Der Weg zur besten Lösung mit dem richtigen Team Auswahlverfahren
Ist die Machbarkeit einer Projektidee gegeben und der Investitionsentscheid gefällt, besteht der nächste Schritt darin, die planerisch und (in der Regel) ökonomisch beste Lösung sowie das geeignetste Team zu evaluieren. Je nach Aufgabenstellung, Rahmenbedingungen und Komplexität stehen dazu verschiedene Verfahren zur Verfügung. Es gilt, das richtige Verfahren auszuwählen, vorzubereiten, auszuschreiben, durchzuführen und zum Abschluss zu bringen.
Gestützt auf die Zieldefinition das effektivste Verfahren festlegen Ausgangslage Auf der Basis der strategischen Planung und der erhärteten Machbarkeit wird der Entscheid für das Auslösen der Projektierung gefällt. Auftakt dazu bildet das Auswahlverfahren. Es stehen verschiedene Verfahren für die planerische und ökonomische Lösungsfindung einerseits und die Evaluation der geeigneten Planer andererseits zur Verfügung. Es gibt die Möglichkeit, einen Direktauftrag an ein Architekturbüro oder einen Generalplaner zu vergeben. Weiter stehen den Bauherren verschiedene Konkurrenzverfahren wie Studienaufträge und Wettbewerbe zur Verfügung. Darüber hinaus bietet sich für Grundeigentümer, die ihr Land veräussern oder im Baurecht abgeben, dabei aber nicht auf ihre Mitbestimmungsmöglichkeiten verzichten wollen, das Instru-
ment der Investorenausschreibung. Alle diese Verfahren haben ihre Berechtigung, ihre Stärken und ihre Schwächen. Was ist nun das richtige Verfahren für die von der Bauherrschaft verfolgten Ziele?
Ziele Die Wahl des optimalen Verfahrens ergibt sich meistens aus der Definition der Zielsetzung bzw. der Aufgabenstellung: Was genau soll durch den Studienauftrag oder Wettbewerb erzielt werden? Ist es der höchste Landpreis? Ist es die beste architektonische oder städtebauliche Lösung? Ist es das effizienteste Projekt mit den zielgruppengerechten Grundrissen? Oder ist es das kostenoptimierteste Projekt? Oft sind es Kombinationen dieser und weiterer Ziele. Nach erfolgter Zieldefinition ist
darauf gestützt das erfolgsversprechenste Verfahren festzulegen. Im Anschluss daran erfolgt die adäquate Ausschreibung. Das Pflichtenheft setzt die Rahmenbedingungen bei den zu bearbeitenden Themen präzise und eng fest, wo kein Spielraum gewünscht ist, und lässt diejenigen Themen offen, bei denen Kreativität in der Lösungsfindung gewünscht wird. Je nach Zielsetzung sind selbstverständlich die für die jeweilige Aufgabenstellung qualifiziertesten Partner, namentlich Planer und Jurymitglieder, sowie allfällige weitere Beteiligte einzubinden. Die Durchführung ist effizient und fair sowie auf das entsprechende Verfahren ausgerichtet zu gestalten. Schliesslich ist die beste Lösung mit den entsprechenden Partnern gefunden und das Siegerprojekt kann in einem nächsten Schritt optimiert, überarbeitet und weiterentwickelt werden.
Auswahlverfahren Studienauftrag* Nicht anonym (SIA 143)
Rahmenbedingungen Dialog zw. Teilnehmern und Auftraggeber
Ziel
Wettbewerb* Anonym (SIA 142)
Ausschreibung
Ideenstudie/ Testplanung
Projektstudie
Gesamtleistungsstudie
Ideenwettbewerb
Projektwettbewerb
Gesamtleitungswettbewerb
Investorenausschreibung**
Noch nicht klar definiert
Bekannt, aber flexibel
Detailliert definiert
Noch nicht klar definiert
Definiert
Detailliert definiert
Detailliert definiert
X
X
X
-
-
-
Erwünscht
Überzeugender Lösungsansatz + Angebot für Bauleistung
Überzeugender Lösungsansatz + Angebot für Grundstück
Klärung der RahmenbedinÜberzeugender gungen (noch Lösungsansatz kein Projekt) + → Grundlagen Geeigneter Planer für nachfolgendes Verfahren
Überzeugender Lösungsansatz + Angebot für Bauleistung
Klärung der RahmenbedinÜberzeugender gungen (noch Lösungsansatz kein Projekt) + → Grundlagen Geeigneter Planer für nachfolgendes Verfahren
Qualitative Sicherheit
X
X
X
X
X
X
(X)
Finanzielle Sicherheit
-
(X)***
X
-
(X)***
X
X
Verpflichtung zur Weiterbearbeitung
-
-
-
X
X
X
X
* Es sind auch Verfahren in abgeänderten Varianten oder Mischformen denkbar, welche sich mehr oder weniger an den Verfahren des SIA anlehnen. ** Bei der Investorenausschreibung gibt der Auftraggeber das Grundstück durch einen Verkauf oder im Baurecht an einen Investor ab. Somit entfällt auch die Entscheidungsgewalt über die detailliertere Entwicklung des Projekts. *** Je nach Vorgaben und Auswertung im Rahmen der Jurierung.
Auswahlverfahren
Resultat Über den gesamten Prozess des Auswahlverfahrens werden schrittweise die folgenden (Zwischen-) Resultate erreicht: – Die Bedürfnisse des Auftraggebers sind aufgenommen und strukturiert festgehalten – Die Aufgabenstellung und Zielsetzungen des Auswahlverfahrens sind definiert – Das optimale Verfahren ist festgelegt (Studienauftrag, Architektur- oder Gesamtleistungswettbewerb, Investorenausschreibung)
– Das Teilnehmerfeld ist abgesteckt und das passende Beurteilungsgremium ist bestimmt – Das dem Verfahren entsprechende Pflichtenheft ist auf der Basis der Erkenntnisse aus der vorangegangenen strategischen Planung und der Machbarkeit aufgesetzt – Die Grundlagendokumente sind erarbeitet und für die Abgabe an die Teilnehmer aufbereitet – Ein faires Verfahren ist zielführend koordiniert und durchgeführt – Die erarbeiteten Lösungen sind mit den Vorgaben gemäss Pflichtenheft verglichen (Produktanforderungen, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit, etc.)
– Die beste Lösung (Siegerprojekt) zusammen mit dem entsprechenden Team ist evaluiert – Die Koordination der Kommunikation ist gewährleistet – Das weitere Vorgehen, insbesondere die Überarbeitung des Siegerprojekts, ist strukturiert
Referenzen
Sentmatt, Obfelden Eigentümer: Privat Nutzung: 119 Wohnungen Siegerteam: Egli Rohr Partner AG Verfahrensart: Studienauftrag 2014 Realisierung: 2015 - 2017 Erstellungskosten: CHF 40 Mio. www.sentmatt.ch
Dübendorfstrasse 333-339, Zürich Eigentümer: Siedlungsgenossenschaft Sunnige Hof Nutzung: Wohnen, Gastronomie, Gewerbe, Büro Siegerteam: Galli Rudolf Architekten AG mit Gross Generalunternehmung AG Verfahrensart: Gesamtleistungswettbewerb 2015 - 2016 Realisierung: ab 2018 Erstellungskosten: CHF 40 Mio.
Rüchlig-Areal, Dietikon Eigentümer: Baugenossenschaft des Eidgenössischen Personals BEP / Anlagestiftung NEST Nutzung: Wohnüberbauung mit 240 Wohnungen und Gewerbeanteil Siegerteam: Duplex Architekten AG Verfahrensart: Einstufiger Projektwettbewerb auf Einladung 2012 - 2013 Realisierung: 2016 - 2019 Erstellungskosten: CHF 120 Mio.
www.sunnigehof.ch
Halter AG
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Daniel Grando Mitglied der Gesch채ftsleitung Immobilien daniel.grando@halter.ch T +41 44 434 24 43
Halter AG, mail@halter.ch, www.halter.ch
Oliver Trost Projektleiter oliver.trost@halter.ch T +41 44 434 24 77