Ziele klar definieren

HGV-Baumanagement: Koordination ist alles Ziele klar definieren

Von Geom. Michael Pichler

Jede bauliche Investition ist eine Herausforderung. Wie diese bestmöglich bewältigt werden kann, zeigt folgender Erfahrungsbericht des HGV-Baumanagements.

Die Grundsatzfrage ist, ob zu großer Optimismus und mangelnde Baupraxis für die Festlegung von zu knappen Bauzeiten verleiten können. Diese Frage kann mit einem eindeutigen Ja beantwortet werden. Bauherren und Planer geben sich beim Planen der Bauzeiten oft sehr selbstsicher und stecken in ihrer Euphorie die Handwerker und Firmen gerne an. „Ja, das muss leicht in acht bis zehn Wochen machbar sein“, auch bei größeren Umbauten und Neubauten. Der Bauzeitenplan wird dann einfach an diese Vorgabe angepasst, teils mit fatalen Auswirkungen und ohne Berücksichtigung von eventuellen Pufferzeiten.

In den letzten Jahrzehnten hat sich die Bauweise von Gastbetrieben stark geändert. Zuerst wurden Pläne erstellt, bei Korrekturen mussten die auf „Diamantpapier“ gezeichneten Linien ausgekratzt werden und neue Striche mussten händisch gezogen werden. Wenn der Bauherr sein Einverständnis gab und die baurechtlichen Genehmigungen vorlagen, ging es mit dem Bau endlich los. An eine genaue Finanzierung dachte man meistens erst nach dem Rohbau. Die Bauvorhaben erstreckten sich dann über ein oder mehrere Jah-

Geom. Michael Pichler, Baumanagement, HGV-Unternehmensberatung re. Diese Art und Weise war damals ganz normal. Heute ist das beim Hotelbau unvorstellbar. In wenigen Monaten müssen die Bauten saniert und bezugsfertig sein.

Neue Bauweisen und moderne Hilfsmittel

Neue Bauweisen, vor allem die Trockenbauweise, Zusatzmittel wie Schnelltrockner für Estriche, industrielle Fertigteile und andere technische Hilfsmittel ermöglichen sehr kurze Bauzeiten. Allerdings bringt diese Innovation auch Nachteile mit sich. Durch die enormen Geschwindigkeiten am Bau müssen auch Handwerker entsprechend geschult sein und Fehler können sich dramatisch auswirken. Meistens zum Nachteil der Brieftasche der Bauherren. Die derzeitigen Tendenzen unsicherer Lieferzeiten und Rohstoffengpässe bedürfen deshalb erst recht einer perfekten Koordination. Bestellzeiten müssen eruiert werden und bei Bedarf müssen nicht verfügbare Produkte durch andere lagernde Produkte ersetzt werden. Eine sorgfältige Terminplanung ist das Maß aller Dinge.

Fehler durch mangelhafte Baupläne

Bei fehlerhaften Bauplänen kommt es immer wieder zu Ausführungsfehlern auf der Baustelle. Die Folge ist ein Abbau, während einer ohnehin schon knapp bemessenen Bauzeit. Demotivation der Handwerker und Bauherren ist die Folge, die ihren Missmut auf der Baustelle auch gerne kundtun. In diesen Situationen ist ein erfahrenes Baumanagement gefragt, das solche unangenehmen Situationen möglichst nicht aufkommen lässt. Und sollte es doch mal passieren, muss das Baumanagement eine rasche Lösung suchen, um den finanziellen Schaden möglichst in Grenzen zu halten.

Planung und Zeit für Bauausführung

stelle generell mehr Fehler. Das ist in jeder Branche so und leicht verständlich. Bauvorhaben sind heutzutage meist sehr komplex. Während es früher meist nur den Architekten und den Statiker gab, gibt es heute auch die Heizungs-, Elektro-, Brandschutz-, Schwimmbad-, Interiorplaner und viele mehr. Jeder von diesen Fachplanern arbeitet auf eigenen Plänen und da entstehen Schnittstellen, wo Fehler an der Tagesordnung sind. Einer der häufigsten Fehler ist, dass eine Planerin bzw. ein Planer nicht auf den Letztstand arbeitet und somit die falsche Grundlage hat. Meist wird das auf der Baustelle zu spät entdeckt, weil eben die Zeit zur Planabstimmung fehlte. Entscheidend ist, dass vor Baubeginn alle Rahmenbedingungen klar sind. Die Zeit vor Beginn der Baustelle ist enorm wichtig und sollte ungefähr das dreifache der Bauzeit einnehmen. Dadurch spart man Zeit, Geld und Nerven. Nur wer seine Ziele klar definiert, kann sie auch erreichen.

Ein gutes Bankenrating ist hilfreich

Wer seine Planung im Griff hat, bekommt auch Zustimmung und Anerkennung, und das nicht nur von den Handwerkern, sondern auch von den Behörden und nicht zuletzt von den Banken. Ein gutes Rating bei der Bank ist sehr hilfreich.

Die Erfahrung zeigt unter anderem die Wichtigkeit, die Firmen und Handwerker auch zwischendurch zu loben und sie immer auf Augenhöhe zu behandeln. Die fehlende Motivation ist ein Erfolgskiller. Mein Tipp an jeden Bauherrn ist, die Motivation auf der Baustelle genau zu beobachten und zu versuchen, diese hoch zu halten. Damit lässt sich Zeit und Geld sparen.

Für weitere Auskünfte steht der Bereich Baumanagement der HGV-Unternehmensberatung in Bozen gerne zur Verfügung.

Erlebnisse des HGV-Baumanagements

Zwischensaisonen bieten sich an, kleinere Bauvorhaben durchzuführen, etwa von Oktober bis Anfang Dezember. Dieses Zeitfenster nutzte auch ein Kunde auf der Seiser Alm. In den Vorgesprächen mit den Firmen war allen bewusst, dass in Richtung Winter gebaut wird. Trotzdem fragten dann im Kick-off-Meeting diverse Firmen nach, was passiert, wenn ein Schlechtwettereinbruch erfolgt. Der Bauherr ergänzte dann noch: „Wenn ich die Handwerker mit der Schneekatze transportieren muss, kostet das xxx Euro pro Fahrt.“ Alle schauten fragend auf den Projektsteurer. Dieser sagte nach einer sehr kurzen Gedankenumschweife: „Die Firmen sollen auf die Arbeit achten und diese nach den vorgegebenen Terminen ausführen. Das Wetter übernimmt der Projektsteurer.“ Es hat dann während der Bauphase keinen Schneefall gegeben. Schnee gab es dann ab dem 5. Dezember reichlich. Aber das Bauvorhaben war abgeschlossen.

Jeder, der schon mal gebaut hat, weiß, dass die Bauzeiten immer zu eng gesteckt werden, um die Stammgäste nicht zu verlieren, und wie hektisch es dann am Bau zugeht. Eine Erfahrung 2008 in Kastelruth veranschaulicht, dass das Bauvorhaben viel zu groß für die vorgesehene Bauzeit dimensioniert war. Die Firmen haben sich gegenseitig beschuldigt, dass viel zu langsam gearbeitet wird und vorgegebene Termine nicht eingehalten werden. So auch der Elektriker, der sich bei dem Projektsteurer persönlich beschwert hat. Um Ruhe in das Vorhaben zu bringen, meinte der Projektsteurer zum Elektriker: „Du machst deine Arbeit und der Maurer seine. Es gibt noch genügend Arbeiten, bevor du nicht mehr weiterkommst.“ Das hat der Elektriker wortwörtlich genommen. Er hat seine Bereiche abgearbeitet. Sobald er nicht mehr arbeiten konnte, weil die Ziegelmauern fehlten, hat er einen Draht gespannt und sein Elektroleerrohr aufgehängt.

2008 gab es einen relativen großen Bauboom, sodass die Handwerker sehr gute Auftragsbücher hatten und daher entsprechende Forderungen stellten. Ein Beispiel: „Die Möbeleinrichtung kann ich nur in den zwei Wochen liefern und montieren. Ich komme mit zwei Sattelschlepper und zehn Monteuren, welche abladen und montieren. Sollte das nicht funktionieren, bleiben die Zimmer leer.“

Die Fertigstellung eines jeden Bauvorhabens hat seine Herausforderung. Der Endtermin war schon überschritten und der Gast bereits auf Anreise. Ob es ein Fehler des Gastes oder des Hoteliers war, ist nicht geklärt. Jedenfalls ist der Gast angekommen und war mitten in der Baustelle. Die Zimmer waren fertig, nur im Erdgeschoss waren noch Tischler beim Arbeiten, weil bis am Abend alles fertiggestellt sein musste. Dem Gast hat das nichts ausgemacht. Im Gegenteil: Er war so begeistert von der Emsigkeit der Handwerker, dass er sich einen Stuhl genommen hat und die Handwerker bei ihrer Arbeit beobachtet hat. Wie vereinbart, war am Abend alles fertig. Der Gast hat am Tisch im Speisesaal gespeist. Beim Nachfragen des Hoteliers, ob alles in Ordnung sei, meinte der Gast: „Hätte mir nie gedacht, dass ich heute Abend hier ein Essen bekomme, geschweige denn einen Sitzplatz.“

Aufgezeichnet von Klaus Kostner, Leiter Bereich Baumanagement, HGV-Unternehmensberatung

HGV-Baumanagement: Gespräch mit Klaus Schmidt, Leiter der HGV-Unternehmensberatung Kompetenz und Erfahrung gesammelt

Herr Schmidt, erinnern Sie sich noch an die Anfänge des Baumanagements im HGV? Schmidt: Die Unternehmensberatung im HGV ist schon seit vielen Jahren aktiv und geht auf den Wunsch einiger Vorstandsmitglieder zurück, die Mitglieder in allen betrieblichen Angelegenheiten zu unterstützen. Mit der Zeit wurde der Wunsch der Mitglieder immer stärker, sich bei Bauprojekten begleiten zu lassen. Erste Bauprojekte wurden angenommen und zusammen mit externen Dienstleistern umgesetzt. Uns war aber schnell klar, dass wir diese Dienstleistung nur weiterführen können, wenn wir auch die notwendige Kompetenz in puncto Baumanagement in der Abteilung Unternehmensberatung haben.

War die Entscheidung, das Baumanagement aufzubauen, umstritten? Überhaupt nicht. Aber der Direktion und der Verbandsspitze war schnell klar, dass wir nur dann Vertrauen und somit Aufträge erhalten, wenn wir auch das fachliche Know-how bei den Mitarbeitern haben. Das erste Bauprojekt unter der HGV-Marke kam eher zufällig zustande. Es war hauptsächlich auf das starke Vertrauen des Auftraggebers in den HGV zurückzuführen. Für uns war es ein neues und spannendes Projekt, das wir zusammen mit unserem Auftraggeber erfolgreich und mit viel Engagement umsetzen konnten.

Welche Bilanz ziehen Sie nun nach rund 20 Jahren Erfahrung im HGV-Baumanagement? Wir sind sehr stolz, dass wir in den letzten rund 20 Jahren über 100 Bauprojekte unserer Mitglieder begleiten durften. Die Bandbreite reicht von kleinen Umbauten bis zu großen Hotelprojekten, ob Neubau oder Zubau. Eine Auswahl der Projekte ist in der Mitte dieser HGV-Zeitung abgebildet.

Auf was kommt es bei einem Bauprojekt an? Zunächst ganz klar auf die Idee und die Vision der Bauherrin bzw. des Bauherrn bzw. der Familie. Wenn diese Themen definiert sind, dann geht es in die planerische Umsetzung der Vision. Gleichzeitig muss die Finanzierung geklärt werden. Parallel zu den rechtlichen Genehmigungen gilt es, die Ausführungsplanung zu erstellen, Handwerker zu kontaktieren, Aufträge zu vergeben, Baubeginn und Bauende zu definieren. Und schließlich muss das GästeKlaus Schmidt, Leiter der HGVUnternehmensberatung

marketing definiert und in Angriff genommen werden.

Welche der erwähnten Bereiche bietet die Unternehmensberatung im HGV ihren Kunden an? Wenn wir die HGV-Mitglieder und unsere Kunden in Bauprojekten begleiten wollen, dann müssen wir ihnen die Beratung und Begleitung in allen Bereichen anbieten können. Das reicht von der Strategie- und Konzeptentwicklung, über die Finanzierungsberatung, das Baumanagement, das Marketing bis hin zum Controlling.

Ihr Ausblick in die Zukunft? Südtirols Gastbetriebe haben sich in den letzten 20 bis 30 Jahren enorm entwickelt. Im Ausland gelten wir in vielen Bereichen als Vorzeigebeispiele. Während wir vom HGV um die Jahrtausendwende noch viele Trendtouren ins Ausland durchgeführt haben, finden diese Touren nun in Südtirol statt. Einen Beitrag durften dabei auch wir von der HGV-Unternehmensberatung leisten. Die Vorfreude auf die nächsten 100 Projekte ist somit ungebrochen. Als gesamtes Team der Unternehmensberatung sagen wir Danke für das Vertrauen.

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Das Frühstück für

die ganze Familie.