Alquileres

ESTUDIO JURÍDICO - AGUSTÍN LANDI

ALQUILERES EMERGENCIA (COVID-19)

Hace décadas que en nuestro país existe la preocupación política por la situación habitacional, lo cual motivó el dictado de numerosas normas de “emergencia”. En los últimos años, un ejemplo en la ley 23.091 de 1984, relativa a “locaciones urbanas”, vigente hasta el 2015. Al poco tiempo de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, surgieron diversos proyectos con el objetivo de modificar las normas del contrato de locación inserto en el mismo, a través de una nueva “Ley de Alquileres” . En materia de derecho privado, civil y comercial, rige el principio de la autonomía negocial o contractual: las partes son libres para estipular las cláusulas que más convengan a sus intereses. Si bien el principio es la libertad de las partes para fijar el contenido del contrato, hay determinados límites a la misma. Principalmente, el llamado orden público contractual, normas indisponibles, que no pueden ser dejadas de lado por las partes. Por ejemplo, el plazo máximo de un contrato de alquiler destino comercial es de 50 años, por lo que, al ser de orden público esta norma, será ineficaz la cláusula que exceda tal plazo. Tal como era de suponer, una situación que normalmente era de emergencia no quedó fuera de la normativa establecida como consecuencia de la pandemia del Covid-19. El decreto 320/2020, publicado en el Boletín Oficial el 29 de marzo de 2020, en líneas generales dispone: suspender desalojos, prorrogar los contratos próximos a vencer hasta el 30 de septiembre de 2020, “congelamiento” de precios de alquileres, limitar intereses, entre otras. Estas disposiciones son de orden público, con los alcances explicados en el párrafo anterior. Previo a continuar, es importante hacer una aclaración: el decreto 320/2020 no es aplicable a todo tipo de locación de inmueble. Su ámbito de aplicación es el establecido en su art. 9°. ¿A qué se refiere el decreto cuando habla del “congelamiento” del precio de alquileres?, ¿por qué utiliza ese término? Tal como ocurre con todos los contratos bilaterales, en el contrato de alquiler ambas partes resultan recíprocamente obligadas. Principalmente, el locatario (inquilino) deberá abonar el precio, mientras que el locador deberá entregar la cosa , garantizando su uso y goce. Pero el precio no es la única prestación dineraria a cargo del inquilino: también es habitual que el inquilino se obligue a abonar expensas (generalmente las ordinarias), tasas municipales (ABL v.gr.), servicio eléctrico, gas natural, etc. Por ese motivo, además de un precio se habla de un canon, ya que este último término incluye todas las prestaciones dinerarias de pago periódico a cargo del inquilino. En otras palabras, el canon incluye al precio, pero no se limita a él. En consecuencia, lo que se “conge

Algunos conceptos fundamentales del contrato de alquiler con referencia a la normativa de emergencia (covid-19).

la” (el decreto utiliza esta palabra) es el precio componente del canon locativo, no las demás prestaciones dinerarias. Por ejemplo, sí podría variar el monto a abonar por expensas ordinarias, cuyo pago normalmente asume el inquilino. El decreto (insisto, de orden público) también regula las deudas que se generen por falta de pago (sin aclarar pago de qué) regulando el plazo y los intereses de las deudas que se generen entre su entrada en vigencia y el 30 de septiembre de 2020. Excluye la aplicación de intereses moratorios y punitorios, permitiendo únicamente intereses compensatorios. Excede al presente artículo la explicación de cada uno de estos conceptos, por lo que veremos brevemente la cuestión de los intereses. Siempre que alguien sea moroso en el pago de una obligación de dar sumas de dinero (ejemplo de este tipo de obligaciones es, justamente, la obligación principal del inquilino) deberá abonar, junto con el capital, intereses moratorios (art. 768 Código Civil y Comercial). Entonces, si la ley ya lo dispone así, ¿por qué se pactan intereses en los contratos de alquiler? Los intereses pactados por las partes (llamados punitorios) buscan cumplir una doble función. En primer lugar, agregar un estímulo psicológico para que el deudor cumpla. En otras palabras, conminar al deudor de una suma de dinero. En segundo lugar, los intereses punitorios permiten que las partes conozcan anticipadamente los intereses a abonar en caso de incumplimiento, lo cual permite mayor previsión a los contratantes. Los intereses enunciados en el párrafo anterior son los que excluye el decreto 320/2020, cuando la falta de pago se “genere” (sic) –en otras palabras, cuando la mora se produzcaentre su entrada en vigencia (29 de marzo de 2020) y el 30 de septiembre de 2020. La pandemia producida por el Covid-19 trajo consecuencias que aún no fueron debidamente mensuradas, en todos los ámbitos de las relaciones jurídicas. En este caso, aprovechamos la normativa de emergencia dictada respecto a los contratos de locación para explicar algunos conceptos fundamentales de esta modalidad contractual.

El presente artículo fue escrito en mayo de 2020. Posteriormente, el 11 de junio de 2020 fue sancionada en el Congreso una ley para modificar la regulación de los contratos de alquiler. Al 15 de junio de 2020, aún no había sido publicada en el Boletín Oficial. De promulgarse, esta ley no modificaría, en lo sustancial, el presente artículo.

“Cosa” es un término técnico-jurídico. Todo ente material (tangible) que tenga una apreciación pecuniaria (en dinero) es considerado una cosa.

SOCIOS DEL INTERIOR - RIO NEGRO

HELADERIA HEIDI

Un emprendimiento que en 15 años, se consolidó como empresa.

El matrimonio de Alejandra Banchero y Nicolás Ferrero, en su momento dejaron todo y apostaron por una nueva vida. Oportunamente, tuvieron varios proyectos. La mayoría de ellos, ligados al rubro gastronómico. Varios años atrás, ya radicados en la Ciudad de Cinco Saltos (Río Negro), se encontraron con una excelente oportunidad; y obviamente no la dejaron escapar. Es así que, adquirieron la tradicional Heladería Heidi, un espacio muy conocido y concurrido en la región. Es una heladería artesanal y cafetería, con una dilata presencia en la zona. A partir de allí, comenzaron una aventura única, la cual sigue hasta el día de hoy. Cuentan con un local propio en la ciudad de Cinco saltos, Río Negro y una franquicia en la ciudad de Centnario, provincia de Neuquén. Nicolás señala, que en su estrategia comercial; si bien el nombre remite a la famosa niña alpina de los dibujos animados, hoy se modifico el logo, potenciando dicho nombre, (ya que está muy conocido) pero alejado de dicho personaje. Como su slogan lo confirma: Heladería Heidi, “somos expertos en sabor”. Todos sus productos son artesanales y de elaboración propia. La fábrica está ubicada en la ciudad de Cinco Saltos. Entre las dos sucursales y la planta de elaboración, Heidi cuenta con un staff de más de 20 empleados. Al comienzo de la cuarentena, tanto los locales, como la fábrica permanecieron cerrados por unos 15 días. Luego, comenzaron, despacio a activar las ventas, pero solo bajo la modalidad de delivery. En este período de crisis sanitaria, el volumen de ventas fue variando, junto al clima. Al principio las temperaturas se mantuvieron relativamente altas. Al presente, ya transitando días de temperaturas muy bajas, las ventas fueron disminuyendo, con un breve aumento en los fines de semana. Por tal motivo, siempre realizan promociones que se van adaptando de acuerdo a la época del año, y a las fechas especiales. De esta manera, logran una gran actividad en redes sociales. En este punto, se mantiene una fuerte interacción con sus clientes. Se llevan a cabo sorteos, y se promociona toda la línea de productos. Banchero señala; que el consumo disminuye en relación a las estaciones del año. Las ventas se mantienen estables durante los días de semana, aumentando de manera considerable, los sábados y domingos como se dijo. Y nos sigue diciendo, de acuerdo a su experiencia

que: el helado se ha convertido en el postre por excelencia de los argentinos. Esto hace que, si bien las ventas bajan en estos me- ses de temporada invernal, no ocurre de manera tan abrupta como sucedía en años anteriores. Según nos comentaron, el dulce de leche de Heladería Heidi (en todas sus versiones) es único, y sus clientes aseguran no haber probado ninguno parecido. El Mascarpone con frutos rojos es otra de sus especialidades, como también el limón al agua, que mantiene una textura y sabor, únicos. Sus dueños, constantemente, experimentan con nuevos desarrollos de productos. El objetivo es renovar la carta de sabores y ofrecer alternativas, siempre tentadoras. Actualmente, están elaborando un innovador sabor a base de piñones (fruto de la araucaria, típico de la zona cordillerana de la provincia de Neuquén). Cualquiera de sus “dulces de leche” se caracterizan y consolidan la calidad de Heidi. Es importante marcar que, hace 2 años trasladaron y renovaron la fábrica, transformándola en una planta de elaboración mo-

derna. De este modo, aumentaron considerablemente la capacidad de elaboración. Hoy la capacidad de elaboración mensual ronda los 12.000 kg. Producen helado artesanal para el local en La ciudad de Cinco Saltos, para su franquicia y ara otros puntos de venta (no pro- pios) en otras ciudades co- mo Neuquén, Villa Manzano, y ciudades cordilleranas como Junín de los Andes, y Villa Pehuenia. Alejandra y Nicolás, cono- cieron AFADHYA inme- diatamente después de hacerse cargo de la helade- ría, por recomendación de los dueños anteriores. Nuestro personal se capacita -subraya Nicolás- tanto en el rubro, como en otros aspectos tales como, buenas prácticas de manufactura, atención al público y servicio: “Nos hemos capacitado en cursos dictados por AFADHYA en varias oportunidades, tanto nosotros como nuestros em- pleados”. La relación con nuestra Asociación siempre ha si- do muy buena, desde los comienzos, nos manifies- tan. Ambos consideran que la entidad, les ha aportado mucho a su acti- vidad y a su crecimiento.