Qualitätssicherung in der Immobilienentwicklung Projekt-Review
Eine zielführende Immobilienentwicklung folgt einem klar definierten Prozess und hält die in der Strategie festgelegten qualitativen und quantitativen Projektziele im Businessplan fest. Mit diesen beiden Elementen, Prozess und Businessplan, wird die Projektentwicklung erfolgreich gesteuert. Der Projekt-Review als effektives Instrument zur Qualitätssicherung dient dazu, die Projektstände periodisch zu überprüfen.
Der Projekt-Review als effektives Instrument zur Qualitätssicherung Ausgangslage
Ziele
Resultat
Zu Beginn einer Entwicklung werden die grundsätzlichen Anforderungen an ein Projekt definiert. Quantitative und qualitative Ziele werden festgelegt. Die Erwartungen sind oft ambitioniert und mit hoher Motivation begleitet. Im Anschluss werden in der Entwicklung die einzelnen Projektphasen Strategie, Machbarkeit, Auswahlverfahren, Bewilligungsprojekt, etc. durchlaufen. Dabei spielen diverse Rahmenbedingungen eine Rolle und beeinflussen die Projektierung auf verschiedenen Ebenen. Umstände müssen berücksichtigt werden und Kompromisse sind dabei oft das Resultat. Die Gefahr besteht, die zu Beginn gesteckten Ziele aus den Augen zu verlieren und in der Folge nicht zu erreichen. Somit stellt sich die Frage: Wie gut erfüllt der aktuelle Projektstand die in der Strategie festgehaltenen quantitativen und qualitativen Ziele?
Der Projekt-Review gibt auf diese Frage eine klare Antwort und bildet die Basis einer aussagekräftigen Standortbestimmung im Sinne der Qualitätssicherung. Sind die in der Strategie vorgegebenen qualitativen und quantitativen Ziele erreicht? Ist das Produkt auf die Nutzerbedürfnisse abgestimmt? Sind die erwarteten Erträge standort- und zielgruppengerecht? Können die vorgegebenen Kosten eingehalten werden? Ist die Finanzierung sichergestellt bzw. ist das Projekt investorentauglich? Das Ziel des Projekt-Reviews ist die Klarheit bzgl. dieser und weiterer Themen. Während einer Projektentwicklung ist es unerlässlich, periodisch diese Zielvorgaben zu überprüfen; am besten zum Zeitpunkt wichtiger Meilensteine. Diese sind oft verbunden mit Budgetanträgen bzw. –freigaben. Der ProjektReview bietet die Möglichkeit, die Chancen und Risiken festzuhalten, einzuschätzen und Massnahmen zu definieren.
Grundlage für den Projekt-Review bildet die Strukturierung der zu betrachtenden Themenfelder, anhand welcher das Projekt systematisch überprüft wird. Jedes einzelne Themenfeld wird phasengerecht aufgearbeitet, als Projektstand abgebildet und mit den Zielvorgaben verglichen. Aus der Gesamtheit aller Themenfelder ergibt sich somit eine abgerundete Projektübersicht mit Chancen/Risiken und festgelegten Massnahmen.
Ausgangslage Vorhandene Unterlagen und Erkenntnisse der Bauherrschaft, wie z.B. –– Projektidee –– Machbarkeitsstudie –– Pflichtenheft –– Kostengrobschätzung –– Flächenermittlungen –– Markt- und Standortanalysen –– …..
Projekt Review –– Synthese der einzelnen, bestehenden Informationen, strukturiert anhand der Themenfelder –– Abgleich der erarbeiteten Resultate mit den phasengerechten Zielvorgaben –– Identifizieren und einschätzen der Projektrisiken und -chancen –– Ableiten von Massnahmen
Resultat –– Die Projekt-Qualität ist sichergestellt –– Die Erreichung der quantitativen und qualitativen Zielvorgaben ist bewertet –– Allfällige Massnahmen sind aufgezeigt –– Die fundierte Basis für die nächste Projektphase ist gelegt
Projekt-Review
Nach Abschluss eines Projekt-Reviews liegen folgende Resultate phasengerecht vor: –– Die Bedürfnisse und Projektziele des Auftraggebers sind aufgenommen und formuliert –– Die vorhandenen Unterlagen sind je Themenfeld abgebildet und analysiert –– Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind abgebildet und beurteilt –– Die Standort- und Marktpotenziale sowie der Nutzungsmix sind überprüft und mit dem Ziel-Produkt abgeglichen
–– Die Grundrisse sind anhand der Zielgruppenbedürfnisse überprüft –– Die Funktionalität und die Flächeneffizienz des Projekts sind abgebildet und beurteilt –– Die Projektorganisation, die Terminplanung und das Vertragskonstrukt sind beurteilt –– Die Kosten sind plausibilisiert –– Die bewilligungsrelevanten Rahmenbedingungen sind identifiziert –– Die Stakeholder sind bekannt und das Kommunikationskonzept ist überprüft –– Die Ertragseinschätzung ist mit dem Marktpotenzial und dem Produkt abgeglichen –– Die Wirtschaftlichkeit bzw. die Finanzierbarkeit ist abgebildet und das Finanzierungskonzept plausibilisiert –– Die Analysen sind mit den Zielvorgaben verglichen und Abweichungen identifiziert –– Die Resultate und Abweichungen sind bewertet –– Projektrisiken und Projektchancen sind aufgezeigt –– Massnahmen sind festgelegt –– Die Resultate des Reviews sind in geeigneter Form abgebildet
Der nach ISO 9001 zertifizierte Immobilienentwicklungsprozess gemäss dem Halter Entwicklungsrad mit seinen acht Kompetenzfeldern (zzgl. Projektmanagement) bietet die methodische Basis für einen professionellen Projekt-Review.
Kompetenzfeld
Themen
Grundstück
Eigentumsverhältinisse, Sicherung, Erschliessung, Altlasten, Bestand, Sachenrechtliches, Steuern, Abgaben
Produkt
Markt- und Standortpotenziale, Vision, Zielgruppendefinition, Design-, Programm- und techn. Anforderungen
Fertigung
Leistungen für Planung, Realisierung, Betrieb und Qualitätssicherung
Kosten
Entwicklungs-, Realisierungs- und Betriebskosten (Lebenszykluskosten)
Bewilligungen
Baurechtliche Rahmenbedingungen und Gesetze, Planungsverfahren, Baubewilligungen, Konzessionen
Kommunikation
Interne und externe Kommunikation, Stakeholder und Massnahmen
Ertrag
Vermarktung, Nutzerbindung, Ertragsmanagement, Marketing
Kapital
Kapitalmanagement, Finanzierung, Investition / Devestition
Projektmanagement
Leistungen, Organisation, Termine, Prozesse
Halter AG
Sie sehen Herausforderungen als Chance. Wir entwickeln Ihre komplexen Projekte. Halter AG, Immobilien Der Dienstleister der Halter Gruppe begleitet Sie 체ber alle Lebensphasen einer Immobilie: von der Strategie 체ber die Entwicklung und Realisierung sowie den Betrieb bis hin zum Redevelopment.
Immobilienentwicklung Als Investor und Immobilieneigent체mer haben Sie stets den wirtschaftlichen Erfolg Ihrer Liegenschaften im Fokus. Dieser steht in engem Zusammenhang mit dem Standort, der Nutzung, dem baulichen Zustand und dem Marktumfeld. Gerne bringen wir unser Know-how ein, wenn es um die Entwicklung Ihrer Immobilien geht: bei Neubauten, Sanierungen und Neupositionierungen oder Ersatzneubauten.
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Daniel Grando Mitglied der Gesch채ftsleitung Immobilien daniel.grando@halter.ch T +41 44 434 24 43
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