Während des Baus bereits den Betrieb vor Augen haben Inbetriebnahme- und Abnahmesteuerung
Bauwerke und deren Betrieb werden mit zunehmender Technisierung und Digitalisierung immer komplexer. Der Fokus von Investoren und EigentĂźmern auf eine optimale Rendite bleibt dabei bestehen. Diese kann nur durch eine effiziente Bewirtschaftung, verbunden mit niedrigen Betriebskosten der Liegenschaft, erreicht werden. DafĂźr lassen sich bereits in der Planung und im Bau die Weichen stellen.
Inbetriebnahme-, Abnahme- und Übergabesteuerung Ausgangslage Die zunehmende Komplexität von Bauvorhaben und Gebäudetechnik führt dazu, dass auch die Ansprüche an den Gebäudebetrieb steigen. Der Bedarf an Informationen umfasst nicht mehr nur Daten aus dem Übergang von der Realisierung zum Betrieb, sondern vermehrt auch solche, die bereits während der Projektierungsphase generiert wurden. Investoren oder Eigentümer zielen auf eine Renditeoptimierung durch effiziente Bewirtschaftung mit niedrigen Betriebskosten ab, wodurch letztlich der Gebäudenutzen definiert wird. Als Voraussetzung für einen effizienten Gebäudebetrieb über den gesamten Lebenszyklus ist somit bereits zu Beginn der Planung der betriebsnotwendige Umfang der Informationen zu definieren. Diese, ergänzt mit den Daten aus der Planungsund Realisierungsphase sowie der Inbetriebnahme, können zum Zeitpunkt der Implementierung an Nutzer und Betreiber übergeben werden. Dabei ist sicherzustellen, dass die Bedingungen der Betriebskonzeption eingehalten werden, denn nur so ist gewährleistet, dass die kalkulierten Betriebs- und Bewirtschaftungskosten den geplanten Vorgaben entsprechen werden. Zum Zeitpunkt der Bauwerksübergabe an den Eigentümer werden von einer Vielzahl von Beteiligten, komprimiert und in einem engen Zeitfenster, Gebäude- und Anlagenteile geprüft, in Betrieb gesetzt und abgenommen.
Weil jedoch oftmals bei den inbetriebnahme-, abnahme- und übergaberelevanten Prozessen niemand alle Gewerke sowie den späteren Gebäudebetrieb im Blick hat, werden Informationsdefizite und Mängel teilweise zu spät erkannt. Der Informationsfluss an den Endnutzer bleibt somit auf der Strecke, was letztendlich zu Lasten der Effizienz der Bewirtschaftung geht. Es fehlt die ganzheitliche Betrachtung mit Blick auf die betrieblichen Vorgaben und deren Umsetzung.
Ziele Effizientes Betreiben einer Immobilie setzt voraus, dass für den Betrieb notwendige Informationen zur Verfügung gestellt, integriert und übergeben werden, wobei die Paradigmen der Betriebskonzeption aus der Planungsphase zu beachten sind. Dabei ist der Bauherr während der Inbetriebnahme, Abnahme und Übergabe im relevanten Prozess zu unterstützen. Zudem ist den Fachplanern ein Sparringspartner, der ihre Sprache spricht, zur Seite zu stellen.
Know-how Planung/Bau
Know-how Betrieb
Realisierung
Nutzung
Inbetriebnahme- und Abnahmesteuerung
Know-how Planung/Bau Realisierung
Inbetriebnahme- und Abnahmesteuerung
Know-how Betrieb Nutzung
Lösung Mit einer unabhängigen und professionellen Inbetriebnahme-, Abnahme- und Übergabesteuerung können die relevanten Prozesse aktiv geführt und die für den Betrieb der Immobilie notwendigen Daten an den Nutzer und Betreiber übergeben werden. Somit wird ein wirtschaftlicher Betrieb des Gebäudes auf Grundlage der Betriebskonzeption gewährleistet. Dabei werden folgende Ziele erreicht: - Erreichen der erforderlichen Gesamtfunktionalität des Gebäudes durch koordinierende und kontrollierende Massnahmen zum Zeitpunkt der Inbetriebsetzung, Abnahme und Übergabe - Controlling der Integration der auftraggeber- und nutzerseitigen Projektanforderungen - Sicherstellen der Zurverfügungstellung, Integrität und Übergabe von Informationen - Transparenz, Prüf- und Messbarkeit der Prozesse in terminlicher und organisatorischer Hinsicht - Sicherung der Informations- und Bauwerksqualität - Verifizierung und Validierung der zur Verfügung gestellten Informationen - Verhindern der Überforderung des Betreiberpersonals durch «Informationswelle» im Übergabezeitraum - Unterstützung des «soft landing» im Kontext des strategischen FM
Vorgehen
Qualitätssicherung vor Prozessbeginn - Klärung kritischer Abnahmeelemente - Klärung der Schnittstellen und Verantwortlichkeiten - Überprüfen der Gewerkebeziehungsmatrix - Konformitätsprüfung Projekt-/Nutzeranforderungen - Prüfen der Funktionalität - Prüfen der Wartungszugänglichkeiten - Vorbegehungen/Baukontrollbegehungen - Prüfen der Umsetzung von Sicherheitsanforderungen Mängelmanagement - Begleitung und Controlling der Abnahmen und Funktionstests mit Blick auf den Betrieb - Begleitung und Controlling des «initial aftercare» bis 8 Wochen nach Übergabe - Kontrolle Erledigung betriebsrelevanter Mängel
Informationsmanagement - Koordination mit Nutzer/Betreiber/Ersteller/Planer hinsichtlich Informationsumfang und -qualität - Erstellen eines Projektinformationsübergabeplans mit Meilensteinen - Festlegen der Dokumentationsstandards und Datenstrukturen im Hinblick auf CAFM Konformität - Durchsetzen eines betreiber-/nutzergerechten HOP («Handover Package») - Unterstützung bei der Festlegung der Inhalte des HOP - Prüfen der HOP Dokumentationen, Vollständigkeitsprüfung, Verifizierung und Validierung der Informationen - Sicherstellung der Dokumentation aller erforderlichen Prüfungen sowie Funktions- und Leistungstests - Koordination der Zusammenführung und des Austauschs von Informationen - Organisation einer informations- und umfangsgerechten Schulung und Einweisung der Betreiber
Bauherrenberatung - Steuerung, Controlling und aktive Begleitung der Prozesse als unabhängiger Berater - Überprüfen der Leistungsbilder hinsichtlich der Übergabe und Inbetriebsetzung - Prozessplanung - Plausibilisierung der Terminpläne für Inbetriebsetzung und Übergabe - Konformitätsprüfung der Abnahmeund Testergebnisse mit Lasten- und Pflichtenheft - Coaching einer gewerkeübergreifenden Zusammenarbeit - Informationsmanagement - Steuerung eines «soft landings»
e- und Abnahm est ahm n b eu e er t ri e un b g In Qualitätssicherung
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Unser Vorgehen bei der Inbetriebnahme-, Abnahme- und Übergabesteuerung – basierend auf einem modularen und agilen Ansatz – unterstützt die Prozesse des strategischen FM an der Schnittstelle zwischen Bau und Betrieb und ist somit Grundlage für ein erfolgreiches Asset Management.
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Halter AG
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Bauherrenunterstützung Als Bauherr sind Sie mit vielfältigen Herausforderungen konfrontiert. Wir unterstützen Sie sowohl umfassend als Vertreter und Projektsteurer als auch punktuell als kompetenter Berater bei spezifischen Fragestellungen. Unsere Erfahrung reicht von Neubauten über Sanierungen bis hin zum Redevelopment von Bestandesliegenschaften. Dabei sind wir mit den unterschiedlichsten Nutzungen vertraut: Wohn-, Büro- und Gewerbebauten, Pflegeeinrichtungen, Sakralgebäude, Einkaufszentren, Laborbauten, Produktionsstätten, Stadien, Sportgebäude und weitere Spezialnutzungen.
Ihre Ansprechpersonen
Patrick Mandlehr Mitglied der Geschäftsleitung Immobilien patrick.mandlehr@halter.ch T +41 44 434 24 33
Halter AG, mail@halter.ch, www.halter.ch
Norbert Zimmermann Projektleiter norbert.zimmermann@halter.ch T +41 61 404 46 34