A társasházi törvény magyarázata

KISS GÁBOR

♦

A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY MAGYARÁZATA

KISS GÁBOR

♦ A TÁRSASHÁZI TÖRVÉNY MAGYARÁZATA

Lap- és Könyvkiadó Kft.

© Kiss Gábor 2017 © HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft., 2017 Kézirat lezárva: 2016. október 31.

A kiadó számára minden jog fenntartva. Jelen könyvet, illetve annak részleteit tilos reprodukálni, adatrendszerben tárolni, bármely formában vagy eszközzel – elektronikus, fényképészeti úton vagy más módon – a kiadó engedélye nélkül közölni.

ISBN 978 963 258 323 5 Budapest, 2017 A HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft. kiadása Felelős kiadó: dr. Frank Ádám, a kft. ügyvezetője Internet: www.hvgorac.hu E-mail: info@hvgorac.hu Felelős szerkesztő: dr. Gábor Zsolt Tipográfia és műszaki szerkesztés: Harkai Éva Szedés: HVG-ORAC Lap- és Könyvkiadó Kft.

5 TARTALOM Bevezetés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Rövidítések jegyzéke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1. A társasháztulajdon . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 1.1. A külön tulajdon és a közös tulajdon elhatárolása . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.2. Használati jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 2. A külön tulajdon és a közös tulajdoni hányad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 3. A társasház relatív jogképessége . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3.1. A relatív jogképesség kezdete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.2. A relatív jogképesség körébe tartozó jogviszonyok . . . . . . . . . . . . . . 25 3.3. A relatív jogképesség határai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 3.4. A társasházközösség perbeli képviselete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 3.5. Felelősség a közösséget terhelő kötelezettségekért . . . . . . . . . . . . . . . 32 4. A lakásra és a lakóépületre vonatkozó rendelkezések hatálya . . . . . . . . . . . 35 5. A Ptk. mint háttérszabály . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 6. A társasháztulajdon keletkezése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 6.1. Társasház létesítése polgári jogi társasági szerződéssel . . . . . . . . . . . 38 6.2. A polgári jogi társaság megszűnése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 6.3. Kiválás lakásszövetkezetből társasház alapítása céljából . . . . . . . . . . 42 6.4. A külön tulajdonban álló ingatlanra kikötött előbérleti

és elővásárlási jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 7. A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének a feltételei . . . . . . . . 45 8. A feljegyzett alapítás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45 9. A közös tulajdon bíróság által történő társasházzá alakítása . . . . . . . . . . . . 48 9.1. Önálló társasház alapítása bírósági ítélettel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55 9.2. A társasház megszűnése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58 10. Az alapító okirat mint szerződés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59 10.1. Az alapító okirat tartalma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60 11. Az alapító okirat módosítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64 11.1. Az alapító okirat módosítása valamennyi tulajdonostárs

hozzájárulásával . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65 11.2. Az alapító okirat módosítása a Ptk. 6:192. §-a alapján . . . . . . . . . . . 66 11.3. Az alapító okirat módosítása a közös tulajdonú épületrész

elidegenítésével összefüggésben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67 11.4. Az alapító okirat módosítása közgyűlési felhatalmazás alapján

valamelyik tulajdonostárs által kezdeményezett perben

a bíróság ítéletével . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70

6

TARTALOM

11.5. Az alapító okirat módosítása bírósági ítélettel

a tulajdoni viszonyokban bekövetkezett változásokra tekintettel . . . . 71 11.6. Az alapító okirat módosítása a külön tulajdonban végzett

lakásmegosztásra vagy lakásösszevonásra tekintettel . . . . . . . . . . . . . 72 11.7. Az alapító okirat módosulása jogszabály kötelező rendelkezése alapján . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 73 11.8. A társasháztulajdon az ingatlan-nyilvántartásban . . . . . . . . . . . . . . . 73 11.9. A társasházat érintő jogok és tények bejegyzésére, a már bejegyzett

adatokban bekövetkezett változások átvezetésére irányuló eljárások . . 78 12. Az alapító okirat és módosítása alaki kellékei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80 13. Az alakuló közgyűlés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82 14. A szervezeti-működési szabályzat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85 14.1. A szervezeti-működési szabályzat jogi jellege . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88 14.2. A szervezeti-működési szabályzat kötelező és lehetséges tartalma . . . 89 14.3. A közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése

a legfeljebb hatlakásos társasházban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 15. A szervezeti-működési szabályzat elfogadása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94 16. A szervezeti-működési szabályzat módosítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK A TÁRSASHÁZBAN 1. A külön tulajdonnal kapcsolatos jogok és kötelezettségek . . . . . . . . . . . . . . 96 2. A külön tulajdonban álló lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek használata és hasznosítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 96 2.1. Rendeltetésváltoztatás, használatváltoztatás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 2.2. A külön tulajdonban álló lakás használata

és hasznosításának a szabályai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100 2.3. A nem lakás céljára szolgáló helyiség használata

és hasznosításának a szabályai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102 3. A használatváltoztatás általános szabályai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103 4. A használatkorlátozás tárgyában hozott közgyűlési határozat . . . . . . . . . . . 105 5. A tulajdonostárs kötelezettségei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 6. Építkezés a külön tulajdonban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 6.1. Építkezés a közös tulajdonban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110 7. Adatkezelés, adatvédelem a társasházban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114 8. A közös tulajdon használata és hasznosítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121 8.1. A felszíni gépkocsibeálló és a garázsbeálló jogi megítélése . . . . . . . 125 8.2. A közös tulajdon birtoklása és használata

a legfeljebb hatlakásos társasházban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126 9. A társasház állagfenntartó kötelezettsége . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 9.1. A közös költség fogalma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 136 9.2. A közös költség viselése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 143 9.3. A tulajdoni hányadtól eltérő költségviselés szabályai . . . . . . . . . . . . . 147

TARTALOM

7

9.4. A felújítási alap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149 9.5. A közösköltség-hátralék behajtása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 151 9.6. A társasház üzemeltetésével összefüggésben kötött

közüzemi szerződések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153 9.7. A távhőszolgáltatás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154 9.8. A központi fűtés és melegvíz-szolgáltatás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157 9.9. A társasház vízellátása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160 10. Megfigyelőrendszer a társasházban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162 11. A társasházi lakóépület házirendje . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165 11.1. Szomszédjog, birtokvédelem a társasházban . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 168 11.2. A szomszédjogi szabályok megsértésére alapított

kártérítési igény társasház építése esetén . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE 1. A társasház döntéshozó, ügyintéző és ellenőrző szervei . . . . . . . . . . . . . . . 174 2. A jegyző törvényességi felügyeleti jogköre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 3. A közgyűlés hatásköre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 3.1. A társasházi határozatok jogi megítélése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187 4. A közös költség behajtása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 190 5. A közös képviselőnek a külön tulajdon jelzálogjoggal való megterhelésének az elrendelése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193 6. A közgyűlés összehívása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195 7. A közgyűlési meghívó . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 199 8. A közgyűlés kötelező összehívásának esetei . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 201 9. A közgyűlés határozatképessége, a szavazás érvényességéhez szükséges szavazattöbbség . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202 10. A megismételt közgyűlés összehívása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203 11. A szavazati jog gyakorlása közös tulajdonban álló önálló ingatlan esetén . . . 205 12. A közgyűlés lebonyolítása . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207 13. Írásbeli szavazás . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 211 13.1. Az írásbeli határozat meghozatalának a napja . . . . . . . . . . . . . . . . . . 213 14. A részközgyűlés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215 15. A közgyűlési határozat érvénytelenségének a megállapítása . . . . . . . . . . . . 216 15.1. Az érvénytelenség megállapítására vezető okok . . . . . . . . . . . . . . . . . 222 15.2. Nem létező, hatálytalan közgyűlési határozatok . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 15.3. A perindításra jogosultak köre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226 15.4. A perindítási határidő . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 15.5. A közgyűlési határozat érvénytelenítése iránti perek

egyes eljárásjogi kérdései . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232 16. A közös képviselőre vonatkozó általános rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . 236 16.1. A közös képviselő és a társasház közötti jogviszony tartalma . . . . . . 238 16.2. A közös képviselő feladatköre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240

8

TARTALOM

16.3. A közös képviselő kártérítési felelőssége . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 16.4. A közös képviselői jogviszony megszűnése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242 17. A közös képviselő feladatai a rezsicsökkentések végrehajtásával összefüggésben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243 18. A Közgyűlési Határozatok Könyve . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 19. A közgyűlési határozatok megtekintésének a joga a külön tulajdonban álló ingatlan elidegenítésével összefüggésben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 20. A külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén adandó írásbeli nyilatkozat a közösköltség-tartozásról . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246 21. A költségvetési javaslat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 22. A társasház könyvvezetési és beszámolási kötelezettsége . . . . . . . . . . . . . . 249 23. A társasház irataiba való betekintési jog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 24. A közös képviselet ellátását kizáró okok . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 258 25. A közös képviselő képviseleti jogköre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 26. A számvizsgáló bizottság . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 266 A GAZDASÁGI ELLENŐRZÉS ELŐSEGÍTÉSE

1. A gazdasági ellenőrzést segítő személy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 270 1.1. A gazdasági ellenőrzést segítő személy jogai és kötelezettségei . . . . . 272

TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS 1. Alapvető rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274 2. A szakképesítés megszerzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 276 VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK 1. Értelmező rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280 2. A bírósági eljárás megelőzése . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 282 3. Hatálybalépés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 284 4. A közreműködő hatóság kijelölésére vonatkozó felhatalmazás . . . . . . . . . . 284 5. Átmeneti rendelkezések . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 285 6. A korábbi társasházi jogszabályok alkalmazhatósága . . . . . . . . . . . . . . . . . 288 7. Felhatalmazások . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 289 1. Melléklet a 2003. évi CXXXIII. törvényhez A társasházak által a rezsicsökkentések végrehajtásához kapcsolódó tájékoztatásnál alkalmazandó hirdetmény . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 291 FÜGGELÉK . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 292 FELHASZNÁLT IRODALOM . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 297

9 BEVEZETÉS Talán még ma sem túlzás azt állítani, hogy a modern polgári jog alapvető intézményei csíráiban megtalálhatóak a római jogban, de az kevésbé van benne a jogtudatban, hogy ugyanez az állítás a társasháztulajdon intézményére is igaznak látszik.

Sztehlo Zoltán 1924-ben megjelent tanulmányában (Dr. Sztehlo Zoltán: A társas háztulajdon kérdéséhez Pécs 1924. Dunántúl Kiadó) meggyőző érvekkel szolgált arról, hogy a római jogi forrásokban egyértelműen megtalálható a communio pro partibus divisis, vagyis az osztott tulajdon egy sajátos intézménye, amely elsősorban a már meglévő ház tetejére épített symposion (díszterem) önálló tulajdonában öltött formát. Azt is bizonyítottnak tekintette, hogy a háztulajdon reális megosztott volta már az ókori egyiptomban is elterjedt lehetett. „A házakra vonatkozó communio pro partibus divisis, az ún. »emeletjog«, mint az előbb mondottakból kiviláglik, ismert corpus iurisban részben szabályozott jogintézmény volt Rómában, s általában az ókori délvidéki népeknél. A déli népek nagy kultúrfoka már az ókorban megparancsolóan követelte azt, hogy a házközösség megszüntetésével effektíve megosztassanak a házak, amely legkönnyebb emeletek szerinti megosztással volt megvalósítható” (i. m. 12. o.).

A jogtörténet a jogintézmény középkori továbbfejlődéséről nem tudósít, de ez a középkor feudális társadalmi berendezkedéséből adódóan nem is meglepő. A XIX. század polgári kodifikációjában a társasháztulajdon Magyarországon meghonosodott formája sem akkor, sem később nem nyert elfogadást, de az emeletjog intézménye és a társasháztulajdonhoz hasonló jogi konstrukciók megjelennek az egyes nemzeti jogokban (Code Civil 664. §, Codice Civile 562–563. §§). Jogtörténeti érdekesség, hogy az osztrák jog az emeletjogot nem ismerte el, de a délvidéki országokban az olyan kedvelt intézmény volt, hogy az 1887. évi XII. törvénycikk partikuláris jogként meghagyta az olasz lakta területeken (Fiume) az „emeletjogot”.

A magyar jogfejlődés – a Magánjogi Törvénykönyv 1914. évi Tervezete tanúsága szerint is – először az építményi jog intézményében gondolkodott, de az I. világháború következtében előállott gazdasági helyzet, a lakásszükséglet és az építkezés drágasága továbbá a társasház-építkezésbe fektetett tőke viszonylag csekély jövedelmezősége a jogalkotót az 1924. évi XII. törvénycikkben rögzített konstrukció elfogadása irányába terelte.

A társasháztulajdonról szóló 1924. évi XII. törvénycikk gyakorlatilag „készen” kiérlelt formában szabályozta a társasház tulajdoni viszonyait, a konstrukció tulajdonjogi alapjai és dogmatikai háttere a mai napig nem változott. A törvénycikk 1. §-a tartalmazza a társasháztulajdon definícióját. Eszerint: „Közös telken levő olyan külön építmények, vagy közös telken lévő egy építménynek emeletek vagy helyiségek (lakás, üzlethelyiség) szerint meghatározott olyan részei tekintetében, amelyeket a jelen

10

BEVEZETÉS

törvény életbelépte után állítanak elő, a közös tulajdoni viszonyt akként lehet megalapítani, hogy az egyes külön építmények vagy építményrészek természetben megosztva az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerülnek, és a teleknek, valamint az építménynek közösségbe maradó részeire vonatkozó tulajdonostársi jogokkal együtt a tulajdonostársi illetőségnek alkotórészévé válnak s azzal tulajdonostársak szerint külön-külön egy jogi egészet alkotnak (társasház-háztulajdon).”

A társasháztulajdon létrejöttéhez, függetlenül attól, hogy a már meglévő közös tulajdon megszüntetése vagy új épület kapcsán jön létre, közokirat vagy ügyvéd által ellenjegyzett alapító okirat volt szükséges. Ezenkívül a társasháztulajdont a telekkönyvbe be kellett jegyezni. Az alapító okiratban kellett megjelölni a társasháztulajdonban való külön tulajdoni illetőségeket, különösen a tulajdonosaiknak, a telektulajdon hányadrészeinek, a tulajdoni illetőségükhöz tartozó építményeknek vagy építményrészeknek, továbbá a közös használatra szánt telekrészeknek, építményeknek, felszereléseknek és berendezéseknek, valamint az azokra vonatkozó tulajdonostársi jogoknak feltüntetésével. A törvénycikk 5. §-a kimondta, hogy a társasház tulajdoni viszonyaiban álló tulajdonostársaknak egymás közötti jogviszonyára, amennyiben a törvény mást nem rendel, az alapító okirat rendelkezései irányadóak.

Az alapító okiratban a társasház tulajdoni viszonyainak a rögzítésén túl rendelkezni kellett: 1. az építmények vagy építményrészek, felszerelések és berendezések létesítéséről, kezeléséről, karbantartásáról és használatáról, 2. az építmények vagy egyes építményrészek felszerelések és berendezések biztosításáról és megrongálódásuk vagy elpusztulásuk esetén helyreállításukról, 3. a közösségből folyó költségek és terhek viseléséről, 4. a közös képviselő kirendelésének módjáról, hatásköréről és eljárásáról, 5. a tulajdonostársak szavazatának arányáról, 6. a közös kötelezettségek teljesítésének biztosításáról, esetleg kötbér kikötése útján.

A törvény a tulajdonostársak egymás közötti viszonyainak, valamint a társasház szervei hatáskörének a részletes szabályozását az alapító okiratra bízta, így tág teret hagyott a belső jogviszonyok magánjogi rendezésének azzal, hogy a nem szabályozott kérdésekben a magánjognak a közös tulajdonra, a szomszédjogra vonatkozó rendelkezései voltak az irányadóak.

Az 1924. évi XII. törvénycikk már tartalmazta a hatályos törvényben található szinte összes jogintézményt. Így a törvény rendelkezett a közgyűlés intézményéről, ideértve a határozathozatal módját, a közös képviselő jogállásáról, megválasztásáról, képviseleti jogköréről, a feljegyzett társasház intézményéről, a közös tartozás fedezetére szolgáló jelzálogjog bejegyzésének a lehetőségéről, az elővásárolási jogról stb.

Az új tulajdoni forma kapcsán természetesen szükségessé vált az adekvát telekkönyvi szabályok kialakítása is, amelyek egy része magában a törvénycikkben kerültek elhelyezésre, és a részletszabályokról a 30000/1925. IM rendelet tartalmazott rendelkezéseket.

A törvénycikk viszonylag tartósnak bizonyult, mert azt – néhány köztes jogszabálytól eltekintve – csak a társasházakról szóló 1977. évi 11. törvényerejű rendelet

BEVEZETÉS

11

váltotta fel, amely a korábbi szabályozásra és jogdogmatikai alapokra épült, a társasháztulajdon alapvető intézményein lényegesen nem változtatott.

Az adott történelmi időszakhoz kötődő néhány sajátos szabályon túlmenően a lényegesebb újdonságok a következők voltak. A tvr. lehetővé tett a már meglevő közös tulajdon bíróság által társasháztulajdonná történő átalakítását azzal, hogy az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja. A tvr. 11. § (1) bekezdése kötelezővé tette a közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos felújítási munkák költségeinek a fedezésére felújítási alap létrehozását. A közös képviselő helyett az alapító okirat intézőbizottság választását is előírhatta, és szintén előírhatta a gazdálkodás ellenőrzésére hivatott számvizsgáló bizottság felállítását. Kötelező erővel határozta meg a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozó kérdéseket, amelyek közül kiemelendő, hogy a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe került a közös tulajdon használatával, hasznosításával kapcsolatos döntés.

A jogszabály már jóval részletesebb szabályozást tartalmazott a közgyűlés működésével kapcsolatban. Rendelkezett a közgyűlés összehívásáról, a határozatképességről, a szavazás módjáról. A tvr. 16. §-a pedig kimondta, hogy ha a közgyűlés határozata jogszabályt, vagy az alapító okirat rendelkezését sérti, illetőleg a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, akkor a határozat érvénytelenségének megállapítása iránt – a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül – bármelyik tulajdonostárs a bírósághoz fordulhat.

A rendszerváltozást követő tömeges lakásprivatizáció folytán szükségessé vált a társasházi jog törvényi szintű újraszabályozása, amelynek kiemelt célja volt a döntéshozatal egyszerűsítése, az összes tulajdonostárs hozzájárulását igénylő kérdések szűkítése, a társasház fenntartásához szükséges ügyintézés jogi kereteinek a biztosítása, ehhez kapcsolódóan a tulajdonosi ellenőrzés intézményének a biztosítása, és a tetőtér-beépítési igények jogi kereteinek a megteremtése. Az 1998. március 1-jén hatályba lépett 1997. évi CLVII. törvény e célok megvalósítása érdekében a következő lényegesebb változtatásokat tartalmazta: A törvény lehetővé tette, hogy a társasháztulajdont nemcsak lakás, hanem nem lakás céljára szolgáló helyiség esetében is lehessen alapítani. A közös tulajdon hatékonyabb működése érdekében hangsúlyt fektetett a társasház szervezeti jellegének a megerősítésére, megteremtve a szervezeti jelleg egyébként nélkülözhetetlen elemét, a társasház jogképességét. Az elkülönült jogalanyisággal összhangban pedig kimondta, hogy a közösség egészét terhelő kötelezettségek teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy az alapító okiratban, illetőleg a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérő meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű sortartásos kezesség szabályai szerint.

A törvény lehetővé tette az eredeti funkciójukat elveszítő helyiségek beépítését oly módon, hogy a tulajdonostársak minősített többségének a hozzájárulásával az alapító okirat felhatalmazása alapján a közös tulajdonban álló helyiség, épületrész elidegeníthető, ha az önálló ingatlan kialakításának műszaki feltételei fennállnak. A törvény megteremtett az egyedüli alapítás lehetőségét. Másrészről pedig több épü-

12

BEVEZETÉS

letből álló társasház esetében lehetővé tette, hogy a külön épületben elhelyezkedő lakások tulajdonostársai a társasházból kiváljanak. Bevezette a szervezeti-működési szabályzat intézményét. A társasház az alapító okirat felhatalmazása alapján a társasház szerveinek hatáskörét, a közös költség behajtásának a szabályait – választása szerint – a szervezeti-működési szabályzatban is rögzíthette.

Az alapító okirat kötelező tartalmának a meghatározásánál a tulajdoni viszonyok rögzítésére szorítkozott. Az egyéb kérdések rendezésére a szervezeti-működési szabályzatban biztosított lehetőséget.

A társasházon belüli tulajdonviszonyok meghatározása során a törvény már lehetőséget biztosított a külön tulajdon használatába történő közösségi beavatkozásra.

A törvény 12. § (2) bekezdése szerint az alapító okirat meghatározhatta a külön tulajdonban lévő lakás használatának, hasznosításának a szabályait, a társasház céljának, működésének megfelelően. A közgyűlés legalább kétharmados szavazattöbbségű határozatával megtilthatta a külön tulajdonban lévő, nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítási módjának megváltoztatását, ha az a társasház rendes működését vagy a lakhatás nyugalmát zavarná.

A törvény felélesztette a jelzálogjog mint biztosíték intézményét. A közgyűlés a határozatával a közös képviselő a közös költségekhez való hozzájárulás befizetésével legalább féléves hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának jelzálogjoggal való megterhelését rendelhette el a hátralék megfizetésének biztosítékául. Szigorított a közgyűlés hatáskörének bővítésével párhuzamosan a közgyűlés összehívásának és lebonyolításának a szabályain. Az új rendelkezések szerint a közgyűlést írásban kellett ös�szehívni, és a meghívónak tartalmaznia kellett a közgyűlés napirendjeit. A meghívót a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal kellett elküldeni. A törvény vezette be a megismételt, az írásbeli szavazás és a részközgyűlés intézményét is.

Az 1997-es szabályozást követően viszonylag rövid időn belül a jogalkotó ismételten szükségesnek tartotta a társasházi jog újraszabályozását, így nem annyira az 1997. évi törvény tapasztalatai, hanem az időközben jelentkező vélt vagy valós igények jegyében született meg a 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) A törvény a már kialakult társasházi intézményrendszer további részletes szabályozására törekedett, célul tűzte ki a társasházak biztonságosabb, szakszerűbb működtetését. Újra nevesítette a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolásának a követelményét. Megerősítést nyert, hogy az alapító okirat kizárólag a tulajdonjogi helyzet szabályozására hivatott, a tulajdoni viszonyokat érintő egyéb kérdéseket a szervezeti-működési szabályzatban kell szabályozni. Külön szabályozza az alakuló közgyűlés intézményét és önálló alcím alatt rendelkezik a már kötelezően megalkotandó szervezetiműködési szabályzat intézményéről, tételesen felsorolva azoknak a tárgyaknak egy részét, amelyektől a szervezeti működési szabályzatban rendelkezni kell vagy lehet.

Az új szabályozás a közös költség megfizetésével kapcsolatban részletesebb szabályokat ír elő. A szervezeti-működési szabályzatban kell megállapítani a tulajdoni hányadtól eltérő költségviselés szabályait, a számítás módját, a nem mérhető köz-

BEVEZETÉS

13

üzemi szolgáltatásokra vonatkozó elszámolási szabályokat, felújítási alapképzés esetén a hozzájárulás mértékét és a felhasználás szabályait. Meghatározza a közös képviselő feladatait a közös költséghátralék megfizetése érdekében, és megjelöli a feladatok sorrendiségét. A részletes szabályokat szintén a szervezeti-működési szabályzatnak kell tartalmaznia.

A törvény nem változtatott a társasház szervezeti felépítésén, az egyes szervek feladatkörén, funkcióján. Az új rendelkezések szerint azonban az intézőbizottság és a számvizsgáló bizottság tagja csak tulajdonostárs lehet.

A törvény egyértelműen meghatározza, hogy mikor kell a tulajdonostársaknak a tulajdoni hányaduk szerint számított egyhangú, az összes tulajdoni hányad szerinti kétharmados, illetőleg az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbséggel határozatot hozni. Ebből adódóan azt is kimondja, hogy minden más konkrétan nem nevesített esetben a jelenlevők egyszerű szavazattöbbsége elegendő a határozat meghozatalához.

A közös képviselő korábbi feladatainak meghatározásán túlmenően az új szabályok a közös képviselő feladatává teszik a közgyűlés határozatairól és azok végrehajtásáról nyilvántartás vezetését. Az új rendelkezések előírják, hogy a tulajdonosváltozás esetén a közös képviselő köteles írásban tájékoztatni a közösköltség-tartozás fennállásáról és annak összegéről, valamint a vonatkozó közgyűlési határozatokról a leendő tulajdonostársat.

A hatályos társasházi törvényt utóbb számos alkalommal módosították. A módosítások tárgya szerteágazó volt, azok egy része olyan – nem feltétlenül a Tht.-ba iktatandó – rendelkezést tartalmaz, ami a törvény áttekinthetőségét nehezítette, a szabályozás egyre inkább széttagolódott.

A módosítások egy része a társasház működésének, a gazdálkodás és a működés feletti ellenőrzés hatékonyságának a növelését célozta, de kétséges, hogy alkalmas eszközül szolgáltak-e ahhoz, hogy a kitűzött célok megvalósuljanak. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a társasházi létforma a külön tulajdonú ingatlanok egy bizonyos száma felett, meghatározott szociális környezetben nem igazán működőképes, a legkörültekintőbb szabályozás sem képes megoldani, ha a közösség nem tudja a közös tulajdon fenntartásához és az állagmegóváshoz szükséges költségeket viselni, a közös döntéshozatalban aktívan nem vesz részt, a legfeljebb csak rövid távú érdekekben tud gondolkodni. Egyes vélemények szerint „Az egykori bérházakból álló, húsz lakásnál nagyobb lakótömböknél, a lakótelepeknél, a lakásszövetkezeti forma szerencsésebb formaválasztás lett volna az ingatlankezelés feladatai elvégzésére, míg a lakóparkoknál a jogi személyként szabályozott társasházi forma lett volna a fenntartási feladatokkal adekvát szervezeti forma. A klasszikus társasházi forma a legfeljebb 12 lakásból álló tulajdonközösség esetén működőképes, feltéve, hogy annak társtulajdonos tagjai azonos élethelyzetű személyek” [Dr. Kurucz Mihály: A társasház tulajdonjoggal összefüggő bejegyzések ingatlan-nyilvántartási problémái; In: A társasházak jogi szabályozásának problémái (Tanulmánykötet) Bp. 2011. 52. o.].

14

BEVEZETÉS

A társasházi jogi szabályozás egyre inkább a társasház szervezeti jellegét erősíti anélkül, hogy néhány alapvető szervezeti jogi dogmatikai kérdésre megnyugtató választ adna, felismerve az intézmény dogmatikai sajátosságait. Ennek eredményeként a társasházi jogvitákban a bírói gyakorlat ellentmondásokkal terhelt, az ítélkezés számos olyan kérdést görget maga előtt, amire még mindig nincs egységes válasz. Mivel a társasháztulajdon a rendszerváltás után a legmeghatározóbb tulajdoni formává vált és mélyen beépült a társadalmi tudatba, ezért a jogalkotónak a jövőre nézve csak az a lehetősége maradt, hogy a társasházi együttélésből adódó konfliktusok feloldásának további lehetőségeit kutassa. Rövid távon ennek nem sok jele mutatkozik.

15 RÖVIDÍTÉSEK JEGYZÉKE 1959-es Ptk. BDT BH EBH Étv.

FB Inytv.

Inytv.vhr.

Itv. Ket.

A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény Bírósági Döntések Tára Bírósági Határozatok Elvi Bírósági Határozatok Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény Fővárosi Bíróság Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény A közigazgatási hatósági eljárás és szolgáltatás általános szabályairól szóló 2004. évi CXL. törvény KGD Közigazgatási Gazdasági Döntvénytár Korm. rendelet kormányrendelet LB Legfelsőbb Bíróság Lsztv.

A lakásszövetkezetekről szóló 2004. évi CXV. törvény Ltv. A lakások és a helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény Ptk. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény PK A Legfelsőbb Bíróság Polgári Kollégiumának kollégiumi véleménye SZMSZ Szervezeti-működési szabályzat Tht. A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény

17 ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK 1. A társasháztulajdon A társasház 1. § (1) (2) Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van.

(3) Jegyzet: Az 1. § (1) bekezdését hatályon kívül helyezte: 2013. évi CCLII. törvény 157. § a) pontja.

Hatálytalan: 2014. március 15-től. Az 1. § (3) bekezdését hatályon kívül helyezte: 2013. évi CCLII. törvény 157. § a) pontja. Hatálytalan: 2014. március 15-től.

A Ptk. előkészületei során még felmerült annak a lehetősége, hogy a dologi jogi könyvbe kerülő szabályozás köre a közös tulajdonnal átfogja a társasházi szabályozás egészét, tekintettel az intézmény döntően polgári jogi jellegére (Az új Polgári Törvénykönyv koncepciója). Időközben a jogalkotó – szembesülve a társasházak alapítására és működésére vonatkozó szabályozás rendkívül heterogén jellegével és a számos technikai szabállyal – úgy döntött, hogy a társasháztulajdonra vonatkozó részletes szabályokat továbbra is külön törvényre bízza, és a Ptk. csak a jogintézmény – dologi jogi szempontból legfontosabb – elvi jellegű szabályait tartalmazza.

A párhuzamos szabályozás elkerülése érdekében a 2013. évi CCLII. törvény a Ptk. hatálybalépésével egyidejűleg – egyebek mellett – hatályon kívül helyezte a Tht. 1. § (1) és (3) bekezdését, az azokban foglalt szabályokat a Ptk.-ba emelte be (fogalommeghatározás, földhasználati jog). A Ptk. 5:85. § (1) bekezdése szerint: „Társasház jön létre, ha az ingatlanon az alapító okiratban meghatározott műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába, a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, helyiség, illetve lakás viszont a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül”. Látható, hogy a társasház fogalma néhány szövegpontosítástól eltekintve nem változott. A Ptk. a polgári jogi társaságokra vonatkozó új szabályok köréből azonban kihagyta az 1959-es Ptk. 578/I. § (1) bekezdésében foglalt, a társasházat érintő szabályt, amely egyébként a társasház szervezeti jellegét emelte ki.

A társasház alapításának a feltételei nem változtak. A társasháztulajdon létrejöttének egyik feltétele egy olyan épület, amelyben műszakilag önálló – az ingatlannyilvántartásban önálló ingatlanként bejegyzésre alkalmas vagy már bejegyzett –

18

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

ingatlanok vannak. Az ingatlan-nyilvántartás szabályai szerint épületnek minősül a 12 m2-nél nagyobb, kőből, téglából, vályogból, tömött falból, továbbá vasbetonból készült vagy előre gyártott elemekből összeállított épület; a faépületek vagy vas­ vázas épületek közül pedig az, amelynek szilárd alapja (kő, tégla, beton stb.) van [Inytv.vhr. 51. § (4) bek.]. A törvénynek az a kitétele, hogy az egyébként önálló ingatlanok műszakilag is megosztottak legyenek, értelemzavaró, mert az önálló ingatlan fogalmába ez a követelmény értelemszerűen beletartozik. Ha az ingatlan műszaki-építészeti szempontból nem minősül önállónak, akkor az az ingatlan-nyilvántartásban eleve nem is tüntethető fel.

Az alapításhoz legalább kettő önálló ingatlan kell, amely lehet két öröklakás, egy öröklakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség, vagy két önálló ingatlannak minősülő, nem lakás céljára szolgáló helyiség. Az egy épületen történő elhelyezkedésből adódik, hogy vannak olyan épületrészek és épületberendezések, amelyek közös tulajdonban vannak, illetve csak közös tulajdonban állhatnak. Több épületből álló társasház esetén elvileg lehet olyan épület, amelyben csak egy külön tulajdonban álló ingatlan van, de maga az (egylakásos) épület egésze, illetve a tartószerkezetek, tetőszerkezet stb. – szemben a régi magánjoggal – nem lehet külön tulajdon tárgya. Annak idején a 30.000/1925. IM rendelet 7. §-a eredetileg lehetővé tette, hogy külön tulajdon tárgya emelet vagy önálló épület is lehessen. A későbbi szabályozás ennek a lehetőségét azonban már kizárta.

A külön tulajdonba tartozó ingatlan vonatkozásában nincs jelentősége, hogy más jogszabály (Ltv.) hogyan definiálja a lakás, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiség fogalmát. Minden olyan ingatlanra lehet társasháztulajdont alapítani, amely az ingatlan-nyilvántartásba is önálló ingatlanként bejegyezhető. A bejegyzés egyébként azt is jelenti, hogy az ingatlan polgári jogi értelemben is olyan önálló dolog, amely forgalomképes, elidegeníthető, megterhelhető stb.

A társasháztulajdon nem érinti a társasházban lévő ingatlan jogi önállóságát. A külön tulajdonban álló ingatlan tulajdonosa az ingatlanával szabadon rendelkezhet.

Az egyéb tulajdonosi jogok gyakorlásában azonban korlátozva lehet abban az értelemben, hogy a Tht. a társasházközösség számára a szervezeti és működési szabályzaton és a közgyűlésen keresztül lehetőséget biztosít a külön tulajdonban álló ingatlan használatának, hasznosításának a szabályozására, illetve korlátozására a tulajdonostársak törvényes érdekeivel összhangban.

Az alapító okiratban a külön tulajdonban álló lakásra, nem lakás céljára szolgáló helyiségre elővásárlási, illetve előbérleti jog létesíthető. Erre kizárólag az alapító okiratban van lehetőség és csakis valamennyi tulajdonostárs javára. Ilyen kikötés hiányában a Tht. alapján az egyes külön tulajdonban álló ingatlanokra a többi tulajdonostársat elővásárlási jog nem illeti meg.

Az Inytv. 13. § (2) bekezdése szerint öröklakásként kell nyilvántartani a lakás helyiségeit és a lakáshoz tartozó helyiségeket függetlenül attól, hogy azok műszakilag összefüggnek-e. Az öröklakás tulajdonosának többi helyiségét (pl. garázs, lakás kialakítására szolgáló tetőtér, padlástér) az alapító okirat rendelkezésétől függően kell

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

19

a lakással együtt vagy önálló ingatlanként nyilvántartani. Ebből következően a külön tulajdon tárgya lehet olyan épületrész, helyiség is, amely műszakilag nem alkot egységet magával az ingatlannal. Ezen épületrészek tulajdoni helyzetét az alapító okiratban kell rendezni.

1.1. A külön tulajdon és a közös tulajdon elhatárolása A Tht. 1. § (2) bekezdése változatlanul rögzíti, hogy melyek azok az épületrészek vagy berendezések, amelyek – műszaki okok és az épület, valamint az egyes különkülön tulajdonban álló ingatlanok rendeltetésszerű használata érdekében – csakis közös tulajdonban állhatnak. Vannak olyan épületrészek, amelyek – elsősorban az alapító okirat rendelkezéseinek a függvényében – közös és külön tulajdon tárgyai is lehetnek. Ennek a lehetőségét részben az Inytv. teremti meg. Főszabályként irányadó, hogy mindaz, amit az alapító okirat kifejezetten nem sorol fel a társasházi külön tulajdonba tartozó részként, közös tulajdonban van (Gfv.X.30.526/2008/3.).

Ha az alapító okirat rendelkezést nem tartalmaz, akkor a bírói gyakorlat általában az adott épületrészt a közös tulajdonba sorolja „[a]bból, hogy az alapító okiratban a kémények sem a közös tulajdonba, sem a külön tulajdonba nincsenek besorolva, nem következik, hogy azok külön tulajdonban állnak. Ugyanis mind a most hatályos társasházi törvény mind a korábbi társasházi szabályozás szerint az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott épületrész a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül” (FB 53.Pf.630.736/2006/4.).

Másrészről az adott épületrész jellege, rendeltetése is eldöntheti, hogy az a külön tulajdon vagy a közös tulajdon részét képezi. „Az alapító okirat lakásonként határozza meg a külön tulajdonban lévő részeket, de a lakások egyes helyiségeit anélkül sorolja fel, hogy az erkélyt külön megjelölné. Ez önmagában nem jelenti azt, hogy az erkélyt ki akarta volna zárni a külön tulajdonból, hiszen a közös tulajdon tárgyai között sem sorolja fel. Rendeltetését tekintve az erkély a lakáshoz tartozik, azoknak a használhatóságát hivatott előmozdítani, valójában annak a helyiségnek a szerves része, amelyből nyílik, azzal elválaszthatatlanul összefügg, része tehát a kérdéses helyiséget magában foglaló lakásnak is és osztja ennek a lakásnak a tulajdoni sorsát” (BH 1976.352.).

A Legfelsőbb Bíróság egyik határozatában a Ptk.-nak az alkotórészre vonatkozó dologi jogi rendelkezéseiből vezette le, hogy egy külön tulajdonba tartozó, nem lakás céljára szolgáló helyiséggel egybeépült és kizárólag az üzlethelyiségbe való bejutást biztosító feljáró a külön tulajdonba tartozik. A perbeli tényállás szerint a társasház alapító okirata az épület falszerkezetéhez hozzáépített, azzal tartósan egyesített, az épület egy részének megközelítésére szolgáló feljárót külön tulajdonként nem jelölte meg. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint helyesen jutott a másodfokú bíróság arra a következtetésre, hogy a kizárólag az I. rendű alperes külön tulajdoná-

20

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

ban álló üzlethelyiség megközelítését szolgáló, az üzlethelyiséggel, annak bejáratával szorosan egybeépült feljáró, az üzlethelyiség alkotórésze (Pfv.E.21.539/2004/2.).

Egy másik ügyben a Legfelsőbb Bíróság rögzítette, hogy ha a társasházba annak létesítését követően a tulajdonostársak egy részének költségviselése mellett csatlakozó gázvezetéket szerelnek be, akkor az nem minősül alkotórésznek, így az annak a létesítéséhez hozzájáruló tulajdonostársak közös tulajdonát képezi. „A perbeli csatlakozó vezeték nem minősül olyan épületberendezésnek, amely […] közös tulajdon tárgyát képezné, és utóbb annak létesítését követően az alapító okiratot sem módosították azzal a céllal, hogy azt oda utalja. Kétségtelen, hogy a Ptk. a tulajdon megszerzésének egyéb eseteit is szabályozza, így a 95. § (1) bekezdés kimondja, hogy a tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulnak, illetőleg az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne. A gázvezeték mint műtárgy műszaki jellege folytán jogi értelemben nem minősül alkotórésznek. A perbeli esetben az az azt létesítő és annak költségeit fedező tulajdonostársak közös tulajdonába került. Ezért egyetértett a Kúria a másodfokú bírósággal abban is, hogy az alperesek mint tulajdonosok nem kötelezhetők annak tűrésére, hogy a felperes arra rácsatlakozzon” (Pfv.I.22.285/2011/6.).

1.2. Használati jog A 2013. évi CCLII. törvény 157. § b) pontja hatályon kívül helyezte a Tht. 1. § (3) bekezdését, amely a tulajdonostársakat a földrészletre megillető használati jogról rendelkezett és azt szintén átemelte a Ptk.-ba [5:85. § (2) bek.], azzal a pontosítással, hogy arról a földrészletről van szó, amelyen a (társasházi közös tulajdonba tartozó) épület áll.

Magáról a földhasználati jogról a Ptk. 5:145. §-a rendelkezik. Az 5:145. § (1) bekezdése szerint: „[h]a a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga nem ugyanazt a személyt illeti meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg.” Az 5:145. § (2) bekezdése pedig kimondja: „Földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa, az épület használathoz szükséges mértékben jogosult a földhasználatára, és hasznainak szedésére, valamint a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket.” Általában is elmondható, hogy minden olyan esetben, ha az épület és a földrészlet tulajdonjoga külön válik, az épület tulajdonosát a földrészletre az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a törvény erejénél fogva földhasználati jog illeti meg. Annak a terjedelmét a felek szabadon állapíthatják meg (Ptk. 5:19. §). A megállapodás másokkal szemben csak akkor hatályos, ha azt az ingatlan-nyilvántartásba feljegyezték.

Az épület és a földrészlet tulajdonjoga az általános szabályok szerint is elválhat egymástól. Az 1959-es Ptk. alapján is lehetőség volt arra, hogy ha a valaki idegen

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

21

földre épít, a földtulajdonossal kötött megállapodás alapján megszerezheti az épület tulajdonjogát, akár az építkezést megelőzően, akár azt követően kötött megállapodás alapján. A Ptk. azonban nem köti a föld és az épület elváló tulajdonjogának keletkezését eredményező megállapodás megkötésének a lehetőségét az építkezéshez (5:18. §), sőt maga az ingatlan tulajdonosa is dönthet úgy, hogy a földet és a rajta álló épületet önálló ingatlanként jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba [5:18. § (2) bek.].

Társasháztulajdon esetében a társasház közös tulajdonban álló épület tulajdonjogának és a földrészlet tulajdonjogának az elválását pedig az teszi lehetővé, hogy a társasháztulajdonnak nem feltétele, hogy a földrészlet is a tulajdonostársak társasházi közös tulajdonában legyen.

A minimális feltétel az, hogy legyen egy olyan épület, amelyben legalább két külön tulajdonban álló ingatlan van, és az épület tartószerkezetei, egyes épületberende­ zési tárgyak közös tulajdonban vannak. Ha az épület és a földrészlet tulajdonjoga elválik, annak nincs jelentősége, hogy a valamelyik tulajdonostárs a földrészletben mint önálló ingatlanban is önálló tulajdoni hányaddal rendelkezik, vagy akár az egész az ő tulajdona. Jogilag a tulajdonosi minősége elválik a földrészlet, illetve a társasházi közös tulajdon vonatkozásában.

Ha a társasház alapítására úgy kerül sor, hogy a földrészlet külön tulajdonban marad, akkor a földrészletet és a társasházi épületet külön tulajdoni lapon kell nyilvántartani. A társasház tulajdonostársait megillető földhasználati jogot a földrészlet tulajdoni lapjára be kell jegyezni. Az épületnek azokat a részeit, amelyek nem minősülnek önálló ingatlannak (a közös tulajdonban maradó épületrészek és helyiségek) a földrészlet nélkül kell a társasház törzslapján nyilvántartani. A külön lapra a lakást, illetőleg az önálló tulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiséget kell bejegyezni (Inytv.vhr. 59. §).

2. A külön tulajdon és a közös tulajdoni hányad 2. § Jegyzet: A 2. § -t hatályon kívül helyezte: 2013. évi CCLII. törvény 157. § b) pontja. Hatálytalan: 2014. március 15-től.

A 2013. évi CCLII. törvény 157. § b) pontja hatályon kívül helyezte a Tht. 2. §-át, és az abban foglalt rendelkezéseket szintén némi szövegpontosítással a Ptk.-ba helyezte át. A Ptk. 5:85. § (3) bekezdése kimondja: „A közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész tulajdoni hányada a külön tulajdonba tartozó lakással és nem lakás céljára szolgáló helyiséggel együtt önálló ingatlan.” A Ptk. 5:85. § (4) bekezdése szerint a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.

22

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

A külön tulajdon tárgyát képező ingatlan és a külön tulajdonhoz kapcsolódó közös tulajdoni hányad az ingatlan-nyilvántartásban is csak együtt minősül önálló ingatlannak. A tulajdoni lapon a földhivatal együtt tartja nyilván a külön tulajdonú lakást vagy nem lakás céljáró szolgáló helyiséget és a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrészeket. Önálló ingatlan ugyanis a társasházban lévő öröklakás is, illetve a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiség, a közös tulajdonban lévő részekből az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető tulajdoni hányaddal együtt.

Erre a sajátos tulajdoni helyzetre tekintettel vonta le a Legfelsőbb Bíróság egyik eseti döntésében azt a következtetést, hogy a társasházban lévő lakás értékesítése esetén az eladót nemcsak a külön tulajdonú lakás, hanem a közös tulajdon vonatkozásában is szavatossági felelősség terheli a közös tulajdonból a tulajdonost megillető tulajdoni hányad után, illetve annak erejéig. Az adott ügyben a vita tárgyát egy olyan ingatlan képezte, amely értékesítését követően megállapítást nyert, hogy az vizesedik. Ez arra volt visszavezethető, hogy a társasház elmulasztotta a lakás fölött közvetlenül elhelyezkedő tetőszerkezet karbantartási munkálatait. Emiatt a hibás tetőn keresztül a lakás folyamatosan beázott. A Legfelsőbb Bíróság határozatában kifejtette, hogy a tetőszerkezet kijavításának a költségéből a lakás eladóját csupán a közös tulajdoni hányadnak megfelelő összeg terheli. Az alperes által értékesített lakás ugyanis társasházi öröklakás, amely felett elhelyezkedő tető közös tulajdon. Annak javítási költsége a vevő mint felperes vonatkozásában nem jelentkezik kárként, mert a közös tulajdonú tetőszerkezet kijavításának költségét az egész társasháznak kell viselnie. A tetőjavítással felmerülő teljes költség tehát nem a felperes kára, mert a javítás költségeinek a fedezésére a felperes csak a tulajdoni hányadának arányában köteles. A teljes költség megtérítésére az alperesek azért sem kötelezhetők, mert szavatossági felelősségük csak az általuk eladott ingatlan vonatkozásában áll fenn. A lakás eladása során az alperesek kizárólag a külön tulajdonban álló lakásokhoz tartozó tulajdoni hányad arányában adták el a közös tulajdonban álló épületrészeket.

Szavatossági felelősségük tehát az általuk eladott illetőség vonatkozásában áll csak fenn (BH 2005.52.).

Előfordulhat – különösen több épületből álló társasház esetén –, hogy a külön tulajdonban álló ingatlan megsemmisül. Ilyen esetben az ahhoz tartozó közös tulajdoni hányad a volt tulajdonostársat változatlanul megilleti, a megsemmisülés ténye a közös tulajdoni hányadokban a törvény erejénél fogva nem eredményez változást.

Ha a többi tulajdonostárs a külön tulajdonban állt ingatlanhoz tartozó és azzal együtt nyilvántartott tulajdoni hányadot meg kívánja szerezni, akkor a bíróságtól kell kérnie a külön tulajdonban álló ingatlan megsemmisülése tényének a megállapítását, a közös tulajdon megváltás ellenében történő megszüntetését, és az alapító okiratnak a kialakult természetbeni és tulajdoni viszonyoknak megfelelő módosítását (BH 2014.183.).

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

23

3. A társasház relatív jogképessége 3. § (1) A társasház tulajdonostársainak közössége (a továbbiakban: közösség) az általa viselt közös név alatt az épület fenntartása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A perbeli cselekvőképesség a közös képviselőt (az intézőbizottság elnökét) illeti meg. A társasháznak vagy a tulajdonostársaknak ezzel ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

(2) (3) A közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk – vagy a szervezeti-működési szabályzatban ettől eltérően meghatározott mérték – szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

Jegyzet: A 3. § (2) bekezdését hatályon kívül helyezte: 2009. évi LXXXIX. törvény 20. § (3) bekezdése. Hatálytalan: 2009. szeptember 30-tól.

A korábbi társasházi törvény, az 1997. évi CLVII. törvény vezette be a társasház relatív jogképességének intézményét annak érdekében, hogy a társasházak képviselete és közös tulajdonnal kapcsolatos mindennapi ügyintézés akadálytalan legyen, hasonlóan a jogi személyiséggel nem rendelkező gazdasági társaságokhoz. A törvény ezért a közös név alatt működő tulajdonosok közösségét feljogosította a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyintézés körén belül a jogszerzésre és kötelezettségek vállalására, továbbá perbeli jogképességre, valamint a tulajdonosi jogok gyakorlására és a közös terhek viselésére. A közös név alatt a társasház közös nevét kell érteni. A társasház ugyanis 1998 óta köteles nevet viselni, ami – ha a tulajdonosok nem nevezik el másként – a társasház címe a „társasház” toldattal.

A jelenleg hatályos törvény lényegében változatlan tartalommal rendelkezik a társasház relatív jogképességéről. A korábbi szabályozáshoz képest az eltérés csupán annyi, hogy a hatályos szövegből kimaradt a felújítással kapcsolatos ügyintézés, de emögött nem húzódik olyan jogalkotói szándék, amely a közös tulajdont érintő felújítással kapcsolatos ügyek vonatkozásában kizárná a társasház jogképességét. Másrészről a hatályos szöveg ruházza fel a közös képviselőt (intézőbizottság elnökét) perbeli cselekvőképességgel. A törvény szabályozása ebben a körben pontatlan. A megfogalmazás ellenére valójában arról van szó, hogy a relatív jogképesség körében a közös képviselő a társasház törvényes képviselője, és ebben a minőségben tehet a társasház nevében anyagi jogi jognyilatkozatokat, illetve képviselheti a társasházat különböző peres és nemperes bírósági eljárásokban.

A társasház mindazonáltal nem jogi személy „Jóllehet a társasház-közösség a Tht. 3. § (1) bekezdése értelmében rendelkezik bizonyos anyagi és eljárásjogi jogképességgel, a társasház nem jogi személy” [3/2006. (II. 8.) AB határozat]. A jogi sze-

24

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

mélyiség hiánya, illetve a jogképesség korlátozott volta azt jelenti, hogy a társasház általában nem lehet polgári jogok és kötelezettségek alanya, csupán a Tht. által meghatározott körben. Így például a társasház a személyhez fűződő jogok körében sem rendelkezik jogképességgel, a személyhez fűződő jog megsértésének sem a sértetti, sem pedig a jogsértő oldalán nem lehet alanya (BDT 2006/1/17., lásd még Fővárosi Ítélőtábla 2.Pf.20.231/2009/5.).

A relatív jogképesség valójában nemcsak a polgári jogi jogképességet jelenti. A társasház a polgári jogi relatív jogképességével összefüggésben – a gazdálkodás körében – munkajogi, adójogi jogviszonyok alanya is lehet. Ebből következően a társasház közvetlenül köthet munkaszerződést, a munkajogi jogviszonynak a munkáltatói oldalon alanya lehet. Adott esetben az alkalmazott balesetéért a társadalombiztosítási szerv felé felelősséggel tartozik (KGD 1996.2.).

A hatósági eljárásokban a jogalanyiság fennállására utal a törvény 50. §-ának (1) bekezdése is, amikor kimondja, hogy a társasház mint önálló jogalany képviseletében a közös képviselő képviselőként a hatósági eljárásban is eljárhat. A 50. § (2) bekezdése az építésügyi hatósági eljárásban külön is utal a társasház önálló ügyféli minőségére azzal, hogy abban főszabályként a közös képviselő jogosult a képviseletre, de a törvényben meghatározott bizonyos építésügyi eljárásokban a hatósági határozatokat a társasház tulajdonostársai részére is közvetlenül kell kézbesíteni. A társasház mint önálló jogalany ügyféli minőségéből következik, hogy a közvetlen életveszély elhárítását vagy megszüntetését célzó hatósági kötelezési eljárásban is a hatóság túlnyomórészt magát a társasházat kötelezi a szükséges javítási munkálatok elvégzésére (Kfv.II.39.003/2007/10., lásd még KGD 2011.7–8. sz. 120.).

A társasház relatív jogképességéből adódó sajátosság, hogy a többi jogképes szervezettől eltérően a társasház nem rendelkezik székhellyel, ezért a társasháznak címzett hivatalos és nemhivatalos iratokat a közös képviselő részére kell kézbesíteni. Ezt támasztja alá a Ket. 40. §-ának (7) bekezdése is, amely szerint: amennyiben az ügyfélnek törvényes képviselője van, az eljárás során keletkezett iratokat a képviselő részére kell kézbesíteni.

3.1. A relatív jogképesség kezdete Annak ellenére, hogy a társasház alapításához a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges, a bírói gyakorlat szerint a társasházközösség relatív jogképessége nem a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésével, hanem az alapító okiratnak az alakuló közgyűlésen történő elfogadásával kezdődik. A Legfelsőbb Bíróság előtt Pfv.I.22.476/2000. számon folyamatban volt ügyben a bíróság határozatában rámutatott, hogy a perbeli esetben a társasház-tulajdonosok megtartották az alakuló közgyűlést, elfogadták az okiratot, továbbá megválasztották a társasház közös képviselőjét, így mindezek megvalósulása folytán a működését szükségszerűen megkezdő társasházközösség

ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

25

az általa viselt közös név alatt, illetőleg ennek hiányában a társasház címe megjelöléssel az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető. „Ebből okszerűen levonható az a következtetés, hogy az adott jogvita kapcsán a társasházi lakásokat megvásárlók közössége a közösséget érintő vélt vagy valós sérelme orvoslása végett, a közös képviselő jogszerű képviselete mellett önállóan is perelhet, illetőleg perelhető.” Ezzel a megoldással a Legfelsőbb Bíróság az alapító okirat elfogadásától a társasházat mint szervezetet lényegében az előtársasághoz hasonló jogi státusszal ruházta fel.

Hasonlóképpen döntött a Legfelsőbb Bíróság az EBH 2009.1976. számú elvi határozatában, amelyben a fentiekből következően leszögezte, hogy a társasház-tulajdonosok közössége a közös költségek viseléséről közgyűlési határozattal dönthet akkor is, ha a társasháztulajdon ingatlan-nyilvántartási bejegyzése még nem történt meg.

Mindebből az is következik, hogy a társasház megalakulásának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését megelőzően a tulajdonostársak által hozott közgyűlési határozat alapján a közös képviselő nincs elzárva a közös költségek behajtása iránti intézkedések megtételétől (lásd még: Gfv.X.30.043/2009/4.).

3.2. A relatív jogképesség körébe tartozó jogviszonyok A társasház relatív jogképessége – figyelemmel a bírói gyakorlatra is – tehát a következő területekre, illetve jogviszonyokra terjed ki: a) a társasház a közös tulajdonba tartozó földterület, épületrészek, helyiségek, valamint épületberendezési tárgyak vonatkozásában köthet karbantartás, javítás, felújítás céljából szerződéseket és gyakorolhatja az e szerződésekből eredő jogokat, ideértve a szavatossági jogot, a szerződésszegéssel okozott kár megtérítése iránti igény érvényesítését stb.

A társasházi közös tulajdont képező helyiségek és épületrészek állagmegóvási munkálatainak az elvégzése a társasház részéről egyúttal kötelezettség is, ezért ha ezeket nem végzi el, akkor az a tulajdonostárs, aki ezeket a munkálatokat elvégeztette, a költségeinek a megtérítését közvetlenül a társasháztól, és nem az egyes tulajdonostársaktól követelheti. A társasházat terhelő kötelezettségekért a tulajdonostársak – a tulajdoni hányaduk arányában – csak akkor kötelesek helytállni, ha a követelés a társasháztól nem hajtható be (BH 2008.275.). A Legfelsőbb Bíróság a hivatkozott döntésében rámutatott, hogy „Helytállóan foglalt állást a másodfokú bíróság abban a kérdésben is, hogy a társasház perben állása nélkül az alperesek nem marasztalhatók. A Tht. 3. § (1) bekezdése szerint a társasház az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető... Az említett körben anyagi és eljárási jogképességgel is rendelkezik. A Tht. 3. § (3) bekezdése értelmében a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában a társasház egészét terhelő kötelezett-