IV.1. Delimitación de Áreas de Oportunidad en Villaverde

El método para la delimitación de las Áreas de Oportunidad no puede entenderse como mecánico y automático. Por el contrario, se basa en la reflexión a lo largo de este trabajo sobre la localización de carencias, desequilibrios y oportunidades que sobresalen en su contexto próximo o en relación con el conjunto de la ciudad. Además, se parte de una delimitación provisional avanzada por los equipos técnicos municipales, que se estudia y revisa como parte de la justificación de la nueva delimitación.

Delimitación de Áreas de Oportunidad en Villaverde

A partir de la propuesta inicial sugerida por el Ayuntamiento, y a la vista de los estudios realizados y del contraste con diversos agentes, se ha propuesto una nueva delimitación de Áreas de Oportunidad para la Regeneración Urbana del Sur de Madrid. Esta delimitación se concreta primeramente en el sur de Villaverde, desde la perspectiva de trabajar en la revitalización de espacios productivos con un enfoque integral. Las áreas propuestas son: • AO.01 Carretera de Toledo

• AO.02 Avenida Real de Pinto

• AO.03 Gran Vía de Villaverde

• AO.04 Marconi

• AO.05 Avenida de Andalucía

• AO-06 Butarque

FIGURA IV-3: ÁREAS DE OPORTUNIDAD DELIMITADAS EN EL SUR DE VILLAVERDE

IV.1.a. AO.01 Carretera de Toledo

El Área de Oportunidad AO.01 Carretera de Toledo incluye 4 grandes parcelas de antiguas industrias desmanteladas (Standard Eléctrica-Alcatel, Aristrain-Arcelor Mittal y Paseo de los Ferroviarios), e instalaciones eléctricas obsoletas (subestación de Iberdrola), junto con una pequeña zona de industria de pequeño tamaño consolidada (Domingo Párraga). Los ámbitos vacantes contribuyen al aislamiento de los tejidos edificados del entorno. Se diferencian las áreas AO.01.01 Antigua Standard Electrica-Alcatel, y AO.01.02 Antigua Aristrain (Arcelor-Mittal). Al Oeste limitan con la autovía A-42 a Toledo. El AO.01.01 limita al Norte con el parque de Plata y Castañar, al Sur con el trazado ferroviario a Leganés y al Este con el Paseo de los Ferroviarios, que lo separa del casco histórico de Villaverde. El AO.01.02 limita al Norte con la carretera de Leganés, y al Este con el trazado ferroviario a Getafe hasta el límite del término municipal. Son espacios regulados por la Norma Zonal 9.5, con un propietario mayoritario: el titular de las grandes parcelas de industrias ahora desmanteladas (Standard Electrica- Alcatel) o en proceso (Aristrain- Arcelor Mittal). En estos espacios se podría abordar uno de los problemas del distrito, su segregación espacial, creando accesos desde la A-42, y pasos a través de las vías ferroviarias. Además, están afectados por el Bosque Metropolitano, siendo esenciales para conectar la cuenca del Arroyo Butarque (incluido el parque de Plata y Castañar) con los suelos no urbanizables al Sur del distrito. También se incluyen superficies adicionales a las de las dos grandes parcelas. En el AO.01.01 se incluyen los terrenos del APE 17.15 Paseo de los Ferroviarios, no desarrollado, por constituir parte de la fachada más urbana de esa vía, permitiendo una transición de usos hacia el casco. En el AO.01.02 se incluyen las naves de la c/ Domingo Párraga, en funcionamiento. Incluso podrían incluirse los terrenos de la subestación eléctrica, aun no modernizada, planteando reducir su huella edificada para dar mejor acceso a las actividades implantadas al sur (ITV, estación de servicio, etc.). También cabe la opción de delimitar un tercer ámbito independiente, el AO.01.03, para esta parcela, por facilidad de gestión. Como alternativa, puede plantearse la división en dos Áreas de Oportunidad independientes. No obstante, los elementos comunes son mayoritarios, y es preferible delimitar un Área de Oportunidad incluyendo la zona de Domingo Párraga junto con la mayoría de los suelos propiedad de ADIF al Oeste de la Estación de Villaverde Alto. La estrecha franja de terreno entre la carretera de Leganés y el trazado ferroviario actualmente se encuentra parcialmente ocupada por naves en uso. Una actuación que facilite el cruce entre ambos ámbitos, AO.01.01 y A.01.02, en sentido Norte-Sur, conjuntamente con la reconfiguración de la carretera a Leganés, favorecería la integración del distrito.

IV.1.b. AO.02 Avenida Real de Pinto

El AO.02 está básicamente conformada entorno a dos elementos, la Avda. Real de Pinto, camino histórico de Villaverde a Getafe, y las vías ferroviarias y cocheras de Metro, que delimitan por Sur, Oeste y Norte, donde se encuentra la estación de Villaverde Alto. Se compone básicamente de dos piezas, una de tejido bastante consolidado que incluye el Polígono Camino de Getafe (API 17.07) en su totalidad, y la franja del Polígono La Resina (UZI.1.01 y NZ 9) al Oeste de la calle s/ Erasmo; y otra, vacante en su mayoría, el Polígono el Gato (UZP.1.06) desde la c/ Valle de Tobalina hacia el Oeste.

IV.1.b.1 AO.02.01 Polígono El Gato

Los terrenos del Polígono El Gato (UZP.1.06), se encuentran completamente urbanizados, pero mayoritariamente vacantes. Este ámbito también se ve afectado por la definición del Bosque Metropolitano. Para conseguir una continuidad entre los terrenos del AO.02 y los ámbitos no urbanizables del Sur del Distrito sería necesario el cambio de titularidad y uso de algunas parcelas, varias de ellas públicas. Igualmente, el trazado de una posible ampliación de la línea 3 a El Casar podría incidir en este aspecto. De la delimitación antigua del Polígono, ya plenamente urbanizado, se ha diferenciado por un lado su borde norte, que se considera susceptible de permitir una mayor hibridación de usos por su cercanía a las estaciones de Cercanías y Metro de Villaverde Alto, y por otro el extremo Sur de la Avenida Real de Pinto, con conexión con Getafe, donde se está instalando la Factoría Industrial. La transformación de este camino histórico es una propuesta estratégica y conviene incluir todo su trazado en un único ámbito, el AO.02

IV.1.b.2 AO.02.02, AO.02.03 y AO.02.04

El Polígono Camino de Getafe (API 17.07) se organiza en torno al principal eje de conexión de Villaverde con Getafe, la Avenida Real de Pinto, que no obstante ahora tiene un carácter de carretera. Se considera estratégico rediseñar este eje como vía urbana, más aún cuando se ha implantado una actuación clave como la Factoría Industrial, en su extremo Sur, y quizá otra en el ámbito del proyecto Reinventing Cities, en el extremo Norte. A diferencia de las áreas anteriores, se trata de un ámbito muy colmatado, aunque existen algunos vacíos que podrían aprovecharse para generar puntos de interés a lo largo del eje, en caso de ser posible, lo más cerca posible al eje Este-Oeste que se pretende fortalecer con la conexión por la AO.01 y la A-42, Carretera de Toledo. Así, mientras que en los ámbitos anteriores se trata de una reconversión más extensiva de antiguos brownfields (AO.01en su conjunto, y el Polígono El Gato) o con menos condicionante por la ausencia de edificación, en este caso se trata fundamentalmente de acciones puntuales de cirugía urbana.

IV.1.c. AO.03 Gran Vía de Villaverde

La delimitación de esta área de oportunidad gravita en torno a la Gran Vía de Villaverde, como gran eje estructurante del distrito, que a día de hoy sin embargo opera como una gran barrera al no haberse desarrollado algunos ámbitos en sus bordes. Aglutina toda una variedad de situaciones urbanísticas en sus bordes (ámbitos incluidos en API y APR, parcelas vacantes reguladas por Norma Zonal, etc.) que requerirán de un tratamiento específico en cada caso. Incluyen fábricas desmanteladas (Lenguas Este, Tafesa), e instalaciones infraestructurales obsoletas (depósitos de Repsol y subestación eléctrica desmantelada en c/ San Dalmacio, p.ej.). Estos ámbitos vacantes, muy numerosos, y en distinto grado de desarrollo, contribuyen al aislamiento de los tejidos edificados de su entorno y de las vías de comunicación principales. No obstante, el objetivo es el de tratar de aportar una mayor complejidad de usos a este eje para que desarrolle plenamente su potencial integrador como una vía urbana y no exclusivamente como un eje de comunicación, en la actualidad con poca intensidad de tráfico y casi exclusivamente de vehículo privado (a pesar de incluir un trazado de carril bici). El Área de Oportunidad AO.03, Gran Vía de Villaverde constituye la zona de contacto del casco urbano de Villaverde con el Polígono Industrial, a la vez que supone una barrera por el trazado ferroviario y la vía construida sobre el mismo. En la actualidad, el vial de la Gran Vía está infrautilizada por la falta de ejecución de algunos de los accesos y de desarrollo de alguno de los ámbitos residenciales y terciarios colindantes.

IV.1.d. A-04 Marconi

El Área de Oportunidad AO.04 Marconi se trata igualmente de una de las más colmatadas. En este caso, presenta la dificultad de la gran segregación del uso residencial de la Colonia Marconi, rodeada por usos industriales. Incluye la zona residencial construida en 2001 donde se ubicaban las casas de trabajadores de la empresa Marconi, y el tejido industrial inmediato. El conjunto residencial actual, colegios, centro cultural y escuela infantil está encajado entre las vías del ferrocarril, la calle San Eustaquio, y la calle de la Resina. En este caso se pretende mejorar la integración de la Colonia, que además tiene el interés de contar con una estación de Cercanías, mediante acciones puntuales y mejora de los trazados circundantes, así como con ligeras variaciones de los usos permitidos de cara a obtener una transición más amable entre los ámbitos de actividad y los residenciales. La parada de cercanías de San Cristóbal Industrial no es suficiente para evitar el aislamiento del barrio, siendo muy difícil llegar andando a la parada de metro más cercana. En los alrededores se han construido algunos edificios de oficinas y hoteles, empezando a configurar una zona de transición con el Polígono Industrial

IV.1.e. AO.05 Avenida de Andalucía

El Plan General de 1997 ya preveía como de gran importancia el trazado de la Vía Sur de San Cristóbal, clave para superar la situación de encapsulamiento de este barrio y permitir la conexión del nuevo barrio de Butarque con el resto del Distrito. No obstante, no se incluía entre los ámbitos de reordenación los terrenos militares, excepto el APE 17.10 Parque de Automoción al Oeste de la Avenida de Andalucía (que ya se encuentran desmantelados), en aquel entonces con un carácter más de carretera y ahora con un potencial mucho más urbano, especialmente desde la llegada del Metro a San Cristóbal en la primera década del siglo XXI. La inclusión de estos terrenos (no así de la totalidad de los situados al sur de San Cristóbal, que continúan en uso), así como de otros vacantes del entorno permiten tratar de una forma unitaria la fachada a la Avenida de Andalucía para conformar un área de usos mixtos. Se incluye en la delimitación el barrio de San Cristóbal de los Ángeles no con el afán de una intervención extensiva sobre él (ya se actuó recientemente mediante un Área de Rehabilitación Integrada), sino para favorecer la resolución de situaciones de borde que permitan la conexión con la vía perimetral meridional, que no obstante cambia su diseño de una vía rápida rodeada de zonas verdes de protección a una de carácter más urbano.