Komplex 2024

KOMPLEX

KOMPLEX

Die Bau- und Immobilienwirtschaft steht vor Veränderungen, die weit über das übliche Marktgeschehen hinausreichen. Immer mehr Menschen nehmen die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise als nicht mehr bezahlbar wahr. In der Gesellschaft ist die Branche als einer der wesentlichen Klimasünder ausgemacht worden. Die Folge ist eine teilweise heftige Wachstumskritik, begleitet von regulatorischem Druck in Richtung Staatswirtschaft bei der Innenentwicklung, beim Mieterschutz und im Energie- und Klimabereich. Parallel dazu haben gestiegene Zinsen und Baukosten die Investitionsbereitschaft der Bauherren geschwächt. Entsprechend geht trotz Nachfragedruck das Bauvolumen markant zurück.

Wir sind keine Opfer. Unsere Branche hat die Innovation verpasst. Nach mehr als zwei Jahrzehnten ohne Gegenwind sind die meisten den Herausforderungen nicht gewachsen. In der Vergangenheit genügte es, lineare Leistungsmodelle respektive die Marktanteile der einzelnen Branchensilos an einem stetig wachsenden Kostenkuchen zu verteidigen. Die kommende Phase wird denjenigen Erfolg bescheren, die sich auf Effizienz, Produktivitätssteigerung und Ressourcenschonung fokussieren. Die Grundlage dafür bilden neue, integrierte Geschäftsmodelle – von der Planung über die Ausführung bis in den Betrieb –, verbunden mit dem Einsatz zeitgemässer Technologien und eines entsprechenden Informationsmanagements. Dies ist auch das Rezept, um die Bauindustrie als Kreislaufwirtschaft zu etablieren, wie Alexandra Stamou, verantwortlich für Innovationen und Produkte bei der Halter Gruppe, in ihrer Kolumne ab Seite 68 ausführt.

Die Unternehmen der neu firmierten Halter Gruppe, die ab 2024 als Dachorganisation eines Ecosystems fungiert, verbindet die gemeinsame Vision, durch die Etablierung der Kreislaufwirtschaft das Nachhaltigkeitsziel Netto-Null in allen ihren Projekten zu erreichen. Dieser strukturelle Wandel ist die konsequente Weiterentwicklung der vor mehr als einem Jahrzehnt angestossenen Strategie, rund um die Halter AG ein Netzwerk aus eigenständigen Firmen und Organisationen entlang des Lebenszyklus von Immobilien zu schaffen. Nur so können wir als Entwickler die Treiber für Produktivität und Nachhaltigkeit besser verstehen.

Im Interview ab Seite 72 erläutert Maik Neuhaus, der neue CEO der Halter AG, unter anderem, wie er diese komplexen Herausforderungen in den kommenden Jahren angehen möchte. Mit seinem

Team praktiziert er schon heute integrierte Projektabwicklungsmodelle nach dem Design-Build-Verfahren im Schweizer Markt. Der Branchenverein The Branch hat dieses Abwicklungsmodell im Jahr 2020 lanciert, inspiriert vom Beispiel USA, wo Design-Build mit einem Marktanteil von rund 45 Prozent führend ist. Ein Anwendungsbeispiel beschreibt der Artikel zum Werkgruppenwettbewerb beim Projekt Lagerhaus auf dem Attisholz-Areal bei Solothurn ab Seite 190.

Erfreulicherweise hat im letzten Jahr der SIA mit dem Allianzmodell auch einen Vorschlag für ein integriertes Abwicklungsmodell ausgearbeitet. Die Frage, ob sich ein integriertes Team für die Auftragsgewinnung nicht auch einem Wettbewerb stellen sollte, zeigt einen der wesentlichen Unterschiede zwischen dem Design-BuildModell (ja) und dem Allianzmodell (nein) auf. Experten und Brancheninsider geben auf den Seiten 102 bis 111 ihre Meinungen dazu ab.

Die Architektur nimmt auch in den neuen, integrierten Prozessen eine zentrale Rolle ein. Sie ist die Visitenkarte aller unserer Vorhaben. In den reich bebilderten Artikeln zu den Projekten Kloster Ingenbohl ab Seite 14, Theaterstrasse 12 in Zürich ab Seite 30, Hôtel des Postes in Lausanne ab Seite 50 und Hotelanlage Sonnenberg in Seelisberg im Kanton Uri ab Seite 138, stellen wir sie in den Mittelpunkt. Gerade wegen der Bedeutung der Architekturkompetenz bei DesignBuild haben wir uns entschieden, innerhalb der Halter AG ein eigenes Architekturteam unter der Führung des renommierten Architekten Christof Glaus aufzubauen. Die Bewertung von Architektur soll damit zukünftig nicht mehr davon abhängen, in welchem Geschäftsmodell sie entwickelt wurde.

Wie die Immobilienwirtschaft die Verantwortung für gesellschaftliche, soziale und ökologische Belange übernimmt, dazu lohnt sich die Lektüre des Interviews mit Christian Geser, Leiter Immobilien der Stiftung Abendrot ab Seite 58 sowie des Gesprächs zwischen der Gemeindepräsidentin Judith Odermatt-Fallegger (Oberdorf) und den Gemeindepräsidenten Thomas Iten (Ostermundigen) und Marco Rupp (Ittigen) ab Seite 164. In seinem Essay ab Seite 90 geht Balz Halter, Verwaltungsratspräsident der Halter Gruppe, der Frage nach, warum sich die Schweiz so schwertut mit der Stadtplanung. Durch die Gründung von «Urbanistica – Vereinigung für guten Städtebau» zeigt er Wege und Möglichkeiten für eine nachhaltige und qualitätssichernde Raumplanung, vor allem in den Agglomerationen, auf.

Den Wandel erfolgreich gestalten bedeutet, Neues zu erproben, beständig zu lernen, besser zu werden und dabei die eigenen Stakeholder mitzunehmen. Die bekannte Change-Formel besagt, dass die Multiplikation der Unzufriedenheit bezüglich der aktuellen Situation mit der Vision für die zukünftige Situation und den ersten erfolgreichen Schritten dahin grösser sein muss als der Widerstand der Bewahrer. Wir sind auf gutem Weg!

Sicher haben Sie schon bemerkt, dass sich Komplex verändert hat. Mit dem Redesign durch das Zürcher Grafikstudio von Marie Lusa bringen wir nicht nur die fortwährende Erneuerung und Innovationslust der Halter Gruppe zum Ausdruck, es gibt nun auch Platz für eine Zweisprachigkeit aller Artikel in Deutsch und Französisch. Die Westschweiz ist mit Standorten in Lausanne und Genf ein wichtiger und immer noch wachsender Markt für unsere Unternehmen geworden. Diese positive Entwicklung soll auch die neue Gestaltung unseres Magazins widerspiegeln.

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Le secteur de la construction et de l’immobilier est à la veille de changements qui dépassent de loin l’évolution habituelle du marché. Pour toujours plus de gens, la hausse continuelle des prix de l’immobilier rend les logements inabordables. Au sein de la société, on a fait de la branche l’un des principaux coupables du changement climatique. Conséquence: des critiques parfois violentes contre la croissance, accompagnées d’une pression régulatoire tendant vers l’étatisation de l’économie dans les domaines du développement de l’urbanisation vers l’intérieur, de la protection des locataires, de l’énergie et du climat. Parallèlement, la hausse des taux d’intérêt et des coûts de la construction a affaibli la disponibilité à investir des maîtres d’ouvrage. Dès lors, malgré la pression de la demande, le volume de construction recule. Mais nous ne sommes pas des victimes. Notre branche est passée à côté de l’innovation. Après plus de deux décennies sans vent contraire, la plupart des acteurs ne sont pas à la hauteur des défis. Par le passé, il suffisait de défendre des modèles de prestations linéaires, à savoir les parts de marché des différents silos de la branche dans un gâteau en constante expansion. La phase à venir récompensera ceux qui prioriseront efficacité, augmentation de la productivité et préservation

des ressources. De nouveaux modèles d’affaires intégrés associés à des technologies modernes et à une gestion appropriée de l’information formeront la base de cette approche. Telle est aussi la méthode qui permettra à l’industrie du bâtiment de s’établir en tant qu’économie circulaire, comme l’explique Alexandra Stamou, responsable de l’innovation et des produits de Halter Gruppe AG, en page 68.

Les entreprises du nouveau groupe Halter, qui fonctionne depuis 2024 comme organisation faîtière d’un écosystème, sont unies par une vision commune: atteindre l’objectif de durabilité zéro net dans tous leurs projets par l’établissement d’une économie circulaire. Cette mutation structurelle résulte du développement systématique de la stratégie initiée il y a plus de dix ans qui consiste à créer, autour de Halter SA, un réseau d’entreprises et organisations autonomes tout au long du cycle de vie de l’immobilier. Car c’est le seul moyen pour nous de mieux comprendre, en tant que développeurs, les moteurs de la productivité et de la durabilité.

Dans l’interview de la page 72, Maik Neuhaus, le nouveau CEO de Halter SA, explique comment il compte relever ces défis complexes au cours de ces prochaines années. Avec son équipe, il pratique déjà actuellement des modèles de réalisation de projet intégrée selon la méthode Design-Build sur le marché suisse. Inspirée par l’exemple des Etats-Unis, où le Design-Build, avec une part de marché de près de 45%, occupe une position de leader, l’association The Branch a lancé ce modèle en 2020. Notre article en page 190 sur le concours par groupes de prestataires pour le projet Lagerhaus sur le site d’Attisholz, près de Soleure, illustre cette approche.

Heureusement, avec son modèle d’alliance, la SIA a aussi élaboré l’an dernier une proposition de modèle intégré. La réponse à la question de savoir si une équipe intégrée ne devrait pas aussi pouvoir postuler à un concours en vue de remporter un mandat est l’une des différences clés qui distingue le modèle Design-Build (oui) du modèle d’alliance (non). Des experts donnent leur avis aux pages 102 à 111.

L’architecture joue également un rôle central dans les nouveaux processus intégrés. Elle est la carte de visite de tous nos projets de grande ampleur. Nous la mettons au centre de nos articles richement illustrés sur nos projets pour le couvent d’Ingenbohl, en page 14, Theaterstrasse 12 à Zurich, en page 30, Hôtel des Postes à Lausanne, en page 50, et Sonnenberg à Seelisberg dans le canton d’Uri, en page 138.

C’est justement à cause de l’importance que revêt, dans le DesignBuild, la compétence en architecture que nous avons décidé, au sein de Halter SA, de mettre sur pied notre propre équipe ad hoc sous la direction de l’architecte renommé Christof Glaus. Ainsi, à l’avenir, l’évaluation de l’architecture ne dépendra plus du modèle d’affaires au sein duquel elle a été développée.

Pour découvrir comment le secteur immobilier assume sa responsabilité sociétale, sociale et écologique, il vaut la peine de lire l’interview de Christian Geser, responsable immobilier de la Fondation Abendrot, en page 58, ainsi que l’entretien entre Judith OdermattFallegger, maire de la commune d’Oberdorf, Thomas Iten, maire d’Ostermundigen, et Marco Rupp, maire d’Ittigen, en page 164. Dans son essai en page 90, Balz Halter, président du Conseil d’administration de Halter Gruppe AG, cherche à savoir pourquoi la Suisse a tant de difficultés en matière d’urbanisme. En fondant Urbanistica, le Groupement pour un urbanisme réfléchi, il donne des pistes pour un aménagement du territoire durable et de qualité, surtout dans les agglomérations. Donner corps au changement avec succès, cela signifie expérimenter la nouveauté, apprendre continuellement, s’améliorer, tout en impliquant ses propres parties prenantes. L’équation bien connue du changement dit que la multiplication de l’insatisfaction face à la situation actuelle par la vision de la situation future et par les premiers pas réussis doit être supérieure à la résistance des gardiens du statu quo. Nous sommes sur la bonne voie!

Vous l’aurez sûrement remarqué, le magazine Komplex a changé. Avec sa refonte réalisée par le studio de graphisme zurichois de Marie Lusa, non seulement nous exprimons le renouvellement continuel et le plaisir d’innover du groupe Halter, mais il y a désormais de la place pour une version bilingue de tous les articles en français et en allemand. La Suisse romande, avec ses sites de Lausanne et de Genève, est un marché en croissance qui devient de plus en plus important pour nos entreprises. La nouvelle présentation de notre magazine doit aussi refléter cette évolution positive.

Markus Mettler

Delegierter des Verwaltungsrats der Halter Gruppe AG  / Délégué du Conseil d’administration de Halter Gruppe AG

14

Kurznachrichten aus dem Halter-Ecosystem / L’actualité de l’écosystème Halter Architektur & Design /

& Design

Neue Räume für ein gemeinschaftliches Leben / De nouveaux espaces pour une vie en communauté

Das Alterszentrum des Klosters

Ingenbohl bei Brunnen / Le centre pour personnes âgées du couvent d’Ingenbohl près de Brunnen 30

38

68

Zwischen Identität und Flexibilität / Entre identité et flexibilité

Der Umbau eines Geschäftshauses an der Zürcher Theaterstrasse / La transformation d’un immeuble commercial à la Theaterstrasse à Zurich

Interview / Entretien

Ingemar Vollenweider: «Wir müssen einen Schweizer Weg finden» / «Nous devons trouver une voie suisse»

42 Modern arbeiten, auf Traditionen bauen /

L’innovation sur fond de tradition

Eine neue Bürowelt von Integral design-build / Un nouvel univers de bureaux signé

Integral design-build

72

Gesellschaft & Umwelt / Société & Environnement

Interview / Entretien

Christian Geser : «Das partnerschaftliche TU-Modell dient uns heute als Standard» / «Le modèle partenarial d’entreprise totale nous sert de standard»

Kolumne / Chronique

Alexandra Stamou: Keine Kreislauffähigkeit ohne integrierte Projektabwicklung /

Pas de circularité sans réalisation de projet intégrée

Immobilien & Markt / Immobilier & Marché

Interview / Entretien

Maik Neuhaus: «CEO zu sein, ist sicher eine Challenge, aber es bringt vor allem Freude» /  «Etre CEO, c’est sûrement un défi à relever, mais cela apporte surtout de la joie»

84

50 Transformer le patrimoine / Das Erbe umgestalten

L’Hôtel des Postes à Lausanne en pleine mutation / Wandel im Hôtel des Postes in Lausanne

Baukosten auf Knopfdruck / Vos coûts de construction d’un simple clic Nachhaltiger planen durch Aneecy / Planifier plus durablement grâce à Aneecy

90 Essay / Essai

Wo bleibt die Stadtplanung? /

Qu’en est-il de la planification urbaine? Das Manifest «Urbanistica – Vereinigung für guten Städtebau» / Le manifeste «Urbanistica –Groupement pour un urbanisme réfléchi»

98

Kolumne / Chronique

Miriam Lüdi: Für eine aktive Beteiligung an der Raumplanung / Pour une participation active à l’aménagement du territoire

Operations & Life Cycle /

Exploitation & Cycle de vie

102 Die integrierte Projektabwicklung steht ausser Frage. Doch braucht es einen Wettbewerb zur Erreichung von Funktionalitäts-, Kosten-, Qualitäts- und CO₂-Zielen? / La réalisation de projet intégrée est une nécessité. Mais faut-il un concours pour atteindre les objectifs en matière de fonctionnalités, de coûts, de qualité et de CO₂?

164

Interview / Entretien

Eine Gemeidepräsidentin und zwei Gemeidepräsidenten im Gespräch: «Wir brauchen wieder mehr Pioniergeist und Mut» /

Entretien avec une présidente de commune et deux de ses homologues: «Il faut plus de courage et d’esprit pionnier»

112 Auf dem Weg zur Klimaneutralität / Vers la neutralité climatique

Der CO₂mpass von Tend im Einsatz / Le CO₂mpass de Tend en action

Entwicklung & Städtebau /

Développement & Urbanisme

118 Foto-Essay / Essai photo In Erwartung einer neuen Bestimmung / En attente d’un nouveau destin Eindrücke der historischen Hotels von Seelisberg / Impressions des hôtels historiques de Seelisberg

138 Wetterzauber und Weltenwandel /  Magie de la météo et mutation des mondes Das Entwicklungsprojekt SonnenbergAnlage / Le projet de développement du complexe hôtelier de Sonnenberg

178 Wenn die Stadt zum Modell wird / Quand la ville se modélise

Raumentwicklung mit Luucy / Le développement territorial avec Luucy

Engineering & Production / Ingénierie & Production

184 Investing in the future together / Gemeinsam in die Zukunft investieren

The Design++ center at ETH Zurich / Das Zentum Design ++ an der ETH Zürich

190 Wo Konzeption und Realisierung ineinanderfliessen / Faire converger conception et réalisation

Der Werkgruppenwettbewerb für das Lagerhaus auf dem Attisholz-Areal / Le concours de groupes de prestataires pour le Lagerhaus sur le site d’Attisholz

152 Hoffigur, Zeile, Turm /

La cour, la barre, la tour

Ein Architekturwettbewerb in Zürich-Altstetten / Un concours d’architecture à Zurich-Altstetten

196 Die Halter Gruppe auf einen Blick /

Le groupe Halter en un coup d’œil

BRÜCKENSCHLAG Einmal eine digitale Baustelle besuchen, das konnten zwanzig Studierende der Hochschule Luzern aus dem Bereich Digital Construction und des Instituts Digitales Bauen der Fachhochschule Nordwestschweiz mit BridgE. Die von der Halter Gruppe iniziierte Studienwoche bezweckt den direkten Wissenstransfer zwischen Lehre und Industrie und fand im Februar 2024 zum ersten Mal statt. Fünf Tage lang gaben Mitarbeitende verschiedener Halter-Unternehmen Einblicke in ihre Arbeit. Die Workshops wurden am Hauptsitz in Schlieren von den Dozierenden der Hochschulen geleitet. / PASSERELLE Visiter un chantier numérique: une occasion unique dont ont pu profiter vingt étudiants en construction numérique de la Haute école de Lucerne et de l’Institut de construction numérique de la Haute école spécialisée du Nord-Ouest de la Suisse en collaboration avec BridgE. Initiée par le groupe Halter, cette semaine d’étude a pour but de transférer directement des connaissances entre le monde de l’apprentissage et celui de l’industrie. Elle s’est tenue pour la première fois en février 2024. Durant cinq jours, des collaborateurs de différentes entreprises du groupe Halter ont donné un aperçu de leur travail. Les ateliers étaient dirigés par les enseignants des hautes écoles au siège de Schlieren.

Fotos und Visualisierungen / Photos et visualisations: Audrey Leclerc, Meret Riniker, Ramiz Beadini, Herzog & de Meuron / Google Maps

WILLKOMMEN IN GENF Im Mai 2023 bezog die Halter AG ihre neuen Büros in der durch Halter Gesamtleistungen erstellten Liegenschaft Esplanade 3. Der von der Integral designbuild AG gestaltete Firmensitz im Genfer Entwicklungsgebiet PontRouge ist neben Lausanne der zweite Standort in der Westschweiz. / BIENVENUE À GENÈVE En mai 2023, Halter SA a emménagé dans ses nouveaux bureaux du complexe Esplanade 3 réalisé par Halter Prestations globales. Conçu par Integral design-build AG dans la zone de développement genevoise de PontRouge, il s’agit du deuxième site de Halter en Suisse romande après celui de Lausanne. → integralag.ch

AUF VIER PFOTEN So sieht es aus, wenn ein Roboterhund eine Baustelle besucht. Möglich macht dies das Robotic Systems Lab der ETH Zürich. Ihr Prototyp ist mit 3D-Sensoren und Kameras ausgestattet und wurde im Juli 2023 im Halter-Projekt Swissôtel in Zürch-Oerlikon getestet. Eine nächste Generation soll Daten in Echtzeit erfassen sowie 3D-Punktwolken und RGB-Bilder liefern, die als Grundlage der Datenverarbeitung und -analyse dienen können. /

À QUATRE PATTES Voici comment un chien-robot visite un chantier. Cet appareil a été créé par le Robotic Systems Lab de l’EPF de Zurich. Equipé de capteurs 3D et de caméras, son prototype a été testé en juillet 2023 dans le projet Halter Swissôtel à Zurich-Oerlikon. Une prochaine génération saisira les données en temps réel et fournira des nuages de points 3D et des images RVB qui pourront servir de base à l’analyse et au traitement des données.

→ rsl.ethz.ch

IN BEWEGUNG Movement, das elektrisch verschiebbare Möbelsystem für Mikroapartments, wird immer besser. Anstelle von Lichtschranken ist in der Steuerung nun eine Hinderniserkennung integriert: Ab einer gewissen Kraft gegen die Fahrtrichtung eines Moduls wird die Stromzufuhr unterbrochen, und der Motor kommt zum Stillstand. Daneben wurde das Antriebskonzept überarbeitet und ein dezentes Redesign durchgeführt. / EN MOUVEMENT Movement, le système de mobilier coulissant à commande électrique destiné aux microappartements, s’améliore sans cesse. Au lieu de barrières photoélectriques, un dispositif d’identification des obstacles est intégré au pilotage: à partir d’une certaine force allant dans la direction d’un module, le courant est interrompu et le moteur s’arrête. En outre, le concept d’impulsion a été remanié, et on a procédé à un redesign discret. → move-ment.ch

MOMENTAUFNAHMEN Von 2005 bis 2020 dokumentierte die «Fotografische Langzeitbeobachtung Schlieren» der Zürcher Hochschule der Künste die Siedlungsentwicklung der Agglomerationsgemeinde. 69 Standorte wurden alle zwei Jahre fotografiert und zeigen die Veränderungen von Naturräumen, Freiflächen, Strassen und Gebäuden. Nun entstand im Verlag Scheidegger & Spiess der von Halter unterstützte Bildband «Stadtwerdung im Zeitraffer». / INSTANTANÉS De 2005 à 2020, l’équipe de la «Fotografische Langzeitbeobachtung Schlieren» de la Haute école des arts de Zurich a documenté le développement urbain de cette commune de l’agglomération zurichoise. Photographiés tous les deux ans, 69 sites montrent les changements des espaces naturels, des surfaces non bâties, des rues et des bâtiments. Intitulé «Stadtwerdung im Zeitraffer» (également disponible en anglais «Urban Change Over Time»), cet album photo est désormais paru aux Editions Scheidegger & Spiess avec le soutien de Halter. → scheideggerspiess.ch

STADTBAUSTEIN Das bahnhofsnahe Areal Bogenstrasse in St. Gallen bietet sich für ein neues, markantes Hochhaus an. In einem ersten Schritt arbeitete die Halter AG zusammen mit den Verantwortlichen der Stadt und dem Basler Architekturbüro Herzog & de Meuron eine Projektstudie aus. Möglich wurde dies durch eine Partnerschaft mit den beiden St. Galler Traditionsunternehmen Bischoff Textil AG und Brauerei Schützengarten AG, den aktuellen Grundeigentümerinnen. /

MODULE URBAIN Proche de la gare, le site de la Bogenstrasse à SaintGall se prête bien à l’édification d’une nouvelle tour marquante. Lors d’une première étape, Halter SA a collaboré avec les responsables de la Ville et le bureau d’architecture bâlois Herzog & de Meuron à l’élaboration d’une étude de projet. Cette étude a été rendue possible grâce à un partenariat avec les deux entreprises de tradition saint-galloises Bischoff Textil AG et Brauerei Schützengarten AG, les propriétaires actuels du terrain. → herzogdemeuron.com

TEAMWORK Im Mai 2023 wurde der Grundstein für die Siedlung Toffematt in Toffen im Berner Mittelland gelegt. Die Eigentümergenossenschaft wurde von der WBG «Wir sind Stadtgarten» zusammen mit der Gemeinde entwickelt. Die zukünftigen Bewohner leben im Eigentum und sind gleichzeitig Teilhaber der Genossenschaft, die den Grund erworben hat. / TRAVAIL D’ÉQUIPE La première pierre du lotissement Toffematt à Toffen, dans le Mittelland bernois, a été posée en mai 2023. La coopérative de propriétaires a été mise sur pied par la coopérative d’habitation «Wir sind Stadtgarten» en collaboration avec la commune. Les futurs habitants vivront en copropriété et détiendront simultanément des parts sociales de la coopérative qui a acquis le terrain. → wir-sind-stadtgarten.ch, toffematt.ch

AMBITIONIERT Auf dem Grundstück der heutigen Schachenhalle in Aarau soll eine neue Indoorsport- und Eventhalle mit Mantelnutzung realisiert werden. Das wäre auch ein Plus für den HSC Suhr Aarau, denn der Handballverein braucht dringend eine neue Spielstätte. Die Einwohnerund Ortsbürgergemeinde Aarau und die Halter AG haben nun in einer Absichtserklärung die Überprüfung der Machbarkeit für das Vorhaben mit dem Projektnamen Argoviarena vereinbart. / AMBITIEUX

Une nouvelle salle de sport et d’événements multifonctionnelle devrait voir le jour sur le terrain de l’actuelle Schachenhalle à Aarau. Ce serait aussi un atout supplémentaire pour le HSC Suhr Aarau, car ce club de handball a besoin d’urgence d’une nouvelle arène sportive. Dans une déclaration d’intention, la commune politique et la commune bourgeoise d’Aarau ont convenu avec Halter SA d’examiner la faisabilité de ce projet d’envergure nommé Argoviarena. → hscsuhraarau.ch

IN DER NATUR ZU HAUSE Mit dem Bau der Mehrfamilienhäuser Fläckehof entstehen in der Gemeinde Rothenburg in der Nähe von Luzern dreissig moderne und attraktive Wohnungen. Im August 2023 feierte die Bauherrschaft Caranto AG gemeinsam mit Halter Gesamtleistungen den Spatenstich. Das Bauprojekt soll bis Ende 2024 fertiggestellt werden, sodass ein Bezug ab Anfang 2025 möglich ist. / CHEZ SOI DANS LA NATURE Avec la construction des immeubles d’habitation Fläckehof, trente logements modernes et attrayants prennent naissance dans la commune de Rothenburg, proche de Lucerne. En août 2023, le maître d’ouvrage Caranto AG a célébré le premier coup de pioche avec Halter Prestations globales. Le projet de construction sera terminé d’ici fin 2024 de sorte qu’un emménagement sera possible à partir de début 2025.

→ flaeckehof-rothenburg.ch

und Visualisierungen /

visualisations:

Fotos

Photos et

HSC Suhr Aarau, Tend AG (2), Ralph Bensberg, Roger Frei

GESCHICHTE WEITERSCHREIBEN

Am historisch bedeutenden Landsgemeindeplatz in Oberdorf entsteht mit dem Projekt ZenO ein Zentrumsneubau mit 49 Wohnungen und Gewerbeflächen. Im Januar 2024 konnten die Gemeinde Oberdorf, die Pensionskasse des Kantons Nidwalden und die Halter AG die notwendigen Verträge für den Baubeginn im Sommer 2024 unterzeichnen. Die Fertigstellung wird für Frühling 2026 erwartet. / L’HISTOIRE CONTINUE Avec le projet ZenO, un nouveau centre comprenant 49 appartements et des surfaces commerciales doit voir le jour sur la place historique de la Landsgemeinde à Oberdorf. En janvier 2024, la commune d’Oberdorf, la caisse de pension du canton de Nidwald et Halter SA ont pu signer les contrats requis pour que les travaux de construction commencent à l’été 2024. La finalisation est prévue pour le printemps 2026.

KUNSTSTÜCK Drei Jahre lang waren die Baustellenwände rund um die Labor- und Bürogebäude des Stücki Parks in Basel eine Street-ArtGalerie. Quartalsweise gestalteten die Künstlerinnen und Künstler des Vereins Urbane Kunst Basel die gesamte Fläche neu. Alle Werke wurden durch den Fotografen Ralph Bensberg fortlaufend dokumentiert und 2023 von der Halter AG im Bildband «Street Art meets Stücki Park» publiziert. / ART URBAIN Durant trois ans, les parois de chantier entourant les bâtiments de laboratoires et de bureaux du Stücki Park à Bâle ont tenu lieu de galerie de Street Art. Chaque trimestre, les artistes de l’association Urbane Kunst Basel ont repeint toute la surface. Toutes ces œuvres ont été documentées par le photographe Ralph Bensberg et ont été publiées en 2023 par Halter SA dans l’album photo «Street Art meets Stücki Park». → stueckipark.ch

MÄRCHENHAFT Mit ihrem besonderen Gespür für sanfte und den Gegebenheiten entsprechende Um- und Ausbauten hat die Vilio AG einem Kindergarten in Zürich-Höngg neues Leben eingeflösst. Das im Juli 2023 abgeschlossene Projekt umfasste die Reorganisation der inneren Struktur, die Instandsetzung der Treppen sowie den Einbau eines Lifts und einer Küche. So fliessen Alt und Neu harmonisch ineinander. / FÉERIQUE Avec son flair particulier pour les transformations et rénovations douces adaptées à leur environnement, l’entreprise Vilio AG a donné une nouvelle vie à un jardin d’enfants à Zurich-Höngg. Achevé en juillet 2023, le projet comprenait la réorganisation de la structure intérieure, la remise en état des escaliers et la mise en place d’un ascenseur et d’une cuisine. Ainsi, l’ancien et le neuf s’entrelacent en harmonie. → vilio-bauservice.ch

NEUE RÄUME FÜR EIN GEMEINSCHAFTLICHES LEBEN

Seit über 170 Jahren ist der Orden der Barmherzigen Schwestern vom heiligen Kreuz in Ingenbohl oberhalb von Brunnen zu Hause. Nun wurde die Klosteranlage mit einem siebengeschossigen Alterszentrum von Boltshauser Architekten aus Zürich ergänzt.

Text / Texte:

Reto Westermann

Fotos / Photos: Oliver

Stern

Wie eine Zunge schiebt sich bei Ingenbohl ein Hügelzug in die Talebene zwischen Schwyz und Brunnen. Darauf sticht seit Kurzem ein siebengeschossiger Neubau ins Auge. Das von Boltshauser Architekten entworfene Gebäude dient als Alterszentrum und ist Teil des Mutterhauses der Barmherzigen Schwestern vom heiligen Kreuz – im Volksmund Ingenbohler Schwestern genannt –, die seit 1855 hier leben. Die ersten von ihnen zogen vor gut 170 Jahren in ein Bauernhaus, das der Kapuzinerpater Theodosius Florentini, der Gründer des Ordens, auf dem Hügel gekauft hatte. Aus der einfachen Unterkunft entwickelte sich über die Jahrzehnte hinweg eine Klosteranlage, die zu grossen Teilen zwischen 1969 und 1975 neu erstellt wurde. Dazu gehört auch die bekannte, vom Architekten Karl Higi entworfene Kirche im Bétonbrut-Stil. Ergänzt wird das Ensemble vom Schulgebäude des Theresianums, das um die vorletzte Jahrhundertwende entstand.

Die Barmherzigen Schwestern sind weltweit an einem guten Dutzend Standorten tätig, und wie von anderen Orden bekannt, ist auch ihre Gemeinschaft in Ingenbohl zunehmend überaltert. Entsprechend grosse Bedeutung hat das ordenseigene Altersheim. Das bisher dafür genutzte Gebäude an der Westkante des Hügelzugs genügte nach über achtzig Jahren Betrieb den heutigen Anforderungen nicht mehr. Abklärungen zeigten, dass ein Ersatzneubau die sinnvollste Lösung wäre. Deshalb führte das Institut Ingenbohl, dem alle Klosterbauten gehören, 2018 einen Architekturwettbewerb mit fünf Teams durch. Das Projekt von Boltshauser Architekten aus Zürich überzeugte dabei die Jury am meisten.

Die Umsetzung des siegreichen Projekts erfolgte im Rahmen eines Totalunternehmerauftrags, den Halter Gesamtleistungen für sich entscheiden konnte. Dem Wettbewerb vorangegangen war ein Masterplan für die Weiterentwicklung des Klosterareals. Dieser sieht unter anderem eine Parkanlage auf dem Hochplateau und neue Erschliessungsachsen vor, damit die Fahrzeuge der Besucherinnen und Besucher am Hügelfuss parkiert werden können. Der Wettbewerb liess den Planerteams grosse Freiheit bei der Form und der Platzierung des Neubaus. Für das Gebäude mit 78 Zimmern konnte ein rund 120 Meter langer Geländestreifen an der Ostkante des Hügels genutzt werden.

Bauen in die Höhe schafft Durchblick

Im Gegensatz zu anderen Entwürfen schlug das Siegerprojekt von Boltshauser Architekten keinen lang gezogen, niedrigen Baukörper parallel zur Hangkante

vor, sondern fasst die Nutzungen kompakt in einem punktförmigen hohen Haus mit fast quadratischem Grundriss zusammen. Dieses ragt vom Klosterplateau aus sieben Stockwerke gen Himmel. Dazu kommen vier teilweise im Hügel versenkte Untergeschosse. Durch das Bauen in die Höhe konnten die Architekten einerseits zusätzliche Fläche für die Parkanlage freispielen, andererseits wird das Hügelplateau optisch durchlässig, da die östliche Hangkante nicht durch ein langes Gebäude verstellt ist.

Der Baukörper des Alterszentrums wurde sehr präzis auf dem Grundstück positioniert: Den passenden Standort schufen die Architekten gleich selbst. Dazu verbanden sie zwei an der östlichen Hangkante vorhandene Klostermauern und stellten das Gebäude auf die so entstandene neue Mauerkrone. In der Mauer selbst sind zwei der vier unter dem Niveau des Hügelplateaus befindlichen Geschosse des Neubaus integriert. Diese bieten unter anderem Platz für die Küche sowie für Technik- und Serviceräume. Die zwei eigentlichen Kellergeschosse – inklusive Zugang vom Parkplatz am Hügelfuss – befinden sich ganz unter der Erde.

Die Fassade der zwei sichtbaren Untergeschosse wurde komplett in sägeroh geschaltem Sichtbeton gehalten. Durch seinen rohen Charakter fügt sich dieser Bereich wie selbstverständlich zwischen die angrenzenden alten Mauerstücke ein. Gleichzeitig scheint das Gebäude von den Untergeschossen losgelöst auf der Mauer zu stehen. Der Standort des Neubaus orientiert sich aber nicht nur an der Hangkante und der Mauer, sondern auch an den benachbarten Bauten, der Klosterkirche und dem Exerzitienhaus. Zusammen spannen die drei Gebäude einen Vorplatz auf, an dessen Südende sich der Hauptzugang zum Alterszentrum befindet.

Vertikale Gliederung nach italienischem Vorbild

Sichtbeton in unterschiedlichen Ausformulierungen ist eines der prägenden Materialien bei der äusseren Gestaltung. Damit schafft der Neubau einen weiteren Bezug zu den Bestandsbauten auf dem Klosterhügel, interpretiert das Material aber zeitgemäss. Strukturiert werden die Fassaden durch ein Raster aus sichtbaren Stützen sowie Decken- und Balkonplatten, welche die Kraftflüsse im Gebäude nachzeichnen. Ein wesentliches Element der Nord- und Südseite des Gebäudes sind die je zwei über alle Geschosse laufenden Wandscheiben aus gezackt gestampftem Trasskalk. Sie verleihen den beiden Fassaden durch ihre Struktur und den abwechselnden Rhythmus von stark und weniger stark verdichteten Materialschichten

In Sichtbeton gehaltene Erker und Fassaden aus gestampftem Trasskalk charakterisieren die Nord- und die Südseite des Gebäudes. Seite 14: Schwester Rosa vor den Muranoglasfenstern in der Kapelle. Seite 16 / 17: Der Neubau steht direkt an der Ostkante des Hügelzugs. Zwei der vier Untergeschosse sind sichtbar in die verlängerte Klostermauer integriert. / Les faces nord et sud se caractérisent par des oriels en béton apparent et des façades en chaux de trass damée. Page 14: Sœur Rosa devant les fenêtres en verre de Murano de la chapelle. Pages 16 / 17: le nouveau bâtiment est situé directement sur le bord est de la colline. Deux des quatre sous-sols sont intégrés de manière visible dans le mur du couvent qui a été prolongé.

Der Hauptzugang liegt etwas zurückversetzt mittig in der Nordfassade.  / L’accès principal se trouve légèrement en retrait au centre de la façade nord.

Architektur

Gen Westen blicken die Bewohnerinnen von den grosszügigen Balkonen auf den Vierwaldstättersee. / Depuis les larges balcons, les résidentes jouissent vers l’ouest d’une vue sur le lac des Quatre-Cantons.

Der unterirdische Tunnel verbindet das Alterszentrum mit einem Parkplatz am Talboden. Die Leuchten wurden von den Architekten eigens für das Projekt entworfen. / Le passage souterrain relie le centre pour personnes âgées à un parking situé au pied de la colline. Les luminaires ont été spécialement conçus par les architectes pour ce projet précis.

eine ausgeprägte Lebendigkeit sowie eine materialspezifische, grünlich graue Farbigkeit. Der gestampfte Trasskalk ist hier eine nachhaltige Alternative zum klassischen Sichtbeton im Fassadenbereich: Die Zugabe von Kalk und Trass – einem vulkanischen Tuffgestein – reduziert den Zementbedarf um die Hälfte und verbessert so auch die CO₂-Bilanz erheblich. Ebenso wichtig für die Gesamterscheinung der Fassade ist das vorvergraute Holz für Fenster und Ausfachungen. Dieses setzt einen angenehmen Kontrapunkt zum eher kühlen Sichtbeton.

Die geschickte Kombination der Fassadenmaterialien unterstützt auf der Ost- und der Westseite die vertikale Gliederung des Alterszentrums: Mit einem öffentlich genutzten überhohen Sockelgeschoss, einem halbprivaten Piano nobile, gefolgt von fünf privaten Geschossen mit den Alters- und Pflegezimmern sowie dem optisch klar ausgebildeten Dachabschluss erinnert es unter anderem an klassische italienische Palazzobauten. Im Erdgeschoss springen die Fassaden hinter dem Stützenraster zurück. Die beiden so entstehenden Arkaden geben dem Sockelbereich besondere Bedeutung. Im Piano nobile treten die ausgefachten Felder nach vorne in die Ebene des Fassadenrasters, in den fünf Wohngeschossen bilden die Stützen und Deckenplatten eingezogene Balkone, den Dachrand akzentuiert ein breites Sichtbetonband. Das Fassadenbild auf der Nordseite wird durch den leicht zurückspringenden Haupteingang dominiert, jenes auf der Südseite durch die Fenster der Kapelle, die über zwei Geschosse reichen.

Hybrid genutzte Zimmer

Nach Süden und Norden hin ausgebildete Erker sowie viel Aufmerksamkeit für die Grundrisse waren nötig, um das geforderte Raumprogramm im kompakten Gebäudevolumen unterbringen zu können. So wurden in Absprache mit der Bauherrschaft beispielsweise die Grössen der Zimmer optimiert. Dabei kam den Architekten entgegen, dass es die Schwestern gewohnt sind, über relativ wenig private Wohnfläche und so gut wie kein persönliches Besitztum zu verfügen. Die Feinarbeit mündete schliesslich in eine klare und effiziente Grundrissstruktur. Diese besteht aus einem Gebäudekern mit Sekundärräumen, Treppenhäusern und Liftanlagen sowie einem rundum laufenden Korridor – ergänzt durch eine zusätzliche Querverbindung von Ost nach West, die im Arbeitsalltag des Pflegepersonals für kurze Wege sorgt. An den Korridor docken in den fünf Wohngeschossen auf drei Seiten die privaten Zimmer sowie nach Süden ein Aufenthaltsbereich an.

Je sechs Zimmer pro Stockwerk sind nach Osten sowie acht nach Westen ausgerichtet und bieten entweder Aussicht auf die Mythen oder den Vierwaldstättersee. Zwei Zimmer liegen nach Norden und blicken auf die Mythen und die Klosterkirche. Die privaten Räume bieten eine Fläche von 18 bis 20 Quadratmeter sowie ein eigenes Bad. Je nach Gesundheitszustand der Bewohnerinnen ist das Zimmer ein Wohnraum oder aber ein Pflegebereich. Speziell darauf ausgerichtet sind die Möblierung, die Beleuchtung und die Sicherheitseinrichtungen: Das Bett beispielsweise kann ebenso parallel zur Wand als auch quer dazu platziert werden, um auf den unterschiedlichen Pflegeaufwand zu reagieren.

Erlebnisraum Treppenhaus

Die wohnliche Gestaltung der Zimmer setzt sich in den Korridoren, den Aufenthaltsbereichen sowie den öffentlichen und halbprivaten Räumen im Erdund im ersten Obergeschoss fort. Auf dieser Etage sind Therapieräume sowie ein Mehrzwecksaal untergebracht, im Erdgeschoss der Speisesaal, Büros, ein Coiffeursalon und die Kapelle. Letztere verströmt durch ihre Wände aus Trasskalk und die nach Süden orientierten Fenster aus unebenem und dadurch undurchsichtigem Muranoglas eine kontemplative und sakrale Atmosphäre. Muranoglas wurde auch bei der extra für das Gebäude konzipierten Beleuchtung eingesetzt. Diese umfasst kachelförmige Lampen für die Zimmer, stabförmige für die Korridore und Bäder, kugelförmige für die Aufenthaltsbereiche und einen Kronleuchter für das zentrale Treppenhaus sowie die Kapelle. Das Treppenhaus schliesst ohne Zwischentüren direkt an den Haupteingang mit dem überhohen Foyer an und bildet einen gestalterischen Höhepunkt des Alterszentrums. Die Stufen winden sich mehrfach abgewinkelt mit dreieckiger Grundform in einem offenen Raum über sieben Stockwerke nach oben. Der Weg von einem Stockwerk zum anderen wird so zum Erlebnis. Zwei grosse Bullaugen pro Geschoss ermöglichen von den Korridoren aus Blicke ins Treppenhaus, in gegenüberliegende Bereiche oder in die anderen Stockwerke.

Ganz unten im Foyer, das analog zur Kapelle mit Wänden aus gestampftem Trasskalk ausgestaltet ist, schwebt der Treppenlauf, ohne den Boden zu berühren, scheinbar schwerelos im Raum. Für gern gesehene Besucher ein besonderer Empfang, der Lust darauf macht, die Treppen zu erklimmen und den neuen, überraschenden Alterssitz der Ingenbohler Schwestern zu entdecken.

DE NOUVEAUX ESPACES POUR UNE VIE EN COMMUNAUTÉ

Depuis plus de 170 ans, la congrégation des Sœurs de la Charité de la Sainte-Croix est établie à Ingenbohl, au-dessus de Brunnen. L’ensemble conventuel vient d’être agrandi d’un centre pour personnes âgées conçu par le bureau zurichois Boltshauser Architekten.

A la hauteur d’Ingenbohl, une colline s’avance dans la plaine située entre Schwytz et Brunnen. Sur cette éminence, un nouveau bâtiment attire depuis peu le regard. Conçu par Boltshauser Architekten, il s’agit d’un centre pour personnes âgées qui fait partie de la maison-mère des Sœurs de la Charité de la SainteCroix. Les Sœurs d’Ingenbohl comme on les appelle dans le langage courant vivent ici depuis 1855. Les premières d’entre elles se sont installées il y a près de 170 ans dans une ferme que le Père capucin Theodosius Florentini, fondateur de la congrégation, avait achetée sur la colline. Au fil des décennies, ce simple logis s’est transformé en couvent dont une grande partie a été restaurée entre 1969 et 1975. L’ensemble comprend également une célèbre église dessinée par l’architecte Karl Higi dans le style béton brut. Il est complété par le bâtiment scolaire du Theresianum construit au début du XXe siècle.

Les Sœurs de la Charité sont actives sur une bonne douzaine de sites dans le monde. Comme d’autres communautés monastiques, celle d’Ingenbohl est elle aussi vieillissante. Disposer d’une maison de retraite rattachée à la congrégation devient par conséquent capital. Après plus de quatre-vingts ans de bons et loyaux services, le bâtiment utilisé jusquelà, situé en bordure ouest de la colline, ne satisfaisait plus aux exigences. Des études approfondies ont établi que la solution la plus judicieuse serait de le remplacer par une nouvelle construction. En 2018, l’Institut Ingenbohl, propriétaire de l’ensemble des bâtiments conventuels, a donc décidé d’organiser un concours d’architecture auquel cinq équipes ont participé. Le cabinet zurichois Boltshauser Architekten a su convaincre le jury.

La mise en œuvre du projet lauréat a pris la forme d’un mandat d’entreprise totale, remporté par l’unité Prestations globales de Halter. Un schéma directeur a été établi en amont du concours pour planifier l’extension du site du couvent. Il prévoit notamment l’aménagement d’un parc sur le plateau et de nouveaux axes de desserte permettant aux visiteurs de garer leur véhicule au pied de la colline.

Le concours a laissé aux équipes conceptrices une grande liberté quant à la forme et à l’emplacement du nouveau bâtiment. Une bande de terrain d’environ 120 mètres de long en bordure est de la colline pouvait être utilisée pour bâtir la résidence de 78 chambres.

Construire en hauteur pour plus de perméabilité

Contrairement aux autres propositions, le projet lauréat de Boltshauser Architekten ne prévoyait pas un bâtiment étiré et de faible hauteur, parallèle au bord de la pente, mais regroupait les utilisations dans un haut immeuble selon un plan presque carré. Il dresse ses sept étages vers le ciel depuis le plateau du monastère et possède quatre sous-sols en partie enterrés dans la colline. En construisant en hauteur, les architectes ont d’une part dégagé une surface supplémentaire pour le parc et d’autre part, assuré la perméabilité visuelle du plateau, le bord est de la pente n’étant pas obstrué par un long bâtiment.

Le centre pour personnes âgées a été positionné avec précision sur la parcelle, les architectes ayant eux-mêmes créé l’emplacement adéquat. Pour ce faire, ils ont relié deux murs existants sur l’arête orientale du coteau et posé le bâtiment sur cette couronne ainsi créée. Deux des quatre niveaux de la nouvelle construction situés en dessous du niveau du plateau sont intégrés dans le mur même. Ils abritent la cuisine, les locaux de service et les installations techniques. Les deux niveaux du sous-sol proprement dit sont complètement enfouis sous terre.

Les façades des sous-sols visibles sont en béton apparent brut de décoffrage. Par son caractère, cette section s’insère tout naturellement entre les anciens pans de murs voisins. Quant au bâtiment posé sur le mur, son emplacement est non seulement défini par l’arête du coteau et par le mur, mais aussi par les édifices voisins, l’église et le centre de retraite spirituelle. Ensemble, les trois bâtiments définissent une esplanade. A son extrémité sud se trouve l’accès principal à la résidence pour personnes âgées.

Une structure verticale inspirée des palais italiens

Dans ses différentes déclinaisons, le béton apparent est l’un des matériaux marquants de l’aménagement extérieur. Grâce à lui, le nouveau bâtiment crée un lien supplémentaire avec les ouvrages existants sur la colline tout en donnant une interprétation contemporaine au matériau. Les façades sont structurées par une trame visible de poteaux, de dalles et de balcons qui reproduisent les flux des efforts dans l’édifice. Courant sur tous les niveaux, les deux pans de mur en

Situation: Das Alterszentrum (Mitte) befindet sich zwischen Klosteranlage (links) und dem Schulgebäude des Theresianums (rechts). Durch die Positionierung an der östlichen Hangkante konnte auf der Westseite, wo der Vorgängerbau stand, eine grosse Parkfläche freigespielt werden. / Situation: le centre pour personnes âgées (au centre) se trouve entre le couvent (à gauche) et le bâtiment scolaire du Theresianum (à droite). Son positionnement sur l’arête est du versant a permis de dégager un vaste parc du côté ouest, à l’endroit où se trouvait le bâtiment précédent.

Ansicht Ost: Gut sichtbar ist die Gliederung in ein überhohes Sockelgeschoss, das Piano nobile, und die fünf privaten Geschosse mit den Zimmern der Bewohnerinnen. / Elévation est: on distingue clairement l’articulation entre un socle surdimensionné, l’étage noble et les cinq niveaux privés occupés par les chambres des résidentes.

Architektur & Design

Grundriss Erdgeschoss: Der Haupteingang führt von Norden (links) direkt ins grosse Treppenhaus. Im Westen befindet sich der Speisesaal, im Osten liegen die Büros sowie der Coiffeursalon und im Süden die Kapelle. / Plan du rez-de-chaussée: l’entrée principale au nord mène directement à la vaste cage d’escalier (à gauche). A l’ouest se trouve la salle à manger, à l’est, les bureaux et le salon de coiffure et au sud, la chapelle.

Grundriss 2. bis 4. Obergeschoss: Ein umlaufender Korridor erschliesst die auf drei Seiten angeordneten Zimmer der Bewohnerinnen. Nach Süden hin befindet sich der Aufenthaltsraum. Die Servicebereiche sind im Gebäudekern angeordnet. / Plan du 2e au 4e étage: un couloir circulaire dessert les chambres des résidentes, disposées sur trois côtés. L’espace de séjour est au sud. Les locaux de service sont placés dans le noyau du bâtiment.

Schnitt 1: Die Haupttreppe windet sich in einem zentralen Treppenhaus, fast losgelöst vom Gebäude, über sieben Geschosse nach oben. / Coupe 1: l’escalier principal, comme détaché du bâtiment, s’élève sur sept niveaux dans une cage centrale.

Schnitt 2: Durch einen unterirdischen Tunnel wird der Neubau im 4. Untergeschoss direkt mit dem Parkplatz am Talboden verbunden. / Coupe 2: au 4e sous-sol, un passage souterrain relie directement la nouvelle construction au parking situé au pied de la colline.

chaux de trass damée de manière irrégulière constituent un élément essentiel des façades nord et sud.

Grâce à leur texture et à l’alternance de strates plus ou moins fortement compactées, ils confèrent aux deux façades un dynamisme marqué ainsi qu’une coloration vert-de-gris typique du matériau. La chaux de trass est une alternative durable au classique béton apparent en façade: l’adjonction de chaux et de trass – un tuf volcanique – réduit de moitié les besoins en ciment et améliore ainsi considérablement le bilan carbone. Le bois prégrisé des fenêtres et des éléments de remplissage est aussi important pour l’aspect général de la façade. Il crée un agréable contrepoint au béton apparent plutôt froid.

Sur les côtés est et ouest, l’association ingénieuse des matériaux de façade renforce l’articulation verticale du centre pour personnes âgées: avec un socle surdimentionné à usage public, un étage noble semi-privé, puis cinq étages privés occupés par des chambres pour personnes âgées et des chambres médicalisées, le tout couronné par un acrotère clairement dessiné, il évoque les palais italiens classiques. Au rez-de-chaussée, les façades sont en retrait par rapport à la trame des poteaux. Les arcades ainsi créées soulignent l’importance particulière du socle. A l’étage noble, les travées garnies avancent dans le plan de trame de la façade. Aux cinq étages d’habitation, les poteaux et les dalles forment des balcons encastrés, tandis que la rive de toiture est rehaussée par une large bande de béton apparent. Côté nord, la façade est dominée par l’entrée principale légèrement en retrait et côté sud, par les ouvertures de la chapelle qui se déploient sur deux niveaux.

Des chambres conçues pour un usage hybride

Pour pouvoir intégrer le programme requis dans le volume compact du bâtiment, il a fallu recourir à une astuce, les oriels qui structurent les façades au sud comme au nord, et faire preuve d’une grande minutie dans les plans. Les dimensions des chambres ont été optimisées en accord avec le maître d’ouvrage. La tâche des architectes a été facilitée par le mode de vie des sœurs, habituées à une surface habitable privée réduite et à un minimum de biens personnels. Ce travail de précision a donné un plan clair et efficace. Il est constitué d’un noyau étoffé de pièces secondaires, de cages d’escalier et d’ascenseurs ainsi que d’un couloir circulaire, complété par une liaison transversale qui réduit les déplacements du personnel soignant. Aux cinq étages d’habitation, les chambres privées viennent se greffer sur trois côtés à ce couloir, tandis qu’au sud, celui-ci dessert une zone de séjour.

Chaque étage comprend six chambres orientées à l’est et huit à l’ouest, qui offrent un panorama sur les Mythen ou sur le lac des Quatre-Cantons. Deux d’entre elles donnent au nord et bénéficient d’une vue sur l’église du couvent. De 18 à 20 mètres carrés, ces pièces privées possèdent une salle de bain et un élément architectural majeur, de grandes baies vitrées qui encadrent le paysage et laissent entrer un flot de lumière.

En fonction de l’état de santé des résidentes, la chambre est un logement ou se transforme en lieu de soins. Le mobilier, l’éclairage et les dispositifs de sécurité sont spécialement conçus pour ces deux utilisations: le lit par exemple peut être placé parallèlement ou perpendiculairement au mur pour permettre les différents soins.

La cage d’escalier, un espace à découvrir

L’aménagement confortable des chambres se prolonge dans les couloirs, les zones de séjour et les espaces publics et semi-privés au rez-de-chaussée et au 1er étage. Ce dernier accueille des salles de thérapie et une pièce polyvalente, le rez-de-chaussée, la salle à manger, des bureaux, un salon de coiffure et la chapelle. Dans celle-ci, les murs en chaux de trass et les fenêtres en verre de Murano opaque orientées sud créent une atmosphère contemplative et sacrée. Les architectes ont également utilisé du verre de Murano pour les luminaires, fabriqués spécialement pour le bâtiment. Ils prennent la forme de carreaux dans les chambres, de tubes dans les couloirs et les salles de bain, de sphères dans les espaces de séjour et de lustres dans la cage d’escalier centrale et la chapelle. Reliée sans portes intermédiaires à l’entrée principale et au hall surdimensionné, la cage d’escalier marque un point fort dans l’aménagement du centre pour personnes âgées. Sur une base triangulaire, les marches grimpent sur sept niveaux et s’enroulent en dessinant des coudes dans un espace ouvert. Le cheminement d’un étage à l’autre se transforme en découverte. A chaque niveau, deux grands œils-de-bœuf permettent, depuis les couloirs, de voir la cage d’escalier, les espaces du côté opposé et les autres étages.

Tout en bas dans le hall, configuré de la même manière que la chapelle avec des murs en chaux de trass damée, la volée d’escaliers ne touche pas le sol et semble en apesanteur dans l’espace. Pour les visiteurs, toujours bienvenus, un accueil peu commun qui donne envie de gravir les marches à la découverte de cette étonnante nouvelle résidence pour personnes âgées des Sœurs d’Ingenbohl.

Im überhohen Foyer gleich hinter dem Haupteingang schwebt der Treppenlauf, ohne den Boden zu berühren. Die Wände sind in gestampftem Trasskalk ausgeführt. / Dans le hall surdimensionné, immédiatement derrière l’entrée principale, la volée d’escaliers, sans contact avec le sol, flotte en apesanteur. Les murs ont été enduits de chaux de trass damée.

Grosse Fenster rahmen die bergige Landschaft. Die vorgelagerten Balkone bieten einen gut geschützten, privaten Aussenraum. / De larges baies encadrent le paysage montagneux. Les balcons offrent un espace extérieur privé parfaitement protégé.

Runde Fenster ermöglichen von den Korridoren aus den Blick ins Haupttreppenhaus. / Des œils-de-bœuf permettent de voir l’escalier principal depuis les couloirs.

Die privaten Nasszellen sind schlicht gestaltet und erlauben den betagten Bewohnerinnen eine hindernisfreie Nutzung. / L’aménagement des salles d’eau privées est minimaliste et permet aux résidentes âgées de les utiliser sans rencontrer d’obstacles.

Entwurfsskizze von Roger Boltshauser für die im Alterszentrum integrierte Kapelle. Seite 28: Die Fenster aus strukturiertem Muranoglas geben der Kapelle eine kontemplative und sakrale Atmosphäre. / Croquis de Roger Boltshauser pour la chapelle intégrée dans le centre pour personnes âgées. Page 28: les fenêtres en verre de Murano créent une atmosphère contemplative et sacrée dans la chapelle.

BOLTSHAUSER ARCHITEKTEN wurde 1998 von Roger Boltshauser in Zürich ins Leben gerufen. Heute hat das von seinem Gründer und fünf Geschäftsleitungsmitgliedern geführte Büro Niederlassungen in Zürich und München und beschäftigt rund 75 Mitarbeitende. Das Spektrum der Arbeit reicht von kleinen architektonischen Eingriffen bis hin zur Planung ganzer Stadtquartiere. Zu den bekannten Werken zählen unter anderem das Haus Rauch, 2008, der Neubau des Schulpavillons Allenmoos II in Zürich, 2012, der Gestaltungsplan für das Papieri-Fabrikareal in Cham, 2012, die Wohn- und Geschäftshäuser auf dem Baufeld F in der Europaallee beim Zürcher Hauptbahnhof, 2019, das Forschungsgebäude GLC der ETH Zürich, 2010–2023, oder auch das Zentrum für Zahnmedizin ZZM in Zürich-Hottingen, 2020–2024, sowie das Sport- und Schwimmzentrum Oerlikon in Zürich, 2020–2024. / BOLTSHAUSER ARCHITEKTEN a été créé en 1998 par Roger Boltshauser à Zurich. Dirigé par son fondateur et cinq membres de la direction, le bureau d’architecture possède aujourd’hui des agences à Zurich et à Munich et emploie environ 75 collaborateurs. Des petites interventions architecturales à la planification de quartiers entiers, la palette des projets est diversifiée. Parmi les réalisations connues du bureau, on compte la maison Rauch en 2008, la construction du nouveau pavillon scolaire Allenmoos II à Zurich en 2012, le plan d’aménagement du site de Papieri à Cham en 2012, les immeubles résidentiels et commerciaux de la parcelle F du quartier Europaallee à côté de la gare centrale de Zurich en 2019, le bâtiment de recherche GLC de l’EPF de Zurich (2010–2023) ou le centre de médecine dentaire ZZM à Zurich-Hottingen (2020–2024) ainsi que le centre de sport et de natation d’Oerlikon à Zurich (2020–2024). → boltshauser.info

Am Zürcher Sechseläutenplatz wird ein Geschäftshaus aus den 1970er-Jahren nach den gestalterischen Vorgaben von Jessenvollenweider Architektur umgebaut. Ein Spagat zwischen flexibel vermietbaren Flächen und einer ausdrucksstarken Architektur an einer der prominentesten Adressen der Stadt.

Text / Texte:

Daniela Meyer

Visualisierungen / Visualisations:

Tend AG

Foto / Photo:

Detlef Podehl

Die Bauarbeiten an der Theaterstrasse 12 in Zürich laufen derzeit auf Hochtouren. Das Geschäftshaus zwischen Opernhaus und Bellevue ist eingerüstet und in ein petrolfarbenes Tuch gehüllt. Der Umbau wird das Erscheinungsbild komplett verändern, und auch die Erinnerungen an das 1973 von Werner Gantenbein erstellte Originalgebäude drohen bereits zu verblassen: Über dem verglasten Erdgeschoss und dem markanten Vordach präsentierte es eine flach gestaltete Fassade aus rötlichen Waschbeton-Elementen, die das erste Obergeschoss vollständig umschlossen. Die darüberliegenden Fensterreihen waren in eine vertikale Struktur eingebunden und fielen durch ihre gerundeten Ecken auf. Bekannter als die Architektur waren die darin untergebrachten Warenhäuser; erst der ABM und später dessen Mutterhaus Globus, ergänzt durch Büroflächen auf den oberen Geschossen.

Verzicht auf Transparenz im Innern

Nach knapp fünfzig Jahren war eine Gesamtsanierung fällig, und die Besitzerin PSP Swiss Property lobte einen Studienauftrag für die Renovation und den Umbau der Liegenschaft aus, zu dem sechs Architekturbüros eingeladen waren. Wie das Geschäftshaus zukünftig aussehen soll, hat Jessenvollenweider Architektur aus Basel erdacht: In ihrem Bericht würdigt die Jury die auf mehreren Ebenen klugen Eingriffe des Siegerprojekts und den Verzicht auf eine Inszenierung der prominenten Platzfront, die nicht der Bedeutung des Hauses entsprechen würde. Mit diesen Worten spricht sie eine der zentralen Herausforderungen an – die Rolle des zeitgenössischen Geschäftshauses richtig einzuordnen und ihm einen angemessenen Ausdruck zu geben, der einerseits zur Nutzung und andererseits zur prominenten Lage am Sechseläutenplatz passt.

«Wir wollen dem Haus einen spezifischen Charakter verleihen und es gleichzeitig möglichst variabel gestalten», erklärt Ingemar Vollenweider. Dass es sich dabei um einen Balanceakt handelt, zeigte sich schon bald. Das Architekturbüro schlug mit seinem Projekt «Grüner Heinrich» ursprünglich vor, die scharfe Trennung der Geschosse im Innern aufzuheben. Eine kleeblattförmige Öffnung sollte die drei öffentlich zugänglichen Etagen miteinander verbinden und dazu einladen, sich mittels Wendeltreppe oder Glaslift ins erste Unter- oder Obergeschoss zu begeben. Darüber fand die Öffnung eine reduzierte, kreisförmige Fortsetzung und reichte bis zum Dach über dem fünften Obergeschoss. Obwohl die Trennung der Büroetagen gewährleistet war, zeigte sich, dass die Transparenz in der Vertikalen eine gewagte

These war. Während die Architekturschaffenden damit neue Verkaufs- und Bürokonzepte ermöglichen wollten, bot das Konzept PSP Swiss Property zu wenig Flexibilität bei der Vermietung. «Die aktuellen Herausforderungen in der Retailbranche zeigen sich darin, dass Atrien und Lichthöfe im Innern von Geschäftshäusern unter Druck geraten, während alle Mietparteien einen Bezug zur Fassade wünschen», erklärt Ingemar Vollenweider die Auswirkungen auf die Architektur. Dies ganz im Gegensatz zur Entstehungszeit der Liegenschaft, als das erste Obergeschoss keine Fenster zum Platz aufwies, da Tageslicht für ein Warenhaus als unvorteilhaft galt.

Das zeitgenössische Geschäftshaus gibt sich extrovertiert

Während das Innenleben nach Abschluss des Studienauftrags stark überarbeitet wurde und letztlich nur die untersten beiden Geschosse über eine vertikale Öffnung miteinander verbunden sind, hat sich der Ausdruck des Hauses im Verlauf der weiteren Planung kaum verändert. Statt im Innern mehr Transparenz zu schaffen, öffnet es sich in erster Linie gegen aussen. Nicht nur sein Fensteranteil vergrössert sich bedeutend, auch über Veränderungen der Volumetrie gelingt ein stärkerer Bezug zum Aussenraum. Ein zentrales Element, das dem Gebäude Öffentlichkeit verleiht, ist die Terrasse auf Höhe des ersten Obergeschosses, von wo die Nutzenden über den Sechseläutenplatz bis zum See blicken können. Die westliche Gebäudeecke wird abgeschrägt, womit sie auf den Erker des Nachbargebäudes reagiert und das Haus Richtung Bellevue orientiert.

«Die Tatsache, dass es sich um ein liegendes Volumen handelt, stellt für die Gestaltung der Platzfassade eine Herausforderung dar», so Ingemar Vollenweider. Dem Gebäude mittels Risaliten eine vertikale Dimension zu verleihen, erschien den Architekturschaffenden aber nicht angemessen für ein zeitgenössisches Geschäftshaus. So suchten sie nach einem anderen Weg, um die Fassade stärker zu gliedern. Indem nur jede zweite Stütze durch ein Betonelement betont wird, ringen sie dem kleinteiligen Rhythmus des vorhandenen Fassadenrasters eine gewisse Grosszügigkeit ab, ohne dabei die tragende Fassadenstruktur zu vernichten. Die übrigen Stützen werden durch ein filigranes, kreuzförmiges Aluminiumprofil in der Fassade abgebildet. Horizontale, leicht ondulierende Bänder aus Ortbeton fassen die vertikalen Elemente und sorgen für zusätzliche Tiefe im Fassadenbild. Dieses kombiniert den muralen Charakter der angrenzenden Gebäude mit einer

Situation: Das Gebäude liegt direkt am Sechseläutenplatz und verfügt über eine Vielzahl privater Aussenräume. Seite 30: Obwohl die Platzfassade des Geschäftshauses an der Theaterstrasse 12 auf der vorhandenen Struktur basiert, wird sie nach dem Umbau kaum wiederzuerkennen sein. / Situation: implanté sur la place du Sechseläuten, le bâtiment dispose de nombreux espaces extérieurs privés. Page 30: bien que la façade de l’immeuble commercial au numéro 12 de la Theaterstrasse repose sur la structure existante, elle sera quasiment méconnaissable après la transformation.

Ansicht Südwest: Mit der Akzentuierung jeder zweiten Fensterachse sucht das Haus in der prominenten Platzfront die Annäherung an die Nachbarschaft. Auf Höhe des ersten Obergeschosses liegt eine Terrasse, die westliche Gebäudeecke wird abgeschrägt. / Elévation sud-ouest: avec un axe de fenêtre sur deux mis en évidence, le bâtiment cherche des affinités avec ses voisins dans le remarquable front de façades. Le 1er étage accueille une terrasse, l’angle ouest du bâtiment est en biseau.

Schnitt: Nach dem Umbau werden die Obergeschosse klar voneinander getrennt sein; durch eine Rolltreppe verbunden sind nur noch die beiden untersten Geschosse. / Coupe transversale: après la transformation, les niveaux supérieurs sont clairement séparés les uns des autres. Seuls les deux niveaux inférieurs sont reliés par un escalier roulant.

Grundriss Erdgeschoss: Eine Rolltreppe führt vom Erdgeschoss ins erste Untergeschoss. Die Obergeschosse sind über zwei laterale Treppenhäuser erreichbar. / Plan du rez-de-chaussée: un escalier roulant conduit le public du rez-de-chaussée au premier sous-sol. Les niveaux supérieurs sont accessibles par deux cages d’escalier latérales.

Grundriss 1. Obergeschoss: Die Terrasse in der Fassadenfront sorgt für Öffentlichkeit und verschafft den Nutzenden freien Blick auf den Sechseläutenplatz und den Zürichsee. / Plan du 1er étage: une terrasse en façade assure une ouverture sur la rue et offre une vue dégagée sur la place du Sechseläuten et le lac de Zurich.

Grundriss 2. Obergeschoss: Zwei in den Vorbau eingeschnittene Terrassen verbessern die Belichtung des Bürogeschosses und dienen dem Aufenthalt. / Plan du 2e étage: deux terrasses découpées dans l’avant-corps améliorent l’éclairement de l’étage de bureaux et invitent à une pause.

neuen Bewegung und Leichtigkeit, die zur Lage am Zürichsee passen.

Auf der Fassadenansicht des Gebäudes, die im Rahmen des Studienauftrags entstanden ist, titelt ein Schriftzug auf Höhe des ersten Obergeschosses «Grüner Heinrich». Damit bezieht sich Jessenvollenweider Architektur einerseits auf die Geschichte des Ortes: Das gleichnamige Café war im Vorgängerbau untergebracht, der 1971 abgebrochen wurde. Der Projekttitel weist aber auch in die Zukunft, da die Farbe Grün die erneuerte Fassade prägen wird: Die vorfabrizierten Betonelemente sind mit einem grünlichen Zuschlag aus Andeerer Granit versehen, die Fensterbrüstungen werden aus dem Walliser Naturstein Verde Salva gefertigt.

Mehr als eine Seite

Die Fassade zum Sechseläutenplatz wird dereinst das Bild prägen, das sich in die Köpfe der Passantinnen und Passanten einnistet. Doch mit dem Umbau gewinnt auch die hofseitige Fassade an Bedeutung. Dort zeigt sich, dass die einzelnen Geschosse über unterschiedliche Ausdehnungen verfügen. Ein 1983 erstellter Vorbau erweitert die Flächen des ersten und des zweiten Obergeschosses. Aus dem Stahlskelett, das ihm zugrunde liegt, werden zwei Lichthöfe ausgeschnitten. So entstehen mehrere begrünte Terrassen, die den Bezug der Büroarbeitsplätze zur Umgebung stärken und attraktive Pausenflächen bieten. Denn nicht nur die Bedürfnisse der Kundschaft eines Warenhauses haben sich in den letzten Jahrzehnten verändert, sondern auch diejenigen von Büroangestellten.

Kaum wahrgenommen werden dürften zukünftig die beiden Terrassen, die sich beidseitig des Dachgeschosses über die gesamte Gebäudelänge aufspannen. So verfügt das umgebaute Geschäftshaus über eine grosse Zahl an Aussenräumen, die man an einer solch zentralen Lage nicht erwarten würde.

ENTRE IDENTITÉ ET FLEXIBILITÉ

Sur la place du Sechseläuten à Zurich, un immeuble commercial des années 1970 est transformé selon les définitions de Jessenvollenweider Architektur. Un numéro d’équilibriste entre des surfaces à louer flexibles et une architecture expressive à l’une des adresses les plus en vue de la ville.

Les travaux de construction battent leur plein au numéro 12 de la Theaterstrasse à Zurich. Situé entre la station Bellevue et l’opéra, l’immeuble commercial est cerné d’échafaudages et enveloppé d’une bâche vert pétrole. La transformation en cours modifiera totalement son aspect. Les références au bâtiment d’origine construit par Werner Gantenbein en 1973 risquent de s’estomper: au-dessus du rez-de-chaussée vitré et de son avant-toit imposant, l’immeuble présentait une façade plane composée d’éléments en béton lavé rouge qui habillaient tout le pourtour du 1er étage. Insérées dans une structure verticale audessus de cette ceinture, les rangées de fenêtres attiraient l’attention par leurs angles arrondis. Les grands magasins qui y étaient installés étaient plus connus que l’architecture elle-même: d’abord l’ABM et plus tard sa maison-mère Globus, le tout complété par des espaces de bureaux aux niveaux supérieurs.

L’adieu à la transparence

Au bout de près de cinquante ans, une rénovation complète s’imposait et le propriétaire PSP Swiss Property a lancé des mandats d’étude parallèles pour la rénovation et la transformation de l’immeuble. Six bureaux d’architecture ont été invités à participer, et c’est finalement le bureau bâlois Jessenvollenweider Architektur qui a été retenu pour définir l’aspect du futur grand magasin: le jury salue dans son rapport les interventions judicieuses à plusieurs niveaux et le refus de mettre en scène la façade très en vue côté place, qui ne rendrait pas justice à l’importance du bâtiment. Il souligne par ces mots l’un des défis majeurs de la transformation, définir correctement le rôle de cet immeuble commercial contemporain et lui donner une expression appropriée qui convienne à la fois à son affectation et à son emplacement privilégié sur la place du Sechseläuten.

«Nous entendons donner un caractère spécifique au bâtiment tout en le rendant aussi modulable que possible», explique Ingemar Vollenweider. Il est vite apparu que ce serait un exercice d’équilibriste. Avec son projet «Der grüne Heinrich» (Henri le vert), le bureau d’architecture avait initialement proposé de supprimer la séparation marquée des niveaux au sein du bâtiment. Une ouverture en forme de trèfle à quatre feuilles devait relier les trois étages ouverts au public et guider les visiteurs vers le 1er sous-sol ou le 1er étage en empruntant l’escalier en colimaçon ou l’ascenseur en verre. Aux niveaux supérieurs, l’ouverture prenait la forme d’un cercle réduit et atteignait le toit couronnant le 5e étage. Même si la séparation des étages de bureaux était assurée, la

transparence dans l’axe vertical s’est avérée être un pari risqué. Alors que les architectes entendaient encourager ainsi de nouvelles solutions de vente et de bureaux, le concept de PSP Swiss Property n’offrait pas assez de flexibilité pour la location. «Les enjeux actuels dans le secteur de la vente de détail se traduisent par une pression sur les atriums à l’intérieur des grands magasins, tandis que tous les locataires souhaitent avoir un lien avec la façade», explique Ingemar Vollenweider en détaillant les conséquences pour l’architecture.

Nous sommes aux antipodes de l’époque de construction de l’immeuble, quand le 1er étage ne présentait aucune fenêtre côté place, la lumière naturelle étant alors considérée comme un inconvénient pour un grand magasin.

L’immeuble commercial contemporain se veut extroverti

Même si l’agencement intérieur a été fortement remanié après la fin des mandats d’étude et que pour finir, seuls les deux niveaux inférieurs seront reliés par une ouverture verticale, le bâtiment n’a guère changé d’expression au cours de la planification. Au lieu de créer plus de transparence à l’intérieur, il s’ouvre sur l’extérieur. Non seulement la proportion de fenêtres augmente significativement, mais les modifications de la volumétrie renforcent le lien avec le dehors. Au 1er étage, la terrasse d’où les clients peuvent apercevoir le lac au-delà de la place du Sechseläuten est un élément central qui confère de la visibilité au bâtiment. L’angle ouest en biseau répond à l’encorbellement du bâtiment voisin et oriente l’immeuble en direction de Bellevue.

«L’horizontalité du volume constitue un défi pour la conception de la façade côté place», souligne Ingemar Vollenweider. Donner une dimension verticale au bâtiment par l’ajout d’avant-corps ne semblait pas approprié pour un immeuble commercial moderne. Les architectes ont cherché un autre moyen de structurer davantage la façade. En soulignant uniquement un poteau sur deux par un élément en béton, ils apportent une certaine générosité à la trame de la façade existante sans pour autant en détruire la structure. Les autres poteaux sont représentés dans la façade par un profilé en aluminium filigrane, en forme de croix. Des bandes horizontales en béton coulé sur place, légèrement ondulées, enserrent les éléments verticaux et confèrent une profondeur supplémentaire à la façade. Celle-ci combine la muralité des façades des bâtiments voisins à un nouveau mouvement et une nouvelle

légèreté qui font écho à sa situation sur les rives du lac de Zurich.

Sur la représentation de la façade réalisée dans le cadre des mandats d’étude, une inscription placée à la hauteur du 1er étage affiche le nom de «Grüner Heinrich». Jessenvollenweider Architektur introduit ici une référence à l’histoire du lieu: un café portant le même nom était hébergé dans le bâtiment précédent, démoli en 1971. Le titre du projet d’architecture fait cependant aussi référence au futur, puisque le vert sera la couleur qui distinguera la façade rénovée: les éléments préfabriqués en béton seront recouverts d’un agrégat verdâtre de granit d’Andeer et les allèges des fenêtres fabriquées en une pierre naturelle du Valais appelée vert de Salvan.

Plus qu’une façade

La façade donnant sur la place du Sechseläuten façonnera un jour l’image qui viendra se loger dans l’esprit des passants. Cependant, avec la transformation, la façade arrière gagne elle aussi en importance. Ici, les niveaux disposent de différentes extensions. Un avant-corps construit en 1983 agrandit les surfaces du 1er et du 2e étage. Deux cours sont découpées dans l’ossature métallique qui lui sert de base. Plusieurs terrasses végétalisées voient ainsi le jour: elles accentuent le lien entre les postes de travail des bureaux et leur environnement et offrent des espaces de pause attrayants. Car si les besoins des clients des grands magasins ont évolué ces dernières décennies, ceux du personnel des bureaux aussi. Quant aux deux terrasses qui s’étendent sur toute la longueur du bâtiment des deux côtés du dernier étage, elles se veulent discrètes. L’immeuble commercial transformé possède ainsi un grand nombre d’espaces extérieurs, une caractéristique insoupçonnée à un emplacement aussi central.

Das Geschäftshaus von 1973 verändert sein Gesicht rundum. In den rückwärtigen Vorbau werden zwei begehbare Höfe eingeschnitten, und auch auf dem Dach entstehen begrünte Aussenräume. / Le bâtiment commercial de 1973 vit une véritable mue. Deux cours accessibles sont découpées dans l’avant-corps à l’arrière, et le toit accueille des espaces extérieurs végétalisés.

JESSENVOLLENWEIDER ARCHITEKTUR mit Sitz in Basel wurde 1999 von Anna Jessen und Ingemar Vollenweider gegründet. 2019 kam Sven Kowalewski als dritter Partner dazu. Das Architekturbüro zeigte schon früh Interesse an der Auseinandersetzung mit dem Bestand. Jüngere Beispiele dafür sind der Um- und Erweiterungsbau des Hauptsitzes der Zürcher Kantonalbank aus dem Jahr 2015 oder die 2020 abgeschlossene Sanierung und Erweiterung der Schulanlage Auen in Frauenfeld. Nebst Schul- und Verwaltungsbauten hat Jessenvollenweider Architektur auch zahlreiche Wohnbauten realisiert, darunter 2014 vier Wohnhäuser am Schaffhauserrheinweg in Basel. 2021 wurde der Neubau für das Basler Amt für Umwelt und Energie fertiggestellt, der neue Massstäbe hinsichtlich Energieeffizienz setzt. / JESSENVOLLENWEIDER ARCHITEKTUR dont le siège est à Bâle a été fondé par Anna Jessen et Ingemar Vollenweider. En 1999, Sven Kowalewski les a rejoints en tant que troisième associé. Le bureau d’architecture s’est intéressé très tôt à la confrontation avec l’existant. Parmi les exemples récents: la transformation et l’extension du siège principal de la Banque cantonale de Zurich en 2015 ou encore la rénovation et l’extension de l’école Auen à Frauenfeld en 2020. Jessenvollenweider Architektur a également réalisé de nombreux bâtiments résidentiels, notamment quatre immeubles d’habitation au Schaffhauserrheinweg à Bâle en 2014. Le nouveau bâtiment pour l’Office bâlois de l’environnement et de l’énergie, qui fixe de nouveaux critères en matière d’efficacité énergétique, a été achevé en 2021.

→ jessenvollenweider.ch

INGEMAR VOLLENWEIDER, in Basel geboren, studierte an der ETH Zürich und an der Columbia University in New York. Vor der eigenen Bürogründung mit Anna Jessen arbeitete er bei Kollhoff und Timmermann in Berlin. 2006 bis 2018 war er Professor für Stadtbaukunst und Entwerfen an der TU Kaiserslautern. Neben regelmässigen Jurytätigkeiten sass er von 2018 bis 2022 im Baukollegium der Stadt Zürich ein. Seit 2018 leitet er gemeinsam mit Anna Jessen den Lehrstuhl für Städtebau an der TU Dortmund. / INGEMAR VOLLENWEIDER, né à Bâle, a étudié à l’EPF de Zurich et à la Columbia University à New York. Il a travaillé chez Kollhoff & Timmermann à Berlin avant de fonder son propre bureau avec Anna Jessen. Il a été professeur d’urbanisme et de conception à l’Université technique de Kaiserslautern de 2006 à 2018. En parallèle à ses activités régulières de jury, il a siégé au sein du collège de construction de la Ville de Zurich de 2018 à 2022. Depuis 2018, il dirige avec Anna Jessen la chaire d’urbanisme à l’Université technique de Dortmund.

«WIR MÜSSEN EINEN SCHWEIZER WEG FINDEN»

Der Umbau an der Theaterstrasse 12 erfolgt gemäss den Prinzipien von Design-Build, einem neuen Modell zur integrierten Projektabwicklung. Dieses stammt aus dem angelsächsischen Raum und basiert auf einer Überlappung der Entwurfs- und Konstruktionsphasen. Dabei sind die ausführenden Unternehmer früh in den Planungsprozess involviert. Ingemar Vollenweider spricht über die Erfahrungen, die er und sein Büro mit dem von der Halter AG praktizierten Design-Build-Modell machen.

K Was hat Ihr Interesse am Umbau der Theaterstrasse 12 geweckt?

IV An erster Stelle natürlich der Ort, die spektakuläre Lage am Sechseläutenplatz. Zweitens die Gebäudetypologie und die Suche nach deren Identität. Das Geschäftshaus war nebst dem Wohnungsbau ein Treiber der Moderne. Es brachte die ersten «curtain walls» hervor, also Fassaden, die unabhängig vom Tragwerk eine äussere Hülle um das Gebäude bilden, und entstand häufig aus der Zusammenlegung mehrerer Parzellen. Für diesen Typus galt es nun, eine zeitgemässe Identität zu finden. Drittens interessierten uns das konkrete Objekt und die damit verbundene Bauaufgabe. Das Weiterbauen im Bestand spielt in unserem Büro schon lange eine wichtige Rolle. Der Umbau des in die Jahre gekommenen Hauses und die Auseinandersetzung mit seiner etwas spröden Architektur aus den 1970ern sind reizvolle Aufgaben.

K Ein zentrales Thema ist die Neugestaltung der Fassade. Warum kommt ihr eine besondere Funktion zu?

IV Eine Fassade bildet den Übergang zwischen öffentlichem und privatem Raum, sie vereint die Bedürfnisse der Nutzung mit den Ansprüchen der Gesellschaft. Diese Komplexität widerspiegelt sich auch in unserem Entwurf. Die neue Fassade, die die alte ersetzen respektive ergänzen wird, besteht aus Elementen in Ortbeton, Aluminium und Naturstein. Für dieses mehrteilige Gesamtsystem gab es keinen Unternehmer, der die Ausführung hätte allein übernehmen können. Es stellte sich also die Frage, wer die Gebäudehülle bis zur Ausschreibung plant. Um die verschiedenen Gewerke optimal zusammenzubringen, haben wir die Planung letztlich komplett selber gemacht und nach der Ausschreibung mit den Unternehmern verfeinert.

K Für das weitere Projekt kam das DesignBuild-Modell zum Einsatz. Es stammt aus dem angelsächsischen Raum und wird

seit ein paar Jahren auch in der Schweiz angewendet. Welche Verbesserungen verspricht es?

IV Wir erleben oft, dass bei Projekten Lücken zwischen Planung und Ausführung entstehen. Dann müssen wir gewisse Prozesse von vorne beginnen, was natürlich mühsam ist. Hier birgt das neue Modell Verbesserungspotenzial, denn es werden nicht nur die Unternehmer frühzeitig involviert, sondern auch die Bauleitung. Im Fall der Theaterstrasse waren die Verantwortlichen von Halter Renovationen von Anfang an mit dabei und dachten stets an die Umsetzung. Halter übernimmt bei Design-Build etliche Aufgaben, die beim klassischen Modell bei uns liegen würden, etwa die Einrichtung der Baustelle oder Abklärungen auf Behördenseite. Durch die neue Aufgabenteilung können wir uns stärker auf unsere Kernkompetenzen konzentrieren. Die rasche Projektentwicklung hat weitere Vorteile: Dank der kurzen Planungszeit ist der Wissensverlust, beispielsweise durch Personalwechsel, geringer. Zudem braucht es weniger Kommunikation, wodurch die Fehlerquote klein bleibt. Das Projekt ist pragmatisch und zielführend strukturiert. So produzieren wir am Ende nur, was wirklich gebraucht wird.

K Die Verantwortung für Planung und Ausführung liegt also bei demselben Unternehmen. Wie kann die Qualität trotzdem sichergestellt werden?

IV In der Tat kommt dem Gesamtleister eine noch wichtigere Rolle zu als bisher, da die Kontrolle der Unternehmer durch die separat beauftragten Fachbauleitungen entfällt. Halter hat jedoch ein Inhouse-Engineering oder vergibt ein Qualitätssicherungsmandat an externe Spezialisten. Beim Umbau an der Theaterstrasse haben wir der Projektleitung unsere Architektur im Detail erklärt, damit sie auf der Baustelle rasch reagieren und selbständig entscheiden kann. Dazu muss sie unsere Ideen und die Systeme verstehen. Halter ist sich der prominenten Lage des Objekts bewusst und hat die hohe Qualität der Fassade stets unterstützt. Nun fordert man diese von den Unternehmern konsequent ein. Klar ist, dass die Projektleiter bei diesem Modell genau wie der Architekt Generalisten sein müssen; so gelingt es, die Qualitätskontrolle zu gewährleisten. K Wie sieht es mit der Standardisierung aus?

In den USA, wo Design-Build herkommt, ist dieser Prozess bereits weit fortgeschritten.

IV Ich betrachte die Standardisierung mit Unbehagen. Auf einer Exkursion mit Studierenden in New York haben wir drei zeitgenössische Hochhäuser von drei verschiedenen Büros angeschaut, und

mussten feststellen, dass sie im Wesentlichen alle gleich waren. Die einen hatten die Profile der Fassade vielleicht in einer anderen Farbe lackiert, aber sonst war alles identisch, samt den Fenstern. Dazu braucht es natürlich keine Fachplaner, nicht einmal mehr einen Architekten, das können die Unternehmer selbst machen. Design-Build mag gut zu solchen Projekten passen, aber sie sind nicht das, was wir hierzulande praktizieren wollen. In der Architektur der letzten dreissig oder gar vierzig Jahre sehe ich in Amerika wenig Innovation. Es gibt vielleicht neue formalistische Ansätze, aber keine konstruktiven oder technologischen Lösungen, die sich den aktuellen Herausforderungen stellen. Innovationen, die eine ressourcenschonende Bauweise fördern, kommen derzeit aus Europa, insbesondere aus der Schweiz und aus Österreich, etwa im Holzbau.

K Bergen integrierte Projektabwicklungen somit das Risiko eines Innovationsverlusts?

IV Ich verstehe die Anliegen der verschiedenen Marktteilnehmenden, die Planungsprozesse effizienter gestalten zu wollen. Standardisierung mit dem Ziel der Qualitätssteigerung ist absolut sinnvoll. Doch ich gewichte den Prozess, bei dem wir mit den Planern und ausführenden Unternehmern zusammenarbeiten, sehr hoch. Gerade ein Prototyp wie unser Projekt für das Amt für Umwelt und Energie in Basel wäre ohne diese Zusammenarbeit nicht möglich gewesen. Andererseits müssen wir unsere Branche auch voranbringen. Wenn Gesamtleister wie Halter sich für neue, ganzheitlich gedachte Modelle einsetzen, kann das allen zugutekommen. Um die aktuellen Herausforderungen zu meistern, brauchen wir eine Baukultur, die über das reine Design hinausgeht. Eine Planung, an deren Ende alle Räder ineinandergreifen, benötigt Zeit. Jetzt müssen wir überlegen, wie wir die unterschiedlichen Ansprüche in Balance bringen können. Wir müssen einen Schweizer Weg finden, um unsere Innovationskraft zu bewahren und wettbewerbsfähig zu bleiben.

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«NOUS DEVONS TROUVER UNE VOIE SUISSE»

La transformation de l’immeuble commercial au numéro 12 de la Theaterstrasse obéit aux principes du Design-Build, un nouveau modèle de réalisation de projet intégrée. Venu des pays anglo-saxons, ce modèle repose sur une juxtaposition des phases de conception et de construction. Les entreprises exécutantes sont impliquées très tôt dans le processus de

planification. Ingemar Vollenweider évoque son expérience et celle de son bureau avec le modèle DesignBuild mis en œuvre par Halter SA.

K Qu’est-ce qui a éveillé votre intérêt pour la transformation de la Theaterstrasse 12?

IV Tout d’abord le lieu bien sûr, l’emplacement spectaculaire sur la place du Sechseläuten. Puis la typologie du bâtiment et la recherche de son identité. En plus de la construction de logements, l’immeuble commercial a été un moteur de l’architecture moderne. Souvent issu du regroupement de plusieurs parcelles, il a engendré les premiers «mursrideaux», soit des façades qui forment autour du bâtiment une enveloppe extérieure indépendante de la structure porteuse. Il s’agissait donc de trouver une identité contemporaine pour ce type-ci. Enfin, l’ouvrage lui-même et la tâche de construction associée nous ont intéressés. Depuis longtemps, les rénovations du bâti existant jouent un rôle majeur au sein de notre bureau. Transformer l’immeuble ayant subi les assauts du temps et se confronter à son architecture des années 1970, assez revêche, est stimulant.

K Le réaménagement de la façade est un thème central. Pourquoi a-t-il une fonction si particulière?

IV La façade est un trait d’union entre l’espace public et l’espace privé, elle allie les besoins de l’utilisation et les exigences de la société. Cette complexité transparaît aussi dans notre projet. La nouvelle façade qui remplacera ou complétera l’ancienne est constituée d’éléments en béton coulé sur place, en aluminium et en pierre naturelle. Aucun entrepreneur n’aurait pu se charger seul de la réalisation de ce système complet aux multiples composants. Qui, dans ce cas, allait planifier l’enveloppe du bâtiment jusqu’à l’appel d’offres? La question s’est posée. Nous avons finalement réalisé la planification entièrement nous-mêmes et l’avons affinée avec les entrepreneurs après l’appel d’offres.

K Le modèle Design-Build a été appliqué dans la suite du projet. D’origine anglo-saxonne, il est également utilisé en Suisse depuis quelques années. Quelles sont les améliorations qu’il promet?

IV Dans les projets, nous constatons souvent des lacunes entre la planification et l’exécution. Nous sommes alors obligés de reprendre certains processus du début, ce qui est bien sûr fastidieux. Le nouveau modèle recèle un potentiel d’amélioration, car si les entrepreneurs sont impliqués à un stade précoce, la direction des travaux l’est aussi. Dans le cas de la Theaterstrasse, les responsables de Halter

Rénovations ont été partie prenante dès le début et n’ont jamais perdu de vue la mise en œuvre. Dans le modèle Design-Build, Halter assume de nombreuses tâches qui nous incombaient dans le modèle classique, comme la préparation du chantier ou les mises au point du côté des autorités. Grâce à cette nouvelle répartition, nous pouvons nous concentrer davantage sur nos compétences clés. Le développement rapide des projets présente d’autres avantages: la courte durée de planification réduit la perte de connaissances, par exemple en raison de la rotation des effectifs. Elle nécessite également moins de communication, limitant ainsi le taux d’erreurs. Le projet est structuré de manière pragmatique et ciblée. Nous ne produisons en fin de compte que ce dont nous avons véritablement besoin.

K La responsabilité de la planification et de l’exécution incombe par conséquent à la même entreprise. Comment garantir malgré tout la qualité?

IV En effet, le prestataire global a un rôle plus important encore qu’auparavant, étant donné que le contrôle des entrepreneurs par les directions de travaux spécialisées, mandatées séparément, n’est plus à l’ordre du jour. Halter possède cependant une section d’ingénierie interne ou confie un mandat d’assurance qualité à des spécialistes externes. Dans le cas de la transformation de la Theaterstrasse, nous avons expliqué en détail l’architecture que nous projetions à la direction de projet afin de lui permettre de réagir rapidement et prendre des décisions de manière autonome. Pour ce faire, la direction de projet doit comprendre nos idées et les systèmes mis en place. Parfaitement consciente de l’emplacement unique de l’immeuble, Halter a également toujours promu un haut niveau de qualité pour la façade. Une qualité que l’on exige désormais systématiquement des entrepreneurs. Une chose est sûre: suivant ce modèle, les personnes impliquées dans la direction de projet doivent être des généralistes, tout comme l’architecte. Il est alors possible de garantir le contrôle de la qualité.

K Où en est-on dans la standardisation? Aux Etats-Unis, pays d’origine du Design-Build, ce processus est déjà bien avancé.

IV J’éprouve un certain malaise face à la standardisation. Lors d’une excursion avec des étudiants à New York, nous avons observé trois immeubles contemporains de grande hauteur conçus par trois bureaux différents et constaté qu’ils étaient pour l’essentiel tous pareils. Certains avaient peut-être peint les profilés de la façade d’une autre couleur, mais mis à part ce détail, tout était identique, y compris

les fenêtres. Il n’est pas nécessaire de solliciter des planificateurs spécialisés ni même un architecte, les entrepreneurs peuvent s’en charger eux-mêmes. Le modèle Design-Build peut être parfaitement adapté à des projets de ce type, mais ce ne sont pas ceux que nous entendons mettre en œuvre en Suisse. Je vois peu d’innovation dans l’architecture américaine de ces trente, voire quarante dernières années. Peut-être existe-t-il de nouvelles approches formalistes, mais pas de solutions qui relèvent les défis actuels en termes de construction ou de technologie. Les innovations qui exigent un mode de construction respectueux des ressources viennent actuellement d’Europe, notamment de Suisse et d’Autriche, comme dans la construction en bois.

K La gestion de projet intégrée contient-elle en germe un risque de perte d’innovation?

IV Je comprends les préoccupations des différents acteurs du marché qui veulent élaborer des processus de planification plus efficaces. La standardisation qui vise une amélioration de la qualité est tout à fait pertinente. Néanmoins, j’attache une grande importance au processus dans lequel nous collaborons avec les concepteurs et les entrepreneurs chargés de l’exécution. Sans cette collaboration, un prototype comme notre projet pour l’Office bâlois de l’environnement et de l’énergie aurait été impossible. Cela étant, nous devons faire progresser notre branche. Si des prestataires globaux comme Halter s’engagent en faveur de nouveaux modèles pensés de manière globale, cela peut être bénéfique pour tous. Pour être à la hauteur des défis de notre époque, une culture du bâti dépassant la simple conception s’impose. Or il faut du temps pour une planification qui aboutisse à une mécanique bien rodée. Nous devons aujourd’hui réfléchir à la manière dont nous pouvons concilier les différentes exigences. Nous devons trouver une voie suisse pour maintenir notre force d’innovation et rester compétitifs.

MODERN ARBEITEN, AUF TRADITIONEN BAUEN

Seit neunzig Jahren wird bei Schlagenhauf gemalt, gegipst, gemauert und saniert. Nun gestaltete der Handwerksbetrieb seinen Hauptsitz in Meilen neu. Unterstützt wurde er dabei von den Experten der Integral design-build AG. Originelle Ideen brachten Studierende vom Haus der Farbe in Zürich ein.

Text / Texte:

Sherin Kneifl

Fotos / Photos:

Oliver Rust

Über eine breite Betontreppe geht es hinauf zum Empfang, wo Kunden und Mitarbeitende an einem weissen Tresen begrüsst werden. Seine Front erinnert an eine Stuckleiste im Maxiformat und ist auch tatsächlich aus Gips geformt. Am einen Ende liegen die Materialschichten offen und zeigen die Arbeitsschritte, die für das besondere Möbelstück nötig waren. Schnell wird klar: Hier versteht einer sein Handwerk. Bei der Rolf Schlagenhauf AG kommt von Malerund Gipserarbeiten über Fassaden bis hin zu Bodenbelägen alles aus einer Hand. Am Hauptsitz in Meilen arbeiten dreissig Beschäftigte mit unterschiedlichen Berufen, Expertisen und Ansprüchen. Als es daran ging, die eigenen Büros modernen Standards anzupassen, war die Integral design-build AG, ein Unternehmen der Halter Gruppe, genau der richtige Sparringspartner. Der Gesamtleister für Innenausbau und Arbeitswelten erfasste die Bedürfnisse des Betriebs und entwickelte zusammen mit seinem Kunden die Vision eines effizienten und integrativen Büroumfelds. Innerhalb eines Jahres wurde das gesamte Projekt realisiert.

Mehr Raum für Zusammenarbeit und Interaktion

Stefanie Wandiger, Spezialistin für New Work bei Integral, erklärt: «Die Architektur ist relativ einfach. Die Geschäftsräume am Firmensitz liegen in einem lang gestreckten, schmalen Gebäudeteil auf 590 Quadratmetern Fläche.» Ursprünglich waren hier geschlossene Einzel- und Gruppenbüros untergebracht. Darum lautete das Hauptziel des Umbaus, mehr Raum für die Zusammenarbeit und Interaktion zu schaffen. Zudem war es Schlagenhauf wichtig, im Ausbau das Können der verschiedenen Gewerke, die in der Firma gebündelt sind, zu zeigen. «Der grosse Treiber war die Leidenschaft zum Handwerk», betont Stefanie Wandiger. Aufgrund eines DIN-A4-Blatts, auf dem der Geschäftsführer Rolf Schlagenhauf seine Zielsetzung skizziert hatte, sowie Interviews und eines Workshops mit seinen Mitarbeitenden wurde eine Bedarfsanalyse erstellt. «Basierend auf den Gesprächen haben wir dann das Raumprogramm ausgearbeitet», erklärt Stefanie Wandiger den Prozess und fährt fort: «Viele Optionen bot die Architektur nicht. Die Lösung bestand darin, Arbeitsplätze für jeweils acht bis zwölf Personen zu entwerfen – entweder Rückzugs- oder Besprechungsräume –, die akustisch voneinander abgeschirmt sind. Dieser Wechsel aus offenen und geschlossenen Bereichen zieht sich nun vom Anfang bis zum Ende durch.»

Wegen der besonderen Struktur wurde eine Abschottung zum langen Gang nötig, der vom

Eingang aus alle Bereiche miteinander verbindet. «Das war wichtig, damit sich die Mitarbeitenden nicht gestört fühlen, wenn jemand an ihrem Arbeitsplatz vorbeiläuft», erklärt Stefanie Wandiger. Mal steht entlang des Gangs nun eine hüfthohe Ablage, mal ein raumhohes Regal, das auch als Sichtschutz dient und auf der Rückseite bei Bedarf mit Whiteboards bestückt werden kann. Im Bereich der acht Fokusnischen – Schreibtische mit gepolstertem Sicht- und Hörschutz – fungieren allein schon die Möbelstücke ausreichend als Abgrenzung. Der Druckerbereich auf der anderen Seite des Ganges wurde aus Backsteinen vor Ort gebaut. Die Idee dazu stammt vom kreativen Nachwuchs am Haus der Farbe in Zürich, das die Rolf Schlagenhauf AG seit Langem unterstützt.

«Wir haben einen Studentenwettbewerb initiiert. Die Aufgabenstellung für eine Semesterarbeit der Lernenden lautete, für gewisse Umbaubereiche ungewöhnliche, aber umsetzbare Lösungen zu finden. Aus den präsentierten Ergebnissen haben wir schliesslich einige aufgegriffen», erklärt Stefanie Wandiger. So etwa die Stucktheke am Empfang oder die spezielle Wandgestaltung im «One-to-one»-Raum, für die Schnüre in Grafitpulver gelegt und dann gegen die Wand geschlagen wurden, sodass dort ein Geflecht aus Linien entstand. In einem Besprechungszimmer kam Lehmputz zum Einsatz, dessen Aufbau sichtbar bleibt, und auch die Trennwand aus dunklem Fischgratparkett basiert auf den Einfällen der Studierenden. «All das soll dem Kunden die Qualität von handwerklicher Arbeit näherbringen. Normalerweise sieht er nur das Endprodukt, hier aber kann er auch den Entstehungsprozess verfolgen», erläutert Stefanie Wandiger. Weitere Neuerungen hat Integral im Rahmen von «Co-Creation»-Workshops mit dem Auftraggeber gemeinsam entwickelt. Dazu gehört zum Beispiel die lange königsblaue Wand, deren besondere Farbpigmente eine Tiefenwirkung erzeugen. Hinter ihr liegt das grosse Lager des Handwerksbetriebs. Einen weiteren Hinweis darauf, dass es sich hier nicht um ein herkömmliches Büro handelt, gibt der nackte, originalbelassene Steinboden, auf dem nur ab und an Auflageteppiche liegen. Sie können einfach gereinigt oder bei Bedarf auch ersetzt werden.

Robuste und wenig schmutzanfällige Materialien

Sowohl die Mitarbeitenden in der Verwaltung als auch die Handwerker, die meist auf den Baustellen unterwegs sind, finden hier ein Umfeld vor, in dem sie sich wohlfühlen. Das Zusammenspiel der verschiedenen Berufsgattungen hatte Einfluss auf alle verwendeten Materialien, die robust und leicht zu reinigen

Der Steinboden wurde dort ausgebessert, wo bestehende Installationen entfernt oder neue nötig wurden. Seite 42: Die königsblaue Wandfarbe erzeugt besondere Tiefenwirkung. / Le sol en pierre a été réparé aux endroits où l’on a retiré des installations et posé de nouvelles. Page 42: le bleu roi du mur engendre un effet de profondeur particulier.

In einem Besprechungszimmer kam Lehmputz zum Einsatz. Um die handwerkliche Qualität zu demonstrieren, liegen die verschiedenen Putzschichten offen. / Un enduit à l’argile a été utilisé dans une salle de réunion. Les différentes couches appliquées sont mises à nu pour exposer la qualité du travail artisanal.

Architektur & Design

Klassische Arbeitsplätze können von den Mitarbeitenden jeden Morgen in einem Buchungssystem reserviert werden. Die Wand dahinter wurde mit dunklem Parkett verkleidet. / Chaque matin, les collaborateurs peuvent réserver des postes de travail classiques dans un système en ligne. A l’arrière, le mur a été habillé d’un parquet foncé.

Acht Fokusnischen bieten ihren Nutzern durch stoffbezogene Trennwände Sicht- und Hörschutz. Daneben verläuft eine rote Backsteinmauer, hinter der die Kopiergeräte stehen. / Huit niches de concentration assurent une protection visuelle et auditive aux utilisateurs grâce à des cloisons de séparation revêtues de tissu. A côté, un mur de briques rouges dissimule les photocopieuses.

sein müssen – wie die zwei massgefertigten Holzkojen im hellen Eingangsbereich, in denen kurze Kundengespräche stattfinden können. Manchmal verrichten dort auch Mitarbeitende, die nur sporadisch kommen und keinen voll ausgestatteten Arbeitsplatz benötigen, ihre Tätigkeit. In nächster Nähe können Lieferanten an einem runden, hohen Tisch – «Touchpoint» genannt – Formulare ausfüllen. So dient das Entrée zugleich als eine für alle zugängliche Begegnungszone.

Dazu gehört auch die sogenannte «Planbar» mit einem Hochtisch für technische Besprechungen, wo sich bis zu sechs Personen ungestört austauschen können, sowie der «One-to-one»-Raum für vertrauliche Termine wie Bewerbungsinterviews oder Personalgespräche. Als Trenner und akustische Blocker zwischen den Arbeitsbereichen fungieren ein Videokonferenzraum für zwei Personen und ein klassisches Sitzungszimmer. Hinter der Wandfarbe des Videoraums steckt eine ganz besondere Idee: «Die Wände sollen jeweils in der Pantone-Farbe des Jahres gestrichen sein. Darum strahlt das Zimmer gerade in knalligem Magenta. Es soll aber schon bald einen neuen Anstrich in Peach Fuzz bekommen», sagt Stefanie Wandiger.

Obwohl das gesamte Büro «non-territorial» angelegt ist, sich die Mitarbeitenden also am Morgen in einem Buchungssystem spontan ihren Arbeitsplatz aussuchen können, zieht es bislang die meisten immer wieder an den gleichen Platz. New Work braucht eben ein wenig Übung und bietet doch von allem etwas: ein modernes Arbeitsumfeld für Begegnung, Austausch und Konzentration sowie einen Ort, an dem nach wie vor die Tradition zu Hause ist. Mut bewies die Schlagenhauf AG bei ihrem Umbau allemal, denn bis auf den Boden blieb nahezu nichts beim Alten.

L’INNOVATION SUR FOND DE TRADITION

Depuis nonante ans, peinture, plâtrerie, maçonnerie et rénovation constituent le cœur de métier de Schlagenhauf. L’entreprise artisanale qui vient de réaménager son siège social à Meilen s’est appuyée pour l’occasion sur le savoir-faire des experts d’Integral design-build AG. Des étudiants de la Maison de la couleur à Zurich ont également proposé des idées originales.

Un large escalier en béton mène à la réception où les clients et le personnel sont accueillis à un comptoir blanc. Sa face avant évoque une moulure en stuc de format XXL et effectivement, elle est bien en plâtre. A une extrémité, les couches de matériau sont mises à nu et montrent les étapes de travail qui ont été nécessaires pour créer ce meuble singulier. On comprend rapidement que l’artisan maîtrise son ouvrage. Des travaux de peinture et de plâtrerie aux revêtements de sol en passant par les façades, tout est signé Rolf Schlagenhauf AG. Le siège social à Meilen, au bord du lac de Zurich, emploie trente personnes de différentes professions, expertises et exigences. Quand il a été question de moderniser les bureaux du siège selon les standards actuels, Integral design-build AG, prestataire global en aménagement intérieur et environnements de travail, s’est avéré être le partenaire ad hoc. Cette entreprise du groupe Halter a cerné les besoins de son client et conçu avec lui un environnement de bureau efficace et inclusif. Le projet a été réalisé en l’espace d’un an.

Plus d’espace pour la collaboration et l’interaction

Stefanie Wandiger, spécialiste en «New Work» chez Integral, explique: «L’architecture est assez simple. Les locaux du siège sont situés dans une partie du bâtiment étroite et étirée sur une surface de 590 mètres carrés.» Celle-ci abritait à l’origine des bureaux individuels et collectifs fermés. L’objectif principal de la transformation a consisté à créer plus d’espace pour la collaboration et l’interaction. Schlagenhauf tenait par ailleurs à montrer le savoir-faire, dans le second œuvre, des différents corps de métier réunis par l’entreprise. «La passion pour l’artisanat a été un facteur déterminant», souligne Stefanie Wandiger. L’analyse des besoins a été établie à partir d’une feuille A4 sur laquelle Rolf Schlagenhauf, le directeur, avait esquissé ses objectifs, mais aussi sur la base de discussions et d’un atelier avec ses collaborateurs. «Nous avons mis au point le programme des espaces en nous appuyant sur ces entretiens», explique Stefanie Wandiger, qui détaille le processus: «L’architecture du bâtiment limitait les options. Nous avons donc conçu des postes de travail pour huit à douze personnes chacun – des espaces de calme ou des salles de réunion –, isolés acoustiquement les uns des autres. L’alternance de zones ouvertes et fermées caractérise l’espace d’une extrémité à l’autre.»

Du fait de cette structure particulière, il a fallu monter un cloisonnement par rapport au long couloir qui relie toutes les zones depuis l’entrée. «Cloisonner était important afin que les

collaborateurs ne se sentent pas dérangés par les passages devant leur poste de travail», précise Stefanie Wandiger. Le couloir est bordé tantôt par une étagère à hauteur de hanche, tantôt par des rayonnages à hauteur de plafond qui servent également de protection visuelle et peuvent être équipés au besoin de tableaux blancs sur leur face arrière. Dans le secteur des huit niches de concentration – des bureaux équipés d’une protection visuelle et auditive rembourrée –, les meubles dessinent à eux seuls une délimitation suffisante. De l’autre côté du couloir, le mur en briques rouges de la zone des imprimantes a été monté sur place. L’idée vient de la relève créative de la Maison de la couleur à Zurich que Rolf Schlagenhauf AG soutient depuis longtemps. «Nous avons lancé un concours à l’intention des étudiants. Dans le cadre d’un mémoire de semestre, le libellé demandait d’imaginer des solutions inhabituelles, mais réalisables pour certaines zones vouées à transformation. Nous avons finalement repris certains des projets présentés», précise Stefanie Wandiger. Comme le comptoir en stuc à la réception ou le décor mural de la salle «One to one» pour lequel on a enrobé de poudre de graphite des ficelles que l’on a ensuite claquées contre le mur pour créer un entrelacs de lignes. Un enduit à l’argile dont la structure reste visible a été utilisé dans une salle de réunion. La cloison de séparation en parquet foncé à chevrons s’inspire également d’une idée des étudiants. «Ces exemples exposés feront découvrir la qualité du travail artisanal au client. D’ordinaire, celui-ci ne voit que le produit final, mais là, il pourra suivre aussi le processus de création», commente Stefanie Wandiger.

En collaboration avec le maître d’ouvrage, Integral a imaginé d’autres nouveautés lors d’ateliers de «co-création», comme le long mur bleu roi dont les pigments particuliers engendrent un effet de profondeur. Derrière se trouve le vaste entrepôt de l’entreprise artisanale. Recouvert seulement çà et là de tapis d’appoint, le sol en pierre nu, laissé dans son état d’origine, rappelle lui aussi qu’il ne s’agit pas d’un bureau au sens classique. Les tapis peuvent être simplement nettoyés ou, si nécessaire, remplacés.

Des matériaux solides et peu salissants

Personnel d’administration ou artisans, le plus souvent sur les chantiers, chacun trouve ici un environnement où il se sent à l’aise. La synergie entre les différentes professions a eu un impact sur le choix des matériaux mis en œuvre: ils doivent être résistants et faciles à nettoyer, comme les deux banquettes en

bois sur mesure dans la zone d’entrée lumineuse qui peut servir de cadre à de brefs entretiens avec les clients. Parfois, des collaborateurs qui ne viennent qu’épisodiquement et n’ont pas besoin d’un poste de travail entièrement équipé y travaillent. Tout près, les fournisseurs peuvent remplir des formulaires à une table haute ronde baptisée «Touchpoint».

L’entrée fait ainsi office de zone de rencontre accessible à tous. Elle comprend aussi le «bar à projets» doté d’une table haute pour les réunions techniques où jusqu’à six personnes peuvent s’entretenir sans être dérangées, mais aussi la pièce «one to one» réservée aux rendez-vous confidentiels comme les entretiens d’embauche ou les entretiens personnels. Une salle de vidéoconférence pour deux personnes et une salle de réunion classique servent de séparation, notamment acoustique, entre les espaces de travail. Derrière la couleur murale de la salle de vidéo se cache une idée très particulière: «Les murs doivent être peints dans la couleur Pantone de l’année. D’où le magenta vif qui fait vibrer la pièce en ce moment. Elle sera bientôt repeinte en Peach Fuzz», précise Stefanie Wandiger.

Même si tout l’espace de bureaux présente un agencement «non territorial» et si les collaborateurs peuvent choisir spontanément leur poste de travail le matin dans un système en ligne, la plupart d’entre eux reviennent toujours à la même place. Le «New Work» demande un peu de pratique, mais offre un peu de tout: un environnement de travail moderne pour les rencontres, les échanges et la concentration et un lieu où la tradition se perpétue. Schlagenhauf AG a fait preuve d’audace dans la transformation de son siège: hormis le sol, il ne reste quasiment rien de l’ancien décor.

→ integralag.ch

Die weisse Theke im Eingang erinnert an ein riesiges Stuckprofil. Auf einer Seite ihrer Front lassen sich die verschiedenen Arbeitsschritte ablesen. / Le comptoir blanc à l’entrée évoque un profilé en stuc surdimensionné. Sur un côté, on peut observer les différentes étapes de travail.

Der «One-to-one»-Raum dient vertraulichen Gesprächen. Seine Wände wurden mit einer traditionellen Markierungstechnik gestaltet, die auf Baustellen eingesetzt wird. / La pièce «one to one» sert aux entretiens confidentiels. La décoration des murs a été réalisée grâce à une technique de marquage traditionnellement utilisée sur les chantiers.

Das Büro liegt in einem schmalen Gebäudeteil, der direkt an das Lager anschliesst. Die offene Struktur wird durch unterschiedliche Typologien von Arbeitszimmern gegliedert.  / L’espace bureau est situé dans une partie étroite du bâtiment qui jouxte l’entrepôt. La structure ouverte est rythmée par des bureaux de typologies différentes.

Depuis octobre 2023, l’Hôtel des Postes à Lausanne a entrepris sa mue. Durant les deux prochaines années, cette figure emblématique du début du XXe siècle sera rénovée et transformée. Un projet important qui s’insère dans le nouveau paradigme de la transformation architecturale contemporaine.

Texte / Text:

Salomé Houllier Binder

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Travailler avec l’existant est devenu un thème incontournable. Dans le contexte actuel de la construction où les préoccupations écologiques sont au cœur des débats et où le patrimoine se voit de plus en plus protégé, les enjeux énergétiques et patrimoniaux sont souvent en désaccord. Au fil des projets, les architectes acquièrent de plus en plus d’expérience pour naviguer entre ces deux objectifs à première vue contradictoires. Les approches s’affinent et le geste démiurge de l’architecte laisse place à une construction sensible et respectueuse entre l’architecte et le bâti. Le projet de l’Hôtel des Postes à Lausanne s’inscrit dans ce changement de paradigme. Face à un bâtiment historique important construit en 1900 par Eugène Jost, le maître d’ouvrage, PSP Real Estate SA, a pour ambition de préserver son histoire tout en l’insérant dans l’ère contemporaine.

Redonner une cohérence

Son plan symétrique en U qui fait front à la ville et s’ouvre vers le lac, sa structure en béton armé – une technique alors innovante – et son habillage postRenaissance en pierre blanche font de l’Hôtel des Postes un des bâtiments tertiaires les plus imposants de la capitale vaudoise.

Or, la splendeur de l’édifice s’est érodée au fil de ses modifications successives. Une extension des années 1960 lui a certes donné son gabarit actuel en rajoutant deux niveaux. Mais de plus petites adaptations, parfois bricolées, ont transformé l’Hôtel des Postes en un amoncellement d’éléments disparates qui ne fonctionnent pas toujours bien ensemble, comme en témoigne la multiplication des circulations verticales aménagées afin de desservir des demi-niveaux qui ont été ajoutés dans les années 1970. Le bâtiment s’est retrouvé dépourvu d’unité globale, tel un puzzle éclaté.

Une intervention était donc devenue nécessaire afin de redonner une cohérence à l’édifice.

La tâche s’avère ardue pour les différents intervenants du projet, en premier lieu le bureau d’architectes

CCHE ainsi que Halter Prestations globales. En effet, l’évolution de l’Hôtel des Postes n’a été que très peu documentée, laissant une grande place aux suppositions au moment de la conception. Avec les premières opérations de vidage et nettoyage fin 2023, le bâtiment se livre progressivement. Par exemple, la volonté de proposer des plateaux entièrement libres est contrecarrée au niveau 4 par l’existence de poteaux portant la dalle supérieure et dont la nature structurelle ne pouvait être connue au préalable.

Le projet doit donc adopter une grande flexibilité dans

sa conception, ses aménagements et ses finitions, d’autant plus que les locataires ne sont pas encore connus.

Concentrer l’intervention

Bien que contraignantes dans une logique de construction neuve, ces découvertes deviennent, au sein d’une architecture de la transformation, des singularités constitutives du bâtiment qu’il s’agit d’utiliser et de mettre en valeur. A l’Hôtel des Postes, les architectes se sont appuyés sur trois éléments principaux: les deux cages d’escalier d’origine, les façades et le hall central. Afin de préserver et de pondérer ces éléments, le geste principal a été de contenir les interventions à différents endroits.

Premièrement, les circulations et services sont concentrés dans deux grands blocs symétriques. Adjacents aux cages d’escalier historiques, ces blocs remplacent des escaliers aménagés dans les années 1970 et qui n’ont qu’une faible valeur historique. Cet ajout permet de résoudre les problèmes de distribution verticale et horizontale et répond à toutes les normes en vigueur.

Deuxièmement, l’ancienne verrière et halle côté sud seront démolies et remplacées par une nouvelle construction ayant la même emprise. Sur deux niveaux de rez, elle accueillera à nouveau la poste ainsi qu’un espace commercial et de restauration. Cette extension n’est pas traitée dans un mimétisme historique, mais bien comme un élément moderne qui contraste avec la bâtisse existante. En guise de transition, une verrière d’environ 2 mètres de large suit la façade d’origine. Elle crée ainsi la rupture entre les deux éléments et offre une lecture claire entre nouveau et ancien.

Enfin, la façade étant protégée, aucune transformation ne lui sera apportée. Un nettoyage par hydrogommage ainsi que le remplacement des éléments trop abîmés lui redonneront toutefois un nouveau souffle. La toiture sera quant à elle refaite entièrement avec une ferblanterie identique à celle de l’époque et la toiture en ardoise réutilisera si possible les tuiles existantes en bon état. Un rooftop est imaginé en partie centrale afin d’accueillir probablement un espace de restauration. Par ces interventions, les architectes de CCHE ont pour ambition de repenser l’intégralité de l’édifice pour le faire évoluer, sur sa base initiale, vers une forme contemporaine qui développe sa propre logique. Il s’agit donc d’accompagner une transformation devenue inéluctable tout en revalorisant l’existant.

Le guichet des colis de l’Hôtel des Postes sur une photographie de 1947. Pendant des décennies, c’est ici que la population lausannoise déposait son courrier à destination de la Suisse et de l’étranger. Page 50: la façade porte un revêtement en pierre blanc de style post-Renaissance et est classée monument historique. / Der Paketschalter des Hôtel des Postes auf einer Fotografie von 1947. Hier gab die Lausanner Bevölkerung über Jahrzehnte ihre Post ins In- und Ausland auf. Seite 50: Die Fassade trägt eine helle Steinverkleidung im Stil der Neo-Renaissance und ist denkmalgeschützt.

La photo historique montre le grand hall principal de l’Hôtel des Postes tel qu’il se présentait en 1937. / Das historische Schwarz-Weiss-Foto zeigt den Blick in die grosse Haupthalle des Hôtel des Postes, wie sie sich im Jahr 1937 präsentierte.

Situation: l’Hôtel des Postes, situé place Saint-François, symbolise une époque charnière de Lausanne où son centre-ville s’est progressivement vu transformé en quartier d’affaires. / Situation: Das Hôtel des Postes steht an der belebten Place Saint-François. Es symbolisiert eine Epoche des Übergangs, in der sich das Zentrum von Lausanne allmählich in ein Geschäftsviertel verwandelte.

Plan du rez-de-chaussée: au sud, le bâtiment historique sera complété par une nouvelle construction qui remplace les anciens quais de livraison de la poste. / Grundriss Erdgeschoss: Im Süden wird das historische Gebäude durch einen Neubau ergänzt, der die alten Lieferrampen der Post ersetzt.

Plan du 2e étage: à partir du 1er étage, les blocs de services avec escaliers et ascenseurs desservent les étages supérieurs et libèrent le plan. / Grundriss

2. Obergeschoss: Die Obergeschosse werden durch neue Erschliessungskerne mit Treppen und Aufzügen bedient, wodurch die Flächen freigespielt sind.

Une affaire de compromis

Travailler avec l’existant signifie que le projet ne naît pas d’une page blanche. Un important travail de négociation est nécessaire, à plusieurs niveaux. Tout d’abord, il y a les compromis avec le bâtiment. Développer un nouveau projet ne signifie pas de faire disparaître toute sa substance historique. Un équilibre doit être trouvé entre les éléments que l’on doit conserver et ceux que l’on doit actualiser, voire détruire. Les échanges avec la Division monuments et sites sont intenses afin d’évaluer l’importance de chaque élément, que ce soit des radiateurs, du terrazzo ou encore des moulures. Puis, il y a les compromis avec les différents organes de la construction. En plus de la prédominante rénovation énergétique, le bâtiment transformé doit répondre à toutes les normes actuelles, CVSE, protection incendie, PMR, etc. Pour les architectes, un véritable travail d’équilibriste est entrepris afin de faire la pesée de ces contraintes et d’en tirer profit pour développer le concept. Par exemple, la Division monuments et sites impose la conservation des encadrements de fenêtres historiques mais, la façade étant protégée, l’isolation du bâtiment ne peut se faire que par l’intérieur. Après échanges et analyses, il a été décidé de n’isoler que les façades nord et sud, celles qui sont les plus exposées en hiver et en été. Les encadrements sont ainsi visibles en façades est et ouest et simplement dissimulés sur les façades nord et sud. Qui sait, d’ici vingt ans, de nouvelles techniques permettront peutêtre de conserver un bon bilan énergétique tout en révélant ces éléments.

Valeur historique, usage contemporain et réalité économique. Voilà les caractéristiques de la transformation aujourd’hui. Un cadre contraint qui, grâce à l’expertise des mandataires, se transforme en champ des possibles vers des projets d’accompagnement pour la transformation du bâti. /

DAS ERBE UMGESTALTEN

Seit Oktober 2023 befindet sich das Hôtel des Postes in Lausanne im Wandel. Während der nächsten zwei Jahre wird das ikonische Dienstgebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert renoviert und umgebaut. Ein bedeutendes Projekt, das beispielhaft für eine zeitgemässe architektonische Transformation steht.

Das Bauen im Bestand ist eines der drängenden Themen unserer Zeit. In der heutigen Debatte, in der ökologische Belange immer wichtiger werden und das kulturelle Erbe zunehmend unter Schutz steht, geraten die Herausforderungen bezüglich dieser beiden Themen oft in Widerspruch zueinander. Mit der wachsenden Anzahl von Projekten sammeln Architektinnen und Architekten jedoch immer mehr Erfahrung darin, die zwei auf den ersten Blick konkurrierenden Zielsetzungen miteinander zu verbinden. Die Ansätze verfeinern sich, und die schöpferische Geste des Entwurfs tritt in den Hintergrund zugunsten einer sensiblen und respektvollen Annäherung von Architekt und Bauwerk. Das Hôtel des Postes im Zentrum von Lausanne reiht sich in diesen Paradigmenwechsel ein. Der Bauherr, die PSP Real Estate AG, hat es sich zur Aufgabe gemacht, die Geschichte des historisch wertvollen Gebäudes, das im Jahr 1900 von Eugène Jost erbaut wurde, zu bewahren und es gleichzeitig in die Moderne zu überführen.

Den Zusammenhang wiederherstellen

Der symmetrische, u-förmige Grundriss, der gegen die Stadt eine Front bildet und sich zum See hin öffnet, die Stahlbetonkonstruktion – zur Zeit der Entstehung eine technische Innovation – und die helle Steinverkleidung im Stil der Neo-Renaissance machen das Hôtel des Postes zu einem der imposantesten Dienstgebäude der Waadtländer Hauptstadt.

Durch verschiedenste Umbauten büsste es jedoch an Glanz ein. Eine Aufstockung um zwei Etagen in den 1960er-Jahren gab ihm zwar seine heutige Grösse, doch kleinere, manchmal wie gebastelt wirkende Anpassungen lassen das Gebäude wie ein Sammelsurium verschiedener Elemente wirken, die nicht recht zusammenpassen wollen. Dies äussert sich beispielsweise in den vielen vertikalen Erschliessungen der Zwischengeschosse, die in den 1970er-Jahren hinzugefügt wurden. Dem Bauwerk ist die Gesamterscheinung abhandengekommen, es wirkt wie lauter einzelne Puzzleteile. Um wieder einen Zusammenhang herzustellen, wurde ein Eingriff nötig. Für die verschiedenen Projektbeteiligten, allen voran das Architekturbüro CCHE sowie Halter Gesamtleistungen, eine anspruchsvolle Aufgabe. Die Geschichte des Hôtel des Postes war überraschenderweise kaum dokumentiert, was zum Zeitpunkt der Planung viel Raum für Spekulationen offenliess. Erst nach den ersten Räumungs- und Reinigungsarbeiten Ende 2023 kam allmählich das wahre Gesicht des Hauses zum Vorschein. Dem Wunsch nach offenen Grundrissen

standen nun beispielsweise Stützen im vierten Obergeschoss entgegen, die die Bodenplatte der darüberliegenden Etage tragen. Dass sie für die Struktur wichtig sind, konnte man vorher nicht wissen. Das Projekt muss daher bezüglich Planung, Umbau und Endausbau möglichst flexibel sein, zumal die zukünftigen Mieter noch nicht feststehen.

Gezielte Eingriffe

Solche Erkenntnisse mögen für die Praxis eines Neubauvorhabens einschränkend wirken, im Rahmen einer architektonischen Transformation bieten sie jedoch das Potenzial, die unverwechselbaren Besonderheiten eines Gebäudes zu nutzen und zu unterstreichen. Im Hôtel des Postes stützen sich die Architekten auf drei Hauptelemente: die beiden ursprünglichen Treppenhäuser, die Fassade und die zentrale Halle. Um diese Bereiche zu bewahren und ihnen mehr Gewicht zu verleihen, ist das oberste Gebot die gezielte Ausführung der Eingriffe.

Die Planung sieht vor, die Erschliessung und Versorgung in zwei grossen, symmetrisch angeordneten Kernen zusammenzufassen. Angrenzend an die historischen Treppenhäuser ersetzen diese Volumen Treppen, die in den 1970er-Jahren angelegt wurden und nur einen geringen historischen Wert haben. Die Intervention löst die Probleme der vertikalen und horizontalen Erschliessung und erfüllt zugleich alle geltenden Vorschriften.

Die alte Verglasung und die Halle auf der Südseite werden abgerissen und durch einen neuen Gebäudeteil mit derselben Grundfläche ersetzt. Auf den zwei Ebenen des Erdgeschosses ziehen wieder die Post sowie Läden- und Restaurants ein. Diese Erweiterung soll keine historische Nachbildung sein, sondern ein modernes Element darstellen, das im Kontrast zum Bestand steht. Den Übergang beschreibt eine etwa zwei Meter breite Verglasung entlang der Fassade. Sie schafft einen Bruch zwischen den Bauteilen und setzt Alt und Neu klar voneinander ab.

Da die Fassade geschützt ist, dürfen keine Veränderungen an ihr vorgenommen werden. Eine Reinigung mit einem Nasssandstrahler sowie der Austausch von stark beschädigten Elementen werden ihr jedoch neues Leben einhauchen. Das Dach soll komplett saniert werden. Geplant ist, dass die Spenglerarbeiten im historischen Stil ausgeführt werden. Auch die alten Schieferziegel sollen wiederverwendet werden, sofern diese in gutem Zustand sind. Über dem zentralen Teil des Gebäudes wird ein RooftopBereich entstehen, in dem wahrscheinlich ein Restaurant mit Bar untergebracht ist.

Mit diesen Eingriffen beabsichtigen die Architekten von CCHE, das gesamte Bauwerk neu zu organisieren und es von seiner ursprünglichen Form in eine zeitgemässe Erscheinung mit einer eigenen Logik weiterzuentwickeln. Es geht folglich darum, den lange nötigen Umbau zu orchestrieren und den historischen Bestand aufzuwerten.

Kompromisse eingehen

Beim Bauen im Bestand entsteht ein Projekt nicht auf einem weissen Blatt Papier. Es sind umfangreiche Abwägungen zu treffen, und zwar auf mehreren Ebenen. Zunächst sind es Kompromisse, die im Bezug auf das Gebäude eingegangen werden müssen. Eine neue Planung darf die bestehende Substanz nicht ignorieren. Es gilt, ein Gleichgewicht zu finden zwischen dem, was erhalten, modernisiert oder gar zerstört werden soll. Im intensiven Austausch mit den Denkmalschutzbehörden wird die Bedeutung jedes einzelnen Elements bewertet, ob Heizkörper, Terrazzoböden oder Zierleisten. Weitere Kompromisse werden durch die verschiedenen Vorschriften im Bauwesen nötig. Neben einer energetischen Sanierung muss das erneuerte Gebäude alle Normen im Bezug auf Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär (HLKS), Brandschutz, Barrierefreiheit usw. erfüllen. Für die Architekten des Hôtel des Postes ist es eine echte Gratwanderung, all die Erfordernisse abzuwägen und für ihr Konzept nutzbar zu machen. Beispielsweise schreibt der Denkmalschutz vor, die historischen Fensterrahmen zu erhalten. Die geschützte Fassade könnte also nur von innen isoliert werden. Nach Gesprächen und Analysen wurde jedoch beschlossen, die Nord- und die Südfassade zu isolieren, da diese sowohl im Sommer wie im Winter am stärksten exponiert sind. Damit werden die originalen Fensterrahmen in diesem Bereich künftig verdeckt sein und nur an der Ost- und der Westfassade sichtbar bleiben. Vielleicht gibt es in zwanzig Jahren neue Techniken, die eine bessere Energiebilanz versprechen und eine Freilegung wieder möglich machen.

Der historische Wert, eine moderne Nutzung und die wirtschaftliche Realität – diese Eckpunkte bilden heute einen engen Rahmen. Doch dank der Fachkompetenz aller Beteiligten kann er zu einem Spielfeld der Möglichkeiten werden und Projekten dazu verhelfen, das Erbe umzugestalten. Architecture & Design

Coupe de l’aile gauche: les cages d’escalier historiques sont préservées et resteront fonctionnelles. Elles desservent le bâtiment jusqu’au 2e étage. / Schnitt linker Flügel: Die historischen Treppenhäuser bleiben erhalten und können weiterhin genutzt werden. Sie führen bis ins zweite Geschoss des Gebäudes.

Coupe ouest: le bâtiment se développe sur deux niveaux de sous-sol, un rez-de-chaussée en deux demi-niveaux, trois étages pleins et deux niveaux de combles. / Schnitt Westen: Der Bau erstreckt sich über zwei Untergeschosse, ein Erdgeschoss mit zwei Zwischenebenen, drei Vollgeschosse und zwei Dachgeschosse.

Le bâtiment s’ouvre vers le sud et le lac. Ici, une extension partiellement vitrée se glisse dans le corps de l’Hôtel des Postes à deux ailes. / Gegen Süden und zum See hin öffnet sich das Gebäude. Hier schiebt sich ein teilweise verglaster Anbau in den zweiflügeligen Baukörper des Hôtel des Postes hinein.

CCHE constitue l’un des plus grands bureaux d’architecture de Suisse romande. Fondé il y a plus de cent ans, il gère aujourd’hui une équipe pluridisciplinaire à travers différents bureaux, à Lausanne, Genève, Nyon, la vallée de Joux, Zurich et même au Portugal. De la conception à la réalisation, le bureau suit des projets d’urbanisme, d’architecture, d’aménagement intérieur et de design qui se distinguent par une vision à la fois économique, écologique et sociale. CCHE est ancré dans son époque et se place toujours à la pointe de l’innovation, à l’instar de la tour de Malley en cours de réalisation avec une structure en bois. / CCHE ist eines der grössten Architekturbüros in der Westschweiz. Vor über hundert Jahren gegründet, verfügt es heute über ein multidisziplinäres Team und verschiedene Büros in Lausanne, Genf, Nyon, dem Vallée de Joux, Zürich und Portugal. Von der Entwicklung bis zur Umsetzung bearbeitet das Büro Projekte in den Bereichen Städtebau, Architektur, Innenausbau und Design, die sich gleichzeitig durch eine wirtschaftliche, ökologische sowie soziale Vision auszeichnen. CCHE ist fest in der Gegenwart verankert und bewegt sich auf höchstem Innovationsniveau, wie das Beispiel des Holzhochhauses in Malley zeigt. → www.cche.ch

Christian Geser leitet die Immobilienabteilung der Stiftung Abendrot, einer Pensionskasse mit Fokus auf Nachhaltigkeit. Im Sarganserland arbeiten er und sein Team am Grossprojekt Flumserei. Die ehemalige Spinnerei Spoerry in Flums soll saniert und zu Wohnraum umgewidmet werden.

Text / Texte:

David Strohm

Fotos / Photos:

Dan Cermak

Die 1984 in Basel gegründete Stiftung Abendrot gehört mit 1250 angeschlossenen Unternehmen und über 15 000 Versicherten zu den grösseren Vorsorgeeinrichtungen in der Schweiz. Ziel der Pensionskasse ist es, ihren Versicherten mit nachhaltigen Anlagen eine sichere Rente zu garantieren und zugleich einen Mehrwert für die Gesellschaft zu schaffen. Dies gilt auch für die Immobilieninvestments. Eines davon ist die in der Umnutzung befindliche ehemalige Spinnerei Spoerry. Sie bietet schon heute Räume für lokales Gewerbe und Veranstaltungen, jetzt sollen weitere Mietflächen und über hundert neue Wohnungen hinzukommen. Wir trafen uns vor Ort mit Christian Geser, dem Leiter der Immobilienabteilung der Stiftung Abendrot.

K 2020 übernahm die Stiftung Abendrot die Flumserei. Wie kommt eine Vorsorgestiftung aus Basel dazu, ein riesiges Areal mit einem alten Fabrikgebäude im St. Galler Oberland zu erwerben?

CG Viele interessante Projekte werden uns zugetragen. So auch dieses. Über einen privaten Kontakt aus unserem Netzwerk hörten wir vom Bieterverfahren, in dessen Rahmen die Familie Spoerry geeignete Käufer für ihr Areal suchte. Die Nachfahren der Industriellenfamilie, die dort mehr als 150 Jahre lang Baumwollgarne produziert hatte, haben die Fabrikation schon vor längerer Zeit stillgelegt. Mit einem neuen Nutzungskonzept für Gewerbe und Events wurde die Marke Flumserei ins Leben gerufen. Doch der Hauptbau wartet noch auf seine Umwidmung in Wohnungen. Wir konnten also auf ein bestehendes Projekt aufspringen.

K Warum bekamen Sie den Zuschlag?

CG Überzeugend war offenbar, dass wir im Bieterverfahren darlegen konnten, wie wir die Geschichte und die Eigenart der Flumserei weiterführen wollen und zudem in der Lage sind, die dafür notwendigen grossen Investitionen sowie die Komplexität des Projekts zu stemmen.

K Was macht das Vorhaben für Sie so interessant?

CG Die Kombination von Wohnen und Arbeiten an einem Ort ist etwas, das wir grundsätzlich gut finden. Bei allen Projekten mit einem Gewerbeanteil streben wir eine gemischte, bedarfs- und mietergerechte Nutzung an. Damit unterscheiden wir uns von den meisten anderen Vorsorgeeinrichtungen, die bei ihren Immobilienanlagen die Nutzungsarten stärker trennen. So haben wir in unserem Portfolio auch keine reinen Bürohäuser. In der Flumserei existierte bereits ein sanierter und umgenutzter Gebäudetrakt mit Gewerbeeinheiten, der voll vermietet war, sowie ein Eventbetrieb. Und es lag ein Projekt für Wohnungen

vor, das wir weiterentwickelt und optimiert haben. Wir nehmen jetzt, gemeinsam mit Halter Renovationen als Totalunternehmer (TU), die Sanierung und Umnutzung des Hauptbaus in Angriff. Parallel dazu erneuern wir in einem kleineren Projekt im konventionellen Modell verschiedene historische Nebenbauten.

K Welche Herausforderungen stellen sich dabei?

CG Zum einen die Dimension: Die Flumserei ist auch für unsere Verhältnisse ein grosses Vorhaben. Zum anderen die baulichen Anforderungen: Zu berücksichtigen sind nicht nur die Vorgaben des Baurechts und des Denkmalschutzes, sondern auch Konstruktion und Materialwahl. Zudem hat die technische Lösung für den dreissig Meter tiefen Baukörper mit starrem Stützen- und Fensterraster viel Zeit und Energie beansprucht. Und natürlich die Kosten. Uns ist es wichtig, dass der Wohnraum für unsere Mieterinnen und Mieter bezahlbar bleibt.

K Wie kam es zur Zusammenarbeit mit Halter?

CG Wir kennen uns von mehreren grösseren Vorhaben, die wir gemeinsam realisiert haben beziehungsweise derzeit noch umsetzen. In einer ersten Phase entwickelt die Stiftung Abendrot ihre Projekte inhaltlich, typologisch und immobilienwirtschaftlich in Eigenregie. In der Regel folgt in einer zweiten Phase ein Evaluationsverfahren unter einer Handvoll an Qualität und Kooperation interessierten Gesamtleistern. Dabei geht es um die Frage, ob diese das vorliegende Projekt gemäss unseren inhaltlichen und wirtschaftlichen Zielen ausführen können, oder, wenn nicht, mit welchen Massnahmen und Innovationen eine Realisierung doch möglich wäre. Im Falle der Flumserei hat uns Halter mit der Zusicherung des, ich sage mal, sehr sportlichen Kostenund Terminrahmens sowie mit innovativen Optimierungsinputs überzeugt. Das mündete in eine exklusive Entwicklungsvereinbarung, auf deren Basis wir jetzt zusammenarbeiten.

K Was charakterisiert diese Vereinbarung?

CG Grundlage waren die Bestandteile des Vorprojekts Plus mitsamt dem Kostendach und allen Anforderungen, die wir definiert haben. Halter hat uns zugesichert, das Bauvorhaben innerhalb eines festgelegten Zeitfensters auf eigene Kosten und Risiken – mittels Design-to-Cost-Ansatz – partnerschaftlich zu einem bewilligungsfähigen Bauprojekt weiterzuentwickeln. Wird dieses Ziel erreicht, folgt daraus der klassische TU-Vertrag. Wir haben mit einem solchen Vorgehen so gute Erfahrungen gemacht, dass uns das Modell heute als Standard für alle grösseren Projekte dient.

K Teilen Sie Ihre Erfahrungen mit uns!

Teile der ehemaligen Fabrikanlage sind denkmalgeschützt. Ihr industrieller Charakter soll auch nach dem Umbau erhalten bleiben. Seite 58: Christian Geser vor den Schalttafeln des ehemaligen werkeigenen Wasserkraftwerks. / Des parties de l’ancienne usine sont classées. Leur caractère industriel sera préservé même après la transformation. Page 58: Christian Geser devant les panneaux de contrôle de l’ancienne centrale hydroélectrique de l’usine.

Die alte Tragstruktur des Hauptgebäudes soll in Holzsystembauweise erneuert werden. In den kommenden Jahren entstehen hier etwa 110 Wohnungen. / L’ancienne structure porteuse du bâtiment principal sera remplacée selon un procédé de construction modulaire en bois. Environ 110 appartements seront construits dans les années qui viennent.

Der Immobilienexperte steht in einem alten Belüftungsschacht. Mit Freude und Leidenschaft entwickelt er für die Stiftung Abendrot Bestandsliegenschaften wie die ehemalige Spinnerei Spoerry. / L’expert immobilier se tient dans un ancien puits de ventilation. Pour la Fondation Abendrot, il se consacre avec joie et passion au développement de biens existants comme l’ancienne filature Spoerry.

CG Einer der grössten Vorteile einer solchen Zielpreisbestätigung ist, dass der TU einen Anreiz hat, innovative Ideen einzubringen, um innerhalb des Kostenrahmens zu bleiben. Das kann zum Beispiel eine neu gedachte Anordnung der Haustechnik sein, die geringere Betriebskosten zur Folge hat, oder wie hier in der Flumserei die praktisch kostenneutrale Erneuerung der obsoleten Tragstruktur in Holzsystembauweise anstatt mit konventionellen Betondecken und -stützen. Also etwas, das unseren Vorstellungen von Nachhaltigkeit entgegenkommt. Generell erreichen wir unsere Ziele mit partnerschaftlich realisierten Projekten besser, auch wenn im Moment der Entscheidung die Einzelheiten für die Vertragspartner noch nicht spezifiziert sind. Bis ins Detail zu Ende geplante Projekte, die im Rahmen einer üblichen TUAusschreibung vergeben werden, behindern innovative und unternehmerische Problemlösungen und Optimierungen in der Konzeptionsphase. Sie erfordern nach unserer Erfahrung in der Regel sogar eine zusätzliche, grundlegende Projektüberarbeitungsrunde.

K Projektänderungen kommen häufig vor. Wie sprechen Sie sich ab?

CG Transparenz ist entscheidend. Änderungen müssen immer von beiden Seiten getragen werden. Alle zwei bis vier Wochen trifft sich die Baukommission physisch oder virtuell zu einer Sitzung.

Planer und Projektleiter sind im steten Austausch.

K Wichtig bei dieser Art der Zusammenarbeit ist, genau zu wissen, was man will. Wie erreichen Sie mit Ihrem Team die nötige Bestellerkompetenz?

CG In erster Linie durch Erfahrung. Wir sind ein kleines, interdisziplinäres Team, das weiss, wie solche Prozesse zu führen sind. Bei grösseren Vorhaben ziehen wir Spezialistinnen und Spezialisten hinzu, ausserhalb der Region Basel auch zusätzlich eine externe Bauherrenvertretung.

K Auszuhandeln ist auch die Aufteilung der Risiken. Was übernehmen Sie?

CG Der Vertrag zeichnet klare Schnittstellen auf. Alles, was der TU nicht selbst beeinflussen kann, liegt bei uns als Bauherrschaft. Das können die Geologie im Baugrund sein oder versteckte Altlasten, aber auch zusätzliche Auflagen seitens der Behörden oder Änderungen in den Baugesetzen. Kosten und Risiken für Planung und Realisation sowie die Einhaltung der Termine liegen dagegen beim TU.

K Und wenn die in der Entwicklungsvereinbarung definierten Ziele nicht erreicht werden?

CG Dann würden wir die Übung abbrechen und auf Feld eins zurückgehen, also zur TU-Evaluation. Dieser Fall ist aber bisher noch nie eingetreten.

K Das Modell weckt andernorts Interesse. Wer hat schon bei Ihnen angeklopft?

CG Ähnlich orientierte institutionelle Investoren, darunter Pensionskassen, Anlagestiftungen, gemeinnützige Stiftungen und Genossenschaften. Einige haben gemischte Erfahrungen gemacht bei grösseren und komplexen Projekten im konventionellen Modell mit Einzelvergaben mit oder ohne Generalplanerin, bei denen die Kosten aus dem Ruder gelaufen sind oder die Verantwortlichen überfordert waren. Auch wir sind zum TU-Modell gelangt, nachdem wir Projekte retten mussten, bei denen die Kosten das wirtschaftlich Machbare weit überschritten hatten.

K Die Stiftung Abendrot hat sich schon früh dem Thema Nachhaltigkeit gewidmet, einer Praxis, die heutzutage alle in ihr Leitbild aufnehmen. Wie kam es dazu?

CG Es ist in der Tat eines unserer Kernthemen, wobei wir von einem ganzheitlichen Verständnis der Nachhaltigkeit ausgehen, das neben ökologischen Aspekten explizit auch die soziale Dimension berücksichtigt. Wir befassen uns damit seit der Gründung der Stiftung Abendrot vor mittlerweile vierzig Jahren. Aber: Der Bau und die Nutzung von Gebäuden sind per se nicht klimaneutral zu bewerkstelligen. Wir versuchen, den Impact darum so gering wie möglich zu halten, unter anderem durch den Erhalt bestehender Substanz und gewachsener Strukturen, die Materialwahl, die Wiederverwendung von Bauteilen sowie die aktuell vorangetriebene komplette Dekarbonisierung im Betrieb der Liegenschaften. Punkto sozialer Nachhaltigkeit stehen für uns sozialverträgliche Mieten und die Vermietbarkeit durch ein bedarfsgerechtes Angebot sowie eine gute Zusammensetzung und das Engagement der Mieterschaft im Zentrum. K Engagement der Mieterschaft? Wie das?

CG Bei unseren Entwicklungs- und Neuprojekten streben wir kooperative, vielfältige und lebendige Nutzungskonzepte an. Wichtig ist uns auch die gute Vernetzung im Quartier und in der Gemeinde. Den Austausch und die Identifikation mit dem Lebensumfeld fördern wir durch die Gründung von Arealvereinen. Diese kümmern sich um die Bespielung und die Bewirtschaftung von Gemeinschaftsräumen und -angeboten, zum Beispiel Bibliothek oder Sauna, Gäste- und Jokerzimmer oder Gemeinschaftsgarten. Finanziert wird das Ganze durch eine Umlage der Mieterschaft, die in die Vereinskasse fliesst und etwa einen Franken pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr ausmacht. Von uns kommen die nötigen Mittel für eine Anfangsausstattung dazu. Damit bieten wir den Menschen in ihrem gemeinsamen Wohnumfeld einen Mehrwert. Das wird durchweg gut angenommen.

K Sie haben zu Beginn des Gesprächs weitere Projekte erwähnt, die Sie mit Halter planen oder realisiert haben. Welche sind das?

CG Das erste gemeinsame Projekt Binz 111, Wohnen für Mitarbeitende des Universitätsspitals Zürich sowie für Studierende, haben wir vor ein paar Jahren umgesetzt. Kürzlich abschliessen konnten wir ein Verdichtungsprojekt auf dem Bucherareal in Burgdorf. Gegenwärtig arbeiten wir neben der Flumserei noch an zwei weiteren Vorhaben: der Überbauung Wilmisberg in Root bei Luzern, wo Halter 59 Eigentumswohnungen und wir 73 Mietwohnungen erstellen, sowie der gemeinsam mit einer örtlichen Genossenschaft entwickelten Sanierung und Umnutzung eines Bürogebäudes zu Wohn- und Arbeitsraum in Zollikofen bei Bern. Sowohl in Burgdorf wie in Root wird es übrigens die erwähnten Arealvereine geben.

K Wie gelingt es der Stiftung Abendrot immer wieder, solche Objekte zu erwerben?

CG Zumeist geschieht es wie in Flums. Wir hören von etwas und können die Verkäuferschaft mit unseren erfolgreichen Immobilienprojekten als Referenz gewinnen. Dann legen wir transparente Entwicklungspläne vor und rechnen die Sache durch. Besteht eine gewisse Wertekongruenz zwischen der Verkäuferschaft und uns, so verbessern sich unsere Chancen im Rahmen eines Bieterverfahrens markant. Zudem sind wir bereit, uns auf weitgehende Kooperationen mit ganz unterschiedlichen Partnern einzulassen, die ähnliche Werte hochhalten wie wir.

K Trifft das auch auf Halter zu?

IV Ja, es gibt da eine gewisse Grundhaltung, die uns verbindet. /

«LE MODÈLE PARTENARIAL D’ENTREPRISE TOTALE NOUS SERT DE STANDARD»

Christian Geser est à la tête du service immobilier de la Fondation Abendrot, une caisse de pension qui place la durabilité au cœur de ses préoccupations. Près de Sargans, il travaille avec son équipe sur le grand projet Flumserei: l’ancienne filature Spoerry doit être rénovée et transformée en logements.

Créée à Bâle en 1984, la Fondation Abendrot qui regroupe 1250 entreprises affiliées et compte plus de 15 000 assurés fait partie des grandes institutions de prévoyance de Suisse. L’objectif d’une caisse de

pension est de garantir à ses assurés une rente sûre par le biais de placements durables tout en générant une plus-value pour la société. Un objectif qui vaut également pour les placements immobiliers, dont fait partie l’ancienne filature Spoerry en cours de reconversion. Aujourd’hui, celle-ci offre déjà des espaces pour des commerces locaux et des événements, mais elle accueillera aussi des surfaces locatives supplémentaires et plus d’une centaine de nouveaux logements. Nous avons rencontré sur place Christian Geser, responsable des biens immobiliers de la fondation.

K La Fondation Abendrot a acquis la Flumserei en 2020. Comment une fondation de prévoyance bâloise en vient-elle à acquérir un site immense occupé par une ancienne usine dans l’Oberland saint-gallois?

CG Nous recevons de nombreux projets intéressants. Celui-ci en fait partie. Nous avons, par un contact privé de notre réseau, entendu parler de la procédure d’appel d’offres lancée par la famille Spoerry pour trouver des acquéreurs pour son site. Il y a longtemps déjà que les descendants de cette famille d’industriels, qui a produit des fils de coton pendant plus de 150 ans, ont arrêté la fabrication.

Un nouveau concept d’utilisation pour des commerces et des événements a favorisé la création de la marque «Flumserei». Le bâtiment principal attend toutefois encore sa reconversion en logements. Nous sommes donc venus nous greffer sur un projet existant.

K Pourquoi avez-vous été retenus?

CG Dans le cadre de la procédure d’appel d’offres, nous avions expliqué comment nous souhaitions perpétuer l’histoire et la spécificité de la Flumserei, mais aussi que nous étions capables de réaliser les gros investissements nécessaires et de gérer la complexité du projet. Manifestement, nos arguments ont fait mouche.

K Qu’est-ce qui vous intéresse tant dans ce projet?

CG Nous sommes généralement favorables à la combinaison de logements et d’espaces de travail dans un même lieu. Dans tous les projets ayant une composante commerciale, nous visons une utilisation mixte, adaptée aux besoins et aux locataires. Nous nous démarquons ainsi de la plupart des institutions de prévoyance qui, dans leurs placements immobiliers, séparent davantage les types d’utilisation. Notre portefeuille ne comprend donc pas de bâtiments à usage exclusif de bureaux. A la Flumserei, il existait déjà une aile rénovée et reconvertie, entièrement louée, abritant des unités commerciales et une activité événementielle. Un projet de logements était également déjà sur la table, nous l’avons développé et

amélioré. En collaboration avec Halter Rénovations en tant qu’entreprise totale, nous prenons aujourd’hui en charge l’assainissement et la reconversion du bâtiment principal. Parallèlement, nous rénovons selon un modèle classique différents bâtiments historiques annexes dans le cadre d’un projet plus modeste.

K Quels sont les défis à relever?

CG D’une part, les dimensions: la Flumserei est, même à notre échelle, un projet d’envergure. D’autre part, les exigences en termes de construction: nous devons tenir compte non seulement des directives du droit de superficie et de la protection du patrimoine, mais aussi de la structure et du choix des matériaux. La solution technique mise en œuvre pour le bâtiment de 30 mètres de profondeur, avec une trame rigide de poteaux et de fenêtres, a également été très exigeante en temps et en énergie. Et puis, il y a les coûts. Nous tenons à ce que le logement reste abordable pour nos locataires.

K Comment est née la collaboration avec Halter?

CG Nous avons déjà réalisé ensemble plusieurs gros projets et d’autres sont en cours. Dans un premier temps, la Fondation Abendrot développe en régie propre ses projets en termes de contenu, de typologie et de rentabilité immobilière. Dans un second temps, elle organise généralement une procédure d’évaluation auprès d’une poignée de prestataires globaux intéressés par la qualité et la coopération. Il s’agit de savoir s’ils peuvent réaliser le projet conformément à nos objectifs de contenu et de rentabilité ou, si tel n’est pas le cas, quelles mesures et quelles innovations permettraient tout de même de le réaliser.

Pour la Flumserei, Halter a convaincu la fondation en garantissant un cadre budgétaire et des délais que je qualifierais de très sportifs et en proposant des idées d’optimisation innovantes. Résultat, nous avons conclu un accord de développement exclusif qui nous sert aujourd’hui de base de collaboration.

K Qu’est-ce qui caractérise cet accord?

CG Il repose sur les éléments de l’avant-projet «Plus», incluant l’enveloppe budgétaire et les exigences que nous avons définies. Halter nous a donné l’assurance de développer le projet de construction en partenariat, à ses frais et à ses risques, dans un délai imparti, par une approche design to cost (conception à coût objectif), pour en faire un projet de construction susceptible d’obtenir une autorisation. Si l’objectif est atteint, nous signons le contrat d’entreprise totale classique. Nous avons eu des expériences si positives avec cette approche que le modèle nous sert aujourd’hui de standard pour tous les projets d’envergure.

K Pouvez-vous nous faire part de vos expériences?

CG L’un des principaux avantages d’un prix cible confirmé est que l’entreprise totale est motivée pour proposer des idées innovantes permettant de respecter le budget. Il peut s’agir par exemple de repenser l’agencement des installations techniques du bâtiment pour réduire les coûts d’exploitation ou, comme à la filature Flumserei, de remplacer à peu de frais la structure porteuse obsolète selon un procédé de construction modulaire en bois au lieu du classique système poteaux-dalles en béton. Autrement dit, une solution qui correspond à notre vision de la durabilité. En général, nous atteignons plus facilement nos objectifs quand nos projets sont réalisés en partenariat, même si les détails ne sont pas encore spécifiés pour les partenaires contractuels au moment de la décision. Les projets attribués dans le cadre d’un appel d’offres d’entreprise totale habituel et planifiés dans les moindres détails sont des obstacles aux solutions innovantes et entrepreneuriales et aux améliorations dans la phase de conception. D’après notre expérience, ils nécessitent même généralement un cycle de révision supplémentaire essentiel.

K Les modifications de projet sont fréquentes. Comment vous mettez-vous d’accord?

CG La transparence est déterminante. Les deux parties doivent absolument assumer les changements de ce type. Toutes les deux à quatre semaines, la commission de construction se réunit en présentiel ou à distance. Les planificateurs et les chefs de projet des deux parties sont en contact permanent.

K Dans ce type de collaboration, l’important est de savoir exactement ce que l’on veut. Comment parvenez-vous, avec votre équipe, à obtenir les compétences de maître d’ouvrage nécessaires?

CG Tout d’abord par l’expérience. Notre petite équipe interdisciplinaire sait comment gérer de tels processus. Pour des projets plus importants, nous faisons appel à des spécialistes et en dehors de la région bâloise, à des représentants externes de la maîtrise d’ouvrage.

K Il faut également négocier le partage des risques. Que prenez-vous en charge?

CG Le contrat définit des interfaces claires. Tout ce que l’entreprise totale ne peut influencer ellemême nous incombe en tant que maître d’ouvrage. Ce peut être la géologie du terrain de construction ou des sites contaminés cachés, mais aussi des exigences supplémentaires venant des autorités ou des modifications apportées aux lois sur les constructions. L’entreprise totale assume en revanche les

coûts et les risques liés à la planification et à la réalisation ainsi que le respect des délais.

K Que se passe-t-il si les objectifs définis dans l’accord de développement ne sont pas atteints?

CG Nous arrêtons alors l’exercice et revenons à la case départ, à l’évaluation de l’entreprise totale. Mais le cas ne s’est encore jamais présenté.

K Ce modèle suscite de l’intérêt ailleurs. Qui a déjà frappé à votre porte?

CG Des investisseurs institutionnels à l’orientation similaire, notamment des caisses de pension, des fondations de placement, des fondations d’utilité publique et des coopératives. Certains ont eu des expériences mitigées lors de projets complexes et d’envergure selon le modèle conventionnel, avec des adjudications individuelles incluant une planification générale ou non: les coûts étaient devenus incontrôlables ou les responsables dépassés. Nous aussi, nous avons opté pour un modèle d’entreprise totale après avoir sauvé des projets dont les coûts avaient largement dépassé les limites de ce qui était économiquement viable.

K La Fondation Abendrot s’est consacrée très tôt à la durabilité, une démarche inscrite aujourd’hui dans toutes les chartes. Quel a été votre cheminement?

CG C’est effectivement l’un de nos thèmes clés. Notre compréhension de la durabilité est globale et en plus des aspects écologiques, elle prend explicitement en compte la dimension sociale. Elle est au cœur de notre action depuis la création de la fondation il y a quarante ans. La construction et l’utilisation des bâtiments ne sont pas en soi neutres pour le climat. Nous essayons de limiter autant que possible leur impact, en préservant notamment la substance existante et les structures établies, en sélectionnant les matériaux, en réutilisant les éléments de construction et en appliquant dans l’exploitation des immeubles la décarbonation complète actuellement encouragée. En matière de durabilité sociale, nous donnons la priorité à des loyers abordables et à la possibilité de louer grâce à une offre adaptée aux besoins ainsi qu’à une bonne composition des locataires et à leur engagement.

K Des locataires engagés? Comment y parvenir?

CG Pour nos projets de développement et nos nouvelles initiatives, nous visons des concepts d’utilisation coopératifs, variés et vivants. Nous sommes également attentifs à la bonne desserte du quartier et de la commune. Nous encourageons les échanges et l’identification au cadre de vie en créant des associations de quartier qui s’occupent de

l’animation et de la gestion des espaces et des équipements communs, comme la bibliothèque ou le sauna, les chambres d’hôtes et les pièces «joker» ou le jardin communautaire. Le tout est financé par une participation des locataires qui alimente la caisse de l’association, soit environ un franc par mètre carré de surface habitable par an. De notre côté, nous fournissons les moyens nécessaires pour un équipement de départ. Nous offrons ainsi une plusvalue aux personnes dans leur cadre de vie commun. Une contribution très bien accueillie!

K Au début de cet entretien, vous avez mentionné d’autres projets que vous avez planifiés ou réalisés avec Halter. Quels sont-ils?

CG Il y a quelques années, nous avons réalisé notre premier projet commun Binz 111, des logements destinés au personnel de l’hôpital universitaire de Zurich et aux étudiants. Récemment, nous avons achevé un projet de densification sur le site Bucher à Berthoud. Et actuellement, nous travaillons à deux autres projets en parallèle à la Flumserei: l’ensemble résidentiel Wilmisberg à Root près de Lucerne où Halter bâtit 59 appartements en copropriété et 73 appartements en location, ainsi que la rénovation et la reconversion – en collaboration avec une coopérative locale – d’un immeuble de bureaux en logements et espaces de travail, à Zollikofen près de Berne. A Berthoud comme à Root, il y aura d’ailleurs des associations de quartier.

K Comment la Fondation Abendrot parvientelle sans cesse à acquérir de tels biens?

CG Le plus souvent, le processus est le même qu’à Flums. Nous entendons parler d’un bien immobilier et réussissons à séduire le vendeur en présentant en référence nos projets immobiliers aboutis.

Nous exposons ensuite des plans de développement transparents et établissons le budget. S’il existe une certaine convergence de valeurs entre nous et le vendeur, nos chances s’améliorent considérablement dans le cadre d’une procédure d’appel d’offres.

Nous sommes par ailleurs prêts à nous engager dans des coopérations de grande envergure avec des partenaires très différents qui cultivent des valeurs similaires aux nôtres.

K Est-ce que cela s’applique également à Halter?

CG Oui, il y a certains principes fondamentaux qui nous lient.

Druckstollen in der Zentrale «Felsen». Das ehemalige betriebseigene Wasserkraftwerk der Spinnerei Spoerry versorgte über längere Zeit auch das Dorf Flums mit Strom. / Galerie d’amenée dans la centrale Felsen. Pendant longtemps, l’ancienne centrale hydroélectrique de la filature Spoerry a aussi alimenté le village de Flums en électricité.

Die mächtigen Generatoren wurden einst durch Wasserkraft angetrieben und brachten die Maschinen der Textilfabrik zum Laufen. Was mit ihnen passiert, steht noch nicht fest. / Autrefois mus par la force hydraulique, les puissants générateurs faisaient tourner les machines de l’usine textile. Leur sort définitif n’est pas encore fixé.

CHRISTIAN GESER, Architekt und Schätzungsexperte, kennt den Wert von Liegenschaften und weiss, was man aus ihnen machen kann. Er kam 2008 über den Einsitz als externer Experte in der Fachgruppe Immobilien zur Stiftung Abendrot, gehört seit elf Jahren fest zum Team und leitet seit sieben Jahren die Immobilienabteilung. Zu seinem Verantwortungsbereich gehört die Eigentümervertretung des Immobilienportfolios sowie die Evaluation, die Begleitung und die Realisation von Akquisitionen und Entwicklungsprojekten. Er hat an der EPFL in Lausanne Architektur studiert und einen Master in Immobilienmanagement am IFZ der Hochschule Luzern erworben. / CHRISTIAN GESER, architecte et expert en estimations, connaît la valeur des biens immobiliers et sait comment les transformer. Arrivé à la Fondation Abendrot en 2008 en tant qu’expert externe siégeant au sein du groupe spécialisé Immobilier, il fait depuis onze ans partie intégrante de l’équipe et est responsable du service immobilier depuis sept ans. Il est chargé de la représentation des propriétaires du portefeuille immobilier ainsi que de l’évaluation, du suivi et de la réalisation d’acquisitions et de projets de développement. Christian Geser a étudié l’architecture à l’EPF de Lausanne et obtenu un master en gestion immobilière à l’Institut de services financiers de Zoug (IFZ) de la Haute école de Lucerne. → abendrot.ch

Text / Texte: Alexandra Stamou

Ziel der Charta «Kreislauforientiertes Bauen» ist es, bis 2030 die Verwendung von nicht erneuerbaren Primärrohstoffen in der Schweiz auf 50 Prozent der Gesamtmasse zu reduzieren, den Ausstoss grauer Treibhausgasemissionen zu erfassen und zu senken sowie die Kreislauffähigkeit von Sanierungen und Neubauten zu messen und zu verbessern.

Für die Sicherstellung der gesamten Kreislauffähigkeit eines Gebäudes ist die Schnittstelle zwischen Engineering und Construction, zu Deutsch Ausführungsplanung und Ausführung, massgebend. Denn spätestens hier, schon bevor die ersten Baumaschinen, die ersten Baustoffe, der erste Bauarbeiter oder Roboter auf der Baustelle ankommen, sind sämtliche relevanten Weichen gestellt. Alles, was nach diesem Moment konzipiert oder geplant wird, ist Improvisation und nur beschränkt steuer- und messbar, beinhaltet Risiken und verursacht Nachbearbeitung, Nachträge, Baukostenerhöhungen und Zeitverzögerungen. Weicht man von den geplanten Konzepten ab, stört man auch die zu erreichenden kreislaufrelevanten Zielwerte und die dazu benötigten Prozessschritte.

Zyklusorientierte Planung mittels digitalen Zwillings

Doch wie können an dieser Stelle Änderungen minimiert oder gar vermieden werden? Die Antwort ist: mittels eines koordinierten, über den Lebenszyklus optimierten und simulationsbasierten digitalen Zwillings. Er stellt sicher, dass die gesetzten Benchmarks rund um Ressourceneffizienz, Lebenszykluskosten und Lebenszyklusbetrachtung inklusive grauer Energie und Betriebsenergie sowie Treibhausgasemissionen im Einklang mit den baulichen Massnahmen stehen und dass die Rückbaubarkeit, die Wiederverwendbarkeit sowie die Wiederverwertbarkeit gewährleistet sind.

Das Potenzial eines digitalen Zwillings ist, dass er ein Gebäude über den gesamten Lebenszyklus beschreiben und so die Erreichbarkeit der gesetzten Ziele bezüglich Kosten, Nachhaltigkeit und Qualität simulieren kann. Der digitale Zwilling ist zudem Basis für Urban Mining sowie für intelligente, quartierbasierte Netze (Wärme, Strom, Wasser usw.). Damit verbunden ist ein entsprechend grosses Optimierungs- und Innovationspotenzial für die Bauindustrie. Allerdings ist es zwingend, dass der digitale Zwilling alle Informationen bündelt, die relevant sind für die genannten Themen. Konkret heisst das, dass

sämtliche für das Projekt ausgewählten Baustoffe und Materialien, bau- und betriebsrelevanten Systeme, Hilfsmittel, Baumaschinen und Baustellenausrüstungen, Fahrzeuge und Lifte sowie deren Anforderungen bekannt sein müssen. Ist dies gewährleistet, sind auch ihr CO₂Fussabdruck, ihre Verfügbarkeit und Wiederverwendbarkeit definiert, und ihr Einsatz kann optimiert werden.

Frühzeitige Einbindung von ausführenden Unternehmern

Folglich muss das Wissen von ausführenden Unternehmern, Herstellern und Baustofflieferanten früh in den Planungsprozess integriert werden. Weil nur sie als unternehmerisch Verantwortliche über das nötige technische und prozessuale Wissen verfügen und sich zudem an der Zielerreichung messen lassen müssen. Was wird wie auf die Baustelle kommen und wie verbaut werden? Wie kann mit dem, was gebaut wurde, in einem späteren Lebenszyklus wieder Mehrwert und Nutzen geschaffen werden? Wesentliche Informationen zur Beantwortung dieser Fragen haben letztlich nur die Unternehmer und Hersteller. Die vertraglich verbindliche Einbindung der ausführenden Unternehmer muss damit – entgegen den heutigen noch linearen Abwicklungsmodellen – bereits in der Engineeringphase erfolgen, um die notwendigen Bauprozess- und Bauproduktinformationen verfügbar zu machen. Wenn wir eine Kreislaufwirtschaft anstreben, müssen wir dieses Wissen zukünftig in digitale, optimierte und simulationsbasierte Zwillinge integrieren. Das geht nicht von heute auf morgen. Unternehmer und Planer müssen Kompetenzen neu aufbauen und Prozesse neu gestalten. Bauherren müssen integrierte Ausschreibungen (zum Beispiel Design-Build-Wettbewerbe) durchführen. Lernen und handeln –so gelingt der Aufbruch in die Kreislaufwirtschaft. /

PAS DE CIRCULARITÉ SANS RÉALISATION DE PROJET INTÉGRÉE

La «Charte pour une construction circulaire» s’est fixé pour objectif de limiter d’ici 2030 en Suisse l’utilisation de matières premières non renouvelables à 50% de la masse totale, de comptabiliser et de réduire

fortement les émissions grises de gaz à effet de serre et de mesurer et d’améliorer la circularité des rénovations et des nouveaux bâtiments. Pour garantir la conception circulaire d’un bâtiment, l’interface entre engineering (planification de l’exécution) et construction (exécution) doit être prise en compte. C’est à ce stade précoce, avant que les premiers engins, matériaux, ouvriers ou robots n’arrivent sur le chantier, que sont posés tous les jalons importants. Toute conception ou planification ultérieure est synonyme d’improvisation et n’est que partiellement contrôlable et mesurable. Elle comporte des risques et génère souvent des corrections, des ajouts, une augmentation des coûts de construction et des retards. Si l’on s’écarte des solutions planifiées, on perturbe également les valeurs de circularité que l’on cherche à atteindre et les étapes de processus nécessaires.

Un jumeau numérique pour une planification axée sur les cycles

Mais comment réduire le plus possible, voire éviter les modifications à ce stade? Réponse: grâce à un jumeau numérique coordonné, optimisé durant le cycle de vie et basé sur la simulation. Ce clone numérique assure en effet une harmonisation entre les travaux de construction et les références fixées pour l’utilisation des ressources, les coûts et l’observation du cycle de vie – y compris l’énergie grise, l’énergie d’exploitation et les émissions de gaz à effet de serre. Il garantit aussi les possibilités de déconstruction, de réemploi et de valorisation.

Le jumeau numérique est capable de décrire un bâtiment tout au long de son cycle de vie et de simuler les objectifs de coûts, de durabilité et de qualité pour vérifier leur viabilité. Il constitue en outre la base de l’exploitation des «mines urbaines» (urban mining) et des réseaux intelligents à l’échelle des quartiers (pour la chaleur, l’électricité, l’eau, etc.). Ce faisant, il ouvre des perspectives d’optimisation et d’innovation considérables pour le secteur du bâtiment. Le jumeau numérique doit toutefois impérativement rassembler toutes les données pertinentes sur les thèmes que nous venons de citer. En termes concrets, la totalité des matériaux et produits de construction sélectionnés pour le projet, les systèmes liés à la construction et à l’exploitation, les outils, les engins et équipements de chantier, les véhicules et les ascenseurs de chantier ainsi que leurs exigences doivent être identifiés. Si ces données sont connues, leur empreinte carbone, leur

disponibilité et leur réemployabilité sont également définies et il est possible d’optimiser leur utilisation.

Intégration précoce des entrepreneurs

Le processus de planification doit par conséquent intégrer très tôt les connaissances des entrepreneurs exécutant les travaux, des fabricants et des fournisseurs de matériaux de construction. En tant que responsables d’entreprise, ils sont en effet les seuls à connaître les techniques et les processus et à être de surcroît jugés sur la réalisation des objectifs. Quels seront les éléments installés sur le chantier? Comment seront-ils transportés et assemblés? Comment recréer avec le bâti existant de la valeur ajoutée et une utilité dans un cycle de vie ultérieur? Les entrepreneurs et les fabricants sont en fin de compte les seuls à détenir les informations essentielles pour répondre à ces questions. Contrairement aux modèles d’exécution actuels qui restent linéaires, l’intégration contractuelle obligatoire des entrepreneurs doit se faire dès la phase de l’engineering afin de fournir les données nécessaires sur le processus et les produits de construction. Si nous visons une économie circulaire, nous devrons intégrer ces connaissances dans des jumeaux numériques, optimisés et basés sur la simulation. Or il faut du temps. Les entrepreneurs et les concepteurs doivent développer de nouvelles compétences et réorganiser les processus. De leur côté, les maîtres d’ouvrage doivent organiser des appels d’offres intégrés (comme des concours de conceptionréalisation). L’apprentissage et l’action sont les clés qui nous ouvriront les portes de l’économie circulaire.

ALEXANDRA STAMOU ist seit Januar 2024 Leiterin Innovation und Produkte der Halter Gruppe und war zuvor seit 2018 in dieser Funktion bei der Halter AG tätig. Die Architektin mit einem MAS CAAD der ETH Zürich und Weiterbildungen in Strategie- und Organisationsentwicklung (HSG-SKU) sowie Digitalem Planen und Bauen (FHNW) kam 2006 für das Nachdiplomstudium von Athen nach Zürich. Nach dem MAS war sie fünf Jahre bei der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB) tätig. 2012 baute sie das ETH-Spin-off Buildup AG mit auf. Sie ist Verwaltungsrätin der Halter AG, der Tend AG, der Aneecy AG und der Raumgleiter AG sowie Mitglied der Kommission 451 des SIA. / ALEXANDRA STAMOU est responsable de l’innovation et des produits de Halter Gruppe AG depuis janvier 2024 après avoir occupé la même fonction chez Halter SA de 2018 à 2023. Arrivée à Zurich d’Athènes en 2006 pour y suivre des études post-grades, cette architecte est titulaire d’un MAS CAAD de l’EPF de Zurich, d’une formation en développement stratégique et organisationnel (HSG-SKU) et d’une autre en planification et construction numériques (FHNW). Après son MAS, elle a travaillé cinq ans au Centre suisse d’études pour la rationalisation de la construction (CRB). En 2012, elle a participé à la création de Buildup SA, un spin-off de l’EPFZ. Elle est membre des conseils d’administration de Halter SA, Tend SA, Aneecy AG et Raumgleiter AG et fait partie de la commission SIA 451.

«CEO ZU SEIN, IST SICHER EINE

CHALLENGE, ABER ES BRINGT VOR ALLEM FREUDE»

Zeitgleich mit der Neufirmierung der Halter Gruppe als Dachorganisation eines Ecosystems hat Maik Neuhaus Anfang 2024 die Leitung der Halter AG übernommen. Mit Ehrgeiz, Elan und Expertise will er die auf Immobilienentwicklungen, Gesamtleistungen und Renovationen spezialisierte Firma in die Zukunft führen.

Text / Texte:

Christine Marie Halter-Oppelt

Fotos / Photos:

Nicolas Haeni

Vor fünfzehn Jahren trat Maik Neuhaus in die Halter AG ein. In dieser Zeit hat sich nicht nur das Unternehmen weiterentwickelt, sondern auch er. Seit dem 1. Januar 2024 bekleidet er die Position des CEO und ist Chef von über 350 Mitarbeitenden. Wir trafen den 44-jährigen gebürtigen Freiburger im Entwicklungsgebiet Pont-Rouge. Das Bürohochhaus Esplanade 3 ist nicht nur eines seiner Projekte, sondern auch der neue Standort von Halter in Genf.

K Sie kommen gerade aus einer Mitarbeiterinformation. Was sind die Themen für das laufende Jahr?

MN Auf der einen Seite geht es um Kontinuität –die Strategie und die Struktur stehen ja –, andererseits müssen wir uns aber auch ans aktuelle Umfeld anpassen. Das bedeutet, dass wir in jedem Bereich am Justieren sind.

K Haben Sie Respekt vor Ihrer neuen Aufgabe?

MN Ich denke gar nicht gross darüber nach. Ich mache einfach meinen Job und versuche, ihn gut zu machen. CEO zu sein, ist sicher eine Challenge, aber es bringt vor allem Freude.

K Was hat Ihnen Ihr Vorgänger Markus Mettler mit auf den Weg gegeben?

MN Ich habe in den letzten Jahren sehr viel von Markus gelernt, von seiner Art, Projekte anzugehen und ein Unternehmen zu führen. Wir haben schnell gemerkt, dass wir in vielen Sachen gleich funktionieren. Auch wenn wir als Menschen ganz unterschiedlich sind. Die Übergabe war fliessend. Das macht die Kultur bei Halter aus: Jeder kann so sein, wie er ist. Niemand wird in eine bestimmte Richtung gepusht.

K Wie sieht Ihr Führungsstil aus?

MN Ich schenke den Leuten grundsätzlich viel Vertrauen. Darum delegiere ich das meiste. Auf meinem Schreibtisch landen nur die schwierigen Dinge und Themen, bei denen ich das Gefühl habe, meine Fähigkeiten passen besonders gut.

K Das Unternehmen ist sehr erfolgreich, sehen Sie dennoch Potenzial?

MN Wir haben eine komfortable Ausgangslage. Aber es gibt immer Potenzial. Etwa im Bereich der Geschäftsentwicklung und in der Entwicklung in den verschiedenen Regionen. Markus Mettler hat in den letzten Jahren alle Halter-Unternehmen so aufgestellt, dass wir für die Herausforderungen parat sind. Unsere Wachstumsziele sind ambitioniert, aber ich bin zuversichtlich, dass wir auch erfolgreich sein werden, wenn das Marktumfeld schwieriger wird.

K Welche Schwerpunkte möchten Sie setzen?

MN Unsere Geschäftsmodelle sind die richtigen, und die Performance stimmt. Wir brauchen eine gute Strategie in der Akquisition, müssen Potenziale

identifizieren und Opportunitäten packen. Schwerpunkte dabei sind die Schaffung von Wohnraum sowie die Erreichung des Netto-Null-Ziels durch die Etablierung der Kreislaufwirtschaft. Da wollen und müssen wir unseren Beitrag leisten. Aber neben der Entwicklung bleibt unser Schwerpunkt die Realisierung. Wir müssen die Produktion im Auge behalten und auf der Baustelle effizienter werden.

K Was ist das Geschäftsmodell der Halter AG?

MN Unser Kerngeschäft ist einerseits die Entwicklung von Arealen und einzelnen Projekten mit dem Fokus auf die Bestellung, die Produktdefinition und die Erträge respektive die Vermarktung. In den eigenen Projekten tritt Halter Entwicklungen als Besteller auf und agiert als Bauherr, bis das Projekt verkauft wird. Mit Halter Gesamtleistungen und Halter Renovationen liegt der Fokus andererseits auf der Realisierung von Neubau- und Renovationsprojekten sowie der Entwicklung für Eigentümer.

K Arbeiten die Bereiche auch zusammen?

MN In der Halter AG wie in der ganzen Halter Gruppe funktionieren grundsätzlich alle Units und Firmen unabhängig voneinander. Doch logischerweise ergeben sich Synergien. Wenn man für eine Aufgabe den besten Partner sucht, wird man oft im eigenen Ecosystem fündig. Uns verbindet die gleiche Vision und die gleiche Kultur. Aber es gibt auch Fälle, wo man je nach Region oder Thema Partner auf dem freien Markt findet. Dabei ist die Ausrichtung klar: Wenn wir die Besten sein wollen, müssen wir auch mit den Besten zusammenarbeiten.

K Sie propagieren seit einiger Zeit neue, integrierte Zusammenarbeitsmodelle. Was versteht man darunter?

MN Hier sind im Gegensatz zum SIA-Phasenmodell alle relevanten Projektbeteiligten von Anfang an mit an Bord. Das hat in verschiedener Hinsicht einen positiven Impact. Mit dem integrierten Modell kann man viel effizienter arbeiten, weil man die gleichen Ziele verfolgt. Es sorgt für präzisere Prozesse, weniger Schnittstellen, weniger Diskussionen und mehr Know-how-Transfer. Das Modell ist so spannend, weil man einfach die besseren Resultate erzielt und weniger Ressourcen verbraucht. Wir diskutieren diese neue Herangehensweise mit unseren Bestellern, den Architekten und den Unternehmern. Um sie erfolgreich anzuwenden, müssen alle mitmachen.

K Und das Design-Build-Modell ist ein Teil davon?

MN Wie der Begriff schon sagt, Design-Build ist die Verschmelzung von Planung und Ausführung. Auch so etwas gibt es beim SIA-Phasenmodell nicht. Dort existiert eine Planungswelt, wo die Planer und

Durch die öffentlichen Freiräume der Überbauung Esplanade in Pont-Rouge verläuft ein Marmorband, das sich an manchen Stellen zur Sitzbank ausbildet. Seite 72: Der 44-jährige Immobilienentwickler vor der Kulisse der Bürohochhäuser. / Traversant les espaces ouverts du complexe Esplanade à Pont-Rouge, un ruban de marbre se déroule et se transforme par endroits en un banc public. Page 72: le promoteur immobilier de 44 ans au pied des tours de bureaux.

Das Modell der Entwicklung Esplande 3 steht noch immer im Büro. Schön zu erkennen, ist auch das Marmorband, das durch die Freiflächen läuft und eine Schleife beschreibt. / La maquette d’Esplanade 3 se trouve toujours dans le bureau. On y reconnaît aussi le ruban de marbre qui traverse les espaces ouverts en décrivant une boucle.

Maik Neuhaus in einem der Besprechungszimmer in Genf. Ausstattung und Farben sind an allen Halter-Standorten gleich. / Maik Neuhaus dans l’une des salles de réunion à Genève. Les équipements et les couleurs sont les mêmes sur tous les sites de Halter.

Architekten im Lead sind, und eine Realisierungswelt, wo die Unternehmen mit der Ausführung beauftragt werden. Hier entsteht oft der grosse Bruch. Beim Design-Build-Modell verschmelzen diese Welten. Man hat eine integrierte Abwicklung, was zu viel besseren Resultaten führt.

K Welche Rolle spielt die Digitalisierung?

MN Um integriert zusammenzuarbeiten, braucht man die Digitalisierung. Ein digitaler Gebäudezwilling stellt sicher, dass der Daten- und Informationsfluss quasi lückenlos verläuft. Das ist auch die Voraussetzung für eine Kreislaufwirtschaft, weil diese nur funktioniert, wenn man keine Schnittstellen hat. Wollen wir also eine Kreislaufwirtschaft implementieren, um das Netto-Null-Ziel zu erreichen, müssen wir integriert zusammenarbeiten.

K Gibt es dennoch Projekte, für die DesignBuild nicht infrage kommt?

MN Im Schweizer Markt nur ein paar wenige Infrastrukturprojekte. Das sind sehr komplexe Vorhaben, bei denen die Bestellung am Anfang noch nicht feststeht. Die anderen 99 Prozent eignen sich.

K Dennoch spüren Sie Widerstände.

MN Mittlerweile gibt es einen Stimmungswechsel. Ein Grossteil der Eigentümer und Investoren hat die Vorzüge von Design-Build und den integrierten Abwicklungsmodellen erkannt. Ich habe eben in der Mitarbeiterinfo gesagt, dass wir vor zehn Jahren in der Schweiz noch ziemlich alleine dastanden. Doch wir konnten viel Überzeugungsarbeit leisten, und der Protektionismus lässt nach.

K Was macht Halter besser als andere Mitbewerber?

MN Wir haben den Vorteil, dass wir schon sehr früh angefangen haben, die neuen Modelle zu praktizieren. Für den Wechsel braucht man mehrere Jahre und muss auch ein paar Rückschläge einstecken. Dieser Prozess liegt hinter uns. Wir sind parat, im Management, aber insbesondere auch auf der operativen Ebene.

K An welchem Punkt können Sie sich entspannen und sagen: «Das Projekt ist fertig»?

MN Relativ spät. Ein Projekt ist mit der Schlüsselübergabe nicht beendet. Man muss auch nach der Inbetriebnahme justieren. Ich sage immer, die Akquisition fängt eigentlich mit der Übergabe und der Erledigung des letzten Mangels an. Wir müssen wirklich sicherstellen, dass wir nicht nur gut entwickeln und ausführen, sondern ein Projekt auch mängelfrei in den Betrieb übergeben.

K Gehen Sie dabei auch selbst ins Risiko?

MN Selbstverständlich. Das beweist unsere Glaubwürdigkeit. Oftmals garantieren wir unseren Kunden

schon in der Anfangsphase ein bewilligtes Projekt. Bis dahin übernehmen wir die Risiken und die Finanzierung. Wenn wir nicht performen, werden wir auch nicht bezahlt. Wir können diesen Weg gehen, weil wir das Kapital dazu haben, aber auch weil wir wissen, dass wir die gewünschten Resultate erreichen, selbst wenn es mal einen Umweg braucht.

K Und wenn es Einsprachen gibt?

MN Das muss man gesondert betrachten, weil es inzwischen ein Riesenproblem ist. Einzelne Personen können ganze Projekte verzögern. Dabei geht es oft gar nicht um die Interessen der Gesellschaft, sondern nur um Partikularinteressen. Das ist missbräuchlich. Ein anderes Thema sind die Bewilligungsverfahren, die immer komplexer werden und länger dauern. Die Folge ist, dass in der Schweiz immer weniger gebaut wird, obwohl die Nachfrage steigt.

K Wie wichtig sind Ihnen gesellschaftliche und politische Themen?

MN Hierzulande sind alle Immobilienprojekte mittlerweile sehr exponiert. Es ist nicht mehr wie früher, als man einfach ein Gesuch einreichen konnte und zu bauen begann. Themen wie die Verdichtung interessieren die Gesellschaft, da wollen alle mitreden und haben eine Meinung. Man kann nur erfolgreich sein, wenn man die gesellschaftlichen Bedürfnisse genügend und frühzeitig berücksichtigt und auch mit der Politik in einen Dialog tritt.

K Was ist Ihre Antwort auf steigende Mieten?

MN Es ist uns gelungen, mit der 2019 gegründeten Entwicklergenossenschaft «Wir sind Stadtgarten» ein Geschäftsmodell auszuarbeiten, mit dem wir Projekte realisieren, die qualitativ guten und erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung stellen. Wir haben damit auch den Beweis erbracht, dass wir auf Teile von Subventionen verzichten könnten, was unseren Ansatz gegenüber klassischen Genossenschaftsmodellen auszeichnet, die auf günstige Grundstückspreise und damit auf Steuergelder angewiesen sind.

K Die wirtschaftliche Entwicklung stockt. Wie reagieren?

MN Der Kapitalmarkt spielt für uns eine grosse Rolle. Je höher der Zins, desto weniger wird investiert. Auf der anderen Seite haben in den vergangenen Jahren auch die Baukosten stark zugelegt. Relativ viele Baumaterialien und Komponenten kommen aus oder über Regionen, wo Konflikte und Kriege herrschen. Da können die Lieferketten innerhalb von wenigen Tagen abgeschnitten sein. Beides hat sich zwischenzeitlich etwas stabilisiert, aber es bleibt sehr fragil. Wichtig ist, dass wir uns dessen bewusst sind. Wir wollen unseren Kunden mit unserer Strategie und

unserem Geschäftsmodell optimale Sicherheit bieten und mit Projektpartnern Wege finden, solche Risiken abzufangen.

K Man sieht gerade weltweit Konkurse von Immobilienunternehmen. Warum kann das Halter nicht passieren?

MN Weil wir eine gute Balance gefunden haben zwischen unternehmerisch sein, im Sinne von Risiken eingehen, und bodenständig bleiben. Es ist wichtig, eine gewisse Zurückhaltung walten zu lassen, wenn der Markt überhitzt ist. In den letzten zehn Jahren sind die Preise einfach ins Unendliche gestiegen. Das konnte nicht die Normalität sein, das war uns immer bewusst.

K Eines Ihrer ersten Projekte bei Halter war das Limmatfeld in Dietikon. Was zeichnet es aus?

MN Das Limmatfeld ist ein grosses Areal an der Peripherie. Vor fünfzehn Jahren wäre kein Zürcher dorthin gezogen. Der Berliner Architekt Hans Kollhoff entwickelte für uns das städtebauliche Konzept, wir realisierten die richtigen Projekte und Produkte: Eigentumswohnungen, ein Altersheim, Einkaufsmöglichkeiten, Infrastruktur. Mit dem Limmatfeld haben wir es geschafft, einen wesentlichen Beitrag für das neue Image von Dietikon zu leisten und die Bevölkerung zu durchmischen.

K Das Transitlager in Münchenstein haben Sie zusammen mit dem dänischen Stararchitekten Bjarke Ingels realisiert.

MN Er war regelmässig mit seinem Team vor Ort. Das Büro BIG ist ähnlich organisiert wie Halter, flach und wenig hierarchisch. Für die Umsetzung haben wir dann lokale Planer gesucht, der regionalen Rahmenbedingungen wegen. Bjarke Ingels war da sehr offen. Das Transitlager ist ein gutes Beispiel dafür, dass man mit einem berühmten Architekten auch Renditeobjekte, in diesem Fall für einen Fonds der UBS, erfolgreich umsetzen kann. Für Halter war es zudem das erste Projekt in Basel.

K Wie wichtig ist Ihnen der architektonische Entwurf?

MN Sehr wichtig. Wir arbeiten in allen Regionen mit guten und bekannten Architekten zusammen. Aktuell zu erwähnen ist ein Projekt in St. Gallen, das wir gemeinsam mit Herzog & de Meuron entwickeln. Darauf sind wir schon sehr gespannt.

K In Genf wurden letzten Sommer die neuen Halter-Büros in Pont-Rouge bezogen. Sie haben selbst einen Teil des Projekts realisiert.

Sind Sie zufrieden mit dem Ergebnis?

MN Ich finde das Projekt gelungen. Es ist sehr urban, und man hat immer das Gefühl, man sei irgendwo in Manhattan, je nachdem, in welche Richtung

man schaut. Wir haben diese Entwicklung in Zusammenarbeit mit lokalen Bauherren und Partnern durchgeführt, und es hat sich gezeigt, dass man mit den richtigen Strategien und Geschäftsmodellen in jeder Region erfolgreich sein kann.

K Wie beurteilen Sie das Potenzial in der Westschweiz?

MN Positiv. Der Markt ist sehr intakt. Man spürt einen Nachholbedarf im Vergleich zu gewissen anderen Regionen. Ein weiteres Projekt entsteht gerade auf dem ehemaligen Industrieareal der Weinkellerei Schenk in Rolle, das wir vor drei Jahren mit Partnern gekauft haben. La Cité du Vin liegt inmitten von Weinreben, ist derzeit in Bearbeitung und kurz vor der Baueingabe.

K Manchmal ziehen sich Bauprojekte unglaublich hin. Welches war Ihr längstes?

MN Mit dem Stücki Park in Basel waren wir in zwei Etappen rund fünf Jahre in der Ausführung. Das war ein enorm grosses Projekt, eine Kombination von Labor- und Bürobauten. Das Bauvolumen umfasste 200 Millionen Franken.

K Wie gelingt es Ihnen in einem solchen Fall, Ihr Team bei der Stange zu halten?

MN Indem man im Unternehmen eine Umgebung schafft, in der die Mitarbeitenden Spass an ihrer Arbeit haben und sich mit ihr identifizieren können. Wir begleiten und coachen jeden Einzelnen und sorgen dafür, dass er sich weiterentwickeln kann. Das führt zu Kontinuität und zu guten Resultaten auf der Projektebene.

K Sind Sie selbst ehrgeizig?

MN Ich glaube, das liegt in meinen Genen. Dafür gibt es anderes, was ich nicht bin. Aber ich bemerke immer wieder, dass ich gern Sachen bewege, dass ich gern mit meinen Teams und unseren Kunden Projekterfolge erziele. Unser Geschäft ist sehr anspruchsvoll. Es zeigt sich sehr fragmentiert, und man hat viele Stakeholder wie Besteller, Behörden oder die Gesellschaft, aber insbesondere auch die Menschen auf den Baustellen, die zwölf Monate im Jahr bei jedem Wetter draussen arbeiten. In unserer Branche muss man ehrgeizig sein, um wirklich performen zu können.

K Bleibt neben so viel Engagement noch Zeit fürs Privatleben?

MN Ich habe eine Familie, zwei Kinder, mache jeden Tag Sport und pflege Hobbys. Zwar ist es immer wieder eine Gratwanderung, aber ich habe gelernt, dass es auch eine Frage der Prioritäten ist. Das ermöglicht mir, eine gute Balance zu halten. Schliesslich ist es diese Ausgewogenheit, die die Basis für meine berufliche Performance ist.

«ÊTRE CEO, C’EST SÛREMENT UN DÉFI À RELEVER, MAIS CELA APPORTE

SURTOUT DE LA JOIE»

Début 2024, Maik Neuhaus a repris la direction de Halter SA alors que le nouveau Halter Gruppe AG devenait l’organisation faîtière de tout un écosystème. Avec ambition, élan et expertise, il veut conduire vers l’avenir son entreprise spécialisée dans les développements immobiliers, les prestations globales et les rénovations.

Il y a quinze ans, Maik Neuhaus entrait au service de Halter SA. Depuis, l’entreprise a bien évolué, tout comme lui-même. Depuis le 1er janvier 2024, Maik Neuhaus occupe le poste de CEO et est à la tête de plus de 350 collaborateurs. Nous avons rencontré ce Fribourgeois de 44 ans dans la zone de développement de Pont-Rouge. La tour de bureaux Esplanade 3 est l’un de ses projets, et c’est aussi le nouveau site de Halter à Genève.

K Vous revenez d’une séance d’information destinée à vos collaborateurs. Quels sont les thèmes pour l’année en cours?

MN Il s’agit, d’une part, de la continuité – car la stratégie et la structure existent déjà – mais nous devons aussi nous adapter à l’environnement actuel. Cela signifie que nous sommes dans une phase d’ajustement dans chaque domaine d’activité.

K Avez-vous de l’appréhension face à votre nouvelle tâche?

MN Je ne réfléchis pas trop à ce sujet. Je fais simplement mon job, et j’essaie de bien le faire. Etre CEO, c’est sûrement un défi à relever, mais cela apporte surtout de la joie.

K Quels bons conseils vous a donnés votre prédécesseur Markus Mettler?

MN J’ai beaucoup appris de Markus ces dernières années, notamment de sa manière d’aborder les projets et de diriger une entreprise. Nous avons vite remarqué que nous fonctionnons de la même façon dans de nombreux domaines. Même si nous sommes des personnes très différentes. Le passage de témoin a été fluide. C’est ce qui caractérise notre culture d’entreprise: chez Halter, chacun peut être comme il est. Personne n’est contraint d’aller dans une certaine direction.

K Quel est votre style de leadership?

MN D’une manière générale, j’accorde beaucoup de confiance à mes collaborateurs. Voilà pourquoi je délègue la plupart des tâches. Seuls les sujets

difficiles atterrissent sur mon bureau; des sujets pour lesquels j’ai le sentiment que mes compétences conviennent particulièrement bien.

K L’entreprise a déjà beaucoup de succès, voyezvous néanmoins du potentiel?

MN Notre position est confortable, mais il y a toujours du potentiel. Par exemple dans le domaine du Business Development et du développement dans les différentes régions. Ces dernières années, Markus Mettler a structuré toutes les entreprises du groupe Halter de telle sorte que nous sommes prêts à relever les défis. Nos objectifs de croissance sont ambitieux, mais je suis certain que nous continuerons d’avoir du succès même si les conditions du marché deviennent plus difficiles.

K Quelles priorités aimeriez-vous fixer?

MN Nos modèles d’affaires sont bons, la performance est au rendez-vous. Nous avons besoin d’une bonne stratégie d’acquisition, nous devons identifier les potentiels et saisir les opportunités. Nos priorités sont la création de logements et la mise en place d’une économie circulaire pour atteindre l’objectif de durabilité zéro net. Nous voulons et devons y apporter notre contribution. Mais à côté du développement, notre priorité reste la réalisation. Nous devons garder un œil sur la production et être plus efficaces sur le chantier.

K Quel est le modèle d’affaires de Halter SA?

MN Notre cœur de métier consiste, d’une part, à développer des sites et des projets individuels en nous focalisant sur la commande, la définition du produit et les rendements ou la commercialisation. Dans ses propres projets, Halter Développements intervient comme mandant et agit en tant que maître d’ouvrage jusqu’à ce que le projet soit vendu. Avec Halter Prestations globales et Halter Rénovations, nous mettons l’accent sur la réalisation de projets de construction et de rénovation ainsi que sur le développement destiné aux propriétaires.

K Ces domaines collaborent-ils entre eux?

MN Tant au sein de Halter SA que de l’ensemble du groupe Halter, toutes les unités et toutes les entreprises fonctionnent en principe indépendamment les unes des autres. Mais il existe logiquement des synergies. Quand on cherche le meilleur partenaire pour une tâche, on le trouve souvent dans notre propre écosystème. La même vision et la même culture nous unissent. Mais il y a aussi des cas où, en fonction de la région ou du thème concerné, nous trouvons un partenaire sur le marché libre. Dans de tels cas, l’orientation est claire: si nous voulons être les meilleurs, nous devons aussi collaborer avec les meilleurs.

Im Grossraumbüro kann sich jeder zurückziehen, der ein ungestörtes Gespräch führen möchte, auch der Chef. / Dans le vaste bureau ouvert, chacun peut se retirer dans un espace où il aimerait conduire un entretien sans être dérangé, et le chef aussi.

Der Bürokomplex Esplanade 3 wurde vom Architekturbüro RDR für den Investor M3 Groupe entworfen und von Halter Gesamtleistungen realisiert. / Le complexe de bureaux Esplanade 3 a été conçu par le cabinet RDR Architectes pour l’investisseur M3 Groupe et réalisé par Halter Prestations globales.

K Depuis quelque temps, vous prônez de nouveaux modèles de collaboration intégrés. Qu’entendez-vous par là?

MN A la différence du modèle par phases de la SIA, le modèle de collaboration intégré embarque dès le départ tous les acteurs importants du projet. Cela a un impact positif à différents égards. Avec le modèle intégré, nous pouvons travailler avec plus d’efficacité parce que nous poursuivons les mêmes objectifs. Cela améliore la précision des processus, cela réduit le nombre d’interfaces, d’où une diminution des discussions et davantage de transfert de savoir-faire. Ce modèle nous permet simplement d’obtenir de meilleurs résultats en consommant moins de ressources.

K Et le modèle Design-Build fait partie de cette approche?

MN Comme son nom l’indique déjà, le DesignBuild est la fusion de la planification et de l’exécution. Cela n’existe pas dans le modèle par phases de la SIA. Traditionnellement, il existe un monde de la planification, où les planificateurs et les architectes sont aux commandes, et un monde de la réalisation, où les entreprises sont chargées de l’exécution. C’est là que naît souvent la grande rupture. Dans le modèle Design-Build, ces deux mondes fusionnent.

K Quel rôle joue la numérisation?

MN Pour collaborer de manière intégrée, nous avons besoin de la numérisation. Un jumeau numérique du bâtiment garantit que les flux des données et des informations circulent quasiment sans interruption. C’est aussi la condition requise pour une économie circulaire, car celle-ci ne fonctionne que s’il n’y a pas d’interfaces. Si nous voulons donc mettre en œuvre l’économie circulaire pour atteindre le zéro net, nous devons collaborer de façon intégrée.

K Y a-t-il toutefois des projets pour lesquels le Design-Build n’entre pas en ligne de compte?

MN Sur le marché suisse, seuls de rares projets d’infrastructures ne conviennent pas au DesignBuild. Il s’agit de projets complexes de grande ampleur pour lesquels on ne connaît pas encore définitivement la commande au début. Mais 99% des autres projets s’y prêtent.

K Vous sentez pourtant des résistances.

MN Entre-temps, il y a un changement d’attitude. Une grande partie des propriétaires et investisseurs ont reconnu les avantages du Design-Build et des modèles intégrés. Lors de la séance, tout à l’heure, j’ai dit à mes collaborateurs qu’il y a dix ans, nous étions encore assez seuls en Suisse à préconiser cette approche. Mais nous avons fourni un grand travail de persuasion, et le protectionnisme faiblit.

K A quel moment pouvez-vous vous détendre et dire: «Le projet est fini»?

MN Relativement tard. Un projet ne se termine pas avec la remise des clés. Il faut aussi ajuster des choses après la mise en service. Je dis toujours que l’acquisition ne commence en fait qu’à la livraison et la correction du dernier défaut.

K Ce faisant, vous prenez aussi des risques?

MN Bien entendu. Cela prouve notre crédibilité. Souvent, nous garantissons dès la phase initiale à nos clients que le projet se verra accorder un permis de construire. En attendant, c’est nous qui assumons les risques et le financement. Si nous ne sommes pas à la hauteur, nous ne serons pas non plus payés. Nous pouvons nous engager sur cette voie parce que nous disposons du capital requis, mais aussi parce que nous savons que nous atteindrons les résultats souhaités, même s’il faut parfois faire un détour.

K Et s’il y a des recours?

MN Il faut étudier cela au cas par cas, parce que les recours sont devenus entre-temps un gigantesque problème. Un seul individu peut retarder des projets entiers. Dans ces recours, il arrive souvent que les intérêts de la société ne soient absolument pas défendus, mais uniquement des intérêts particuliers. C’est abusif. Autre thème de discussion: les procédures d’autorisation qui deviennent toujours plus complexes et durent toujours plus longtemps. Résultat: en Suisse, on construit toujours moins alors que la demande augmente.

K Quelle importance accordez-vous aux questions sociales et politiques?

MN Dans notre pays, tous les projets immobiliers sont désormais très exposés. Des thèmes comme la densification intéressent la société: tout le monde veut avoir son mot à dire et tout le monde a une opinion. On ne peut réussir que si l’on tient suffisamment compte, et assez tôt, des besoins de la société, et qu’on engage un dialogue avec les politiques.

K Quelle est votre réponse à la hausse des loyers?

MN En collaboration avec la coopérative de développement «Wir sind Stadtgarten», nous avons réussi à élaborer un modèle d’affaires grâce auquel nous réalisons des projets qui offrent des logements de bonne qualité, et à des prix abordables. Nous avons ainsi également apporté la preuve que nous pourrions nous passer d’une partie des subventions, ce qui distingue notre modèle des modèles coopératifs classiques qui dépendent des prix les plus avantageux du foncier, et donc de l’argent du contribuable.

K On assiste à un ralentissement de l’économie. Comment faut-il réagir?

MN Pour nous, le marché des capitaux joue un grand rôle. Plus les taux d’intérêt sont élevés, moins on investit. Par ailleurs, les coûts de construction ont fortement augmenté ces dernières années. Beaucoup de matériaux et de composants transitent ou proviennent de régions où sévissent des conflits. Les chaînes logistiques peuvent être coupées en l’espace de quelques jours. Depuis, ces deux facteurs se sont un peu stabilisés, mais la situation reste très fragile. Avec notre stratégie et notre modèle d’affaires, nous voulons offrir à nos clients une sécurité optimale et trouver des moyens de prévenir ces risques.

K On voit actuellement des entreprises immobilières faire faillite partout dans le monde. Pourquoi cela ne peut pas arriver à Halter?

MN Parce que nous avons trouvé un bon équilibre entre l’esprit d’entreprise, qui implique de prendre des risques, et la nécessité de garder les pieds sur terre. Il faut faire preuve de retenue quand le marché est en surchauffe. Cette dernière décennie, les prix ont augmenté à l’infini. Cela ne pouvait pas être la normalité, nous en avons toujours été conscients.

K L’un de vos premiers projets chez Halter a été le projet Limmatfeld à Dietikon. Qu’est-ce qui le caractérise?

MN Le Limmatfeld est un grand site en périphérie. Il y a quinze ans, pas un Zurichois n’aurait déménagé là-bas. L’architecte berlinois Hans Kollhoff a élaboré pour nous le concept urbanistique, et nous avons réalisé les bons projets et les bons produits: des logements en copropriété, une maison de retraite, des commerces, des infrastructures. Avec Limmatfeld, nous sommes parvenus à apporter une contribution essentielle à la nouvelle image de Dietikon et à favoriser la mixité sociale.

K Vous avez réalisé le Transitlager à Münchenstein avec l’architecte star danois Bjarke Ingels, du bureau BIG.

MN Le bureau BIG est organisé comme Halter, avec des voies de décision directes et peu de hiérarchie. Bjarke Ingels s’est régulièrement rendu sur place avec son équipe. Pour la réalisation, nous avons ensuite cherché des planificateurs locaux. Le Transitlager montre qu’on peut très bien réaliser un objet de rendement, dans ce cas pour le compte d’un fonds de placement d’UBS, avec un architecte renommé. Pour Halter, c’était en outre notre premier projet à Bâle.

K A Genève, Halter a emménagé l’été dernier dans ses nouveaux bureaux à Pont-Rouge.

Vous avez vous-même réalisé une partie du projet. Etes-vous satisfait du résultat?

MN Je trouve ce projet réussi. Il est très urbain, et on a toujours le sentiment d’être quelque part à

Manhattan, selon la direction dans laquelle on regarde. Nous avons travaillé avec des maîtres d’ouvrage et des partenaires locaux, et il s’est avéré qu’avec les bonnes stratégies et les bons modèles d’affaires, nous pouvons avoir du succès dans n’importe quelle région.

K Comment évaluez-vous le potentiel en Suisse romande?

MN Positif. Le marché est très intact. On sent un besoin de rattrapage par rapport à certaines autres régions. Un autre projet est en cours sur l’ancien site industriel des Caves Schenk à Rolle, que nous avons acheté il y a trois ans avec des partenaires. Située au cœur du vignoble, La Cité du Vin est actuellement en préparation, et la demande de permis de construire devrait être déposée prochainement.

K Il arrive que des projets de construction traînent en longueur de manière incroyable. Quel a été votre projet le plus long?

MN Avec le Stücki Park à Bâle, la réalisation a duré environ cinq ans, en deux étapes. C’était un énorme projet: une combinaison de bâtiments devant accueillir des laboratoires et des bureaux. Le volume de construction s’élevait à 200 millions de francs.

K Dans un tel cas, comment faites-vous en sorte que votre équipe reste motivée?

MN En créant un environnement dans lequel nos collaborateurs ont du plaisir à travailler et avec lequel ils peuvent s’identifier. Nous accompagnons et nous coachons chaque personne, et veillons à ce qu’elle puisse évoluer. Cela permet d’assurer la continuité et d’obtenir de bons résultats au niveau des projets.

K Etes-vous vous-même ambitieux?

MN Je crois que c’est dans mes gènes. En contrepartie, il y a d’autres choses que je ne suis pas. Mais c’est vrai, j’aime faire bouger les choses, j’aime réussir des projets avec mes équipes et avec nos clients. Notre activité est très exigeante. Elle est très fragmentée, avec de nombreux intervenants comme les maîtres d’ouvrage, les autorités ou la société, mais aussi et surtout les gens qui travaillent dehors sur les chantiers par tous les temps, douze mois par année. Dans notre branche, il faut être ambitieux pour être vraiment performant.

K A côté d’autant d’engagement, reste-t-il encore du temps pour la vie privée?

MN J’ai une famille, deux enfants, je fais chaque jour du sport et j’ai des hobbys. C’est vrai, on marche toujours sur une corde raide, mais j’ai appris que c’était aussi une question de priorités. Cela me permet de garder un bon équilibre. En fin de compte, c’est cet équilibre qui est la base de mes performances professionnelles.

Der CEO in einem der Sitzungszimmer der Halter-Niederlassung in Genf. Die dichte Bebauung von Pont-Rouge erinnert ihn an New York. / Le CEO dans l’une des salles de réunion du bureau Halter de Genève. La densité des constructions de Pont-Rouge lui rappelle New York.

MAIK NEUHAUS absolvierte eine Lehre als Hochbauzeichner, machte die Berufsmatura und schloss an der Fachhochschule in Freiburg ein Architekturstudium ab. Erste Erfahrungen sammelte er bei Marazzi, bevor er 2008 zu Halter Entwicklungen kam. Dort war er bis 2013 Leiter Entwicklung und Mitglied der Geschäftsleitung. 2014 wechselte er zu Halter Gesamtleistungen und verantwortete die Entwicklung und Akquisition, ab 2019 war er Geschäftsführer von Halter Gesamtleistungen und Mitglied der Gruppenleitung der Halter AG. Seit dem 1. Januar 2024 ist Maik Neihaus CEO der Halter AG. / MAIK NEUHAUS a suivi un apprentissage de dessinateur en bâtiment, obtenu une maturité professionnelle et étudié l’architecture à la Haute école spécialisée de Fribourg. Il a fait ses armes chez Marazzi avant de rejoindre Halter Développements en 2008. Il y a été responsable du développement et membre de la direction jusqu’en 2013. En 2014, il est passé chez Halter Prestations globales où il a été responsable du développement et de l’acquisition, puis, dès 2019, directeur général de Halter Prestations globales et membre de la direction de groupe de Halter SA. Depuis le 1er janvier 2024, Maik Neuhaus est CEO de Halter SA.

Ein junges Spin-off aus dem Ecosystem der Halter Gruppe hat ein Web-Tool entwickelt, das die Berechnung der Baukosten und CO₂-Emissionen in der Erstellung eines Immobilienprojekts ganz an den Anfang der Planung rückt. Ein Besuch bei Aneecy und seinen drei Gründern in Schlieren.

Text / Texte:

Andres Herzog Fotos / Photos:

Jürg Waldmeier

Im Gewerbehaus JED in Schlieren, dort wo einst die NZZ gedruckt wurde, spriessen neue, unkonventionelle Ideen. Die Halter Gruppe hat in der Nachbarschaft zu einer Boulderhalle, zu einer EventLocation und zum Innovationsdienstleister Zühlke auf rund 5800 Quadratmetern Fläche mit diversen Firmen ein geschäftliches Ecosystem eingerichtet, das an den Groove von Start-ups in Zürich-West erinnert: Co-Working-Spaces, gemeinschaftliche Küchen, Lounges, kreative Stimmung. Der jüngste Spross der Unternehmung heisst Aneecy. Auf der Website der Firma wird ein digitales Tool angeboten, mit dem Bauherren, Architekten oder Investoren mit ein paar wenigen Klicks die Kosten-Benchmarks und die CO₂-Bilanz eines Bauvorhabens berechnen können. Und zwar ganz zu Beginn der Planung. Die Bedienung der Software ist denkbar einfach und erinnert an Anwendungen aus dem Silicon Valley. «Das Schwierigste ist immer das Weglassen, damit die Nutzer den Fokus auf das Wesentliche legen können», sagt Georg Munkel, Architekt und Technikleiter bei Aneecy. Er sitzt mit den anderen beiden Mitgründern der Firma in einem mit orangem Stoff ausgekleideten Besprechungszimmer und führt durch die mit Zahlenkolonnen und bunten Farbflächen gefüllte Bildschirmoberfläche. Der User startet mit ein paar simplen Angaben zu Lage, Topografie, Grundstücksgrösse, Geschossfläche und Gebäudehöhe. Zudem kann er den Nutzungsmix einer Liegenschaft bestimmen: Er hat die Wahl zwischen Stockwerkeigentum, Mietwohnungen und Büros.

Richtwerte geben Aufschluss über den Projektstand

Die Infos sind generisch. Details zum Standort sind keine nötig, was einen wichtigen Aspekt im Hinblick auf den Datenschutz darstellt. «Wir erarbeiten keine Lösung, sondern eine Aufgabenstellung», meint CEO Nik Grubenmann während der Präsentation. Der Germanist mit wirtschaftlicher Weiterbildung leitete zuvor fünf Jahre lang die Kommunikation der Halter AG. Für Aneecy wechselte er von der Theorie in die Praxis. Ein weiterer Knopfdruck, und das von ihm mitentwickelte Tool spuckt eine erste Analyse aus, inklusive Hauptnutzfläche, Anzahl der Wohnungen und Parkplätze. Wer die Richtwerte kennt, weiss damit sofort, wo eine Projektidee bezüglich Quadratmeterpreis und CO₂-Ausstoss steht –lange bevor es überhaupt einen architektonischen Entwurf gibt.

In einem zweiten Schritt kann der Nutzer die Parameter detailliert verändern und sieht, wie sich seine Gebäudeanpassungen auf Kosten und

Emissionen auswirken. Es lassen sich unter anderem der Ausbaustandard, die Wohnungsgrössen oder die Wärmeversorgung verändern. Selbst der Sonnenschutz oder der möglicherweise zum Einsatz kommende Recyclingbeton werden in den Berechnungen berücksichtigt. Zudem kann die Bauherrschaft wählen, ob die Fassade mit Holz, Putz oder einem anderen Material realisiert sein soll. «Wir wollen so funktional wie möglich bleiben», sagt Nik Grubenmann. Aneecy sei kein Entwurfstool, aber der Fassadenaufbau habe nun mal einen grossen Einfluss auf die Kosten sowie die Ökobilanz. Ist alles eingestellt, können die User pro Projektskizze drei Reports erstellen und so Varianten festhalten. Im Baubeschrieb werden alle Angaben im Detail aufgeführt, bis hin zum U-Wert der Fenster. Ab hier sind dann wieder die Fachleute gefragt, die, gestützt auf die online generierten Werte, weiterplanen.

Alles begann mit einer Excel-Tabelle

Nach der Präsentation des Web-Tools zeigt der CO₂Messer im Sitzungszimmer rot an – es gab viel zu erklären und zu besprechen. Mit dem Öffnen der Glastür nähern sich die Zahlen wieder dem Normalwert. Messung, Bewertung und Korrektur sind auch die Ziele von Aneecy. «Durch die Analyse der Kosten lässt sich ein Projekt steuern», sagt Produktchef Pantelis Argyriou. Der Grieche studierte Bauingenieurwesen in Deutschland. Am Anfang seiner Forschung stand eine einfache Excel-Tabelle, nun ist daraus ein Spinoff gewachsen. Die Daten dahinter stammen aus dem Halter-Netzwerk und von weiteren Partnern. Die Kosten werden bauteilorientiert kalkuliert, ein Vorteil gegenüber Mitbewerbern. Dabei basieren die Preise auf marktaktuellen Grössen. Aneecy verspricht eine Genauigkeit von plus/minus fünf Prozent, was jeder Kunde anhand eines abgeschlossenen Bauprojekts überprüfen kann. «Mit der Präzision der Zahlen steht und fällt die Glaubwürdigkeit des Produkts», bekräftigt Argyriou.

Das Spin-off stellt die gängige Planung ein Stück weit auf den Kopf, weil die Software die Kosten und die CO₂-Bilanz ganz an den Anfang rückt. Das hilft einer Bauherrschaft, fundiert in ein Vorhaben einzusteigen und das Projekt auf ein integriertes Abwicklungsmodell wie Design-Build vorzubereiten. Damit spart sie Zeit und Geld, weil später weniger umgeplant werden muss. «Die Bestellerkompetenz ist zentral», erklärt Nik Grubenmann. «Wer kreislaufgerecht planen will, muss intelligent und datenbasiert bestellen.» Mit dem Tool sehen Bauherren zudem frühzeitig, wo die grossen Baukosten und CO₂-Hebel

Auf der Webplattform sehen Bauherren und Architekten aufgrund weniger Angaben Baukosten-Benchmarks und CO₂-Emissionen bereits in der ersten Phase eines Bauprojekts. / En entrant quelques données sur la plateforme en ligne, les maîtres d’ouvrage et les architectes obtiennent des références de coûts et les émissions de CO₂ dès la première phase d’un projet.

Georg Munkel präsentiert das neue Tool in einem der Besprechungszimmer im JED in Schlieren. / Georg Munkel présente le nouvel outil d’Aneecy dans l’une des salles de réunion au JED de Schlieren.

Das Web-Tool von Aneecy lässt sich mit dem Computer oder am Tablet verwenden. In Minutenschnelle hat der Nutzer alle Daten zur Hand. / L’offre d’Aneecy peut être consultée sur ordinateur ou sur tablette. En quelques minutes, l’utilisateur dispose de toutes les données.

Immobilien & Markt

sind, etwa bei der Fassade, der Grösse der Untergeschosse oder beim Ausbaustandard.

Aneecy richtet sich mit dem Web-Tool an kleine und grosse Bauherrschaften, aber auch an Architekten, die in einem frühen Entwurfsstadium den Rahmen schaffen wollen, in dem sich ein Projekt zu bewegen hat. Statt drei Wochen auf eine Kostenrechnung zu warten, können sie am Tablet einige der ihnen vorliegenden Daten eingeben, und schon haben sie ein erstes Ergebnis. Entsprechend tief sind auch die Einstiegshürden. Eine Projektidee zu berechnen, die einen Monat lang verändert werden kann, kostet rund 500 Franken. Wer mehrere Projekte bearbeitet, erhält einen Mengenrabatt. Ein AboModell gibt es jedoch nicht.

Bisher bietet das Aneecy-Tool die KostenBenchmarks und die Erhebung der grauen Energie von Neubauten. Künftig sollen auch Analysen zu Umbauten, Betriebskosten und Betriebsenergie dazukommen. Langfristig angedacht ist zudem, Angebote von Partnern aus der Bauindustrie auf der Plattform zu integrieren. So könnte die digitale Kette, die mit ein paar Mausklicks begonnen hat, in die weitere Planung übergehen. Wenn der Datenfluss auf allen Ebenen möglichst durchgängig funktioniert, hilft dies nicht nur, die Kosten zu senken, sondern auch, die Kreislaufwirtschaft voranzubringen.

Aber erst einmal muss sich das junge Unternehmen Aneecy am Markt behaupten. «Die Bauindustrie reagiert neuen Ansätzen gegenüber meist skeptisch», sagt Georg Munkel. «Doch die ersten Nutzer waren verblüfft ob der Einfachheit unseres Tools.» Die Zeichen stehen also gut, dass das Spinoff von Schlieren aus in der Branche neue Impulse setzen wird und sie so ein Stück digitaler, kostengenauer und klimaschonender macht.

VOS COÛTS DE CONSTRUCTION

SIMPLE CLIC

Un jeune spin-off de l’écosystème du groupe Halter a conçu un outil en ligne qui calcule dès le début de la planification les émissions de CO₂ et les coûts de construction inhérents à un projet immobilier. Nous rendons visite aux fondateurs d’Aneecy à Schlieren.

A Schlieren, juste à côté de Zurich, le bâtiment commercial JED où était autrefois imprimé le quotidien NZZ est un vivier d’idées nouvelles et peu conventionnelles. A proximité d’une salle d’escalade de bloc,

d’une halle événementielle et du prestataire de services d’innovation Zühlke, le groupe Halter a aménagé avec différentes sociétés un écosystème commercial sur environ 5800 mètres carrés qui évoque le dynamisme des start-up de l’Ouest zurichois: espaces de coworking, cuisines communes, salons et ambiance propice à la création. La plus jeune pousse de l’entreprise a été baptisée Aneecy. Son site internet propose un outil numérique permettant aux maîtres d’ouvrage, aux architectes ou aux investisseurs de calculer en quelques clics les coûts de référence et le bilan carbone d’un projet de construction, et ce tout au début de la planification.

Très simple d’utilisation, ce logiciel n’est pas sans rappeler des applications de la Silicon Valley. «Le plus difficile est de mettre de côté certains éléments afin que les utilisateurs se focalisent sur l’essentiel», explique Georg Munkel, architecte et responsable technique chez Aneecy. Assis aux côtés des deux autres cofondateurs de la société dans une salle de réunion tapissée d’un tissu orange, il nous guide dans l’interface remplie de colonnes de chiffres et de surfaces colorées. L’utilisateur commence par entrer quelques données simples concernant la situation, la topographie, les dimensions du terrain, la surface de plancher et la hauteur du bâtiment. Il peut également définir le mix d’affectations d’un bien immobilier en choisissant entre propriété par étage, appartements locatifs et bureaux.

Les valeurs indicatives renseignent sur l’avancement du projet

Les informations sont génériques. Il n’est pas nécessaire d’entrer des détails sur le lieu, un critère important en termes de protection des données. «Nous n’élaborons pas une solution, mais un cahier des charges», explique Nik Grubenmann, le CEO, pendant la présentation. Ce germaniste doublé d’un économiste a auparavant dirigé le service de la communication chez Halter SA durant cinq ans. Pour Aneecy, il est passé de la théorie à la pratique. Un clic de plus et l’outil qu’il a codéveloppé fournit une première analyse, qui inclut la surface utile principale, le nombre de logements et les places de parc. Connaître les valeurs indicatives permet de définir tout de suite le prix au mètre carré ou les émissions de CO₂ d’une projet, avant même la phase de conception architecturale. Dans un deuxième temps, l’utilisateur peut modifier les paramètres en détail et voir comment les adaptations apportées au bâtiment, notamment le standard d’aménagement, la taille des appartements ou l’approvisionnement en chaleur, influent sur les

coûts et les émissions. Même la protection solaire ou l’utilisation éventuelle de béton recyclé sont prises en compte dans les calculs. Les maîtres d’ouvrage peuvent aussi choisir le matériau de la façade, bois, enduit ou autre. «Nous voulons garder une approche aussi fonctionnelle que possible», explique Nik Grubenmann. En effet, même si Aneecy n’est pas un outil de conception, la structure de la façade influe considérablement sur les coûts et le bilan écologique. Une fois tous les paramètres définis, les utilisateurs peuvent établir trois rapports par ébauche de projet et conserver les variantes. Les données sont toutes énumérées en détail dans le descriptif des travaux, coefficient U des fenêtres compris. A ce stade, c’est aux spécialistes de poursuivre la planification en se basant sur les valeurs générées en ligne.

Tout a commencé par un tableau Excel

Après la présentation de l’outil en ligne, le compteur de CO₂ de la salle de réunion s’affiche en rouge, de quoi nourrir la discussion. En ouvrant la porte vitrée, les chiffres reviennent à des valeurs normales. Mesure, évaluation et correction font également partie des objectifs d’Aneecy. «Il est possible de piloter un projet par l’analyse des coûts», affirme Pantelis Argyriou. Ce chef de produit grec a étudié le génie civil en Allemagne. Ce qui a commencé par un simple tableau Excel dans le cadre de ses recherches a évolué pour devenir un spin-off. Les données compilées proviennent du réseau Halter et d’autres partenaires. Les coûts sont calculés en fonction des éléments de construction, ce qui constitue un avantage par rapport à la concurrence. Les prix sont basés sur les données actuelles du marché. Aneecy promet une précision de plus ou moins 5%, ce que chaque client peut vérifier à l’aide d’un projet de construction achevé. «La crédibilité du produit dépend de la précision des chiffres», déclare Pantelis Argyriou.

Le spin-off bouleverse quelque peu la planification courante, car le logiciel intègre d’emblée les coûts et le bilan carbone. Cet ordre de priorité aide le maître d’ouvrage à démarrer un projet de manière argumentée et à le préparer à un modèle de développement intégré comme le Design-Build. Il gagne ainsi du temps et de l’argent, la reprogrammation ultérieure étant réduite. «La compétence du maître d’ouvrage est primordiale, explique Nik Grubenmann. Pour planifier de manière circulaire, il faut mandater de manière intelligente et en se basant sur des données.» Grâce à cet outil, les maîtres d’ouvrage localisent également très tôt les coûts de construction élevés et les leviers de décarbonation, par exemple

au niveau de la façade, de la taille des sous-sols ou du standard d’aménagement.

L’outil en ligne Aneecy s’adresse aux petits comme aux grands maîtres d’ouvrage, mais aussi aux architectes qui, à un stade précoce de la conception, veulent créer le cadre d’évolution de leur projet. Au lieu d’attendre trois semaines pour un calcul des coûts, ils peuvent saisir sur leur tablette certaines des données dont ils disposent et obtenir un premier résultat, réduisant d’autant les barrières d’accès. Chiffrer une idée de projet, modifiable durant un mois, coûte environ 500 francs. Les personnes qui travaillent sur plusieurs projets peuvent bénéficier d’un rabais. Aneecy ne propose toutefois pas de formules d’abonnement.

L’outil offre pour l’instant des références de coûts et le relevé de l’énergie grise des nouveaux bâtiments. A l’avenir, il fournira des analyses sur les transformations ainsi que sur les coûts et l’énergie d’exploitation. A long terme, il est également prévu d’intégrer sur la plateforme des offres de partenaires du secteur du bâtiment. La chaîne numérique qui a commencé par quelques clics de souris pourrait ainsi s’inscrire dans le reste de la planification. Assurer une continuité maximale du flux de données à tous les niveaux permet non seulement de réduire les coûts, mais aussi de faire progresser l’économie circulaire.

Mais Aneecy est une jeune entreprise qui doit d’abord s’imposer sur le marché. «Le secteur du bâtiment accueille généralement les approches nouvelles avec scepticisme, explique Georg Munkel, les premiers utilisateurs ont cependant été stupéfiés par la simplicité de notre outil.» Il y a de bonnes chances pour que le spin-off de Schlieren donne un nouvel élan au secteur et le sensibilise davantage au numérique, à la précision des coûts et aux enjeux climatiques.

Georg Munkel, Nik Grubenmann und Pantelis Argyriou (von links) haben das Spin-off aus dem Ecosystem der Halter Gruppe 2022 in Schlieren gegründet. / Georg Munkel, Nik Grubenmann et Pantelis Argyriou (de g. à dr.) ont créé leur spin-off à Schlieren en 2022 à partir de l’écosystème du groupe Halter.

ANEECY entstand im Jahr 2020 innerhalb der Halter AG. Was mit einer Excel-Tabelle für Kostenberechnungen begann, wurde intern weiterentwickelt zu einem umfangreichen Tool für die Baukostenberechnung und die CO₂-Bilanzierung. Ende 2022 mündete die Geschäftsidee in ein Spinoff. Seit 2023 ist Aneecy mit Sitz in Schlieren am Markt verfügbar, um Projektskizzen für Neubauten zu berechnen. 2024 sollen auch Kosten-Benchmarks für Umbauten und Sanierungen verfügbar sein und die Betriebskosten sowie die Betriebsenergie mitberücksichtigt werden. / ANEECY a été créé au sein de la société Halter SA en 2020. Ce qui a commencé par un tableau Excel pour des calculs de coûts a été développé en interne en un outil complet destiné au calcul des coûts de construction et au bilan carbone. Fin 2022, cette idée commerciale a abouti à un spinoff. Implanté à Schlieren depuis 2023, Aneecy est disponible sur le marché pour chiffrer des ébauches de projet de nouvelles constructions. En 2024, l’outil en ligne traitera également les transformations et les rénovations et tiendra compte des coûts et de l’énergie d’exploitation. → aneecy.ch

Nach Jahrzehnten der Zersiedelung muss das Raumkonzept der Schweiz neu gedacht werden.

Das Manifest «Urbanistica – Vereinigung für guten Städtebau» will die öffentliche Diskussion anregen.

Text / Texte: Balz Halter Grafiken / Graphiques: Bundesamt für Statistik / Office fédéral de la statistique

Gemäss dem Bundesamt für Statistik lebten 2012 in der Schweiz von 8 Millionen Menschen 6,7 Millionen respektive 84 Prozent der ständigen Wohnbevölkerung in einer Gemeinde mit städtischem Charakter. 1506 respektive 64 Prozent aller Gemeinden waren städtischen Charakters und bedeckten eine Fläche von 41 Prozent der Schweiz.

Mit Inkrafttreten des eidgenössischen Raumplanungsgesetzes 2014 und seinem zentralen Gebot der inneren Siedlungsentwicklung müssten zwei Drittel aller Gemeinden nicht Orts-, sondern Stadtplanung betreiben. Doch die Mehrzahl scheut sich, den Begriff zu verwenden, geschweige denn, Stadtplanung zu betreiben.

Stadtplanung ist Planung in urbanen Räumen, über Gemeinde-, Kantons- und mitunter Landesgrenzen hinaus. Ihr Horizont überspannt weit mehr als eine BZO-Revision von fünfzehn Jahren. Sie ist die absolut wichtigste Aufgabe einer Gemeindebehörde. Mit Stadtplanung wird die Entwicklung der Gemeinde gesteuert, sei es in Bezug auf  Wohnraumangebot, Arbeitsplätze, soziografische Durchmischung oder Finanzkraft. Insbesondere ist die Stadtplanung massgeblich für das Bild, die Identität und die Lebensqualität einer Gemeinde.

Woran liegt es, dass sich die Schweiz schwer damit tut? Nachfolgend ein paar Gedanken dazu im Verhältnis zu diversen Aspekten, (vermeintlichen) Hindernissen und Herausforderungen.

Von Architektur bis Kapitalismus

Stadtplanung und Architektur: Die Schweiz verfügt weltweit über die höchste Dichte ausgezeichneter Architekten. Die durchschnittliche Qualität ist überragend. Trotzdem wird das Lied mangelnder Baukultur immer lauter. Der Refrain besingt die wohlfeile Klage über unwillige Bauherren und gewinnsüchtige Spekulanten. Wohl gibt es die. Doch selbst wenn alle Häuser von höchster Qualität wären, sähen unsere Städte und Agglomerationen nicht viel anders aus. Die Aneinanderreihung autistischer, verrenkter Gebäude ist die Folge fehlender Stadtplanung und uniformer Bauzonen mit generell-abstrakten Regeln. Auch die beste Architektur ist nicht in der Lage, attraktive, funktionale öffentliche Räume zu schaffen. Dies wäre Aufgabe der Stadtplanung. Sie zu definieren, zu sichern und umzusetzen, läge in der Hoheit und der Verantwortung der Gemeinden. Gut geplante öffentliche Räume schaffen Strukturen, die auch mittelmässige Architektur ertragen.

Stadtplanung und Demokratie: Viele Planungsvorlagen haben es schwer vor dem Souverän, werden mit Rechtsmitteln verzögert oder gar verhindert. Dennoch ist die direkte Demokratie die am wenigsten schlechte aller Staatsformen. Ihre Unmittelbarkeit vor allem auf Gemeindeebene ist die wirkungsvollste Form der Partizipation in Planungsfragen. Leider wird keine öffentliche Diskussion über Stadtplanung geführt. Die Vorlagen beinhalten entweder zweidimensionale, abstrakte Richtpläne, für den Bürger schwer fassbare Bau- und Zonenordnungen oder einzelne, meist von privaten Interessen getriebene Sondernutzungsplanungen. Notwendig wäre ein strukturiertes Vorgehen für eine stufenweise öffentliche Diskussion und Mitwirkung bezüglich der langfristigen Entwicklung einer Gemeinde und ihrer Region. Dieses sollte über städtebauliche Leitbilder, Konkurrenzverfahren und Masterplanungen zur Richtplanung führen und deren Umsetzung in eine grundeigentümerverbindliche Nutzungsplanung.

Stadtplanung und Föderalismus: Urbane Räume erstrecken sich über administrative Grenzen hinaus. Das Ordnungsraster sind funktionale Räume, die sich aus Topografie, Verkehrs- und Versorgungsstrukturen sowie vorhandenen raumplanerischen Morphologien ergeben. Stadtplanung setzt nicht zwangsläufig Eingemeindungen oder Gemeindefusionen voraus. Sinnvoll wäre aber, Planungsregionen zu schaffen, die sich an polyzentrischen Stadtstrukturen orientieren und in funktionalen Perimetern gesamtheitliche Stadt- und Quartierplanungen verfolgen.

Stadtplanung und Verkehr: Verkehr ist eine der grossen Herausforderungen unserer Zeit. Nicht nur wegen Stau und Lärm, sondern auch aufgrund der mit ihm verbundenen Emissionen und seines unersättlichen Hungers nach leistungsfähigeren Infrastrukturen. Stadtplanung hilft, strategisch und relevant zu verdichten, an Orten, die bereits gut erschlossen sind, und Zentren zu schaffen, die dank ihrer Intensität attraktive und vielfältige Angebote entstehen lassen. An peripheren Lagen kann auf Ausnützungserhöhung verzichtet und damit zusätzlicher Pendlerverkehr vermieden werden.

Stadtplanung und Landschaftsschutz: Stadtplanung in urbanen Räumen schärft Konturen zur Landschaft und reduziert den Druck auf sie. Durch städtische Verdichtung wird genügend Potenzial für aktuellen und zukünftigen Raumbedarf geschaffen. Urbane Freiräume wie Boulevards, Uferpromenaden, Parks, Allmenden und deren Vernetzung

bieten dem Stadtbewohner in nächster Nähe Raum für Freizeit und Erholung. Zudem verbessern sie das Stadtklima.

Stadtplanung und Heimatschutz: Bestehende Bauten repräsentieren die Geschichte ihres Ortes und stiften Identität. Sie zu beseitigen, soll wohlüberlegt sein, auch aus Gründen der grauen Energie und der CO₂-Effizienz. Die Stadtplanung zwingt zur umfassenden Güterabwägung und zur öffentlichen Diskussion, welche Strukturen erhaltenswert, welche Gebäude zu schützen sind und wo Neues zu schaffen ist. Im stufenweisen Vorgehen der Planung können und müssen Verträglichkeiten mit vorhandenen Inventaren und Registern, beispielsweise dem Bundesinventar der schützenswerten Ortsbilder (ISOS), überprüft sowie einspracheberechtigte Interessenverbände einbezogen werden. Auf diese Weise werden notwendige Güterabwägungen stufengerecht vorgenommen. Im Sinne des Entscheidfolgeprinzips muss die Legitimation für Rechtsmittel von bestimmten Interessengruppen in nachfolgenden Verfahrensschritten als verwirkt gelten.

Stadtplanung und Kapitalismus: Grundlage des Kapitalismus ist die Marktwirtschaft auf der Basis der Eigentumsgarantie sowie der Handels- und Gewerbefreiheit. In der sich verschärfenden Diskussion einer sich abzeichnenden Wohnungsnot wird der Ruf nach einer Bodenrechtsreform mit Verstaatlichungen laut. Einfacher und wirkungsvoller wären konsequente Stadtplanungen, die über relevante Aufzonungen an zentralen Orten genügend Ausnützungsreserven schaffen. Auf diese Weise könnte die grosse Nachfrage insbesondere in wirtschaftlichen Zentren befriedigt werden, was sich dämpfend auf die Wohnkosten auswirkte. Wo sich aufgrund eines stufenweisen Stadtplanungsprozesses langfristig bedeutende Mehrnutzungen abzeichnen, steigen die Werte der Bauparzellen entsprechend. Dies führt zu erhöhter Verkaufsbereitschaft und erfahrungsgemäss zur städtebaulich erwünschten Konsolidierung in fragmentierten Eigentümerstrukturen. Für die Gemeinde resultieren erhebliche Einnahmen aus Mehrwertabgaben und Steuern auf Grundstücksgewinnen, die sie befähigen, die notwendigen Investitionen im öffentlichen Raum und in Infrastrukturen zu finanzieren.

Um Stadtplanung wieder zur öffentlichen Diskussion zu bringen und in der Schweiz zu reaktivieren, hat sich der Autor bei der Gründung von «Urbanistica – Vereinigung für guten Städtebau» und der Ausarbeitung ihres Manifests für Stadtplanung engagiert.

ERGEBNISSE

Ergebnisse

Gemeindekategorien

Agglomerationskerngemeinde (Hauptkern) Mehrfach orientierte Gemeinde Kerngemeinde ausserhalb Agglomeration

Agglomerationskerngemeinde (Nebenkern) Agglomerationsgürtelgemeinde

Code* und Name der Agglomeration

Das Bundesamt für Statistik (BFS) erhob im Jahr 2012 den «Raum mit städtischem Charakter» in der Schweiz, im gleichnamigen Erläuterungsbericht 2014 publiziert. / En 2012, l’Office fédéral de la statistique (OFS) a défini et délimité l’«espace à caractère urbain» de la Suisse. Les résultats ont été publiés en 2014 dans le rapport explicatif du même nom.

2581 Olten – Zofingen 2601 Solothurn

T_2701 Basel (CH/DE/FR)

Räume mit städtischem Charakter

T_2939 Schaffhausen (CH/DE) 3203 St. Gallen T_3251 Rheintal (AT/CH) T_3271 Vaduz – Buchs (LI/CH) 3336 Rapperswil-Jona – Rüti 3425 Wil (SG) 3901 Chur 4001 Aarau 4021 Baden – Brugg 4082 Wohlen (AG) 4201 Lenzburg

Code und Name des Kerns ausserhalb von Agglomerationen

90306 Lyss 90329 Langenthal 90404 Burgdorf 90412 Kirchberg (BE) 90768 Spiez 91103 Sursee 91301 Einsiedeln

91362 Arth 91372 Schwyz 91407 Sarnen 91509 Stans 92275 Murten 92407 Oensingen 92583 Schönenwerd

Anwendung der in Kap. 2.3 beschriebenen Definiführt zu den in Karte 1 dargestellten Räumen mit städtischem Charakter. In Tabelle 3 wird gezeigt, wie Gemeinden zu den einzelnen Kategorien gehören. Liste der Agglomerationen und Kerne ausserhalb Agglomerationen sowie ihrer Bevölkerungszahl finin den Tabellen T4 und T5. Karte 2 veranschauräumliche Ausdehnung der rasterbasierten Kernzonen, die als Grundlage für die Bestimder Kerne dienen.

Anzahl der Gemeinden nach Kategorien Raums mit städtischem Charakter (Gemeindestand 01.01.2014)

T_4260 Bad Säckingen – Stein (AG) (DE/CH) 4401 Arbon – Rorschach 4436 Amriswil – Romanshorn 4566 Frauenfeld

T_4671 Konstanz – Kreuzlingen (DE/CH) 5002 Bellinzona

T_5113 Locarno (CH/IT)

T_5192 Lugano (CH/IT)

T_5250 Como – Chiasso – Mendrisio (IT/CH) 5586 Lausanne 5890 Vevey – Montreux

93293 Mels – Sargans 93339 Uznach 93379 Wattwil 93402 Flawil 93787 St. Moritz 93851 Davos 93955 Landquart

5938 Yverdon-les-Bains 6002 Brig – Visp 6136 Martigny 6153 Monthey 6248 Sierre 6266 Sion

T_6421 La Chaux-de-Fonds –Le Locle (CH/FR) 6458 Neuchâtel

T_6621 Genève (CH/FR)

T_6711 Delémont (CH/FR)

Auf einem Gebiet in der Grösse von 17% der Landesfläche wohnten 15% der Bevölkerung. Insgesamt wohnten 73% der Bevölkerung in Agglomerationen. Das ländliche Gebiet ohne städtischen Charakter entsprach 59% der Landesfläche und beherbergte 16% der Bevölkerung.

* T_xxxx bezeichnet grenzüberschreitende Agglomerationen

94141 Reinach (AG) 94304 Döttingen – Böttstein 94946 Weinfelden 95401 Aigle 95822 Payerne 96300 Zermatt 96800 Porrentruy

Bevölkerung, Beschäftigte und Fläche nach Gemeindekategorien1

Fläche

Beschäftigte

Ständige Wohnbevölkerung

Anzahl Gemeinden

Anzahl Gemeinden

Agglomerationskerngemeinden 430

Agglomerationsgürtelgemeinden 669 orientierte Gemeinden 350 Kerngemeinden ausserhalb von Agglomerationen 57 Gemeinden ohne städtischen Charakter 846 2352

1 nur Schweizer Gemeinden

Agglomerationskerngemeinden Agglomerationsgürtelgemeinden Mehrfach ortientierte Gemeinden Kerngemeinde ausserhalb Agglomeration Ländliche Gemeinde ohne städtischen Charakter G 1

«Bevölkerung, Beschäftigte und Fläche nach Gemeindekategorien» der Jahre 2011/12 in der Schweiz, vom Bundesamt für Statistik (BFS) im Erläuterungsbericht «Raum mit städtischem Charakter» 2014 publiziert. / «Population, emploi et surface selon les catégories de communes» en 2011/12 en Suisse, tiré du rapport explicatif «L’espace à caractère urbain» publié en 2014 par l’Office fédéral de la statistique (OFS).

Grenzüberschreitende Agglomerationen

Ländliche Gemeinde ohne städtischen Charakter

QU’EN EST-IL DE LA PLANIFICATION URBAINE?

Après des décennies d’étalement urbain, l’aménagement du territoire suisse doit être repensé. Le manifeste «Urbanistica – Groupement pour un urbanisme réfléchi» vise à susciter le débat public.

Selon l’Office fédéral de la statistique, sur les 8 millions de personnes vivant en Suisse en 2012, 6,7 millions, soit 84% de la population résidente permanente, habitaient dans une commune à caractère urbain. 1506 communes, soit 64% de la totalité d’entre elles, avaient un caractère urbain et couvraient 41% du territoire suisse.

Avec l’entrée en vigueur de la loi fédérale révisée sur l’aménagement du territoire en 2014 et son exigence centrale de développer l’urbanisation vers l’intérieur, deux tiers des communes devraient donc pratiquer non pas de l’aménagement local, mais de la planification urbaine. La majorité d’entre elles rechignent toutefois à utiliser le terme et à plus forte raison à le mettre en œuvre.

La planification urbaine consiste à encadrer le développement des zones urbaines en dépassant les limites communales, cantonales et parfois nationales. Son horizon va bien au-delà d’une révision sur quinze ans du règlement sur les constructions et les zones. Que ce soit en matière d’offre de logements, d’emplois, de mixité sociale ou de capacité financière, la planification urbaine permet à une commune de guider son développement. Elle détermine son image, son identité et sa qualité de vie. Alors comment se fait-il que la Suisse peine à la mettre en pratique? Voici quelques réflexions sur différents aspects du problème, les (prétendus) obstacles et les défis à relever.

De l’architecture au capitalisme

Planification urbaine et architecture: la Suisse concentre le plus grand nombre d’architectes d’excellence au monde. La qualité moyenne est remarquable. La petite musique sur le déficit de culture du bâti se fait pourtant de plus en plus insistante. Elle ressasse la complainte sur les maîtres d’ouvrage récalcitrants et les spéculateurs cupides. Certes, ils existent. Mais même si tous les bâtiments étaient de qualité élevée, nos villes et nos agglomérations n’auraient pas un aspect très différent.

La juxtaposition de bâtiments autistes et disloqués découle directement d’un manque de planification urbaine et de zones à bâtir uniformes, aux règles abstraites et générales. Même la meilleure des architectures n’est pas en mesure de créer des espaces publics attrayants et fonctionnels. Cette tâche est du ressort de l’urbanisme. Des espaces publics bien planifiés génèrent des structures qui supportent même une architecture de qualité médiocre.

Planification urbaine et démocratie: nombreux sont les projets de planification qui ont du mal à s’imposer face à la souveraineté populaire, qui sont retardés, voire empêchés par des recours. La démocratie directe est pourtant le moins mauvais de tous les régimes. Son caractère direct, surtout à l’échelon de la commune, permet la forme la plus efficace de participation en matière d’aménagement. Hélas, aucun débat public sur l’urbanisme n’a lieu. Les votations portent soit sur des plans directeurs abstraits, soit sur des règlements sur les constructions difficiles à cerner pour les citoyens ou des plans d’affectation spéciaux dictés par des intérêts privés. Une démarche structurée serait nécessaire pour lancer un débat public sur l’évolution à long terme d’une commune et de sa région. Elle devrait, par le biais de lignes directrices, de procédures de mise en concurrence et de masterplans, aboutir à une planification directrice et à sa mise en œuvre dans un plan d’affectation contraignant pour les propriétaires fonciers.

Planification urbaine et fédéralisme: les espaces urbains font fi des limites administratives. Leur trame est constituée d’espaces fonctionnels résultant de la topographie, des infrastructures de transport ainsi que des morphologies existantes liées à l’aménagement du territoire. La planification urbaine n’exige pas forcément des fusions de communes. Mais il serait judicieux de créer des régions de planification qui se basent sur des structures urbaines polycentriques et poursuivent des planifications globales dans des périmètres fonctionnels.

Planification urbaine et transports: les transports sont l’un des grands défis de notre époque en raison des embouteillages et des nuisances sonores qu’ils engendrent, mais aussi de leur besoin insatiable en infrastructures. La planification urbaine contribue à mettre en œuvre une densification stratégique et pertinente dans des lieux déjà bien desservis et à créer des centres aux offres attrayantes et diversifiées. Cette approche permet de ne pas accroître l’utilisation des sols en périphérie et d’éviter une augmentation du trafic pendulaire.

Planification urbaine et protection du paysage: la planification dans les zones urbaines précise les contours du paysage et réduit la pression sur celuici. Grâce à la densification, le potentiel pour répondre aux besoins d’espace actuels et futurs sera suffisant. Les espaces urbains ouverts comme les boulevards, les promenades sur les rives, les parcs, les terrains communaux et leur mise en réseau offrent aux citadins des lieux de détente tout en améliorant le climat des villes.

Planification urbaine et patrimoine: le bâti existant incarne l’histoire des lieux et forge une identité. Son élimination doit être mûrement réfléchie. La planification urbaine oblige à peser les intérêts et à mener un débat public sur les structures à préserver, les bâtiments à protéger et les lieux où créer du nouveau. Dans le processus de planification par étapes, il est possible et indispensable de vérifier les compatibilités avec les inventaires existants comme l’Inventaire fédéral des sites construits à protéger (ISOS) et d’intégrer les groupes d’intérêt autorisés à recourir. Ainsi, les pesées des intérêts se font à l’étape appropriée et la légitimité des recours de certains groupes sera considérée comme caduque aux phases suivantes de la procédure.

Planification urbaine et capitalisme: l’économie de marché est à la base du capitalisme. Tandis que s’exacerbe le débat sur la pénurie de logements, des voix s’élèvent en faveur d’une réforme du droit foncier et de mesures d’étatisation. Il serait plus simple et efficace de pratiquer une planification urbaine cohérente qui, en augmentant judicieusement le degré d’utilisation dans les lieux centraux, crée des réserves d’utilisation du sol suffisantes. Ainsi, la forte demande pourrait y être satisfaite. Là où des utilisations accrues se profilent à long terme, la valeur des parcelles à bâtir augmente en conséquence, ce qui conduit à une plus grande disposition à la vente et, comme le montre l’expérience, à la consolidation souhaitée du point de vue de l’urbanisme au sein de structures de propriété fragmentées. Les recettes importantes tirées des taxes sur la plus-value et de l’impôt sur les gains immobiliers permettent à la commune de financer les investissements nécessaires dans l’espace public et les infrastructures.

Pour replacer la planification urbaine au cœur du débat public et la réactiver en Suisse, l’auteur s’est engagé dans la création d’«Urbanistica – Groupement pour un urbanisme réfléchi» et dans l’élaboration de son manifeste pour la planification urbaine.

urbanistica.ch

Text / Texte: Miriam Lüdi

Die Schweiz ist ein kleines Land mit entsprechend begrenzten Flächenressourcen. Der Ausbau des Verkehrs sowie der Wohn-, Freizeit- und Arbeitsplatzangebote stellt deshalb eine grosse Herausforderung dar. Die zentrale Frage lautet: Sollen wir weiterhin auf eine Siedlungsentwicklung nach aussen setzen und dabei Grünflächen opfern, oder ist ein Paradigmenwechsel nötig? Die Lösung scheint klar: Wir müssen primär in den Zentren bauen, attraktive Stadtstrukturen erweitern und eine Siedlungsentwicklung nach innen forcieren.

Doch die aktuelle Raumplanung verhindert eine effektive Siedlungsentwicklung nach innen. Die notwendige bauliche Verdichtung, welche die Zersiedelung einzudämmen vermag, kann nicht geschehen. Nutzungspläne, die eine dichte Bebauung befördern, fehlen. Sondernutzungspläne allein können an zentralen Standorten keine effektive Verdichtung ermöglichen, solange die Nutzungspläne nicht ausreichende Ausnützungen vorsehen.

Die Gemeinden zeigen wenig Initiative, die Nutzungspläne umfassend zu überarbeiten. Dies wäre allerdings notwendig, um an zentralen Standorten effektive Siedlungsverdichtungen zu ermöglichen und letztlich die Zersiedelung einzudämmen.

Besonders in Städten wie Zürich und Basel wird deutlich, dass entweder nur eine teilweise oder überhaupt keine Überarbeitung der Nutzungspläne erfolgt. Zum Beispiel zeigt das Klybeckplus-Areal in Basel die Untätigkeit der Raumplanung der letzten rund acht Jahre: Die Grundeigentümer wurden zur Ausarbeitung einer Testplanung, eines städtebaulichen Konzepts und Leitbilds aufgefordert, obwohl die Grundlagen für die Verdichtung weder im Nutzungsplan noch im Richtplan vorhanden sind.

Kantone und Gemeinden in die Pflicht nehmen

Die Verantwortung zur Schaffung rechtlicher Grundlagen für ausreichend hohe Ausnützungen in den Richt- und Nutzungsplänen liegt aktuell offenbar bei den Grundeigentümern, Bauherren, Investoren und Entwicklern. Viele sind sich jedoch dieser Verantwortung beziehungsweise Möglichkeit nicht bewusst. Oft akzeptieren sie rechtswidrige Planungsprozesse und zu geringe Ausnützungsmöglichkeiten. Zudem nehmen sie unter diesen Umständen das riskante Sondernutzungsplanungsverfahren in Kauf, was wiederum Kosten verursacht und meist

zu Vorschriften führt, die keine ausreichenden Verdichtungen ermöglichen und geringe Rechtssicherheit bieten.

Bisher wird mittels verwaltungsverfahrensrechtlicher oder gerichtlicher Instrumente kaum eine Kurskorrektur der mangelhaften Raumplanung vom Staat eingefordert. Die aus dem Privatrecht und dem Zivilprozessrecht stammende Formel «Wo kein Kläger, da kein Richter» passt auch hier: Der Staat plant die Raumordnung bislang weitgehend ohne rechtlichen Druck zum rechtskonformen Vollzug. Dies führt dazu, dass die Schweiz weiterhin zersiedelt wird, nachhaltiges Bauen erschwert ist und Nachbarn die wenigen möglichen Verdichtungsvorhaben leicht verhindern können.

Um diesen Herausforderungen zu begegnen, müssen Grundeigentümer, Bauherren, Investoren und Entwickler die Kantone und Gemeinden politisch und rechtlich dazu verpflichten, eine rechtskonforme Raumplanung durchzuführen. Erst eine aktive Beteiligung in der Raumplanung kann sicherstellen, dass Planungsprozesse korrekt durchgeführt werden und Dichtevorgaben hoch genug sind. Wird durch die aktive Beteiligung in der Raumplanung eine rechtskonforme Richt- und Nutzungsplanung sichergestellt, können auch Mehrheiten in der Bevölkerung für sinnvolle und attraktive Verdichtungen gewonnen werden. Die Überarbeitung der Raumpläne mag mehr Vorlauf beim Immobilienmanagement erfordern, führt aber zu grösserer Rechtssicherheit sowie einer gewinnbringenderen und nachhaltigeren Bauweise. Es ist an der Zeit, zu erkennen, dass eine einzig auf Sondernutzungsplänen basierende Verdichtungsplanung nicht funktioniert. Die Ausnützungen in den Nutzungsplänen müssen an zentralen Standorten erhöht werden, damit die Weichen für eine zukunftsorientierte Schweiz gestellt werden können.

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POUR UNE PARTICIPATION ACTIVE À L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

La Suisse est un petit pays: la surface disponible y est donc limitée. Développer les transports et les offres de logement, de loisirs et d’emplois constitue dès lors un défi de taille. Il s’agit de répondre à cette question clé: devons-nous continuer de miser sur un développement de

l’urbanisation vers l’extérieur, en sacrifiant des espaces verts, ou faut-il changer de paradigme? La solution paraît évidente: nous devons construire en priorité dans les centres, renforcer les structures urbaines attrayantes et accélérer le développement urbain vers l’intérieur.

Mais la politique et la législation actuelles sur l’aménagement du territoire y font obstacle. On ne parvient pas à concrétiser la densification requise qui serait en mesure d’endiguer le mitage de notre territoire. Des plans d’affectation qui favoriseraient une telle densification font défaut. A eux seuls, des plans d’affectation spéciaux dans des sites centraux ne permettent aucune densification effective tant que les plans d’affectation ne prévoient pas des taux d’utilisation du sol tirant parti au maximum des surfaces disponibles.

Alors qu’elles devraient réviser en profondeur les plans d’affectation, les communes font preuve de peu d’initiative. Ce serait pourtant nécessaire afin de permettre des densifications effectives dans des sites centraux et, en fin de compte, afin d’endiguer le mitage, à savoir le grignotage incontrôlé du territoire par les constructions. En particulier dans des villes comme Zurich et Bâle, on constate qu’il n’y a que des révisions partielles des plans d’affectation, voire aucune révision du tout. A Bâle, par exemple, la situation du site de Klybeckplus témoigne de l’inaction en matière d’aménagement du territoire ces huit dernières années: les propriétaires fonciers ont été invités à élaborer une planification test, un concept d’urbanisme et des lignes directrices, bien que les bases relatives à la densification n’existent ni dans le plan d’affectation ni dans le plan directeur.

Obliger les cantons et les communes à assumer leur responsabilité

Aujourd’hui, la responsabilité de créer des bases juridiques dans le plan directeur et dans le plan d’affectation visant des taux d’utilisation du sol suffisamment élevés incombe manifestement aux propriétaires fonciers, maîtres d’ouvrage, investisseurs et promoteurs. Toutefois, nombre d’entre eux ne sont pas conscients de cette responsabilité ou de cette possibilité. Très souvent, ils acceptent des processus de planification illicites et des possibilités trop restreintes en matière d’utilisation du sol. En outre, ils s’accommodent de la procédure risquée de planification d’affectation spéciale, qui, à son tour, entraîne des coûts et donne lieu le plus souvent à des prescriptions qui ne permettent pas

une densification suffisante et offrent une faible sécurité juridique. Jusqu’à présent, on n’a guère exigé de l’Etat qu’il corrige le cap par le biais d’instruments de procédure administrative ou judiciaire. L’adage «Où il n’y a pas de plaignant, il n’y a pas de juge» s’applique aussi ici: l’Etat planifie l’aménagement, pour l’essentiel, sans pression juridique qui l’obligerait à une exécution conforme au droit. Résultat: le mitage se poursuit, la durabilité dans la construction est plus difficile, et les voisins peuvent facilement empêcher la réalisation des rares projets de densification encore possibles. Pour relever ces défis, les propriétaires, maîtres d’ouvrage, investisseurs et promoteurs doivent obliger politiquement et juridiquement les cantons et les communes à mettre en œuvre un aménagement du territoire qui soit conforme au droit. Seule une participation active à l’aménagement du territoire peut garantir que les processus de planification soient menés correctement, et que les objectifs de densification soient fixés à un niveau suffisamment élevé.

Si l’on garantit, grâce à une participation active à l’aménagement du territoire, des plans directeurs et des plans d’affectation qui soient conformes au droit, on peut alors gagner le soutien d’une majorité de la population qui adhérerait à des projets de densification judicieux et attrayants. Certes, la révision des plans peut nécessiter une plus longue phase d’anticipation en matière de gestion immobilière, mais cela renforce la sécurité juridique et un mode de construction plus rentable et plus durable. Il est temps de reconnaître qu’une planification de densification exclusivement basée sur des plans d’affectation spéciaux ne fonctionne pas. Dans des sites centraux, il faut augmenter les taux d’utilisation du sol dans les plans d’affectation afin de poser les jalons d’une Suisse tournée vers l’avenir.

DR. IUR. MIRIAM LÜDI hat sich auf das Gebiet des Raumplanungs-, Bau- und Umweltschutzrechts spezialisiert. Sie war am interdisziplinären Forschungsprojekt zur nachhaltigen Raumentwicklung «How to Grow» der ETH Zürich und der Universität Basel beteiligt und hat ihre Promotion zum Thema «Zielkonflikt zwischen Lärmschutz und Siedlungsverdichtung» abgeschlossen. Derzeit ist sie als COO bei Resilientsy tätig, berät die Raumplanungs- und Immobilienbranche und unterrichtet als Rechtsdozentin. / MIRIAM LÜDI, docteure en droit, s’est spécialisée en droit de l’aménagement du territoire, droit de la construction et droit de la protection de l’environnement. Elle a participé à «How to Grow», un projet de recherche interdisciplinaire pour un développement territorial durable de l’EPF de Zurich et de l’Université de Bâle. Elle a terminé sa thèse en prenant pour thème le «Conflit d’objectifs entre la protection contre le bruit et la densification de l’habitat». A l’heure actuelle, elle est cheffe opérationnelle (COO) auprès de la société Resilientsy. Elle conseille les secteurs de l’aménagement du territoire et de l’immobilier et enseigne le droit en tant que chargée de cours. → resilientsy.ch

Die integrierte Projektabwicklung steht ausser Frage. Doch braucht es einen Wettbewerb zur Erreichung von Funktionalitäts-, Kosten-, Qualitäts- und CO₂-Zielen?

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La réalisation de projet intégrée est une nécessité incontestable. Mais faut-il un concours pour atteindre les objectifs en matière de fonctionnalités, de coûts, de qualité et de CO₂?

DR. MARIO MARTI ist Rechtsanwalt und Managing Partner des Berner Standorts von Kellerhals Carrard, einer schweizweit tätigen Anwaltskanzlei. Er ist auf das private Baurecht sowie das Beschaffungsrecht spezialisiert und interessiert sich stark für neue Entwicklungen in der Bauwirtschaft. Seit 2006 fungiert er als Geschäftsführer von suisse.ing, der Schweizerischen Vereinigung Beratender Ingenieurunternehmungen. / MARIO MARTI, docteur en droit, est avocat et managing partner du site bernois de Kellerhals Carrard, un cabinet d’avocats qui exerce ses activités dans toute la Suisse. Spécialisé en droit privé de la construction et en droit des marchés publics, il s’intéresse de près aux nouveaux développements dans l’économie de la construction. Depuis 2006, il dirige l’Union suisse des sociétés d’ingénieurs-conseils (suisse.ing). → kellerhals-carrard.ch

Neue Zusammenarbeitsmodelle – egal, wie sie genannt werden – sind eine grosse Chance für die Bauwirtschaft. Schlüsselelemente sind: die Vergabe einer Gesamtleistung, integrative Organisationsformen, anreizbasierte Vergütungssysteme und die Zusammenarbeitskultur. Mit seinem Merkblatt 2065, «Planen und Bauen in Projektallianzen», das im Sommer dieses Jahres erscheinen soll, schafft der SIA eine gute Grundlage für derartige neue Abwicklungsmodelle. Selbstverständlich sollen die Zusammenarbeitsmodelle dazu dienen, die Ziele des Bauherrn in optimaler Weise zu erreichen. Allianzmodelle bieten beste Voraussetzungen dafür: Bereits im Auswahlprozess (üblicherweise im Rahmen eines Dialogs) wird der Auftraggeber die künftigen Partner an seinen Zielen messen. Im Rahmen der Festlegung der Zielkosten sowie der Ausgestaltung des Vergütungssystems wird der Auftraggeber seine finanziellen Ziele definieren. Und mit zusätzlichen Anreizmodellen in Form von Bonuszahlungen für das Erreichen (oder Übertreffen) von qualitativen Zielen, zum Beispiel im Bereich der Nachhaltigkeit oder der Kreislaufwirtschaft, kann der Auftraggeber massgeschneidert seine individuellen Qualitätsansprüche in den Vordergrund stellen. Die neuen Abwicklungsmodelle sind ein Paradigmenwechsel. Die Akteure sollen nicht individuell in ihren Silos arbeiten und nötigenfalls

ihre Interessen gegen die anderen Partner durchsetzen. Eine integrierte Arbeitsweise, eine teamorientierte Zusammenarbeitskultur und ein Vergütungssystem, das alle gemeinsam zu Gewinnern oder Verlierern macht, sollen eine höhere Qualität in der Realisierung komplexer Bauprojekte sicherstellen. Wie diese Qualität aussieht, ist systemunabhängig definierbar. Die Verantwortung dafür liegt – wie bisher auch – beim Auftraggeber.

Die Bauwirtschaft tut gut daran, neue Modelle als Chance zu sehen. Noch ist vieles unklar, und eine Best Practice wird sich erst etablieren müssen. Von einer besseren Zusammenarbeitskultur werden alle profitieren können.

Les nouveaux modèles de collaboration – peu importe comment vous les appelez – sont une grande chance pour le secteur de la construction. Leurs éléments clés sont les suivants: l’attribution d’une prestation globale, des formes d’organisation intégratives, des systèmes de rémunération basés sur l’incitation et la culture de la collaboration. Avec son cahier technique 2065 intitulé «Planifier et construire en alliances de projet» qui paraîtra à l’été 2024, la SIA crée une base solide pour ces nouveaux modèles. Bien entendu, les modèles de collaboration visent à atteindre de manière optimale les objectifs du maître d’ouvrage. Les modèles d’alliance offrent les meilleures conditions à cet effet: dès le processus de sélection (d’habitude dans le cadre d’un dialogue), le mandant évaluera les futurs partenaires à l’aune de leur capacité à atteindre ses objectifs. Dans le cadre de la fixation des coûts cibles ainsi que de la mise en place du système de rémunération, le mandant définira ses objectifs financiers. Et avec des modèles d’incitation supplémentaires sous la forme de bonus récompensant l’atteinte (ou le dépassement) d’objectifs qualitatifs, par exemple dans le domaine de la durabilité ou de l’économie circulaire, le mandant peut mettre en avant ses exigences de qualité individuelles en les adaptant sur mesure aux besoins des partenaires. Ces nouveaux modèles constituent un changement de paradigme. Désormais, les acteurs ne devront plus travailler dans leur coin en imposant, si nécessaire, leurs intérêts contre les autres partenaires. Un mode de travail intégré, une culture de collaboration axée sur le travail en équipe et un système de rémunération qui fait de tous les partenaires

des gagnants ou des perdants doivent garantir une qualité plus élevée dans la réalisation de projets de construction complexes.

Le secteur de la construction ferait bien de considérer ces nouveaux modèles comme une chance à saisir. Certes, de nombreux aspects restent encore peu clairs, et une «bonne pratique» ne va s’établir que progressivement. Mais il est certain que tous les acteurs vont pouvoir profiter d’une meilleure culture de collaboration.

PROF. MANFRED HUBER

leitet das Institut Digitales Bauen FHNW. Nach seinem Studium an der ETH Zürich führte er siebzehn Jahre ein eigenes Architekturbüro und beschäftigte sich intensiv mit neuen integrierten Werkzeugen und Methoden. Bis 2022 präsidierte er beim SIA die Kommissionen SIA 2052 BIM und CH-BK 442 BIM. Sein Schwerpunkt in Lehre und Forschung liegt in optimierten Formen der Zusammenarbeit und im Informationsmanagement. / MANFRED HUBER dirige l’Institut de construction numérique de la HES du Nord-Ouest de la Suisse. Après ses études à l’EPF de Zurich, il a tenu son propre bureau d’architecture et s’est penché en détail sur les nouveaux outils et méthodes intégrés. Jusqu’en 2022, il a présidé, à la SIA, les commissions SIA 2052 BIM et CH-BK 442 BIM. Dans l’enseignement et la recherche, il se concentre sur les formes optimisées de collaboration et la gestion de l’information. → fhnw.ch Wettbewerbe sind ein geeignetes Verfahren, um innovative Lösungen zu fördern. Doch damit dies gelingt, sind passende Rahmenbedingungen zu schaffen. Die von den Psychologen Richard M. Ryan und Edward L. Deci seit den 1970er-Jahren entwickelte Selbstbestimmungstheorie zeigt uns mögliche Wege auf: Die Erfüllung der grundlegenden psychologischen Bedürfnisse nach Autonomie, Kompetenzerwerb und sozialer Eingebundenheit hat einen wesentlichen Einfluss auf die erfolgreiche Lösung von Aufgaben. Doch was hat dies mit der integrierten Projektabwicklung und dem Wettbewerb zu tun?

Ziele sind wichtig. Sie dienen dem gemeinsamen Verständnis und zeigen die Richtung oder sogar die Zielpunkte auf. Oft werden sie aber mit Massnahmen verwechselt oder in frühen Phasen in einzelnen Aspekten zu detailliert beschrieben. Dadurch sind Zielkonflikte vorprogrammiert, und die Autonomie der Beteiligten in der Lösungsfindung wird stark eingeschränkt. Anreizsysteme, die Einzelleistungen in den Fokus stellen oder sehr stark auf extrinsische Motivationsfaktoren setzen, beschneiden die Autonomie zusätzlich. Die Folge davon sind Lösungen, die nicht nach dem Motto «Best for Project» entwickelt werden, sondern die bestenfalls Einzel- oder Teilziele erreichen können.

Da Wettbewerbe Innovation verlangen, enthalten sie immer auch einen wesentlichen Anteil an Forschung und Entwicklung und fördern damit gleichzeitig die Kompetenzentwicklung der Teilnehmenden. Falsch gesetzte Ziele und Anreize hemmen aber die Entwicklung der Kompetenzen. Das Gleiche gilt auch für die soziale Eingebundenheit. Steht

nicht das Miteinander bei der Lösungsfindung im Zentrum, sondern die Einzelleistung, so hat dies weitere negative Auswirkungen.

Setzen wir Ziele bewusst: konkret, der Projektphase entsprechend, anspruchsvoll, aber auch erreichbar. Gestalten wir die Wettbewerbsteilnahme so, dass die Projektverfassenden eine möglichst hohe Autonomie bei der Lösungsfindung haben, dass sie weitere Kompetenzen entwickeln können und dass die soziale Eingebundenheit ein wichtiger Aspekt in der Zusammenarbeit ist. Und achten wir bei der Bewertung der auszuwählenden Teilnehmenden nicht nur auf deren fachliche Kompetenzen und die angegebenen preislichen Eckpunkte, sondern vor allem auch auf ihre Fähigkeiten zum Miteinander, dem offenen, transparenten und gemeinsamen Entwickeln von Lösungen. Dann fördern wir eine möglichst hohe intrinsische Motivation im Sinne von «Best for Project».

Les concours constituent un bon moyen d’encourager des solutions innovantes. Mais pour parvenir au succès, il faut créer des conditions-cadres adaptées. Développée par les psychologues Richard M. Ryan et Edward L. Deci depuis 1970, la théorie de l’autodétermination montre des voies possibles: la nécessité de répondre aux besoins psychologiques fondamentaux en matière d’autonomie, d’acquisition de compétences et d’appartenance sociale a une influence décisive sur la résolution des tâches. Mais quel rapport avec la réalisation de projet intégrée et les concours?

Les objectifs sont importants. Ils servent à la compréhension commune et montrent la direction à suivre, voire les cibles à atteindre. Mais on confond souvent les objectifs avec les mesures, ou on les décrit de manière trop détaillée dans les phases précoces du projet. Les conflits d’objectifs sont alors inévitables et l’autonomie des partenaires impliqués est fortement limitée. Des systèmes d’incitation qui mettent l’accent sur les performances individuelles ou qui misent très fortement sur des facteurs de motivation extrinsèques rognent encore davantage sur l’autonomie des acteurs. Résultat: on obtient des solutions qui n’ont pas été développées selon la devise «best for project», mais qui pourront, au mieux, atteindre des objectifs ponctuels ou partiels.

Puisque les concours exigent des innovations, ils contiennent toujours une grande part de recherche et développement et encouragent du même coup le développement des compétences des participants.

Mais des objectifs et des incitations mal définis freinent le développement des compétences. Il en va de même pour l’appartenance sociale. Si l’appartenance à une équipe n’est pas prioritaire, mais qu’on privilégie la performance individuelle, cela a d’autres conséquences négatives. Fixons des objectifs concrets, adaptés à la phase du projet, exigeants, mais aussi réalisables. Organisons la participation aux concours de telle façon que les auteurs du projet bénéficient d’une autonomie maximale dans la recherche de solutions, qu’ils puissent développer des compétences supplémentaires et que l’appartenance sociale soit un aspect important de la collaboration. Et ne tenons pas compte uniquement des compétences techniques et des questions de prix lorsque nous évaluons les candidats, mais surtout de leur capacité à vivre ensemble, à développer des solutions de manière ouverte, transparente et commune. Nous encourageons ainsi une motivation intrinsèque aussi élevée que possible selon le principe «best for project».

MARKUS METTLER ist diplomierter Bauingenieur ETH mit Nachdiplomstudium in Betriebswissenschaften. 2006 trat er in die Halter AG ein, war zuerst als Geschäftsführer der Geschäftseinheit Entwicklungen tätig, wurde 2010 CEO und 2015 Mitinhaber. Mit Beginn des Jahres 2024 hat er die Geschäftsführung der Halter AG abgegeben und bekleidet nun die Position des Delegierten des Verwaltungsrats der neu firmierten Halter Gruppe. / MARKUS METTLER est ingénieur civil diplômé EPF et titulaire d’un diplôme postgrade en gestion d’entreprise. En 2006, il est entré au service de Halter SA. Il a d’abord dirigé l’unité Développements. Il est ensuite devenu CEO de Halter SA en 2010, puis codétenteur de l’entreprise en 2015. Au début de l’année 2024, il s’est retiré de Halter SA et occupe désormais la fonction de délégué du Conseil d’administration du nouveau Halter Gruppe AG. → halter-gruppe.ch

Die Schweizer Planungs- und Baubranche ist tief geprägt vom Modell, dass zuerst Planende die Baureife erreichen und dann Ausführende die Umsetzung sicherstellen müssen. Das Wettbewerbswesen ist ebenfalls zweigeteilt. Einerseits werden in Architekturwettbewerben Projektvorschläge ohne Kostenziele und Honorarangebote abgefragt, weil die SIA-Honorarordnung – trotz der Intervention der Wettbewerbskommission im Jahr 2017 – in der Praxis noch immer fest verankert ist. Andererseits werden in Planungs- und Ausführungssubmissionen für detailliert vorgegebene Leistungen reine Preisangebote eingefordert. Dies ist der Innovationskraft der Branche abträglich, weil zuerst ohne Ausführungs-Knowhow geplant und dann ohne den notwendigen Planungsvorlauf umgesetzt wird. Die Bauwirtschaft liegt in Sachen Produktivität somit immer am Schluss jeder (Wettbewerbs-)Rangliste.

Soll die Bauwirtschaft sich zu einer Kreislaufwirtschaft transformieren, ist die Integration von Ausführenden in die frühen Planungsprozesse zwingend, weil ohne Kenntnis der konkreten Produkte sowie der

entsprechenden Produktions- und Ausführungsprozesse im Rahmen eines durchgängigen Informationsmanagements nicht kreislauffähig geplant werden kann.

Aber wie kann man sicherstellen, dass Bauherren von ausführenden Unternehmern, die von Anfang an mitplanen, auch Marktpreise für die Ausführung erhalten? Ohne Wettbewerb, dafür mit gemeinsamer Zielkostendefinition, Open Book, einem «Best for Project»-Versprechen und Risikotragung durch den Bauherrn, wie es im Allianzmodell oder bei der integrierten Projektabwicklung (IPD) stipuliert wird? Das mag im Einzelfall funktionieren, aber sicher nicht generell. Besser ist, wenn Produkt-, Qualitäts-, CO₂- und Kostenziele basierend auf einem funktionalen Beschrieb gleich zu Projektbeginn im Rahmen eines transparent umgesetzten Wettbewerbs verbindlich bestimmt werden. Dies ergibt in der Folge für den Bauherrn eine höhere Sicherheit, für alle Beteiligten ein «alignment of interests» (gleich ausgerichtete Interessen) und damit eine bessere Baukultur als bisher. Das siegreiche, integrierte Wettbewerbsteam ist so in der Lage, nachgelagert im Engineeringprozess CO₂-technische, finanzielle und zeitliche Innovationen umzusetzen –basierend auf konkreten Material- und Ausführungskennwerten. «Vom Ziel haben viele Menschen einen Begriff, nur möchten sie es gern schlendernd erreichen.» Dieses Zitat wird Johann Wolfgang von Goethe zugeschrieben und hat gerade im Kontext des Netto-Null-Ziels in der Bauwirtschaft besondere Aktualität. Innovation ja, Wettbewerb nein – hier ist wohl der Wunsch der Vater des Gedankens! /

Le secteur suisse de la planification et de la construction est marqué par le modèle selon lequel ce sont d’abord les planificateurs qui mènent le projet jusqu’à la constructibilité, et les exécutants qui assurent ensuite la mise en œuvre. Cette césure se retrouve dans la procédure des concours. D’une part, les concours d’architecture demandent des propositions de projets sans objectifs de coûts et sans offres d’honoraires parce que le règlement de la SIA sur les honoraires demeure solidement ancré dans la pratique. D’autre part, dans les soumissions de planification et d’exécution, on exige des offres de prix nets pour des prestations prescrites de manière détaillée. Cela nuit à la force d’innovation de la branche, car on planifie d’abord sans savoir-faire en matière d’exécution, et qu’on

exécute sans connaître la phase préliminaire de planification. Résultat: le secteur de la construction reste la lanterne rouge en matière de productivité dans tous les classements sur la compétitivité.

Si l’économie de la construction doit se transformer en une économie circulaire, il est impératif d’intégrer les exécutants dans les processus précoces de planification, car il est impossible de planifier selon les règles de l’économie circulaire sans connaître les produits concrets ni les processus de production et d’exécution.

Mais comment s’assurer que les maîtres d’ouvrage obtiendront des prix conformes au marché pour les tâches d’exécution de la part d’entrepreneurs qui participent dès le départ à la planification? Et ce, sans concours, mais avec une définition commune des coûts cibles, un «open book», une promesse «best for project» et un risque assumé par le maître d’ouvrage? Cela peut marcher dans certains cas, mais sûrement pas de manière générale. Il est préférable que les objectifs en matière de produits, de qualité, de CO₂ et de coûts soient définis de manière contraignante dès le début du projet, sur la base d’un descriptif fonctionnel et dans le cadre d’un concours mis en œuvre de façon transparente.

Il en résulte une plus grande sécurité pour le maître d’ouvrage, un alignement des intérêts pour tous les acteurs impliqués et donc une meilleure culture du bâti. L’équipe intégrée lauréate est ainsi en mesure de mettre en œuvre des innovations techniques, financières et temporelles placées en aval dans le processus d’ingénierie du CO₂ – en se basant sur des indicateurs concrets en matière de matériaux et d’exécution.

«Beaucoup de gens ont une idée de la destination, mais ils aimeraient l’atteindre en se promenant.» Attribuée à Goethe, cette citation revêt une actualité particulière dans le contexte de l’objectif de zéro net dans le secteur de la construction. Innovation «Oui», concurrence «Non»: tel est sans doute ici le souhait de l’auteur de cet aphorisme!

SENNEN KAUZ hat am Deutsch-Französischen Hochschulinstitut in Saarbrücken (D) Bauingenieurwesen studiert, in Angers (F) einen Master in Betriebswirtschaft und in Archamps (F) nahe Genf einen MBA in Procurement absolviert. Seit April 2018 ist er als Executive Director und Head Real Estate Transactions / Development & Construction bei der Swiss Life Asset Management AG in Zürich tätig. / SENNEN KAUZ a étudié les sciences de l’ingénieur à l’Institut supérieur franco-allemand de Sarrebruck (D). Il a obtenu un master en économie d’entreprise à Angers (F) et un MBA en gestion des marchés publics à Archamps (F), près de Genève. Depuis avril 2018, il est Executive Director et Head Real Estate Transactions / Development & Construction auprès de Swiss Life Asset Management AG à Zurich. → swisslife-am.com

Die Entscheidung, ob man bei der integrierten Projektabwicklung einen Wettbewerb einbezieht oder nicht, hängt von verschiedenen Faktoren

ab, einschliesslich der spezifischen Ziele des Projekts, der verfügbaren Ressourcen und der Erfahrung aller Beteiligten.

Wir haben bis 2050 ein gemeinsames Ziel: die Dekarbonisierung des Immobilienbestands entsprechend des 1,5-Grad-Zielpfads des Pariser Klimaabkommens. Stand heute, ist diese Zielerreichung mehr als gefährdet. Einerseits fehlen in der Planung und Produktion die notwendigen Ressourcen, anderseits gibt es in den Bewilligungs- und politischen Prozessen zu viele Einschränkungen sowie bürokratische Herausforderungen, welche zu erheblichen Zeitverzögerungen führen.

Ein Wettbewerb kann dazu beitragen, die besten Lösungen zu identifizieren und den Anreiz für Innovation zu erhöhen. Es ist jedoch auch möglich, die Ziele durch Zusammenarbeit und Konsens, also in einem partnerschaftlichen Dialogverfahren (Modell) zu erreichen, ohne einen formellen Wettbewerb durchzuführen. Die Automobilindustrie hat schon vor Jahrzehnten mit integralem Supplier-Management vorgemacht, welcher Mehrwert mit dieser Strategie abzuschöpfen ist. Hier muss auch in der Immobilienbranche ein massives Umdenken stattfinden, disruptiv mit Mut für neue Arbeitsmethoden.

Eine Chance liegt in der integralen Planung, damit mehrheitlich ein Synergie- statt ein Schnittstelleneffekt genutzt werden kann. Dank einer integralen, einheitlich gesteuerten Projektorganisation durch einen Gesamtleister werden die verschiedenen Leistungen respektive Projektpartner im Zusammenwirken zu einem effizienteren Ergebnis geführt. Um aus Bauherrensicht wirksam die finanzielle sowie treuhänderische Verantwortung wahrnehmen zu können, sollte die Planung durch die Kosten und funktionalen Vorgaben gesteuert werden, und nicht umgekehrt. In einem «Design-to-Cost»-Modell wird eine partnerschaftliche Zusammenarbeit der Parteien ohne Wettbewerb angestrebt, welche dialogbasierend den Aufwand zeitlich wie finanziell erheblich reduziert. Voraussetzung dafür ist, dass der Unternehmer auf Basis objektiver Kriterien festgelegt wird und sich alle Parteien am Anfang über die Projektziele einig sind.

Objektive Kriterien beziehen sich in erster Linie auf das Projekt und dessen Umfeld. Es gibt also kein Patentrezept. Jedes Projekt sollte in Bezug auf die Marktsituation, Lokalität und allgemeine Stakeholder wie etwa das gesellschaftliche Umfeld bewertet werden. Es geht weniger um technische Aspekte, vielmehr um die Fähigkeit, multidisziplinär verschiedene Interessentengruppen abzuholen und zu managen.

Ein weiterer Anreiz besteht aus Bauherrensicht darin, dass der Auftragnehmer beziehungsweise Unternehmer sowie seine Planer bereit sind, bis zu einem gemeinsam festgelegten Zeitpunkt, zum Beispiel einer Baueingabe, in Vorleistung zu arbeiten. Was auf den ersten Blick vielleicht etwas einseitig wahrgenommen wird, hat vor allem zum Ziel, dass die Planung zielfokussiert, effizient und kostenkonform gesteuert wird. Je früher eine Baueingabe getätigt werden kann, desto weniger dauert aus Unternehmersicht die Zeit ohne Einnahmen.

Für ein Umdenken alteingesessener Prozesse können disruptive Methoden und Erfahrungen aus anderen Industrien helfen, um die gesellschaftlich ambitionierten Ziele (Dekarbonisierung, verfügbarer Wohnraum, tragbare Mieten usw.) erreichen zu können. Eine integrierte Projektabwicklung ohne Wettbewerb und im Dialog sollte unbedingt als Alternative zu den bestehenden Modellen umgesetzt werden. Es geht nicht um einen Vergleich, sondern mehr darum, die Vielfalt zu fördern. Letztlich sollte die Methode gewählt werden, die am besten zu den Bedürfnissen und Zielen des jeweiligen Projekts passt.

La décision de faire appel ou non à un concours dans le cadre de la réalisation de projet intégrée dépend de différents facteurs, notamment des objectifs spécifiques du projet, des ressources disponibles et de l’expérience de tous les acteurs impliqués.

Nous avons un objectif commun à atteindre d’ici à 2050: la décarbonisation du parc immobilier conformément à la trajectoire de réduction du réchauffement climatique à 1,5 degré fixée par l’Accord de Paris. Vu la situation actuelle, atteindre cet objectif semble plus que compromis. D’une part, les ressources nécessaires font défaut dans la planification et la production. D’autre part, il existe trop de restrictions dans les processus d’autorisation et dans les processus politiques ainsi que des obstacles bureaucratiques qui entraînent des retards considérables.

Un concours peut contribuer à identifier les meilleures solutions et peut accroître l’incitation à innover. Il est toutefois aussi possible d’atteindre les objectifs par la collaboration et le consensus, donc selon un modèle de dialogue en partenariat, et ce, sans mettre en œuvre une procédure formelle de concours. Il y a des décennies, l’industrie automobile a déjà montré la valeur ajoutée qu’on pouvait obtenir en appliquant la

méthode du «supplier management» intégral. Dans l’immobilier, il faut aussi un changement radical de paradigme, une disruption qui doit adopter avec courage de nouvelles méthodes de travail.

La planification intégrale est une chance à saisir afin qu’une majorité d’acteurs puissent tirer parti des effets positifs des synergies. Grâce à une organisation de projet intégrale, pilotée de manière uniforme par un prestataire global, les différentes prestations et les divers partenaires de projet produisent un résultat collaboratif plus efficace.

Pour le maître d’ouvrage, pouvoir assumer avec efficacité sa responsabilité financière et fiduciaire implique que la planification soit pilotée par les coûts et par les exigences fonctionnelles, et non l’inverse. Dans un modèle «design to cost», on vise une collaboration en partenariat sans concours, basée sur le dialogue, ce qui réduit considérablement la durée du projet et ses coûts. La condition est que l’entreprise soit choisie sur la base de critères objectifs et que toutes les parties soient d’accord dès le départ sur les objectifs du projet.

Les critères objectifs se rapportent en priorité au projet et à son environnement. Il n’y a donc pas de recette miracle. Tout projet devrait être évalué sous l’angle de la situation du marché, du site concerné et des parties prenantes générales. Il s’agit moins des aspects techniques, mais plutôt de la capacité à aller chercher différents groupes d’intérêt et de les gérer de manière multidisciplinaire. Autre incitation pour le maître d’ouvrage: le fait que le mandataire ou l’entrepreneur ainsi que ses planificateurs sont prêts à fournir une prestation préalable jusqu’à une date fixée en commun, par exemple jusqu’au dépôt de la demande d’autorisation de construire. Ce qui peut être perçu à première vue comme une méthode un peu unilatérale a surtout pour but de piloter la planification de manière ciblée, efficace et conforme aux coûts. Pour l’entrepreneur, plus tôt on déposera une telle demande, et plus on réduira le temps où il n’encaissera aucune recette.

Les méthodes disruptives et les expériences issues d’autres secteurs peuvent aider à repenser les processus bien ancrés afin d’atteindre les objectifs ambitieux de la société (décarbonisation, disponibilité de logements, loyers abordables, etc.). Une réalisation de projet intégrée, sans concours et par le dialogue, devrait être mise en œuvre en tant qu’alternative aux modèles actuels. Il ne s’agit pas de comparer, mais plutôt de promouvoir la diversité. En définitive, il faudrait choisir la méthode la mieux adaptée aux besoins et aux objectifs du projet concerné.

Um die Netto-Null-Ziele im Gebäudepark zu erreichen, müssen neue Strategien entwickelt werden.

Die Immobiliengesellschaft Intershop definierte für ihr Portfolio einen CO₂-Absenkpfad mit konkreten Massnahmen. Dafür stand ihr die digitale Webapplikation CO₂mpass von Tend zur Verfügung.

Text / Texte:

Bettina Kunzer

Foto / Photo:

Intershop Holding AG

Der Gebäudekomplex Puls 5, zwischen Turbinenplatz und Pfingstweidstrasse gelegen, ist Ausdruck der jüngeren Architekturgeschichte von Zürich-West. Sein Kern, eine 1898 erbaute Giessereihalle, zeugt bis heute von der industriellen Vergangenheit des Quartiers. Zwei Erweiterungsbauten aus dem Jahr 2003 stehen für den Willen zur Veränderung. Seit 2002 gehört die Liegenschaft zum Portfolio der börsenkotierten Anlagegesellschaft Intershop, und das Unternehmen beweist hier, dass auch Gebäude, die nicht in die üblichen Raster passen, nach neuesten Massstäben energetisch aufgewertet werden können. Für Intershop ein wichtiges Thema, denn die Immobiliengesellschaft hat ihre Nachhaltigkeitsziele hochgesteckt: Der CO₂-Ausstoss der Liegenschaften in ihrem Portfolio soll bis 2032 mindestens halbiert werden; bis 2050 gedenkt das Unternehmen, sein Netto-NullZiel zu erreichen.

Intershop verfügt über 45 Liegenschaften und Areale in der gesamten Schweiz. Im Fokus ihrer Investitionstätigkeit stehen kommerzielle Immobilien mit Entwicklungspotenzial, bevorzugt an Standorten in urbanen Zentren. Viele davon sind in die Jahre gekommen – die Chance, mittels Sanierungen, aber auch mit weniger investitionsintensiven Massnahmen eine deutliche Verbesserung der Energiekennzahlen zu erreichen, ist entsprechend gross. Deshalb führte das Unternehmen 2021 eine detaillierte Portfolioanalyse durch, die es ermöglichte, einen realistischen CO₂-Absenkpfad mit konkreten Massnahmen zu definieren. Unterstützt wurde Intershop dabei von einem Team ausgewiesener Energie- und Nachhaltigkeitsspezialisten des Immobiliendienstleisters Tend AG.

Eine Webapplikation für den CO₂-Absenkpfad

Das gesamte Intershop-Portfolio wurde dabei in der von Tend entwickelten Webapplikation CO₂mpass abgebildet: Ein übersichtliches Dashboard zeigt alle relevanten Kennwerte auf Gebäude-, Liegenschaftsund Portfolioebene; die Applikation generiert Nachhaltigkeitsreports in Echtzeit und liefert die entscheidende Erfolgskontrolle durch den Vergleich der Ist-Daten mit der jeweiligen Prognose; Algorithmen, mit denen unterschiedliche Szenarien durchgespielt werden, erleichtern die Massnahmenplanung. Thomas Kaul, Chief Financial Officer (CFO) der Intershop Holding AG, erklärt: «Wir konnten uns darstellen lassen, welches Vorgehen welche Wirkungen erzielt, und diese Erkenntnisse mit unserer Strategie für die einzelnen Liegenschaften und unserer Investitionsbereitschaft abgleichen. Allerdings sind die

verschiedenen Gebäude einer Liegenschaft oder eines Areals nicht immer gleich alt, haben unterschiedliche Nutzungen und energetische Eigenschaften. Deshalb war es wichtig, eine Auswahl an Objekten vertieft anzuschauen.» Mit dem CO₂mpass wurde die erste Grobanalyse des Portfolios verfeinert. Verschiedene Gebäude konnten im Detail modelliert werden, um realistischere und aussagekräftigere Resultate zu erhalten.

Im Sommer 2022 erfolgte dann eine Priorisierung der Liegenschaften. Die Gebäudetechnik und die Bausubstanz der Objekte wurden vor Ort beurteilt und erlaubten Rückschlüsse auf allfällige Betriebsoptimierungspotenziale. Daraus liessen sich entsprechende energietechnische Optimierungsmassnahmen ableiten, und im CO₂mpass konnten die Einsparungen hinsichtlich Energie, Treibhausgasemissionen sowie geschätzter Kosten ausgewiesen werden. Auf dieser Basis wurden vier Liegenschaften, die sich für die Umsetzung der Massnahmen aufgrund ihrer Grösse und ihres hohen CO₂-Ausstosses besonders eigneten, ausgewählt. Neben dem Centre St-Roch in Yverdon-les-Bains und zwei Büro- und Gewerbearealen in Zürich und Dübendorf wurde auch der Gebäudekomplex Puls 5 mit seinen 26 000 Quadratmetern Fläche für Büros, Gewerbe, Bildungswesen und Gastronomie zur Realisierung erster Optimierungen bestimmt.

Das Potenzial von «low-hanging fruits»

Es stellte sich rasch heraus, dass bereits mit vergleichsweise einfachen Mitteln die Energiewerte des Puls 5 wesentlich verbessert werden konnten. Man entschied, in einer ersten Phase ausschliesslich auf Massnahmen zu setzen, die keinen baulichen Eingriff benötigen. Die sogenannten «low-hanging fruits» wurden insbesondere bei der Wärme- und Kältebereitstellung sowie bei den lüftungstechnischen Anlagen ermittelt. Allein mit der Optimierung der Heizkurven und dem Korrigieren der Heizungsfreigabe in Räumen, die zu warm waren, bestand laut Tend ein Einsparpotenzial von rund 10 Prozent. Weitere Massnahmen waren die Anpassung der Betriebszeiten von Lüftung und Heizung und der Kühlkurve, das Erhöhen der Temperatur für die Klimakälte, das Optimieren der Wärmerückgewinnung und das Implementieren eines reduzierten Anlagenbetriebs während der Randzeiten. Die Massnahmen konnten zusammen mit dem Technikteam des Honeywell-Gebäudeleitsystems und Tend innerhalb von wenigen Monaten umgesetzt werden. Der CO₂mpass sagt eine Energieeinsparung von knapp 670 MWh pro Jahr und eine

Kosteneinsparung von jährlich rund 70 000 Schweizer Franken voraus. Der Erfolg der Betriebsoptimierung wird sich jedoch erst nach Abschluss der Heizperiode 2023/24 belegen lassen. Thomas Kaul zeigt sich aber bereits jetzt zufrieden: «Mit den erfolgten Anpassungen können wir im Puls 5 einen Beitrag zum Zwischenziel der Halbierung des CO₂-Ausstosses leisten.»

Die Wirtschaftlichkeit stets im Blick

Bei ausgewählten Immobilienobjekten folgen nun schrittweise Investitionen in weiterführende Optimierungen. Sie umfassen als wirkungsvollste Massnahme den Ersatz von fossilen Energieträgern, aber auch Gebäudehüllensanierungen einschliesslich des Austauschs von Fenstern, der Integration einer Fotovoltaikanlage und Erneuerungen der Haustechnik. Auch bei der Entscheidung, wann es an der Zeit ist, eine Massnahme zu realisieren, lohnt sich ein Blick auf das CO₂mpass-Cockpit. Denn die Applikation dient nicht nur Analysezwecken, sondern wird auch als Controlling-Werkzeug eingesetzt. «Damit können wir überprüfen, ob sich das Portfolio tatsächlich auf dem richtigen Weg befindet, und abschätzen, welchen Einfluss allfällige Korrekturmassnahmen hätten. So ist schnell erkennbar, wann welche Investition ansteht», sagt CFO Thomas Kaul und schliesst an: «Wirtschaftlichkeitsüberlegungen spielen bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie eine zentrale Rolle. Auch wenn die erforderlichen Massnahmen mit teilweise bedeutenden Investitionen verbunden sind, lassen sich damit nicht nur CO₂-Einsparungen, sondern auch erhebliche Betriebskostensenkungen erzielen.» /

VERS LA NEUTRALITÉ CLIMATIQUE

Pour atteindre les objectifs zéro net dans un parc immobilier, il faut développer de nouvelles stratégies. La société immobilière Intershop a défini une trajectoire de réduction de CO₂ assortie de mesures concrètes pour son portefeuille. A cet effet, elle a fait appel à l’application web CO₂mpass de Tend.

Situé entre la Turbinenplatz et la Pfingstweidstrasse, le complexe de bâtiments Puls 5 reflète l’histoire architecturale récente de Zurich-Ouest. Son cœur, une halle de fonderie bâtie en 1898, témoigne encore

aujourd’hui du passé industriel du quartier. Deux extensions construites en 2003 illustrent la volonté de changement. Depuis 2002, cet immeuble fait partie du portefeuille de la société de placement cotée en bourse Intershop. L’entreprise prouve à présent que même d’anciens bâtiments industriels qui sortent des normes habituelles peuvent être revalorisés sur le plan énergétique selon les critères les plus récents. Pour Intershop, il s’agit d’un thème important. En matière de durabilité, la société immobilière a en effet placé la barre très haut: elle prévoit de réduire au moins de moitié ses émissions de CO₂ d’ici 2032 pour atteindre ensuite son objectif zéro net d’ici 2050. Intershop dispose de quarante-cinq biens immobiliers et sites dans toute la Suisse. Ses activités d’investissement se concentrent sur les immeubles commerciaux présentant un potentiel de développement, de préférence dans les centres urbains. Nombre d’entre eux ont pris de l’âge: d’où une grande occasion à saisir pour améliorer sensiblement les indices énergétiques par des assainissements et rénovations, mais aussi en prenant un petit nombre de mesures ciblées nécessitant moins d’investissements. Intershop a donc procédé en 2021 à une analyse détaillée de son portefeuille. Résultat: une trajectoire réaliste de réduction de CO₂ assortie de mesures concrètes a été définie. Pour cela, Intershop a bénéficié du soutien d’une équipe d’experts chevronnés en énergie et durabilité du prestataire de services immobiliers Tend SA.

Une application web pour la décarbonisation

La totalité du portefeuille d’Intershop a été répliquée dans l’application CO₂mpass développée par Tend: un tableau de bord offre une vue d’ensemble de tous les indicateurs pertinents au niveau du bâtiment, du bien immobilier et du portefeuille. L’application génère en temps réel des rapports de durabilité. Elle fournit les valeurs de contrôle décisives en comparant les données réelles aux prévisions; des algorithmes qui simulent différents scénarios facilitent la planification des mesures.

Thomas Kaul, Chief Financial Officer (CFO) d’Intershop Holding SA, explique: «Nous avons pu visualiser quelle procédure produit quels effets en intégrant ces résultats dans notre stratégie pour les différents immeubles, et pour prioriser notre disposition à investir. Mais dans un même bien ou un même site, les différents bâtiments n’ont pas toujours la même ancienneté, ni la même affectation, ni les mêmes caractéristiques énergétiques. Dès lors, il était important d’analyser de manière approfondie une

Das Herz des Plus 5 in Zürich-West ist eine 125 Jahre alte Giessereihalle. Die CO₂-Bilanz der gesamten Liegenschaft wird seit 2022 mithilfe des CO₂mpass analysiert und gezielt gesteuert. / Edifiée il y a 125 ans, une halle de fonderie constitue le cœur du complexe immobilier Plus 5 à Zurich-Ouest. Depuis 2022, CO₂mpass analyse et pilote de manière ciblée le bilan carbone de la totalité du bien.

Der Screenshot der Webapplikation CO₂mpass von Tend zeigt die verschiedenen Szenarien für den Absenkpfad des gesamten Immobilienportfolios von Intershop, ausgewiesen im Geschäftsbericht 2022. / La capture d’écran de l’application web CO₂mpass de Tend met en évidence les différents scénarios pour la trajectoire de réduction de CO₂ de l’ensemble du portefeuille immobilier d’Intershop, trajectoire présentée dans le rapport de gestion 2022 du groupe.

Im CO₂mpass lässt sich durch wenige Klicks auch der Absenkpfad eines einzelnen Objekts darstellen. Hier abgebildet ist die Gewerbeliegenschaft Nordeins in Wohlen. / En quelques clics dans CO₂mpass, on peut aussi représenter visuellement la trajectoire de réduction de CO₂ d’un objet en particulier. Ici, la trajectoire CO₂ de l’immeuble commercial Nordeins à Wohlen.

Auch die einzelnen Energieträger können problemlos ermittelt werden. So verschafft der CO₂mpass von Tend ein anschauliches und differenziertes Bild über das gesamte Immobilienportfolio. / Les différentes sources d’énergie peuvent aussi être identifiées sans problème. L’application CO₂mpass de Tend fournit ainsi un tableau clair et différencié de la totalité du portefeuille immobilier.

sélection d’objets immobiliers.» La première analyse sommaire du portefeuille a pu être affinée en recourant à CO₂mpass. Afin d’obtenir des résultats plus réalistes et plus pertinents, différents bâtiments ont donc été modélisés.

Un classement des immeubles par ordre de priorité a été établi à l’été 2022. Les installations techniques et la substance des bâtiments ont été évaluées sur place et ont permis de tirer des conclusions sur leurs potentiels d’optimisation en matière d’exploitation. Il a ainsi été possible d’en déduire les mesures d’optimisation énergétique appropriées et de faire apparaître dans CO₂mpass les économies réalisées en termes d’énergie, d’émissions de gaz à effet de serre et de coûts estimés. Sur cette base, quatre immeubles ont été sélectionnés qui, en raison de leur taille et du volume élevé de leurs émissions de CO₂, se prêtaient particulièrement bien à la mise en œuvre. Ont été désignés pour réaliser les premières optimisations, outre le Centre Saint-Roch à Yverdon-lesBains et deux sites de bureaux et commerces à Zurich et à Dübendorf, le complexe de bâtiments Puls 5 avec ses 26 000 mètres carrés de surface destinés aux bureaux, aux commerces, à la formation ainsi qu’à la restauration.

Le potentiel des «fruits à portée de main»

Il s’est vite avéré qu’avec des moyens assez simples, il est déjà possible d’améliorer considérablement les valeurs énergétiques du Puls 5. Lors d’une première phase, il a été décidé de ne mettre en œuvre que des mesures qui ne nécessitent aucune intervention structurelle. Ont été notamment identifiées comme des «fruits à portée de main» la production de chaleur ou de froid ainsi que les installations de ventilation. Selon Tend, rien qu’en optimisant les courbes de chauffage et en corrigeant la diffusion thermique dans les locaux qui étaient trop chauds, il existerait un potentiel d’économies de près de 10%. D’autres mesures consistaient à adapter les horaires de fonctionnement de la ventilation, du chauffage et de la courbe de refroidissement, à accroître la température de la climatisation, à optimiser la récupération de chaleur et à réduire pendant les heures creuses le fonctionnement des installations.

En collaboration avec Tend et avec l’équipe technique du système Honeywell de gestion du bâtiment, les mesures ont pu être mises en œuvre en quelques mois seulement. CO₂mpass prévoit des économies d’énergie de 670 MWh par an et des économies de coûts de près de 70 000 francs par an. Mais ce n’est qu’après la clôture de la période de

chauffage 2023/24 que le succès de l’optimisation de l’exploitation pourra être prouvé. Thomas Kaul se montre toutefois déjà satisfait du résultat: «Avec les adaptations réalisées au Puls 5, nous pouvons contribuer à atteindre notre objectif intermédiaire: réduire de moitié nos émissions de CO₂.»

La rentabilité toujours en ligne de mire

Des investissements dans des optimisations plus poussées vont maintenant suivre progressivement dans certains immeubles sélectionnés. Les mesures les plus efficaces sont non seulement le remplacement des énergies fossiles, mais aussi l’assainissement de l’enveloppe des bâtiments, y compris le remplacement des fenêtres, l’intégration d’une installation photovoltaïque et le renouvellement des installations techniques.

Consulter le cockpit de CO₂mpass permet aussi de décider du moment opportun pour réaliser une mesure. Car cette application a un double avantage: elle est à la fois un outil d’analyse et un outil de contrôle de gestion. «CO₂mpass nous aide à vérifier si le portefeuille se trouve effectivement sur la bonne voie et à évaluer l’influence d’éventuelles mesures correctives. Nous pouvons ainsi déterminer rapidement la date de notre prochain investissement, explique Thomas Kaul. Les considérations de rentabilité jouent un rôle clé dans la mise en œuvre de la stratégie de durabilité. Même si les mesures requises nécessitent parfois des investissements importants, elles nous permettent non seulement de diminuer nos émissions de CO₂, mais encore de réaliser des économies de coûts d’exploitation considérables.» → tend.ch

IN ERWARTUNG EINER NEUEN BESTIMMUNG

Text und Fotos / Texte et photos:

Joris Jehle

In Seelisberg, mitten in der Zentralschweiz, steht seit bald 150 Jahren die Hotelanlage Sonnenberg. Auf einer Felskante hoch über dem Rütli und dem Vierwaldstättersee baute der einheimische Hotelpionier Michael Truttmann-Borsiger zwischen 1860 und 1876 das Grandhotel Sonnenberg und danach das ihm vorgelagerte Kurhotel Kulm. Den beeindruckenden Panoramablick auf die Urner Bergwelt genossen zu Glanzzeiten Richard Wagner, Hermann Hesse und Leo Tolstoi. Die beiden Weltkriege waren dem Geschäft wenig zuträglich, die Gewinne fielen spärlich aus. 1971 wurde die Anlage nach längerem Leerstand an Maharishi Mahesh Yogi verkauft, der mit seinen Lehren schon die Beatles in einen indischen Ashram gelockt hatte. Auf Schweizer Boden wollte der Guru ein Weltzentrum der Transzendentalen Meditation aufbauen. Zwölf Jahre dauerte sein Aufenthalt, dann zog er weiter. Seitdem ist das Kurhotel fast unbewohnt, in einem Teil des Grandhotels lebt weiterhin eine kleine Gruppe Yogis. Auch ayurvedische Kuren werden in Seelisberg noch immer angeboten. Um den zunehmenden Verfall der historischen Gebäude zu stoppen, wird seit Jahrzehnten nach einem Investor gesucht. Ende 2022 sicherte sich die Halter AG das Kaufrecht für das 22 000 Quadratmeter grosse Gelände und initiierte ein Entwicklungsprojekt.

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EN ATTENTE D’UN NOUVEAU DESTIN

Depuis bientôt 150 ans, le complexe hôtelier Sonnenberg se dresse au cœur de la Suisse centrale, à Seelisberg. Sur une arête rocheuse surplombant le Grütli et le lac des Quatre-Cantons, le pionnier local de l’hôtellerie Michael Truttmann-Borsiger fit construire entre 1860 et 1876 le Grand Hôtel Sonnenberg, puis, devant lui, le Kurhotel Kulm. Au temps de la splendeur du site, Richard Wagner, Hermann Hesse et Léon Tolstoï purent admirer la spectaculaire vue panoramique sur les montagnes uranaises. Les deux guerres mondiales ne furent guère propices aux affaires des établissements qui n’engrangèrent que de maigres bénéfices. En 1971, après être resté longtemps vacant, l’ensemble est finalement vendu à Maharishi Mahesh Yogi dont les enseignements avaient attiré les Beatles dans un ashram indien. Le gourou voulait implanter un centre mondial de méditation transcendantale sur le sol suisse. Son séjour a duré vingt ans, puis il s’est installé ailleurs. Depuis son départ, le Kurhotel Kulm est quasiment inhabité, mais un petit groupe de yogis continue de vivre dans une partie du Grand Hôtel. Ils proposent toujours des cures ayurvédiques à Seelisberg. Depuis des décennies, les yogis sont en quête d’un investisseur afin de stopper la détérioration grandissante des bâtiments historiques. Fin 2022, Halter SA s’est assuré le droit d’emption sur le terrain de 50 000 mètres carrés et a lancé un projet de développement.

Seite 119: Untergestellte Rosensträucher, zusammengerollte Teppiche – das Grandhotel Sonnenberg leert sich zusehends, wird aber immer noch in Teilen bewohnt und unterhalten. / Page 119: les rosiers sont sous abri, les tapis roulés – le Grand Hôtel Sonnenberg se vide à vue d’œil, mais reste encore en partie habité et entretenu.

Seiten 120/121: Direkt über dem Rütli weht vor der Terrasse des Grandhotels weiterhin die Fahne der «Weltregierung des Zeitalters der Erleuchtung», die Maharishi Mahesh Yogi gegründet hatte. / Pages 120/121: le drapeau du «Gouvernement mondial de l’âge de l’illumination» fondé par Maharishi Mahesh Yogi flotte toujours devant la terrasse du Grand Hôtel, surplombant la prairie du Grütli.

Seite 122: Der französische Architekt Horace Edouard Davinet entwarf das «Sonnenberg» zur Zeit der Belle Époque als erstes Schweizer Hotel mit Dachkuppel über einem zentralen Turm. / Page 122: l’architecte français Horace Edouard Davinet dessina, à la Belle Epoque, les plans du Sonnenberg, le premier hôtel suisse doté d’une toiture en coupole surplombant une tour centrale.

Seite 123: Die Blumenverzierungen der Aussenbeleuchtung verweisen auf die Zeit des Jugendstils. Der gusseiserne Leuchter wird wie viele andere Details nur notdürftig instand gehalten. / Page 123: les décorations florales des éclairages extérieurs évoquent l’époque de l’Art nouveau. Comme de nombreux autres éléments, le lampadaire en fonte n’est que sommairement entretenu.

Seiten 124/125: Der einstige Speisesaal des Grandhotels Sonnenberg – seinerzeit der grösste dieses Typs – wurde zum «Parlament» und Tagungszentrum des indischen Gurus Maharishi Mahesh Yogi umgebaut. / Pages 124/125: l’ancienne salle à manger du Grand Hôtel Sonnenberg – la plus vaste de ce type à son époque – a été transformée en «parlement» et en centre de conférences du gourou indien Maharishi Mahesh Yogi.

Seite 126: In der ehemaligen Hauskapelle wird die Geschichte des Grandhotels offenbar: Neben einem christlichen Wandbild finden sich eine durch die Yogis angebrachte Vergoldung sowie Spuren einer nachträglichen Elektroinstallation. / Page 126: l’ancienne chapelle privée est un livre ouvert sur l’histoire du Grand Hôtel. Une peinture murale chrétienne y côtoie des dorures appliquées par les yogis ainsi que les restes d’une installation électrique postérieure.

Seite 127: Eine liebliche Tapete aus der Zeit des Hotelbetriebs lässt den einstigen Charme des Ensembles in Seelisberg erahnen. / Page 127: un ravissant papier peint datant de l’époque où l’hôtel était en activité laisse entrevoir le charme d’antan de l’ensemble hôtelier de Seelisberg.

Seiten 128/129: Der oktogonale Saal unter der Kuppel des Grandhotels war einmal eine Hauskapelle. Von hier aus hat man einen weiten Panoramablick auf den Vierwaldstättersee und die Berge. / Pages 128/129: la salle octogonale sous la coupole du Grand Hôtel était autrefois une chapelle privée. On peut y admirer une vue panoramique sur le lac des QuatreCantons et sur les montagnes.

Seite 130: Bereits seit Jahren werden im Kurhotel Kulm ausgediente Möbel gelagert. Der Zustand des Gebäudes scheint prekär, die Aussicht hingegen ist ohne Verfallsdatum. /  Page 130: des meubles hors d’usage sont entreposés depuis des années dans le Kurhotel Kulm. Si l’état du bâtiment semble précaire, la vue, elle, n’a pas de date de péremption.

Seite 131: Die goldene Tapete mag zwar an die Blütezeit des Grandhotels erinnern, sie geht jedoch auf die Zeit der Yogis zurück. / Page 131: le papier peint doré semble évoquer l’âge d’or du Grand Hôtel, mais il date en réalité de l’époque des yogis.

Seite 132: Der Mittelbau des Kurhotels wurde im Jahr 1866 fertiggestellt, die beiden Seitenflügel 1902. Seine Balkone sind fast den ganzen Tag besonnt. / Page 132: le bâtiment central de l’hôtel de cure a été achevé en 1866, les deux ailes latérales en 1902. Le soleil donne presque toute la journée sur les balcons.

Seite 133: Obwohl das Kurhotel seit Jahren leer steht, erinnern vereinzelte Möbel, Vorhänge oder ein vergessener Schal an seine frühere Lebendigkeit. / Page 133: même si l’hôtel de cure est désaffecté depuis des années, des meubles, des rideaux ou un foulard oublié témoignent çà et là de la vie qui l’animait jadis.

Seiten 134/135: Hoch über dem See und der Rütliwiese leuchten die hellen Fassaden der beiden historischen Hotels. Die Lage ist einzigartig. / Pages 134/135: surplombant le lac et le Grütli, les façades claires des deux hôtels historiques resplendissent. L’emplacement est unique.

Seite 136: Fast 150 Jahre ist das Grandhotel Sonnenberg nun alt. An Stolz und Eleganz hat es nichts eingebüsst. / Page 136: bâti il y a environ 150 ans, le Grand Hôtel Sonnenberg n’a rien perdu de sa superbe ni de son élégance.

JORIS JEHLE ist selbständiger Berater, Autor und Fotograf. Er schreibt und fotografiert regelmässig für Komplex, «Hochparterre» und weitere Fachzeitschriften. Die fotografische Arbeit schärft seinen Blick und damit die schriftliche Analyse. Seine Fachgebiete sind Raumplanung, Städtebau und Stadtentwicklung, vor allem hinsichtlich sozialer und ökonomischer Fragen. Nach seinem Studium der Geschichte und der Geografie war er beim Städtebaubüro KCAP und bei der Immobilienberatung Wüest Partner tätig. Zu seinen Auftraggebern gehören Gemeinden, Städtebaubüros und Entwickler. / JORIS JEHLE est consultant indépendant, auteur et photographe. Il écrit et photographie régulièrement pour Komplex, Hochparterre et d’autres publications spécialisées. Le travail photographique affûte son regard et par conséquent son analyse écrite. Joris Jehle s’est spécialisé dans l’aménagement du territoire, l’urbanisme et le développement urbain, en lien surtout avec les questions sociales et économiques. Après ses études d’histoire et de géographie, il a travaillé pour le bureau d’urbanisme KCAP et le cabinet de conseil immobilier Wüest Partner. Ses clients sont des communes, des bureaux d’urbanisme et des promoteurs. → jorisjehle.com

Die Sonnenberg-Anlage ist Zeugnis einer der glanzvollsten Momente der Schweizer Hotelgeschichte.

In der Belle Époque erbaut, verlor sie in der Nachkriegszeit kontinuierlich an Glanz. Nun soll ein Entwicklungsprojekt den historischen Ort auf einer Felsenterrasse über dem Rütli wiederbeleben.

Text / Texte:

Joris Jehle

Visualisierung / Visualisation: Tend AG

Historische Abbildungen / Images historiques:

Privatarchiv Andreas Deuber

Zwischen gemächlich treibenden Nebelfetzen tauchen Berggipfel auf und verschwinden genauso langsam wieder. Um die Felsen liegt noch der alte Schnee. Auf der Achsenstrasse am anderen Ufer des Vierwaldstättersees staut sich der Verkehr. Die Wasseroberfläche zeigt sich mal grau, dann wieder tiefblau. Ein Regenschauer löst sich aus dem Nebel, treibt über den See und das Rütli Richtung Sonnenberg zu. Im Wald tief unter der Felswand heult eine Kettensäge auf. Die Aussicht von Sonnenberg ist Meditation und Unterhaltung zugleich.

Das Schauspiel des Bergwetters ist sicherlich einer der Gründe, warum 1876 an abgeschiedener Lage und direkt an einer Felskante mehrere Hundert Meter über dem Vierwaldstättersee und der Rütliwiese ein Grandhotel erbaut wurde. Mitte des 19. Jahrhunderts begann der internationale Alpentourismus in der Schweiz zu blühen – die Künstler der Romantik hatten die Berge von einer Naturgefahr in einen Sehnsuchtsort verwandelt. Ein spätes Zeugnis davon ist der Schweizerpsalm, der zu grossen Teilen Wetter- und Lichtstimmungen beschreibt: das Morgenrot, das Abendglühn, den Nebelflor, das Wolkenmeer, die Gewitternacht. Das Wetter ist ein Teil der Schweizer Identität.

Belle Époque

Im Laufe des 19. Jahrhunderts veränderten sich die Berge durch Meisterleistungen der Ingenieurskunst. Viadukte und Kehrschleifen wurden entworfen, um die Steigung der Bahngleise gleichmässig zu halten, steile Standseilbahnen wurden verlegt, Dämme aufgeschüttet und Tunnel gegraben. Zur Unterbringung der Gäste – und natürlich zum täglichen Beobachten des Wetterspiels – entstanden Pensionen und Hotels. Das Grandhotel Sonnenberg geht auf eine Pilgerherberge neben der Kapelle Maria Sonnenberg in der Urner Gemeinde Seelisberg zurück und wurde vom einheimischen Tourismuspionier Michael Truttmann-Borsinger gegen Ende des vorletzten Jahrhunderts laufend erweitert. Zur Zeit der Belle Époque beauftragte er den französischen Architekten Horace Edouard Davinet, der fast zeitgleich die Hotels Schreiber Rigi-Kulm und Giessbach zeichnete. Erstmals bei einem Schweizer Hotelbau entwarf er für das «Sonnenberg» eine Dachkuppel über einem zentralen Turm. Als noch viel grössere Pionierleistung muss allerdings der 46 mal 15 Meter grosse stützenfreie Saal im ersten Obergeschoss des Hauptbaus gesehen werden. Für die technische Ausführung wurde eigens ein Konstruktionsexperte von der ETH Zürich engagiert.

Entwicklung & Städtebau

Kriege, Krisen und Yogis

Das Hotel florierte jedoch nur bis 1914. Mit dem Ersten Weltkrieg brach der internationale Reiseverkehr ein. Wirtschaftskrisen plagten die Zwischenkriegszeit, und der Zweite Weltkrieg verhinderte den Aufschwung erneut. In der Nachkriegszeit erholte sich Europa rasch, die Bevölkerung explodierte, und der Massentourismus nahm seinen Anfang. Die Sonnenberg-Anlage schien davon wenig zu profitieren. Die finanzielle Situation blieb angespannt. 1971 kaufte der indische Guru Maharishi Mahesh Yogi den Komplex und brachte dort sein Zentrum für Transzendentale Meditation unter. Seine «fliegenden Yogis» sorgten beim Einzug schweizweit für Aufsehen. Für Versammlungen wurde der grosse Saal des Grandhotels zum parlamentartigen, im Halbrund bestuhlten Tagungssaal umgenutzt. Der Plan, in Seelisberg einen 500 Meter hohen Turm für 50 000 Leute zu bauen, blieb ein Traum. Mit dem abnehmenden Erfolg der Bewegung und dem Wegzug ihres Gründers 1983 gerieten die Hotels ins Abseits. Der Zustand der Gebäude verschlechterte sich zusehends. Schliesslich machten sich die Yogis auf die Suche nach einem Käufer.

Erwünschter Neuanfang

Nach Verhandlungen mit den Besitzern konnte ab 2022 in enger Zusammenarbeit zwischen der Gemeinde Seelisberg, dem Kanton Uri und der Halter AG nach einer tragbaren Lösung zur Revitalisierung gesucht werden. In der Folge kam es zu einem Kaufrechtsvertrag, und Halter Entwicklungen erarbeitete unter der Projektleitung von Robin Neuhaus die Neuausrichtung. «Wir beauftragten den Luzerner Architekten Iwan Bühler, gemeinsam mit dem Landschaftsplaner Stefan Rotzler das neue städtebauliche, architektonische und denkmalpflegerische Konzept auszuarbeiten. Weitere Unterstützung erhielten wir vom Kunsthistoriker Dr. Eduard Müller, vom Architekturhistoriker und Denkmalpfleger Dr. Roland Flückiger-Seiler und vom Hotelberater Mark von Weissenfluh», erläutert er.

Das im Oktober 2023 vorgestellte Entwicklungskonzept sieht eine Inwertsetzung und Neuausrichtung des Ensembles vor, das aus dem Grandhotel Sonnenberg, dem Kurhotel Kulm, diversen Nebengebäuden und der Gartenanlage besteht. Die Hotels sollen vollständig erhalten bleiben, während ihre An- und Nebenbauten ersetzt werden. Zwei neue Häusergruppen ergänzen den Komplex. «Insgesamt werden damit 120 Wohnungen und 130 von den

Historische Ansicht des ersten Kurhauses, das 1854 auf einer Felsenterrasse von Michael TruttmannBorsinger eröffnet wurde. Seite 138: Die Visualisierung zeigt das Grandhotel nach der Renovierung von der Kapelle Maria Sonnenberg aus gesehen. / Vue historique du premier établissement de cure que Michael Truttmann-Borsinger avait inauguré sur une terrasse rocheuse en 1854. Page 138: la visualisation montre le Grand Hôtel après la rénovation, vu à partir de la chapelle Maria Sonnenberg.

Die Anlage wächst. 1860 wird das Kurhotel zum dreiflügeligen Bau erweitert. Wenig später entsteht in direkter Nachbarschaft die «English Pension». / Le site croît et se développe. En 1860, l’hôtel de cure est agrandi pour devenir un bâtiment composé de trois ailes. Peu de temps après, dans le voisinage immédiat de l’hôtel, l’English Pension voit le jour.

Situation Bestand: Die Hotelanlage liegt nach Osten gerichtet auf einer Felsenterrasse. Der zentrale, symmetrische Bau des Grandhotels wird im Süden vom Kurhotel Kulm und im Norden von der Kapelle Maria Sonnenberg eingefasst. / Situation existante: le complexe est orienté vers l’est sur une terrasse rocheuse. Le bâtiment central symétrique du Grand Hôtel est bordé au sud par le Kurhotel Kulm et au nord par la chapelle Maria Sonnenberg.

Situation Entwicklungsprojekt: Die Planung sieht den Erhalt und die Sanierung der beiden Hotels vor. Ihre Anbauten und Nebengebäude werden ersetzt. Zu beiden Seiten soll je eine neue Häusergruppe entstehen. / Situation du projet de développement: la planification prévoit le maintien et la rénovation des deux hôtels. Leurs annexes et dépendances seront remplacées. Un nouveau groupe de maisons verra le jour des deux côtés du site.

Entwicklung & Städtebau

Ansicht Ost, Schnitt Dorfstrasse: Das Grandhotel Sonnenberg erhält zwei neue, rückwärtige Flügel für die Technik- und Servicebereiche. Am südlichen und nördlichen Ende der Anlage entstehen Wohnbauten, die sich durch ihre Materialisierung gegenüber dem Bestand zurücknehmen. / Vue est, section Dorfstrasse: deux nouvelles ailes destinées aux installations techniques et aux zones de service seront ajoutées à l’arrière du bâtiment. Aux extrémités sud et nord du site, de nouveaux bâtiments d’habitation verront le jour qui se distingueront du noyau historique par leur matérialisation.

Ansicht Ost, Fernsicht: Das Kurhotel Kulm steht direkt an der Felskante, die Dorfstrasse verläuft auf seiner Rückseite. In vier in den Hang hineingebauten Untergeschossen entstehen Wohnungen, die von einem Baumvorhang abgeschirmt sind. / Vue est, à distance: le Kurhotel Kulm est situé directement sur l’arête rocheuse, la Dorfstrasse passe juste derrière. Cachés par les arbres, des appartements seront créés dans quatre étages en sous-sol intégrés dans la pente.

Grundriss 1. Obergeschoss, Grandhotel Sonnenberg: Das Gebäude erhält neue Nebenräume, eine Ver- und Entsorgungszone und eine Tiefgarage. Sein architektonisches Kernelement, der grosse Saal, bleibt unverändert. / Plan du 1er étage du Grand Hôtel Sonnenberg: le bâtiment se verra attribuer de nouveaux locaux annexes, une zone de service et d’évacuation ainsi qu’un garage souterrain. Son noyau architectural, à savoir la grande salle, restera inchangé.

Schnitt Grandhotel Sonnenberg: Im atmosphärisch dichten Bereich zwischen rückwärtiger Fassade und Felswand soll ein Aussenschwimmbad für die Hotelgäste entstehen. / Coupe du Grand Hôtel Sonnenberg: une piscine extérieure destinée aux clients de l’hôtel verra le jour dans la zone chargée d’atmosphère située entre la façade arrière et la paroi du rocher.

Hotels betriebene Einheiten entstehen. Die zusätzlichen Flächen sollen den Ort beleben und den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts langfristig sichern», sagt Robin Neuhaus.

Das repräsentative Äussere und die innere Struktur des Grandhotels Sonnenberg bleiben vollumfänglich erhalten. Die Empfangsräume im Erdgeschoss und die zweiläufige Treppe hinauf zum grossen stützenlosen Saal bilden den architektonischen Kern und werden entsprechend in Szene gesetzt. Seitlich und rückwärtig sollen unauffällige, dem Hauptbau untergeordnete Flügel angebaut werden. Diese nehmen Servicebereiche und Technik auf, die ein zeitgemässer Hotelbetrieb benötigt.

Das Kurhotel Kulm an der Felskante wurde bereits vor Jahren wegen seines baulich schlechten Zustands aus dem Denkmalschutz entlassen. Die Projektbeteiligten haben entschieden, das Gebäude trotzdem zu erhalten, weil es für das Ensemble von grosser Bedeutung ist und eine hervorragende Fernwirkung hat. Das Mittelteil erhält ein zusätzliches Geschoss, das die beiden Ecktürme akzentuiert, was insgesamt zu einer Aufwertung führt. Im Gebäude entstehen Wohnungen und ein Restaurant mit Gartenterrasse im Erdgeschoss.

Zwischen Hotel Kulm und Felskante sind zusätzliche Untergeschosse mit Wohnungen, die vom Hotel betrieben werden, geplant. Weil sie in den Hang hineingebaut und von einem Baumvorhang verdeckt sind, verändern sie die Anmutung des historischen Ensembles kaum. Weitere Einheiten entstehen in Neubauten, die südlich und nördlich der Hotels liegen. Grosse Bäume, Felsen und die Kapelle trennen sie vom historischen Bestand. Durch die dunkle Materialisierung nehmen sich die Wohngebäude gegenüber den helleren Altbauten zurück und unterscheiden sich zusätzlich durch ihre klare architektonische Sprache und Ausformung.

Die abgeschiedene Lage von Seelisberg ist Chance und Risiko zugleich. Die SonnenbergAnlage muss zur attraktiven Destination werden, um die nötige Kundschaft anzuziehen. Die Diversifizierung des Angebots mit Wohnungen ist vielversprechend, zuletzt werden jedoch das Betriebskonzept und die persönliche Bewirtung den Ausschlag für den Erfolg des Projekts geben. Der Zeitpunkt scheint jedoch richtig. Die gesunde Schweizer Wirtschaft hat eine neue Klasse von Gutverdienenden geschaffen, die urban wohnt, aber an den Wochenenden gern romantischen Luxus in der Natur geniesst. Die diversen globalen Krisen schüren zusätzlich das Bedürfnis nach Sicherheit, das ein klassisches Grandhotel und das scheinbar ewige Bergpanorama bieten.

MAGIE DE LA MÉTÉO ET MUTATION DES MONDES

Le site du Sonnenberg témoigne de l’un des moments les plus brillants de l’histoire de l’hôtellerie suisse. Bâti à la Belle Epoque, il a perdu de son éclat pendant l’après-guerre. Aujourd’hui, un projet de développement entend faire revivre ce lieu historique sur une terrasse rocheuse qui surplombe le Grütli.

Entre des lambeaux de brouillard flottant tranquillement émergent des sommets qui disparaissent aussi lentement qu’ils sont apparus. La vieille neige entoure encore les rochers. Sur l’Achsenstrasse qui borde l’autre rive du lac des Quatre-Cantons, le trafic est saturé. La surface de l’eau paraît parfois grise, puis retrouve une teinte d’un bleu profond. Une averse se détache du brouillard, flotte au-dessus du lac et du Grütli pour se diriger vers le Sonnenberg. Ici, la vue est à la fois spectacle et méditation.

Ces changements météorologiques sont sûrement l’une des raisons pour lesquelles un grand hôtel a été construit en 1876 sur ce site isolé, à plusieurs centaines de mètres au-dessus du lac des QuatreCantons et de la prairie du Grütli. Au milieu du XIXe siècle, le tourisme alpin international a pris son essor en Suisse – alors que les montagnes étaient considérées auparavant comme des dangers naturels, les artistes de l’époque romantique les avaient transformées en lieux de nostalgie. Le Cantique suisse en est un témoin tardif: il décrit des ambiances météorologiques et lumineuses, l’aurore, le coucher du soleil, le voile de la brume, la nuit d’orage. Les variations du temps font partie de l’identité suisse.

Belle Epoque

Au cours du XIXe siècle, les prouesses des ingénieurs changent la physionomie des montagnes. Partout, viaducs et boucles ferroviaires, trains à crémaillère, barrages et tunnels apparaissent. Pour héberger les hôtes, des pensions et des hôtels sont édifiés.

Le Grand Hôtel Sonnenberg trouve son origine dans une auberge pour pèlerins qui jouxtait la chapelle Maria Sonnenberg dans la commune uranaise de Seelisberg. Michael Truttmann-Borsinger, pionnier suisse du tourisme, n’a cessé d’agrandir l’hôtel vers la fin du XIXe siècle. Au temps de la Belle Epoque, il a mandaté l’architecte français Horace Edouard Davinet qui, pour la première fois dans l’histoire de l’hôtellerie suisse, a dessiné pour le

Sonnenberg les plans d’une toiture en coupole surplombant une tour centrale. Mais l’exploit le plus important reste la grande salle du premier étage, de 46 mètres de long sur 15 mètres de large, dépourvue de tout pilier. Un expert de l’EPF de Zurich avait été spécialement engagé pour sa réalisation.

Guerres,

crises et yogis

Mais l’hôtel n’a prospéré que jusqu’en 1914. Avec la Première Guerre mondiale, le tourisme international s’est effondré. Les crises ont miné la période de l’entre-deux-guerres, et la Deuxième Guerre mondiale a porté le coup de grâce. Dans l’après-guerre, l’Europe s’est vite relevée et le tourisme de masse a pris son essor, mais le Sonnenberg n’en a que peu profité. La situation financière restait tendue.

En 1971, le gourou indien Maharishi Mahesh Yogi a acheté le complexe immobilier et y a installé son Centre pour la méditation transcendantale. Dès son arrivée, ses «yogis volants» ont défrayé la chronique. Avec ses sièges en hémicycle évoquant un parlement, la grande salle du Grand Hôtel a été réutilisée comme salle de réunion pour les assemblées de l’organisation. Le projet d’ériger une tour de 500 mètres de hauteur est resté un rêve. Avec le déclin du mouvement et le départ de son fondateur en 1983, les hôtels sont tombés à l’abandon. L’état des bâtiments se détériorait à vue d’œil. Finalement, les yogis se sont mis en quête d’un acheteur.

Nouveau commencement souhaité

Après des négociations avec les propriétaires, à partir de 2022, en collaboration entre la commune de Seelisberg, le canton d’Uri et l’entreprise Halter SA, une solution de reconversion viable a pu être trouvée. Par la suite, un pacte d’emption a pu être conclu, et sous la direction de Robin Neuhaus, Halter Développements a élaboré un projet de réorientation. «Nous avons mandaté l’architecte lucernois Iwan Bühler et le paysagiste Stefan Rotzler pour qu’ils mettent au point un concept architectural intégrant les questions de protection du patrimoine. Nous avons bénéficié du soutien supplémentaire de l’historien d’art Eduard Müller, de l’historien de l’architecture et conservateur des monuments historiques Roland Flückiger-Seiler et du consultant en hôtellerie Mark von Weissenfluh», explique-t-il.

Présenté en octobre 2023, le concept de développement prévoit une mise en valeur et une nouvelle orientation de l’ensemble qui comprend le Grand Hôtel Sonnenberg, le Kurhotel Kulm, divers bâti-

ments annexes et le jardin. Les hôtels doivent être entièrement conservés, alors que leurs annexes et dépendances seront remplacées. Deux nouveaux groupes de maisons viendront compléter ce complexe. «Au total, 120 appartements et 130 unités d’habitation gérées par les hôtels seront construits. Les surfaces supplémentaires devront animer le site et garantir la réussite économique du projet à long terme», déclare Robin Neuhaus.

L’extérieur représentatif et la structure interne du Grand Hôtel Sonnenberg seront intégralement préservés. Sur les côtés, vers l’arrière, de nouvelles ailes seront bâties en annexe. Elles abriteront les zones de service et les installations techniques nécessaires à une exploitation moderne.

Quant au Kurhotel Kulm, accroché à une arête rocheuse, il n’est plus classé comme monument historique depuis des années en raison de son mauvais état. Le bâtiment sera néanmoins conservé, parce qu’il revêt une grande importance pour l’ensemble et qu’il exerce, de loin, un effet d’attraction exceptionnel. L’ajout d’un étage dans sa partie médiane mettra en évidence les deux tours d’angle, ce qui revalorisera l’ensemble. Des appartements et un restaurant avec terrasse seront réalisés au rez-de-chaussée.

Entre le Kurhotel Kulm et l’arête rocheuse, il est prévu de créer des sous-sols supplémentaires qui accueilleront des appartements gérés par l’hôtel. Parce que ces sous-sols seront intégrés dans la pente et qu’ils seront cachés par un rideau d’arbres, ils ne modifieront guère le charme de cet ensemble historique. D’autres unités d’habitation seront bâties dans de nouvelles constructions créées au sud et au nord des hôtels. De grands arbres, des rochers et la chapelle les sépareront du noyau historique du site. La teinte foncée des nouveaux logements, leurs formes et leur langage architectural les distingueront des anciennes constructions plus claires.

L’isolement de la commune de Seelisberg est à la fois une chance et un risque. Le site du Sonnenberg doit en effet devenir une destination attrayante afin de faire venir la clientèle requise. La diversification de l’offre qui comprend désormais des appartements est prometteuse, mais le concept d’exploitation et la dotation en personnel d’accueil seront déterminants pour le succès du projet. Le moment semble toutefois bien choisi. La bonne santé de l’économie suisse a donné naissance à une nouvelle classe de citadins aisés, qui apprécient le luxe romantique d’un week-end dans la nature. Les diverses crises internationales accroissent encore le besoin de sécurité qu’offrent un grand hôtel traditionnel et un panorama de montagnes apparemment éternel.

Erdgeschoss Kurhotel Kulm: Hier ist Platz für die Gastronomie und zwei Wohnungen. Die Promenade bleibt erhalten, wird nach Süden geöffnet und am Gebäude entlanggeführt. / Rez-de-chaussée du Kurhotel Kulm: le lieu accueille un restaurant et deux appartements. La promenade restera préservée; elle sera ouverte vers le sud et longera le bâtiment.

1. Untergeschoss Kurhotel Kulm: Hotels und Tiefgarage sind unterirdisch miteinander verbunden. Vor dem historischen Bau sollen in den Hang hineingebaute Wohnungen, die vom Hotel betrieben werden, entstehen. / 1er sous-sol du Kurhotel Kulm: les hôtels et le garage souterrain seront reliés en sous-sol. Devant le bâtiment historique, des appartements intégrés dans la pente verront le jour et seront gérés par l’hôtel.

Grundriss Erdgeschoss, südliche Neubauten: Die Grundformen der Gebäude spiegeln die felsige Umgebung. Von den Wohnungen aus bieten sich verschiedene Panoramen – über den See, auf die Berge oder in den Wald. / Plan du rez-de-chaussée, nouveaux bâtiments côté sud: les formes de base reflètent l’environnement rocheux. Depuis les appartements, divers panoramas s’offrent au regard: sur le lac, sur les montagnes ou vers la forêt.

Sonnenb er g

22014 Seelisberg - Wohnen Süd

Massstab: 1 200

Planformat: A1

Plannummer: 21 02 11

Datum: 14 08 23/rev 21 08 23

IWAN BÜHLER ARCHITEKTEN

Grundriss Erdgeschoss, nördliche Neubauten: Auch in den Punktbauten nördlich der Kapelle Maria Sonnenberg werden Wohnungen realisiert. Sie sind unterirdisch mit einer kleinen Tiefgarage verbunden. / Plan du rez-de-chaussée, nouveaux bâtiments côté nord: des appartements seront aussi réalisés dans les bâtiments situés au nord de la chapelle Maria Sonnenberg. Ils seront reliés en sous-sol à un petit garage souterrain.

IWAN BÜHLER diplomierte 1987 bei Professor Dolf Schnebli an der ETH Zürich als Architekt. 1990 gründete er sein eigenes Architekturbüro in Luzern, mit dem er eine Vielzahl an unterschiedlichsten Projekten im In- und Ausland umsetzen konnte. Seine Arbeit wird von städtebaulichen, kulturellen, soziologischen, emotionalen und technischen Fragestellungen geprägt. In den vergangenen Jahren eignete er sich insbesondere im Umgang mit denkmalgeschützter Baustubstanz einen beachtenswerten Wissensfundus an. Die gelungene Anwendung und Umsetzung dessen konnte Iwan Bühler zuletzt mit dem Umbau der historischen Grandhotels Kempinski Palace Engelberg Titlis und Mandarin Oriental Palace in Luzern unter Beweis stellen. /  IWAN BÜHLER a obtenu son diplôme d’architecte en 1987 auprès du professeur Dolf Schnebli à l’EPF de Zurich. En 1990, il a fondé son propre bureau d’architecture à Lucerne avec lequel il a pu réaliser une multitude de projets en Suisse et à l’étranger. Son travail est traversé par des interrogations urbanistiques, culturelles, sociologiques, émotionnelles et techniques. Ces dernières années, il a acquis des connaissances considérables en matière de gestion de la substance du bâti dans le cadre de la protection du patrimoine. Iwan Bühler a pu faire la preuve de l’application réussie de ce savoir-faire lors de la transformation des grands hôtels historiques Kempinski Palace à Engelberg Titlis et Mandarin Oriental Palace à Lucerne. → iwanbuehler.ch

STEFAN ROTZLER ist Landschaftsarchitekt BSLA. Nach dem Studium der Kunstgeschichte an der Universität Zürich absolvierte er ein Gartenbaupraktikum und schloss 1978 seine Ausbildung zum Landschaftsarchitekten an der Hochschule Rapperswil (HSR) ab. Er arbeitete für das Gartenbauamt der Stadt Zürich und gründete 1982 sein erstes eigenes Büro. Von 1992 bis 2014 war er bei Rotzler Krebs Partner Landschaftsarchitekten in Winterthur tätig. Seither übernimmt er Beratungs- und Jurymandate sowie strategische Planungen in der Deutschschweiz und im Tessin. An der Beschäftigung mit Landschaft und Freiraum faszinieren ihn die zeitliche und die soziale Komponente sowie die Tatsache, dass Landschaft immer einer Zuneigung, einer pflegenden Hand bedarf. / STEFAN ROTZLER est architecte paysagiste FSAP. Après avoir étudié l’histoire de l’art à l’Université de Zurich, il a suivi un stage d’horticulture et a terminé en 1978 sa formation d’architecte paysagiste à la Haute école de Rapperswil (HSR). Il a travaillé au Service des espaces verts de la Ville de Zurich et a fondé son premier bureau d’architecte paysagiste en 1982. De 1992 à 2014, il a exercé ses activités en tant qu’associé auprès de Rotzler Krebs Partner Landschaftsarchitekten à Winterthour. Depuis lors, il assume des mandats de conseil et de juré ainsi que des mandats de planification stratégique en Suisse alémanique et au Tessin. Ce qui le fascine dans son métier, ce sont les composantes temporelles et sociales ainsi que le fait que le paysage a toujours besoin d’affection, et d’une main qui en prenne soin. → rotzler.land

Von einem der Balkone fällt der Blick in den grosszügigen Grünraum der Wohnsiedlung, wie vom Projekt Composite Presence von Giuliani Hönger Architekten und Studio Vulkan Landschaftsarchitektur vorgeschlagen. / L’un des balcons offre une belle perspective sur les vastes espaces verts du complexe résidentiel que propose le projet Composite Presence conçu par Giuliani Hönger Architekten et Studio Vulkan Landschaftsarchitektur.

Zwischen Basler-, Freihof- und Grundstrasse entsteht eine neue Wohnsiedlung, die den Stadtteil Zürich-Altstetten weiter verdichten wird. Sie ist das Resultat zweier Projektideen, die geschickt miteinander kombiniert werden und eine in die Jahre gekommene Überbauung ersetzen sollen.

Eine Hoffigur, zwei Zeilenbauten und ein Hochhaus in der zweiten Reihe: Die Vogelperspektive zeigt die städtebauliche Komposition, mit der Giuliani Hönger Architekten das Beurteilungsgremium überzeugte. / Une cour, deux immeubles alignés et une tour au second plan: la perspective aérienne montre la composition urbaine qui a permis à Giuliani Hönger Architekten de remporter l’adhésion du comité d’évaluation.

Das Projekt Composite Presence greift im Quartier vorhandene Typologien auf, die unterschiedliche Bezüge zur heterogenen Umgebung schaffen. / Le projet Composite Presence reprend des typologies du quartier qui tissent différents liens avec leur environnement hétérogène.

Text / Texte:

Daniela Meyer

Visualisierungen / Visualisations:

Giuliani Hönger Architekten, Toblergmür Architekten

Die Firmengeschichte der Halter AG ist eng mit der Entwicklung von Zürich-Altstetten verknüpft. Bei der Gründung des Baugeschäfts für Hoch- und Tiefbau im Jahr 1918 durch Wilhelm Halter hatte dieses seinen Sitz in der damals noch selbständigen Gemeinde Altstetten. Dort erwarb die junge Firma schon bald Wiesland und Bauplätze und erstellte darauf Geschäftshäuser, Industriebauten und Wohnungen. Kurz vor dem frühen Tod von Wilhelm Halter Anfang 1944 entstanden in Altstetten 200 Reiheneinfamilienhäuser, darunter jene am Rudenzweg. Fast zwei Generationen später, in den Jahren 1977 und 1985, folgte in unmittelbarer Nachbarschaft, zwischen Basler-, Freihof- und Grundstrasse, in zwei Etappen eine weitere Siedlung mit 317 Wohnungen. Die unauffälligen dreigeschossigen Häuser mit Waschbetonfassaden sind noch heute im Besitz von verschiedenen Familienmitgliedern.

Bei ihrer Erstellung wurden die «modernen Mietwohnungen» mit der Lage neben dem fast zeitgleich erstellten Shoppingcenter Letzipark angepriesen. Heute hat der betreffende Abschnitt entlang der Baslerstrasse an Glanz verloren. Asphalt und Beton dominieren das Erscheinungsbild; nach einem einladenden Aufenthaltsort im Freien sucht man vergebens. Doch das Quartier wandelt sich. Von der starken Verdichtung, die Altstetten derzeit erfährt, zeugen unter anderem verschiedene bis zu achtzig Meter hohe Hochhäuser. Auch das Geviert Basler-/Freihof-/ Grundstrasse, hier BFG-Areal genannt, verfügt gemäss der aktuellen Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich über grosse Ausnützungsreserven.

Grosse Häuser, grosser Freiraum

Wie gross diese Reserven sind, veranschaulichen die Resultate des Studienauftrags für eine neue Wohnüberbauung, den Halter Gesamtleistungen 2022/23 durchführte: Ein Blick aus der Vogelperspektive auf die Baslerstrasse zeigt ein siebengeschossiges Hofgebäude und zwei achtgeschossige Zeilenbauten, hinter denen ein sechzig Meter hoher Turm in die Höhe ragt. Total enthalten die vier Häuser 376 Wohnungen. Auf der strassenabgewandten Seite dehnt sich ein grosser Grünraum aus. Das Ensemble entwarfen Giuliani Hönger Architekten zusammen mit Studio Vulkan Landschaftsarchitektur, deren städtebauliches Konzept sich beim zweistufigen Studienauftrag gegen vier weitere Teams durchzusetzen vermochte.

«Solch grosse Areale an zentraler Lage gibt es heute in Zürich nicht mehr oft», hält Patric Barben, Partner bei Giuliani Hönger Architekten, fest. «Die

Neubebauung stellt eine riesige Chance dar für Altstetten, wo grosse Freiräume fehlen.» Dem stimmt auch Urša Habič zu, Partnerin bei Studio Vulkan Landschaftsarchitektur: «Das Quartier ist nach wie vor stark von Industrie und Gewerbe geprägt, und es gibt wenig öffentlichen Raum. Ein Blick auf die Klimakarte macht zudem deutlich, dass es dort viel mehr Grün braucht.» So war man sich im Team schnell einig, dass die Wohnhäuser in die Höhe gebaut werden sollen, damit am Boden genügend Platz für einen parkartigen Raum bleibt.

Die Umgebung der Wohnsiedlung ist heterogen: Nebst den jüngst entstandenen Hochhäusern finden sich Zeilen- und Punktbauten, Reiheneinfamilienhäuser und grossflächige Industrie- und Gewerbebauten. Mit Composite Presence – so die Projektbezeichnung beim Studienauftrag – greifen die Architekturschaffenden vorgefundene Typologien auf und knüpfen Verbindungen über die Arealgrenzen hinweg. «Dazu haben wir die drei Archetypen Hof, Zeile und Turm gewählt», so Patric Barben. «Die drei Figuren unterscheiden sich nicht nur in ihrer Form, sondern sorgen für Vielfalt auf mehreren Ebenen: auf der städtebaulichen und der konstruktiven, hinsichtlich der Wohnungen und in den Details, die von Haus zu Haus variieren.

Weiterhin widerspiegeln sich die unterschiedlichen Gebäudetypologien auch in den angrenzenden Freiräumen. Westlich des Areals, wo ein Fussweg zwischen dem bereits neu bebauten Nachbargrundstück und dem geplanten Hochhaus hindurchführt, soll ein städtischer Platz mit öffentlichem Charakter entstehen. Südlich der beiden Zeilenbauten, die die Baslerstrasse säumen, erstreckt sich ein grosser Siedlungsgarten. Die mehrteilige Figur im Osten bildet einerseits einen privateren Gartenhof aus, andererseits entsteht durch ihre Setzung parallel zur Freihofstrasse ein schmaler Vorplatz entlang der Baslerstrasse. Dieser leitet zur «Stadtloggia» auf dem benachbarten HIAG-Areal über – einem gedeckten, halböffentlichen Raum, der bereits in Ausführung ist.

Urbane Schnittlösung führt zu ungewöhnlichem Vorgehen

Prägnante Gebäudetypen, grosse Grünräume und eine Komposition, die auf die verschiedenen Nachbarschaften reagiert: Viele Merkmale, die Composite Presence auszeichnen, finden sich auch beim Projekt Lili von Toblergmür Architekten und Uniola Landschaftsarchitektur wieder. So erstaunt es nicht, dass ein klarer Entscheid zugunsten eines der beiden Projekte, die im Rahmen der zweiten Stufe des Stu-

dienauftrags weiterbearbeitet wurden, dem Beurteilungsgremium nicht leichtfiel. Statt zwischen die beiden benachbarten Hochhäuser – eines davon existiert bereits, das andere ist in Planung – einen weiteren Turm zu setzen, schlugen Toblergmür Architekten zwei über fünfzig Meter hohe Gebäudescheiben vor, auch dies eine Typologie, die in Altstetten bereits vorhanden ist. Sie begleiten die halböffentlichen Wege, die durch das Quartier führen, während an der Baslerstrasse zwei sechsgeschossige Zeilenbauten die angrenzenden Räume fassen. Ergänzt um zwei weitere Gebäudekörper, entstehen zwei u-förmige Figuren, zu denen je ein grosszügiger Grünraum gehört. «Die beiden Zeilenbauten stehen am Übergang zwischen der Baslerstrasse und dem abgesenkten Terrain auf der Seite der Wohnhöfe», erklärt Gabriel Gmür. «Strassenseitig enthalten die Erdgeschosse hohe Atelier- oder Wohnräume, hofseitig ist der Raum auf zwei Wohneinheiten verteilt.» Anders als beim Konkurrenzprojekt von Giuliani Hönger liegen die Schlafzimmer der Erdgeschosswohnungen auf der Hofseite. «Entlang der Strasse Wohnräume oder Ateliers anzubieten, erachten wir als möglich, da die Häuser nicht direkt an den Strassenraum grenzen und dieser zukünftig ebenfalls zu einem attraktiven Freiraum werden soll», ergänzt Samuel Tobler. Damit verweist er auf die Absicht der Stadt Zürich, die Baslerstrasse in den kommenden Jahren in «den längsten Park der Schweiz» zu verwandeln. Der Gebäudequerschnitt ist eine urbane Antwort auf dieses Vorhaben und gefiel dem Beurteilungsgremium.

Aus diesem Grund empfahl es eine Kombination der beiden Projekte der zweiten Verfahrensstufe zur Ausführung: Basierend auf dem Gesamtkonzept des Projekts Composite Presence mit den drei prägenden Figuren und dem grosszügigen Freiraum, sollen die darin vorgesehenen Zeilenbauten gemäss dem Vorschlag des Projekts Lili umgesetzt werden. Dieser Empfehlung ist Halter gefolgt und hat nach Abschluss des Studienauftrags im Juni 2023 die beiden Zürcher Architekturbüros Giuliani Hönger und Toblergmür beauftragt, zusammen mit Studio Vulkan Landschaftsarchitektur das Baugesuch für das BFGAreal auszuarbeiten.

Dass zwei Projekte auf diese Art zusammengeführt werden, ist kein alltägliches Vorgehen. «Die ungewöhnliche Kombination ist nur möglich, weil es Verwandtschaften gibt zwischen den beiden städtebaulichen Ansätzen», ist Samuel Tobler überzeugt. Beide Teams schauten über die Arealgrenzen hinaus und strebten eine allseits gute Anbindung ans Quartier an. Daraus resultierten bei beiden Projekten grosszügige, nach Süden geöffnete Freiräume, die ein Gegen-

Entwicklung & Städtebau

gewicht zu den grossmassstäblichen Gebäudetypologien schaffen.

Neue Grosszügigkeit statt Fortschreiben des Bestands

Diese Gemeinsamkeiten sind es auch, die Composite Presence und Lili von den anderen drei Projekten des Wettbewerbs unterscheiden, die nach der ersten Stufe des Verfahrens ausgeschieden sind. Die kleinteiligeren städtebaulichen Lösungsansätze vermochten das achtköpfige Beurteilungsgremium, darunter auch ein Vertreter des Amts für Städtebau der Stadt Zürich, nicht zu überzeugen. Wobei zu erwähnen ist, dass unter diesen Projekten jenes am meisten Interesse erzeugte, das sich mit dem Bestand aus den 1970er- und 1980er-Jahren auseinandersetzt. Das Projekt Viletto von Boltshauser Architekten und dem Landschaftsarchitekten Maurus Schifferli zeigt das städtebauliche Potenzial auf, das der bestehenden knapp fünfzigjährigen Wohnsiedlung zugrunde liegt. Mit präzisen Eingriffen und einer Kombination von aufgestocktem Bestand, Rück- und Neubau transformieren sie das Areal auf zukunftsweisende Art. Die kleinteilige Struktur erlaubt eine hohe Durchlässigkeit des Gevierts, vermochte aber nicht restlos zu überzeugen gegenüber der freiräumlichen Grosszügigkeit, welche die zwei zur Weiterbearbeitung empfohlenen Projekte aufweisen. Dazu kamen Unsicherheiten in Bezug auf die Bewilligungsfähigkeit des aufgestockten Bestands, beispielsweise hinsichtlich Raumhöhen und Lärmgrenzwerten.

Komplett verschwinden soll die in die Jahre gekommene Wohnsiedlung dennoch nicht. Vorgesehen ist, deren Betondecken in Elemente mit zwei bis drei Metern Seitenlänge zu zerlegen und diese beim Hofgebäude als Deckenplatten zu verwenden. Zudem bleibt die vorhandene Tiefgarage teilweise erhalten. Äusserlich wird das Geviert aber nicht wiederzuerkennen sein: Wer sich in ein paar Jahren durch die Baumallee der Baslerstrasse bewegen wird, wird dort an einem schmalen Platz vorbeikommen, gefolgt von einer 129 Meter langen Wohnzeile, deren vorgelagerte Balkonschicht den grünen Strassenraum belebt. Am westlichen Ende der Zeile wird ein Platzraum die Passantinnen und Passanten zum öffentlichen Erdgeschoss des zurückversetzten Turmes leiten.

Als Wilhelm Halter vor über hundert Jahren damit begann, das Gesicht von Zürich-Altstetten mitzuprägen, ahnte er wohl nicht, dass auf dem von ihm erworbenen Geviert einst ein Hochhaus und weitere Gebäude mit insgesamt 376 Wohnungen stehen würden – ein Projekt, für das im Februar 2024 der Name Letzigarten kreiert wurde.

Die Kombination der beiden Projekte der zweiten Verfahrensstufe, Composite Presence und Lili, von Südosten betrachtet. Die Architekturbüros Giuliani Hönger und Toblergmür haben gemeinsam ein Baugesuch ausgearbeitet. / La combinaison des deux projets retenus au second degré de la procédure, Composite Presence et Lili, vue du sud-est. Les bureaux d’architecture Giuliani Hönger et Toblergmür ont préparé ensemble une demande de permis de construire.

Basierend auf dem Gesamtkonzept des Projekts Composite Presence entstehen nun drei prägende Figuren und ein grosszügiger Freiraum. Der Zeilenbau wird gemäss dem Projekt Lili ausgeführt. / Trois ouvrages marquants et un vaste espace ouvert verront le jour sur la base du concept général du projet Composite Presence. L’immeuble-barre sera réalisé conformément au projet Lili.

Erdgeschoss, zusammengeführtes Projekt: Der Zeilenbau von Toblergmür Architekten fügt sich wie selbstverständlich in die städtebauliche Grundordnung des Entwurfs von Giuliani Hönger Architekten ein. / Rez-de-chaussée, projet fusionné: l’immeuble-barre de Toblergmür Architekten s’insère tout naturellement dans l’ordonnancement urbain du projet de Giuliani Hönger Architekten.

Regelgeschoss, zusammengeführtes Projekt: Die drei unterschiedlichen Gebäudetypologien sorgen nicht nur bei den angrenzenden Aussenräumen für Vielfalt, sondern auch in den Wohnungen. / Etage standard, projet fusionné: les trois typologies différentes assurent la diversité des espaces extérieurs adjacents, mais aussi celle des logements.

Ansicht Ost, zusammengeführtes Projekt: Der Zeilenbau steht am Übergang zwischen der Baslerstrasse und dem abgesenkten Terrain. Sein Querschnitt reagiert geschickt auf den Strassenraum, weshalb dieser Gebäudetyp von Toblergmür Architekten zur Weiterbearbeitung empfohlen wurde. /  Elévation est, projet fusionné: l’immeuble-barre de Toblergmür Architekten est à la jointure entre la Baslerstrasse et le terrain abaissé. Sa coupe transversale répond avec ingéniosité à l’espace-rue, ce qui explique que le comité d’évaluation ait recommandé cette typologie pour la suite du projet.

Ansicht Süd, zusammengeführtes Projekt: Zwischen dem Hochhaus und der Hoffigur von Giuliani Hönger Architekten spannt sich ein grosszügiger Freiraum auf, gefasst durch die lange Zeile von Toblergmür Architekten. / Elévation sud, projet fusionné: entre la tour et l’ouvrage en forme de cour de Giuliani Hönger Architekten s’étend un vaste espace ouvert délimité par la longue barre de Toblergmür Architekten.

LA COUR, LA BARRE, LA TOUR

Le nouveau complexe appelé à sortir de terre dans le quadrilatère formé par la Baslerstrasse, la Freihofstrasse et la Grundstrasse renforcera la densification du quartier de ZurichAltstetten. Il est l’aboutissement de deux projets qui, adroitement combinés, remplaceront un ensemble de constructions qui a connu des jours meilleurs.

L’histoire de Halter SA est étroitement liée au développement de Zurich-Altstetten. Créée par Wilhelm Halter en 1918, l’entreprise de génie civil avait installé son siège à Altstetten qui était encore à l’époque une commune indépendante. La société acquiert rapidement des terrains sur lesquels elle construit des immeubles commerciaux, des bâtiments industriels et des logements. Peu avant le décès de Wilhelm Halter début 1944, deux cents maisons mitoyennes voient ainsi le jour dans le quartier. Près de deux générations plus tard, en 1977 et en 1985, un lotissement de 317 logements est en passe de réalisation entre la Baslerstrasse, la Freihofstrasse et la Grundstrasse. Ces immeubles discrets de trois niveaux aux façades en béton lavé appartiennent aujourd’hui encore à des membres de la famille.

Ces «logements locatifs modernes» à proximité du centre commercial Letzipark, qui date plus ou moins de la même période, ont été encensés lors de leur construction. Aujourd’hui, les abords de la Baslerstrasse ont perdu de leur superbe. Au milieu du béton et de l’asphalte, on cherche en vain un espace en plein air accueillant. Mais l’heure du changement a sonné. Plusieurs tours atteignant jusqu’à 80 mètres de haut témoignent de la forte densification en cours à Altstetten. Le quadrilatère dessiné par la Baslerstrasse, la Freihofstrasse et la Grundstrasse – le site BFG en abrégé – recèle lui aussi de grandes réserves d’utilisation selon l’actuel règlement sur les constructions et les zones de la ville de Zurich.

A grands immeubles, grands espaces

Les résultats des mandats d’étude parallèles que l’unité Prestations globales de Halter a lancés en 2022/23 illustrent l’ampleur du potentiel: une vue aérienne sur la Baslerstrasse montre un bâtiment de sept niveaux avec cour et deux barres d’immeubles de huit niveaux dominées à l’arrière par une tour de 60 mètres. Au total, ces quatre immeubles comptent environ 400 logements. Du côté opposé à la rue

s’étend un vaste espace vert. La visualisation est l’œuvre de Giuliani Hönger Architekten et Studio Vulkan Landschaftsarchitektur qui se sont imposés face à quatre autres équipes lors de la procédure de mandats d’étude parallèles à deux degrés.

«Aujourd’hui, les sites de cette taille à un emplacement central se font rares à Zurich», constate Patric Barben, associé chez Giuliani Hönger Architekten. «Ce nouvel ensemble représente une chance pour Altstetten qui manque de grands espaces ouverts.» Urša Habič, associée chez Studio Vulkan Landschaftsarchitektur, confirme: «Le quartier reste fortement marqué par les activités industrielles et commerciales et les espaces publics se comptent sur les doigts d’une main. Un coup d’œil sur la carte climatique montre qu’il est nécessaire d’accélérer la végétalisation.» L’équipe est vite tombée d’accord: les immeubles seront construits en hauteur pour laisser assez de place au sol pour un espace de type parc. Le complexe s’insère dans un contexte hétérogène mêlant tours, barres, plots, maisons individuelles mitoyennes et vastes bâtiments industriels et commerciaux. Avec Composite Presence – titre donné au projet –, les architectes reprennent les typologies existantes et tissent des liens en s’affranchissant des limites du site. «Nous avons choisi les trois archétypes de la cour, de la barre et de la tour, précise Patric Barben. Non seulement ces trois typologies se distinguent par leur forme, mais elles garantissent aussi une certaine diversité dans l’urbanisme, la construction, les logements et les détails qui varient d’un bâtiment à l’autre.»

Une diversité qui transparaît également dans les espaces ouverts attenants. A l’ouest du site où passe une voie piétonnière entre la parcelle voisine récemment bâtie et la tour planifiée, il est prévu de créer une place urbaine accessible au public. Au sud des deux barres d’immeubles qui bordent la Baslerstrasse s’étend un grand jardin. A l’est, l’ouvrage à l’articulation complexe forme une cour plus intime, tandis que son positionnement parallèle à la Freihofstrasse dégage une étroite esplanade le long de la Baslerstrasse. Celle-ci mène à une «loggia urbaine» sur le site HIAG voisin, un espace couvert semipublic en cours de réalisation.

Un découpage urbain débouchant sur une approche inhabituelle

Des typologies de bâtiment marquantes, de vastes espaces verts et une composition qui dialogue avec les sites voisins: de nombreuses caractéristiques de Composite Presence se retrouvent également dans le

projet Lili soumis par Toblergmür Architekten et Uniola Landschaftsarchitektur. Rien d’étonnant à ce que le comité d’évaluation ait eu du mal à trancher en faveur de l’un ou l’autre des deux projets, remaniés dans le cadre du second degré de la procédure. Au lieu de dresser une autre tour entre les deux hauts immeubles voisins – l’un existe déjà et l’autre est en cours de planification –, Toblergmür Architekten a proposé deux volumes allongés de plus de 50 mètres de haut, une typologie déjà présente à Altstetten. Ils flanquent les voies semi-publiques qui traversent le quartier, tandis que deux immeubles de six niveaux alignés sur la Baslerstrasse enchâssent les espaces contigus. Complété par deux autres corps de bâtiment, le tout donne deux constructions en forme de U auxquelles sont rattachés de généreux espaces verts. «Les deux barres d’immeubles sont à la jointure entre la Baslerstrasse et le terrain abaissé du côté des cours, explique Gabriel Gmür. Côté rue, les rez-dechaussée accueillent des ateliers ou des logements à hauts plafonds et côté cour, l’espace est réparti sur deux unités d’habitation.» Contrairement au projet concurrent de Giuliani Hönger, les chambres à coucher des appartements en rez-de-chaussée sont placées côté cour. «Nous pensons qu’il est possible de proposer des logements ou des ateliers le long de la rue, étant donné que les immeubles ne jouxtent pas directement l’espace-rue et que celui-ci doit devenir lui aussi un espace ouvert attrayant», ajoute Samuel Tobler. Une allusion à la volonté de la ville de Zurich de transformer dans les années à venir la Baslerstrasse en «plus long parc de Suisse». La coupe transversale du bâtiment, réponse urbaine au projet de parc, a plu au comité d’évaluation.

C’est pourquoi celui-ci a recommandé de fusionner les deux projets issus du second degré de la procédure: sur la base du concept général du projet Composite Presence avec ses trois ouvrages marquants et son vaste espace ouvert, les barres d’immeubles prévues seront réalisées conformément à la proposition du projet Lili. Halter a suivi cette recommandation et à l’issue des mandats d’étude parallèles en juin 2023, a chargé les deux bureaux zurichois Giuliani Hönger et Toblergmür de préparer, en collaboration avec le Studio Vulkan Landschaftsarchitektur, une demande de permis de construire pour le site BFG.

Regrouper deux projets de cette manière est une pratique qui sort de l’ordinaire. «Cette combinaison inhabituelle n’est possible que parce qu’il existe des affinités entre les deux approches urbanistiques», affirme Samuel Tobler, convaincu. Les deux équipes se sont affranchies des limites du site et ont visé une

bonne accessibilité générale au quartier. Les deux projets présentent par conséquent de vastes espaces ouverts au sud, qui forment un contrepoint aux typologies de grande échelle.

De nouveaux espaces généreux qui rompent avec l’existant

Ces points communs permettent également à Composite Presence et à Lili de se démarquer des trois autres projets du concours, éliminés au premier degré de la procédure. Les solutions urbanistiques à plus petite échelle n’ont pas convaincu les huit membres du comité d’évaluation. Parmi ces projets cependant, celui qui a suscité le plus d’intérêt se confronte au bâti des années 1970 et 1980. Le projet Viletto de Boltshauser Architekten et de l’architecte paysagiste Maurus Schifferli révèle tout le potentiel urbanistique qui sous-tend cet ensemble urbain résidentiel vieux de près de cinquante ans. En procédant par interventions chirurgicales et en associant surélévation, démolition et reconstruction, ils proposent une transformation tournée vers l’avenir. La structure à petite échelle permet une perméabilité élevée du quartier, mais n’a pas fait le poids face aux généreuses dimensions des espaces ouverts affichés par les deux projets recommandés pour la suite des travaux. Sans compter les incertitudes liées aux autorisations à obtenir pour la surélévation de l’existant, notamment pour les hauteurs de plafond et les valeurs limites de bruit.

Le lotissement existant n’est cependant pas voué à disparaître totalement. Il est prévu de découper ses dalles de béton en éléments de 2 à 3 mètres de côté et de les réemployer sous forme de dalles de plafond dans le bâtiment avec cour. Le parking souterrain sera conservé en partie. Reste que de l’extérieur, le quartier sera méconnaissable: en parcourant la promenade arborée de la Baslerstrasse, les piétons passeront devant une place étroite, puis devant une barre d’habitation de 129 mètres de long, dont la strate de balcons en saillie animera l’espace végétalisé de la rue. A l’extrémité ouest de la barre, une place conduira les passants au rez-de-chaussée de la tour en retrait, ouvert au public.

Quand Wilhelm Halter a commencé à remodeler le visage de Zurich-Altstetten il y a plus de cent ans, il ne se doutait sûrement pas que le quadrilatère qu’il avait acquis, et qui servait à l’origine de décharge, accueillerait un jour une tour et des immeubles totalisant 376 appartements – un projet pour lequel le nom de Letzigarten a été retenu en février 2024.

Entwicklung & Städtebau

Der Wettbewerbsbeitrag Lili von Toblergmür Architekten antwortet mit hohen Atelier- oder Wohnräumen entlang der Baslerstrasse auf das Vorhaben der Stadt Zürich, diese in den «längsten Park der Schweiz» zu verwandeln. / La proposition Lili de Toblergmür Architekten consiste en des ateliers ou des logements à hauts plafonds le long de la Baslerstrasse pour répondre au projet de la ville de Zurich de transformer cet espace en «plus long parc de Suisse».

GIULIANI HÖNGER ARCHITEKTEN wurde 1991 von Lorenzo Giuliani und Christian Hönger ins Leben gerufen. Die Gründer führen das Büro heute gemeinsam mit fünf Partnern. Ihr Werk umfasst eine Vielzahl von Bauaufgaben, wobei öffentliche Bauten eine wichtige Rolle spielen. Darunter sind zahlreiche Bildungsbauten wie die 2003 fertiggestellte Zürcher Fachhochschule Sihlhof oder das St. Galler Fachhochschulzentrum FHS, 2013. Zu den laufenden Projekten zählen das Klinikum 2 des Universitätsspitals Basel, die Erweiterung des Bahnhofs Stadelhofen in Zürich, das Fachhochschulzentrum Graubünden in Chur oder die Pilatus Arena mit Wohntürmen in Kriens. / GIULIANI HÖNGER ARCHITEKTEN a été créé en 1991 par Lorenzo Giuliani et Christian Hönger. Les deux architectes dirigent aujourd’hui le bureau avec cinq associés. Ils réalisent de multiples tâches de construction, dont des bâtiments publics qui occupent une place prépondérante. Parmi eux, de nombreux bâtiments de formation comme la Haute école spécialisée zurichoise Sihlhof, achevée en 2003, ou le centre de la Haute école spécialisée de Saint-Gall FHS, en 2013. Parmi les projets en cours, on compte le Klinikum 2 de l’hôpital universitaire de Bâle, l’extension de la gare de Zurich Stadelhofen, le centre de la Haute école spécialisée des Grisons à Coire ou la Pilatus Arena avec des tours d’habitation à Kriens. → giulianihoenger.ch

STUDIO VULKAN LANDSCHAFTSARCHITEKTUR entstand 2014 in Zürich durch den Zusammenschluss zweier Landschaftsarchitekturbüros. Mit der 2016 eröffneten Niederlassung in München erweiterte sich der Wirkungsradius des Studios. Zu den wichtigsten realisierten Projekten zählen der Hochschulcampus Toni-Areal in Zürich und der Erholungsraum Butzenbüel am Flughafen Zürich – beides Vorhaben, denen komplexe Aufgabenstellungen zugrunde lagen. Das Büro zählt rund vierzig Mitarbeitende und wird von Lukas Schweingruber, Dominik Bueckers, Florian Strauss, Urša Habič und Christoph Abt geleitet. / STUDIO VULKAN LANDSCHAFTSARCHITEKTUR est né en 2014 à Zurich de la fusion de deux bureaux d’architecture du paysage. Son rayon d’action s’est élargi en 2016 avec l’ouverture d’une antenne à Munich. Parmi les principaux projets réalisés figurent le campus du Toni-Areal à Zurich et l’espace récréatif Butzenbüel près de l’aéroport de Zurich – deux projets qui reposaient sur des cahiers des charges complexes. Le bureau compte une quarantaine de collaborateurs et est dirigé par Lukas Schweingruber, Dominik Bueckers, Florian Strauss, Urša Habič et Christoph Abt. → studiovulkan.ch

TOBLERGMÜR ARCHITEKTEN wurde von Samuel Tobler und Gabriel Gmür gegründet, die sich bereits seit ihrer Schulzeit in Luzern kennen. Nach dem Architekturstudium an der ETH Zürich arbeiteten sie bei Gmür & Geschwentner, wo sie für die Wettbewerbe verantwortlich waren. 2014 gründeten sie ihr eigenes Büro. Die ersten Wettbewerbserfolge im Wohnungsbau liessen nicht lange auf sich warten: Auf mehrere zweitrangierte Projekte, darunter das Zollhaus und das Koch-Areal, folgten die ersten Siege. Derzeit in Planung respektive im Bau sind Triemli 4 in Zürich und Industriestrasse in Luzern, beides genossenschaftliche Wohnbauten, sowie die 200 Wohnungen umfassende Überbauung Lindental in St. Gallen. / TOBLERGMÜR ARCHITEKTEN a été fondé par Samuel Tobler et Gabriel Gmür, qui se connaissent depuis leurs années d’école à Lucerne. Après des études d’architecture à l’EPF de Zurich, ils ont occupé les postes de responsables de concours chez Gmür & Geschwentner. En 2014, ils décident de créer leur propre bureau. Leurs premiers succès aux concours dans la catégorie construction de logements ne se font pas attendre: après plusieurs projets classés en deuxième position, dont le Zollhaus et le site Koch-Areal, ils remportent leurs premiers concours. Triemli 4 à Zurich et Industriestrasse à Lucerne, des coopératives d’habitation ainsi que l’ensemble urbain Lindental de deux cents appartements à Saint-Gall sont en cours de planification ou de construction. → toblergmuer.ch

«WIR BRAUCHEN WIEDER MEHR PIONIERGEIST UND MUT»

Über städtebauliche und planerische Herausforderungen, die Beteiligung der Bevölkerung und die Folgen des demografischen Wandels in der Schweiz –eine Gemeindepräsidentin und zwei Gemeindepräsidenten diskutieren am runden Tisch mit Blick auf die Berner Agglomeration.

Text / Texte:

Hubertus Adam Fotos / Photos: Lukas Wassmann

Ostermundigen an einem Morgen Ende Januar. In der Nacht ist unverhofft Schnee gefallen. Im Restaurant Uma im BäreTower vor den Toren Berns und gleich neben Ittigen lädt Komplex zur Gesprächsrunde ein. Aus Oberdorf im Kanton Nidwalden ist die Gemeindepräsidentin Judith Odermatt-Fallegger angereist, für Marco Rupp, Gemeindepräsident von Ittigen, und für Thomas Iten, Gemeindepräsident von Ostermundigen, ist es sozusagen ein Heimspiel.

K Ihre Gemeinden sind durchaus unterschiedlich, das zeigt sich vorderhand an statistischen Angaben: Das innerschweizerische Oberdorf hat die grösste Fläche mit 16,2 Quadratkilometern, aber nur gut 3000 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Fläche von Ittigen im Kanton Bern beträgt 4,2 Quadratkilometer, die Bevölkerungsanzahl ist 11 000, und das benachbarte Ostermundigen weist bei 6 Quadratkilometern 18 000 Personen an Wohnbevölkerung auf. Wie würden Sie Ihre Gemeinden jenseits dieser numerischen Daten charakterisieren?

JOF Oberdorf liegt im Engelbergertal an der Seite von Stans, dem Hauptort von Nidwalden, und besteht aus drei Ortsteilen. Verschiedene lokale Unternehmen sind innovativ und international ausgerichtet, die Einwohnerschaft hingegen versteht sich eher als traditionell. Im Gegensatz zu den beiden anderen Gemeinden, die hier am Tisch vertreten werden, ist Oberdorf ländlich geprägt.

MR Ittigen ist eine typische Agglomerationsgemeinde, die – wie Ostermundigen – erst 1983 durch die Trennung von Bolligen Selbstständigkeit erlangt hat. Wir hatten ein starkes Bevölkerungswachstum in den 1960er- bis 1990er-Jahren, seither stagniert die Zahl. Für die kommenden zehn Jahre rechnen wir mit einem Wachstum von 10 Prozent, wofür bereits Bauprojekte genehmigt sind. Nach 2010 massiv gestiegen ist jedoch die Zahl der Arbeitsplätze, die die der Bevölkerung inzwischen übersteigt.

TI Auch bei Ostermundigen handelt es sich um eine typische Agglomerationsgemeinde mit einer Entwicklung ähnlich der von Ittigen. Um 2005 waren wir auf unter 15 000 Einwohnerinnen und Einwohner geschrumpft, haben aber in den letzten fünfzehn Jahren ein starkes Wachstum erlebt. Die Bevölkerungszahl hat die Marke von 18 000 inzwischen gesprengt. Wir gehen davon aus, dass die Wohnbevölkerung in den kommenden Jahren noch um bis zu 1500 Personen steigen wird. Der BäreTower, in dem wir sitzen, verkörpert gewissermassen diese Transformation. Mit der Revision der Ortsplanung haben wir das Potenzial, uns weiter zu verändern.

K Wir treffen uns hier, um über das von Balz Halter und Vittorio Magnago Lampugnani erarbeitete und im vergangenen Jahr veröffentlichte Manifest «Urbanistica» und seine Bedeutung für die Raumplanung, den Städtebau sowie die Gemeindeentwicklung in der Schweiz zu sprechen. Dessen Grundthese besteht darin, dass die Schweiz sich weithin ländlich wahrnimmt, obwohl im Grossteil des Landes städtische Verhältnisse herrschen. Das führt zu einem Auseinanderdriften von Lebenswirklichkeit und Mindset. Eine weitere These ist: Es gibt in der Schweiz vorbildliche Architektur, aber zumeist nur Solitäre. Was fehlt, ist das Dazwischen. Es mangelt an öffentlichen Plätzen und Räumen, an Zusammenhang zwischen den einzelnen Bauten. Darum verstehen sich die Verfasser des Manifests auch als «Vereinigung für guten Städtebau». Stadtplanung ist eine zentrale Aufgabe der öffentlichen Hand, heisst es in der letzten der acht Thesen. Sie gehören zu den politischen Entscheidungsträgern, stimmen Sie den Thesen zu?

TI Ich glaube, man kann den Thesen nicht einfach zustimmen – und auch nicht dagegen sein. Wir in Ostermundigen verstehen uns als Scharnier zwischen städtischen und dörflichen Gemeinden. Unser Zukunftsbild lässt sich in einem Slogan zusammenfassen: Mehr Stadt erfordert mehr Dorf, und mehr Dorf erfordert mehr Stadt. Das mag als Widerspruch erscheinen, aber das Bild gilt eben auch für die echten Städte der Schweiz. Wir sprechen dort von der Zehn-Minuten-Stadt, und die ist nichts anderes als ein Dorf im grösseren Massstab. Die Diskrepanz zwischen städtischen und ländlichen Räumen besteht in den Köpfen der Menschen, aber die Realität in den Lebensräumen ist eine andere.

JOF Ich teile diese Ansicht. Oberdorf hat den Vorteil, in der Nähe der Autobahn zu liegen. Dadurch sind wir schnell in Luzern, und die Luzerner sind schnell bei uns. Man möchte die Städte leicht erreichen und von den vielfältigen Angeboten profitieren, aber in der Privatsphäre bevorzugt man die Ruhe und die Nähe zur Natur. Dies hängt auch vom Alter ab. Wir beobachten, dass ältere Menschen tendenziell in Richtung Stans, dem Hauptort von Nidwalden, ziehen, da dieser auch in Bezug auf den öffentlichen Verkehr besser erschlossen ist.

MR Aus meiner Sicht sind die Thesen richtig, aber man muss sie auch richtig lesen können im Licht der gesamten Entwicklung. Um 2000 war Ittigen eine Schlafgemeinde. Nun ist Ittigen stark gewachsen,

Développement

Blick von der Loggia des Restaurants Uma im BäreTower nach unten auf den Bärenplatz mit der Skulptur «Ursinae» von Sophie Bouvier Ausländer, einem sternförmigen bunten Glasdach, das hier mit frischem Schnee bedeckt ist. Seite 164: Die Gesprächsrunde mit ihrem Moderator, dem Historiker und Autor Hubertus Adam. / Vue depuis la loggia du restaurant Uma dans la BäreTower donnant sur la Bärenplatz, au bas de la tour, avec sa sculpture «Ursinae» de Sophie Bouvier Ausländer, une toiture de verres colorés en forme d’étoile, recouverte ici de neige fraîche. Page 164: la table ronde avec son modérateur, l’historien et auteur Hubertus Adam.

wir haben viel mehr Arbeitsplätze, aber noch kein lebendiges Zentrum. Daran müssen wir arbeiten, und wir versuchen, die Bevölkerung mit unserem räumlichen Entwicklungskonzept mitzunehmen. Ein Paradigmenwechsel ist ganz klar das Raumplanungsgesetz 2014, das besagt, dass die Entwicklung primär gegen innen erfolgen soll. Haushälterische Bodennutzung ist das Gebot der Stunde, sie ist aber auch eine Herausforderung, weil Grünflächen unter Druck geraten. Eine gute Verdichtung muss die Fehler der 1960er- und 1970er-Jahre korrigieren; wir wollen nicht den Boden zupflastern, sondern die Standortqualitäten so nutzen, dass das Lebensumfeld zugleich neu gestaltet und verbessert wird. 2008 hatten wir eine denkwürdige Gemeindeversammlung über die Ortsplanung. Die Bevölkerung lehnte es ab, neue Areale einzuzonen und drängte darauf, im Bestand weiterzuarbeiten. Das hat uns die Chance gegeben, die Siedlungsentwicklung nach innen zu forcieren. Hier kommen die Thesen von «Urbanistica» ins Spiel. Die Voraussetzungen dafür, dass wir uns entwickeln können, sind nicht allein gute Gebäude, es ist auch der gute Städtebau: am richtigen Ort das Richtige zu bauen.

JOF Bei uns ist es so, dass wir seit Jahren nicht mehr wachsen können, die Baulandressourcen sind erschöpft. Wir haben sehr viele Einfamilienhäuser, die von älteren Menschen bewohnt werden. Weil diese keine Wohnungen in ähnlicher Preislage finden, mangelt es an Wohnraum für junge Familien. Wo aber Verdichtung möglich ist, führt dies häufig zu Konflikten. Die Einsprachen haben zugenommen, gesamtschweizerisch. Ich bin seit 2014 Gemeindepräsidentin von Oberdorf, und noch nie hatten wir so viele Einsprachen wie im letzten Jahr. Früher hatte man mehr Flächen und konnte grosszügiger bauen, das macht einem die Gesetzgebung heute nicht leicht. Und günstig bauen bei den heutigen Auflagen ist ebenfalls eine grosse Herausforderung.

TI In der Regel verantworten die Gemeindepräsidien die Planung, das ist die Königsdisziplin in jeder Gemeinde. Unsere räumliche Entwicklungsstrategie hat sechs Leitsätze. Der erste lautet: Verdichtung als Chance betrachten. In der jetzigen Phase unserer Ortsplanungsrevision geht es nicht nur um die Gebäude selbst, sondern gerade auch um Begegnungsräume. Wir müssen zudem Antworten haben auf die verschiedenen demografischen Veränderungen. Mehrere Bauherrschaften bauen bei uns Wohnungen speziell für die ältere Bevölkerung, damit ein Generationenwechsel stattfinden kann. Voraussichtlich in diesem Quartal werden wir das Leitbild Gesellschaft vorstellen – es geht nicht um das Bauen an

sich, sondern um die Menschen. Wir wollen Lebensräume in unserer Gemeinde schaffen, wir wollen, dass sich die Menschen beispielsweise in den Vereinen engagieren, wir wollen, dass sie hier Arbeit finden.

K Stadtplanung ist eine zentrale Aufgabe der öffentlichen Hand, so lautet eine der Thesen des Manifests. Doch Gemeinden und Kantone verweigerten sich der Orts- und Stadtplanung weitgehend. Diese ende räumlich an der Gemeindegrenze und zeitlich an der Legislatur, es fehle an übergeordneten Entwicklungen und an Visionen. Wie beurteilen Sie diese Kritik aus Ihrer politischen Praxis heraus?

MR Das hat mit den Chancen und Risiken des Föderalismus zu tun. Denn alles, was wir machen, muss letztlich von der Bevölkerung mitgetragen werden.

Das impliziert, dass die individuellen Entwicklungswünsche der Kantone und Gemeinden bis zu einem bestimmten Grad der Zielsetzung des Raumplanungsgesetzes widersprechen können. Es ist allerdings keine Frage, ob wir wachsen wollen oder nicht. Wenn die Bevölkerung der Schweiz wächst, dann ist es unsere Aufgabe, dies zu bewältigen. Entweder schauen wir zu und lassen es geschehen, oder wir nehmen eine aktive Rolle ein und sagen: Wir haben den Auftrag, die Lebensqualität und die Wohnsituation zu verbessern, und wir gestalten diese Herausforderungen auf eine gute Art, mit guten städtebaulichen Mitteln. Dabei müssen wir als verlässliche Partner mit Grundeigentümern und Investoren gemeinsame Zielsetzungen entwickeln. Wir haben Instrumente wie Richtpläne oder Nutzungsplanungen, die über eine Legislatur hinaus gelten. Denn die Prozesse dauern weit mehr als vier Jahre und erfordern Planungssicherheit.

TI Dass wir in einer Gemeinde viele, zum Teil auch politische Partikularinteressen haben, liegt in der Natur der Sache. Mit der Regionalkonferenz Bern-Mittelland, die vor über zehn Jahren eingeführt wurde, besitzen wir gemeindeübergreifende Instrumente, um Entwicklungen auch ausserhalb der kommunalen Ebene zu koordinieren. Aber ich habe den Eindruck, wir sind noch nicht dort, wo wir sein sollten. Man muss sich auf die Zukunft vorbereiten, und das geht nur mit planerischen Instrumenten.

JOF Als Gemeindepräsidentin liegt es in meiner Verantwortung, die Visionen zu präsentieren und die Menschen für die Projekte, die wir planen, zu begeistern. Es ist wichtig, dranzubleiben und nicht den Mut und die Ausdauer zu verlieren, auch wenn es über mehrere Amtszeiten hinweg dauern kann.

TI Ich sage immer wieder, dass wir Dinge probieren und mutig sein müssen, selbst wenn wir mitunter

an der Schweizer DNA scheitern. Wir sind gefordert, neue Wege zu gehen, kreativ und unkonventionell zu sein. Da helfen auch die Bürgerinnen und Bürger mit. Wichtig ist, dass ich ihnen in ihrer Sprache erklären kann, worum es geht. Auch wenn wir grosse Gemeinden sind, haben wir das Privileg, diese Diskussionen dort, wo das Leben spielt, zu führen und zu zeigen, was möglich ist und was nicht. Das funktioniert nur, wenn ich in den Dialog eintrete. Zum Teil hat die Politik aber den Anspruch, alles besser zu wissen. Dabei wäre es so einfach, Gehör zu schenken und Vertrauen zu schaffen.

K Die Frage der Kommunikation scheint sehr wichtig. Bauen und Planen sind relativ komplexe Prozesse, die sich für viele Bürgerinnen und Bürger der Nachvollziehbarkeit entziehen. Wie schafft man den kommunikativen Transfer? Wie ist Partizipation möglich?

JOF Letztlich verstehen wir uns als Dienstleistungsunternehmen für unsere Bürgerinnen und Bürger. Wir werden von ihnen bezahlt, wir wollen sie unterstützen und nicht nur Hindernisse aufzeigen. Unser Ziel ist es, voneinander zu profitieren, eine funktionierende Gemeinschaft zu sein und die bewährten Strukturen zu erhalten. Als Nehmergemeinde im innerkantonalen Finanzausgleich stellt uns das vor zusätzliche Herausforderungen. Wenn Oberdorf eine Parzelle vom Kanton erwerben will, liegt die Entscheidung beim Landrat. Wir müssen zeigen, dass wir verantwortungsbewusst mit den Finanzen umgehen und dem Kanton eine positive Entwicklung in unserer Gemeinde ermöglichen. MR Partizipation funktioniert dann, wenn ein Vertrauensverhältnis aufgebaut werden kann: zur Bevölkerung, aber auch zum Kanton. Wir sind keine Insel, sondern Teil der Agglomeration, und wir können uns nicht nur darauf fokussieren, zu profitieren und die Rosinen zu picken. Wir haben auch etwas zu leisten. Zuweilen stossen wir an Grenzen, weil die Planungsinstrumente und Situationen komplex und nicht auf Anhieb nachvollziehbar sind. Wir müssen uns erklären und unser Vorgehen plausibilisieren. Wenn wir sagen: Wir haben als stadtnahe Gemeinde gute Bahnhöfe, wir haben einen Siebeneinhalb-MinutenTakt, wir sind Nachbarn von Bern, und wir nutzen die Chance, hier zu verdichten, dann wird das verstanden. Geht es dann darum, das umzusetzen, sagt der Nachbar: Verdichtung ist gut, aber nicht bei mir. Das können wir nicht vermeiden. Aber wenn es uns gelingt, klarzumachen, dass Nachverdichtung nicht mehr Beton bedeutet, sondern auch die Chance, Grünflächen zu schaffen und Zentrumsfunktionen zu stärken, wenn wir mit offenen Karten spielen und

kritische Rückmeldungen ernst nehmen, dann können wir viel erreichen. Wir wollen ja etwas realisieren, das auch städtebaulich gut ist. Wenn wir uns nicht in einen transparenten Entscheidungsprozess hineinbegeben, haben wir schon verloren.

TI Als ehemaliger Eisenbahner bin ich gewissermassen branchenfremd zur Planung gekommen. Ich durfte enorm viel lernen, aber ich habe das Gefühl, dass bei Jurys gerade von externen Teilnehmenden stark an den Bedürfnissen der Bevölkerung vorbei argumentiert wird und der Bezug zu den Gegebenheiten vor Ort fehlt. Ich habe grosse Hochachtung vor der Architektur und dem Prozedere des Wettbewerbs. Wir müssen aber auch den Mut haben, einfach mal etwas anderes zu machen. Der BäreTower etwa, in dem wir gerade sitzen, ist nicht das Resultat eines Wettbewerbs und hat es doch in diverse Fachzeitschriften geschafft, die seine Qualität bestätigt haben. Es muss eben je nach Situation auch möglich sein, unterschiedliche Wege zu gehen.

MR Ich begeistere mich durchaus für die Kreativität der Architekten und ihrer Teams in den Wettbewerben. Doch eine faszinierende städtebauliche Lösung allein reicht nicht für politische Mehrheiten.

TI Die Bürgerinnen und Bürger, von denen viele ihre Krankenkassenprämien nur noch knapp bezahlen können, verstehen nicht, dass man für einen Studienauftrag mehrere 10 000 Franken ausgeben muss. Wir brauchen wieder mehr Pioniergeist und Mut statt schwerfälliger und schwer vermittelbarer Planungsverfahren.

K Es herrscht gesamtgesellschaftlich ein Klima, in dem die Aggressivität zunimmt. Wie erleben Sie das beim Aushandeln von planerischen Prozessen?

MR Der Diskurs wurde ganz klar intensiviert und auch die Quartierarbeit ausgedehnt. Wir haben uns zu lange in Richtung einer Individualgesellschaft bewegt und stellen fest, dass der soziale Zusammenhalt viel mehr zum Thema werden sollte. Vielleicht ein Prozent der Menschen ist querulatorisch gesinnt, das lässt sich nicht ändern. Wir müssen uns konzentrieren auf die grossen, breiten Kräfte in der Bevölkerung, die konstruktiv sind.

TI Was mich stark beschäftigt, ist der politische Fachkräftemangel. Ich betrachte das als eines der grössten Risiken für unsere Gesellschaft, verbunden mit den Auswirkungen, die wir zu einem Teil aus der Pandemie mitgenommen haben. Stichwort Wutbürger. Ich frage mich, wie wir die Qualitäten, die uns allen so lieb sind, unter den veränderten Rahmenbedingungen auch noch für die nächsten Generationen erhalten können.

Marco Rupp, Gemeindepräsident von Ittigen, möchte Standortqualitäten nutzen und das Lebensumfeld der Einwohner nicht nur neu gestalten, sondern auch verbessern. / Marco Rupp, président de la commune d’Ittigen, aimerait tirer parti des qualités du site et ne pas se contenter de réaménager le cadre de vie des habitants, mais aussi l’améliorer.

Judith Odermatt-Fallegger ist Gemeindepräsidentin und Landrätin im ländlichen Raum. Sie wünscht sich mehr politische Beteiligung der Bevölkerung. / Judith Odermatt-Fallegger est députée au Grand Conseil de Nidwald et présidente de la commune rurale d’Oberdorf. Elle souhaite une plus grande participation de la population à la vie politique.

Das Restaurant Uma liegt im 9. Stock des 100 Meter hohen BäreTowers. Von hier aus hat man rundum Sicht auf Ostermundigen, die Nachbargemeinden und nach Bern. / Le restaurant Uma est situé au 9e étage de la BäreTower, une tour de 100 mètres de haut. Il offre une vue panoramique sur Ostermundigen, sur les communes avoisinantes et vers Berne.

JOF Die Teilnehmerzahlen bei unseren Gemeindeversammlungen sind eher gering. Die meisten Besucher gehören der älteren Generation an, oder sie sind aufgrund ihrer politischen Funktion anwesend. Das beunruhigt mich, denn die Entscheidungen, die hier getroffen werden, betreffen vor allem die Jüngeren. Es ist wichtig, dass auch sie sich engagieren und einbringen. Aber wie können wir sie dazu motivieren? Entscheidend ist, dass wir die richtigen Personen an den Tisch bringen und ihr Interesse an der Gemeinde wecken. Wir müssen Wege finden, die junge Generation zu erreichen und für die Gestaltung ihrer eigenen Zukunft zu begeistern. Es ist wichtig, dass sich jeder Einzelne einbringt, mitarbeitet und mitgestaltet. Die Vereine haben zwar viele Mitglieder, aber leider ist es weit verbreitet, dass niemand mehr Verantwortung übernehmen möchte. Diese Entwicklung betrifft nicht nur uns. Darum müssen wir die Situation gemeinsam verändern und wieder mehr Menschen für die Mitgestaltung in unseren Gemeinden gewinnen.

MR Wir haben den Fachkräftemangel auch in der Politik, bei den Kommissionen, im Gemeinderat. Ich möchte allerdings differenzieren: Die Menschen engagieren sich dort, wo sie betroffen sind. Sie wollen aber nicht zehn Jahre in einem Verein sein und dann Kassier werden und schliesslich Präsident. Es gibt Gemeindeversammlungen, an denen 80 Personen teilnehmen, und andere mit 850 Teilnehmenden, sofern es sie interessiert.

K Dennoch gibt es neue Themen, die alle betreffen, und die gerade bei einer jungen Generation auf Interesse stossen. Wenn wir auf den Bausektor blicken, sind es die Kreislaufwirtschaft, Ressourcenschonung oder nachhaltige Baustoffe. In den vergangenen Jahren hat sich in dieser Hinsicht viel getan, und auch arrivierte Architekturbüros denken um. Was bedeutet das für Sie?

TI Der sorgsame Umgang mit dem Bestand ist auch bei uns zu einem wichtigen Thema geworden. Auftakt war der Wunsch eines Investors, eine Wohnüberbauung aus den 1980er-Jahren nur zu sanieren. Doch der beauftragte Architekt setzte sich für eine Aufstockung mit einer neuartigen Holz-Leichtbauweise ein. Der Vorschlag gewann die Volksabstimmung und befindet sich jetzt in der Realisierung. Auch bei einer anderen grossen Arealentwicklung – wir sind als Gemeinde nicht die Eigentümerin – haben wir ins Wettbewerbsprogramm aufgenommen, den Baubestand möglichst zu integrieren.

K Bauen bedeutet Veränderung, und Veränderung bedeutet neben Gewinn auch Verlust.

Der Philosoph Hermann Lübbe hat einmal von einem «änderungstempobedingten Vertrautheitsschwund» gesprochen: Verändert sich in einer Zeiteinheit lebensweltlich zu viel, so führt das zu starkem Unbehagen in der Bevölkerung. Gibt es Ihres Erachtens Grenzen der Veränderung und Grenzen des Wachstums?

TI Man könnte es sich als Gemeinde leicht machen und sich auf die Vorgaben berufen. Ich habe aber den Eindruck, dass es Grenzen der Veränderung gibt. Wenn sich die Lebensräume dynamisch verändern, dann bedarf es anderer Sicherheiten, an die man sich halten kann. Sicherheit hat auch mit Vertrauen zu tun. Traue ich der Politik, gibt sie mir die Sicherheit, sodass ich bereit bin, den Weg der Veränderung zu gehen? Und wenn ich eingangs von 1500 zusätzlichen Bewohnerinnen und Bewohnern in meiner Gemeinde gesprochen habe, so stellt sich für mich die Frage, wie wir dieses Wachstum bewältigen können und welche Steuerungsmechanismen wir anwenden sollten. Es gibt einen Trend, dass man wieder kleiner baut, die pro Kopf beanspruchte Wohnfläche scheint zu sinken. Wir bewegen uns in einem Prozess und sind noch am Suchen. Wir stellen uns die Frage, was in zwanzig oder dreissig Jahren benötigt wird. Die Antworten sind nicht einfach.

MR Es gibt Skeptiker, und es gibt diejenigen, die die Veränderung wollen. Uns muss es gelingen, den Mehrwert der Veränderung aufzuzeigen. Das ist ein Prozess, der Zeit benötigt – und viel Überzeugungsarbeit. Wir erleben einen gesellschaftlichen Wandel. Die Tage, in der eine traditionelle Familie in ein Einfamilienhaus zieht, dort dann 50 Jahre lang wohnt, und eine Eigentümergemeinschaft die Immobilie schliesslich verkauft, sind vorbei. 30 Prozent unserer Bevölkerung sind über 65 Jahre alt. Auch die klassische Dreizimmerwohnung stösst nicht mehr auf die frühere Nachfrage. Abgesehen von energetischen Überlegungen, zwingen uns all diese Entwicklungen zum Umbau von grossen Teilen unserer Bausubstanz. Die Kreislaufwirtschaft, die ja schon kurz angesprochen wurde, steht allerdings erst ganz am Anfang. Angesichts des demografischen Wandels habe ich keine Angst, dass nicht mehr gebaut wird. Doch Investoren müssen einsehen, dass es nicht mehr ausschliesslich darum geht, Renditeobjekte zu erstellen. Wir als Gemeinden sollten Selbstdisziplin hinsichtlich der Baubewilligungsverfahren üben, und die Wirtschaft benötigt ihrerseits ein verändertes Mindset, um in Zukunft gemeinsam Werte zu schaffen, die für unsere Bevölkerung einen Gewinn generieren.

«IL FAUT PLUS DE COURAGE ET D’ESPRIT PIONNIER»

Les défis de la planification urbaine, la participation de la population et les conséquences du changement démographique en Suisse, tels sont les thèmes discutés par une présidente de commune et deux de ses homologues lors d’une table ronde sur l’avenir de l’agglomération bernoise.

Ostermundigen, une matinée de fin janvier. La neige est tombée subitement pendant la nuit. Au restaurant Uma, dans la tour de la BäreTower, aux portes de Berne, et à deux pas d’Ittigen, Komplex invite trois maires à cet entretien. Judith Odermatt-Fallegger, présidente de la commune d’Oberdorf, dans le canton de Nidwald, a fait le voyage, alors que pour Marco Rupp, président d’Ittigen, et pour Thomas Iten, président d’Ostermundigen, c’est un peu comme un match qui se jouerait à domicile.

K Vos communes sont extrêmement différentes. Oberdorf, en Suisse centrale, est la plus étendue, avec 16,2 kilomètres carrés, mais elle ne compte que 3000 habitants. Ittigen, dans le canton de Berne, s’étend sur 4,2 kilomètres carrés et elle compte 11 000 habitants, alors que la commune voisine d’Ostermundigen a une superficie de 6 kilomètres carrés pour 18 000 habitants. Mais au-delà de ces chiffres, comment caractériseriez-vous vos communes?

JOF Située dans la vallée d’Engelberg, la commune d’Oberdorf se compose de trois fractions. Elle abrite différentes entreprises locales innovantes et axées sur l’international, alors que ses habitants se considèrent plutôt comme traditionnels. A la différence des deux autres communes représentées à cette table, Oberdorf a un caractère rural.

MR Ittigen est une commune d’agglomération typique. Dans les années 1960 à 1990, nous avons connu une forte croissance de la population mais ensuite, le nombre de nos habitants a stagné. Pour les dix ans à venir, nous nous attendons à une croissance démographique de 10%. Des projets de construction ont déjà été approuvés. Par ailleurs, après 2010, le nombre des emplois a augmenté massivement et entretemps, il dépasse celui des habitants.

TI Ostermundigen est également une commune d’agglomération typique qui connaît un développement similaire à celui d’Ittigen. Vers 2005, le nombre de nos habitants avait reculé à moins de 15 000, mais nous avons été témoins d’une forte croissance ces

quinze dernières années. Entre-temps, nous avons dépassé la barre des 18 000 habitants. Nous partons du principe que la population va s’accroître encore d’environ 1500 personnes dans les années à venir. La tour de la BäreTower, où nous sommes actuellement, symbolise en quelque sorte cette transformation. Avec la révision de notre plan d’aménagement local, nous avons désormais le potentiel qui nous permettra de poursuivre cette transformation.

K Nous sommes réunis ici pour discuter du manifeste «Urbanistica» rédigé par Balz Halter et Vittorio Magnago Lampugnani et publié l’an passé, et pour évaluer son importance pour l’aménagement du territoire, la construction urbaine et le développement des communes en Suisse. Sa thèse fondamentale est que la Suisse continue à se percevoir comme un espace rural alors que les conditions de vie urbaines prédominent dans la majeure partie du pays. Conséquence: l’écart se creuse entre les réalités vécues et l’état d’esprit de la population. Autre thèse: il existe en Suisse une architecture exemplaire, mais il s’agit le plus souvent de bâtiments solitaires. Ce qui fait défaut, c’est le lien. Nous manquons de places et d’espaces publics, de lieux qui font le lien entre les différentes constructions. Voilà pourquoi les auteurs du manifeste se présentent aussi comme étant un «Groupement pour un urbanisme réfléchi». La planification urbaine est une mission centrale des pouvoirs publics, affirme aussi ce manifeste. Vous faites partie des décideurs politiques, approuvezvous ces thèses?

TI On ne peut pas simplement approuver ces thèses – et on ne peut pas non plus les réfuter. Nous, à Ostermundigen, nous nous considérons comme le trait d’union entre les communes urbaines et rurales. Notre vision de l’avenir se résume en un slogan: plus de ville exige plus de village, et plus de village exige plus de ville. Cela peut paraître contradictoire, mais cette vision s’applique aussi aux véritables villes de Suisse. Je parle ici du concept de la «ville des dix minutes», qui n’est rien d’autre qu’un village à grande échelle. L’écart entre espaces urbains et espaces ruraux n’existe que dans la tête des gens.

JOF Je partage cet avis. Oberdorf a l’avantage d’être proche de l’autoroute. Ainsi, nous sommes vite à Lucerne, et les Lucernois sont vite chez nous. Les gens aimeraient accéder facilement aux villes et profiter des offres urbaines, mais dans leur sphère privée, ils préfèrent le calme et la proximité avec la nature.

Cela dépend aussi de l’âge. Nous constatons que les

Die 152 Wohnungen des von Burkard Meyer Architekten entworfenen und durch die Halter AG erstellten BäreTowers wurden im Sommer 2022 an die Mieterinnen und Mieter übergeben. / Les 152 appartements de la BäreTower, conçue par le bureau Burkard Meyer Architekten et édifiée par Halter SA, ont été remis aux locataires à l’été 2022.

Thomas Iten ist als Gemeindepräsident von Ostermundigen stolz auf den BäreTower. Von der Küche des Restaurants aus kann er bereits die nächsten Bauprojekte verfolgen. / En tant que président de la commune d’Ostermundigen, Thomas Iten est fier de la BäreTower. Depuis les cuisines du restaurant, il peut d’ores et déjà suivre les prochains projets de construction.

personnes âgées ont tendance à déménager à Stans, le chef-lieu de Nidwald, car cette ville est aussi mieux desservie par les transports publics. MR A mes yeux, ces thèses sont correctes, mais il faut aussi pouvoir les lire à la lumière de l’évolution globale. En l’an 2000, Ittigen était une communedortoir. Entre-temps, elle s’est fortement développée, nous avons beaucoup plus d’emplois, mais pas encore de centre vivant. Nous devons y travailler. La loi sur l’aménagement du territoire de 2014, qui dit que le développement urbain doit se faire en priorité vers l’intérieur, constitue clairement un changement de paradigme. L’utilisation mesurée du sol est à l’ordre du jour, mais c’est aussi un défi. Une densification réfléchie doit corriger les erreurs commises dans les années 1960 et 1970; nous ne voulons pas bétonner le sol, mais tirer parti des qualités du site de façon à réaménager notre cadre de vie tout en l’améliorant. En 2008, nous avons eu une assemblée communale mémorable au sujet du plan d’aménagement local. La population avait refusé de classer de nouveaux terrains en zone à bâtir, et elle insistait pour que nous continuions à travailler dans les sites existants. Cela nous a offert la chance d’accélérer le développement urbain vers l’intérieur. Et c’est ici qu’entrent en jeu les thèses d’«Urbanistica». Les conditions pour que nous puissions nous développer sont d’avoir non seulement de bons bâtiments, mais aussi un bon urbanisme: construire ce qu’il faut au bon endroit.

JOF Chez nous, cela fait des années que nous ne pouvons plus nous développer, car les ressources en terrains à bâtir sont épuisées. Nous avons un très grand nombre de maisons individuelles qui sont habitées par des personnes âgées. Parce que celles-ci ne trouvent pas d’appartements à des prix similaires, les jeunes familles ne trouvent pas où se loger. Mais là où la densification est possible, cela entraîne souvent des conflits. Le nombre de recours a augmenté dans toute la Suisse. Je préside la commune d’Oberdorf depuis 2014, et nous n’avons encore jamais reçu autant de recours que l’an dernier. Avant, nous avions davantage de surfaces et nous pouvions construire généreusement, mais la législation actuelle ne nous facilite pas la tâche. Et avec les obligations légales actuelles, pouvoir construire à des prix avantageux constitue également un grand défi.

TI En règle générale, ce sont les maires qui assument la responsabilité de la planification; c’est la discipline reine dans chaque commune. Notre stratégie de développement doit suivre six principes directeurs. Le premier est de considérer la densification comme une chance. Dans la phase actuelle de notre révision du plan d’aménagement local, il ne s’agit pas

seulement des bâtiments eux-mêmes, mais aussi des espaces de rencontre. Nous devons en outre avoir des réponses aux changements démographiques. Chez nous, plusieurs maîtres d’ouvrage construisent spécialement pour loger les personnes âgées pour qu’un changement de générations puisse se produire. L’enjeu n’est pas la construction en soi, mais il s’agit au contraire des personnes. Nous voulons créer des espaces de vie à Oberdorf, nous voulons que les gens s’engagent au sein des associations, qu’ils trouvent du travail ici.

K La planification urbaine est une mission centrale des pouvoirs publics: telle est l’une des thèses du manifeste. Or dans l’espace, cette planification finit aux frontières communales, et dans le temps, elle se termine à la fin de la législature; des développements et des visions d’ordre supérieur font défaut. Comment jugez-vous cette critique à l’aune de votre pratique politique?

MR C’est lié aux chances et aux risques inhérents au fédéralisme. Car tout ce que nous faisons doit, en fin de compte, rencontrer l’adhésion de la population. Cela implique que les souhaits de développement des cantons et des communes peuvent contredire, jusqu’à un certain degré, les objectifs fixés par la loi sur l’aménagement du territoire. Il ne s’agit toutefois pas de savoir si nous voulons développer ou non. Lorsque la population suisse augmente, notre mission consiste à maîtriser cette situation. Soit nous laissons faire en spectateurs, soit nous prenons un rôle actif, et nous déclarons ceci: nous avons pour mission d’améliorer la qualité de vie et la situation du logement, et nous relevons ces défis en recourant aux moyens d’un urbanisme réfléchi. Nous disposons d’instruments comme les plans directeurs ou les plans d’affectation dont la validité dépasse la durée d’une législature. Car les processus durent nettement plus que quatre ans et nécessitent de la sécurité en matière de planification.

TI Qu’une commune ait aussi des intérêts particuliers, parfois politiques, est une évidence. Mais avec la Conférence régionale Berne-Mittelland, introduite il y a plus de dix ans, nous possédons des outils supracommunaux qui permettent de coordonner les développements en dehors du seul échelon communal. J’ai toutefois l’impression que nous ne sommes pas encore là où nous devrions être. Il faut se préparer à l’avenir, et ce n’est possible qu’avec des instruments de planification.

JOF En tant que présidente de commune, la responsabilité qui m’incombe est de présenter les visions et d’enthousiasmer les gens pour les projets

que nous planifions. Il est important de persévérer, même si cela peut durer plusieurs législatures.

TI Je dis toujours que nous devons essayer des choses et être audacieux, même si nous échouons parfois en nous heurtant à l’ADN traditionnel de la Suisse. Nous sommes poussés à nous engager dans de nouvelles voies, à être créatifs et non conventionnels.

A cet égard, les citoyens sont aussi une aide. Il est important que je puisse leur expliquer de quoi il s’agit dans leur langue. Même si nous sommes de grandes communes, nous avons le privilège de mener ces discussions là où se déroule la vie réelle, et de montrer ce qui est possible et ce qui ne l’est pas. Mais cela ne marche que si j’entre en dialogue avec les gens. Toutefois, la politique a parfois la prétention de tout savoir mieux que les autres. Alors qu’il serait si simple d’écouter les gens et d’instaurer la confiance.

K La question de la communication me semble très importante. Bâtir et planifier sont des processus relativement complexes qui échappent à la compréhension de beaucoup de citoyens. Comment créons-nous le transfert dans la communication? Comment la participation est-elle possible?

JOF En dernière analyse, nous nous considérons comme une entreprise de prestations au service de nos concitoyens. Ce sont eux qui nous paient, nous voulons les soutenir, et pas seulement leur montrer les obstacles. Notre but est de profiter les uns des autres, d’être une communauté qui fonctionne bien, et de maintenir les structures qui ont fait leurs preuves. En tant que commune bénéficiaire dans la péréquation financière intracantonale, cela nous place devant des défis supplémentaires. Quand Oberdorf veut acheter une parcelle au canton, la décision relève du Parlement cantonal. Nous devons lui montrer que nous gérons nos finances de manière responsable et que nous offrons au canton un développement positif dans notre commune.

MR La participation fonctionne lorsqu’on peut mettre en place une relation de confiance: avec la population, mais aussi avec le canton. Nous ne sommes pas une île; nous faisons partie de l’agglomération, et nous ne pouvons pas seulement nous contenter de profiter et de ne choisir que ce qui nous arrange. Nous avons aussi quelque chose à fournir. Nous nous heurtons parfois à des limites, car les instruments de planification sont complexes et ne sont pas compréhensibles d’emblée. Si nous disons: en tant que commune proche d’une ville, nous avons de bonnes gares, nous avons un train toutes les sept minutes et demie, nous sommes les voisins de Berne, et nous saisissons la chance de densifier ici, les gens comprennent.

Mais quand il s’agit de passer à l’acte, le voisin se met à dire: la densification, c’est bien, mais pas chez moi. C’est une situation inévitable. Mais si nous parvenons à expliquer que la densification ultérieure n’est pas synonyme de bétonnage, mais aussi une occasion de créer des zones de verdure et de renforcer les fonctions de centre de la commune, si nous jouons cartes sur table et que nous prenons au sérieux les critiques, nous pouvons obtenir de meilleurs résultats. Nous voulons en effet réaliser quelque chose de bien, quelque chose qui doit être le fruit d’un urbanisme mûrement réfléchi. Si nous n’entrons pas dans un processus de décision transparent, nous avons perdu d’avance.

TI Comme ancien cheminot, je suis arrivé à la planification en tant qu’étranger à la branche. J’ai eu la chance d’apprendre énormément, mais j’ai le sentiment que dans les jurys, les participants externes présentent leurs arguments sans beaucoup tenir compte des besoins de la population, et que le lien avec les réalités locales leur manque. J’ai un grand respect pour l’architecture et pour la procédure du concours. Mais nous devons aussi avoir le courage de faire les choses de manière un peu différente. La tour BäreTower, où nous sommes en ce moment, n’est pas le résultat d’un concours. Et pourtant, elle a été saluée dans diverses revues spécialisées qui en ont confirmé la qualité. Selon la situation, il doit aussi être possible de s’engager dans des voies différentes.

MR A elle seule, une solution d’urbanisme, si fascinante soit-elle, ne suffit pas pour gagner des majorités politiques.

TI Nos citoyens, dont beaucoup peinent à payer leurs primes de caisse-maladie, ne comprennent pas qu’il faille dépenser plusieurs dizaines de milliers de francs pour des mandats d’étude. Il nous faut plus de courage et d’esprit pionnier et moins de procédures de planification lourdes et difficiles à communiquer.

K Il règne dans toute la société un climat où l’agressivité augmente. Comment vivez-vous cela lorsqu’il s’agit de négocier des processus de planification?

MR Il est clair que nous avons dû intensifier notre discours et que le travail de sensibilisation a dû être étendu. Nous avons évolué trop longtemps vers une société individualiste, et nous constatons que la cohésion sociale devrait devenir un thème de discussion prioritaire. Il y a peut-être 1% de la population qui a une mentalité quérulente, et on ne pourra pas changer cela. Nous devons donc nous concentrer sur les larges couches de la population qui sont constructives.

TI Ce qui me préoccupe beaucoup, c’est le manque de personnel qualifié en politique. C’est pour moi

l’un des plus grands risques pour notre société, avec les effets de la pandémie que nous continuons de ressentir. Je pense ici aux citoyens en colère. Je me demande comment nous allons pouvoir préserver, dans ce contexte, les qualités qui nous tiennent tant à cœur pour les générations futures.

JOF Le nombre des participants à nos assemblées communales est plutôt faible. La plupart font partie de l’ancienne génération, ou alors ils sont présents en raison de leur fonction politique. Cela m’inquiète, car les décisions qui sont prises concernent surtout les jeunes. Il est important qu’ils s’engagent aussi. Mais comment les y inciter? Nous devons trouver des moyens d’atteindre la jeune génération et de la motiver à forger son propre avenir. Il est important que chaque personne s’implique, collabore et participe. Les associations ont certes beaucoup de membres, mais malheureusement, personne ne veut plus assumer de responsabilité. Nous ne sommes pas les seuls à être touchés par cette évolution. C’est pourquoi nous devons changer la situation ensemble.

MR J’aimerais nuancer: les gens s’engagent là où ils sont concernés. Mais ils ne veulent pas rester dix ans dans une association avant de devenir trésorier, et finalement président. Il y a des assemblées communales qui réunissent 80 participants, d’autres 850 participants dans la mesure où cela les intéresse.

K Et pourtant, il existe de nouveaux thèmes qui touchent tout le monde et qui suscitent justement l’intérêt de la jeune génération. Dans le secteur de la construction, il s’agit de l’économie circulaire, de la préservation des ressources ou des matériaux de construction durables. Beaucoup de progrès ont été faits, et même des cabinets d’architectes confirmés sont en train de changer d’approche. Qu’estce que cela implique pour vous?

TI Gérer l’existant avec soin est devenu un thème important, chez nous aussi. Le facteur déclenchant a été le souhait d’un investisseur qui voulait seulement rénover un lotissement résidentiel datant des années 1980. Mais l’architecte mandaté s’est engagé en faveur d’une surélévation en bois en recourant à un mode de construction léger d’un nouveau genre. La proposition a été approuvée en votation populaire et se trouve actuellement en cours de réalisation. Dans un autre projet de développement de grande ampleur – où nous ne sommes pas propriétaire en tant que commune – nous avons repris dans le programme du concours l’idée d’intégrer autant que possible les bâtiments existants.

K Construire, c’est changer, et la notion de changement implique à la fois un gain et une

perte. Le philosophe Hermann Lübbe disait que si, dans le monde vécu, les choses changent trop dans un laps de temps donné, cela entraîne un fort malaise dans la population. Y a-t-il, à votre avis, des limites au changement et des limites à la croissance?

TI On pourrait esquiver la question, en tant que commune, en invoquant les directives. Mais j’ai l’impression qu’il existe des limites au changement. Quand le cadre de vie change rapidement, nous avons besoin d’autres certitudes auxquelles on peut se raccrocher. Le sentiment de sécurité est aussi lié à la confiance. Est-ce que j’ai confiance en la politique, est-ce qu’elle me donne la sécurité nécessaire pour que je sois prêt à m’engager dans la voie du changement? Et si j’ai parlé de 1500 habitants supplémentaires dans ma commune au début de cet entretien, la question se pose pour moi de savoir comment nous pourrons maîtriser cette croissance et quels mécanismes de pilotage nous devrions appliquer. Une tendance actuelle veut que l’on construise à nouveau plus petit: la surface habitable occupée par personne semble diminuer. Nous évoluons dans un processus et sommes encore en train de chercher. Nous nous posons la question de savoir ce dont nous aurons besoin dans vingt ou trente ans. Mais les réponses ne sont pas simples.

MR D’un côté, il y a les sceptiques, et de l’autre, il y a ceux qui veulent le changement. Nous devons réussir à montrer la valeur ajoutée du changement. Or c’est un processus qui prend du temps et qui demande un grand travail de persuasion. Nous vivons un changement de société. Les jours où une famille classique emménageait dans une maison individuelle, qu’elle y habitait pendant cinquante ans, et qu’une communauté de propriétaires vendait ensuite ce bien immobilier font partie du passé. 30% de notre population a plus de 65 ans. L’appartement classique de trois pièces n’est plus autant demandé qu’autrefois. Abstraction faite des considérations énergétiques, ces développements nous contraignent à transformer de grandes parties du bâti existant. L’économie circulaire, déjà brièvement évoquée, n’en est encore qu’à ses débuts. Mais au vu de la mutation démographique, je n’ai pas peur qu’on ne construise plus. Les investisseurs doivent toutefois comprendre qu’il ne s’agit plus exclusivement de bâtir des immeubles de rapport. Nous-mêmes, en tant que communes, nous devrions faire preuve d’autodiscipline dans les procédures d’autorisation de construire, et les entreprises ont besoin d’un changement d’état d’esprit afin de créer ensemble des valeurs qui génèrent des avantages pour notre population.

JUDITH ODERMATT-FALLEGGER wuchs in Alpnach und Stansstad auf, absolvierte eine Lehre im Detailhandel und war im Modebereich tätig – als Filialleiterin, Ausbilderin und Prüfungsexpertin. Lange Zeit in verschiedenen Vereinen aktiv, wechselte sie nach einer beruflichen Pause in die Politik, wo die FDP ihre politische Heimat wurde. Sie amtierte 2012 bis 2014 als Gemeinderätin in der Milizgemeinde Oberdorf im Kanton Nidwalden und ist dort seit 2014 Gemeindepräsidentin. Seit 2022 ist sie darüber hinaus Landrätin und Präsidentin der Gemeindepräsidentenkonferenz Nidwalden. / JUDITH ODERMATT-FALLEGGER a grandi à Alpnach et à Stansstad, a suivi un apprentissage dans le commerce de détail, puis a travaillé dans le domaine de la mode en tant que responsable de magasin, formatrice et examinatrice. Longtemps active auprès de différentes associations, elle s’est, après une pause professionnelle, lancée dans la politique au sein du PLR. Conseillère communale de 2012 à 2014 dans l’exécutif de milice d’Oberdorf, dans le canton de Nidwald, elle préside la commune depuis 2014. Depuis 2022, elle est en outre députée au Grand Conseil et présidente de la Conférence des présidentes et présidents de communes du canton de Nidwald. → oberdorf-nw.ch

THOMAS ITEN hat einen grossen Teil seiner Kindheit in der Berner Agglomerationsgemeinde Ostermundigen verbracht, wo er sich auch vielfältig ehrenamtlich engagiert. Der ehemalige Bahnbetriebsdisponent übernahm verschiedene kommunalpolitische Ämter; 2004 wurde er Mitglied des Gemeinderats und ist seit 2013 Gemeindepräsident von Ostermundigen. Ursprünglich Mitglied der SP, gewann er die Wahl als parteiloser Kandidat. / THOMAS ITEN a passé une grande partie de son enfance dans la commune d’agglomération bernoise d’Ostermundigen, où il s’engage aussi à titre bénévole dans de nombreuses organisations. Ancien employé de gare, il a assumé différents mandats dans la politique communale; il est devenu membre du Conseil communal en 2004, et il préside la commune d’Ostermundigen depuis 2013. Initialement membre du PS, il a gagné son élection en tant que candidat sans parti. → ostermundigen.ch

MARCO RUPP ist in Köniz aufgewachsen und absolvierte ein Studium der Geografie an der Universität Bern, das er 1986 mit der Promotion abschloss. Zehn Jahre war er beim Kanton als Projektleiter Siedlung tätig, anschliessend wechselte er in ein privatwirtschaftliches Büro für Raumplanung und unterrichtete Raumplanung und -entwicklung an der Uni Bern. Seit 1990 in Ittigen bei Bern ansässig, engagiert er sich politisch bei der bürgerlich-liberalen Bürgervereinigung Ittigen BVI, unter anderem als Vertreter im Gemeinderat 1997 bis 2008. Seit 2015 amtiert er als Gemeindepräsident. / MARCO RUPP a grandi à Köniz et a suivi des études de géographie à l’Université de Berne qu’il a terminées par un doctorat en 1986. Il a exercé pendant dix ans ses activités auprès du canton de Berne en tant que chef de projet, puis il a rejoint un bureau d’urbanisme dans l’économie privée et a enseigné l’aménagement et le développement du territoire à l’Université de Berne. Domicilié à Ittigen, près de Berne, depuis 1990, il s’engage politiquement auprès de l’association bourgeoise-libérale d’Ittigen (BVI), notamment en tant que représentant de cette association au sein du Conseil communal de 1997 à 2008. Il préside la commune depuis 2015. → ittigen.ch

Luucy, die interaktive 3D-Plattform für Raum- und Immobilienentwicklung, bietet Städten und Gemeinden ein adäquates Instrument zur nachhaltigen Stadtplanung. Hier können Projektbeteiligte miteinander kommunizieren und Lösungen unter Einbezug der Bevölkerung gefunden werden.

Text / Texte:

Bettina Kunzer

Visualisierungen / Visualisations:

Luucy AG (2), Stadt Burgdorf (1)

Ein digitaler Zwilling ist das virtuelle Abbild eines Ortes, Werkes oder Systems mit seinen Eigenschaften und seiner Veränderbarkeit. Auch geplante oder gebaute Stadträume erwachen mit ihm zu virtuellem Leben und können besichtigt werden – egal, wo in der (realen) Welt sich der Betrachter gerade befindet oder welche Hardware er benutzt. Ein solcher digitaler 3D-Zwilling ist Luucy. Die offene Web-GISLösung bildet die Topografie der gesamten Schweiz mit allen Gebäuden und der Vegetation dreidimensional ab und reichert sie mit baurechtlichen Grundlagen, Daten der amtlichen Vermessung, Karten sowie hilfreichen Werkzeugen an. Auf der Plattform können Planungs- und Bauvorhaben im Kontext der vorhandenen Gebäude und ihrer Umgebung visualisiert und als Basis für die Partizipation von Behörden und der Bevölkerung genutzt werden.

Letztgenannte galt es in Hergiswil über die Gesamtrevision der Nutzungsplanung zu informieren. Die Gemeinde hatte das Projekt während der Coronapandemie angestossen und suchte verständliche alternative Wege, um mit der Einwohnerschaft zu interagieren. Neben anderen Kommunikationsmitteln kam Luucy als digitaler Zwilling von Hergiswil zum Einsatz. Das Raumplanungsbüro AM-Plan bereitete die erforderlichen Informationen für das virtuelle Gemeindemodell so auf, dass eine präzise und parzellenscharfe 3D-Abbildung der Zonenplanänderungen entstand.

Einer sinnvollen Innenverdichtung den Weg ebnen

Die Nidwaldner Seegemeinde Hergiswil liegt in malerischer Kulisse am Fusse des Pilatus. In Nachbarschaft zu den traditionellen Dorfteilen Hergiswil Dorf und Matt entwickelten sich in den letzten Jahrzehnten zusätzliche Wohngebiete in den höheren Lagen. Aufgrund von Änderungen in der kantonalen und nationalen Gesetzgebung musste die Gemeinde die Nutzungsplanung dem neuen Planungsund Baugesetz anpassen. Dies bedeutet unter anderem, dass die Bebaubarkeit nicht wie bis anhin durch die Ausnützungsziffer und Geschossigkeit geregelt ist, sondern durch die Überbauungsziffer, also die Gebäudegrundfläche, und die Gesamthöhe. Das entsprechende maximale Volumengerüst jedes Gebäudes wurde im digitalen Zwilling abgebildet. Um der Soll-Verdichtung gerecht zu werden und eine optimale Ausnützung jeder Parzelle zu gewährleisten, ging die Gemeinde aber noch einen Schritt weiter und referenzierte auch eine minimale Überbauungsziffer. Dieses Volumen ist ebenso in Luucy ersichtlich. Die neu definierte bebaubare Fläche, die zukünftig we-

der über- noch unterschritten werden darf, ist damit ablesbar. «Die Bebaubarkeit ist eine elementare Änderung im neuen Planungs- und Baugesetz, und sie hatte Auswirkungen auf viele Parzellen in unserer Gemeinde», erklärt Ruedi Limacher, Leiter der Abteilung Bau der Gemeinde Hergiswil. «Deshalb haben wir das Mitwirkungsverfahren zeitgleich mit der kantonalen Vorprüfung eingeleitet und konnten so in dieser frühen Phase Anregungen aufnehmen», führt er aus. Aufgrund des Dialogs konnten die meisten Einwendungen gütlich gelöst werden, sodass das Stimmvolk der Gesamtrevision zustimmte. Dies sei auch Luucy zu verdanken, ist Ruedi Limacher überzeugt: «Der abstrakte Zonenplan wurde im digitalen Modell so veranschaulicht, dass er für alle leicht verständlich war. Viele Bürgerinnen und Bürger haben diese Transparenz sehr geschätzt. So konnte das Bewusstsein für eine sinnvolle Innenverdichtung geschaffen werden, die mancherorts eben nur mit dem Zusammenschluss von Parzellen gelingen kann.»

Den politischen Projekterfolg sichern

Auch bei der Transformation des Dorfzentrums der Engadiner Gemeinde Celerina war die Beteiligung der Bevölkerung gefragt. Auf Basis des räumlichen Leitbilds 2050 hatte das Planungsteam eine eindrückliche Vision in Form eines Vorprojekts erarbeitet. Dieses wurde auf Luucy übertragen und in die virtuelle «Dorfplattform» mit digitaler Mitwirkungsmöglichkeit eingebunden. Um den einzigartigen Charakter des Ortsbilds erlebbar zu machen, entschied man sich, die historischen Gebäude im digitalen Modell nicht einfach als graue Blöcke darzustellen. Die Bauten wurden vielmehr mithilfe von Drohnen fotografisch aufgenommen und in die digitale 3DUmgebung eingefügt. Weil die Plattform auf einem Open-Source-Framework basiert, sind solche Erweiterungen problemlos möglich.

Die Nutzerinnen und Nutzer fanden einen guten Zugang zur virtuellen «Dorfplattform», wie eine Bevölkerungsumfrage, die im Rahmen einer Projektarbeit an der Fachhochschule Nordwestschweiz durchgeführt wurde, belegt. Über 90 Prozent der Befragten nutzten die Funktionen der Plattform. Ein willkommener Nebeneffekt war, dass sich durch das digitale Instrument auch die jüngere Generation abgeholt fühlte. Es zeigte sich zudem, wie der Einsatz der «Dorfplattform» die Identifikation der gesamten Bevölkerung mit dem Vorhaben nachhaltig unterstützte, sodass keinerlei Aktivitäten in die Wege geleitet wurden, die den Projekterfolg gefährdet hätten.

In dem durch Luucy erstellten Modell von Hergiswil sind Bauten vermerkt, deren neu definierte bebaubare Flache über- beziehungsweise unterschritten wird. Mit einem Klick auf die Markierung stehen den Nutzerinnen und Nutzern detaillierte Informationen zur Verfügung. / Dans le modèle de Hergiswil créé par Luucy, des marquages désignent les bâtiments dont la surface constructible, nouvellement définie, comporte une valeur minimale et maximale à respecter impérativement. En cliquant sur ces marquages, les utilisateurs disposent d’informations détaillées à ce sujet.

Die Städte von morgen entwickeln

Mit den technischen Grundlagen und Anwendungsmöglichkeiten von Luucy ist kaum jemand so vertraut wie Tobias Lüscher, Luucy-CEO. «Unsere User können direkt auf die Plattform zugreifen und Daten per Knopfdruck ein- oder ausblenden. So kann Luucy schnell und unkompliziert im jeweiligen Kontext zum Einsatz kommen», erklärt der Kaufmann. Dies macht vor allem dann Sinn, wenn komplexe Entwicklungsaufgaben anstehen.

Mark Imhof, Architekt und Stadtplaner, setzt die digitale Plattform als Leiter der Stadtentwicklung von Burgdorf ein, um eine Vielzahl parallel laufender Planungsverfahren und Arealentwicklungen zu koordinieren und Zukunftsszenarien zu simulieren. Rund 300 potenzielle Bauvorhaben, die in den nächsten zwanzig bis fünfzig Jahren realisiert werden könnten, sind als Volumenstudien in unterschiedlichen Detaillierungsgraden dargestellt. Der Stadtentwickler erklärt: «Wir besprechen anhand dieses gut verständlichen digitalen Zwillings städtebauliche Überlegungen mit den jeweiligen Entscheidungsträgern. Die Auswertung der Szenarien bildet zudem eine verlässliche Grundlage für die Erweiterung von städtischen Infrastrukturen wie Schulhäusern und Energieversorgung.»

In Burgdorf erwachen aber nicht nur die räumlichen Dimensionen wie Gebäude und Strassen zum Leben, sondern auch die meist unsichtbare Welt der Werkleitungen. Die verschiedenen Elemente des Leitungskatasters können damit schnell und einfach im jeweiligen Kontext der städtischen Planungen eingesetzt werden. Mark Imhof erläutert: «Bestehende Leitungselemente sind oftmals der Grund dafür, dass Projekte nicht oder nur sehr kostenintensiv umgesetzt werden können. Die Plattform bietet die Chance, «blinde Flecken» zu reduzieren und bereits in der strategischen Planung wichtige Einflussfaktoren aus dem Tiefbaubereich zu berücksichtigen.»

Und noch ein weiterer Anwendungsfall wird derzeit in Burgdorf erprobt: das ökologisch drängende Thema der Schwammstadt, die Wege zur Verbesserung des Stadtklimas aufzeigen soll. «Mit Luucy bekommen Verantwortliche, Planer und die Bevölkerung nicht nur die Möglichkeit, ihre Stadt oder Gemeinde aktiv und kollaborativ zu formen, es können auch anstehende gesellschaftliche Fragen adressiert werden. Ich bin davon überzeugt, dass die Plattform das zentrale Transformationsinstrument für eine zukünftige nachhaltige Stadtplanung ist», resümiert Mark Imhof.

QUAND LA VILLE SE MODÉLISE

Luucy, la plateforme interactive 3D pour le développement territorial et immobilier, offre aux villes et aux communes un outil approprié destiné à la planification urbaine durable. Les parties prenantes du projet peuvent l’utiliser pour échanger des informations et trouver des solutions en impliquant la population.

Un jumeau numérique est un modèle virtuel qui réplique un lieu, un ouvrage ou un système avec ses détails constitutifs et sa variabilité. Grâce à lui, des espaces urbains projetés ou déjà bâtis s’éveillent à la vie virtuelle et peuvent être visités – quel que soit le lieu où l’observateur se trouve dans le monde (réel). Luucy est l’un de ces jumeaux numériques 3D. Cette solution web SIG ouverte reproduit en trois dimensions la topographie de toute la Suisse avec tous ses bâtiments et sa végétation. Enrichie par des données issues du droit de la construction et de la mensuration officielle, Luucy contient en outre des cartes et d’autres outils très utiles. La plateforme permet de visualiser les projets dans le contexte bâti existant et de les utiliser comme base pour la participation des autorités et de la population.

A Hergiswil, dans le canton de Nidwald, il s’agissait d’informer les habitants de la révision complète du plan d’affectation. La commune avait lancé ce projet pendant la pandémie de coronavirus et cherchait des moyens compréhensibles d’interagir avec sa population. Parmi d’autres canaux de communication, elle a fait appel à Luucy en tant que jumeau numérique de Hergiswil. Le bureau d’urbanisme AMPlan a préparé les informations requises pour le modèle virtuel de la commune afin de générer une réplique 3D détaillée des modifications du plan d’affectation, parcelle par parcelle.

Encourager une densification judicieuse

En raison de changements dans la législation cantonale et fédérale, la commune de Hergiswil a dû adapter son plan d’affectation à la nouvelle loi nidwaldienne sur l’aménagement et les constructions. Cela signifie notamment que la constructibilité n’est plus régie par l’indice d’utilisation du sol et par le nombre d’étages, mais par l’indice d’occupation du sol, donc par l’emprise au sol du bâtiment, et par sa hauteur totale. La volumétrie maximale de chaque bâtiment a été répliquée dans le jumeau numérique. Mais pour respecter le taux cible de densification et garantir une

utilisation optimale de chaque parcelle, la commune est encore allée un peu plus loin: elle a aussi référencé un indice minimal obligatoire d’occupation du sol, également visible dans Luucy. On peut ainsi consulter les valeurs de la surface constructible nouvellement définie dont, à l’avenir, il ne sera pas possible de s’écarter. «La définition de la notion de constructibilité est le changement clé de la nouvelle loi; elle a eu des répercussions sur de nombreuses parcelles dans notre commune», explique Ruedi Limacher, chef du service des constructions de Hergiswil. «Nous avons lancé la procédure de participation en même temps que l’examen préliminaire cantonal afin de pouvoir recueillir des suggestions à un stade précoce de la procédure», précise-t-il. Grâce au dialogue, la plupart des objections ont pu être réglées à l’amiable, et la population a approuvé cette révision. Ruedi Limacher est convaincu que ce vote positif est aussi dû à Luucy: «Concrétisé dans un modèle numérique, le plan d’affectation abstrait est devenu facilement compréhensible pour tous. Bon nombre de nos citoyens ont vivement apprécié cette transparence. La population a été sensibilisée à l’importance d’une densification judicieuse vers l’intérieur qui, en de nombreux endroits, ne peut se faire que moyennant un regroupement de parcelles.»

Assurer le succès politique du projet

La participation des habitants était aussi demandée lors du projet de transformation du centre du village de la commune engadinoise de Celerina. Elaboré sur la base des lignes directrices d’aménagement 2050, l’avant-projet de l’équipe de planification a été transféré dans Luucy, puis intégré dans une plateforme virtuelle qui inclut une possibilité de participation numérique. Afin de rendre tangible le caractère unique de la physionomie du site, il a été décidé de ne pas se borner à représenter les bâtiments historiques par des blocs de couleur grise. Des drones ont donc pris des photographies des bâtiments qui ont été insérées dans cet environnement numérique 3D. Parce que la plateforme est développée en open source, des extensions de ce genre sont possibles sans problème.

Comme le confirme un sondage réalisé par la Haute école spécialisée du Nord-Ouest de la Suisse, les utilisateurs ont pu facilement accéder à la plateforme. Plus de 90% des personnes interrogées en ont utilisé les fonctionnalités. Effet secondaire bienvenu: avec cet outil numérique, la jeune génération a senti qu’elle était, elle aussi, prise au sérieux. On a en outre constaté que le recours à la plateforme avait durablement renforcé l’identification de toute la popu-

lation au projet, et aucune obstruction susceptible de le mettre en péril n’a été faite.

Développer les villes de demain

Peu de gens connaissent aussi bien les bases techniques et les possibilités d’utilisation de la plateforme que Tobias Lüscher, CEO de Luucy, et Mark Imhof, architecte et urbaniste. «Les utilisateurs peuvent accéder directement à la plateforme et afficher ou masquer les données d’un simple clic. Ainsi, Luucy peut s’utiliser rapidement et sans complications dans chaque contexte», explique Tobias Lüscher. Cette utilisation est pertinente surtout lorsqu’on prévoit de réaliser des tâches de développement complexes. En tant que responsable de l’urbanisme de la commune bernoise de Berthoud, Mark Imhof mise sur Luucy pour coordonner une multitude de procédures de planification parallèles et simuler des scénarios. Près de trois cents projets de construction potentiels réalisables dans vingt à cinquante ans sont représentés en tant qu’études de volumes avec différents degrés de détail. Et l’urbaniste d’ajouter: «A l’aide de ce jumeau virtuel facile à comprendre, nous discutons les scénarios de planification avec les décideurs concernés. Leur évaluation sert de base pour la réalisation d’infrastructures communales comme les écoles et l’approvisionnement en énergie.»

Mais à Berthoud, ce ne sont pas que les aspects visibles, comme les bâtiments et les rues, qui s’éveillent à la vie, mais encore l’univers invisible des conduites et canalisations. Les différents éléments du cadastre des conduites peuvent être utilisés facilement et rapidement dans n’importe quel contexte. «Des conduites sont souvent la raison pour laquelle des projets ne peuvent pas être réalisés, ou seulement au prix de coûts supplémentaires considérables», explique Mark Imhof. La plateforme offre la possibilité de réduire certains “angles morts” et de tenir compte, déjà au stade de la planification stratégique, de facteurs d’influence importants relevant notamment du génie civil.»

Autre application testée actuellement à Berthoud: le thème écologique pressant de la «villeéponge» capable d’absorber les eaux pluviales dans le sol et d’améliorer le climat urbain. «Avec Luucy, les responsables, les planificateurs et les habitants ont non seulement la possibilité de donner forme à leur ville, mais ils peuvent traiter des questions de société qui vont se poser à l’avenir. Je suis convaincu que Luucy est l’outil de transformation décisif qui permettra de réaliser une future planification urbaine durable», résume Mark Imhof.

Für die virtuelle Ansicht von Celerina wurden die historischen Gebäude aus verschiedenen Perspektiven durch Drohnen fotografisch aufgenommen. So erwacht der Ortskern in Luucy zum Leben. / Des drones ont photographié sous différents angles les bâtiments historiques pour créer un panorama virtuel de Celerina. Dans Luucy, le cœur du village s’éveille ainsi à la vie.

Auf dem Aebi-Areal in Burgdorf entsteht ein neues, urbanes Quartier mit Wohnungen, Dienstleistungen und Gewerbe. Luucy bildet nicht nur die Etappierung des Projekts ab, sondern auch die Werkleitungen. / Offrant logements, services et commerces, un nouveau quartier urbain prend naissance sur l’ancien site industriel d’Aebi à Berthoud. Luucy reproduit non seulement les étapes du projet, mais encore les conduites et les canalisations.

LUUCY wurde 2019 als Aktiengesellschaft gegründet. Der Softwaredienstleister bietet Immobilienentwicklern, der öffentlichen Hand und der Gesellschaft innovative Lösungen für die Gestaltung des Lebensraums von morgen. Die Plattform ermöglicht ihnen einen einfachen digitalen, zentralen und interaktiven Zugang zu aktuellen Daten und Informationen. Das multidisziplinäre Team unter der Leitung von Tobias Lüscher arbeitet kontinuierlich an der Weiterentwicklung von Luucy, um nachhaltige, ganzheitliche Lösungen für die Herausforderungen der Stadtplanung zu bieten. / LUUCY a été fondée en 2019 en tant que société par actions. Ce prestataire de logiciels offre aux promoteurs immobiliers, aux autorités et à la société des solutions innovantes pour structurer les espaces de vie de demain. La plateforme leur permet d’accéder facilement, de manière numérique, interactive et centralisée, à des données actualisées. Sous la direction de Tobias Lüscher, une équipe multidisciplinaire travaille continuellement au développement de Luucy afin d’offrir des solutions globales et durables pour relever les défis de l’urbanisme de demain. → luucy.ch

Dr. Danielle Griego, Executive Director of the Design++ center at ETH Zurich: «We want to empower future engineers and architects to reshape processes in the construction industry with the help of digital technologies.» /

Dr. Danielle Griego, geschäftsführende Direktorin des Zentrums Design++ an der ETH Zürich: «Wir wollen künftige Ingenieure und Architekten befähigen, mithilfe digitaler Technologien Prozesse in der Bauindustrie neu zu gestalten.»

The Design++ center at ETH Zurich is researching digital tools from the fields of artificial intelligence and extended reality with the aim of reducing carbon emissions in the construction industry. Halter Group is providing long-term support for this project.

Text / Text: Danielle Griego

Visualizations / Photos / Visualisierungen / Fotos:

ETH Foundation / Daniel Winkler (1), ETH Design++ (2)

Globally, the architecture, engineering and construction (AEC) sector is one of the industries with the greatest responsibility to reduce its carbon emissions. However, this diverse and multi-stakeholder industry has to tackle numerous challenges to make a big difference. Reducing emissions in the AEC industry requires a change in the way the sector thinks about challenges and carries out its activities. A group of professors, scientists and industry leaders have therefore come together to form Design++, a new research center at ETH Zurich that rethinks the problem and aims to develop new computational tools to help future architects, engineers and contractors build better. These computational tools include artificial intelligence (AI) and extended reality (XR). Artificial intelligence is commonly associated with the IT industry due to its use in search engines, facial recognition on our phones, and more recently text and image creation. Similarly, extended reality is often associated with the virtual and augmented reality used in the metaverse and gaming industry. However, these powerful tools can also be tailored for use in the AEC sector to help us overcome the great challenges that the next generation will face.

What is Design++?

The Center for Augmented Computational Design in Architecture, Engineering and Construction, or Design++ for short, is an interdisciplinary research center at ETH Zurich that aimes to advance computational tools in research and practice. The center was proposed by a group of professors involved with the NCCR dfab (National Center for Competence in Research for Digital Fabrication) who wanted to advance innovation in the AEC sector. In addition to developing new robotic fabrication and additive manufacturing methods for sustainable construction, they also wanted to develop new computational design tools with a focus on AI and XR to push opportunities even further. The initial core funding for the center comes from a competitive funding mechanism offered by ETH for future-oriented research domains, while additional funding comes from industry partnerships and research projects on related topics.

What challenges in the AEC industry are we trying to tackle?

Nothing is more important than the challenge of reducing carbon emissions in the ACE sector. This, however, requires rethinking each step in the traditional process – from design, planning, construction

and operations to the newer steps of reuse and repurposing. And all this is in addition to the task of building high-quality spaces designed to both provide their occupants with an ideal environment and stand the test of time.

There are many interim obstacles to significantly reducing environmental impact of the AEC industry. For example, while circular construction methods are a promising solution for greatly reducing the embodied carbon of raw materials used in the construction sector, many unresolved challenges remain for logistics.

How can AI and XR be used in the AEC industry?

New computational methods such as artificial intelligence and extended reality have great potential for supporting people who work in the AEC industry. For example, researchers at Design++ have developed generative design tools that use AI to support early design decisions. These tools not only propose different geometric design solutions, but also include performance criteria such as embodied carbon, structural analysis, aesthetics and cost. Two such projects are AI-Augmented Architectural Design and DomainAware-AI Augmented Design of Bridge Structures. Another Design++ project that uses AI and XR is the 7DayHouse project. Its aim is to create a computational workflow that will enable the researchers to design and build a home in seven days (excluding time required for permitting) using interactive AI models that integrate the owner’s preferences and construction requirements for fabrication with an XR interface to help the home owner envision what their home will look like.

Why establish academic and industry partnerships?

Design++ is committed to shifting theory into practice and pushing the boundaries of what is possible in terms of sustainability and innovation in the industry. It is therfore important to form partnerships with similarly ambitious companies that are interested in reducing carbon emissions with new digital methods. At the same time, companies benefit from the strategic partnership by getting front-row seats to the computer science and engineering innovations developed for the AEC industry at ETH Zurich. Within the partnership they can learn what might be relevant and developed further for specific industry needs. This has worked well with the three strategic partners from industry: Basler & Hofmann, Hexagon and Halter Group.

What is the strategy for bringing innovative digital methods into practice?

Together with Halter Group, a fellowship program has been developed to support top talent at ETH Zurich in testing innovative research ideas that have the potential for commercialization. The fellowship program began in 2023 and will support a total of five fellows over the next six years. The intention is to help fill an implementation gap for promising technology and solutions that promote resource efficiency, circularity, integrated planning processes and reduced carbon emissions in the AEC industry. Research topics include, but are not limited to: Establishing innovative methods or digital tools (for example based on AI, machine learning or XR) for the full value chain from design to fabrication of new construction or renovation projects; advancing XR and robotics to support planning, construction, prefabrication and renovation; creating methods for augmenting and/or automating building information modelling (BIM) to bridge the gap between construction and operation; developing data-driven digital planning methods and tools to advance innovation in facades and building skins, construction and structures, interiors and/or building services.

The first fellow began in October 2023 and will work on robotics and augmented reality for construction sites with the aim of improving the localization of diverse data sets (point clouds, images, CAD models, etc.) and integrating these into a robust AR toolkit for construction. /

GEMEINSAM IN DIE ZUKUNFT INVESTIEREN

Das Zentrum Design++ an der ETH Zürich forscht an digitalen Tools aus den Bereichen künstliche Intelligenz und erweiterte Realität, um die CO₂-Emissionen in der Bauindustrie zu reduzieren. Die Halter Gruppe unterstützt diese Bemühungen langfristig.

Der Industriesektor Architektur, Ingenieur- und Bauwesen (AEC) trägt weltweit die grösste Verantwortung bei der Reduzierung der CO₂-Emissionen. Die vielschichtige und von unterschiedlichen Interessengruppen geprägte Industrie wird jedoch noch zahlreiche Herausforderungen bewältigen müssen, damit sie nachhaltig Wirkung erzielen kann. Um die CO₂-

Emissionen der AEC-Branche zu reduzieren, muss die Art und Weise verändert werden, wie man Probleme angeht und Arbeiten ausführt. Eine Gruppe von Professoren, Wissenschaftlern und Branchenführern hat sich deshalb zu Design++ zusammengeschlossen, einem neuen Forschungszentrum an der ETH Zürich. Hier sollen die anstehenden Herausforderungen analysiert und Berechnungswerkzeuge entwickelt werden, damit Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen zukünftig in der Lage sind, bessere Arbeit zu leisten.

Zu diesen computergestützten Werkzeugen gehören künstliche Intelligenz (AI) und erweiterte Realität (XR). AI wird gemeinhin mit der IT-Branche in Verbindung gebracht, da sie in Suchmaschinen, bei der Gesichtserkennung auf Mobiltelefonen oder neuerdings auch bei der Erstellung von Texten und Bildern zur Anwendung kommt. XR findet ihren Einsatz mit Virtual Reality (VR) oder Augmented Reality (AR) im Metaverse oder in der Spieleindustrie. Diese leistungsstarken Werkzeuge können auch auf den AEC-Sektor zugeschnitten werden und bei der Bewältigung der Herausforderungen helfen, denen sich kommende Generationen stellen müssen.

Was ist Design++?

Das Center for Augmented Computational Design in Architecture, Engineering and Construction, kurz Design++, ist ein interdisziplinäres Forschungszentrum an der ETH Zürich, das computergestützte Werkzeuge in Forschung und Praxis weiterentwickelt. Das Zentrum wurde von Professoren des NCCR dfab (National Center for Competence in Research for Digital Fabrication) initiiert, die Innovationen im AECSektor vorantreiben wollen. Es sollen nicht nur neue Methoden der robotergestützten Fertigung und des 3D-Drucks für nachhaltiges Bauen entwickelt werden, sondern auch neue computergestützte Entwurfswerkzeuge, die mit künstlicher Intelligenz und erweiterter Realität arbeiten. Die anfängliche Kernfinanzierung des Zentrums stammt aus einem wettbewerbsgetriebenen Finanzierungsmodell, das die ETH für zukunftsorientierte Forschungsbereiche anbietet, und wird durch Industriepartnerschaften und Forschungsprojekte zu verwandten Themen ergänzt.

Welche Herausforderungen der AEC-Branche sollen angegangen werden?

Nichts ist wichtiger als das Ziel, die CO₂-Emissionen im AEC-Sektor zu reduzieren. Dies erfordert, dass jeder Schritt der traditionellen Prozesse überdacht

In the future, planning and construction processes could be guided by spatial computing platforms that offer realtime decision-making options to all parties involved. / Zukünftig könnten Planungs- und Bauprozesse durch SpatialComputing-Plattformen gesteuert werden, die allen Beteiligten Entscheidungsmöglichkeiten in Echtzeit bieten.

Design++ aims to develop computational tools and processes using AI, XR and machine learning that will increase systematic productivity, improve quality, and reduce ecological impact in the fields of architecture, engineering and construction. / Design++ verfolgt das Ziel, Rechenwerkzeuge und Prozesse mithilfe von AI, XR und Machine-Learning zu entwickeln, um damit die Produktivität, die Qualität und die ökologischen Auswirkungen im Bereich Architektur, Ingenieur- und Bauwesen zu verbessern.

wird, von der Konzeption über die Planung, den Bau und den Betrieb bis hin zur Wiederverwendung und Wiederverwertung – natürlich immer mit dem Fokus, qualitativ hochwertige Lebensräume zu gestalten und nachhaltige Strukturen zu schaffen. Es gibt viele Möglichkeiten, die Umweltauswirkungen der AECBranche deutlich zu reduzieren. Die Kreislaufwirtschaft ist eine vielversprechende Lösung, um das gebundene CO₂ in Baumaterialien erheblich zu verringern, allerdings gibt es noch unzählige ungelöste Herausforderungen für die Logistik.

Wie können AI und XR in der AEC-Branche eingesetzt werden?

Neue Technologien einschliesslich AI und XR bergen grosses Potenzial für die AEC-Branche. So haben die Forscher von Design++ generative Designwerkzeuge entwickelt, die AI zur Unterstützung früher Designentscheidungen nutzen. Diese Werkzeuge schlagen nicht nur verschiedene Möglichkeiten geometrischer Modellierung vor, sondern berücksichtigen auch Leistungskriterien wie eine Strukturanalyse, gebundenes CO₂, Ästhetik und Kosten. Zwei exemplarische Projekte sind AI-Augmented Architectural Design und Domain-Aware-AI Augmented Design of Bridge Structures.

Ein weiteres Projekt von Design++, das AI zusammen mit XR einsetzt, ist das 7DayHouse. Ziel ist, einen computergestützten Arbeitsablauf zu schaffen, der es ermöglicht, ein Haus innerhalb von sieben Tagen zu entwerfen und zu bauen (ohne Genehmigungsverfahren). Dabei kommt ein interaktives AIModell zum Einsatz, das die Wünsche des Auftraggebers und die Konstruktionsanforderungen für die Herstellung mit einer XR-Schnittstelle integriert. So können sich Eigentümer sehr früh vorstellen, wie ihr Haus einmal aussehen wird.

Warum eine Partnerschaft zwischen Hochschulen und Industrie?

Design++ will die Theorie in die Praxis bringen und die Grenzen bezüglich Nachhaltigkeit und Innovation in der Industrie erweitern. Daher ist es wichtig, Partnerschaften mit gleichgesinnten Unternehmen einzugehen, die daran interessiert sind, neue digitale Methoden zur Reduzierung der CO₂-Emissionen einzusetzen. Gleichzeitig profitieren die Unternehmen von der strategischen Partnerschaft, weil sie Neuerungen aus erster Hand erhalten, die in den Bereichen Informatik und Ingenieurwesen an der ETH Zürich für die AEC-Branche entwickelt werden. Umge-

kehrt wird deutlich, was angesichts der spezifischen Bedürfnisse der Branche relevant ist und weiterentwickelt werden könnte. Dies funktioniert bereits mit drei strategischen Partnern aus der Industrie: Basler & Hofmann, Hexagon und der Halter Gruppe. Mit welcher Strategie können innovative digitale Methoden in die Praxis umgesetzt werden?

Zusammen mit der Halter Gruppe wurde ein Förderprogramm entwickelt, das Toptalente der ETH Zürich dabei unterstützt, innovative Forschungsideen zu testen, die das Potenzial zur Kommerzialisierung haben. Dieses Stipendienprogramm begann 2023 und wird in den nächsten sechs Jahren fünf Stipendiaten unterstützen. Es soll dazu beitragen, eine Umsetzungslücke für vielversprechende Technologien und Lösungen zu schliessen sowie Ressourceneffizienz, Kreislaufwirtschaft, integrierte Planungsprozesse und die Reduzierung von CO₂-Emissionen in der AECBranche zu unterstützen.

Zu den Forschungsthemen gehören unter anderen: die Entwicklung innovativer Methoden oder digitaler Werkzeuge (etwa auf der Grundlage von AI, maschinellem Lernen und XR) für die gesamte Wertschöpfungskette vom Entwurf bis hin zur Realisierung neuer Bau- oder Renovierungsprojekte; die Förderung von XR und Robotik zur Unterstützung von Planung, Bau, Vorfertigung und Renovation; die Entwicklung von Methoden zur Ergänzung und Automatisierung der Gebäudedatenmodellierung (BIM) mit dem Ziel, die Lücke zwischen Bau und Betrieb zu schliessen; die Entwicklung datengesteuerter digitaler Planungen, um Innovationen für Fassaden und Gebäudehüllen, Konstruktion und Strukturen, Innenräume und/oder Gebäudedienstleistungen voranzutreiben.

Der erste Stipendiat hat im Oktober 2023 begonnen. Er beschäftigt sich mit Robotik und XR für Baustellen, um die Lokalisierung verschiedener Datensätze (Punktwolken, Bilder, CAD-Modelle usw.) zu verbessern und diese in ein robustes AR-Toolkit für den Bau zu integrieren.

→ designplusplus.ethz.ch

Wenn das Klimaziel Netto-Null auch im Bereich des Bauwesens erreicht werden soll, bedarf es neuer Planungsstrategien. Beim Wettbewerb zum Lagerhaus auf dem Attisholz-Areal setzte man auf ein innovatives Werkgruppenverfahren, um ökologische, ökonomische und ästhetische Herausforderungen zu bewältigen.

Text / Texte:

Hubertus Adam Visualisierung / Visualisation:

Anliker AG

Angesichts der Forderung des Weltklimarats, die Erderwärmung auf 1,5 Grad zu begrenzen, beschloss der Schweizer Bundesrat im August 2019, bis 2050 eine ausgeglichene Klimabilanz anzustreben. Dieses Netto-Null-Ziel bedeutet, dass nicht mehr Treibhausgase freigesetzt werden dürfen, als durch natürliche oder künstliche Speicher aufgenommen werden können. Das Klima- und Innovationsgesetz, das eine Roadmap für die Erreichung dieses Ziels umfasst, wurde im Juni 2023 von der Bevölkerung angenommen und tritt zum 1. Januar 2025 in Kraft. Das Netto-Null-Ziel zwingt viele Wirtschaftsbereiche zum Umdenken und Umlenken – vor allem in den Sektoren Verkehr, Industrie und Bauwesen. 45 Prozent des Schweizer Energieverbrauchs und ein Viertel der hierzulande emittierten Treibhausgase verursacht der aktuelle Gebäudebestand. Dabei verteilt sich der CO₂-Ausstoss je zur Hälfte auf die immer noch vorhandenen Öl- und Gasheizungen und auf die graue Energie, die bei der Erstellung von Gebäuden anfällt. Moderne Heizsysteme auf Basis erneuerbaren Energien sind nur ein Hebel, um die Emissionen zu reduzieren. Genauso wichtig sind Strategien, um die graue Energie und die grauen Emissionen zu minimieren. Das bedeutet, wenn immer möglich Abrisse zu verhindern, Bestandsgebäude umzunutzen und Ressourcen zu schonen. Das bedeutet, nachhaltige Baumaterialien zu verwenden. Und es bedeutet, die Kreislaufwirtschaft auch im Bereich des Bauens durchzusetzen – also möglichst viele Bauteile wiederzuverwenden und Baustoffe zu recyceln.

Langfristige Entwicklungsplanung

Das Gelände der früheren Cellulosefabrik Attisholz, vier Kilometer aareabwärts von Solothurn gelegen, ist eines der grössten Transformationsareale der Schweiz. 2016 erwarb die Halter AG das Areal und entschied sich für eine langfristige Entwicklungsplanung, deren Zeithorizont als Vision 2045 bis zur Mitte dieses Jahrhunderts reicht. Aus gutem Grund, denn eine derartige Strategie erlaubt es, auf sich zwangsläufig verändernde Bedürfnisse zu reagieren und Spielräume zu schaffen, die erst in Zukunft genutzt werden. Zu übereilte und zu konkrete Planungen hingegen laufen Gefahr, nach geraumer Zeit zu starr zu wirken und Veränderungen nicht zuzulassen.

2021 genehmigte der Kanton Solothurn die Nutzungsplanung, anschliessend wurde ein Studienauftrag für die Freiraumplanung ausgeschrieben, den die Wiener Arbeitsgemeinschaft aus DnD Landschaftsplanung und FSA Architektur für sich ent-

scheiden konnte. Auch hier: kein konsistenter, alles fixierender Gesamtplan, sondern vielmehr eine städtebauliche und landschaftsplanerische Grundlage für die kommenden Schritte – mit dem Ziel, die Charakteristika des Areals zu identifizieren, zu erhalten und zu stärken. Es folgte eine erste architektonische Konkurrenz für das Kochereigebäude – ein klassisches, einstufiges und dialogisches Verfahren, das das Architekturbüro Burckhardt & Partner Ende 2022 gewann. Im vergangenen Jahr ist der nächste Schritt erfolgt, der Wettbewerb für das historische Lagerhaus, das den Auftakt zum Areal bildet.

Design-Build im Werkgruppenwettbewerb

Bei diesem Vorhaben setzte man auf ein neuartiges Wettbewerbsverfahren, den Werkgruppenwettbewerb. Das gesellschaftliche Netto-Null-Ziel lässt sich im Bereich des Bauwesens nur erreichen, wenn Fragen der Materialisierung und der Kreislaufwirtschaft hohe Priorität besitzen. Das übliche sechsstufige Phasenmodell des SIA ist dafür allerdings laut Maik Neuhaus, CEO der Halter AG, kaum geeignet: Am Anfang steht der architektonische Entwurf, und erst später wird über Vergabe und Ausführung entschieden. Die Alternative stellt ein integriertes DesignBuild-Modell dar: Ausführende Unternehmen werden schon in der Planungsphase einbezogen, sodass Konzeption und Realisierung nicht wie gewohnt einen Bruch darstellen, sondern ineinanderfliessen.

Alle wesentlichen Beteiligten sitzen bereits zu Beginn eines Projekts mit am Tisch, die Digitalisierung erlaubt es, die Ergebnisse zu einem frühen Zeitpunkt zu simulieren, und die praktischen Ziele eines nachhaltigen Bauens können von Anfang an berücksichtigt werden. Das spart nicht nur Zeit, weil das Projekt nicht zunächst geplant und dann erst ausgeschrieben wird, sondern ist auch für die verschiedenen Beteiligten von Vorteil, wie Ivo Schmidt, Projektleiter Entwicklung und Akquisition bei Halter Gesamtleistungen, festhält: «Der Werkgruppenwettbewerb ist für Unternehmer interessant, da sie sich durch innovative Ideen differenzieren können, ohne sich in einem reinen Preiskampf wiederzufinden, der auf vorgegebenen Detailplänen basiert. Für Bauherren ermöglicht das Verfahren eine faktenbasierte Auswahl der besten Konzepte für ihr Bauvorhaben.»

Gebäudehülle und Fassade

Das Projekt Lagerhaus umfasst mehrere Bestandteile mit dem Ziel, in Zukunft auf dem Attisholz-Areal hochwertige und nachhaltige Eigentumswohnungen

Situation: Das ehemalige Lagerhaus steht an exponierter Stelle am Aareufer und bildet den südöstlichen Auftakt des Attisholz-Areals. Seite 190: Die Visualisierung zeigt ein Detail der Tragwerkplanung der Anliker AG, für die sich die Jury im Wettbewerbsverfahren entschied. / Situation: jouissant d’un emplacement privilégié sur les rives de l’Aar, le Lagerhaus, un ancien entrepôt, marque l’entrée sud-est du site d’Attisholz. Page 190: la visualisation montre un détail de la conception de la structure porteuse conçue par Anliker AG, qui a convaincu le jury lors de la procédure de concours.

Ansicht Nord: Gemäss den Vorstellungen von Blumer Lehmann erheben sich über einem Zwischengeschoss, das Alt-und Neubau verbindet, ein zehngeschossiger und zwei viergeschossige Aufbauten. / Elévation nord: les plans de Blumer Lehmann prévoient un immeuble de 10 étages et deux autres bâtiments de 4 étages posés sur un niveau intermédiaire qui relie le nouveau à l’ancien.

Ansicht Ost: Der Beitrag von Blumer Lehmann wurde durch Stücheli Architekten gestalterisch ausgearbeitet. / Elévation est: la proposition de Blumer Lehmann a été mise au point par le bureau d’architecture Stücheli Architekten.

und Dienstleistungsflächen anzubieten: die Sanierung des Lagerhauses, die Ergänzung durch einen daran anschliessenden Ersatzneubau, ein verbindendes Zwischengeschoss für Alt- und Neubau sowie drei darauf zu platzierende Hochbauten.

Werkgruppenwettbewerbe können in unterschiedlicher Konstellation umgesetzt werden. In diesem Fall wurden Gebäudehülle und Tragwerk separat ausgeschrieben und von der Jury auch separat beurteilt. Das Projekt der Gebäudehülle von Blumer Lehmann, das architektonisch von Stücheli Architekten ausgearbeitet wurde, überzeugte die Jury durch seine ruhige Haltung und eine gelungene städtebauliche Einfügung in das Attisholz-Ensemble. Das Tragwerkskonzept von Blumer Lehmann setzt auf einen hohen Anteil an Holz bei den Aufstockungen. Das wurde von der Jury grundsätzlich begrüsst, doch ergaben sich Probleme hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit: Die Kosten lagen deutlich über den von Halter errechneten Zielvorgaben.

Daher verglich man das Tragwerk in einem zweiten Schritt mit dem Projekt der Anliker AG, die auf die Ausarbeitung einer Gebäudehülle verzichtet, aber zwei Tragwerksvarianten vorgestellt hatte, und zwar eine hölzerne mit Decken und Wänden aus Brettsperrholz und eine massive mit zwanzig Zentimetern starken Flachdecken sowie präfabrizierten Stützen aus zu einem hohen Mass aus Recyclingmaterialien bestehendem Stahlbeton. Auch wenn die CO₂-Emissionen bei der Holzlösung etwas niedriger zu veranschlagen sind, zeigte sich, dass die konventionelle, aber auf ein Minimum an Material reduzierte Lösung in mehrfacher Hinsicht punkten konnte: bei der Primärenergie, bei den bauphysikalischen Eigenschaften (Schallschutz, Wärmespeicherung), bei der Grundrissflexibilität und schliesslich bei den Kosten für die Erstellung.

Wo Halter als Gesamtleister auftrete, setze man zukünftig verstärkt auf Werkgruppenverfahren, so Maik Neuhaus. Viele Besteller im Markt hätten aktuell noch Vorbehalte, und auch manche Architekten zeigten sich skeptisch, weil es deren Selbstverständnis als genuine Entwerfer infrage stelle. Funktionieren kann der Werkgruppenwettbewerb nur dann, wenn sich alle Beteiligten als gleichberechtigte Teamplayer verstehen. Innovation bedeutet aber, bisherige Handlungsroutinen zu hinterfragen und zu verändern. Das ist nicht immer einfach und kann in einer Phase des Experimentierens und Lernens für die Beteiligten auch ein gewisses Risiko darstellen. Ohne neue Wege im Planen und Bauen lassen sich die angestrebten Nachhaltigkeitsziele aber nicht erreichen.

FAIRE CONVERGER CONCEPTION ET RÉALISATION

Si l’on veut atteindre l’objectif climatique de zéro net dans le secteur de la construction, de nouvelles stratégies de planification s’imposent. Lors du concours portant sur le bâtiment du Lagerhaus, sur le site d’Attisholz, on a misé sur une procédure innovante de groupes de prestataires pour relever le défi.

Face à la demande du Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC) de limiter le réchauffement de la Terre à 1,5 degré, le Conseil fédéral s’est, en 2019, fixé comme objectif d’équilibrer le bilan climatique de la Suisse d’ici à 2050. Cet objectif de zéro net signifie que la Suisse ne devra pas rejeter plus de gaz à effet de serre que ce que les réservoirs naturels et artificiels sont capables d’absorber. La loi sur le climat et l’innovation, qui comprend une feuille de route expliquant comment réaliser cet objectif, a été acceptée par la population en 2023 et entrera en vigueur le 1er janvier 2025.

L’objectif de zéro net oblige de nombreux secteurs économiques à repenser leurs activités et à changer de cap, notamment dans les secteurs des transports, de l’industrie et du bâtiment. Le parc immobilier représente 45% de la consommation énergétique suisse et génère un quart des émissions de gaz à effet de serre. Les émissions de CO₂ se répartissent pour moitié entre le chauffage au mazout ou au gaz, toujours utilisé, et l’énergie grise requise pour la construction des bâtiments. Les systèmes de chauffage aux énergies renouvelables ne sont qu’un levier pour réduire ces émissions. Les stratégies visant à diminuer l’énergie grise et les émissions grises sont tout aussi importantes. Il s’agit d’empêcher dans la mesure du possible les démolitions, de réaffecter les bâtiments existants et de ménager les ressources, mais aussi d’utiliser des matériaux de construction durables. Il faut donc également mettre en place l’économie circulaire dans le secteur du bâtiment, c’est-à-dire réemployer les éléments de construction et recycler les matériaux.

Planification de développement à long terme

Situé à 4 kilomètres en aval de Soleure sur les rives de l’Aar, le terrain de l’ancienne usine de cellulose d’Attisholz est l’un des plus grands sites en cours de transformation en Suisse. Halter SA l’a acquis en 2016 et a opté pour une planification de développement qui s’étendra jusqu’au milieu de ce siècle. Une telle stra-

tégie permet de répondre à l’évolution inévitable des besoins et de ménager des marges de manœuvre qui ne seront exploitées que dans le futur. Trop hâtives et concrètes, les planifications risquent en effet au bout d’un certain temps de paraître trop rigides et de ne pas tolérer de modifications.

Le canton de Soleure a approuvé le plan d’affectation du site en 2021. Des mandats d’étude parallèles pour la conception des espaces ouverts ont alors été lancés. Ils ont été remportés par le groupement viennois formé par DnD Landschaftsplanung et FSA Architektur. Là aussi, pas de plan global qui fixerait tous les détails, mais plutôt une base urbanistique et paysagère pour les étapes à venir, assorties d’un objectif: identifier, préserver et renforcer les caractéristiques du site. Un premier concours d’architecture pour la Kocherei, l’ancien bâtiment des lessiveurs – une procédure classique à un degré basée sur le dialogue – est alors organisé et remporté fin 2022 par le bureau d’architecture Burckhardt & Partner. L’étape suivante, le concours pour le bâtiment historique du Lagerhaus marquant l’entrée du site, s’est déroulée l’année dernière.

Le Design-Build dans le concours de groupes de prestataires

Pour ce projet, on a misé sur une procédure d’un genre nouveau, le concours de groupes de prestataires. Dans le secteur du bâtiment, l’objectif de zéro net ne peut être atteint que si l’on accorde une priorité absolue aux questions de mise en œuvre et d’économie circulaire. De l’avis de Maik Neuhaus, CEO d’Halter SA, le modèle habituel de prestations en six phases de la SIA n’est guère adapté: le projet architectural se situe au début, l’adjudication et l’exécution ne sont décidées que plus tard. Le modèle de DesignBuild intégré incarne une alternative: les entreprises exécutantes sont impliquées dès la phase de planification de sorte que la conception et la réalisation ne présentent plus de rupture, mais convergent. Les principaux intervenants sont réunis autour de la table dès le début du projet. La numérisation permet de simuler les résultats à un stade précoce et de tenir compte d’emblée des objectifs pratiques d’une construction durable. Non seulement on gagne du temps, mais les différents acteurs en tirent aussi un avantage, comme le souligne Ivo Schmidt, responsable du développement et de l’acquisition de Halter Prestations globales: «Le concours de groupes de prestataires est intéressant pour les entreprises, puisqu’elles peuvent se distinguer grâce à des idées innovantes sans se retrouver dans une pure lutte concurrentielle

basée sur des plans de détail prédéfinis. La procédure permet aux maîtres d’ouvrage de sélectionner les meilleurs concepts pour leur projet de construction.»

Enveloppe du bâtiment et façade

Afin de proposer des appartements et des surfaces de services durables et de qualité sur le site d’Attisholz, le projet du Lagerhaus comprend plusieurs composantes: la rénovation du bâtiment lui-même, une construction de remplacement adjacente et trois bâtiments posés sur un niveau intermédiaire reliant le nouveau à l’ancien.

Les concours de groupes de prestataires peuvent adopter différentes configurations. Dans ce cas précis, l’enveloppe du bâtiment et la structure porteuse ont fait l’objet d’appels d’offres distincts et été évaluées séparément. Le projet d’enveloppe du bâtiment de Blumer Lehmann, dont l’architecture a été mise au point par Stücheli Architekten, a séduit le jury par sa posture sereine et une insertion réussie dans le site. Le concept de structure porteuse mise sur une part élevée de bois dans les surélévations. Le jury a dans l’ensemble salué l’idée, mais des problèmes de rentabilité sont apparus, les coûts étant nettement supérieurs aux objectifs fixés par Halter.

C’est pourquoi le projet a, dans un second temps, été comparé à celui d’Anliker AG qui présente deux variantes de structure porteuse: l’une recourant à des dalles et des murs en bois lamellé-croisé, l’autre, massive, mettant en œuvre des planchersdalles de 20 centimètres et des poteaux préfabriqués en béton armé constitué d’une part élevée de matériaux recyclés. Même si la solution en bois affiche des émissions de CO₂ inférieures, la version classique a marqué des points à plus d’un titre: pour l’énergie primaire, les propriétés physiques de construction (isolation phonique, accumulation de chaleur), la flexibilité des plans et les coûts de conception. Selon Maik Neuhaus, on mise désormais de plus en plus sur des procédures de groupes de prestataires sur les sites où Halter intervient en tant que prestataire global. Certes, de nombreux maîtres d’ouvrage sont, d’après lui, encore réticents et certains architectes se montrent sceptiques, car ces procédures font vaciller l’image de véritables concepteurs qu’ils ont d’eux-mêmes. Le concours de groupes de prestataires ne peut fonctionner que si tous les participants se considèrent comme des équipiers à égalité. Mais innover, c’est aussi relativiser les routines installées. Sans méthodes de planification et de construction nouvelles, il est impossible d’atteindre les objectifs de durabilité.

HALTER GRUPPE AG

Die Halter Gruppe versteht sich als ein Ecosystem eigenständiger Unternehmen, die verschiedene Bau- und Immobilienleistungen entlang des Lebenszyklus von Immobilien anbieten. Dies mit der gemeinsamen Vision, durch die Etablierung der Kreislaufwirtschaft das Nachhaltigkeitsziel

Netto-Null in allen Projekten zu erreichen. / Le groupe Halter se définit comme un écosystème de sociétés autonomes qui proposent différents services immobiliers et de construction tout au long du cycle de vie des biens immobiliers. La vision commune est d’atteindre l’objectif de durabilité zéro net dans tous les projets en établissant une économie circulaire.

Unsere Mission ist es, mit Produktund Prozessinnovationen den Weg der Bau- und Immobilienbranche hin zu einer Kreislaufwirtschaft mitzugestalten und weiter voranzutreiben. / Notre mission est de contribuer à façonner et à faire progresser le secteur de la construction et de l’immobilier vers une économie circulaire grâce à des innovations en matière de produits et de processus.

Adresse:

Halter Gruppe AG Zürcherstrasse 39 8952 Schlieren T +41 44 434 24 00

halter-gruppe.ch

HALTER AG / HALTER SA

Als Partner identifizieren wir Entwicklungs- und Nutzungspotenziale von Arealen, Grundstücken, Bauprojekten und Liegenschaften und schaffen wertvollen Lebensraum – ressourcenschonend, effizient und nachhaltig. / En tant que partenaire, nous identifions les potentiels de développement et d’utilisation de sites, de terrains, de projets de construction et de biens immobiliers, et créons des espaces de vie de qualité – de manière efficace, durable et respectueuse des ressources.

Geschäftsbereiche / Secteurs d’activité: BUSINESS DEVELOPMENT

ENTWICKLUNGEN / DÉVELOPPEMENTS

GESAMTLEISTUNGEN / PRESTATIONS GLOBALES

RENOVATIONEN / RÉNOVATIONS

Standorte / Sites:

Region Zürich / Région Zurich

Hauptsitz Schlieren / Siège social Schlieren

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 434 24 00

Region Basel / Région Bâle

Freilager-Platz 4

4142 Münchenstein

T +41 61 404 46 40

Region Bern / Région Berne

Europaplatz 1A

3008 Bern

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Rue de Genève 17

1003 Lausanne

T +41 21 310 13 00

Region Genf / Région Genève

Esplanade de Pont-Rouge 5

1212 Grand-Lancy

T +41 22 339 70 10

Region St. Gallen /

Région Saint-Gall

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Wir sichern Erträge, senken die Betriebskosten und reduzieren die CO₂-Emissionen. Mit intelligenten Prozessen und innovativen Tools schaffen wir aus Mehr-Wissen echten Mehr-Wert. / Nous assurons des revenus, diminuons les coûts d’exploitation et réduisons les émissions de CO₂. Grâce à des processus intelligents et à des outils innovants, nous créons une véritable valeur ajoutée à partir d’une connaissance accrue.

Geschäftsbereiche / Secteurs d’activité: VERKAUF, VERMIETUNG, DIGITALES MARKETING / VENTE, LOCATION, MARKETING DIGITAL

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ENERGIE- UND NACHHALTIGKEITSBERATUNG / CONSEIL EN ÉNERGIE ET EN DÉVELOPPEMENT DURABLE

Standorte / Sites:

Region Zürich, Ost- und Zentralschweiz / Région Zurich, Suisse orientale et centrale Hauptsitz Schlieren / Siège social Schlieren Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 434 24 24

Region Basel / Région Bâle

Freilager Platz 4 4142 Münchenstein

T +41 61 404 46 47

Region Bern / Région Berne Europaplatz 1A 3008 Bern

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INTEGRAL DESIGN-BUILD AG

Als Gesamtleister für den Innenausbau schaffen wir Arbeitswelten für Offices mit New Work, Praxen mit Healing Architecture für das Gesundheitswesen und faszinierende Gastro- und Freizeitwelten. Als OneStop-Shop bieten wir alles aus einer Hand – vom Design über die Planung bis zur Ausführung mit Kosten-, Qualitäts- und Termingarantien sowie einer lückenlosen Betreuung über den gesamten Bauprozess. / En tant que prestataire global pour l’aménagement intérieur, nous créons des univers de travail pour les bureaux utilisant le New Work, des cabinets basés sur la Healing Architecture pour le secteur de la santé et des univers fascinants pour la restauration et les loisirs. En tant que service tout-en-un, nous proposons une offre complète allant du design à la planification, jusqu’à la réalisation, garantissant coûts, qualité et respect des délais, accompagnée d’un suivi intégral tout au long du processus de construction.

Standorte / Sites:

Region Deutschschweiz / Région Suisse alémanique

Hauptsitz Schlieren / Siège social Schlieren

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 438 28 00

Region Westschweiz / Région Suisse romande

Rue de Genève 17

1003 Lausanne

T +41 21 321 41 33 integralag.ch

VILIO AG

Vilio ist Ihr vertrauenswürdiger Bauservice-Partner für Umbauten, Renovationen sowie statische und bauphysikalische Sanierungen. Wir sind darauf spezialisiert, massgeschneiderte Lösungen für anspruchsvolle Projekte umzusetzen, sei es bei historischen Gebäuden, sensiblen Bauten, Villen oder klassischen Wohn- und Gewerbebauten. Immer im Einklang mit den individuellen Bedürfnissen unserer Kunden. / Vilio est votre partenaire de services de construction fiable pour les transformations, les rénovations ainsi que les réhabilitations statiques et physiques du bâtiment. Nous sommes spécialisés dans la mise en œuvre de solutions sur mesure pour des projets exigeants, que ce soit pour des bâtiments historiques, des constructions sensibles, des villas ou des bâtiments résidentiels et commerciaux classiques. Toujours en harmonie avec les besoins individuels de nos clients.

Adresse:

Vilio AG

Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren

T +41 44 434 24 14

vilio-bauservice.ch

WBG WIR SIND STADTGARTEN

Als gemeinnützige Entwicklergenossenschaft unterstützen wir Städte, Gemeinden, Landeigentümer und Wohnbauträger beim Aufbau neuer Wohnbaugenossenschaften, erarbeiten massgeschneiderte, lokal verankerte Lösungen und setzen diese um. Für mehr guten Lebensraum in Gemeinschaft. / En tant que coopérative de développement d’utilité publique, nous soutenons les villes, les communes, les propriétaires fonciers et les promoteurs immobiliers dans la création de nouvelles coopératives d’habitation, nous élaborons des solutions sur mesure et ancrées localement et nous les mettons en œuvre. Pour plus d’espace de vie de qualité en communauté.

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WBG Wir sind Stadtgarten Europaplatz 1A

3008 Bern

T +41 31 310 98 80 wir-sind-stadtgarten.ch

MOVEMENT SYSTEMS AG

Movement ist ein überraschend cleveres Raumkonzept mit verschiebbaren Modulen. Wir schaffen unterschiedliche Wohnsituationen – auf Tastendruck und ganz nach Lust und Laune. / Movement est un concept d’aménagement aussi intelligent que surprenant. Avec des modules coulissants, le système crée différents espaces de vie au gré des humeurs et des envies sur simple pression d’un bouton.

Adresse:

Movement Systems AG

Zürcherstrasse 39 8952 Schlieren

T +41 44 434 27 17

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RAUMGLEITER AG

Wir verfolgen das Ziel, den zukünftigen realen Raum virtuell erlebbar zu machen. Dafür erzeugen wir digitale Zukunftsbilder, die Menschen bei der Entscheidungsfindung nachhaltig unterstützen. / Nous visons à rendre le futur espace réel expérimentable virtuellement. Pour cela, nous créons des visions numériques du futur qui soutiennent durablement les personnes dans leur prise de décision.

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Zürcherstrasse 39

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ANEECY AG

Aneecy revolutioniert Bestellungen für Investoren und Bauherren. Durch die Anwendung von BusinessIntelligenz und Benchmarks können Besteller ihre Bauvorhaben hinsichtlich Nutzung, Kosten und Energiebedarf funktional beschreiben und miteinander vergleichen. Sie erhalten Informationen zu neuen Bausystemen und Materialien, zu Prozessintegrationen und qualifizierten Umsetzungspartnern – für ressourcenschonende und kreislauffähige Lösungen von Beginn an. / Aneecy révolutionne les commandes pour les investisseurs et les constructeurs. En appliquant l’intelligence d’affaires et des benchmarks, les commanditaires peuvent décrire de manière fonctionnelle leurs projets de construction en termes d’usage, de coûts et de besoins énergétiques et les comparer entre eux. Ils reçoivent des informations sur de nouveaux systèmes de construction et matériaux, sur les intégrations de processus et sur des partenaires de mise en œuvre qualifiés – pour des solutions respectueuses des ressources et circulaires dès le début.

Adresse:

Aneecy AG Zürcherstrasse 39 8952 Schlieren

T +41 44 434 25 90 aneecy.ch

KOMPLEX

Das Magazin der Halter Gruppe / Le magazine du groupe Halter

Nummer / Numéro: 17 / 2024

Herausgeber und Adresse der Redaktion / Editeur et adresse de la rédaction: Halter Gruppe AG Zürcherstrasse 39

8952 Schlieren T +41 44 434 24 00

halter-gruppe.ch

Onlineausgabe / Edition en ligne: komplex-magazin.ch

Heftkonzept und Redaktionsleitung / Concept du magazine et rédaction en chef: Christine Marie Halter-Oppelt

Gestaltungskonzept und Art Direction / Design et direction artistique: Studio Marie Lusa, Zürich (Marie Lusa, Alberto Malossi)

Mitarbeitende dieser Ausgabe / Ont participé à cette édition: Hubertus Adam, Ramiz Beadini, Ralph Bensberg, Beatrice Catalani, Dan Cermak, Anna Domagala, Roger Frei, Danielle Griego, Nicolas Haeni, Balz Halter, Andres Herzog, Salomé Houllier Binder, Manfred Huber, Joris Jehle, Sennen Kauz, Sherin Kneifl, Bettina Kunzer, Audrey Leclerc, Miriam Lüdi, Mario Marti, Markus Mettler, Daniela Meyer, Jan Paulich, Detlef Podehl, Meret Riniker, Oliver Rust, Alexandra Stamou, Oliver Stern, David Strohm, Lukas Wassmann, Jürg Waldmeier, Reto Westermann, Daniel Winkler

Korrektorat deutsche Ausgabe / Correction édition allemande: Patrizia Villiger

Übersetzung französische Ausgabe / Traduction édition française: Weiss Traductions, Zürich

Korrektorat französische Ausgabe / Correction édition française: Mario Giacchetta

Fotos Umschlaginnenseiten und anschliessende Seiten / Photos deuxième et troisième de couverture et pages adjacentes: Esplanade 3, Pont-Rouge, Grand-Lancy © Nicolas Haeni

Auflage / Tirage: 14 000 Exemplare / 14 000 exemplaires

Lithografie und Druck / Lithographie et impression: Druckerei Odermatt AG, Dallenwil

Hinweis / Remarque: Ein Nachdruck ist nur mit der Genehmigung der Redaktion möglich. Die Nennung von Fotografen sowie Copyrightinhaberinnen und -inhabern erfolgt nach bestem Wissen. Bei unvollständigen Angaben bitten wir um Nachricht. / Toute réimpression nécessite l’autorisation de la rédaction. L’indication des noms des photographes et des titulaires du droit d’auteur ont lieu en toute bonne foi. Veuillez nous informer en cas de mention incomplète.

Das Magazin Komplex wurde in Zusammenarbeit mit Climate Partner CO₂-kompensiert, also klimaneutral gedruckt. / Le magazine Komplex a été compensé en CO₂ dans le cadre du projet avec Climate Partner, c’est-à-dire imprimé de manière climatiquement neutre. swissclimate.ch

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In der Schweiz gedruckt / Imprimé en Suisse