KOMPLEX N°5 2012 by Halter AG

Das Magazin von Halter Unternehmungen

nr. 5

KOMPLEX

Architektur

28 Neue Wohnhochhäuser Stadtentwicklung

54 Im Gespräch mit Vittorio Magnago Lampugnani Immobilien

74 Das Haus der Zukunft Planen & Bauen

78 Öko-Labels im Wettstreit

2012

komplex 2012

Editorial

NACHHALTIG WIRKEN... ... ist unser Anspruch – nachhaltig im Interesse unserer Gesellschaft, nachhaltig für unsere Umwelt und nachhaltig auch im Sinne einer langfristigen Unternehmensfortführung. Entsprechend beschäftigen wir uns bei Halter Unternehmungen intensiv mit einer breiten Palette von Themen, die unser tägliches Handeln bestimmen. In der fünften Ausgabe von Komplex finden Sie viele dieser Gedanken in den Rubriken Architektur, Stadtentwicklung, Immobilien, Finanzen und neu: Planen & Bauen. Neben hochkarätigen Beiträgen von ausgewählten Autoren sind auch interessante Artikel von Spezialisten aus dem eigenen Haus zu finden. Sie zeigen, in welche Richtung sich unsere IndusBalz Halter ist Verwaltungsratspräsident und Inhaber der Halter-Gruppe. Er führt das Zürcher Unternehmen in dritter Generation.

trie in der Zukunft weiterentwickeln dürfte. Wie immer nimmt die Technologie einen hohen Stellenwert ein. Sie wirkt in allen Bereichen auf Prozesse und Produkte. Eine eigene Rubrik entfällt darum ebenso wie die detaillierte Darstellung unser Technologiefirmen im Serviceteil. Diese präsentieren sich inzwischen als eigenständige, marktorientierte und international ausgerichtete Unternehmen. Neu ist auch unser visueller Auftritt, der sich im Cover andeutet. Die komplett überarbeitete Homepage, Druckerzeugnisse und Inserate sprechen die gleiche Sprache. Dominique Marc Wehrli, Architekt und Fotograf, hat eine kunst- und charaktervolle Umsetzung für unsere Bilder geschaffen – zu finden auch im herausnehmbaren Ausklapper auf Seite 105. Balz Halter

Eleganz Einfache Form und multiple Funktion fügen sich zum gestalterischen Prinzip – USM Möbelbausysteme schaffen zeitlosen Raum.

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Inhlalt

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21 21 26 28 32

ARCHITEKTUR Es glänzt auf der Allmend Identität und mannigfache Nutzung Mit Weitsicht und Umsicht planen Block und Kamm

41 STADTENTWICKLUNG 41 46 50 54

DIE THEMEN

EDITORIAL Nachhaltig wirken INHALT Die Themen INTERN Über uns JOURNAL Neue Projekte und mehr

Gezielt gesetzte Leerstelle Interessen bündeln – Visionen umsetzen Mit Struktur Dynamik erzeugen «Eine Stadt muss ihr eigenes Gesicht entwickeln.»

62 IMMOBILIEN 62 66 72 74

Gebäude startklar machen Wand an Wand und doch für sich Bereit für die Zukunft Das Haus wird ein anderes sein

78 PLANEN & BAUEN

− Entwicklungen mit Weitsicht, nachhaltiges Planen und Bauen

78 82 84 88 92

Wettbewerb der Gütesiegel Operation Fuchsbau Wärme sucht Kälte Sicherheit und Garantien für den Bauherren Moderne Baumeister können mehr

96 FINANZEN 96 Von Mythen und Missverständnissen 100 Chancen für opportunistische Investoren SERVICE 104 Die Halter-Gruppe

Foto: Grütpark in Adliswil Axess Architekten

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Intern

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IMPRESSUM KOMPLEX – Das Magazin von Halter Unternehmungen Nr. 5 / 2012 Heftkonzept und Redaktionsleitung: Christine Marie Oppelt Gestaltungskonzept und Layout: Dani Klauser Grafik Design, Luzern Mitarbeiter dieser Ausgabe: Hubertus Adam, Ede I. Andràskay, Manfred Brückels, Lorenz Cugini, Nik Grubenmann, Balz Halter, Felix Hegetschweiler, Manfred Heyde, Christian Erb, Sabine von Fischer, Susanne Kapfinger, Aurel Märki, Anne Morgenstern, Caspar Schärer, Patrik Schellenbauer, Bruno Schweinzer, Ruedi Staub, Andres Stierli, Frank Wadenpol, Ruedi Walti, Dominique Marc Wehrli, Lukas Widmer, Harald Willenbrock Korrektorat: Bettina Methner Auflage: 15 000 Exemplare Herausgeber und Redaktionsanschrift: Halter Unternehmungen, Hardturmstrasse 134, 8005 Zürich, Telefon + 41 44 434 24 00, Fax + 41 44 434 24 01, www.halter-unternehmungen.ch Lithografie: Team media GmbH, Grünenwald, 6482 Gurtnellen Druck: Südostschweiz Print AG, Kasernenstrasse 1, 7007 Chur Hinweis: Nachdruck nur mit Genehmigung der Redaktion. Die Nennung von Fotografen erfolgt nach bestem Wissen.

1 ANNE MORGENSTERN

2 AUREL MÄRKI

— Fotografin Die 35-Jährige wurde in Leipzig geboren. Von 1998 bis 2001 studierte sie an der Staatlichen Fachakademie für Fotodesign in München. Nach dem Diplom kam sie nach Zürich und absolvierte ein zweites Studium an der Hochschule für Gestaltung und Kunst, das sie 2004 abschloss. Nicht erst seitdem arbeitet Anne Morgenstern für verschiedene Medien sowie an eigenen Projekten. – Seite 54

— Illustrator Aurel Märki, Jahrgang 1976, lernte Grafik in Bern und studierte Illustration in Luzern. Seit 2003 arbeitet er als freischaffender Illustrator im Spannungsfeld zwischen erzählerischer Illustration und grafischer Visualisierung. Seine Auftraggeber sind vor allem Printmedien, momentan zum Beispiel regelmässig die «Neue Zürcher Zeitung» und «Die Zeit». – Seiten 74 und 92

3 HARALD WILLENBROCK

4 PATRIK SCHELLENBAUER

— Journalist Der in Hamburg lebende Journalist ist Autor der deutschen Wirtschaftszeitschrift «brand eins». Daneben schreibt er regelmässig grosse Reportagen für die Magazine «GEO», «NZZ Folio» und «Architektur & Wohnen». Sein Interview mit dem italienischen Architekten und Städtebauer Vittorio Magnago Lampugnani für «brand eins» ist in dieser Ausgabe in leicht gekürzter Form abgedruckt. – Seite 54

— Ökonom Der promovierte Volkswirtschaftler ist seit 2009 Projektleiter und Kadermitglied des Thinktanks Avenir Suisse. Neben Bildung und Arbeitsmarkt betreut er dort den Bereich Immobilienmarkt. 2011 erschien seine Studie «Wanderung, Wohnen und Wohlstand – Der Wohnungsmarkt im Brennpunkt der Zuwanderung». Patrik Schellenbauer lehrt an der ETH Zürich. – Seite 96

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Journal

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JOURNAL − Neue Projekte, innovative Lösungen und Konzepte für das Bauen der Zukunft

BEI TAG UND BEI NACHT 1

2013 wird Winterthur um eine Attraktion reicher. Dann nämlich eröffnet das Zentrum Archhöfe gegenüber dem Hauptbahnhof. Die auf drei Stockwerke verteilte Einkaufsund Genusswelt der neuen Shopping Mall wird die Stadt mit einem einzigartigen Angebot versorgen. Nach aussen hin setzt auch die Architektur des Winterthurer Büros BDE ein unverwechselbares Zeichen: mit einem plastisch geformten Volumen und einem übergrossen Fenster in den Stadtraum. Hier pulsiert das Leben! Man ist in wenigen Minuten zu Fuss im Theater, im Kino, auf dem Wochenmarkt und in der Altstadt. Selbst der Stadtwald liegt in unmittelbarer

Nähe. Diese Lage begünstigt auch die Büro- und Praxisflächen mit Grössen ab etwa 200 Quadratmetern. Die intelligent angeordneten Lichthöfe sorgen für flexible Nutzungsmöglichkeiten und erzeugen architektonisch sehr ansprechende Raumabfolgen. Grösse, Schnitt und Ausbaustandard werden durch die künftigen Nutzer selbst bestimmt. Abgerundet wird das Angebot mit 68 modernen Stadtwohnungen. Diese liegen auf den Stockwerken vier bis sieben und zeichnen sich durch individuell geschnittene Grundrisse aus. Insgesamt eröffnet sich in den Archhöfen eine spannende Kombination von Arbeiten, Einkaufen und Wohnen im selben Gebäude. — www.archhoefe.ch Halter Entwicklungen S. 110 Halter Immobilien S. 120

8 komplex 2012 Journal

EIN PERFEKTER AUFTRITT 1 Ende 2011 wurde die neue Halter-Website «live» geschaltet. Mit mehr als 100 000 Besuchen pro Jahr stellt die Internetseite eines der wichtigsten Kommunikationsmittel des Unternehmens dar. Sie basiert auf der Idee einer Plattform, auf der sich die Unternehmenseinheiten Halter Entwicklungen, Halter Generalunternehmung, und Halter Immobilien präsentieren können. Deshalb bleibt der Hintergrund immer einheitlich grau. Die Logos und weitere Elemente sind aber in der jeweiligen Unternehmensfarbe gehalten. Beim Inhalt wurde versucht, das Wichtigste in Kürze auf den Punkt zu brin-

gen. Zu längeren Texten gibt es jeweils eine Zusammenfassung der zentralen Themen. Was nicht auf den ersten Blick ersichtlich ist: Die Website setzt auch in Sachen Programmierung Massstäbe. Sie passt sich dynamisch an die Grösse des Browsers bzw. an das Gerät an, mit welchem die Seite aufgerufen wird. Dies ermöglicht, alle Inhalte benutzerfreundlich auch für Smartphones und Tablet-PC zu präsentieren. Für die Gestaltung der neuen Website zeichnet die Zürcher Markenagentur NOSE verantwortlich, die auch das Corporate Design für Halter entwickelte. Die innovative Umsetzung brachte der neuen Halter-Website einen Platz auf der Shortlist des Best of Swiss Web Award 2012 ein. — www.nose.ch Halter Unternehmungen S. 107

DIE KUNST DER DRUCKGRAFIK Der Architekt und Fotograf Dominique Marc Wehrli hat für Halter Unternehmungen ein neues, markantes Bildkonzept entwickelt. In seiner Druckwerkstatt entstehen Bilder, die aus vertikal angeordneten Farbstreifen aufgebaut sind. Durch Modulation der Streifenbreite wird der Eindruck von Farbigkeit und fotografischer Wirklichkeit erzeugt. Dabei kommen auch die Halter-Unternehmensfarben zum Einsatz, die den Werken Tiefe und Intensität geben. Mit dieser Technik kann nun jedes Bild, egal ob für ein Druckerzeugnis, die Internetseite oder ein Inserat, bearbeitet werden. Sowohl das Bild auf

unserem Cover als auch jenes vom Ausklapper am Anfang des Unternehmensteils lehnen sich an diese Gestaltung an. — www.dominiquewehrli.ch Halter Unternehmungen S. 107

NEUES VOM RIETPARK 2 In Schlieren in der Überbauung amRietpark geht es zügig voran. Bis ins Jahr 2015 wird ein weiteres Wohn- und Geschäftshaus von EM2N Architekten entstehen. Auch das Wohnhochhaus wächst beständig. So nimmt der im Zentrum des Areals liegende Goldschlägiplatz immer mehr Konturen an. — www.amrietpark.ch Halter Entwicklungen S. 110 Halter Generalunternehmung S. 116 Halter Immobilien S. 120

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ST.TROP DAMPFDUSCHE. WELLNESS IN TOPFORM. Dampfduschen gibt es viele. Aber nur eine, die von Philippe Starck entworfen wurde – St.Trop, Wellness in Topform. Mehr Sanitärkeramik, Badmöbel, Wannen, Pools und Saunen in der aktuellen News Broschüre, gratis von Duravit Schweiz AG, Bahnweg 4, 5504 Othmarsingen, Telefon +41 62 887 25 50, Fax +41 62 887 25 51, info@ch.duravit.com, www.duravit.ch

10 komplex 2012 Journal

NACH KLASSISCHEM VORBILD 1 Prof. Hans Kollhoff ist einer der wichtigsten zeitgenössischen deutschen Architekten. Bekannt wurde er vor allem für sein Backsteinhochhaus auf dem Potsdamer Platz in Berlin und den Masterplan für den Alexanderplatz. Seine Architektur zeichnet sich durch eine klassische Baugestaltung und die Verwendung von Materialien wie Naturstein und Ziegel aus. Kollhoff, der als Professor an der ETH Zürich lehrte, entwickelte auch den Gestaltungsplan für den neuen Stadtteil Limmatfeld in Dietikon sowie eines der Gebäude, das gerade fertiggestellt wurde (siehe Seite 32). In Anlehnung an seine Arbeit entwarf

der Architekt eine Vasenserie für die Porzellanmanufaktur Fürstenberg. Die Objekte erinnern an antike Gefässe, wirken in schlichtem Weiss, mit Goldrand oder mit flächig aufgetragener Grundfarbe gleichzeitig aber sehr zeitgemäss. Ähnlich wie in der Architektur schafft Prof. Hans Kollhoff den Sprung von der Klassik in die Moderne ganz mühelos. — www.fuerstenberg-porzellan.com

WOHNEN IM ALTER 2 Angesichts einer sich zunehmend verändernden Bevölkerungsstruktur steigt die Nachfrage nach Wohnangeboten für ältere Menschen. Gerade dann, wenn Personen nicht mehr mobil sind, wird

der Wohnraum immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Daher ist es besonders wichtig, eine den Bedürfnissen entsprechende Wohnform zu finden. In der Überbauung Limmathof auf dem Limmatfeld in Dietikon wird nun auch ein Pflegeheim mit 77 Zimmern sowie Betreutes Wohnen in 50 Einheiten entstehen. Die auf Alterseinrichtungen spezialisierte Senevita AG ist die Anbieterin der individuellen Wohnund Betreuungsangebote. — www.senevita.ch Halter Entwicklungen S. 110

VIEL LOS AUF DEM LIMMATFELD 3 Die Gebietsentwicklung Limmatfeld in Dietikon kann schon jetzt, nach der Fertigstellung

der ersten drei Gebäude und einem guten Teil des quartierprägenden Rapidplatzes, als Erfolg gewertet werden. Um den Prozess der Identitätsbildung weiter voranzutreiben, finden regelmässig Veranstaltungen statt. So lockte im letzten Dezember ein Eisfeld mit Weihnachtsbaumverkauf, Maroni- und Glühweinstand Gross und Klein auf den Platz. Diesen April gastierte ein Zirkus auf dem Limmatfeld – mit freiem Eintritt für alle Anwohner. Inzwischen wurde auch eine Bauwand mit einer grossen Visualisierung aufgestellt. Sie zeigt den nördlichen Teil des Rapidplatzes und die Gebäude, welche sich derzeit noch in der Planung bzw. Realisierung befinden. — www.limmatfeld.ch Halter Entwicklungen S. 110 Halter Immobilien S. 120

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BASSAMFELLOWS BEI WOHNBEDARF 1 2 Erst vor Kurzem machte «wohnbedarf» mit einer neu aufgelegten Kollektion von Max-Bill-Klassikern von sich reden. Nun gibt es schon wieder Neuigkeiten aus der Talstrasse in Zürich. Dem Einrichtungs- und Designhaus gelang es, die Shooting-Stars der amerikanischen Möbelszene in die Schweiz zu holen: Craig Bassam und Scott Fellows. Das Duo firmiert seit 2003 unter dem Namen BassamFellows. Ihre Kollektion wird aus edelsten Hölzern in Amerika von Hand gefertigt. Sie verbindet den auf das Wesentliche reduzierten Bauhaus-Stil mit Einflüssen

modernen Designs. Mitunter sind die Entwürfe auch mit einem Schuss Ironie garniert, so wie der «Tractor Stool». Die Idee dafür hatte Craig Bassam, als er einen alten Traktor im Tessin am Wegrand stehen sah. Kennern der Modeszene dürfte nun ein Licht aufgegangen sein. Der Designer war nämlich einige Jahre als Creative Director für Bally in deren Headquarter in Lugano tätig. Er gab der Marke von 1999 bis 2003 ein neues, frisches Image und richtete den Concept Brand Store in Berlin ein. Nach seiner Rückkehr nach New York tat sich der Modedesigner mit Scott Fellows, einem Architekten, zusammen. Gemeinsam entwickelten sie ihre Kollektion, die auch schon auf der Möbelmesse in Mailand zu sehen war. — www.wohnbedarf.ch

URBANES WOHNEN IM KREIS 4 3 Entlang dem Geleisfeld zwischen dem Zürcher Hauptbahnhof und der Langstrasse entsteht in den nächsten Jahren die Europaallee. Direkt neben diesem neuen Stadtquartier und sozusagen als dessen Verlängerung entwickelten die SBB an der Langstrasse ein aussergewöhnliches Wohngebäude, das Urban Home. Der fünfgeschossige Riegel mit 29 Eigentumswohnungen liegt entlang der Bahnlinie und schliesst die bestehende Bebauung zur Geleisseite ab. So können die Wohnungen sowohl von der Weitsicht nach Norden als auch von der ruhigen Hofseite mit Loggien profitieren. Eine Besonderheit

sind die doppelgeschossigen Wohnräume, die das Tageslicht bis in die Tiefe der Wohnungen leiten. Den Bewohnerinnen und Bewohnern bieten sie aber vor allem ein einzigartiges Wohngefühl an einem der interessantesten und quirligsten Orte der Stadt. Halter Generalunternehmung S. 116

ARBEITGEBER AWARD Schon zum zweiten Mal in Folge wurde die Halter AG vom Swiss Arbeitgeber Award als überdurchschnittlich gute Arbeitgeberin beurteilt. Besonders hervorgehoben wurde der Bereich Mitarbeiterförderung. Die Befragung zur Zufriedenheit der Mitarbeitenden findet einmal in Jahr statt.

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14 komplex 2012 Journal

MIT GOTTES SEGEN 1 Das idyllische Bergenhusen in Schleswig-Holstein ist als Storchendorf bekannt. Auf den Dächern der Häuser treffen sich jedes Jahr mehrere Storchenpaare für die Brut und Aufzucht ihrer Jungen. Doch das Dorf an der Grenze zu Nordfriesland ist auch kulturhistorisch von Interesse. Besonders schön ist die komplett erhaltene Dorfkirche von 1712. In Vorbereitung auf ihren 300. Geburtstag in diesem Jahr begannen vor einiger Zeit umfassende Sanierungsmassnahmen. Seither versteckt sich in dem eindrucksvollen Kirchenbau noch eine weitere Attraktion, nämlich eine hochmoderne Lichtsteuerung, die mit dem Standard digitalSTROM betrieben wird.

Die Anforderungen an die Sanierung waren durchaus komplex, denn die neue Steuerungsanlage sollte unbedingt leicht zu bedienen sein. In Zukunft müssen sich nicht nur der technikbegeisterte Pfarrer, sondern auch seine Mitarbeiter mit dem neuen System auskennen. Auf der anderen Seite spielte der Denkmalschutz eine wichtige Rolle, da die wertvolle Bausubstanz keinesfalls beschädigt werden durfte. In der Kirche befinden sich über 90 Leuchten, die sich nun dank digitalSTROM nicht nur schalten, sondern auch individuell dimmen lassen. So kann der Pfarrer im Gottesdienst mit verschiedenen Lichtszenen für eine besondere Stimmung sorgen. — www.digitalstrom.com — www.aizo.com Halter Beteiligungen S. 126

VIELE RELIGIONEN UNTER EINEM DACH 2 Der Spatenstich für das Zentrum Europaplatz erfolgt im Juni 2012. Unter seinem Dach hat das Haus der Religionen mit fünf unterschiedlichen Kultusräumen ein Zuhause gefunden. Das Pionierprojekt mit nationaler und internationaler Ausstrahlung ist dank der Unterstützung von privaten Gönnern, der Berner Räte, der katholischen und reformierten Kirchengemeinden und der Burgergemeinde Bern zustande gekommen. Das Haus der Religionen erhält innerhalb des Zentrums auch architektonisch eine Schlüsselfunktion. Seine Fassade wird die

attraktive Front zum Europaplatz hin bilden. — www.europaplatz.ch Halter Entwicklungen S. 110

GROSSES KINO Als krönender Abschluss der Arbeiten zum neuen Fussballstadion Luzern wurde der beeindruckende Dokumentarfilm «741 Tage – Der Bau der swissporarena» vorgestellt. Das Filmteam war im Verlauf der Bauarbeiten immer dann vor Ort, wenn es spannend wurde: beim Aushub der enormen Baugrube, beim Aufbau der Tribüne oder bei der Anlieferung und beim Ausrollen des Rasens. — www.swissporarena.ch Halter Entwicklungen S. 110 Halter Generalunternehmung S. 116

innenarchitektur und visualisierung: raumgleiter 2012

das ganze raumgleiter-team bedankt sich herzlich für die gute und anregende zusammenarbeit mit halter! christoph altermatt, martin a. meier, marc angele, niko dörfer, andreas fässler, antonia forster, manuela häfliger, karin meier-hegner, bejan misaghi, jonathan ramot, sébastien ressnig, james saisorn, silvia schenker, patrick schöll, giulio wagner raumgleiter.gmbh architektur visualisierungen screen- und printgrafik rüdigerstrasse 10 ch 8045 zürich www.raumgleiter.com space@raumgleiter.com t +41 44 202 7080 f +41 44 202 7084

komplex 2012

Journal

WILLKOMMEN IN MOOSSEEDORF 1 Moosseedorf liegt im Norden der Stadt Bern und verfügt über beste Verkehrsanbindungen, sowohl an den öffentlichen als auch an den privaten Verkehr. Ein vielfältiges Freizeitangebot sowie diverse Einkaufsmöglichkeiten machen Moosseedorf zu einer attraktiven Gemeinde in Pendlerdistanz zur Bundeshauptstadt. Bereits vor einiger Zeit beschloss der Gemeinderat, die Entwicklung der bebaubaren Flächen voranzutreiben. Vor fünf Jahren dann wurde das Land für die Überbauung Moosseepark eingezont. Die Wohnsiedlung liegt in direkter Nachbarschaft zum Naherholungsgebiet des Moossees.

Im September 2011 wurde der Grundstein für die 13 Mehrfamilienhäuser gelegt, in denen je nach Grösse sechs bis acht Wohnungen geplant sind. Besonders attraktiv sind die zweistöckigen Häuser in der Stägmatt. Insgesamt umfasst das Bauprojekt 105 Wohnungen. Die gesamte Anlage ist als architektonische Einheit geplant und fügt sich harmonisch in die Umgebung ein. Die Hauszeilen stehen im rechten Winkel zum Urtenenbach, und der grosszügig gestaltete Aussenraum bietet den künftigen Bewohnern viel Platz. Als Bauherrin tritt die Swisscanto auf, welche das Grundstück von einer Erbengemeinschaft erworben hat. — www.moosseepark.ch Halter Generalunternehmung S. 116

GÜNSTIGER WOHNEN Das Thema Mietwohnungsknappheit ist in Städten wie Zürich aktueller denn je. Haushalte mit kleinerem Budget haben Mühe, bezahlbare Mietwohnungen zu finden. Aus unternehmerischer Sicht stellt sich die Frage, ob mit neuen Konzepten günstige Mietwohnungen auch ohne staatliche Eingriffe realisierbar sind. Wie schafft man es, Investments zu entwickeln, die hinsichtlich Rendite gegenüber gängigen Produkten konkurrenzfähig sind und trotzdem günstige Mieteinheiten ermöglichen? Wie sähe ein solches Produkt aus, und an welchen Stellschrauben muss gedreht werden? In Zusammenarbeit mit Fahrländer

Partner Raumentwicklung und Olivier de Perrot architecture mit Jörg Stollmann untersuchte Halter Unternehmungen unter Mitwirkung des Bundesamtes für Wohnungswesen und der Pensimo Management AG die Machbarkeit eines solchen Konzepts und gelangte zu spannenden Einsichten. Die Studie wird voraussichtlich im Sommer 2012 publiziert.

HALTER IN BERN

Seit Anfang 2010 ist die Halter Generalunternehmung mit einer Geschäftsstelle in Bern an der Stauffacherstrasse 145 präsent. Sie setzt mit einem eigenen Team Projekte im Espace Mittelland um. Halter Generalunternehmung S. 116

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18 komplex 2012 Journal

REIF FÜRS MUSEUM 1 Die Ausstellung «Hochhaus – Wunsch und Wirklichkeit» im Museum für Gestaltung in Zürich ging im vergangenen Jahr der Frage nach, welchen Einfluss Hochhäuser auf die Städte von heute ausüben. Ungefähr die Hälfte der Hochhäuser in aller Welt wurden in der letzten Dekade gebaut. Dieser Boom macht das Hochhaus zu einem prägenden Element der modernen Stadt. Der symbolische Gehalt des Hochhauses – so die These – scheint bisweilen allerdings grösser als dessen reale Dimensionen. Auch im 21. Jahrhundert sei das Hochhaus für die einen eine Verkörperung von Stadt an sich, während es für andere gegen die Stadt gerichtet sei.

Die international bestückte Ausstellung präsentierte aktuelle Bauten und Projekte in ihrem jeweiligen kulturellen und städtebaulichen Kontext, der sich etwa in Europa oder in Asien sehr unterschiedlich präsentiert. Die reinen Wohnhäuser sind in der aktuellen Entwicklung mit markanten und innovativen Konzepten vertreten. In diesem Rahmen wurde auch ein Modell des Hochhauses Hard Turm Park von Gmür & Geschwentner Architekten gezeigt. Das Hochhaus an der Pfingstweidstrasse 98 wird ab Frühjahr 2014 einen weiteren wichtigen städtebaulichen Akzent im aufstrebenden Stadtteil Zürich-West setzen. — www.hardturmpark.ch Halter Entwicklungen S. 110 Halter Immobilien S. 120

DAS HOTEL DER ANDEREN ART 2 Man hätte keinen Besseren für die Gestaltung des ersten Design-Hotels in der Stadt Zürich finden können: Der Schweizer Alfredo Häberli erdachte die farbigen und humorvollen Interieurs der Zimmer des neuen 25hours-Hotels, das im Herbst 2012 eröffnet werden soll. Im trendigen Quartier Zürich-West will die aus Hamburg stammende Hotelgruppe neue Massstäbe setzen. Das wird schon bald mit dem Betreten der Lobby mit zum Catwalk stilisierter Freitreppe beginnen und könnte – für manchen Gast – in der Bar des «25hours Hotel Zürich West» enden. Wer sich schon jetzt einen Eindruck vom innovativen Hospitality-Kon-

zept machen möchte, der kann im jüngsten Hotel von 25hours in der Hamburger Hafencity einchecken. — www.25hours-hotels.com — www.hardturmpark.ch Halter Entwicklungen S. 110 Halter Immobilien S. 120

NACHHALTIG BAUEN «Tun wir die richtigen Dinge, und tun wir die Dinge richtig?», fragte Balz Halter, Verwaltungsratspräsident und Inhaber der Halter-Gruppe, auf dem SVIT Real Estate Symposium 2012. In seinem Vortrag thematisierte er die Energiezukunft und ihren Einfluss auf das Bauen von heute. Das Referat kann im Internet als PDF geladen werden. — www.svit.ch

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Architektur

ES GLÄNZT AUF DER ALLMEND

22 komplex 2012 Architektur

− Das neue Stadion in Luzern: Baustein der Stadtentwicklung Text: Hubertus Adam Fotos: Ruedi Walti

Die Allmend zwischen Luzern, Horw und Kriens, erst von der Landwirtschaft, dann vom Militär genutzt, ist Landschaftsraum und Ort für Grossveranstaltungen zugleich. Seit 2004 gilt hier eine Doppelstrategie: Die Grünraumqualität soll bewahrt und gestärkt werden, während in bebauten Bereichen eine grössere Verdichtung angestrebt wird. Das neue Stadion von Daniele Marques und Iwan Bühler entspricht diesen Vorstellungen. Als dem FC Luzern aufgrund von Sicherheitsmängeln im alten Stadion die Abqualifizierung in die Challenge League drohte, entstand dringender Handlungsbedarf – ein neues Stadion musste gebaut werden. Doch der Bau von derlei Grossinfrastrukturen überfordert nicht nur die Clubs, er stellt auch die Kommunen vor schwere Herausforderungen, wie das jahrelange Ringen um das neue Hardturm-Stadion in Zürich beweist. In der Innerschweiz war man in diesem Fall schneller. Da sich Stadien nie selbst tragen können, ist in der heutigen Zeit eine Anreicherung mit kommerziellen Nutzungen zwingend: Mantelnutzung lautet das übliche Schlagwort. In Luzern entschied man sich allerdings, die unterschiedlichen Nutzungen voneinander zu separieren und somit unabhängig voneinander realisieren zu können. Zwei Wohnhochhäuser und ein – ebenso wie das Stadion – von

Goldene Aluminiumstäbe in enger Reihung umgeben das gesamte Stadion. Sie filtern das Licht in den Erschliessungsgängen. 1 Blau ist die Clubfarbe des FC Luzern. Blau und weiss sind die ca. 16 000 Sitze auf den Tribünen. 2 Das Stadion ist Teil einer Überbauung auf der Luzerner Allmend. Die beiden Hochhäuser stehen kurz vor der Fertigstellung.

24 komplex 2012 Architektur

1 Die durch Rolltore verschliessbaren Eing채nge befinden sich an den Ecken. Treppen f체hren auf die Umgangsebene und zu den Trib체nen.

der Stadt zu mietendes Sportgebäude mit Hallenbad und Fitnesseinrichtungen dienen der Querfinanzierung des Stadions und machten das Gesamtpaket für den Investor, die CSA Real Estate Switzerland, attraktiv. Es ginge um eine Balance zwischen ökonomischen Aspekten und städtebaulicher Verträglichkeit, resümierte die Jury, als sie im Investorenwettbewerb 2007 drei Projekte zur Weiterbearbeitung empfahl. Schliesslich entschied man sich für den Vorschlag der Luzerner Architekten Daniele Marques und Iwan Bühler. Der Entwurf hatte zum einen durch die klare Positionierung distinkter Baukörper überzeugt, zum anderen dadurch, dass es den Verfassern gelungen war, trotz der geforderten Baumassen auf den weiten, zum Teil unbebauten Landschaftsraum der Allmend zu reagieren.

DANIELE MARQUES 1950 geboren und an der ETH Zürich ausgebildet, eröffnete Marques 1977 sein Architekturbüro in Luzern. Bekannt wurde er zunächst durch Einfamilienhäuser, die in Zusammenarbeit mit

GOLD UND BLAU Das Stadion wurde Ende Juli 2011 übergeben, das Sportgebäude und die beiden Hochhäuser stehen kurz vor der Fertigstellung. Mit 88 und 77 Metern Höhe fungieren Letztere als vertikale Dominante, welche das horizontale Volumen des Stadions mit seinen ca. 16 000 Sitzplätzen überragt. Das markanteste Element ist eine filigrane, goldene Struktur aus pulverbeschichtetem Aluminium, die massgeblich zur eleganten Erscheinung beiträgt. Beim Stadion ist diese Struktur als dichte Stabwerkhülle ausgebildet, welche das sich konisch nach oben erweiternde Volumen definiert, den grossen Erschliessungsumgang umfasst und sich auch im Bereich des Dachs fortsetzt. Zum Gold tritt als Farbe der Fassade Blau, die Clubfarbe des FC Luzern. Besonders eindrucksvoll wird der Farbklang Gold-Blau erlebbar, sobald sich die stählernen Zugangstore an den gerundeten Ecken geöffnet haben und die Zuschauer die breiten Freitreppen emporsteigen. Die Tribünen wiederum wurden aus Betonfertigelementen zusammengesetzt. Das stählerne Dach funktioniert als Wetterschutz einwandfrei, die Sichtbeziehungen zum Spielfeld sind gut, und dank der benachbarten Leichtathletikanlage, für die ebenfalls eine Tribüne erstellt wurde, ist das neu «swissporarena» titulierte Stadion ein reines Fussballstadion geblieben. Die Fans werden es zu schätzen wissen.

Bruno Zurkirchen entstanden. Er baute

— www.swissporarena.ch

terungsbauten des Hotels Gütsch in

mit Morger + Degelo den Messeturm in Basel und realisierte mit Adrian Schiess die jüngste Weihnachtsbeleuchtung in Zürich. Seit 2009 ist er Professor an der Universität Karlsruhe (KIT).

IWAN BÜHLER Geboren 1958, Studium an der EPF Lausanne und der ETH Zürich. Seit 1990 leitet Bühler sein Architekturbüro in Luzern mit dem Fokus auf zeitgenössisches Denken in der Architektur, die Liebe zum Detail und Kompetenz im Umgang mit historischen Bauten. Beispielhafte Projekte sind die Erwei-

Halter Entwicklungen Seite 110

Luzern (ARGE Marques + Bühler) sowie

Halter Generalunternehmung Seite 116

des Weinguts Son Prim auf Mallorca.

26 komplex 2012 Architektur

IDENTITÄT UND MANNIGFACHE NUTZUNG −Ein attraktives Zentrum für die Bürger von Bassersdorf Text: Christine Marie Oppelt Visualisierung: Raumgleiter

Die Zürcher Gemeinde Bassersdorf blickt auf eine zehnjährige Entwicklungszeit für ihr neues Dorfzentrum zurück – mit allen Höhen und Tiefen. Nachdem der erste Gestaltungsplan 2006 verworfen werden musste, brachte ein Studienwettbewerb vor drei Jahren einen neuen Entwurf hervor, der von der Bevölkerung angenommen wurde. Heute ist das Bauvorhaben auf gutem Weg. 2015 soll es abgeschlossen sein. Wie schwierig die Entwicklung öffentlicher Bauprojekte sein kann, zeigt die Neugestaltung des Dorfzentrums von Bassersdorf, einer Gemeinde im Einzugsbereich des Flughafens Kloten bei Zürich. Ihr kleinmassstäbliches Ortszentrum wurde dem Platzbedarf einer in den letzten Jahrzehnten stark gewachsenen Landgemeinde nicht mehr gerecht. Schon im Jahr 2000 konnten zwei Initiativen aus der Bevölkerung die Aufmerksamkeit auf dieses Defizit lenken. 2002 kam eine

Machbarkeitsstudie zum Schluss, dass sowohl ein neuer Dorfplatz wie auch ein Gemeindesaal im Zentrum von Bassersdorf realisierbar wären. Aufgrund dieser Erkenntnis beschloss der Gemeinderat, einen Projektwettbewerb zu veranstalten. Die Jury entschied sich 2004 für das Projekt MOBI der Durrer Linggi Schmid Architekten aus Zürich. Ihr grosszügiger Entwurf war eine deutliche Stellungnahme zur Bedeutung der Öffentlichkeit und sollte zukünftigen Entwicklungen ausreichend Raum geben. Projektiert war schon damals ein Dorfplatz mit Pavillon und eine grosse Freifläche mit Wasserspiel. NEUBEGINN AUF ALTER BASIS Zwar wurde das Projekt durch die Gemeindeversammlung angenommen, zu einer Ausführung kam es jedoch nie, da die Migros wegen fehlender Pflichtparkplätze und Finanzierung als Ankermieterin ausschied. In dieser verfahrenen Situation brachte der Projekteinritt von Halter Entwicklungen als Investorin und Entwicklerin den entscheidenden Impuls. Für das Projekt konnten in der Folge sowohl Coop begeistert als auch die Migros wiedergewonnen werden.

ZENTRUM BASSERSDORF Auf der Brache des ehemaligen Bahnhofs entsteht das neue Stadtzentrum von Bassersdorf. Ein lebendiger Dorfplatz und zwei Neubauten ergänzen das umliegende gewachsene Orts-

Die Parkplatzfrage liess sich mit dem Bau einer Tiefgarage lösen, und ein ursprünglich als öffentlich geplantes Gebäude wurde dem Detailhandel zugeschlagen. Aus einem neuen Studienwettbewerb gingen im Mai 2009 meierpartner architekten als Sieger hervor. Die Gestaltung des Platzes blieb unverändert, die Gebäude aber wurden dem neuen Nutzungskonzept angepasst, das neben dem Detailhandel auch Wohnungen und Gewerberäume vorsieht. Von nun an ging alles seinen Weg: Im Oktober 2009 setzte die Gemeindeversammlung den Gestaltungsplan fest, der ein Jahr später in Kraft trat. Mit der Urnenabstimmung am 15. Mai 2011 gaben schliesslich auch die Bürger ihr Ja. Im Herbst 2012 werden die zwei Neubauten mit grossflächigen Sockelbereichen für je einen Grossverteiler und Wohnbauten in den Gebäudeecken darüber in die Ausführung gehen. So entsteht eine lebendige Silhouette mit spannenden Durchblicken. Den Gemeindebewohnern gibt das neue Zentrum künftig nicht nur mannigfache Nutzung im Innen- sowie im Aussenraum, sondern auch Identität. — www.bassersdorf.ch Halter Entwicklungen Seite 110

zentrum. Der Gleisweg als wichtige Fuss- und Veloverkehrsachse wird entlang den Gebäuden nachgezeichnet und verbindet mit den östlichen und westlichen Erweiterungen die Quartiere Lindenacher und Mösli. Wichtigstes Gestaltungselement des Platzes ist das Flachwasserbecken, das bei Bedarf abgelassen werden kann und so Platz für Veranstaltungen freigibt. Der Pavillon bildet den westlichen Auftakt zum Dorfplatz und bietet Raum für Gastronomie oder Gewerbe. Zudem beherbergt er die Einfahrtsrampe zur öffentlichen Parkgarage. 1 Das zentrale Gestaltungselement des neuen Platzes wird ein Flachwasserbecken sein. Hier soll zukünftig das Dorfleben stattfinden. 2 Die Neubauten stehen östlich und südlich des langgezogenen Platzes. In ihnen sind Detailhandel und Wohnungen untergebracht.

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MIT WEITSICHT UND UMSICHT PLANEN −Hochhäuser sind Instrumente des langfristigen Stadtumbaus Text: Sabine von Fischer Visualisierungen: Raumgleiter

Sie sind nicht nur Sensationen der Gegenwart. Der Stadtplanung bieten Hochhäuser wirkungsvolle Instrumente, Zeichen für die Zukunft zu setzen. Verdichtet in die Vertikale geschichtet, können die Programme hoher Häuser enorme Energien und eine tiefgreifende Dynamik in der Stadtentwicklung auslösen. Nicht ihr Neuheitswert, sondern die Impulse, welche sie setzen, sind ihre wahre Qualität. Der 300 Meter hohe Eiffelturm wurde am 15. Mai 1889 anlässlich der vierten Pariser Weltausstellung eingeweiht. Seine Wirkung hat Paris über ein Jahrhundert lang geprägt. Das technische Wunderwerk war nicht nur Anziehungspunkt für die Bürger und Besucher der Stadt, wenige Jahre nach der Eröffnung wurden Funkantennen installiert und erste Wetterberichte empfangen. Auch als 1929 das neu errichtete New Yorker Empire State Building den Eiffelturm um über

70 Meter überragte, war der Ansturm von Millionen Schaulustigen auf die Aussichtsplattformen ungebrochen. Das Beispiel des Wahrzeichens von Paris demonstriert, wie ein Gebäude weit über seine vorhergesehene Nutzung hinaus vielfältige Bedeutungen trägt. Vor der Einweihung wurde befürchtet, dass der Turm die Kunst und Kultur Frankreichs bedrohe. In einem Protest von 1887 richteten sich zahlreiche Künstler «gegen die Errichtung des nutzlosen und monströsen Eiffelturms». Acht Dekaden später entdeckte Roland Barthes gerade in dieser Nutzlosigkeit das Potenzial, eine «unendliche Chiffre» zu sein. In seinem Essay von 1964 beschrieb er den Eiffelturm als Objekt mit mythischer Funktion und als reines, fast leeres Zeichen, das «alles sagen will». In den Städten des 21. Jahrhunderts ist es kaum möglich, dass ein einziges Gebäude alle Aufmerksamkeit allein auf sich zieht, wie der Eiffelturm es 1889 tat. Es sind aber weiterhin die hohen Häuser, die zu visuellen Anziehungspunkten und Symbolen werden. Auch wenn zeitgenössische Hochhäuser zur Verdichtung der Städte und für eine maximale Ausnützung des Bodens mit Büroflächen und Wohnungen gefüllt sind, kommt ihnen die «grosse Traumfunktion», die Barthes dem Eiffelturm zugeschrieben hat, nicht abhanden. GEBÄUDE MIT BEDEUTUNG Die hier abgebildeten Hochhäuser erreichen die Höhe des Eiffelturms bei Weitem nicht: Mit ihren fünfzehn bis dreissig Etagen wären nicht einmal alle vier übereinander gleich hoch wie er. Was das Hochhaus im Hard Turm Park in Zürich-West, der Limmat Tower am Rapidplatz in Dietikon, das Wohnhochhaus am Schlieremer Goldschlägiplatz und die beiden HOCHZWEI-Wohnhochhäuser auf der Luzerner Allmend gemeinsam haben, ist ihre Bedeutung in der Stadtstruktur. Sie werden von weither gesehen und überschauen aus den oberen Stockwerken ihre Umgebung. Diese Prominenz verpflichtet ihre Entwickler, Planer und Gestalter zu hervorragender Qualität. Hochhäuser stellen höchste Anforderungen an die äussere Gestaltung genauso wie an die innere Organisation. Redet man von einer «vertikalen Stadt», so kann sie nicht monofunktional sein. Die Organisation verschiedener Nutzungen in einem Gebäude wiederum erschwert eine

HARD TURM PARK, ZÜRICH-WEST Im zukünftig 80 Meter hohen Haus von Gmür & Geschwentner Architekten liegen 121 Eigentumswohnungen über zehn Hotelgeschossen. Spektakuläre Grundrisse fügen sich zu einem dreidimensionalen Raumpuzzle. Als weitere Grossform spielt der Bau eine prägende Rolle im Kräftefeld von Zürich-West. — www.hardturmpark.ch

30 komplex 2012 Architektur

LIMMAT TOWER, DIETIKON Das 80 Meter hohe Wohnhochhaus von huggenbergerfries Architekten markiert den neuen Rapidplatz. Die Fassade ist in Anlehnung an den Skelettbau früher amerikanischer Hochhäuser feingliedrig strukturiert und verbindet sich im Sockelbereich und an der Dachkante mit Boden und Himmel. — www.limmatfeld.ch

AMRIETPARK, SCHLIEREN Der von Schwarz Architekten geplante Bau für das neue Quartier amRietpark hat 83 Mietwohnungen auf 16 Etagen und Gastronomie im Erdgeschoss. Er ist das erste Wohnhochhaus im Minergie-PEco-Standard und sucht Ausgeglichenheit im Energiehaushalt wie auch im architektonischen Ausdruck. — www.amrietpark.ch

effiziente Erschliessung und Flächennutzung. Alle Architekten, Planer, Studierenden, die einmal an einem Entwurf für ein Hochhaus beteiligt waren, kennen die hohen Anforderungen, welche die Organisation von komplexen Programmen auf einem relativ kleinen Grundriss stellt. Die vielfältigen Typologien im Hard Turm Park, die Verschränkung verschiedener Nutzergruppen im Limmathof und Limmat Tower, die Anbindung an den öffentlichen Platz durch ein Restaurant am Goldschlägiplatz wie auch die Mischung von Besucherappartements und Wohnungen auf der Luzerner Allmend zeigen ein Spektrum von Möglichkeiten auf, wie verdichtete Baumassen mit einer Diversität an Nutzungen vereinbart werden können. ZWISCHEN HIMMEL UND ERDE Alle vier hier gezeigten Baukörper sind als Ensemble zusammen mit tieferen Gebäuden geplant. Hohe Häuser ragen nicht nur in den Himmel, sie stehen auch fest auf dem Boden. Das Sockelgeschoss ist für die städtebauliche Qualität eines Hochhauses in vieler Hinsicht ausschlaggebend, denn hier fliessen die Energien der hohen Ausnützung in den angrenzenden Stadtraum. Die hier gezeigten Bilder zeigen keine Skylines, sondern Bauten, die Bodenkontakt haben und die Verbindung zu den umliegenden Plätzen und Häusern suchen. Mit dunkelgrüner Metallverkleidung, als ob die Fassade auf Strassenebene verdichtet wäre, steht das Hochaus im Hard Turm Park solide auf dem Boden. Auf wellenförmigem Grundriss berühren die filigranen Fassaden der Luzerner Bauten die Parklandschaft. Der Limmat Tower und das Wohnhochhaus am Goldschlägiplatz öffnen sich im Erdgeschoss zu Plätzen hin. Die Verankerung der grossen Volumen in der Stadt geschieht spezifisch der jeweiligen Situation zugedacht. Sogar unter dem «nutzlosen» Eiffelturm entwickelte sich ein reges Geschäftsleben mit Buden und Ständen. Mehr als andere haben hohe Häuser das Potenzial, durch ihre Anziehungskraft intensive Energien zu aktivieren. Es ist diese Qualität, den Dialog zwischen unten und oben, zwischen Erde und Himmel aufrechtzuerhalten, die ein gelungenes Hochhaus auszeichnet.

HOCHZWEI, LUZERN Die horizontale Dynamik der neuen Sportarena wird durch zwei Wohnhochhäuser mit 26 und 30 Geschossen in die Höhe weitergeführt. Das Projekt der ARGE Marques und Bühler ermöglicht, die Allmend als landschaftlichen Freiraum zu erhalten. Die geschwungenen

Halter Entwicklungen Seite 110

Fassaden inszenieren die Aussicht.

Halter Immobilien Seite 120

— www.hochzwei-luzern.ch

32 komplex 2012 Architektur

BLOCK UND KAMM

− Die Stadt ist auf dem Limmatfeld angekommen Text: Caspar Schärer Fotos: Dominique Marc Wehrli

Die Überbauung Limmatfeld in Dietikon wächst schnell zum neuen Quartier heran. Der zur Hälfte fertiggestellte Rapidplatz und die ersten Bauten von Prof. Hans Kollhoff und Adolf Krischanitz setzen die architektonischen und städtebaulichen Zeichen des Neuanfangs – jedes Gebäude auf seine eigene Weise und doch integriert in ein Gesamtkonzept. Auf dem ehemaligen Industrie-Areal der Maschinenherstellerin Rapid in Dietikon kann man der Stadt geradezu beim Wachsen zusehen. Alle wichtigen Etappen eines Bauvorhabens sind auf mehreren Baufeldern gleichzeitig im Gange. Auf dem einen Grundstück stehen Bauprofile und kündigen einen grossen Neubau an, auf einem anderen arbeiten Bagger am Aushub. Die Konturen des Zedernhofs sind an dessen Rohbau schon gut zu erkennen, der Weissdornhof schräg gegenüber ist hingegen noch nicht aus dem Boden gewachsen. Das Limmatfeld summt vor Aktivität, aber Hektik ist dennoch nicht zu spüren. Es ist die Betriebsamkeit einer Stadt, die schon Einzug gehalten hat, während die Kräne sich noch einige Jahre lang drehen werden. Beeindruckend ist das Tempo der Veränderung: 1 Der Rapidplatz ist schon jetzt das lebendige Zentrum im neu entstehenden Stadtteil Limmatfeld in Dietikon.

34 komplex 2012 Architektur

1 Blick vom Erkerzimmer in den Wohn- und Essbereich. Der Bau von Prof. Hans Kollhoff schafft grossb체rgerliches Ambiente. 2 Die Eing채nge im Lindenhof erinnern mit Travertinverkleidung und historischen Deckenleuchten an Berliner Stadth채user.

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1 Der Österreicher Adolf Krischanitz plante zweckmässige Treppenhäuser, in deren Mitte sich ein Aufzugschacht befindet. 2 Diese Wohnung in den Westhöfen liegt in einer Zinke der Kammstruktur. Durch die Fenster sieht man auf den Lindenhof.

Nachdem die Industrie das Rapid-Areal verliess, wurde es Ende der 1990er-Jahre ruhig auf dem Gebiet direkt am Bahnhof Dietikon zwischen Geleisen und Limmat. Das täuschte. In den Planungsbüros wurde an der Zukunft des 87 000 Quadratmeter grossen Areals gearbeitet, und 2002 konnte das Entwicklungsleitbild auf der Grundlage eines Plans von Prof. Hans Kollhoff präsentiert werden. 2005 war der daraus resultierende Gestaltungsplan in Kraft, und 2008 fuhren die Baumaschinen auf. Seither geht es schnell auf dem Rapid-Areal, das mittlerweile als «Limmatfeld» eine neue Identität erhalten hat. Entscheidend für das Gelingen eines derart umfassenden Wandels ist die Qualität der öffentlichen Räume. Erst eine sorgfältige Gestaltung dieser Bereiche macht ein neues Quartier angenehm und lebenswert. Die gebaute Architektur und der gemeinsame Raum bilden im Zusammenspiel die Stadt, und eine Stadt oder zumindest ein Stadtteil soll auf dem Limmatfeld entstehen. In Kollhoffs städtebaulichem Konzept sind die wesentlichen Elemente dafür festgelegt: Das heutige und vor allem künftige Limmatfeld setzt sich aus dem klassischen Dreiklang Platz, Strasse und Block zusammen – ein Muster, das sich in den Stadterweiterungen des späten 19. und frühen 20. Jahrhunderts in ganz Europa bewährt hat. Dabei bilden die Strassen ein rechtwinkliges Raster, die grossen Häuser füllen die Baufelder bis an den Strassenrand aus, und Plätze entstehen durch das Weglassen von ganzen Gebäudeblocks oder das Aufweiten von Strassen. Das System ist einfach und von jedermann leicht nachzuvollziehen. Obwohl auf dem Limmatfeld erst wenige Bauten stehen, ist das Konzept bereits deutlich zu erkennen. PLATZ UND GEBÄUDE STEHEN IM DIALOG Der langgezogene Rapidplatz bildet das Zentrum des neuen Stadtteils und ist zur Hälfte fertiggestellt. Seine chaussierte Fläche bietet sich für einen Spaziergang ebenso an wie für eine Partie Boule. Der Platz verströmt schon jetzt eine grosse Gelassenheit und Selbstverständlichkeit, wirkt, als wäre er schon lange angelegt worden. Kollhoff hatte sich die Gestaltung des Platzes strenger vorgestellt, als sie jetzt mit den geschwungenen, weit in den Raum ausgreifenden Pflanzenfeldern ausgeführt worden ist. Die Breite ist weniger deutlich spürbar, die beeindruckende Länge bleibt

38 komplex 2012 Architektur

➞ dem Platz aber erhalten und wird bei seiner Vollendung in wenigen Jahren erst richtig zur Geltung kommen. Der Platz würde aber noch gar nicht als solcher wirken, wenn seine ersten zwei Begrenzungen nicht schon stehen würden. Erst zusammen mit der sechsgeschossigen Bebauung des Lindenhofs, entworfen von Prof. Hans Kollhoff selber, und den Westhöfen aus dem Atelier des Wiener Architekten Adolf Krischanitz entfaltet der Rapidplatz seine Wirkung – und die ist nur schon mit diesen zwei Bauten beeindruckend. Es ist bereits einiges von der Weite und der Grosszügigkeit spürbar, die der Platz auf dem Plan verspricht. Sowohl der Lindenhof wie auch die Westhöfe beziehen sich auf die offene Fläche, jedes Gebäude auf seine Weise und seiner Lage entsprechend. Der Lindenhof steht mit einer repräsentativen Fassade längs am Platz, bei den Westhöfen markiert ein dunkelgrün verputzter Kopfbau den Auftakt zu einem Gebäude, das sich als Kammstruktur organisiert in Richtung Geleise entwickelt. Im Raum zwischen den beiden Bauten ist ein Stück Strasse mit fast allen Eigenschaften, wie sie typischerweise in Städten anzutreffen sind: Fahrbahn, Trottoir, Gebäudefluchten. Wie im dichten urbanen Umfeld üblich orientieren sich sowohl Kollhoffs wie auch Krischanitz’ Bauten auf alle Seiten, sie können sich aus städtebaulichen Gründen keine Rückseiten leisten. Bei den Westhöfen reagiert der Architekt mit einer geschmeidigen, leicht in Schwingung versetzten Fassade auf die laute Überlandstrasse; im Inneren des Areals löst sich das Bauvolumen in die erwähnte Kammstruktur auf. Die Fassaden des Lindenhofs werden von Kollhoff fein, aber bestimmt differenziert. An den Gebäudeecken setzt er mit Erkern Akzente, und am Rapidplatz betont er mit einer Mittelachse die Symmetrie. Der mit italienischen Steinplatten verkleidete Sockel korrespondiert farblich mit dem Kopfbau der Westhöfe und zieht sich um das Gebäude. Dies ist von besonderer Bedeutung, ist doch das Erdgeschoss ausdrücklich für kleine Geschäfte und Cafés reserviert. Am Rapidplatz soll eben gerade nicht im Erdgeschoss gewohnt werden, das wäre ein Merkmal der Vorstadt oder der Agglomeration. Das Limmatfeld wird aber eine kleine Stadt. Die Voraussetzungen dafür sind da, ein Anfang ist gemacht. — www.limmatfeld.ch Halter Entwicklungen Seite 110 Halter Immobilien Seite 120

1 Strassenlaternen und Trottoir geben der Flucht zwischen den Überbauungen Westhöfe und Lindenhof städtischen Charakter. 2 Der Geschossplan des Lindenhofs zeigt sehr schön die beidseitige Ausrichtung der Wohnungen: zum Aussenraum und in den Hof. 3 Die Westhöfe haben eine kammartige Struktur. Grosse Wohnungen liegen exponiert und mit guter Belichtung in den Zinken.

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komplex 2010

Stadtentwicklung

GEZIELT GESETZTE LEERSTELLE −Städtische Plätze im Spiegel der Jahrhunderte Text: Caspar Schärer Fotos: Ruedi Staub, Manfred Brückels, Manfred Heyde

Die Zivilisation hat sich stets in den Städten weiterentwickelt. Innerhalb dieser spielen die Plätze eine entscheidende Rolle: Sie sind die Brennpunkte der Macht und Repräsentation, aber auch Symbole von individueller wie auch kollektiver Freiheit. Auf heutigen Stadtplätzen wird kaum noch gehandelt, sie müssen deshalb anderen Kriterien entsprechen. Der städtische Platz hat eine bemerkenswerte, 2500 Jahre andauernde Karriere hinter sich – und es ist noch kein Ende der Entwicklung in Sicht. Form, Ausdehnung und Bedeutung mögen von Ort zu Ort variieren oder sich im Laufe der Zeit verändert haben, und doch gehört seit der Agora in Athen der Platz zu den wesentlichen Insignien einer Stadt. Im Unterschied etwa zu der islamischen oder traditionellen fernöstlichen Stadt ist der Platz in der europäischen Stadt kein unabhängiger, auf sich bezogener Raum, sondern immer

in das Strassensystem und damit in die Stadt als Ganzes eingebunden. Er ist eine Leerstelle im Gefüge, allerdings eine gezielt gesetzte Leerstelle, denn der Platz war bis vor Kurzem immer ein ganz konkretes Zeichen der Macht. Bereits in der griechischen Stadt kristallisierten sich drei Bereiche heraus, die später in der mittelalterlichen Stadt präzise die drei konkurrenzierenden Machtblöcke Klerus, Stadtregierung und wirtschaftendes Bürgertum repräsentierten. Jede der drei Mächte hatte ihre Räume: Der Platz vor der Kathedrale ermöglichte es, vor dem Bauwerk zurückzutreten und umso mehr über dessen Grossartigkeit zu staunen. Der Platz beim Rathaus bot Raum für grössere politische Versammlungen und Verkündigungen und diente wie schon der kirchliche Platz der Inszenierung bedeutender Gebäude. Auf dem Platz des Bürgertums wurde Geld gemacht und das private Glück gesucht: Der Marktplatz vernetzte die Handwerker mit den Kaufleuten, die einzelnen Gilden untereinander, diese jeweils mit anderen Geschäftspartnern aus fernen Städten und alle zusammen mit den Bauern aus dem Umland. Die Freiheit der Städte wurde auf den Marktplätzen Europas ausgehandelt, jeden Tag aufs Neue, bis der absolutistische Staat ab dem 17. Jahrhundert die Städte an die immer kürzere Leine nahm. DIE NEUE AUFENTHALTSQUALITÄT Nach der Industriellen Revolution setzte ein ungestümes Wachstum der Städte ein. Die Stadt schwappte über ihre alten Umfassungsmauern hinweg und entwickelte sich weiter in neuen, nach optimalen planerischen Gesichtspunkten angelegten Quartieren. In diesen neuen Bezirken brauchte man aus rein funktionalen Gründen keine Stadtplätze mehr, und doch wurden sie überall mit eingeplant. In der Stadt des 19. Jahrhunderts wurde der Platz «demokratisiert»; im malerischen Städtebau des Wiener Architekten Camillo Sitte (1843 – 1903) werden die Plätze nach künstlerischen Kriterien im Stadtgrundriss angelegt, etwa dort, wo sich zwei Achsen kreuzen. Diese künstlerisch-ästhetische Bedeutung ist bis heute geblieben, hinzugekommen ist die Nutzung für die Freizeit. Heute will man auf Plätzen verweilen, in einem Buch blättern, einen Kaffee trinken oder unter freiem Himmel auf einer grossen Leinwand einen grossen Film sehen. Der städtische Platz ist nach wie vor ein Ort der Versammlung, einfach unter anderen Vorzeichen.

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PIAZZA DEL CAMPO, SIENA — 12. Jahrhundert

Wie kaum ein zweiter Platz markiert die Piazza del Campo mit aller Deutlichkeit die Mitte Sienas und damit den Herrschaftsanspruch der Stadt über ihr Territorium. Der Platz bildet ein Halbrund und ist leicht abschüssig. An seinem tiefsten Punkt steht der gotische Palazzo Publico – das Rathaus – mit seinem 102 Meter hohen Turm. Das Rathaus drückt das Selbstbewusstsein eines erfolgreichen toskanischen Stadtstaates aus, während sich die Kathedrale mit einem deutlich kleineren und unbedeutenderen Platz begnügen muss. Auf der höheren Seite steht der Fonte Gaia, der von Jacopo della Quercia von 1409 bis 1419 geschaffen wurde. Zweimal im Jahr wird die Piazza zum Theaterraum, wenn auf ihr das berühmte Pferderennen stattfindet.

PIAZZA NAVONA, ROM — in der Antike ein Stadion, Umgestaltung im 17. Jahrhundert

In Rom ist so manches städtisches

Umbau im Barock durch Papst

Element schon sehr lange vorhanden

Innozenz X. prächtigen Palast- und

und mehrfach überformt worden.

Kirchenfassaden gewichen.

Die Piazza Navona etwa war in der

Gian Lorenzo Berninis spektakuläre

Antike ein Leichtathletik-Stadion für

Fontana dei Quattro Fiumi in der Mitte

20 000 Zuschauer, das Kaiser Domitian

des Platzes war schon immer und

im 1. Jh. n. Chr. auf dem Marsfeld

ist bis heute ein Anziehungspunkt in

bauen liess. Noch heute ist an der

der Ewigen Stadt. Es wird überliefert,

Rundung der Schmalseite die ur-

dass im Barock die Piazza sogar

sprüngliche Nutzung zu erkennen.

geflutet wurde, um im stehenden Was-

Die Zuschauerränge sind beim grossen

ser Wagenrennen zu veranstalten.

PARISER PLATZ, BERLIN — erste Hälfte 18. Jahrhundert

In den 200 Jahren von seinem Bau in der Dorotheenstadt bis zum Zweiten Weltkrieg war der Pariser Platz verbunden mit grossbürgerlichem Reichtum, Eleganz und einem Hauch Bohème. Um den auf einem quadratischen Grundriss von 120 Metern Seitenlänge angelegten Platz gruppierten sich neben dem berühmten Brandenburger Tor noble Stadtvillen, in denen die preussische Elite wohnte. Während der deutschen Teilung lag der Pariser Platz an der Zonengrenze und fristete ein trauriges Dasein. Seit dem Fall der Mauer ist die einst geschlossene Rundumbebauung Stück für Stück wiederhergestellt worden. Das Hotel Adlon, die Akademie der Künste und zahlreiche neue Botschaftsgebäude zeugen vom neuen Glanz des Pariser Platzes.

44 komplex 2012 Stadtentwicklung

PLAÇA REIAL, BARCELONA — zweite Hälfte 19. Jahrhundert

Im engen Gassengewirr der Altstadt von Barcelona ist der 84 mal 56 Meter grosse Platz eine seltene und auffällige Ausnahmeerscheinung. Tatsächlich ist er nicht annähernd so alt wie das ihn umgebende Quartier. An seiner Stelle stand einst ein Kapuzinerkloster, das Mitte des 19. Jahrhunderts säkularisiert und in der Folge nach einem Brand abgebrochen wurde. Die grosszügige, elegante Plaça Reial zeigt einen klar geordneten Aufbau: Vier klassizistische Fassaden begrenzen ein Rechteck, das sich nur auf einer Seite zur Rambla hin öffnet. Schon kurz nach seinem Bau nahm das aufstrebende katalanische Bürgertum den Platz als erweiterten Salon in Beschlag. Seine Beliebtheit bei der Bevölkerung und bei Touristen ist bis heute ungebrochen.

PLAZA DE LOS TRES PODERES, BRASILIA — Mitte 20. Jahrhundert

Gebaute Demokratie: Der monumentale und weitläufige Platz am Ende der grossen Hauptachse in Brasília wurde Ende der 1950er-Jahre angelegt und ist eine moderne Interpretation des mittelalterlichen Rathausplatzes. Im Unterschied dazu sind hier aber gleich alle drei Staatsgewalten versammelt. Im Congreso Nacional tagt das brasilianische Parlament, im Palacio de Planalto sitzt die Regierung, und gegenüber trifft das Oberste Gericht unumstössliche Entscheide. Der Architekt Oscar Niemeyer war als Leiter des staatlichen Bauamts verantwortlich für die Planung und entwarf zusammen mit dem Landschaftsarchitekten Lúcio Costa die ganze Stadt, die Platzanlage und die drei sie flankierenden Gebäude.

IDAPLATZ, ZÜRICH — Ende 19. Jahrhundert

Das topfebene Sihlfeld war das nahe-

Der Idaplatz ist ein typischer Vertreter

liegende und natürliche Expansions-

aus der Zeit des stürmischen Stadt-

gebiet der Stadt Zürich. Ende des

wachstums und nicht etwa von monu-

19. Jahrhunderts wurde bei der Neu-

mentalen oder wichtigen Bauten

anlage von Quartieren das Bebauungs-

gesäumt, sondern von ganz normalen

muster des Blockrands sehr beliebt.

Mietshäusern. Nach einer dezenten

Das einfache System eignet sich gut für

Auffrischung 2005 erfreut sich der

die Parzellierung des Landes, und

Idaplatz wieder einer steigenden Popu-

es lassen sich ohne grosse Umstände

larität. Im Sommer gibt es ein Freilicht-

offene Flächen darin integrieren,

kino, oder es wird Boule gespielt. Die

wie das Beispiel des Idaplatzes im

Restaurants und Bars ringsum sind

Quartier Wiedikon anschaulich zeigt.

nicht nur dann ein beliebter Treffpunkt.

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INTERESSEN BÜNDELN – VISIONEN UMSETZEN − Was Gebietsmanagement und -entwicklung leisten können Text: Lukas Widmer Schwarzplan: Baumschlager Eberle Fotomontage: Raumgleiter

Die Zukunft von Quartieren oder ganzen Stadtteilen will mit Bedacht geplant sein. Für ein qualitativ hochstehendes Projekt ist die reibungslose Zusammenarbeit verschiedenster Gruppen ausschlaggebend. Am Anfang steht die Vision, danach braucht es viel Geschick und einen langen Atem, diese auch zu realisieren. Die Aufgabe des Gebietsmanagements ist es, diesen Prozess einzuleiten, zu fördern und langfristig zu begleiten.

Boden ist unvermehrbar. Also muss er möglichst gut und verantwortungsvoll genutzt werden. Eine Forderung, die insbesondere dann gestellt werden muss, wenn es nicht um die Zukunft einer einzelnen Liegenschaft, sondern eines ganzen Quartiers, Stadtteils oder einer grösseren Industriebrache geht. Solch ein Fall tritt dann ein, wenn Einzonungen oder Umzonungen geplant werden, brachliegendes Bauland neu erschlossen oder bei bestehenden Quartieren Erneuerungs- oder Verdichtungsbedarf erkannt wird. Meist gibt es in dieser Situation verschiedene Grundeigentümer mit unterschiedlichen Vorstellungen und Interessen. Ebenfalls immer involviert sind die öffentliche Hand und verschiedene Körperschaften. Hat einer dieser Akteure das Potenzial

eines Areals erkannt, gilt es im ersten Schritt, die weiteren Akteure zu identifizieren und an einen Tisch zu bringen. Damit ist der Grundstein für ein erfolgversprechendes Gebietsmanagement gelegt. Am Anfang eines Gebietsentwicklungs- oder Transformationsprozesses steht immer die Abklärung der Rahmenbedingungen: Wie ist die Marktsituation, was sind die Standortqualitäten? Wie sieht die übergeordnete Erschliessung aus, wie die Infrastruktur? Gibt es öffentlichen Verkehr, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten? Was ist auf dem Areal bereits vorhanden? Wer lebt und arbeitet dort? Was sind die identitätstiftenden Elemente? Basierend auf diesen Fragen wird ein Prozess in Gang gesetzt, der zu einer Vision mit klar formulierter Strategie und Vorgehensweise für das Gebiet führt. Der Anstoss für den Gebietsentwicklungsprozess kann von unterschiedlichen Akteuren ausgehen: von einem Grundeigentümer, der sein Land nutzen will, einer Behörde, die ihre Gemeinde aufwerten möchte, oder einem professionellen Immobilienentwickler, dessen Kompetenz die Identifikation von Potenzialen ist. Die Moderation des Prozesses und die Entwicklung des Masterplans sollten dann in die Hände eines kompetenten und erfahrenen Gebietsmanagements gelegt werden. PRIVATE UND ÖFFENTLICHE INTERESSEN VEREINEN So ist es häufig auch der Entwickler, der alle Akteure an einen Tisch holt und sie mit dem Vorgehensmodell vertraut macht. Erst die Bündelung und Gleichrichtung der privaten und öffentlichen Interessen schaffen die Chance, einem Areal Qualität zu geben und es neu zu positionieren. Gleichzeitig muss aber auch die planerische und wirtschaftliche Machbarkeit des Vorhabens abgeklärt und mit den Beteiligten verhandelt werden. Der Business-Plan enthält neben den Gewinnchancen auch Informationen über den Nutzungsmix, die Dichte und natürlich die Gestaltung des Areals. Städtebauliche Überlegungen sind für das zukünftige Ortsbild zentral. Aber auch die Wirtschaftlichkeit muss gegeben sein, sind doch alle Akteure an einer Rendite interessiert. Für Grundeigentümer und Investoren handelt es sich dabei um eine Rendite im klassischen Sinn; für Öffentlichkeit und Behörden zeigt sich die Aufwertung ihrer Stadt oder Gemeinde in einer höheren Lebensqualität und daraus

folgend in höheren Steuererträgen. Ebenso gilt es, nebst der Ökonomie die zwei weiteren Dimensionen der Nachhaltigkeit zu prüfen und zu fördern: die ökologischen und die sozialen Auswirkungen des neuen Gebiets. RECHTSVERBINDLICHE PLANUNGSGRUNDLAGEN Sowohl Grundeigentümer wie Behörden sind daran interessiert, möglichst zeitnah rechtsverbindliche Planungsgrundlagen zu schaffen, denn nur so können Nutzer und Investoren angesprochen und gewonnen werden. Eine Möglichkeit ist die Abänderung der Bau- und Zonenordnung. Oft sind aber spezifische Gestaltungs-, Quartier- oder Arealpläne viel zielführender und schneller zu realisieren. Wichtig ist, dass diese Pläne einer klaren städtebaulichen Strategie folgen. Sie definiert nicht nur die wichtigsten Elemente wie öffentliche Räume und Plätze, Dichte, Nutzungen, Höhen etc., sondern muss auch ein prozesshaftes Vorgehen und Etappierungen ermöglichen. Weitsichtige Stadtplanungen sind meist das Resultat von städtebaulichen Wettbewerben mit ausgezeichneten Architektenteams unter Einbezug der wichtigsten Stakeholder, allen voran Grundeigentümer und Behörden. Derartige Verfahren richtig zu initiieren und zu moderieren, ist die Aufgabe eines Gebietsmanagements. KOMMUNIKATION UND MARKETING Das Ausbalancieren verschiedener Interessen verlangt hohe Kommunikationskompetenz und viel Fingerspitzengefühl vom leitenden Akteur. Soll der Prozess zielführend sein, so darf es sich nicht um eine klassische Marketingkommunikation handeln, bei der etwas «verkauft» werden soll. Vielmehr braucht es eine echte Stakeholder-Kommunikation, bei der sich alle Beteiligten einbringen können und so zu «Mitträgern» des Projekts werden. Natürlich ist Kommunikation immer auch auf einer übergeordneten Ebene notwendig und wichtig: Nur mit einer unabhängigen Standortentwicklung und einer gezielten Standortförderung wird die planerische Entwicklung möglich. Beide Faktoren legen die Basis und den Anknüpfungspunkt für die spätere Vermarktung des Gebiets. Das macht eine Zusammenarbeit zwischen der behördlichen Standortförderung und dem Gebietsmanagement fruchtbar.

48 komplex 2012 Stadtentwicklung

MIT GEBIETSENTWICKLUNG VERÄNDERN Gebietsentwicklung ist immer ein Transformationsprozess. Für allenfalls bestehende Nutzer müssen neue Lösungen gesucht werden. Insbesondere bei zu transformierenden Industrie-Arealen sind es emissionsstarke Produktionsbetriebe, die nicht mehr zur neuen Vision passen. Gleichzeitig gilt es aber auch, Zwischennutzungen ins Auge zu fassen: Sie können Leben in ein Quartier bringen, die Transformation initiieren und Keim für zukünftige Nutzungen bilden. Industriebrachen sind zum Beispiel Orte, deren meist grosszügiges, aber wenig repräsentatives Raumangebot Kreative anzieht, an denen Künstlerateliers entstehen, wo sich Kulturschaffende oder auch Start-up-Unternehmen ansiedeln. Wichtig ist, dass das Gebietsentwicklungskonzept ein stufenweises Vorgehen ermöglicht. Das erlaubt während der Umsetzung Anpassungen an wirtschaftliche oder planerische Veränderungen und führt zu einem quasi-organischen Wachstum, ganz besonders, wenn dies durch das architektonische Konzept unterstützt wird. POSITIONIERUNG UND BRANDING Brands schaffen Orientierung, Vertrauen, Zugehörigkeit und Identifikation. Sie sind weit mehr als ein Marketinginstrument. Mittels Branding wird dem Areal in der Wahrnehmung der Betrachter eine spezifische Position, eine Eigenständigkeit gegeben. Es soll unverkennbar sein und sich von anderen Gebieten unterscheiden. Das geht nur, wenn man sich darüber im Klaren ist, welche Nutzungen angestrebt und welche sozialen Milieus angesprochen werden sollen. Ein gutes Branding orientiert sich am Genius Loci, dem Geist des Ortes. Das heisst, man knüpft an die Geschichte an und webt diese in die Zukunft weiter. So wird sichergestellt, dass der Brand auf gutem Fundament aufbaut. Fehlende Authentizität wird rasch durchschaut und ist nicht nachhaltig. Die Fokussierung auf die Besonderheiten des Ortes und des Umfelds sowie die Stärkung des Speziellen macht ein Gebiet unverwechselbar, und es hebt sich aus dem Einheitsbrei ab. Daraus ergibt sich von selbst, dass der Brand nicht nur für die Strategie-, Planungs- und Vermarktungsphase gebraucht wird, sondern auch in den Jahren danach kultiviert, das heisst, gelebt und gepflegt werden muss.

REALISIERUNG, BETRIEB UND WEITERENTWICKLUNG Sind alle Akteure im Boot, die ersten Investoren und Nutzer gefunden, kann das Projekt realisiert werden. Auch hier leistet das Gebietsmanagement wertvolle Dienste: Es ermöglicht, konsistente Architekturwettbewerbe durchzuführen, Zwischennutzungen zu unterstützen und den Beginn der Bauarbeiten auch in der Bevölkerung bekannt zu machen. Wichtig ist, dass die Kommunikation nicht abbricht. Die laufende Information an Beteiligte und Öffentlichkeit sowie die gute Koordination von Aktivitäten erleichtert nicht nur den Erhalt von weiteren Bewilligungen, sondern auch den späteren Betrieb und die Integration eines neuen Gebiets in das nähere und weitere Umfeld. Nach der Realisierung, die sich je nach Areal über viele Jahre erstrecken kann, ist das Gebietsmanagement für die Werterhaltung zuständig. Das kann eine weiterführende Standortförde-

1 Auf dem Lageplan hebt sich die neue Bebauung des Limmatfelds von der Umgebung deutlich ab. 2 In Dietikon entsteht mit dem Limmatfeld ein neues Quartier (Fotomontage), in dem Menschen wohnen und arbeiten werden.

rung, die koordinierte Bewirtschaftung öffentlicher und halb öffentlicher Räume oder das Initiieren notwendiger Anpassungen aufgrund neuer Erkenntnisse und gesammelter Erfahrungen sein. Gebietsmanagement ist also vor allem dreierlei: Strategieentwicklung, Prozessführung und Kommunikation. Diese Tätigkeitsfelder sind aufgrund der Eigentumsverhältnisse eines Areals nicht basisdemokratisch, sollten aber doch so geleitet werden, dass alle Anspruchsgruppen Gehör finden. Nur durch adäquate Strategien und Prozesse sowie mittels guter Öffentlichkeitsarbeit können Widerstände aufgelöst und die verschiedenen Interessen gleichgerichtet werden. Ein wirklich gutes Gebietsmanagement führt so zu nachhaltigen Werten – weit über die Arealgrenzen hinaus. Halter Entwicklungen Seite 110 Halter Immobilien Seite 120

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MIT STRUKTUR DYNAMIK ERZEUGEN − Das HalterEntwicklungsrad Text: Ede I. Andràskay Grafiken: Halter Entwicklungen

Die Entwicklung von Immobilienprojekten und Arealen ist ein hoch komplexes Vorhaben, das zahlreiche Kompetenzen voraussetzt. Ineinandergreifende, vernetzte, iterative und parallel zu erledigende Tätigkeiten reihen sich im Projektverlauf zu einer Kette von Managementaufgaben aneinander. Der mehrdimensionale Entwicklungsansatz veranschaulicht die Abfolge und das Zusammenspiel der verschiedenen Faktoren in Form eines Rads. Die Schatulle glänzt, ausstaffiert mit Samt. In ihr liegt ein goldener Schlüssel, der nun in die Hände des Eigentümers übergeht. Der feierliche Rahmen der symbolischen Schlüsselübergabe bildet den Schlusspunkt einer langen, intensiven Zusammenarbeit zahlreicher Partner. An ihrem Beginn steht eine Vision, an ihrem Ende das fertige Objekt. Dazwischen liegt der vielschichtige Prozess der Projektentwicklung, unter der die Konzeptionierung und Erstellung von

Liegenschaften – vom Grundstückserwerb über die Planung, die Finanzierung und die Erstellung von Bauten sowie deren Devestition und Inbetriebnahme – verstanden wird. In der Definition des deutschen Bauingenieurs Claus Jürgen Diederichs werden dabei «die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so kombiniert, dass einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und rentabel genutzt werden können». Dafür gibt es drei mögliche Ausgangssituationen: Standort sucht Projektidee für eine künftige Nutzung, Projektidee sucht Standort, oder Kapital sucht Projektidee und Standort. Diese statisch ausgelegte Definition versteht die Projektentwicklung allerdings als eine reine Faktorkombination, so die fachliche Kritik, wie sie der Jurist Dr. Job von Nell formuliert. Nicht erfasst wird dabei der Prozess der Entwicklung und deren interdisziplinäre Aspekte. Zudem fehlt nach von Nell ein weiterer wichtiger Aspekt: Der Zeitablauf belastet immer wieder die Balance zwischen den Faktoren und führt zu Störungen, die durch den Projektentwicklungsprozess wiederhergestellt werden. GANZHEITLICHE BETRACHTUNG So weit das theoretische Fundament. Worum aber geht es bei dem Versuch, die Projektentwicklung mit ihren Leistungen und in ihrem Ablauf darzustellen? Im Vordergrund steht der Wille, die Breite der Entwicklungsaufgaben sowie gleichzeitig die Tiefe der einzelnen Kompetenzen zu erfassen. Der Projektentwickler steht dabei im Zentrum verschiedenster Interessen. Das Halter-Entwicklungsrad (Grafik Seite 51) ist ein Lösungsansatz, der den Projektleiter unterstützt. Durch die Gliederung des Prozesses in acht Entwicklungskompetenzen einerseits und das Hineinlegen der Projektphasen andererseits ermöglicht dieser Ansatz auch die Berücksichtigung der Zeit und so den dynamischen und iterativen Prozess im ganzheitlichen Sinne. Weiter hilft das Halter-Entwicklungsrad, die Arbeit transparent zu machen und die einzelnen Teilaufgaben allgemein verständlich wiederzugeben. Grundstückseigner und Investor sollen verstehen, welche Schritte bis zur Realisierung ihres Vorhabens nötig sind. Daneben gibt es zahlreiche andere Anspruchsgruppen, deren Informationsbedürfnisse es zu befriedigen gilt. Ihren Blick fürs Ganze zu öffnen und die

Akquisition konzeption ojekt

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Kapital

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Kosten 1 Das Halter-Entwicklungsrad bildet mit seiner grafischen Umsetzung einen ganzheitlichen, iterativen Entwicklungsansatz ab.

Bedeutung ihrer jeweiligen Teilaufgaben aufzuzeigen, diese zu koordinieren, rechtzeitig und zielgerichtet zu einem Ganzen zusammenzufügen, ist die Aufgabe des Projektentwicklers. EIN VIELSCHICHTIGER PROZESS Das Halter-Entwicklungsrad schafft die Möglichkeit, den Ablauf des Entwicklungsprozesses in seiner zeitlichen Dimension zu zeigen, und benennt die zur erfolgreichen Projektrealisierung nötigen Kompetenzfelder. So können in jedem der acht Kompetenzfelder zu jeder der sieben Phasen einer Projektentwicklung die Themen aufgezeigt und die Entscheide phasengerecht herbeigeführt werden. Die einzelnen Prozessphasen von der Akquisition bis zum

Betrieb sind als konzentrische Kreise in den Kreis der acht Kompetenzfelder gelegt. Dies ermöglicht, den seriellen Prozess parallel zu gestalten und in den einzelnen Kompetenzfeldern je nach Projektvorgaben in unterschiedlichen Tempi und Themenvertiefungen vorzugehen. Zwischen diesen sieben Teilphasen können stets die nötige Überarbeitung oder der Abbruchentscheid stehen. Denn in Projektentwicklungen gilt stets «fail fast, fail cheap». Ausgehend von der Akquisition, folgt die Projektkonzeption, in deren Verlauf der Business-Plan entsteht, welcher in den weiteren Teilphasen erweitert und vertieft wird. Ziel ist es, das Vorhaben zur Produktreife zu führen. Der nächste Schritt ist die Projektkonkretisierung, die in der Baueingabereife

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Verbände

Öffentlichkeit

Medien

Nachbarn

Politiker

Mieter

Behörden

Projektentwickler

Architekt / Planer

Nutzer

Investor Grundeigentümer

Unternehmer

1 Der Projektentwickler fungiert als Intermediär der verschiedenen Stakeholder über alle Entwicklungsphasen hinweg.

mündet. Sodann geht es zur Projektfixierung. Aus ihr ergibt sich die Marktreife. Ist der Prozess einmal im Stadium der Projektfinalisierung, erfolgt der Bauentscheid. Hier bietet sich zum letzten Mal die Gelegenheit, das Projekt innerhalb des Prozesses zu überarbeiten oder allenfalls abzubrechen. Erfolgt eine Weiterbearbeitung, geht es schliesslich an die Realisierung, die im Betrieb des Objekts mündet. Die Kompetenzfelder, in der Grafik als acht Kreissegmente dargestellt, beschreiben die Kernaufgaben des Entwicklers. Angefangen beim Grundstück, durchläuft der Prozess alle Kompetenzfelder bis zum Kapital und dessen Generierung, welches es ermöglicht, erneut in Grundstücke zu investieren und das Rad in stetem Schwung zu halten.

Ausgangspunkt ist das Grundstück, das es zu entwickeln gilt. Nötig sind die genaue Standortanalyse, die Kenntnis der Eigenschaften, Abklärungen zum Boden und zu Altlasten, Konzepte zur Erschliessung und zur Entsorgung, behördliche Stellungnahmen und die Ausarbeitung der Vertragswerke für das Landgeschäft einschliesslich der vorgesehenen Parzellierung. Als zweites Feld im Rad steht das Produkt. Es umfasst unter anderem die Markt- und Konkurrenzanalyse, die Definition von Zielgruppen und zugrunde liegenden Werten, von Nutzungen und deren angestrebtem Mix sowie Aussagen zum Flächenprogramm, zu Umweltstandards, Funktionalität und Design. Aus der Positionierung, deren Inhalte im Verlauf der Arbeiten zunehmend verfeinert

werden, wird ein marktreifes Produkt. Dieses erfährt durch die Berücksichtigung von Anforderungen der Nutzer und Anpassungen, die sich aus Wünschen von Investoren, Käufern oder Mietern ergeben, den endgültigen Schliff und wird so zum definitiven Produkt. Das nächste Feld, die Fertigung, beinhaltet die Planung und die Ausführung. Die Pflichtenhefte für Architekten und Planer legen die Basis für die Projektierung. Berücksichtigt wird auch das planungsbegleitende Facility Management. Liegen die Baueingabepläne und ein detaillierter Baubeschrieb vor, beginnt die Submissionsplanung. Die Evaluation des Totalunternehmers und die Unterzeichnung eines TUWerkvertrages zwischen Halter Entwicklungen und dem ausführenden TU sind wichtige Elemente. Im Segment Kosten werden die Kostenziele ermittelt, ehe sich Vorgaben und Prognosen herausschälen. Hier zeigt sich die Verknüpfung mit den anderen Kompetenzfeldern sehr deutlich, denn für die Erstellung der Kostenschätzungen für Bau und Betrieb sowie die Kalkulationen braucht es phasengerechte Pläne und Beschriebe sowie Terminvorgaben, die Struktur und die Organisationsform des Projektes. Dieses Konglomerat fliesst in die Verhandlungen mit dem TU ein. Nach Optimierung, dem Prüfen von Varianten und Optionen gelangt man letztlich zu einem TU-Werkpreis. Das nächste Kompetenzfeld sind die Bewilligungen. Die vorgängige Abstimmung mit den Behörden in Bezug auf allfällige Umzonung des Grundstücks sowie für die Verfahren des Gestaltungs- und Quartierentwicklungsplans bildet die Grundlage. Neben dem ordentlichen Baubewilligungsverfahren stehen allfällige Rekurserledigung und der Erwerb von Konzessionen an. Gegebenenfalls müssen auch Volksentscheide des Souveräns berücksichtigt werden. Am Ende dieser Phase sollten sämtliche Bewilligungen Rechtskraft erlangt haben. BEREITSCHAFT ZUM DIALOG Auch die Kommunikation ist von grosser Bedeutung. Unumgänglich sind die frühe Kontaktaufnahme mit allen relevanten Stakeholdern, deren Einbezug in alle Phasen eines Vorhabens und eine glaubwürdige Bereitschaft zum Dialog. Zu den Anspruchsgruppen gehören unter anderem Politik, Behörden, Medien sowie Verbände, aber auch Grundeigen-

tümer, Investoren, künftige Nutzer und Nachbarn (Grafik Seite 52). Dem Projektentwickler obliegt es als Intermediär, die Interessen der verschiedenen Beteiligten zu fördern und auszugleichen. Das vorletzte Kompetenzfeld wird mit Ertrag überschrieben. Es beinhaltet die Abklärungen über die Kaufkraft der Zielgruppen und Zielvorgaben über die erwünschten Ertragsgrössen. Markttests machen das Vermarktungskonzept plausibel, und das Benchmarking der verschiedenen Regionen und Produktegruppen unterstützt die Festlegung des Ertragswerts einer Immobilie. Die zu treffenden Vermarktungsmassnahmen zur Anbindung von Ankermietern bilden weitere Elemente. Der Kreis schliesst sich mit dem Kapital und seinem bewussten Einsatz während des gesamten Projektverlaufs. Basierend auf der Ertragsprognose, werden die Devestitionsparameter mit den Investoren festgelegt. Sie bilden die Basis für den Totalübernehmer-Werkvertrag, welcher zwischen dem Endinvestor und Halter Entwicklungen abgeschlossen wird. IN DER ANWENDUNG Die einfache und auch für Aussenstehende nachvollziehbare Darstellung der Projektentwicklung mit dem Halter-Entwicklungsrad hat sich bewährt. Es wird seit mehreren Jahren in verschiedenen Projekten erfolgreich angewendet. Das Entwicklungsrad ist darüber hinaus mit der Organisation des Unternehmens und der Projektteams abgestimmt. Flache Hierarchien übertragen dem einzelnen Projektleiter viel Verantwortung und garantieren so unternehmerisches Handeln. Die Mitglieder der Geschäftsleitung wirken als Coach des Projektleiters. Diesem wiederum kommt die Rolle des CEO seines Projekts zu – mit weitgehenden Entscheidungskompetenzen. In der Projektentwicklung ist die Zeit bis zum Marktauftritt eines Projekts von entscheidender Bedeutung für den Erfolg. Daher kommt der dem Halter-Entwicklungsrad übergeordneten neunten Kompetenz, dem Projektmanagement, eine wesentliche Funktion zu. Es ist der Motor des Ganzen, bestimmt die Geschwindigkeit, koordiniert die verschiedenen Disziplinen, stimmt die Projektphasen mit den Kompetenzen ab und hält das Rad der Entwicklung in Schwung – von der ersten Vision bis zur Schlüsselübergabe. Halter Entwicklungen Seite 110

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«JEDE STADT MUSS IHR EIGENES GESICHT ENTWICKELN.» − Ein Gespräch mit Vittorio Magnago Lampugnani Text: Harald Willenbrock Fotos: Anne Morgenstern

Was vielen gefallen soll, muss von vielen gestaltet werden. Der italienische Architekt und Professor für Geschichte des Städtebaus an der ETH Zürich – in der Schweiz vor allem für die Gesamtplanungen des Novartis Campus und des Richti-Quartiers bekannt – reflektiert über den Unterschied von urbanen Visionen und schönen Städten.

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– Angenommen, man böte Ihnen eine Wohnung in einer superfunktionalen Stadt an, deren gewachsene Altstadt man zerstört und durch moderne Hochhäuser und breite Autobahnen ersetzt hat – würden Sie das Angebot annehmen? Menschen können sich fast überall einnisten, selbst in einer so abschreckenden Stadtvision, wie Sie sie beschreiben. Also: Wenns unbedingt sein müsste, würde ich wohl zähneknirschend Ja sagen, aber gerne wohnte ich nicht dort. – Zu genau einer solchen Megastadt wollte Le Corbusier, einer der einflussreichsten architektonischen Vordenker des 20. Jahrhunderts, die französische Hauptstadt umbauen. Die Pariser Altstadt wollte er sprengen, um Platz für Hochhäuser zu schaffen. Die «Wege des Esels», also gewachsene Stadtbilder, waren ihm zuwider. Stadtplanung ist eine ausserordentlich komplexe Aufgabe, und viele Visionen der Vergangenheit waren eindimensional. Le Corbusier befasste sich vor allem mit Fragen des Verkehrs, der Belichtung, der Besonnung und der Bodenverwertung. Dabei unterschätzte er den Wunsch der Stadtbewohner nach Identität und ablesbarer Geschichte. Wie sehr er sich damit verrannt hat, kann man an den Irrwegen der Epigonen sehen, die in den Grosssiedlungen der Sechziger- und Siebzigerjahre seine Vision technokratisch umgesetzt haben. Ihm selbst dagegen ist mit der Neugründung des indischen Chandigarh eine zwar etwas schematische, aber gut funktionierende und durchaus lebenswerte Stadt gelungen. – Viele Städte hatten weniger Glück: Wenn man heute die Pariser Vorstädte mit ihren kargen Hochhaussiedlungen, deutsche Mittelstädte mit öden Fussgängerzonen oder andere Stadtplanungsopfer betrachtet, kommt man leicht zu dem Schluss: Den Städten wäre am besten geholfen, wenn man sie vor ambitionierten Stadtplanern bewahrt. Dieser Schluss ist unfair, denn derartige Bausünden sind nicht das Ergebnis von zu viel, sondern von zu wenig Stadtplanung. Da wurde lediglich kurzatmig politischen und wirtschaftlichen Interessen nachgegeben, die sich völlig fragmentiert in Bezirken, Kommunen, Landkreisen und Kantonen Gehör verschafften. Was Stadtplaner leisten können, wenn sie kompetent und talentiert sind, ist der Entwurf einer ganzheitlichen Vision für eine Stadt oder einen Teil einer Stadt. Ob eine solche Vision dann umgesetzt wird, ist eine Frage des politischen Willens und der Macht.

– Ist das irgendwann, irgendwo wirklich mal geschehen? Schauen Sie sich den städtebaulichen Neuordnungsplan an, nach dem Papst Sixtus V. von 1585 an die sieben Hauptkirchen Roms mit schnurgeraden Strassen untereinander verband, damit die Pilger den Pilgerpfad an einem einzigen Tag absolvieren konnten. Das war eine politische Massnahme, um mitten in der Gegenreformation die weltliche Macht der katholischen Kirche neu zu etablieren, aber sie hat die Infrastruktur Roms zum Wohle seiner gesamten Bevölkerung enorm verbessert. Damit einher ging ein grosses Arbeitsbeschaffungs- und Konjunkturprogramm, das den Boden Roms aufwertete und überhaupt seine Wirtschaft förderte. – Das ist aber schon mehr als 400 Jahre her. Radikale Traditionalisten heute, wie der Luxemburger Architekt Léon Krier, würden am liebsten alles, was nach 1945 geplant und gebaut wurde, abreissen und die europäische Stadt in ihren alten Strukturen und Formen wieder aufbauen. So sehr ich Léons Klugheit und Temperament schätze: Rücksichtsloses Abreissen wäre falsch und auch gar nicht durchsetzbar. Zudem sieht man Imitationen der Vergangenheit das Imitat immer an. Richtig ist, dass wir für die Städte der Zukunft kaum grundsätzlich neue Lösungen erfinden müssen – wir können auf bewährte Prinzipien zurückgreifen. Das europäische historische Stadtzentrum mit seinen schmalen Strassen, Parks, Uferpromenaden und schön geschnittenen Plätzen ist nach wie vor ein brauchbares, ja hervorragendes urbanistisches Modell, weil es Begegnungen der Bewohner möglich macht und fördert. – Aber die überwiegende Zahl der gegenwärtig diskutierten Städtebautheorien, von Thomas Sieverts’ «Zwischenstadt» zur «Generic City» von Rem Koolhaas, befassen sich nicht mit dem Stadtzentrum, sondern mit der Peripherie. Weil sie davon ausgehen, die Ausbreitung und Zerfransung unserer Städte sei nicht aufzuhalten. Ich sehe das anders. Neue Städte sind schon immer überwiegend auf den Der Architekt in seinem Mailänder Atelier. Hier arbeitet er, wenn er nicht in Zürich an der ETH lehrt, an seinen Projekten. 1 Zum Atelier gehört auch das private Büro von Vittorio Magnago Lampugnani, wo er sich mit seinen Mitarbeitern austauscht.

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Fundamenten alter Städte errichtet worden, und auch wenn es zu veritablen Stadterweiterungen kam, waren diese bis zum Ende des 19. Jahrhunderts kompakt und urban. Das Zentrum mit seiner dichten Bebauung und seinen öffentlichen Räumen wurde neu gedeutet und fortgeführt. Warum sollten wir es heute grundsätzlich anders machen? Ob Sie London, Paris, Mailand oder Zürich nehmen: Das wirklich Moderne ist die Altstadt. – Sie sind in Rom geboren, haben in Harvard gelehrt, in Berlin, New York, Frankfurt, Zürich und Mailand gelebt und gearbeitet. Welche dieser Städte kommt für Ihren Begriff einer Idealstadt am nächsten? Die ideale Stadt gibt es nicht. Genau darin bestand der Irrtum der Sechzigerjahre: Damals glaubte man, man könne so etwas wie eine Meta-Stadttheorie entwickeln, die man jedem Ort der Erde überstülpen kann. Das Gegenteil trifft zu: Jede Stadt muss ihr eigenes Gesicht entwickeln, und das sieht in Zürich anders aus als in Venedig. Davon abgesehen ist Rom mit seiner stadtarchitektonischen Qualität und seiner geradezu überwältigenden historischen Dichte für mich die schönste Stadt der Welt. Aber ich fühle mich auch in Manhattan sehr wohl, das trotz seiner relativ kurzen Geschichte eine extrem dichte Substanz, eine hohe soziale Durchmischung und eine nahezu unglaubliche Energie aufweist. Und nicht zu vergessen: Es ist eine amerikanische Grossstadt, die man zu Fuss erleben kann. – Ist es die Crux der Stadtplanung, dass sie von Architekten mit hochfliegenden Plänen und grossen Idealen gemacht wird, während diejenigen, die in den Städten leben sollen, von simplen Dingen wie Autoabstellplatz, Walmdach und Gartenzaun träumen? Solcherlei kleinbürgerliche Träume bringen die Stadtplanung auch nicht weiter. Sie darf zwar nicht abgehoben, aber auch nicht gefügig auftreten. Deswegen respektiere ich Sixtus V.: Weil er begriffen hatte, dass zu einer erfolgreichen Grossstadtplanung sowohl ein radikales und tragfähiges Gesamtkonzept als auch Aufklärung gehören. – Auch Aufklärung ändert nichts daran, dass 80 Prozent der Europäer in einem eigenen Haus leben wollen. Das erklären sie jedenfalls in Umfragen. Antworten hängen immer davon ab, wie man die Frage stellt und welche Alternative man den Befragten anbietet.

Grundsätzlich suchen die Menschen nach Privatheit, nach einem grosszügigen Zuhause und etwas Grün. Das kann man ihnen auch in einem intelligent geplanten Stadtviertel mit Mehrfamilienhäusern bieten. Wenn man ihnen dazu noch erklärt, dass sie in der urbanen Variante nicht für jedes Familienmitglied ein Auto brauchen, zum Einkaufen nicht ins Shopping-Center fahren und die Kinder nicht jeden Tag kilometerweit zur Schule bringen müssen, dann fallen die Umfrage-Ergebnisse sicher anders aus. Wissen Sie, wie viel Naturboden gegenwärtig in der Schweiz verbaut wird? Ein Quadratmeter jede Sekunde. Wir sprechen seit etwa fünf Minuten miteinander, währenddessen sind 300 Quadratmeter Landschaft verloren gegangen. Das ist zwar weniger als die Hälfte von dem, was in Österreich, und weniger als das Zehnfache von dem, was in Deutschland überbaut wird, aber immer noch viel zu viel. Wir müssen zusammenrücken, statt uns auszudehnen. Beispiele, wie das gehen kann, fehlen nicht. Der Kreis 6 in Zürich, in dem ich lebe, bietet genau diese Mischung aus Grün, Grosszügigkeit und relativ hoher Dichte. Leider sind die Mieten sehr hoch – was aber auch beweist, dass diese Form des Wohnens attraktiv ist. – Und all jene, die sich das nicht leisten können, landen in der stadtplanerisch vernachlässigten Peripherie. Das ist leider so. Wohin das führt, sieht man in den Pariser Vorstädten. Sarcelles zum Beispiel stand einmal für die Verwirklichung der urbanen Utopie der Moderne. Bald sprach man allerdings von «Sarcellite», der chronischen Depression, an der die in den Hochhäusern isolierten und vereinsamten Bewohner erkrankten. Heute ist Sarcelles, freilich auch aufgrund der unseligen Segregationspolitik, eines der berüchtigten sozialen Problemzentren in der Peripherie von Paris. – Dennoch fällt Stadtplanung auch heute oft kurzsichtig aus: Viele Bürgermeister denken und handeln wie Spekulanten, die versuchen, möglichst viel aus ihren Quadratmetern Innenstadt herauszuholen. Kürzlich sass ich bei einem Mittagessen zwischen einem Bürgermeister und einem Immobilienentwickler. Der Bürgermeister argumentierte wie ein Developer, dem 1 Grosse Sprossenfenster speisen die ehemalige Schreinerwerkstatt mit Tageslicht. Hier entstehen Skizzen, Entwürfe und Modelle.

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es nur um schnelles Geld geht, während der Entwickler nachdenkliche Fragen nach der langfristigen Tragfähigkeit der baulichen Entwicklung stellte. Grundsätzlich habe ich gegen Spekulation wenig einzuwenden, denn Wertschöpfung aus Grundstücken war immer auch der Motor von Stadtplanung. Die Frage ist, ob Wertschöpfung zum Wohl der Bewohner, der Öffentlichkeit und der Stadt beitragen soll – oder ob es nur darum geht, schnell Geld zu machen und ab in die Südsee. – Mehr als die Hälfte der Menschheit lebt heute in Städten, darunter in extrem schnell wachsenden MegaCitys wie Schanghai, Lagos oder Mexiko-Stadt. Mit deren Boom kommen Stadtplaner vermutlich gar nicht mehr mit. Stadtplanung ist keine Frage der Dimension. Sie ist auch kein Luxus, sondern zunächst einmal ein Mittel, um durch eine rationellere Verwendung der Ressourcen Land und Gebäude etwas Drittes einzusparen, nämlich Geld. Niemand würde heute ernsthaft Mexiko-Stadt als Ganzes planen wollen. Aber einzelne Teile liessen sich durchaus neu gestalten – ganz unabhängig davon, ob grossbürgerliche Viertel oder Favelas. – Viele Städte begreifen sich heute als Markenunternehmen, die mit einer unverwechselbaren, möglichst spektakulären, markanten Architektur im Standortwettbewerb punkten wollen – wie es die baskische Industriestadt Bilbao mit Frank Gehrys Guggenheim-Museum vorgemacht hat. Deshalb touren heute berühmte Architekten wie Zaha Hadid, Rem Koolhaas oder Norman Foster wie Stars von Stadt zu Stadt. Ist das eine gute Idee? Gute Architekten einzuladen, ist immer eine gute Idee. Auch Bernini oder Michelangelo waren nichts anderes als die berühmten Architekten ihrer Tage, die damals europaweit bauen konnten. Problematisch wird es erst, wenn architektonische Marken wie Raumschiffe in Städten landen und wenig oder gar nichts zu deren Entwicklung beitragen. Teilweise gebärden sich diese Architekten allzu selbstverliebt, teilweise werden sie aber auch von den Bauherren geradezu genötigt, ihre Masche lupenrein zu reproduzieren. – Befeuert hat diesen Wettbewerb der Soziologe Richard Florida mit seiner These von der ökonomisch entscheidenden, kreativen Klasse, die von einem attraktiven städtischen Umfeld angelockt werde.

Städte waren schon immer bemüht, wirtschaftlichen Mehrwert zu schaffen – auch dadurch, dass sie exzellente und wirtschaftlich interessante Leute anziehen. Aber eine Stadt funktioniert immer nur als Gemeinschaft, und zwar als durchmischte und komplementär zusammengesetzte Gemeinschaft. Es reicht nicht aus, nur eine bestimmte Klientel anzulocken – diese Leute werden nicht lange bleiben, wenn es keine Reinemachefrauen, Bäcker, Gemüseverkäufer und Lehrer gibt. Soziale Integration ist kein menschenfreundlicher Wunschtraum, sondern lässt sich auf handfeste wirtschaftliche Interessen zurückführen. – Ein Investor, der mit seinem Objekt möglichst hohe Renditen erzielen will, dürfte mit Putzfrauen oder Gemüsehändlern als Mietern wenig glücklich werden. In mehreren europäischen Ländern wurden über Jahre hinweg kaum Wohnungen, sondern nahezu ausschliesslich Bürohäuser gebaut, weil sie kurzfristig mehr Rendite abwarfen – jetzt stehen viele davon leer. Auch Investoren müssen über ihren Tellerrand schauen, um wirtschaftlich erfolgreich zu sein. – Fühlen Sie sich eigentlich manchmal wie ein Prediger, der seine Klienten regelmässig zu vernünftigem Handeln aufruft – und beim Reden schon weiss, dass es anders kommen wird? Überhaupt nicht. Denn immer mehr Bauträger denken komplex und langfristig, immer mehr fordern eine moderne Form der alten, fussgängerfreundlichen, durchmischten Stadt. In meinem kleinen Mailänder Architekturbüro arbeiten wir beispielsweise nicht nur an der Neugestaltung eines historischen Platzes in Neapel, sondern auch am Novartis Campus in Basel. – Nehmen wir an, ein Diktator stellt Ihnen unbegrenzten Raum, Geld und Ressourcen zur Verfügung, um für ihn eine komplett neue Stadt zu bauen. Wie würde die aussehen? Hoffentlich so, dass man ihr nicht anmerken würde, dass sie von einem Diktator in Auftrag gegeben und von einem einzigen Architekten geplant wurde. Stadt bedeutet Heterogenität, und die lässt sich nicht künstlich erzeugen. Man kann eine Stadt nicht allein bauen. — Dieses Interview ist die gekürzte Fassung eines Textes, der unter dem Titel «Venedig schlägt Los Angeles» in der Wirtschaftszeitschrift «brand eins» erschien. www.brandeins.de

VITTORIO MAGNAGO LAMPUGNANI Der Architekt, Architekturhistoriker und Städtebauer ist seit 1994 ordentlicher Professor für Geschichte des Städtebaus an der ETH Zürich. Er führt ein eigenes Architekturbüro in Mailand und ein weiteres mit zwei Schweizer Partnern in Zürich (Baukontor Architekten). Vittorio Magnago Lampugnani wurde 1951 in Rom geboren und besuchte die Schweizer Schule Rom sowie die Deutsche Schule Rom. Er studierte Architektur an den Universitäten Rom und Stuttgart. 1977 promovierte er in Stuttgart, 1983 erwarb er den Dottore Architettura in Rom. Danach lehrte der Italiener als Professor an verschiedenen Hochschulen in Europa und den USA, gab die italienische Zeitschrift «Domus» heraus und leitete das Deutsche Architekturmuseum in Frankfurt am Main. Zu seinen wichtigsten architektonischen Projekten gehören die städtebauliche Gesamtplanung des Novartis Campus in Basel, der Untergrundbahnhof Mergellina in Neapel, die Neugestaltung des Donau-Ufers in Regensburg sowie der Masterplan für das Richti-Quartier in Wallisellen mit der Planung sämtlicher Freiflächen und eines Wohnhofs. 1 Der Römer vor seinem Mailänder Büro in einem Gebäude aus dem 17. Jahrhundert nahe der Basilika von San Lorenzo.

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GEBÄUDE STARTKLAR MACHEN − Direkt aus der Bauphase in den funktionierenden Betrieb Text: Andres Stierli Visualisierung: Raumgleiter Grafiken: Halter Immobilien

An der Schnittstelle zwischen Bau und Betrieb gehen trotz baubegleitendem Facility Management oftmals wertvolle Informationen verloren – zum Nachteil der Bauherren. Mit einer professionellen Betriebsvorbereitung wird das gesamte Know-how aus dem Bauprojekt gesichert, und die erforderlichen Leistungen für die Inbetriebnahme einer Liegenschaft können erbracht werden. Die stetig zunehmende Komplexität von Bauprojekten und die damit einhergehende steigende Anzahl Projektbeteiligter macht es für Bauherren zunehmend anspruchsvoller, die für den effizienten Gebäudebetrieb erforderlichen Informationen und Leistungen rechtzeitig abzurufen. Gerade bei modernen Immobilien, welche im Sinne der Nachhaltigkeit entwickelt und gebaut werden, hat der optimale Betrieb einen enormen Stellenwert. Unter diesen Voraussetzungen

ist es essenziell, eine Liegenschaft so zu überführen, dass in der Bewirtschaftung das volle Potenzial für die Nutzung ausgeschöpft werden kann. MANGELHAFTE BIS KEINE ÜBERGABE Die Weichen für den erfolgreichen Gebäudebetrieb werden bereits während der Planung und Ausführung eines Bauprojekts gestellt. Das planungs- und baubegleitende Facility Management hat sich hier als eigenständige Disziplin etabliert. An der Schnittstelle zwischen Bau und Betrieb und dem damit einhergehenden Wechsel der beteiligten Know-how-Träger gehen aber nach wie vor wertvolle Informationen verloren (Grafik Seite 64). In der kritischen Phase der Betriebsaufnahme ist oftmals keine präzise Objektdokumentation vorhanden, Schlüsselpersonen für den Betrieb werden nicht oder erst dann ins Objekt eingeführt, wenn die Informationsträger aus der Bauphase nicht mehr zur Verfügung stehen. In einem solchen Fall müssen die verlorenen Informationen bei laufendem Betrieb mit einem erheblichen finanziellen und personellen Aufwand wieder beschafft werden, was in vielen Fällen zu einem schlechten Start der Liegenschaft in die Nutzungsphase führt. BETRIEBSBEREIT HEISST NICHT FUNKTIONSTÜCHTIG In gängigen General- und Totalunternehmerverträgen wird ein betriebsbereites Gebäude bestellt. Steht für den Investor nicht nur die kurzfristige Rendite im Vordergrund, wird darin z. B. auch definiert, dass bei Haustechnikanlagen zugunsten optimaler Lebenszykluskosten zu entscheiden ist. Aufgrund dieser Vereinbarungen erwartet der Besteller, dass alle erforderlichen Leistungen rund um die Liegenschaft vertragsgemäss erbracht werden. Dieser Anspruch kann aber nur so weit erfüllt werden, wie er auch im Einflussbereich des Erstellers liegt. Nach Fertigstellung des Bauwerks mag es zwar betriebsbereit sein, doch noch sind die Nutzer nicht oder erst teilweise eingezogen, der Betreiber hat seine Organisation noch nicht abschliessend aufgebaut, und die Bewirtschafter stecken mit dem neuen Objekt noch in der störungsanfälligen Anfangszeit. Die «heisse» Phase der Betriebsvorbereitung beginnt darum bereits Monate vor dem Bezugs- oder Eröffnungstermin. Es gilt, der Liegenschaft Leben einzuhauchen und

DER HARD TURM PARK – QUALITÄT VON BEGINN AN

Auf den ehemaligen GC-Trainings-

Betriebskonzept in Subkonzepte sowie

plätzen in Zürich-West entsteht auf vier

ein Betriebshandbuch und kaufte die

Baufeldern das Grossprojekt Hard Turm

benötigten Leistungen ein. Der zentrale

Park. In der ersten Etappe wird gerade

nächste Schritt ist die Überführung

eine Blockrandbebauung mit Gewerbe-,

in den Betrieb (vgl. auch Haupttext).

Wohn- und Gastroflächen sowie einem

Durch den frühen Einbezug der Immobi-

Hotel fertiggestellt. Die hohe Kom-

lienspezialisten wird das Wissen aus

plexität dieses Gebäudes hat direkte

der Bauphase gesichert und fliesst bei

Auswirkungen auf den Initialaufwand

der Inbetriebnahme und der Implemen-

der Bewirtschaftung. Insbesondere die

tierung der Betriebsorganisation ein.

verschiedenen Nutzungen und Dienst-

So wird ein optimal funktionierender

barkeiten zu angrenzenden Baufeldern

Betrieb des Hard Turm Parks sicher-

erfordern eine professionelle Betriebs-

gestellt, der die Interessen der unter-

vorbereitung. Bereits zu einem frühen

schiedlichen Mieter zusammenführt.

Zeitpunkt wandte sich die Investorin

«Für uns ist die professionelle Betriebs-

Swiss Re an Halter Immobilien, um sich

vorbereitung eine grosse Erleichterung.

professionelle Unterstützung zu holen.

Wir können uns als Investor auf unsere

«Wir haben klare Vorstellungen bezüg-

Kernaufgaben konzentrieren und wissen

lich des Betriebsmodells», sagt Kurt

gleichzeitig, dass diese häufig vernach-

Graf, Head Property Management bei

lässigte Phase im Lebenszyklus einer

Swiss Re. Auf Wunsch des Auftragge-

Immobilie in guten Händen liegt»,

bers verfeinerte Halter Immobilien das

erläutert Kurt Graf.

64 komplex 2012 Immobilien

AUS SCHNITTSTELLEN WERDEN SCHNITTMENGEN Eine professionelle Betriebsvorbereitung stellt den Know-how-Transfer sicher und erbringt die erforderlichen Leistungen für einen funktionierenden Betrieb zur rechten Zeit. So werden die losen Anknüpfungspunkte zwischen Bau und Betrieb durch eine ganzheitliche Betrachtung zu Schnittmengen (Grafik Seite 65). Konkret dient die Betriebsvorbereitung als Bindeglied zwischen den Prozessen des Bauprojekts mit den Bereichen Organisation, Finanzen, Bau (angelehnt an SIA 113) und des Gebäudemanagements, das sich in Prozesse, Leistungen, Kosten sowie Produkte gliedert (nach ProLeMo). Auf Basis eines bereits in der Erstellung integrierten planungs- und baubegleitenden Facility Managements wird modulartig ein auf das Projekt

Leistungen Prozesse

Finanzen

Bauprojekt

Organisation

die Interessen der verschiedenen Stakeholder in Einklang zu bringen – dies parallel zur hektischen Endphase des Bauprozesses.

Gebäudemanagement

Produkte

nicht erbrachte Leistungen Know-how-Verlust Überbeanspruchung

Kosten

Bau

KOSTENFALLE OHNE BETRIEBSVORBEREITUNG

abgestimmtes Gesamtpaket geschnürt. Dazu gehören die Detailkonzeption, der Aufbau des Betriebs, die Leistungsbeschaffung und schliesslich die Implementierung. Ein durchgängiges und vollständiges Garantiemanagement sichert die Qualität während der gesamten Planungsphase. Dadurch wird eine Überbeanspruchung des Betriebspersonals vermieden, was die Fluktuation minimiert und von Beginn an Konstanz herstellt. Mit ihrem typischen Projektcharakter sichert die Betriebsvorbereitung aber auch alleinstehend den erfolgreichen Übergang vom Bauprojekt in den Betrieb. IN DER PRAXIS In der Immobilienbewirtschaftung ist es allgemein üblich, die tägliche Leistung am Arbeitsplatz im Büro zu erbringen. Unter dem Zeitdruck von Eröffnungs-, Übergabeund / oder Abnahmeterminen ist es kaum möglich, auch vor Ort präsent zu sein. Um der anspruchsvollen Aufgabe der Betriebsvorbereitung dennoch gerecht zu werden, sind

Detailkonzeption

1 Greifen Bau- und Betriebsphase nicht ineinander, droht ein Know-how-Verlust, der sich in höheren Kosten niederschlägt. 2 Ein Gebäude kann optimal vom Bau in den Betrieb übergeben werden, wenn alle Prozesse frühzeitig ineinandergreifen.

erhöhte Ressourcen sowie Projektmanagement- und Bewirtschaftungskompetenzen erforderlich. Gebäudetechnische Kenntnisse, gute Arbeitsorganisation und Erfahrung im Objektmanagement runden das Profil der Projektleitung ab. Schliesslich kann das Projekt nur in enger Zusammenarbeit mit dem zukünftigen Bewirtschafter zum positiven Abschluss geführt werden. KONKRETE HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN Die erfolgreiche Betriebsvorbereitung basiert auf einer projektorientierten Planung und dem baubegleitenden Facility Management. Die Integration der Betreiber-

Gebäudemanagement

Kosten Leistungen

Finanzen

Aufbau des Betriebs Organisation

Bauprojekt

Leistungsbeschaffung

Prozesse

Bau

Implementierung

Produkte

MODULARER AUFBAU DER BETRIEBSVORBEREITUNG

kompetenz erfolgt dabei in Abhängigkeit zur Komplexität: Während bei einfacheren Projekten periodische Facility Management Reviews ausreichen, erfordern komplexere Vorhaben eine enge Zusammenarbeit mit der Projektleitung und der Fachplanung. Die Betriebsvorbereitung mit ihrem typischen Projektcharakter startet idealerweise bereits im laufenden Bauprojekt. Sie wird vom Investor beauftragt und ermöglicht der Bewirtschaftung die reibungslose Übernahme eines funktionierenden Betriebs. Die klare Aufgabenteilung und Fokussierung auf den Betrieb sorgen auch bei einem hektischen Bauabschluss für einen erfolgreichen Start und die nachhaltige Effizienz des Objekts. Nur so können Gebäude heutigen Anforderungen in Bezug auf Ökonomie und Ökologie gerecht werden. Für Investoren bietet sich demnach gerade hier die Chance, ihre Liegenschaften unter besten Bedingungen an den Start zu bringen. Halter Immobilien Seite 120

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Immobilien

WAND AN WAND UND DOCH FÜR SICH − Die Bewohner der Siedlung Im Quer in Neuenhof Text: Christine Marie Oppelt Fotos: Lorenz Cugini

In der Wohnüberbauung Im Quer in der Limmattalgemeinde Neuenhof haben ganz unterschiedliche Menschen ein neues Zuhause gefunden. Preisgünstige Eigentumswohnungen mit individuell planbaren Grundrissen waren für junge Familien, Alleinstehende und Paare kurz vor der Pensionierung gleich attraktiv. Ein Besuch bei den Stockwerkbesitzern zeigt: Jeder hat seine eigene Idee vom Wohnen verwirklicht.

Wer auf der Zürcherstrasse, von Spreitenbach kommend, in Neuenhof einfährt, kann die neue Wohnsiedlung linker Hand nicht übersehen. Entlang der Strasse zieht sich ein terracottafarbener, mehrfach leicht abgewinkelter Riegelbau, der den schwungvollen Schriftzug Im Quer trägt. Er schottet die neue Wohnsiedlung geschickt gegen den Verkehr ab. Dahinter liegen, gleichmässig verteilt und quer (daher der Name), sieben Wohnhäuser auf einem Grundstück von 34 442 Quadratmetern Grösse. Es gibt kleine Wege, die sich über das Areal schlängeln, einen Kinderspielplatz, eine Wiese zur gemeinsamen Nutzung und private Vorgärten. Der Art nach, wie sie ausgestattet sind, lassen sich Rückschlüsse auf ihre Besitzer ziehen. Auf einer der Terrassen sitzt ein

Mann in einem grünen Plastikstuhl und raucht, ein Balkon im zweiten Stock ist über und über mit blühenden Blumen dekoriert, an einem anderen Balkon wurde ein Sichtschutz angebracht, sodass sich nicht einmal mehr erahnen lässt, was sich dahinter befindet. AUF HAUSBESUCH Insgesamt gibt es 174 Wohnungen in der von Halter Entwicklungen projektierten Überbauung. Die Mietwohnungen befinden sich im Riegelbau, die Eigentumswohnungen in den quer stehenden Gebäuden dahinter. Das hellgelb gestrichene Wohnhaus ganz am Ende des Areals blickt direkt auf das goldene Kornfeld, die Wiesen und den Wald. Im zweiten Stock leben Marco Prette (35) und Mariateresa Fragale (31) mit ihrer Tochter Elena. Das junge Ehepaar kam vor einigen Jahren aus Norditalien in die Schweiz. Marco arbeitet als Akustikingenieur, Mariateresa ist Web-Designerin. Die beiden planen zu bleiben, sonst hätten sie die 112 Quadratmeter grosse 4-Zimmer-Wohnung nicht gekauft. Und weiterer Familienzuwachs ist auch angedacht, denn es gibt zwei Kinderzimmer. Dafür ist das Elternschlafzimmer etwas kleiner ausgefallen. Das Wohnzimmer aber ist so gross, dass es neben der offenen Küche und dem Essbereich auch Platz für einen Schreibtisch hat, an dem Mariateresa arbeiten kann. Im gleichen Haus, aber einen Eingang weiter, wohnt eine andere junge Familie: Stefano und Véronique Rizzuto. Ihr Sohn Giovanni ist drei Jahre alt und saust auf dem Laufrad durchs Wohnzimmer, in dem auch die Küche integriert ist. Der kleine Wirbelwind geniesst das offene Raumkonzept auf 112 Quadratmetern genauso wie sein grosses Kinderzimmer mit Duschbad. Auch das Schlafzimmer seiner Eltern ist grosszügig geplant und hat ein integriertes Bad. Stefano Rizzuto, der als Dealer Financing Manager für Fiat arbeitet und in seiner Freizeit DJ und Producer ist, wünschte sich ein grosszügiges Ambiente. Das Ehepaar Putzi stammt urspünglich aus Küblis. Sie leben und arbeiten aber schon lange in Zürich, Kaspar Putzi (60) bei den SBB in Spreitenbach, seine Frau Beatrix (57) ist Raumpflegerin. Hier in Neuenhof haben sie es sich auf 1 Die Wohnsiedlung liegt in idyllischer Lage am Rand von Neuenhof. Von den Wohnungen blickt man auf Wiesen, Felder und den Wald.

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1 In der Wohnung der Bergens dominiert der anthrazitfarbene Kubus, in dem mehrere Räume und Funktionen untergebracht sind. 2 Die Deutschen Klaus und Renate Bergen lebten im Tessin, bevor sie nach Neuenhof kamen. Er ist Designer, sie Künstlerin. 3 Stefano und Véronique Rizzuto stehen vor ihrer neuen Küche. Der kleine Giovanni saust auf seinem Laufrad durchs Wohnzimmer. 4 Zwei Generationen: Mutter Guo-Feng Lu (Vater Xuezheng Li ist nicht im Bild) und Tochter Yu Lu mit Ehemann Guo-Qin Wang. 1

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1 Roland Schmid vor seiner neuen Küche mit praktischer Bar. Zu Hause findet er nach einem langen Arbeitstag Ruhe und Platz. 2 Kaspar und Beatrix Putzi haben nicht nur die Natur vor der Tür. Grünpflanzen bringen Farbe in ihre 4,5-Zimmer-Wohnung. 3 Marco Prette und Mariateresa Fragale mit der kleinen Elena. Das Ehepaar kam vor einigen Jahren aus Norditalien in die Schweiz.

der gleichen Grundfläche wie die zwei jungen Familien fürs Alter bequem gemacht – mit einer gemütlichen Eckbank, einer neuen Sofagarnitur und vielen Zimmerpflanzen. Mit 112 Quadratmetern hat der Bankangestellte Roland Schmid viel Platz für sich allein zur Verfügung. Ihm waren ein separater Eingangsbereich und ein grosses Bad wichtig. Erst mal ist er mit seinen alten Möbel eingezogen, nun macht er Pläne für eine neue Einrichtung. Der flexible Grundriss hat noch ein weiteres ungewöhnliches Wohnkonzept möglich gemacht. Bei Familie Li-Lu leben zwei Generationen unter einem Dach. Mutter und Vater bewohnen ein Zimmer mit Bad. Die Tochter, eine angehende Ärztin, und ihr Mann haben sich ebenso eingerichtet. Zusammen benutzen sie ein grosses Wohnzimmer und eine Küche, in der viel gekocht wird – kein Wunder, Vater Li ist Koch im einem Chinarestaurant in Aarau-Rohr. IM ZENTRUM STEHT EIN SCHWARZER KUBUS Etwas ganz Besonderes ist das Zuhause von Renate (57) und Klaus Bergen (70). Das Herzstück ihrer Wohnung bildet ein anthrazitfarbener Kubus. Er teilt die Fläche in einen Wohn-Ess-Bereich und einen Schlaf- und Arbeitstrakt. In seinem Inneren sind ein Reduit, eine Gästetoilette und ein luxuriöses, zum Schlafzimmer offenes Wellness-Bad untergebracht. Im Living wurde eine schwarze Küche in den Kubus eingelassen. Die helle Arbeitsinsel davor dient nicht nur für Spüle und Schränke, an der dem Sofa zugewandten Seite hat der Fernseher einen diskreten und eleganten Platz gefunden. Dass hier ein Fachmann am Werk war, sieht man auch an der gekonnten Einrichtung. Der Designer Klaus Bergen hat schon viele Möbel für bekannte internationale Marken entworfen. Seine Frau Renate ist Künstlerin. Auch ihre Werke setzen in der Wohnung Akzente. Die beiden lebten fast dreissig Jahre in einem eigenen Haus im Tessin. Bis es an die Altersplanung ging. Im Quer ist nun ihre neue Heimat. Die konsequente Süd- bzw. Westausrichtung der Gebäude beschert allen Wohnungen reichlich Sonne. Durch die geschickte Eindrehung der Volumen gewannen die Architekten Thalmann Steger eine Weitsicht, die die erhöhte Dichte auf dem Areal gleichsam auflöst – zum Vorteil der Wohnqualität und der Menschen, die hier leben. Halter Entwicklungen Seite 110

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BEREIT FÜR DIE ZUKUNFT −Portfolioverjüngung mit Re-Development Text: Bruno Schweinzer Grafik: Avadis Anlagestiftung

Ein wichtiger Pfeiler für die zukünftige erfolgreiche Kapitalverzinsung von Immobilien liegt auch im aktiven Bestandsmanagement. Dazu gehört eine zielgerichtete Umsetzung von Neupositionierungen bestehender Liegenschaften, auch Re-Development genannt. Egal, ob es sich um institutionelle oder private Liegenschaftsbesitzer handelt: Eine nachhaltige Portfolioverjüngung ist immer im Sinne der Eigentümer. Im Bestand von Immobilienbesitzern befinden sich häufig Liegenschaften und Areale, die zwar aktuell noch gut vermietet sind, bei denen in der Neuvermietung jedoch zunehmend Probleme auftreten. Ein Zeichen für diesen Wandel ist z. B. die sich ändernde Mieterzusammensetzung eines Objekts: Vielleicht wohnt in einer der Wohnungen seit 40 Jahren eine alte Dame, die Ruhe gewohnt ist. Nebenan ist gerade eine junge Familie mit Kindern eingezogen, und

im Stockwerk darüber lebt ein Pärchen mittleren Alters, das es gar nicht schätzt, wenn im Hausflur Kinderwagen und Dreirad stehen. Wegen unterschiedlicher Bedürfnisse sind Spannungen vorprogrammiert, ein häufiger Mieterwechsel ist die Folge. Oft sind solche Gebäude zudem bautechnisch veraltet. Dies ist der Moment, da sich Besitzer oder Liegenschaftsverwalter gezielt über die Zukunftspositionierung einer Wohnüberbauung Gedanken machen müssen. MIETERSTRUKTUREN NEU DEFINIEREN Klassische Marketingmethoden helfen, eine Liegenschaft neu zu positionieren. Im ersten Schritt machen sich die Experten auf die Suche nach der zukünftigen Mieterschaft. Mit der Definition von Zielgruppen kann die Produktstrategie entwickelt werden. Von Bedeutung sind dabei auch demografische und gesellschaftliche Veränderungen: Die steigende Lebenserwartung der Bevölkerung schafft eine neue Zielgruppe von älteren Menschen mit veränderten Ansprüchen. Demgegenüber gibt es besonders in den Städten immer weniger Familien. Der Trend zu Paar- und Einpersonenhaushalten ist deutlich spürbar. Aktuell verändert auch die neue Zuwanderung die Nachfrage in gewissen Regionen. Übergeordnet lässt sich in allen Bevölkerungsschichten eine immer stärker werdende Individualisierung feststellen, auch wenn das Bedürfnis nach Gemeinschaft vorhanden ist. Das Leben findet in Phasen mit jeweiliger Orientierung statt, was mit dem Begriff «Lebensabschnittswohnen» gefasst wird. SANIERUNG, AUFSTOCKUNG ODER ERSATZNEUBAU Aufgrund der massgeblichen Einflussfelder ist eine systematische Auseinandersetzung mit den Lösungsvarianten gefragt. Gesucht wird die Ausführung mit den grössten Potenzialen. Dabei kann durchaus auch Abbruch und Ersatzneubau, Aufstockung oder eine tiefgreifende Sanierung der bestehenden Liegenschaft notwendig werden. Bis zum Bauprojekt ist es aber noch ein weiter Weg, der über den architektonischen Entwurf, die Planung, die Wirtschaftlichkeitsberechnung, Investitionsanträge, Gremienbeschlüsse und Baubewilligungsverfahren führt. Die aktuellen Mieter und Stakeholder müssen gezielt informiert werden. Zum Re-Development gehört schliesslich auch der Aufbau einer Vermarktungsorganisation und eines Vermarktungskonzepts.

Hohe Behaglichkeit Sicherstellung nachhaltiger Erträge

Werterhalt der Liegenschaften Verwendung ökologischer Materialien

Zielrendite

Ausstattung

Architektur Mieterzufriedenheit Umgebungsqualität

Image Behindertengerechte Gestaltung

zeitgemässes Leistungsangebot

Integration und Durchmischung, Mietermix

Nachhaltigkeit Grundrissqualität

Kapitalverzinsung

Marketingmix Optimale Tageslichtverhältnisse

Mietrecht

Normen

1 Für den Strategiefindungsprozess eines erfolgreichen Re-Developments sind viele Einflussfelder von Belang.

WIRTSCHAFTLICHE UND SOZIALE VERANTWORTUNG Jede Neupositionierungen ist eine Herausforderung, die einen spannenden und anspruchsvollen Prozess mit vielen Teilschritten und Entscheidungen in Gang setzt. Die entsprechende erfolgreiche Strategie ist ein Ergebnis, das unter Mitwirken von vielen Beteiligten erzielt wird. Die Avadis Anlagestiftung, die Immobilien-Portfolios von rund 2 Milliarden Franken Anlagevermögen betreut, hat es sich in der Position des Investors zur Aufgabe gemacht, zielorientiert zu führen und zu coachen. Mit dem SpezialistenTeam von Halter Immobilien erfahren die Planungs- und Ausführungsphasen laufender Projekte einen hohen Grad an Professionalität. Gemeinsam prägen die Beteiligten mit ihrer Arbeit das Lebensumfeld unzähliger Mieter. Ein soziales Verantwortungsbewusstsein ist darum nicht nur in wirtschaftlicher Hinsicht wichtig, sondern auch elementar für eine erfolgreiche Realisierung. — www.avadis.ch Halter Immobilien Seite 120

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DAS HAUS WIRD EIN ANDERES SEIN − Wie digitale Technologien unser Wohnen verändern Text: Balz Halter Illustrationen: Aurel Märki

Noch hat die digitale Revolution im Haus nicht stattgefunden. Anwendungen für Smart Homes sind zwar verfügbar, kommen aber nur selektiv zum Einsatz, weil die breite Masse nicht angesprochen wird. Dabei sollte die digitale Vernetzung zur Grundversorgung gehören – ähnlich dem Wasser und der Elektrizität – und somit Basisinfrastruktur für sich rasch entwickelnde Angebote aus dem Internet sein. Wer nutzt sie nicht: NZZ online, Doodle, Facebook, iTunes, Wikipedia, Skype, Amazon und wie sie alle heissen. Früher hielten wir Zeitungen, Bücher, Agenda, Adressbuch und Notizblock in Händen, heute sind sie im virtuellen Raum, überall, jederzeit und mit verschiedenen Mitteln abrufbar. Wir shoppen, wo und wann immer wir wollen, treffen uns mit Freunden oder spielen mit uns unbekannten Menschen fremder Nationen rund um den Globus, rund um die Uhr.

Die Ladentheke, der Stammtisch, das Brettspiel finden im Internet statt. Die Grenze zwischen realer und virtueller Welt verschwimmt immer mehr und scheint sich langsam aufzulösen. DIE BASTION ZU HAUSE Bisher ist die digitale Entwicklung in unseren Häusern nur zögerlich vorangekommen. Unser unmittelbares Lebensumfeld hat sich trotz vielfältiger Angebote und Möglichkeiten wenig verändert. Es gibt noch immer das analoge Telefon, den Kabelfernseher, das UKW-Radio, diverse Fernsteuerungen für verschiedene Geräte, den Hausschlüssel, die Türklingel, autistische Heizungs- und Lüftungssysteme und «dumme» elektrische Geräte. Wie vor 30 Jahren meldet der Konsument seinen Wasser- und Stromverbrauch einmal im Jahr per Postkarte beim Versorger (oder er wird abgelesen) und hat überhaupt keine Idee, wo und wie der Verbrauch erfolgt ist. Dabei können wir uns heute das digitale Haus, in welchem die Räume vernetzt und die Geräte und Systeme miteinander kommunizieren, bestens vorstellen. Die Steuerung von Licht, Storen, Fernseher und Türschloss mit unserem persönlichen Smartphone erscheint ebenso wenig utopisch wie der grosse Flatscreen im Wohnzimmer oder der Spiegel im Bad, mit dem wir auch die «Tagesschau» und Musikvideos sehen können, telefonieren oder die Haustür öffnen. DAS INTERNET ALS TEIL DER GRUNDVERSORGUNG Was man für die neue digitale Welt benötigt, ist nicht viel mehr als einen breitbandigen Internetanschluss und eine durchgängige wirkungsvolle Vernetzung in alle Räume und zu allen Geräten und Systemen im Haus. So, wie wir das Wasser vom Hahn trinken, uns damit waschen oder die Blumen giessen, können wir auch ein Kommunikationsnetz vielfältig nutzen: zum Telefonieren, Fernsehen, Einkaufen, Arbeiten, Steuern und Überwachen unseres unmittelbaren Umfelds. Die Basis dafür muss in Zukunft eine Internetversorgung sein, die Teil der Grundversorgung ist und vom Stadtwerk und / oder Hausbesitzer in jede Wohnung und jeden Raum gebracht wird – genauso wie Wasser, Strom und Wärme. Was der Bewohner dann damit macht, bleibt ihm überlassen.

komplex 2012

Immobilien

Er kann die Dienste seines Geschmacks und Budgets bei einem Anbieter seiner Wahl abonnieren und bindet die Geräte ein, die seinen Vorlieben und Bedürfnissen bezüglich Komfort, Sicherheit und Energieverbrauch entsprechen. SYSTEME FÜR JEDERMANN Was technisch möglich und verfügbar ist, muss nicht zwingend gefragt sein oder eingesetzt werden. Oft scheitern intelligente Systeme an der ökonomischen Vernunft, an der Praktikabilität oder zielen einfach an den wahren Bedürfnissen des Marktes vorbei. Mittlerweile schreitet aber die flächendeckende Versorgung mit Glasfaser voran. Diese Datenautobahnen werden breitbandige Internetanschlüsse zu sinkenden Preisen ermöglichen. Im Haus vernetzen heute bereits verfügbare Technologien wie casacom auf der Basis von optischen Leitern sämtliche Räume mit dem Internet: Spezielle Dosen mit gleich mehreren Steckplätzen und auf Wunsch mit WLAN versehen, ermöglichen Telefonie und Fernsehen von diversen Anbietern. Was bisher kupfergebunden, über dedizierte Dosen nur von ganz bestimmten Anbietern monopolartig verfügbar war, kann heute von einer rasch wachsenden Zahl von zum Teil global agierenden Providern übers Internet (over the top) bezogen werden – wettbewerbsgerecht und massgeschneidert. Und wer in seinem Haus digitalSTROM installiert, kann noch dazu über die bestehende Stromleitung mit elektrischen Geräten kommunizieren, diese einzeln oder orchestriert schalten, dimmen, überwachen und deren Verbrauch messen. digitalSTROM lässt sich sehr einfach nachrüsten und wächst den Bedürfnissen der Bewohner entsprechend. Über den digitalSTROM-Server können die Geräte zudem ins Internet eingebunden werden. Diese neuen Standards sind heute kaum mehr teurer als herkömmliche Installationen, funktionieren als Plug and play, intuitiv, verlässlich und werden über Software-Updates laufend verbessert und ausgebaut. DER SERVICE AUS DER WOLKE Das Smartphone macht es vor: Stündlich sind neue Applikationen und Dienste verfügbar. Damit steigen die Möglichkeiten der Nutzung ein und derselben Hardware dramatisch an. So wird es auch dem Smart Home ergehen. Ein digital

Die digitale Welt hält Einzug: Das Smart Home vernetzt alle Geräte, Systeme und Räume wirkungsvoll miteinander. 1–3 Im Haus der Zukunft werden unterschiedliche Anwendungen vom Schalter, Smartphone oder iPad aus gesteuert.

vernetztes Gebäude bietet in Zukunft die Infrastruktur, auf der sich laufend neue Funktionen und Services entwickeln werden. Die Intelligenz unseres Zuhauses wird sich immer mehr in die Consumer-Geräte verlagern und steigt mit jeder Anschaffung einer neuen Lampe, eines Bügeleisens oder Tablet-PCs. Die infolgedessen wachsenden Rechner- und Speicherleistungen werden aus dem Haus in Rechenzentren irgendwo auf der Welt verlagert. Cloud-Computing nennt man das. Und aus ebendieser «Wolke» werden neuartige Funktionen und Services ins Haus geliefert. Neben Dienstleistungsangeboten wie Video on Demand, Servicearbeiten an Systemen und Geräten übers Internet, Energiemonitoring und -management wird es auch die Fernüberwachung und Unterstützung für ältere oder gehandicapte Menschen zu Hause geben. Vieles wird sich in unserem Alltag einfacher, angenehmer und sicherer gestalten. Daneben können im einzelnen Haushalt aber auch volkswirtschaftlich gesehen erhebliche Kosten eingespart werden. Möglicherweise bieten digital vernetzte Gebäude zukünftig auch die Basisinfrastruktur für die viel gepriesenen Smart Grids, welche uns helfen sollen, die zunehmend überlasteten Stromnetze auszubalancieren. DER TASTER AN DER WAND In einem Smart Home werden Leuchten, Lichtszenen, Heizung, Lüftung, Musikanlage und Garagentor vom Smartphone oder iPad aus nach Belieben gesteuert und überwacht – im Haus oder von ausserhalb. Das ist nützlich und bequem. Wer sich mit der neuen Technologie nicht beschäftigen will, darf auch zukünftig noch den Taster an der Wand bedienen und das Licht ein- und ausschalten. Allerdings erschliessen sich über einen modernen Schalter ganz neue Funktionen: Ein ganzes Gebäude lässt sich mit einem Tastendruck in Stand-by versetzen, und alle Geräte können ausgeschalten werden, inklusive Fernseher, Kaffeemaschine und Bügeleisen. Vom Taster aus wird zukünftig auch das Auto vorgeheizt, das Ferienhaus geöffnet oder der Notarzt gerufen. Und wer will, kann neben all dem auch noch twittern – ganz nach Lust und Laune. — www.digitalstrom.com — www.casacom.ch Halter Beteiligungen Seite 126

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WETTBEWERB DER GÜTESIEGEL −Internationale ÖkoLabels drängen auf den Schweizer Markt Text: Frank Wadenpohl Grafiken: Halter Immobilien

Nachhaltig bauen bedeutet wesentlich mehr, als den Heizenergiebedarf von Gebäuden zu minimieren. Eine ganzheitliche Betrachtungsweise ist gefragt. So bekommt das etablierte Minergie-Label hierzulande Konkurrenz von internationalen Gütesiegeln, die vermehrt den Nutzer in den Mittelpunkt stellen und auch die Lebenszykluskosten einer Immobilie nicht vernachlässigen. Seit nunmehr 15 Jahren kennt die Schweiz das MinergieLabel. Bis heute wurden rund 25 000 Gebäude mit einer der sechs Varianten Minergie, Minergie-P, Minergie-A, Minergie-Eco, Minergie-P-Eco, Minergie-A-Eco des Qualitätslabels ausgezeichnet. Kaum eine andere privatwirtschaftliche Initiative hat das Bauen in der Schweiz in den letzten zwei Dekaden in einem ähnlichen Mass geprägt. Den stetigen Verschärfungen der Minergie-Grenzwerte für den Heizenergiebedarf folgend, hat die Stärke der Wärmedämmung kontinuierlich zugenommen und somit auch das Erscheinungsbild von Gebäuden massgeblich

beeinflusst. Dämmstärken von 20 Zentimetern und mehr machen die Dämmstoffindustrie zum grossen Gewinner dieses Trends. Der Vorwurf, die Heizenergie würde hierbei zulasten eines massiv höheren Einsatzes versteckter, grauer Energie eingespart, steht nicht ganz unbegründet im Raum. Dennoch: Lange konnte sich das Öko-Label «Made in Switzerland» weitgehend unbehelligt auf dem Schweizer Markt behaupten. Nun aber drängen zunehmend internationale Labels auf den Platz, deren Anforderungen teilweise weit über die Ziele von Minergie hinausgehen. MEHR ALS ÖKOLOGISCH Minergie gehört zu den frühen Vertretern von ÖkoLabels der ersten Generation. Der Fokus dieser Labels lag hauptsächlich auf dem Energiebedarf der Gebäude und hier vor allem auf dem Heizenergiebedarf – unabhängig davon, wie diese Energie erzeugt wurde. Die synonyme Wortverwendung von «ökologisch = grün» beschert diesen Zertifizierungssystemen den Namen «Green Building Label». Einige Jahre vor Minergie kam das britische BREEAM auf den Markt, welches das Baugeschehen bis heute am stärksten beeinflusst. Als eines der grossen Labels folgte das amerikanische LEED. Zur zuvor erwähnten Verschärfung der Grenzwerte für den Heizenergiebedarf gesellten sich im Laufe der Zeit weitere ökologische Kriterien. Durch die Verbannung von Schadstoffen wurde die Auswahl der Baumaterialien eingeschränkt, und so fanden erstmals auch gesundheitliche Aspekte Berücksichtigung. Heute beanspruchen nahezu alle Zertifizierungssysteme für sich, das nachhaltige Bauen zu fördern. Dem allgemeinen Trend folgend, werden die Labels der zweiten Generation gerne «Blue Building Label» genannt, was den Schritt vom reinen Öko-Label hin zu umfassenden Nachhaltigkeitslabels meint. Nur wenige Labels decken dabei sämtliche Dimensionen der Nachhaltigkeit (Ökologie, Ökonomie und Gesellschaft) ab. Streng genommen kann einzig das DGNB-Label von sich behaupten, allen Aspekten gleichermassen Rechnung zu tragen. Selbst die jüngste Variante der Minergie-Familie, Minergie-A-Eco (2011), ignoriert die monetären Aspekte der Nachhaltigkeit und verweist bei der Betrachtung der Lebenszyklus-Wirtschaftlichkeit lediglich auf steigende Energiepreise und den nicht monetär bewertbaren Komfortgewinn hin.

BREEAM | BRE ENVIRONMENTAL ASSESSMENT METHOD

BREEAM ist eines der erfolgreichsten Zertifizierungssysteme weltweit und wurde 1990 eingeführt. Es nutzt eine Reihe von Kriterien, die energetische und ökologische Aspekte bewerten. Damit dient es beim Entwurf und Management von Gebäuden als Leitfaden. — www.breeam.org 2

MINERGIE | SCHWEIZER BAUSTANDARD FÜR NACHHALTIGES BAUEN

Minergie ist ein 1994 entstandenes Qualitätslabel für neue und modernisierte Gebäude. Es wird seit 1997 von der Wirtschaft, den Kantonen und dem Bund getragen. Der spezifische Energieverbrauch gilt als Leitgrösse, im Zentrum steht der Komfort. — www.minergie.ch

LEED | LEADERSHIP IN ENERGY AND ENVIROMENTAL DESIGN

LEED wurde 1998 in den USA eingeführt und baut auf BREEAM auf. Das Bewertungssystem stammt vom U. S. Green Building Council, einer gemeinnützigen Handelsorganisation für nachhaltiges Bauen, und berücksichtigt Energieeffizienz und Ökologie. — www.usgbc.org 4

DGNB | DEUTSCHE GESELLSCHAFT FÜR NACHHALTIGES BAUEN E. V.

2007 riefen 16 Initiatoren aus der deutschen Bau- und Immobilienwirtschaft die DGNB ins Leben, die nachhaltiges und effizientes Bauen im In- und Ausland fördern will. Das ganzheitliche Zertifizierungssystem wird kontinuierlich weiterentwickelt. — www.dgnb.de

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Immerhin rückt diese Variante etwas vom strengen Fokus auf den reinen Heizenergiebedarf ab und bewegt sich mehr in Richtung Einsparung von Primärenergie. So erlaubt die Zertifizierung nach Minergie-A die Kompensation eines höheren Heizenergiebedarfs bis zu einem gewissen Mass durch z. B. die Verwendung von Erdwärme und Solarkollektoren. Hierdurch wird der Kritik Rechnung getragen, dass die stetig zunehmende Dämmstärke die gestalterischen Möglichkeiten einschränkt und so ausserdem wertvolle Fläche im Innenraum verloren geht. Einher mit der Ausrichtung auf Primärenergie geht auch die erstmalige Betrachtung der grauen Energie. Dennoch ist Minergie nach wie vor das System, welches die restriktivsten Vorgaben bei der Verwendung von Bauteilen macht. Weil Minergie nur den Status zertifiziert und keine qualitativen Abstufungen kennt, müssen sich Bauherren im Vorhinein für eine der Minergie-Varianten entscheiden und die Planung nach deren Vorgaben gestalten. FREIHEIT IN DER PLANUNG BREEAM, LEED und die DGNB gehen in der Bewertung einen anderen Weg. Zwar werden hier für die grundsätzliche Zertifizierung auch Schwellenwerte bei den Einzelkriterien festgelegt, jedoch gibt es für die Planer durch die Bewertung mittels Punkten einen grösseren Spielraum. Hierdurch muss man sich nicht im Voraus auf eine Qualitätsstufe (BREEAM: Pass, Good, Very Good, Excellent, Outstanding; LEED: Certified, Silver, Gold, Platinum; DGNB: Bronze, Silber, Gold) festlegen, sondern kann die Stellschrauben noch in der laufenden Planung bedienen. Insbesondere bei der DGNB führt der so gewonnene grösstmögliche Freiraum in der Planung bisweilen aber noch zu sehr hohen Herausforderungen an die ausführenden Unternehmen. Die DGNB gibt nicht die Materialien vor, ihre Bewertung erfolgt über quantitative Produkteigenschaften wie z. B. die Menge der enthaltenen Schadstoffe, welche im Einzelfall durch die ausführenden Unternehmen nachzuweisen sind. Hierbei ist das System der Baupraxis noch einen gewaltigen Schritt voraus, denn bislang gibt es kaum hinreichende Daten, um sämtliche Baustoffe umfassend deklarieren zu können. Der Druck auf die Baustoffhersteller nimmt entsprechend zu. Einstweilen wird die DGNB die Auswahl der Baustoffe implizit limitieren.

ZERTIFIZIERUNGEN WELTWEIT

1 Mio.

200 000

30 000 25 000

25 000

20 000

9500

10 000

281 210

0 BREEAM

MINERGIE

LEED

zertifizierte Gebäude angemeldete Projekte

1 Die Grafik zeigt, wie viele Projekte weltweit mit welchem Label zertifiziert wurden. Spitzenreiter ist das britische BREEAM. 2 Die Labels bewerten Projekte nach Kriterien aus den Bereichen Gesellschaft, Wirtschaft, Umwelt, Bau- und Betriebsprozesse.

DGNB

VERGLEICH DER LABELS BREEAM

MINERGIE

LEED

DGNB

Gesellschaft Gemeinschaft Gestaltung Nutzung, Erschliessung Wohlbefinden und Gesundheit Wirtschaft

Gebäudesubstanz Anlagekosten Betriebs- und Unterhaltskosten

Umwelt

Baustoffe Betriebsenergie Boden und Landschaft Infrastruktur

Bauprozesse Betriebsprozesse voll / mehrheitlich berücksichtigt nicht berücksichtigt

QUO VADIS? Durch immer schärfere gesetzliche Vorgaben und die zunehmende freiwillige Zertifizierung von Gebäuden hat sich das Bauen rund um den Globus in den letzten zwei Jahrzehnten so rasant verändert wie wahrscheinlich niemals zuvor. Ein Ende dieses Veränderungsprozesses scheint dabei noch lange nicht in Sicht zu sein. So ist für 2014 eine erneute Revision der «Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich» (MuKEn) vorgesehen, welche bis 2018 in den kantonalen Gesetzgebungen umzusetzen ist. Dabei sehen die neuesten Mustervorschriften vor, dass sich «neue Gebäude (…) ab 2020 ganzjährig möglichst selbst mit Wärmeenergie und zu einem angemessenen Anteil mit Elektrizität» versorgen sollen. Gebäudelabels, die dann noch einen strengen Fokus auf den Heizenergiebedarf legen, werden somit obsolet.

In der ganzheitlichen Betrachtung eines Gebäudes über den Lebenszyklus hinweg muss in Zukunft aber auch der Betrieb mit in die Bewertung einbezogen werden. Häufig zeigt sich, dass die in der Theorie errechneten Werte in der Praxis nur mit einem optimierten Betrieb erreicht werden können. Mehr noch: Eine schlechte Betriebsorganisation kann das komplexe und sensible System hochtechnisierter Gebäude ad absurdum führen. So bliebe vom Gebäudelabel im Betrieb einzig der schöne Schein. Um den Betrieb zu bewerten, bedarf es regelmässiger Re-Zertifizierungsaudits, bei welchen die ursprünglich prognostizierten Werte mit den tatsächlich gemessenen Werten abgeglichen werden. Nur so können Labels der Kritik, sie wären blosse Marketingstrategien, widersprechen und den Beweis erbringen, dass sie einen echten Beitrag zum nachhaltigen Bauen leisten. Halter Immobilien Seite 120

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OPERATION FUCHSBAU −Der Umbau der Ladenpassagen in der ShopVille-RailCity Text: Nik Grubenmann Foto: Ralph Bensberg

Täglich frequentieren rund 350 000 Personen die ShopVille-RailCity im Zürcher Hauptbahnhof mit einem vielseitigen Angebot an Einkaufs- und Verpflegungsmöglichkeiten. Dahinter, darunter und darüber werden die Ladenzeilen durch Schächte, Gänge und Zwischengeschosse versorgt. Jeder bauliche Eingriff verlangt von den Projektverantwortlichen grosses planerisches Know-how sowie eine ausgeklügelte Logistik. Auf den vier Geschossen unter der Bahnhofshalle befinden sich versteckte Zulieferwege und Lagerungsräume für Waren, Fluchtwege, Liftschächte, Aufenthalts- und Umkleideräume für Mitarbeitende sowie einiges an Sicherheits- und Haustechnik. Die Erneuerung des Marktplatzes als Herzstück der ShopVille-RailCity war für die SBB als Bauherrin eines der herausforderndsten Projekte der vergangenen Jahre. Die Arbeiten für die Durchmesserlinie – die neue S-BahnDoppelspur – in direkter Nachbarschaft waren nur ein Teil davon. Das Kernstück des Umbaus bildete die Zusammen-

legung der ehemals räumlich getrennten Angebote der Migros auf einer rund 1000 Quadratmeter grossen Ladenfläche. Die übrigen Geschäfte wurden neu angeordnet und erhielten eine ansprechende Fassadengestaltung. Gleichzeitig verbesserte man die haustechnischen Anlagen und die Anbindungen aller Geschäfte an die Warenanlieferung. FÜR EINEN UNGESTÖRTEN BETRIEB Eine zentrale Herausforderung für den Bauherren und die Halter Generalunternehmung als ausführenden Totalunternehmer war die Aufrechterhaltung des Betriebs der Ladenlokale und der ungehinderte Fluss der Passanten während der gesamten Umbauphase. Um dem gerecht zu werden, wurden die Arbeiten für die Erneuerung des Marktplatzes in mehrere Etappen aufgeteilt. Zusätzlich garantierten verschiedenste bauliche und technische Provisorien wie eine Brandschutzbauwand, Brandmelder, Sprinkleranlagen und provisorische Fluchtwege die Versorgung und Sicherheit der nicht vom Umbau betroffenen Bereiche. 1 Die hochfrequentierten Einkaufszeilen in der weitläufigen ShopVille-RailCity unter dem Zürcher Hauptbahnhof

UNTER BESONDEREN BEDINGUNGEN Um den Betrieb als auch den Besucherstrom unter der Bahnhofshalle nicht zu belasten oder gar zu behindern, wurde vor allem die Logistik der Baustelle optimiert. Alle Materiallieferungen waren nur zu bestimmten Zeiten möglich. Der reguläre Baustellenbetrieb sah vor, dass die Arbeiten vorwiegend tagsüber stattfanden. Das abzuführende Material wurde dann direkt auf der Baustelle sortiert, verpackt und vorerst zwischengelagert. Während genau vorgegebener Zeitfenster erfolgte anschliessend der Transport des Materials zum Anlieferungsbereich des Bahnhofs. Von hier aus konnte es problemlos abgeführt werden, gleichzeitig wurden die neuen Bauteile für die nächste Tagesschicht zum Bauperimeter verschoben. Der Umbau unter Betrieb verlangte von den Projektverantwortlichen ein Höchstmass an Planungs-Know-how unter enormem Zeitdruck. Dies machte den Moment der Baustellenenthüllung besonders spannend, erzählt Christian Ulrich, Leiter Umbau und Spezialprojekte bei der Halter Generalunternehmung: «Während der ganzen Bauphase war die Baustelle hinter einer hohen, weissen Wand verborgen. Irgendwann wurde sie entfernt, und der neue Bereich in der Shopville-RailCity war eröffnet.» SPEZIALIST FÜR UMBAUTEN Die Halter Generalunternehmung konnte in den vergangenen Jahren ihre Kompetenz in den Bereichen Umbau und Spezialbauten‚ Erweiterungen und Erneuerungen sowie Renovationen an verschiedensten Projekten unter Beweis stellen. Dazu zählen neben dem Umbau des Marktplatzes in der Shopville-RailCity auch die Komplettsanierung der Wohnhochhäuser Eigengrund in Dietikon, die in bewohntem Zustand neue Fassaden, Fenster, Küchen und Bäder sowie eine neue Haustechnik bekamen. «Eine besondere Herausforderung war auch die Gesamtsanierung des Büro- und Technikgebäudes UBS Flur Süd sowie der Umbau des Technikgebäudes Swisscom Herdern», sagt Christian Ulrich. Die Eigentümer profitierten auch hier doppelt: Zum einen musste keines der Objekte geräumt werden, zum anderen wurden alle anfallenden Arbeiten in einem äusserst knappen Zeitfenster ausgeführt. Halter Generalunternehmung Seite 116

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WÄRME SUCHT KÄLTE −Neue Energiekonzepte für ArealEntwicklungen Text: Christian Erb Grafiken: Halter Entwicklungen

Gerade bei der Entwicklung von ganzen Arealen ergeben sich vielfältige Synergien in der Wärme- und Kälteproduktion und deren Nutzung. Je grösser das angeschlossene Netz ist, desto grösser ist die Wahrscheinlichkeit, dass Abwärme, welche an einem Ende des Areals anfällt, für die Wärmeproduktion, z. B. das Heizen einer Wohnung, an einem anderen Ort genutzt werden kann. Die Ressourcen müssen nur sinnvoll erschlossen werden. Der Bedarf an Kälte nimmt im Gebäudebereich tendenziell zu. Heute werden kaum mehr Gebäude gebaut, bei welchen keine Kälteanlagen in Betrieb sind. Gleichzeitig nimmt der Wärmebedarf laufend ab. Bei konventionellen Konzepten wird die Wärme in der Regel mit fossilen Heizkesseln erzeugt und die Kälte mit Kältemaschinen. Dabei sind die Systeme völlig unabhängig voneinander (Grafik Seite 85). Die Abwärme der Kälteerzeugung wird an die Umgebung

abgegeben und steht für eine Nutzung nicht mehr zur Verfügung. Auch für Heizung und Kühlung werden bislang zwei unabhängige Netze installiert, und die Verteilnetze sind komplett voneinander getrennt. WÄRMEPUMPE STATT FOSSILER BRENNSTOFF Die Erkenntnis, dass auf den Einsatz von fossilen Brennstoffen im Gebäudebereich zukünftig verzichtet werden sollte, setzt sich zunehmend durch. Als Alternative zur Wärmeerzeugung mit Heizkesseln bieten sich Wärmepumpen an. Wärmepumpen und Kältemaschinen sind von der Konstruktion her identisch, wobei bei der Wärmepumpe der Nutzen Wärme und bei der Kältemaschine die Kälte im Vordergrund steht. Da bei den meisten Nutzungen Wärme und Kälte notwendig ist, bietet sich eine kombinierte Wärme(-Pumpe)-Kälte-Maschine (WPKM) an. Die WPKM erzeugt im Winter Wärme und im Sommer Kälte. Sie kann auch gleichzeitig Wärme (z. B. für Warmwasser) und Kälte (z. B. für Serverräume oder Sitzungszimmer) erzeugen. Die Abwärme der Kälte kann dann zentral genutzt werden. SYNERGIEN BEI DER VERTEILUNG Bei der Verteilung von Wärme und Kälte können ebenfalls Synergien genutzt werden. Ein normales Bürogebäude wird im Winter geheizt und im Sommer gekühlt. Es bietet sich also ein gemeinsames Verteilsystem an. Dieses wird im Winter für die Heizung und im Sommer für die Kühlung genutzt. Man spricht hier von einem Change-over-Betrieb (Grafik Seite 86). Verbraucher, die das ganze Jahr Kälte benötigen, können mit dezentralen Kältemaschinen ausgerüstet werden, welche die Abwärme ans Verteilnetz abgeben. Dadurch entfällt die Installation von dezentralen Rückkühlern, und die Abwärme kann immer, wenn Wärmebedarf vorhanden ist, zentral genutzt werden. Das Konzept ist für Mischnutzungen mit Wohnen, Büro und Gewerbe geeignet. Bei Nutzungen mit besonders vielen Ganzjahreskältebezügern kann ein separates Kältenetz notwendig und sinnvoll sein. Ein gemeinsames Netz für Wärme und Kälte bringt dem Nutzer eine enorme Flexibilität im Ausbau. Das Netz steht in jedem Raum zur Verfügung, und es kann für jeden Raum und zu jeder Zeit entschieden werden, ob nur geheizt oder auch gekühlt werden soll.

DEZENTRALE VERSORGUNG OHNE ABWÄRMENUTZUNG

Abwärme

ServerKälteraum maschine

GAS

Für tiefe Leistungen, wie beispielsweise bei Wohnungen und schwach installierten Büroräumen, reicht die Bodenheizung aus, um genügend Kälte in den Raum zu bringen. Bei Büroräumlichkeiten mit höheren Kältelasten kann die Abgabe durch thermoaktive Bauteilsysteme (TABS) oder durch Flächenkühlelemente, eventuell auch mit Umluftkühlern erfolgen. Durch den Einsatz von grossen Flächen kann auf der Wärmeseite mit tiefen Temperaturen und auf der Kälteseite mit hohen Temperaturen gearbeitet werden. Dadurch steigt die Effizienz der WPKM stark an. SAISONALER AUSGLEICH ZWISCHEN WÄRME UND KÄLTE Häufig ist der Bedarf an Wärme und Kälte nicht ausgeglichen. Der Bedarf an Wärme ist im Winter höher und derjenige für Kälte im Sommer. Die Synergie zwischen den 1 Bei konventionellen Konzepten sind die Systeme für Wärme- und Kälteproduktion völlig unabhängig voneinander.

Heizung

Kältemaschine

STROM

beiden Anwendungen kann zeitlich entkoppelt werden, indem die Differenz in einem saisonalen Speicher (Erdsondenfeld) ausgeglichen wird. Dabei wird zwischen verschiedenen Arealen ein sogenanntes Anergienetz gebaut. Die WärmeKälte-Maschinen der einzelnen Baufelder gleichen den unterschiedlichen Bedarf an Wärme und Kälte in diesem Netz aus. Benötigt ein Baufeld aktuell mehr Kälte als Wärme, so wird der Überschuss dem Anergienetz abgegeben, und der Saisonspeicher wird geladen. Umgekehrt wird der Saisonspeicher entladen, wenn aktuell insgesamt ein höherer Wärmebedarf im Areal notwendig ist. KNACKNUSS WARMWASSER Das Change-over-Verteilsystem steht an jedem Punkt des Areals zur Verfügung. Es arbeitet mit möglichst tiefen Temperaturen, welche nicht dafür ausreichen, Warmwasser aufzubereiten. Das Warmwasser kann entweder zentral bei der WPKM aufbereitet werden oder mit dezentralen Warm-

86 komplex 2012 Planen & Bauen

DEZENTRALE VERSORGUNG MIT ABWÄRMENUTZUNG – CHANGE OVER

ServerKälteraum maschine

Abwärme genutzt

TABS (thermoaktive Bauteilsysteme)

Heizung

Kältemaschine

Wärmepumpe Kühlen Sommer

Heizen Winter Erdsonde

wasserwärmepumpen. Diese verwenden als Wärmequelle entweder das Verteilsystem oder andere Abwärme. INTEGRATION WEITERER ENERGIEQUELLEN Die saisonale Energiespeicherung macht dann Sinn, wenn keine anderen Energiequellen konstant zur Verfügung stehen. Die Speicherung dient dazu, den Ausgleich des Energiebedarfs zwischen Sommer und Winter sicherzustellen. Wenn andere Energiequellen (z. B. Grundwasser, Abwasser, andere Abwärme) ganzjährig zur Verfügung stehen, können sie anstelle des Anergienetzes eingesetzt werden, und eine saisonale Speicherung ist nicht notwendig. Die Differenz zwischen dem Bedarf von Wärme und Kälte wird dann diese Energiequelle ausgleichen. BEISPIEL LIMMATFELD IN DIETIKON Das Limmatfeld in Dietikon wurde über die letzten zehn Jahre entwickelt und ist seit 2008 im Bau. Mit der Fertigstel-

lung wird Raum für ca. 3000 Bewohner und 2000 Arbeitsplätze entstehen. Da hier bereits gereinigtes Abwasser aus der ARA Dietikon zur Verfügung stand, wurde für die Wärmeerzeugung eine zentrale Lösung erarbeitet: Das ganze Areal wird mit einem Fernleitungsnetz betrieben (Grafik Seite 87). Im Winter wird Wärme für die Heizung geliefert und in den einzelnen Baufeldern über ein Change-over-Netz verteilt. Das Warmwasser wird durch das Verteilnetz vorgewärmt und durch eine dezentrale Wärmepumpe nachgeheizt. Das Change-over-Netz wird im Sommer pro Baufeld mit kaltem Wasser für die Kälte betrieben. Jedes Baufeld verfügt über eine Sommer-Kältemaschine, welche ihre Abwärme an das Fernleitungsnetz abgibt. Gleichzeitig bezieht auch die Warmwasserwärmepumpe Abwärme aus dem Verteilsystem und hilft damit der Kältemaschine. Es gibt Betriebszustände, bei denen die Abwärme der Kälte gerade ausreicht, um das Warmwasser zu decken. Steigt die Abwärme über den Bedarf an Warmwasser an, wird sie an das Fernleitungsnetz

WÄRME- UND KÄLTEVERSORGUNG PRO BAUFELD MIT ZENTRALEM SAISONSPEICHER AM BEISPIEL LIMMATFELD

ARA Baufeld A

Baufeld B

H K

H K Saisonspeicher

Grundwasser oder

Erdsondenfeld

H K

Baufeld C

Baufeld D

1 Ein gemeinsames Verteilsystem für Wärme und Kälte bietet enorme Flexibilität im Ausbau und spart Ressourcen. 2 Für das Limmatfeld in Dietikon wurde eine zentrale Lösung erarbeitet, die mit einem Fernleitungsnetz betrieben wird.

See- oder Flusswasser

abgegeben und den anderen Baufeldern zur Verfügung gestellt. Kann im ganzen Areal nicht mehr alle Abwärme gebraucht werden, so wird der Überschuss zentral mit dem ARA-Wasser abgeführt. An wenigen Tagen pro Jahr (besonders bei hohen Limmat-Temperaturen) muss die Abwärme an die Aussenluft abgegeben werden. VERSORGUNGSKONZEPT ALS KERNKOMPETENZ Die Synergienutzung zwischen Wärme und Kälte in Arealen bietet grosse Chancen für praktikable Lösungen. Dafür muss der Entwickler seine konzeptionelle Kompetenz bereits in einer sehr frühen Phase der Arealentwicklung mit einbringen. Nur so kann ein Projekt die wirtschaftliche und ökologische Optimierung der Ressourcen gewährleisten. Die intelligente, gemeinsame Nutzung von Wärme und Kälte steht für ein optimales Energiemanagement und schafft so Mehrwert für Investoren und Mieter. Halter Entwicklungen Seite 110

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SICHERHEIT UND GARANTIEN FÜR DEN BAUHERREN −Mit Gesamtleistungswettbewerben zu optimalen Lösungen

und darauf folgend drei Projekte für die Schlussrunde. Das Pflichtenheft definierte zusammengefasst drei Hauptkriterien für die zu lösende Aufgabe: ein optimales Nutzungskonzept für das vorgegebene Raumprogramm mit möglichst hoher Flexibilität für künftige Nutzungen, die Qualität der Gestaltung des neuen Dorfplatzes und die Einbindung des bestehenden öffentlichen Parks.

Text: Nik Grubenmann Visualisierungen: Müller Siegrist Architekten, planikum

Gesamtleistungswettbewerbe werden immer beliebter. Gerade auch die öffentliche Hand profitiert von den Vorteilen dieses Vergabeverfahrens. Umfassende Sicherheiten und Garantien sowie das Prinzip «alles aus einer Hand» sind für die Bauherren attraktiv. Das Beispiel Gemeindehaus Volketswil zeigt, wie ein Projekt frühzeitig auf den richtigen Weg gebracht werden kann. Der abschliessende Bericht der Wettbewerbsjury würdigt die «eigenständige äussere Erscheinung» sowie die «adäquate Offenheit im Innern» des Siegerprojekts. Zusammen mit Müller Sigrist Architekten und weiteren Planungspartnern ist die Halter Generalunternehmung als Gewinnerin des Gesamtleistungswettbewerbs für das neue Gemeindehaus Volketswil hervorgegangen. Insgesamt bewarben sich 23 Teams für den Wettbewerb. In der Präqualifikation wählte das Preisgericht sieben Teams für die erste Wettbewerbsstufe

LÖSUNGEN AUS EINER HAND Im Gegensatz zum konventionellen Architekturwettbewerb mit anschliessender Vergabe der Werkverträge erhält der Bauherr im Rahmen eines Gesamtleistungswettbewerbs ein fertig geschnürtes Paket mit den entsprechenden Leistungen des Planungsteams. Dabei übernimmt der Totalunternehmer die Gesamtverantwortung. Alle Planungspartner stehen bereits in der Entwurfsphase fest. Dies erspart dem Bauherren aufwendige und zeitraubende Auswahlverfahren zur Vergabe der Werkverträge an einzelne Planer, Handwerker und Dienstleistungsunternehmen. Gesamtleistungswettbewerbe geben Bauherren die Möglichkeit, ein Projekt bereits in einem sehr frühen Stadium ganzheitlich betrachten zu können. Kriterien der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit über die gesamte Lebensdauer einer Immobilie hinweg sowie Aspekte wie Flexibilität und Umnutzungsmöglichkeiten werden bereits bei Projektbeginn auf vergleichbarer Basis diskutiert und bewertet. Vom Gesamtleister fordert dies vernetztes Denken, eine ganzheitliche Optik und die Moderation aller beteiligten Planer, Unternehmer und Nutzer. ERFOLGSMODELL WETTBEWERBSVERFAHREN Aufgrund der beschriebenen Vorteile erfreuen sich Gesamtleistungswettbewerbe gerade auch bei der öffentlichen Hand zunehmender Beliebtheit. Einige Rahmen-

«Wir haben uns für den Gesamtleistungswettbewerb entschieden, weil er für uns viele Vorteile bringt: Die Risiken von Kosten und Terminen liegen beim Totalunternehmer, und das zum Teil sehr aufwendige Submissionsverfahren entfällt. Dank dem Beizug eines Bauherrenvertreters können wir auf Augenhöhe mit dem Generalunternehmer diskutieren und gemeinsam Entscheide treffen.» Bruno Walliser, Gemeindepräsident Volketswil

1 Vor dem Haupteingang des neuen Gemeindehauses in Volketswil liegt der grosszügig gestaltete Dorfplatz.

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bedingungen und Voraussetzungen müssen allerdings gegeben sein, damit Wettbewerbsverfahren wie in Volketswil für Bauherren auch tatsächlich den gewünschten Erfolg bringen. Eine wichtige Rolle innerhalb des Verfahrens kommt der Bauherrenberatung zu. Hier ist Erfahrung gefragt: Klare Vorgaben und Richtlinien sowie Gewichtung, also sauber definierte Projektvorgaben, sind unablässig für ein professionell durchgeführtes Wettbewerbsverfahren. Je besser die Zielvorgaben durch die Wettbewerbsausschreibung definiert sind, umso höher ist die Qualität der von den teilnehmenden Teams erarbeiteten Lösungen. Für Andrea Schmidhauser, Projektleiterin bei der Halter Generalunternehmung, stellt das Wettbewerbsverfahren für das Gemeindehaus Volketswil ein mustergültiges Modell dar: «Für uns als Bieterteam war es wichtig, dass wir in der zweiten Wettbewerbsstufe genügend Zeit hatten, um unser Eingabeprojekt auf einen sinnvollen Detaillierungsgrad zu heben. Zudem schätzten wir das offene Verfahren. Auch die Zwischenbesprechungen mit dem Bauherren waren äusserst wertvoll. Diese und andere Faktoren gaben den

«Der Gesamtleistungswettbewerb fordert von den Architekten bereits zu einem frühen Zeitpunkt besondere Leistung. Es entwickelt sich ein stark definiertes Projekt, in dem sowohl energetische, funktionale als auch städtebauliche Aspekte Berücksichtigung finden. Bereits bei der Jurierung können so hohe Kostensicherheit und architektonische Qualität gewährleistet werden.» Peter Sigrist, dipl. Arch. ETH/SIA/BSA

1 Auf der Rückseite des Gemeindehauses wurde eine bereits bestehende Parkanlage erweitert und in das Ensemble integriert. 2 Transparenz und Flexibilität bestimmen die Organisation der Räume im Innern des neuen Verwaltungsgebäudes.

Ausschlag, dass wir das Projekt aus unserer Sicht optimal auf die Zielvorgaben ausrichten konnten.» GEMEINSCHAFTLICH PLANEN Wie im Fall des Gemeindehauses Volketswil ist die gute Kosten-Nutzen-Leistung des Projekts nur durch die enge Zusammenarbeit innerhalb des Planungsteams – hauptsächlich zwischen TU und Architekt, aber auch weiteren Planern – möglich. Für das beteiligte Architekturbüro ist die Partnerschaft mit einem TU sowohl Herausforderung als auch Entlastung: Einerseits muss die architektonische Qualität eines Projekts den Bedürfnissen des Bauherren entsprechen, andererseits soll sie aber auch in einem übergeordneten Kontext gesehen werden. Da der TU gegenüber dem Bauherren das Projektmanagement sowie die Qualitätskontrolle in Bezug auf Planzielerreichung und Ausführung übernimmt, kann sich der Architekt ganz auf seine Kernkompetenz fokussieren. ENERGIEEFFIZIENZ UND NUTZUNGSFLEXIBILITÄT Das Siegerprojekt von Volketswil vereint grösstmögliche Kosteneffizienz mit einer soliden gestalterischen Lösung. Die einheitliche Fassade fasst die einzelnen Bauvolumen geschickt zusammen, wodurch sich ein architektonisches Ganzes ergibt. Grosse, hohe Fenster sorgen für viel Licht im Innern des Gemeindehauses. Der Zweckbau erfüllt nicht nur die Anforderungen der heutigen Nutzer, sondern antizipiert auch künftige Nutzungen, indem er ein möglichst hohes Mass an Flexibilität vorsieht. Die Altlastenproblematik des Bodens durch eine Deponie wurde berücksichtigt, indem die Überbauung nur so viele Untergeschosse wie unbedingt nötig hat. Auch hinsichtlich der Energieeffizienz konnte das Projekt profitieren. Durch das kompakte Volumen wird die Gebäudeoberfläche auf ein Minimum reduziert. Die gesamte Gebäudetechnik entspricht dem Minergie-P-Standard. Nachhaltige Materialien reduzieren den Unterhalt und sorgen für eine lange Lebensdauer – ganz im Sinne aller Beteiligten. — www.volketswil.ch Halter Generalunternehmung Seite 116

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MODERNE BAUMEISTER KÖNNEN MEHR − Ein neues Generalund Totalunternehmerverständnis Text: Felix Hegetschweiler Illustrationen: Aurel Märki

Die Anforderungen an Gebäude sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Sämtliche Baubeteiligten stehen unter Druck, und herkömmliche Organisationsformen stossen an ihre Grenzen. Gefragt sind ein neues Verständnis, angepasste Strukturen und Prozesse sowie der Einsatz modernster Instrumente, um Aspekten wie Ästhetik, Funktionalität, Kosten, Termine und Nachhaltigkeit gerecht zu werden. Moderne Baumeister müssen fähig sein, ein Bauvorhaben zu analysieren, planungs- und bauprozesstechnisch zu strukturieren und die besten Dienstleister für die jeweilige Bauaufgabe zu finden. Unter den hohen Anforderungen eines immer komplexer werdenden Marktes ist nur ein gut organisiertes Team von ausgewiesenen Spezialisten in der Lage, ein Bauwerk zum Erfolg zu führen. Von den Verantwortlichen werden darum besondere Führungsqualitäten,

globales Wissen und Detailverständnis, aber auch spezifische Kenntnisse in den Bereichen Technologie, Prozessführung und Qualitätssicherung erwartet. DAS KLASSISCHE PHASENMODELL HAT AUSGEDIENT Die Praxis zeigt, dass geplante Bauvorhaben durch sich verändernde rechtliche Rahmenbedingungen oder Marktbedürfnisse ins Stocken geraten, einer Überarbeitung bedürfen und zuweilen sogar abgebrochen werden müssen. Bei der genauen Analyse lässt sich feststellen, dass in vielen Fällen eine wenig zielorientierte Planung, kombiniert mit einer falschen Projektorganisation, die Friktionen akzentuiert und das Scheitern begünstigt hat. Früher wurde geplant und dann gebaut. Heute muss man die Tätigkeiten vom Entwurf bis zur Nutzung als sich überlagernde, gegenseitig beeinflussende Phasen ansehen. Die Realisierung eines Bauvorhabens ist ein integrierter Prozess. Das Wissen um den Einsatz von Technologien und Materialien in der Produktion und auf der Baustelle sowie die damit verbundenen Abläufe sind derart anspruchsvoll, dass bereits von Beginn an Unternehmer mit spezifischem Fachwissen einzubeziehen sind. Die Projektplaner können

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über die erforderlichen Detailkenntnisse in der gewünschten Tiefe gar nicht mehr verfügen. Die Planung, in der Regel sogar der Entwurf, ist heute mehr denn je von Ausführungsfragen beeinflusst. Um eine architektonische Idee realisierbar und finanzierbar zu machen, muss der Generalunternehmer also bereits in einer frühen Phase mit an den Tisch. So lassen sich auch die Kosten erheblich reduzieren: Der Vergleich mit Gebäudeschätzungen von Immobilienexperten, die sich auf die Erfahrungswerte von Architektur- und Bauleitungsbüros stützen, also auf Objekte, die im klassischen SIA-Leistungsmodell erstellt wurden, zeigt, dass Bauabrechnungen aus Bauten, die mit einem General- oder Totalunternehmer gebaut wurden, 10 bis 15 Prozent niedriger ausfallen – bei gleicher Architektur und gleicher Qualität. Die vertragliche Trennung von Planungs-und Ausführungsverantwortung führt ausserdem zu einer Polarisierung der Projektbeteiligten mit divergierenden Interessenslagen. Die Folge sind ineffiziente Prozesse mit erheblichem Konfliktpotenzial, die langwierige und teure Auseinandersetzungen nach sich ziehen können. DAS HALTER-TRUST-MODELL Ein Modell, das die Kostenrisiken für den Bauherren bereits in der Planung klar abgegrenzt, ist das Halter-TrustModell. Mittels eines Anreizsystems für alle Beteiligten wird das Projekt gemäss Benchmark-Vorgaben geplant und optimiert. Dies senkt zum einen die Investitionskosten, zum anderen können durch die Life-Cycle-Betrachtung die Betriebskosten einer Immobilie bewusst niedrig gehalten werden. Die daraus resultierende Team- und Prozessdynamik begünstigen die Kreativität und Innovationskraft in Bauprojekten. Bauen muss bereits in der Planungsphase für alle verbindlich, greifbar und zielorientiert sein. Eine unzureichende Projektdefinition ist einer der wesentlichsten Punkte, die zu Störungen führen können. Dies gilt es von der ersten Studie bis zur Inbetriebnahme zu verhindern. Die Erfahrung zeigt, dass gerade die Projektphasen und deren Planungsprozesse viel effizienter gestaltet und umgesetzt werden müssen. Deshalb konzentriert sich die Halter Generalunternehmung ganz intensiv auf neue Werkzeuge für die Planung, die Auftragsvorbereitung und den Bauprozess bis hin zum Facility Management. Gleichzeitig ist die

Um ein komplexes Bauwerk auszuführen, bedarf es der koordinierten Zusammenarbeit verschiedener Beteiligter. 1 Das fertige Bauwerk steht am Ende eines Prozesses, der von modernen Managementstrukturen und Planungstools gelenkt wird.

FELIX HEGETSCHWEILER Der gebürtige Adliswiler ist seit 1. September 2011 Geschäftsführer der Halter Generalunternehmung und Mitglied der Gruppenleitung von Halter Unternehmungen. Zuvor war er COO und Mitinhaber des Projektentwicklers und Totalunternehmers HRS Real Estate.

Projektorganisation schlank gestaltet. Die Verantwortung wird optimalerweise auf wenige, dafür kompetente, unternehmerisch denkende Mitarbeiter verteilt.

Felix Hegetschweiler machte eine Lehre als Hochbauzeichner und absolvierte im Anschluss daran ein Architekturstudium am Abendtechnikum Zürich.

EFFIZIENTE PROZESSE DANK NEUARTIGER TOOLS Effiziente Planungs- und Bauprozesse erfordern durchgängige Softwaretools. Derartige moderne Werkzeuge basieren auf klar strukturierten Datenmodellen – sogenanntem Building Information Modeling – die bereits in der Entwurfs- und Konzeptionsphase Kennzahlen zu Kosten und Terminen hervorbringen. Dank datenbankbasierten Prozessen fliessen Änderungen am Entwurf unmittelbar in die Ausführungs- und Produktionspläne ein. Mögliche Fehlerquellen können minimiert oder sogar eliminiert werden. Damit wird die Nachhaltigkeit des Projekts bei jedem Planungsschritt bis hinein in die Betriebsphase simuliert und verifiziert. Unabhängig davon soll der Entwurf des Architekten stets als wichtigste Referenz gelten, schliesslich darf die gestalterische Qualität eines Bauwerks in keiner Phase der Planung und Bauausführung gefährdet sein. Halter Generalunternehmung Seite 116

Mit Kursen in den Bereichen Buchhaltung und Liegenschaftenverwaltung baute er sein Wissen in den folgenden Jahren weiter aus. 1995 schloss der heute 47-Jährige ein Nachdiplomstudium zum Wirtschaftsingenieur ab. 1997 trat Felix Hegetschweiler zum ersten Mal bei der Halter Generalunternehmung ein, wo er 2001 als Leiter Ausführung ausschied. Zu den wichtigsten Bauten, die er als Gesamtverantwortlicher ausführte, gehören die EKZ Stücki in Basel (270 Mio. CHF), das Kantonsspital Zug in Baar (200 Mio. CHF) sowie The Home of Fifa in Zürich (200 Mio. CHF).

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VON MYTHEN UND MISSVERSTÄNDNISSEN − Die krisenbedingte Systemkritik erreicht den Wohnungsmarkt Text: Patrik Schellenbauer Grafiken: Avenir Suisse

Die Krise hat auch den Wohnungsmarkt erreicht – nicht etwa mit sinkenden Mieten oder schwindenden Renditen. Die Sache liegt anders: Kritiker sehen in der erfreulichen Immobilienrendite eine Aushöhlung der Mieterkaufkraft und eine Umverteilung in grossem Stil. Dass solche Mythen der Realität nicht standhalten, belegen die Zahlen zur Mietpreis- und Lohnentwicklung in der Schweiz. Für viele Investoren sind Schweizer Immobilien der Rettungsanker in Zeiten, in denen nichts mehr sicher scheint. Die Anlageklasse entpuppte sich in den letzten Jahren als eine der wenigen Krisengewinnerinnen. Gemäss der BenchmarkAgentur Investment Property Database (IPD) war 2006 bis 2011 mit einem Schweizer Immobilienportfolio eine jährliche Gesamtrendite von 6,1 Prozent zu erzielen. Über den ganzen Zeitraum errechnet sich ein Gewinn von 35 Prozent.

ÖKONOMIEFREIE DEBATTE Allerdings gibt es eine weniger erbauliche Kehrseite der Medaille: Die System- und Kapitalismuskritik im Zuge der unübersichtlich gewordenen Kaskade von Finanz-, Bankenund Schuldenkrisen hat auch den Immobilienmarkt erreicht. Dieser wird von vielen als verlängerter Arm der Finanzindustrie wahrgenommen. Besonders in den grossen Städten waren private Grundeigentümer zwar schon immer im Verdacht, für unliebsame Entwicklungen verantwortlich sein. Neu ist aber, dass die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarktes in globo infrage gestellt wird. Der massive Nachfragedruck durch die anhaltende Zuwanderung agiert dabei als Katalysator für Forderungen nach weiterer Regulierung. Selbstverständlich ist eine breite und offene Diskussion um die Folgen der neuen Zuwanderung notwendig und legitim. Es sticht aber ins Auge, dass die laufende Debatte vielerorts von ökonomischer Irrationalität geprägt ist. Dies fördert die Ausbildung von allerlei Mythen, die durch ständige Wiederholung zwar nicht richtiger werden, aber mittlerweile zum Allgemeingut zählen. Dabei geht es sowohl um empirische Tatsachen als auch um grundlegende ökonomische Zusammenhänge. Es liegt in der Natur der Sache, dass sich Letztere noch hartnäckiger halten als Erstere. MYTHOS 1: DIE GROSSE UMVERTEILUNG Das wichtigste Beispiel der ersten Art (empirische Fakten) ist die These, dass die Grundbesitzer die alleinigen Profiteure der Zuwanderung sind. Es wird argumentiert, dass die Mieten rasant steigen, während die Löhne stagnieren. Die Konsequenz aus dieser Konstellation sei die Erosion der Kaufkraft auf dem Wohnungsmarkt. Dies betreffe nicht nur tiefe Einkommen, sogar der Mittelstand habe das Nachsehen. Es wird von einer Umverteilung in der Höhe von 60 Milliarden gesprochen. Dieser Betrag sei in der letzten Dekade von den Lohnempfängern zu den Grundeigentümern geflossen. Diese schöpften also die Migrationsdividende ab, was eine Umverteilung von unten nach oben bewirke. REALITÄT 1: ERHALT DER KAUFKRAFT Die Zahlen stützen diese Behauptungen nicht. Gemäss den AHV-Zahlen von 2000 bis 2010 wuchsen die realen Löhne leicht stärker als die realen Mieten in bestehenden Verträgen (Grafik

REALE ENTWICKLUNG DER MIETEN UND LÖHNE 1970 – 2010 200

Indexstand 1970 = 100

180

160

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80 1970

1975

1 Inflationsbereinigt stiegen die Mieten in bestehenden Verträgen seit 1970, die Löhne aber noch stärker. Die Kaufkraft nahm massiv zu.

Seite 97). Letztere unterliegen den Regeln der Kostenmiete. Sinkende Zinsen liessen wenig Spielraum für mietrechtskonforme Erhöhungen. Wer in dieser Dekade nicht umzog, wurde also bessergestellt. Bei einer mittleren Mietdauer von 10 Jahren gilt dies für knapp 40 Prozent der Haushalte. Für die anderen 60 Prozent sieht die Rechnung anders aus. Bemerkenswert ist vorerst, dass die realen Mieten auf dem freien Markt – und nur die reale Sicht zählt – 2010 erst wieder den Stand der Jahre 1988 und 1994 erreichten (Grafik Seite 98). Dass die Mieten noch nie so hoch waren wie heute, gehört also ebenfalls ins Reich der Legenden. In der Periode von 2000 bis 2010 sind die realen Neumieten zwar stärker gestiegen als jene in bestehenden Verträgen, aber dennoch fast im Gleichklang mit den Löhnen. Diese einfache Rechnung verfälscht zudem die wahren Verhältnisse, denn sie gälte nur, wenn man jährlich umziehen und sich

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

reale Bestandesmieten Schweiz Reallöhne Quelle: BFS, BSV, eigene Berechnungen

wiederholt zu Marktbedingungen einmieten würde. Man kann also das Fazit ziehen, dass die Mieterkaufkraft auf dem Wohnungsmarkt auch in der letzten Dekade erhalten blieb. MASSIVE BESSERSTELLUNG DER MIETER SEIT 1970 Es kommt aber noch besser: Die Mieter konnten ihre Kaufkraft nicht nur halten, sie ist seit 1970 massiv gestiegen. Dies beweist der Blick auf die monatliche Wohnfläche, die mit einer Stunde Arbeit zu einem mittleren Lohn gemietet werden konnte (Grafik Seite 99). 1970 waren das gerade einmal 2,6 Quadratmeter, 2010 hingegen 3,9 Quadratmeter. Mit anderen Worten: Für eine 100-Quadratmeter-Wohnung arbeitete man 1970 gut 40 Stunden im Monat, im Jahr 2010 reichten 25 Stunden. Ohne diese Kaufkraftzunahme wäre kaum zu erklären, warum die Wohnungen laufend grösser wurden. Auch die mittlere Wohnfläche liegt heute rund ein

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Quadratmeter

Indexstand 1970 = 100

REALE ENTWICKLUNG DER MIETEN SOWIE DER WOHNUNGSGRÖSSEN 1970 – 2010

2010

reale Mieten Schweiz (Neu- und Wiedervermietung) durchschnittliche Wohnungsgrösse Neubau in m2 (rechte Skala) Quelle: BFS, SNB, eigene Berechnungen

Viertel höher als 1970. Während man 1970 im Jahresverlauf bis zum 15. März für die Miete arbeitete, ist der Stichtag heute der 8. März. Man arbeitet heute also fast gleich lang für die Miete, kauft sich damit aber eine viel grössere Fläche. Nicht eingerechnet ist, dass Wohnkomfort und Ausstattung in dieser Zeit ebenfalls Quantensprünge vollzogen haben. MYTHOS 2: ANLAGEDRUCK LÄSST DIE MIETEN STEIGEN Der Evergreen der zweiten Art (ökonomische Zusammenhänge) geht folgendermassen: Anlagesuchendes Kapital (aus überhöhten Gewinnen) drängt auf den Immobilienmarkt, vornehmlich an den zentralen und begehrten Lagen in den Städten. Die Investoren kaufen Liegenschaften, um – oft nach einer umfassenden Sanierung – sogleich die Mieten zu erhöhen. Daraus wird gefolgert, dass nicht die starke Nachfrage, sondern der Anlagedruck und das Renditestreben für

steigende Mieten (und Preise) verantwortlich sind. Demnach sind private Investitionen (darunter die Pensionskassen) gegen die Interessen der Mieter gerichtet. REALITÄT 2: MIETER SOLLTEN KAPITALZUFLUSS BEGRÜSSEN Die Realität sieht anders aus: Richtig ist, dass Anlagedruck zu steigenden Preisen und – spiegelbildlich – zu sinkenden Renditen führt. Aber ein einzelner Investor vermag in aller Regel keinen Einfluss auf das herrschende Mietpreisniveau zu nehmen. Dazu bräuchte er nämlich Marktmacht, die auf dem fragmentierten Wohnungsmarkt mit Tausenden von Vermietern nicht auszumachen ist. Auf einem funktionierenden Markt sind Vermieter genauso wie Mieter Preisnehmer und nicht Preissetzer. Längerfristig sollte der Kapitalzufluss zu einem Ausbau des Angebots führen und damit zu sinkenden Mieten. Dass dies in den Städten kaum geschieht, ist

REALE KAUFKRAFT AUF DEM WOHNUNGSMARKT 1970 – 2010 4.5 März 8

4.0

m2 × Monat / Stunde

Feb. 29

März 12

März 9

3.5

3.0 März 15 2.5

2.0 1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

in m2 pro Monat pro Stunde Arbeitszeit bis zu diesem Tag arbeitete man effektiv für die Wohnung Quelle: BFS, eigene Berechnungen

nicht einem Marktversagen zuzuschreiben, sondern rigiden Zonenordnungen, die Verdichtung in gebauten Quartieren nicht vorsehen. Dem Mythos liegt also eine Verwechslung des Immobilienmarktes mit dem Mietwohnungsmarkt zugrunde. UNERWÜNSCHTE FOLGEN DES MIETRECHTS Dazu kommt ein weiterer Punkt. In den Städten werden die Mieten nicht primär auf einem Markt bestimmt, sondern von den Regeln des Mietrechts. Diese basieren auf (historischen) Kosten und schliessen die Nachfrageseite bei der Mietpreisgestaltung weitgehend aus. Viele Liegenschaften werden darum weit unter dem Marktniveau vermietet. Was liegt da näher, als sie mittels Sanierung rentabler zu machen? Dies ist der einzige Weg, eine Immobilie zurück an den Markt zu bringen, denn das renovierte Haus kann wie ein neues Objekt zu Marktkonditionen vermieten werden.

1 Neu- und Wiedervermietungen wurden seit 1970 teurer. Die Zunahme der Wohnungsgrösse ist dabei nur teilweise berücksichtigt. 2 Die reale Kaufkraft auf dem Wohnungsmarkt stieg seit 1970 um 50 Prozent. Die Zunahme wurde für grössere Wohnungen verwendet.

Zwar mag es niemand offen sagen, aber man hat mit den starren Vorgaben des Mietrechts leben gelernt, indem man die Sanierungszyklen beschleunigt und teuer ausbaut. Letztlich ist dies eine Form von Regulierungsarbitrage. Und wieder gilt: Nicht Marktversagen, sondern die Anpassung an die bestehende Regulierung (die Kostenmiete) führt zu unerwünschten Ergebnissen, nämlich einem übermässigen Verlust von altem und relativ günstigem Wohnraum. All dies spricht im Übrigen nicht für eine Abschaffung des Mietrechts, sondern für dessen Verbesserung. Nicht hilfreich wäre hingegen eine weitere Regulierungswelle, die – analog den Verhältnissen in der Stadt Genf – Sanierungen begrenzt oder gar verbietet. Dies würde den Wohnungsbau einschränken, was weder im Interesse der Mieter noch der Eigentümer sein kann. — www.avenir-suisse.ch

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CHANCEN FÜR OPPORTUNISTISCHE INVESTOREN − Immobilienprojekte mit initiieren und profitieren Text: Susanne Kapfinger Grafik: Halter Entwicklungen

Der Appetit auf Risikokapital in Schweizer Immobilienmärkten nimmt zu. Zum Verkauf stehende Industriestandorte mit Entwicklungspotenzial bieten interessierten Anlegern attraktive Gelegenheiten, zu einem sehr frühen Zeitpunkt in Immobilienprojekte zu investieren und sich an der Schaffung von Mehrwerten zu beteiligen – dies mit guten Aussichten auf überdurchschnittliche Renditen bei Wiederveräusserung.

Produzierende Betriebe in der Schweiz verlagern schon seit mehreren Jahren ihre Produktion aus Kostengründen an logistisch und wirtschaftlich vorteilhaftere Standorte im In- und Ausland. Diese Betriebe benötigen im Regelfall neues Kapital, um die neuen Produktionsstandorte zu errichten. So sind viele an einer zeitnahen Veräusserung ihrer zukünftig obsoleten Produktionsstätte mit gleichzeitiger Rückmietung über zwei bis vier Jahre interessiert. Vor diesem Hintergrund bietet der Markt vermehrt Opportunitäten, zentral gelegene Industrie-Areale einer neuen Nutzung zuzuführen. Auf der anderen Seite braucht es risikoaffine Investoren, die bei einem zeitlich beschränkten Engagement von bis

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zu sechs Jahren bereit sind, früh in Entwicklungsprojekte einzusteigen. Dafür erhalten sie teilweise während der Entwicklungszeit der Areale eine attraktive Verzinsung und realisieren bei einer erfolgreichen Devestition einen Kapitalgewinn. Das Ziel ist hierbei, eine überdurchschnittliche Rendite auf dem eingesetzten Risikokapital (IRR) von rund 15 Prozent zu erreichen. Doch bis ein Mehrwert geschaffen wird, braucht es Know-how, Erfahrung und die Visionen eines Entwicklers. Schliesslich muss der Zugang zum Endinvestor gesichert sein, der den Austritt des Initialinvestors ermöglicht. Halter Entwicklungen zeigt in den aktuellen Grossprojekten amRietpark in Schlieren und Limmatfeld in Dietikon mit Investitionsvolumen von 360 und 650 Millionen Franken ihre fundierten Marktkenntnisse und ihr Vermögen, Trends frühzeitig zu erkennen. EINLADUNG AN CO-INVESTOREN Entwicklungsprojekte werden von Halter Entwicklungen grundsätzlich auf eigenes Risiko vorangetrieben. Bei grösseren Projekten, die einen frühzeitigen Erwerb der Grundstücke voraussetzen, werden neu Co-Investoren eingeladen, sich an den Entwicklungen zu beteiligen. Der Co-Investor partizipiert bei der Veräusserung der Investitionsobjekte an Endinvestoren am Kapitalgewinn entsprechend seinem Risikokapitaleinsatz. «Wir führen zudem Gespräche mit Finanzinstituten, die die Bündelung von privaten, opportunistischen Investoren in einem Gefäss prüfen, das sich an Immobilien-Entwicklungen beteiligt», sagt Architekt Valsecchi, Leiter Business Development bei Halter Unternehmungen. Vermögende Privatpersonen (High Net Worth Individuals) und andere Risikokapitalgeber wie Family Offices, die primär an Kapitalgewinnen interessiert sind, aber auch risikoaffine Endinvestoren, die sich in einem frühen Stadium Anlageobjekte zu einem sehr vorteilhaften Preis sichern wollen, gibt es immer mehr. Auch wird die Art und Weise, wie sich Co-Investoren an Risiko und Gewinn beteiligen, zunehmend vielfältiger. Bei der Ausgestaltung des Beteiligungsmodells dürfen aber einige Punkte nicht vergessen werden: Sind Co-Investoren-Modelle nicht optimal ausgestaltet, können diese ein grosses Konfliktpotenzial bergen – dagegen hilft nur volle Transparenz und die Offenlegung der Interessen.

Oftmals sind in der Schweizer Immobilienwirtschaft die Geschäftsbereiche Entwicklung und Generalunternehmung eng miteinander verwoben. Komplexe CorporateGovernance-Regelungen sind vielfach ein Versuch, solche Interessenskonflikte zu vermeiden. Die bessere Wahl trifft jedoch, wer sich als Geschäftspartner Unternehmen mit vollständig unabhängig operierenden Geschäftsbereichen aussucht. «Anders als viele Mitbewerber mit eigener Generalunternehmung kann Halter Entwicklungen transparente Beteiligungsmodelle ohne Interessenskonflikte respektive komplexe Corporate-Covernance-Regelungen anbieten, da eine Beteiligung der eigenen Generalunternehmung in solchen Konstellationen ausgeschlossen ist», erklärt der USA-erfahrene Valsecchi. DIE KGK ALS EINE MÖGLICHE RECHTSSTRUKTUR In Fällen, bei denen der Co-Investor direkt ins Entwicklungsgrundstück investiert, kann auf ein Gefäss verzichtet werden, und die Zusammenarbeit lässt sich sehr einfach über eine Vereinbarung regeln. Doch es gibt noch andere Beteiligungsmodelle, die für an Entwicklungen interessierte Investoren infrage kommen. Bei der Wahl der Investitionsmöglichkeit sind für sie einerseits das Chancen-RisikoProfil und die Fungibilität – wie leicht man eine Form der Investition in eine andere umwandeln kann – andererseits die Gesamtperformance und die damit verbundenen steuerlichen Aspekte und Gefässkosten von Bedeutung. Im Bereich «opportunistische Immobilienanlagen» bieten sich für Private daher gemäss der Studie «Die steuerliche Attraktivität kollektiver Immobilien-Investments aus der Sicht vermögender Privatpersonen» (2009) des Center for Urban and Real Estate Management, Zürich, insbesondere die Modelle der Aktiengesellschaft – kotierte sowie nicht kotierte – und die der Kommanditgesellschaft für Kollektive Kapitalanlagen (KGK) an. Die KGK ist eine geschlossene kollektive Kapitalgesellschaft und tätigt Anlagen in Risikokapital. Die Gesellschaft besteht aus einem Komplementär (Entwickler) und mehreren Kommanditären (Co-Investoren). Der Komplementär haftet unbeschränkt, deshalb wird für Komplementäre auch die Rechtsform einer AG verlangt. Die Kommanditäre haften für die einbezahlte Kommanditsumme, ihre Mitwirkungs-

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Entwicklungskooperation (z. B. Opportunity-Gefäss) Entwickler

Auflösung Kooperation / Gefäss

Co-Investor(en)

Entwickler

Risikokapital / Vorleistungen

Entwicklungsvorleistung

Grundstück

Devestition

Co-Investor(en)

Gewinn / Risiko

Dritt-TU / GU

marktgängige, baureife Core-Liegenschaft

Werk zu Marktpreis

Core-Liegenschaft Endinvestor

1 Die schematische Zusammenfassung der Abläufe von Immobilienentwicklungen unter Beteiligung von Co-Investoren

rechte und Vermögensrechte werden im Gesellschaftsvertrag bestimmt. Für die KGK gelten keine Anlagevorschriften im Bereich Risikoverteilung und Fremdkapital. Sie eignet sich deshalb besonders gut bei Projektentwicklungen. Die Co-Investoren müssen qualifizierte Anleger sein. Die Verwaltung der Kollektivanlage erfolgt hier durch den Projektentwickler, der mit den Eigenarten und Problemen des bearbeiteten Marktes vertraut ist. BUSINESS-CASE-BASIERTE OPPORTUNITY-MODELLE Wie sieht die rechtliche Konstellation in der Praxis aus? «Halter Entwicklungen als inhabergeführtes Unternehmen verzichtet auf die Möglichkeit, dass sich Dritte an der Firma beteiligen. Hingegen ermöglichen wir Investoren, sich in einem frühen Stadium direkt in einzelne, vielversprechende Entwicklungsprojekte einzubringen und bei einer Veräusserung direkt von den geschaffenen Mehrwerten zu profitieren», sagt Alex Valsecchi. Dies bietet Investoren den

Vorteil, auf der Basis eines Businessplans zu entscheiden, ob sie ein Investment in ein spezifisches Entwicklungsprojekt eingehen. Typischerweise weist ein solcher Business Case eine Initialinvestition von 15 bis 50 Millionen Franken (Landerwerb und Entwicklungskosten) auf, die teilweise, das heisst im Rahmen einer üblichen Belehnung der erworbenen Liegenschaft, fremdfinanziert werden kann. Sollte eine Entwicklung nicht devestiert werden können, so bleibt das Verlustrisiko durch den nach wie vor existenten Landwert begrenzt. Im Gegensatz zu dem Business-Case-basierten Opportunity-Modell (Single Asset) entscheidet bei Venture-CapitalStrukturen ein Investmentkomitee über die nächsten Investitionsschritte. Optimalerweise kann der Investor durch die Beteiligung an mehreren Entwicklungsprojekten auch selber die Diversifikation steuern. Die Opportunitäten sind vorhanden, die rechtliche Ausgestaltung von Beteiligungsmodellen ist vielfältig, der Kapitalgeber muss sich eigentlich nur noch für ein auf sein Risikoprofil zugeschnittenes Projekt entscheiden. Halter Entwicklungen Seite 110

104 komplex 2012 Service

SERVICE

107

HALTER UNTERNEHMUNGEN

120

HALTER IMMOBILIEN Umfassende Dienst-

Strategische und operative

leistungsangebote

Führung der Unter-

über den gesamten

nehmensgruppe sowie

Lebenszyklus von

Corporate Services

Immobilien hinweg

−Vier Unternehmen, eine Mission: Die Identifikation 110 HALTER und Umsetzung ENTWICKLUNGEN von Potenzialen im Immobiliensektor. 116 Neue Technologien HALTER GENERALUNTERNEHMUNG unterstützen die Innovationskraft.

124

HALTER BAUSERVICE Das Serviceunternehmen

Der Spezialist für

für Umbau- und

komplexe Areal- und

Sanierungsarbeiten

Zentrumsentwicklungen

aus einer Hand

126

HALTER BETEILIGUNGEN

Der Bauprojekt- und

Die Technologie-Firmen

Bauprozessoptimierer

in den Bereichen Gebäude-

für anspruchsvolle

und Energietechnik:

Neubauten, Umbauten

aizo, BS2, casacom und

und Renovationen

mivune

107 komplex 2012

VERWALTUNGSRA

Halter Unternehmungen

Balz Halter / Präsid

Roger Dettwiler / M

KOMMUNIKATION

HALTER UNTERNE

Lukas Widmer

Markus Mettler

Mitglied der Gruppenleitung

CEO

BUSINESS DEVELOPMENT

ENTWICKLUNGEN

GENERALUNTERN

Alex Valsecchi

Ede I. Andràskay

Felix Hegetschweile

Mitglied der Gruppenleitung

Mitglied der Gruppe

PROJEKTINITIIERUNG

ENTWICKLUNG

REALISIERUNG

Tätigkeit:

Marktbedürfnis:

Investitionen in Entwicklungsgrundstücke

Standort sucht Markt, Nutzer sucht Raum,

Bauherr sucht optim

und -projekte, PPP-Kooperationen,

Immobilienanleger sucht Rendite

und Sicherheit in B

Investorenwettbewerbe

Termine und Qualitä Kunden:

Aufbau von Partnerschaften und

Nutzer, Grundeigentümer,

Kunden:

Investitionsgefässen für Drittinvestoren

institutionelle Immobilieninvestoren,

Bauherren

für kapitalintensive Entwicklungen

Finanzinvestoren

Markt-Research- und Risikoanalysen,

Tätigkeit:

Führung und Planu

Zusammenarbeit mit Industriepartnern und

Führung des Entwicklungsprozesses als

Bauausführung als

Hochschulen (ETH, KTI-Projekte etc.)

Initiator, Umsetzer und Risikoträger

Realisierungspartne

von der Vision bis in die Nutzungsphase

– Gesamtleistungsw

– Arealentwicklungen

– Umbau, Renovati

– Innenstadtentwicklungen

– Spezialprojekte w

Tätigkeit:

– Entwicklungen von Wohneigentum

Hotels, Hochhäus

Markt:

Immobilien- und Kapitalmarkt

Baumarkt

Segmente:

Wohnen, Büro, Retail, Hotels,

Wohnen, Büro, Gew

Seniorenzentren

bau, Rechenzentren

dent VR

Mitglied VR

EHMUNGEN

RECHTSDIENST Bernhard Mauerhofer Mitglied der Gruppenleitung

NEHMUNG

IMMOBILIEN

CORPORATE SERVICES

David Naef

Thomas Bachmann

enleitung

Mitglied der Gruppenleitung

BERATUNG UND BETRIEB

INTERNE DIENSTE

Marktbedürfnis:

– Finanz- und Rechnungswesen

mierte Lösung

Immobilieneigentümer sucht Wertpotenzial

– Liegenschaftenbuchhaltung

Bezug auf Kosten,

seiner Liegenschaft bzw. seines Projektes

– Group Controlling

ät

– Projekt Controlling Kunden:

– Human Resources

Nutzer, Grund- und Liegenschaftseigentümer,

– Ausbildung

öffentliche Hand,

– Quality Management System

private Immobilieninvestoren

– Kaufmännische Berufsbildung – Internal Services

ng sowie

Tätigkeit:

verlässlicher

Identifikation und Umsetzung der Wert-

er des Bauherren

potenziale als Dienstleister und «Macher»

wettbewerbe

– Immobilien-Consulting

ionen

– Vermarktung, Vermietung, Verkauf

wie Rechenzentren,

– Bewirtschaftung

ser Markt: Immobilienmarkt, Markt für Immobiliendienstleistungen Segmente:

werbe, Hotels, Industrie-

Wohnen, Büro, Retail, Gewerbe, Hotels,

n, Gesundheitsbauten

Industriebau, Rechenzentren, Spezialbauten

– ICT / Technology

109

HALTER UNTERNEHMUNGEN Der Baudienstleister mit fast hundertjähriger Erfahrung ist bis heute ein inhabergeführtes Familienunternehmen. Die strategischen Geschäftseinheiten Halter Entwicklungen, Halter Generalunternehmung und Halter Immobilien operieren eigenständig am Markt. Bei Bedarf können diese aber auf das Know-how der gesamten Gruppe zurückgreifen. Mit der Entwicklung, dem Bau und dem Betrieb von Immobilien decken die Geschäftseinheiten alle Kernkompetenzen rund um den Lebenszyklus einer Immobilie ab. Die Mission dabei lautet, Potenziale von Grundstücken, Bauprojekten und Liegenschaften zu identifizieren und umzusetzen. Im Selbstverständnis und Auftreten am Markt orientiert sich Halter

konsequent an den drei Kernwerten Unternehmertum, Innovation und Nachhaltigkeit. Eigenverantwortliches Denken und Handeln haben einen hohen Stellenwert innerhalb der Halter-Gruppe. Alle Unternehmungen verfügen über flache Hierarchien. Die Projektleiterinnen und Projektleiter fungieren als CEO ihrer Projekte. Diese Strukturen schaffen ein attraktives Umfeld, das geprägt ist vom unbedingten Willen, Visionen umzusetzen – eingebettet in ein professionelles Projektmanagement. Innovation ist nicht nur ein Schlagwort, sie wird in den verschiedenen Halter-Geschäftsbereichen auf ganzer Linie gelebt. Die enge und inzwischen langjährige Zusammenarbeit mit Hochschulen führte dazu, dass neuartige und wegweisende Produkte und Prozesse

entwickelt werden konnten, welche in den eigenen Projekten eingesetzt werden. So entstanden Beteiligungen an jungen, innovativen Technologieunternehmen, welche im newtechClub in Schlieren angesiedelt sind. Dazu gehören aizo, mivune, BS2 und neuerdings casacom. Neben den internen Fachspezialisten für digitale Werkzeuge, Technologien und Nachhaltigkeit gibt es auch ein Kompetenzzentrum für strategisches Marketing. Dieses richtet die Projekte im Hinblick auf Zukunftstrends und gesellschaftliche Entwicklungen aus. Bei allen Überlegungen wird das Bauwerk in seiner Gesamtheit betrachtet, denn nur mit dem Blick auf die Lebensdauer, Unterhalts- und Energiekosten kann langfristige Wirtschaftlichkeit erzielt werden.

PERSONALBESTAND

Ede I. Andràskay

Bernhard Mauerhofer

ca. 200 Mitarbeitende

Geschäftsführer Halter Entwicklungen

Rechtsdienst

e.andraskay @ halter-entwicklungen.ch

b.mauerhofer @ halter-unternehmungen.ch

Felix Hegetschweiler

Lukas Widmer

UMSATZ 2012 ca. 500 – 600 Mio. CHF

Geschäftsführer Halter Generalunter-

Leiter Kommunikation

VERWALTUNGSRAT

nehmung

l.widmer @ halter-unternehmungen.ch

Balz Halter

f.hegetschweiler @ halter-gu.ch

Verwaltungsratspräsident b.halter @ halter-unternehmungen.ch Roger Dettwiler

ADRESSE David Naef

Halter Unternehmungen

Geschäftsführer Halter Immobilien

Hardturmstrasse 134

d.naef @ halter-immo.ch

CH – 8005 Zürich

Verwaltungsrat r.dettwiler @ halter-unternehmungen.ch GRUPPENLEITUNG

T +41 44 434 24 00 Alex Valsecchi

F +41 44 434 24 01

Leiter Business Development

www.halter-unternehmungen.ch

a.valsecchi @ halter-unternehmungen.ch

Markus Mettler CEO Halter Unternehmungen

Thomas Bachmann

m.mettler @ halter-unternehmungen.ch

Leiter Corporate Services t.bachmann @ halter-unternehmungen.ch

110

komplex 2012 Halter Entwicklungen

HALTER ENTWICKLUNGEN Halter Entwicklungen setzt Visionen um – offen, ehrlich und engagiert. Die Spezialität sind komplexe Areal- und Zentrumsentwicklungen. Diese anspruchsvollen Projekte werden marktkonform und wertsteigernd realisiert, wobei eine nachhaltige Stadtentwicklung, die künftigen Nutzerbedürfnisse sowie der gezielte Einsatz von Risikokapital als Leitlinien dienen. Als Risikoträger übernimmt Halter Entwicklungen die Verantwortung für Entwicklung, Umsetzung und Betrieb. Dabei basiert der Entwicklungsansatz

auf einer ganzheitlichen, umfassenden und zielgerichteten Bearbeitung der relevanten Werttreiber über den gesamten Entwicklungszyklus eines Projekts hinweg. Die teamorientierte Zusammenarbeit in allen Projektphasen ist bei der Wahl von Planern und Totalunternehmern Garant für langfristige, erfolgreiche Partnerschaften sowie das Erreichen der Projektziele. Die Entwicklungstätigkeit ist dabei konsequent auf die Endnutzer ausgerichtet. Die flache Organisation von Halter Entwicklungen fordert von den Mitarbeitenden höchste Verantwortung

und Kompetenz. Beim Erkennen und Ausschöpfen von Potenzialen müssen sie weitsichtig und kreativ handeln. Das von Halter Entwicklungen entworfene Entwicklungsrad (Grafik Seite 50) bildet sämtliche Tätigkeiten ab und zeigt anschaulich, wie die einzelnen Kompetenzfelder bearbeitet und vernetzt werden. Chancen identifizieren, Visionen entwickeln und umsetzen und so nutzergerechte Projekte realisieren – das sind aus Sicht von Halter Entwicklungen die Eckpunkte einer erfolgreichen Arealentwicklung.

PERSONALBESTAND

GESCHÄFTSLEITUNG

Kees Van Elst

34 Mitarbeitende

Ede I. Andràskay

Leiter Marketing

Geschäftsführer

k.vanelst @ halter-entwicklungen.ch

BUDGETIERTER UMSATZ 2012

e.andraskay @ halter-entwicklungen.ch

ca. 260 Mio. CHF

Pascal Welti Gianfranco Basso

Leiter Baumanagement

TÄTIGKEIT

Leiter Entwicklung

p.welti @ halter-entwicklungen.ch

Entwicklung und Realisierung von

g.basso @ halter-entwicklungen.ch

Stadtzentren und Quartieren sowie

ADRESSE

Umnutzung von Industriebrachen und

Andreas Campi

Halter Entwicklungen

innerstädtischen Liegenschaften

Leiter Entwicklung

Hardturmstrasse 134

a.campi @ halter-entwicklungen.ch

CH – 8005 Zürich

MARKTSEGMENTE

T +41 44 438 28 88

Büro, Dienstleistung und Verwaltung,

Mario Ercolani

Gewerbe und Industrie, Wohnen,

Leiter Kosten- und Baumanagement

Hotel, Einkaufszentren, Fachmärkte

m.ercolani @ halter-entwicklungen.ch

MARKTREGION

Maik Neuhaus

Grossstädte und Ballungszentren im

Leiter Entwicklung

Wirtschaftsraum Deutschschweiz

m.neuhaus @ halter-entwicklungen.ch Patrick Senn Leiter Entwicklung p.senn @ halter-entwicklungen.ch

www.halter-entwicklungen.ch

111

ARCHHÖFE, WINTERTHUR

ZENTRUM BASSERSDORF

EUROPAPLATZ, BERN

Direkt gegenüber dem Hauptbahnhof im

Die Entwicklung des Zentrums Bassersdorf

Auch in Bern ist Halter an der Entwicklung

Herzen der Stadt Winterthur öffnet 2013

auf dem alten Bahnhofsareal schreitet

eines aufstrebenden Quartiers beteiligt:

die Einkaufs-, Arbeits- und Wohnwelt der

voran. Seit Anfang Januar 2012 ist die

Das Projekt «Europaplatz – Begegnen und

Archhöfe ihre Tore. Der attraktive Archplatz

Baubewilligung rechtskräftig. Der Bau-

Bewegen» befindet sich im westlichen

direkt vor dem Gebäude sowie der bis dahin

beginn soll noch in diesem Jahr erfolgen.

Stadtteil Ausserholligen. Dieser wurde von

umgebaute Bahnhofplatz Süd bilden die

Gemeinsam mit der Gemeinde und der

der Stadt als Entwicklungsschwerpunkt

verbindende Achse zwischen dem Bahnhof

Genossenschaft Migros Zürich als zweiter

definiert. Der urbane Gebäudekomplex

und den Archhöfen. Die Architektur zeich-

Investorin engagiert sich Halter Entwick-

Europaplatz umfasst auf einer Geschoss-

net sich durch Modernität sowie Offenheit

lungen für die neue Zentrumsgestaltung.

fläche von rund 30 000 m2 Wohnungen mit

aus und steht für eine neue Generation

Das Projekt sieht drei Gebäude mit Woh-

Services, ein Restaurant, Verkaufsflächen,

von Shoppingcentern, die sich einerseits

nungen und Ladenflächen – darunter je

attraktive Maisonette-Wohnungen und frei

durch den Baustil und andererseits durch

eine Coop- und eine Migros-Filiale – vor,

unterteilbare Büroflächen. Einer breiten

die zentrale Lage von ähnlichen Angeboten

die sich um den zukünftigen Dorfplatz

Öffentlichkeit wurde das ambitionierte

abheben. Das grosse Fenster zur Stadt,

gruppieren. Der Platz bietet vielfältigen

Projekt durch den Verein «Haus der Re-

das direkt über dem Haupteingang liegt,

Raum für verschiedene Nutzungen und

ligionen – Dialog der Kulturen» bekannt,

schafft einen direkten Bezug zwischen

eine hohe Aufenthaltsqualität. Dereinst

der sich hier mit Gebetsräumen für fünf

der Mall, den angrenzenden Plätzen und

werden dort Wochenmarkt, Chilbi und

verschiedene Religionen und einer Ver-

der Altstadt.

Fasnacht stattfinden.

anstaltungsplattform niederlassen wird.

— www.archhoefe.ch

— www.europaplatz.ch Investition: ca. 50 Mio. CHF

Investition: ca. 180 Mio. CHF

Architektur: meierpartner

Investition: ca. 70 Mio. CHF

Architektur: BDE Architekten GmbH,

architekten AG, Wetzikon

Architektur: bauart Architekten

Winterthur

Nutzung: Verkaufsflächen

und Planer AG, Bern,

Nutzung: 11 000 m Verkaufsfläche,

(1800 m Migros, 1200 m Coop),

Urbanoffice, Zürich / Amsterdam

4000 m2 Bürofläche, 68 Miet-

71 Mietwohnungen, Einstellhalle

Nutzung: Gastronomie, Büros, Verkauf,

wohnungen, 250 Parkplätze

mit ca. 260 Parkplätzen

Wohnen, «Haus der Religionen»

Realisierung: 2010 bis 2013

Realisierung: 2012 bis 2015

Realisierung: 2012 bis 2014

112 komplex 2012 Halter Entwicklungen

SPORTARENA, LUZERN

AMRIETPARK, SCHLIEREN

Die Allmend Luzern war über mehrere

mit Hallenbad, Doppelturnhallen sowie

Mit dem Abschluss der Investorenverträge

Jahrzehnte einerseits durch militärische

Fitnesscenter, die Wohnungen in den

per Ende Februar 2012 ist der Startschuss

Nutzungen geprägt, andererseits diente sie

Hochhäusern, die Leichtathletikanlagen

für die grösste Etappe im Rahmen der

der Bevölkerung als Naherholungsgebiet

und die Schiesssporthalle stehen selbst-

Entwicklung des früheren Färbi-Areals in

für Sport- und Freizeitaktivitäten. Der

bewusst auf der Allmend und bilden

Schlieren erfolgt: Bis 2015 entsteht hier

Zahn der Zeit nagte allerdings nicht nur

zusammen ein grosses Ganzes. Mit der

das neue Wohn- und Geschäftszentrum von

an den weit verstreuten Freizeitanlagen,

feierlichen Eröffnung der swissporarena im

EM2N Architekten mit einer Coop-Filiale

sondern auch am wichtigsten Teil, dem

Juli 2011 und dem bevorstehenden Bezug

und weiteren Verkaufs- und Geschäfts-

Fussballstadion. Deshalb schrieb die Stadt

der attraktiven Wohnungen HOCHZWEI im

flächen, Ateliers, 215 Wohnungen und

Luzern 2006 einen Investorenwettbewerb

Herbst 2012 ist die auch für die Zukunft

einem über 6000 m2 grossen privaten

aus, um die Anlagen zu modernisieren,

der Stadt wichtige Arealentwicklung auf

Dachgarten. Mit seiner imposanten Er-

die städtebauliche Verdichtung voranzu-

der Luzerner Allmend abgeschlossen. Dann

scheinung wird es zusammen mit dem

treiben und dem Naherholungsraum zu

können die Bürger ihre Allmend wieder

bereits im Bau befindlichen Wohnhochhaus

mehr Attraktivität zu verhelfen. Im Zen-

für Sport, Freizeit, Erholung und Wohnen

einen starken städtebaulichen Akzent

trum stand der Neubau eines modernen

nutzen. — www.sportarena-luzern.ch

am neuen Goldschlägiplatz setzen. Die weiteren Projekte sind das Wohn- und

und zukunftsweisenden Stadions für den FC Luzern, finanziert durch entspre-

Investition: ca. 250 Mio. CHF

Geschäftshaus Brandstrasse 45 – 49, das

chende Mantelnutzungen. Zudem wurde

Architektur: Marques AG und

Wohnhochhaus Goldschlägiplatz 1 / 2 sowie

die Sportarena Luzern als Public Private

Architekturbüro Iwan Bühler GmbH

das Büro- und Dienstleistungsgebäude

Partnership (PPP) konzipiert. Risiken,

Nutzung: swissporarena, Sportgebäude

Wiesenstrasse. — www.amrietpark.ch

welche normalerweise die öffentliche

mit Hallenbad, Turnhalle, Fitness-

Hand trägt, konnten so auf private Part-

center, Einkauf und Gastronomie,

Investition: ca. 125 Mio. CHF

ner übertragen werden. Das Projekt der

Leichtathletiktribüne mit 2500 Sitz-

Architektur: EM2N Mathias Müller /

ARGE Halter / Eberli setzte von Beginn

plätzen, Schiesssporthalle, Wohn-

Daniel Niggli Architekten AG, Zürich

an auf die konsequente Trennung der

hochhäuser HOCHZWEI mit 283 Woh-

Nutzung: 5500 m2 Verkaufs- und

verschiedenen Nutzungen auf dem Areal.

nungen und 48 Apartments

Geschäftsflächen, 215 Wohnungen

Das Fussballstadion, das Sportgebäude

Fertigstellung: Herbst 2012

Realisierung: 2012 bis 2015

113

HARD TURM PARK, ZÜRICH

LIMMATFELD, DIETIKON

Mit der Planung der dritten Bauetappe

Grundlage für die Gebietsentwicklung

Wohn- und Geschäftshaus Zypressenhof:

an der Pfingstweidstrasse 106 macht der

Limmatfeld bildet das Gesamtkonzept von

Investition: ca. 65 Mio. CHF

Hard Turm Park einen weiteren Schritt im

Prof. Hans Kollhoff, welches aus einem

Architektur: Stücheli Architekten AG,

boomenden Quartier Zürich-West. Das

Studienwettbewerb hervorging. Durch

Zürich

Wohn- und Geschäftshaus entwickelt

die Zusammenarbeit mit national und

Nutzung: 134 Mietwohnungen,

Halter Entwicklungen mit der Theo Hotz

international angesehenen Architekten

Doppelkindergarten, Verkauf,

Partner Architekten AG. Mit rund 100

entsteht südwestlich des Dietiker Bahnhofs

Dienstleistung

Mietwohnungen, Geschäften und Büros

unter dem Motto «Unsere kleine Stadt»

Realisierung: Sommer 2011 bis

trägt das Projekt das urbane Lebensgefühl

ein eigenständiger und unverwechsel-

Sommer 2013

des Hard Turm Parks weiter. Im Wohn- und

barer neuer Stadtteil. Erlenhof, Westhöfe

Geschäftshaus an der Pfingstweidstrasse

und Lindenhof wurden bereits bezogen,

Wohn- und Geschäftshaus Weissdornhof:

102 / 104 (2. Bauetappe) werden neben

Zedernhof und Weissdornhof befinden sich

Investition: ca. 75 Mio. CHF

dem 25hours-Hotel Büroflächen und 117

im Bau, Zypressenhof und Weidenhof sind

Architektur: Dachtler Partner

Mietwohnungen untergebracht sein. Es ist

in der Planung. Letzteres gilt auch für den

Architekten AG, Zürich

Ende 2012 bezugsbereit. Im Hochhaus

Limmathof mit dem Limmat Tower, der

Nutzung: 154 Mietwohnungen

daneben übernehmen die Besitzer ihre

zum Wahrzeichen von Dietikon werden

und Verkauf

Wohnungen im Frühling 2014. Dann öffnet

soll. — www.limmatfeld.ch

Realisierung: Herbst 2011 bis

auch das Sheraton Hotel seine Pforten. — www.hardturmpark.ch

Herbst 2013 Objekte in Planung und Ausführung Wohn- und Geschäftshaus Zedernhof:

Hochhaus Limmat Tower:

3. Bauetappe

Investition: ca. 70 Mio. CHF

Investition: ca. 200 Mio. CHF

Wohn- und Geschäftshaus Pfingst-

Architektur: Baumschlager Eberle

Architektur: huggenbergerfries

weidstrasse 106:

Architekten, Zürich

Architekten AG, Zürich

Investition: ca. 100 Mio. CHF

Nutzung: 136 Mietwohnungen,

Nutzung: Hotel, Verkauf, Dienst-

Nutzung: Wohnen, Büro- und

Verkauf und Dienstleistung

leistung, Eigentumswohnungen,

Geschäftsflächen

Realisierung: Sommer 2010 bis

Pflegeheim und Betreutes Wohnen

Realisierung: 2012 bis 2015

Sommer 2012

Realisierung: Herbst 2012 bis 2015

114 komplex 2012 Halter Entwicklungen

SEENSUCHT, RÜSCHLIKON

AM BRUNNEN, HÜTTIKON

Das Mehrfamilienhaus an der Alten Land-

Auf dem Areal der Imhof Gemüsekulturen,

Auch bei der Wahl der Bodenbeläge und

strasse in Rüschlikon verfügt über sechs

wo bis Ende 2011 noch Frischgemüse

Innenausstattung der Küchen und Bäder

Stockwerkseinheiten im gehobenen Seg-

verarbeitet wurde, entsteht in den nächsten

haben die Käufer freie Hand. Die Fas-

ment. Die apart gestylten, geschickt

Jahren eine Wohnsiedlung mit 64 Einfa-

saden der Häuser bieten den künftigen

ausgerichteten und entsprechend lichtver-

milienhäusern. Aus dem von Halter Ent-

Bewohnern viel Gestaltungsspielraum,

wöhnten Wohnungen bestechen mit weiten

wicklungen veranstalteten Studienauftrag

Vorhöfe vor jedem Haus führen zu den

Räumen sowie grosszügigen Terrassen und

ging das Projekt der Architekten Tina Arndt

Eingängen und garantieren Privatsphäre.

Balkonen mit Blick über den Zürichsee.

und Daniel Fleischmann von Architektick

Grosszügig verglaste Gauben in den ge-

Das Wohnkonzept der Luxusapartments

als Siegerprojekt hervor. Im Februar 2012

neigten Dächern unterstützen einerseits

ist ganz auf Ruhe, Geborgenheit und

wurde für das weiterentwickelte Projekt die

den harmonischen Siedlungscharakter,

Sinnlichkeit ausgerichtet und bietet einen

Baueingabe eingereicht. Die Wohnsied-

andererseits dienen sie zur Belichtung und

hohen Wohnkomfort. Eine besondere He-

lung Am Brunnen umfasst verschiedene

Belüftung und vergrössern den nutzbaren

rausforderung während der Realisierung

Einfamilienhäuser in variiert gestalteten

Raum in den Dachgeschossen aller Häuser.

waren die beschränkten Platzverhältnisse

Baukörpern mit individuellen Grundrissen.

Ein Wasserspiegel im Siedlungsinnern der

auf der Baustelle, die in einem Wohngebiet

Freistehende Einfamilienhäuser, Doppel-

Wohnüberbaung Am Brunnen dient als

liegt. Die schmale Zufahrt machte eine auf-

und Reihenfamilienhäuser, Bauten am

zentraler Quartiertreffpunkt.

wendige Baustellenlogistik erforderlich. Die

Siedlungsrand und andere im Inneren der

— www.am-brunnen.ch

Wohnungen wurden im Minergie-Standard

Überbauung befriedigen unterschiedlichste

realisiert. Die Fertigstellung des Projektes

Wohnbedürfnisse. Die variantenreich kon-

Investition: ca. 65 Mio. CHF

ist für Mai 2012 geplant.

zipierten und gut belichteten Haustypen

Architektur: Architektick, Tina Arndt

bieten einen attraktiven Ausbaustandard.

und Daniel Fleischmann, Zürich

Investition: ca. 11 Mio. CHF

Damit können verschiedene Ansprüche in

Nutzung: 64 zum Teil zusammen-

Architektur: ZBF Architekten AG

Bezug auf Wohnfläche und Privatsphäre

gebaute Einfamilienhäuser (134 m2

Nutzung: 6 Wohnungen (140 m

bedient werden. Die Grundrisse der Häuser

bis 199 m2), drei Einstellhallen

bis 216 m ), Einstellhalle mit

sind flexibel zu gestalten: Je nach Bedarf

mit insgesamt 106 Parkplätzen

insgesamt 12 Parkplätzen

können nicht tragende Wände weggelassen

Realisierung: Herbst 2012 bis

Realisierung: Ende 2010 bis Mai 2012

und zusätzliche Zimmer geplant werden.

Herbst 2014

115

GRUNDSTUDEN, HINWIL

SAMUN, FALERA

Noch wird das Grundstück an zentralster

se vor jeder Wohnung sein. Diese sind als

In Falera werden an aussergewöhnlich

Lage in Hinwil – mit Einkaufsmöglich-

zusätzliche «Zimmer im Freien» gedacht

sonniger, ruhiger und unverbaubarer

keiten und Bahnhof in nächster Nähe

und bieten einmalige Ausblicke in die

Panoramalage in Etappen drei freiste-

– landwirtschaftlich genutzt. Doch be-

wunderschöne Landschaft ringsum. Die

hende Häuser mit je zwei hochwertigen

reits im Frühling 2012 soll das durch

naturnahe Umgebungsgestaltung richtet

Eigentumswohnungen entwickelt. Der

Halter Entwicklungen initiierte Quar-

sich nach dem Vorbild der Auenlandschaft

exklusive Ausbaustandard und die Ver-

tierplanverfahren abgeschlossen sein,

mit einheimischen Gehölzen und Stauden

wendung bester Materialien unterstützen

sodass die Baueingabe für die geplanten

und bildet einen durchgehenden Grün-

die Individualität der einzelnen Woh-

Eigentumswohnungen eingereicht werden

raum mit Spiel- und Ruheflächen. Die

nungen. Die Architektur ist eine moderne

kann. Die Wohnüberbauung bildet das

Vorgartenbereiche zeichnen sich durch

Interpretation der traditionellen, regional

Bindeglied zwischen dem gewachsenen

lockere Abgrenzung mit Feldhecken und

verankerten Bauweise. Das drückt sich

Dorfzentrum im Osten und der Industrie-

Hügeln aus. Die Wohnlage bietet höchste

besonders in den zum Einsatz kommen-

und Gewerbezone im Westen und zeichnet

Lebensqualität, da sie Dorfleben mit

den Fassadenmaterialien Massivstein und

sich durch eine moderne, funktionale

kurzen Wegen in die Stadt verbindet.

Holz aus. So entsteht ein authentisches,

Architektur aus. Die erste Bauetappe

Dies ermöglicht gleichzeitig Abwechslung,

zeitgenössisches Ensemble in Sichtweite

umfasst 6 Mehrfamilienhäuser mit ins-

Erholung und Rückzug. Im Rahmen der

zur Kirche St. Remigius.

gesamt 75 Eigentumswohnungen, die in

Arealüberbauung ist für alle Bauten der

eine attraktive Umgebung entlang dem

Minergie-Eco-Standard vorgesehen.

Investition: ca. 14 Mio. CHF Architektur: Marcus Gross & Werner

Dorfbach eingebettet sind. Das Projekt bietet eine Vielzahl von Wohnungstypen

1. Bauetappe

Rüegg dipl. Architekten FH / SIA AG,

und -grössen für ein breit gefächertes

Investition: ca. 50 Mio. CHF

Trin-Mulin

Zielpublikum: Singles, Paare, Familien

Architektur: Novaron Architekten AG,

Innenarchitektur: GI Gaetano Irpinio,

oder Senioren. Für die zweite Bauetappe

Zürich

Architecture & Luxury Interiors, Zürich

sind weitere 5 Mehrfamilienhäuser mit

Nutzung: 6 Mehrfamilienhäuser

Nutzung: 6 Wohnungen (Wohnungs-

insgesamt 64 Wohnungen in Planung.

mit insgesamt 75 Wohnungen,

flächen ca. 170 m2), 3 Einstellhallen

Eine Besonderheit werden die individuellen

Einstellhalle mit ca. 134 Parkplätzen

mit insgesamt 12 Parkplätzen

Aussenräume überdurchschnittlicher Grös-

Realisierung: 2013 bis 2014

Realisierung: 2013 bis 2015

116

komplex 2012 Halter Generalunternehmung

HALTER GENERALUNTERNEHMUNG Als Total- oder Generalunternehmer für die Realisierung komplexer Bauprojekte ist die Halter Generalunternehmung ein professioneller und kompetenter Partner. Ihre strategische Kernkompetenz ist die Übernahme des gesamten Bauprozesses von der Projektidee bis zur Realisierung. Die langjährige Erfahrung in der Ausführung anspruchsvoller Neubauten, Umbauten und Renovationen sorgt für Vertrauen bei den Auftraggebern. Auch aus Gesamtleistungswettbewerben geht die Halter Generalunternehmung

regelmässig erfolgreich hervor. Dabei sind die sorgfältige Auswahl der Partner und der gegenseitige Respekt von Totalunternehmung, Architekten und den weiteren Planern der Schlüssel zum Erfolg. Unablässig für die Kunden im Einsatz sind Mitarbeitende, die Fachwissen, Erfahrung und Engagement mitbringen. Verschiedene Kompetenzzentren sorgen dafür, dass Verantwortung umfänglich getragen wird. So verfügt die Halter Generalunternehmung über ein spezialisiertes Planungsteam für komplexe Projekte. Bauökonomen,

Haustechniker und Statiker sind mit modernsten Softwaretools ausgestattet, die es ihnen erlauben, Bauprozesse und Baukosten präzise zu planen und zu steuern. Das erfahrene und spezialisierte Umbauteam führt Arbeiten auch in Liegenschaften aus, die noch unter Betrieb stehen. Ein gelebtes Qualitäts- und RiskManagement, aber natürlich auch Zertifizierungen in den Bereichen Qualität (ISO 9001), Umweltmanagement (ISO 14001) sowie Sicherheit und Gesundheitsschutz (OHSAS 18001) garantieren eingespielte und sichere Abläufe.

PERSONALBESTAND

GESCHÄFTSSTELLE ZÜRICH

Christian Ulrich

85 Mitarbeitende

Halter Generalunternehmung

Leiter Umbau und Spezialprojekte

Hardturmstrasse 134

c.ulrich @ halter-gu.ch

UMSATZ 2012

CH – 8005 Zürich

ca. 400 Mio. CHF

T +41 44 438 28 28

Manfred Schaffhauser

www.halter-gu.ch

Leiter Ausführung

TÄTIGKEIT

m.schaffhauser @ halter-gu.ch

Total- und Generalunternehmer für Neu-

Fabian Vatrella

und Umbauten, Baukostenanalyse und

Leiter Geschäftsstelle Zürich

Claudio Zanella

-planung, Gesamtleistungswettbewerbe

f.vatrella @ halter-gu.ch

Leiter Ausführung

MARKTSEGMENTE

Stephan Berliat

Dienstleistungs-, Gewerbe-, Industrie-

Leiter Ausführung

und Infrastrukturbauten, Wohnbauten,

s.berliat @ halter-gu.ch

c.zanella @ halter-gu.ch

Schulen, Spitäler, Einkaufszentren Michel Durussel MARKTREGION

Leiter Ausführung

Städte und Agglomerationen in

m.durussel @ halter-gu.ch

der deutschen Schweiz Hansruedi Gallmann GESCHÄFTSLEITUNG

Leiter Akquisition und Baukostenplanung

Felix Hegetschweiler

h.gallmann @ halter-gu.ch

Geschäftsführer f.hegetschweiler @ halter-gu.ch

117

WESTLINK, ZÜRICH

NEUFRANKENGASSE, ZÜRICH

Das Projekt WestLink entsteht direkt am

Zwischen Geleisfeld und Langstrasse

Bahnhof Altstetten, zwischen den Bahn-

sowie direkt neben dem neuen Stadtteil

GESCHÄFTSSTELLE BERN

geleisen und dem neu erstellten Vulkan-

Europaallee entstehen 29 Eigentums-

Halter Generalunternehmung

platz. Auf dem Areal werden vier Ge-

wohnungen mit 2,5 bis 5,5 Zimmern. Der

Stauffacherstrasse 145

schäfts- und Wohngebäude gebaut: Con-

Standort bietet ein aussergewöhnliches

CH – 3014 Bern

nex, Plaza, Tower und Kubus. Die Halter

Wohngefühl mit Sicht auf den Geleis-

T +41 31 310 98 00

Generalunternehmung wurde beauftragt,

raum des Hauptbahnhofs Zürich. Die

die Gebäude Connex und Plaza sowie die

Immissionen werden mit verschiedenen

Herbert Zaugg

Umgebung zu realisieren. Das Connex, ein

technischen Massnahmen klein gehalten.

Leiter Geschäftsstelle Bern

Stahlbau mit Blechfassade, wird nach sei-

Für einen optimalen Schallschutz sorgen

h.zaugg @ halter-gu.ch

ner Fertigstellung als Informationspavillon

Fenster mit Dreifachverglasung. Das Ge-

für Bahnreisende dienen. Das Plaza bietet

bäude an der Langstrasse erfüllt zudem

Elmar Bumann

Geschäftsflächen im Erdgeschoss sowie

die Anforderungen des Minergie-Labels.

Leiter Ausführung

Büroflächen und 80 Mietwohnungen in

Heizwärme und Warmwasser werden ohne

e.bumann @ halter-gu.ch

den oberen Stockwerken.

fossile Brennstoffe erzeugt. Die Lüftung

— www.westlink.ch

der Wohnräume erfolgt kontrolliert und mit Wärmerückgewinnung.

Auftraggeber: SBB Immobilien Development, Zürich

Auftraggeber: SBB Immobilien

Architektur: atelier ww Architekten

Development, Zürich

SIA AG, Zürich

Architektur: EM2N Architekten AG,

Auftragsvolumen: ca. 84 Mio. CHF

Zürich

Nutzung: 80 Wohnungen,

Auftragsvolumen: 19 Mio. CHF

Retail und Büros

Nutzung: 29 Wohnungen, 24 Fahr-

Realisierung: Connex: März 2012;

zeugabstellplätze in der Einstellhalle

Plaza: Juli 2013; Aussenraum:

Realisierung: Januar 2011 bis

September 2013

Dezember 2012

118 komplex 2012 Halter Generalunternehmung

AMRIETPARK, SCHLIEREN

ALTERSWOHNUNGEN, MEILEN

GEMEINDEHAUS, VOLKETSWIL

Der neue Stadtteil nördlich des Bahnhofs

Für die Stiftung Alters- und Pflegeheim

Die Halter Generalunternehmung ist 2010

Schlieren wächst beständig. Nun entsteht

Meilen realisierte die Halter General-

zusammen mit Müller Sigrist Architekten

das dritte Wohn- und Geschäftsgebäude

unternehmung an der Plattenstrasse an

und den Landschaftsarchitekten planikum

(A3). Es ist Teil einer prägnanten Silhouet-

schönster Lage hoch über Meilen zwei

sowie weiteren Planern als Siegerin aus

te aus Winkelbauten zur Brandstrasse hin.

Ersatzneubauten mit 39 Alterswohnungen

dem Gesamtleistungswettbewerb für das

Der Gebäudekomplex wurde im Rahmen

und einer Tiefgarage mit 47 Parkplätzen.

neue Gemeindehaus in Volketswil her-

eines Gestaltungsplanes von Galli & Rudolf

Das gesamte Gebäude ist rollstuhlgängig

vorgegangen. Das Gebäude wird neben

Architekten entworfen. Auf der strassen-

und behindertengerecht ausgeführt. Die

der gesamten Verwaltung auch die Ge-

abgewandten Seite entsteht der Rietpark.

Wohnungen sind geräumig und funktionell

meindebibliothek, eine ZKB-Filiale sowie

Zwei Wohn- und Geschäftshäuser an der

gebaut. So kann der vorhandene Platz

weitere Nutzungen beherbergen. Der Bau

Brandstrasse sind bereits bezogen, ein

optimal genutzt werden. Das bestehende

zeichnet sich durch einen grosszügigen

weiteres wird gebaut: das Wohnhochhaus

Alterszentrum Platten wurde mit einem

Treppenaufgang sowie einen ebenso

am Goldschlägiplatz. Ein Dienstleistungs-

unterirdischen Verbindungsbau mit dem

grosszügig bemessenen, lichtdurchfluteten

gebäude und ein Gebäude mit Büro- und

Ersatzneubau verbunden. Das gibt den

Innenhof aus. Zudem bietet das Projekt

Retail-Flächen sowie Wohnungen werden

Bewohnern die Möglichkeit, von diversen

eine städtebaulich bestechende Lösung

folgen. — www.amrietpark.ch

Angeboten der Betreuungseinrichtung

in Bezug auf den angrenzenden Dorfplatz

zu profitieren und an Anlässen in beiden

sowie die Integration und Erweiterung des

Gebäuden teilzunehmen.

Stadtparks.

Architektur: Galli & Rudolf Architekten,

Auftraggeber: Stiftung Alters- und

Auftraggeber: Politische Gemeinde

Zürich

Pflegeheim, Meilen

Volketswil

Auftragsvolumen: ca. 20 Mio. CHF

Architektur: Haerle Hubacher

Architektur: Müller Sigrist

Nutzung: 50 Wohnungen,

Architekten BSA, Zürich

Architekten AG, Zürich

2600 m2 Geschäftsfläche

Auftragsvolumen: ca. 11 Mio. CHF

Auftragsvolumen: 30 Mio. CHF

Realisierung: April 2010 bis

Realisierung: Juni 2012 bis

März 2012

Dezember 2011

Dezember 2013

Auftraggeber: Credit Suisse Real Estate Fund PropertyPlus, Zürich

119

SPORTARENA ALLMEND, LUZERN

MESSEPARK BERNEXPO, BERN

BÜROGEBÄUDE FLUR SÜD, ZÜRICH

Die Sportarena Allmend in Luzern ist das

Die prominente Messehalle NAHA2+ wurde

Als Siegerin des Gesamtleistungswettbe-

Ergebnis eines gewonnenen Investoren-

ergänzend zur bestehenden Halle NAHA2

werbs realisiert die Halter Generalunter-

wettbewerbs. Das Fussballstadion mit

im Bereich des ehemaligen Hauptzugangs

nehmung gemeinsam mit den e2a eckert

ca. 16 000 Sitzplätzen ist als Betonkon-

realisiert. In der Erschliessung des Messe-

eckert architekten die Gesamtsanierung

struktion mit Stahlträgern im Dachbereich

komplexes bildet der neue Haupteingang

des Büro- und Technikgebäudes Flur Süd

konzipiert. Die Aussenfassade besteht aus

ein zentrales Element. Der Bau besticht

für die UBS AG. Die Sicherstellung eines

goldfarbig pulverbeschichteten Aluminium-

durch ein langgezogenes, auskragendes

unterbruchlosen Betriebs ist hierbei von

profilen. Das Sportgebäude mit Hallenbad,

Vordach mit einer Fläche von 110 × 10 m.

primärer Bedeutung. Sämtliche weiteren

Fitnesszentrum und Turnhalle ist ein

Die zweigeschossige Halle NAHA2+ bietet

baulichen Massnahmen mussten dieser

rechteckiges Bauvolumen mit komplexem

der BERNEXPO zusätzliche 10 000 m2

Vorgabe untergeordnet werden. Durch

Innenleben. Die zwei Wohnhochhäuser

Ausstellungsfläche, ein Foyer und eine

eine gezielte innere Verdichtung sowie

von 88 und 77 Metern Höhe bieten 283

grosszügige Galerie mit einem Café,

durch Flächenoptimierung und Reorga-

Wohnungen und 48 Longstay-Apartments.

einem Informationsschalter sowie weiteren

nisation der Bürogeschosse wurde die

Ihre Fassade aus Metall und Glas hat

Nutzungen für Messen, Tagungen und

Übersichtlichkeit, aber auch die Anzahl

geschosshohe Fensterfronten.

Kongresse. Diese Ergänzungen tragen zu

der Arbeitsplätze erhöht. Im Flügel A

— www.sportarena-luzern.ch

einem verbesserten Service für Besucher

entlang der Flurhofstrasse wurde zudem

und Aussteller bei und ermöglichen eine

ein Geschoss aufgestockt, was die gesamte

Auftraggeber: Credit Suisse und

flexiblere Nutzung der gesamten Anlagen.

Anlage komplettiert.

Stadt Luzern

— www.bernexpo.ch

Architektur: Marques AG und

Auftraggeber: UBS AG, Zürich

Architekturbüro Iwan Bühler GmbH

Auftraggeber: Bernexpo AG, Bern

Architektur: e2a eckert eckert

Auftragsvolumen: ca. 250 Mio. CHF

Architektur: Schwaar & Partner AG

architekten ag

Nutzung: Stadion, Wohnen, Hallenbad

Auftragsvolumen: ca. 32 Mio. CHF

Auftragsvolumen: ca. 110 Mio. CHF

sowie Büro- und Geschäftsflächen

Nutzung: 10 000 m2 Ausstellungsfläche

Nutzung: Büro- und Technikgebäude

Realisierung: Herbst 2009 bis

Realisierung: Mai 2010 bis

Realisierung: Januar 2010 bis

Herbst 2012 (in Etappen)

Oktober 2011

Mai 2012

120 komplex 2012 Halter Immobilien

HALTER IMMOBILIEN Halter Immobilien begleitet als Berater und Dienstleister die Immobilien der Auftraggeber durch alle Lebensphasen: von der strategischen Planung, Entwicklung, Realisierung, dem Betrieb bis hin zum Re-Development. Das Leistungsangebot ist in die vier Geschäftsbereiche Development Consulting, FM Consulting, Vermarktung und Bewirtschaftung gegliedert und ermöglicht die integrale Bearbeitung und Führung von Projekten und Mandaten. Dabei steht die Identifikation und Umsetzung von Potenzialen

von Grundstücken, Bauprojekten und Liegenschaften im Fokus. Der Leistungsumfang von Halter Immobilien orientiert sich an den Bedürfnissen der Auftraggeber und variiert je nachdem, ob punktuelle Unterstützung in einer spezifischen Fragestellung nötig ist oder ein Partner gesucht wird, der sich eines bestimmten Projektes umfassend annimmt. Der Immobiliendienstleister übernimmt dabei die Funktion des Beraters, des Projektsteuerers oder des Mandatsträgers und leistet so seinen Beitrag zum Projekterfolg.

Die Mitarbeitenden von Halter Immobilien verstehen sich als Treuhänder ihrer Kunden: Durch die Einbettung in die Halter-Gruppe wissen sie, was es heisst, als Investor zu agieren, Entwicklungs- und Baurisiken zu übernehmen und einen funktionierenden Liegenschaftsbetrieb zu verantworten. Als Eigentümer- oder Bauherrenvertreter bekleiden die Immobilienspezialisten eine Position, aus der sie verantwortungsvoll die Interessen ihrer Auftraggeber wahrnehmen. Dies immer mit dem Anspruch, neue Werte zu schaffen und nachhaltig zu sichern.

PERSONALBESTAND

GESCHÄFTSLEITUNG

ADRESSE

35 Mitarbeitende

David Naef

Halter Immobilien

Geschäftsführer

Hardturmstrasse 134

d.naef @ halter-immo.ch

CH – 8005 Zürich

UMSATZ 2012 ca. 6,5 Mio. CHF

T +41 44 434 24 44 Daniel Grando

TÄTIGKEIT

Leiter Development Consulting

Beratung in den Bereichen Entwicklung,

d.grando @ halter-immo.ch

Realisierung und strategisches Facility Management, Vermarktung (Erstvermie-

Andres Stierli

tung, Verkauf, Immobilienhandel), Be-

Leiter FM Consulting

wirtschaftung und Center Management

a.stierli @ halter-immo.ch

MARKTSEGMENTE

Jacques Hamers

Wohnen, Büro, Detailhandel, Gewerbe

Leiter Vermarktung und Bewirtschaftung

und Industrie, Hospitality, Spezial-

j.hamers @ halter-immo.ch

nutzungen MARKTREGION Städte und Agglomerationen in der deutschen Schweiz

www.halter-immo.ch

121

RUAG-AREAL, EMMEN

HOSPITALITY-GEBÄUDE

HARD TURM PARK

Rund um den Flugplatz Emmen plant der

Die Liegenschaft soll einer neuen Bestim-

Mit dem Hard Turm Park werden urbane

Technologiekonzern RUAG einen gros-

mung als gemischt genutztes Hospitality-

Flächen auf hohem Niveau geschaffen.

sen Industriepark. Auf einer Fläche von

Gebäude zugeführt werden. Vorgesehen

Auf drei Baufeldern entstehen in Etappen

rund 400 000 m2 sollen in einer themen-

sind ein Luxushotel mit ca. 200 Zimmern,

Miet- und Eigentumswohnungen, Büro-

orientierten Entwicklung der Arealbereiche

Serviced Apartments und ergänzende

und Geschäftsflächen sowie zwei Hotels.

neue Nutzungen für Dritte entstehen.

Nutzungen mit einer Gesamtgeschoss-

Eine exakte Betriebskonzeption ist nicht

Dabei gilt es, das Synergiepotenzial zum

fläche von rund 30 000 m2. Das Bera-

nur innerhalb der Liegenschaften wichtig,

bestehenden Betrieb der RUAG optimal zu

tungsmandat für den institutionellen

sondern insbesondere auch zwischen

nutzen. In einem iterativen Prozess werden

Anleger und Bauherren umfasst eine

den baufeldübergreifenden Flächen.

sämtliche Entwicklungsaspekte gleichzeitig

breite Palette an Dienstleistungen: stra-

Um Rechte und Pflichten von Investoren

in die Bearbeitung einbezogen und ver-

tegische Empfehlungen, Begleitung des

wahrzunehmen, kommt eine professionelle

feinert. Dabei steht immer der Endnutzer

Projektentwicklungsprozesses, Markt-

Betriebsvorbereitung zum Einsatz. Mit

im Mittelpunkt der Betrachtungen. Nur so

und Standortbeurteilung, Zielgruppen-

FM Reviews und konkreten Handlungsemp-

kann dem Kunden ein nachhaltiges und

und Produktdefinition, Positionierung,

fehlungen wird der reibungslose Übergang

investorentaugliches Immobilienprodukt

Nutzerkonzept, Analysen bezüglich der

vom Bau in den Betrieb gewährleistet.

garantiert werden.

planerischen- und wirtschaftlichen Mach-

— www.hardturmpark.ch

barkeit, Empfehlungen zu Betreiber- und Tätigkeit: Markt-, Standort- und Kon-

Markenbindung sowie die Begleitung der

Tätigkeit: Planungs- und baubeglei-

kurrenzanalyse, Zielgruppen- und

Mietvertragsverhandlungen.

tendes FM, Betriebskostenrechnung,

Produktdefinition, Wirtschaftlichkeit,

Betriebsvorbereitung, Verkauf STWEG,

Funktionalitäts- und Designanforde-

Tätigkeit: Beratungsleistungen rund

Erstvermietung

rungen als Basis für die Projektierung

um das Thema Investition und Entwick-

Auftraggeber: SwissRe (Zürich),

Auftraggeber: RUAG Real Estate AG,

lung von Hotelimmobilien

Hardturm AG (Zürich), Halter Entwick-

Bern

Auftraggeber: Institutioneller Investor

lungen und Halter Generalunterneh-

Arbeitsgemeinschaft: Halter Immobilien

Nutzung: Luxushotel mit ca. 200

mung (Zürich)

und Ernst Basler + Partner AG, Zürich

Zimmern, Serviced Apartments und

Nutzung: Wohnen, Hotel, Retail,

Modell: Urban ROI Designer by tsquare

ergänzenden Hospitality-Nutzungen

Gewerbe, Gastronomie, Büros

122 komplex 2012 Halter Immobilien

MALL OF SWITZERLAND

AMRIETPARK, SCHLIEREN

ARCHHÖFE, WINTERTHUR

In Ebikon entsteht auf Landreserven

Im neuen Stadtteil amRietpark, dem ur-

Direkt beim Bahnhof und in unmittel-

des Schindler-Konzerns mit der Mall of

banen Lebensraum für Wohnen, Arbeiten,

barer Nachbarschaft zur Altstadt entsteht

Switzerland eines der grössten Einkaufs-

Einkaufen und Freizeit, öffnet im Frühling

in Winterthur bis zum Jahr 2013 eine

zentren der Schweiz. Das hochkomplexe

2015 das Herzstück die Türen: Das Wohn-

architektonisch einzigartige und reprä-

Einzelobjekt erfordert die Integration ver-

und Geschäftshaus auf dem Baufeld C wird

sentative Shopping Mall mit 11 000 m2

schiedenster Disziplinen. Durch frühzeitige

als «Rundum-sorglos-Paket» realisiert. Die

Detailhandels- und Gastronomieflächen,

Einbindung von FM-Beratungsleistungen

Investoren erhalten alles aus einer Hand:

3800 m2 Büro- und Praxisflächen sowie 68

werden diese Schnittstellen zu Schnitt-

Werkserstellung, Betriebsvorbereitung und

individuell geschnittenen Wohnungen. Die

mengen, und der funktionierende Betrieb

Bewirtschaftung. In der Planung wurden

Vermarktung der Verkaufs- und Dienstleis-

kann gewährleistet werden. In regelmäs-

mit einer ausgeklügelten Betriebskon-

tungsflächen ist bereits weit fortgeschrit-

sigen Abständen werden FM Reviews

zeption die vielfältigen Nutzungen und

ten. Die Vermietung der Wohnungen be-

erstellt. Eine Betriebskonzeption steuert

Infrastrukturen in Einklang gebracht.

ginnt im Herbst 2012. Eine professionelle

und erleichtert den zukünftigen Betrieb.

Das Betriebsmodell ist dabei ganz auf

Betriebsvorbereitung stellt sicher, dass

Eine exakte Bottom-up-Kalkulation der

die Bedürfnisse der Investoren und Nut-

nicht nur ein betriebsbereites Gebäude,

Betriebs-, Heiz- und Nebenkosten dient

zer abgestimmt. Mit diesem Fokus wird

sondern ein bereits funktionierender Be-

als Grundlage für die Vermarktung. In

frühzeitig ein reibungsloser Übergang in

trieb übergeben wird.

Zusammenarbeit mit zwei externen Ver-

einen funktionierenden Betrieb gesichert.

— www.archhoefe.ch

marktungspartnern werden 46 000 m2

— www.amrietpark.ch Tätigkeit: Vermarktung, planungs-

Retail- und Gastroflächen seit Mitte 2011 Tätigkeit: Planungs- und baube-

und baubegleitendes FM, Betriebs-

gleitendes FM, Betriebsvorbereitung,

vorbereitung, Center Management

Tätigkeit: Planungs- und baubegleiten-

Betriebskostenrechnung,

Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

des FM, Betriebsvorbereitung,

Vermarktung, Bewirtschaftung

Zürich

Betriebskostenrechnung, Vermarktung

Auftraggeber: Halter Entwicklungen

Architektur: BDE Architekten GmbH,

Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

(Zürich), PKE Vorsorgestiftung Energie,

Winterthur

Zürich

(Zürich), Tersa AG (Rheinfelden)

Nutzung: Shoppingmall, Gastronomie,

Nutzung: Retail, Gastronomie

Nutzung: Wohnen, Retail

Büro / Praxis, Wohnen

auf dem Markt angeboten.

123

CITY4, ZÜRICH

LIMMAT TOWER, DIETIKON

PARKSIDE, SCHLIEREN

Inmitten des lebendigen Hard-Quartiers,

Für das Limmatfeld und den neuen Ra-

Mitte 2011 wurde die Zentrumsüberbau-

zwischen Albisriederplatz und Stadion

pidplatz fungiert der Limmat Tower ab

ung Parkside nach zweijähriger Bauzeit

Letzigrund, befindet sich das neu errich-

2015 als identitätsbildendes Element

eröffnet. Nach der Vermarktung und

tete Wohn- und Geschäftshaus city4. Es

im Zentrum des Areals. Das 80 m hohe

Erstvermietung der 99 Mietwohnungen,

umfasst 119 Wohnungen und 1900 m2

Wohn- und Geschäftshaus soll zum Blick-

2800 m2 Verkaufs- und Gewerbeflächen

Gewerbeflächen. Der Bezug ist für Früh-

fang für den neuen Stadtteil werden.

sowie der 1800 m2 Büro- und Dienst-

jahr 2012 geplant. Das Projekt bietet für

Die Wohnungen in diesem Segment sind

leistungsflächen hat Halter Immobilien

die Gegend ungewöhnlich hochwertige

für Dietikon einzigartig. Entsprechend

auch die Bewirtschaftung für die beiden

Mietwohnungen. Mit nur wenigen, aber

anspruchsvoll ist das Vermarktungskon-

Investoren übernommen. Da das Projekt

gezielt eingesetzten Werbemassnahmen

zept, das in Zusammenarbeit mit der

bereits durch Halter entwickelt wurde,

konnte darum in kurzer Zeit ein Grossteil

Auftraggeberin erarbeitet wird. Bereits im

konnte das entsprechende Know-how

der Wohnungen vermietet werden. Die

Architekturwettbewerb wurden die Weichen

nahtlos in den Betrieb überführt werden.

stimmungsvolle Projektwebsite bietet zu-

für eine erfolgreiche Betriebskonzeption

Die Bewirtschaftung in einem breiten Kun-

sätzlich ein Online-Magazin mit sämtlichen

gestellt. Die Optimierung von Details in

densegment unter Berücksichtigung eines

relevanten Informationen. Klassische

den Raumprogrammen, der Erschliessung

sich schnell ändernden Marktumfeldes ist

Anzeigen in Printmedien ergänzen die

und Entsorgung gibt dem Limmat Tower

Herausforderung und Chance zugleich.

Vermarktungsmassnahmen. Zudem war

grosses Zukunftspotenzial.

— www.parkside-schlieren.ch

Halter Immobilien massgeblich am Naming

— www.limmatfeld.ch Tätigkeit: Erstvermietung, Bewirt-

und Branding des Projekts beteiligt. Tätigkeit: Vermarktung, Verkauf Stock-

schaftung, planungs- und baubegleiten-

werkeigentum, planungs- und baube-

des FM, Betriebsvorbereitung

Tätigkeit: Vermarktung, Erstvermietung

gleitendes FM, Betriebsvorbereitung

Auftraggeber: Luzerner Pensionskasse,

Auftraggeber: Swisscanto Asset

Auftraggeber: Halter Entwicklungen,

Luzern und J. F. Jost AG, Schlieren

Management AG, Zürich

Zürich

Architektur: weberbrunner architekten

Architektur: ménard partner projekte ag,

Architektur: huggenbergerfries archi-

ag, Zürich

Zürich

tekten ag, Zürich

Nutzung: Wohnen, Büro, Gastronomie,

Nutzung: Wohnen, Gewerbe

Nutzung: Dienstleistung, Büro, Wohnen

Dienstleistung

— www.city4.ch

124 komplex 2012 Halter Bauservice

HALTER BAUSERVICE Zuverlässig, schnell und mit Sorgfalt: Das erfahrene 16-köpfige Team des Halter Bauservices bietet seit über 20 Jahren ein breites Leistungsspektrum in den Bereichen Umbauten und Sanierungen. Als letztes noch handwerklich geprägtes Unternehmen der HalterGruppe übernimmt der Bauservice umfassende Dienstleistungen für Wohnungs- und Haussanierungen sowie für kleinere Aus-, Um- oder Anbauten. Flexibilität, ein hohes Mass an Serviceorientierung und die Liebe zum Handwerk zeichnen den Baudienstleister aus. Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten erledigt das Bauservice-Team termingerecht und in höchster Qualität. Neben der Ausführung bietet der Bauservice der Bauherrschaft auch

Beratung und umsichtige Planung aller Arten von Renovationen an. Die Beratung umfasst von der Projektbeurteilung und Machbarkeitsstudie bis zur kompletten Ausführungskonzeption die gesamte Dienstleistungspalette. In der Bauleiterfunktion koordiniert der Bauservice externe Handwerker wie beispielsweise Installateure, Elektriker oder Küchenbauer, überwacht die Termine und kümmert sich um Baubewilligungen. Sanierungen und Umbauten von geschützten Objekten sind das Spezialgebiet des Halter Bauservices. Etliche Projekte in historischen Altbauten im Raum Zürich – so zum Beispiel der aktuelle Umbau an der Zollikerstrasse – belegen das Vertrauen, das dem Halter Bauservice entgegengebracht wird. Das

Team ausgewiesener Spezialisten verfügt über die nötige Erfahrung, das Knowhow und vor allem das handwerkliche Können, um Aufträge an sensiblen Objekten in der geforderten Qualität auszuführen. Dank seiner starken Vernetzung innerhalb der Bau- und Immobilienbranche kann der Bauservice Zusatzleistungen besonders kosteneffizient anbieten. Die Einbettung in die HalterGruppe sichert ihm gute Konditionen für externe Dienstleistungen und für Baumaterial, das auch direkt an Kunden verkauft wird. Die preiswerte Lieferung und Abholung unterschiedlicher Muldentypen und die fachgerechte Entsorgung von Bau- und Gartenabfällen runden das grosse Angebot des kleinen, aber feinen Baudienstleisters ab.

PERSONALBESTAND

GESCHÄFTSLEITUNG

ADRESSE

16 Mitarbeitende

André Meier

Halter Bauservice AG

Geschäftsführer

Hardturmstrasse 134

UMSATZ 2012

T +41 44 434 24 16

CH – 8005 Zürich

5 Mio. CHF

a.meier @ halter-bauservice.ch

T +41 44 434 24 14 F +41 44 434 24 15

TÄTIGKEIT Maurer-, Gipser- und Plattenarbeiten, Wohnungs- und Haussanierungen, Küchen- und Badumbauten, Beratung und Planung, Muldenservice MARKTSEGMENTE Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Büro- und Verwaltungsgebäude MARKTREGION Städte und Agglomerationen im Grossraum Zürich

www.halter-bauservice.ch

125

LIMMATTALSTRASSE, ZÜRICH

ZOLLIKERSTRASSE, ZÜRICH

SCHWEIGHOF, ZÜRICH

Der Wunsch der privaten Bauherrschaft war

Das markante Fachwerkhaus an der Zolli-

Die Heimgenossenschaft Schweighof in

es, eine Liegenschaft mit zwei Wohnungen

kerstrasse steht unter Denkmalschutz. So

Zürich entschloss sich, die Reihenein-

um zwei weitere Wohnungen zu ergänzen.

waren die Vorgaben für einen teilweisen

familienhäuser aus dem Jahr 1930 einer

Dazu wurde im Untergeschoss ein grosser

Abbruch und die Baumeisterarbeiten am

sanften Fassadensanierung zu unterziehen.

Bastelraum in eine Zweizimmerwohnung

Objekt äusserst streng. Das Haus wurde

Vorgabe für die Sanierungsarbeiten war,

umgebaut. Die vierte Wohnung konnte

zunächst sorgfältig ausgehöhlt und für

die äussere Substanz der Liegenschaften

dank einer Aufstockung gewonnen werden.

alle weiteren Arbeiten vorbereitet. Der

für die nächsten 15 bis 20 Jahre zu er-

Eine besondere Herausforderung war, dass

Einbau des Lifts war mit besonderen

halten. Dazu wurden zunächst die nötigen

das Gebäude an ein denkmalgeschütztes

Herausforderungen verbunden. Der beste-

Verputzreparaturen an der Fassade und

Haus angebaut ist. So mussten Auflagen

hende Betonboden und die Holzbalkenlage

am Sockel vorgenommen. Die Eingänge

in Bezug auf Ausnützung und Verträglich-

mussten statisch mit der Zweitschale des

der Wohnungen sind mit einem «Läubli»

keit mit dem Altbau erfüllt werden. Die

Liftkörpers verbunden werden. Um die Sta-

(Windfang) versehen, bei welchem der

Grundrisse wurden neu gestaltet und der

bilität der Konstruktion zu gewährleisten,

Dachbelag erneuert werden musste. Als

Balkon erweitert. Gleichzeitig wurde die

wurde alles in sich mit einem Betonriegel

Herausforderung erwies sich hier, das

Energieeffizienz verbessert: Die Aussen-

befestigt. Weitere Arbeiten betrafen das

geeignete Reparaturmaterial zu finden.

isolation erfüllt nun Minergie-Standard.

Fachwerk: Der sichtbare Teil der Balken

Für die Farbgebung der Fassade war die

Die Wärme wird in 200 m Tiefe mittels

wurde mit dafür geeigneten Materialien

Abstimmung mit den verschiedenfarbigen

Erdsonden und einer Wärmepumpe gewon-

neu ausgebildet. Zudem wurden Brand-

Fensterläden das wichtigste Kriterium.

nen. Dank der ausgezeichneten Lage und

schutzmauern gezogen und die unebenen

Entsprechend umfangreich war die Be-

der Aussicht fanden die zwei zusätzlichen

Böden ausgeglichen.

musterung.

Wohnungen schnell neue Mieter. Tätigkeit: Abbruch- und

Tätigkeit: Fassadensanierung

Tätigkeit: Baumeister-, Gipser- und

Baumeisterarbeiten

Bauherr: Baugenossenschaft

Plattenarbeiten, Bauleitung

Bauherr: privat

Schweighof

Bauherr: privat

Nutzung: Mehrfamilienhaus im Altbau

Nutzung: 69 Reiheneinfamilienhäuser

Nutzung: Wohnhaus

Realisierung: August 2011 bis

Realisierung: Frühjahr 2009 bis

Realisierung: Januar bis Oktober 2011

Februar 2012

Anfang 2011

126 komplex 2012 Halter Beteiligungen

HALTER BETEILIGUNGEN Innovation und Nachhaltigkeit werden bei den Halter Unternehmungen auf ganzer Linie gelebt. Die enge und langjährige Zusammenarbeit mit Hochschulen führte zur Entwicklung von neuartigen und wegweisenden Produkten. Diese werden von den Technologieunternehmen aizo (digitalSTROM), BS2, mivune und casacom produziert und vermarktet. Domiziliert sind die Unternehmen im newtechClub – Zentrum für nachhaltige Energie- und Gebäudetechnik – im Stadtteil amRietpark in Schlieren. Der newtechClub versteht sich als Plattform zur Vernetzung von Wirtschaft, Wissenschaft und Politik – ein Ort, an dem neue Technologien erlebbar gemacht werden und regelmässig Netzwerk-, Schulungs- und Informationsveranstaltungen stattfinden. Im Fokus stehen innovative Anwendungen, Produkte und Dienstleistungen, die das Rationalisierungs- und Effizienzpotenzial ausschöpfen, Ressourcen schonen und dabei auch wirtschaftlich sind. Themen wie Elektromobilität, Gebäudeautomation, Systembau, Computer Aided Design oder intelligente Materialien stehen dabei im Zentrum. Diverse Projekte gehen auf die Initiative des newtechClubs zurück – so beispielsweise die «Tage der Sonne 2011» oder das Projekt «Modellstadt Schlieren», welches die Stadt Schlieren im Bereich nachhaltige Energie und Mobilität positioniert. — www.newtechclub.ch 2

1 Der Innovationsgedanke prägt die Gestaltung der Büros von aizo, BS2, casacom und mivune in der Überbauung amRietpark. 2 Die Räumlichkeiten in Schlieren eignen sich auch für die regelmässigen Veranstaltungen und Schulungen des newtechClubs.

127

MIVUNE

AIZO

mivune bietet die gleichnamige Soft-

aizo ist die Erfinderin von digitalSTROM.

ware: das Betriebssystem für Gebäude.

Intuitiv in der Anwendung und einfach

Viele technische Einzelsysteme lassen

einzubauen, kommuniziert die Techno-

sich mit derselben Software integral

logie über die bestehenden Strom-

planen, organisieren und steuern –

leitungen und vernetzt elektrische

unabhängig von Hardware und Herstel-

Geräte im Haushalt. digitalSTROM

ler. Auf intuitiven Programmier- und

macht Wohnen bequemer, schöner und

Bedienoberflächen sind alle Anlagen

effizienter. Wegen seiner dezentralen

für Licht, Temperatur, Lüftung und

Intelligenz eignet sich digitalSTROM

Beschattung sowie Multimediageräte

sowohl zum Nachrüsten als auch zur

oder andere Verbraucher steuer- und

Neuinstallation. digitalSTROM kann

regelbar. So sorgt die Software mivune

über konventionelle Schalter, Internet

in jedem Gebäude für ein optimales

oder Smartphone genutzt werden.

Lebens- und Arbeitsumfeld.

— www.aizo.com

— www.mivune.com

— www.digitalstrom.com

BS2

CASACOM

BS2 steht für eine neue Gebäude-

casacom bietet die einfach zu in-

technik, die sich den ökonomischen

stallierende, umfassende und preiswerte

und ökologischen Herausforderungen

Netzwerklösung für private und ge-

unserer Zeit stellt: Zero Emission

schäftliche Anwendungen. Die univer-

ohne Aufpreis, keine Kompromisse

sell einsetzbaren Multimediadosen

in der Architektur, hoher Komfort.

bilden ein Netzwerk im Raum, das auf

Ausgehend von einer systemischen

Kunststoff-Lichtwellenleitern basiert,

Betrachtung des Gebäudes und dessen

und schaffen die Voraussetzung zur

Umgebung, optimiert BS2 mit seinen

Anbindung (drahtgebunden oder draht-

Komponenten die Energieflüsse nach

los) beliebiger Endgeräte wie PCs und

dem LowEx-Prinzip: Energie wird «ge-

Drucker. Dies ermöglicht dem Nutzer,

erntet», wenn sie im Überfluss vorhan-

internetbasierte Dienste wie Telefonie,

den ist, und im Erdreich gespeichert,

TV oder Video on Demand beim Anbie-

um sie im Bedarfsfall wieder zu nutzen.

ter seiner Wahl zu beziehen.

— www.bs2.ch

— www.casacom.ch

Profis bringen ihre Speisen mit Dampf und Hitze in Bestform.

Das können Sie jetzt auch. Genau wie die Geräte, die wir für die weltbesten Restaurants entwickelt haben, kombiniert der neue Kombibackofen Profi Steam die Dampfgarund Heizfunktion, um den natürlichen Geschmack und die typische Konsistenz der Nahrungsmittel zu bewahren.