H4. Hoe zit Tilburg ruimtelijk in elkaar? In het eerste hoofdstuk van het ruimtelijk onderzoek wordt ruimtelijk gekeken. Er wordt ingegaan op de locatie van Tilburg op internationaal, nationaal en provinciaals niveau en haar rol in deze schalen. Hierna wordt er gekeken naar de stad zelf. Hoe deze is ontstaan en hoe deze is opgebouwd. Hierin zijn de geschienis, omgeving, mobiiteit en de functies uitgelicht. Omdat uit de eerste fase van dit onderzoek is gebleken dat de yup over het algemeen het liefst in en rondom het stadscentrum woont, wordt hierna ingezoomt op het stadscentrum en omgeving. Hier wordt er gekeken naar de mobiliteit, de functies, de openbare ruimte en de structuur visie van de gemeente. De informatie komt allemaal samen in een conclusie op dit hoofdstuk.
57
Stedelijke analyse Tilburg Hoewel Tilburg binnen Nederland alles behalve centraal gelegen is, is zij in West - Europa zeer centraal gelegen en dient zij als verbindende factoor in het netwerk van de Europese Unie. Hierdoor is Tilburg uitgegroeid tot een stad waarin er een sterke nationale en internationale logistieke economie is. In Noord - Brabant ligt Tilburg centraal tussen Breda, Eindhoven en Den Bosch. Al deze omliggende steden zijn binnen 20 minuten te bereiken per auto of openbaar vervoer.1
D1
Internationale ligging Tilburg 58 99
Ligging van Tilburg
D2
Ligging in Noord - Brabant 59
Stedelijke analyse Tilburg - 1200 Hoewel het gebied rond Tilburg al sinds de pre historie wordt bewoond waren er pas rond 1200 permanente nederzettingen. De eerste geschreven bronnen over bewoning op het gebied wat nu Tilburg is dateren uit 1191. In deze tijd bestond Tilburg uit diverse kleine buurtschappen met boerderijen. De plekken waar deze stonden werden herdgangen genoemd en waren met elkaar verbonden door diverse wegen. 1200 - 1835 De herdgangen zijn de afgelopen eeuwen steeds meer bebouwd en worden zo met elkaar verbonden. Van enkele kleine nederzettingen is er een stad ontstaan. Tilburg krijgt in 1801 stadsrechten en telt ongeveer 2000 inwoners 1835 - 1900 Tijdens de industriële revolutie groeit Tilburg uit tot een industriële textielstad. De stad begint zich uit te breiden, er worden fabrieken gebouwd tussen de linten, waardoor deze steeds meer dichtslippen. Hierdoor trekken er steeds meer mensen naar de stad, opzoek naar werk. Tilburg heeft een groeispurt en de bevolking groeit naar bijna 10.000 inwoners. Hierdoor zet zij zich in Brabant op de kaart en wordt zij in 1826 verbonden met Breda via een rijksweg en in 1881 een treinstation.
+/- 1200
D3
+/- 1200
1900 - 1950 De industriële groei blijft doorzetten in Tilburg, wat op een aantrek heeft op mensen die opzoek zijn naar werk en op haar beurt ook een woning nodig hebben. Tilburg telt nu 165.000 inwoners. In 1917 worden de lege ruimtes tussen de oude herdgangen opgevuld door het uitbreidingsplan van Rückert. In dit plan werd ook het eerste stadscentrum van Tilburg ingepland.
+/- 1935
1900
D5
+/- 1900 60 99
D4
D6
+/- 1950
Ontstaansgeschiedenis van Tilburg 1950 - 2014 Na de tweede oorlog maakt Tilburg een grote groei door en haar bevolking groeit door naar 210.000 inwoners. De textielindustrie begint plaats te maken voor kantoren en logistieke bedrijven en trokken veel mensen aan. Het oude infrastructuur netwerk van Tilburg was hierdoor, samen met de kost van het algemeen auto bezit, niet op berekend. Begin jaren 50 werd dit al duidelijk en de eerste stappen voor een systeem van ringbanen werden gezet. Deze werden afgerond in 1959. Door de woningnood in de jaren zestig werd er in het noorden van Tilburg grote uitbreidingswijken gebouwd. Logistiek blijkt door de gunstige locatie van Tilburg een sterke economische potentie en trek veel nieuwe bedrijven en mensen aan.2
D7
+/- 2014 61
Stedelijke analyse Tilburg Rondom Tilburg liggen diverse dorpen. Tilburg dient als voorziening hub voor het merendeel van de voorziening vraag van deze dorpen. Zo werken veel van de mensen uit de dorpen in Tilburg en/ of winkelen zij hier. Tilburg is gelegen in een zeer groene omgeving. Rondom de stad bestaat het landschap uit natuur gebieden en landbouw. Door Tilburg loopt het Wilhelmina kanaal, welk was ontworpen voor het vervoeren van goederen, zoals de textiel goederen uit Tilburg en de aanvoer van kolen naar Tilburg. In de eerste plannen uit 1794 moest het kanaal Tilburg en Eindhoven met de Maas verbinden, echter duurde het tot 1910 totdat de aanleg van het kanaal begon. Deze was in 1916 gereed maar werd bijna direct overbodig in deze tijd door de komst van vrachtverkeer. Echter in de jaren 50 bloeide de scheepvaart op het Wilhelmina kanaal weer op. Deze was niet meer zo zeer bedoelt voor transport van en naar Tilburg maar voor de doorvoer van zand, grind en kolen. Tegenwoordig is dit kanaal nog steeds van groot belang voor de doorvoer scheepvaart.3
Tilburg Dorp Natuurgebied Landbouw Water
Omgeving van Tilburg 62 99
Omgeving van Tilburg
Omliggende dorpen
Natuurgebieden
D8
Water
D9
D10 63
Stedelijke analyse Tilburg Het spoornetwerk van Tilburg verbind de stad goed met de direct omliggende steden en sommige dorpen. De spoorlijn verbindt Tilburg met Breda, Den Bosch, Eindhoven en verder in deze richtingen. Er maken gemiddeld 41.000 mensen gebruik van het spoornetwerk in Tilburg.4 Het zelfde geldt voor de snelweg verbindingen in en rondom Tilburg. Ten zuiden van Tilburg loopt de snelweg A58, de oost - west snelwegverbinding van zuid Nederland die loopt van Vlissingen tot aan Eindhoven. Noordelijk van Tilburg loopt de A59, een andere snelweg oost - west verbinding, die loopt van Serooskerke tot aan Den Bosch. Door deze snelwegen is het voor het auto verkeer makkelijk om naar en/of van Tilburg te komen. Binnen Tilburg zelf is een systeem van diverse ringwegen aangelegd die als hoofdontsluitingen dienen voor het auto verkeer en verbinden de stad met diverse provinciale wegen en de snelwegen.
Tilburg Snelweg Ontsluitingsweg Trein
Infrastructuur 64 99
Mobiliteit
Spoorverbinding
Snelwegen
D11
Hoofdontsluitingswegen
D12
D13 65
Stedelijke analyse Tilburg Aan de noord, oost en zuid randen van Tilburg zijn diverse industrie terreinen gelegen. Deze bestaan uit diverse bedrijvigheden zoals, logistiek en fabricage. Tussen de industrie gebieden is de hoofdfunctie wonen. De diverse woonwijken in Tilburg bestaan grotendeels uit sociale huurwoningen en zijn merendeels tijdens de stedelijke uitbreidingen rond de eerste en tweede wereld oorlogen ontwikkeld. In Tilburg bevinden zich momenteel rond de 96.000 woningen en een bevolkingsdichtheid van 1800 per km2 . Deze woningen hebben een gemiddelde woonbezetting van 2,2 personen per huishoudens, echter zijn er ook met 46.000 eenpersoons huishoudens. De gemiddelde huurprijs van de woningen bedraagt 550 euro per maand.5,6 In het hart van dit alles ligt het centrum van Tilburg. Deze is niet op een organische en historische manier gegroeid maar in 1917 ontwikkeld met de plannen van Ruckert.7
Tilburg Industrie Wonen Centrum
Globale functies 66 99
Functies
Industrie
Centrum
Wonen
D14
D15
D16 67
Analyse centrum Tilburg Rondom het centrumgebied van Tilburg loopt die brede cityring. Een ringweg die als hart voor het infrastructuur netwerk binnen Tilburg dient. Vanaf deze ringweg kan men op elke locatie in Tilburg komen. Rondom de ringweg zijn meerdere parkeergarages die de parkeerdruk makkelijk aan kunnen. De parkeergarages tellen samen 5000 parkeerplekken en het is zelden het geval dat 1 van deze parkeergarages vol staat. Tilburg kampt met een parkeer(garage) overschot. 9
P
Tussen de ringbaan en in het centrum gebied is een netwerk van kleine tussenwegen. Deze zijn merendeels eenrichtingsverkeer en zijn vooral gefocust op autoverkeer. Zo zijn er in dit netwerk geen fietspaden en wordt er op de stoep geparkeerd. Dit geeft een onprettig straatbeeld en kan gevaarlijke situaties creĂŤren.
P
P
P
P P
P 1:5000
Infrastructuur 68 99
Parkeer garage Autoweg Station
Mobiliteit
P P
P Ringweg
P
P P
P Parkeren
D17
Tussenwegen
D18
D19 69
Analyse centrum Tilburg Het centrum gebied in Tilburg bestaat uit het kernwinkelgebied met grote detailhandel ketens in het hart, die een staart heeft richting het noordwesten met unieke kleine winkels. Het kernwinkel gebied telt rond de 300 winkels met een winkelvloeroppervlakte van 70.000m2. De staart van het kernwinkelgebied loopt over in een lint met kantoren richting het centraal station van Tilburg. Rondom het kernwinkel gebied is er een schil en diverse cluster met horeca voorzieningen. Zuiderlijk van het centrum is een cluster met diverse culturele en gemeentelijke voorzieningen. In het tussengebied van het kernwinkelgebied, haar staart en de lint met kantoren bevind zich een zeer rustig woonmilieu. Echter in dit woonmilieu zijn er veel ruimtelijke leegtes die vaak dienen als parkeerplaatsen. Deze gebieden bevinden zich vaak in het hart van de bouwblokken en zijn ontstaan na het verdwijnen van de fabrieken in het stadscentrum.8
1:5000
Functies 70 99
Wonen Detailhandel Kantoor Horeca Cultuur Gaten weefsel
Functies
Wonen
Detailhandel
kantoren
Horeca
Culturele voorzieningen
Gaten in het stedelijk weefsel 71
Analyse centrum Tilburg De route van het station naar het kernwinkelgebied begint aan de Stationsstraat. Deze straat is het entree naar het kernwinkelgebied en loopt door de diverse sfeergebieden, van de kantoren, unieke winkels en uiteindelijk het kernwinkelgebied. Dit gebied wordt ook wel het dwaalgebied genoemd. Zowel deze aanloop route als de route door het kernwinkel gebied als in het gebied er om heen, bevinden zich diverse knots en groene pockets. De knots zijn veelal pleinen met horeca gelegenheden eraan en geven een zeer levendig straatbeeld. Dit zijn plekken in het stadscentrum waar mensen met elkaar afspreken en ontmoeten en hebben een groot belang in het stedelijk weefsel. De groene gebieden in het centrum van Tilburg zijn veelal verborgen op binnen terreinen van het woongebied of deze bevinden zich niet direct aan de hoofd routes in en naar het stadscentrum. Hierdoor word het stadscentrum niet als groen ervaren en worden deze plekken nauwelijks gebruikt. Dit is een onbenutte kans in het stedelijk weefsel van Tilburg, omdat deze een grote potentie bieden voor zowel recreatie, horeca en leefbaarheid.10
1:5000
Openbare ruimte 72 99
Route Openbaar groen Knots
Openbare ruimte
Huidige centrum route
Openbaar groen
D20
Knots
D21
D22 73
Analyse centrum Tilburg Gemeente Tilburg heeft een binnenstad visie opgesteld voor het centrum gebied van Tilburg. In deze visie wordt de nadruk gelegd op het versterken van de huidige kwaliteiten en functies van de diverse gebieden in het centrum gebied. Deze gebieden zijn opgedeeld in 6 gebieden met een eigen karakter waar de verbindingen tussen moeten worden gemaakt. Aan de oostzijde van het centrum zijn het merendeel van de grote detailhandel ketens te vinden en dienen als groter trekker van winkelend publiek in Tilburg. De gemeente wilt dit verder oostelijk uit breiden. Aan de oost zijde van het centrum bevinden zich veel unieke kleine winkeltjes. Dit karakter wilt zij ook behouden en versterken. Echter tussen de oost en west gebieden wilt zij verbindingen versterken, door middel van het creĂŤren van meer detailhandel straten. Hiervoor heeft zij een structuur ontwerp opgesteld, waarin dit gebied wordt ontwikkeld als een ladder structuur. 11
Speerpunten binnenstedelijke visie Gemeente Tilburg 74 99
Ruimtelijke structuurvisie gemeente Tilburg
D24
D23
Trekkers
Druktebeeld
Functie veranderingen
D27
D26
Huidige winkelstructuur
D25
Toekomstige winkelstructuur
D28
Winkelstructuur visie 75
Conclusie Tilburg is zeer gunstig gelegen op internationaal en nationaal niveau. Door haar ligging heeft zij economisch logistieke potenties die zij momenteel benut. In Noord - Brabant ligt zij centraal tussen de andere grote steden omringt door groene gebieden, bestaande uit dorpen, landbouw en natuurgebieden. Voor de dorpen rondom Tilburg is Tilburg van groot belang, voor zowel werkgelegenheid, scholing als het aanbod van haar andere voorzieningen. Tilburg is zeer goed bereikbaar met zowel de auto als de trein. Zij is verbonden aan de A58 en A59 en is met deze snelwegen verbonden met de omliggende steden en de rest van Nederland. Het zelfde geldt voor het spoornetwerk, deze is goed geregeld en zeer uitgebreid in Tilburg. De industrie terreinen van Tilburg bevinden zich in de schil van de stad, waardoor deze goed bereikbaar zijn en weinig hinder geven aan de woonwijken. De woonwijken liggen tussen deze industriegebieden in en bevinden zich merendeels uit sociale huurwoningen. Hoewel de woningbezetting 2,2 bedraagt, is de helft van de woningen bewoond door eenpersoons huishoudens. In het hart van dit alles ligt het centrum gebied van Tilburg, waar het merendeel van de voorzieningen van de stad zich bevinden.
1:5000
Analyse Tilburg & omgeving 76 99
Tilburg Industrie Wonen Centrum
Conclusie Het centrum gebied is omringt door een ringweg, wat het goed bereikbaar maakt voor verkeer van alle delen van de stad. Aan deze ringweg bevinden zich veel parkeer garages die een parkeer overschot hebben en er is dus geen parkeer tekort in Tilburg.
1
Het centrumgebied in Tilburg bestaat uit het kernwinkelgebied met grote detailhandel ketens in het hart, die een staart heeft richting het noordwesten met unieke kleine winkels. De staart van het kernwinkelgebied loopt over in een lint met kantoren richting het centraal station van Tilburg maar zonder enige connectie tussen de twee gebieden. Het zelfde geldt voor de Spoorzone ten noorden van het station.
2
3
In het tussengebied van het kernwinkelgebied, haar staart en de lint met kantoren bevind zich een zeer rustig woonmilieu. Echter in dit woonmilieu zijn er veel ruimtelijke leegtes die vaak dienen als parkeerplaaten en groene pockets. Deze gebieden bevinden zich vaak in het hart van de bouwblokken en zijn ontstaan na het verdwijnen van de fabrieken in het stadscentrum. De groene gebieden zijn hierdoor niet of nauwelijks voelbaar in de stad en bieden een grote kans voor placemaking. Hoewel deze gebieden elkaar allemaal kunnen versterken zijn dit momenteel op zichzelf staande gebieden, waar geen sterke verbinding tussen is. Hier ligt een krachtige sterke stedelijke potentie.
Analyse Tilburg centrum 77
Stedenbouwkundig onderzoek Tilburg
5
78 99
H5. Hoe functioneert Tilburg sociaal, economisch en cultureel? In dit hoofdstuk word Tilburg sociaal en cultureel geanalyseerd. Er wordt gekeken naar de huidige bevolking en haar achtergronden. Zo worden onder andere de huishoudens, migratie achtergronden, inkomens, politieke voorkeur in de stad onderzocht. Ook wordt er ingegaan op de ontwikkeling van Tilburg als kennis en studentenstad
79
Hoe functioneert Tilburg sociaal en economisch? Tilburg heeft momenteel meer dan 210.000 inwoners, wat het de 6e grootste stad van Nederland maakt qua inwoners. 1 Als de huidige trend zich doorzet zal Tilburg door blijven groeien. Niet alleen op vlak van totaal aantal inwoners is Tilburg aan het groeien maar ook op vlak van aantal huishoudens. Wat hier vooral opvallend aan is, is dat het aantal 1 of 2 persoonshuishoudens sterk stijgt. Dit gegeven versterkt de theorie uit fase 1 dat de moderne samenleving er aan het individualiseren is en er meer behoefte is aan woningen voor kleinere huishoudens. Dit betekend dat er de aankomende jaren meer vraag zal zijn voor zelfstandige woonruimten. Momenteel is de verwachting dat Tilburg het aankomende decennium rond de 9000 nieuwe huishoudens moet gaan vestigen. 2 Dit heeft de gemeente van Tilburg ook opgenomen in haar structuur visie en onderstreept zij het belang van de stedelijke groei van Tilburg en haar woningvoorraad.3
E1
E2
Gemiddeld gezien behoren de inwoners van Tilburg tot de armste van Nederland. Per persoon hebben zij rond de 20.000 euro te besteden, wat 12% minder is dan het landelijk gemiddelde. Dit wordt mede veroorzaak door het hoe werkloosheid cijfer van 7,6%.5 Zo’n 49% van de inwoners hebben in Tilburg een laag inkomen en 14% hoge inkomens. 4 Van deze 14% behoord 6,7% van de deze inwoners tot de 10% rijkste mensen van Nederland behoord.6
E3 80 99
Demografie Hoewel Tilburg een stad een gemiddeld laag inkomen is, geeft haar bevolking wel veel om cultuur. De diverse culturele voorzieningen in Tilburg zoals pop podia en bioscopen worden veelvuldig gebruikt. 7 Maar het gemiddelde lage inkomen vertaald zich ook door in de politiek. In gemeente Tilburg wordt vooral gestemd op partijen die de belangen van de bevolkingsgroepen met een lager inkomen behartigen. Dit heeft op haar beurt weer als gevolg dat de gemeente, wanneer er ontwikkeling plaats vind, zich focust op de bouw van sociale huurwoningen. Door dit te doen worden de belangen van de grootste bevolkingsgroep in Tilburg wel vervult. Echter kan dit ook een neven effect hebben namelijk dat mensen met een hoger inkomen, zoals yuppen, geen woonruimte kunnen vinden in Tilburg. Doordat de koopkracht van de gemiddelde Tilburg vrij laag is en de lage werkzekerheid, zorgt voor een negatieve koopkrachtontwikkeling. Hierdoor kan Tilburg verscheidene kansen mislopen wat groei betreft. 8
E4
E5 81
Hoe functioneert Tilburg sociaal en economisch? De motoren van de Tilburgse economie zijn de zorg, groot - en detailhandel, industrie en het onderwijs. Deze vier sectoren zijn samen goed voor maar liefst 56,6% van alle banen in Tilburg. Economisch gezien is het dus verstandig geweest van Tilburg om zich te focussen op onderwijs, want naast banen heeft dit ook buitengemeentelijk geld van oa studenten naar de stad gebracht. Door dit buitengemeentelijk geld kunnen bijvoorbeeld horeca en detailhandel opbloeien in de stad.10 Het afgelopen decennium fluctueert de arbeidsmarkt van Tilburg erg. Dit kan een rede zijn van de hoge werkloosheids- cijfers. Dit heeft niet zo zeer te maken met de economie van de stad zelf maar met de economische crisis. Ondanks de fluxuerende arbeidsmarkt biedt Tilburg nu meer banen dan 10 jaar geleden. Dit wordt vooral veroorzaakt door de vraag naar werknemers in onder andere de bouw, zorg en vervoer en opslag11
82 99
E6
Economie
E7
A8
kernwinkel/horeca gebied
E9
Industrie & logistiek
E10
Welzijn 83
Hoe functioneert Tilburg sociaal en economisch? Tilburg is zich de afgelopen decennia aan het omvormen tot een ware studenten stad, er studeren bijna 42.000 studenten in Tilburg. Het diverse aanbod van opleidingsinstanties, diversiteit qua opleidingen, lage kamerprijzen en het bloeiende culturele leven in het stadscentrum maken van Tilburg een populaire plek om te gaan studeren. Voor zowel mensen uit Tilburg als voor mensen van buiten de stad. 11 Van deze studenten wonen er bijna 14.000 in Tilburg in een studentenhuisvesting. Deze studenten huisvestingen zijn de afgelopen jaren op last van de gemeente ontwikkeld in en rondom het stadscentrum en Tilburg University. globaal gezien heeft de student twee mogelijkheden, of een woning op de Tilburg University campus of in het centrum gebied, het centrum gebied is hierbij populairder. De gemiddelde huurprijs van een studentenkamer in Tilburg ligt rond de 340 euro en de uit onderzoek van studiekeuze is gebleken dat zeer tevreden zijn over zowel de beschikbaarheid als de prijs van de studentenwoningen.12
E11
Echter moeten studenten die zijn afgestudeerd binnen zes maanden hun studentenwoning uit en doorstromen naar een reguliere woning. Veelal vallen deze afgestudeerden onder de subcategorie cup. Hierdoor kunnen zij vaak niet doorstromen naar een sociale huurwoning, omdat hun verwachte inkomen boven de sociale grens ligt.
E12
Talentsquare, studentenhuisvestiging centrum 84 99
Kennis & innovatie
E13
Tilburg University campus 85
Hoe functioneert Tilburg sociaal en economisch? Tilburg is een stad met veel kleine huishoudens en lage inkomens. Ondanks de lage inkomens zijn cultuur, horeca en evenementen toch erg belangrijk en worden deze veel gebruikt. Het merendeel van de banen bevinden zich in de zorg, transport of onderwijs. Het onderwijs aanbod binnen Tilburg is erg aan het groeien en heeft economische voordelen voor de stad, waardoor deze opbloeit. Het creĂŤert banen, het brengt buiten gemeentelijk geld naar Tilburg en zodoende economische groei. Hoewel er erg veel in het onderwijs wordt geĂŻnvesteerd en er vele voordelen al zijn door deze ontwikkeling, laat Tilburg een kans liggen. Het onderwijs brengt veel mensen van buiten Tilburg naar de stad die hier hun diploma behalen. Echter richt Tilburg zich niet op het behouden van deze inwoners. Zowel de arbeidsmarkt als de huizenmarkt zijn niet gericht op deze doelgroep Hierdoor zal deze uiteindelijk Tilburg achter zich zal laten en zich vestigen op een andere plek.
E14
Lage inkomens
Kleine huishoudens
Dit is de gemiste kans van Tilburg, als zij naast de trek van de (potentiĂŤle) hoger opgeleide nu ook weet de hoger opgeleide(yup) te behouden in haar stad, zullen hier economische. sociale en culturele voordelen aan zitten. Hierdoor is het essentieel dat Tilburg zich ook zal gaan richten op deze doelgroep, zowel op de arbeidsmarkt als de woningmarkt om deze braindrain te stoppen.
E15
Cultuur belangrijk 86 99
E16
Tilburg studentenstad
Conclusie
Cup
E17
E18
Economische groei
Werkgelegenheid
E21
E20
E19
Zoekt een woning
Hoger opgeleiden
Zoekt werk
Vertrekt uit de stad 87
Stedenbouwkundig onderzoek Tilburg
6
88 99
H6. Welke woonopties zijn er voor young urban professionals in Tilburg? Om inzicht te krijgen welke woonopties er zijn voor young urban professionals is het essentieel dat er gekeken wordt naar de woningmarkt van Tilburg. In dit hoofdstuk wordt de woningvoorraad bekeken van Tilburg en de staat hiervan. Hier opvolgend wordt er gekeken naar de opties die er zijn voor young urban professionals bij zowel de woningbouwcorporaties als de particuliere woningmarkt. Hier wordt gekeken welke opties de young urban professionals hebben bij deze partijen.
89
Woningvoorraad in Tilburg In Tilburg zijn momenteel ongeveer 96.000 woningen. Van deze woningen zijn er ongeveer 48.000 koopwoningen, 32.000 woningen in beheer bij de woningbouwcorporaties en 16.000 in handen van particuliere verhuurders. Het merendeel van de huurwoningen bevinden zich ofwel in het centrum of aan de stadsranden en het overgrote deel van de woningen is ook bewoond. Echter in het centrum is er een hoger leegstands percentage wat rond de 8 procent zit.1 Wat erg opvallend is, is dat een onderzoek van de gemeente Tilburg aangeeft dat er een hoge vraag is naar groene leefomgevingen, zowel landelijk als stedelijk groen wonen.
F1 90 99
Woningvoorraad in Tilburg
F2
F3
F4 91
Huren via een woningbouwcorporatie Woningcorporaties richten zich vooral op bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen. Deze betaalbare sociale huurwoningen mogen zij niet aan iedereen verhuren, hiervoor zijn regels opgesteld, er wordt namelijk gekeken naar inkomen. De belangrijkste doelgroep van woningcorporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden €35.739. Het inkomen wordt berekend door de inkomens uit werk, woning, dividend, aandelen, sparen en beleggen van een huishouden bij elkaar op te tellen. De woningcorporatie moet jaarlijks ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan die groep geven. Hiernaast mogen maximaal 10% van de vrijkomende woningen zijn voor huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874 (prijspeil 2016). En nog eens 10% van de vrijkomende woningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen.2
F5 Aantal woningen:
Subsidiable
- Totaal: 6700 huurwoningen - Subsidiabele: 6150 huurwoningen (92%) - Non subsidiabele: 550 huurwoningen (8%) Non subsidiable
Meeste non subsidiabele staan: - Centrum gebied Tilburg - De Blaak - Tilburg Reeshof
Non subsidiabele woningen beschikbaar: - 10 in ontwikkeling (0,14% van totaal aantal woningen)
€ 35.739
Non subsidiabele woningen verhuren snel: - Centrum gebied - De Blaak
92 99
F6
Huren via een woningbouwcorporatie Na contact te hebben gehad met de diverse woningbouwcorporaties in Tilburg blijken de meest active woningbouwcorporaties Wonen Breburg en TBV Wonen te zijn. Deze woningbouwcorporaties bezitten samen rond de 32.000 huurwoningen, wat 1/3e van de totale woningen in Tilburg is. Echter is hun markt vooral gericht op sociale huurwoningen en niet op de non subsidiabele woningen. Van de 32.000 woningen zijn er maar 1550 woningen boven de sociale huurgrens. Dit betekend dat het aanbod voor yuppen die willen huren in Tilburg zeer minimaal is. Wonen Breburg heeft na contact aangegeven dat zij deze gemiste kans inzien en hier graag op in willen spelen. Wanneer de proef op de som wordt genomen valt gelijk op dat het aanbod van huurwoningen boven de subsidiabele grens erg mager is in Tilburg. Er staan via de woningbouwcorporaties momenteel zes huurwoningen te huur in Tilburg die voldoen aan de inkomensvoorwaarden van de doelgroep. Vijf uit de zes huurwoningen staan te huur in de buitenwijk Tilburg Reeshof, ver van de meeste centrale voorzieningen. Deze woningen voldoen niet aan veel van de behoeften van de doelgroep zoals woning typologie, vrij hoge gemiddelde huurprijs en het ontbreken van een divers programma. Hierdoor er maar op twee van de vijf een optie staat en staan de andere drie nog steeds te huur.
Aantal woningen: - Totaal: 27000 huurwoningen - Subsidiabele: 26000 huurwoningen (92,6%) - Non subsidiabele: 1000 huurwoningen (3,7%) - Non subsidiabele Tilburg: 500 huurwoningen (1,85%)
Meeste non subsidiabele staan: - Centrum gebied Tilburg - Rand van het centrum - Tilburg Reeshof
Een van de aangeboden huurwoningen is centraler gelegen in Tilburg, namelijk aan de rand van de stad. Op deze woning zat na twee dagen al een optie en was dus zeer gewild. Deze woning is gelegen in de buurt van het stadscentrum, wat een divers programma aanbied, goede uitvalswegen en een goed openbaar vervoer netwerk. Een woning die goed aansluit op de behoeften van de doelgroep.
Non subsidiabele woningen beschikbaar: - 0 in ontwikkeling - 0 te huur
Non subsidiabele woningen verhuren snel: F7
- Met een goede afwerking - Onder de 900 euro
F8 93
Particulier huren Van de 96.000 woningen binnen Tilburg zijn rond de 16.000 particuliere verhuurders. Het merendeel van deze woningen bevindt zich of in/ rondom het stadscentrum of in Tilburg Reeshof. Dit betreffen alle soorten woningvormen, van studentenkamers tot aan villa’s. 3 Het merendeel van deze woning zijn verhuurd en het aanbod van huurwoningen via een particuliere verhuurder is mager. De woningen die wel worden aangeboden passen niet bij de wensen van de yup. Vaak sluit de locatie niet aan bij haar wensen en is de woning vaak ook nog eens te duur, met verhuur prijzen boven de 1000 euro. Dit betekend dat het voor yuppen ook erg lastig is om een woning te vinden op de particuliere verhuur markt die aansluit bij haar wensen. De yup die zich in Tilburg wil vestigen is dus vaak genoodzaakt om water bij de wijn te doen wanneer het gaat om haar woning. Dit maakt Tilburg niet aantrekkelijk voor de yup en de kans is groot dat zij zich niet in Tilburg zal vestigen.
F9 94 99
Particulier huren
F10
F11
F12
F14
F15
Weinig aanbod
F13
Woningen zijn te groot
Woningen zijn te duur
Niet op de gewenste locatie 95
Conclusie Er zijn maar weinig woonopties voor young urban professionals in Tilburg op de huurwoning markt. Ondanks de helft van de woningvoorraad in Tilburg bestaat uit huurwoningen, is 2/3e , zo’n 32.000 woningen, hiervan in bezit van de woningbouwcorporaties. Binnen deze 32.000 woningen zijn er maar 1550 woningen die boven de subsidie grens liggen en zodoende bewoonbaar zijn voor de young urban professional. Dit betekend dat het voor een young urban professional erg lastig is om een woning te vinden via een woningbouwcorporatie in Tilburg en is zij aangewezen op de particuliere woningmarkt. De particuliere verhuurder hebben een marktaandeel van ongeveer 16.000 woningen, van kamers tot aan villa’s. Echter het aanbod wat er momenteel is sluit niet aan de woonwensen van de young urban professional of deze is te duur voor haar. Dit betekend dat er een hele grote potentie binnen Tilburg is. Een zeer interessante en economisch sterke doelgroep kan niet vinden waarnaar zij zoekt binnen Tilburg. Hiernaast is deze doelgroep ook nog eens aan het groeien, waardoor de marktvraag naar huurwoningen voor de young urban professional nog groter wordt, een gat in de markt. Wanneer hier niet op wordt ingespeeld is de kans groot dat Tilburg deze doelgroep, met al haar positieve gevolgen, kan verliezen.
F16
Helft woningen is huurwoning
2/3 is in bezig van de woningbouw
32.000 > 1550 F17
Klein aanbod boven de grens 96 99
Aangewezen op de particuliere markt
Conclusie
16.000 F19
F18
Aantal particuliere huurwoningen
Weinig staat te huur
F20
Woningen zijn te groot
Niet op de gewenste locatie
F22
F21
Woningen zijn te duur
Vertrekt uit de stad 97
OnderzoeksresultatenFase II Hoe zit Tilburg ruimtelijk in elkaar?
Hoe functioneert Tilburg sociaal, economisch en cultureel?
Welke woonopties zijn er in Tilburg?
Het centrum gebied is omringt door een ringweg, wat het goed bereikbaar maakt voor verkeer van alle delen van de stad. Aan deze ringweg bevinden zich veel parkeer garages die een parkeer overschot hebben en er is dus geen parkeer tekort in Tilburg.
Tilburg is een stad met veel kleine huishoudens en lage inkomens. Ondanks de lage inkomens zijn cultuur, horeca en evenementen toch erg belangrijk en worden deze veel gebruikt. Het merendeel van de banen bevinden zich in de zorg, transport of onderwijs.
Het centrumgebied in Tilburg bestaat uit het kernwinkelgebied met grote detailhandel ketens in het hart, met in het noordwesten unieke kleine winkels. De staart van het kernwinkelgebied loopt over in een lint met kantoren richting het centraal station van Tilburg maar zonder enige connectie tussen de twee gebieden. Het zelfde geldt voor de Spoorzone ten noorden van het station.
Het onderwijs aanbod binnen Tilburg is erg aan het groeien en heeft vele voordelen voor de stad, waardoor deze opbloeit. Het creëert banen, het brengt buiten gemeentelijk geld naar Tilburg en zodoende economische groei.
Er zijn maar weinig woonopties voor young urban professionals in Tilburg op de huurwoning markt. Ondanks de helft van de woningvoorraad in Tilburg bestaat uit huurwoningen, is 2/3e , zo’n 32.000 woningen, hiervan in bezit van de woningbouwcorporaties. Binnen deze 32.000 woningen zijn er maar 1550 woningen die boven de subsidie grens liggen en zodoende bewoonbaar zijn voor de young urban professional. Dit betekend dat het voor een young urban professional erg lastig is om een woning te vinden via een woningbouwcorporatie in Tilburg en is zij aangewezen op de particuliere woningmarkt.
Het tussengebied is een zeer rustig woonmilieu. Echter in dit woonmilieu zijn er veel ruimtelijke leegtes die vaak dienen als parkeerplaaten en groene pockets. De groene gebieden zijn hierdoor niet of nauwelijks voelbaar in de stad en bieden een grote kans voor placemaking. Hoewel deze gebieden elkaar allemaal kunnen versterken zijn dit momenteel op zichzelf staande gebieden, waar geen sterke verbinding tussen is. Hier ligt een krachtige sterke stedelijke potentie.
98 99
Hoewel er erg veel in het onderwijs wordt geïnvesteerd laat Tilburg een kans liggen. Het onderwijs brengt veel mensen van buiten Tilburg naar de stad die hier hun diploma behalen. Echter richt Tilburg zich niet op het behouden van deze inwoners. Zowel de arbeidsmarkt als de huizenmarkt zijn niet gericht op deze doelgroep Hierdoor zal deze uiteindelijk Tilburg achter zich zal laten en zich vestigen op een andere plek. Dit is de gemiste kans van Tilburg, als zij naast de trek van de (potentiële) hoger opgeleide nu ook weet de hoger opgeleide(yup) te behouden in haar stad, zullen hier economische. sociale en culturele voordelen aan zitten. Hierdoor is het essentieel dat Tilburg zich ook zal gaan richten op deze doelgroep, zowel op de arbeidsmarkt als de woningmarkt om deze braindrain te stoppen.
De particuliere verhuurder hebben een marktaandeel van ongeveer 16.000 woningen, van kamers tot aan villa’s. Echter het aanbod wat er momenteel is sluit niet aan de woonwensen van de young urban professional of deze is te duur voor haar. Dit betekend dat er een hele grote potentie binnen Tilburg is. Een zeer interessante en economisch sterke doelgroep kan niet vinden waarnaar zij zoekt binnen Tilburg. Hiernaast is deze doelgroep ook nog eens aan het groeien, waardoor de marktvraag naar huurwoningen voor de young urban professional nog groter wordt, een gat in de markt. Wanneer hier niet op wordt ingespeeld is de kans groot dat Tilburg deze doelgroep, met al haar positieve gevolgen, kan verliezen.
OnderzoeksresultatenFase II - Stedenbouwkundig onderzoek Tilburg Cup
Achtergrond HBO Diploma
Jaar contract Werkloos
Woonwensen
â‚Ź 500,0,3 per huishouden Onzeker over woonsituatie
Aantal woningen: - Totaal: 27000 huurwoningen - Subsidiabele: 26000 huurwoningen (92,6%) - Non subsidiabele: 1000 huurwoningen (3,7%) - Non subsidiabele Tilburg: 500 huurwoningen (1,85%)
Meeste non subsidiabele staan:
Naast het stadscentrum
Appartement
Openbaar vervoer
50 m2 -100m2
Werken vanuit huis
- Centrum gebied Tilburg - Rand van het centrum - Tilburg Reeshof
Non subsidiabele woningen beschikbaar: - 0 in ontwikkeling - 0 te huur
Non subsidiabele woningen verhuren snel: - Met een goede afwerking - Onder de 900 euro
â‚Ź 750,-
Supermarkt
99