H A LT E R I M M O BI LI E N
April 2012
Chance Re-Development Viele Liegenschaften sind veraltet, sanierungsbedürftig und ent sprechen nicht mehr den Marktbedürfnissen. Mit einem Re Development werden solche Immobilien neu positioniert und zusätzliche Werte geschaffen. Dies ist nicht nur für gewinn orientierte Anleger attraktiv, sondern auch für gemeinnützige Bauträger. Zeichen der Zeit Editorial Gut zwei Drittel des Schweizer Ge bäudeparks sind vor 1980 ent standen. Viele dieser Objekte sind betreffend Bausubstanz, Nutzung, Grundrissen und energetischem Zustand nicht mehr zeitgemäss und müssen erneuert werden. Nicht ausgeschöpfte Ausnützungsreserven sowie Leerstände infolge mangel hafter Massnahmen auf veränderte Nutzungsbedürfnisse drücken auf die Performance von Einzelobjekten oder ganzen Arealen. Ist das Pro blem erkannt, stellt sich auch gleich die Frage nach der optimalen Re DevelopmentStrategie. Diese kann mit einem integralen Entwicklungs ansatz auf der Basis eines strukturier ten Vorgehens schlüssig beantwor tet werden.
Daniel Grando Leiter Development Consulting Halter Immobilien
ReDevelopment ist nicht einfach ein neuer Begriff. Liegenschaften werden heute nicht bloss saniert oder abgerissen und neu erstellt, was primär planerische und bauliche Angelegenheiten sind. Lie genschaften werden effektiv «entwi ckelt». Unter «Entwicklung» wird heute ein viel umfassenderer Ansatz verstan den, als dies mit Planen und Bauen bis dato der Fall war. Ein ReDevelopment umfasst eine Neupositionierung und ge gebenenfalls eine Neuentwicklung einer Liegenschaft oder eines ganzen Areals. Dies bietet die Möglichkeit, ungenutztes Wertschöpfungspotenzial zu realisieren. Die Wettbewerbs und Überlebensfähigkeit einer Immobilie wird dadurch erhöht und die Werterhaltung sichergestellt. Letztlich geht es darum, eine bestehende Liegenschaft, wel che nicht mehr den heutigen Standards bezüglich Bausubstanz, Nutzung, Grundrissen, Gebäudestrukturen und energetischen Aspekten entspricht, neu für den Markt und die Nutzerbedürf nisse «fit» zu machen. Integraler Ansatz ReDevelopment in einem zeitgemässen Verständnis verlangt nach einem inte
gralen Ansatz. Dieser begreift die Transfor mation einer Liegenschaft als einen interdisziplinären Prozess mit vielseitig gelagerten Fallstricken und Heraus forderungen. Der Erfolg einer werterhal tenden oder vermehrenden Transfor mation liegt in der Beherrschung sämt licher relevanter Disziplinen.
Akquisition
ktkonzeptio n Proje onkretisier ung jektk Pro ektfixierung j o r P ktfinalisierun oje g Pr alisierung Re Betrieb
Das Halter-Entwicklungsrad Halter bildet die übergeordneten Themen bereiche im sogenannten HalterEntwick lungsrad ab. In jeder Projektphase von der Projektkonzeption bis zum Betrieb wer den diese Themen bzw. Kompetenzfelder im Sinne einer Gesamtschau parallel bearbeitet.
Analyse Massgeschneiderte Lösungen
Szenarien Projektierung Umsetzung Betrieb ALT
NEU
Zielgruppe / Produkt
Das Consulting Team von Halter Immobilien begleitet Sie durch alle Lebensphasen einer Immobilie: von der Strategie über die Entwicklung und Realisierung sowie den Betrieb bis hin zum Re-Develop ment.
Positionierung / Branding Eingriffstiefe / Wirtschaftlichkeit Ablauf der strukturierten Transformation einer Liegenschaft Strukturiertes Vorgehen In einem ersten Schritt wird in der Regel der Zustand des Bestandes aufgenom men. Darauf folgen Überlegungen zum Markt, zur Zielgruppe und zum Immo bilienprodukt, bevor das Potenzial und der Handlungsspielraum in Szenarien festgehalten werden. Der Businessplan erlaubt den Vergleich und die Beurtei lung der Varianten sowie die Evaluation der Strategie für das weitere Vorgehen. Die Machbarkeit der favorisierten Variante(n) wird anhand von Studien konkreti siert und überprüft, um einen fundierten Grundsatzentscheid für die konkrete Ausgestaltung des Re-Developments zu fällen. Optimale Eingriffstiefe Eine Modernisierung oder Totalsanierung basiert auf baulichen und technischen Eingriffen in eine Liegenschaft mit grundsätzlich intaktem Potenzial, die aber aus Altersgründen nicht mehr den gewohnten Nutzungsstandard bieten kann. Ein Ersatzneubau hingegen ist in der Regel bei Liegenschaften vorzuse hen, welche am Ende ihres Lebenszyklus stehen. Nach dem Entscheid über die Eingriffstiefe wird das Vorhaben bis zur Bau- bzw. Umsetzungsreife weiter entwickelt mit anschliessender Realisie rung und Überführung in den Betrieb.
Alarmsignale Es existieren verschiedene Anzeichen dafür, wann ein Re-Development sinnvoll ist. Unstimmigkeiten bei der Rentabilität und Rückmeldungen aus der Bewirt schaftung sollte man unbedingt auf den Grund gehen. Indikatoren können z.B. sein: übermässig hohe Unterhalts kosten, vermehrte Mietausfälle durch häufigen Mieterwechsel oder Schwierig keiten bei der Vermietung. Gleichzeitig ist eine langfristige Strategie anzustreben. Das heisst, wenn die Liegenschaft in ein gewisses Alter gekommen ist, sollten laufend die notwendigen Abklärungen zur Überprüfung der Markttauglichkeit getroffen werden, um bereit zu sein, wenn konkreter Handlungsbedarf angezeigt ist. Chance für gemeinnützige Bauträger Zusätzlich zu einer Wertsteigerung bietet ein Re-Development auch für nicht kommerziell orientierte Anleger wie Stiftungen und Baugenossenschaften Chancen. Hierbei stehen vor allem der Werterhalt und die Vermeidung übermässiger künftiger Instandsetzungs kosten im Vordergrund. Darüber hinaus kann ein Re-Development auch einen entscheidenden Beitrag zur Verbesserung der Energieeffizienz leisten.
Das Development Consulting erbringt als sogenannter «Service Developer» umfassende Projekt entwicklungsleistungen auf Mandatsbasis: von der Strategie über die Produktdefinition und die Planung bis hin zum Branding und der Ankermieterbindung mit Begleitung der Realisierung und Betriebsaufnahme. Die folgenden Themen bilden Schwerpunkte der Beratungstätigkeit im Entwick lungsbereich: ›› Arealentwicklungen und Gebietsmanagement ›› Re-Development von Bestandes liegenschaften (Transformation und Neupositionierung) ›› Entwicklung und Positionierung von Hotel- und Betreiber immobilien Ihr direkter Kontakt Daniel Grando Leiter Development Consulting T +41 44 434 24 43 d.grando@halter-immo.ch
Halter Immobilien Hardturmstrasse 134 CH-8005 Zürich T +41 44 434 24 44 www.halter-immo.ch