Infoletter | N°2
Gebäude startklar machen
Betriebsvorbereitung
Hard Turm Park – Ein beispielhaftes Projekt
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Das Halter-Modell – Vom Bau in den Betrieb
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Archhöfe Winterthur – Ein Expertengespräch
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Andres Stierli Mitglied der Geschäftsleitung andres.stierli@halter.ch T +41 44 434 27 43
Editorial | Kennen Sie das «Death Valley of Know-how»? Zugegebenermassen ein dramatischer Begriff; doch zwischen der Bauphase und der Inbetriebnahme von grösseren Immobilienprojekten kann viel Wissen verloren gehen. Damit die Nutzungsphase einer Liegenschaft nicht aus einer Talsohle startet – um beim Bild zu bleiben – ist eine systematische Überführung von der Realisierung in den Betrieb unerlässlich. Dies gilt sowohl für Landmark-Projekte wie die Archhöfe in Winterthur als auch für Arealbebauungen wie das Zentrum Staldenbach in Pfäffikon. Auch wenn die DNA dieser beiden Projekte unterschiedlicher nicht sein könnte, so erfüllen sie doch die zwei wichtigsten Voraussetzungen für die Notwendigkeit einer Betriebsvorbereitung: Sie verfügen über eine gewisse Grösse und weisen einen erhöhten Grad an Komplexität auf. Für die Bauherrschaften bietet sich in der Phase zwischen Bau und Betrieb die Chance, die Schnittstellen zu optimieren, damit in der Bewirtschaftung das volle Potenzial für die Nutzung ausgeschöpft werden kann.
Andres Stierli
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(Foto Titelseite: Gaston Wicky)
Auf den zweiten Blick … Das verkehrsfreie Zentrum Staldenbach in Pfäffikon umfasst neun Neubauten auf dem ehemaligen Verwo-Gysko-Areal mit einer gemischten Nutzung von Wohnen und Arbeiten. Die Gebäude unterschiedlicher Höhe gruppieren sich entlang des Staldenbachs und werden über eine unterirdische Parkgarage erschlossen und damit verkehrsfrei. Mit anderen Worten: Auf den ersten Blick eine ganz normale Zentrumsbebauung, wie man sie in vielen Gemeinden in der Schweiz antrifft. Ganz im Gegensatz dazu die Archhöfe in Winterthur. Eine innerstädtische EinkaufsMall an bester Lage mit einzigartiger Architektur. Dass ein Projekt wie die Archhöfe einer professionellen Betriebsvorbereitung bedarf, liegt auf der Hand (siehe Seite 8). Jedoch auch weniger spektakuläre Projekte wie das Zentrum Staldenbach in Pfäffikon SZ erreichen schnell einen hohen Grad an Komplexität. Dem Start in den Betrieb ist auch hier grosse Aufmerksamkeit zu schenken.
Helvetia Versicherungen, das Mandat für die Betriebsvorbereitung. Im April dieses Jahres stand schliesslich der mit den operativen FM-Dienstleistungen (Reinigung, Anlagenwartung etc.) betraute FM-Provider fest. Etappenweise Inbetriebnahme Die grösste Herausforderung für die etappenweise Inbetriebnahme ist die Abgrenzung gegenüber den umliegenden Parzellen. Hier gilt es, ein ganzes Geflecht aus Dienstbarkeiten und Kostenteilern
Betriebsvorbereitung die oft beobachtete Lücke bei der Übernahme eines Gebäudes in die Bewirtschaftung.» In der kritischen Phase der Betriebsaufnahme sei oft keine präzise Objektdokumentation vorhanden, Schlüsselpersonen des Betriebes werden nicht oder erst zu spät ins Objekt eingeführt, ergänzt Egger. «Das kann zum Beispiel dazu führen, dass der Zugang zur Tiefgarage beim Bezug der Wohnungen zwar technisch einwandfrei funktioniert, die Mieter jedoch noch keine Magnetkarte für die Einfahrt besitzen».
Zentrum Staldenbach in Pfäffikon SZ (Visualisierung: Helvetia Versicherungen)
«Eine fachkompetente Unterstützung mit effizienter Umsetzung.»
Grafiken unten: Vom Bau in den Betrieb ohne und mit Betriebsvorbereitung
Jasmin Friedli, Helvetia Versicherungen
Koordinierende Hand «Wir sehen uns als Mittler zwischen Ersteller, Betreiber und Nutzer», erklärt Roman Egger, Projektleiter FM Consulting von Halter Immobilien, während er den Situationsplan des Zentrums Staldenbach erklärt. Für eine erfolgreiche Betriebsvorbereitung brauche es neben viel Wissen vor allem Zeit: «Wir starten jeweils so früh wie nötig und so spät als möglich.» Rund ein Jahr vor dem ersten Bezugstermin, im Juli 2012, erhielt Halter Immobilien von der Eigentümerin, der
für alle Nutzungen in Einklang zu bringen. Der Betrieb eines Areals ist um ein Vielfaches anspruchsvoller, als jener einer einzelnen Wohnimmobilie. Jasmin Friedli, Leiterin Bewirtschaftung der Helvetia Versicherungen sieht einen Mehrwert in der Betriebsvorbereitung. Als «eine fachkompetente Unterstützung mit effizienter Umsetzung», bringt Friedli die Leistungen von Halter Immobilien im Projekt Staldenbach auf den Punkt. Der Teufel steckt im Detail Bereits während des Bauprojekts werden die Weichen für einen erfolgreichen Betrieb gestellt. «Hierzu hat sich das baubegleitende FM in der Praxis etabliert.», so Friedli. «Daran anknüpfend schliesst die
Know-how Planung / Bau Realisierung
Know-how Betrieb Nutzung
Betriebsvorbereitung Know-how Planung / Bau Realisierung
Know-how Betrieb Nutzung
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Hard Turm Park – Aus der Bauphase in den Betrieb
Für Bauherren bietet sich die Chance, mit Unterstützung einer professionellen Betriebsvorbereitung ihre Immobilie unter den besten Bedingungen an den Start zu bringen. Das Beispiel Hard Turm Park in Zürich zeigt, wie das geht. Auf den ehemaligen GC-Trainingsplätzen in Zürich-West entsteht auf vier Baufeldern das Grossprojekt Hard Turm Park. In der ersten Etappe wurde Ende 2012 eine Blockrandbebauung mit Gewerbe-, Wohn- und Gastroflächen sowie einem Hotel fertiggestellt. Die zweite Etappe umfasst ein Hochhaus mit Eigentumswohnungen sowie einem weiteren Hotel. Die hohe Komplexität der Gebäude hat direkte Auswirkungen auf den Initialaufwand der Bewirtschaftung. Insbesondere die verschiedenen Nutzungen und Dienstbarkeiten zu angrenzenden Baufeldern erfordern eine sorgfältige Betriebsvorbe-
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reitung. Bereits zu einem frühen Zeitpunkt wandte sich die Investorin der ersten Etappe, die Swiss Re, an Halter Immobilien, um sich Unterstützung zu holen. «Das übergeordnete Betriebsmodell stand bereits fest», sagt Primo Bianchi, Portfolio Manager Real Estate bei Swiss Re. Auf Wunsch der Auftraggeberin verfeinerte Halter Immobilien das Betriebskonzept in Subkonzepte sowie ein Betriebshandbuch und kaufte die benötigten Leistungen ein. Der zentrale nächste Schritt war die Überführung in den Betrieb. Durch den frühen Einbezug der Immobilienspezialisten wird das Wissen aus der Bauphase gesichert und fliesst bei der Inbetriebnahme und der Implementierung der Betriebsorganisation ein.
Ansprüche an Bauherren steigen Die stetig zunehmende Komplexität von Bauprojekten und die damit einhergehende steigende Anzahl Projektbeteiligter macht es für Bauherren zunehmend anspruchsvoller, die für den effizienten Gebäudebetrieb erforderlichen Informationen und Leistungen rechtzeitig abzurufen. Gerade bei modernen Immobilien, welche im Sinne der Nachhaltigkeit entwickelt und gebaut werden, hat ein effizienter Betrieb einen enormen Stellenwert.
«Oft wird die Schnittstelle zwischen Bau und Betrieb im Lebenszyklus einer Immobilie vernachlässigt. Mit der Betriebsvorbereitung schliessen wir den Gap und können uns gleichzeitig als Investor auf unsere Kernaufgaben konzentrieren.» Primo Bianchi, Portfolio Manager
Bindeglied zwischen Prozessen Konkret dient die Betriebsvorbereitung als Bindeglied zwischen den Prozessen des Bauprojekts mit den Bereichen Organisation, Finanzen, Bau (angelehnt an SIA 113) und des Gebäudemanagements, das sich in Prozesse, Leistungen, Kosten sowie Produkte gliedert (nach ProLeMo). Auf Basis eines bereits in der Erstellung integrierten planungs- und baubegleitenden Facility Managements wird modulartig ein auf das Projekt abgestimmtes Gesamtpaket geschnürt. Dazu gehören die Betriebsstrategie, der Aufbau des Betriebs, die Leistungsbeschaffung und schliesslich die Implementierung. Konkrete Handlungsempfehlungen Die Betriebsvorbereitung mit ihrem typischen Projektcharakter startet idealerweise bereits im laufenden Bauprojekt. Sie wird vom Investor beauftragt und ermöglicht der Bewirtschaftung die reibungslose Übernahme eines funktionierenden Betriebs. Die Fokussierung auf den Betrieb sorgt auch bei einem hektischen Bauabschluss für einen erfolgreichen Start und die nachhaltige Effizienz des Objekts. Nur so können Gebäude heutigen Anforderungen in Bezug auf Ökonomie und Ökologie gerecht werden.
Hotel, Mietwohnungen und Büros: Das Aufeinandertreffen verschiedener Nutzer und deren Ansprüche erhöht die Komplexität eines Projekts in der Inbetriebnahme. (Fotos: Gaston Wicky) Unten rechts: Das Modell zeigt die vier Etappen des Projekts Hard Turm Park.
Grossse Erleichterung Für Investoren bietet sich demnach gerade hier die Chance, ihre Liegenschaften unter besten Bedingungen an den Start zu bringen. «Für uns ist die Betriebsvorbereitung eine grosse Erleichterung. Wir können uns als Investor auf unsere Kernaufgaben konzentrieren und wissen gleichzeitig, dass diese häufig vernachlässigte Phase im Lebenszyklus einer Immobilie in guten Händen liegt», erläutert Bianchi. Die erste Etappe des Projekts Hard Turm Park ist 2012 optimal in den
funktionierenden Betrieb gestartet und die Interessen der unterschiedlichen Nutzer bzw. Mieter konnten von Beginn weg zusammenführt werden. Bis 2015 folgen die weiteren Etappen der Bebauung – inklusive der Betriebsvorbereitung durch Halter Immobilien.
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Finanzen
Bauprojekt (SIA 113)
Bau
Vier Module der Betriebsvorbereitung
Aufbau Betrieb – Mengengerüste – Service Levels
Organisation
– Detailterminplanung
Betriebsstrategie – Organisationsform – Instandhaltungsstrategie – Finanzielle Führung
Das von Halter Immobilien entwickelte Modell der Betriebsvorbereitung gliedert sich in vier Module. Dadurch wird eine systematische Überführung des Bauprojekts in die Bewirtschaftung ermöglicht. Betriebsstrategie Durch die Definition und Dokumentation der Betriebsstrategie fokussiert sich die Eigentümerschaft zunehmend auf den Betrieb. Dabei werden Eigenfertigungstiefe und die eigentümer- und objektspezifische Betriebsorganisation definiert. Darauf basierend werden eine gewerke- und leistungsorientierte Instandhaltungsstrategie sowie die Prozesse für die zukünftige Budgetierung und das Reporting festgelegt.
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Aufbau Betrieb Noch während des Bauprojekts wird das Mengengerüst erstellt (Flächen und Anlagen). Mit der Definition der erforderlichen Dienste werden danach Leistungsverzeichnisse strukturiert (z. B. nach ProLeMo) und in Service Level Agreements (SLAs) überführt. Es erfolgt eine präzise Terminplanung der Leistungsbeschaffung und Implementierung in Abstimmung mit Bezugs- / Eröffnungsterminen.
Leistungsbeschaffung Für die Beschaffung von externen Betreiberleistungen wird in der Regel ein Submissionsverfahren durchgeführt. Bestehende Rahmenvereinbarungen und erstellergebundene Wartungsauflagen werden adäquat berücksichtigt. Modulabschluss sind unterschriebene Verträge. Für das Flächenmanagement werden die Grundlagen für die Systemintegration geschaffen.
– Instruktion / Betriebshandbuch
Produkte
Implementierung
Leistungsbeschaffung – Externe Dienstleister
Kosten
– Auditierung / Betriebsoptimierung
– Erstellergebundene Wartung
Prozesse
Leistungen
– Flächenmanagement
Gebäudemanagement (ProLeMo)
– Go Live! im Bauprojekt
Die systematische Überführung eines Bauprojekts in die Bewirtschaftung heisst, dass …
Implementierung Go Live!: In der Endphase des Bauprojekts wird das Objekt definitiv an die verantwortlichen Stellen übergeben. Um erhöhten Qualitätsansprüchen gerecht zu werden, erfolgen eine Auditierung der Betreiberleistungen und die Betriebsoptimierung der Haustechnik. Der buchhalterische Abschluss des ersten Betriebsjahres beendet die Betriebsvorbereitung.
– eine reibungslose Bauwerksübergabe und Inbetriebnahme der technischen Gewerke erfolgt. – die wesentlichen Informationen aus dem Bau in den Betrieb überführt werden. – ein durchgängiges und vollständiges Garantiemanagement die Qualität sichert. – Überbeanspruchung und Fluktuation beim Betriebspersonal minimiert werden. – die Weichen für die nachhaltige Werterhaltung richtig gestellt sind. – die Aufnahme eines funktionierenden Betriebs ermöglicht wird.
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Archhöfe Winterthur – Ein Expertengespräch Am 2. August eröffnete die City Mall Archhöfe in Winterthur ihre Tore. Die Betriebsvorbereitung verlangte allen Beteiligten angesichts der Komplexität des Gebäudes einiges ab. Als Vertreter der Bauherrschaft BVK – eine der grössten und bedeutendsten Vorsorgeeinrichtungen – berichten Tayfun Ocak, Leiter Portfoliomanagement, und Gaétan Kameni, Projektmanager Immobilien, über ihre Erfahrungen rund um die Inbetriebnahme des Einkaufszentrums. Ihr Gesprächspartner ist Andres Stierli, Leiter FM Consulting von Halter Immobilien. Andres Stierli: Als Eigentümerin der Archhöfe hat sich die BVK sehr früh dazu entschieden, ein Gesamtpaket mit baubegleitendem FM, Betriebsvorbereitung und Bewirtschaftung von Halter Immobilien zu beziehen. Üblicherweise macht man ja einen TU- oder GU-Vertrag und irgendwann schnallt man sich noch einen Bewirtschafter an. Was hat Sie zu diesem innovativen Ansatz bewogen?
greifen verschiedener Nutzungen wie Shopping, Büro und Wohnen insbesondere auch hinsichtlich des Betriebs sauber aufgesetzt werden muss. Mit dem Bezug des Gesamtpaketes soll sowohl die reibungslose Inbetriebnahme als auch die Effizienz des ordentlichen Betriebes sichergestellt werden. Andres Stierli: Komplexität ist ein gutes Stichwort. Wie beurteilen Sie die ausschlaggebenden Faktoren, damit sich eine Betriebsvorbereitung zu institutionalisieren lohnt? Ist dies einzig von der Komplexität abhängig oder spielt die Grösse einer Immobilie auch eine Rolle? Tayfun Ocak: Ich sehe in der Komplexität schon den Hauptfaktor. Bei einem einfachen Mehrfamilienhaus ist der Aufwand für die Betriebsvorbereitung im Initialaufwand für die Bewirtschaftung enthalten. Wenn aber unterschiedliche Nutzungen untergebracht sind oder zum Beispiel komplexere Haustechnik mit einem Gebäudeleitsystem eingebaut werden – alles was unter den BKP 23- 26 subsummiert ist – ist eine gute Betriebsvorbereitung unabdingbar.
Gaétan Kameni: Es hat im Kern mit dem Vertragswerk zwischen der Bauherrschaft und Halter zu tun. Dieses sieht vor, dass der definitive Kaufpreis in Abhängigkeit der Mieterträge erst zwei Jahre nach Eröffnung festgesetzt wird. Dies wirft sofort auch die Frage auf, wie organisieren wir die Bewirtschaftung und die Inbetriebnahme, um ganz sicher ein optimales Resultat zu erhalten. Da Halter das Projekt bereits entwickelte und realisierte, lag es nahe, auch die betriebliche Verantwortung und die Inbetriebnahme Halter Immobilien zu übertragen. Damit ist die gesamte Wertschöpfungskette bis zwei Jahre nach Eröffnung abgedeckt. Tayfun Ocak: Es entstand schon früh ein Bewusstsein, sowohl seitens BVK als auch seitens Halter, dass dieses Gebäude in dieser Komplexität mit dem Ineinander-
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Gaétan Kameni: Ich sehe es ähnlich. Eine Wohnimmobilie für 20 Mio. ist ein ganz anderer Fall als ein Pflegeheim für 20 Mio. als klassische Betreiberimmobilie. Letzteres ist natürlich vom betrieblichen Aspekt her viel komplexer.
«Den Nutzen einer professionellen Betriebsvorbereitung erkennt man erst, wenn diese vernachlässigt wurde.» Andres Stierli: Eine Frage, die wir in unseren Betriebsvorbereitungsmandaten immer wieder antreffen, ist jene nach dem richtigen Zeitpunkt während der Realisierungsphase. Ich glaube, wir sind uns einig, dass das baubegleitende FM nicht früh genug starten kann und bereits
in der Wettbewerbsphase sinnvoll ist. Wie beurteilen Sie den richtigen Zeitpunkt für den Start der Betriebsvorbereitung? Gaétan Kameni: Ich glaube wir haben bei den Archhöfen dazu gute Erfahrungen gesammelt; die Betriebsvorbereitung wurde über ein Jahr vor Bezug gestartet, so dass schliesslich ein halbes Jahr vor der Eröffnung der FM-Provider bekannt war. Für die Submission ist eine gewisse Genauigkeit der Planung nötig, damit die FM-Anbieter überhaupt eine realistische Aussage machen können. Andres Stierli: Sie sprechen einen wichtigen Punkt an. Wir erleben vielfach, dass Bauherren nur die FM-Submission im Blick haben. Die Ausschreibung der operativen FM-Leistungen ist zwar tatsächlich ein wichtiges Etappenziel. Zunächst sollte aber die Betriebsstrategie definiert werden. Die Zusammenfassung der Mengengerüste in adäquater Körnigkeit dient anschliessend als Grundlage für die Leistungsbeschaffung – sprich die FM-Submission. Und schliesslich gilt es, die Vertragspartner während der Implementierung zu begleiten. Tayfun Ocak: Als Portfoliomanager bin ich natürlich primär an der Betriebsphase einer Immobilie interessiert und dass diese möglichst reibungslos läuft. Du, Gaétan, warst aber als Bauprojekt-Verantwortlicher während der Bauphase näher am baubegleitenden FM und der Betriebsvorbereitung dran. Worin erkennst du konkret den Mehrwert einer professionellen Betriebsvorbereitung für deine Arbeit? Gaétan Kameni: Hauptsächlich darin, eine gewisse Sicherheit zu erlangen, dass alle Entscheidungen, die in der Entwicklungs- und Realisierungsphase gefällt wurden, nicht nur aus ästhetischer und ökonomischer Sicht beurteilt wurden, sondern auch aus einer betrieblichen.
Schlussendlich geht es darum, dass man nicht Gefahr läuft, ein Projekt mit Mängeln ins Portfolio zu übergeben, die fast nicht mehr korrigierbar sind. Für meine tägliche Arbeit bedeutete es aber auch eine Entlastung. Denn ohne die Betriebsvorbereitung durch Halter wären wohl sehr viele Fragen technischer Natur seitens des FMProviders an uns gelangt. Andres Stierli: Sie haben eben sehr schön unseren Fokus zusammengefasst. Es geht darum – angefangen im baubegleitenden FM und später in der Betriebsvorbereitung – ein Gebäude auf seine Funktionalität hin zu optimieren und zu überprüfen mit dem Hauptziel, unsere Auftraggeber zu entlasten. Bei dieser Aufgabe gehen wir durchaus auch mit einer gewissen Demut zur Sache – nämlich ohne den Anspruch, auch in der Architektur oder im Städtebau eine Leaderrolle zu übernehmen.
«Wir gehen mit einer klaren Fokussiertheit an die Sache heran.» Tayfun Ocak: Genau da erlebe ich aber immer wieder auch ein gewisses Konfliktpotenzial. Der Bewirtschafter hat naturgemäss einen starken Fokus auf den Betrieb, was dazu führt, dass er in Bezug auf die Materialisierung zum Beispiel eher konservativ ist. Ganz im Gegensatz zu manchen Architekten, die das Aussergewöhnliche suchen. Gaétan Kameni: Dieses Spannungspotenzial gibt es, das stimmt. Hier scheint mir aber wichtig für uns als professionellen Bauherren, dass wir sowohl in ästhetischer, architektonischer als auch in betrieblicher Hinsicht von unseren Dienstleistern eine möglichst fundierte Entscheidungsgrundlage erhalten, um von Fall zu Fall ästhetische oder betriebliche Aspekte höher zu gewichten.
Andres Stierli: Das ist nun fast schon ein Schlusswort. Ihr Resümee? Tayfun Ocak: Die Zusammenarbeit mit Halter war angenehm und wir sind mit den erbrachten Leistungen sehr zufrieden. Letztlich kommt es auf die Personen an, die zusammen arbeiten. Hier hat die Chemie gestimmt. Gaétan Kameni: Ich glaube zudem, dass der Erfolg der Archhöfe im Betrieb – neben der guten Arbeit von Halter Immobilien – auch der diesbezüglichen Sensibilität seitens der Bauherrschaft zu verdanken ist, die dem Thema Inbetriebnahme von Anfang an einen hohen Stellenwert einräumte. Andres Stierli: Ich danke Ihnen für das interessante Gespräch!
Bild ganz links: Tayfun Ocak, Leiter Portfoliomanagement, BVK Nebenstehendes Bild: Andres Stierli, Leiter FM Consulting Halter Immobilien im Gespräch mit Gaétan Kameni, Projektmanager Immobilien, BVK
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Gut gestartet – Referenzprojekte
Suurstoffi, Risch-Rotkreuz An zentraler Lage beim Bahnhof Rotkreuz entsteht in den nächsten fünf Jahren das Quartier Suurstoffi mit einem vielfältigen Angebot an Wohnungen für bis zu 1500 Bewohner und Dienstleistungsflächen mit bis zu 3000 Arbeitsplätzen. Das neue Quartier legt seinen Fokus neben der Nahversorgung auch auf Bildungsmöglichkeiten, Sport- und Freizeitangebote, Naherholung und attraktive Aufenthaltsräume. Dadurch wird der konzeptionelle Ansatz eines «Dorfes im Dorf» mit einem aussergewöhnlichen Ambiente beseelt. Tätigkeit: Betriebskonzept gesamtes Areal, Unterstützung bei der Übergabe in den Betrieb Bauherrschaft: Zug Estates AG Nutzung: Wohnen, Arbeiten, Schule, Kindergarten www.suurstoffi.ch
amRietpark, Schlieren Seit 2007 wird auf dem ehemaligen FärbiAreal gebaut. Im Herbst 2009 wurden die ersten Gebäude bezogen, im Frühjahr 2013 konnte die dritte Etappe mit einem Wohnhochhaus fertiggestellt werden. Bereits Mitte Oktober 2012 erfolgte der Baustart für die bisher grösste Bauetappe im neuen Stadtteil amRietpark: diese umfasst auch ein Bürohaus an der Wiesenstrasse. Das neue Bürogebäude wird direkt entlang der Bahngeleise zu stehen kommen. Mit insgesamt 12‘600 Quadratmetern bietet es modernste Büro- und Verkaufsflächen. Der Grundriss ermöglicht hochflexible Einheiten mit allen denkbaren Nutzungen: Grossraumbüros, Einzelbüros oder eine Kombination aus beidem. Die Mieter haben die Möglichkeit, komplett ausgestattete Büroflächen zu beziehen, ebenso ist eine Anmietung ohne Ausbau möglich. Für die Farbgestaltung wurde der aus Zürich stammende Künstler Kerim Seiler beauftragt. Tätigkeit: Baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Erstvermietung Bauherrschaft: Swiss Life Nutzung: 12‘600 m2 Büro und Geschäftsflächen www.amrietpark.ch
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Alte Börse, Zürich Das Börsengebäude von den Architekten Walter Henauer und Ernst Witschi wurde 1929 bis 1930 gebaut. Die Alte Börse ist ein aus baukünstlerischer Sicht und auf Grund des Symbolgehaltes für die Stadt Zürich bedeutendes Bauwerk. In den letzten Jahren wurden diverse grössere und kleinere Umbauten / Umnutzungen realisiert. Beim aktuellen Projekt handelt es sich um die Erneuerung der gesamten Haustechnikanlagen und der konstruktiven und wärmetechnischen Erneuerung der Dachhaut. Eine besondere Herausforderung bestand darin, die für das Restaurant Aura vorgesehenen variablen Nutzungen (Events) für die Bewirtschaftung unter einen Hut zu bringen. Tätigkeit: Betriebskonzeption, FM-Submission Bauherrschaft: BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich Nutzung: Gastro, Retail, Büro, Einstellhalle www.bvk.ch (> Immobilien > Alte Börse)
Hard Turm Park, Zürich Mit dem Hard Turm Park werden urbane Flächen auf hohem Niveau geschaffen. Auf vier Baufeldern entstehen in Etappen Miet- und Eigentumswohnungen, Büround Geschäftsflächen sowie zwei Hotels. Eine durchdachte Betriebskonzeption ist nicht nur innerhalb der Liegenschaften wichtig, sondern insbesondere auch zwischen den baufeldübergreifenden Flächen. Um Rechte und Pflichten von Investoren wahrzunehmen, kommt eine professionelle Betriebsvorbereitung zum Einsatz. Mit FM-Reviews und konkreten Handlungsempfehlungen wird der reibungslose Übergang vom Bau in den Betrieb gewährleistet. Tätigkeit: Planungs- und baubegleitendes FM, Betriebskostenrechnung, Betriebsvorbereitung, Verkauf STWEG, Erstvermietung Bauherrschaften: SwissRe, Credit Suisse, Helvetia Versicherungen, Hardturm AG Nutzung: Wohnen, Hotel, Retail, Gewerbe, Gastronomie, Büros
Zentrum Staldenbach, Pfäffikon SZ Auf dem ehemaligen Industrieareal Verwo-Gysko in Pfäffikon entsteht bis 2014 eine Überbauung mit einer gemischten Nutzung von Wohnen und Arbeiten. Das Zentrum Staldenbach schafft eine grosszügige Fussgängerverbindung zwischen Bahnhof und Ortskern und markiert so ein neues Tor zu Pfäffikon. Insgesamt neun Neubauten unterschiedlicher Höhe gruppieren sich entlang dem Dorfbach, der Fussgängerverbindung und um einen leicht erhöhten Wohnhof. Tätigkeit: Betriebskostenrechnung und Betriebskonzept für das gesamte Areal, Betriebsvorbereitung Bauherrschaft: Helvetia Versicherungen Nutzung: Wohnen, Arbeiten und Gewerbe www.zentrum-staldenbach.ch
Archhöfe, Winterthur Die Archhöfe bieten ein einmaliges Shopping-Erlebnis, moderne Büroflächen und 68 individuelle Wohnungen. Mit einer professionellen Betriebsvorbereitung wurde sichergestellt, dass nicht nur ein betriebsbereites Gebäude, sondern auch ein funktionierender Betrieb übergeben wird. Als Betreiberin hat Halter Immobilien zusammen mit den Mietern den Verein «Interessengemeinschaft Archhöfe» gegründet, der für das Center Marketing zuständig ist (Eröffnungswerbung, Eröffnungsfest, laufende Werbung). Damit liegt die Verantwortung für die Strategie und Steuerung bei Halter Immobilien. Tätigkeit: Erstvermietung, planungs- und baubegleitendes FM, Betriebsvorbereitung, Bewirtschaftung, Center Management, Center Marketing Bauherrschaft: BVK Personalvorsorge des Kantons Zürich Nutzung: Shopping Mall, Gastronomie, Büros, Praxen, Wohnen www.archhöfe.ch
www.hardturmpark.ch
Halter AG | Immobilien | 11
Halter AG | Immobilien Hardturmstrasse 134, 8005 Z端rich, T +41 44 434 24 44 immobilien@halter.ch, www.halter.ch