WHITEPAPER #11 BTW en Onroerend Goed HLB Van Daal & Partners is a member of HLB International. A world-wide network of independant accounting firms and business advisors.
November 2014 Deze whitepaper is verrijkt met Layar. 1. Download de gratis Layar-app voor Android of iPhone. 2. Vindt de pagina’s met het Layar logo. 3. Open Layar, houd de telefoon boven de pagina en ‘Tap to view’ om de actie te starten. 4. Houd de telefoon boven de pagina, ‘luister’, ‘bekijk’ en ‘zie’ meer!
In deze whitepaper worden aspecten van BTW en overdrachtsbelasting behandeld. Het is geen overzicht van alle BTW-aspecten maar een aantal uitgelichte praktische zaken.
U KOOPT ONROEREND GOED
oog waar nog een oude vervallen loods op De koop van onroerend goed is als hoofd- staat. Peter kent de eigenaar. Deze heeft net regel vrijgesteld van BTW. Er wordt wel zijn onderneming verhuisd en wil de loods graag verkopen. Er wordt na onderhandeoverdrachtsbelasting geheven. ling een prijs overeengekomen van € 400.000 Er zijn uitzonderingen op de BTW-vrijstelling. (wat neer komt op een prijs van € 100 per m2). Eén van die uitzonderingen is dat een gebouw vóór, op, of binnen twee jaar na de eerste Peter vraagt zich daarna af welke kosten er nog ingebruikname verplicht met BTW moet wor- bijkomen: BTW, overdrachtsbelasting of alleden geleverd. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor bei? een bouwterrein. Een bouwterrein is namelijk nog niet in gebruik genomen. In deze situatie Hoe hiermee om te gaan? wordt BTW geheven en kan een vrijstelling Over de prijs van € 400.000 moet 6% overoverdrachtsbelasting van toepassing zijn. De drachtsbelasting worden betaald, dus € 24.000 tweede uitzondering op de BTW-vrijstelling is en geen BTW. Deze € 24.000 is een extra last als zowel verkoper als koper dit overeenkomen voor Peter, omdat hij deze niet eens als kos(opteren voor BTW). Voorwaarde hiervoor is dat ten in aftrek kan brengen! Maar gelukkig ligt de koper het bedrijfspand voor minimaal 90% de oplossing in de oude loods. Als de loods gebruikt voor BTW belaste bedrijfsactiviteiten. nog gesloopt wordt door de eigenaar vóórdat de levering plaatsvindt, ontstaat er een bouwterrein. Dit bouwterrein wordt geleverd in de Uit de praktijk Peter Vos is een succesvolle ondernemer en BTW. De BTW bedraagt weliswaar 21%, maar verkoopt apparatuur voor 3D-printing. Hij die kan Peter direct terugvragen bij de Belaswas op zoek naar een bedrijfspand. Het liefst tingdienst. Hierdoor komt wel een vrijstelling wil hij een bedrijfspand bouwen voor zijn ei- overdrachtsbelasting in beeld. Peter bespaart gen onderneming zodat het pand aan al zijn hierdoor € 24.000! eisen voldoet. Hij heeft een perceel op het
In dit nummer 1-2. U koopt onroerend goed 2. U verkoopt onroerend goed 3. U (ver)huurt onroerend goed 4. Contactgegevens
1
ACHTERGROND
Door de jurisprudentie van de afgelopen jaren is er veel eerder dan voorheen sprake van een bouwterrein. De verkrijging van een bouwterrein of een nieuw gebouw is vrijgesteld van overdrachtsbelasting wanneer de levering van dit onroerend goed belast is met BTW. Daarom komt de vrijstelling overdrachtsbelasting eerder in beeld. Er kan nu door sloophandelingen een bouwterrein ontstaan, als het terrein op het tijdstip van de levering daadwerkelijk bestemd is om te worden bebouwd. De bestemming van bebouwing van de grond moet blijken uit een globale beoordeling van de omstandigheden van een transactie, met inbegrip van de intentie van de partijen, mits deze wordt ondersteund door objectieve gegevens. De door de verkoper aangegane sloopverplichting vormt een dergelijk gegeven, mits duidelijk is dat de sloop heeft plaatsgevonden met het oog op de toekomstige bebouwing. Hulp voor de projectontwikkelaar De samenloopvrijstelling van overdrachtsbelasting geldt niet wanneer het verkregen onroerend goed door de verkoper als bedrijfsmiddel is gebruikt. Als een gebouw eenmaal in gebruik is genomen geldt de vrijstelling overdrachtsbelasting niet meer. Gelukkig is daar ook weer een uitzondering op. Een verruiming van de samenloopvrijstelling geldt voor verkrijgingen binnen 24 maanden na de eerste ingebruikneming of de eerdere ingangsdatum van de verhuur. Zo kan de projectontwikkelaar eerst het pand laten bouwen, daarna de huur in laten gaan en het vervolgens zonder overdrachtsbelasting verkopen aan een belegger. Goed om te weten • Als er verplicht met BTW wordt geleverd kunt u ineens een groot bedrag aan BTW terugvragen. Zorg van te voren dat de Belastingdienst hiervan op de hoogte is en stuur alle relevante informatie alvast op naar de contactpersoon bij de Belastingdienst. De BTW teruggaaf kan anders grote vertraging oplopen. • Check alle factuureisen extra goed; een notarisafrekening voldoet niet aan de eisen. Zorg dat u een echte factuur ontvangt, u krijgt anders geen BTW terug!
U VERKOOPT ONROEREND GOED Uw pand wordt gevolgd... Als u de BTW op de bouw of aankoop in aftrek brengt, wordt uw pand tien jaar ‘gevolgd’. Ieder jaar beoordeelt u of u het pand nog voor belaste prestatie gebruikt. Zo niet, dan vindt een herziening plaats; u moet dan alsnog een deel van de BTW terugbetalen. Als u het pand na vijf jaar doorverkoopt zonder BTW moet u alsnog de helft van de in aftrek gebrachte BTW terugbetalen! Dit is vaak de reden waarom een verkoper met BTW wil leveren. BTW nadeel afwentelen? Als er wordt geopteerd voor een levering met BTW, moet het onroerend goed voor minimaal 90% gebruikt worden voor BTWbelaste prestaties. Als de koper binnen de zogenaamde referentieperiode (het jaar van aankoop en het daarop volgende jaar) niet voldoet aan deze voorwaarde –bijvoorbeeld bij leegstandis de levering met terugwerkende kracht vrijgesteld van BTW en moet de verkoper vaak herzienings-BTW voldoen. Deze herzienings-BTW werd in Nederland nageheven van de koper. Het
2
Europese Hof van Justitie heeft eind 2013 beslist dat dit niet mag, maar dat deze herzienings-BTW moet worden nageheven van de verkoper. Als u verkoper bent, raden we u aan om in het koopcontract vast te leggen dat de kosten van een eventuele naheffingsaanslag voor rekening van de koper zijn. Hiermee kan een BTW nadeel mogelijk worden afgewenteld.
U (VER)HUURT ONROEREND GOED
De verhuur van onroerend goed is als hoofdregel vrijgesteld van BTW. Groot nadeel is dat de verhuurder dan geen BTW in aftrek kan brengen. Vandaar dat liefst wordt geopteerd voor BTW: huurder en verhuurder kiezen gezamenlijk voor verhuur met BTW. De optie voor belaste verhuur werkt alleen als de huurder het pand voor minimaal 90% BTW-belaste prestaties gaat gebruiken. Als de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar, reisbureau of arbodienst is, dan geldt een percentage van 70%. Het werkt bijvoorbeeld dus niet in de medische sector, onderwijs en verzekeringen.
vertrekt de huurder en staat het pand een paar jaar leeg.
Wat is uw bedoeling? Gedurende deze leegstand geeft de eigenaar zijn makelaar opdracht een huurder te zoeken waarbij het uitgangspunt belaste verhuur is. Na een paar jaar wordt het pand inderdaad belast verhuurd. De ondernemer claimt in de periode van leegstand Leegstand ALSNOG een deel van de BTW op de nieuwbouw terug. De Leegstand geeft een BTW-effect met name als de huur- Hoge Raad is van mening dat de bedoeling van de eigenaar geder daardoor niet aan het 90% criterium voldoet. Een on- durende de leegstand beslissend is en dat daarom recht bestaat dernemer heeft een bedrijfspand gekocht (of gebouwd) en op teruggave van BTW. Kijk dus na afloop van de vrijgestelde verhuurt het pand daarna enige tijd zonder BTW. Hij vraagt huur of u alsnog BTW kunt terugvragen! dus geen BTW terug op de bouw/koop. Na een aantal jaar Goed om te weten • Ga na of de huurder het pand inderdaad voor belaste prestaties gebruikt. Als achteraf blijkt dat de verhuur vrijgesteld is, kunnen de gevolgen erg groot zijn. Het is daarom verstandig om bij het sluiten van de huurovereenkomst duidelijke af- spraken te maken. In de meeste modelovereenkomsten wordt hier rekening mee gehouden. De huurprijs wordt hierin verhoogd op het moment dat de verhuur wordt vrijgesteld, soms wordt er een verhoging van 25% genoemd! Neem de modelovereenkomst niet zonder meer over, maar onderhandel zo nodig over de huurverhoging bij vrijgestelde verhuur. • U kunt ook opteren voor belaste verhuur als u een pand heeft aangekocht zonder BTW. U kunt dan toch de BTW op onderhoud en andere kosten in aftrek brengen. • Ook een particulier die eigenaar is van onroerend goed kan een BTW-nummer aanvragen en het onroerend goed belast gaan verhuren. De eigenaar wordt dan ondernemer voor de BTW. Dit ondernemerschap voor de BTW is losgekoppeld van het ondernemerschap in de inkomstenbelasting. • Een optie tot belaste verhuur kan in het contract tussen verhuurder en huurder worden opgenomen. Deze overeenkomst moet dan wel binnen drie maanden na de ingangsdatum worden getekend. Presentje uit onverwachte hoek De herzieningsregeling kan ook in uw voordeel werken. U heeft in 2012 een nieuw pand gekocht voor € 605.000 inclusief €105.000 BTW en aanvankelijk verhuurd zonder BTW. U heeft dan ook geen BTW kunnen terugvragen. U krijgt eind 2014 daarna een nieuwe huurder die (wel) voldoet aan het 90%-criterium. Als u kiest voor met BTW-belaste verhuur krijgt u alsnog recht op aftrek van een deel van de bij de aankoop betaalde BTW, in dit voorbeeld € 73.500.
Verhuur ‘plus’: vrijgestelde verhuur of niet? Naast de passieve verhuur van onroerend goed worden er ook andere vormen van gebruik van onroerende zaken aangeboden, ook wel verhuur-plus genoemd. Deze fiscale term wordt gehanteerd voor het ter beschikking stellen van onroerend goed met extra dienstverlening. De “verhuurder” moet in feite een all-in pakket bieden: gebruik van de ruimte zonder zorgen over energie, onderhoud, schoonhouden, verzekering, bewaking, enzovoort.
Verhuur gemeubileerde woonruimte Verhuur van woonruimte is niet belast met BTW. Als u voor steeds een korte termijn gemeubileerde woonruimte verhuurt aan tijdelijke bewoners wordt u mogelijk gelijkgesteld met een pensionbedrijf en daardoor wel belast met BTW. Het verlaagde BTW tarief van 6% is hier van toepassing. Kenmerkend voor deze vorm van verhuur is dat de woning is ingericht om daarin kort te verblijven. De tijdelijke bewoner hoeft bijvoorbeeld niet te zorgen voor de inventaris. Er is in ieder geval sprake van een korte periode als de huurder maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijft en zij het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet naar deze woning verplaatsen.
Het is belangrijk om te bepalen of de bijkomstige diensten opgaan in de verhuurprestatie dan wel moeten worden gezien als meerdere afzonderlijke prestaties. Indien de diensten opgaan in de verhuur is het de vraag of de samengestelde prestatie als (in beginsel vrijgestelde) verhuurprestatie dan wel als andersoortige prestatie dient te worden gekwalificeerd. De BTW-gevolgen zijn afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het concrete geval. Een vaste richtlijn is moeilijk te geven. Hou er daarom wel rekening mee dat de Belastingdienst tot een andere conclusie kan komen dan u!
3
Vestigingen: Breda: St. Ignatiusstraat 255 4817 KK Breda T 076 522 52 25 breda@hlb-van-daal.nl
Heerlen: Nieuw Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen T 045 522 21 21 heerlen@hlb-van-daal.nl
Schijndel: Nieuwe Eerdsebaan 14 5482 VS Schijndel T 073 547 49 47 schijndel@hlb-van-daal.nl
Dongen: Lage Ham 10 5102 AC Dongen T 0162 32 20 00 dongen@hlb-van-daal.nl
’s-Hertogenbosch: Pettelaarpark 100 5216 PR ’s-Hertogenbosch T 073 549 44 10 denbosch@hlb-van-daal.nl
Tilburg - Waalwijk: Prof. Asserweg 8, 5144 NC Waalwijk T 0416 33 05 05 waalwijk@hlb-van-daal.nl
Geleen: Rijksweg Noord 45 6162 AB Geleen T 046 474 94 40 geleen@hlb-van-daal.nl
Maastricht: Raadhuisplein 1 6267 CW Cadier en Keer T 043 880 04 00 maastricht@hlb-van-daal.nl
Uden: Losplaats 18-20 5404 NJ Uden T 0413 70 01 22 uden@hlb-van-daal.nl
Gemert: Dommel 57 5422 VH Gemert T 0492 36 12 48 gemert@hlb-van-daal.nl
Oss: Obrechtstraat 43f 5344 AT Oss T 0412 63 20 70 oss@hlb-van-daal.nl
Veghel : Eisenhowerweg 14a 5466 AC Veghel T 0413 37 13 00 veghel@hlb-van-daal.nl
Amsterdam WTC Amsterdam H Tower – Level 5 Zuidplein 36 1077 XV Amsterdam T 020-3012152 amsterdam@hlb-van-daal.nl www.hlb-van-daal.nl
mr. J.J. (Jos) Philips BTW-adviseur “Als BTW-adviseur wijs ik ondernemers op kansen in de BTW en geef ik aan waar risico’s liggen. De kansen leiden vaak tot belastingbesparing, zowel voor profit- als non-profitorganisaties. De problemen en risico’s zijn vaak te voorkomen als alle regeltjes bekend zijn. Ik kan in korte tijd wijzen op díe aandachtsgebieden in de BTW die voor uw onderneming van belang zijn.”
Disclaimer Deze whitepaper bevat algemene informatie en is gebaseerd op de actuele wet- en regelgeving. Neem altijd van te voren contact op met een deskundige. HLB Van Daal & Partners N.V. is niet aansprakelijk voor handelen of nalaten naar aanleiding van deze uitgave.
4
HLB Van Daal & Partners heeft vestigingen in Breda, Dongen, Geleen, Gemert, Heerlen, ’s-Hertogenbosch, Maastricht, Oss, Schijndel, Tilburg, Uden, Veghel, Amsterdam en Waalwijk. Er werken 300 medewerkers die uit de regio komen, de taal spreken en betrokken zijn bij lokale bedrijven. HLB Van Daal & Partners maakt deel uit van het (inter)nationale HLB-netwerk met collega’s in meer dan honderd landen. De klantenkring bestaat uit ondernemingen in het midden- en kleinbedrijf, die zowel lokaal als internationaal opereren.
www.hlb-van-daal.nl