Raport ABC Inwestycji Hotelowych 2012/2013_wersja 2

abc inwestycji hotelowych

buduj

hotel

2012/2013

raport abc inwestycji hotelowych

buduj hotel 2012/2013

Spis treści 32 ABC rekrutacji w hotelarstwie Dorota Trojanowska 36 Hotel informatyką stoi Piotr Stawiński

2 ile kosztuje hotel?

Rafał Szubstarski

6 Hotel jako opłacalna inwestycja

Janusz Mitulski

8 Prawne modele zarządzania hotelami

40 WiFi bez skarg gości Maciej Mikułowski

14 Wybór formy prowadzenia działalno-

44 Idealna sala na konferencje Wiktor Kołakowski

Karolina Niemirska-Fido

ści. Aspekty podatkowe Małgorzata Dankowska

18 Po pieniądze do banku Adam Pilczuk 20 Jak zaprojektować i wyposażyć wnętrze hotelu Beata Parma-Ciejka 28 Łóżko w hotelu. Trendy & błędy

Wiktor Kołakowski

48 Bitwa na zapleczu Jarosław Walczyk 50 Marka SPA Rafał Szubstarski 58 Ciepło sauny

Anna Patoleta

60 Mieć basen

Leszek Kraszewski

30 Zamki na straży pokoju

Katarzyna Basaj

REDAKcja Redaktor Naczelny: Rafał Szubstarski Sekretarz Redakcji: Stefan Wroński Studio graficzne Dyrektor Artystyczny: Dominika Adamczyk Elżbieta Grudzień REKLAMA Kierownik działu: Małgorzata Grenda Wioleta Wiater

www.e-hotelarz.pl

WYDAWCA Polskie Wydawnictwa Specjalistyczne ProMedia Sp. z o.o. ul. Paca 37, 04-386 Warszawa Dyrektor: Krzysztof Gonciarek Drukarnia JANTAR

dodatek do magazynu hotelarz 1

raport abc inwestycji hotelowych

Ile kosztuje hotel?

Rafał Szubstarski

Rynek inwestycji hotelarskich rośnie jak na drożdżach, co miesiąc otwieranych jest kilkanaście nowych obiektów hotelowych. Pojawia się w związku z tym coraz większa liczba prywatnych inwestorów, którzy wkraczają na ten trudny rynek. Trudny, bo po chwili weryfikuje zamierzenia i pomysły na biznes hotelowy. Dlatego warto mieć podstawową wiedzę jak ta branża działa i jak powinien wyglądać prawidłowy proces inwestycyjny, aby móc potem cieszyć się z zysków.

Na początku trzeba wiedzieć, ile ma się pieniędzy na tę zabawę…

I

le kosztuje hotel? To najprostsze i zarazem najtrudniejsze pytanie, jakie może zadać (sobie) nowy inwestor hotelowy. W każdym razie bez kilku milionów złotych się nie obejdzie. A tak naprawdę trzeba mieć co najmniej kilkanaście milionów, aby myśleć o zbudowaniu profesjonalnego obiektu hotelowego, w którym goście będą chcieli zostawiać swoje pieniądze (lub firmowe).

Oczywiście, nie ma dwóch takich samych hoteli (nawet w ramach sieci), dlatego nie ma dwóch identycznych kosztorysów inwestycji.

a nawet 20-metrowe), to taka inwestycja powinna wynieść (20 tys. zł x 15 m² = 300 tys. na „pokój” x 100 pokoi =) ok. 30 mln zł. Średnio polski hotel posiada 50 pokoi, a więc przeciętny inwestor na standardowy obiekt powinien mieć zapewnione minimum 15 mln zł. I suma rzędu 15-25 mln zł stanowi odpowiedź na pytanie: ile kosztuje uruchomieniu hotelu w Polsce.

Oczywiście, można sobie wyobrazić sobie inwestora, który chce uruchomić kameralny hotel luksusowy np. w górach z 40 pokojami o pow. 25 m² (bogatym SPA, dobrze wyposażoną salą konferencyj-

Oczywiście, nie ma dwóch takich samych hoteli (nawet w ramach sieci), dlatego nie ma dwóch identycznych kosztorysów inwestycji. Ale są pewne zasady, którymi te kosztorysy się rządzą Ale są pewne zasady, którymi te kosztorysy się rządzą. Wiadomo, że butikowy hotel na Podlasiu z 40 pokojami będzie kosztował mniej niż 120-pokojowy hotel SPA nad Bałtykiem i jeszcze inaczej niż 80-pokojowy miejski hotel biznesowy z dużą częścią konferencyjną w miejscowości średniej wielkości „gdzieś w Polsce”. Co nie znaczy, że nie można określić budżetu planowanej inwestycji. Wierzymy, że po lekturze tegorocznej edycji naszego raportu „ABC Inwestycji Hotelowych.

Buduj Hotel” na pewno łatwiej będzie inwestorom zbudować swój hotel.

Ile zatem kosztuje ten hotel?

Stara hotelarska prawda, przytaczana też w tej edycji „ABC” mówi, że metr kwadratowy pokoju (czy w dzisiejszych warunkach – m² przestrzeni użytkowej hotelu) powinien kosztować inwestora tysiąckrotność ceny za jaką chce sprzedawać pokoje. Czyli, jeżeli buduje hotel ekonomicznych ze stu pokojami o pow. 15 m² (choć obecnie nawet w hotelach ekonomicznych standardem stają pokoje większe, 18-

2

ną, dobrą częścią gastronomiczną itp.). I planuje sprzedawać noclegi w nim za 500 zł. Czyli w jego przypadku taka inwestycja to koszt (50 tys. x 25 m² = 1 250 tys. na „pokój” x 40 pokoi =) ok. 50 mln zł.

Jak widać wybudowanie nawet 100-pokojowego hotelu może być tańsze niż 40-pokojowego, każda inwestycja jest inna. Te koszty również się różnie rozkładają. Na co idzie tych przykładowych 15 mln zł na hotel? Podstawową zmienną na początku inwestycji jest koszt działki. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja inwestora, który ma już działkę i decyduje się postawić na niej hotel, a zupełnie inaczej inwestora, który zaczyna od znalezienia odpowiedniej działki.

Kosztorys inwestycji

Standardowo szacuje się, że koszt działki w zależności od lokalizacji wynosi 10-20 proc. całości inwestycji, czyli w przypadku średniego 15-milionowego budżetu 50-pokojowego hotelu na działkę przeznaczyć należy ok. 2 mln zł. Jest to kluczowy wydatek na początku inwestycji, tak jeśli chodzi o samą kwotę, jak i wagę tej decyzji. To

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013

Z nami goście zostają na dłużej

Tablet Galaxy Tab 10.1

Telewizor hotelowy HA790

Monitor Cloud Display

Klimatyzator ścienny RAC 2012

Monitor wielkoformatowy OL 46B

Kompleksowe rozwiązania dla biznesu Telewizor Samsung HA790 zapewni gościom niezapomnianą rozrywkę. Dotykowy totem OL 46B to interaktywny dostęp do informacji. Poręczny tablet i monitor Cloud Display ułatwią swobodną pracę bez zbędnych kabli. Do tego klimatyzacja, która idealnie dopasowuje się do panujących warunków. Wszystko składa się na komfortowe otoczenie, w którym każdy chce zostać na dłużej.

W celu poznania pełnej oferty wejdź na www.biznes.samsung.pl lub skontaktuj się z naszym przedstawicielem: klienci_biznes@samsung.com.pl www.e-hotelarz.pl

3

raport abc inwestycji hotelowych

Studium wykonalności jest bardzo ważnym dokumentem, gdyż to na nim w dużej mierze opiera się bank rozpatrujący wniosek kredytowy inwestora. A bez finansowania bankowego taka kilkunasto- czy kilkudziesięciomilionowa inwestycja się nie obędzie lokalizacja decyduje w dużej mierze o powodzeniu lub porażce projektu hotelowego – to kolejna stara hotelarska prawda: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Co to znaczy dobra lokalizacja?

Dla każdego coś innego. Dla inwestora w 100-pokojowy hotel ekonomiczny to może być trasa wylotowa z dużego miasta, czy też centrum tego miasta (centralne lokalizacje są preferowane w każdym typie inwestycji hotelarskich bez względu na segment). Dla luksusowego hotelu w górach to może być bliskość jednego z ważnych szlaków komunikacyjnych i łatwość dojazdu np. z Warszawy, albo wprost przeciwnie, obiekt typu „zagubiony w puszczy” (dojazd jednak zawsze jest jedną z kluczowych pozycji, które powinno brać się pod uwagę przy planowaniu miejsca inwestycji).

Profesjonalną analizę lokalizacji zapewniają doradcy hotelowi (przynajmniej większość z nich), których też zaczyna pojawiać się coraz więcej, co świadczy o dynamicznym rozwoju branży. Zbadają oni potencjał lokalizacji i rynku wewnętrznego. Sporą część dochodów, a czasami nawet tę większą, czerpać będziemy przecież z rynku lokal­ nego (gastronomia: wesela, chrzciny, stypy, urodziny; część konferencyjna – spotkania, szkolenia itp.) organizowanego przez znajdujące się w bliższym lub dalszym sąsiedztwie firmy. Profesjonaliści zbadają także to, jaka jest kondycja gospodarcza regionu. Sprawdzą miejscowe SPA & Welness (usługi Day SPA, zabiegi dla mieszkańców), zrobią analizę konkurencji, tak pod względem rynku lokalnego jak i pod kątem rynku w tym samym segmencie (czasami hotel w środku Polski może konkurować z innym hotelem zlokalizowanym w górach czy na Mazurach).Przygotowują też studium wykonalności (feasibility study), zawierające też szacunki dotyczące popytu i planowane przychody

4

w najbliższych latach z podziałem na wpływy z poszczególnych usług hotelarskich przy założeniu określonego obłożenia po określonych cenach (temat ustalania ceny za pokój to jeszcze oddzielna sprawa).

Studium takie jest bardzo ważnym dokumentem, gdyż to na nim w dużej mierze opiera się bank rozpatrujący wniosek kredytowy inwestora, a bez finansowania bankowego taka kilkunasto- czy kilkudziesięciomilionowa inwestycja się nie obędzie (przynajmniej są to przypadki bardzo rzadkie).

A banki łatwo kredytów na hotele nie dają…

Droga przez bank

Minęły już czasy (zresztą krótkotrwałe), gdy inwestor podobnie jak nabywca mieszkania mógł uzyskać 100 proc. kredytu na hotel. Polityka kredytowa banków się zaostrzyła, a i tak nie była nigdy zbyt liberalna wobec wniosków o pożyczkę na obiekt hotelowy.

Jeden z szefów polskiej spółki hotelarskiej opowiadał „Hotelarzowi”, że nawet od nich – chociaż są wiarygodną firmą prowadzącą już kilka hoteli z sukcesem, dysponującą też zapleczem deweloperskim – bank zarządzał 40 proc. wkładu własnego. Ostatecznie zszedł do 35 proc.

Trzeba więc być przygotowanym na taki poziom wkładu własnego.

Przy przykładowej 15-milionowej inwestycji trzeba mieć przygotowanych minimum 4,5-5 mln zł. Pozostałe 10 mln trzeba pożyczyć.

Banki udzielają kredytów hotelarskich na okres 8-15 lat, standardowo na 12 lat. Oznacza to, że – dodając odsetki – hotel musi wygenerować minimum 1,6 mln zł zysku rocznie, czyli ok. 140 tys. miesięcznie, tylko na samą spłatę kredytu. To pokazuje skalę inwestycji hotelowej i warto mieć tego świadomość. Dobrze, żeby drugie tyle mieć czystego zysku. Owe 140 tys. miesięcznych zysków przy przyjętym przykładzie hotelu 50-pokojowego oznacza, że każdy z nich musi przynieść minimum 2,8 tys. zł miesięcznie zysku na czysto (czyli codziennie przynosić zysk ok. 94 zł.).

To już brzmi spokojniej. Zakładając, że drugie tyle chcielibyśmy mieć zysku na czysto to cena pokoju powinna wynosić przynajmniej 190 zł. Dodając do tego koszty bezpośrednie departamentu pokoje (personel, środki czystości), które stanowią standardowo 20 proc., cenę można ustawić już na poziomie 220-250 zł. Czyli na tyle, ile kosztują średnio pokoje w hotelu ekonomicznym.

W drugim przykładzie: luksusowego hotelu w górach przy 50-milionowej inwestycji w 40 pokojach i 30 proc. wkładu własnego, inwestor musi mieć zagwarantowane 15-20 mln wkładu pozabankowego, a z banku dostanie ok. 30 mln. Przez 12 lat będzie musiał spłacać raty kredytu wynoszące 5 mln zł rocznie, czyli ok. 170 tys. miesięcznie, czyli każdy z 40 pokoi powinien mu przynosić zysk wysokości 4250 zł, (160-180 zł dziennie). Dokładając do tego drugie tyle zysku plus 20 proc. kosztów robocizny, cenę można ustawiać od 450-500 zł w górę, im wyższa, tym większy zysk inwestora.

Przejście całej procedury bankowej to też droga przez mękę, ale każdy przedsiębiorca kiedyś jakiś kredyt brał, więc zna „klimat” i oczekiwania banku wobec inwestora. Branża hotelarska różni się tym, że o kredyt jest tu trudniej, a ilość różnych dokumentów, opracowań i analiz jest jeszcze większa. Jak wspominaliśmy, bardzo przydatnym dokumentem w negocjacjach jest studium wykonalności z finansowymi i przychodowymi operatami szacunkowymi. Hotel musi mieć pewność, że te pieniądze będą oddane, a wie też, że branża jest trudna (zresztą w wielu przypadkach bank w ogóle nie ma specjalistów od tego rynku, co jeszcze bardziej utrudnia rozmowy).

www.e-hotelarz.pl

Budowa i wyposażenie

W końcu jednak są szczęśliwcy, którzy uzbierali całą sumę potrzebną na inwestycję i rozpoczynają budowę. I tu pojawia się największy koszt, a zarazem najtrudniejszy i najdłuższy etap inwestycji (chyba, że jest się deweloperem czy firmą budowlaną).

Szacuje się, że na budowę i pełne wyposażenie hotelu należy zarezerwować 70-80 proc. całości budżetu. Te koszty potrafią być bardzo zmienne i najczęściej właśnie na tym etapie cała inwestycja znacząco się podraża. Jeśli inwestor nie jest na to przygotowany, może zostać ze szkieletem swojego hotelu na lata (a czasami już z prawie całym wyposażeniem). Ostrzegamy!

Na początku tego etapu powinniśmy mieć projekt architektoniczny przygotowany przez biuro, które ma doświadczenie w tego typu obiektach. Bo hotel potrafi architektom płatać figle, które odbijają się potem na kieszeni inwestora. Te koszty również należy włączyć do kosztów budowy i wyposażenia i są one nie małe (czasami 5-10 proc., czyli co najmniej kilkaset tysięcy).

Kwestia kosztów szczegółowych przy budowie i wyposażaniu wnętrz to oddzielny temat rzeka. Należy pamiętać, że buduje się hotel i wyposaża tak jak mieszkanie, czyli we wszystko: od łóżka przez telewizor, lampy, glazurę, całe wyposażenie łazienki. Tylko razy 50 czy 100. Do tego dochodzi restauracja, sala konferencyjna, SPA itd., czyli budujemy obiekt mieszkaniowy tylko spełniający wszystkie wyśrubowane normy stawiane budynkom publicznym. Wszystko to sumuje się w duży wydatek, do którego należy doliczyć koszt materiałów budowlanych i „robocizny”. I na ten ostatni temat są dwie szkoły: brać czy nie brać generalnego wykonawcę (i znowu ułatwione zadanie mają inwestorzy – deweloperzy i firmy budowlane).

Jedni uważają, że bez „generalnego” nie da się obejść, bo jest za dużo obowiązków związanych z budową, których bez wiedzy specjalistycznej się nie ogarnie. Drudzy, że generalny wykonawca i tak zawsze zrobi gorzej, niż gdy samemu się tego dopilnuje, a poza tym najczęściej zawyża koszty budowy i w związku z tym całej inwestycji.

Na pewno warto od razu zatrudnić kilku specjalistów budowlanych z uprawnieniami projektantów, aby już na tym etapie zwrócili inwestorowi uwagę na błędy, jakie są popełniane na bieżąco. Potem ich zmiana może kosztować dziesiątki i setki tys. zł, jak w przypadku źle zaprojektowanej instalacji klimatycznej czy rozwiązań łazienkowych.

Otwarcie hotelu

Ostatnie 10-15 proc. budżetu należy przeznaczyć na koszty rekrutacji (potem koszty osobowe stanowią ok. 30 proc. przychodów hotelu), pre-opening, akcje marketingowe i imprezę otwierającą hotel. Im bardziej chcemy promować nasz hotel w mediach, tym większą część budżetu powinniśmy na to przewidzieć w tej części.

Jeżeli hotel działa we franczyzie pod znaną marką (a polski rynek idzie w tym kierunku, i dobrze) należy tu policzyć również koszt opłat dla sieci za logo, know-how i bazę gości dostarczanych do hotelu.

Zazwyczaj wynoszą one kilka proc. od przychodów z pokoju albo z całości obrotu hotelu plus koszty jednorazowe ponoszone najczęściej na samym początku.

I tak doszliśmy do końca profesjonalnej inwestycji hotelowej. Jeżeli inwestorzy będą się trzymać tych rad, które udzielamy w kolejnej edycji naszego corocznego raportu „ABC Inwestycji Hotelowych. Buduj Hotel. 2012/2013” to mają wówczas dużą szansę na osiągnięcie sukcesu w tej trudnej branży. 

www.e-hotelarz.pl

reklama

buduj hotel 2012/2013

Electrolux Professional

"Lider wsrod profesjonalnych systemow pralniczych" Lagoon® - system czyszczenia w wodzie dla hoteli Certyfikacja Woolmark, garnitury, płaszcze, suknie…

Pranie i suszenie ręczników oraz szlafroków Kontrola jakości, terminowość, oszczędność miejsca, ograniczenie kosztów

Nowa generacja małych pralnico-wirówek i suszarek bębnowych. Żywotność 30 000 cykli pracy. Idealne rozwiązanie dla małych hoteli, możliwość pracy na żetony/ monety, pranie mopów Produkty do nabycia u autoryzowanego importera w Polsce:

ul. Spedycyjna 22, 03-191 Warszawa tel. 609 319 319 - kom. 22 519 73 28 abrilux@abrilux.pl www.abrilux.pl

Armii Krajowej 22/1, 81-870 Sopot tel. 58 555 78 68, fax 58 765 11 11 biuro@skantrade.pl www.skantrade.pl

5

raport abc inwestycji hotelowych

Hotel jako opłacalna inwestycja Janusz Mitulski

Bardzo często spotykam się z pytaniami ze strony inwestorów hotelowych: „Co mam zrobić, aby mój hotel zaczął zarabiać”? Niestety, pytanie to pada najczęściej, gdy obiekt już funkcjonuje, a jego wyniki finansowe dalekie są od doskonałości, czyli od tego, co sobie inwestor zaplanował. A zatem, co trzeba zrobić, aby hotel był dobrą, opłacalną inwestycją?

Z

decydowana większość inwestorów zanim wejdzie w biznes hotelowy, ma okazję poznać go od strony gościa hotelowego, nocując w różnych obiektach. I z tej perspektywy widzi uśmiechnięty personel, ładne wyposażone pokoje, obfite śniadania, bogaty wybór alkoholi w barze itp. Czyli postrzega hotel jako atrakcyjne miejsce, w którym za spędzenie czasu płaci się pieniądze (a w jego przypadku pewnie

W hotelu możemy wyróżnić dwa podstawowe źródła przychodów – pokoje oraz gastronomię niemałe), więc to musi być dobry biznes. Natomiast, jeśli zadać inwestorowi pytanie: „Czy Pani/Pan wie, jakie są najczęstsze problemy w zarządzaniu hotelem? Czy wiedzą Państwo, skąd się biorą zyski w hotelu i na czym tak naprawdę polega ten biznes?” – to tutaj większość osób przyznaje się do niewiedzy.

Zrozumieć podstawy biznesu

W hotelu możemy wyróżnić dwa podstawowe źródła przychodów – pokoje oraz gastronomię. Zyskowność operacyjna pokoi wynosi przeciętnie ok. 80 proc., a gastronomii przeciętnie 40-50 proc. Chodzi o zyski wyliczane jako przychody pomniejszone o koszty bezpośrednie: personel, koszty prania, profesjonalnej chemii do sprzątania czy kosmetyków dla gości oraz prowizje na rzecz systemów rezerwacyjnych, a w przypadku gastronomii – przede wszystkim koszt personelu i surowca. Do tego dochodzą koszty pośrednie, czyli wydatki na personel zarządzający i administracyjny, marketing, utrzymanie

6

obiektu, podatki, media itd. Ich struktura jest podobna w większości hoteli, a odchylenia są spowodowane np. kubaturą obiektu znacznie ponad przeciętną, posiadaniem basenu, czy też np. dużego przeszklonego lobby, wyjątkową aktywnością marketingową itp.

Hotelarstwo to taki rodzaj biznesu, gdzie musimy zapewnić tzw. ciągłą gotowość do świadczenia usługi, a to oznacza wysokie koszty stałe. Największą pozycją jest koszt personelu. Waha się on od kilkunastu do ponad 30 proc. całości przychodów obiektu. Koszty te uzależnione są od wielkości hotelu, skali gastronomii i innych usług dodatkowych np. SPA. A teraz spójrzmy na przeciętną wielkość hotelu w Polsce – ok. 50 pokoi, przy czym hotel sieciowy ma ich przeciętnie ok. 100, a niezależny 38.

Dlaczego hotele sieciowe są przeciętnie ponad dwukrotnie większe niż niezależne, chociaż największe zyski czerpie się z wynajmu pokoju, więc te drugie też powinny dążyć do tego, aby mieć jak najwięcej pokoi? Ktoś powie, że dzieje się tak, gdyż sieci mają więcej pieniędzy na inwestycje.

Na pewno jest w tym stwierdzeniu część prawdy, ale przede wszystkim sieci hotelowe, czyli podmioty, które świetnie znają się na tym biznesie, wiedzą, że zarówno dla 30, jak i dla 90 pokoi potrzeba minimum pięciu pracowników recepcji, aby zapewnić serwis 24/365.

Wiedzą również, że jedna pokojowa jest w stanie posprzątać od 10 do 20 pokoi podczas 8-godzinnego dnia pracy – w zależności od rodzaju i standardu hotelu. Nie wnikając głębiej – wiedzą dokładnie co zrobić, aby zmaksymalizować zyski z części noclegowej w obiekcie. Podobnie też podchodzą do maksymalizacji zysków z gastronomii. Tam, gdzie to możliwe ogranicza się gastronomię do minimum (stąd duża zyskowność dobrze zarządzanych hoteli ekonomicznych), albo np. optymalizuje się ją tak, że gdy mamy niskie obłożenie to np. recepcja może obsłużyć bar hotelowy – przykładem może być tu rozwiązanie, jakie stosowane jest np. w Hampton by Hilton, czy w polskiej sieci DeSilva, gdzie część recepcyjna połączona jest z częścią gastronomiczną. Innym rozwiązaniem może być jeden kelner obsługujący bar i restaurację. Akurat w gastronomii jest tak wiele możliwości optymalizacji jej działania, że można by temu poświęcić oddzielny artykuł.

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 Kupujemy działkę

Jeśli już mamy wstępne pojęcie na czym zarabia się w hotelu, to pora przejść do samej inwestycji. Niestety, błędy popełnione na tym etapie, czyli poniesienie zbyt wysokich nakładów, mogą pogrążyć nawet najlepiej zaprojektowany hotel w miejscowości o dużym potencjale biznesowym. Jak wiadomo, podstawowa hotelarska prawda mówi: lokalizacja decyduje o sukcesie. Są pewne zasady, które należy mieć na uwadze przy wyborze nieruchomości pod hotel. Pierwszą z nich jest cena działki, która według klasycznych założeń nie powinna przekroczyć 20 proc. nakładów na całą inwestycję w hotel – czyli postawienia budynku gotowego do przyjęcia gości. Przykładowo, jeśli chcemy zbudować hotel za 20 mln zł, to cena działki nie powinna przekraczać 4 mln. Ale jeśli mamy np. ofertę za 5 mln, to wówczas możemy rozważyć zbudowanie trochę większego obiektu np. o 20 pokoi, gdyż w przypadku dużego miasta rynek wchłonie bez problemu dodatkową podaż pokoi, a my mamy szansę na większe przychody, przy bardzo niewielkim wzroście kosztów operacyjnych. Ponadto, przy wyborze działki zwracajmy uwagę na wszelkie ryzyka, które mogą znacznie podnieść koszty samej budowy, a są to np. konieczność budowania parkingu podziemnego, zabezpieczenia budynku przed wysokimi wodami gruntowymi, obostrzenia konserwatora zabytków, które narzucą np. specjalny rodzaj stolarki okiennej, pokrycia dachu czy też zastosowania drogiego pokrycia na elewacji.

Projektujemy i budujemy hotel

Nakłady inwestycyjne muszą być skorelowane z prognozami finansowymi, jakie wynikają z analizy rynku i studium wykonalności. Jeśli zostaną przekroczone, to może okazać się, że przez następne 10-15 lat będziemy mieli duży problem biznesowy na swojej głowie, gdyż zyski osiągane przez hotel nie będą wystarczające na pokrycie zobowiązań kredytowych wobec banku. Do tego, jeśli chcemy, aby hotel działał pod znaną marką, albo chcemy wziąć operatora, który będzie dzierżawił hotel – to pamiętajmy, że nasze zyski będą jeszcze niższe, gdyż będziemy musieli odprowadzać kilka procent od obrotów na rzecz franczyzodawcy, a operator będzie pobierał część zysków na swoje wynagrodzenie. Jest to cena za spokój, jaki uzyskujemy dzięki temu, że nie musimy sami zarządzać hotelem i że działa on pod znaną marką.

To wszystko należy dokładnie zaplanować i przeliczyć, zanim zaczniemy budowę. Co do konkretnych nakładów, to klasyczne zasady mówią, że hotel ekonomiczny (1-2 gwiazdki) powinien kosztować ok. 200 tys. zł na pokój hotelowy, hotel klasy średniej (3-3,5 gwiazdki) ok. 300-350 tys. zł, hotel klasy wyższej (4-5 gwiazdek) 400-450 tys. zł, a hotel klasy luksusowej (5+) od 600 tys. zł. Powyższe koszty nie uwzględniają kosztów działki. Oczywiście mogą one się zmieniać np. w zależności od tego, jak rozbudowana jest część SPA, konferencyjna, czy też jakie usługi dodatkowe chcemy świadczyć. Dlatego też kluczowe jest planowanie, gdyż może okazać się, że czasami lepiej jest nie budować hotelu wcale, albo zmienić jego standard, skalę obiektu lub odłożyć inwestycję na kilka lat, gdy poprawie ulegnie sytuacja w mieście, gdzie ma stanąć nasz hotel.

Przy projektowaniu hotelu należy pamiętać, że obiekt powinien być maksymalnie funkcjonalny i mieć zoptymalizowaną powierzchnię części wspólnych tak, aby zapewniała ona komfort gościom, ale nie generowała zbędnej powierzchni, którą trzeba ogrzać i posprzątać. Spójrzmy na hotele sieciowe – wiele z nich to proste obiekty w kształcie zwykłych prostopadłościanów, które w konkursach architektonicznych nie mają

www.e-hotelarz.pl

Zyskowność operacyjna pokoi wynosi przeciętnie ok. 80 proc., a gastronomii przeciętnie 40-50 proc. szans, ale są za to maksymalnie funkcjonalne i pozwalają zaoszczędzić pieniądze zarówno na etapie inwestycji, jak i później podczas eksploatacji hotelu.

Ponieważ mało jest w Polsce biur architektonicznych posiadających praktyczną wiedzę przy projektowaniu hoteli, zawsze sugerujemy klientom, aby wzięli do konsultacji ekspertów z branży hotelowej, i to najlepiej kilku, a zwłaszcza kogoś, kto świetnie zna się na gastronomii hotelowej i potrafi podpowiedzieć właściwy układ i powierzchnię poszczególnych przestrzeni.

Pytania przed inwestycją

Podsumowując, zanim przystąpimy do inwestycji hotelowej musimy odpowiedzieć sobie na kilka podstawowych pytań.

1. Jeśli mamy potencjalną działkę, to zlećmy przeprowadzenie analizy rynku i studium wykonalności, która odpowie nam na pytania: • jaki hotel powinien tam powstać (standard, wielkość, zakres usług itd.)?

• jakie przychody i zyski operacyjne będzie generował ten obiekt?

• czy warto w ogóle inwestować w hotel w danej miejscowości?

2. Jeśli wyniki z punktu pierwszego będą pozytywne, to kolejnym krokiem będzie podjęcie decyzji czy: • będziemy zarządzać hotelem samodzielnie, czy też oddamy go w dzierżawę lub zarządzanie (zalecamy sprawdzić jak to wpłynie na zyskowność inwestycji)?

• hotel będzie działać pod marką międzynarodowej sieci hotelowej (konieczność dostosowania się do jej wymogów)?

3. Jeżeli już wiemy jak hotel będzie działał, a wszelkie symulacje finansowe dają odpowiedź, że będzie to opłacalna inwestycja – dopiero wtedy przystępujemy do: • projektowania obiektu • zrobienia kosztorysu • uzyskania wszelkich pozwoleń formalno-prawnych umożliwiających nam uruchomienie inwestycji 4. Kolejnym krokiem będzie pozyskanie finansowania z banku, co możemy zrobić samodzielnie lub ze wsparciem firmy doradczej 5. Gdy mamy już finansowanie, robimy przetarg na wykonawcę i ruszamy z budową, a jednocześnie rozpoczynamy przygotowania do otwarcia hotelu.

Reasumując – zaplanujmy szczegółowo naszą inwestycję. Hotel to zbyt poważna, kapitałochłonna i długoletnia inwestycja, aby podchodzić do niej emocjonalnie. Hotelarstwo to dobry biznes, ale obarczony wieloma ryzykami i należy wszystko zrobić, aby je zminimalizować.  Janusz Mitulski jest partnerem w branżowej firmie doradczej Horwath HTL, wiceprezesem Izby Gospodarczej Hotelarstwa Polskiego

7

raport abc inwestycji hotelowych

Prawne modele zarządzania hotelami Karolina Niemirska-Fido

Rynek hotelowy w Polsce rozwija się dynamicznie. Podstawowym filarem istnienia hotelu jest prawidłowe i umiejętne zarządzanie, a to gwarantuje profesjonalny operator hotelu. Wydaje się, że powyższa tendencja została dostrzeżona przez właścicieli prywatnych obiektów, którzy skłaniają się do przyłączania do międzynarodowych systemów hotelowych.

P

rzynależność do nich i możliwość używania m.in. ich znaków, a przede wszystkim również doświadczenie w zarządzaniu, dają większą gwarancję utrzymania wysokiego poziomu obłożenia hotelu, a co za tym idzie – uzyskiwania wyższych dochodów. Hotele, gdzie operatorami są sieci hotelowe, niewątpliwie osiągają wyższe obłożenie oraz wskaźniki ADR (średnia cena za pokój) i RevPAR (przychód na jeden dostępny pokój) niż hotele niezależne. Taka sytuacja stwarza duże szanse rozwoju międzynarodowych marek hotelowych na względnie nowym i dynamicznie rozwijającym się polskim rynku, który nadal pozostaje nienasycony (według różnych szacunków, zapotrzebowanie na nowe hotele wynosi ok. 200, w samej tylko klasie ekonomicznej).

Taka tendencja budzi duże zainteresowanie wśród potencjalnych operatorów zarządzających sieciami hotelowymi. Dlatego warto

Mając na uwadze kryterium, jakim jest udział podmiotów zaangażowanych w prowadzeniu hotelu, a więc czy wymagana jest współpraca właściciela i operatora hotelu, czy też właściciel jest operatorem, formy te można podzielić na dwie grupy. Przy czym mając na celu ujednolicenie terminologii oraz dla potrzeb jasnego przekazania problematyki, uznajmy że operator hotelu to podmiot faktycznie kierujący hotelem na podstawie określonego tytułu prawnego (właściciel, sieć lub inna firma zajmująca się zarządzaniem, w oparciu o jeden z prawnych modeli zarządzania hotelami).

Model własnościowy

Pierwszą grupę stanowią hotele, gdzie właścicielem jest sam operator hotelu. Jest to model własnościowy. Nie dochodzi tu do konieczności regulowania zasad współpracy oraz wzajemnych rozliczeń, a więc do zawierania umów, które regulowałyby wzajem-

Model własnościowy jest obecnie najbardziej rozpowszechnionym i najpopularniejszym modelem prowadzenia działalności w branży hotelarskiej w Polsce i w Europie wiedzieć, w jakiej formie prawnej owe głównie międzynarodowe, ale też w wielu wypadkach krajowe, sieci hotelowe mogą realizować swoją ekspansję, a więc jakie można wyodrębnić prawne formy prowadzenia działalności w zakresie zarządzania hotelami.

Prowadzenie i zarządzanie hotelem może przybrać jedną z opisanych form: – własnościową (hotel niezależny) – przy udziale i współpracy z profesjonalnym operatorem hotelowym (franczyza, umowa operatorska, dzierżawa) – manchasing.

8

ne prawa i obowiązki stron. W tym przypadku to właściciel/operator pozostaje podmiotem, który ponosi całe ryzyko związane z prowadzeniem hotelu, to jemu również przypada cały dochód związany z prowadzeniem działalności.

Model własnościowy jest obecnie najbardziej rozpowszechnionym i najpopularniejszym modelem prowadzenia działalności w branży hotelarskiej w Polsce i w Europie. Na rynku polskim większość hoteli prowadzona jest przez właścicieli obiektów hotelowych pod własnymi markami. W zasadniczej większości odnosi się to do hoteli stanowiących często biznes rodzinny, które nie są zarządza-

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 ne przez sieć hotelową (choć niektóre ze znanych sieci hotelowych, jak np. Hyatt, również prowadzą działalność w tej formie). Około 90 proc. hoteli w Polsce stanowi własność prywatnych osób fizycznych lub prawnych, prowadzących w swoim imieniu i na swoją rzecz hotelową działalność gospodarczą. Tylko około 10 proc. hoteli prowadzonych jest pod międzynarodową marką (ale stanowią one ponad 20 proc. dostępnych pokoi).

Próbując usystematyzować siatkę pojęć, jakimi będziemy się posługiwać, w tym wypadku można określić jako właściciela hotelu (tu: operatora) osobę fizyczną, osobę prawną lub inny podmiot nieposiadający osobowości prawnej, ale posiadającą prawo własności do danego obiektu hotelowego, w szczególności sieć hotelową, posiadającą takie prawo.

Warto pamiętać, że właściciel, nie będący jednocześnie siecią hotelową, prowadząc hotel na własną rękę może być zainteresowany zatrudnieniem osoby lub grupy osób posiadających specjalistyczne doświadczenie związane z zarządzaniem hotelem – operatora hotelu, który nie jest związany z właścicielem marki, ale stanowi wyspecjalizowaną firmę w zarządzaniu hotelami.

W ramach tej grupy może się więc zarysować podgrupa tych właścicieli, którzy w ramach wewnętrznych relacji (nie podpisując umów o zarządzanie, o czym będzie mowa w dalszej części) będą się posiłkowali wiedzą podmiotów, które w sposób profesjonalny zajmują się zarządzaniem obiektami hotelowymi. W przypadku nowo otwieranych hoteli, w sytuacji gdy prywatny właściciel nie jest zainteresowany współpracą z operatorem będącym siecią hotelową, takie rozwiązanie wydaje się być ze wszech miar celowe. Prawidłowe zarządzenie hotelem, w sposób który zapewni oczekiwaną jakość, a co za tym idzie obłożenie oraz zysk, wymaga doświadczenia i profesjonalizmu. W tym miejscu nie będziemy zajmować się szczegółowymi formami prawnymi, prowadzenia działalności hotelowej przez właścicieli hoteli. Jak wspomniano wcześniej działalność taka może być prowadzona zarówno przez osoby fizyczne, osoby prawe oraz inne podmioty nie posiadające osobowości prawnej w tym spółki osobowe.

Prowadzenie hotelu we współpracy z operatorem

W drugiej grupie rozróżniamy te formy prowadzenia działalności hotelowej, gdzie niezależnie od posiadania tytułu własności do obiektu, prowadzenie hotelu zapewnione jest przy udziale i współpracy z profesjonalnym operatorem hotelowym. W tej grupie wyróżnimy przede wszystkim: współpracę na zasadzie umowy franczyzy, umowy o zarządzanie oraz dzierżawy. Wspomnimy również o manchisingu, jako formie pośredniej pomiędzy franczyzą a zarządzaniem.

Franczyza

Prowadzenie działalności w oparciu o umowę franczyzy (z ang. franchise agrement) jest jedną z wielu form rozwoju własnego biznesu. Mimo wielości dostępnych narzędzi biznesowych, w określonych sektorach rynku to właśnie franczyza staje się jedną z bardziej efektywnych dróg rozwoju znanych marek, w tym sieci hotelowych.

Odnosi się to w szczególności do stosowania modelu franczyzowego w hotelarstwie. Sieci hotelowe często decydują się na powie-

www.e-hotelarz.pl

Na rynku polskim większość hoteli prowadzona jest przez właścicieli pod własnymi markami rzenie istniejącym już podmiotom – właścicielom nieruchomości, wypracowanego przez sieć know-how prowadzenia biznesu oraz rozpoznawalnego znaku towarowego danej sieci hoteli. Prowadzenie działalności hotelowej przy użyciu modelu franczyzy jest najbardziej popularnym modelem stosowanym przez sieci hotelowe na świecie, a w szczególnie w Stanach Zjednoczonych. Szacuje się, że z tego modelu korzysta już ok. 70 proc. obiektów hotelowych na świecie.

W Polsce istnienie franczyzy w hotelarstwie nie było jak dotąd znaczące, niemniej sytuacja ta ulega istotnym zmianom. Wyraźnie rysuje się tendencja wzrostu zainteresowania właścicieli nieruchomości i obiektów hotelowych sieciami franczyzowymi. Ponadto Polska cieszy się dużym zainteresowaniem potencjalnych franczyzodawców, zarówno wśród sieci zagranicznych jak i polskich sieci hotelowych, co niewątpliwie wiąże się z dynamicznym rozwojem polskiego rynku hotelowego oraz dobrymi prognozami na najbliższe lata.

Umowa franczyzy zawierana jest pomiędzy siecią hotelową, po stronie franczyzodawcy a właścicielem nieruchomości/obiektu hotelowego, po stronie franczyzobiorcy. W praktyce rynku hotelowego sieć hotelowa, posiada doświadczenie w prowadzeniu obiektów hotelowych. Właściciel hotelu natomiast, na podstawie umowy franczyzy, otrzymuje prawo używania określonej nazwy i znaku towarowego w ramach sieci, a także sprawdzoną wiedzę jak prowadzić określoną działalność hotelową. W zamian, za możliwość korzystania z tego sprawdzonego pomysłu na prowadzenie działalności hotelowej pod szyldem sieci, właściciel uiszcza na rzecz sieci określoną opłatę.

W systemie franczyzowym właściciel hotelu prowadzi obiekt we własnym imieniu i na własny rachunek, co oznacza, że zachowuje odrębność finansową i prawną od przedsiębiorcy, jakim jest sieć.

To właściciel jest operatorem hotelu. Niemniej jednak, jak wspomniano, hotel działa pod nazwą sieci, używa określonego znaku firmowego, oznakowania oraz stosuje się do wytycznych i standardów narzuconych przez sieć.

Jak wspomniano taki schemat działania na rynku hotelowym wydaje się być szczególnie interesujący zarówno dla sieci jak i właścicieli hoteli. Z jednej bowiem strony właściciel nieruchomości zainteresowany prowadzeniem obiektu hotelowego otrzymuje prawo do korzystania z rozpoznawalnego oznaczenia danej sieci wraz z wiedzą niezbędną do prowadzenia swojej działalności. Z drugiej zaś strony, sieć rozwija swoją markę i uzyskuje dochód bez konieczności dokonywania inwestycji związanych z budową i prowadzeniem hotelu. W tym modelu, również i ryzyko związane z prowadzeniem działalności hotelowej raczej obciąża właściciela będącego franczyzobiorcą, aniżeli sieć.

9

raport abc inwestycji hotelowych Franczyzodawca udostępnia swój know-how, czyli całościową koncepcję prowadzenia działalności hotelowej oraz rozpoznawalne oznaczenie hotelu. W związku z tym franczyzodawca-sieć przykłada dużą wagę do prawidłowego, umiejętnego prowadzenia działalności hotelowej przez operatora. A to zarówno celem zagwarantowania oczekiwanego obłożenia hotelu i zapewnienia zakładanego zysku, ale również celem zachowania odpowiedniej renomy i spójności danej sieci hotelowej.

Z tego punktu widzenia sieć, przy formułowaniu i podpisywaniu umów franczyzy, kładzie duży nacisk na zabezpieczenie swoich uprawnień do kontrolowania działalności właściciela hotelu oraz ustalanie i egzekwowanie utrzymania standardów świadczenia usług.

Franczyzobiorca musi zaś posiadać jasną koncepcję prowadzenia działalności hotelowej gwarantującą bezpieczeństwo podejmowanych działań oraz zapewniającą dalszy rozwój.

Szczegółowe prawa i obowiązki stron stosunku franczyzowego, w sposób wyczerpujący określić powinna umowa franczyzy.

Franczyzobiorca uprawniony będzie przede wszystkim do korzystania z oznaczenia (ze znaku towarowego) sieci, otrzyma know-how (sprawdzoną fachową wiedzę i doświadczenie), jak prowadzić dany rodzaj hotelu, wraz z tzw. podręcznikiem operacyjnym („manualem”), określającym biznesowe założenia systemu, czyli szczegółowy opis procedur i zasad, według których działalność ma być prowadzona.

Podręcznik operacyjny wyposaża operatora w wiedzę niezbędną i umożliwiającą prowadzenie określonej koncepcji hotelu, franczyzodawcy zapewnia natomiast należytą ochronę przekazywanej koncepcji prowadzenia działalności. W szczególności, franczyzodawca zobowiązany będzie zapewnić doradztwo i szkolenia sieciowe, wdrożenie wspólnych procedur w zakresie obsługi klientów, korzystanie z systemu centralnie prowadzonej rezerwacji, standardy jakości produktów i usług, w tym politykę wyposażenia i zaopatrzenia (wspólne programy zakupowe), kampanie reklamowe i public relations organizowane dla sieci, jednolite materiały promocyjne, badanie rynku celem zapewnienia rozwoju sieci danego franczyzodaw-

Prowadzenie działalności hotelowej przy użyciu modelu franczyzy jest najbardziej popularnym modelem stosowanym przez sieci hotelowe na świecie, a szczególnie w USA 10

cy. Prowadząc hotel na zasadzie franczyzy, właściciel, mimo że pozostawać będzie niezależnym podmiotem oraz operatorem hotelu, będzie zobowiązany do ścisłej współpracy i przestrzegania nałożonych na niego obowiązków, w tym stosowania procedur, norm i standardów określonych wskazanym wyżej podręcznikiem operacyjnym. Właściciel będzie ponadto poddawać się kontrolom ze strony sieci, stosować się do wymogów unowocześniania stosowanych metod oraz wprowadzania innowacji, prowadzenia odpowiednio księgowości oraz raportowania wyników. Z tytułu zaś uprawnienia do prowadzenia działalności, pod szyldem sieci i zgodnie z przekazaną wiedzą i standardami, będzie ponosił określone koszty uczestnictwa w systemie.

Struktura i wysokość opłat należnych na rzecz franczyzodawcy jest określona w sposób precyzyjny w zawieranej umowie. Z reguły opłaty franczyzowe można podzielić na trzy grupy. Po pierwsze franczyzobiorca zobowiązany będzie do uiszczenia wstępnej opłaty franczyzowej będącej pochodną kosztów początkowych poniesionych przez franczyzodawcę, w celu rozwijania określonej działalności hotelowej. Po drugie, zasadniczym świadczeniem na rzecz franczyzodoawcy, będącym odzwierciedleniem wiedzy i świadczeń przekazanych na rzecz właściciela hotelu, będzie bieżąca opłata franczyzowa, która stanowi pochodną przychodów franczyzobiorcy z tytułu prowadzenia hotelu. Ponadto franczyzobiorca jest również zwykle zobowiązany do ponoszenia składek na reklamę i promocję.

Prowadzenie działalności hotelowej na zasadzie franczyzy, na rynku polskim, pozostaje obecnie w fazie rozwoju. Istotne wydaje się zwrócenie uwagi na kompleksowe zrozumienie istoty stosunku franczyzy. Niejednokrotnie bowiem, wydawać się może, że umowa franczyzy zaproponowana przez sieć nie traktuje stron w sposób równorzędny, nakładając na właściciela – franczyzobiorcę szereg obowiązków, które mogą wydawać się zbyt trudne lub zbyt obciążające do przestrzegania, a jako takie trudne do zaakceptowania dla franczyzobiorcy.

Niewątpliwie, każdorazowo umowa wymaga szczegółowej analizy i zrozumienia jej mechanizmów. Zwykle wymaga dostosowania do określonych realiów, czasem wymaga zmian. Warto jednak pamiętać, że zasady i standardy w niej określone, a co za tym idzie ustalony katalog praw i obowiązków stron, a w tym obowiązków nakładanych na właściciela hotelu, wynikają ze zdobytego doświadczenia w prowadzeniu działalności hotelowej przez sieć oraz założenia osiągnięcia i zapewnienia korzyści, związanych z rozpoczęciem prowadzenia konkretnego hotelu. Korzyści osiągnięte przez sieć są bowiem korzyściami wypracowanymi przez właściciela – operatora hotelu korzystającego z pomysłu na biznes otrzymanego od sieci. Bez stosowania się do zaleceń i wymagań pomysł ten mógłby się po prostu nie sprawdzać.

Umowa dzierżawy

Dzierżawa zwana czasem dzierżawą operacyjną (z ang.: lease lub operational lease), to model oparty o umowę dzierżawy. Właściciel hotelu oddaje hotel w dzierżawę sieci, a sieć prowadzi w hotelu działalność, w imieniu i na rzecz sieci, pod marką i według standardów sieci. Właściciel hotelu otrzymuje w zamian umówiony czynsz.

W tym modelu, dzierżawca będący operatorem hotelu prowadzi hotel we własnym imieniu i na własne ryzyko. To dzierżawca całkowicie

www.e-hotelarz.pl

Mimo wielości dostępnych narzędzi biznesowych, w określonych sektorach rynku to właśnie franczyza staje się jedną z bardziej efektywnych dróg rozwoju znanych marek, w tym sieci hotelowych

reklama

buduj hotel 2012/2013

przejmuje obowiązki operatora hotelu zatrudnia personel, utrzymuje hotel, jak również ponosi koszty z tym związane. To również dzierżawca uzyskuje całkowite zyski z prowadzenia hotelu. Właściciel – wydzierżawiający nie ponosi natomiast zasadniczo ryzyka związanego z prowadzeniem hotelu, nie ponosi też związanych z tym kosztów. Ryzyko właściciela może się wiązać z sytuacją, w której hotel nie przynosi oczekiwanych dochodów (a czynsz ustalono, jako pochodną dochodów – patrz niżej). Postanowienia umowy dzierżawy winny odnosić się do takich sytuacji, wprowadzając odpowiednie regulacje umowne zabezpieczając odpowiednio strony umowy. Jak wspomniano wydzierżawiający otrzymuje czynsz, przy czym w zależności od zawartej umowy czynsz może być czynszem stałym, zmiennym uzależnionym np. od dochodów dzierżawcy uzyskiwanych z prowadzenia hotelu, czy też kombinacją tych wariantów. Z uwagi na to, że ryzyko właściciela związane z prowadzeniem hotelu niemal nie istnieje, bowiem cała odpowiedzialność za prowadzenie hotelu spoczywa na operatorze, również i otrzymywany przez właściciela/ wydzierżawiającego czynsz jest oczywiście niższy, niż zysk, na jaki właściciel może liczyć, w opisywanych w niniejszym artykule dwóch pozostałych modelach tj. umowie franczyzy oraz zarządzania.

Odniesienie do dzierżawy operacyjnej nie oznacza, żadnego podtypu umowy dzierżawy określonej przepisami kodeksu cywilnego, chodzi tu bowiem o to, że dzierżawca jest operatorem prowadzącym hotel.

Można sobie bowiem czysto teoretycznie wyobrazić sytuację, w której właściciel hotelu wydzierżawi hotel podmiotowi, który to podmiot następnie podpisze z siecią umowę o zarządzanie obiektem hotelowym lub też umowę franczyzy, stosownie do przedstawionych wyżej opisów. Nie wydaje się jednak, aby w praktyce taka trójpodmiotowa formuła prowadzenia działalności hotelowej znalazła powszechne zastosowanie, najprawdopodobniej, jako mało opłacalna.

www.e-hotelarz.pl

11

raport abc inwestycji hotelowych Umowa zarządzania

Model prowadzenia działalności hotelowej w oparciu o umowę zarządzania (z ang. management agreement), jest kolejnym po franczyzie systemem, w którym prowadzenie hotelu zapewnione jest poprzez udział dwóch niezależnych podmiotów. W tym przypadku zostaje nawiązany stosunek prawny pomiędzy właścicielem hotelu a firmą będącą zarządcą, operatorem hotelu.

Na podstawie umowy o zarządzanie sieć uzyskuje prawo zarządzania hotelem w ściśle określony sposób oraz według standardów sieci, przy czym sieć, zarządzając hotelem, działa w imieniu i na rzecz właściciela hotelu, a nie w imieniu własnym. Cały przychód, jaki generuje hotel, dzięki profesjonalnej działalności sieci, uzyskuje właściciel hotelu, który wypłaca operatorowi zarządzającemu hotelem, umówione wynagrodzenie, będące pochodną dochodu, jaki uzyskuje.

Zarządzenie hotelem według umówionych standardów i osiąganie umówionych wyników określone jest umową o zarządzanie.

Sieć, która przyjmuje hotel w zarząd, świadoma działalności, której się podejmuje określa w umowie zakres praw obowiązków, jakie obowiązują sieć, a jakie właściciela. Podstawowym obowiązkiem operatora będzie profesjonalne zarządzanie oraz ponoszenie odpowiedzialności za działalność operacyjną hotelu.

Również i właściciel pozostaje aktywnym uczestnikiem przy prowadzeniu działalności hotelowej, bowiem hotel prowadzony jest przez sieć, w jego imieniu i na jego rzecz. Z tego tytułu będą mu przysługiwały takie uprawnienia jak przeprowadzanie kontroli zarządzającego, w świetle wypełniania umówionych procedur, standardów i wyników. Na właścicielu będą też spoczywały pewne obowiązki, obciążające właścicieli, jak przeprowadzanie napraw i remontów hotelu, czy ubezpieczenie hotelu. To również właściciel będzie pozostawał stroną wszelkich umów zawieranych w związku z prowadzeniem hotelu, w tym zatrudniania pracow-

Właściciel hotelu na podstawie umowy franczyzy otrzymuje prawo używania określonej nazwy i znaku towarowego w ramach sieci, a także sprawdzoną wiedzę jak prowadzić określoną działalność hotelową 12

ników, zakupu wyposażenia, prowadzenia działalności promocyjnej i reklamowej.

Model ten jest zbliżony do modelu dzierżawy. Niewątpliwie jednak ryzyko właściciela związane z prowadzeniem hotelu, przy założeniu modelu zarządzania jest większe niż w modelu dzierżawy, gdzie całkowite zainteresowanie właściciela ogranicza się do pobierania czynszu. Zasadnicza różnica między umową dzierżawy a umową o zarządzanie polega na tym, że sieć, zarządzając hotelem, działa w imieniu i na rzecz właściciela hotelu (a nie sieci), i to sieć otrzymuje umówione wynagrodzenie od właściciela (a nie jak w przypadku dzierżawy właściciel otrzymuje czynsz). W modelu zarządzania właściciel aktywnie uczestniczy w działalności hotelu, z czego otrzymuje całkowity przychód, podlegający następnie rozliczeniu, w formie wynagrodzenia płaconego zarządcy hotelu.

Aby odróżnić natomiast umowę franczyzy od umowy o zarządzanie należy przede wszystkim zadać pytanie o to, kto jest operatorem danego hotelu oraz w czyim imieniu i na czyją rzecz operator wykonuje swoje czynności. W modelu zarządzania, odmiennie niż to wynika z umowy franczyzy, gdzie właściciel jest operatorem hotelu, operatorem hotelu jest sieć, która działa w imieniu i na rzecz odrębnego podmiotu będącego właścicielem hotelu. Niemniej jednak tak jak i w przypadku umowy franczyzy, atutem tego modelu jest funkcjonowanie hotelu pod znaną marką danej sieci hotelowej, przy wykorzystaniu know-how sieci w zakresie prowadzenia hotelu.

Manchising

Na koniec warto jeszcze wspomnieć o spotykanym od czasu do czasu modelu prowadzenia działalności hotelowej zwanym manchisingiem. Nazwa tego modelu powstała z kompilacji słów franchising i management. Manchising to system, w którym właściciel, w związku z brakiem wystarczającego doświadczenia, podpisuje w pierwszym okresie umowę o zarządzanie z siecią, przekazując jej zarządzanie hotelem, w jego imieniu, po którym to okresie umowa ta przekształca się w umowę franczyzową, na podstawie której właściciel sam już zarządza hotelem, w oparciu o know-how sieci. Manchising jest zwykle stosowany we wstępnym okresie prowadzenia działalności hotelowej przez właściciela. W ten sposób w początkowym okresie sieć kontroluje wyniki i w zależności od osiągniętych sukcesów lub po umówionym okresie przechodzi na system franczyzy, zwiększając swobodę działania operatora.

Dobre zrozumienie każdego z wyżej opisanych modeli, pozwoli zaangażowanym stronom świadomie dokonać wyboru jednej z powyższych form oraz należycie przygotować się do późniejszego realizowania umowy. Głębokie zrozumienie mechanizmów działania tych umów przez strony, a zwłaszcza przez właścicieli nieruchomości, pozwoli na rozwiązanie wątpliwości i obaw towarzyszących we wstępnej fazie zapoznawania się ze szczegółami konkretnej umowy. Forma przyszłych relacji z operatorem nie powinna zniechęcać właściciela do nawiązania takiej relacji, a ewentualne wątpliwości, co do schematu lub szczegółów działania danego modelu umowy mogą zostać wyjaśnione w trakcie pogłębionych wstępnych uzgodnień a następnie analizy tekstu oraz przy uwzględnieniu kompetentnej pomocy prawnej. Karolina Niemirska-Fido jest radcą prawnym w kancelarii Miller Canfield

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013

www.e-hotelarz.pl

13

raport abc inwestycji hotelowych

Wybór formy prowadzenia działalności.

Aspekty podatkowe Małgorzata Dankowska

Wybór formy prowadzenia działalności to jedna z pierwszych decyzji inwestora hotelowego.

Na początkowym etapie kwestią podstawową jest odpowiednie dopasowanie struktury biznesu, łączące zarówno kwestie biznesowe, prawne, finansowe jak i podatkowe.

Nieograniczona odpowiedzialność podatnika

Zasadą ogólną wynikającą z regulacji przepisów Ordynacji podatkowej jest nieograniczona odpowiedzialność podatnika za podat-

14

ki wynikające ze zobowiązań podatkowych. Odpowiedzialność ta ma charakter osobisty i nieograniczony, co oznacza, że fiskus może żądać zabezpieczenia wierzytelności podatkowej z całego majątku podatnika.

Działalność gospodarcza osoby fizycznej

Działalność gospodarcza osoby fizycznej prowadzona bez wykorzystania spółek celowych oznacza odpowiedzialność o charakterze osobistym i nieograniczonym. Fiskus posiada prawo zaspokojenia swych roszczeń zarówno z majątku istniejącego w chwili powstania zobowiązania podatkowego, majątku istniejącego w momencie wszczęcia egzekucji, jak i majątku nabytego później, aż do momentu przedawnienia zobowiązania podatkowego.

Odpowiedzialności tej nie można się zrzec, chociażby poprzez przejęcie długu przez podmiot trzeci. Dodatkowo odpowiedzialność ponoszona na gruncie prawa podatkowego jest niezależna od odpowiedzialności karnej skarbowej. Działalność osób fizycznych

www.e-hotelarz.pl

fot. sxc.hu

K

luczowymi zmiennymi przy określaniu formy działalności są: 1) Zakres odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe i cywilnoprawne.

2) Możliwość i opodatkowanie dystrybucji zysków.

3) Sposób finansowania przedsięwzięcia.

4) Cel biznesowy inwestycji.

5) Model planowanej działalności (operator, właściciel nieruchomości hotelowej, prowadzący hotel – we własnym zakresie, w systemie franczyzowym, na umowie o zarządzanie czy zarządca hotelu itp.). Właściwa analiza poszczególnych zmiennych pozwala na identyfikację modelu, który w największym stopniu realizuje priorytetowe cele danego przedsiębiorcy.

buduj hotel 2012/2013

www.e-hotelarz.pl

15

raport abc inwestycji hotelowych ma jednak tę zaletę, że podlega opodatkowaniu wyłącznie raz (najczęściej tzw. podatkiem liniowym lub na zasadach ogólnych, co może być korzystne w przypadku znacznych odliczeń od dochodu). Co więcej, do pewnego poziomu przychodów można korzystać z uproszczonych form prowadzenia ksiąg.

Z majątku małżonka

Prowadzenie działalności gospodarczej przez osoby fizyczne obarczone jest dodatkowo ryzykiem w sytuacji, gdy prowadzący działalność pozostaje w związku małżeńskim i posiada małżeńską wspólnotę majątkową. W takich przypadkach odpowiedzialność podatnika obejmuje zarówno majątek odrębny podatnika jak i mają-

tek wspólny podatnika i jego małżonka. Przed podjęciem potencjalnych kroków dążących do zniesienia majątkowej wspólności małżeńskiej należy pamiętać, że skutki prawne ograniczenia, zniesienia, wyłączenia lub ustania wspólności majątkowej nie odnoszą się do zobowiązań podatkowych powstałych przed dniem: 1) zawarcia umowy o ograniczeniu lub wyłączeniu ustawowej wspólności majątkowej; 2) zniesienia wspólności majątkowej prawomocnym orzeczeniem sądu; 3) ustania wspólności majątkowej w przypadku ubezwłasnowolnienia małżonka; uprawomocnienia się orzeczenia sądu o separacji.

Istnieją pewne sposoby ograniczania odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe w poszczególnych strukturach (zob. tabela), z tym że działalność gospodarcza osoby fizycznej nie daje praktycznie żadnych możliwości jej ograniczenia.

Spółki osobowe i struktury hybrydowe

W przypadku spółek osobowych, możliwe jest zastosowanie struktur hybrydowych, które poprzez odpowiedni dobór formy prawnej komplementariusza spółki, w znacznym stopniu ograniczają odpowiedzialność inwestora. Przykładem takiej struktury jest hybryda komandytowa, która łączy w sobie zalety spółki komandytowej z zaletami spółki z ograniczoną odpowiedzialnością.

16

Istotną cechą tej konstrukcji jest możliwość ograniczenia odpowiedzialności komplementariusza za zobowiązania z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej do kwoty 5 tys. zł, czyli do kwoty minimalnego kapitału zakładowego sp. z o.o., pełniącej w strukturze rolę komplementariusza spółki komandytowej. Odpowiedzialność komandytariuszy, czyli nierzadko inwestorów indywidualnych, jest natomiast ograniczona do wysokości sumy komandytowej.

Dodatkowo, omawiana struktura daje możliwość zaangażowania wielu inwestorów przy jednej inwestycji w obiekty hotelowe.

Dużą zaletą opisywanej struktury hybrydowej jest zmniejszenie obciążeń podatkowych zysku inwestorów w porównaniu do inwestycji poprzez spółkę kapitałową z 34,4 proc. do 19,15 proc. Zysk

dystrybuowany przez spółkę kapitałową w pierwszym rzędzie opodatkowany jest 19 proc. podatkiem dochodowym od osób prawnych na poziomie spółki, a dopiero potem dystrybuowany do inwestorów, na poziomie których po raz kolejny podlega opodatkowaniu (podatkiem od dywidend).

Z kolei suma obciążeń podatkowych w przypadku opisywanej struktury hybrydowej wynosi łącznie około 19,15 proc. Ograniczenie odpowiedzialności w porównaniu do działalności gospodarczej osób fizycznych opodatkowanej podatkiem liniowym kosztuje zatem niewiele (różnica 0,15 p.p.). Wartość ta wynika z faktu, że spółka komandytowa dla celów podatków dochodowych jest podmiotem transparentnym, co oznacza, że wypracowany przez nią dochód podlega opodatkowaniu wyłącznie na poziomie wspólników.

W przedstawionej konstrukcji tylko 1 proc. dochodu spółki komandytowej przypisany spółce z o.o. jako komplementariuszowi podlega opodatkowaniu zarówno na poziomie spółki z o.o. – wspólnika, jak i na poziomie indywidualnego inwestora. Pozostałe 99 proc. zysku podlega opodatkowaniu wyłącznie na poziomie inwestorów indywidualnych, co łącznie daje 19,15 proc. opodatkowania.

Spółki kapitałowe

Kolejnym popularnym wehikułem inwestycyjnym są spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Umożliwiają ograniczenie odpowiedzialności inwestora za zobowiązania spółki do kwoty

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013

Działalność gospodarcza osoby fizycznej

Spółki osobowe /spółka cywilna

Spółki kapitałowe

Brak możliwości ograniczenia odpowiedzialności

Wspólnik cichy (umowa cywilnoprawna, niewymieniona w przepisie regulującym odpowiedzialność) Komandytariusz (odpowiada do wysokości sumy komandytowej). Nie odpowiada akcjonariusz spółki komandytowo-akcyjnej

Wykorzystanie spółek celowych – SPV (w pierwszej kolejności odpowiada spółka z majątku własnego). Ograniczenie odpowiedzialności członka zarządu możliwe jedynie przy spełnieniu przesłanek określonych w Ordynacji podatkowej

kapitału zakładowego (obecnie minimalnie do 5 tys. zł). Ponadto niewątpliwymi zaletami korzystania z tego rozwiązań są m.in. możliwość wyjścia z inwestycji w drodze zbycia udziałów, co z kolei stwarza możliwość uniknięcia wątpliwości i ryzyk związanych z ustalaniem rodzaju i wysokości podatku obrotowego na transakcji zbycia inwestycji, czy też dostępność gotowych spółek z o.o. od ręki.

Członkowie zarządu spółek z o.o. odpowiadają na gruncie prawa podatkowego w ramach odpowiedzialności osób trzecich.

Odpowiadają solidarnie, całym swoim majątkiem za zaległości podatkowe z tytułu zobowiązań, których termin płatności upływał w czasie pełnienia przez nich obowiązków członka zarządu, jednak wówczas, gdy egzekucja z majątku spółki okazała się w całości lub w części bezskuteczna. Odpowiedzialność ta może zostać ograniczona, jeśli członek zarządu: 1) wykazał, że: a) we właściwym czasie zgłoszono wniosek o ogłoszenie upadłości lub wszczęto postępowanie zapobiegające ogłoszeniu upadłości (postępowanie układowe), albo b) niezgłoszenie wniosku o ogłoszenie upadłości lub niewszczęcie postępowania zapobiegającego ogłoszeniu upadłości (postępowania układowego) nastąpiło bez jego winy; 2) wskazuje mienie spółki, z którego egzekucja umożliwi zaspokojenie zaległości podatkowych spółki w znacznej części.

Minusem spółek kapitałowych jest jednak podwójne ekonomiczne opodatkowanie zysku, raz na poziomie spółki, drugi raz na poziomie wspólnika.

Wybór prowadzenia biznesu a instrumenty zabezpieczające ryzyko

Jak wynika z powyższych rozważań, wybór formy prowadzenia biznesu zależy również od jego skali. Przy dość rozbudowanych przychodach ryzyko popełnienia błędu, a tym samym odpowiedzialność za zobowiązania gospodarcze wzrasta, co skłania inwestorów do wybierania bardziej bezpiecznych form. Wybór formy na samym początku działalności nie oznacza wszak, że nie można jej zmienić już w trakcie prowadzenia biznesu. Wymaga to jednak podjęcia pewnych działań restrukturyzacyjnych, z którymi wiążą się różne zasady ich opodatkowania. Obawy związane z ryzykiem korzystania z dostępnych struktur własnościowo-inwestycyjnych można skutecznie rozwiać za pomocą jednego z powszechnie stosowanych instrumentów zabezpieczających ryzyko podatkowe – indywidualnych interpretacji prawa podatkowego. Interpretacje są odpowiedzią organów podatkowych na pytanie zadane przez wnioskującego i służą przede wszystkim uzyskaniu wiążącego stanowiska organów co do rozumienia wybranych regulacji prawa podatkowego w danym lub przyszłym (hipotetycznym) stanie faktycznym.

www.e-hotelarz.pl

W przypadku skomplikowanych działań restrukturyzacyjnych rekomendowane jest uzyskiwanie interpretacji przed wdrożeniem struktury, gdyż tylko interpretacje odnoszące się do skutków przy-

Obawy związane z ryzykiem korzystania z dostępnych struktur własnościowo-inwestycyjnych można rozwiać za pomocą jednego z powszechnie stosowanych instrumentów zabezpieczających ryzyko podatkowe – indywidualnych interpretacji prawa podatkowego szłych zapewniają pełną ochronę polegającą na wyłączeniu ewentualnej odpowiedzialności karno-skarbowej, nienaliczaniu odsetek za zwłokę oraz zwolnieniu z obowiązku zapłaty samego podatku w przypadku ewentualnego sporu z fiskusem. Dobrze przeprowadzona restrukturyzacja nie tylko optymalizuje wysokość obciążeń podatkowych, lecz także w odpowiedni sposób zarządza ryzykiem podatkowym.  Małgorzata Dankowska jest Senior Managerem w firmie doradczej TPA Horwath; współautorka pozycji książkowej „Restrukturyzacje przedsiębiorstw. Aspekty podatkowe”; obecnie przygotowuje książkę „Podatki w hotelarstwie”

17

raport abc inwestycji hotelowych

Po pieniądze do banku Adam Pilczuk

Jak inwestor hotelowy powinien przedstawić swój projekt w banku? Jakie powinien przygotować opracowania i dokumenty?

Pamiętajmy, że dla banków każdy projekt hotelowy będzie podnosił ryzyko kredytowe i przede wszystkim będzie oceniany jako niepewny biznes. Największym problemem jest uzyskać rzetelne informacje i wstępną ocenę kredytową.

Pierwsze kroki

Pierwszym krokiem jaki powinniśmy zrobić w procesie pozyskania finansowania w banku to: 1. Spotkać się z kilkoma instytucjami finansowymi, które mają doświadczenie i akcje kredytową dla branży hotelowej.

Pamiętajmy, że nie każdy bank udziela finansowania na projekty hotelowe, lecz większość z banków chętnie się z nami spotka w celu poznania naszej potrzeby i być może udzielenia finansowania. Zadajmy sobie pytanie czy jako inwestorzy hotelowi mamy czas na odwiedzanie instytucji finansowych i prezentowanie naszego projektu.

2. Gdy już ustalimy, że instytucje finansowe, które odwiedziliśmy, realizują tego typu przedsięwzięcia rozpocznijmy wstęp-

18

ne uzgodnienia polegające na przedyskutowaniu warunków brzegowych i oczekiwań ze strony banku, to znaczne ułatwi nam prace przy zleceniach opracowań i planowania całego przedsięwzięcia: • Warunki ubiegania się o kredyt inwestycyjny?

• Jakie przedsiębiorstwo i jaka forma ma największe szanse?

• Jakiego wymagają opracowania?

• Jakie są niezbędne dokumenty i informacje do wstępnej oceny kredytowej?

• Jakie dokumenty finansowe ma dostarczyć spółka celowa do określenia zdolności kredytowej?

Największy problem będą mieli inwestorzy hotelowi rozpoczynający działalność w tej branży • Kto i w jakiej formie może poręczyć kredyt inwestycyjny?

• Jaki wymagany jest wkład własny?

• Jakie wymagane są dodatkowe zabezpieczenia?

• Jak bank podchodzi do prognoz finansowych?

• Jakiego zabezpieczenia finansowego bank będzie wymagał podczas wykonywania inwestycji, mając na uwadze fakt, że hotel jeszcze nie będzie generował zysków?

• W jakim czasie dla danego banku hotel powinien wejść do pełnej zdolności operacyjnej?

• Jak mamy przedstawić przepływy finansowe?

• Na co mamy zwrócić uwagę pod kątem wrażliwości projektu?

• Jak powinien wyglądać biznes plan?

www.e-hotelarz.pl

fot. sxc.hu

P

ostawić należy pytanie, czy w ogóle instytucja finansowa, do której przyszliśmy z naszym projektem hotelowym jest zainteresowana i ma doświadczenie w tego typu finansowaniu. Bardzo często takie wnioski o kredyt inwestycyjny na projekt są przyjmowane, ale po wstępnej analizie nie uzyskują aprobaty.

Jeżeli przy okazji uzyskujemy dokładne informacje z jakiego powodu bank nie jest zainteresowany finansowaniem to wówczas możemy zmodyfikować nasze opracowania, biznes plan, analizę finansową itp.

Gorzej jednak, kiedy powody odrzucenia naszego wniosku nie są należycie wyjaśnione. Uzyskanie informacji, że projekt „się nie zamyka” bądź jest „wysokiego ryzyka”, jest poziomem wyższej ogólności i w dalszym ciągu nie wiemy, w czym tak naprawdę jest problem. Gorszym jest jednak fakt ciągu dalszych wydarzeń, a mianowicie…

Jesteśmy proszenie o kolejne informacje, które wiążą się bardzo często ze zmianą koncepcji całego przedsięwzięcia.

Opracowania tak naprawdę możemy zmieniać bez końca. Podnosić wkład własny, przedstawiać dodatkowe zabezpieczenia, aktualizować wyceny nieruchomości, zmieniać prognozy przychodów i kosztów i wiele innych działań.

buduj hotel 2012/2013 • Jak powinien wyglądać plan finansowo-ekonomiczny itp.?

3. Jeżeli zapoznamy się już z oczekiwaniami i wytycznymi banków zastanówmy się nad ułożeniem modelu biznesowego.

Poddajmy sami ocenie podmiot, który ma się ubiegać o finansowanie i realizować inwestycje hotelową. Ocena ta powinna dotyczyć możliwości pozyskania środków finansowych i zaprezentowanie jak ten biznes powinien wyglądać w przyszłości.

Idealnym modelem dla banku będzie przedstawienie w sposób uporządkowany pewnych założeń inwestycyjnych takich jak: • Przedstawienie środków własnych Powinniśmy tu pokazać jak zostaną wygenerowane w działającym już przedsiębiorstwie i w jakiej części mogą być przeznaczone na pokrycie rat odsetkowych w czasie trwania inwestycji • Podniesienie kapitału własnego w sposób dopłat do kapitału przez wspólników lub poprzez nowych wspólników • Zaproponowanie innej formy, takiej jak np. współpraca z funduszami Venture Capital lub Private Equity 4. W momencie ubiegania się o kredyt bankowy zwróćmy uwagę również na politykę w zakresie prowizji i opłat pobieranych od kredytobiorców. Banki nie są instytucją non-profit i zarabiają na prowadzonej działalności. Całkowite koszty tego kredytu będą w przyszłości obciążały nasz biznes hotelowy, dlatego powinny być przemyślane i dobrze wynegocjowane z bankiem.

5. Wraz z kredytem inwestycyjnym najczęściej zaciągamy kredyt obrotowy (jest to kredyt na finansowanie części majątku obrotowego). Pamiętajmy to uwzględnić przy tworzeniu projekcji finansowej.

6. Tworząc kosztorys inwestycji pamiętajmy o wypłacie transz kredytu, na tej podstawie analitycy techniczni będą generowali harmonogram wypłat kredytu, zapewnijmy przy okazji tego opracowania płynność finansową podczas trwania inwestycji.

7. Podczas oceniania wniosku kredytowego w banku pamiętajmy o zabezpieczeniach takich jak: • Hipoteka na nieruchomości gruntowej • Udzielenie bankowi pełnomocnictw • Oświadczenia o poddaniu się egzekucji • Poręczenie wspólników • Ograniczenie wypłat dywidend 8. Wkład własny w inwestycję to istotny parametr dla banku.

W obecnej chwili kształtuje się on na bardzo wysokim poziomie 30-40 proc.

Kiedy kończą się uzgodnienia z bankiem, a kiedy zaczynają negocjacje i jak powinniśmy je prowadzić?

Po przedstawieniu wszystkich wymaganych dokumentów, opracowań, złożenia wniosków kredytowych, podczas rozpatrywania wniosku na pewno bank będzie miał do inwestora kolejne pytania i prośbę o uzupełnienia. Czego możemy się spodziewać i jak spełniać kolejne oczekiwania?

szanse na pozyskanie finansowania. Ale to nie jedyny problem w procedurze pozyskiwania finansowania.

Proces przyznawania finansowania w projekcie inwestycyjnym wymaga również znajomości i doświadczenia w branży finansowej, trzeba wiedzieć, jakie elementy mogą odegrać istotne role w naszym projekcie hotelowym. Finansując kilkanaście projektów hotelowych doradcy mają już za sobą tzw. „poligon doświadczalny” i wiedzę jak przedstawić projekt w banku. Bank musi mieć pewność, że inwestor realizujący projekt hotelowy odniesie sukces i wprowadzi obiekt na rynek. Badanie rynku jest niezbędnym elementem zapewniającym bank jak i inwestora o planowanej inwestycji. Zasadność realizowania każdego projektu hotelowego dla banku odgrywa największe znaczenie, ograniczenie ryzyka to dziś wymogi stawiane wszystkim inwestycjom nie tylko hotelowym. Jeżeli inwestor hotelowy nie jest sam w stanie zapewnić takich działań to bardzo ważne, aby zadbał i otrzymał wsparcie merytoryczne od wyspecjalizowanych firm konsultingowych. Zaobserwować można, że w ostatnich latach coraz więcej jest już realizowanych projektów z międzynarodowymi markami hotelowymi, które zapewniają elementy przewagi w procesie pozyskiwania finansowania, jak również dzielą się swoim doświadczeniem w dalszym prowadzeniu obiektu hotelowego.  Adam Pilczuk, doradca hotelowy i ekspert z zakresu finansowania inwestycji hotelowych w www.moneycenter.pl reklama

Ciągłe uzupełnienia

Największy problem będą mieli inwestorzy hotelowi rozpoczynający działalność w tej branży. Nie posiadają doświadczenia i znajomości branży. Bardzo często nie są również w stanie zaproponować sprawdzonych rozwiązań i odpowiedzieć na konkretne pytania. W przypadku współpracy z doradcami hotelowymi ten problem zmniejsza się w sposób znaczący i zwiększa

www.e-hotelarz.pl

19

raport abc inwestycji hotelowych

JAK ZAPROJEKTOWAĆ I WYPOSAŻYĆ WNĘTRZE HOTELU Beata Parma-Ciejka

I

nwestor musi sobie zdawać sprawę, że to jak wykończona i zaaranżowana zostanie projekcie budowlanym przestrzeń, będzie miało główny wpływ na funkcjonowanie i obsługę hotelu. Chcąc poznać problematykę aranżacji wnętrz hotelowych, warto wziąć pod uwagę kilka istotnych wskazówek i wiedzieć, jakie najczęściej błędy są popełniane przez innych inwestorów. Dzięki tej podstawowej wiedzy łatwiej będzie podejmować pewne decyzje związane z wykończeniem wnętrz, przyda się ona też w rozmowie z architektem zajmującym się projektem wnętrza.

RECEPCJA I HOL GŁÓWNY

Najważniejszym miejscem w hotelu, które jednocześnie spełnia funkcję najbardziej reprezentacyjną jest recepcja z holem głównym, a dopiero potem pokój hotelowy, restauracja z barem czy przestrzeń

20

konferencyjna. Dlaczego? Bo dla większości klientów pierwszy kontakt z wnętrzem hotelowym zaczyna się właśnie w holu i recepcji.

Dlatego tak ważne jest, aby były one dopracowane pod względem funkcjonalnym i wykończenia.

Gość od samego wejścia musi być przekonany, że dokonał właściwego wyboru i poczuć się „jak w domu”. Zaczynając od holu głównego – w zależności od tego z jakiej kategorii hotelem mamy do czynienia i jak dużym – warto przeznaczyć na niego odpowiednio dużą przestrzeń, biorąc pod uwagę np. jaką liczbę gości będziemy w stanie obsłużyć „na raz”, czyli np. czy nasz hotel będzie obsługiwał turnusy, gdzie w jednej chwili może pojawić się duża grupa gości (i najczęściej w tym samym czasie wymeldowują się goście wyjeżdżający). Dlatego należy zapewnić powierzchnię na komunikację i na odpoczynek, a co za tym idzie miejsce z wygodnymi kanapami i fotelami.

www.e-hotelarz.pl

fot. Projekt wnętrza – Jolanta Drążek – Szwedowska

Odpowiedzią na to podstawowe dla każdego inwestora hotelarskiego pytanie jest przede wszystkim pełny, bardzo dokładny projekt aranżacji wnętrza, który tworzą architekci przy współpracy z konstruktorami, instalatorami i specjalistami z innych branż. Jest on co najmniej tak samo ważny w procesie powstawania hotelu jak projekt budowlany czy wykonawczy.

buduj hotel 2012/2013 Nie możemy pozwolić sobie na to by grupa gości czekała na stojąco z bagażami w oczekiwaniu na obsługę.

Oprócz niezbędnej powierzchni i kubatury holu ważne jest także jego bezpośrednie połączenie z recepcją, zazwyczaj jest to jedno pomieszczenie funkcjonalnie podzielone na dwie strefy. Jeżeli mamy do dyspozycji dużą powierzchnię holu warto pomyśleć o zaprojektowaniu przestrzeni na stanowiska firm świadczących usługi typu: wypożyczenie samochodu, butik czy sklep z pamiątkami lub prasą. Nie można zapomnieć o przechowalni bagażu, które są bardzo przydatne, a wręcz niezbędne jeżeli nasz hotel zlokalizowany jest w rejonie turystycznym, gdzie następują częste zmiany turnusów.

Z holu głównego należy zapewnić gościom bezpośredni dostęp do strefy pomieszczeń higieniczno-sanitarnych oraz komunikacji ogólnej – klatek schodowych i wind. W mniejszych obiektach hotelowych sprawa jest trudniejsza, ponieważ wszystkie te strefy i funkcje także powinny się znaleźć, tylko w mniejszej skali. Dlatego tak ważne jest, by w procesie projektowania skorzystać z usług profesjonalistów.

Recepcja, bez względu na wielkości hotelu powinna, być możliwie największa, można ją także podzielić na strefy np. meldunku, wymeldowania, obsługi klienta, wydawania ręczników itp. Dodatkowo ladę recepcyjną można wyposażyć w regały, półki na ulotki informacyjne, ogłoszenia hotelowe.

Bardzo ważne jest, by wyznaczyć pewną powierzchnię bezpośrednio połączoną z recepcją na zaplecze przeznaczone na magazynowanie niezbędnych akcesoriów potrzebnych do obsługi klienta, a także na część zaplecza socjalnego z miejscem do wypoczynku. Pamiętajmy,

Dodatkowe dekoracje w formie np. fontann, klonów z zielenią, ścian wodnych są zawsze bardzo dobrze odbierane przez gości, a cały wystrój łatwo zapada w pamięć że recepcja jest czynna 24 godziny na dobę, więc osoba w niej pracująca musi mieć możliwość natychmiastowego pojawienia się w recepcji po wezwaniu klienta.

Pod względem aranżacyjnym hol i recepcja powinny być traktowane jako jedność. Dobierając kolory, materiały i oświetlenie należy pamiętać, aby podkreślały one przede wszystkim styl jaki chcemy uzyskać we wnętrzu, klimat i prestiż wnętrza. Bardzo ważne jest też, reklama

www.e-hotelarz.pl

21

raport abc inwestycji hotelowych aby zadbać o standard użytych materiałów. Im wyższy tym lepszy odbiór przez klienta, a też i trwalsza eksploatacja.

Nie ma chyba nic gorszego niż przetarte posadzki lub uszkodzona lada recepcyjna. Jeżeli od samego wejścia czekać będą na nas takie „niespodzianki” to goście nawet nie będą chcieli wiedzieć co mogą zastać w pokoju. Pamiętajmy, że dodatkowe dekoracje w formie np. fontann, klonów z zielenią, ścian wodnych są zawsze bardzo dobrze odbierane przez klientów, a cały wystrój łatwo zapada w pamięć.

Każdy detal precyzyjnie zaprojektowany podnosi nam standard wnętrza. Nie możemy zapominać o lampach, które są „biżuterią” każdego wnętrza i nie warto na nich oszczędzać, a w miejscach typu hol główny i recepcja bezdyskusyjnie jest to jeden z ważniejszych elementów wyposażenia.

LOUNGE BAR

Ważne jest, by w najbliższym sąsiedztwie recepcji i holu głównego znajdował się bar z częścią konsumpcyjno-wypoczynkową. Przy większych powierzchniach warto zaplanować możliwość skorzystania z miejsc wydzielonych np. na prywatne spotkania lub przestrzenie dla VIP. Jeżeli mamy możliwość utworzenia niezależnej przestrzeni funkcjonalnej baru (czyli jeżeli nie jest on częścią restauracji) to

ne imprezy zamknięte (wesela!), takie rozwiązanie świetnie się sprawdza. Jeżeli zdecydujemy się na połączenie recepcji z barem trzeba odpowiednio zaprojektować część lady recepcyjnej i barowej tak, aby osoby korzystające z baru nie przeszkadzały w funkcjonowaniu recepcji i na odwrót. W tym wypadku należy tak zaprojektować hol, aby jego część wydzielić dla osób korzystających z baru i odpowiednio ją wyposażyć. Warto zwrócić uwagę na projekt lad barowych od strony klienta, które mają ogromne znaczenie na ogólny odbiór aranżacji przestrzeni, w której się znajdują i często decydują o stylu i klimacie danego wnętrza.

RESTAURACJA

Następną ważną częścią układu funkcjonalnego hotelu jest restauracja. Dobrze jest, aby znajdowała się w takiej części hotelu, by był do niej bezpośredni dostęp z holu głównego i łatwy dostęp do komunikacji łączącej z pokojami hotelowymi. Dodatkowym plusem będzie możliwość wyjścia na taras, co stwarza możliwość poszerzenia funkcji restauracyjnej na zewnątrz budynku w sezonie letnim. Restauracja przede wszystkim musi spełniać podstawową funkcję konsumpcyjną, dlatego tak ważny jest odpowiednio zaprojektowany układ stolików z uwzględnieniem dróg i ciągów komunikacyjnych obsługi oraz meble

Nie należy zapominać o lampach, które są „biżuterią” każdego wnętrza i nie warto na nich oszczędzać, a w miejscach typu hol główny i recepcja bezdyskusyjnie jest to jeden z ważniejszych elementów wyposażenia warto skorzystać z tego rozwiązania. Wtedy np. osoby czekające na zameldowanie lub wymeldowanie mogą sobie swobodnie skorzystać z baru nie zakłócając spokoju konsumpcji osób korzystających z posiłków w restauracji. Jeżeli na sali restauracyjnej odbywa się impreza zamknięta nie blokujemy wtedy innym gościom dostępu baru.

Pamiętajmy o profesjonalnym projekcie technologicznym baru z odpowiednio ustawionymi i dobranymi urządzeniami, zabudową lad barowych oraz umeblowaniem. Jest to niezwykle ważne dla prawidłowego funkcjonowania baru. Każdy bar musi mieć dostęp do przestronnego zaplecza i co bardzo ważne możliwość połączenia z zapleczem kuchennym. Takie rozwiązanie bardzo ułatwia funkcjonowanie baru, a przy imprezach zamkniętych w restauracji część zakąsek lub lunch może być podawany w menu barowym i serwowany gościom przez obsługę baru.

Często, gdy w projekcie budowlanym nie mamy powierzchni przeznaczonej na bar, projektuje się go w przestrzeni restauracji, a gdy np. w układzie funkcjonalnym restauracja z barem mieści się daleko od recepcji i holu głównego, wprowadza się dodatkową część barową połączoną z recepcją. Gdy w małych obiektach hotelowych sala restauracyjna służy za salę konferencyjną lub są w niej organizowa-

22

i sprzęt ułatwiające pracę personelu, a w efekcie funkcjonowanie restauracji. Jeżeli w restauracji projektujemy bar, warto stworzyć mobilne strefy: konsumpcyjną restauracji i konsumpcyjno-wypoczynkową baru z możliwością wykorzystania całej przestrzeni restauracji na konsumpcję w określonych porach dnia (śniadania!).

Restauracja, oprócz swojej podstawowej, codziennej funkcji, powinna być zaprojektowana tak, by mogła obsłużyć imprezy prywatne, firmowe, okolicznościowe, szkolenia czy konferencje, jeżeli nie mamy osobnych profesjonalnych sal konferencyjnych w hotelu. Będzie to możliwe projektując odpowiednie ściany mobilne, które pozwolą na organizowanie kilku imprez równocześnie i stoły mobilne z możliwością składania i o takich wymiarach, by można było je dowolnie zestawiać oraz krzesła sztaplowane (z konstrukcyjną możliwością „złożenia” ich jedno na drugim w dowolnie wysoki słupek).

Chcąc mieć możliwość uzyskania funkcji konferencji należy na etapie projektu znaleźć dogodne miejsce na projektor, najlepiej wysuwany z sufitu z możliwością zamykania, a także na ekrany mobilne do projekcji (zadbać w tym wypadku należy o dodatkowe wyposażenie okien w żaluzje lub rolety zaciemniające. Nie zapominajmy o szatni lub garderobie usytuowanej bezpośrednio przy sali restauracyjnej lub

www.e-hotelarz.pl

fot. sxc.hu

buduj hotel 2012/2013

www.e-hotelarz.pl

23

raport abc inwestycji hotelowych

Każdy, nawet najmniejszy dodatkowy detal np. haft z logo hotelu na ręczniku, dekoracja ze świeżych kwiatów, poczęstunek powitalny, ma bardzo duży wpływ na ogólny odbiór wnętrza pokoju recepcji. Na etapie projektu aranżacyjnego należy także pomyśleć o miejscu do tańca i na orkiestrę przygotowując odpowiednią posadzkę oraz instalację elektryczną, a także odpowiedni system nagłaśniający. Skupiając się na aranżacji (dekoracji) sali restauracyjnej przede wszystkim zwróćmy uwagę na jej rozmiary, doświetlenie, aby kolorystyka i użyte materiały nie stworzyły wrażenia „przytłoczenia”, albo wielkiej „zimnej” hali. Kolorem i oświetleniem możemy uzyskać dowolny klimat wnętrza, więc warto mieć możliwość dobrania koloru oświetlenia np. światło zimne, ciepłe, kolorowe, na dane wydarzenie czy imprezę. Niezależnie od tego jaki styl architektoniczny wybierzemy, wnętrze restauracji musi być eleganckie, dostojne bez zbytecznego przepychu. Wystrój nie może sprawiać wrażenia „agresywnego”, w którym panuje bezład, albo takiego, który dosłownie można porównać do „tortu ociekającego lukrem”. Takie „przesłodzone” aranżacyjnie wnętrze na pewno nie sprawdzi się jako elastyczna przestrzeń do organizacji różnego rodzaju wydarzeń i imprez. Podsumowując, najlepiej zaprojektowane wnętrze można porównać do „małej, czarnej”: pasuje zawsze i na każdą okazję.

CZĘŚĆ MIESZKALNA: PRZEDPOKÓJ, POKÓJ…

Niezależnie od standardu hotelu, pokój powinien mieć trzy strefy: wejściową tzw. przedpokój, łazienkę i pokój-sypialnię.

Nie do przyjęcia jest sytuacja, gdy brakuje przedpokoju i wchodzimy z korytarza od razu w przestrzeń sypialną. Jeżeli chodzi o umeblowanie pokoju to pamiętajmy o garderobie i bagażniku niezależnie od tego, jak dużą mamy szafę.

Garderoba z lustrem w przedpokoju jest bardzo potrzebna, a bagażnik na położenie torby wręcz niezbędny do wygodnego wypakowywania czy pakowania. Ilość i gabaryty wyposażenia, np. szafy, zależą w dużym stopniu od charakteru hotelu. Jeżeli hotel nastawiony jest przede wszystkim na gości przyjeżdżających w celach biznesowych, na szkolenia itp., czyli na krótkie okresy można zredukować np. szafę dwuskrzydłową do jednoskrzydłowej z półką i drążkiem na wieszaki.

Jeżeli z kolei nasi goście przyjeżdżają na pobyt 1-, 2- czy nawet 3-tygodniowy trzeba będzie wyposażyć pokój w przestronną szafę, a także

24

elementy dodatkowe np. komodę. Niezbędne w każdym pokoju będą: garderoba z bagażnikiem, szafa, toaletka z lustrem i krzesłem, dodatkowy stolik z siedziskami oraz łóżka z szafkami nocnymi.

Nie można zapomnieć o zastosowaniu paneli przyściennych wzdłuż ścian, przy których stawiamy łóżka. Pełnią one rolę nie tylko dekoracyjną, ale przede wszystkim chronią ścianę przed zabrudzeniem i uszkodzeniami, poza tym gość siedząc na łóżku nie dotyka zimnych ścian, a też, możemy w nich przeprowadzić niezbędne instalacje, które gość widzi tylko w postaci gniazdka i włącznika nad szafką nocną.

Często się o tym zapomina, uznając, że nie ma to wpływu, a wcale tak nie jest: by zapewnić gościom komfort odpoczynku warto zwrócić uwagę co mamy za oknem pokoju. Następne skrzydło budynku z oknami, wieżowiec, ruchliwa ulica, południowa lub południowo-zachodnia elewacja budynku mogą bardzo uprzykrzyć pobyt w pokoju, dlatego najlepiej dostosować okna i ich dekorację do warunków zewnętrznych. Okna dźwiękoszczelne, dodatkowe rolety czy żaluzje chroniące przed słońcem i nadmiernym ogrzewaniem się pokoju, a także przed wzrokiem osób trzecich, więc na pewno będą przydatnym wyposażeniem pokoju docenionym przez gości.

…ŁAZIENKA

Wyposażając łazienkę zrezygnujmy ze standartowych brodzików i kabin, które po krótkim czasie coraz trudniej domyć, więc zaczynają wyglądać mało estetycznie, na korzyść przestrzeni natryskowej, wydzielonej taflą szkła bezpiecznego, hartowanego. Ewentualnie pleksi, znajdującej się na poziomie posadzki z odpowiednim spadkiem, która zagwarantuje więcej miejsca pod prysznicem, łatwiejsze utrzymanie czystości i zdecydowanie lepsze wrażenia wizualne.

W aranżacji łazienki powinny znaleźć się: – duże lustro, które daje sporą wygodę, ale również powiększa optycznie zazwyczaj niewielkie pomieszczenie, – obszerna umywalka z blatem odkładczym, co ważne, odpornym na wodę oraz uderzenia, – miejsce na dodatkowe ręczniki oraz środki kosmetyczne.

Gdy mamy odpowiednio dużą przestrzeń łazienki, zamiast natrysku możemy zastosować wannę z miejscem przeznaczonym na korzystanie ze słuchawki prysznicowej (czyli z perforacją antypoślizgową na dnie oraz szybą zapobiegającą rozpryskiwaniu się wody). W dużych łazienkach stosuje się także podział na dwie części wydzielone ścianką lub optycznie np. zaprojektowanym meblem: w jednej części mamy umywalkę z prysznicem lub wanną, w drugiej toaletę, czasem toaletę i bidet. W projekcie łazienki warto zadbać też o dobre i ciepłe oświetlenie, odpowiednie do pomieszczeń o podwyższonej wilgotności oraz wyposażenie jej w suszarkę, dodatkowe gniazdka robocze zabezpieczone przed wodą oraz pojemniki na środki czystości.

Przedstawione porady dotyczące najważniejszych pomieszczeń w hotelu są kroplą w morzu wiedzy, jaką inwestor hotelowy musi mieć, by prawidłowo zaprojektować tak skomplikowany obiekt, jakim jest hotel, ale daje nam już pewien pogląd, na co należy zwrócić uwagę przy aranżacji przestrzeni, w której najczęściej przebywa nasz gość.

A gość w hotelu jest przecież najważniejszy. Bez niego hotel nie zwróci się inwestorowi. Beata Parma-Ciejka, architekt wnętrz w firmie Promas. Absolwentka architektury, specjalność projektowanie wnętrz i wzornictwo. Zajmuje się projektowaniem wnętrz komercyjnych

www.e-hotelarz.pl

fot. sxc.hu

buduj hotel 2012/2013

www.e-hotelarz.pl

25

raport abc inwestycji hotelowych

Łóżko w hotelu

Trendy & błędy Wiktor Kołakowski

Przepisy kategoryzacyjne odnośnie łóżek określają jedynie ich minimalne wymiary: 90x200 cm dla łóżka jednoosobowego i 140x200cm dla dwuosobowego. Reszta pozostaje w rękach hotelarza.

H

otelarz mówiąc łóżko, tak naprawdę ma na myśli materac, bo to właśnie materac decyduje o komforcie spania.

Popularne rozwiązanie w hotelach, jakim jest tzw. łóżko kontynentalne to w praktyce materac na materacu. Materac bazowy znajduje się w drewnianej ramie, do której dokręcane są nóżki (lub dwa kółka, co jest wygodniejsze). Na górę nakładany jest drugi materac „do spania”. Są one dosuwane do ściany z przymocowanym zagłowiem i stanowią gotowy zestaw.

Drugi typ łóżka hotelowego – tradycyjny, to konstrukcja: łóżko plus materac, czyli stelaż lub drewniane szczeble, na które nakłada się materac.

Przyjmuje się, że po 5-7 latach użytkowania materacy należy je wymienić, choćby ze względów higienicznych – Materac czy łóżko hotelowe musi być przede wszystkim czyste i higieniczne, dlatego powinno być łatwe w utrzymaniu czystości. Dobrze jeśli będzie umożliwiać sprawną i szybką wymianę pościeli, a przy tym zapewniać wygodę gościom hotelowym – mówi Damian Kniejski, dyrektor działu hoteli w Fabryce Materacy JANPOL. Ba, ale jak takie wybrać?

Wysokość buduje prestiż

– Ze względu na intensywność użytkowania, hotelowe wersje materacy powinny być przygotowane z myślą o takim właśnie przeznaczeniu. Konstrukcja powinna być solidniejsza, gramatury surowców wyższe itd. – tłumaczy Artur Paciorkiewicz z fimy

28

Recticel Komfort Snu. – Zazwyczaj materace hotelowe są twardsze niż domowe.

W warunkach domowych stosowane są materace sprężynowe (bonnelowe i kieszeniowe), piankowe i lateksowe. Ze względu na swoją trwałość do hoteli wskazane są sprężynowe lub piankowe, ale z twardych pianek. Zazwyczaj sprężyny utwardzane są dodatkowymi warstwami filcu, włókna kokosowego, pianki.

– Warto zwrócić uwagę na pikowanie materaca. Najlepiej, aby było obustronne, pozwoli to wydłużyć żywotność materaca poprzez możliwość użytkowania go po obu stronach – tłumaczy Artur Paciorkiewicz. – Standardowa wysokość materacy to ok.

16–18 cm. Ostateczny wybór zależy jednak od inwestora i warunków hotelowych.

Według jego obserwacji, widać zależność, im wyższy standard hotelu, tym wyższe łóżko/materac. Podstawowa wysokość to 40–50 cm, ale wyposażając warszawskiego Hiltona firma dostarczyła łóżka z materacami o łącznej wysokości 65 cm.

Kiedy wymienić materac?

Materac ma też największy wpływ na ostateczną cenę. Duże znaczenie mają również dodatki, takie jak narzuty, falbany czy nakładki higieniczne. Aby pełny koszt łóżka wraz z dodatkami był najkorzystniejszy, dobrze jest skorzystać z porady architekta wnętrz lub profesjonalisty jakim jest przedstawiciel producenta.

Bazując na wcześniejszych realizacjach podpowie on z czego można zrezygnować, a w co warto zainwestować, np. baza łóżka kontynentalnego może być tapicerowana, co jest tańsze niż wykonanie falbany (maskownicy), ale jeżeli nogi będą miały duży prześwit, np. 20 cm, to lepiej jest zastosować maskownicę.

Niestandardowe rozwiązania, np. nietypowa wysokość materaca czy niestandardowe wymiary podnoszą cenę zakupu.

Przy wyborze łóżek i materacy należy zwracać uwagę na atesty trudnopalności i wytrzymałości.

Jaka jest żywotność materaca hotelowego, po której traci on twardość i trwale się odkształca? Tu zdania w branży są podzielone. – Warto inwestować w jakość, a materac jest dla mnie najważniejszym elementem wyposażenia każdej sypialni, zwłaszcza hotelowej – przekonuje Jacek Poznański, country manager w firmie Machala. – Tańszy materac jest wykonany z tańszych materiałów, a więc mniej trwały i ma mniej warstw odpowiada-

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 jących za komfort, co odczują nasi goście. Produkt wyższej klasy jest droższy, ale znacznie bardziej komfortowy. Tanie materace należy wymieniać co dwa lata, klasa wyższa – w zależności od gwarancji i zużycia. Żywotność materaca zależy oczywiście od intensywności użytkowania. Jednak przyjmuje się, że 5-7 lat to już długi okres kiedy należy się zastanowić nad wymianą, choćby ze względów higienicznych. Ale można stosować zabiegi wydłużające ten czas.

Dostępne są m.in. nakładki higieniczne (cienkie piankowe materace o grubości ok. 4 cm) – w wypadku zniszczenia koszt wymiany jest niższy niż całego materaca, a także ochraniacze higieniczne wodoodporne (zakładane na materac, mocowane gumkami, przeznaczone do prania) – zabezpieczają materac przed zalaniem i umożliwiają utrzymanie higieny. Należy też pamiętać o okresowym odwracaniu materaca, co zasadniczo wydłuża jego żywotność i zapobiega wygniataniu w tym samym miejscu.

Materacowe?

Damian Kniejski, Janpol: – Inwestorzy, dla których każda wydana złotówka ma znaczenie, kupują droższe materace lateksowe lub kieszeniowe, mając świadomość, że dłużej dobrze będą służyły gościom. Najpopularniejsze w tym momencie materace sprężynowe, będą powoli wypierane przez materace kieszeniowe. Jacek Poznański, Machala: Generalnie wzrasta udział produktów piankowych, zwłaszcza wykonanych z pianki wiskoelastycznej. W branży hotelowej jeszcze tego nie widać (dominują sprężyny), ale wydaje się, że właśnie to jest technologia przyszłości. A jakie błędy popełniają hotelarze przy wyborze łóżek, materacy i pościeli? Jak zwykle

fot. sxc.hu

Wyróżniająca pościel

– Spośród wszystkich elementów pokoju, najbardziej wyróżnia się pościel. Z jednej strony jest istotnym elementem wystroju, z drugiej częścią osobistego wyposażenia – uważa Szymon Sikorski, prezes firmy Pościelowo.pl. – Nigdy nie wiadomo, kto spał pod nią wcześniej. Stąd tak istotna jest możliwość prania pościeli w wysokich temperaturach. Przykładowo, materiał medical (specjalny splot bawełny) można prać w temperaturze dochodzącej do 95°C. Dzięki temu, goście mają pewność, że hotel dba o zachowanie pełnej higieny.

Z drugiej strony, profesjonalne pralnie stosują już środki piorące w niższych temperaturach, za czym przemawiają względy ekonomiczne i ekologiczne. W związku z tym w hotelach pojawia się pościel z domieszką poliestru.

Pościel powinna mieć charakter całoroczny (średnia ilość wypełnienia) i być łatwa do utrzymania w czystości. – W polskich hotelach zwykle najsłabszym ogniwem są poduszki – uważa Jacek Poznański. – Tanie modele z łatwo zbijającym się wypełnieniem, 100 proc. poliester, nie zapewniają odpowiedniego podparcia głowy i szyi. Po kilku tygodniach tracą puszystość i robią się płaskie. Na rynku są dostępne niewiele droższe, a lepsze modele, które dzięki swemu wypełnieniu, np. 50 proc. kuleczki poliestrowe, 50 proc. kosteczki poliuretanowe, zachowujące swój kształt i objętość.

Kołdra powinna być lekka, a poduszka – wygodna. Można to osiągnąć, dzięki zastosowaniu specjalnych wkładów w postaci silikonu lub granulatu silikonowego.

Trendy w doborze pościeli raczej nie ulegają zmianie. Dominuje kolor biały, dzięki czemu gość ma poczucie, że pościel jest świeża i czysta. Popularność zyskują wzory w postaci pasków, najczęściej o szerokości 0,5 cm lub 2 cm, a także bardzo drobne kratki lub romby. Ta stałość we wzorach stwarza możliwość dla obiektów, które chcą się wyróżnić na rynku oryginalnością i designem. Mogą one to zaznaczyć bardziej kolorową i wzorzystą pościelą.

– Im dany hotel jest bardziej ekskluzywny, tym standard konfekcji automatycznie się podwyższa. Pościel z satyny bawełnianej często spotykana jest w 3-gwiazdkowych hotelach, a np. z adamaszku w 4- i 5-gwiazdkowych – mówi Szymon Sikorski.

www.e-hotelarz.pl

Ze względu na intensywność użytkowania, hotelowe wersje materacy powinny być przygotowane z myślą o takim właśnie przeznaczeniu. Konstrukcja powinna być solidniejsza, gramatury surowców wyższe itd.

te same – nadmierne oszczędności na tak kluczowym elemencie.

– Często popełniany jest błąd polegający na niedocenianiu materaca. Jego zakup zostawia się na koniec, mając już znacznie ograniczony budżet.

Skutkuje to szybką koniecznością wymiany na nowe i kolejnymi kosztami – przekonuje Artur Paciorkiewicz. – Świadomość klientów rośnie, ich wymagania również, a komfort snu jest podstawowym kryterium oceny hotelu, zaraz po czystości pokoju. Wyposażanie hotelu 3-gwiazdkowego i więcej w najtańsze materace i poduszki to nieporozumienie – podsumowuje Jacek Poznański. – Ostatnio spałem w jednym z dolnośląskich hoteli 4-gwiazdkowych i był niestety wyposażony w najtańsze możliwe materace, jakich nie kupiłbym nawet dla psa. Jestem pewien, że goście tego hotelu śpią w swoich domach na kilkukrotnie droższych, znacznie bardziej komfortowych materacach. To tak, jakby komuś przyzwyczajonemu do Audi czy Toyoty kazać przez dwie doby jeździć Trabantem!

29

raport abc inwestycji hotelowych

ZAmki

na straży pokoju Katarzyna Basaj

Choć sporo hoteli korzysta jeszcze z zamków mechanicznych na zwykły klucz, to jednak większość nowopowstających obiektów zamawia systemy zamków elektronicznych ze względów bezpieczeństwa i wygody. A tu wybór jest duży. Można korzystać z kart chipowych, zbliżeniowych, magnetycznych.

H

otel to jedno z tych miejsc, w których człowiek podczas podróży może i powinien poczuć się, jak u siebie, czyli bezpiecznie. Coraz więcej gości i hotelarzy zdaje sobie sprawę z tego, że tradycyjny zamek na klucz w pokoju nie jest wystarczającym zabezpieczeniem, na przykład przed kradzieżą. Podróżni wybierając hotel, często wymagają, aby ich pokój posiadał elektroniczne zamki, a gospodarze obiektów odpowiadają na ich potrzeby.

Kluczowe technologie

Choć czas zamków mechanicznych na klucz jeszcze się nie skończył i są one nadal często stosowane, głównie w starszych obiektach noclegowych, to jednak obecnie rzadko się zdarza, aby nowy hotel decydował się na tego typu rozwiązanie. – Z zapytań które otrzymujemy od inwestorów budujących hotele wnioskujemy, że skłaniają się oni ku technologii elektronicznych zamków, gdyż jest ona wygodniejsza, bezpieczniejsza oraz lepsza pod względem jakości użytkowania. W przypadku sieci hotelarskich takie rozwiązania to obowiązujący standard – mówi Sabina Skupień z działu marketingu firmy Astra-Telecom. Związane jest to z kwestiami bezpieczeństwa – tradycyjny zamek łatwiej jest sforsować, łatwo też podrobić do niego klucz; oszczędności – każdorazowa utrata klucza powo-

System zamków elektronicznych jest dość dużą inwestycją duje konieczność wymiany zamka w drzwiach, a przy dużym ruchu i rozrywkowym charakterze pobytu może to się zdarzać całkiem często; wreszcie system zamków elektronicznych stwarza możliwości, których nie daje tradycyjny zamek. – Podczas meldunku tworzone są automatycznie karty dla gościa, który ma dostęp tylko i wyłącznie do swojego pokoju, ewentualnie do określonych stref,

30

i tylko na konkretny czas. Po zakończeniu pobytu recepcjonista odbiera kartę od gościa i „czyści" jej dane – tłumaczy Łukasz Czechowicz, przedstawiciel warszawskiej firmy Wandex. – Takie systemy pozwalają również zaprogramować karty np. dla personelu na określony rewir czy piętro. Programowanie karty wiąże się z systemem kodów niedostępnych dla gościa, dlatego nie ma możliwości skopiowania karty. Jeżeli klient zgubi ją lub zostanie skradziona, wydaje się drugą, a poprzednia automatycznie traci ważność i nikt nie może jej już użyć. Wszystkie te argumenty przemawiają za wyborem któregoś z bardziej zaawansowanych technologicznie rozwiązań. Co więcej, zamki na kartę funkcjonują na rodzimym rynku już na tyle długo, by i wśród nich rozróżniać opcje mniej i bardziej nowoczesne.

On-line, off-line

Można wybrać system zamków on-line, który przesyła informacje pomiędzy komputerem w recepcji a zamkami za pośrednictwem kabli, jednak obecnie znacznie bardziej rozpowszechnione są systemy off-line funkcjonujące bez okablowania, gdzie każdy z zamków można określić, jako mały, niezależny system. W tym przypadku zamki zasilane są bateriami alkalicznymi typu AA lub AAA. Niski poziom zużycia energii przez zamek pozwala im pracować od 10 do nawet 24 miesięcy. – Z łatwością można kontrolować, kiedy należy wymienić baterię. Migające diody sygnalizują jej rozładowanie, ale także niedomknięcie drzwi lub awarię – mówi Beata Ziółkowska, przedstawiciel handlowy firmy Wandex. – Ze względów bezpieczeństwa niektóre zamki posiadają cylindry z kluczami.

Jeśli z jakichś przyczyn baterie nie zostaną wymienione na czas i zamek przestanie działać, wystarczy, że upoważniona osoba wyjmie klucz z sejfu i bez problemu może dostać się do pokoju. Takie wejścia na standardowe klucze są zamaskowane, więc nie psują wyglądu całości. Diody (zazwyczaj czerwona i zielona) informują także o zaakceptowaniu bądź odmowie dostępu do pomieszczenia.

Jest to przyjazne gościowi rozwiązanie. Kolory budzą proste skojarzenia: dioda zielona – wstęp wolny, czerwona – brak dostępu.

Niektóre zamki można ustawić tak, aby przy każdorazowym włożeniu karty słyszalne były sygnały dźwiękowe. – W niektórych rodzajach zamków można aktywować funkcję „nie przeszkadzać”, która

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 nie pozwala na otwarcie drzwi za pomocą innych kart dostępowych do pomieszczenia. Dzięki temu gość ma pewność, że nikt nie wejdzie do pokoju – podkreśla Sabina Skupień z działu marketingu firmy Astra-Telecom.

W ogólnym rozrachunku instalacja zamków elektronicznych na kartę, przynosi znaczne korzyści gospodarzom obiektu, choćby poprzez wzrost poziomu zadowolenia gości – jeśli kodowanie, a potem inicjalizacja karty odbywają się sprawnie, kojarzą się z szybką i bezbłędną obsługą. Ale system zamków elektronicznych jest dość dużą inwestycją (w zależności od zaawansowania systemu ceny wahają się od 450 zł do 1,5 tys. zł za zamek).

W przypadku popularności konkretnych rodzajów zamków, można mówić o ogólnym trendzie wyboru zamków na kartę zbliżeniową. – Karty magnetyczne to najstarsza technologia, najbardziej „uciążliwa” w zastosowaniu. Paski magnetyczne po prostu ścierają się i bywa, że z tego powodu gość nie może wejść do pokoju – mówi Beata Ziółkowska. – Do czytnika kart magnetycznych lub chipowych łatwo coś „wcisnąć”, choćby gumę do żucia.

Może to zrobić zarówno pozostawione bez opieki dziecko, jak i złośliwy dorosły. W takiej sytuacji często zamek trzeba wymienić.

Karty zbliżeniowe, które zaczynają dominować na rynku mają dłuższą żywotność i są łatwiejsze w obsłudze dla przeciętnego klienta. Aby dostać się do pokoju, wystarczy przybliżyć kartę do drzwi, nie trzeba jej nigdzie wkładać, co czasami stanowi problem dla gości i budzi ich irytację.

Zamki i drzwi

System elektronicznych zamków już sam w sobie sugeruje nowoczesność obiektu. Producenci poszli dalej i tworzą urządzenia przeznaczone dla różnych rodzajów hoteli. Oferowane są zamki w różnych kolorach, ze specjalnymi klamkami dekoracyjnymi, utrzymane w stylu klasycznym i nowoczesnym, a nawet w stylu retro odpowiadające butikowemu charakterowi obiektu. – Zamek ma stanowić integralną część wyposażenia. Priorytetami w kwestii doboru zamków są estetyka, jakość wykonania i funkcjonalność.

Ważne jest indywidualne podejście w zakresie doboru zamków. Inne pasują do nowoczesnych, designerskich hoteli, a inne dla hoteli kameralnych czy też zaaranżowanych w starym stylu – podkreśla Sabina Skupień. Gdy mowa o zamkach, nie da się pominąć tematu drzwi. Inwestorzy budujący hotele na bazie projektów aranżacyjnych dobierają każdy szczegół, w tym również stosowny design zamka, drzwi, okucia. W Polsce często jest tak, że to dostawca drzwi narzuca warunki montażowe dla zamków, jednak na szczęście to się zmienia, a wielu inwestorów i tak zakupuje drzwi w Europie Zachodniej, gdzie producenci drzwi dopasowują produkt do zamków wskazanych przez lokalnego inwestora. Z drugiej strony, większość zamków elektronicznych można montować, a później wymieniać niemal we wszystkich rodzajach drzwi bez konieczności kosztownych przeróbek. Nowoczesne technologie i w tym przypadku potrafią sprostać wyzwaniu, a ingerencja w drzwi jest praktycznie zerowa.

– Montaż polega na wywierceniu jednego otworu i włożeniu nowego zamka w miejsce starego, z klamką – mówi Łukasz Czechowski.

Dostęp kontrolowany

Zamek i elektroniczny klucz-karta nie są już tylko urządzeniami do otwierania i zamykania drzwi pokoju. Zamek elektroniczny to

www.e-hotelarz.pl

najprostszy w montażu system kontroli dostępu do poszczególnych pomieszczeń w obiekcie – umożliwia go tylko upoważnionym osobom. W przypadku hotelu takie miejsca to, oprócz pokoju, np. basen, sauna czy siłownia, ale także sale konferencyjne czy nawet windy, jak również pokoje obsługi hotelowej. Podstawowymi elementami systemu kontroli dostępu są kontrolery, czytniki oraz oprogramowanie. Czytniki, umieszczone przy drzwiach, podłączone są do kontrolera przesyłającego sygnały do komputera z oprogramowaniem systemowym. Taki system charakteryzuje się wysokim stopniem bezpieczeństwa, dzięki niezliczonym kombinacjom kodów. Są one praktycznie nie do podrobienia. Jedna karta może umożliwiać dostęp do wszystkich lub tylko części pomieszczeń. Wszelkie działania w poszczególnych zamkach mogą być też odczytane za pomocą specjalnej karty zbierającej dane i rejestrowane w komputerze. Zarządzanie systemami zamków hotelowych jest prowadzone za pomocą programów stworzonych specjalnie do obsługi hoteli.

Karty magnetyczne to najstarsza technologia, najbardziej „uciążliwa” w zastosowaniu Gość otrzymuje kartę z dostępem do pokoju i ewentualnie do określonych usług hotelowych (basen, sauna, parking itp.). Personel sprzątający ma dostęp do pokoi hotelowych tylko w ściśle określonych porach dnia. Kierownictwo hotelu i personel techniczny może mieć dostęp do wszystkich pokoi hotelowych i pomieszczeń gospodarczych bez ograniczeń czasowych. Opcja odczytu historii otwarcia zamków zapewnia pełny nadzór nad pracą personelu.

Oprócz możliwość kontrolowania dostępu, montaż zamków elektronicznych przynosi także korzyści w postaci ograniczenia zużycia energii elektrycznej w pomieszczeniach. Jest to możliwe, dzięki zamontowaniu w pokojach czytników kart (tych samych, których używamy jako kluczy). – Po wejściu do środka należy umieścić kartę w czytniku, aby włączyć cały system oświetlenia.

W przypadku opuszczenia pokoju, karta jest wyciągana, a wszystkie urządzenia elektryczne są automatycznie wyłączane – mówi Sabina Skupień. Dzięki takiemu rozwiązaniu można oszczędzić ok.

20 proc. w zużyciu energii.

Podsumowując, zamki elektroniczne działające na różnego rodzaju karty zapewniają wysoki poziom bezpieczeństwa dla gości – karty dostępowej nie można skopiować, zapewniają wysoki standard usług hotelowych poprzez zarządzanie dostępem do wydzielonych stref, wreszcie przynoszą oszczędności, dzięki temu, że nie trzeba za każdym razem wymieniać zamka po utracie klucza. Jednak najpierw trzeba się liczyć ze sporą inwestycją, która w przypadku standardowego obiektu 50 pokojowego może wynieść ok. 50 tys. zł. 

31

raport abc inwestycji hotelowych

ABC rekrutacji w hotelarstwie Dorota Trojanowska

Rynek pracowników podlega dynamicznym zmianom – najczęściej odwrotnie proporcjonalnym do potrzeb firm: im większe zapotrzebowanie na nowych pracowników, tym mniej wykwalifikowanych kandydatów lub tym bardziej wyśrubowane kryteria stawiane przez nich potencjalnym nowym pracodawcom.

S

ektor hotelarski wkracza obecnie w fazę intensywnego rozwoju, a co za tym idzie – pojawia się konieczności konkurowania o najlepszą kadrę pomiędzy graczami na tym rynku.

W takiej sytuacji zaczynają mieć znaczenie czynniki wcześniej nie brane pod uwagę przez żadną ze stron. Rośnie świadomość własnej wartości kandydatów na rynku pracy – nie tylko kadry managerskiej, ale również osób z poziomu specjalistów, a tym samym rosną ich oczekiwania wobec pracodawców. I – paradoksalnie – nie są to tylko czy przede wszystkim oczekiwania finansowe. Coraz większe znaczenie ma wiarygodność i uczciwość biznesowa, ale także nie mające wcześniej znaczenia aspekty takie, jak świadomość marki czy planowanie własnej ścieżki kariery przez kandydatów. O tym, że rekrutacja pracowników w hotelu jest procesem bardzo kosztownym nie musimy nikogo przekonywać. Trzeba jednak mieć świadomość, że właściwie prowadzony dialog z rynkiem i odpowiednio zaplanowane działania mogą pomóc zoptymalizować ten proces i wpłynąć na znaczne obniżenie kosztów. Tak jak każdy proces – również rekrutacja – ma swoją dynamikę i fazy. Warto mieć tego świadomość – łatwiej jest wtedy kontrolować ten proces i większa jest szansa na pozytywne jego zakończenie.

Etap pierwszy – planowanie

Rekrutacja w wielu organizacjach to efekt palącej potrzeby – zwolnił się kucharz, szefowa recepcji właśnie wyszła za mąż i przeprowadza się do innego miasta, inspektora pięter podkupiła konkurencja… Dzieje się tak, ponieważ często brakuje czasu i środków na stworzenie polityki personalnej (zawierającej również strategię rekrutacyjną). Sama rekrutacja jest zaś przeprowadzana szybko, nie zawsze starannie i nie zawsze z dobrym skutkiem – albo nie jesteśmy w stanie znaleźć właściwego kandydata, albo kandydat po krótkim czasie pracy odchodzi.

Innym zagadnieniem jest rekrutacja personelu do nowopowstającego obiektu. Tutaj warto dużo wcześniej podjąć decyzję o wyborze formy rekrutacji (czy własnymi siłami, czy przez zewnętrzną agencję, które stanowiska, w jaki sposób). Niezależnie jednak od genezy potrzeby, należy podjeść do problemu z gotowym planem – uwzględniającym również nasze możliwości finansowe, tzn. określmy: • kogo potrzebujemy (wymagania formalne – wiek, wykształcenie, znajomość języków, dodatkowe certyfikaty, doświadczenie zawodowe) i nieformalne – typ osobowości, zestaw cech interpersonalnych • na jakich zasadach potrzebujemy tej osoby (na zastępstwo, na umowę zlecenia/dzieło do konkretnego zadania, na sezon, na stałe…) i na jakich warunkach finansowych oraz niefinansowych (wynagrodzenie, dodatkowe benefity, szkolenia)

32

• od kiedy potrzebujemy • budżet, jakim dysponujemy (da nam to informację, czy możemy sobie pozwolić na zaangażowanie zewnętrznej agencji rekrutacyjnej) • wyznaczmy ścieżkę kariery i zakres zadań dla nowego pracownika • wyznaczmy osobę odpowiedzialną za rekrutację (pracownik działu HR, bezpośredni przełożony) • zaplanujmy działania (harmonogram)

Etap drugi – komunikowanie

Jeśli chcemy pozyskać pracownika z rynku, musimy dotrzeć z taką informacją do jak najszerszej grupy potencjalnych kandydatów.

Wykorzystajmy zatem dostępne nam kanały informacyjne.

Pierwszym krokiem będzie zamieszczenie informacji o uruchomieniu rekrutacji na naszej stronie internetowej – jeśli jesteśmy hotelem o uznanej marce, możemy liczyć na zainteresowanie wartościowych kandydatów. Równolegle wykorzystajmy dostępne media społecznościowe, zwłaszcza jeśli mamy niestandardowy pomysł na pozyskanie pracowników oraz portale poświęcone karierze zawodowej – Goldenline, LinkedIn. Wzmocnieniem naszego przekazu będzie ogłoszenie internetowe (serwisy poświęcone pracy). Pamiętajmy przy tym, żeby ogłoszenia były zawsze formułowane według trzech reguł: • rzetelna informacja (o hotelu, jeśli nie jest to ogłoszenie tajne, o stanowisku, o ofercie) • prawda (nie piszmy o atrakcyjnym wynagrodzeniu, jeśli wiemy, ze najbliższa konkurencja płaci dużo lepiej) • spójność – naszej wizji stanowiska (i hotelu) z rzeczywistością Zawsze warto zaangażować obecnych pracowników w rekrutację, proponując nawet bonus za znalezienie właściwego kandydata. Marketing „szeptany” jest często najskuteczniejszym narzędziem, a z drugiej strony – zaangażowanie pracowników w poszukiwania wzmacnia ich poczucie wartości i przynależności do organizacji.

Etap trzeci – rekrutacja i selekcja

3.1. Rekrutacja siłami własnymi Spływają do nas pierwsze aplikacje. Osoba odpowiedzialna za proces podejmuje standardowe działania – analiza dokumentów, wybór najlepszych kandydatów, organizacja spotkań, organizacja ewentualnych testów psychologicznych/językowych. Jak wybrać tych najbardziej wartościowych kandydatów?

Talent, wiedza i umiejętności kształtują mocne strony kandydata.

Umiejętności „techniczne” w hotelarstwie, takie jak obsługa klienta, znajomość programów informatycznych, zarządzanie ceną, kontrolowanie

www.e-hotelarz.pl

1.Szef kuchni Szef kuchni w hotelu ma trudne zadanie – często musi łączyć w sobie umiejętności mangera z duszą artysty. Jest to zwykle pasjonat swojej pracy, lubiący mieć swobodę i możliwość tworzenia. Szef kuchni lubi zmiany. Lubi być doceniany, wtedy chętnie wprowadza w życie kreatywne rozwiązania.

Szef kuchni decyduje się na zmianę pracy przede wszystkim z chęci rozwoju (np. z mniejszego hotelu przechodzi do sieci, nawet na niższe stanowisko, po to, by udoskonalać swój warsztat i pracować w większej skali) oraz ze względów finansowych. Pamiętajmy, że praca szefa kuchni jest trudna, często w nienormowanym czasie pracy i z dużą ilością nadgodzin. Warto więc to uwzględnić planując budżet na omawiane stanowisko.

Ważnymi pozapłacowymi elementami motywacyjnymi dla szefów kuchni są również kontakty z innymi przedstawicielami branży – np. dzięki możliwości uczestniczenia w konkursach. Trzeba też pamiętać, że szefowie kuchni nie zawsze mają wysoko rozwinięte umiejętności interpersonalne, dlatego ważne jest wsparcie w tym obszarze (często przyczyną odejścia mogą być trudności komunikacyjne z zespołem).

2.Specjalista ds. sprzedaży/KAM Jest otwarty, networker, lubi bywać (eventy, business mixery, spotkania branżowe). Lubi kontakty z ludźmi, ale też prestiż jaki niesie udział w tych spotkaniach (np. targi, także międzynarodowe). Zorientowany na cel, zaangażowany – przy założeniu atrakcyjnego, uczciwego programu premiowego i jasnego podziału zadań, z wyraźnie zaznaczonymi strefami wpływów (np. w obszarze podziału klientów).

Zmiana pracy jest zwykle spowodowana otrzymaniem oferty atrakcyjniejszej finansowo, ciekawszego systemu premiowego, ale także możliwością awansu poziomego – przejściem od sprzedaży wyłącznie reaktywnej (odpowiedzi na zapytania, praca w biurze) do pracy aktywnej, zmiana segmentu klienta (przejście od turystyki grupowej, indywidualnej np. do klientów korporacyjnych), poszerzenie terytorium działania (obszarowo). Ważnym elementem motywacyjnym dla osoby ze sprzedaży jest również rozszerzenie kompetencji – włączenie do zarządzania zespołem, wyższa pozycja w strukturze organizacyjnej firmy, większy zasięg działań (np. z poziomu centrali).

3.Dyrektor hotelu Powodem aplikowania na takie oferty jest chęć przejścia od wyłącznie operacyjnego do całościowego (finansowo-sprzedażowego) zarządzania obiektem lub chęć przejścia do hotelu o wyższym standardzie

www.e-hotelarz.pl

 wykładziny

hotelowe  doradztwo  dostawa  montaż

PRODUCENT PROFESJONALNYCH WYKŁADZIN HOTELOWYCH

Zapraszamy do odwiedzenia stoiska Maltzahn Carpet na targach World Hotel Warszawa 03-05.10.2012 oraz Invest Hotel Poznań 08-11.10.2012

FOT. Anker TeppichbOden

kosztów, przeprowadzanie inwentaryzacji, kalkulacja food & beverage costs mają duże znaczenie. Równie ważne są jednak umiejętności przywódcze i interpersonalne. Patrząc na kartkę papieru (CV kandydata) nie jesteśmy w stanie stwierdzić, jakie są czyjeś prawdziwe słabe i mocne strony. Poprośmy zatem kandydata o podanie konkretnych przykładów zawodowych sukcesów, a także porażek, przy okazji pytając o to, czego nauczyło ich niepowodzenie i w jaki sposób wykorzystaliby tę wiedzę w nowych warunkach/w nowym hotelu. Istotna jest nie tylko ocena zestawu umiejętności technicznych, lecz także inteligencji emocjonalnej rozpatrywanej w kategoriach radzenia sobie z trudnymi sytuacjami w pracy i współpracy z innymi ludźmi (hotelarzami, dostawcami, gośćmi).

Pamiętajmy, że sukcesy kandydata podawane podczas wywiadu rekrutacyjnego mogą być zwyczajnie wyuczonymi odpowiedziami.

reklama

buduj hotel 2012/2013

MALTZAHN CARPET tel. +48 22 769 72 32 tel. kom. +48 695 101 172 33 e-mail: c.lawida@maltzahn.pl

raport abc inwestycji hotelowych

Coraz większe znaczenie ma wiarygodność i uczciwość biznesowa, a także nie mające wcześniej znaczenia aspekty takie, jak świadomość marki czy planowanie własnej ścieżki kariery przez kandydatów (prestiż), do sieci (dostęp do korporacyjnego know-how), innego typu obiektu (przejście z biznesowego miejskiego do obiektu typu leisure na Mazurach etc.), możliwość uczestniczenia w otwarciu nowego obiektu, zarządzanie na „trudnym” rynku (wyzwanie). Dyrektor hotelu jest samodzielny, decyzyjny, lubi mieć pewną swobodę działania i realny wpływ na zarządzanie obiektem, ustalanie strategii rozwoju hotelu. Chce być partnerem, dlatego warto na samym początku współpracy ustalić jasne i przejrzyste zasady działania, zadania i cele.

Trzeba wyraźne rozdzielić kompetencje i uprawnienia, ale również strefy wpływów właściciela i dyrektora hotelu. To, co jest ważne dla osób na tym stanowisku, to dotrzymywanie obietnic przez właścicieli (w przypadku hoteli prywatnych) i management (w przypadku sieci).

Często motywacją do zmiany jest właśnie złamanie obietnic ustalonych w procesie rekrutacyjnym, również tych dotyczących wynagrodzenia czy premii oraz zakresu obowiązków.

3.2.Rekrutacja przez zewnętrzną firmę doradczą.

Rekrutacja zewnętrzna zdejmuje z nas dużą część zadań związanych z pozyskaniem nowego pracownika. Najważniejsza jest decyzja, w jakim momencie i które stanowiska decydujemy się powierzyć agencji.

Przy pojedynczych projektach jest to kwestia oceny naszych możliwości (czasowych, osobowych i finansowych). Przy konieczności zrekrutowania całości personelu do np. nowego obiektu mogą być dwa klucze: powierzenie całości rekrutacji firmie zewnętrznej lub powierzenie rekrutacji tylko kluczowych stanowisk (dyrektor hotelu, dyrektor operacyjny, dyrektor sprzedaży, szef gastronomii, szef kuchni…), by wybrane osoby same mogły dobrać sobie zespół. Niezależnie od wybranej opcji należy proces zaplanować z odpowiednim wyprzedzeniem, nawet rok przed planowanym otwarciem w przypadku dyrektora generalnego.

Chciałabym zwrócić uwagę na dwa aspekty, które zwykle zaburzają projekty rekrutacyjne, a mogą wręcz spowodować ich porażkę.

Pierwszym jest niewystarczające przygotowanie rekrutera (brak wiedzy o branży, o hotelu, o stanowisku, o ofercie…), drugim zaś zła (niewystarczająca, zbyt późna, zbyt wolna) komunikacja między rekruterem a pracodawcą.

34

Etap czwarty – feedback i złożenie oferty

Ukoronowaniem procesu rekrutacji jest złożenie oferty wybranemu kandydatowi. Dla powodzenia procesu, który zwłaszcza na najwyższych poziomach managerskich jest z założenia długotrwały, istotne jest również maksymalne skrócenie ostatniego etapu negocjacji warunków pracy z kandydatem. Szczególnie należy na to zwracać uwagę przy niskiej podaży kandydatów o określonych umiejętnościach czy kompetencjach. Nie mniej ważną czynnością jest podziękowanie odrzuconym kandydatom za udział w procesie rekrutacyjnym.

Etap piąty – adaptacja

Wiele firm zatrzymuje się na etapie podpisania umowy o pracę z kandydatem, nie poświęcając już zbyt wiele uwagi nowo zatrudnionej osobie. Tymczasem ostatnim – równie ważnym etapem rekrutacji – jest z góry zaplanowany proces adaptacji, czyli okres wdrożenia pracownika do nowej organizacji i osiągnięcia przez niego pełnej efektywności.

Każdy nowo wchodzący do naszej organizacji pracownik powinien uzyskać adekwatne do swojego miejsca w strukturze organizacyjnej informacje – o formalnej strukturze w hotelu, o właścicielach, o kluczowych managerach i ich poziomach odpowiedzialności, ale także o celach/ kierunkach rozwoju – przy wyższej kadrze kierowniczej mogą to być informacje na temat planowanych inwestycji.

Standardy i Procedury

Kolejny ważny pakiet informacji dotyczy zasad funkcjonowania w hotelu, czyli standardów i procedur organizacyjnych. Te informacje dotyczą wszystkich, bo każdy chciałby wiedzieć na jakich zasadach jest określane wynagrodzenie, kiedy może liczyć na bonusy czy premie itp. Niezmiernie ważne jest poznanie zasad funkcjonowania swojej komórki, czasu pracy, przerw – zwłaszcza dla pracowników podejmujących pierwszą pracę w życiu. Nowo zatrudniony powinien zostać wprowadzony w swoje obowiązki – oprowadzony po firmie i zapoznany ze swoim stanowiskiem: pokojowa powinna wiedzieć, gdzie są środki czystości, kucharz, do kogo się zwrócić, jeśli zepsuje się krajalnica.

Wdrażanie do nowej organizacji powiedzie się wówczas, gdy wszystkie czynności będą nadzorowane przez „mentora” (opiekuna, przewodnika) nowo zatrudnionej osoby. Najczęściej przyjmuje się, że mentor jest bezpośrednim przełożonym pracownika. Równie ważne, jak posiadanie kompetentnego mentora, jest otrzymanie feedbacku. Jest to o tyle istotne, że pozwala na utrwalenie pozytywnego zachowania oraz wskazuje na te obszary, które wymagają poprawy. Najczęstsze skutki niewłaściwie przeprowadzonego procesu adaptacji lub jego braku: a) znaczne wydłużenie okresu osiągania pełnej efektywności pracy, b) niski poziom motywacji do pracy, c) poczucie zawiedzenia związane z oczekiwaniami ukształtowanymi w trakcie rekrutacji, d) alienacja nowych pracowników, e) tworzenie niewłaściwego klimatu organizacyjnego, f) większa fluktuacja pracowników.

Kluczowe dla utrzymania pracownika jest pierwszych 6 miesięcy jego pracy – właśnie w takim okresie okazuje się czy pracownik będzie zdecydowany związać się z naszym hotelem na dłużej. Powinniśmy więc dokonać wszelkich starań, żeby jego decyzja była również dla nas korzystna.  Dorota Trojanowska, Partner TPA Horwath HR

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013

www.e-hotelarz.pl

35

raport abc inwestycji hotelowych

Hotel

informatyką stoi Piotr Stawiński

Systemy informatyczne wspomagają obecnie większość obszarów działalności hotelu – od rezerwacji, przez recepcje, gastronomię czy magazyn, po służbę pięter, kuchnię, parking. Na rynku dostępnych jest wiele rozwiązań informatycznych dla hoteli – od prostych aplikacji po skomplikowane systemy wielomodułowe. Jak i co wybrać pod kątem swojego obiektu?

B

ranża hotelarska długo nie uchodziła za specjalnie „zinformatyzowaną” i wykorzystującą zaawansowane narzędzia w tym zakresie. Ale czasy, gdy w hotelu komputer znajdował się tylko w recepcji, służąc do odpisywania na maile potencjalnych gości i w gabinecie dyrektora, który w wolnej chwili mógł sobie dzięki niemu posurfować odeszły już do przeszłości.

Zarządzanie hotelem i minibarem

Współczesny hotel stoi informatyką. Dziś trudno sobie wyobrazić jego funkcjonowanie bez systemu rezerwacyjnego i zarządzającego sprzedażą gastronomiczną, a w zależności od charakteru i wielkości obiektu – bez modułów wspierających obsłu-

Informatyka w hotelu to też m.in. systemy kontroli dostępu gę SPA, organizację konferencji i bankietów, zarządzanie gospodarką magazynową, czy wreszcie proces całościowego zarządzania hotelem. Ale informatyka w hotelu to też systemy

36

kontroli dostępu (zamki elektroniczne, bramki, parking), płatna telewizja (pay TV), sterowanie temperaturą, klimatyzacją i oświetleniem (Building Management System), centrale telefoniczne, systemy informacyjne Digitale Signage, czy wreszcie księgowe potrzebne w każdym rodzaju działalności gospodarczej.

– Szeroko pojęta informatyzacja usług hotelowych to również systemy autoryzacji kart kredytowych i płatniczych, automaty do drobnej sprzedaży, niektóre typy minibarów, czy wreszcie systemy dostarczające internet do pokoi hotelowych – uzupełnia Piotr Szpytma, Senior Consultant w firmie Micros Fidelio Polska zajmującej m.in. kompleksową obsługą informatyczną hoteli (w tym Intercontinental, Westin, Sheraton, Radisson).

Np. w zakresie zarządzania minibarami można skorzystać z systemu, który będzie informował recepcję czy gość faktycznie z niego korzystał bez konieczności sprawdzenia pokoju przez personel obsługi pięter. Z kolei zakup dobrego systemu parkingowego razem z systemem telewizji przemysłowej spowoduje możliwość ograniczenia liczby pracowników w tej części zarządzania hotelem.

Innym przykładem jest rozwiązania BMS (Building Management System) dotyczące zarządzania budynkiem, które wspiera kontrolę ogrzewania i chłodzenia budynku, ale również np. informuje gdzie i jakie urządzenia wymagają naprawy bądź wymiany. Będzie to miało kluczowe znaczenie dla personelu obsługi technicznej, który szybko zlokalizuje i naprawi usterkę w konkretnym pokoju czy sali konferencyjnej.

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 – Systemy informatyczne w każdym z różnorodnych zakresów wykorzystania w hotelu służą fundamentalnej kwestii dotyczącej automatyzacji wykonywanych operacji. Przede wszystkim jednak gromadzą informacje, które przetworzone w odpowiednie zapisy czy raporty dostępne w każdym momencie stanowią podstawę do wszelkiego rodzaju analiz działalności – tłumaczy Jakub Krajka, Project Manager w firmie PMS Labs, zajmującej się dostawą sprzętu komputerowego, oprogramowania i konsultacją rozwiązań informatycznych dla hoteli, która współpracuje (m.in. Accor Polska, Vienna International Hotels, Grupa Hotelową TRIP). – Można np. prowadzić sprzedaż gastronomii przy użyciu samych kas fiskalnych, ale brak dostępu do informacji o kosztach, stanach magazynowych czy wartościach sprzedaży w poszczególnych kryteriach powoduje, że decyzje biznesowe są podejmowane na podstawie intuicji, zamiast realnych wskaźników.

fot. sxc.hu

Jak wybrać system

Biorąc pod uwagę wielość rozwiązań informatycznych – od prostych programów do wielomodułowych systemów, i funkcji, które mogą pełnić – od obsługi parkingu po zarządzanie całością obiektu decyzja o wyborze systemu informatycznego i zakresie jego wdrożenia staje się kluczowa dla funkcjonowania hotelu. I dla jego budżetu.

– Jak w przypadku każdego zakupu, decyzja o wyborze oparta głównie na cenie prowadzi w konsekwencji do braku istotnych funkcjonalności czy odpowiedniego poziomu serwisu – uważa Jakub Krajka. – Do prawidłowej oceny niezbędna jest prezentacja w obecności doświadczonych w pracy z systemami pracowników obiektu, która poza wrażeniami dotyczącymi funkcjonalności, pokazuje też podejście dostawców do potencjalnych klientów.

Przy wyborze systemów powinny być uwzględnione takie czynniki jak: wielkość obiektu i oferowany standard, przewidywana docelowa grupa klientów oraz zakres świadczonych usług – takie informacje pozwolą wybrać zakres potrzebnych systemów i wstępnie określą oczekiwania dla nich.

Z drugiej strony, należy też uzyskać od dostawcy informacje, czy istnieją możliwości rozbudowy systemów, jak często pojawiają się aktualizacje, dowiedzieć, się jaka jest pozycja danej firmy na rynku i na jakich zasadach świadczony jest przez nią serwis.

Bardzo dobrze jest, aby dowiedzieć się, w jakich hotelach jego rozwiązania zostały już wdrożone, a potem skontaktować się z nimi, aby uzyskać informację, jak to tam działa i, co bardzo ważne, jak działa serwis posprzedażowy. – Osoba stojąca przed wyborem odpowiednich rozwiązań informatycznych najczęściej ma świadomość wysokich kosztów ewentualnego błędu, dlatego często w takich wypadkach zapraszane są do współpracy różne firmy konsultujące – twierdzi Piotr Szpytma. Przy podejmowaniu ostatecznej decyzji przede wszystkim należy

www.e-hotelarz.pl

Bardzo dobrze jest, aby dowiedzieć się, w jakich hotelach rozwiązania dostawcy zostały już wdrożone zwrócić uwagę na funkcjonalność, czyli w jakich obszarach wybrane rozwiązanie usprawni działanie hotelu i jakie oszczędności (np. osobowe) będą z nim związane. To pozwoli na wyliczenie zyskowności inwestycji w takie przedsięwzięcie.

Drugim równie ważnym aspektem jest kompatybilność oprogramowania umożliwiająca jego rozbudowę poprzez współpracę z innymi programami. Dzięki temu nowe narzędzia, nawet jeśli zostaną zakupione po kilku latach od uruchomienia obiektu, będą wydajniejsze – dzięki dostępowi do starej bazy danych i tańsze – brak konieczności ponoszenia nakładów na budowanie interfejsów.

Trzy kroki do wyboru odpowiedniego rozwiązania informatycznego dla hotelu.

I. Zbadanie i opisanie własnych potrzeb, czyli odpowiedź na pytania „Gdzie jesteśmy?” i „Gdzie chcemy być?” – wtedy będziemy wiedzieć, jakie funkcje i rozwiązania są nam potrzebne.

II. Dokonanie przeglądu rozwiązań i określenie kosztów wdrożenia w różnych wariantach – zależnie od skali.

III. Zoptymalizowanie wyboru, czyli odpowiedź na pytania „Czego potrzebujemy/co jest dla nas najważniejsze?” oraz „Czy nas stać na wybrane rozwiązanie?”, czyli jakie będą koszty zakupu, a w szczególności miesięczne koszty utrzymania i serwis rozwiązania. Dobry system informatyczny będzie na siebie i na nas zarabiał, ale przeinwestowanie jest tak samo niebezpieczne jak niedoinwestowanie.

37

raport abc inwestycji hotelowych

Obszary, które może objąć system informatyczny:  procesy zarządzania hotelem,  obsługa rezerwacji i recepcji, w tym półautomatyczna recepcja z kioskami,  gastronomia – restauracja, bar, catering itp.,  organizacja i obsługa konferencji,  obiekty SPA, rekreacyjne i sportowe,  marketing, zwłaszcza internetowy,  kontrola dostępu – zamki elektroniczne, bramki, parking,  monitoring,  wewnętrzna telewizja, Pay TV,  sterowanie oświetleniem, temperaturą, klimatyzacją,  instalacja ppoż,  sieć komputerowa i telefoniczna.

fakt, że pracownicy sprzedaży pracują na nim na bieżąco, umieszczając m.in. historię spotkań, treści wszelkich ustaleń, dane kontaktowe itd., które nawet w przypadku odejścia pracownika pozostają do naszej dyspozycji (trudno je zniszczyć).

Przy wyborze oprogramowania sprzedażowego należy też zwrócić uwagę na jego możliwości raportowania – pozwoli nam to na bieżące kontrolowanie efektywności pracy personelu recepcji oraz sprzedaży, jak również na jego kompatybilność z oprogramowaniem księgowym.

– Nasze doświadczenie pokazuje, że brak świadomości wagi posiadania dobrego rozwiązania informatycznego przy rozpoczęciu inwestycji powoduje konieczność wymiany systemu w kilka miesięcy po uruchomieniu, a więc poniesienie podwójnych nakładów – mówi Jakub Krajka. – Nie warto więc wybierać niesprawdzonego systemu spełniającego jedynie podstawowe funkcje hotelowe do średniego obiektu, bo szybko okaże się niewystarczający.

Ile to kosztuje?

Informatyka wspiera sprzedaż

Jednym z najważniejszych elementów zwiększających efektywność hotelu są narzędzia wspierające i kontrolujące prace działu sprzedaży. Tutaj szczególnie istotne jest, aby programy informatyczne zostały odpowiednio dobrane do charakteru obiektu. Np. w hotelu, gdzie goście dokonują rezerwacji głównie przez internet ważne jest, aby system recepcyjny był dostosowany do współpracy z narzędziami wspomagającymi sprzedaż w sieci, czy też bezpośrednio z samymi systemami rezerwacyjnymi. Dzięki temu znacznie oszczędza się czas pracy personelu i zwiększa jego efektywność. Kolejnym ważnym aspektem przy wyborze programu recepcyjnego będzie jego możliwość rozbudowania o moduły dla pracowników sprzedaży. Ma to znaczenie m.in. w przypadku obiektów konferencyjnych, gdzie dodatkowo instaluje się moduły do zarządzania salami konferencyjnymi. Największą zaletą takiego oprogramowania, także w przypadku zwykłych hoteli biznesowych, jest

Systemy informatyczne w każdym z różnorodnych zakresów wykorzystania w hotelu służą fundamentalnej kwestii dotyczącej automatyzacji wykonywanych operacji 38

– Dużo, z punktu widzenia wydawanych pieniędzy, bo nie jest to produkt z półki dostępny w supermarkecie i mało w stosunku do tego, jak potrafi podnieść rentowność przedsiębiorstwa – mówi Piotr Szpytma. – Koszt takich systemów ustalany jest w oparciu o specyfikę obiektu. W przypadku naszych rozwiązań głównymi czynnikami wpływającymi na wartość licencji jest liczba pokoi, liczba systemów firm trzecich, do których mają być interfejsy oraz liczba stanowisk gastronomicznych.

Ale każdy z systemów rządzi się swoimi prawami licencyjnymi, a ze względu na różne polityki licencyjne dostawców, oferty są trudne do porównania. W takim przypadku porównanie samych ogólnych sum nie jest wystarczające. Koszt zakupu systemu informatycznego dla hotelu zależy od takich czynników jak wielkość obiektu (liczba pokoi, sal konferencyjnych, gabinetów SPA), a także od zakresu wdrożenia, czyli instalowanych modułów, interfejsów do systemów zewnętrznych (payTV, klucze elektroniczne, systemy rezerwacji on-line itp.), a w końcu od liczby użytkowników, którzy będą brali udział w szkoleniu przed wdrożeniem systemu w hotelu.

– Koszt wdrożenia zależy od jego skali i może się wahać od kilku tysięcy do kilkuset – tłumaczy Jerzy Łochowski, dyrektor handlowy firmy LSI Sofware, która jest producentem oprogramowania m.in. dla sektora gastronomiczno-hotelarskiego, a wśród swoich klientów ma Hotele SPA Dr Irena Eris i sieci restauracji Sphinx i Chłopskie Jadło. – Jeśli system informatyczny ma się ograniczyć tylko do obsługi recepcji i gastronomii to koszt zakupu odpowiedniego oprogramowania, sprzętu i usług wdrożeniowo-szkoleniowych będzie niski. Jeśli jednak wdrażany system ma charakter kompleksowy i obejmuje podsystem informatyczno-zarządczy (oprogramowanie i sprzęt komputerowy) i automatyki hotelowej (kontrola dostępu, monitoring, kontrola oświetlenia, telewizji itp.) oraz wykonanie sieci strukturalnej (komputerowa, telefoniczna i elektryczna) to koszty takiej inwestycji można liczyć w setkach tysięcy złotych.

Analizując ceny należy też wziąć pod uwagę nie tylko koszty zakupu i instalacji, ale również późniejsze koszty miesięcznych opłat (jeżeli takie są przewidziane) oraz ewentualne przeglądy

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013

Każdy z systemów rządzi się swoimi prawami licencyjnymi, a ze względu na różne polityki licencyjne dostawców oferty są trudne do porównania. W takim przypadku porównanie samych ogólnych sum jest niewystarczające

i naprawy serwisowe. Może się okazać, że oprogramowanie tańsze w momencie zakupu będzie po trzech latach użytkowania droższe dwukrotnie od systemów proponowanych przez firmy konkurencyjne.

Ale jak twierdzą dostawcy rozwiązań hotelowych świadomość polskich hotelarzy zdecydowanie wzrosła w ciągu ostatnich kilku lat.

– Klienci wiedzą, jakie podstawowe obszary swojej działalności chcą informatyzować, choć szczegóły różniące poszczególne systemy nie zawsze są dla nich jasne. Gorzej jest oczywiście z mniej popularnymi systemami – przyznaje Piotr Szpytma z Micros Fidelio.

Ludzie związani z hotelarstwem w Polsce zdają już sobie sprawę, że nie da się prowadzić w sposób efektywny nawet średniej wielkości obiektu bez systemu informatycznego. – System to nie tylko możliwość bezpośredniej obsługi rezerwacji i rachunków gościa, ale przede wszystkim szybka informacja o bieżącym stanie hotelu, a także wykonanych i prognozowanych przychodach, a to są informacje kluczowe z perspektywy inwestorów – podkreśla Piotr Krajka z PMS Labs.

Jak podsumowuje Jerzy Łochowski z LSI Sofware: – Hotelarze są świadomi, że inwestycja w rozwiązania informatyczne nie jest fanaberią a koniecznością, zapewniającą gościom jak najwyższą – odpowiednią do standardu – jakość świadczonych usług, a właścicielowi hotelu umożliwia obniżenie kosztów zarządzania i administracji obiektem. reklama

www.e-hotelarz.pl

39

raport abc inwestycji hotelowych

WiFi

bez skarg gości Maciej Mikułowski

Na przestrzeni ostatnich lat bezprzewodowy internet Wi-Fi przestał być synonimem luksusu. Korzysta się z niego w domu, w pracy, na lotnisku, w kawiarni... Nic więc dziwnego, że właściciele hoteli również są zainteresowani wprowadzaniem rozwiązania Wi-Fi oraz HotSpot w swoich obiektach.

G

oście hotelowi coraz częściej decydują się na wybór konkretnego miejsca także ze względu na dostępność internetu. Obecnie jest on tak samo ważny jak odpowiednio wyposażony pokój, kompetentny personel, dobra kuchnia czy atrakcyjna lokalizacja.

Dotyczy to nie tylko biznesmenów, którzy w czasie podróży muszą pracować na swoim laptopie, ale i „zwykłych” turystów, którzy lubią być w stałym kontakcie z rodziną, znajomymi i z całym światem nawet na wakacjach.

Podstawową zasadą przy zakupie elementów sieci bezprzewodowej jest planowanie potrzeb na kilka kolejnych lat Inwestycja w prostą sieć lokalną nie jest wydatkiem nadwyrężającym przeciętny budżet. A dobry, szybki, sprawny i bezpieczny internet w każdym pokoju staje się dodatkową zachętą do wybrania danego obiektu przez gościa.

Niezbędnik

Do stworzenia wydajnej sieci bezprzewodowej niezbędne jest kilka urządzeń. Najważniejszym z nich jest router, który pełni funk-

40

cję węzła komunikacyjnego pomiędzy połączniem internetowym a komputerami. Routery, nawet te wyposażone w dobre anteny, nie są jednak w stanie rozprowadzić równie dobrego sygnału na cały budynek – wiąże się to z niską przenikalnością ścian i innymi przeszkodami, jakie może napotkać sygnał internetowy na swojej drodze.

Dlatego wygodnym rozwiązaniem są punkty dostępowe, które rozstawia się w odpowiednich miejscach budynku, aby internet był tak samo wydajny w każdej lokalizacji, zarówno przy samym routerze, jak też w najdalszym pomieszczeniu. To właśnie odpowiednio rozmieszczone punkty dostępowe AP (Access Point) rozprzestrzeniają bezprzewodowo sygnał internetowy wysyłany przez router.

Dla kontroli dostępu gości hotelowych do sieci przyda się także brama HotSpot, która pozwala na wydzielenie publicznego pasma w kontrolowany sposób oraz wdrożenie planu taryfowego. Do zwiększenia i prawidłowego rozłożenia sygnału sieci służą dodatkowe anteny, których wielkość i kształt dobiera się do konkretnych sytuacji.

Jeśli z sieci korzysta wielu użytkowników, powinniśmy zapewnić jej także maksymalne bezpieczeństwo. To zadanie należy do zapory ogniowej (ang. firewall) – urządzenia, które odpowiada za zabezpieczenie, kontrolę i filtrowanie ruchu w całej sieci.

Router – serce systemu

To właśnie router, urządzenie o niepozornym wyglądzie niewielkiego pudełka, odpowiada za wygodne, bezprzewodowe korzystanie z internetu przez kilka urządzeń naraz. Od niego zależy też szybkość transmitowanych danych i możliwość korzystania z urządzeń dodatkowych, takich jak drukarka czy skaner. Coraz częściej wyposaża się je także w zapory ogniowe, zapewniające bezpieczeństwo poruszania się w globalnej sieci.

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 Przy wyborze odpowiedniego do naszych oczekiwań i warunków infrastruktury urządzenia, należy zwrócić uwagę na jego podstawowe funkcje: - prędkość przesyłania i odbierania danych. Najnowszym i jednocześnie najszybszym obecnie standardem jest 802.11n, zwany potocznie „standardem N”. Pozwala na osiągnięcie szybkości pobierania danych od 150 do nawet 600 Mb/s. Oczywiście wszystko zależy od łącza, jakie posiadamy. Dla porównania, do obejrzenia filmu on-line w dobrej jakości potrzebujemy prędkości ok. 10 Mb/s. Jeśli założymy, że z internetu naraz korzystać będzie co najmniej kilkanaście/kilkadziesiąt osób – w tym oglądać video, grać on-line, ściągać pliki czy słuchać muzyki, to kryterium odpowiedniej przepustowości staje się podstawowe.

- bezpieczeństwo. Odpowiednio wyposażone urządzenie może filtrować treści pobierane z internetu, odpierać złośliwe ataki z zewnątrz (spam, wirusy) oraz chronić dane znajdujące się w obrębie sieci. Routery posiadają różne typy zabezpieczeń, czyli mechanizmy szyfrowania przesyłanych danych, np. WEP (Wired Equivalent Privacy), WPA (WiFi Protected Access) oraz obecnie najlepszy standard szyfrowania WPA2, które wystarczy raz skonfigurować, aby ustawić hasło dostępu do sieci, zabezpieczając ją przed niepowołanymi użytkownikami. Warto także korzystać z funkcji WPS (WiFi Protected Setup), która pozwala na ustanowienie połączenia zabezpieczonego.

- oszczędność energii. Router użytkowany w hotelu będzie pracować przez cały tydzień, 24 godziny na dobę. Dlatego też ważne jest, aby był w miarę energooszczędny. Obecnie proponowane urządzenia pobierają o wiele mniej prądu niż ich poprzednicy, mają też funkcję harmonogramu pracy oraz automatycznego przechodzenia w stan uśpienia. Umożliwiają regulowanie mocy wyjściowej sygnału bezprzewodowego w celu ograniczenia zakłóceń przy dużym zagęszczeniu punktów dostępowych.

- wygodny interfejs. Dla łatwej i nie pochłaniającej czasu obsługi urządzenia ważne jest, aby miało przyjazny, prosty interfejs graficzny. Jest to panel sterowania, z poziomu którego zarządza się zabezpieczeniami i funkcjami, w jakie router został wyposażony.

Wi-Fi i HotSpot?

Skrót Wi-Fi oznacza sieć bezprzewodową. Dzięki Wi-Fi sygnał internetowy obejmuje wszystkie urządzenia znajdujące się w zasięgu, bez konieczności podpinania do nich dodatkowych kabli.

Wystarczy, że urządzenie, za pomocą którego chcemy otrzymać dostęp do internetu, zostało wyposażone w bezprzewodową kartę sieciową.

HotSpot to z kolei punkt sieci Wi-Fi, który jest otwarty i dostępny publicznie. Korzystać więc z niego może każdy bez ograniczeń, po podaniu hasła czy po wykupieniu abonamentu. HotSpoty instaluje się w miejscach publicznych, takich jak restauracje, hotele, biblioteki, lotniska, dworce czy nawet parki.

HotSpot umożliwia kontrolę udostępnianego sygnału Wi-Fi, stanowiąc optymalny wybór dla właścicieli obiektów hotelarskich. Za pośrednictwem specjalnego urządzenia – bramy HotSpot – można wydzielić dostępne dla wszystkich gości pasmo internetowe, zabezpieczone hasłem i kontrolowane, a także – według uznania – z płatnym dostępem. Internet można limitować – dla określonych gości,

www.e-hotelarz.pl

w konkretnym przedziale czasowym bądź na ustalone witryny internetowe (w zależności od wewnętrznej polityki hotelu). Bramy do HotSpotów posiadają także wiele innych funkcji, dających administratorowi szeroki zakres kontroli udostępnianego sygnału inter-

Choć na co dzień nie zwraca się na to szczególnej uwagi, zabezpieczenie sieci jest kluczowe dla jej poprawnego funkcjonowania, Tym bardziej w hotelu, gdzie korzystają z niej goście netowego. Wymienić można chociażby personalizację strony początkowej (np. strony głównej hotelu, promocji czy ofert), ustalenie cennika i godzin dostępu do internetu, uwierzytelnianie kont użytkowników, statystyki korzystania z internetu, blokowanie konkretnych witryn, ograniczanie transferu, a nawet własny wbudowany system rozliczeniowy.

Konfiguracja i personalizacja, jak również korzystanie z urządzenia nie muszą być skomplikowane, np. brama ZyXEL N4100 działa na zasadzie „plug and play”, co oznacza, że użytkownik po przyłączeniu się do sieci nie musi wprowadzać żadnych ustawień – HotSpot zadziała automatycznie przy standardowych ustawieniach producenta.

Dobry internet to bezpieczny internet

Choć na co dzień nie zwraca się na to szczególnej uwagi, zabezpieczenie sieci jest kluczowe dla jej poprawnego funkcjonowania.

Tym bardziej w hotelu, gdzie korzystają z niej goście, którym należy zapewnić równie duże bezpieczeństwo posiadanych w komputerze danych, co walizek.

Z publikowanych badań wynika, że blisko połowa wszystkich sieci – w tym domowych oraz firmowych – nie jest zabezpieczana żadnym hasłem. W efekcie każdy, kto znajdzie się w jej zasięgu, może z niej korzystać. Sieć narażona jest wtedy nie tylko na zainfekowanie wirusem czy kradzież danych z konkretnych komputerów będących w jej obrębie, ale chociażby na zwykłe obciążenie, na czym tracą najbardziej hotelowi goście. Nieautoryzowany dostęp do sieci staje się także problemem, gdy hotel (według prawa unijnego) zobowiązany jest do gromadzenia historii połączeń z internetem swoich gości. Dlatego warto pamiętać o dodatkowym wsparciu routera za pomocą zapory sieciowej, która chro-

41

raport abc inwestycji hotelowych

ni przed atakami hakerów, nieautoryzowanym dostępem i złośliwym oprogramowaniem oraz filtruje treść stron internetowych.

Dodatkowo urządzenie daje możliwość ograniczenia dostępu do stron internetowych o określonej kategorii i gwarantuje bezpieczny dostęp do internetu także dla dzieci. Bramy monitorują także

Optymalna sieć w całym hotelu

To, czy sygnał internetowy będzie silny i obecny w każdym zakątku hotelu, nie zależy wyłącznie od routera i jakości łącza.

W pierwszej kolejności należy określić średnią liczbę użytkowników, którzy mogą korzystać z sieci jednocześnie, poziom pla-

Plan i struktura budynku mogą mieć znaczący wpływ na sposób rozprzestrzeniania sygnału sieci bezprzewodowej. Inaczej rozchodzi się on w pomieszczeniach, gdzie ściany wykonane są ze zbrojonego betonu, a inaczej w przypadku lekkich ścianek gipsowo-kartonowych sieć od wewnątrz, a w przypadku spadku napięcia bądź wystąpienia innych problemów, automatycznie wysyłają powiadomienia do administratora, dzięki czemu ryzyko długotrwałej awarii całej sieci jest minimalne. reklama

nowanego ruchu oraz obszar, w jakim ma być dostępny sygnał internetowy. Plan i struktura budynku mogą mieć znaczący wpływ na sposób rozprzestrzeniania sieci bezprzewodowej. Zupełnie inaczej sygnał bezprzewodowy rozchodzi się w pomieszczeniach, gdzie ściany wykonane są z gęsto zbrojonego betonu, a inaczej w przypadku lekkich ścianek gipsowo-kartonowych. Podobny wpływ na rozchodzenie się sygnału sieci Wi-Fi mają okna, drzwi oraz urządzenia wysyłające fale radiowe, np. korzystające z technologii bluetooth czy choćby kuchenki mikrofalowe. Przypadkowe rozlokowanie punktów dostępowych może więc spowodować, że sieć radiowa nie będzie działała stabilnie.

Warto także zwrócić uwagę na fakt ewentualnej rozbudowy sieci w przyszłości. O ile zarządzanie grupą kliku punktów dostępowych nie powinno nastręczać żadnych problemów, o tyle konfiguracja i nadzór nad siecią złożoną z kilkudziesięciu urządzeń może już być bardziej skomplikowany.

W takim wypadku dobrym rozwiązaniem będzie zastosowanie tzw. hybrydowych punktów dostępowych, które mogą działać w trybie prostego kontrolera, umożliwiając zcentralizowany nadzór nad całą siecią bezprzewodową z jednego miejsca. Z kolei dla większych wdrożeń (i sieci obsługujących po kilkadziesiąt i więcej punktów dostępowych) warto rozważyć zakup dedykowanego kontrolera sieci WLAN (bezprzewodowej sieci lokalnej).

Podsumowując, należy zaznaczyć jedną rzecz – podstawową zasadą przy zakupie elementów sieci bezprzewodowej jest planowanie potrzeb na kilka kolejnych lat. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której nowo zbudowana sieć za rok, dwa nie będzie już spełniać oczekiwań gości i hotelu. A patrząc na rozwój sieci bezprzewodowych dziś, można być pewnym, że będą one stale wzrastać. Maciej Mikułowski pełni funkcję Business Development Managera w firmie ZyXEL Communications, dostawcy kompletnych rozwiązań sieciowych m.in. dla segmentu hospitality

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013

w

szkoleniach akademii hotelarza wzięło dotychczas udział ponad 2000 uczestników, hotelarzy z całej polski, chcących lepiej poznać mechanizmy efektywnego prowadzenia obiektów hotelarskich.

z

Wyróżnia Nas Praktyka...

akres tematyczny szkoleń jest odpowiedzią na najbardziej aktualne potrzeby branży i trendy z krajowego rynku hotelowego.

n

asi trenerzy, wyłącznie najlepsi eksperci z wieloletnią praktyką hotelarską, dzielą się swoją wiedzą i doświadczeniem z zakresu revenue management, zarządzania personelem, optymalizacji kosztów, czy najnowszych trendów w promocji i sprzedaży. fot. sxc.hu

Sprawdź już dziś liStę tematów i zarezerwuj miejSce na Szkoleniach, które cię intereSują www.e-hotelarz.pl

www.akademiahotelarza.com 43

raport abc inwestycji hotelowych

Idealna sala na konferencje Wiktor Kołakowski

Sale konferencyjne w przypadku wielu hoteli decydują o ich być albo nie być na rynku. Pokazał to ostatni kryzys, gdy często bardziej bolesny był dla nich spadek liczby organizowanych wydarzeń w obiekcie niż mniejsza liczba gości korzystających z noclegu. Teraz, gdy rynek znowu ruszył już tylko od samych hotelarzy zależy, czy organizatorzy konferencji, szkoleń i eventów skorzystają z ich oferty. Jak i czym ich przyciągnąć?

44

potrzeb. Jedni potrzebują powierzchni na tysiąc m2., drugim wystarczy sala na 20 osób. Ale oczekiwania będą mieli podobne: cicha sala, dobry sprzęt multimedialny, wygodne, gustowne meble, profesjonalna obsługa i… to coś, co nazywa się nastrojem.

AKUSTYKA

Nie ma nic bardziej irytującego dla uczestników szkolenia, konferencji czy spotkania biznesowego, niż jakiekolwiek odgłosy dochodzące z korytarza, sąsiedniej sali, czy z zewnątrz budynku. Z drugiej strony równie irytujące jest, gdy nawet w niewielkiej sali trzeba się wytężyć, aby usłyszeć co mówi prowadzący.

O tym decydują właściwości akustyczne pomieszczenia. Żeby uniknąć takich niedogodności, właściciel hotelu musi pomyśleć o tym już na etapie projektowania i budowy obiektu, wymagając od architekta, aby uwzględnił ten aspekt i stworzył pomieszczenia, w którym wszyscy będą dobrze słyszalni nawet szepcząc. A czasami nie jest to dla architekta, szczególnie niedoświadczonego w projektowaniu sal konferencyjnych, takie

www.e-hotelarz.pl

fot. sxc.hu

N

iezależnie od tego czy hotel pozycjonuje się jako obiekt konferencyjny nastawiony na obsługę dużych kongresów, czy jest to kameralne miejsce z kilkunastoma pokojami, czy obiekt typu „Hotel & Restauracja”, każdy z nich może skorzystać z nieustającego, ogromnego popytu na usługi konferencyjne. Bo nie ma lepszego miejsca na ich organizację (a przynajmniej na organizację wydarzenia dłuższego niż jednodniowe) niż obiekt hotelowy, który zapewnia jednocześnie i nocleg, i wyżywienie, i zazwyczaj rekreację, i pewność określonego standardu. Duże obiekty wyższych kategorii szukają klientów wśród międzynarodowych koncernów i korporacji, małe mogą ich znaleźć wśród lokalnych firm z okolicy. I globalne koncerny spożywcze, farmaceutyczne czy motoryzacyjne, i lokalni wytwórcy gumowych zabawek, sznurowadeł czy otwieraczy do konserw mają tak naprawdę podobne potrzeby: muszą czasami zorganizować szkolenie dla pracowników lub partnerów, konferencję promującą swój produkt, zjazd współpracowników, czy eleganckie spotkanie biznesowe „na szczycie”. Różnią się tylko skalą tych

oczywiste, bo może potraktować tę część hotelu jako najłatwiejszą do zaprojektowania. Po prostu cztery gołe ściany, do których wstawi się krzesła, stoły i rzutnik.

Otóż nie jest to takie proste. Ale można założyć, że zasady akustyki pomieszczeń architekt zna i wystarczy je tylko od niego wyegzekwować. Podstawą są tu dobrze dobrane parametry materiałów wykończeniowych, które powinny pochłaniać dźwięki.

Jak to sprawdzić? Najlepiej poprosić o raporty akustyczne.

W tego typu salach stosuje się też sufity pochłaniające dźwięki, grubsze niż w innych częściach hotelu wykładziny dywanowe, odpowiednie okładziny ścienne nieodbijające dźwięków, np. drewniane panele perforowane czy tkaniny lub tapety dźwiękochłonne.

Oprócz samych materiałów wykończeniowych, ważne jest, aby konstrukcja nośna paneli ściennych była stabilna i nie wpadała w drgania, gdyż źle wykonana może bardzo zaszkodzić akustyce wnętrza.

reklama

buduj hotel 2012/2013

SPRZĘT

Jakość i niezawodność sprzętu to kolejne kryterium, które ma podstawowe znaczenie przy wyborze sali konferencyjnej. Złe nagłośnienie i nieczytelny obraz to elementy, które dyskwalifikują hotel jako miejsce organizacji konferencji.

Projektor multimedialny, ekran, zestaw audio-wideo, mikrofon bezprzewodowy i flipchart to standardowe wyposażenie, które musi znajdować się w każdej sali konferencyjnej. Ile to kosztuje? Ekran projekcyjny (najlepiej elektrycznie podnoszony i podwieszany pod sufitem) ok. 1,2 tys. zł; projektor multimedialny (podwieszany pod sufitem i sterowany pilotem plus gniazdo w ścianie przy stole prezydialnym, do którego prowadzący może podpiąć urządzenie zewnętrzne, np. laptop lub kamerę) ok. 2 tys. zł;

Nie ma nic bardziej irytującego dla uczestników szkolenia, konferencji, czy spotkania biznesowego, niż jakiekolwiek odgłosy dochodzące z korytarza, sąsiedniej sali, czy z zewnątrz budynku nagłośnienie (bardzo często wykorzystywane są głośniki sufitowe, nie zajmują miejsca i nie angażują uwagi uczestników spotkania), ok. 10-12 tys. zł; rzutnik pisma ok.

1,6 tys. zł; mównica ok. 1,5-2 tys. zł; flipchart (najlepiej mobilny na kółkach), ok. 500 zł, a do tego rezerwowy laptop, który można wypożyczać wynajmującym salę, ok. 2 tys. zł plus oryginalne oprogramowanie MS Office ok. 1 tys. zł. Ale aby dzisiaj przyciągnąć klientów, takie wyposażenie to zdecydowanie za mało. Aby zwiększyć swoją konkurencyjność, dobrze jest zaopatrzyć się w sprzęt rzadziej spotykany w hotelach jak np.: - tablica interaktywna – wyglądająca jak duża biała tablica, którą jednak można podłączyć do komputera lub projektora multimedialnego. Uczestnicy spotkania mogą pisać notatki na tablicach oraz dzięki bezprzewodowemu podłączeniu do laptopa, przełączać kontrolę nad nią między uczestnikami spotkania. Utworzone materiały mogą być zapisane na dysku komputera.

- monitory plazmowe i LCD – dzięki technologii full HD jakość obrazu jest doskonała. Można je instalować bezpośrednio na ścianach, pod sufitem, czy ustawiać na

www.e-hotelarz.pl

45

raport abc inwestycji hotelowych

stojakach. Jeśli mają wbudowany tuner TV oraz głośniki, mogą zastępować tradycyjne telewizory.

- wizualizery – specjalne kamery polecane do mobilnych prezentacji, które zastępują tradycyjne rzutniki. Umożliwiają wyświetlanie materiałów z folii, książek i slajdów na ekranie projekcyjnym lub ścianie za pośrednictwem projektora multimedialnego, monitorów plazmowych, LCD czy tradycyjnych telewizorów. Aby zapewniać uczestnikom spotkania jak najlepsze warunki odbioru należy też zapewnić możliwość regulacji jasności światła poprzez tzw. inteligentne sterowanie. Jednak przede wszystkim powinna być możliwość zasłaniania okien. Żaluzje lub rolety pozwolą wyeliminować wpływ rozproszonego światła dziennego. Zaawansowane technologie pozwalają na zaprogramowanie odpowiednich scen świetlnych, dostosowanych do charakteru imprezy. Często w przypadku sal ze światłem dziennym, sceny świetlne są połączone ze sterowaniem zasłonami.

MEBLE

Umeblowanie sali konferencyjnej wydaje się być niezbyt skomplikowane. Trzeba kupić krzesła i stoły. Tymczasem nawet w kompletnie wyciszonej sali, korzystając z najnowszych

46

PERSONEL

Tak jak w każdej działalności usługowej, na końcu najważniejsi są ludzie. Co z tego, że wyposażymy naszą salę konferencyjną w najnowocześniejszy sprzęt, skoro w przypadku najmniejszego problemu technicznego organizator spotkania, zostaje pozostawiony sam sobie, nie mogąc się doprosić u nikogo, aby pomógł mu wyjaśnić przyczynę awarii? Szczególnie, że im ten sprzęt jest bardziej nowoczesny i specyficzny, tym większy problem potrafi sprawiać, a pamiętać trzeba, że większość mówców czy prezenterów nie ma z taką technologią do czynienia na co dzień. Brak wsparcia technicznego ze strony personelu obiektu to najczęstszy zarzut organizatorów − klientów konferencyjnych. Bezwzględnie należy wyznaczyć i wyszkolić przynajmniej jedną osobę, która byłaby w stanie rozwiązać nieoczekiwany problem. A nawet jeśli okaże się, że też nie daje sobie z tym rady, to przynajmniej da poczucie bezpieczeństwa organizatorowi spotkania.

www.e-hotelarz.pl

fot. sxc.hu

Jakość i niezawodność sprzętu to kolejne kryterium, które ma podstawowe znaczenie przy wyborze sali konferencyjnej

rozwiązań technologicznych, uczestnicy seminarium czy szkolenia spędzą kilka godzin na niewygodnych krzesłach przy niedopasowanych stołach, to można być pewnym, że już więcej nie skorzystają z konferencyjnych usług hotelu. A nawet jeśli meble będą wygodne dla uczestników, to gdy okaże się, że każde waży sporo za dużo, a do tego nie da się ich szybko i sprawnie rozstawić i zebrać, to samemu hotelowi może odechcieć się organizować takie spotkania. Na szczęście rynek dostawców mebli konferencyjnych jest dość rozbudowany, więc jest z czego wybierać. Umeblowanie sali musi zapewniać użytkownikom wygodę i swobodę ruchów. Ważnym czynnikiem jest zaplanowanie odpowiedniej wielkości stołu konferencyjnego. Dla jednej osoby należy zarezerwować minimum 70 m długości stołu.

W salach konferencyjnych zazwyczaj stosuje się lekkie meble ruchome, dające możliwość swobodnej aranżacji przestrzeni.

Przy ich wyborze należy kierować się funkcjonalnością i trwałością. Powinny zapewniać możliwość ich łatwego ustawiania w sali, jak i przearanżowywania. Najlepszym rozwiązaniem są tapicerowane krzesła sztaplowane (pozwalające składać je w 10-12 elementowe zespoły i składować w magazynie) wykonane z lekkiego aluminium, ewentualnie stalowe (nieco cięższe) oraz stoły na stabilnych stelażach składanych w różnych wymiarach i kształtach. Można też sale konferencyjną wyposażyć w krzesła z podłokietnikami czy ruchomymi, demontowanymi blatami. Oszczędza to miejsce na sali, ale czasami uniemożliwia ich sztaplowanie. Poza tym, jednak zazwyczaj wygodniej jest siedzieć przy stole, jeśli oczywiście zapewniona jest odpowiednia ilość miejsca na każdego uczestnika. Z drugiej strony, mogą się dobrze sprawdzić w hotelu organizującym dużo wydarzeń, gdy zastosowane zostanie ustawienie kinowe.

Wyjątek w wystroju sal konferencyjnych stanowi sala typu Board Room, która umeblowana powinna być w charakterze gabinetowym i wyposażona w droższy sprzęt. Stół jest w nich mocowany na stałe i wyposażony w gniazdka elektryczne i teletechniczne dla każdego uczestnika. Zazwyczaj są to sale na 8-12 osób i oferują najbardziej zaawansowane rozwiązania teleinformatyczne, nawet z możliwością prowadzenia telekonferencji.

buduj hotel 2012/2013

Co dziś podamy na stół ? Wszystko.

Wiele składników jest niezbędnych do stworzenia idealnej kuchni. Porozmawiaj z Manitowoc a być może odkryjesz, że gdy w grę wchodzą najlepsze w swojej klasie urządzenia, dostarczamy niemal wszystkie z nich. Stworzone by działać, przemyślane do końca, zbudowane z prawdziwych kulinarnych spostrzeżeń, które pomagają zachować unikalność twojego menu, co wiecej wspomogą one tempo pracy twoich ludzi i sprawią, iż twój stół już zawsze będzie w pełni zastawiony wysokiej jakości daniami.

fot. sxc.hu

Marki należące do Manitowoc Foodservice to m.in: Convotherm®, Delfield®, Frymaster®, Garland®, Lincoln, Manitowoc® Ice i Merrychef®.

Porozmawiaj z Manitowoc.

T: +48 790 828 828 www.manitowocfoodservice.com ©2012 Manitowoc All Rights Reserved www.e-hotelarz.pl

47

raport abc inwestycji hotelowych

bitwa na zapleczu Jarosław Walczyk

ABC, a także D i E planowania oraz kompleksowego wyposażania zaplecza kuchennego w nowoczesnej restauracji hotelowej.

U

ff… Powiedzmy sobie na samym początku szczerze: planowanie zaplecza kuchennego restauracji to spory kawałek bardzo odpowiedzialnej i ciężkiej pracy.

A o potrzebnych w tych okolicznościach nakładach finansowych lepiej w ogóle nie będę pisał… W każdym razie przed przystąpieniem do pracy wymagana jest spora dawka optymizmu, garść miedziaków (albo i worek), sprawdzeni doradcy lub po prostu bagaż doświadczenia. Ale po kolei.

A – rozpoznanie wywiadowcze

Pierwszą, choć może nie najważniejszą sprawą, jest skrupulatne i szczegółowe zebranie wszelkich możliwych informacji na temat projektowanej restauracji. Zanim zlecimy choćby szkic naszej restauracji, konieczne jest przeanalizowanie, w jakim otoczeniu będzie funkcjonowała. Jeśli mówimy np. o restauracji hotelowej, sprawdźmy, czy hotel,

Zanim zlecimy szkic naszej restauracji, konieczne jest przeanalizowanie, w jakim otoczeniu będzie funkcjonowała w którym ma ona w przyszłości działać, będzie posiadał sale konferencyjne i dla ilu osób będą one przeznaczone oraz określmy wielkości bazy noclegowej. To nie wszystko. Zastanówmy się również nad kategoryzacją hotelu i standardem kuchni. Konieczne trzeba przemyśleć i z góry określić, do jakiego klienta będzie skierowana oferta tak hotelu, jak i oczywiście restauracji. To ważne informacje, bo od wyniku naszej analizy zależeć będą wszystkie kolejne kroki. Dzięki temu unikniemy niepotrzebnych wydatków, niedogodnień, utrudnień w pracy i po prostu rozczarowań. Przykładem dobrze obrazującym, jak ważne jest branie pod uwagę tych wszystkich danych jest śniadanie w hotelu. Jeśli planując choćby tylko wielkość sali restauracyjnej, jak i szla-

48

ków komunikacyjnych personelu zapomnimy o tym, ilu gości przy maksymalnym obłożeniu możemy przyjąć – może się okazać, że mamy z rana zbyt małą przepustowość. I problem gotowy. Pójdźmy w naszych rozważaniach dalej: zanim skierujemy nasze kroki do architekta, ustalmy czy nasza restauracja obsługiwać ma gości weselnych, czy może klientów biznesowych. I wcale nie jest zbyt wcześnie na taki rekonesans – za chwilę okaże się, że to było dobre posunięcie.

B – projektowanie bojowe

Kiedy głowę mamy pełną zweryfikowanych i zaakceptowanych pomysłów na naszą restaurację, czas udać się po projekt architektoniczny. Sala restauracyjna to tym razem sprawa drugorzędna, my musimy zająć się zapleczem kuchennym. Już na etapie planowania lub samej budowy warto pamiętać o ścisłej współpracy architektów z naszym wcześniej zatrudnionym szefem kuchni. Jeśli nie możemy na tym etapie wykorzystać jego pomocy, warto zwrócić się do konsultanta gastronomicznego. Wiedza, jaką obaj posiadają jest bardzo istotna dla kolejnych naszych ruchów. O czym trzeba bezwzględnie pamiętać? O wielu, wielu sprawach. Po pierwsze, obowiązują nas standardy europejskie i po prostu trzeba wiedzieć, co to HACCP, Dobre Praktyki Higieniczne i często DP Produkcyjne. Musimy budować zgodnie z wytycznymi zawartymi w kodeksach, instrukcjach i normach.

W przyszłości unikniemy dzięki temu gwałtownych starć z przemiłymi paniami z sanepid-u, które zawsze wracają, żeby sprawdzić nasze postępy w wymianie na przykład kafli podłogowych na właściwsze.

A po co kuć nowo położoną podłogę?

Przy projektowaniu zaplecza kuchennego koniecznie trzeba pamiętać o kilku newralgicznych miejscach, wśród których w mojej opinii prym wiedzie zmywak. W swojej pracy widziałem wiele doskonale zaprojektowanych kuchni, ale z dużą restauracją i maleńkim zmywakiem. Nie wolno nam zapominać o tym tak zwanym „wąskim gardle” naszego zaplecza i tak je zaprojektować, by w razie konieczności miał sporą przepustowość. Dzięki temu będzie mniej stłuczek… i nerwów.

Kolejnym bardzo istotnym w restauracji miejscem jest stanowisko wydawania potraw na salę, potocznie nazywane wydawką. Mamy murowany kłopot, jeśli jej wymiary będą w stanie przyjąć zaledwie trzy talerze, ponieważ przy dużych grupach do obsłużenia (a właśnie takie mamy nadzieję przecież przyjmować) dojdzie do przestojów w pracy kelnerów. Zaplanujmy taką wydawkę, żeby miała dwie linie wydawcze, a dla wyrafinowanych profesjonalistów proponuję osobną linię dla kuchni zimnej i osobną dla kuchni gorącej. Ale uwaga! Dla małych restauracji z nastawieniem na niewielką liczbę gości jest to zupełnie niepotrzebny wydatek! I tu między innymi przydają się analizy z punktu A. Planując kuchnię pamiętajmy również o magazynkach, chłodniach

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 i zamrażarkach. Bardzo często zbyt małe magazyny utrudniają pracę i nie mamy gdzie docelowo przechowywać towaru. To bywa bardzo nieekonomiczne, ponieważ starszy towar bywa zasypywany, zapychany nowym – trudno wtedy oszacować, co właściwie mamy na stanach, a jeszcze trudniej pilnować, by (zgodnie z HACCP) najpierw wychodziło do użytku to, co pierwsze weszło do naszego magazynu. Tak wiem, sporo tego. A przecież wystarczy tak zaplanować wielkość tych pomieszczeń i zaopatrzyć je w wygodne regały, by uniknąć ewentualnych strat, mieć swobodny dostęp w czasie remanentu, a i żeby właściciel restauracji widział, co dzieje się na zapleczu… Polecam.

C – harce wokół trzonu

To już punkt C w naszym abecadle planowania, a dopiero przechodzimy do sedna, czyli królestwa szefów kuchni. To trzon kuchenny i pozostałe działy, takie jak obierak warzyw, obróbka mięsa, garmaż, deserownia, zmywalnia garnków i całe mnóstwo kolejnych. Sam trzon (dla niewtajemniczonych) to miejsce skupiające grille, frytkownice, podgrzewacze, salamandry i wiele innego sprzętu – zawsze uzależnionego od standardu i typu restauracji. Trzeba w tym miejscu podkreślić, że w dobrze zaprojektowanej kuchni trzon jest tak usytuowany względem punktu wydawania dań, że zaoszczędza czas pracy przynajmniej jednego pracownika. Planując kuchnię wyjdźmy naprzeciw naszym gościom restauracyjnym i hotelowym i tak dobierzmy wyciągi wentylacyjne, by skutecznie usuwały wszystkie zapachy, które bywają przecież różne… Podłoga w kuchni, zwłaszcza w pobliżu trzonu, powinna być wyposażona w liczne odpływy, a ściany w kafelkach po sam sufit i z dużą liczbę gniazdek elektrycznych o wcześniej przemyślanej mocy. A wspominałem o rozdzielni? Musi być mobilna i zaopatrzona w lodówki, zamrażarki, kostkarki, ekspresy do kawy…

I jeszcze taki mały apel do wszystkich przyszłych właścicieli restauracji: nie oszczędzajcie metrów na kuchnię, a przede wszystkim zainwestujcie w stoły do pracy dla waszych kucharzy! Nawet najlepszy i najdroższy sprzęt nie będzie cieszył waszego personelu, jeśli zastawicie nimi wszystkie możliwe blaty. Kucharz musi mieć sporo miejsca, doskonale znam to z autopsji.

D – dobieranie sprzętu

I tym sposobem dochodzimy do ponadplanowego punktu „D” z naszego ABC planowania, a jest nim odpowiednie dobranie sprzętu kuchennego. Zanim zaczniemy zakupy, warto dopilnować szefa kuchni, aby przygotował pierwszą kartę menu, ponieważ przy założeniu oszczędności właśnie ona będzie wyznacznikiem tego, co w naszej kuchni jest niezbędne. Dlaczego? Ponieważ jeśli nasza oferta będzie skupiała się w większości na daniach kuchni chińskiej, to z pewnością niepotrzebnym wydatkiem będzie sprzęt wykorzystywany w kuchni choćby europejskiej. Sprzęt kuchenny należy dobierać z rozwagą, a najlepiej w porozumieniu z kimś doświadczonym. Oferta jest tak szeroka, że łatwo dać się ponieść i po prostu kupić za dużo. Trzeba wiedzieć, na czym nie wolno nam oszczędzać, a co można poddać pod rozważne przemyślenie zasadności zakupu. Więcej środków z pewnością powinniśmy przeznaczyć na wysokiej klasy maszyny do krojenia wędlin i rozdrabniacze, bo będą nam dłużej i mniej awaryjnie służyć i mają więcej opcji do wykorzystania. Z kolei, w drugą stronę, sprawdźmy raz jeszcze, ilu gości będziemy obsługiwać i weźmy to pod uwagę przy planowaniu liczby garnków czy patelni. Kupmy dokładnie tyle, ile wychodzi nam z tego porównania plus oczywiście jeden

www.e-hotelarz.pl

Sprzęt kuchenny należy dobierać z rozwagą, a najlepiej w porozumieniu z kimś doświadczonym na zapas. Nie zaszkodzi, a z pewnością się przyda. Na garnkach też nie ma co oszczędzać. Wiadomo, że te wyższej jakości są trwalsze i energooszczędne dzięki temu, że dobrze przewodzą ciepło.

Sprawa zakupu odpowiedniego sprzętu jest bardzo istotna i dla początkujących właścicieli restauracji może wydawać się odrobinę zawiła. Dobrze jest się zdecydować na jedną firmę zaopatrującą nas w sprzęt kompleksowo. Taka decyzja przyda się w przyszłości, kiedy nie będziemy musieli się zastanawiać, skąd kupiliśmy poszczególne elementy wyposażenia. A życie czy raczej praca w kuchni pokaże nam, że taka wiedza jest potrzebna na wypadek reklamacji lub uzupełnienia braków. Poza tym, zakup dużej ilości sprzętu otwiera nam możliwość na mocno odczuwalne zniżki, promocje i rabaty.

Sprawdźmy, czy obsługująca nas firma ma dostępność serwisu w ciągu 24 godzin czy dłużej, pytajmy o gwarancje i notowania danej marki na rynku. Nie bójmy się częstych spotkań z przedstawicielem wybranej firmy, zanim podejmiemy ostateczną decyzję. Sprzęt kuchenny wymaga przecież sporych nakładów finansowych i powinien służyć nam niezawodnie przez maksymalnie długi czas. Jeśli nie mamy jeszcze do tej pory zatrudnionego szefa kuchni (ups! czas już najwyższy się rozejrzeć za kimś z dobrymi referencjami), poradźmy się kogoś, kto ma doświadczenie. A moja zasada brzmi: co mamy kupić do kuchni, kupmy od razu, bo po otwarciu restauracji wszystko będzie ważniejsze od patelni czy sitka. Sprawdzone!

E – kompletowanie armii

Planując zaplecze kuchenne w nowoczesnej restauracji hotelowej powinniśmy przed zakupem ciężkiego sprzętu zatrudnić odpowiedni personel do jego obsługi. Brzmi to może odrobinę paradoksalnie, ale jeśli na przykład zainwestujemy duże pieniądze w nowoczesny, wielofunkcyjny piec, do którego nakłonił nas przedstawiciel firmy i nasze dobre chęci – to może się potem okazać, że nasi ludzie nie potrafią go obsługiwać. Rzeczywistość wygląda tak, że w wielu miejscach wysokiej jakości piece znanych marek są wykorzystywane tylko w 20 procentach. Tak dobry sprzęt nie zawsze jest przecież potrzebny, bo trzeba pamiętać, że do jego obsługi często nie wystarczy szkolenie, a właśnie doświadczenie zatrudnionego personelu.

Odpowiedni, doświadczony i pełen zapału personel to ostatni przystanek w profesjonalnym planowaniu zaplecza kuchennego w restauracji. Od niego w głównej mierze zależeć będzie nasza sprawna i szybka obsługa gości. Powodzenia!  Jarosław Walczyk, członek kapituły Fundacji Klubu Szefów Kuchni, dyrektor gastronomii w wielu prestiżowych hotelach. Konsultant gastronomiczny producentów żywności oraz doradca w sprawie planowania i otwarcia hoteli i restauracji

49

raport abc inwestycji hotelowych

Marka SPA Rafał Szubstarski

Budowa SPA już się kończy, urządzenia są montowane, zabiegi ogólnie określone, rekrutacja personelu trwa, data otwarcia zapowiedziana, pozostała tylko jedna drobna sprawa – marka kosmetyków, ale w końcu „jest ich tyle, że coś się wybierze”. Taką postawę często jeszcze można spotkać wśród inwestorów SPA. Tymczasem w dużej mierze to właśnie od wyboru marek zależy sukces lub porażka naszego SPA, dlatego należy go przemyśleć wiele miesięcy wcześniej. tów SPA, a czasem także klinik chirurgii plastycznej. Choć wraz z gwałtownie rosnącą popularnością SPA, które stało się obecnie najszybciej rozwijającą się branżą związaną ze spędzaniem wolnego czasu, zaobserwować można wzmożone zainteresowanie tym rynkiem ze strony producentów marek masowych. Spotyka

Kosmetyki SPA to oddzielna gałąź branży; przeważnie produkowane są przez firmy nie uczestniczące w rynku masowym

profesjonalnych. Jak je wybrać? Trudno. Kosmetyki SPA to oddzielna gałąź branży; przeważnie produkowane są przez firmy nie uczestniczące w rynku masowym. Są to zupełnie inne marki, których dostępność jest ograniczona do gabinetów kosmetycznych, obiek-

50

się to z różnorodną odpowiedzią ze strony profesjonalistów. Część z chęcią podejmuje współpracę, inni preferują produkty i producentów istniejących wyłącznie na rynku kosmetyków SPA. Mnogość firm i marek jest naprawdę duża. Faktem jest, że wiele marek

www.e-hotelarz.pl

fot. pałac saturna

T

halgo, Babor, Sothys, Pevonia, Thal’ion, Academie, Isabelle Lancray, Mary Cohr, Matis, Norel, Dibi, Olos, Kanzah Beauty, a z polskich: AA, dr Irena Eris, Soraya, Dermika, Clarena, Ziaja, Bielenda – to tylko niektóre z licznych marek obecnych na rynku kosmetyków

buduj hotel 2012/2013 o korzeniach rynkowych, ma też udział w rynku profesjonalnym.

Nie bez znaczenia jest fakt, iż usługi kosmetyczne to świetne zaplecze dla marki rynkowej. Mamy tu przecież do czynienia z profesjonalistami, którzy bardzo szybko weryfikują jakość i są kopalnią pomysłów. Jednak nie wszystkie firmy zdolne są do skonstruowania i utrzymania konkurencyjności obu ofert. Potrzeba do tego doświadczenia, które zdobywa się latami oraz dobrej opinii, na którą też nie sposób zapracować w pół roku.

Coraz częściej tak w języku potocznym, jak i w promocji słowo „SPA” jest nadużywane. Wśród kosmetyków, które z tym pojęciem mają niewiele wspólnego, czyli codziennego użytku, zauważyć można skutki mody na SPA: balsam SPA, żel pod prysznic SPA, sól do stóp itd. Na szczęście pasjonaci SPA wiedzą, iż są to tylko działania marketingowe, a prawdziwe kosmetyki SPA spotkać możemy w salonach i gabinetach, które w ramach tej tajemniczej nazwy oferują coś więcej.

Korzystając z oferty salonów kosmetycznych lub SPA, gość decyduje się na wzięcie udziału w rytuale pielęgnacyjnym. Oznacza to, że w jego pielęgnacji bierze udział osoba trzecia, dzięki czemu pielęgnacja może odbywać się w sposób bardziej zróżnicowany niż na co dzień. A to wpływa na dobór kosmetyku, który powinien mieć odpowiednią formę, działanie, zapach etc. Dlatego asortyment przygotowywany na potrzeby salonów SPA i salonów kosmetycznych, różni się od oferty rynkowej. Występują w nim m.in. mikronizowane algi, błota, pasty, masła, maski gotowe, płatki kosmetyczne, masy służące do przygotowania preparatów tuż przed nałożeniem, peelingi cukrowe, suche peelingi, preparaty do

Czym różnią się profesjonalne kosmetyki SPA od zwykłych

jakość – kosmetyki profesjonalne zawierają więcej składników aktywnych cena – uzależniona jest od składu kosmetyku rezultaty – efekty widoczne już po bardzo krótkim okresie stosowania zaawansowane procesy produkcji dostępność głównie w gabinetach kosmetycznych, salonach Wellness & SPA prestiż – kosmetyk, który trafia na półkę kosmetyków SPA kojarzy się z luksusem, dlatego też niejednokrotnie producenci nadużywają tej nazwy, aby zachęcić klientów do zakupu

masażu, wśród nich oleje i kremy. Tego typu kosmetyków nie sposób spotkać na półce sklepowej.

Preparaty wielu firm detalicznych, które opracowały linie profesjonalne z reguły oprócz wielkości opakowania niczym nie różnią się od kosmetyków oferowanych klientom do domu lub tych sprzedawanych w drogeriach. Kosmetyki profesjonalne różnią się od konsumenckich kosmetyków stężeniem substancji czynnych, są zdecydowanie bardziej intensywne, niż wersja detaliczna, dają natychmiastowe i trwałe efekty. Preparatów tych nie można kupić w aptekach i drogeriach, na ogół oferowane są wyłącznie w profesjonalnych salonach kosmetycznych i SPA. reklama

www.e-hotelarz.pl

51

raport abc inwestycji hotelowych

Kosmetyki profesjonalne różnią się od konsumenckich stężeniem substancji czynnych, są zdecydowanie bardziej intensywne, niż wersja detaliczna, dają natychmiastowe i trwałe efekty. Na ogół oferowane są wyłącznie w profesjonalnych salonach kosmetycznych i SPA Z błota i pereł

Każda z firm działających na rynku SPA w swej ofercie ma preparaty do pielęgnacji twarzy i ciała, przeznaczone dla poszczególnych typów skóry i oddziałujące na konkretne problemy jak: odwodnienie, dewitalizacja, zmiany spowodowane działaniem czasu, czy przebarwienia skórne. Różnice między producentami polegają na różnych technikach wykonania zabiegu, rodzaju stosowanych preparatów, a także wykorzystywaniu składników aktywnych i ich stężenia w poszczególnych produktach.

Tworzone są autorskie masaże, specyficzne metody aplikacji, z którymi zapoznawani są profesjonaliści współpracujący z daną

Trendy w SPA:

Medi Spa – medycyna, zdrowie i odnowa biologiczna Business SPA – połączenie biznesu i odnowy Day Spa – jednodniowe pakiety odnowy Inspiracje wschodnie – masaże ayurvedyjskie, masaż Pantai Luar, masaż tajski, masaż szarfami

Nowe kierunki SPA:

Dla matki z dzieckiem SPA na lotnisku Dla nastolatków Organizacja różnych imprez (wieczory panieńskie) Specjalne programy dla mężczyzn

52

marką. Działania te związane są z typem klienta, jaki obsługiwany jest w obiektach SPA. Osoba korzystająca z owych zabiegów oczekuje nie tylko skutecznej terapii skóry i jej problemów, ale także głębokiej relaksacji i poczucia wyjątkowości. Producenci nieustannie poszukują coraz to nowszych składników, które można zastosować w produktach, aby uzyskać jeszcze wyższą skuteczność, zwiększyć ich atrakcyjność i odróżnić je od konkurencji.

Oferty firm są bardzo bogate, natomiast każda z nich stara się wykreować swoją specjalizację w tej branży. Jedni czerpią z bogactwa mórz i oceanów, drudzy opierają się na tym, co naturalne, inni specjalizują się w kosmetykach bliskich produktom farmaceutycznym. Każda z tych firm znajduje swoich klientów w zależności od tego, jakie produkty posiada w swojej ofercie.

Kosmetyk SPA powinien zawierać najlepsze jakościowo składniki pochodzące z morza (np. sól morska, algi, wodorosty, koralowce, perły) oraz z ziemi (np. błoto, piasek czy ekstrakty z roślin, kwiatów i owoców).

W jego recepturze odnajdziemy naturalne olejki eteryczne, które nie tylko pielęgnują, ale również przywracają równowagę i harmonię między ciałem i duchem. Kosmetyk SPA powinien być naturalny i całkowicie przyjazny dla środowiska. Nie może zawierać czynników potencjalnie alergizujących takich jak: sztuczne aromaty i konserwanty, barwniki, olej mineralny, lanolina i alkohol. Musi być bezpieczny dla skóry każdego typu i rodzaju, nawet dla tych bardzo wrażliwych i podatnych na podrażnienia.

W Polsce, jak w całej Europie niesłabnącą popularnością cieszą się kosmetyki marek francuskich (np. Thalgo, Isabelle Lancray, Academie czy Ericson Laboratoire), niemiecka marka Babor, a także amerykańska Pevonia Botanica. Ale coraz większą sympatię zyskują kosmetyki włoskie jak Dibi czy Bioline, a także hiszpańskie jak Kanzah Beauté czy Skyendor. Przyczyną tego mogą być inne przepisy prawne we Włoszech i Hiszpanii dotyczące kosmetyków, które dopuszczają stosowanie wyższych stężeń składników aktywnych. Również chęć urozmaicenia oferty i odróżnienia się od konkurencji sprawia, iż obiekty SPA poszukują marek mniej rozpowszechnionych.

Prądem i ultradźwiękami

Ponieważ kosmetyki profesjonalne charakteryzują się wyższym stężeniem zawartych składników aktywnych, a także większą ilością różnych składników zastosowanych w jednym preparacie, produkty te mają o wiele silniejsze działanie i możliwość faktycznej zmiany obrazu skóry. Kosmetyki profesjonalne tworzone są tak, aby miały zdolność docierania do jak najgłębszych warstw naskórka, czasem i skóry właściwej. Stwarza to ogromne możliwości oddziaływania na tkanki skóry, ale jednocześnie zmniejsza bezpieczeństwo stosowania, gdyż błędna aplikacja może zakończyć się problemami skórnymi.

Dlatego właśnie kosmetyki profesjonalne przeznaczone są do stosowania wyłącznie przez profesjonalistów, choć ich producenci tworzą także preparaty do stosowania w domu, które uzupełniają zabiegi, a jednocześnie działają mniej inwazyjnie, przez co są bezpieczne w stosowaniu. Np. kwasy owocowe,

www.e-hotelarz.pl

buduj hotel 2012/2013 stosowane w wysokich stężeniach w kosmetykach profesjonalnych, głęboko penetrują skórę, a ich nieumiejętna aplikacja grozi uszkodzeniem tkanek skóry. Na rynku konsumenckim także są dostępne preparaty z tymi kwasami, bezpieczne do stosowania w domu, ale zawartość kwasów w tych produktach jest o wiele niższa. Z kolei enzymy wykorzystywane często w preparatach usuwających martwe komórki naskórka, charakteryzują się wysoką zdolnością penetracji i wysokim stężeniem, a błędna aplikacja może spowodować podrażnienie, przesuszenie skóry i łuszczenie.

W związku z tym personel SPA przechodzi szczegółowe szkolenia z zakresu technik masażu, wiedzy teoretycznej oraz możliwości zastosowania profesjonalnych produktów. To czę­s to kremy i maski z zastosowaniem wysokich kwasów (glikolowego, salicylowego, migdałowego), maski algowe lub kolagenowe do łączenia z aktywatorami, ampułki do wprowadzenia za pomocą urządzeń… Tylko odpowiednio przeszkolony personel może stosować te produkty, klientki stosując je w domu mogłyby sobie po prostu zaszkodzić lub nie osiągnąć tak spektakularnych efektów.

Poza silniejszym działaniem, kosmetyki profesjonalne często produkowane są w formach niewystępujących na rynku konsumenckim. Na obu rynkach stosowane są mleczka, żele, toniki, kremy, emulsje, a nawet serum, ale jedynie na rynku profesjonalnym występują ampułki, maski dwu- czy nawet trzy-składnikowe. Taka forma kosmetyków sprawia, iż zawarte w nich składniki nie tracą swoich właściwości, ponieważ preparat aktywowany jest bezpośrednio przed użyciem. Kosmetyki profesjonalne w wielu przypadkach mają całkowicie odmienny sposób aplikacji od kosmetyków konsumenckim. Preparaty profesjonalne często aplikowane są z wykorzystaniem różnorodnych urządzeń, co zwiększa ich zdolności penetracyjne, jak np. wykorzystanie prądu stałego lub ultradźwięków w aplikacji ampułek, które są bardzo stężoną mieszaniną składników aktywnych. Zastosowanie

www.e-hotelarz.pl

owych metod sprawia, iż składniki mają możliwość przedarcia się przez naturalne bariery ochronne skóry i zadziałania na żywe komórki.

Jak wybrać marki dla swojego SPA?

Przygotowując się do otwarcia SPA należy skontaktować się z kilkoma przedstawicielami, poznać dokładnie ich ofertę i warunki współpracy. Rozpoczynając działalność koniecznie będzie poniesienie większych kosztów, gdyż na początku trzeba stworzyć bazę kosmetyków i ofertę reklama zabiegową dla klientów.

Dlatego też niezmiernie ważne jest określenie profilu SPA, czyli na jakiego rodzaju zabiegach będzie się skupiało.

Planując otwarcie SPA, musimy najpierw odpowiedzieć sobie na pytanie: jaki będzie profil naszego obiektu? Czy priorytetem będzie relaks, harmonia, czy modelowanie sylwetki? Jakie zabiegi spotkają się z największym zainteresowaniem wśród naszych klientów? Pierwsze rozmowy z firmami kosmetycznymi należy rozpocząć przed zakończeniem inwestycji, żeby można było dokładnie zapoznać się z każdą ofertą i dokonać właściwego wyboru.

Przy otwieraniu obiektu SPA należy również określić czy ważniejsze będą techniki manualne, czy też przeważać będzie technologia. Na rynku jest wiele różnorodnych urządzeń kosmetycznych, część jest oferowana przez producentów kosmetyków, jako urządzenia do wykorzystania z zabiegami danej marki. Ilość kosmetyków, które będzie trzeba zakupić zależna będzie od marki. Niektóre wymagają zakupienia przynajmniej pakietu startowego za określoną sumę, który jest warunkiem podjęcia współpracy.

Zależnie od wybranej opcji, różne będą koszty. Najniższe będą przy masażach, ale tu trzeba bądź przeszkolić personel w różnorodnych technikach masażu (co może okazać się kosztowne) bądź też zadbać by zatrudniany personel znał różnorodne techniki. SPA jednak powinno oferować nie tylko masaże, gdyż klienci oczekują pełnej oferty i efektów widocznych na skórze.

Przed wprowadzeniem marki kosmetycznej do SPA trzeba sobie uświadomić jaka jest nasza filozofia SPA, co chcemy naszym

53

raport abc inwestycji hotelowych

SPA przekazać klientom, czym ich przyciągnąć? Jeśli stawiamy głównie na wodę (basen, wanny, sauna) to wybierzmy morskie kosmetyki. Jeśli wystrój i całość w SPA ma nawiązywać do natury wybierzmy kosmetyki z aromaterapią. Jeśli natomiast chcemy oferować klientom relaks w luksusowej oprawie, a do tego właśnie zwracają się najbardziej znane SPA, wtedy wybierzmy jedną, dwie marki luksusowe, aby zapewnić klientom natychmiastowe rezultaty i przyjemność. Ważne jest aby wtedy z jednej marki wprowadzić większość oferty na ciało, a z drugiej większość oferty na twarz. Tak „zbilansowane” menu SPA jest dla klientów czytelne, a managerom ułatwia kontrolę nad zamówieniami.

Prace nad kreacją menu SPA pozwolą nam na właściwy wybór marek kosmetycznych. Dzięki opracowaniu nawet wstępnego menu nie będziemy musieli przedzierać się przez oferty wszystkich firm, a jednie te, które będą odpowiadały naszym wymaganiom.

Co jest na topie

Współczesny klient poszukuje kosmetyków naturalnych o delikatnej nucie zapachowej z natychmiastowym efektem wizualnym, a największą popularnością wśród klientów cieszą się mor-

54

skie kosmetyki z algami. Duże zainteresowanie wzbudzają rytuały na ciało o działaniu relaksującym i odprężającym z elementami wschodnich technik masaży. Żadne szanujące się SPA nie może obejść się bez masażu gorącymi kamieniami oraz ajurwedy. Części klientów zależy na smuklejszej sylwetce, dlatego warto mieć w swojej ofercie zabiegi modelujące, antycellulitowe i ujędrniające.

Niegasnącym zainteresowaniem cieszą się kosmetyki pochodzenia naturalnego, takie jak organiczne olejki do masażu, naturalne peelingi. Coraz większą popularność zdobywają masaże, w których wykorzystuje się akcesoria, takie jak pałeczki bambusowe, miseczki kokosowe czy też stemple ziołowe.

Od pewnego czasu można zaobserwować segmentację wśród otwieranych salonów. Sukces rynkowy postrzegany jest przez pryzmat jasnego przekazu dla klienta i doświadczeń, jakie się mu oferuje. Dlatego niektóre salony i SPA decydują się na jasny motyw przewodni.

Jeśli jest nim natura, to zazwyczaj takie miejsce jest świetnym odbiorcą masek i błot naturalnych, jeśli salon stawia na technologię, czyli kapsuły i inny wysokospecjalistyczny sprzęt

www.e-hotelarz.pl

fot. oddysey clubhotel

Asortyment przygotowywany na potrzeby salonów SPA i salonów kosmetycznych, różni się od oferty rynkowej. Występują w nim m.in. mikronizowane algi, błota, pasty, masła, maski gotowe, płatki kosmetyczne, masy służące do przygotowania preparatów tuż przed nałożeniem, peelingi cukrowe itd., itd.

buduj hotel 2012/2013 korzysta z rozwiązań kosmetycznych w tym samym nurcie etc.

Nie można zapomnieć o sezonowości związanej z planami urlopowymi, preparaty antycellulitowe i wyszczuplające niezmiennie królują wiosną, jesienią natomiast zabiegi typu wellness, wypoczynek i relaks.

Jeśli porównać rynek SPA w Polsce i zagranicą, to w Polsce obecnie najwięcej wykonywanych jest zabiegów modelujących sylwetkę. W Europie są to zabiegi relaksujące, które przywracają harmonię ciała i ducha. Natomiast idea SPA jest dokładnie taka sama – jest to miejsce, które niesie radość i odpoczynek dla współczesnego, zestresowanego i zapracowanego człowieka.

W SPA nie można obejść się bez produktów do pielęgnacji twarzy, ciała, rąk i stóp. Niezbędne są wszelkie olejki do masażu, algi lub sole do kąpieli, maski rozgrzewające i chłodzące, produkty liftingujące, rozświetlające i nawilżające. Warto też wprowadzić od początku produkty do odsprzedaży detalicznej, świadczy to bowiem o profesjonalizmie miejsca i jest dla klientów dodatkowym atutem.

Polskie ośrodki SPA nie różnią się znacząco od ośrodków w innych krajach świata. Obecność zagranicznych marek kosmetyków i chęć rozszerzania oferty zabiegowej sprawia, iż oferta polskich ośrodków jest bardzo zbliżona do zagranicznych.

Generalnie obserwujemy ogólnoświatowy trend „wellness”.

Zaprzestano myślenia o konkretnym problemie. Teraz oddziałuje się na całe ciało za pośrednictwem jak największej ilości zmy-

Podstawowy podział zabiegów:

zabiegi podstawowe (np. do skóry suchej, mieszanej, tłustej, wrażliwej, problematycznej), kuracje witaminowe, głęboko nawilżające, regenerujące, odmładzające zabiegi relaksujące, antystresowe, poprawiające samopoczucie zabiegi energetyczne na ciało i umysł zabiegi wyszczuplające i modelujące sylwetkę luksusowe i ekskluzywne terapie przeciw starzeniu, które bazują na wysoko wyspecjalizowanych składnikach aktywnych

słów. Popularne w ośrodkach SPA są nie zabiegi, lecz rytuały, które trwają dłużej i wykorzystują różnorodne techniki masażu.

W trakcie rytuału oddziałujemy np. na twarz, ale także na całe ciało. Tego właśnie oczekuje obecny klient SPA, całościowego podejścia, odczucia, iż całe ciało jest poddawane zabiegowi, a nie tylko jego część, pełnego relaksu i poczucia równowagi.

Dlatego też ostatnio coraz bardziej popularne stają się egzotyczne techniki masażu, czy też wykorzystywanie wschodnich metod terapeutycznych do celów kosmetycznych. Wszystkie te techniki traktują jednostkę całościowo, zaś choroba uważana jest za manifestację zaburzenia równowagi całego organizmu i tak też jest leczona, poprzez oddziaływanie ogólne na organizm. reklama

www.e-hotelarz.pl

55

Thalgo

Twoje morze możliwości

M

arka Thalgo harmonijnie łączy innowacyjne składniki, by zapewnić optymalną pielęgnację dla skóry w każdym wieku.

Każdy zabieg i kosmetyk Thalgo to odżywcza kąpiel w morskim ogrodzie piękna. Z myślą o naszych Klientach stworzyliśmy wyjątkowy morski świat – świat Thalgo, w którym każdy odnajdzie drogę do samego siebie.

Thalgo to gwarancja prestiżu i profesjonalizmu, a nasze logo to jedno z najsilniejszych znaków kosmetyki profesjonalnej w Polsce i na świecie, o czym niezaprzeczalnie świadczy liczba Gabinetów i Ośrodków SPA związanych z firmą: oprócz współpracujących na zasadach ogólnych, jest ponad 100 autoryzowanych, pracujących wyłącznie na kosmetykach Thalgo.

Rozpoznawalność marki ułatwia wielu ośrodkom zachęcanie do skorzystania z usług kosmetycznych nawet tego najbardziej wymagającego Klienta, a skuteczność kosmetyków Thalgo staje się często trwałą podstawą do budowania wzajemnego zaufania.

Jednak obecny rynek wymaga od marek kosmetycznych czegoś więcej niż dobrej renomy i skuteczności.

W warunkach nasilonej konkurencji marka powinna oferować dodatkowe argumenty przemawiające za jej wyborem przed nawiązaniem współpracy.

Międzynarodowy dział Thalgo Management, w którym pracują renomowani eksperci, architekci i designerzy z dziedziny spa, stał się inspiracją dla naszej działalności doradczej w Polsce. Thalgo Poland to nie jest tylko wyłączny dystrybutor kosmetyków Thalgo. Udzielamy też konsultacji odnośnie nowych inwestycji spa ( projekt, wyposażenie, dobór personelu ) oraz merchandisingu. Na polskim rynku spa Thalgo było absolutnym prekursorem, a dziś jest niekwestionowanym liderem. Jako pierwsi w Polsce otworzyliśmy dział konsultingu spa oraz pierwsze Day Spa.

promocja Od prawie 50 lat francuska marka Thalgo jest jednym z „głównych graczy” na świecie w dziedzinie spa i talasoterapii.

Od samego początku marka stawiała na unikatowe receptury oparte na naturalnych morskich składnikach i rzetelnych badaniach laboratoryjnych.

Dzięki temu dziś może się poszczycić obecnością w ponad 20 000 najlepszych gabinetach kosmetycznych, ośrodków talasoterapii oraz spa w 90 krajach świata.

Zdobyliśmy m.in. prestiżową nagrodę „Laur Konsumenta” w kategorii „Najlepszy biznes Partner SPA”. Dzięki doświadczeniu oddziałów Thalgo na całym świecie możemy zaproponować naszym Klientom dodatkowe korzyści płynące ze współpracy z naszą marką.

Należą do nich: Największa sieć szkoleniowa w Polsce: W każdym regionie Polski zapewnia ona w momencie nawiązania współpracy natychmiastowy dostęp do szkoleń. Prowadzimy szkolenia nie tylko z zakresu zabiegów pielęgnacji twarzy i ciała, dla których stworzone zostały unikatowe techniki masażu, ale również z zakresu zarządzania dla Managerów oraz technik sprzedaży i profesjonalnej obsługi Klienta dla personelu . Cztery centra szkoleniowe w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i Katowicach pozwalają nam przeprowadzać szkolenia dla Klientów z danego regionu oraz w pełni zaprezentować nowe produkty i zabiegi. Szeroka i reaktywna sieć szkoleniowa jest doceniana przez naszych stałych i nowych Klientów. Szkolenia kosmetyczne przy wprowadzaniu nowych zabiegów Thalgo organizuje nieodpłatnie, a szybki i skuteczny kontakt z działami marketingu i szkoleniowym ułatwiają uzyskanie odpowiedzi na wszystkie związane z nimi pytania.

Dodatkowo Thalgo współpracuje z największymi szkołami kosmetycznymi w Polsce, dzieląc się doświadczeniami w dziedzinie kosmetyki i know-how, m.in. KWSPZ w Krakowie.

KOMPLeKSOWe DORADZTWO bIZNeSOWe

Jesteśmy firmą, która działa na polskim rynku od 18 lat, wprowadzając na niego nowe marki kosmetyczne pochodzące z francuskich laboratoriów – markę ella bache, która stworzyła unikatową naukę o pielęgnacji skóry NUTRIDeRMOLOGIe®, badającą wpływ naturalnych składników odżywczych i ich dobroczynny wpływ na zdrowie, blask i piękno naszej skóry, oraz markę Purles, która jest połączeniem sił natury i tradycji pielęgnacyjnych z różnych zakątków świata oraz innowacyjnej myśli biotechnologicznej, a jest wynikiem dbałości o uczynienie ceremoniału z zabiegów, co stanowi przyszłość profesjonalnych Salonów i Spa. Inwestując w rozwój oraz edukację branży profesjonalnej, przez ten długi okres udało

nam się wypracować standardy i styl pracy z Klientem, który pozycjonuje nas jako lidera w branży kosmetyków profesjonalnych.

Jednakże model współpracy, który proponujemy, oferuje znacznie więcej niż rabat.

Mianowicie – uczestnictwo w działaniach marketingowych, takich jak: reklama prasowa w prestiżowych magazynach, tj. Twój Styl, Pani, Zwierciadło, Wysokie Obcasy extra, reklama internetowa, przewodnik po gabinetach czy spa Thalgo, akcje eventowe lub PR, prowadzone przez ludzi doświadczonych w branży, którzy proponują sprawdzone rozwiązania.

Klienci Thalgo mają także możliwość skorzystania z doradztwa w zakresie:  ergonomii prowadzenia biznesu, bazującego na dobrych praktykach naszych Klientów,  merchandisingu i obsługi Klienta,  technik informatycznych służących stymulowaniu sprzedaży oraz reklamie,  przygotowania materiałów marketingowych.

UNIKATOWA PLATfORMA KOMUNIKACyJNA

firma Thalgo stawia na rozwój technologiczny. Chcąc usprawnić współpracę z Klientem uruchomiła unikatową na polskim rynku kosmetycznym platformę informatyczną .

Dzięki niej nasze gabinety mają możliwość:  składania zamówień 24/7 w sklepie on-line,  dostęp on-line do wszystkich zamówień, faktur oraz ich statusu,  dostęp do bazy elektronicznej materiałów marketingowych, dokumentów itd.,  dostęp do listy aktualnych promocji,  uczestnictwo w systemie lojalnościowym automatycznie naliczającym punkty za współpracę,  monitoring należności,  otrzymywanie powiadomień SMS lub e-mail dotyczących zobowiązań finansowych,  otrzymywanie różnych analiz zakupowych,  bezpośredni kontakt z opiekunem za pomocą komunikatora internetowego.

Zaufanie dzięki skuteczności – również w kwestii dostarczania do Państwa produktów niezbędnych do zabiegów. Dbając o cenny czas naszych Klientów, tak ważny szczególnie w branży kosmetycznej, złożone zamówienie jest realizowane w ciągu 24 h i doręczone przez firmę kurierską do 2 dni roboczych. Na maila również wysyłamy informację z numerem nadania, aby Klient mógł w każdej

chwili sprawdzić na stronie internetowej firmy kurierskiej status swojej paczki.

Mamy przyjemność poinformować, że w związku z wieloma postulatami i dalszą nieuniknioną popularyzacją Internetu, Thalgo rozszerzyło zakres platformy o dodatkowy kanał sprzedaży produktów detalicznych Klientom Gabinetów i SPA. Po wizycie u kosmetyczki Klient otrzymuje kod, który pozwala na zakup kosmetyków w sklepie on-line na stronie www.thalgo. pl. Takie rozwiązanie zapewnia Państwu następujące korzyści:  otrzymywanie prowizji od każdej transakcji wykonanej przez rekomendowanych Klientów detalicznych,  uzyskiwanie informacji o zakupach detalicznych realizowanych przez Klientów,  posiadanie pełnej oferty produktów detalicznych Thalgo w ciągłej sprzedaży,  zapewnienie możliwości dokonywania zakupów Klientom w sytuacjach, gdy nie mogą stawić się osobiście w Gabinecie lub Ośrodku SPA,  możliwość powiązania stron internetowych Państwa firm ze stronami internetowymi Thalgo Poland Sp. z o.o., pozwalające na lepsze pozycjonowanie produktów Thalgo w Internecie podczas wyszukiwania przez użytkowników.

Z doświadczenia w negocjowaniu umów z Klientami wiemy, że dla większości potencjalnych Klientów podstawowym czynnikiem wyboru marki współpracującej stał się, niestety, wyłącznie największy rabat na zakupy.

Wielu z nich zapomina o dodatkowych usługach, które w przeliczeniu na wymierne korzyści ze współpracy są dużo bardziej atrakcyjne niż sam rabat jako taki. Można do nich zaliczyć: okresowe wyprawki, szkolenia, system lojalnościowy, skuteczny dostęp do informacji, rabat progresywny uzależniony od obrotu czy profesjonalne doradztwo. Coraz bardziej wymagający rynek stawia przed Spa i Gabinetami coraz to większe wyzwania.

Thalgo jest marką, która postanowiła wyjść naprzeciw potrzebom Klienta przyszłości, oferując mu coś więcej niż światową renomę i skuteczne preparaty. Mianowicie - rozwiązania i doradztwo biznesowe oparte na międzynarodowym doświadczeniu. Thalgo pracuje tylko z najlepszymi i dla najlepszych!

Thalgo Poland ul. Szkolna 12, 05-816 Michałowice Tel. 22/723-81-01 www.thalgo.pl biuro@thalgo.pl

raport abc inwestycji hotelowych

Ciepło sauny

anna patoleta

Ile kosztuje sauna w hotelu, z czego powinna być wykonana, na co zwracać uwagę przy jej instalowaniu, aby uniknąć potem kłopotów przy użytkowaniu?

Co pewien czas słychać o pożarach w hotelach, które niekiedy zaczynają się w części SPA, a konkretnie w sferze saun. Co w saunie może zadziałać nie tak, że zaistnieje ryzyko pożaru i na co należy zwrócić uwagę przy zakupie, urządzeń i korzystaniu z saun, aby ograniczyć do minimum takie ryzyko?

Marcin Schneider, dyrektor firmy MEGIW, jednego z największych producentów saun w Europie: Nie przypominam sobie sytuacji, aby pożar był spowodowany błędnym podłączeniem sauny czy zwarciem w instalacji. W zasadzie wszystkie pożary saun, o których słyszałem związane były z błędną obsługą sauny. Chodzi głównie o przypadki, kiedy pani sprzątaczka przestawi np. cebrzyk na piec w trakcie mycia i zapomni go odłożyć.

Obsługa nie sprawdzając wcześniej sauny, załącza ją i pożar gotowy.

Analogiczne sytuacje występują ze szmatkami odłożonymi na piec, ręcznikami, zagłówkami itp. Dlatego tak bardzo ważnym jest ciągła kontrola strefy saunowej, zarówno sprawdzenie wszystkich pomieszczeń przed ich uruchomieniem, jak i ich systematyczne kontrolowanie w czasie, gdy korzystają z nich ludzie. Oczywiście bardzo ważnym elementem jest przygotowanie osobnych zabezpieczeń różnicowo-prądowych dla każdej z saun. Ochronią one nas od kolejnych problemów pożarowych jakby już wydarzył się pożar lub gdyby jednak coś się przepaliło w instalacji.

58

S

auny stały się już standardowym wyposażeniem, bez którego trudno sobie wyobrazić hotel wymieniający w swojej ofercie – SPA. Ale nawet zwykłe obiekty, które nie mają rozbudowanego menu zabiegów, urządzeń i kosmetyków, decydują się nierzadko na wprowadzenie sauny jako dodatkowej atrakcji mającej zachęcić gości do skorzystania z noclegu.

Drewno, prąd, wentylacja

Ponieważ sauna w hotelu eksploatowana jest znacznie intensywniej niż domowa, musi być wykonana z trwałych, dobrych jakościowo materiałów. Saunę można zbudować z wielu gatunków drewna o różnych walorach. W przypadku saun hotelowych należy zawsze wybierać najbardziej trwałe drewno. Ekonomicznym rozwiązaniem jest zastosowanie świerku czy sosny, ale lepszym materiałem do produkcji kabin jest drewno osikowe. Coraz popularniejsze jest drewno egzotyczne: jodła kanadyjska, cedr, mahoń, które oprócz wysokiej odporności na wysoką temperaturę i wilgoć mają ładny zapach i kolor.

Drewniane ściany kabiny powinny posiadać izolację termiczną o grubości ok. 10 cm wykonaną z wełny mineralnej. Popularnym rozwiązaniem są sauny z pełnych bali drewnianych. W tym przypadku nie jest konieczna dodatkowa izolacja z wełny. Zewnętrzną powłokę saun można wykonać z paneli z tworzywa, terakoty lub płyt gipsowo-kartonowych. Aby uniemożliwić zawilgocenie i prze-

www.e-hotelarz.pl

fot. pałac saturna

Pożary to kwestia błędnej obsługi.

Sauny dzielą się na trzy zasadnicze rodzaje:  sauny suche, tzw. sauny fińskie, o względnie niskiej wilgotności powietrza ok. 5–10 proc, w których temperatura dochodzi do 85–120 °C  sauny parowe, tzw. łaźnie rzymskie, o wilgotności od 80 proc. do ponad 90 proc., przy temperaturze: 40–50 °C,  sauny IR, czyli kabiny na podczerwień – bezpośrednio na skórę oddziałują lampy emitujące światło czerwone, nie ogrzewając powietrza, lecz nagrzewając ciało w sposób podobny do słońca. Promienie IR docierają do 5 mm w głąb ciała, bez szkodliwego promieniowania ultrafioletowego (UV).

reklama

buduj hotel 2012/2013

grzanie elementów sauny, należy zapewnić w jej wnętrzu swobodny obieg powietrza poprzez właściwe umieszczenie wlotu i wylotu przewodów wentylacyjnych. – Bardzo wiele zależy od wentylacji, a niestety często jest nieprawidłowo wykonana – mówi Marek Schneider z firmy MEGIW, produkującej sauny. – Przy źle funkcjonującej mogą nam nie działać zainstalowane urządzenia. Słaba wentylacja nie usunie dobrze zapachów z sauny i łaźni, może nie dostarczyć wystarczającej ilości świeżego powietrza, przez co będziemy czuli się w strefie osłabieni. Wlot wentylacji powinien znajdować się bezpośrednio pod piecem i być zawsze otwarty. Wylot wyposażony w regulację przepływu należy umieścić pod sufitem sauny jak najdalej od wlotu. Częstym problemem jest niedowartościowanie zapotrzebowania na energię elektryczną. Dlatego trzeba się wcześniej zorientować, jakie pobory prądu będą miały zainstalowane w saunie piece czy generatory pary do nich przeznaczone.

Uniknie się wtedy kłopotów z przeciążeniem instalacji. Moc pieca oraz pobór prądu zależy od wielkości sauny. W saunie o wielkości ok. 10 m2 powinno stosować się piec o mocy 9 kW.

Wielkość i cena

Wielkość sauny zależy od ruchu, jaki jest w niej spodziewany.

Najczęściej w obiekcie hotelowym powinna być przygotowana na jednorazowe korzystanie z niej co najmniej 5-6 osób. Dlatego jej powierzchnia powinna wynosić minimum 6-7 m2, czyli ok. 2 na 3 m2 W przybliżeniu jest to kwota od 3,5 tysiąca zł za metr kwadratowy sauny i od 6 tysięcy za metr kwadratowy łaźni. Wszystko oczywiście zależy od stanu wykończenia, zastosowanego pieca czy generatora i ilości atrakcji. Tak więc wyposażenie i zainstalowanie najprostszej sauny w hotelu to wydatek rzędu kilkunastu tysięcy złotych, a łaźni – ponad 30 tys. zł. – W Polsce niewątpliwym trendem jest tworzenie coraz ciekawszych aranżacji wnętrz saunowych – mówi Marek Schneider. – Coraz więcej obiektów dostrzega potrzebę posiadania sauny odmiennej niż inne. Jeszcze kilka lat temu szczytem szaleństwa była zmiana drewna ze świerku na np. jodłę kanadyjską. Obecnie montuje się w saunach ściany kamienne, różnego typu oświetlenie czy atrakcje świetlne, wodne, solne i wiele innych mających zindywidualizować charakter danej sauny. W użytkowaniu saun rozwijającym się trendem jest stosowanie w saunach specjalnych kosmetyków do saun i łaźni oraz coraz częstsze oferowanie rytuałów, czyli ceremonii saunowych. Dlatego też coraz częściej buduje się sauny większe, które umożliwiają poprowadzenie rytuałów i poruszanie się w nich „gospodarza sauny” (saunameister). 

www.e-hotelarz.pl

59

raport abc inwestycji hotelowych

Mieć basen

Leszek Kraszewski

K

oszt budowy basenu hotelowego zależy od powierzchni lustra wody, standardu wykonania (czyli rozwiązań materiałowych i instalacyjnych) oraz funkcji towarzyszących. Przykładowo ceny brutto aquaparków i krytych pływalni wielofunkcyjnych realizowanych w trybie zamówień publicznych wynoszą orientacyjnie 5 tys. zł za m² powierzchni użytkowej i 40 tys. zł za m² lustra wody.

W przypadku obiektów hotelowych występuje znaczne zróżnicowanie cen ze względu na te czynniki. Należy podkreślić, że basen hotelowy jest przedsięwzięciem komercyjnym i ma być rentowny tzn. przychody uzyskane z basenu muszą pokryć koszty kredytu na jego budowę i koszty eksploatacji oraz przynieść zysk. Koszt budowy basenu powinien więc wynikać z wiarygodnego biznesplanu. Nie ma uniwersalnej recepty na basen hotelowy. Program użytkowy basenu należy ustalić w biznesplanie tak, aby w każdym przypadku zapewnić rentowność basenu (np. przez udostępnianie go płatnie w niektórych godzinach czy dla gości z zewnątrz). O budowie basenu i jego rodzaju powinien decydować rachunek ekonomiczny. Hotele w miejscowościach turystycznych potrzebują basenów, aby sprostać konkurencji i oczekiwaniom gości. W wielu przypadkach można pomyśleć o wspólnym przedsięwzięciu budowy dużego aquaparku, który podniesie atrakcyjność miejscowości i poprawi obłożenie całej istniejącej bazy noclegowej. Szczególnie odnosi się to do pasa nadmorskie-

60

go, gdzie sezon jest bardzo krótki, liczba wczasowiczów silnie uzależniona od pogody, a władze samorządowe zupełnie nie radzą sobie z wyzwaniem.

Za najważniejsze kierunki rozwoju basenów uważam: • lepsze zrozumienie zasad programowania basenów i sposobów zapewnienia ich rentowności, tworzenie bardziej wiarygodnych biznesplanów • projektowanie wystroju hali basenowej z wykorzystaniem materiałów wykończeniowych, zieleni, dekoracji, dźwięku i światła dla stworzenia głębszego efektu relaksacyjnego • wykorzystanie wód o właściwościach leczniczych. Mogą to być wody z ujęć lokalnych lub wytwarzane z przywożonej soli. Chodzi tu o autentyczne, udokumentowane walory zdrowotne, a nie o wykorzystywanie jakichkolwiek wód termalnych z wątpliwym efektem ekonomicznym i zdrowotnym • wdrażanie efektywnych, zintegrowanych systemów wentylacyjno-grzewczych minimalizujących zużycie energii oraz technologii zmniejszających zużycie coraz droższej wody • upowszechnianie nowoczesnych basenów otwartych III-generacji, ale to już temat na oddzielny artykuł.  Autor jest właścicielem firmy B i L zajmującej się doradztwem dla inwestorów

www.e-hotelarz.pl

fot. oddysey clubhotel

Ile kosztuje stworzenie basenu w hotelu i od czego zależą te koszty? Jakie baseny najlepiej stawiać w hotelach pod względem długości, kształtów, dodatkowych atrakcji, itp.? Jakie hotele powinny się pokusić o basen, a jakie wręcz nie powinny ze względu na koszty? Jakie są najnowsze trendy w rozwiązaniach designerskich i funkcjonalnych?