CHRONIQUE : FAHD BOULAAMANI CBRE MAROC

Quelles sont les étapes pour la construction d’une usine ? Première étape La définition du besoin appelée « La programmation ». Il s’agit de définir ses besoins, son activité, son besoin en termes d’espace afin d’y installer son process, ce besoin doit prendre en compte une projection future en termes de besoin. Après cette phase la surface et le volume sont connus ainsi que les besoins techniques, le travail de recherche débute pour sélectionner le terrain. Deuxième étape Le choix du terrain est une étape cruciale, il s’agit de s’assurer de ses qualités intrinsèques et extrinsèques. Il convient à ce stade d’être vigilant est de bien se faire accompagner lors de son choix *manager business unit building consulting - CBRE MAROC.

L’accompagnement d’un expert le plus tôt possible est l’élément clé pour la réussite d’un projet

• Terrain accidenté • Zone inondable • Caractéristique géotechnique défavorable • Proximité des réseaux électriques • Servitude • Pollution • Capacité de constructibilité

Troisième étape Choix de son équipe de Maitrise d’œuvre, il convient de disposer de l’ensemble des compétences et références des intervenants. • Préparation des études • Il est important de s’assurer d’inclure l’ensemble des intervenants afin d’obtenir leur accord (FM Global, service logistique, Santé, sécurité….). • Il est nécessaire de s’assurer de la limite de prestation entre le volet « travaux » et équipement fournis par l’industriel (exemple pont roulant fournis par l’industriel peut générer des contradictions qu’il convient d’anticiper) • Dépôt et instruction des autorisations administratives • Vérifier si une étude d’impact est nécessaire • S’assurer de ne pas avoir à recourirà une dérogation • Le suivi de ce point est un point de vigilance important • Lancement des consultations choix de l’entreprise • La stratégie de consultation doit être bien réfléchis afin de limiter le risque et de s’assurer de ne pas diluer la responsabilité des intervenants • Construction • Définir une planification qui permet de maitriser • Enjeux climatique • Les périodes chômées et baisse de productivité • Les périodes de fermetures des usines • S’assurer de la bonne définition de la mise à disposition anticipée de certaines zones généralement l’atelier afin de procéder à la mise en place des machines Quatrième étape • Réception de l’usine • La réception « provisoire » est un acte juridique important, il correspond au transfert de la garde de l’ouvrage. • Le maître d’ouvrage réceptionne et approuve les travaux. Ceci implique que le maître d’ouvrage reconnaît que les travaux ont été correctement exécutés conformément aux contrats, plans et cahiers des charges et aux règles de l’art. L’intention commune des parties doit toujours être examinée et la conclusion d’accords clairs entre les parties permet d’éviter bien de discussions et de litiges inutiles.

Quels sont les différents types de montage ? Il existe plusieurs approches • Conception réalisation à la remise de son programme : le maitre d’ouvrage consulte des concepteurs réalisateurs, cette formule peu répondue au Maroc devient de plus en plus en vogue pour les clients anglo-saxons où le modèle y est très répandu. • Entreprise générale : la conception est faite par une équipe de Maîtrise d’œuvre (architecte et bureau étude) qui réalise les études et assiste le client dans la consultation et le choix d’une entreprise portant l’ensemble de la construction • Groupement d’entreprise : la conception et le suivi est assurée par une équipe de Maitrise d’œuvre, cette forme peut apporter un avantage en compétitivité, il est nécessaire que le groupement amène l’ensemble des garanties et soit sous la forme « conjoint et solidaire »

Quels sont les points de vigilance ? • Le terrain Avant son acquisition il est nécessaire de s’assurer de ses caractéristiques, nous réalisons pour le compte de notre client une étude technique « de diligence » permettant ainsi de confirmer le choix • L’administratif

Obtenir la note de renseignement du terrain et du cahier des charges de la zone, ces documents permettent de vérifier les règles d’urbanisme applicable • La réglementation incendie Le type d’activité peut donner lieu à des mesures importantes pour respecter la règlementation en vigueur • La qualité des études L’exhaustivité des études est un élément structurant pour le projet et doit être bien couvert afin d’éviter toute ambigüité pour les constructeurs • L’organisation CBRE en phase de montage du projet propose dès le départ de définir les rôles et responsabilités de l’ensemble des intervenants afin de faciliter les échanges et risques d’oubli Il est important que le maitre d’ouvrage désigne un chef de projet interne qui se chargera d’assurer l’interface avec les équipes internes (logistique, HSE, production, RH …) • Le budget Un premier budget estimatif est fourni au client afin de lui donner un ordre de grandeur du cout de son projet. Ce budget estimatif restera identique mais le cout des aléas pris en compte évoluera au fur et à mesure des précisions qui sont données (Aleas de 20% avant expression de besoin, 10 à 15% après expression des besoins et 5 à 10% après choix de l’entreprise.

Quel est le délai de construction ? Il convient de distinguer en fonction de la surface et de la complexité des projets ci-dessous un ordre de grandeur • Usine de moins de 5.000 m2, Etude 3 mois Construction 5 mois • Usine entre 5.001 à 10.000 m2, Etude 4 mois Construction 7 mois • Usine entre 10.001 m2 à 30.000 m2, Etude 4 mois Construction 10 mois Quel est le coût d’une usine ? Plateforme logistique • Compter entre 3.000 MAD et 4.500 MAD (hors foncier, hors honoraires d’encadrement)

Usine (dallage de 5 tonnes, hauteur libre de 7 m, non climatise, et sans sprinklage) • Compter entre 4.500 MAD et 6.000 MAD (hors foncier, hors honoraires d’encadrement) Usine (dallage de 10 tonnes, hauteur libre de 10 m, climatise ponctuellement, et avec sprinklage) • Compter entre 6.000 MAD et 9.000 MAD (hors foncier, hors honoraires d’encadrement)

Comment s’assurer du succès d’un projet ? L’accompagnement d’un expert le plus tôt possible est l’élément clé pour la réussite d’un projet. Cela permet de s’assurer de la bonne définition de ses besoins, des éléments clés de son projet notamment budget et délai, et de s’assurer également du bon choix du terrain. C’est dans ce cadre que les équipes de CBRE mettent toutes leurs compétences au service de leur client pour faire de leur projet un succès.

BIOGRAPHIE F ahd BOULAAMANI est Manager du pole Building Consultancy chez CBRE, avec plus de 12 ans dans le secteur, partagée entre le Maroc et la France, dans le management de projets immobiliers d’envergure dans les secteurs industriels, bureaux et hôtels. Fahd a, en effet, piloté de nombreux projets notamment la réalisation de l’usine Bombardier Aéronautique à Nouaceur, la plateforme logistique CTM Messagerie à Casablanca, l’hôtel Shangri-la à Paris, l’usine VALEO à Tanger, l’usine ADIENT à Kénitra … etc.

PRESENTATION CBRE

CBRE est un groupe de conseil en immobilier d’entreprise dont le siège social se trouve à Los Angeles en Californie (États-Unis). Le groupe est coté à la bourse de New York, membre du Standard & Poor’s 500 et classé dans le Fortune 5001. Présent au Maroc depuis 2015, CBRE se classe parmi les premières agences de conseil en immobilier d’entreprise au Maroc et accompagne les grandes firmes marocaines et les investisseurs à travers une offre aussi diversifiée que complète. CBRE Maroc compte à son actif plus de 60 experts couvrants tous les métiers du conseil en immobilier d’entreprise allant du conseil stratégique à l’expertise, en passant par l’aménagement des espaces et la gestion des actifs, à la vente / acquisition des différents actifs immobiliers.

La gestion de Tanger City Mall confiée à CBRE Maroc PHOTO:DR.