einwandfreie Funktionstüchtigkeit wird durch ein Betriebssystem sichergestellt, welches mit sämtlichen herkömmlichen Systemen wie EIB, KNX, LON, EnOcean, Beckhoff, Infrarot und digitalSTROM kommuniziert. Die Software passt sich kontinuierlich an die sich verändernden Raum- und Nutzungsbedürfnisse an. Mit der Integration von Heizung, Lüftung und Klima wird das Betriebssystem dem ökologischen Anspruch des Unternehmens gerecht: Durch den optimalen Einsatz der Technologie lassen sich bis zu 30 Prozent der Energiekosten senken.

Zudem setzt mivune auf erneuerbare Energien. Zu diesem Zweck wurde eine strategische Partnerschaft mit Vela

Solaris eingegangen. Das gemeinsam entwickelte Software-Gesamtpaket dient der Planung der Haustechnik.

Die mivune-Mitarbeitenden stehen bei Projektierungen beratend zur Seite und übernehmen nach Bedarf Analyse und Konfiguration. Die direkte Kundenansprache ist auch Ziel des monatlich stattfindenden Techtalks. Dabei richtet mivune seinen Fokus auf die Schulung von Elektroplanern, Elektrikern, Integratoren, Partnern und Interessierten.

Der Anlass stellt die einfache Projektierung mit mivune ins Zentrum und dient dem Erfahrungsaustausch.

Das junge Unternehmen wurde im Bereich Management, Vertrieb und Marketing verstärkt und ist nun mit 15 Mitarbeitenden in Schlieren und mit einer Niederlassung in Dubai präsent.

Personalbestand

Marktregion

AdresseN

15 Mitarbeitende

Schweiz, Deutschland, Österreich,

mivune AG Schweiz

Spanien, Italien und

Brandstrasse 33

Vereinigte Arabische Emirate

CH – 8952 Schlieren

Umsatz 2011 1 – 2 Mio. CHF

T +41 44 755 74 74 Geschäftsleitung

www.mivune.ch

Beteiligung

Andreas Manser

70 Prozent

Chief Executive Officer

mivune FZ-LLC

T +41 44 755 74 81

Dubai Internet City

manser @ mivune.ch

Bldg. No. 11 / Ground Floor

Tätigkeit Entwicklung, Anwendung und Vertrieb

P.O. Box 502843

von offenen, nicht proprietären

Thomas A. Theurer

Dubai / UAE

Gebäudeautomations- und Gebäude-

Chief Technology Officer

T +971 44 456 829 oder

management-Systemen

T +41 44 755 74 70

T +971 44 316 427

M +41 78 655 57 04 Marktsegmente

M + 971 50 9155 821

Soft- und Hardware für die Gebäude-

theurer @ mivune.ch

automation

127

Lyceum Alpinum, Zuoz

Privatapartment, Zufikon

Showroom, Ibiza (E)

Wegen des Eintritts des Lyceum Alpinum

Hier wurde eine Automation mit der

Im Showroom der Firma Eurotec auf Ibiza

Zuoz in den «Council of International

mivune-Home-Software und EnOcean-

wurde die bereits bestehende Gebäude-

Schools» (CIS) wurde neben diversen

Komponenten realisiert. Zum Einsatz kam

steuerung durch die mivune-Technologie

Anpassungen an internationale Standards

eine intelligente Funkvariante, um bei der

ersetzt. Die Installation der Steuerung

ein neues Sicherheitskonzept nötig. Das

Mietwohnung bauliche Veränderungen

erfolgte über iTach von Global Cache. Ein

bestehende Schliesssystem der 21 Ein-

zu vermeiden. Weil die Wohnung mit

Vorteil war das bestehende IP-Netzwerk in

und Ausgänge wurde mit der mivune-

EnOcean-Hardware ausgestattet wurde,

sämtlichen Räumen. Im Einzelnen wurden

Software erweitert. Der Controller dient

musste kein Kabel verlegt werden. Die

die folgenden Prozesse über mivune um-

der zentralen Steuerung und leitet die

bestehende Installation wurde einzig durch

gesetzt: die komplette Softalarmanlage mit

Information darüber, ob eine Tür geöffnet

die Integration der Schaltaktoren in die

Tür- und Fensterkontakten sowie die Licht-

oder geschlossen ist, an die Visualisierung

Standard-Infrastruktur verändert. Damit

steuerung für drei Zonen mit EnOcean, die

weiter. Ausserdem löst er bei Alarm den

bekamen die zu schaltenden Geräte eine

Farbregelung von LED-RGB-Strips in zwei

SMS- und E-Mail-Versand aus. Die Ober-

adressierbare Intelligenz, welche von der

Zonen, die Musiksteuerung von iTunes und

fläche ist von jedem Computer, aber auch

Software angesteuert werden kann. Der

die TV-Steuerung über die Dreambox. Des

von Touchscreens oder Smartphones aus

Mieter konnte die Projektierung aufgrund

Weiteren wurden die Videoüberwachung

bedienbar, sodass die für den Schutz der

der einfachen Handhabung von mivune

mit drei Mobotix-IP-Kameras und die

310 Schülerinnen und Schüler Verant-

Home selbstständig durchführen: Nach

Klimaanlage eingebunden. Als Bedienteil

wortlichen zu jeder Zeit und an jedem Ort

einer Stunde waren alle Lampen, die

wird nun die iPad-Docking (Einbauvariante)

informiert sind.

Heizkörperregelung, Fensterkontakte,

von iRoom verwendet.

Multimedia-Geräte und Storen ansteuerbar.

– www.eurotec-ibiza.com

der Fluchtwege

Auftrag: Steuerung von technischen

Auftrag: Steuerung und Überwachung

Auftraggeber: Lyceum Alpinum Zuoz

Einrichtungen

diverser Prozesse

Nutzung: Haupteingänge und -ausgänge

Auftraggeber: privat

Auftraggeber: Eurotec Ibiza

aller Gebäude

Nutzung: Wohnen

Nutzung: Gewerbe

Hardware: Beckhoff, Dorma-Terminal

Hardware: EnOcean

Hardware: EnOcean

Realisierung: Winter 2010 / 2011

Realisierung: Frühling 2011

Realisierung: Winter 2010 / 2011

Auftrag: Visualisierung und Steuerung

128 Komplex 2011 aizo

AIZO Die aizo AG ist Erfinderin und Anwendungspionierin im Bereich digitalSTROM und hat als neue, intelligente Norm in der Elektroinstallation den digitalSTROM-Standard entwickelt. An den Standorten Schlieren bei Zürich und Wetzlar in Deutschland hat aizo intensiv an der Marktreife der verschiedenen digitalSTROMKomponenten gearbeitet. Nun ist es so weit: Das Produkt ist für den breiten Markt verfügbar, die Schulungen für Elektroinstallateure laufen an breiter Front, der Grosshandel ist an Bord, und es werden immer mehr Installationen durchgeführt. Über 50 Beschäftigte arbeiten daran, nach dem Markteintritt in diesem Frühling in schneller Folge weitere Komponenten nachzuliefern.

Eine der Hauptaufgaben sieht aizo darin, durch sinnvolle und begeisternde Anwendungen die Möglichkeiten von digitalSTROM anschaulich zu machen und dem neuen Denken und Handeln in Sachen Energie kräftigen Schub zu verleihen. Es soll nicht nur rational Sinn machen, dass nach weit über hundert Jahren Strom nun endlich intelligent geworden ist, es soll auch ganz intuitiv Freude bereiten, diese Möglichkeiten zu entdecken und zu nutzen; das gilt gleichermassen für Anwendungsentwickler, Hersteller von elektrischen Geräten, Energieversorger und Privatpersonen. Aus gutem Grund hat aizo eine sehr attraktive digitalSTROM-App für iPod, iPhone und iPad entwickelt, die Vorreiter in Sachen Benutzerfreundlichkeit und

spielerischem Umgang mit der neuen Technologie ist.

Das Potenzial von digitalSTROM ist auch für Insider noch schwer einzugrenzen. Dies erstaunt nicht, da weltweit Milliarden unvernetzter Elektrogeräte auf eine längst überfällige Technologie warten. Hinzu kommt, dass die Möglichkeiten im Bereich neuer Anwendungen und Entwicklungen, die eine intelligente Vernetzung von Geräten erfordern, z. B. die dezentrale Energieversorgung, kaum abschätzbar sind. Für die Markteinführung in der Schweiz und in Deutschland zählt aizo auf die Arbeit innovativer Elektroinstallateure, die in digitalSTROM die Zukunft ihres Betriebes und ihrer Branche sehen und die Begeisterung dafür direkt zum Endkunden tragen.

Personalbestand

Marktregion

Adressen

50 Mitarbeitende

Schweiz, Deutschland und Österreich.

aizo AG Schweiz

Weltweite Markteinführung in Planung

Brandstrasse 33

Beteiligung 72 Prozent

CH – 8952 Schlieren Verwaltungsrat

T +41 44 445 99 00

Urs Scherrer

www.aizo.com

Tätigkeit

Präsident

Fabless Company für die Entwicklung,

urs.scherrer @ aizo.com

die Herstellung und den Vertrieb von digitalSTROM-Chips und -Komponenten Marktsegmente

aizo AG Deutschland Garbenheimer Strasse 38

Balz Halter

D – 35578 Wetzlar

Delegierter und CEO

T +49 6441 870 798-0

balz.halter @ aizo.com

www.aizo.com

Der digitalSTROM-Chip für Hersteller elektrischer Geräte, Komponenten

Prof. Dr. Ludger Hovestadt

für Installateure und Systemintegratoren,

Mitglied

Bedienkonzepte und Applikationen

ludger.hovestadt @ aizo.com

für Anwender Anita Beck Mitglied anita.beck @ aizo.com

129

Digitalstrom-komponenten

Digitalstrom auf dem IpHone

Digitalstrom in aktion erleben

Die erste Generation von digitalSTROM-

Das Leben mit digitalSTROM ist auch in

Wesentlich anschaulicher als die theore-

Komponenten ist seit diesem Frühjahr

Sachen Interaktion bewusst einfach und

tischen Beschreibungen ist das Erleben

verfügbar. Auf der Website der schnell

intuitiv gehalten: Die Nutzer können alles

von digitalSTROM: Jedermann und jede

wachsenden digitalSTROM-Allianz sind

über normale Schalter an der Wand bedie-

Frau kann ausprobieren, wie verblüffend

neben Informationen zum Thema alle

nen. Wer Freude daran hat, findet zusätz-

und faszinierend der Umgang mit dieser

akkreditierten Elektriker zu finden. Die

lich über iPhone oder PC die Möglichkeit,

neuen Technologie ist und gleichzeitig

Schulungen laufen, und das Netz qualifi-

sich mit der digitalSTROM-Installation

wie selbstverständlich sich die Bedienung

zierter Fachleute wird immer dichter. Der

auszutauschen. Auch unterwegs ist man

von Anfang an gestaltet. «Bedienung» ist

lizenzierte Elektroinstallateur wird nach

mittels Server immer im Bild. Informa-

in diesem Fall jedoch ein zu technisches

der Informations- und Beratungsphase

tion, Überblick, Kontrolle und direkte

Wort, «Benutzung» trifft den Kern wohl

alles Nötige beim Grosshandel bestellen

Steuerung – alles ist intuitiv möglich, so

besser. Einfachheit ist einer der Grund-

können, um es rasch und schmutzfrei

wie man es beispielsweise von iPhone-

werte von digitalSTROM und beeinflusst

zu installieren. In der Schweiz ist Otto

Apps gewohnt ist. Die Entwickler von aizo

natürlich auch das Design der Kompo-

Fischer Grosshandelspartner für digital-

legten grossen Wert darauf, den Austausch

nenten. Dies führte zur praktischen Plug-

STROM-Komponenten, in Deutschland

mit der Benutzeroberfläche fliessend zu

and-play-Funktionalität der Anwendungen,

sind es Alexander Bürkle und Jäger Direkt.

gestalten, damit die Bedienung dem An-

welche fortlaufend hinzukommen. Ganz zu

Auch bei der Inbetriebnahme hilft der

wender jederzeit wie selbstverständlich

schweigen von der digitalSTROM-iPhone-

Fachmann und passt die Installation den

von der Hand geht. Die digitalSTROM-

App, die ebenfalls live ausprobiert werden

Bedürfnissen des Kunden an. Die Benut-

iPhone-App ist aber nur ein Ansatz, der

kann. Gelegenheit zum Kennenlernen von

zung ist einfach, und die Einstellungen

das Mögliche aufzeigt: Denn durch den

digitalSTROM und seinen Anwendungen

können jederzeit vom Nutzer geändert

Open-Source-digitalSTROM-Server (dSS)

in Aktion bietet in der Schweiz die Mus-

werden. Da laufend neue Anwendungen

kann jeder Entwickler seine eigenen Ideen

terwohnung in den Westhöfen in der

in Form von einfach zu installierenden

vorstellen, diskutieren und auch um-

Grossüberbauung Limmatfeld in Dietikon

Komponenten (Plug and play) auf den

setzen. Die digitalSTROM-App steht für

bei Zürich und in Deutschland ab sofort

Markt kommen, ist die digitalSTROM-

alle Interessierten seit der Verfügbarkeit

der grosse Fertighaushersteller Jetzthaus

Installation auch eine sehr lebendige

der ersten Komponenten im App-Store

in der Nähe von Frankfurt.

Bereicherung des Wohnens.

zum kostenlosen Download bereit.

– www.limmatfeld.ch, www.jetzthaus.de

130 Komplex 2011 BS2

BS2 BS2 – Building Systems & Solutions – steht für eine neue Gebäudetechnik, die sich den ökonomischen und ökologischen Herausforderungen unserer Zeit stellt. Ihr Leitbild ist das Low-Ex-Prinzip.

Ein Low-Ex-Gebäude verbraucht weniger hochwertige Energie und minimiert den Stromverbrauch. BS2 liefert hierfür die Heiz- und Kühlsysteme sowie Lüftungskomponenten, auf die ein wesentlicher Teil des Strombedarfs entfällt. BS2-Komponenten sind gezielt für den effizienten Wärmepumpenbetrieb mit minimalem Hub konzipiert. Die BS2-Ingenieure weisen mit ihrer Arbeit in enger Abstimmung mit der Professur für Gebäudetechnik der ETH Zürich nach, dass der CO₂-freie Betrieb eines Gebäudes, also das Zero-

Emission-Gebäude, möglich ist, ohne dabei Mehrkosten zu verursachen.

Hauptprodukt von BS2 ist die Airbox, ein dezentrales Zuluftgerät. Es wurden bereits mehrere Objekte erfolgreich damit ausgestattet, in diesem Frühling 111 Wohnungen der Überbauung 7null7 in Zürich-Altstetten. Dank ihrer Kompaktheit lässt sich die Airbox in kleinsten Nischen unterbringen, sei es in der Decke, Fassade oder im Boden.

Dem Plug-and-play-Prinzip folgend, ist die Einfachheit in der Handhabung ein generell wichtiges Merkmal der BS2-Produkte. Dank einer modularen Bauweise können Komponenten problemlos ausgetauscht werden.

Derzeit arbeitet das 4-köpfige Team im Rahmen eines Forschungsprojekts in Singapur an einer Weiterentwick-

lung der Airbox für das feucht-warme Klima. Ausserdem erweitert die Firma kontinuierlich ihr Sortiment hin zu Systemlösungen. Das multifunktionale Deckenpanel, das sogenannte Heptapanel, integriert die Funktionen Heizen, Kühlen, Raumakustik, Lüftung und Beleuchtung und ermöglicht zudem eine thermische Bauteilaktivierung.

Als Zubehör zur Basislösung bietet BS2 Komponenten wie z. B. ein kompaktes Leuchtenelement oder sensorgesteuerte Abluftklappen für ein bedarfsgerechtes Lüften, welche vollständig ins Panel integriert werden können.

Die optimierte Steuerung und Vernetzung der einzelnen Komponenten ist mittels digitalSTROM möglich, der ohne zusätzliche Technik und Verkabelung ins System integriert werden kann.

Personalbestand

Marktregion

Adresse

4 Mitarbeitende

Schweiz, Deutschland und Österreich.

BS2 AG

Weltweite Markteinführung in Planung

Brandstrasse 33

Umsatz 2011 ca. 0,5 Mio. CHF

CH – 8952 Schlieren Geschäftsleitung

T +41 44 275 25 00

Luca Baldini

www.bs2.ch

Beteiligung

Chief Executive Officer

50 Prozent

lbaldini @ bs2.ch

Tätigkeit Entwicklung, Produktion und Vertrieb von Haustechnikkonzepten und -komponenten mit dem Ziel eines CO2-freien, energieeffizienten Gebäudebetriebs Marktsegmente Lüftungssysteme und -geräte, Kombideckensysteme

131

HPZ, ETH Zürich

Bolleystrasse 35, Zürich

IUCN, Gland

Die Sanierung des Gebäudes HPZ an der

Das innovative Bauprojekt B35, ein Wohn-

Der Erweiterungsbau der International

ETH Hönggerberg aus dem Jahr 1969 ge-

und Bürogebäude im Zürcher Kreis 6,

Union for Conservation of Nature (IUCN) in

schieht nach dem Zero-Emission-Low-Ex-

sucht konsequent den CO2-freien Betrieb.

Gland gilt als Vorzeigeprojekt für Energie-

Konzept. BS2 stattet das Gebäude in zwei

Zahlreiche Firmen im New-Tech-Bereich

effizienz. Der Neubau wurde mehrfach

Etappen mit Airboxen und Heptapanelen

waren an der Umsetzung beteiligt. Von BS2

ausgezeichnet, u. a. mit dem Prix Solaire

aus, welche eigens hierfür mit adaptierten

kamen im Erdgeschoss mit Büronutzung

Suisse 2010 und dem Preis für zukunfts-

LED-Leuchten versehen wurden und

Airboxen, Abluftklappen und Heptapanele

fähige Gestaltung des Lebensraums der SIA.

dadurch eine weitere Effizienzsteigerung

zum Einsatz. Alle 14 Airboxen sind via digi-

Das Minergie-P-Gebäude wurde zusätzlich

mitbringen. Ziel ist ein Gebäude mit mi-

talSTROM miteinander verbunden. Durch die

mit dem Lead-Platinum-Status zertifiziert.

nimalem Stromverbrauch trotz schlechter

physische und kommunikationstechnische

BS2 trug dank bedarfsgesteuerter Lüftung

Fassadenqualität (die alte Fassade wurde

Vernetzung zwischen den Fassadenseiten

und geringstem Energieverbrauch beim

erhalten). Erreicht wird dies dank den

kann nun flexibler auf äussere Einflüsse

Heizen und Kühlen zum CO2-freien Gebäu-

Abgabesystemen von BS2 und der opti-

reagiert und die Lüftung somit noch ef-

debetrieb bei. Das Projekt war ausserdem

malen Nutzung von Umweltwärme, d. h.

fizienter betrieben werden. Lüftung und

die Premiere für das BS2-Heptapanel: Das

der aktiven Bewirtschaftung des Erdreichs

Heizung sind dabei so ausgelegt und mit der

eigens für die IUCN erweiterte Decken-

als Wärmelieferant und -speicher. All dies

Niederhub-Wärmepumpe verbunden, dass

system, welches nebst den Funktionen Hei-

führt zu einem Wärmepumpenbetrieb mit

der Wärmepumpenbetrieb maximal effizient

zen, Kühlen und Raumakustik auch Licht,

maximaler Effizienz. – www.gt.arch.sthz.ch

ist. Dies auch deshalb, weil eine aktive

Abluft und Sprinkleranlage integriert, hat

Erdreichbewirtschaftung umgesetzt wird.

sich seit dem Bezug des Gebäudes bestens

– www.viagialla.ch

bewährt. – www.iucn.org

Nutzung: Büroflächen

Auftrag: 14 Airboxen mit Instaboxen,

Auftrag: 107 Airboxen und ca.

Architektur: Albert Heinrich Steiner,

sensorgesteuerte Abluftklappen

700 m2 Panelflächen (Heptapanel)

Zürich; Umbau: Meierhofer Munz

Nutzung: Wohn- und Büroflächen

Nutzung: Büroflächen

Architekten, Zürich

Architektur: agps architecture, Zürich

Architektur: agps architecture, Zürich

Realisierung: Herbst 2009 bis

Realisierung: Herbst 2009 bis

Realisierung: Sommer 2008 bis

Sommer 2010

Frühjahr 2011

Winter 2009

Auftrag: 81 Airboxen mit spezieller Einbaulösung, rund 400 m2 Panelflächen

132 Komplex 2011 swissfiber

SWISSFIBER swissfiber hat sich auf ein Material spezialisiert, welches gerade für den Bausektor riesiges Potenzial birgt: faserverstärkte Kunststoffe respektive Fiberglas. Bei geringem Gewicht ist Fiberglas ausserordentlich tragfähig und robust und auch bei extremen Umweltverhältnissen sehr dauerhaft.

Vor 11 Jahren begann swissfiber mit der Entwicklung erster Produkte für die Bauindustrie. Im Laufe der Zeit sind viele spannende Projekte realisiert worden, und die Palette an innovativen Lösungen ist stetig gewachsen. Heute sind in ganz Europa Anwendungen aus Fiberglas von swissfiber anzutreffen.

Nach einer Dekade des Auf- und Ausbaus folgt nun eine Phase der Konsolidierung. swissfiber wird sich zukünftig

auf die Produktfamilie der Brücken und Stege fokussieren. Die übrigen Bereiche wurden an Vertriebspartner übergeben. Im Bereich der Fassaden sind die Aktivitäten gänzlich eingestellt worden. Der Vertrieb des Steg- und Brückenbelags geht einher mit dem Aufbau einer engen Zusammenarbeit mit dem Halter Bauservice. Dies hat den massgeblichen Vorteil, dass die gesamte Planung bis zur Umsetzung bei Bedarf aus einer Hand kommen kann.

Dass swissfiber deck 04 enormes Potenzial birgt, wird am Beispiel eines im vergangenen Jahr für den Kanton Zürich realisierten Projekts deutlich. Das Ingenieurbüro Peter Bachmann entwickelte ein Stegsystem unter Verwendung von deck 04 als Gehbelag, welches am Seeuferweg in Wädenswil zum Einsatz

kam. Neuartig dabei ist die Modularität: Während früher die Belagsprofile einzeln auf die Stahlkonstruktion geschraubt wurden, werden beim neu entwickelten Befestigungssystem mehrere Profile mit Stahlwinkeln im Werk vormontiert und auf der Baustelle an die Stahlkonstruktion geklemmt. Nach dem erfolgreichen Einsatz am Zürichsee ist die Wahrscheinlichkeit gross, dass dieser Standardsteg auch an weiteren Orten grossflächig zum Einsatz kommt: Während Holzbeläge nach 5 bis 10 Jahren ersetzt werden müssen, bleiben Fiberglasprodukte bis zu 50 Jahre lang stabil und gebrauchstauglich. Damit ist deck o4 nicht nur ökonomisch interessant, sondern auch ökologisch sinnvoll.

Dies bestätigt zudem eine unabhängige Studie der Carbotech Basel.

Personalbestand

Marktregion

Adresse

2 Mitarbeitende

Europa

swissfiber AG

Umsatz 2011

Geschäftsleitung

CH – 8005 Zürich

ca. 1 Mio. CHF

Patrick Jappert

T +41 44 436 86 86

Chief Executive Officer

www.swissfiber.com

Hardturmstrasse 134

Beteiligung 100 Prozent Tätigkeit Umsetzung von Projekten sowie Systemlieferant im Bereich Beläge, Brücken und Stege aus Fiberglas Marktsegmente Beläge, Brücken und Stege

info @ swissfiber.com

Das Magazin KOMPLEX wurde im Projekt mit ClimatePartner CO2-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. – www.swissclimate.ch Kompensations-No.: SC2011032806

00_Cover_K2.indd 2

25.04.11 16:22

Komplex NR. 4 2011

Das Magazin von Halter Unternehmungen

KOMPLEX

NR. 4 2011

Architektur

Die Zentrumsüberbauung parkside 26 Stadtentwicklung

Von der Brache zum Wohnquartier 38 Immobilien

Das erste Hotel von Alfredo Häberli 52 Technologie

mivune steuert die Haustechnik 76 Finanzen

Generalunternehmen im Wandel 98

www.halter-unternehmungen.ch

00_Cover_K2.indd 1

25.04.11 16:22