Basis einer zielorientierten Immobilienentwicklung Objektstrategie
Von Anfang an das Ziel vor Augen zu haben ist die Basis einer effektiven Immobilienentwicklung. Die Objektstrategie als Ausgangspunkt schafft klare Verhältnisse hinsichtlich vorhandener Liegenschaftspotenziale und der wirtschaftlichsten Handlungsoption bei Redevelopments und Neubauentwicklungen.
Potenziale identifizieren und die Handlungsoptionen prüfen Ausgangslage
Ziele Eine professionelle Objektentwicklung hat von Anfang an ein klares Ziel vor Augen und verfolgt dieses konsequent in einem strukturierten und effizienten Prozess. Zunächst gilt es, die vorhandenen Potenziale zu ermitteln und plausible Szenarien zu kreieren, mit denen erfolgversprechende Handlungsoptionen ausgelotet werden können. Diese sind einander sorgfältig gegenüberzustellen und anhand eigentümerspezifischer Kriterien zu bewerten. Aus dem präferierten Szenario ergeben sich Vorgaben hinsichtlich Kernwerte, Zielgruppen, Nutzungsmix, Flächen, Volumen und Wirtschaftlichkeit. Die relevanten Chancen und Risiken werden eingeschätzt und weitere massgebende Rahmenbedingungen sind identifiziert. Das Ziel der Objektentwicklung ist somit geklärt, unmissverständlich abgebildet und es kann nun fokussiert auf den Projekterfolg hingearbeitet werden.
„Was sollen wir mit dieser Liegenschaft am besten machen?“, ist eine uns oft gestellte Frage von privaten sowie institutionellen Immobilienbesitzern. Viele Eigentümer erkennen einen Handlungsbedarf, sind sich aber unsicher über die vorhandenen Potenziale und Handlungsoptionen. In diesem Moment befindet man sich an einem wesentlichen Scheideweg, der grosse Auswirkungen auf die Zukunft einer Liegenschaft hat. Das naheliegende Vorgehen ist, sich Planern anzuvertrauen und erste Skizzen und Studien erstellen zu lassen. Irgendwann findet man sich in einem schleichenden Planungsprozess wieder, der, umstandsgetrieben, immer weitere Schritte und Projektkosten auslöst. Am Schluss stellen sich die Fragen, ob die Potenziale auch wirklich ausgeschöpft sind, die Lösung tatsächlich die Beste ist und das vorliegende Resultat überhaupt gewollt war. Stimmen die Kosten und Erträge? Ist es das richtige Produkt, das die Nutzer an diesem Standort suchen und lässt sich diese Immobilie am Markt auch wirklich vermieten oder veräussern?
Szenario 2
Ausschöpfung Objektpotenziale
Szenario 1
SOLL
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Szenario 3
IST
Ausschöpfung Markt- und Standortpotenziale
Objektstrategie
Resultate
Eine Gegenüberstellung verschiedender Szenarien ist hilfreich, um die Ausschöpfung der Objekt- sowie der Markt- und Standortpotenziale zu optimieren.
–– Die Bedürfnisse des Auftraggebers sind bekannt und in die Objektstrategie eingeflossen –– Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind geklärt –– Vorhandene Liegenschaftspotenziale sind erkannt –– Mögliche Handlungsoptionen sind in Szenarien abgebildet und einander gegenübergestellt –– Mögliche Produktideen, die Zielgruppen und der Nutzungsmix sind in Abstimmung mit den identifizierten Standort-, Markt- und Objektpotenzialen festgelegt –– Durch ein virtuelles Projekt ist eine erste Einschätzung von Flächen und Volumen gegeben –– Die Wirtschaftlichkeit (Ziel-Kosten, Ziel-Erträge, Ziel-Rendite/Gewinn) ist abgebildet resp. vorgegeben –– Das weitere Vorgehen ist anhand eines Terminplans klar strukturiert –– Die Projektorganisation für die weitere Entwicklung ist definiert –– Das Finanzierungskonzept (Investition, Devestition, Halten) mit Budgetierung ist angedacht
Vorgehen Potenzialanalyse Jede Liegenschaft hat aufgrund ihrer Lage gewisse Vor- und Nachteile. Für die Objektstrategie werden in einem ersten Schritt diese Standortstärken und -schwächen zusammengetragen. Diese werden durch die Makro- und Mikrolage definiert und berücksichtigen Faktoren wie z.B. Verkehrsanbindung, Infrastruktur, Immissionen, Entwicklung des Umfeldes, etc. Zu den weiteren massgebenden Punkten eines Standortes gehören auch bau- und sachenrechtliche Rahmenbedingungen (Bau- und Zonenordnung, allfällige Sondernutzungspläne, Grundbuch). Hinzu kommen weitere grundstücksbezogene Faktoren wie z.B. Grösse, Form, Aus-
Objekt
Standortpotenziale
Objektpotenziale
Marktpotenziale
Varianten / Szenarien nützungsreserven oder Terrainverlauf. Bei Bestandesliegenschaften gilt es zusätzlich, den Zustand der Altbauten zu analysieren und die künftigen Nutzungspotenziale zu identifizieren. Auch der Immobilienmarkt birgt in Abhängigkeit des Standortes und der Lage seine Chancen und Risiken. Anhand aussagekräftiger Marktdaten, eigener Recherchen, Vergleichen mit Konkurrenzobjekten und allenfalls strategischer Nutzeransprachen wird der Markt eingeschätzt. Zusammenfassend werden mit diesem Vorgehen die Potenziale des Standorts, der Liegenschaft und des Marktes identifiziert und abgebildet. Szenarien Auf der Basis der identifizierten Potenziale werden Handlungsoptionen aufgezeigt, mit denen diese Potenziale ausgeschöpft werden können. Dies erfolgt über die Festlegung von möglichen Immobilien-
Objektstrategie
Machbarkeit
produkten und Vorgehensalternativen. Einerseits werden die Kosten für Neubau bzw. Umbau (allenfalls mit möglicher Überwälzung auf den Mietzins) ermittelt. Andererseits werden auf Basis der Produktüberlegungen und der Marktsituation die erzielbaren Erträge eingeschätzt. Aus diesen Erkenntnissen wird für jedes Szenario die Wirtschaftlichkeit mit der zu erwartenden Rendite oder dem Projektgewinn aufgezeigt. Dies erlaubt einerseits einen monetären Vergleich und andererseits die Gegenüberstellung der Chancen und Risiken.
Objektstrategie Ist die optimale Handlungsoption für den Eigentümer identifiziert, wird diese in einem strategischen Business Case festgehalten. Das weitere Vorgehen wird strukturiert, gewünschte Projektpartner werden definiert und die Projektorganisation aufgesetzt. Die Budgetierung für die nächste Phase wird erarbeitet und die möglichen Finanzierungs- und evtl. Realisierungsmodelle angedacht. Die Resultate und Grundlagen werden danach in der Objektstrategie abgebildet bzw. festgehalten. Diese bildet die Grundlage für die anschliessende Machbarkeit.
Referenzen
Claridenstrasse 36, Zürich Eigentümer: SUVA Immobilien Nutzung: Büro und Gewerbe Investitionsvolumen: CHF 12 Mio. Besonderheiten: Sinkende Mietpreise im Business District Zürich bei hohen Leerständen und die anspruchsvolle städtebauliche Lage waren für diese Aufgabe die massgeblichen Parameter.
Bachmattstrasse 59, Zürich Eigentümer: Migros Pensionskasse Nutzung: Wohnfläche 2‘065 m2, Verkaufsfläche 1‘100 m2 Architekt: Egli Rohr Partner AG Investitionsvolumen: CHF 12.8 Mio. Besonderheiten: Die Büroliegenschaft wurde gestützt auf die erarbeitete Objektstrategie in ein Wohngebäude umgenutzt. Für die Verkaufsfläche im Sockelgeschoss wurde ein Ankermieter gesucht.
Zollstrasse, Neuhausen Eigentümer: Avadis Anlagestiftung Nutzungspotenzial: Wohnüberbauung mit 75 Wohnungen Bebauungsstudie: Forster & Uhl Architekten Investitionsvolumen: CHF 25 Mio. Besonderheiten: Das tiefe Mietpreisniveau bedingte kostenoptimierte Massnahmen zur nachhaltigen Wertsteigerung.
Halter AG
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Daniel Grando Mitglied der Gesch채ftsleitung Immobilien daniel.grando@halter.ch T +41 44 434 24 43
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