Sunrise or sunset property by Hendrawillyanto

Editor’s Letter Kami juga menampilkan artikel-artikel menarik lain seperti kisah sukses investor properti, perkembangan properti di mancanegara, dan cara memilih agen properti yang mumpuni. Ada pula artikel tentang proyekproyek baru yang layak dijadikan pilihan investasi. Para investor dan pebisnis properti, Di dunia properti, kita tidak pernah lepas dari istilah ”lokasi, lokasi, dan lokasi”. Wajarlah bila kemudian muncul anggapan bahwa lokasi adalah segalagalanya dalam bisnis properti. Properti yang terletak di lokasi sunrise—kawasan yang sedang tumbuh, berkembang, dan demand-nya tinggi—misalnya, diyakini akan memberikan keuntungan tinggi bagi pemiliknya. Meski demikian, tidaklah mudah bagi orang awam untuk membedakan mana wilayah yang bersinar (sunrise) dan mana yang sudah mau padam (sunset). Property-In edisi ini mencoba membahas tentang hal itu dan menguraikannya dengan sejumlah contoh kasus.

Pada akhir Maret nanti, bekerja sama dengan Keller Williams Indonesia, kami akan menghadirkan Jay Papasan— guru properti dan penulis buku properti terlaris dari Amerika Serikat. Di seminar bertajuk “Top Strategies to Sell Property in Good and Bad Times”, Jay akan membagikan strategi, tips, dan keahliannya menjual properti secara tepat dalam berbagai kondisi. Kami berharap para investor dan pelaku bisnis properti tidak melewatkan kesempatan berharga ini: mendengar dan berdialog langsung dengan pakar properti kelas dunia. Dengan begitu pengetahuan dan wawasan kita akan semakin terasah dalam menekuni bisnis yang semakin menggairahkan ini. Salam,

FOUNDER: Handi Irawan D MANAGING DIRECTOR: Suhartono Chandra TECHNICAL ADVISOR: PJ Rahmat Susanta PUBLISHER PT Info Cahaya Hero

EDITOR IN CHIEF: David S. Simatupang JOURNALIST: Aziz Fahmi Hidayat Caca Casriwan Fisamawati, Ivan Mulyadi Moh. Agus Mahribi PHOTOGRAPHER: Aston Koes Lilyanti GRAPHIC DESIGN & LAYOUT: Rizky Maulana ILLUSTRATOR: Whisnu Anggoro

FINANCE DIRECTOR: Henny Setiawati BUSINESS DEV. DIRECTOR: Sukardi Arifin Andria Wijaya (Head) OPERATIONAL DIRECTOR: Adyo Bawono

Artha Gading Niaga Blok A/10-11, Kelapa Gading, Jakarta Utara 14240 Telp. +6221 4585 7040 Fax. +6221 4585 7039 REKENING BANK PT Info Cahaya Hero AC. 630-0056839 BCA KCP Hibrida Kelapa Gading

E-mail Website Percetakan

redaksi@property-in.co www.property-in.co Gramedia

Redaksi menerima saran, kritik, dan komentar dari pembaca.

ADVERTISING: Ahmad Arief (Head) Binsar Tobing Gofar Hendry DJ EVENT ORAGANIZER : Hesti Hastuti (Manager) CIRCULATION: Ali Mustaqim

Edisi 3 Maret 2015

Contents Cover Story

Mengejar Matahari Terbit

16 Para investor terus berusaha menemukan lokasi-lokasi emas agar propertinya bisa menjadi mesin uang yang produktif. Bagaimana caranya?

Global

01 06 12

Editorâ&#x20AC;&#x2122;s Letter Branding in Property IMC di Industri Properti

Trend

Sektor Properti Jadi Incaran PMA

Investment & Marketing 50

Harga Rumah Terus Naik

Di Sydney, harga rumah melonjak pada 2014 dan fenomena ini mungkin tidak akan segera berakhir.

Dubai: Kota Khayalan Penuh Sensasi

Taiwan: Harga Melejit, Investor Ngibrit

Edisi 3 Maret 2015

64 68

Ajang Pembuktian Si Bungsu

Dody Jr. Woerjardjo menyimpan hasrat ingin â&#x20AC;&#x153;memagariâ&#x20AC;? setiap kampus dan sekolah ternama di seluruh Indonesia dengan bisnis properti miliknya.

Siapa Ahlinya?

Saat Anda harus menggunakan tukang sapi atau tukang intan.

Sekilas Jay Papasan

Edisi 3 Maret 2015

Contents Property In Stock

HotSpot

Lokasi Tepat di Next CBD

Posisi Neo Vassana sangat strategis karena terintegrasi dengan kawasan CBD yang akan mulai dibangun tahun ini.

Emiten Properti Wajib Revisi Target

Demi mengantisipasi dampak aturan pajak barang mewah, emiten perlu melakukan berbagai penyesuaian terhadap proyek-proyeknya.

Tamansari Iswara

Hunian jangkung ini mengedepankan kenyamanan bagi penghuninya dan menawarkan keuntungan signifikan bagi investor.

Investasi Menggoda dari Timur

Properti kawasan Jakarta Timur terlambat panas. Diawali dari mega proyek Sentra Timur Superblock yang terus berkembang, tawaran investasi menggiurkan datang dari salah satu tower premiumnya

The Project

Masterpiece di Koridor Gatot Subroto Proyek prestisius bernilai 6 triliun rupiah ini berpotensi besar memberikan keuntungan signifikan bagi investor dan pengembangnya.

ETC (Etcetera)

94 100 104 118 112 114 118 126 128 Edisi 3 Maret 2015

Sentuhan Midas Di Kaca Patri

Kaca patri memantulkan cahaya yang berkilau indah. Begitu sempurna untuk sebuah maha karya sepanjang masa.

Program Rumah Murah

Menggugah hati, memacu kepedulian

Koleksi Tas Branded Bergaya sambil berinvestasi

Isuzu mu-X

SUV ini diproyeksikan menjadi raja diesel baru.

Gadget

Desktop yang bersahabat dengan ruangan rumah.

Broker Menjadi Investor

Agen properti punya â&#x20AC;&#x153;senjata lainâ&#x20AC;? yang sangat berguna

Events Book

The One Thing .

Propertiana

Distressed Property

Buy now!

LUXURY VILLAS in YOGYAKARTA

SURROUNDING FACILITIES

KRATON INFINITY POOL - KRATON PLAY - KRATON LOUNGE - BBQ AREA - COFFEE SHOP SPA & MASSAGE - GYM - YOGA & ZEN GARDEN - WEDDING CHAPEL

Location

KRATON VILLAS Dusun Pajangan, Sendangsari, Kasihan Bantul, Yogyakarta

Price Starts from: 2.5 billion

Edisi 3 Maret 2015

Branding in Property

Integrated Marketing Communication (IMC) di Industri Properti dikomunikasikan dengan banyak informasi agar nasabah memahami.

ndustri perbankan merupakan salah satu industri yang relatif paling maju dalam menerapkan Integrated Marketing Communication (IMC) dibandingkan dengan industri lainnya. Maklum, di industri ini, banyak faktor yang mendorong percepatan implementasi dari IMC. Nasabah dari industri perbankan adalah kelompok pelanggan yang memiliki harapan relatif tinggi. Mereka membutuhkan komunikasi yang bersifat dua arah dan bukan sekadar informasi satu arah seperti yang terjadi bila perusahaan menggunakan iklan konvensional. Nasabah membutuhkan relationship dengan karyawan dari bank di mana mereka menjadi nasabahnya. Selain itu, produkproduk perbankan harus

Edisi 3 Maret 2015

Tetapi, yang paling mendorong cepatnya IMC untuk diimplementasikan di industri perbankan adalah kemampuan channel sebagai alat komunikasi dan juga kebutuhan bank untuk menerapkan strategi retensi yang efektif. Nama bank sebagai sebuah merek, lebih banyak dibangun karena kekuatan channel dari bank. Channel yang semakin banyak ini membuat bank harus melakukan IMC yang baik agar semua channel dapat mengkomunikasikan pesan yang sama, mendukung strategi positioning yang konsisten. BCA menjadi bank yang paling populer karena 20 tahun membangun melalui ATM-nya yang berada di lokasi strategis. Demikian pula, layanan Halo BCA, telah menjadi alat yang ampuh untuk menjadikan bank ini sebagai top of mind atau bank yang paling banyak diingat pertama kali terutama di kotakota besar. Selama lima tahun terakhir, popularitas BCA banyak didukung oleh keberadaan dari internet banking dan layanan mobile banking-nya. Demikian pula, bank-bank besar seperti BRI, Mandiri dan BNI, popularitas dan citranya didukung oleh keberadaan dari channelchannel ini.

Karena kompetisi yang sudah sangat tinggi, maka bank-bank harus menjaga loyalitas nasabahnya. Database marketing adalah salah satu pilihan yang efektif. Mereka menggunakan customer database untuk melakukan komunikasi dengan para nasabahnya. Cara-cara komunikasi ini sangat membantu untuk menciptakan kepuasan pelanggan, meningkatkan relationship, dan akhirnya tercipta loyalitas pelanggan. IMC di Industri Properti Bagaimana IMC di industri properti? Kalau melihat banyak persamaan dengan industri perbankan, kita harusnya berharap IMC menjadi alat komunikasi utama bagi developer maupun agen properti untuk menjangkau dan memengaruhi pelanggan mereka. Pelanggan properti merupakan kelompok sosial yang relatif cukup tinggi, sama seperti nasabah perbankan. Maklum, pembeli properti adalah juga nasabah bank, baik nasabah untuk funding maupun nasabah lending. Demikian pula, pelanggan di industri properti membutuhkan komunikasi yang banyak dan kompleks untuk memahami

Branding in Property

produk-produk properti. Industri properti juga memiliki potensi untuk mengembangkan berbagai channel dalam komunikasi maupun penjualannya. Dengan kata lain, IMC harusnya menjadi strategi komunikasi yang dominan untuk industri properti. Kita berharap, pelaku bisnis properti terutama departemen Marcom-nya, akan melakukan beberapa strategi IMC seperti ini. Pertama, mereka perlu melakukan koordinasi terhadap pesan yang hendak disampaikan kepada pelanggan. Konsistensi pesan dalam komunikasi ini akan menghasilkan sinergi sehingga membuat proses komunikasi menjadi sangat efektif. Walaupun perusahaan pengembang menggunakan berbagai media, strategi positioning dan pesan yang disampaikan tetap samaâ&#x20AC;&#x201D; baik iklan di media cetak, televisi, radio, brosur, website, maupun media-media lainnya. Bila sudah melakukan hal ini, artinya, perusahaan sudah melakukan strategi IMC di level pertama. Kedua, perusahaan dalam industri properti akan

mengembangkan banyak touch point sebagai media komunikasi. Dalam hal ini, mereka benarbenar memanfaatkan iklan di media konvensional, tetapi juga mengembangkan iklaniklan di media digital dan sekaligus berbagai event untuk bertemu dengan prospek dan pelanggannya. Perusahaan yang sudah melakukan IMC seperti ini, berarti sudah mulai melakukan IMC di level kedua.

Lebih maju lagi adalah perusahaan yang sudah menerapkan database marketing. Mereka memiliki komunikasi yang terus-menerus dengan pelanggannya melalui berbagai media: email, customer gathering, mobile apps dan berbagai

platform komunikasi lainnya. Inilah perusahaan yang telah memanfaatkan kekuatan IMC yang sesungguhnya. Pada akhirnya, perusahaan yang sudah melakukan IMC dengan baik, akhirnya mampu membangun kemampuan untuk melakukan proses monitoring terhadap efektivitas dan tingkat ROI dari setiap program komunikasinya. Industri perbankan merupakan salah satu contoh yang sudah mampu mengimplementasikan IMC pada tingkat yang cukup baik, walau tentunya masih sering tidak konsisten dan berkesinambungan. Lalu, apa yang terjadi di kebanyakan pelaku bisnis properti pada umumnya? Sudahkah mereka menerapkan IMC dengan baik? Pengembangpengembang besar terlihat sudah mulai memiliki strategi dan implementasi IMC yang cukup baik di level satu. Mereka memiliki strategi positioning yang baik. Maklum, konsep produk properti mereka umumnya jelas dan baik. Apa yang ingin ditawarkan kepada pelanggannya, benefit

Edisi 3 Maret 2015

Branding in Property

yang dikomunikasikan dan keunggulan yang dimiliki, terlihat diformulasikan dengan baik. Para pengembang yang berskala kecil dan menengah biasanya belum terlihat IMC nya. Pada IMC level kedua, mungkin hanya segelintir pelaku properti yang mampu melakukan. Mungkin hanya â&#x20AC;&#x153;top 20â&#x20AC;? pengembang besar yang sudah memadukan berbagai channel-channel dan touch point untuk membangun mereknya. Mereka sudah memiliki empat pilar dalam komunikasi, yaitu: iklan di media konvensional, iklan di media digital, iklan di media mobile, dan penyelenggaraan berbagai event. Boleh dikatakan, inilah level IMC maksimal yang sudah diterapkan di industri properti. Tidak adanya customer database

Edisi 3 Maret 2015

yang memadai adalah penyebab utama para pelaku industri ini tidak mampu melakukan IMC berdasarkan database marketing. Ini juga terjadi karena memang sebagian besar pelanggan di industri properti hanya melakukan pembelian sekali saja dan butuh bertahuntahun untuk membeli properti kedua, kecuali jika pelanggan itu investor properti. Secara umum, tantangan terbesar bagi implementsi strategi IMC adalah budaya selling yang sangat kuat. Bagi para pengembang, satusatunya yang membuat mereka untuk dapat bertahan dan meningkatkan kinerjanya adalah terus melakukan push terhadap penjualan. Tidak mengherankan, tim penjualan menjadi departemen primadona bagi

BOD. Sementara tim pemasaran dan IMC hanya menjadi tim pendukung yang strategi dan implementasinya hanya diharapkan untuk membantu mendongkrak penjualan. Di masa mendatang, dengan banyaknya pengembang yang memiliki orientasi jangka panjang dan bukan hanya berbasis proyek, serta keinginan pengembang untuk memperkuat mereknya, peran IMC akan semakin berkembang. Hanya pengembang yang memiliki banyak channel untuk berkomunikasi dan mampu menggunakan database marketing-lah yang akan menikmati efisiensi dan efektivitas komunikasi serta akhirnya mampu menciptakan loyalitas pelanggan.

Edisi 3 Maret 2015

TREND

SEKTOR PROPERTI JADI INCARAN PMA Naiknya peringkat Indonesia sebagai negara tujuan investasi (investment grade) menjadi pendorong pengembang asing berekspansi ke Tanah Air.

Oleh: Caca Casriwan

anyak kalangan percaya, pasar properti global sedang mengalami masa jenuh. Karena itulah banyak investor yang mulai melirik pasar Asia sebagai tempat tujuan investasi. Banyak pula di antaranya yang kian agresif menanamkan modalnya di Indonesia. Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI) Eddy Hussy mengungkapkan, potensi masuknya pengembang asing ke industri properti nasional cukup besar, meskipun saat ini sudah ada beberapa developer asing di Indonesa. “Kondisi ekonomi makro yang diperkirakan tetap tumbuh dan tingginya daya beli masyarakat menjadi daya tarik developer asing untuk masuk ke Indonesia,” kata Eddy kepada Property-In di Jakarta

Edisi 3 Maret 2015

pertengahan bulan lalu. “Ditambah lagi dengan adanya kemungkinan sejumlah lembaga pemeringkat menaikkan rating Indonesia menjadi investment grade. Ini akan lebih memacu asing masuk ke sini,” imbuhnya. Kendati demikian, Eddy masih mengkhawatirkan adanya regulasi yang masih terbilang rumit bagi para investor asing. Pemerintah perlu memperhatikan ini agar para investor asing dan lokal bisa bersinergi untuk bisa bersaing secara sehat. Jika menilik dari sisi pengembang, Eddy menampik pendapat bahwa pengembang lokal gentar dengan masuknya para pengembang asing ke Tanah Air. Sebab, selain secara kuantitas jumlah pengembang asing tidak sebanyak yang lokal, secara kualitas pengembang

lokal juga tidak kalah. Dia percaya, pengembang lokal masih menjadi raja properti di negaranya sendiri. “Justru kehadiran mereka (pengembang asing) akan membuat pengembang lokal lebih kreatif dan terpacu untuk bisa berdaya saing,” ujarnya. Pengembang asing pun tidak serta merta masuk begitu saja ke Indonesia. Kehadiran mereka tidak bisa terlepas dari developer lokal. Umumnya, para pengembang asing harus bekerja sama untuk bisa membuat proyek. Pasalnya, sebagian besar dari mereka tidak memiliki cukup informasi mengenai kondisi di Indonesia. Eddy menambahkan, tidak hanya developer asing yang kian gencar masuk Indonesia, tetapi juga sejumlah kontraktor asing. Para kontraktor asing tersebut mencari peluang untuk

TREND

berkembang di luar negaranya karena sudah tidak ada lagi proses pembangunan. “Intinya, yang paham kondisi di sini

Indonesia akan kebanjiran investor asing dan developer internasional dalam 1-2 tahun mendatang. Pertumbuhannya

‘kan pengembang lokal. Secara otomatis mereka (pengembang asing)membutuhkan pengembang lokal,” katanya.

bisa melebihi angka Foreign Direct Investment (FDI) yang masuk ke dalam negeri secara umum. Angka pertumbuhan investor asing di sektor properti ini dapat melebihi angka prediksi pertumbuhan FDI Indonesia di tahun-tahun sebelumnya. “BKPM (Badan Koordinator Penanaman Modal) menyebutkan pertumbuhan FDI secara umum 20%, sementara di sektor properti bisa lebih dari itu. Sebab, minat investor memang cukup besar.”

Sementara itu, berdasarkan data lembaga riset Savills PCI, saat ini terdapat 18 perusahaan modal asing (PMA) yang tengah mengkaji untuk menanamkan investasinya secara langsung (direct investment) ataupun dengan joint venture di sektor properti Indonesia. Perusahaanperusahaan tersebut berasal dari Singapura, Jepang, Korea, Eropa, dan Amerika Serikat. Menurut Director of Research Savills PCI Anton Sitorus, para developer asing banyak yang mengembangkan perkantoran, perhotelan, residensial seperti apartemen dan rumah-rumah mewah. “Mereka akan bermain di kelas atas karena umumnya mereka punya standar yang tinggi seperti yang dijalankan di negaranya. Kalau bermain di pasar bawah, tentu akan sulit karena marginnya kecil,” ungkapnya. Anton menambahkan,

Singapura, Jepang, dan Korea Selatan merupakan negara-negara yang paling aktif berinvestasi di Indonesia selama ini. Singapura menduduki peringkat pertama dengan nilai investasi sebesar US$10 miliar per tahun (19,1%), diikuti Jepang dengan nilai investasi sebesar US$1,8 miliar per tahun (9,8%), sedangkan Korea Selatan menduduki peringkat ketiga dengan nilai investasi US$1,3 miliar per tahun (6,8%). Lainnya, banyak yang berasal dari kawasan Timur Tengah, Amerika, dan Asia seperti Hong Kong.

Pengembang internasional yang sudah masuk ke Indonesia di antaranya Keppel Land, Premier, dan Hong Kong Land.

Sebelumnya, Deputi Bidang Pengendalian Pelaksanaan Penanaman Modal Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) Azhar Lubis mengatakan, investasi di Indonesia selama lima tahun terakhir terus meningkat. Bahkan, jumlah investasi yang akhir tahun ini ditargetkan sebesar Rp426 triliun diyakini akan tercapai, dengan dukungan pemerintahan Jokowi-JK. Target investasi 20152019 dari Rp450 triliun menjadi Rp 933 triliun juga diyakini akan dicapai seiring peningkatan pembangunan infrastruktur. “Dengan perbaikan investasi dan banyaknya pusat pertumbuhan, serta implementasi target pemerintah yang tak hanya fokus di Pulau Jawa tapi juga luar Jawa, pertumbuhan pasar properti akan menjadi lebih baik,” kata Azhar dalam laman resminya. Penanaman modal di sektor properti saat ini masih menarik. Daerah utama pengembangan ada di DKI, Jawa Barat, Jawa Timur, dan Bali. Sedangkan, investor asing yang banyak

Edisi 3 Maret 2015

TREND

Penawaran Investasi Besar Terpilih (2014) Property / Project

Buyer

Land 2.9 ha – Puri Indah, West Jakarta Land 3.8 ha – Cakung, East Jakarta

Seller

Est. Value

Keppel Land

PT. HGN

Rp 400 milyar

AEON Mall

Modern Land

US$ 46 juta

Modern Land

Rp 3 triliun

Land 150 ha – Tangerang Alam Sutera

Alam Sutera Realty

Rasuna Epicentrum Walk – Kuningan

Sinarmas Land

Bakrieland

n/a

Ciputra

Capitaland

Rp 835 milyar

n/a

Rp116 milyar

Ascott Residences – Kuningan Land 0.5 ha – Kosambi, West Jakarta

Greenwood Sejahtera

Hero Building – Pancoran, South Jakarta

Synthesis

Hero Group

Rp 453 milyar

Sumber : Savills PCI Research

membangun properti berasal dari British Virgin Island, Singapura, Hong Kong, dan Jepang. “Lokasi yang paling tinggi masih di DKI, Jawa Barat, Jawa Timur, dan Bali. Tapi, daerah luar Jawa juga akan bertumbuh karena pemerintah fokus pada hilirisasi produk mineral dan agro,” ujar Azhar. Dengan semakin meningkatnya investasi, lanjutnya, target pertumbuhan ekonomi 5,8% dalam APBN 2015 bakal tercapai. Investasi memberi kontribusi 30-35% dari PDB, sedangkan sektor konsumsi domestik—termasuk properti— menyumbang kontribusi sekitar 50-55%. “Investasi penting. Tanpa ini, tidak ada penyerapan tenaga kerja dan perbaikan upah. Jadi orang bisa beli properti,” katanya. Kepastian Hukum Keberanian dan keaktifan investor asing masuk ke pasar properti Indonesia berhubungan erat dengan makin

Edisi 3 Maret 2015

transparannya prosedur hukum yang dapat menjamin kepastian. Kepastian dan hukum yang transparansi inilah yang menjadi tolok ukur pengembang asing berani berinvestasi.

pemerintah menjadi faktor utama pendongkrak aktivitas pertumbuhan properti pada 2015 mendatang.”

Pada gilirannya sektor properti Indonesia pun dapat kembali pulih dan tumbuh seperti pada 2012 lalu. Tren bisnis properti tahun ini pun diprediksi akan mengikuti 2012. Saat itu, daya beli dan jangka waktu penyerapan properti bergerak cepat. Namun demikian, lonjakan pertumbuhan harganya memang tidak akan setinggi dua tahun lalu.

Sebut saja Ascendas dari Singapura. Pengembang pelat merah di Negeri Singa ini menyusul langkah China Sonangol yang menggarap properti multifungsi di kawasan Thamrin Jakarta Pusat; Hongkong Land yang mengembangkan Anandamaya Residences dan Nava Park bersama Astra Land dan Sinar Mas Land; dan Tokyo Land yang berkolaborasi dengan Lippo Group membangun TTL Residences.

Hendra Hartono, CEO Leads Property Indonesia, mengemukakan bahwa selain transparansi prosedur hukum, investor dan pengembang asing melihat peluang pasar properti Indonesia karena tren rebound tersebut. Beberapa di antaranya akan mulai melakukan eksekusi rencana bisnisnya. “Kepercayaan investor dan pengembang internasional terhadap integritas

Menurut data Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM), hingga semester I 2014, realisasi investasi di sektor properti mencapai Rp 9,2 triliun. Senilai US$403,3 juta atau Rp4,6 triliun di antaranya merupakan investasi asing. Separuh lainnya merupakan investasi dalam negeri. Angka tersebut dipercaya akan terus tumbuh di tahuntahun mendatang.

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Para investor terus berusaha menemukan lokasilokasi emas agar propertinya bisa menjadi mesin uang yang produktif. Bagaimana caranya? Oleh : David S. Simatupang

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Andi terpana melihat deretan ruko yang sedang dilewatinya. Sepi, gelap, nyaris tak ada kehidupan. Padahal baru pukul 19.00, belum terlalu malam bagi pedagang untuk menutup ruko. Lampu-lampu hias kecil yang berkelap-kelip di sekitar juga tak mampu mencerahkan suasana karena saat itu hanya dua ruko saja yang masih buka. “Wah, saya tak menyangka kondisinya kayak begini,” kata Andi (45). Sebelumnya, pria yang baru terjun ke bisnis properti itu sangat bersemangat melihat iklan di sebuah situs internet: “Dijual murah, ruko 2 lantai (5x15 m), lokasi strategis berada dalam perumahan… harga 1,4 miliar (nego)”. Lokasi ruko itu masih di wilayah Jakarta—meski agak mepet ke perbatasan. Harga yang ditawarkan pun tergolong murah. Ditambah lagi, ada

gimmick “uang muka bisa dicicil”. Sepulang kantor, ia langsung tancap gas ke lokasi. Keesokan harinya, Andi berkonsultasi kepada seorang teman yang sudah berpengalaman di bisnis properti. “Itu lokasi snook,” jelas temannya. “Ruko di kawasan itu memang sudah lama tidak laku. Iklannya saja yang diubah-ubah, diberi gimmick agar menarik.” Dia menggambarkan, kalaupun Andi berhasil membelinya—katakanlah seharga 1,2 miliar—investasi tersebut bakal menjadi ‘duit mati’. Sebab, hampir tidak ada yang mau menyewanya dan walaupun harga properti tak pernah turun, bakal sulit baginya untuk menemukan pembeli ketika ingin menjual properti itu kembali. Andi langsung membatalkan niatnya. Untunglah nasi belum menjadi bubur. Tidak patah semangat, ia kembali hunting mencari

..sunrise area merupakan sebuah terminologi untuk menggambarkan sebuah kawasan hunian yang mengusung potensi cerah—layaknya matahari yang baru bersinar— sampai ke masa lima tahun ke depan. Properti yang terletak di kawasan sunrise ini dinamakan “sunrise property”..

Edisi 3 Maret 2015

properti lain yang bersinar untuk investasi. Namun, ada pula investor yang tidak seberuntung Andi. Seorang teman saya di Surabaya bercerita, beberapa rekan kerjanya merasa rugi setelah membeli sebuah unit apartemen. Lokasi apartemen itu sebenarnya bagus, terletak di pusat kota yang ramai. “Sayang, daerah itu tiap hari selalu macet parah. Akibatnya, okupansi apartemen itu buruk,” kata Unang Burhan (47), eksekutif di sebuah maskapai. “Beberapa teman saya mengeluh karena apartemen yang mereka beli tak kunjung mendapat sewa.” Sunrise dan Sunset Itulah sekelumit kisah tentang pentingnya lokasi dalam investasi properti. Di dunia properti, kata “lokasi, lokasi, lokasi” memang sangat familiar. Istilah ini mengisyaratkan bahwa sukses-

COVER STORY

tidaknya seorang developer ataupun investor amat tergantung pada kejeliannya memilih lokasi. Lokasi yang bagus bisa mendatangkan cuan besar dan melipatgandakan nilai investasi. Sebaliknya, lokasi yang jelek harus dihindari karena akan berdampak buruk pada investasi. Kembali ke kisah di atas, properti yang dikunjungi oleh Andi tadi terletak di kawasan “sunset area”—lokasi yang daya tariknya sudah padam dan tidak begitu diminati lagi oleh konsumen. Berlawanan dengan itu, ada pula kawasan yang dinamakan “sunrise area”, yaitu kawasan yang sedang tumbuh dan berkembang dengan tingkat permintaan tinggi. Ibarat bunga baru mekar, lokasi segar ini punya potensi cerah untuk terus berkembang.

Dalam bukunya, Sunset & Sunrise Property (2013), Matius Jusuf menjelaskan bahwa sunrise area merupakan sebuah terminologi untuk menggambarkan sebuah kawasan hunian yang mengusung potensi cerah— layaknya matahari yang baru bersinar—sampai ke masa lima tahun ke depan. Properti yang terletak di kawasan sunrise ini dinamakan “sunrise property”. “Sunrise dan sunset property itu seperti siklus, ada masa turun dan naik. Sama seperti sinar matahari, di pagi hari sampai siang, sinarnya terang; setelah sore, sinarnya redup dan kemudian padam di malam hari,” kata Matius yang juga Direktur Agung Podomoro Land kepada Property-In akhir bulan lalu.

Menurutnya, siklus ini bisa dipertahankan, bisa pula berubah karena ada-tidaknya sentuhan—misalnya dari pemerintah maupun developer. “Bintaro, Serpong dan Kelapa Gading termasuk kawasan sunrise,” kata Matius memberi contoh. Sedangkan contoh sunset itu adalah kawasan tua yang tidak diperbaharui ataupun daerah yang kerap dilanda banjir sehingga banyak orang hengkang dari wilayah itu. Namun, daerah padam itu bisa berubah ‘nasib’ jika ada upaya jitu menangkal banjir atau pengembangan di kemudian hari. Lantas, bagaimana dengan Kelapa Gading yang sering banjir? “Kelapa Gading merupakan pengecualian. Meski sering banjir, orang tetap melirik kawasan ini karena

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

lokasi bisnisnya, areanya pun terus dikembangkan,” jelas Matius. Orang-orang pun tetap berminat tinggal dan berbisnis di kawasan itu. Agar tidak salah dalam memilih lokasi properti, Matius menyarankan cara mudah dalam membedakan apakah suatu daerah itu sunrise atau sunset. “Yang utama adalah demography inflow-nya besar, tapi outflow-nya sedikit/kecil.“ Artinya, orang yang masuk ke kawasan itu banyak, sedangkan penghuni lamanya hanya sedikit yang keluar.” Selain itu, faktor aksesibilitas dan fasilitas yang tersedia juga merupakan faktor pendukung yang penting. Mengintip Tata Kota Budi Santoso, Direktur Pusat RealEstat, lembaga

Edisi 3 Maret 2015

studi dan konsultasi properti, mengamini pendapat Matius. Menurutnya, sunrise property adalah kawasan yang memiliki perencanaan dan pengembangan wilayah yang bagus. “Misalnya Serpong. Dulu terkenal sebagai tempat ‘jin buang anak’. Namun, karena ada perencanaan dalam skala besar, harga tanah di sana sekarang menjulang tinggi,” kata Budi. “Bila dulu cuma 100.000 per meter persegi, kini paling rendah sudah 2 juta.” Sementara sunset property adalah kawasan yang mandek, misalnya karena kemacetan lalu lintas, banjir, dan tidak aman. Budi mencontohkan daerah Jalan Tambak di Manggarai, Jakarta Selatan. Di wilayah ini sering terjadi tawuran antarwarga. Tak heran bila orang akan berpikir ulang sebelum mendirikan bisnis di

sekitar daerah itu. Kepada para investor properti Budi menganjurkan agar sering-sering mencari tahu tentang rencana tata kota yang dibuat oleh pemerintah setempat. “Wilayah yang akan dibangun waduk tentunya tidak bagus untuk properti,” kata pengarang buku Lokasi Emas Properti (2013) ini. “Sedangkan wilayah yang nantinya akan dilalui jalan tol dan jalur MRT, sudah tentu bertambah bagus nilai propertinya.” Dalam berinvestasi, ada baiknya investor dan developer juga mulai melirik wilayah Ring-2 dan Ring3, seperti yang disarankan konsultan properti Yosi Hidayat Prabowo. “Tidak selamanya lokasi emas menghasilkan emas. Developer harus memperhatikan bagaimana

COVER STORY

Prime Yield â&#x20AC;&#x201C; Jakarta CBD Office

Rapid capital appreciation has pushed down yields to record levels 12 % 10 % 8% 6% 4% 2% 0%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Sumber : Savills PCI Research

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

10 Wilayah Sunrise di Jabodetabek Bintaro, Jakarta Selatan Kelapa Gading, Jakarta Utara Cibubur, Jakarta Timur Puri Indah, Jakarta Barat BSD, Tangerang TB Simatupang, Jakarta Selatan Gading Serpong, Tangerang Cikarang, Bekasi Cinere, Jakarta Selatan Depok konsep propertinya,” kata Yosi. Di sebuah kawasan elit yang dikelilingi CBD dan mal kelas atas, misalnya, tidaklah pas bila mendirikan trade center. “Ini ibarat kita tinggal di lokasi emas, tapi malah menjual perak.” Harga tanah di lokasi emas CBD di Jakarta pun kini selangit. Di sisi lain, yield (pendapatan sewa) perkantoran premium di kawasan itu menunjukkan tren menurun sejak 2011. Hal ini terlihat dalam hasil riset terbaru Savills PCI yang dirilis bulan lalu. Oleh karena itu, Yosi menyarankan agar para developer dan investor juga mulai bergeser ke pinggir, melirik kawasan Ring-2 dan Ring-3 sebagai lokasi baru sunrise yang potensial. Selain harganya belum terlalu mahal, lahan yang tersedia pun

Edisi 3 Maret 2015

masih luas dan terbuka untuk pengembangan kawasan di masa depan. Nah, bagaimana kalau kita sudah berhasil menemukan lokasi sunrise? Ya, apalagi yang ditunggu. Ikuti saja saran yang ditulis Matius dalam bukunya: “Belilah sunrise property, sewakan selama lima tahun, ketika harga properti sudah sunset cepat dijual. Beli lagi sunrise property, dan lakukan terus berulang.”

23 COVER STORY

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

PROPERTY, PROPERLY, PROSPERITY Menerapkan prinsip Kaidah Investasi [K x (L + L + L)] = [L x (K + K + K)] dalam memilih sunrise property.

Oleh : Yosi Hidayat Prabowo

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

eberapa tahun terakhir kita semua tahu bahwa harga tanah di kawasan premium (prime location) mengalami peningkatan pesat dan cukup spektakuler. Fenomena itu terjadi hampir di setiap daerah di Indonesia seperti di Jakarta, Bandung, Semarang, Surabaya, Medan, Balikpapan, Manado dan Bali. Hal ini dikarenakan berlakunya Hukum Penawaran dan Permintaan (supply & demand) yang juga berkaitan dengan Hukum Kelangkaan (the law of scarcity). Dengan semakin meningkatnya permintaan masyarakat yang cenderung ingin memiliki properti di pusat kota—lantaran nilai strategis dan prestise—pengembangan di area kawasan premium itu pun semakin gencar dilakukan guna memenuhi permintaan tersebut. Akibatnya, lahan-lahan yang tersedia semakin langka dan pada akhirnya harga tanah melambung. Kenaikan harga tanah yang sangat signifikan terjadi di Jakarta. Semenjak Pemerintah Provinsi DKI Jakarta mengeluarkan Peraturan Gubernur No.175/2013 tentang Penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan tahun 2014, maka terjadi perubahan kenaikan NJOP-PBB (kenaikan tertinggi dan kenaikan terendah pada sebuah wilayah dan kawasan). Contohnya di Jakarta Pusat, kenaikan tertinggi di kawasan Gambir (136%) dan terendah di kawasan Johar Baru (53%); sedang di Jakarta Barat, tertinggi

di kawasan Rukan Puri Mansion (269%) dan terendah kawasan Palmerah (46%).

Soekarno-Hatta, Gede-Bage, Cibiru, Rancaekek, dan Jatinangor.

Mengacu pada pemaparan di atas, tidaklah heran bila banyak developer yang mengalihkan bidikannya ke wilayah Ring-2 atau bahkan Ring-3. Alasannya, harga tanah di area tersebut masih reasonable, relatif masih cukup luas dan prospektif untuk pengembangan. Hal ini juga dilakukan berdasarkan

Kawasan baru yang sedang mengalami dinamika pengembangan karena adanya demand cukup tinggi dari masyarakat itu sering disebut dengan istilah “sunrise area” atau “sunrise property”. Namun, diperlukan ketajaman naluri bisnis serta kejelian bagi developer maupun investor dalam melihat prospek pengembangannya ke depan. Mereka yang bersifat visioner dan punya “indera keenam” senantiasa menjadi leader dan penikmat pertama dari pengembangan kawasan ini.

pengalaman sukses spektakuler yang pernah terjadi di kawasan “sunrise area” seperti di Kelapa Gading, Cibubur, Bintaro, dan Serpong. Nah, kawasan penyangga Jakarta seperti Depok, Tangerang, dan Bekasi sekarang juga sedang naik daun sekaligus menjadi primadona para investor. Demikian pula halnya di daerah, di kawasan Ring-2 dan Ring-3 juga terdapat symptom fenomena pengembangan yang dahsyat. Di Bandung, misalnya. Kawasan seperti Dago, Merdeka, Asia-Afrika, Braga, dan Jalan Riau senantiasa menjadi incaran utama investor. Tapi, kini para investor dan developer juga mulai melirik opportunity di wilayah Bandung Timur seperti: Ujung Berung-AH Nasution, Ciganitri, Antapani, Arcamanik,

Ada beberapa parameter yang dapat digunakan sebagai acuan dalam melakukan pengambilan keputusan investasi. Pertama, fasilitas umum. Perlahan tapi pasti seiring berjalannya waktu, biasanya di kawasan ini mulai bermunculan fasilitas-fasilitas umum seperti rumah sakit, sekolah, kampus, wisata kuliner, tempat ibadah, pasar tradisional dan modern, pusat perdagangan dan perkantoran, pusat perbelanjaan, hotel, terminal, dan stasiun. Kedua, tingkat kepadatan penduduk. Demikian halnya, pembangunan kawasan residensial mendorong penduduk mulai memadatinya dengan cepat. Ketiga, tingkat kepadatan lalulintas. Kemacetan sering kali “menjengkelkan”, namun hal ini justru menjadi indikasi bahwa kawasan tersebut sudah mulai hidup dan berkembang. Beberapa indikator tersebut dapat dijadikan acuan bahwa

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

suatu kawasan sudah mulai diminati masyarakat, demand-nya mulai meningkat. Berdasarkan pengalaman, sering kali berinvestasi di kawasan sunrise property ini justru menghasilkan keuntungan berlipat-lipat. Bermunculannya pembangunan fasilitas ataupun infrastruktur akan menimbulkan multiply effect yang sangat signifikan. Keuntungannya, dengan mengeluarkan modal investasi yang relatif masih murah dan kecil, investor bisa meraih keuntungan dengan margin profit yang besar. Persentase keuntungan “capital

Prinsip 1K x 3L = 1L x 3K Dalam melakukan keputusan investasi properti yang baik, kita tidak akan lepas dari prinsip 1K x 3L. “K” di sini adalah Konsep yang ditawarkan oleh developer; sementara “3L”-nya meliputi: Legalitas, Lokasi, dan Lingkungan. Sering kali kita mendengar bahwa prinsip investasi properti adalah Lokasi, Lokasi, dan Lokasi. Namun apabila kita melakukan pengamatan dan penilaian secara jeli, ada beberapa proyek properti yang mengalami mati suri—bahkan “bleeding”– meskipun dibangun di kawasan premium. Ini terjadi lantaran konsep dan desain produk yang ditawarkan tidak “berorientasi pada pasar” (market oriented). Sering kali developer juga melupakan faktor fundamental yang membuat investor dan konsumen merasa kurang nyaman dalam berinvestasi. Status legalitas kepemilikan dan lingkungan di sekitarnya kerap luput dari perhatian. Padahal dewasa ini, konsumen sudah semakin pintar dan cermat dalam melakukan buying decision. Apabila prinsip Kaidah 1K x 3L tersebut sudah dapat dipenuhi, maka pihak developer akan memperoleh 1L x 3K. “L” di sini adalah Loyalitas dari para investor atau konsumen karena mendapatkan “3 K” (Kenyamanan, Keuntungan, dan Kepuasan). Status “consumer” akan bergeser menjadi “customer” karena mereka dapat melakukan pembelian ulang (repeat order) setiap kali developer menawarkan proyeknya. Developer yang menawarkan properti yang berkonsep market oriented akan dapat memenuhi kebutuhan, keinginan, serta harapan konsumen. Selain itu, apabila developer berhasil menyampaikan USP (Unique Selling Proposition) yang dimilikinya kepada segmen pasar yang dituju, maka otomatis dia akan memiliki benefit, competitive advantage serta perceived value di mata konsumen.

gain”-nya mencapai 20-50%, bahkan ada yang mencapai 100% seperti yang pernah terjadi di Kelapa Gading dan Serpong. Anomali pun terjadi di Kelapa Gading, meskipun sering banjir, harga tanah di kawasan tersebut selalu mengalami kenaikan signifikan setiap tahun. Luar biasa!

Edisi 3 Maret 2015

Dengan terpenuhinya hal-hal tersebut, maka konsumen akan mendapatkan 3K dalam berinvestasi, yaitu kenyamanan, keuntungan, dan kepuasan. Pada akhirnya, pengembang tidak hanya sekadar mendapatkan konsumen tapi juga pelanggan yang memiliki loyalitas (loyalty

COVER STORY

customer). Mereka bisa menjadi kekuatan word of mouth bagi calon pelanggan lainnya. Melakukan investasi atau keputusan pembelian properti di kawasan Ring-2 atau Ring-3 sekalipun justru bakal menguntungkan. Pasalnya, ini cenderung lebih murah dan membutuhkan modal investasi relatif lebih kecil dengan hasil imbal balik investasi (return on investment) yang lebih besar. Dengan kejelian serta ketajaman analisis yang tepat, profit yang akan diperoleh justru berlipat ganda. Untuk itu, investor dapat menggunakan prinsip Kaidah [1K x (3L)] = [1L x (3K)] dalam melakukan investasi properti. Robert G. Allen, motivator bisnis properti dari Amerika Serikat, mengatakan: â&#x20AC;&#x153;Donâ&#x20AC;&#x2122;t wait to buy real estate. Buy real estate and waitâ&#x20AC;?. Keputusan pembelian ataupun investasi properti berkaitan dengan momentum waktu yang cepat dan tepat. Properti akan menjadi sumber kemakmuran apabila dilakukan dengan cara yang tepat, dengan analisis yang tepat dan dalam momentum waktu yang tepat. Property, properly, and prosperityâ&#x20AC;Ś Selamat Tahun Baru Imlek 2566, Gong Xi Fat Chai.

Yosi Hidayat Prabowo adalah konsultan properti yang telah menekuni bisnis ini selama lebih dari 20 tahun.

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Kawasan Kelapa Gading

Antara Mitos, Hoki, dan Investasi Oleh: Caca Casriwan

Kawasan bisnis di Jakarta Utara ini kerap dikaitkan dengan mitos “kepala naga”. Tidak heran, sekalipun kerap dilanda banjir, kawasan ini dipercaya dapat memberikan hoki bagi siapa saja yang tinggal dan memiliki bisnis.

alam buku Mitos dan Legenda China (2008) karya E.T.C Werner, disebutkan bahwa naga adalah roh air. Di China, naga bukanlah kekuatan yang jahat melainkan kekuatan untuk memberikan berkah karena menghasilkan hujan. “Naga mengendalikan hujan sehingga kekuasaannya mencakup kemakmuran dan kedamaian,” tulis Werner. Tafsiran mitos ini seakanakan membenarkan bahwa daerah Kelapa Gading yang dulunya rawa (air) dan kini sering banjir selalu dimaknai keberkahan bukanlah kesengsaraan. Meski begitu, Direktur PT Agung Podomoro Land Tbk Matius Yusuf

Edisi 3 Maret 2015

kurang sependapat dengan mitos “kepala naga” itu. Menurut dia, Kelapa Gading memberi hoki bukan lantaran mitos, tapi letaknya yang strategis sehingga dianggap sebagai pusat bisnis yang menguntungkan. Matius mengatakan, hampir di seluruh negara di dunia, kawasan yang berada di bagian utara dijadikan pusat bisnis oleh pemerintah karena berdekatan dengan pelabuhan atau bandara. “Di seluruh dunia, bagian utara pasti jadi areal bisnis yang bagus,” kata Matius kepada Property-In akhir bulan lalu. Posisi Kelapa Gading juga berada di utara Jakarta, tepatnya timur laut. Pada 1970-an, sebelum pengembang properti Summarecon Agung

COVER STORY

menyulap daerah itu, Kelapa Gading dulunya rawa dan persawahan. Kini daerah itu menjadi kawasan hunian dan bisnis. Sejumlah pengembang, termasuk PT Agung Podomoro PT Bangun Cipta Sarana, PT Graha Rekayasa Abadi, PT Pangestu Luhur, PT Nusa Kirana, Agung Sedayu berlomba memasuki kawasan ini. Tak ayal, kini Kelapa Gading tumbuh menjadi kota mandiri yang disesaki dengan sejumlah pusat bisnis dan hunian bergengsi dengan segala macam pendukungnya, seperti

Mal Kelapa Gading, Mal Artha Gading, dan Mall of Indonesia (MOI). Ratusan ruko berjajar di sepanjang jalan utama. Sekitar 65% penduduknya adalah warga keturunan Tionghoa.

berani mengklaim, kawasan ini memiliki nilai investasi yang tinggi dari sisi hunian dan bisnisnya. Maka, tak heran bila kawasan ini seakan tidak akan pernah mati dalam investasi. Lihat saja dari sisi hunian, Kelapa Gading merupakan hunian yang mampu memberikan pengalaman yang utuh bagi keluarga dengan penuh keseimbangan. Perkembangan kawasan perumahan yang menerapkan konsep kota di dalam kota (city within a city).

Mantan Direktur Utama Summarecon, Johanes Mardjuki mengatakan Sumarecon sendiri

â&#x20AC;&#x153;Hal ini jelas dilatarbelakangi oleh tuntutan masyarakat akan kenyamanan yang semakin

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

besar. Itulah faktor utama pertimbangan masyarakat dalam memilih lokasi tempat tinggal di samping memiliki fasilitas umum yang lengkap,â&#x20AC;? kata Johanes. Perkembangan Summarecon Kelapa Gading (dulu disebut Kelapa Gading Permai) yang pesat serta pertumbuhannya menjadi sebuah kota satelit tak pelak menjadikan kawasan ini sangat diminati orang untuk menetap dan membuka usaha. Orang cenderung tinggal di kota atau daerah yang memberikan fasilitas lengkap. Intinya mereka tidak mau jauh-jauh dari kegiatan hidup sehari-hari seperti bekerja, berbelanja, kegiatan sosial, beribadah, dan sekolah.

Edisi 3 Maret 2015

Jika menengok 30 tahun silam, jangankan menarik orang untuk datang dan tinggal, keadaan Kelapa Gading yang masih berawa-rawa justru membuat orang memalingkan muka. Tapi, lihatlah Kelapa Gading sekarang. Orang bukan lagi sekadar ingin tinggal, bahkan sudah berebut untuk membuka usaha di sana. Lebih dari itu, fasilitas yang serba ada dan pengalamanpengalaman para penghuni berhasil menahan warga Kelapa Gading untuk tidak berpaling ke daerah lain. â&#x20AC;&#x153;Ya, itulah Kelapa Gading, bekas rawa-rawa yang terus berkembang menjadi kota yang benar-benar hidup. Kelapa Gading saat ini sudah tumbuh menjadi suatu kawasan yang

maju, dihuni oleh sekitar 25.000 keluarga dengan perputaran uang sebesar Rp25 triliun per tahun,â&#x20AC;? kata Johanes. Inovasi Seperti yang dilansir dalam laman Summarecon. com, inovasi adalah jiwa yang memungkinkan suatu bisnis dapat sustainableâ&#x20AC;&#x201D;seberat apapun kompetisi yang dihadapi. Bagi perusahaan sebesar Summarecon, inovasi yang terus-menerus dengan memperhatikan perkembangan pasar selalu menjadi nilai lebih setiap produk properti yang dikeluarkan. Inovasilah yang memungkinkan Summarecon Kelapa Gading, kawasan 500an hektar, bermetamorfosis

COVER STORY

dari sebuah daerah tradisional menjadi sebuah kawasan modern seperti sekarang dan memiliki potensi yang tak tertandingi. Inovasi ini terlihat dari adanya “something new” dan “something different” dari setiap proyek baru yang diluncurkannya. Contoh produk perumahan masterpiece yang memperkokoh Summarecon Kelapa Gading sebagai kawasan yang memberikan family experience bagi setiap penghuninya adalah Bukit Gading Villa. Perumahan mewah seluas 70 hektar ini ditandai dengan pengaturan lansekap yang indah, tata ruang bagus, dan diperkenalkannya konsep village committee. “Kesemuanya ini menjadikan kompleks perumahan yang didirikan pada 1988 ini sangat diminati dan meraih harga tertinggi di antara kawasan realestat di Jakarta pada 2002,” kata Johanes. Gading Park View, sebuah perumahan hasil garapan Summarecon lainnya juga memiliki konsep rumah taman bersama. Konsep perumahan ini memiliki taman¬taman besar bersama yang dikelilingi oleh beberapa rumah. Dengan demikian, para penghuni bisa menikmati langsung taman bersama tersebut. Sesuai dengan konsep yang diusungnya, 60% dari lahan Gading Park View digunakan sebagai taman yang luas dan modern. Perumahan yang dipasarkan sejak bulan Mei 2003 ini hanya terdiri dari 138 unit rumah ditambah dengan 38 unit rukan. Jadi, benar-

benar terbatas dan eksklusif. “Eksklusivitas adalah kuncinya” jelasnya. Masterpiece persembahan Summarecon Kelapa Gading adalah Grand Orchard, kawasan yang memadukan gaya arsitektur modern dengan konsep green living yang unik. Dikatakan unik karena kawasan baru seluas 40 hektar ini menghadirkan sebuah konsep kawasan ’hijau’ yang sangat berbeda dengan yang sudah ada. Melalui sistem

drainase dengan folder system memungkinkan kawasan ini mengelola sistem tata airnya secara mandiri, termasuk penyerapannya, tanpa tergantung pada lingkungan sekitar (zero sum concept). Efek Banjir Tidak disangsikan, setiap tahun, Jakarta selalu terancam banjir. Kalau sudah banjir, hampir semua wilayah Jakarta tanpa terkecuali tergenang oleh air, seperti waktu banjir besar yang melanda Jakarta pada 2002. Dengan adanya banjir, harga tanah di Kelapa Gading memang sempat turun. Namun, hal ini tidak berlangsung lama karena kemudian harga pulih

kembali, bahkan merambat naik. “Tahun 1997, misalnya, seseorang yang membeli tanah seluas 200 m2 seharga Rp425 juta, kini harga tanah tersebut sudah melonjak menjadi Rp 1,2 miliar,” kata Johanes dalam laman resminya. Komitmen Summarecon untuk menata kembali lingkungan Kelapa Gading tidak perlu diragukan lagi. Pengelolaan waduk sendiri berada di bawah divisi Estate Management dan Summarecon memiliki 10 operator yang bekerja 24 jam secara bergiliran (shift). Semuanya itu untuk kepentingan seluruh warga kawasan Kelapa Gading, bukan sekadar kepentingan Summarecon saja. Tak heran jika harga tanah pun terus melonjak dari tahun ke tahun. Harga tanah di Bukit Gading Villa misalnya, pernah mencapai Rp8 juta/m2 pada 2002. Sekarang harganya tentu akan semakin menggila. Saat ini misalnya, broker properti baik waralaba maupun lokal sudah mencapai 40 perusahaan di Kelapa Gading. Nilai transaksinya jangan ditanya, tidak kurang dari Rp2-3 triliun setahun. Jumlah ini terbilang fantastis karena setara dengan seperempat dari total transaksi properti oleh seluruh agen properti nasional yang jumlahnya diperkirakan mencapai Rp11,5 triliun. Inilah berkah kepala naga. Kepala naga? Lepas dari benar-tidaknya mitos dan kepercayaan di atas, sejak lama kawasan Kelapa Gading sudah diyakini sebagai daerah bagus dan selalu membawa

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

namun harga properti kawasan Summarecon Kelapa Gading selalu meningkat tajam. Berbeda dengan Summarecon Serpong atau Bekasi yang relatif tumbuh di kisaran 2030% per tahun,” jelas dia. Principal Ray White Kelapa Gading, David Tjandra, mengatakan kawasan Kelapa Gading masih menjadi pilihan banyak pengusaha untuk berinvestasi dan berbisnis. Faktor fengshui dan kepala naga masih menjadi motivasi bagi warga untuk mencari keberuntungan di wilayah ini. “Bahkan, untuk menopang pesatnya pertumbuhan properti komersial di Kelapa Gading, sejumlah wilayah terdekat seperti Pulo Mas, Cempaka Putih, dan lainnya, mulai banyak proyek perkantoran,” jelas David.

hoki—baik sebagai tempat tinggal maupun tempat berusaha. Daerah ini diyakini oleh warganya memiliki feng shui yang bagus dan menguntungkan. Naik 300% Belum lama ini Johanes Mardjuki mengungkapkan, harga properti di Kelapa Gading telah meningkat drastis dalam dua tahun terakhir. Ratarata kenaikan harga properti komersial dan residensial bisa

Edisi 3 Maret 2015

mencapai 300% terutama untuk yang berlokasi di pusat kota. “Dibandingkan kawasan lainnya, wilayah Kelapa Gading masih memiliki pamor yang tinggi sebagai tempat tinggal dan berinvestasi. Harganya naik pesat hingga tiga kali lipat dalam dua tahun terakhir,” katanya. Menurut Johanes, perkembangan properti di Kelapa Gading meningkat signifikan dibandingkan Serpong dan Bekasi. “Meskipun tampaknya sudah padat,

Dia menjelaskan, permintaan perkantoran di kawasan Kelapa Gading diprediksikan tumbuh pesat sehingga mendorong kenaikan di atas 20% tahun ini. Tingginya permintaan didorong berkurangnya pasokan ruko dan menara perkantoran terutama di lokasi strategis. Stok ruko dan ruang perkantoran di sepanjang jalan raya Boulevard dan Grand Orchard sudah mulai habis. Sebaliknya, permintaan pebisnis untuk membuka usaha di Kelapa Gading cukup tinggi. Alhasil, properti komersial seperti ruko dan perkantoran bakal naik sebesar 20% dari harga pasaran Rp25 juta per meter persegi. Foto: Aston Koes

COVER STORY

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Foto: Istimewa

Kawasan Bintaro

Kota yang Tak Pernah Tua Pertumbuhan Bintaro meningkat pesat menyusul dibukanya ruas tol lingkar luar JORR W2. Kawasan ini pun makin awet menjadi wilayah sunrise. Oleh: Caca Casriwan

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

endengar kata “Bintaro” pasti terlintas di benak kita serentetan kata yang bikin hati tentram: elit, hijau, elegan, mahal, dekat tol, dan komplet. Deretan kata itu juga menunjukan ciri khas kota mandiri. Intinya, semua orang pasti tahu kawasan Bintaro Jaya yang dibangun dan dikembangkan oleh PT Jaya Real Property memiliki segudang prestasi yang patut dicatat. Kawasan segitiga emas Serpong-Jakarta Selatan-Jakarta Barat ini bisa dibilang merupakan yang pertama memperkenalkan konsep “kota taman” di Indonesia. Bahkan, kawasan Bintaro Jaya termasuk perumahan elit yang jadi hits di Jabodetabek sampai sekarang. Jadi, tak berlebihan jika predikat hunian modern yang dekat dengan alam ini pantas disematkan untuk kawasan ini. Berbagai fasilitas yang dibutuhkan masyarakat pun dijamin ada di kawasan Bintaro. Dari sekolah internasional, pasar segar, rumah sakit internasional, hingga berbagai fasilitas umum (ruang terbuka hijau) untuk bersosialisasi pun tersedia. Ditambah lagi kemudahan akses dengan adanya tol Jakarta Outer Ring Road West 2 (JORR W 2) makin melambungkan harga properti di sana. Henky Wijaya, Vice President Director PT Jaya Real Property Tbk, mengatakan bahwa

pertumbuhan Bintaro Jaya meningkat pesat menyusul dibukanya ruas tol lingkar luar tersebut. Kesempatan ini direspons cepat oleh perusahaan dengan menganggarkan capital expenditure (capex) triliunan rupiah untuk merealisasikan pembangunan proyek-proyek spektakuler terbarunya. Sebut saja pembangunan Bintaro Xchange Shopping Mall II, menara perkantoran Bintaro Xchange, pembangunan Plaza Bintaro Residence tahap I, beberapa klaster perumahan distrik Discovery dan Kebayoran di Bintaro Jaya, serta Fortune Terrace di Graha Raya. Mereka akan mengucurkan dana Rp1,6 triliun sebagai capex untuk ekspansi bisnis pada 2015. ”Bintaro Xchange tahap II dan perkantoran Bintaro Xchange merupakan bagian dari pengembangan kawasan komersial seluas 25 hektar di dalam area pengembangan Bintaro Jaya,” kata Henky barubaru ini di Jakarta. Nantinya, jelas Henky, di dalam kawasan komersial bertajuk Bintaro Xchange itu terdapat 2 buah pusat belanja yang saling terhubung, 10 menara perkantoran, hotel dan 5 menara apartemen strata (kondominium). “Pembangunan proyek-proyek ini hingga selesai diperkirakan sekitar 15 tahun.” Dia memaparkan, setelah Bintaro Xchange Shopping Mall I beroperasi dengan tingkat

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

okupansi 92%, akan dikembangkan tahap kedua. Rencananya, pembangunan pusat belanja seluas 26.000 meter persegi tahap kedua itu dimulai pada akhir 2015. Dana yang disiapkan sebesar Rp200 miliar. Jumlah yang sama juga akan dialokasikan untuk pembangunan Bintaro Xchange Office seluas 30.000 meter persegi.

persegi dari sebelumnya Rp14-15 juta per meter persegi. “Bintaro bukan kota mati. Bukan pula kota tua. Keberadaannya masih menjadi pilihan utama dalam berinvestasi,” tandasnya

“Perkantoran bakal direalisasikan pada kuartal ketiga 2015. Sudah ada perusahaan perbankan yang berkomitmen mengisinya. Sementara untuk pusat belanjanya, kami sudah mendapat konfirmasi dari mini anchor yang saat ini sedang popular di Indonesia,” imbuh Henky.

Beroperasinya jalan tol JORR W 2 seksi Ciledug-Ulujami sepanjang 2 kilometer pada 22 Juli 2014, menyusul beroperasinya seksi Kebon Jeruk-Ciledug (5,6 km) sejak 27 Desember 2013, berdampak signifikan terhadap akselerasi pertumbuhan sektor properti di beberapa kawasan yang dilintasinya. Para pengembang menyambutnya dengan segera merealisasikan peluncuran dan pembangunan proyek-proyek baru.

Tahun depan perseroan juga bakal melansir Plaza Bintaro Residence Tahap II dengan penawaran perdana sekitar Rp399 juta per unit— menyusul kesuksesan penjualan Plaza Bintaro Residence tahap I yang saat ini telah “menikmati” pertumbuhan harga menjadi Rp20 juta per meter

Edisi 3 Maret 2015

Terdorong Jalan Tol

Tidak tanggung-tanggung, nilai proyek baru tersebut menyundul triliunan rupiah. Sebut saja

COVER STORY

PT Lippo Karawaci Tbk yang membesut Embarcadero Park di kawasan Bintaro, Tangerang Selatan, senilai Rp2,5 triliun. Bahkan, realisasi pembangunan properti komersial diprediksi akan bertambah semarak seiring meningkatnya permintaan dan padatnya kawasan perkantoran di koridor TB Simatupang, Jakarta Selatan. Kawasan ini menjadi alternatif untuk meningkatkan jumlah perkantoran. Director Head of Research Savills PCI Anton Sitorus mengatakan, meski pertumbuhan pasar properti secara umum melambat, namun kawasan Bintaro tetap menunjukkan pertumbuhan signifikan. Angkanya mencapai 1520%. “Indikasinya, harga jual aktual apartemenapartemen yang dipasarkan tahun lalu mengalami kenaikan harga sebesar itu,” jelas Anton kepada Property-In akhir Februari silam. Menurut Anton, orientasi pembangunan bakal bergeser ke selatan, di mana JORR W2 yang sudah tersambung dengan koridor TB Simatupang. “Kehadiran JORR W2 berperan besar menjadikan kawasan Bintaro lebih terbuka. Bisa dikatakan, Bintaro adalah kawasan pengembangan kota mandiri tertua.” Sebelum ruas tol baru itu beroperasi, perkembangan Bintaro sempat melambat dibandingkan dengan perkembangan kota mandiri lainnya. Sebut saja BSD Serpong, yang terus tumbuh seiring dengan berbagai infrastruktur yang lebih cepat pembangunannya. “Pertumbuhan Bintaro sangat lambat sebelum JORR W2 dibangun. Setelah akses tol itu rampung

seluruhnya dan dioperasikan, Bintaro semakin tumbuh pesat,”kata Anton. Hal senada juga disampaikan CEO Lippo Homes, Ivan Setiawan Budiono. Baginya, Bintaro merupakan kawasan yang terus mengalami pertumbuhan dan saat ini sedang berada di level tertingginya. “Kawasan ini sangat fantastis untuk berinvestasi, perubahan peningkatan harganya juga sangat tinggi seiring dengan tingginya minat pembeli, baik yang bermotif investasi maupun pengguna akhir.” “Mereka sebelumnya sudah punya aset rumah tapak. Mereka tertarik membeli properti apartemen untuk anak-anak dan anggota keluarga lain agar tetap menetap di kawasan Bintaro,” kata Ivan. “Selain itu, tawaran imbal hasilnya pun sangat menjanjikan, yakni tiga kali lipat dari tingkat inflasi.”

Melonjaknya popularitas Bintaro sudah diprediksi sebelumnya. Pasalnya, sebelum kehadiran dua proyek baru dari Jaya Real Property—Bintaro Xchange dan apartemen Bintaro Plaza Residences—kawasan ini telah digarap oleh beberapa pengembang lain sebagai wilayah ekspansi bisnis. Gapura Prima hadir dengan Bintaro Icon, sedang Metropolitan Kentjana membesut perumahan eksklusif di Jalan Veteran. “Kawasan ini akan terus menjadi incaran pengembang juga investor untuk mengembangkan bisnis dan investasinya,” tandas Ivan.

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Welcome To Cikarang Dominasi kawasan industri di kawasan ini turut memicu pertumbuhan populasi penduduk yang diimbangi dengan pembangunan sejumlah properti unggulan. Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

endengar nama Cikarang, umumnya yang terlintas di benak adalah kawasan terasing dan terkesan tidak tersentuh oleh pembangunan modern. Apalah Cikarang, Bekasi saja yang posisinya lebih depan dari sana baru belakangan ini mulai â&#x20AC;&#x153;eksisâ&#x20AC;?. Namun kini kondisinya berbeda. Cikarang saat ini diklaim sebagai kota yang sedang berkembang pesat dan memiliki ciri khusus yang tidak dimiliki kawasan lain, yakni keberadaan kota industri yang tergolong mapan. Tercatat tujuh kawasan industri sudah mejeng di Cikarang antara lain kawasan industri MM2100, Delta Silicon I, EJIP, BIIE, Jababeka I, Jababeka II, dan Delta Silicon II. Kawasan

Edisi 3 Maret 2015

industri di kota Delta Mas masih dalam tahap pembangunan, sedang Delta Silicon II yang berada di bawah grup Lippo sedang mengalami perluasan. Keberadaan kawasan-kawasan industri tersebut secara tidak langsung memantik peningkatan demand akan tempat tinggal bagi ratusan ribu karyawan di dalamnya. Bahkan lebih mencengangkan lagi, di ibukota kabupaten tersebut terdapat banyak pekerja asing terutama dari Jepang dan Korea. Kawasan industri ini sangat potensial mengingat kurang lebih 3.000 pabrik yang berasal dari 30 negara berlokasi di sana. Bahkan, Cikarang merupakan salah satu pusat industri nasional di mana nilai ekspornya mampu bersaing

dengan Batam. Kawasan tersebut mampu menyumbang sebesar 34,46% PMA nasional, serta 22-45% volume ekspor nasional pada 2008 dengan omzet mencapai US$35 miliar dan 70% di antaranya untuk pasar ekspor. Alhasil, Cikarang tampak seolah batu akik yang mendadak bernilai mulia. Padahal, sejatinya beberapa pengembang sudah lebih dulu mengawali kiprah pengembangan properti disana. Nama besar Jababeka, Lippo dan Sinar Mas bahkan bertaruh dengan prestasi mereka dalam membangun kawasan Cikarang terutamanya dari segi image. Membangun image bukanlah pekerjaan mudah. Selain harus bermodalkan perjuangan waktu dan tenaga, faktor kesiapan

COVER STORY

modal tentunya menentukan eksistensi developer untuk bertahan atau padam di tengah jalan. Sebagai salah satu kota industri yang sedang berkembang pesat di timur Jakarta, di Cikarang terdapat ratusan bahkan ribuan perusahaanâ&#x20AC;&#x201D;baik yang berasal dari mancanegara maupun dalam negeri. Perusahaan-perusahaan tersebut memenuhi beberapa kawasan industri yang berada di Cikarang dan melengkapi status Bekasi sebagai kota industri, menggantikan Jakarta yang semakin padat dengan industri manufakturnya. Seperti kota industri lainnya, Cikarang dibanjiri pendatang dari luar daerah. Sebagian besar dari mereka buruh pabrik yang bekerja dikawasan industri.

Ada juga pekerja sektor informal yang mendukung maraknya kawasan industri di sana dan tenaga kerja asing yang diperkirakan jumlahnya mencapai 10.000 orang. Transformasi Cikarang bisa dibilang cukup menyeluruh

dan total. Berawal dari ditunjuknya Cikarang sebagai kawasan industri oleh pemerintah pada tahun 80an, pembangunan gedunggedung perkantoran dan pabrik serentak mengubah wajah Cikarang, dan menggerakkan

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

industri lainnya yang saling menyokong sehingga pada perkembangannya wujud Cikarang semakin menarik sebagai lahan investasi terkini dan terdepan. Kekuatan utama Cikarang memang terletak di kawasan industrinya. Pada 2007, Cikarang mendapatkan sebutan baru, yaitu Zona Ekonomi Internasional (ZONI untuk 7 kawasan Industri di Cikarang) dan Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) untuk Manufaktur pada 2010. Dengan label baru tersebut, harapan besar digantungkan pada Cikarang. Dalam 10 tahun ke depan, wajah Cikarang diharapkan tidak melulu berwarna industri semata tapi juga membawa nuansa baru, yakni berupa bisnis properti yang melengkapi kesempurnaannya sebagai kawasan sunrise. Dapat dipastikan, dampak dari status sebagai kawasan industri yang telah stabil akan menyeret bisnis properti yang ditandai dengan jumlah penduduk yang berkembang pesat. Indikasinya terlihat dari jumlah pabrik yang bertambah tentunya mengakibatkan peningkatan pendapatan per kapita. Upaya-upaya untuk mewujudkan itu semua bisa lihat dari tindak tanduk sejumlah pemain besar di sana seperti Jababeka, Lippo Cikarang dan Sinar Mas yang juga menggenjot pembangunan infrastrukur dengan bekerja sama dengan pemerintah kota.

Edisi 3 Maret 2015

Berbagai upaya mereka antara lain pembangunan akses tol terbaru di Cikarang dengan dibukanya Tol Cibatu. Kemudian keberadaan pelabuhan yang terletak di kawasan Jababeka serta ditambah fasilitas komersial lain yang lengkap sampai sarana pendidikan dan area hiburan bagi masyarakat.

â&#x20AC;&#x153;sederhanaâ&#x20AC;? untuk para pemburu investasi properti. Namun, jika melihat gelagat di masa depan, bukan tidak mungkin nilai investasi di Cikarang terus bertumbuh, menjanjikan, dan menggiurkan.

Selain itu, jika berkunjung ke Cikarang akan ditemui suasana baru layaknya kota mandiri dengan roda pembangunan yang terus digenjot tanpa henti. Di Cikarang Timur, misalnya,

Cikarang berpotensi besar sebagai kawasan prospek untuk investasi properti berjangka panjang. Sulit untuk tidak mengklaim jika Cikarang bukan termasuk kawasan yang senantiasa berkembang. Merujuk pada salah satu ciri kawasan sunrise, yakni â&#x20AC;&#x153;area

terdapat stadion bertaraf internasional yang dibangun oleh pemerintah daerah dan dikombinasikan dengan fasilitas pendukung lainnya sehingga Cikarang tampak semakin elok. Belum lagi, di sejumlah titik ditemui pembangunan propertiproperti baru berkonsep high rise building. Ini diyakini bakal menambah gairah investasi di sana mengingat harga tanah di Cikarang masih tergolong

baru dan berkembangâ&#x20AC;?, maka kawasan ini sejatinya termasuk dalam kategori tersebut. Meski tidak dapat dikatakan benarbenar baru, faktanya, untuk urusan pembangunan hunian baik landed house maupun high rise, Cikarang baru saja memulai era keemasannya yang tentunya memikat hati investor untuk menanamkan uang dan menikmati hasilnya di masa mendatang.

COVER STORY

KIPRAH â&#x20AC;&#x2DC;PENGUASA CIKARANGâ&#x20AC;&#x2122;

Suteja Sidarta Darmono Direktur Jababeka

Dalam satu wilayah Jababeka, peluang bisnis, potensi dan investasi properti yang menjanjikan tersaji begitu lengkap. Cepat atau lambat, momen sunrise tinggal menunggu waktu saja.

ahun ini yang dianggap tahun kebangkitan properti Indonesia, menuju booming pada 2018, bisa jadi benar adanya. Beberapa kawasan baru yang dinilai memiliki potensi sunrise terus bermunculan, salah satunya Cikarang. Wilayah yang dikenal sebagai salah satu kawasan industri nasional itu kini makin memikat dengan peluang bisnisnya melalui investasi properti-properti baru di sana.

Bicara tentang Cikarang, satu nama yang harus diingat adalah Jababeka. Pengembang yang sudah menggarap Cikarang sejak 1989 ini bisa dibilang pembuka jalan kemajuan kawasan tersebut. Jababeka sendiri sejak awal berdiri memang fokus mengembangkan kawasan industri. Namun Pada perkembangannya, Jababeka juga menyediakan fasilitas-fasilitas hunian dan memberikan peluang investasi menarik bagi khalayak umum.

Bermodalkan lahan hingga 5.600 hektar, saat ini pembangunan di Jababeka sudah memasuki tahapan pengembangan sejumlah unit tempat tinggal, area komersial, dan pusat bisnisâ&#x20AC;&#x201D; yang semuanya memberikan nilai keuntungan, baik bagi end user maupun investor. Kini tercatat 50.000 unit rumah telah dibangun dan akan terus dikembangkan oleh pengembang yang memiliki nama singkatan dari Jawa Barat Bekasi ini.

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Suteja Sidarta Darmono, Direktur Jababeka, mengatakan bahwa saat ini domain pasar di Jababeka terbilang sangat besar dan terdiri dari penduduk lokal, pekerja asing, pelajar dan mahasiswa. Khusus pekerja asing saja, jumlahnya kurang lebih 10.000 orang yang bersumber dari 1.500 perusahaan dari 30 negara. Itu merupakan satu dari sekian kunci potensi bagi investor yang ingin mengembakbiakkan uangnya di sana. “Investasi di Jababeka sangat menarik karena market yang ada di sini beragam termasuk dari pekerja asing yang membutuhkan tempat tinggal,” ujarnya.

ini, imbuhnya, akan menjadi pilihan bijak bagi investor dalam mendulang keuntungan maksimal di Cikarang. “New Elvis Tower merupakan apartemen terbaru yang dibangun tahun ini dan diharapkan mampu memberikan kesempatan investasi menarik,” ujar lulusan Monash University Australia ini. Menurutnya, saat ini merupakan momen yang tepat untuk berinvestasi di Jababeka. Kawasan Cikarang yang dulunya sama sekali tidak populer, sekarang setiap jengkalnya bernilai istimewa. Dua faktor

Menghadirkan Legenda Elvis Guna memenuhi peluang tersebut, ungkap Suteja, Jababeka telah menyiapkan hunian premium berkonsep landed yaitu Jababeka Residence. Sementara untuk high rise building, mereka bakal menghadirkan apartemen eksklusif yang diberi nama seperti legenda rock n roll Amerika, yakni New Elvis Tower. Apartemen ini dibangun di atas lahan 2 hektar dan dilengkapi dengan ragam fasilitas penunjang seperti area komersial dan Hollywood Junction. Suteja menjelaskan, apartemen New Elvis Tower memiliki tiga segmen pasar utama: mahasiswa, ekspatriat dan umum. Proyek ini terdiri dari 256 unit, di mana 128 limited stock disiapkan khusus untuk investasi dan memberikan jaminan 10% rental guarantee bagi pemiliknya. Apartemen

Edisi 3 Maret 2015

utama yang membuat kawasan ini future sunrise adalah harga yang masih under value serta prospek yang bagus. Apalagi Jababeka dalam hal luas lahan lebih unggul dibandingkan Lippo Cikarang dan Delta Mas yang masing-masing hanya memiliki 3.000 hektar. “Harga tanah di Cikarang masih Rp. 6 juta /m2. Itu yang saya bilang masih under value. Namun, jika melihat pada prospek lahan yang luas, kenaikan pasti berlanjut ke depannya,” urai Suteja yang yakin betul bahwa capital gain di investasi New Elvis Tower bisa melonjak antara 30-40% tiap tahunnya.

Arah menuju sunrise di Jababeka sudah berada di jalur yang tepat. Jababeka dalam waktu dekat ini juga akan membangun mal bertaraf bintang lima yang digawangi bersama Plaza Indonesia. Seperti diketahui Plaza Indonesia merupakan mal premium referensi ekspatriat berbelanja atau sekedar hang out. Selain akan membangun mal, di Jababeka sendiri sudah tersedia fasilitas lainnya semisal Lapangan Golf, President University, Rumah Sakit dan Sekolah. Mereka sengaja menghadirkan fasilitas-fasilitas tersebut karena yakin ke depannya kawasan Cikarang semakin semarak. Ada lagi yang membuatnya tambah menarik, yaitu sejumlah rencana pemerintah yang bakal mendukung akses ke Cikarang seperti proyek MRT, double double track (empat jalur) kereta sampai planning soal mendesain stasiun Cikarang menjadi hub station. Bahkan, rencananya bakal ada pembangunan bandara seluas 3.000-4.000 hektar di selatan Karawang, daerah Ciampea. Jelas kehadiran bandara internasional tersebut turut menyeret pesona Cikarang sebagai tetangga Karawang yang paling dekat. “Makanya, kami yakin Cikarang semakin berkembang ke depannya. Sebagai tempat tinggal, sebagai investasi maupun untuk pilihan bisnis, semuanya sudah tersedia di sini. Jababeka sebagai pengembang besar memiliki komitmen besar untuk mewujudkannya,” pungkas Suteja. Foto: Aston Koes

Edisi 3 Maret 2015

Investment

Edisi 3 Maret 2015

Investment

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

Menanti Sunrise di Kota Beruang Madu Kekuatan sumber daya alam Balikpapan berimbas pada meningkatnya kebutuhan hunian berkelas untuk tenaga kerja asing. Siap-siap, pertanda sunrise semakin dekat! Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

etelah sekian lama terkonsentrasi pada perkembangan properti di Pulau Jawa saja, sejak dua tahun terakhir ini para pengembang properti besar mulai melirik pesona kota-kota lain di luar Jawa. Balikpapan, Makassar, Manado, dan Palembang menjadi incaran karena perdagangan dan bisnis di sana senantiasa berkembang. Bahkan, sejumlah kalangan menilai Balikpapan dan Manado merupakan dua kota paling potensial dibanding lainnya. Indikasinya mudah dilihat. Ambil contoh Manado. Pada 2013 Lippo Group menggelontorkan investasi

Edisi 3 Maret 2015

hingga Rp1,8 triliun untuk pembangunan superblok mewah di sana. Pengembang besar ini bersaing dengan investor asing yang juga berinvestasi sebesar Rp1,3 triliun. Pada tahun yang sama, harga properti di Manado meningkat pesat dan membawanya menjadi kota kedua dengan harga properti termahal setelah Jakarta. Serupa dengan Manado, pertumbuhan properti di Balikpapan juga kian â&#x20AC;&#x153;seksiâ&#x20AC;? dengan meningkatnya permintaan hunian dari kaum ekspatriat. Karan Khetan, Managing Director Lamudi Indonesia, melihat perkembangan properti

Balikpapan menunjukkan tren positif. Ini terjadi karena okupansi di sana kini didominasi oleh kalangan pekerja asing. Maklum, perusahaan-perusahaan tambang dan migas memang banyak mempekerjakan profesional mancanegara. Industri pertambangan yang berkembang pesat, terutama sektor gas dan batu bara, mendatangkan banyak investor asing di kota itu. Faktor tersebut mendorong beberapa pengembang besar memanfaatkan ceruk ini dengan menyediakan luxury living bagi para ekspatriat. Sebut saja Agung Podomoro yang menghabiskan dana

COVER STORY

dari kualitas maupun harganya.

hingga Rp210 miliar untuk pembangunan Plaza Balikpapan pada 2012. Ada juga MGM Land yang mengeluarkan dana sebesar Rp500 miliar untuk mengakuisisi lahan demi pengembangan CBD (central business district) Balikpapan. Nilai properti di Balikpapan diprediksi bakal terus meningkat seiring dengan pembangunan infrastruktur yang dijalankan pemerintah. Masyarakat Jakarta juga diprediksi akan mulai meliriknya sebagai kota untuk membenamkan investasi properti. Saat ini Balikpapan tengah bertransformasi menuju kota metropolitan. Kota terbesar setelah Samarinda di Kalimantan Timur itu dianggap

punya potensi besar menjadi metropolitan baru yang sangat berpengaruh. Kota seluas 503,3 kilometer persegi ini memang sedang berada di titik awal perkembangan yang diyakini akan booming pada 2018. Tanda-tanda yang menunjukkan itu bisa terlihat dari hasil Survei Harga Properti Residensial yang belum lama ini dirilis oleh Bank Indonesia. Dalam hasil survei itu, Balikpapan tercatat sebagai wilayah yang mengalami kenaikan harga tertinggi (4,49%) terutama untuk rumah tipe menengah. Tentunya hal tersebut diukur berdasarkan volume transaksi kaum ekspat yang memang mengincar rumah berstandar tinggi, baik

Keistimewaan Balikpapan lainnya sebagai kota berkembangâ&#x20AC;&#x201D;dibandingkan dengan Samarinda, kota pertama di Kalimantan Timurâ&#x20AC;&#x201D; terletak pada model rancangan kotanya. Samarinda yang merupakan ibukota dirancang sebagai pusat pemerintahan, pusat administrasi, dan pusat konservasi dengan basis ekonomi pada industri pariwisata. Sementara Balikpapan yang terkonsentrasi pada sumbangan industri pertambangannya diyakini bisa menjadi garapan pemerintah dengan cara mengakomodir kebutuhan hunian para pekerjanya, salah satunya melalui pembangunan properti. Tidak bisa dimungkiri, kontribusi sektor pertambangan di Balikpapan selama ini cukup besar sehingga mampu membentuk basis ekonomi yang kuat dan ikut menyeret pertumbuhan demand terhadap hunian, shopping centre, entertainment serta properti ritel bagi karyawan perusahaan nasional atau multinasional maupun masyarakat di daerah itu sendiri. Di sana sejumlah properti baru terus bermunculan dengan ragam konsep yang menjanjikan. Rata-rata properti yang dikembangkan mengusung

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY

konsep superblok seperti Balikpapan Superblock (BSB), Borneo Bay, City Centre Residence, CBD Balikpapan, dan Jardin 8 yang digarap oleh AJP Group.

Indeks Harga Properti Residensial TW IV-2014

Lonjakan investasi yang terjadi di Balikpapan juga terbilang fantastis dan cepat. Saat ini harga satu meter persegi apartemen mencapai Rp18 juta. Infrastruktur yang dibangun guna menunjang aktivitas masyarakatâ&#x20AC;&#x201D;antara lain pusat kegiatan ekonomi, Kawasan Industri Kariangau (KIK), pelabuhan laut, dan Bandara Internasional Sepinggan baru dengan kapasitas 10 juta penumpang per tahunâ&#x20AC;&#x201D; menjadi salah satu pemicu kenaikan itu. Kota beruang madu ini sekarang kian semarak dan memikat bagi para investor. Predikat kawasan sunrise memang pantas disandangnya. Demography inflow besar, yang menjadi syarat untuk kawasan sunrise, terdapat di sana. Maka, wajar saja bila Wali Kota Balikpapan Rizal Effendi mengatakan bahwa sektor properti berkontribusi besar terhadap pertumbuhan ekonomi Balikpapan yang mencapai 9,03% pada 2013. Jadi, bersiaplah menyambut matahari terbit.

Edisi 3 Maret 2015

Sumber : Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat * angka dalam ribuan

Edisi 3 Maret 2015

GLOBAL

SYDNEY-AUSTRALIA

Harga Rumah

Terus Naik Di Sydney, harga rumah melonjak pada 2014 dan fenomena ini mungkin tidak akan segera berakhir.

Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

konom senior Australia Dr. Andrew Wilson mengatakan bahwa ia percaya bahwa harga properti di Sydney, terutama rumah menengah, tetap stabil dan bahkan cenderung meningkat. Kenaikan tersebut diprediksi mencapai 7-10%. â&#x20AC;&#x153;Bahkan saya juga meyakini terjadi kenaikan harga untuk jenis properti berat (premium) tahun ini,â&#x20AC;? ujarnya. Meskipun harga properti di sana terus naik, faktanya, properti di kota yang terkenal dengan Opera House-

Edisi 3 Maret 2015

nya itu malah mengalami pertumbuhan hingga 18,1% pada 2014. Rinciannya, menurut pemaparan Wilson, tahun lalu harga satu rumah bisa mencapai Aus$5,6 juta. Fenomena tersebut terjadi di seluruh Sydney di mana harga rumah telah meningkat ratarata sebesar 4,1%. Akibatnya, para calon pembeli diharapkan memiliki kesiapan modal minimal Aus$ 873.786 per rumah dan Aus$967. 668 per apartemen di kantong mereka. Masih menurut Wilson, angka-angka ini muncul karena

mengikuti kenaikan harga rumah di Sydney sebesar 15%, yang sesungguhnya sudah terjadi sebelumnya. Dia merasa perlu mengonfirmasi hal tersebut kepada konsumen lantaran kondisi Australia sendiri berada dalam situasi kurang baik akibat perekonomian global. Sementara itu, Peter Gordon dari Cobden and Hayson mengatakan adanya kenaikan harga rumah di Sydney dipicu oleh kurangnya pasokan. Akibatnya, orang tidak mempertimbangkan

GLOBAL

13,1%, sementara Canterbury Bankstown naik 15,8 persen; dan harga rata-rata di kawasan Barat meningkat sebesar 18,1%. Daerah terbesar pertumbuhan terlihat di wilayah North-West di mana harga properti meningkat sebesar 21,8% dengan harga rumah rata-rata Aus$1.185.000. Pusat Investasi Properti Global Meskipun harga properti di Sydney terus-menerus naik, ternyata hal itu sama sekali tidak mengurangi minat investasi di sana. Data dari First National di Eastwood mengungkapkan, 65% penjualan di Sydney dan sekitarnya kebanyakan dibeli oleh investor dari Asia. Kemudian banyak juga dari kalangan ekspatriat yang bekerja di Australia.

Foto: Istimewa

lebih dalam lagi ketika memutuskan membeli rumah, meskipun harga yang ditawarkan cukup tinggi. â&#x20AC;&#x153;Faktor supply yang kurang sementara demand tinggi, tak jarang membuat konsumen tidak mempedulikan harga rumah yang dibelinya,â&#x20AC;? tutur Peter. Geliat kenaikan harga properti di Australia tidak hanya terjadi di sentral kota besar saja. Harga properti di kawasan suburb pun mengalami kenaikan rata-rata 7,8% yang pada akhirnya turut mengubah harga rumah menjadi kisaran di angka Aus$1.650.000. Contohnya kawasan Pantai Utara Sydney tumbuh sebesar 9,7%; kawasan Northshore dan Selatan meningkat

Sebuah riset keluaran Savills mengatakan bahwa Sydney telah menjadi pusat minat investasi global bersama dengan San Francisco. Sydney dianggap menawarkan hasil investasi yang paling menarik di dunia. Penelitian yang dilakukan oleh Savills Global menunjukkan bahwa Sydney memiliki keuntungan tertinggi untuk investasi perkantoran sebesar 6,62% (terbesar kedua setelah San Francisco di 6,97%) sehingga hal tersebut sangat menggoda kalangan investor internasional. Kepala Riset Savills National, Tony Crabb, mengatakan bahwa rata-rata penyebaran hasil dari investasi di seluruh dunia antara 2-4%. Sementara Sydney berada sedikit di atas dari umumnya, yakni lebih dari 6%. â&#x20AC;&#x153;Ini hasil yang sangat menarik di dalam pertumbuhan yang rendah dan di saat iklim investasi inflasi yang rendah pula,â&#x20AC;? kata Crabb. Dalam penelitian itu disebutkan juga minat investasi di Perth dan Brisbane lebih tinggi karena diimbangi dengan adanya kesempatan investasi

Edisi 3 Maret 2015

GLOBAL

dengan merujuk pada membandingkan hasil pasar, akresi, risiko, profil pembeli serta harga di 43 kota yang mencakup seluruh Asia, Eropa, Amerika Serikat dan Australia.

pertambangan. Sedangkan Sydney dan Melbourne agak lebih rendah karena mereka berurusan dengan efek ketat dari pertumbuhan penduduk— kebanyakan penduduk lebih memilih menyewa daripada membeli. Crabbs mengatakan, ke depan suku bunga global masih rendah dan diperkirakan bakal tetap rendah untuk beberapa waktu mendatang— dan pasar Australia tampak menarik pada skala global. ”Banyak dari penduduk dunia yang menabung untuk masa pensiun mereka dengan investasi di

Edisi 3 Maret 2015

properti demi mengejar hasil yang menguntungkan. Ini, bila dikombinasikan dengan suku bunga rendah, diharapkan dapat menjaga tekanan pada pengembalian income di masa mendatang, “ katanya. Penelitian yang dikeluarkan oleh Savills ini merupakan yang pertama kali dilakukan

Pasar Australia memang tengah menarik untuk investasi. Wilson juga berkomentar tentang pertumbuhan harga properti yang melonjak cukup fantastis. Kenaikannya bisa mencapai 20- 30% per tahunnya. “Rumah yang dibeli pada 2013 dan dijaual setahun kemudian akan naik 17% dan tahun-tahun berikutnya bisa naik hingga 301%,” pungkasnya. (Aziz Fahmi Hidayat dari berbagai sumbertheurbandeveloper.com)

GLOBAL

Edisi 3 Maret 2015

COVER STORY GLOBAL

Isi dengan huruf Kapital

DATA PRIBADI

Nama Lengkap

: ..................................................................................................................

Jabatan/Posisi

: ..................................................................................................................

No. HP

: ................................................

E-mail

: ..................................................................................................................

Tempat Tanggal Lahir : .................................................................................................................. Hobby

: .................................................................................................................. DATA PERUSAHAAN

Nama Perusahaan

: ..................................................................................................................

Industri

Automotif

Consumers

Keuangan

Telekomunikasi

Komunikasi

Pelayanan Umum

Logistik

Media

Pendidikan

Lainnya ... Alamat

: .................................................................................................................. ..................................................................................................................

No. Telp.

: ................................................ ................................................

No. Fax.

: ................................................

Website

: ................................................

PAKET BERLANGGANAN Majalah MARKETING Langganan 1 tahun Langganan 2 tahun Langganan 3 tahun

: Rp. 400.000 : Rp. 750.000 : Rp. 1.100.000

Luar Jakarta + Ongkos Kirim (Jakarta FREE!!!) Bodetabek : Rp. 120.000/tahun Pulau Jawa : Rp. 175.000/tahun Luar Jawa : Rp. 250.000/tahun Tersedia bundel Majalah MARKETING Edisi Edisi I - XII Tahun 2013 Rp. 250.000

Berlangganan Mulai Edisi : Bulan : ..................................... Tahun : Metode Pembayaran: Transfer Bank BCA KCP Hibrida AC. 6300-0568-39 a/n PT Info Cahaya Hero

Segera isi formulir ini dan fax beserta bukti pembayaran ke: 6221 - 4585 7039 atau kirimkan ke alamat Majalah MARKETING: Artha Gading Niaga Blok A 10 - 11, Kelapa Gading. Jakarta Utara 14240. Telp. 6221 - 4585 7040, Fax. 6221 - 4585 7039. e-mail: sirkulasi@marketing.co.id Edisi 3 Maret 2015

GLOBAL

Harga Properti Melejit, Investor Ngibrit

aiwan dengan semua pesonanya ternyata menyimpan beberapa alasan mengapa Anda sebagai investor asing sebaiknya tidak memasukinya. Selain lantaran tingkat suku bunga yang tidak kompetitif, juga karena pengenaan pajak 100% untuk barang mewah yang dimiliki warga negara asing. Biaya hidup, tempat tinggal, pendidikan, makanan, tempat wisata dan hiburan yang mahal membuat iklim investasi kurang kondusif. Arus modal yang spekulatif, ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan serta terlalu tingginya ekspektasi pasar menyebabkan harga hunian di Taiwan menjadi sangat tidak realistis. Dengan pendapatan rata-rata per bulan sekitar TWD50.000, karyawan tidak memiliki kemungkinan untuk membeli hunian terkecil sekalipun karena hunian dengan luas 3x4 meter persegi saja sudah berharga di atas TWD10 juta. Dengan kata lain, andaikata seorang karyawan mau mengambil kredit kepemilikan rumah, rumah kecil mereka baru akan lunas dalam 27 tahunâ&#x20AC;&#x201D;dengan suku bunga fixed dan asumsi cicilan sebesar TWD 30.000 per bulannya.

Taipei memiliki harga rumah rata-rata TWD686.000 (sekitar US$22.650) per pingâ&#x20AC;&#x201D; unit pengukuran sesuai adat tradisional di Taiwan yang setara dengan 3,306 meter persegi. Hal ini menandakan bahwa untuk memiliki rumah tipe 36 di Taiwan, Anda harus merogoh kocek sebesar TWD122.467.464 atau sekitar 21 miliar rupiah! Harga properti di pinggiran kota Taipei memang lebih murah, tapi tetap saja tidak masuk akal. Buktinya, harga hunian di Taoyuan dan Taichung mencapai TWD200.000 (US$6.666) per ping atau 114 juta rupiah per meter persegi. Menurut Bank of America, harga rumah di Taipei telah meningkat 91,6% sejak kuartal keempat 2008 sampai kuartal pertama 2014. Harga hunian per meter persegi di Taiwan bahkan jauh melebihi harga hunian yang sama di Amerika Serikat. Pemerintah tidak tinggal diam, mereka memberikan empat solusi untuk menurunkan harga perumahan sebesar 30% dalam dua tahun, yakni: memperluas ruang lingkup pelaksanaan pajak barang mewah, meningkatkan pajak real estate, memaksakan pajak yang lebih berat pada penyewa perumahan, dan mempercepat kemajuan

aktivasi lahan publik. Pemerintah juga membedakan jumlah loan-tovalue bagi masyarakat yang membeli rumah pertama mereka (70%) dengan investor yang membeli rumah kedua sekadar untuk investasi (60%). Selain itu, jika rumah tidak ditempati dan dijual dalam jangka waktu satu tahun, pemilik rumah bakal dikenakan pajak penjualan sebanyak 15%. Namun jika dijual setelah dua tahun, pajak diturunkan menjadi 10%. Melalui mekanisme ini, pemerintah berhasil menurunkan jumlah penjualan perumahan di Taipei sebesar 18,9% year-on-year hingga menjadi 3.220 unit. Penjualan properti di New Taipei City turun 22,8% dari tahun lalu menjadi 6.004 unit dan transaksi properti Kaohsiung turun 22,9%. Transaksi perumahan Taichung turun 21,7% year-on-year ke 3.963 unit. Penjualan residensial Tainan turun 17,4% dari tahun lalu menjadi 1,914 unit. Walau demikian, harga hunian di Taiwan masih jauh berada di atas awan, sulit dijangkau dan membuat investor gerah untuk segera hengkang dari sana. (Tatit Kurniasih/dari berbagai sumber)

Edisi 3 Maret 2015

GLOBAL

KOTA KHAYALAN PENUH SENSASI

ndustri properti bisa menjadi penanda pesatnya pertumbuhan sebuah negara. Begitu pulalah dengan industri properti di kota Dubai yang mampu memberikan kontribusi besar dari sisi ekonomi kepada Uni Emirates Arab (UEA). Dubai sendiri bisa dibilang kota yang selalu dipenuhi ide-ide penuh sensasi di bidang properti. Sebelumnya, kita tahu Dubai telah menciptakan gedung pencakar langit yang menjulang ke angkasa, Burj Khalifa. Kini, satu lagi sensasi mereka ciptakan dengan â&#x20AC;&#x153;ideide gilaâ&#x20AC;?, yakni membangun vila bawah air. Bagi Dubai, dalam membuat ide-ide kreatifnya (meskipun terlihat aneh, tapi tidak sembarangan), segala khayalan yang ada harus diwujudkan menjadi kenyataan. Termasuk ide membangun vila bawah air

Edisi 3 Maret 2015

ini, yang diberi nama Jantung Eropa atau The Heart of Europe. Vila bawah air yang berjarak 4 kilometer dari bibir pantai kota Dubai tersebut dirancang oleh Kleindienst Group. Desain bangunan terdiri dari tiga lantai dan lantai paling bawah sudah tentu akan berada di bawah air. Vila dengan tema struktur mengambang ini dijadwalkan dapat mulai beroperasi pada 2017. Menurut Joseph Kleindienst, CEO Kleindienst Group, seperti dilansir www. peluangproperti.com, vila bawah air ini dibangun dengan segala kemewahan dan kesempurnaan yang didapat dari hal-hal yang menarik dari desain Eropa. Hal itu sesuai dengan tujuan pembangunan The Heart of Europe, yakni untuk mewujudkan terciptanya pengalaman gaya hidup Eropa

yang elegan. Acara peluncuran vila bawah air ini berlangsung di Menara Arenco, Dubai Media City awal bulan lalu. Dalam acara tersebut, proyek vila bawah air ini ditawarkan seharga 5 juta dirham atau sekitar Rp17,3 miliar per unit. Properti Termahal Menurut harian Arabian Business, industri properti yang sedang berkembang di Dubai saat ini adalah apartemen. Itu terlihat dari pembangunan apartemen baru yang semakin menjamur. Dari sekian banyak apartemen yang sedang dibangun, gedung tertinggi di dunia Burj Khalifa menjadi apartemen termahal, harganya di kisaran US$16,3 juta atau sekitar Rp206,5 miliar (kurs: Rp12.674/US$).

GLOBAL

Dubai Marina dan Downtown Dubai merupakan dua kota yang memiliki jumlah properti termahal di Dubai selama 12 tahun terakhir. Bayangkan, sebuah unit apartemen di The Address Downtown Hotel saja harganya sudah mencapai mencapai US$9,5 juta atau sekitar Rp120,4 miliar. Apartemen tersebut menempati posisi termahal kedua di Dubai. Sedangkan apartemen termahal ketiga ditempati oleh Marina Residences 1, Palm Jumeirah, dengan harga mencapai US$7,8 juta atau sekitar Rp98,8 miliar per unit. Jika menilik dari semakin maraknya proyek-proyek apartemen yang dibangun di Dubai maka dalam 12 tahun ke depan dapat diperkirakan pertumbuhan properti di Dubai akan semakin pesat. Tingkat kebutuhan masyarakat Dubai akan properti juga sangat meningkat, hal ini dikarenakan gaya hidup masyakat Dubai yang modern. Harga Anjlok Riset Jones Lang LaSale Middle East justru berkata lain. Harga properti perumahan di Dubai, Uni Emirat Arab,

diprediksi bakal anjlok 10-25% pada 2015. Penurunan harga ini merupakan yang pertama sejak 2013. Tren negatif tersebut disebabkan berkurangnya permintaan hunian dari Eropa dan Rusia. â&#x20AC;&#x153;Harga jual bisa turun 25%,â&#x20AC;? ujar Craig Plumb, Head of Research JLL Middle

Menurut Plumb, melorotnya harga jual berdampak pada turunnya harga sewa jika 25.000 unit hunian ini telah selesai dibangun. Pemicunya antara lain ekonomi Eropa dan Rusia yang melambat akibat makin perkasanya dollar AS. Dalam enam bulan terakhir,

East, seperti dikutip Kompas. com.

euro merosot 16% terhadap dollar AS dolar. Demikian halnya dengan rubel yang anjlok 48%. Bahkan, pada 13 Januari silam Departemen Tanah Dubai mengatakan penjualan properti perumahan di sana sempat turun 3,2% menjadi US$16,3 miliar. Sementara total penjualan properti, termasuk tanah dan properti komersial, turun 7,6% menjadi 218 miliar dirham.

Dalam risetnya, JLL mengatakan, pengetatan kredit yang diberlakukan Bank Sentral Uni Emirat Arab ditengarai juga ikut berkontribusi terhadap penurunan harga jual. Kebijakan pembatasan kredit ini dipicu lonjakan harga properti yang mencapai 56% dalam dua tahun terakhir. Selain pembatasan kredit, pemerintah Dubai juga menggandakan pajak atas transaksi properti lantaran kenaikan harga tersebut.

(Caca Casriwan dari berbagai sumber)

Edisi 3 Maret 2015

Investment

Dody Jr. Woerjardjo

Ajang Pembuktian Si Bungsu Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

Di balik pembawaannya yang kalem, ia menyimpan hasrat ingin “memagari” setiap kampus dan sekolah ternama di seluruh Indonesia dengan bisnis properti miliknya. Lonely, I’m Mr. Lonely, I have nobody, For my own… enggalan lirik lagu Akon berjudul “Mr. Lonely” ini tampaknya bisa mewakili perasaan Dody Jr. Woerjardjo (37) ketika dia diusir dari rumah oleh sang ayah—hanya lantaran mobil kesayangan ayahnya terkena lemparan batu tawuran di Menteng 20 tahun silam. Atau

Edisi 3 Maret 2015

saat ia harus mencari uang sendiri dengan mengantarkan pesanan parsel teman ke sejumlah rumah pelanggan. Maklum, begitu diusir, berhenti pulalah uang jajannya. Pengalaman-pengalaman tersebut, ungkap Dody, membentuk karakter tangguh dan bertanggung jawab dalam dirinya. Saat kejadian itu berlangsung, sebenarnya darah muda Dody bergejolak. Namun, apa daya ia sama sekali tidak berani membantah, apalagi melawan “titah” sang ayah. Sebagai anak terakhir dari empat bersaudara, Dody kadang merasa perlakuan

Investment

yang ia terima berbeda dibanding ketiga kakaknya. Tidak seperti anak bungsu yang umumnya selalu dimanja, tumpahan kasih sayang orangtua justru jarang ia terima. Dody kecil sampai remaja adalah anak yang menurutnya bahkan tidak terlalu “kenal” siapa Ayah nya.

dilakukan Dody kemudian adalah selalu menuntut dirinya sendiri mencari hikmah dari apa yang ia alami. “Saya baru sadar sekarang, apa yang ayah lakukan adalah cara beliau mengajarkan tentang tanggung jawab,” kenang pria kelahiran tahun 1977 ini.

Akibat pengalaman-pengalaman yang kurang menyenangkan itu, Dody terbiasa mandiri serta selalu berpikir positif bahwa pasti ada maksud dan tujuan yang hendak diajarkan orang tuanya—kendati dengan cara-cara tidak populer seperti itu. Yang

Mulailah Dody mencari jalan untuk membuktikan dirinya mampu menjadi seseorang yang tangguh, mandiri, bertanggung jawab dan bisa diandalkan— meski ia paham betul jalan terjal pasti ditemuinya. Selepas menamatkan

Edisi 3 Maret 2015

Investment

alita

ari b

dy d to Do o f a rap Bebe dewasa a g hin g

kuliahnya di Trisakti pada 2004, penggemar olahraga off road ini fokus menceburkan dirinya untuk bersinggungan dengan dunia bisnis yang sejatinya sudah ia geluti sejak masa SMA dulu. Mengenal Bisnis Bisnis pertama yang ia lakukan adalah menjadi pengantar parsel, ini usaha bersama dengan teman sekolahnya di SMA. Selepas itu, ketika duduk di bangku kuliah, Dody menajamkan insting bisnis yang ia jalankan bersama pacarnya, yakni sebagai pedagang donat. Usaha donat itu terbilang sukses. Dari hanya satu loyang yang mereka titipkan di warung meningkat hingga 50 loyang yang ia sebar di sejumlah sekolah, toko, dan kantin. Sayang, bisnis yang menurutnya saat itu sudah besar harus kandas di tengah jalan gara-gara hubungan Dody dengan sang pacar berakhir. “Lucu

Edisi 3 Maret 2015

sebenarnya kalau mengingat itu. Kami putus, putus juga bisnisnya… hahaha,” ujarnya sembari tertawa. Namun, tak ingin larut dalam kegalauan, Dody— yang sempat diomeli sang ayah karena kuliah di Trisakti dan tidak mengikuti jejak ayahnya kuliah di ITB—menjajal bisnis lain yang kembali ia jalani bersama temannya. Sebelum terjun ke dunia properti, ada dua bisnis besar yang sempat ia lakoni: bisnis konveksi dan trader pertambangan di Banjarmasin. Tapi seperti bisnisbisnis sebelumnya, kisah Dody di bisnis konveksi dan pertambangan tak berumur panjang. Ketertarikan Dody akhirnya bergeser ke properti setelah ia diminta ayahnya turut berpartisipasi dalam investasi kondotel. Ayah Dody, pensiunan salah satu perusahaan BUMN, berinvestasi kondotel di Bali. Ketika itu kondotel sang ayah baru satu unit, lalu bertambah sampai

Investment

empat unit berkat tangan dingin Dody. Awalnya ia ikut menanamkan uang dari sisa-sisa bisnis pertambangan dengan membeli satu unit pada 2004. Karena nilai sewa orang asing di kondotel miliknya cukup tinggi, ia kemudian mampu menambah dua unit lagi. Dari situlah Dody melihat prospek bisnis properti sangat menjanjikan dan memberikan keuntungan yang menggiurkan.

Tertantang untuk mengecap manisnya bisnis properti, akhirnya Dody mulai berinvestasi ke rumah tapak. Standar yang ia patok untuk rumah yang bakal diinvestasikan cukup tinggi. Rata-rata rumah yang ia miliki berukuran 300-600 meter persegi (m2). Hingga kini rumah yang ia investasikan total sejumlah 10 unit dan tersebar di kawasankawasan premium seperti di Jalan. Asia Afrika, Senayan; Jalan Mendawai, Blok M; Tanjung

Barat; Kemang Pratama, Bekasi; Bandung dan Surabaya. Selain rumah-rumah tersebut, aset properti Dody lainnya berupa tanah di kawasan Sawangan Depok seluas 500 m2. Rencananya tanah itu akan dibangun Town House dengan menggandeng developer yang tertarik bekerja sama. Investasi yang ia gelontorkan untuk rumah dan tanah tersebut ujarnya lumayan besar. Namun,

Edisi 3 Maret 2015

ia memastikan modal yang dikeluarkan itu memberikannya keuntungan yang fantastis pula. Keuntungan yang ia dapatkan dari aset tersebut adalah dengan menyewakan kepada pihak-pihak yang membutuhkan. Namun Dody enggan merinci berapa nilai yang ia peroleh dari hasil penyewaan tersebut. “Yang jelas hasilnya lumayan untuk diputar kembali, seperti untuk mendesain propertinya atau investasi lagi di wilayah lain,” katanya. Disinggung apakah tertarik menjual propertinya tersebut, Dody mempersilakan selama harga yang ditawarkan masuk hitungan. Mimpi Besar Dody mengaku masih akan terus bermain di properti. Menurutnya, properti memberikan efek candu yang mampu mendatangkan keuntungan berlipat dan cenderung aman dari risiko berlebihan. “Sekalipun inflasi naik, properti justru ikut naik dan tidak tergerus labilnya perekonomian.” Sebagai investor properti, Dody masih punya mimpi yang ingin dikejarnya. Ia ingin sekali

Edisi 3 Maret 2015

membangun properti jenis kost-kostan berkonsep mewah, terdiri dari beberapa lantai dan memiliki fasilitas istimewa, di kawasan dekat kampus atau sekolah ternama di Indonesia. “Obsesi saya tidak tinggi-tinggi. Saya hanya ingin punya usaha kost-kostan mewah di dekat sekolah dan kampus ternama,” ujarnya. Di seluruh Indonesia? “Kenapa tidak?,” jawabnya seraya tersenyum. Dody kini merasa apa yang ia lakukan setidaknya membuktikan apa yang ia ucapkan dulu: “Apa pun profesi yang dijalani, selama berprinsip pada rasa tanggung jawab tinggi, akan memberikan dampak positif bagi pelakunya.” Ia sangat berterima kasih kepada sang ayah yang telah mengajarkannya banyak hal, terutama bagaimana menjadi pribadi tangguh, bertanggung jawab, dan mandiri. Ia juga mengagumi Presiden Soekarno, yang di matanya merupakan sosok hebat karena di zaman keterbatasan saat itu mampu menyatukan Indonesia. “Kedua orang itulah yang menginspirasi serta menjadi tokoh panutan saya,” tutur pengoleksi 18 mobil klasik ini.

Edisi 3 Maret 2015

Investment

SIAPA AHLINYA? Saat Anda harus menggunakan tukang sapi atau tukang intan. Oleh: Leo Ferdinand

Leo Ferdinand adalah Managing Director Premium House (www.premhouse.com), perusahaan real estate yang fokus menyewakan hunian bagi ekspatriat di Jakarta.

ika Anda pernah mendengar pepatah “Membeli sapi di tukang sapi, membeli intan di tukang intan” mungkin tidak sedikit orang yang menganggap pepatah ini aneh. Betapa tidak? Tentu saja kita akan membeli sapi di tukang sapi (tukang daging). Tak perlu dijelaskan. Begitu juga kalau mau beli intan. Tentunya kita pergi ke tukang intan (toko permata). Namun justru di balik pepatah sederhana yang seolah sudah sangat jelas artinya ini terkandung makna yang sering kita lupakan. Sebagai investor atau pemilik properti, coba Anda lihat: apakah Anda adalah juga seorang agen properti? Jika bukan, dan jika Anda investor

TIPS MENGENALI AGEN PROPERTI YANG BAIK

Edisi 3 Maret 2015

properti atau pemilik satu-dua properti yang Anda sewakan atau jual, dan menyewakan dan berjualan properti bukan pekerjaan utama Anda, mengapa Anda tidak menyerahkan pekerjaan itu kepada seseorang yang memang ahlinya? Kembali ke pepatah di atas, sekarang Anda bisa mulai melihat maknanya, bukan? Tentu di sini kata kuncinya adalah “ahli”-nya. Memang tak dapat disangkal bahwa tidak semua agen properti adalah “ahli”. Bahkan, kalau boleh mengutip kata-kata seorang kenalan saya: “95% agen properti itu tidak ada gunanya”. Sungguh kata-kata yang sangat keras. Namun, dalam kepesimisan ujaran tersebut, ada suatu makna yang lebih dalam yang harus dijadikan refleksi

Mudah dihubungi. Anda mungkin heran bahwa banyak sekali agen

properti yang fobia-dering telpon! Aneh tapi nyata, namun memang tidak sedikit insan yang mengaku berprofesi sebagai tenaga pemasaran tapi susah dihubungi. Alasannya kadang-kadang "Sudah di luar jam kerja." Hellooooo… Profesi agen properti, sayangnya, tidak mengenal jam kerja. Jika Anda sebagai kliennya saja susah menghubungi dia, apalagi calon-calon pembelinya. Belum lagi agen yang sering gonta-ganti nomor telepon. Inilah tanda-tanda awal yang sangat gampang dikenali.

bagi insan-insan yang berprofesi sebagai agen properti. Sudahkah agen properti Anda menjadi bagian dari 5% yang berguna? Seorang agen properti yang memahami pekerjaannya dengan baik harus memiliki beberapa hal dasar yang sangat penting. Bisnis properti lekat dengan masalah lokasi, sampai ada aturan yang menyatakan bahwa 3 rumus dasar keberhasilan dalam investasi properti adalah Lokasi, Lokasi dan Lokasi. Oleh karena itu, seorang agen properti harus sangat menguasai lokasi dan area penjualannya. Dia harus tahu situasi pasar di areanya, kelebihan dan kelemahan suatu properti di areanya, dan paham kondisi sekitar: fasilitasfasilitas, sekolah, rumah sakit, dan berbagai halhal terkait lingkungan. Selain itu, ibarat anggur yang semakin tua semakin bagus, begitu pulalah agen properti. Tentunya seiring dengan bertambahnya pengalaman, seorang agen yang bagus akan memiliki wawasan luas yang terbentuk dari pengalamannya. Properti bukan bisnis yang mudah bagi agen properti. Yang bertahan adalah mereka yang memang sudah teruji oleh waktu. Namun demikian, sejalan dengan ilmu padi, semakin berisi semakin merunduk, seorang agen properti yang mumpuni juga tidak boleh takabur, merasa sudah tahu semuanya. Anda akan segera bisa melihat jika ternyata Anda menemukan agen properti yang kelihatan tampil serba wah tapi ternyata minim pengetahuan. Yang saya maksud dengan pengalaman atau jam terbang tidaklah melulu soal usia. Tidak

Ramah dan mendengarkan. Jika kita dimaksudkan untuk lebih banyak bicara daripada mendengar, tidakkah kita semestinya memiliki dua mulut dan satu telinga? Agen yang baik akan mendengarkan Anda, mendengarkan keluhan ataupun masalah-masalah Anda. Bukan dengan sok tahu terus berbicara dan membual dengan segala pengalamannya dan keberhasilankeberhasilannya.

sedikit agen properti yang masih sangat muda namun sudah sangat sukses. Mereka-mereka ini adalah agen properti yang benar-benar dengan sepenuh hatinya bekerja dan mencemplungkan dirinya dalam dunia properti. Mereka paham what’s hot, what’s not. Mereka sangat awas dengan situasi harga properti di suatu kawasan. Jaringan mereka luas. Mereka senantiasa menjalin hubungan dengan klien-klien mereka. Trust but verify—percaya namun periksa kebenarannya. Anda sejogjanya percaya pada agen properti Anda. Namun, tentunya bukan berarti Anda menelan mentah-mentah semua ucapan agen tersebut. Ada kalanya, suatu masukan yang diberikan oleh agen Anda sudah usang atau kadaluwarsa. Misalnya mengenai harga. Atau mengenai permintaan. Bisa jadi suatu daerah dulu merupakan daerah yang hot, tapi kemudian seiring berlalunya waktu, muncul saingan-saingan yang yang lebih kompetitif. Agen Anda yang sudah sangat nyaman di daerah tersebut ternyata tidak update dengan situasi baru. Tugas Anda adalah memeriksa sampai sejauh mana kebenaran yang disampaikan agen Anda. Jika akhirnya Anda sudah menemukan si “agen properti 5%”, maka artinya dia adalah tukang sapi atau tukang intan Anda. Biarkan dia bekerja untuk Anda, dan biarkan diri Anda lebih santai dan tenang dengan tahu bahwa Anda sudah menemukan “ahli”-nya. Anda punya masukan, atau mau berbagi pengalaman? Silakan sapa saya di leo@mediapura. com.

Tanggap. Sibuk bisa jadi merupakan tanda sukses. Tapi kesuksesan tentunya diraih dengan memberikan yang terbaik kepada pelanggan. Memberikan yang terbaik kepada pelanggan adalah dengan memberikan perhatian. Apakah komunikasi Anda dengan agen Anda ditanggapi dengan lancar? E-mail Anda dibalas? Pesan teks atau pesan instan lainnya dibaca dan dibalas?

Tepat waktu. Punctuallity is

the manner of kings. Demikian pepatah dari negeri seberang. Tepat waktu artinya menghargai orang lain. Menghargai bahwa semua orang punya kepentingan dan waktu semua orang juga berharga. Ini juga salah satu sikap seorang agen yang sangat gampang dikenali.

Edisi 3 Maret 2015

Investment

Edisi 3 Maret 2015

Investment

Edisi 3 Maret 2015

Investment

Jay Papasan adalah seorang eksekutif yang memimpin tim penerbitan terlaris di Amerika Serikat bernama Keller Williams (KW). Bersama partner terbaiknya, Gary Keller (pengarang buku properti paling laris), mereka menulis sejumlah konsep properti yang dituangkan dalam beberapa buku bestseller seperti: Green Your Home; The Millionaire Real Estate Agent; The Millionaire Real Estate Investor; HOLD: How to Find, Buy and Rent Houses for Wealth; FLIP: How to Find, Fix and Sell Houses for Profit; dan SHIFT: How Top Real Estate Agents Tackle Tough Times. Dalam SHIFT, kedua partner ini menulis tentang

bagaimana mengubah cara berpikir, fokus, tindakan dan hasil akhir perjuangan pembaca. Buku ini juga menjelaskan bagaimana cara mendapatkan

posisi yang baik dalam permainan pasar walau berada dalam kompetisi, khususnya di pasar yang cepat berubah. Menurut mereka, taktik yang baik dapat melejitkan bisnis real estate di masa-masa sulit dan memberikan hasil akhir maksimal di masa yang baik. Buku terbaru mereka berjudul ‘The One Thing’, telah dirilis pada April 2013 dan diterjemahkan ke dalam 22 bahasa hingga masuk dalam 180 buku terlaris nasional di Amerika, termasuk #1 di Wall Street Journal. Seperti halnya Steve Jobs dan Steve Wozniak yang bersinergi membentuk suatu perusahaan berkapitalisasi besar, kedua ahli ini pun berkolaborasi untuk membangun personal branding yang kuat hingga mampu menjadi pembicara di ratusan seminar internasional. Selain buku properti dan real estate, Jay juga tertarik menulis buku yang terkait dengan pengembangan bisnis, investasi, cara menulis, sepak bola, golf, fitness, film dan topiktopik menarik lainnya.

Edisi 3 Maret 2015

Berdasarkan pendidikan S1 jurusan sastra Perancis dan Inggris di Memphis Harding Academy, The University of Memphis dan University de Paris dalam tiga periode yang berbeda; Jay memiliki kemampuan berbahasa InggrisPerancis yang sangat fasih hingga ia pernah menjadi penerjemah dan ESL Trainer di Smith & Nephew-Richards (1992). Merasa kurang dengan ilmu yang sudah diperolehnya, Jay lalu mengambil studi S2 di New York University jurusan Sastra Inggris. Di sinilah Jay merasa bahwa passion-nya terletak di bidang tulis-menulis yang konseptual. Saat ini, Jay bersama istrinya bekerja di bisnis real estate di Austin, kota paling keren di Amerika Utara. Mereka membantu klien untuk membeli, menjual atau berinvestasi properti di sekitar wilayah itu. Komisaris dari Papasan Property Group dan perusahaan ekuitas Keller Capital ini pun tak tinggal diam dalam mengedukasi masyarakat tentang investasi properti lewat video broadcast berjudul “This Month in Real Estate” yang dibawakannya setiap bulan. Penghargaan yang telah ia terima terdiri dari: Finalist for Austin Under 40 Awards pada 2007; Pemenang Platinum Top 50 agen terbaik di Austin Realtors; Swanepoel Power 200 for Real Estate in 2013; dan Multiple New York Times, Wall Street Journal, USA Today and Businessweek Bestselling Co-author.

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

LOKASI TEPAT DI NEXT CBD

Satu lagi produk terbaru Damai Putra Grup diluncurkan. Posisinya sangat strategis karena terintegrasi dengan kawasan CBD yang akan mulai dibangun tahun ini.

Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

uasana kota mandiri kental terasa ketika memasuki kawasan Kota Harapan Indah (KHI) di Bekasi. Gugusan hunian yang sudah diselimuti fasilitas-fasilitas istimewa seperti area food and beverages, sarana pendidikan, rumah sakit, hotel hingga pusat bisnis menjadikan Harapan Indah patut menyandang predikat kota terlengkap di Bekasi. Dikembangkan sejak tahun 90-an, KHI memulai satu demi satu rencana membangun kehidupan yang lengkap dan sempurna di atas lahan kurang lebih 2.500 hektar. Pembangunan yang dirancang pun sengaja disiapkan untuk memudahkan bagi penghuni melalui kehadiran ragam fasilitas tersebut. Kota Harapan Indah yang terletak di gerbang perbatasan antara kota Bekasi dan Jakarta Timur ini secara geografis memang strategis. Posisinya yang berada di tengah-tengah membuat jangkauan untuk menuju dan dari Bekasi maupun Jakarta begitu mudah dicapai. Apalagi saat ini di sana sudah ada busway tujuan Pulo Gadung, Damri yang beroperasi tiap satu jam sekali ke bandara, dan bis antarkota (ke Bandung). Tersedianya sarana transportasi tersebut membuat Harapan Indah, selain layak sebagai tempat tinggal, juga cocok untuk lahan investasi jangka panjang. Produk-produk baru pun terus diciptakan oleh KHI. Salah satunya klaster Neo Vassana, yang merupakan pengembangan dari klaster sebelumnya, yaitu Vassana. Menurut

Tasya Manuputty, Marketing Communication Specialist Kota Harapan Indah, produk terbaru KHI ini didesain secara khusus untuk kalangan keluarga muda dan mulai mapan. Disebut “mulai mapan” karena konsep yang diusung Neo Vassana adalah hunian dua lantai dengan dua car port. “Saat ini ‘kan trennya satu keluarga punya dua mobil. Maka kami buat produk ini dengan dua car port,” kata Tasya.

Vassana di Kota Harapan Indah adalah posisi klaster yang satu area dengan rencana pembangunan CBD di KHI. Soal CBD sendiri, urai Tasya, akan diawali dengan dibangunnya sebuah mal life style. Nantinya di sini juga bakal dikembangkan apartemen dan gedung perkantoran. “Kawasan CBD memang menjadi next project yang dibangun sebagai pengembangan Kota Harapan Indah,” jelas Tasya.

Neo Vassana memang hadir sebagai solusi atas kebutuhan hunian yang mewah, sarat dengan fasilitas, bangunan

Jika melihat potensinya ke depan, kawasan Harapan Indah memang berpeluang menjadi salah satu ikon sunrise di Indonesia. Yang terjadi saat ini, KHI seperti berjalan sendiri menguasai kawasan perbatasan tersebut dengan keunggulan fasilitas yang mendominasi hajat banyak orang dari A sampai Z. Denyut kehidupan sudah berjalan dengan lancar. Dampak positifnya adalah roda perekonomian secara otomatis ikut bergerak sehingga kemandirian sosial dan peluang investasi terbuka sangat lebar.

berkualitas namun tetap masuk akal untuk urusan harganya. KHI mulai memasarkan unit ini sejak akhir tahun lalu dan saat ini sudah penjualannya sudah mencapai 60%. Jumlah unit yang ditawarkan terbatas, hanya sekitar 300 buah, dan terdiri dari dua tipe: luas lahan 109 meter persegi (m2) dan 126 m2. Namun, saat ini yang fokus dijual hanya unit yang berukuran 109 m2. Satu Kawasan dengan CBD Keunggulan lain dari Neo

Sekadar membandingkan, di sisi lain kota Bekasi juga tengah dikembangkan sebuah kawasan hunian berkonsep kota mandiri. Perkembangan pembangunan kawasan tersebut memang gencar dan cepat, namun untuk membentuk sebuah kehidupan yang besar tentu membutuhkan proses dan waktu panjang. Menurut Tasya, persoalannya tidak hanya sekadar membuat

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

Tasya Manuputty:

“Kenaikan investasi minimal 20-30% per tahun” unit baru kemudian dijual. “Lebih dari itu, yang dibutuhkan oleh investor maupun end user adalah kehidupan yang sudah terbangun.” “Harapan Indah telah berhasil membangun kehidupan yang menyeluruh dan memudahkan siapa pun yang berada di dalamnya untuk berinteraksi sosial

dan membangun ekonomi,” tambahnya. Oleh sebab itu, peluang investasi yang baik juga telah dimiliki oleh KHI. Dengan dukungan fasilitas yang lengkap serta aksesibilitas yang relatif mudah, prediksi kenaikan investasi seperti yang sudah terjadi, kata Tasya, minimal berada di kisaran 20-30% per tahun. “Tapi tak menutup kemungkinan bisa juga melonjak

mencapai 100% jika kawasan CBD ini sudah jadi,” ujarnya. Apalagi yang dicari oleh investor selain capital gain yang tinggi? Jadi tidak berlebihan bila nama Harapan Indah dimasukkan ke dalam salah satu area hotspot. Sementara untuk calon penghuni, kawasan ini pun tak kalah ciamik dengan kota mandiri lainnya.

Transera Waterpark Wahana Bermain Air

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

TAMANSARI ISWARA

Minimal Naik 15-20% Per Tahun Hunian jangkung ini mengedepankan kenyamanan bagi penghuninya dan menawarkan keuntungan signifikan bagi investor. Oleh: Caca Casriwan

endati pemberitaan media akhir-akhir ini sempat â&#x20AC;&#x153;tidak menguntungkanâ&#x20AC;?, sulit dimungkiri bahwa Bekasi menyimpan potensi yang luar biasa. Pertumbuhan penduduknya sebesar 2.77% pada 2013 (lebih besar dari ratarata pertumbuhan penduduk di Indonesia) memiliki beberapa dampak positif. Fakta lain menyebutkan, Bekasi banyak dihuni

Edisi 3 Maret 2015

perusahaan kelas dunia. Mattel, Danone, Coca-Cola, Honda, dan Bridgestone telah mendirikan pabrik mereka di sana, menjadikan kota penyangga ini sebagai basis dari industri nasional dan pusat bisnis. Bekasi juga telah tumbuh secara pesat selama 15 tahun terakhir, dengan 90% perkembangan kotanya didominasi oleh kawasan perumahan. Bahkan, lembaga Cushman & Wakefield

melaporkan bahwa Bekasi adalah kota dengan potensi terbaik di Jabodetabek untuk penjualan properti residensial (93,2%); dan dibanding kota lain mempunyai occupancy rate terbesar (85,8%). Dengan semakin banyaknya permintaan untuk properti residensial, harga tanah di kota ini diprediksi akan naik dengan cepat setiap tahun, dan tentunya sesuai untuk investasi masa depan. Semua fakta inilah yang

HOTSPOT

meneguhkan Wika Realty meluncurkan proyek-proyek high rise di kawasan Bekasi. Sebut saja Tamansari Hive, yang didesain dengan mengadopsi sarang lebah (hive) dengan konsep mixed use building, di mana dalam satu gedung terdapat beragam fungsi yang saling mendukung dan bersinergi—membuat Tamansari Hive menjadi sebuah “sarang” yang nyaman. Sementara proyek terbarunya, Tamansari Iswara Apartment, mengusung konsep minimalis modern tapi tidak mengabaikan lingkungan (green building). “Dari sisi desain, konsep hunian tropis ini memberikan sesuatu yang berbeda, unik serta dinamis.

Dalam artian, pendekatan kami itu kepada lingkungan,” ujar Firdaus Mustofa, Manager Tamansari Iswara kepada Property-In. Wika tahu betul bagaimana memanjakan investornya. Selain menawarkan keuntungan berinvestasi, hunian jangkung ini juga mengedepankan kenyamanan bagi penghuninya dengan berbagai fasilitas. Mulai dari jogging track, kolam renang, fitness center, play ground hingga berbagai kebutuhan hidup lainnya. Tak heran, dari total lahan yang mencapai 10.000-an meter persegi, hanya separuhnya saja yang digunakan untuk bangunan. Sisanya dipakai untuk lahan hijau, taman, dan fasilitas pendukung lainnya.

“Sebelumnya kami melakukan survei terkait bagaimana kawasan yang akan kami bangun ini dan segmen pasarnya seperti apa,” kata Firdaus. “Yang jelas, kami akan melakukan sesuatu yang menguntungkan, terutama untuk investor. Sebab, investor itu pasti mencari gain, baik gain secara langsung maupun investasi untuk selanjutnya.” Proyek-proyek mereka sebelumnya telah ludes terjual dan mampu memberikan gain yang signifikan bagi para investor. Tengok saja Tamansari Semanggi dan Tamansari Hive yang sudah terjual habis. Bahkan, hanya dalam tempo tiga tahun sudah mampu memberikan keuntungan

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

berlipat bagi para investornya. Bayangkan, harga perdana di kisaran Rp400 jutaan per unit, kini sudah melonjak hingga Rp1 miliaran. “Satu bulannya sekitar 30% capital gain yang kami berikan untuk Tamansari Semanggi,“ ungkap Firdaus. Harapan itu pula yang mereka tawarkan kepada investor Tamansari Iswara, yang harga jualnya dimulai dari Rp300-700 jutaan. Ia percaya, sokongan rencana pemerintah yang bakal merealisasikan pembangunan monorail (Mass Rapid Transportation/MRT) dipastikan turut mendongkrak harga hunian apartemen mereka. “Jika dalam beberapa tahun ke depan Jalan Dewi Sartika dilintasi monorail, harganya akan terus meningkat. Ini sangat potensial sekali bagi investor.” Proyek Wika ini rencananya akan membangun dua tower yang terdiri dari 1.500 unit. Tersedia beberapa ukuran: tipe studio (sekitar 20 meter persegi) dijual dengan harga Rp300 jutaan, sedangkan tipe two bedroom dijual Rp 700an juta per unit. Untuk tahap pertama akan dibangun tower 2 yang bakal rampung pada 2017, sekaligus serah terimanya.

Edisi 3 Maret 2015

Sementara untuk tower 1 (500 unit) akan dibangun pada tahun berikutnya. Di Tamansari Iswara, mereka menargetkan kenaikan harga 15-20% setiap tahunnya. Tapi pada kenyataannya, jelas Firdaus, target itu justru bisa melebihi. Selain karena semua fasilitas tadi, hal lain yang mendongkrak peningkatan harga adalah kepastian. Kepastian dalam menyelesaikan pembangunannya. Komitmen mereka sangat jelas: serah terima akan dilakukan pada waktu yang sudah ditentukan, tidak ada alasan untuk menunda-nunda serah terima. “Dari proyek-proyek terdahulu sudah kami buktikan, ketepatan waktu menjadi track record perusahaan kami selama ini,” ujar Firdaus. “Di samping

itu, ada kepastian dari faktor siapa developernya.” Seperti kita ketahui, Wika adalah Badan Usaha Milik Negara (BUMN) yang dari sisi permodalan tentunya tidak kekurangan—apalagi perusahaan pelat merah ini juga sudah go public. Tidak salah memang jika investor membeli unit di Tamansari Iswara. Banyak di antara para investor telah menjadi pelanggan setia Wika. Bahkan, imbuh Firdaus, sekitar 30% di antaranya sudah pernah membeli di proyek Wika sebelumnya dan kembali membeli unit di apartemen ini. “Jika kami ada proyek baru, mereka akan membeli lagi untuk investasi karena memang sudah terbukti memberikan keuntungan buat mereka.”

HOT SPOT

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

INVESTASI MENGGODA DARI TIMUR Properti kawasan Jakarta Timur terlambat panas. Diawali dari mega proyek Sentra Timur Superblock yang terus berkembang, tawaran investasi menggiurkan datang dari salah satu tower premiumnya. Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

Edisi 3 Maret 2015

HOT SPOT

gak cukup lama melihat pergerakan perkembangan properti di Jakarta Timur. Keengganan developer memasuki area ini disebabkan—salah satunya— oleh anggapan prospeknya kurang untuk raihan investasi cemerlang di masa mendatang. Sampai pada akhirnya ketika empat kawasan Jakarta lainnya seperti barat, utara, selatan dan pusat sudah terlihat padat dan sesak, barulah pengembang mulai menjajal madu-madu yang terdapat di sana. Fakta tersebut sejalan dengan hasil penelitan Jones Lang LaSalle (JLL). Lembaga riset properti ini menerangkan bahwa untuk prospek pasar properti di DKI Jakarta, wilayah Jakarta Timur akan menjadi tujuan investasi properti pada 2015. Hasil penelitian tersebut menyebutkan, perkembangan properti di Jakarta Timur didominasi oleh perkantoran, rumah kantor (rukan), perumahan serta apartemen. Dijelaskan pula, Jakarta Timur mulai dilirik karena lahan yang tersedia masih sangat banyak dan harganya cenderung terjangkau. Berdasarkan luas lahan, Jakarta Timur memang juara karena memiliki area 188 kilometer persegi (km2), disusul Jakarta Utara (146,7 km2), Jakarta Selatan (141,3 km2), Jakarta Barat (129,5 km2), dan Jakarta Pusat yang paling kecil hanya 48,13 km2. Namun, Jakarta Timur justru berada di posisi paling buncit untuk urusan progresivitas propertinya. Padahal, mestinya dengan keadaan lahan memadai

HOT SPOT

itu Jakarta Timur harus lebih mapan. Sayang, banyak pengembang yang masih ogahogahan masuk ke kawasan tersebut. Baru belakangan inilah beberapa area di Jakarta Timur mulai mendapat sorotan serius dari sejumlah developer sebagai lahan garapan untuk mengembangkan produkproduknya—meskipun sudah ada yang memulai dari jauh hari ketika Jakarta Timur belum masuk hitungan sama sekali. Sentra Timur Superblock bisa dibilang mega proyek pertama yang masuk secara besarbesaran dengan melahap 40 hektar lahan di daerah Pulo Gebang.

Proyek yang dikembangkan sejak 2008 ini digawangi oleh dua pengembang besar, yakni PT Bakrieland Development Tbk dan Perum Perumnas. Mengusung slogan “ A New CBD in East Jakarta”, proyek ini dibagi dalam tiga kawasan besar: Sentra Timur Residence & Commercial Park, Sentra Timur CBD I dan Sentra Timur CBD II. Sejak 2008 hingga kini, Sentra Timur Superblock telah berhasil menjaring pasar yang

besar seiring dengan kesuksesan Kerja Sama Usaha (KSU) dua perusahaan ini membangun unit-unitnya tepat waktu dan berkelanjutan. Cokelat Manis ala Tower Brown Pembangunan perdana yang dilakukan oleh KSU adalah membangun tiga tower dengan total 1.400 unit dan sudah habis terjual. Berikutnya tower B sebanyak 1.000 unit. Sarmidi, Sales Manager Sentra Timur Superblock mengatakan, selama ini mereka benar-benar menjaga komitmen dalam urusan ketepatan penyelesaian proyek dan penyerahan unit. Tujuannya agar setiap menara yang dibangun cepat terakomodir dengan baik, yang akhirnya menimbulkan efek percaya penuh dari investor. Begitu melihat minat masyarakat akan investasi di Sentra Timur sangat tinggi, pengembang segera menggiring hasrat tersebut ke pembangunan tower unggulannya yang dipersembahkan sebagai masterpiece Sentra Timur Superblock, yaitu Tower Brown. Menara yang mulai dipasarkan sejak November silam itu hingga kini sudah mencatatkan penjualan sebesar 30%. Lagilagi, Sarmidi menjelaskan bahwa laris-manisnya produk Sentra Timur adalah karena komitmen yang dibangun selalu terantisipasi dengan baik. Tower Brown yang dikembangkan di atas lahan seluas 2,5 hektar ini nantinya akan menjadi menara paling prestisius karena posisinya menghadap ke depan dan akan

Edisi 3 Maret 2015

HOTSPOT

diapit oleh beberapa menara serta memiliki konsep green living park yang maksimal. Fasilitas lain yang ditawarkan adalah ketersediaan kolam renang bagi penghuni serta tentunya kualitas bangunan jempolan. “Secara posisi, tower ini sentral. Fasilitas pendukungnya lebih baik. Kolam renang, green living park area sebaik mungkin. Ini tower kebanggaan Sentra Timur,” kata Sarmidi. Tersedia hanya 605 unit, Tower Brown menjanjikan nilai investasi yang menggoda dan membidik kelas menengah-atas. Di awal pengembangannya, Sentra Timur lebih banyak didominasi end user ketimbang investor, namun sekarang komposisinya berimbang. Khusus untuk Tower Brown cocok untuk investor. Mengapa? Sarmidi menyatakan, saat ini secara umum lokasinya memang tengah tumbuh. Kedua, harga masih sangat terjangkau.

Nah, menurut Sarmidi, investasi properti sebaiknya di kawasan sunrise—lokasi yang sedang bertumbuh dan harganya terjangkau—seperti Tower Brown. Menurut Sarmidi, peluang capital gain dan yield di Tower Brown juga bisa sangat maksimal. Dari pengalaman sebelumnya, di kawasan Sentra Timur sendiri rata-rata kenaikan harga jualnya mencapai 30-50%

per tahun. Kawasan ini memang begitu menjanjikan untuk masa depan. Selain karena dekat dengan kantor walikota Jakarta Timur, posisi Sentra Timur Superblock juga persis berada di sebelah terminal terpadu Pulo Gebang—terminal terintegrasi modern pertama di Indonesia— yang akan beroperasi pada Maret ini. Kemudian di depan gerbangnya pun tersedia pintu tol JORR yang berhadapan langsung dengan tower. “Saya sepakat dengan pernyataan pengamat yang mengatakan 2015 tahunnya Jakarta Timur. Kondisinya mengarah ke sana jika kawasan ini akan terus tumbuh,” kata Sarmidi. “Kalau saya prediksi dari pengalaman, harga jual meningkat menjadi 15-19 juta di sini hanya dalam kurun waktu kurang lebih dua tahun.” Peluang manis dari si cokelat Tower Brown. (ucu)

Edisi 3 Maret 2015

HOT SPOT

Edisi 3 Maret 2015

The Project

MANGKULUHUR CITY

Masterpiece di Koridor Gatot Subroto Oleh: Caca Casriwan

Edisi 3 Maret 2015

The Project

Proyek prestisius bernilai 6 triliun rupiah ini berpotensi besar memberikan keuntungan signifikan bagi investor dan pengembangnya.

enduduk Jakarta pasti mengenal kawasan Gatot Subroto. Jika menilik konsep awalnya, kawasan ini sebenarnya merupakan bagian dari konsep pengembangan Segi Tiga Emas Jakarta yang mencakup kawasan Thamrin-Sudirman-Kuningan. Sayangnya, ketika properti booming, developer dan investor lebih fokus ke tiga kawasan tersebut. Padahal, Gatot Subroto tetaplah menjadi jalur utama kota Jakarta dan pusat bisnis yang tidak terpisahkan dari Segi Tiga Emas Jakarta. Meski demikian, Gatot Subroto tetap saja menjadi “berlian” tersendiri bagi PT Kencana Graha Global (KG Global), induk usaha PT KG Optima. Malahan KG Global menjadikan koridor Gatot Subroto ini sebagai investasi menarik di masa mendatang dengan menghadirkan proyek terbarunya:Mangkuluhur City. Proyek ini dicanangkan menjadi masterpiece KG Global sekaligus mengembalikan citra Gatot Subroto Satu menjadi sebuah kawasan elit bisnis dan investasi di Jakarta. Sebelumnya KG Global telah membangun beberapa proyek di Jakarta seperti The Peak Apartemen, The City Tower, TCC Batavia, Tamini Square, Emporium Pluit Mall, dan Senayan City. Ada

pula proyek di Bali, yakni Six Sense Hotel & Resort; dan Capital Square di Surabaya. Proyek lain yang masih dalam tahapan perencanaan adalah pembangunan dua proyek superblok di Jakarta. Memang bukan hal mustahil bagi KG Global untuk mengembalikan pamor koridor Gatot Subroto. Luke Rowe, Senior Technical Adviser for Residential Project Marketing Jones Lang LaSalle Indonesia, turut percaya Gatot Subroto masih menjadi koridor yang mampu menawarkan investasi menarik. Bahkan, Luke memprediksi, koridor ini bisa menjadi incaran karena harga lahannya masih terhitung kompetitif, sekitar Rp35-45 juta per meter persegi. Sementara harga lahan di kawasan Thamrin, Sudirman, dan Kuningan sudah menyentuh level Rp60-100 juta per meter persegi. “Dengan harga setinggi itu, dan kondisi pasar sedang melambat, menjadi kurang feasible membangun di kawasan-kawasan paling populer tersebut. Maka Gatot Subroto-pun bisa menjadi pilihan terbaik,” ujar Luke seperti dilansir Kompas.com. Mencermati kondisi aktual, saat ini di koridor Gatot Subroto terdapat tujuh proyek skala besar yang tengah dikembangkan. Dari ketujuh proyek tersebut,

Edisi 3 Maret 2015

The Project

tiga di antaranya merupakan pengembangan multifungsi (mixed use development)— termasuk Mangkuluhur City. Mangkuluhur City yang dikembangkan PT Kencana Graha Optima menempati lahan seluas 4 hektar, terdiri atas 2 gedung apartemen, 1 gedung hotel, dan 2 gedung perkantoran. Proyek masterpiece KG Global ini menempati kawasan yang biasa disebut pusat bisnis (central business district/CBD) Gatot Subroto Satu, Jakarta. Menurut Petter Hendrady, Direktur KG Optima, pembangunan proyek ini akan dibagi dalam dua tahap dan menelan investasi sebesar Rp6 triliun. “Pada tahap pertama akan dikembangkan 3 tower untuk premium office space, Regent Residences Apartment, dan Regent Hotel,” kata Petter. Tahap selanjutnya akan dikembangkan 2 menara lagi untuk perkantoran dan apartemen. Pembangunan tahap awal diperkirakan menelan investasi sebesar Rp2 triliun. Pada tahap ini, gedung perkantoran akan dikembangkan terlebih dulu. Perkantoran dengan fasilitas grade-A tersebut terdiri dari 33 lantai dan menyajikan 55.000 office space. Peter menyatakan keseluruhan ruang perkantoran tersebut akan dijual (strata title) dengan harga awal US$ 5.000 per meter persegi. Tower perkantoran ini sendiri ditargetkan dapat beroperasi pada akhir 2017. Sementara itu, untuk tower apartemen dan hotel yang dikembangkan bersamaan diprediksi juga bisa

Edisi 3 Maret 2015

beroperasi pada akhir 2017. KG Optima telah menggelar soft launching dua menara di Mangkuluhur City. Mereka mengklaim sudah berhasil melego 30% dari total unit apartemennya. Sementara total ruang perkantoran sudah terserap pasar 34%. “Tidak semuanya akan kami jual dalam pre-sales, kami akan hold sebagian dan akan kembali dijual seiring berjalannya proyek,” kata Petter. Selama ini, lanjutnya, mereka membidik segmen kelas atas. Harga apartemen saat prapenjualan berada di angka US$5.000 per meter persegi (m²) dan harga jual ruang kantor US$4.000 per m². Kini harga apartemennya telah naik menjadi US$ 6.000 per m² dan perkantoran US$5.000 per m². Harapan Petter, harga masih bisa terkerek setelah proyek rampung. Dengan begitu, KG Optima berpotensi mengantongi pendapatan lebih besar. “Kapitalisasi kami bisa dobel dari investasi saat ini. Jadi total bisa Rp12 triliun,” katanya.

The Project

Gandeng Regent Hotels KG Global dan Regent Hotels, salah satu pemimpin global dalam industri perhotelan berbintang lima, telah menandatangani perjanjian kerja sama operasional â&#x20AC;&#x153;Hotel & Residences Management Agreementsâ&#x20AC;?. Ini merupakan proyek pertama KG Global yang bekerja sama dengan Regent Hotels dalam membangun mahakarya properti dengan fasilitas kelas dunia, yaitu Regent Jakarta dan Regent Residences. Hunian eksklusif ini akan menjadi bagian dari kawasan

superblok Mangkuluhur City, kawasan strategis yang terletak di jantung Kota Jakarta. Proyek pembangunan kawasan Superblok Mangkuluhur City seluas kurang lebih 4 hektar ini terdiri dari 2 tower perkantoran (masingmasing 33 dan 55 lantai) yang akan siap dihuni pada akhir tahun 2017 dan 2018; 2 tower apartemen premium dan 1 hotel, di mana Regent Hotels akan menjadi bagian dari salah satu tower apartemen premium tersebut dan satu tower hotel.

Edisi 3 Maret 2015

The Project

Melengkapi kawasan superblok tersebut akan dibuka dua akses jalan baru di kawasan Mangkuluhur City selebar 15 meter di antara Plaza Semanggi dan Mangkuluhur City serta dari jalan Garnisun tembus ke jalan Akri–Gatot Subroto. President Director KG Global Harry Gunawan mengatakan, Regent Jakarta akan menjadi pilihan

hunian eksklusif di Jakarta karena memiliki fasilitas dan layanan yang sangat lengkap dan berkelas premium. “Regent Residences Jakarta merupakan salah satu konsep hunian eksklusif yang kami persiapkan secara matang, selaku pengembang yang sudah bergelut selama lebih dari

10 tahun,” kata Harry dalam rilisnya. Setiap proyek yang disajikan telah melalui analisis mendalam dan harus menjadi sebuah milestone. Untuk mewujudkan hal itu, perusahaan memilih operator yang juga memiliki visi dan misi sama dalam menciptakan sebuah masterpiece.

Bisa Dikendalikan Lewat Ponsel Petter mengakui, proyek ini memiliki investasi tinggi terutama untuk teknologi canggih yang diterapkan dalam penggunaan home automation system, air conditioner (AC), dan penggunaan kaca double sehingga mampu menyaring panas matahari masuk ke dalam ruangan. Meski berinvestasi tinggi, namun semua teknologi itu pada akhirnya membuat segalanya menjadi lebih murah—baik dari penggunaan listrik yang lebih efisien maupun biayanya. Home automation system merupakan nilai plus yang ditawarkan oleh KG Optima sebagai salah satu fasilitas unggulan di Mangkuluhur City. Teknologi ini bisa mengaplikasikan segala kebutuhan penghuni melalui gadget. Petter mencontohkan, penggunaan

Edisi 3 Maret 2015

listrik kerap kali dikaitkan dengan bahaya jika pemakaiannya menyalahi aturan dan tidak teliti. Namun, lighting control system di Mangkuluhur bisa diatur melalui ponsel atau gadget sehingga memungkinkan penghuni melakukan efesiensi penggunaan listrik di apartemen. “Hanya dengan ponsel kita bisa mengatur suhu ruangan, penerangan ruangan, remote televisi, CCTV Control sampai untuk membuka-tutup gorden sekalipun. Bahkan, jika kita lupa mematikan, kita bisa mengotrolnya dari jarak jauh. Jadi sangat efisien,” kata Petter. Hal yang sama juga berlaku pada penggunaan AC. Teknologi AC yang digunakan Mangkuluhur City juga mengedepankan efisiensi.

Edisi 3 Maret 2015

PROPERTY IN STOCKS

Emiten Properti Wajib Revisi Target Demi mengantisipasi dampak aturan pajak barang mewah, perlu dilakukan berbagai penyesuaian terhadap proyek yang bakal diluncurkan emiten dalam beberapa bulan mendatang. Oleh: Caca Casriwan

aru-baru ini dunia properti digemparkan oleh rencana pemerintah merevisi Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 253/ PMK.03/2008 tentang aturan beban pajak barang mewah pada rumah, apartemen,

Edisi 3 Maret 2015

kondominium, beserta tanah yang dihargai lebih dari Rp2 miliar. Sebelumnya ada ketentuan pajak PPh tambahan sebesar 5%, tapi itu hanya berlaku bagi perumahan dengan harga di atas Rp10 miliar atau rumah tapak di atas 500 m2. Pajak baru ini merupakan nilai

tambah bagi pajak barang mewah. Jika ini diberlakukan, otomatis pemerintah akan memberlakukan PPh tambahan 5% (PPh pasal 22) terhadap semua properti residensial dengan harga di atas Rp2 miliar atau pemilik rumah tapak

PROPERTY IN STOCKS

dengan luas bangunan di atas 400 m2 atau apartemen dengan luas di atas 150 m2. Tim Riset PT Indo Premier Securities menyebutkan sejumlah emiten properti telah merilis target marketing sales 2015 dengan estimasi pertumbuhan 6% hingga 35% (YoY). Namun emiten-emiten tersebut diprediksi akan menyesuaikan proyek mereka yang bakal diluncurkan dalam beberapa bulan mendatang, guna mengurangi dampak aturan pajak yang berpotensi menghambat pencapaian target penjualan tahun ini. “Kami perkirakan perusahaan properti bakal menawarkan lebih banyak produk komersial yang bebas dari aturan perpajakan yang (rencananya) direvisi tersebut,” kata Tim Riset Indo Premier seperti dikutip dalam laman resminya awal bulan lalu. Tetapi menurut mereka, meningkatkan bauran produk terhadap produk lain yang bermargin lebih rendah akan memangkas pertumbuhan laba emiten-emiten tersebut pada periode tahun ini. Disebutkan Indo Premier, emiten properti dengan luas lahan besar—seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE)—masih menjadi yang

paling tangguh dari aturan tersebut. BSDE fleksibel dalam menawarkan produk-produk komersial serta produk dengan harga lebih rendah untuk mendukung pertumbuhan marketing sales-nya. Begitu pula halnya dengan Ciputra yang memiliki berbagai proyek hunian dan perkantoran di seluruh Indonesia juga akan memberikan topangan bagi penjualan tahun ini. Sementara itu, PT Summarecon Agung Tbk diperkirakan mampu mempertahankan

penjualan tahun ini karena faktor kemampuan memenuhi demand di pasar properti dan dukungan konsumen yang setia. Sebaliknya, setelah fokus pada apartemen/gedung bertingkat tinggi di Jakarta dan Surabaya, implementasi aturan ini diyakini berpengaruh negatif terhadap saham Pakuwon Jati (PWON) meskipun recurring income PWON kuat. Padahal, jika menilik pada catatan dalam lima tahun terakhir emiten properti masih terbilang pantas menyandang

kata “fantastis”. Sebab, begitulah kata yang paling tepat untuk menggambarkan pertumbuhan industri properti Indonesia dalam lima tahun terakhir (20102014). Menurut riset mereka, pertumbuhan mulai terjadi pada 2014 dengan omzet produk properti ditaksir mencapai Rp55 triliun atau naik 71% dibanding tahun 2013 yang sebesar Rp32 triliun. Angka tersebut terus tumbuh dan diprediksi mencapai Rp65 triliun pada 2015. Alhasil, grup perusahaan properti saling berlomba melakukan berbagai ekspansi untuk memperebutkan omzet tersebut. Tak ayal, lahirlah sederet maha karya properti unggulan yang menjadi masterpiece, baik perkantoran, apartemen, kondominium, kondotel, residensial, resor maupun pusat perbelanjaan. Hampir semua perusahaan properti nasional sukses membukukan pendapatan dan laba yang spektakuler. Tengok saja, pada 2012 ada 16 grup perusahaan properti yang memperoleh pendapatan di atas Rp1 triliun. Lippo Group memimpin dengan pendapatan Rp6,1 triliun, diikuti oleh Agung Podomoro Group (Rp4,6 triliun), Sinarmas Group (Rp3,7 triliun), Surya Internusa Group (Rp3,5 triliun), Summarecon Group (Rp3,4 triliun), Ciputra Group (Rp3,3 triliun), Agung Sedayu

Edisi 3 Maret 2015

PROPERTY IN STOCKS

Group (Rp 3,1 triliun), Bakrie Group (Rp2,9 triliun), Alam Sutera Group (Rp2,4 triliun), Pakuwon Group (Rp2,1 triliun), Plaza Indonesia Group (Rp1,7 triliun), Jababeka Group (Rp1,4 triliun), Intiland Group (Rp1,2 triliun), Jakarta Setiabudi Group (Rp1,2 triliun), Jaya Group (Rp1,1 triliun), dan Modern Group (Rp1 triliun). Kinerja yang memuaskan juga ditunjukkan oleh perusahaan properti Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Dari 9 perusahaan BUMN yang diinvestigasi, 4 di antaranya akan menggarap proyek properti dengan nilai fantastis mencapai Rp47,2 triliun hingga 2016. Mereka adalah PP Properti sebesar Rp19 triliun, Adhi Persada Properti (Rp15 triliun), Perumnas (Rp12 triliun) dan Waskita Karya (Rp1,2 triliun). Memasuki 2013, pendapatan dan labanya semakin meroket sehingga tak heran jika pemilik grup perusahaan properti menjelma menjadi orang terkaya di Indonesia dan masuk deretan orang terkaya di dunia. Kinerja 34 group perusahaan properti lainnya juga sangat spektakuler. Berkat langkah ekspansi yang terus dilakukan, mereka sukses meningkatkan total asset, pendapatan, dan laba yang berlipat lipat. Namun yang harus diwaspadai, ternyata grup perusahaan ini ternyata memiliki hutang yang sangat besar dan jika tak pandai mengelolanya akan menghadapi kesulitan di masa mendatang. Sekali lagi, apa jadinya jika pemerintah memaksakan diri untuk melaksanakan dan memberlakukan hasil revisi Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 253/PMK.03/2008, membebankan pajak barang mewah pada rumah, apartemen, kondominium, beserta tanah yang dihargai lebih dari Rp2 miliar?

Edisi 3 Maret 2015

Laju Bisnis Properti Prospek emiten properti juga akan semakin mentereng karena keadaan ekonomi dan politik lebih kondusif. Namun, kebijakan pemerintah merevisi Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 253/PMK.03/2008 tentang aturan beban pajak barang mewah (PPnBM) pada rumah justru bisa menghambat laju bisnis properti. Analis Buana Capital, Suria Dharma, dalam risetnya menyebutkan ada tambahan pajak 5% bagi rumah yang memiliki nilai bangunan dan tanah lebih dari Rp10 miliar dan memiliki luas lebih dari 500 meter persegi (mÂ˛). Kebijakan tersebut juga akan dikenakan terhadap apartemen atau kondominium, yang memiliki nilai transaksi lebih dari Rp10 miliar dan luas lebih dari 400 mÂ˛.

Menurutnya, kebijakan tersebut dapat berpengaruh buruk bagi emiten properti. Kendati demikian, Suria menilai, tahun ini prospek properti masih menarik dan arus penjualan perusahaan properti berpotensi tumbuh. Apalagi bagi emiten properti yang memiliki porsi recurring income lebih besar, kinerjanya akan tumbuh lebih besar. Sebab emiten properti bisa meningkat tajam berkat pendapatan di luar penjualan rumah atau apartemen. Emiten yan diperkirakan akan tumbuh tersebut

PROPERTY IN STOCKS

seperti PWON dan PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR). Kedua emiten ini memiliki porsi recurring income masing-masing 48% dan 50%. Sementara BSDE, SMRA dan CTRA memiliki porsi recurring income 2030%. â&#x20AC;&#x153;Setidaknya porsi recurring income terhadap pendapatan 50% sehingga bisa saling menopang jika salah satu sektor pertumbuhannya melambat.â&#x20AC;? Tertolong Pekan lalu, Bank Indonesia (BI) secara resmi menurunkan suku bunga alias BI Rate 25 basis poin (bps) menjadi 7,5%. Para analis menilai, ini menjadi sentimen positif bagi emiten properti. Maklum saat BI Rate turun, emiten bank akan mengekor ikut menurunkan suku bunga kredit pemilikan rumah (KPR). Terbukti sehari setelah pengumuman penurunan BI rate ini, indeks saham sektor properti menguat 3,17%. Analis juga percaya, penurunan BI Rate ini menandakan langkah awal keadaan properti dalam negeri lebih membaik dibandingkan tahun lalu yang terganjal pemilu. Kebijakan penurunan suku bunga acuan tersebut juga akan mendorong konsumen membeli properti. Kondisi ini jelas akan menolong kinerja emiten properti ke depan. Analis Mandiri Sekuritas,Rizky Hidayat, mengatakan, penurunan BI Rate ini tidak sertamerta langsung mengangkat kinerja emiten

properti. Hal tersebut sejurus dengan rencana perbankan yang akan turut serta menurunkan bunga KPR-nya. Ia memperkirakan, perbankan dimungkinkan baru menurunkan suku bunga antara 3-6 bulan pasca pengumuman BI rate. Rizki memprediksi, perbankan akan menurunkan suku bunga KPR di kisaran 50-100 bps. Rizky bahkan memprediksi, tahun ini para emiten properti bisa meningkatkan hasil prapenjualan alias marketing sales para emiten properti antara 10-15%. Hal tersebut tampak dari makin ekspansifnya emiten properti meluncurkan proyek baru tahun ini dibanding tahun lalu. Apalagi, para pengembang juga akan kembali menaikkan harga jual properti sekitar 10% year on year (yoy). Sekarang pertanyaannya, siapakah emiten yang bakal meraih manfaat dari penurunan suku bunga acuan ini? Para analis pasar saham mengamini bahwa hampir semua pengembang properti bisa mencicipi penurunan BI Rate. Terutama emiten seperti PT Pakuwon Jati Tbk, PT Ciputra Development Tbk, PT Summarecon Agung Tbkdan PT Bumi Serpong Damai Tbk. â&#x20AC;&#x153; Meskipun pemerintah berencana merevisi aturan pajak barang mewah untuk properti, saat ini hampir semua pengembang mendapat keuntungan dari turunnya kredit KPR,â&#x20AC;? tandas Rizky. (Caca Casriwan)

Edisi 3 Maret 2015

PROPERTY IN STOCKS

Edisi 3 Maret 2015

DESIGN

Brian Yaputra, Pendiri Eztu Glass

Sosok Biasa dengan Karya Luar Biasa Oleh: Aziz Fahmi Hidayat

“Aziz, wah sorry saya telat. Jalanan macet nih gara-gara banjir,” ujar Brian Yaputra sedikit terengah-engah. Mungkin tadi ia berlari lantaran merasa tak enak dengan saya yang sudah menunggu hampir dua jam. “It’s okay, Pak,” jawab saya ringan. Selasa pagi itu Jakarta memang diguyur hujan deras. Saking derasnya, sejumlah ruas jalanan di Ibukota tergenang banjir. Dampaknya berimbas pada kemacetan luar biasa. Namun, suasana berbeda langsung terasa ketika kami memasuki ruangan kerja pria kelahiran Semarang yang

Edisi 3 Maret 2015

terletak di Jalan Biak, Jakarta Pusat, ini. Rangkaian hiasan kaca patri berbalut warnawarni seketika menggoda mata untuk menikmatinya. Saya bergumam dalam hati, amazing. “Inilah kaca patri,” kata Brian sembari tersenyum. Kaca patri yang sempat mati suri kembali berjaya di tangan lelaki ramah ini. Buah karyanya terpampang di sejumlah tempat monumental. Dari masjid, gereja, istana kesultanan hingga Disneyland Hong Kong. Siapa yang menyangka jika sentuhan

magis pada kaca patri di bangunan-bangunan tersebut adalah hasil kreasinya. “Saya pun sempat tidak yakin dengan apa yang sudah saya kerjakan ini,” tuturnya mulai bercerita. Brian mengakui, ia hampir saja putus asa ketika pertama kali menjajal peruntungannya di bisnis kaca patri. Tanpa latar belakang yang memadai soal seni kaca, ia memulai segala sesuatunya murni dari proses trial and error berkali-kali. Terlebih di masa itu, tahun 1980-an, pamor kaca patri di Indonesia hampir tidak ada yang mengenali. Namun berkat ketekunan serta kesungguhan

DESIGN

Edisi 3 Maret 2015

DESIGN

hati, perlahan-lahan Brian mulai menemukan ritme serta alur dalam mendesain kaca patri yang indah. Tepat setahun kemudian, pada 1981 Brian akhirnya mendirikan Eztu Glass, sebuah bisnis yang benarbenar ia rintis sendiri. â&#x20AC;&#x153;Saya memulainya sendiri. Belajar sendiri, mencoba sendiri, dan mengembangkan sendiri pada awalnya,â&#x20AC;? kenang Brian. Melihat potensi serta peluang bisnis ini cukup cerah, Brian akhirnya merekrut satu orang karyawan yang kemudian ia kirim ke luar negeri untuk belajar lebih mendalam soal seni pahat kaca ini. Alhasil, sekembalinya karyawan tersebut dari luar negeri, bisnis Eztu Glass langsung melejit hingga kini.

Edisi 3 Maret 2015

Namun, butuh kerja keras ketika Brian bertekad membesarkan bisnisnya tersebut. â&#x20AC;&#x153;Persoalan utamanya terletak pada bagaimana usaha saya mengenalkan serta mengangkat kembali reputasi kaca patri yang sejatinya sudah pernah berjaya pada masa penjajahan Belanda dulu,â&#x20AC;? ungkapnya. Satu persatu kendala yang sempat menghadang bisnis Brian akhirnya hilang dengan sendirinya, seiring makin moncernya buah tangan bapak tiga anak ini. Proyek-proyek pesanan pun datang bertubi-tubi. Dari yang skala rumahan sampai mega proyek Disneyland ia kerjakan dengan hasil yang terbukti memuaskan. Perkembangan

bisnisnya tak terbendung lagi, membawa Brian sebagai pemain bisnis kaca patri terkemuka dan menancapkan namanya sampai ke luar negeri. Tetap Bersahaja Sekalipun namanya sudah familiar bahkan hingga ke mancanegara, namun kesederhanaan dan sikap bersahaja tak lepas dari pribadi Brian. Bersahabat, murah senyum serta rendah hati melekat betul pada diri pria humoris ini. Sikapnya yang demikian tertambat pada siapa pun yang ditemui, tanpa terkecuali. Karakter yang demikian tampaknya berpengaruh besar pada eksistensi bisnis

DESIGN

Eztu Glass. Brian selalu menekankan dirinya sendiri untuk menghindari penipuan terhadap klien-klien yang dikelolanya. Itu pula yang membawanya dipercaya oleh Disneyland untuk mendesain proyek mereka. â&#x20AC;&#x153;Ceritanya begini, saya berkenalan dengan Ketua Asosiasi Arsitektur Hong Kong Mr. Tao Ho di pesawat dan mengerjakan beberapa proyek di Hong Kong seperti gereja. Dari situ merembet ke banyak proyek yang saya garap di Hong Kong. Sampai suatu hari saya ditelepon petinggi Disneyland Hong Kong , diminta mendesain di sana dengan kaca patri. Wah, itu proyek dahsyat saya,â&#x20AC;? tutur Brian panjang lebar.

Brian mengakui, proyek Disneyland baginya seperti ketiban durian runtuh. Saat itu sebenarnya banyak yang menawarkan diri, tapi justru malah dirinya yang ditunjuk oleh pihak Disneyland. Menurutnya, yang terjadi ketika itu disebabkan karena ia selalu menjaga relasi serta hubungan baik dengan klien. Berkat kekuatan power of mouth dan hasil pengerjaannya yang fantastis, Brian akhirnya layak dipercaya mengerjakan proyek tersebut.

di berada dalam genggaman tangannya, Brian tetap bersahaja dan bersahabat. Bahkan tanpa canggung, ia turut mengantarkan saya hingga ke basement parkir ketika pertemuan ini berakhir persis ketika hujan juga telah berhenti.

Kini Brian adalah â&#x20AC;&#x153;sang fenomenalâ&#x20AC;? di dunia kaca patri. Namanya telah terukir abadi sebagai pemain unggulan di bisnis ini. Salutnya lagi, meskipun dunia seolah sudah

Edisi 3 Maret 2015

DESIGN

SENTUHAN MIDAS DI KACA PATRI Tuhan menciptakan cahaya, kaca patri yang memantulkannya sehingga berkilau indah. Begitu sempurna untuk sebuah maha karya sepanjang masa.

ika sedang tamasya dan kebetulan mengunjungi suatu gedung bersejarah, kemungkinan besar Anda bakal menemukan ukiran kaca indah nan memesonaâ&#x20AC;&#x201D; memperlihatkan alunan cahaya yang saling bersahutanâ&#x20AC;&#x201D;di salah satu bagian bangunan tersebut. Atau ketika sedang berada di rumah ibadah seperti masjid dan gereja, cahayacahaya genit itu juga tampak seolah mengajak kita berbaur dan menyatu dengannya. Kumpulan cahaya-cahaya itu

Edisi 3 Maret 2015

lahir berkat hubungan indah antara dirinya dengan kaca patri sebagai sarana yang bertugas menghantarkan cahaya. Cahaya memang terlahir sudah sangat indah. Namun, ternyata ada cara lain untuk bisa menikmati siraman cahaya itu, cara yang dipersembahkan oleh tangan-tangan kreatif manusia melalui medium kaca patri. Kaca patri yang sudah ada sejak zaman penjajahan Belanda di Indonesia masih berbekas di beberapa gedung

peninggalannya. Seiring waktu berputar, seiring itu pula kaca patri memudar. Namun, kini kaca patri kembali hadir setelah sekian lama menghilang dan terlupakan. Kaca patri tidak hanya bernilai historis yang tinggi. Lebih dari itu, keberadaannya membuat sebuah bangunan tampak anggun, elegan serta menegaskan kemewahan yang abadi. Desain kaca patri pun bisa diaplikasikan di segala macam bangunan. Mulai dari museum, kantor, mal, gereja,

DESIGN

masjid, rumah tinggal hingga wahana hiburan internasional. Wujud kaca patri di tempat ibadah, misalnya, memberikan nuansa khidmat dan damai bagi penganutnya. Sementara jika ditempel di rumah bakal menimbulkan suasana tenang, sejuk, dan romantis. Begitu pun ketika kaca patri diterapkan di wahana hiburan seperti Disney Land Hong Kong, maka akan tampak bangunan yang mengundang decak kagum berkepanjangan. Pekerjaan menghasilkan sesuatu yang indah dan bernilai estetika tinggi dari kaca patri bukanlah perkara gampang.

dirakit satu persatu dengan timah atau kuningan dengan sistem patrian, rakitan ini kemudian membentuk sebuah desain. Kaca patri terbukti bisa diaplikasikan di mana pun. Selain menghiasi bagianbagian terpenting pada arsitektur tempat peribadatan, perkantoran maupun bangunan komersial, seni kaca patri kini juga sudah diusung masuk ke rumah tinggal bahkan istana para raja.

Proses pembuatannya yang menuntut detail serta ketelitian tingkat tinggi. Kaca-kaca ini

Guna mendapatkan manisnya hasil penggunaan kaca patri, disarankan agar menempatkan kaca ke arah timur atau baratâ&#x20AC;&#x201D;di mana matahari terbit dan terbenamâ&#x20AC;&#x201D;untuk menghias eksterior. Sinar matahari yang masuk menembus kaca patri lebih mengentalkan keindahan seni ini. Sinar yang menembus â&#x20AC;&#x153;menari-nariâ&#x20AC;? di dalam kaca, menjadi the dancing light. Biasnya jatuh ke lantai, terpantul indah dan menawan, menjadikan suasana amat damai, khusuk namun menggairahkan. Kaca patri kini kembali menjadi idola baru untuk menambah kesan glamor pada properti. Keindahan, keserasian, dan kemewahan sebuah bangunan akan menjadi lebih bernilai tinggi jika disusupi pernak-pernik kaca patri yang pernah melegenda itu. (Aziz Fahmi Hidayat)

Edisi 3 Maret 2015

100

ETC

RUMAH GRATIS

Menggugah Hati,

Memacu Kepedulian

epenggal syair itu mungkin nanti tidak begitu relevan lagi bagi mayarakat kelas bawah. Pasalnya, impian atap menjadi genting dan keramik sebagai lantainya bisa terwujud dengan adanya program “Rumah Gratis” yang ditayangkan di Trans TV bekerja sama dengan Apersi (Asosiasi Pengembangan Perumahan Seluruh Indonesia).

Sebagai pemrakarsa, Apersi memastikan bakal membagikan 1.000 rumah gratis yang kepada masyarakat kurang mampu di seluruh Indonesia. Program tersebut diharapkan bisa menjadi pendorong bagi stakeholder perumahan untuk terus berkomitmen menekan angka kekurangan rumah di Indonesia (backlog) yang saat ini sudah mencapai angka 15 juta unit.

Tayangan reality show ini tidak hanya memunculkan kepiluan hati atas kehidupan nyata orang yang belum memiliki tempat berteduh yang layak. Tetapi juga memacu kepedulian para pengembang perumahan lainnya untuk turut bahu-membahu membantu pemerintah mengentaskan kemiskinan, dengan menyediakan rumah layak huni bagi masyarakat yang belum memilikinya.

Ketua Umum Apersi Eddy Ganefo mengatakan, mereka sudah memulai program ini secara regular sejak November 2014. Setiap bulan, Apersi menyiapkan empat unit rumah gratis bagi masyarakat tidak mampu—satu unit per minggu. Provinsi Banten menjadi pilot project untuk program awal pembagian rumah gratis ini. “Komitmen kami memberi rumah gratis bagi masyarakat kurang mampu ini sejalan dengan program

Edisi 3 Maret 2015

Langit sebagai atap rumahku dan bumi sebagai lantainya...

Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat untuk menyediakan 1 juta unit pada tahun 2015,” katanya. Menyinggung dana subsidi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) pemerintah pada 2015, menurut Eddy, alokasi sebesar Rp5,1 triliun belumlah memadai untuk mengatasi kekurangan pasokan rumah. “Kami sebagai pengembang yang concern pada pembangunan rumah subsidi sangat berharap pemerintah menaikkan anggaran subsidi agar tingginya angka kekurangan rumah dapat ditekan. Apalagi kita tahu setiap tahun angka ini terus bertambah sekitar 300.000 unit,” tuturnya. Eddy juga mengimbau pemerintah untuk membangun infrastruktur pendukung di kawasan pembangunan rumah. Infrastruktur jalan, listrik,

ETC

dan infrastruktur pendukung lainnya harus menjadi komitmen pemerintah. Pilot Project Ketua DPD Apersi Banten, Sabri Nurdin, menjelaskan bahwa program ini membawa pesan moral semangat dari Apersi dalam mengatasi

sudah digagas sejak setahun lalu, namun lantaran terkendala berbagai hal baru saat ini bisa berjalan secara regular. Selain itu, Apersi juga melakukan seleksi ketat terhadap masyarakat yang berhak menerima. Menurut Sabri, asosiasi tidak ingin pembagian rumah gratis tersebut salah sasaran.

“Klasifikasi penerima rumah tentu menjadi perhatian kami, Apersi tentu tidak ingin rumah yang diterima masyarakat kurang mampu itu nantinya malah menjadi beban bagi penerimanya di kemudian hari,” kata Sabri. Penyerahan rumah pertama dilakukan di Banten. Rumah bersubsidi mereka berikan secara gratis. “Setiap minggu akan terus kami bagikan rumah gratis yang tersebar di seluruh lokasi di Indonesia.” Penyerahan rumah gratis tersebut juga ditayangkan oleh Trans TV. Program tersebut diharapkan bisa memacu kepedulian dari pengembangpengembang lain untuk bisa turut serta berpartisipasi. “Pemberian rumah akan dilakukan kepada masyarakat miskin. Kami mempunyai tim penilai yang menetapkan siapa yang berhak menerima rumah gratis tersebut. Kami juga bekerja sama dengan pemda setempat,” ujarnya.

backlog perumahan di Indonesia. “Kami sebagai pilot project program ini ingin membawa pesan kepada masyarakat bahwa kami juga berkomitmen mengatasi masalah perumahan dan tidak hanya memikirkan profil bisnis semata,“ papar Sabri dalam siaran persnya awal bulan lalu. “Kami juga mengimbau kepada semua stakeholder terkait untuk ikut andil membantu program ini.” Program pembagian rumah gratis ini sebenarnya

Edisi 3 Maret 2015

101

102

ETC

Cucuran Air Mata Program reality show “Rumah Gratis” ini ditangani oleh Mandala Soji, presenter yang pernah sukses dengan program “Termehek-Mehek”. Mandala mengatakan reality show itu juga berkerja sama dengan production house yang dipimpinnya. “Ini program pertama di Indonesia dengan setiap satu episodenya akan memberikan satu rumah gratis kepada orang yang membutuhkan. Acara ini ditayangkan setiap hari Sabtu pukul 17.00 WIB.” Meski rumah yang diberikan gratis, namun bersifat subsidi pemerintah. “Satu unit rumah harganya 180 jutaan, juga diberi plus isi rumah. Jadi, yang punya rumah tinggal masuk dan menikmati semuanya,” kata Mandala. Pemberiannya dilakukan secara random oleh tim seleksi dan ditayangkan dalam reality show. Tujuannya, selain bisa menggugah hati, juga bisa menjadi daya tarik bagi pengusaha agar tergerak memberikan bantuan serupa kepada orang yang membutuhkan. Mandala juga menceritakan, rumah gratis ini diberikan sesuai dengan berbagai prosedur—mulai dari kerja sama dengan dinas sosial hingga RT dan RW si calon penerima rumah—agar program tersebut tepat sasaran. “Yang telah mendapatkan rumah gratis data kita dapatkan dari dinas sosial setempat hingga ke RT/RW. Lalu selanjutnya

Edisi 3 Maret 2015

kita survei lagi sehingga mendapatkan orang yang cocok dan betul-betul membutuhkan rumah tinggal yang layak huni.“ Para calon penerima rumah gratis ini harus berdomisili dalam radius 20 kilometer dari lokasi perumahan yang akan diberikan oleh anggota Apersi. Mandala sendiri mengaku

tak kuat menahan haru, bahkan harus berlinang air mata setiap kali membawakan acara ini. Ia begitu tergugah dengan kehidupan para calon penerima rumah gratis yang terus berjuang tanpa henti di tengah kekurangannya. Semangat itulah yang membawa rasa pilu sekaligus memberikan inspirasi bagi yang menontonnya. “Siapa pun yang menonton acara ini pasti akan bercucuran air mata, menahan haru dan salut akan perjuangan para calon penerima rumah gratis. Banyak pelajaran yang kita petik dari

kehidupan mereka. Inilah poin utamanya.” Mandala mencontohkan penerima rumah gratis yang ditayangkan Trans TV pada Sabtu (14 Februari 2015), Bripda M. Taufik Hidayat, anggota Sabhara Polda DI Yogyakarta. Polisi muda—yang baru lulus dari Sekolah Polisi Negara (SPN) Selopamioro akhir 2014— ini selama belasan tahun tinggal dengan saudara dan ayahnya di kandang sapi. Meski demikian, keseharian yang memprihatinkan dan keterbatasan materi tidak membuat Bripda Taufik gentar menghadapi cobaan hidup. Buah kesabaran itu pun akhirnya terbayarkan. Keberuntungan dan kebahagiaan Bripda Muhammad Taufik Hidayat terasa lengkap saat Apersi, PT Mandala Abadi Production dan Trans TV, menghadiahinya rumah gratis. “Semangat hidup dia kuat. Demi orangtua dan adik-adiknya, dia mampu bertahan hidup bertahuntahun di kandang sapi. Ini perlu kita apresiasi,” ungkap Mandala. (Caca Casriwan)

103

Edisi 3 Maret 2015

104

ETC

Bergaya Sambil Berinvestasi

ain dulu, lain sekarang. Dulu ajang unjuk diri status sosial sebagian perempuan adalah perhiasan yang bergelantungan di tubuh mereka. Kini, kecenderungan itu beralih pada tas. “Semakin mahal tasnya, semakin tinggi pula status perempuan yang menjinjingnya”. Gaya hidup seperti ini bukan hanya terjadi di Jakarta, di kota-kota besar lainya juga sudah mulai mewabah. Terlebih, ”tekanan sosial” soal asli-palsu menjadikan sebagian orang tidak peduli jika harus membeli tas branded bekas pakai ketimbang tas branded abal-abal. Tengok saja tas-tas yang dijual butikbutik, tak ubahnya seperti baru. Pasalnya, banyak pemilik tas

branded yang enggan memakai tas-tas mahalnya berkalikali sehingga memilih untuk menjualnya. Contohnya, tas yang banyak digandrungi sekelas Louis Vuitton edisi Neverfull—sering dijuluki ”LV sejuta umat”—harga jual bekas pakainya hanya berselisih sekitar 1 juta lebih rendah dari harga barunya yang berkisar Rp7 juta. Faktor nilai jual yang tinggi dari tas branded bekas pakai ini tak jarang yang menjadikannya sebagai barang investasi yang cukup likuid, cepat cairnya. Indonesia juga didapuk sebagai salah satu peminat tas branded terbesar di Asia. Peminatnya beragam, dari selebriti papan atas, sosialita, hingga istri-istri pejabat. Potensi pasar itu pula

yang mendorong kolektor tas branded nan mahal seperti Eveline S. dan Yayi Fayad rajin berburu tas yang menjadi incarannya. Selain untuk menjaga prestise di mata komunitas mereka juga untuk investasi. Keduanya mengaku tak jarang harus merogoh kocek lebih dalam untuk memperoleh sebuah tas buruannya. Ladang perburuan tas branded mereka tak hanya di Indonesia dan Asia, lintas benua juga mereka lakoni demi mendapatkan tas branded yang disukai. Shopaholic, iya; investasi, juga iya. Karena itulah banyak pula suami yang tidak keberatan dengan gaya hidup istrinya yang seperti itu. “Awalnya orangtua maupun suami juga merasa keberatan. Tapi setelah melihat sisi

10 Tas branded yang paling diburu

Hermes Birkin, diambil dari Jane Birkin, aktris asal Inggris. Untuk mendapatkan tas seharga puluhan juta ini para kolektor rela mengantre dan menunggu sangat lama.

Edisi 3 Maret 2015

Hermes Kelly, dinamakan sesuai dengan nama Putri Grace Kelly. Grace Kelly pernah menutupi kehamilan dirinya dari sasaran kamera paparazi dengan tas Hermes. Momen tersebut sangat populer dan akhirnya menjadi publisitas bagi Hermes.

Chanel 2.55, desain tas yang terinspirasi dari mantel joki ini dibuat pertama kali pada 1955. Baru pada 2005 Chanel mengeluarkan model yang sama persis dalam rangka memperingati 50 tahun tas ini.

ETC

positifnya, kini tidak lagi,” kata Eveline, saat ditemui PropertyIn di Pameran Tas Branded yang diusung Satu8 Residence, Kedoya, Jakarta Barat awal Februari silam. Harga tas-tas branded bekas maupun baru di pasaran Jakarta saat ini terentang luas: mulai dari puluhan juta hingga ratusan juta, bahkan hingga miliaran rupiah. Ya, meski bekas, harganya memang bisa tetap selangit. Pasalnya, harga tas baru juga terus meningkat. Merek-merek klasik yang bertahan dan masih digandrungi di Indonesia

adalah Hermes, Louis Vuitton, dan Chanel. Merek-merek lain seperti Gucci, Balenciaga, Bottega Veneta, Dior, Miu Miu, Ferragamo, Tods, Prada, dan Marc Jacobs, juga tak sepi peminat. “Sejak remaja saya sudah mulai menggandrungi tas branded. Ini terus berlanjut setelah saya bekerja dan memiliki penghasilan sendiri. Bahkan, my first salary was

Chloe Paddington, didesain tahun 2005, dan menciptakan gaya boho-chic trend yang erat kaitannya dengan sederetan bintang seperti Kate Moss, si kembar Mary-Kate dan Ashley Olsen, dan Nicole Richie.

Marc Jacobs Stam, diambil dari nama teman dari desainernya yang juga supermodel Jessica Stam. Tas yang satu ini sangat populer di kalangan bintang muda Hollywood.

Yves Saint Laurent Muse, tas tote besar dengan kulit emboss, yang jadi favorit Katie Holmes, Lindsay Lohan, dan Jessica Alba.

about the bag,” kata Eveline. “Jadi sudah hampir 20 tahun saya berinvestasi di tas branded ini.” Hingga sekarang, Eveline sudah mengoleksi 30-40 tas dari berbagai merek. Merek Hermes menjadi tas terbanyak yang dikoleksinya. Hampir setengah dari koleksinya berasal dari Hermes. Harga satuannya pun

Louis Vuitton Monogram Speedy 30, tas yang paling banyak tiruannya. Tas ini dibuat untuk menjaga keaslian logo.

Balenciaga Lariat, keluaran Gucci, tas macho yang didesain untuk pengendara motor wanita.

Fendi Baguette, di awal 90-an. Tas kulit reptil hadir dengan berbagai macam warna dan didesain untuk segala macam pakaian.

Dior Saddle, tas kulit reptil buaya dan ular piton yang bertemakan kuda dengan kepala sabuk dan paku.

Edisi 3 Maret 2015

105

106

ETC

Tips Berinvestasi Tas Branded

Jeli dalam memilih merek serta model tas, karena tidak semua jenis tas branded dapat dijadikan pilihan investasi. Ada beberapa merek dan model tertentu yang tentunya memiliki permintaan pasar yang tinggi.

Kondisi keuangan harus sehat (arus kas positif), memiliki dana cadangan yang bisa digunakan sewaktuwaktu dalam keadaan yang bersifat urgent, sudah punya asuransi jiwa dan asuransi kesehatan, memiliki investasi liquid seperti emas/logam mulia, saham, obligasi, reksa dana, ataupun investasi yang bersifat jangka panjang seperti properti.

Merawat tas dengan baik agar nilai jual kembalinya bagus di pasar sekunder nanti.

Jangan lupa mencatat harga beli tas, sering-seringlah mengintip perkembangan pasar seken sehingga selalu tahu harga dan model apa yang banyak diminati pasar.

Edisi 3 Maret 2015

cukup mencengangkan, dari puluhan juta sampai miliaran rupiah. “Sebenarnya pertama kali, saya tidak berpikir untuk investasi, karena memang dulu tas bukan sebagai investasi. Dulu kita suka memang karena sebagai perempuan suka melihat sesuatu yang bagus dan indah, dan saat kita memilikinya itu sudah memiliki satu kepuasan tersendiri,” urainya. Ternyata seiring perjalanan waktu, perkembangan tas branded itu kian menanjak, demand juga kian meningkat. “Jadi, saya memutuskan untuk menjadikannya bisnis juga. Selain sebagai kolektor, juga saya bisniskan sekalian.” Meski begitu, tidak semua tas yang kita beli memiliki nilai investasi, tergantung dari mereknya sendiri. Tapi untuk brand-brand seperti Hermes, Chanel, kata Eveline, the price is never cooling down. “Setiap tahun harganya meningkat. Otomatis jika harga barunya naik, harga sekennya juga mengejar kenaikan harga tas baru itu.” “Otomatis jika punya koleksi Hermes, Anda tidak pernah rugi dan tingkat risikonya juga kecil. Saya perkirakan tingkat kenaikan setiap tahunnya hampir sama dengan investasi properti dan lebih tinggi dari deposito, yakni 10% setiap tahunnya,” urainya. Komentar senada juga disampaikan Yayi. Menurutnya, kenaikan

harga tas tidak serta-merta mengikuti persentase kenaikan harga di tokonya, tapi juga dilihat dari limited edition-nya. Misalnya untuk Hermes warna dan tipe tertentu, dalam 1-2 tahun terkadang suka berhenti produksi. Tentu saja, produk yang sudah ada di pasaran akan memiliki kenaikan harga yang tinggi karena banyak dicari orang. “Saya suka tas Hermes dan Chanel karena secara kualitas mereka top of the brand, Kedua merek ini juga memiliki tingkat kehalusan, model, dan keunggulan lebih tinggi.” Status Sosial Tampil dengan tas branded dalam pengamatan sosiolog dari Universitas Gadjah Mada, Ari Sudjito, merupakan bagian dari identitas kelas. Di masyarakat dunia konsumsi, mengonsumsi bisa merupakan tindakan untuk menunjukkan identitas kelas. Dalam masyarakat demikian, biasanya terdapat komunitas-komunitas yang punya ukuran dan simbol kelas tertentu. Dengan mengonsumsi ukuran-ukuran kelas itu, mereka memiliki posisi tawar yang kuat dalam komunitas. ”Buat orang di luar komunitas itu, mereka dianggap tidak rasional. Tapi, buat mereka yang membeli barang dengan harga selangit, hal itu rasional dalam rangka reproduksi kelas,” tutur

ETC

Ari. “Mereka mencoba menancapkan identitas kelas dengan merek-merek tertentu. Meski komunitas seperti itu sesungguhnya mengonsumsi sesuatu yang hampa.” Menurutnya, simbol-simbol yang mereka konsumsi dari barang-barang bermerek papan atas tersebut boleh jadi hanya berguna di komunitasnya. Di luar komunitas mereka, barangbarang dan simbol-simbol itu belum tentu berguna ataupun berpengaruh. Namun, bagi yang gemar belanja tas branded, jangan berkecil hati. Anda dapat menjadikan hobi ini sebagai salah satu pilihan investasi. Lantaran inflasi dan beberapa faktor lain, harga tas branded akan ikut naik dari tahun ke tahun. Kolektor tas branded memang erat dengan gaya hidup hura-hura. Tapi jika menilik dari sisi positifnya, menjadi kolektor tas branded juga memiliki keuntungan tersendiri. Sama halnya ketika memilih untuk berinvestasi di saham, deposito maupun properti. Namun, tentu saja

harus juga melihat dari sisi risiko yang bakal diterima nanti. Salah satu contoh, kita dapat melihat data yang dikutip www.andreyna.com . Selama Januari 2014–Maret 2014 (kurs pada September 2014, US$ 1=Rp11.600) secara rupiah harga tas Hermes Lindy 30 naik dari Rp78 juta naik menjadi Rp84 juta; tas Hermes Kelly 32 Togo naik dari Rp96 juta menjadi Rp107 juta; sedangkan Hermes Birkin 30 Togo Rp118 juta, tapi kenaikannya belum diketahui; Hermes Birkin 30 Ostrich Rp219 juta dan kenaikannya belum diketahui. Angeline, pemilik Angeline Boutique, menjelaskan bahwa investasi dan prestise tidak bisa dipisahkan dalam urusan tas branded. Sebab keduanya memiliki hubungan yang erat. Demi prestise, orang akan dengan mudahnya mengeluarkan investasi, berapa pun besarnya investasi maupun risikonya. Namun kini semuanya berubah seiring dengan banyaknya peminat tas branded ini. Ukurannya tidak hanya prestise, tapi sudah ke arah investasi.

Investasi di tas branded tidak bisa dibilang memiliki risikonya kecil. Ia mencontohkan, brand Hermes tidak semua warnanya memiliki harga yang bagus. Lain warna, harganya pun berbeda. Perbedaannya pun bisa puluhan juta. “Ada kalanya kalau kita investasi di tas yang salah warna, harga jualnya tidak terlalu menguntungkan, bahkan bisa jual rugi,” ujarnya. Dalam investasi properti, tidak semua properti dapat menghasilkan uang. Kita harus lihat lokasinya, developernya, dan juga bentuk bangunannya. “Begitu pula dengan tas, harus dilihat dari sisi kulit, warna, dan juga produksinya. Harga yang dipatok juga berbeda bisa di kisaran Rp20-30 juta,” kata Angeline. Namun, ia menyarankan, dalam berinvestasi di tas branded jangan terlalu memaksakan—jangan sampai terlibat hutang. “Lihat dulu kondisi keuangan kita. Ini bisa dilakukan dengan cara harus hunting terlebih dulu dan berinvestasi sesuai dengan kondisi keuangan kita.”

Edisi 3 Maret 2015

107

108

ETC

GARAGE

Penerus Sang Raja Diesel Berbekal desain modern serta teknologi canggih, Isuzu mu-X siap menggebrak pasar SUV high dan diproyeksikan menjadi raja diesel baru.

ini banyak mobil baru dibuat meminjam platform dari pendahulunya. Alasannya sederhana: ingin memangkas biaya riset atau generasi sebelumnya tidak cocok dipasarkan secara luas. Ini pula yang terjadi pada Isuzu mu-7. Sempat digadang-gadang sebagai penerus Isuzu Panther— sang raja diesel—untuk bersaing di kelas SUV keluarga, seri ini ternyata gagal mengaspal di Indonesia. Sebagai penggantinya, Isuzu lantas menciptakan generasi terbaru dari Isuzu mu-7 yang lebih cocok dengan kondisi di Tanah Air, yakni Isuzu mu-X. “Kami mulai memperkenalkannya pada Agustus 2014. SUV ini dipilih karena secara ukuran dan kapasitas mesin lebih kecil dibandingkan Isuzu MU-7,” jelas Supranoto, CEO PT Astra International Tbk-Isuzu.

Edisi 3 Maret 2015

Beragam penyempurnaan Isuzu mu-X telah dilakukan dari generasi sebelumnya. Alhasil, tampilan desain mobil ini lebih modern dan tangguh, tetapi tidak meninggalkan sisi elegannya. Ini terlihat dari grille yang dilapisi dengan krom, head lamp dengan tatapan tajam yang modern, penyematan dua fog lamp pada bumper depan, dan pemasangan rear spoiler untuk menegaskan kesan sporty. Melongok ke dalam kabin, Isuzu sepertinya sangat ingin memanjakan pengguna SUV ini. Interiornya tampak didesain sangat cerdas, dengan menggabungkan fitur-fitur modern dengan ruang ekstra yang memberi kenyamanan yang dibalut kemewahan untuk 7 orang hingga bangku belakang. Desain kursi wrap around dan sistem split & fold memberikan

GARASI

ruang kepala, kaki dan bahu nyaman di semua konfigurasi pengaturan kursi untuk muatan yang lebih besar. “Seluruh kursi berlapis kulit premium dan dirancang untuk memberikan fleksibilitas yang tinggi. Kursi baris kedua dan ketiga bisa dilipat rata demi menyajikan ruang maksimal jika membawa barang berukuran besar,” ujar pria yang akrab disapa Pran ini. Isuzu mu-X memiliki fitur-

fitur spesial di sisi interiornya seperti tombol pengaturan audio dan auto cruise control pada roda kemudinya. Auto cruise control bermanfaat saat mobil meluncur di jalan bebas hambatan. Ketika tombol ini diaktifkan pada kecepatan tertentu yang diinginkan pengemudi, laju kendaraan akan stabil tanpa harus memainkan pedal gas—hal ini juga membantu meningkatkan efisiensi bahan bakar.

ETC

Sementara di bagian dasbor tersedia head unit dengan monitor LCD berukuran 7 inci yang dapat terhubung dengan perangkat iPhone ataupun Android secara ‘true mirroring’. “Dilengkapi pula dengan 8 surround speaker yang menghasilkan efek suara mengelilingi pendengarnya seperti pada sistem audio rumahan atau home theatre,” jelas Pran.

Edisi 3 Maret 2015

109

110

ETC

GARAGE

Tangguh dan Menyenangkan Di sektor dapur pacu, SUV 7 penumpang ini menggunakan mesin turbo-diesel berkapasitas 2.500 cc. Mesin yang bisa mengeluarkan tenaga 136 hp pada 3.600 rpm penumpang ini memiliki sistem penggerak roda 4×2 didukung dengan teknologi Commonrail VGS (variable geometry system)—yang menghasilkan daya maksimal di semua tingkatan putaran mesin. “Senjata” lainnya, transmisi otomatis 5 percepatan triptronic yang dilengkapi dengan Adative Gradient Logic Control. Teknologi ini berfungsi menganalisis dan membantu pengemudi menyesuaikan sistem transmisi saat mobil melewati tanjakan curam sehingga pengemudi tidak perlu sering mengganti gigi. Isuzu mu-X tersedia dalam 5 pilihan warna, cosmic black mica, titanium silver metallic, uluru brown metallic, splash white dan fjord blue metallic. “Meski dibekali fitur canggih, SUV high ini dibanderol dengan harga yang murah di kelasnya: 442,5 juta rupiah on the road Jakarta,” kata Pran. Mobil ini sangat cocok

Edisi 3 Maret 2015

untuk berpetualang atau sekadar mengelilingi kota. Dengan ground clearance 230 milimeter, Isuzu mu-X mampu melewati jalanan yang cukup ekstrem seperti jalan berbatu dan berlubang, bahkan menerjang genangan air sekalipun. Suspensinya di sisi depan menggunakan model double wishbone, sedangkan di belakang memakai konfigurasi five link. Chassis-nya pun memiliki ketebalan yang berbeda-beda, disesuaikan dengan titik beratnya. Jadi penumpang akan tetap merasakan kenyamanan meskipun melewati jalan rusak dan berlubang. “Kami ingin memberikan pengalaman menyenangkan bagi pengguna Isuzu muX, menaiki SUV tapi senyaman mobil sedan,” imbuhnya. Sebagai kendaraan penumpang, Isuzu mu-X dibekali dengan fitur-fitur keselamatan yang mumpuni untuk keamanan dan perlindungan penumpang. Faktanya, pada mobil ini disematkan dual front airbags untuk pengemudi dan penumpang depan.

GARAGE

Sementara untuk perlindungan menyeluruh, konstruksi rangka mobil menggunakan baja bertekanan tinggi dan panel baja untuk mendapatkan kekuatan dan ketahanan yang merata. SUV ini pun dipersenjatai dengan electronic stability

control (ESC) sehingga kendaraan akan tetap stabil meskipun dalam keadaan ‘understeer’ atau ‘oversteer’. Ada pula fitur keamanan lainnya seperti anti-lock breaking system (ABS), traction control system (TCS), electronic brake force

ETC

distribution (EBD), dan brake assist (BA). “Keamanan menjadi prioritas kami,” tegas Pran. Oleh: Moh. Agus Mahribi

Edisi 3 Maret 2015

111

112

ETC

GADGET

Bisa Dipasang di Setiap Sudut Dell merilis perangkat teknologi terbarunya, Inspiron 20 Seri 3000 All-in-One. Desktop yang bersahabat dengan ruangan rumah.

roduk terbaru dari jajaran produk Dell Inspiron ini merupakan sebuah paket hiburan lengkap yang dirancang untuk pemakaian sehari-hari di rumah. Komputer ini memiliki berbagai kelebihan fungsional yang memberi kebebasan kepada anggota keluarga, siswa, dan para profesional untuk digunakan bekerja dan bermain kapan pun.

Edisi 3 Maret 2015

Primawan Badri, Country Manager & Director Consumer Business Dell Indonesia, mengatakan bahwa konsumen kini ingin bebas menentukan dan memilih teknologi yang cocok dengan gaya hidup dan dapat digunakan sehari-hari secara mudah. â&#x20AC;&#x153;Karena itulah kami merilis seri terbaru ini,â&#x20AC;? ujarnya. Dell memang dikenal sebagai penghasil produk-produk inovatif dengan kualitas dan desain

ETC

terbaik untuk memenuhi berbagai keinginan dan kebutuhan konsumen. Dell Inspiron 20 Seri 3000 All-in-One Desktop, misalnya, dirancang memiliki semua fitur penting yang harus ada dalam sebuah desktop dengan balutan desain sederhana namun tetap modern. “Dengan seri terbaru ini kami yakin akan menjadi pilihan desktop yang tepat untuk penggunaan sehari-hari di rumah,” timpal Jane Ritonga, Brand Manager Dell. Desktop seri terbaru ini adalah komputer untuk pemula atau pengguna awal yang dilengkapi layar kaca 20 inci, speaker Waves MaxxAudio dan subwoofer internal luar biasa dengan kualitas suara bioskop. Yang membuatnya menjadi unik, ungkap Jane, komputer tersebut dapat dipasang di dinding dengan mudah—baik secara horizontal atau vertikal—maupun di atas meja. Bisa juga dipangku dengan nyaman berkat kaki model-A-nya yang gampang disesuaikan untuk kenyamanan penggunaan. “Seri 3000 All-in-One ini begitu mudah diaplikasikan di setiap bagian rumah yang diinginkan dan sangat comfortable bagi keluarga. Mudah dipasang, desainnya juga ringkas dan hemat tempat sehingga membantu menghilangkan kesan berantakan di atas meja,” kata Jane. “Dengan demikian, komputer desktop ini cocok digunakan untuk menikmati hiburan ataupun melakukan kegiatan produktif lainnya di rumah.” Spesifikasinya meliputi layar kaca besar 20’’ TN/HD+ dengan opsi layar sentuh 10 jari yang menampilkan gambar lebih tajam dan detail.

Terdapat pula webcam internal 720 piksel yang mampu membuat anggota keluarga bisa tetap saling berhubungan tanpa hambatan dan tiga port USB 2.0 guna mempermudah semua kebutuhan konektivitas. Sementara itu, Yohan Wijaya, Head of MNC Sales Intel Indonesia, menyampaikan kelebihan lain dari seri ini ialah keberadaan prosesor Intel yang berfungsi menghilangkan batasan komputasi konvensional dengan PC All-in-One (AIO) dan menyatukan seluruh sistem desktop ke dalam satu perangkat yang elegan, tangguh serta memiliki kemampuan untuk membuat, menikmati, dan berbagi konten dengan cara yang revolusioner. “Para pengguna sekarang tidak harus terpaku di meja untuk dapat menggunakan Dell Inspiron 20 Seri 3000 All-in-One ini. Mereka bisa menikmati hiburan multimedia di rumah sesuai keinginan mereka,” papar Yohan. Seri 3000 All-in-One juga dilengkapi dengan layanan Dell ProSupport dengan akses telepon 24 jam ke teknisi andal untuk menyelesaikan berbagai masalah teknis. Jane menegaskan, dengan adanya sistem ini konsumen dapat menerima bantuan diagnosis perangkat keras (hardware) dan aplikasi perangkat lunak (software) OEM umum. Dengan fasilitas yang begitu istimewa, Dell Inspiron 20 Seri 3000 All-in-One bisa menjadi buruan paling diincar oleh keluarga Indonesia. Produk ini sudah tersedia sejak pertengahan Februari dan dibanderol dengan harga cukup bersahabat, yakni mulai dari Rp4.795.000. (Ucu)

Edisi 3 Maret 2015

113

114

ETC

Dari Broker Menjadi Investor Seorang agen properti punya â&#x20AC;&#x153;senjata lainâ&#x20AC;? yang sangat berguna ketika dia menjadi investor.

aya dari properti bisa dilakukan lewat banyak cara. Bisa dengan menjadi developer ataupun investor. Tidak sedikit orang, yang bahkan belum pernah bermain di properti, terpikat berinvestasi karena tergiur mendengar keuntungannya. Tipe seperti ini biasanya mengandalkan keberanian berspekulasi. Percaya atau tidak, hampir sebagian besar orang membeli properti dengan cara berspekulasi dan mereka umumnya pemula. Model pembeli seperti ini umumnya tidak mengetahui secara khusus perbandingan harga properti (misalnya tanah, rumah, vila, apartemen, kantor, dan ruko) di sekitarnya.

Edisi 3 Maret 2015

Mereka membeli properti tanpa mempertimbangkan harga pasar di daerah itu. Disebut spekulasi karena tipe macam ini hanya mengharapkan harga properti bakal naik seiring waktu berjalan.

namun sebelumnya dia sudah melakukan survei dan tahu persis bahwa harga jual properti tersebut di bawah harga pasar, atau karena lokasinya sunrise harga properti itu bakal cepat melejit .

Ada lagi yang kemudian kaya dari properti karena memang basic-nya adalah pedagang properti. â&#x20AC;&#x153;Para pedagangâ&#x20AC;? ini tentunya berbeda dengan spekulan. Kalau berspekulasi hanya bermodal harapan atau angan-angan bahwa harga properti bakal cepat naik, maka pedagang selangkah lebih maju, yaitu dengan memperhitungkan harga properti di daerah itu terlebih dulu. Bisa saja si pedagang membeli properti yang sudah jadi maupun belum jadi dan dipasarkan,

Nah, yang satu lagi ini terbilang unik. Mereka berasal dari seorang broker atau agen properti. Jangan salah, penghasilan agen properti (yang sukses) rata-rata di atas penghasilan kerja kantoran. Pasalnya, mereka mendapatkan komisi aduhai dari penjualan properti yang harganya bisa mencapai miliaran rupiah. Biasanya orang menjadi agen demi belajar menjual dan mengenal properti. Ada yang keterusan karena memang senang menjadi agen properti

ETC

dan komisinya besar. Tetapi ada pula, yang setelah sekian lama mengenal dunia properti dan sudah cukup punya banyak modal, akhirnya “pindah” menjadi investor properti. Selain bermodalkan komisi yang dikumpulkan hingga cukup untuk membeli unit properti, seorang agen juga punya “senjata lain” yang sangat membantunya ketika dia menjadi investor. Seperti kita ketahui, agen properti adalah profesi yang memiliki banyak jaringan—mulai dari developer, pembeli, hingga perbankan. Mereka acap berhubungan dengan pihak pengembang dan membantu proses penjualannya kepada calon pembeli. Setelah berhasil mendapatkan calon pembeli yang tertarik, agen

juga membantu proses kredit dari pengajuan sampai final. Si agen banyak berkomunikasi dengan pihak bank. Karena itu, seorang agen sejatinya telah membangun jaringan yang kuat berdasarkan asas kepercayaan dengan developer, pembeli, dan perbankan. Dari sini bisa tergambar bahwa seorang agen sudah memiliki link yang amat berguna bagi dirinya jika suatu waktu ia ingin terjun menjadi investor properti. Salah satu caranya begini, agen bisa mengajukan pinjaman (non-KPR) ke pihak bank yang biasa dia kunjungi. Kemudian dia membeli unit dari developer yang sudah dia kenal baik dengan harga yang telah mendapatkan diskon. Lalu, si agen menjual unit

yang dibelinya dengan harga yang lebih tinggi kepada calon pembeli—dia punya database banyak. Uang yang dihasilkan dari penjualan itu bisa digunakan untuk melunasi pinjaman ke bank sesuai kesepakatan waktu dan jumlahnya. Selama agen mengembalikan tepat waktu, pihak bank akan percaya sehingga jika di lain kesempatan mengajukan pinjaman lagi akan mudah. Sementara itu, keuntungan dari penjualan bisa dimaksimalkan untuk investasi properti yang lain lagi. Modal utama yang dibutuhkan untuk gaya seperti ini adalah kepercayaan. Mutlak. Inilah yang dimaksud dengan berinvestasi tanpa modal.

Edisi 3 Maret 2015

115

116

ETC

Pertanyaan berikutnya, bagaimana menjadi kaya dengan properti? Inspirasi lain yang mungkin bisa dijadikan rujukan adalah kisah yang sering didengar dari Ray Kroc, pemilik McDonald’s. Suatu hari, ketika berbicara di depan sejumlah mahasiswa, Ray bertanya kepada mereka: “Apa bisnis saya?” Dengan serempak para mahasiswa menjawab: hamburger. Tapi jawaban Ray cukup mencengangkan. “Bukan, hamburger itu pekerjaan saya, tapi bisnis saya properti”. Ya, Ray memang pemilik kerajaan bisnis McDonald’s— franchise hamburger terbesar di dunia—tapi dia juga salah seorang pemilik bisnis properti terbesar di dunia. Maklum, hampir seluruh gerai McDonald’s di seantero bumi adalah miliknya. Sistem yang dipakai Ray sangat jenius. Begini ceritanya.

Ketika ada orang yang berniat membeli waralaba McDonald’s tapi tidak punya tempat untuk gerainya, staf ahli Ray akan mencarikannya di tempat yang paling strategis. Lalu Ray membeli tempat tersebut dengan uang muka dari pembelian franchise McDonald’s dan cicilan bulanan dibayar dari hasil bisnisnya tersebut. Jadi, bisa dikatakan Ray Kroc mendapatkan properti tersebut secara gratis. Akhir-akhir ini banyak buku dan seminar yang membahas tentang properti dengan judul yang sangat bombastis, seperti Bagaimana Membeli Properti Tanpa Uang, Malah Dapat Uang. Inti dari teknik ini adalah mencari properti seperti tempat indekos, ruko atau apartemen yang memiliki hasil sewa (yield) dengan harga di bawah harga pasar. Sebelum membeli, tanyakan terlebih dulu harga properti tersebut pada ahli apraisal atau penaksir harga

standar properti. Bila diketahui harganya lebih tinggi dari harga yang ditawarkan si penjual, kita bisa segera mengajukan pinjaman ke beberapa bank. Jika ada salah satu bank yang setuju, maka kita akan menerima kredit lebih besar dari harga rumah yang ditawarkan oleh pemiliknya. Bayarkan uang pinjaman tersebut ke pemilik properti dan sisanya merupakan komisi buat Anda. Lalu, cicilan per bulan ke bank bisa dibayar dari hasil sewa properti tersebut. Nah, untuk menemukan “emas” tadi (properti yang dijual di bawah harga pasar), kita bisa mencari informasi dari para broker properti. Merekalah yang paling tahu kondisi lapangan. Tak heran bila di kemudian hari mereka memutuskan untuk “pindah profesi” menjadi investor properti. (Aziz Fahmi Hidayat/dari berbagai sumber)

Ada kesalahan teks dalam artikel “Developer adalah Pengembang” (Property-In edisi Februari 2015, halaman 40). Teks yang benar sebagai berikut: Developer adalah Pengembang Ir. NANDA WIDYA, President Director PT Metropolitan Land Tbk: “Siapa yang tahu [kondisi] Bekasi 20 tahun lalu? Saat itu belum ada yang mau melirik Bekasi sebagai kawasan yang bisa dikembangkan. Tapi Metland sudah memulai dari dulu, sebelum Bekasi seramai sekarang. Metland mengikuti perkembangan Bekasi dengan proyek-proyeknya yang banyak memenuhi harapan masyarakat akan hunian, pusat hiburan, dan kini apartemen. Arti kata ‘developer’ adalah pengembang. Maka, konsekuensi pengembang adalah mencari lokasi yang masih kosong dan kemudian dikembangkan dengan karya-karyanya. Bukan sekadar ikut di lokasi yang sudah berkembang dan ‘menumpang’. Kami merupakan developer pionir dalam pengembangan sejumlah properti berkualitas di Bekasi. Kami turut bangga melihat pesatnya pembangunan di kawasan ini. Bisa dibilang kerja keras kami selama ini mengembangkan Bekasi sudah banyak menuai hasil dan menjadi inspirasi bagi developer lain.”

Edisi 3 Maret 2015

117

Edisi 3 Maret 2015

118

ETC

PROPERTY EVENT

Property-In Mengakuisisi Premhouse.Com

alam usia yang masih tergolong “bayi”, Majalah Property-In sudah mengakuisisi sebuah situs properti bernama premhouse.com. Situs ini merupakan situs sewa-menyewa apartemen yang berfokus pada penyewaan apartemen menengahatas, dengan target utama para pekerja asing (ekspatriat) dan eksekutif perusahaan yang berniat tinggal di kota dalam waktu singkat. Premhouse kini menjadi situs nomor satu di Indonesia yang berfokus pada model bisnis seperti ini. Penandatangan akuisisi ini dilakukan di Hotel Ritz Carlton, dihadiri oleh Handi Irawan D (Founder Property-In), Rahmat Susanta (Direktur PropertyIn), Leo Ferdinand (CEO premhouse.com), dan Franciscus Herbayu (Finance Director premhouse. com).

Edisi 3 Maret 2015

Dengan akuisisi ini, Property-In memiliki anak perusahaan baru yang bergerak di bidang sewa-menyewa properti. Sesuai dengan misi perusahaan, Property-In tidak hanya berkeinginan menjadi majalah khusus para investor, tetapi juga membantu memberikan solusi kepada para investor properti. Salah satu yang kini dilakukan adalah menyediakan sarana agency yang mempertemukan antara pemilik properti dan penyewa. Dengan jaringan grup perusahaan Property-In yang luas dan keahlian Premhouse dalam mencari klien, kedua perusahaan ini dapat melakukan sinergi yang saling menguntungkan. “Property-In memiliki misi untuk menjadi provider yang menyediakan berbagai solusi kepada para pembacanya. Mulai dari memberikan informasi, knowledge dan wawasan kepada para pembaca sampai menciptakan berbagai media yang dapat membantu para pembaca menjalankan bisnis properti dengan baik,” kata Rahmat Susanta. “Dengan masuknya Property-In sebagai salah satu pemegang saham di Premhouse,

ETC

Property-In dapat mencapai misi yang diharapkan.â&#x20AC;? Rahmat juga mengatakan bahwa bisnis sewamenyewa apartemen merupakan bisnis yang berkembang pesat dewasa ini. Kehadiran internet membuat konsumen semakin mudah dalam menyewakan maupun menyewa apartemen. Namun, tantangan bisnis ini adalah bagaimana membidik dan menggarap segmen yang tepat, pengembangan listing yang didukung oleh kualitas listing yang sesuai dengan kebutuhan klien, dan pelayanan yang excellent.

banyak keuntungan seperti akses terhadap informasi dan klien potensial, kemampuan dalam menaikkan awareness serta sinergi lain yang saling menguntungkan.â&#x20AC;?

Premhouse bisa memenuhi tantangan tersebut, karena menyasar target pasar yang menjanjikan, ribuan listing yang dimiliki, kemampuan dalam memenuhi spesifikasi apartemen yang diinginkan klien serta service support yang baik kepada klien. Leo Ferdinand menambahkan, Premhouse bergabung dalam grup Property-In karena mereka yakin bahwa majalah ini merupakan sumber informasi yang terpercaya di bidang properti. â&#x20AC;&#x153;Oleh karenanya, Premhouse mendapatkan

Edisi 3 Maret 2015

119

120

ETC

PROPERTY EVENT

PLAZA INDONESIA RILIS ALTERA RESIDENCES PT Plaza Indonesia Urban bekerja sama dengan IDE Land Development merilis hunian vertikal berkelas di Kawasan Terpadu Kota Tangerang Selatan, Ciputat. Proyek bernama Alterra Residences ini berdiri di atas lahan seluas 1,8 dengan nilai investasi sebesar Rp1,2 triliun. Proyek ini sangat strategis karena dekat dengan area CBD Simatupang serta berada 100 meter dengan rencana pintu tol JORR 2. Rencana pembangunan diawali dengan ground breaking pada Mei 2015 dan diharapkan rampung pada 2018 untuk tahap pertama. Alterra Residences merupakan apartemen berkualitas tinggi yang terdiri 5 tower, yaitu Angsana Tower, Banyan Tower, Cemara Tower, Damar Tower, Eboni Tower, dan Commercial Area serta saling terintegrasi dengan adanya sky bridge. Terdiri dari

Edisi 3 Maret 2015

tipe studio, 1 dan 2 bedroom, dan tipe loft yang dikelilingi tanaman tropis yang rimbun dengan sky bridge. Lucy Suyanto, President Director PT Plaza Indonesia Urban, mengatakan nantinya Alterra Residences akan mengutamakan pelayanan terbaik yang diberikan oleh PT Plaza Indonesia Realty Tbk dalam membangun hunian eksklusif agar menjadi pengalaman yang juga bisa dinikmati oleh masyarakat yang tinggal di daerah sub-urban. Sementara Irza Ifdial, CEO IDE Land Development menyatakan, â&#x20AC;&#x153;Hunian ini mengutamakan konsep urban and green living, sebuah hunian layaknya resort yang dilengkapi dengan beragam fasilitas kelas premier seperti lagoon swimming pool dan lourtyard in the air. (ucu)

ETC

PROPERTY EVENT

KG GROUP MENGINCAR WISATAWAN DUNIA Sebagai salah satu negara favorit tujuan wisatawan asing, Indonesia dikenal dengan kekayaan alam yang melimpah ruah. Kekuatan alamnya menjadi daya tarik tersendiri bagi turis yang berkunjung. Itulah yang akhirnya mendorong KG Group melalui anak perusahaannya, PT Cahaya Warna Prima, membangun resorts dan hotel mewah kelas dunia di Bali. Berdiri di atas lahan seluas 12 hektar, proyek yang dinamai Six Senses Bali (menggandeng Six Senses Hotel Resorts Spas) ini rencananya akan dijaikan hunian premium bagi wisatawan internasional di kawasan Uluwatu. Harry Gunawan, Direktur Utama PT Cahaya Warna Prima, mengatakan Six Senses Bali didirikan tidak hanya untuk memperkenalkan industri pariwisata kamar hotel dan view-nya saja, tapi juga budaya dan sekaligus menjual experience dengan pelayanan premium. “Kami mengutamakan pelayanan

mewah dan konsep hunian yang berkelas,” ujarnya. Proyek ini rencananya akan dibangun dalam dua tahapan. Tahap pertama merupakan pembangunan 28 Sky Villa, 62 One-Bedroom Villa, 7 Two-Bedroom Villa, 2 Restaurant dan 1 Specialty Restaurant di atas lahan 6,5 hektar dalam tempo dua tahun dan menghabiskan biaya Rp870 milliar. (ucu)

SANIHARTO LUNCURKAN PRODUK ANDALAN TERBARUNYA Setelah berhasil memasarkan produk-produk andalannya ke pasaran nasional dan Internasional, Saniharto kembali meluncurkan produk baru yang diberi nama Tresna sebagai limited furniture collection. Produk ini merupakan hasil kerja sama dengan Francine Lestari Interior yang dipimpin oleh Francine Denise & Mudita Lestari. Tresna berarti “cinta”, maka tak heran pula produk tersebut diperkenalkan bertepatan dengan momen Hari Valentine. Sebagian bentuk furnitur Tresna menggambarkan

pelukan. Contohnya, console menjadi simbol konsep berpelukan di mana kaki dan badan didesain untuk memeluk permukaan meja. Francine Lestari mencoba menggunakan palet warna yang sederhana dan finish metal warna champagne untuk memberikan kesan edgy. Ada pula yang condong ke arah monokromatis seperti pada bedside table dan credenza. Ke-14 furnitur limited collection ini bisa juga dipesan secara custom dengan ukuran yang berbeda sesuai kebutuhan pembeli. (cac)

Edisi 3 Maret 2015

121

122

ETC

Edisi 3 Maret 2015

ETC

Edisi 3 Maret 2015

123

124

ETC

PROPERTY EVENT

HK TERBITKAN OBLIGASI Rp750 MILIAR PT HK Realtindo, anak usaha PT Hutama Karya (Persero), berencana menerbitkan obligasi sebesar Rp750 miliar pada kuartal III 2015. Dana tersebut rencananya akan dipakai perusahaan untuk membangun proyek properti pusat perikanan baru dan perumahan di Jakarta Utara. Gusti Ngurah Putra, Direktur Utama PT Hutama Karya, mengaku proyek tersebut merupakan gabungan antara Hutama Karya dengan PT Perikanan Indonesia dengan luas proyek mencapai 40 hektar. Nantinya, proyek ini akan menjadi sebuah kawasan hunian

dan pengembangan pasar tradisional yang terintegrasi. Dari total kebutuhan dana yang ada, perseroan menganggarkan dana Rp1-2 triliun dalam membangun infrastruktur. Dari obligasi sebesar Rp750 miliar bisa di-leverage atau kemampuan usaha melakukan pinjaman ke bank menjadi Rp2,1 triliun. “Secara keseluruhan dananya mencapai Rp10-12 triliun. Waktu pengerjaannya mencapai lima tahun,” kata Gusti. (cac)

PREMIER INN MERAMBAH INDONESIA akan dibuka mulai tahun ini.

Jaringan hotel global Premier Inn International—bagian dari Whitbread PLC, perusahaan asal Inggris—berencana menambah empat hotel sebagai upaya memperluas jalur bisnisnya di Indonesia. Premier Inn akan memulai investasinya dengan membangun hotel di empat kota berbeda (Bali, Bandung, Jakarta, dan Sentul) dengan keseluruhan 1.921 kamar yang rencananya

Edisi 3 Maret 2015

“Pada 2015, kami telah membuat awalan baik dengan memasuki perjanjian pembangunan untuk empat hotel di Indonesia,“ kata Erik van Keulen, Senior Vice President Development Premier Inn Asia Pacific “Kami percaya Asia Pasifik memiliki potensi pertumbuhan ekonomi yang kuat, dan kami sangat bersemangat untuk melihat perkembangan empat hotel tambahan dalam jaringan bisnis kami ini.” (cac)

ETC

PROPERTY EVENT

CROWN ASHFIELD, OASIS MEWAH ALA CROWN

Crown kembali mengembangkan kawasan baru di Ashfield, Australia. Kawasan yang berlokasi di Liverpool Road itu digadangkan bakal menjadi sebuah”‘oasis mewah” mahakarya Crown. Rencananya, menara apartemen ini menelan investasi sebesar Rp880 miliar. Menara visioner ini akan menampilkan pilihan apartemen dengan pemandangan indah, apartemen dua lantai bergaya loft, fitur air mengalir yang terpahat, lobi lounge luas, ruang teater dan ruang piano.

yang kuat di Ashfield. “Crown Ashfield akan menjadi sebuah penawaran investasi yang luar biasa menarik terutama bagi pasar Indonesia. Sebab, karakter pasar Indonesia selalu mencari properti dengan desain menarik, kontruksi kokoh yang ditunjang dengan lokasi strategis,” kata Iwan awal bulan lalu. (cac)

CEO Crown Group, Iwan Sunito, mengatakan mereka mengakuisisi lokasi 168 Liverpool Road untuk pembangunan setelah melihat pertumbuhan

Edisi 3 Maret 2015

125

126

ETC

Books

Fokus Satu Saja

pakah Anda orang yang menganggap semua hal sama pentingnya, suka multitasking, berusaha hidup secara seimbang dan menganggap besar itu buruk? Jika iya, Anda mungkin harus berpikir ulang karena buku ini mungkin bisa memberi pandangan baru kepada Anda. The One Thing ditulis oleh Gary Keller dan Jay Papasan, pendiri Keller Williams Realty, Inc.—salah satu perusahaan real estate terbesar dan nomor satu di Amerika Utara. Buku ini intinya memberikan pandangan bahwa untuk mengejar sukses itu Anda harus fokus pada satu hal, dan bukan banyak hal. Anda harus menemukan “the one thing” dalam setiap aspek hidup, lalu fokus mengejarnya. Perumpamaannya: jika Anda berusaha mengejar dua ekor kelinci, maka Anda akan kehilangan keduanya. Sering kali orang menginginkan hal yang lebih banyak dalam hidup, seperti lebih banyak produktivitas yang bisa dicapai, lebih banyak penghasilan, lebih banyak waktu untuk diri sendiri, lebih banyak kepuasan dalam hidup, dan lebih banyak waktu berkualitas bersama keluarga maupun teman-teman. Akan tetapi, bersamaan dengan ingin lebih banyak, orang juga menginginkan hal yang lebih sedikit. Sebagai contoh, Anda tentu menginginkan lebih sedikit gangguan (e-mail, pesan teks, telepon, meeting), segala tuntutan dari keluarga maupun rekan kerja, dan segala hal lain yang bisa mengalihkan perhatian pada tujuan utama. Lalu, apa akibatnya? Hasil yang didapat dari setiap pekerjaan hanya biasa-biasa saja, deadline tak bisa dipenuhi, bayaran lebih sedikit, dan kadar stres yang lebih tinggi. Maka dari itu, kita harus berusaha menemukan “the one thing” dalam hidup ini. Karena dengan itu kita bisa menyingkirkan segala gangguan, mencapai hasil lebih besar dengan

Edisi 3 Maret 2015

waktu lebih sedikit, menurunkan stres, bisa punya waktu me-refresh energi, dan yang paling penting tetap bisa berada pada jalur yang benar untuk mencapai “the one thing” tersebut. Anda tentu hanya memiliki waktu dan energi yang terbatas. Dengan demikian, jika ingin mencapai sukses besar, Anda harus menyempitkan perhatian pada satu hal saja. Dan jika kesuksesan yang hendak diraih berubah, maka fokus Anda harus berubah juga. Keberhasilan untuk meraih hasil yang fenomenal ditentukan dari seberapa fokus Anda bisa mengatur perhatian. Tentu untuk melakukan dan menerapkannya dibutuhkan tahapan-tahapan dan perubahan pola pikir. The One Thing akan memandu Anda untuk bisa melakukannya. Sebab, sukses besar selalu tercipta dari serangkaian efek domino, yaitu dari sukses kecil mampu menghasilkan sukses yang lebih besar, lebih besar lagi, dan seterusnya. Jadi, selama Anda fokus pada satu hal saja, segala yang dilakukan akan lebih efektif dan (seiring waktu) sukses yang dicapai secara bertahap pun akan semakin besar. Ivan Mulyadi

Judul Penulis Penerbit Tebal Harga

The One Thing Gary Keller & Jay Papasan Bard Press 240 halaman US$24.95

ETC

Edisi 3 Maret 2015

127

128

ETC

PROPERTISIANA PJ Rahmat Susanta - Director of Property-in

DISTRESSED PROPERTY Banyak yang mengatakan, paling enak membeli properti dari sesorang yang BU (butuh uang). Harga belinya di bawah harga pasar sehingga kita bisa mendapatkan untung yang banyak. Apalagi jika pemilik lama dikejar-kejar hutang yang sudah jatuh tempo, maka harga properti tersebut bisa makin â&#x20AC;&#x153;menjulang ke bawahâ&#x20AC;?. Orang properti menyebut properti semacam ini sebagai distressed property, yakni properti yang mengalami problem sehingga harus dijual secara cepat (short sales). Bisa jadi karena pemilik properti sudah tidak mampu membayar cicilan. Bisa juga karena properti tersebut dalam tahap sengketa sehingga harus dijual. Alasan sesorang membeli distressed property terutama adalah harga. Properti semacam ini memiliki harga di bawah harga pasar. Dengan demikian, pada saat dijual kita bisa mendapatkan gain yang lebih banyak. Atau jika disewakan, nilai ROI (Return on Investment) juga bisa tinggi. Anggaplah rumah baru seharga 2 miliar sedangkan distressed property sebuah rumah dengan tipe dan lokasi yang sama bisa dibeli cuma 1.5 miliar. Jika di lokasi tersebut harga sewa rumah sbesar 100 juta rupiah maka secara hitungan ROI rumah baru sebesar 5 persen sementara distressed property memiliki ROI lebih dari 6 persen. Kekurangan dari membeli

Edisi 3 Maret 2015

pernah ada rumah dengan tiga kamar tidur dijual seharga 1 dolar. Memang terlihat murah, namun perbaikan rumah yang didirikan tahun 1915 itu sangat tinggi. Belum lagi pajak rumah di daerah tersebut tergolong tinggi. Akibatnya, biaya rumah tersebut justru ada di atas harga pasar rumah.

distressed property adalah proses pembeliannya yang membutuhkan kejelian. Karena distressed property umumnya adalah aset bermasalah maka seringkali ada hidden problem yang tidak terlihat atau ditutuptutupi. Bisa jadi ada klaim dari pihak lain setelah Anda memperoleh properti tersebut. Atau, yang lebih berbahaya jika ternyata rumah tersebut berhantu. Sebuah rumah pernah dijual seharga 1 euro di e-bay karena rumah tersebut dihuni roh jahat. Distressed property seringkali ada di lokasi yang kurang strategis. Bisa jadi distressed property adalah sebuah toko yang dibeli di tempat yang tidak strategis. Si pemilik toko harus menjual karena usahanya rugi dan dia terbeban dengan hutang bank. Distressed property seringkali juga menyimpan masalah dalam hal perawatan. Terkadang biaya perawatan dan perbaikan rumah yang tinggi membuat pemilik akhirnya menjualnya dengan harga murah. Di Detroid,

Timing juga perlu diperhatikan. Pada masa krisis ekonomi, distressed property akan semakin meningkat. Pada tahun 2008 di AS tingkat distressed homes mencapai lebih dari 50 persen. Problemnya, sekalipun harga rumah turun sampai 50 persen lebih, banyak orang yang tidak punya uang sehingga mereka juga tidak sanggup membeli. Jika Anda memiliki uang lebih, membeli distressed property pada saat itu bisa menjadi sesuatu yang menarik. Namun jika uang terbatas dan kita tidak memiliki pengetahuan yang cukup tentang berakhirnya krisis, kita perlu mengkalkulasi dulu, apakah uang kita lebih baik diinvestasikan untuk distress property atau memegang uang cash.