WHITEPAPER #10 Beleggingsvastgoed HLB Van Daal & Partners is a member of HLB International. A world-wide network of independant accounting firms and business advisors.
Oktober 2014 Deze whitepaper is verrijkt met Layar. 1. Download de gratis Layar-app voor Android of iPhone. 2. Vindt de pagina’s met het Layar logo. 3. Open Layar, houd de telefoon boven de pagina en ‘Tap to view’ om de actie te starten. 4. Houd de telefoon boven de pagina, ‘luister’, ‘bekijk’ en ‘zie’ meer!
HAAL BELASTINGVOORDEEL OP BELEGGINGSVASTGOED Bent u in het bezit van beleggingsvastgoed? Dan geldt al vanaf 2010 dat er bij schenking en overlijden direct schenk- of erfbelasting én inkomstenbelasting afgerekend moet worden. Ook voor aandelen in een vennootschap met beleggingsvastgoed (Vastgoed-bv) welke geschonken worden of door overlijden bij kinderen terechtkomen. Hier is al snel 20% schenk- of erfbelasting verschuldigd en zal er 25% afgerekend moeten worden over de meerwaarde van de aandelen. Door bijtijds de regie te nemen, behaalt u mogelijk 40% tot 45% belastingvoordeel. Alleen belastingvoordeel bij ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen De belastingwet kent één uitzondering voor de afrekeningen bij schenken en overlijden: wanneer sprake is van ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen geldt uitstel én afstel volgens de bedrijfsopvolgingsregeling (de BOR). Fiscaal ondernemingsvermogen bij schenking of in een erfenis wordt voor een aanzienlijk bedrag (ruim € 1.000.000 in 2014) geheel vrijgesteld, terwijl over het meerdere maximaal 3,4% belasting schuldig is. Ook wordt bij ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen de inkomstenbelasting volledig uitgesteld. Daarom moeten de kansen benut worden om zakelijk beleggingsvastgoed als ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen aan te merken met als doel gebruik te maken van de BOR.
Wanneer kwalificeert zakelijk beleggingsvastgoed als ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen Voor het behalen van belastingvoordeel is het van groot belang dat beleggingsvastgoed als ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen gekwalificeerd wordt. Omdat ondernemers de exploitatie van het beleggingsvastgoed verschillend zullen inrichten, dient onderscheid gemaakt te worden. Zo is er de vastgoed-ondernemer met grootschalige commerciële verhuur van beleggingsvastgoed en de (gepensioneerde) ondernemer die het eigen bedrijfspand verhuurt aan het (voormalige) eigen bedrijf. Hierna onderscheiden we twee situaties: die van de Vastgoed-bv met de vastgoed-ondernemer en die van de Onroerend Goed-bv voor ondernemers met vastgoed in eigen gebruik.
In dit nummer 1. Haal belastingvoordeel op beleggingsvastgoed 2-3. De Vastgoed-bv; De Onroerend Goed-bv als onderdeel van een bestaande organisatie 4. Fiscale vrijstelling bedrijfsopvolging ook voor onroerend goed? 5. Contactgegevens
1
De Vastgoed-bv Rechtspraak ten aanzien van fiscaal ondernemingsvermogen De rechtspraak rond zakelijk beleggingsvastgoed en de toepassing van de BOR krijgt langzamerhand een positieve wending. In december 2013 besliste Hof Den Haag al in het voordeel van belastingplichtige. Op 8 april 2014 heeft ook Gerechtshof ArnhemLeeuwarden belastingplichtige gelijk gegeven. In de casus van Hof Arnhem heeft de aandeelhouder (een gepensioneerde makelaar) voor het Hof onderbouwd aangetoond dat de aard van zijn werkzaamheden en zijn tijdsbesteding voor de exploitatie van het vastgoed (25 panden) ruimschoots voldoende is om te spreken van een onderneming. In de uitspraak wordt een uitgebreide beschrijving gegeven van de aard en omvang van de werkzaamheden. Hierbij is heel belangrijk dat aan de hand van de aard en omvang zoals beschreven in voornoemde hofuitspraken de verhuur op “actieve wijze” plaatsvindt. De directeur-groot aandeelhouder (DGA) van de Vastgoed-bv houdt zich voltijds bezig met: • verkoopactiviteiten • onderhandelingen met banken en huurders; • aankoop grond en verrichten marktonderzoek; • voeren administratie; • projectontwikkeling. De DGA moet als het ware optreden als ondernemer in vastgoed en als spin in het “vastgoedweb” fungeren. Aantoonbaar moet zijn dat hij beschikt over een relevant zakelijk netwerk dat hij gebruikt om (bijvoorbeeld) bouwprojecten te plannen/realiseren. Hij moet door inzet van zijn ervaring en expertise een boven gemiddeld rendement op het zakelijk beleggingsvastgoed ambiëren.
De Onroerend Goed-bv als onderdeel van een bestaande organisatie
Veel ondernemers hebben het eigen bedrijfspand ondergebracht in een aparte vennootschap (Onroerend Goed bv). Het bedrijfspand wordt door de Onroerend Goed-bv verhuurd aan de Onderneming bv (zie tekening). Indien deze Onroerend Goed bv géén aandelen bezit in de Onderneming bv, dan is de Onroerend Goed-bv geen ‘fiscale’ onderneming binnen de bestaande organisatie: de BOR geldt niet, tenzij de Onroerend Goed-bv ook als Vastgoed-bv geldt omdat naast het eigen bedrijfspand ook ander beleggingsvastgoed wordt geëxploiteerd.
Voor de Onroerend Goed-bv als onderdeel van het eigen bedrijf wordt aanbevolen de organisatie zodanig in te richten of te wijzigen dat de Onroerend Goed-bv zélf onderdeel van de onderneming is/wordt. Dit kan op twee manieren:
2
A. B.
Creëer een 5%-belang Creëer een drietrap-organisatie
Zie volgende pagina voor uitleg.
Creëer een 5%-belang
Creëer een drietrap-organisatie
Indien de Onroerend Goed-bv een aandelenbelang van minimaal 5% heeft in de Onderneming bv, dan gaat het eigen bedrijfspand door samentelling op in het ‘fiscale’ ondernemingsvermogen. Het plaatje ziet er dan als volgt uit:
Wanneer de aandelen in beide vennootschappen niet rechtstreeks door de DGA worden gehouden, maar via een vennootschap (‘holding’) dan vindt ook samentelling plaats en wordt het eigen bedrijfspand van de Onroerend Goed-bv als ondernemingsvermogen aangemerkt. De structuur ziet erdan als volgt uit:
Deze oplossing is ook toepasbaar in een situatie waarbij een bedrijfspand in de Onroerend Goed-bv van de ouders wordt verhuurd aan de Onderneming bv van het kind. Als de Onroerend Goed-bv van de ouders minimaal 5% van de aandelen gaat houden in de Onderneming bv van het kind, wordt het bedrijfspand automatisch als ‘fiscaal’ ondernemingsvermogen aangemerkt. Gelet op de enorme belastingbesparing die kan worden bereikt, is het belangrijk om te toetsen of zakelijk beleggingsvastgoed kan kwalificeren voor de BOR. Voor het beleggingsvastgoed van een zelfstandige Vastgoed-bv gelden andere eisen dan voor het eigen bedrijfspand van een Onroerend Goed-bv in een bestaande organisatie. Het spreekt voor zich dat HLB daarbij behulpzaam kan zijn bij het beoordelen van uw situatie en het aandragen van suggesties voor optimalisatie.
3
Fiscale vrijstelling bedrijfsopvolging ook voor onroerend goed?
Het maakt nogal wat verschil of er sprake is van schenking of vererving van ondernemingsvermogen, dan wel van beleggingsvermogen. Onder voorwaarden is de schenking of vererving van ondernemingsvermogen voor het schenk- of erfrecht namelijk voor 100% vrijgesteld bij een ondernemingsvermogen tot ruim € 1.000.000. En van het meerdere is nog eens 83% vrijgesteld. Dit alles op grond van de zogenaamde bedrijfsopvolgingsregeling (BOR). Bij schenking of vererving van beleggingsvermogen bestaat deze fiscale faciliteit niet.
Daarbij dient er ook een meer dan causaal verband te bestaan tussen die meerarbeid en het behaalde resultaat. Ook werd belang gehecht aan de know-how en jarenlange ervaring die de directeur-grootaandeelhouder van de bv’s had op het gebied van onroerend goed.
Beide uitspraken tonen wel aan dat een beroep op de BOR bij exploitatie van vastgoed niet reeds bij voorbaat kansloos is. Tot op heden is de Belastingdienst van mening dat een vast- Zeker gelet op het grote fiscale voordeel, is een goede ondergoedportefeuille, ongeacht of deze al dan niet in een bv is on- bouwing bij het verzoek om toepassing van de BOR de moeite dergebracht, geen ‘ondernemingsvermogen’ is voor de BOR. Bij waard. Beide gerechtshoven hebben daarvoor meer dan volschenking of vererving is men dus het volle pond aan belasting doende handvatten aangereikt. verschuldigd. In hoeverre de BOR-regeling overigens ook in de toekomst zo Wellicht dat de Belastingdienst deze mening enigszins dient bij ruimhartig blijft bestaan, valt te betwijfelen. De regeling is deste stellen, nu zowel het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, als tijds in het leven geroepen om te voorkomen dat de belastinghet Gerechtshof Den Haag in een tweetal verschillende proce- heffing bij een bedrijfsopvolging tot liquiditeitsproblemen leidt dures concludeerde dat de BOR ook van toepassing was op aan- waardoor de continuïteit van met name de familiebedrijven in gevaar zou komen. delen in bv’s die onroerende zaken exploiteerden. Recent heeft de staatssecretaris al geopperd om de regeling Beide uitspraken zijn wel sterk feitelijk van aard. Doorslagge- te versoberen. Vanwege de vele kritiek is hij daar op terug gevend werd in beide zaken geoordeeld dat sprake was van een komen. Nu ook de vastgoedexploitatie niet langer per definitie exploitatie waarbij de daarmee gemoeide arbeid qua aard en als ’beleggingsvermogen’ kwalificeert en daardoor ook onder omvang gericht was op het behalen van een rendement dat ho- de BOR-faciliteit kan vallen, bestaat de kans dat de regeling in ger was dan een ‘normale’ belegger zou nastreven. De DGA’s de toekomst wordt gewijzigd, maar vooralsnog is hiervan geen in kwestie zaten dus niet stil, maar waren actief bezig met het sprake. Overleg tijdig met uw adviseur in hoeverre u mogelijk zoeken naar huurders, het bepalen van de huurprijzen, het be- kunt profiteren van de huidige jurisprudentie. oordelen van het benodigde onderhoud, het onderhouden van contacten met aannemers, gemeente, enz.
4
Disclaimer Deze whitepaper bevat algemene informatie en is gebaseerd op de actuele wet- en regelgeving. Neem altijd van te voren contact op met een deskundige. HLB Van Daal & Partners N.V. is niet aansprakelijk voor handelen of nalaten naar aanleiding van deze uitgave.
Vestigingen: Breda: St. Ignasiusstraat 255 4817 KK Breda T 076 522 52 25 breda@hlb-van-daal.nl
Heerlen: Nieuw Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen T 045 522 21 21 heerlen@hlb-van-daal.nl
Schijndel: Nieuwe Eerdsebaan 14 5482 VS Schijndel T 073 547 49 47 schijndel@hlb-van-daal.nl
Waalwijk: Prof. Asserweg 8, 5144 NC Waalwijk T 0416 33 05 05 waalwijk@hlb-van-daal.nl
Dongen: Lage Ham 10 5102 AC Dongen T 0162 32 20 00 dongen@hlb-van-daal.nl
’s-Hertogenbosch: Pettelaarpark 100 5216 PR ’s-Hertogenbosch T 073 549 44 10 denbosch@hlb-van-daal.nl
Tilburg: Zuiderkruisweg 1 5015 TB Tilburg T 013 467 75 33 tilburg@hlb-van-daal.nl
Geleen: Rijksweg Noord 45 6162 AB Geleen T 046 474 94 40 geleen@hlb-van-daal.nl
Maastricht: Raadhuisplein 1 6267 CW Cadier en Keer T 043 880 04 00 maastricht@hlb-van-daal.nl
Uden: Losplaats 18-20 5404 NJ Uden T 0413 70 01 22 uden@hlb-van-daal.nl
Amsterdam WTC Amsterdam, H Tower – Level 5 Zuidplein 36 1077 XV Amsterdam T 020-3012152 amsterdam@hlb-van-daal.nl
Gemert: Dommel 57 5422 VH Gemert T 0492 36 12 48 gemert@hlb-van-daal.nl
Oss: Obrechtstraat 43f 5344 AT Oss T 0412 63 20 70 oss@hlb-van-daal.nl
Veghel : Eisenhowerweg 14a 5466 AC Veghel T 0413 37 13 00 veghel@hlb-van-daal.nl
www.hlb-van-daal.nl
mr. P.M. (Pieter) Spooren FFP Fiscaal specialist “Ik ben specialist in vermogensadvisering bij HLB Van Daal & Partners (financiële en estate planning). Het behoud van de meerwaarde van de onderneming vormt de kern van de persoonlijke financiën. De onderneming zorgt voor inkomen en voor de opbouw van vermogen. Het is mijn doelstelling om in begrijpelijke taal een duidelijke strategie op te stellen om op úw manier te kunnen genieten van úw investering in úw onderneming.”
HLB Van Daal & Partners heeft vestigingen in Breda, Dongen, Geleen, Gemert, Heerlen, ’s-Hertogenbosch, Maastricht, Oss, Schijndel, Tilburg, Uden, Veghel, Amsterdam en Waalwijk. Er werken 300 medewerkers die uit de regio komen, de taal spreken en betrokken zijn bij lokale bedrijven. HLB Van Daal & Partners maakt deel uit van het (inter)nationale HLB-netwerk met collega’s in meer dan honderd landen. De klantenkring bestaat uit ondernemingen in het midden- en kleinbedrijf, die zowel lokaal als internationaal opereren.
www.hlb-van-daal.nl
5