ESTUDIO JURÍDICO - AGUSTÍN LANDI
ALQUILERES
EMERGENCIA (COVID-19)
H
ace décadas que en nuestro país existe la preocupación política por la situación habitacional, lo cual motivó el dictado de numerosas normas de “emergencia”. En los últimos años, un ejemplo en la ley 23.091 de 1984, relativa a “locaciones urbanas”, vigente hasta el 2015. Al poco tiempo de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, surgieron diversos proyectos con el objetivo de modificar las normas del contrato de locación inserto en el mismo, a través de una nueva “Ley de Alquileres” . En materia de derecho privado, civil y comercial, rige el principio de la autonomía negocial o contractual: las partes son libres para estipular las cláusulas que más convengan a sus intereses. Si bien el principio es la libertad de las partes para fijar el contenido del contrato, hay determinados límites a la misma. Principalmente, el llamado orden público contractual, normas indisponibles, que no pueden ser dejadas de lado por las partes. Por ejemplo, el plazo máximo de un contrato de alquiler destino comercial es de 50 años, por lo que, al ser de orden público esta norma, será ineficaz la cláusula que exceda tal plazo. Tal como era de suponer, una situación que normalmente era de emergencia no quedó fuera de la normativa establecida como consecuencia de la pandemia del Covid-19. El decreto 320/2020, publicado en el Boletín Oficial el 29 de marzo de 2020,
en líneas generales dispone: suspender desalojos, prorrogar los contratos próximos a vencer hasta el 30 de septiembre de 2020, “congelamiento” de precios de alquileres, limitar intereses, entre otras. Estas disposiciones son de orden público, con los alcances explicados en el párrafo anterior. Previo a continuar, es importante hacer una aclaración: el decreto 320/2020 no es aplicable a todo tipo de locación de inmueble. Su ámbito de aplicación es el establecido en su art. 9°. ¿A qué se refiere el decreto cuando habla del “congelamiento” del precio de alquileres?, ¿por qué utiliza ese término? Tal como ocurre con todos los contratos bilaterales, en el contrato de alquiler ambas partes resultan recíprocamente obligadas. Principalmente, el locatario (inquilino) deberá abonar el precio, mientras que el locador deberá entregar la cosa , garantizando su uso y goce.
Pero el precio no es la única prestación dineraria a cargo del inquilino: también es habitual que el inquilino se obligue a abonar expensas (generalmente las ordinarias), tasas municipales (ABL v.gr.), servicio eléctrico, gas natural, etc. Por ese motivo, además de un precio se habla de un canon, ya que este último término incluye todas las prestaciones dinerarias de pago periódico a cargo del inquilino. En otras palabras, el canon incluye al precio, pero no se limita a él. En consecuencia, lo que se “conge-
Algunos conceptos fundamentales del contrato de alquiler con referencia a la normativa de emergencia (covid-19).
29
