Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier
opérations
Immobilières |octobre 2016
www.lemoniteur.fr/ope-immo
n°89
Urbanisme et environnement
Fiscalité
BATEAUXLOGEMENTS
LOI MONTAGNE : ACTE 2 Répondre aux nouveaux enjeux qui se posent aujourd’hui aux territoires de montagne, sans remettre en cause les grands équilibres de la loi fondatrice de 1985, telle est l’ambition du projet de loi « Montagne » en débat au Parlement. P.10
Le fisc rappelle que les propriétaires de bateaux amarrés à un point fixe et aménagés pour l’habitation doivent s’acquitter à la fois d’une redevance d’occupation privative du domaine public fluvial, de la taxe foncière et des impôts locaux de la commune où est stationné le bateau. P.17
constrUction
TRAVAILLER EN MODE BIM : QUELS RISQUES JURIDIQUES ? À la fois nouveau processus collaboratif et logiciel d’intégration, de génération et d’exploitation de données permettant de concevoir, construire et exploiter un bâtiment, l’utilité du Building Information Modeling (BIM) n’est plus à démontrer. Seulement, l’encadrement juridique de la pratique du BIM reste à inventer. Qui est responsable en cas de sinistre ? Quelles assurances pour ces nouveaux risques ? À qui appartiennent les données dans la maquette ? Décryptage. P.22 DOSSIER
Financement
vente et contrats spéciaUx
AFFAIRE « MAISON DE POÉSIE » Épilogue de l’affaire « Maison de poésie ». La Cour de cassation décide qu’un droit réel de jouissance spéciale ne peut être qualifié de perpétuel lorsqu’il est détenu par une personne morale pendant toute la durée de son existence. P.34
Gestion et proFessions
RÉNOVER EN COPROPRIÉTÉ Aujourd’hui, la plupart des outils réglementaires et financiers pour engager le processus de rénovation énergétique en copropriété sont en place. Mais encore trop peu de copropriétés ont engagé des travaux. Pourquoi ce chantier, qui ne doit susciter ni désespérance ni impatience, peine-t-il toutefois à prendre son envol ? Réponses croisées. P.6
Gestion et proFessions
RÉFORME DU CRÉDIT IMMOBILIER Harmonisation européenne oblige, une ordonnance du 25 mars 2016 réforme en profondeur le droit du crédit immobilier. Passage en revue des nouvelles dispositions renforçant l’information et la protection des emprunteurs avant la conclusion du contrat de prêt. P.46
RÉSIDENCES-SERVICES : DES ACTIFS PARTICULIERS DOSSIER Les résidences-services, apparues dans les années 1970, connaissent un regain d’intérêt aux yeux des opérateurs du secteur. Le sujet mérite d’autant plus d’être défriché que la loi « vieillissement » de décembre 2015 fixe, enfin, un cadre légal à cette classe d’actifs, en améliorant la protection des consommateurs et en clarifiant les droits respectifs des résidents, locataires et propriétaires. P.28
Une publication
Comité de rédaction Bruno CHEUVREUX
Estelle DEBAUSSART-JONIEC
Philippe PELLETIER
Notaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh
Directrice des affaires juridiques et des marchés, Paris Habitat
Jacqueline FAISANT
Françoise KAMARA
Aurélie LEMOINE
Hugues PÉRINET-MARQUET
Catherine STEPHANOFF
Paul TALBOURDET
Directeur du comité Associé de Lefèvre Pelletier et associés, Avocats. Il est président du plan bâtiment durable.
Présidente du directoire, BNP Paribas REIM
Professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)
2
Index Aides personnalisées au logement Réforme.......................................................... 11 Amiante Compétence des diagnostiqueurs...................... 15 Nouvelles obligations....................................... 14 Responsabilité du vendeur................................ 40 Assurance construction Dommages-ouvrage......................................... 38 Autorisation d’urbanisme Recours en annulation...................................... 37 Refus illégal de permis..................................... 37 Résidences mobiles de loisirs............................ 35 Servitude d’emplacement réservé...................... 36 Bail commercial Bail dérogatoire............................................... 42 Équivalence juridique d’un local........................ 41 Indemnité d’éviction......................................... 43 Obligation de maintenir un environnement favorable........................................................ 43 Révision triennale du loyer................................ 42 Bail d’habitation Congé pour reprise........................................... 41 Diagnostics gaz et électricité............................. 15 Locataire étudiant et taxe d’habitation............... 50 BIM Assurances..................................................... 26 BIM manager.................................................. 25 Droits d’auteur. ............................................... 22 Éditeur de logiciel............................................ 26 Rapport Pican. ................................................ 24
Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Conseiller-doyen à la première chambre civile de la Cour de cassation et président de la Commission des clauses abusives
Secrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity
Compte prorata................................................ 48 Contrat de construction Clause de conciliation...................................... 38 Copropriété Assemblée générale......................................... 44 État daté......................................................... 16 Immatriculation............................................... 15 Orcod-IN......................................................... 11 Prévention du risque incendie............................ 17 Rénovation énergétique...................................... 6 Crédit immobilier Réforme.......................................................... 46 Droit réel de jouissance spécial........................ 34 Évaluation environnementale............................ 14 Expropriation Indemnisation du sous-locataire....................... 35 Green deal....................................................... 51 Loi Biodiversité Compensation écologique................................. 14 Loi Montagne Réforme.......................................................... 10 Lotissement..................................................... 36 Maître d’œuvre Devoir de conseil.............................................. 39 Marchés publics Accès des TPE/PME.......................................... 16 Marché public de prestation de services juridiques. ...................................................... 16 Normes environnementales.............................. 18
Directrice, département Études et Recherches, CBRE
Avocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei
Plus-values Vente en viager................................................ 17 Propriété publique Copropriété..................................................... 39 Réforme de la responsabilité civile Troubles anormaux de voisinage.......................... 3 Règlement national d’urbanisme....................... 16 Rénovation énergétique Copropriété....................................................... 6 Fonds de garantie pour le logement................... 15 Résidences-services Bail commercial. ............................................. 29 Cadre juridique................................................ 28 Destination et droit de l’urbanisme.................... 29 ERP................................................................ 32 Exploitant. ...................................................... 29 Fiscalité.......................................................... 32 Résidences-seniors.......................................... 31 Services individualisables................................. 30 Servitude Extinction........................................................ 44 Subventions municipales.................................. 17 Taxe foncière Bateaux-logements.......................................... 17 Parking........................................................... 50 Piscine en kit................................................... 50 Vente Cession des terrais du domaine privé de l’État.... 14 Vente en l’état futur d’achèvement Garantie financière d’achèvement. .................... 40
Opérations
Immobilières Antony Parc 2 10, place du Général de Gaulle, BP 20156 92186 Antony Cedex Tél. : 01 77 92 92 92 www.lemoniteur.fr/ope-immo RÉDACTION Directeur des rédactions : Michel Dalloni Tél. : 01 79 06 71 59 Rédactrice en chef déléguée : Sophie Michelin-Mazéran Tél. : 01 79 06 72 45 Rédacteur en chef technique : Franck Vacle Responsable de production : Denis Guillambert Ont collaboré à ce numéro* : Ludovic Chambe, associate director ; Hélène Cloëz, avocat associé ; Cyril Croix, avocat ; Danielle Da Palma, avocat ; Hervé Debaveye, ingénieur ; Pascaline Déchelette-Tolot, avocat associé ; Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Danielle Dubrac, administrateur de biens ; Sandra Fernandès, avocat associé ; Sidonie Fraîche-Dupeyrat, avocat associé ; Pierre Haxaire, ingénieur ; Agnès Lebatteux-Simon, avocat ; Nicolas Lepère, directeur immobilier ; Olivier Ortega, avocat associé ; Anne Malfilatre, avocat ; Géraldine Piedelièvre, avocat associé. *Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.
PROmOTION-DIffusION Directeur : Jean-Baptiste Alline Chargée de diffusion : Nina Yingui Gestion des abonnements : Nadia Clément RELATION CLIENTs Directeur : Christophe Richard Tél. : 01 79 06 73 04 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 469 € TTC (10 nos + les services numériques : accès illimité au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique) Pour s’abonner : 01 79 06 70 00 abonnement@groupemoniteur.fr DIRECTRICE COmmERCIALE ET mARkETING Du PôLE CONsTRuCTION Laurence Delaval Tél. : 01 79 06 71 51 fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire OPÉRATIONs ImmObILIèREs est édité par Groupe Moniteur SAS au capital de 333.900 € Siège social : Antony Parc 2 10, place du Général de Gaulle, BP 20156 92186 Antony Cedex RCS NANTERRE 403 080 823 N° SIRET 403 080 823 00012 N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823 Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING Président, directeur de la publication : Julien Elmaleh Directeur général délégué : Sandrine Rampont mIsE EN PAGE DEsk 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France ImPRImERIE-bROChAGE-ROuTAGE Imprimerie de Champagne Rue de l’Étoile de Langres ZI Les Franchises – 52200 Langres, France N° commission paritaire : 0218 T 89266 IssN : 1961-6597 Mensuel. Dépôt légal à parution Imprimé en France/Printed in France Opérations Immobilières utilise des papiers issus de forêts gérées durablement, et de sources controlées.
ÉDITORIAL Par Hugues Périnet-Marquet, professeur à l’université Panthéon-Assas (Paris II)
Impact de la réforme de la responsabilité civile sur
ledroitdelaconstruction? En avril 2016, le garde des Sceaux a soumis à concertation un avant-projet de loi visant à réformer la responsabilité civile. Ce texte devrait cheminer dans l’habituel processus législatif, puisque son adoption résultera d’une loi et non d’une ordonnance. Les effets de cette réforme pourraient être sensibles sur le droit de la construction. De nouvelles dispositions sont créées. Alors que la réparation des troubles anormaux de voisinage est aujourd’hui fondée sur un régime d’origine purement prétorien et donc totalement autonome, l’article 1244 du Code civil vient la codifier en la rattachant à la responsabilité civile, ce qui ne serait pas sans effet en matière de prescription et de réparation. Le texte s’efforce aussi de limiter le rôle du juge lorsque le trouble découle d’une activité autorisée par une décision administrative. Mais cette nouvelle règle mériterait d’être clarifiée tant les difficultés sont, en la matière, nombreuses. L’autre nouveauté majeure tient en la création d’une amende civile, par l’article 1266 du Code civil, susceptible d’être imposée à l’auteur d’un dommage découlant d’une faute lourde. Lorsque l’on sait que le maximum de l’amende peut atteindre jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires mondial consolidé de l’entreprise, il est légitime de s’inquiéter des conséquences excessives qu’une disposition pleine de bonnes intentions pourrait générer, même si les juges feront probablement preuve de modération. Pour le reste, la future loi organise et modifie, sur certains points, le régime de la responsabilité civile de droit commun. Sans entrer ici dans les détails, les nouvelles règles conduiraient à des évolutions notables par rapport aux solutions jurisprudentielles actuelles en matière de responsabilité des constructeurs, que ce soit en termes de préjudice futur, de garde du chantier ou d’exonération totale en cas du fait du maître d’ouvrage et, en particulier, de prise de risques. Il en irait de même de la liberté laissée à la victime de disposer des sommes allouées ou de la possibilité d’écarter la réparation en nature lorsqu’elle entraînerait, pour le responsable, un coût manifestement déraisonnable au regard de son intérêt pour la victime. Toutes ces dispositions, difficilement compatibles avec le régime actuel de la responsabilité des constructeurs et de l’assurance construction, pourraient être remises en cause si le législateur ne prenait pas la précaution, comme il l’a fait en matière de droit des contrats, de prévoir une disposition selon laquelle le régime de droit commun s’efface devant les régimes spéciaux. Mais la difficulté est que le régime spécial de responsabilité des constructeurs est tout autant d’origine jurisprudentielle que légale. Le législateur devra donc faire preuve d’habileté pour, tout en modernisant à juste titre le droit de la responsabilité civile, sauvegarder les spécificités d’un régime de responsabilité des constructeurs et d’assurance construction qui, de l’avis général, donne globalement satisfaction. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
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SOMMAIRE INDEX........................................................ 2 ÉDITORIAl Impact de la réforme de la responsabilité civile sur le droit de la construction ?......... 3 çA fAIT DÉbAT Le laborieux chantier de la rénovation énergétique en copropriété. ........................ 6 TEXTES OffICIElS Sommaire deS texteS officielS..............9 ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS....10 aU JoUrNal officiel
Le texte à retenir Promoteurs.et.aménageurs.:.. la.compensation.écologique.. devient.obligatoire..................................... 14
DOSSIERS Du mOIS Construction
Travailler en mode bIm : quels risques juridiques ? À.la.fois.nouveau.processus.collaboratif.et.logiciel.d’intégration,.de.génération. et.d’exploitation.de.données.permettant.de.concevoir,.construire.et.exploiter.. un.bâtiment,.l’utilité.du.Building.Information.Modeling.(BIM).n’est.plus.. à.démontrer...........................................................................................................22
Gestion et professions
Résidences-services : des actifs particuliers Les.résidences.avec.services,.communément.appelées.résidences-services,. recouvrent.des.réalités.économiques.et.immobilières.assez.bien.maîtrisées.. Cependant,.l’autonomie.des.différentes.législations.les.organisant.ainsi.que. l’absence.d’approche.globale.cohérente.rendent.difficilement.décryptable.. le.cadre.juridique.applicable.à.ces.actifs.immobiliers.........................................28
réPoNSeS miNiStérielleS.......................16
ACTuAlITÉ DES mARChÉS Tour d’horizon de l’immobilier durable en France..................................................... 18 DOSSIERS
Expertise,.mesurage.et.diagnostics......... 40
Gestion et Professions Baux.d’habitation.et.mixtes. .................... 41 Baux.commerciaux.et.professionnels..... 41
10 qUeStioNS SUr… traVailler eN mode Bim : qUelS riSqUeS JUridiqUeS ?. ..................22
Copropriété.et.ensembles.immobiliers.... 44
10 qUeStioNS SUr… réSideNceS-SerViceS : deS actifS ParticUlierS.........................28
EN SyNThèSE
JuRISpRuDENCE Sommaire de JUriSPrUdeNce.................35
Indivision,.mitoyenneté.et.servitude........ 44
La réforme du crédit immobilier................ 46 Convention de compte prorata.................. 48 VOS QuESTIONS
La décision à retenir
Spécial contributions et taxes.................... 50
La.saga.«.Maison.de.poésie.».:.. suite.et.fin................................................. 34
TRIbuNE lIbRE
Urbanisme et Environnement Expropriation.et.droit.de.préemption....... 35 Autorisations.d’occupation.des.sols........ 35
Construction Contrats.de.la.construction...................... 38 Responsabilités.et.assurances. ............... 38
Vente et Contrats spéciaux Propriété.publique. .................................. 39 Contrats.spéciaux..................................... 40
Transition énergétique : après le temps de la loi, le temps du contrat. .................... 51 SOmmAIRE ThÉmATIQuE. ...................... 52
Au SOmmAIRE Du pROChAIN NumÉRO le crowdfunding immobilier : un risque majeur en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux ? l permis de construire et sites et sols pollués l le logement étudiant en france l biodiversité, nature et paysages : une loi de reconquête ? l les clés d’un montage en bail réel immobilier logement (brilo) l la procédure intégrée pour l’immobilier d’entreprise l Gestion financière des acomptes l la fiscalité de l’économie collaborative l les professionnels doivent-ils craindre l’ubérisation du secteur immobilier locatif ? l
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
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ça fait débat Thématique Gestion et Professions
Le laborieux chantier de la rénovation énergétique en copropriété Les trois quarts des logements en copropriété ont été construits alors qu’il n’existait pas encore de réglementation thermique. L’enjeu de la rénovation énergétique pour ce marché de quelque 8 millions de logements est donc de taille. Aujourd’hui, la plupart des outils réglementaires et financiers pour engager le processus de rénovation énergétique en copropriété sont en place. Les professionnels se sont même engagés, au travers d’une charte signée sous l’égide du Plan bâtiment durable, à former leurs collaborateurs. Mais encore trop peu de copropriétés ont engagé des travaux. Pourquoi ce chantier, qui ne doit susciter ni désespérance, ni impatience, peine-t-il toutefois à prendre son envol ? Réponses croisées d’un professeur de droit et d’un administrateur de biens.
Danielle Dubrac, secrétaire générale de l’UNIS, et Agnès Lebatteux-Simon, avocat à la cour, professeur à l’ICH REPÈRES
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Décret n° 2016-1097 du n 11 août 2016 relatif au fonds de garantie pour la rénovation énergétique n Décret n° 2016-711 du 30 mai 2016, dit « des travaux embarqués » n Loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, dite « loi LTECV » n Loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite « loi Grenelle 2 »
© DR
« Le marché de la rénovation en copropriété a mis très longtemps à parvenir à maturité, en termes de compétences techniques, de modèles économiques et même de suivi réglementaire. » Agnès Lebatteux-Simon Un regain de la pression réglementaire… La rénovation énergétique des copropriétés devait être la première étape de la transition énergétique dans le secteur du bâtiment, s’agissant d’immeubles collectifs, détenus par des propriétaires réputés aisés, gérés par des professionnels, progressivement recensés (voir le décret sur l’obligation d’immatriculation des copropriétés en p. 15), et dans lesquels une poignée de copropriétaires investis peut faire basculer la prise de décision de travaux. En effet, les travaux de rénovation énergétique relèvent de la majorité relative au second tour, dès lors que le projet fédère le tiers des voix de tous les copropriétaires au premier tour. La pression réglementaire s’est progressivement accrue sur les syndicats, depuis l’obligation de réaliser un audit ou un diagnostic de performance énergétique avant le 1er janvier 2017 jusqu’à l’obligation « d’embarquer » l’amélioration de la performance énergétique lors de travaux en façade ou en toiture.
… couplé au développement des financements Parallèlement, de nouveaux financements ont été créés : éco-prêt à taux zéro, création d’un fonds de travaux obligatoire, programme « Habiter mieux », TVA réduite, sociétés de tiers-financement, fonds de garantie pour la rénovation énergétique, allègement des contraintes sur la vente des droits à construire du syndicat en vue d’une surélévation, etc.
Mais des ambitions déçues À quatre ans de l’horizon 2020, le bilan est décevant : la plupart des copropriétés n’ont pas réalisé l’audit obligatoire et, même en dispositif aidé, rechignent à franchir le pas de la rénovation. Les obstacles sont sérieux, nombreux et variés. Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Plusieurs blocages Ces projets doivent être mis en œuvre sous l’impulsion d’un conseil syndical motivé ou d’une commission travaux compétente, capables de comprendre ces sujets techniques, dans le cadre d’un processus décisionnel complexe, à l’exact opposé du processus de démocratie directe de la copropriété. Comment assurer aux copropriétaires une information suffisante sans bloquer le projet ? Comment permettre la concertation en dehors des assemblées générales ? Comment concilier mise en concurrence et contrats de longs termes, tels que les contrats de conception, réalisation, exploitation et maintenance ? De plus, les temps de retour sur investissement vont de huit à trente ans. Les primo-accédants peuvent difficilement supporter ce coût en plus de leur prêt, tandis que les copropriétaires âgés n’en voient pas l’intérêt. Sans compter que certains ne pourront pas rester propriétaires. La volatilité des aides et des dispositifs fiscaux suscite aussi une grande défiance. Or, les incertitudes liées au projet sont un facteur dissuasif. Par ailleurs, la plus-value « verte » sur l’habitation est peu sensible, sauf dans des quartiers où des rénovations ont déjà eu lieu. Les obstacles techniques ne sont pas non plus négligeables : le marché a mis très longtemps à parvenir à maturité, en termes de compétences techniques, de modèles économiques (banques et tiers-financeurs) et même de suivi réglementaire. Ainsi, on ignore toujours les compétences requises des « auditeurs » ayant à établir le « diagnostic technique global » obligatoire au 1er janvier 2017 ! Le dernier frein est humain : le copropriétaire est prêt à consacrer des sommes importantes à la valorisation des parties privatives, mais non aux parties communes.
Un long chantier… Il faut un minimum de trois à cinq ans pour mener un projet de rénovation au sein d’une copropriété avec un réel consensus. Les premières opérations, lancées en 2010, commencent à peine à voir le jour. La généralisation des diagnostics, l’amélioration des montages proposés et surtout la pression réglementaire finiront sans doute par contraindre les copropriétaires à la rénovation, volens nolens… à l’horizon 2050 !
© DR
ça fait débat « Nous estimons que l’ajustement du marché devrait se faire en fonction de la performance énergétique du lot comme de l’immeuble. » Danielle Dubrac
de gouvernance des copropriétés, et est inhérent à leur fonctionnement et rythme de décisions. La durée d’un contrat de syndic n’est guère compatible avec les objectifs de rénovation qui requièrent une gestion à long terme et des décisions à prendre rapidement. La gestion des bâtiments est standardisée par les normes, sans tenir assez compte de leurs spécificités et de leurs occupants. Doit-on tous atteindre une performance maximum sans distinction ?
Des objectifs de rénovation ambitieux
Des copropriétés sous pression
Dans l’existant, pour le secteur résidentiel, retenons les objectifs liés à « la massification de la rénovation énergétique » : – 500 000 rénovations lourdes par an d’ici à 2017 (loi Grenelle 2) ; – baisse de la précarité de 15 % d’ici à 2020 (loi LTECV) ; – rénovation des logements privés les plus énergivores (étiquettes F ou G) d’ici à 2025 (loi LTECV).
Les copropriétés sont sollicitées de manière incessante par la loi : droit à l’antenne, à la fibre, au garage à vélo, au branchement pour véhicules électriques, à la mobilité, à un site Internet, à l’amélioration des ascenseurs existants, à une comptabilité spécifique et à des comptes bancaire spéciaux, etc. Leur situation financière est également préoccupante : selon le ministère de la Justice, le contentieux lié aux impayés de charges a augmenté de 38 % ces dix dernières années.
Un bilan mitigé À l’heure actuelle, les décisions sont insuffisantes sur le vote de l’audit énergétique et sa mise en œuvre : 5 % seulement des syndicats réaliseront réellement des travaux de rénovation énergétique. La durée de l’amortissement, eu égard à la durée moyenne des occupations (environ huit ans) ou à l’âge des occupants, n’incite guère à la dépense. Pour autant, la réalisation de travaux n’est pas la seule piste d’actions à envisager et les bénéfices et économies liés à un meilleur comportement, une consommation plus sobre de l’énergie ne sont pas à négliger.
Les principaux freins
n 8,5 millions de logements
en copropriété (plus de 27 % du parc) n Près de 78 % des immeubles bâtis avant la réglementation thermique de 1974 n 500 000 logements rénovés à partir de 2017 (objectifs de la loi Grenelle 2) n Baisse de la précarité de 15 % d’ici à 2020 (objectifs de la loi LTECV)
Des syndics engagés et volontaires La plupart des syndics se souviennent des chocs pétroliers de 1973 et 1979. La maîtrise des charges fait partie de leurs missions essentielles depuis fort longtemps. L’instauration d’une formation continue obligatoire depuis cette année, à la demande de l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) notamment, qui a accompagné près de 1 500 gestionnaires de copropriété en 2015, va dans le bon sens (la transition énergétique constitue l’un des huit thèmes obligatoires de formation). La charte de mobilisation pour la rénovation énergétique des copropriétés initiée par le Plan bâtiment durable a fédéré de nombreuses signatures auprès des fédérations et organisations professionnelles de l’immobilier, puis des syndics. La rénovation énergétique est donc inscrite comme « valeur fondamentale » des cabinets qui s’engagent à s’informer, se former, faire voter les audits énergétiques selon le calendrier prévu par la loi, et qui sont une interface indispensable et de proximité. Bref, un chantier laborieux, mais passionnant : notre syndicat est déjà en marche, les conseillers syndicaux de nos copropriétés aussi ! n
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3,5 millions de rénovations de logements en 2014 © phOvOiR
Le Plan bâtiment durable prévoit une montée en puissance progressive via l’observation (diagnostic de performance énergétique, audit énergétique, immatriculation, individualisation des factures de chauffage, etc.), la mise en place des outils (fonds de travaux, contrat de performance énergétique, plan pluriannuel de travaux, diagnostic global ou carnet d’entretien renforcé), puis la réalisation de ces travaux. Les copropriétés sont incitées à progresser, sans être toutefois contraintes, même si leur liberté contractuelle et financière se réduit progressivement. Nous estimons que l’ajustement du marché devrait se faire en fonction de la performance énergétique du lot comme de l’immeuble.
CHIFFRES-CLÉS
Les principaux freins, côté copropriété, sont économiques. L’enjeu environnemental n’est plus – à tort ou à raison – une motivation suffisante pour voter des travaux. En revanche, l’enjeu lié à la valeur du bien et à la transmission d’un patrimoine entretenu et performant mobilise davantage. La difficulté est d’apprécier le retour sur investissement. Les copropriétaires ont besoin aujourd’hui d’un calendrier très long de réflexion et de mise en œuvre. Entre le moment où les réflexions sont entamées et le moment de l’action, les données financières peuvent avoir changé. Cette instabilité génère une crainte systématique, et arrêtons la folie règlementaire ! Le retard de mobilisation est aussi dû au mode www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
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Sélection de textes officiels réalisée et commentée par
TEXTES OFFICIELS LE TEXTE À RETENIR Urbanisme et Environnement Droit de l’environnement et qualité environnementale
Promoteurs et aménageurs : la compensation écologique devient obligatoire La loi sur la biodiversité, qui compte 174 articles, vient compléter les dispositions du Code de l’environnement en insérant de nouveaux principes ...........................................14
Gestion et Professions PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................11 ●
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●
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PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10 ●
Acte II de la loi Montagne : entre développement et protection
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
L’environnement se réforme par ordonnances
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
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aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
Amiante : des obligations alourdies
Frais facturés au titre de l’état daté : vite, un plafond ! Copropriété : prévention du risque incendie dans le local à poubelles
Financement PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................11 ●
APL : le patrimoine des allocataires pris en compte
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●
Fonds de garantie pour la rénovation énergétique
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
Règles d’attribution des subventions pour achever un ouvrage
Fiscalité
RNU et travaux d’extension d’une construction existante
Construction
Des syndicats de copropriété bientôt tous immatriculés Deux nouveaux diagnostics pour la location : gaz et électricité Le nouvel arrêté compétences amiante
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
Urbanisme et Environnement
Grigny : l’évaluation et l’orientation des politiques publiques sous observation
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
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Quelle fiscalité encadre les bateaux-logements ? Imposition des plus-values lors d’une vente en viager
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
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Quels dispositifs favorisent l’accès des TPE/PME aux marchés publics ? Marché public de prestations de services juridiques : quels contours ?
Vente et Contrats spéciaux aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
Décote élargie pour le logement social
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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports
tableau de bord législatif Ce tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision. 1re lecture par l’Assemblée nationale
Projets ou propositions de loi
Projet de loi Montagne
1re lecture par le Sénat
2e lecture par l’Assemblée nationale
2e lecture par le Sénat
Adoption du texte et procédure de conciliation
Contrôle de constitutionnalité
Parution au JO
Entrée en vigueur du texte
1 Tableau arrêté à la date du 12/10/2016
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Urbanisme et environnement
acte ii de la loi Montagne : entre développement et protection Le projet de loi de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, dit « projet de loi Montagne », a été présenté le 14 septembre 2016 en Conseil des ministres. Ce texte, dont l’objectif premier est d’adapter la loi Montagne du 9 janvier 1985 aux évolutions sociales, économiques, environnementales et administratives intervenues au cours des trente dernières années, comporte 25 articles divisés en quatre grands titres (voir l’article « Loi Montagne : la crise de la trentaine » dans Opé. Immo. n° 77, juillet-août 2015, p. 20). Dans son volet immobilier, le projet de loi contient plusieurs dispositions relatives notamment à la réhabilitation de l’immobilier de loisir (titre III), à l’accès au logement pour les travailleurs saisonniers (titre II) et au renforcement des politiques environnementales (titre IV).
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Réhabilitation de l’immobilier de loisir D’une part, l’article 21 du projet de loi vient modifier l’article L. 318-5 du Code de l’urbanisme portant sur le dispositif « opérations de réhabilitation de l’immobilier de loisir » (Oril), en vue de l’adapter au marché de la location touristique. À ce titre, les délibérations créant des Oril sont étoffées et doivent dorénavant préciser le syndicat des copropriétaires (et non plus « la copropriété ») ayant la charge des travaux relatifs aux parties communes, ou encore les personnes (physiques ou morales) qui s’engagent à acquérir et à réhabiliter des lots de copropriété afin de réunir des lots contigus. D’autre part, l’article 22 du projet de loi prévoit l’abrogation de l’article L. 323-1 du Code de tourisme relatif aux villages résidentiels. Cette suppression a vocation à simplifier la nomenclature existante des catégories d’hébergement touristique. Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Enfin, l’article 19 du projet de loi introduit une définition plus large des unités touristiques nouvelles (UTN) en distinguant dorénavant les UTN structurantes, prévues par les schémas de cohérence territoriale (Scot), des UTN locales qui sont, quant à elles, prévues par les plans locaux d’urbanisme (PLU). Tout nouveau projet nécessiterait donc une révision de ces documents, ce qui, au regard des délais de recours, pourrait prendre plusieurs années… D’une manière générale, la réhabilitation de l’immobilier de loisir vise à endiguer le phénomène dit des « lits froids », c’est-à-dire des logements qui sont régulièrement vacants. Simplification de l’accès au logement pour les travailleurs saisonniers L’article 13 du projet de loi prévoit que les maisons de services au public, instituées par la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, pourront désormais tenir compte de la situation des travailleurs saisonniers et pluriactifs. En outre, l’article 14 du projet de loi met en place des conventions pour le logement des travailleurs saisonniers devant être conclues entre les communes dites « touristiques » appartenant à une zone de montagne et les acteurs locaux du logement. Par ailleurs, des mesures sont prévues afin de permettre la sous-location des logements vacants au profit des travailleurs saisonniers. Renforcement des politiques environnementales et revalorisation des territoires de montagne Les dispositions des articles L. 331-3 et L. 333-2 du Code de l’environnement se trouvent modifiées afin de reconsidérer les spécificités d’aménagement, de protection et du développement durable propres aux zones de montagne, et ce, notamment, par le biais de l’intervention du syndicat mixte d’aménagement
projets, propositions et rapports
et de gestion du parc naturel régional (article 23 du projet de loi). Par ailleurs, dans un souci de promotion du tourisme de montagne, l’article 18 du projet de loi, qui est présenté comme l’une des dispositions phares du texte, permet aux communes situées en zone de montagne de déroger à l’article 68 de la loi du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République (dite « loi NOTRe ») et ainsi de conserver leurs prérogatives en matière de promotion du tourisme au niveau communal, et non pas intercommunal comme le prévoit cette loi. Enfin, le rôle de l’État et des collectivités territoriales dans le développement durable de la montagne est réaffirmé notamment à travers la création du Comité de massif chargé de définir les objectifs et de préciser les actions qu’il juge souhaitables pour le développement, l’aménagement et la protection du massif. Un texte critiqué L’avant-projet de loi avait déjà fait l’objet de vives critiques, notamment de la part du Conseil économique social et environnemental (Cese), affirmant, dans son avis adopté à l’unanimité le 7 septembre 2016, que « dans sa rédaction actuelle, les mesures prévues sont trop partielles et insuffisamment stratégiques ». Pour plusieurs, « l’acte II de la loi Montagne » ne serait pas à la hauteur des espoirs et ne prendrait pas en compte les besoins des populations permanentes sur les sujets importants que sont la gestion et la qualité de l’eau, les écoles, les transports, l’agriculture de montagne et les services publics. Le texte est maintenant soumis à l’examen des commissions des affaires économiques et du développement durable et sera discuté en première lecture devant l’Assemblée nationale à partir du 10 octobre 2016. Projet de loi de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, n° 4034, enregistré à l’Assemblée nationale le 14 septembre 2016
et aUssi… Gestion et professions
Grigny : l’évaluation et l’orientation des politiques publiques sous observation
En juillet 2016, un groupe de travail composé de six inspections générales a remis au Premier ministre son rapport sur l’évaluation et l’orientation des politiques publiques mises en œuvre à Grigny (commune de l’Essonne - 91). Le groupe y dresse le tableau d’une commune en proie à de sérieuses
TEXTES OFFICIELS
difficultés en matières d’urbanisme, de sécurité et de climat social, et ce, notamment, en raison d’un manque de cohérence et de coordination entre les différentes politiques publiques menées ces dernières années. Le rapport va jusqu’à évoquer l’expression d’« apartheid social et territorial » pour cette ville de plus de 27 000 habitants. Après avoir rappelé les conditions préalables à l’instauration d’un climat propice au développement de la commune de Grigny, le rapport cible cinq actions prioritaires que sont la copropriété et les opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod-IN), l’éducation et les élèves, l’emploi et la formation, le budget et enfin, les services à la population. S’agissant du volet « copropriété », le rapport affirme qu’une fois adapté aux besoins de la population grignoise, le dispositif Orcod-IN (instauré par la loi et inauguré en 2015 à Clichysous-Bois), devrait « résoudre les problèmes de la copropriété à l’horizon d’une quinzaine d’années » (voir Opé. Immo. n° 73, mars 2015, p. 3 sur : « Orcod : traiter les territoires délaissés de la République »). Le projet de décret de création d’une Orcod-IN à Grigny a reçu un avis favorable du conseil d’administration de l’Établissement public foncier (EPF) d’Île-de-France. Le texte, dont la publication pourrait avoir lieu en novembre 2016, définira le périmètre de l’Orcod-IN et en confiera le pilotage à l’EPF d’Île-de-France. En outre, la mission suggère que la mise en place d’un « système de copropriété mixte », permettant le transfert de certains lots de copropriété dans le parc locatif public, assurerait une meilleure gestion et permettrait de lutter contre les « marchands de sommeil ». Enfin, il est notamment question de mettre un terme aux flux d’acquisition de logements à des fins parfois frauduleuses et de désengorger le tribunal de grande instance d’Evry, qui connaît à l’heure actuelle un grand nombre de contentieux tendant au recouvrement de dettes locatives. Rapport sur l’évaluation de l’orientation des politiques publiques mises en œuvre à Grigny (Essonne), juillet 2016
Financement
apL : le patrimoine des allocataires pris en compte Dans le prolongement du rapport « Pupponi », remis en mai 2015 à Bercy sur les aides personnalisées au logement (APL), les modalités de calcul des droits à l’APL évoluent pour tenir compte du patrimoine du demandeur à l’aide sociale. Ce nouveau dispositif d’attribution des APL, qui est entré en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (voir décret n° 2016-1385 du 12 octobre 2016) résulte des articles 140 et 143 de la loi de finances pour 2016 du 29 décembre 2015. www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
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TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports Un nouveau mode de calcul des APL Jusqu’à présent, les APL étaient attribuées sur la base des revenus imposables déclarés et en fonction des critères que sont : – le type de logement (caractéristiques et situation géographique) ; – le statut du demandeur (situation professionnelle et composition familiale) ; – les ressources financières de ce dernier. Dorénavant, le patrimoine qui échappe à l’impôt sur le revenu (résidence secondaire non louée, œuvres d’art, intérêts de certains placements, à savoir le livret A, le livret développement durable ou encore le livret d’épargne populaire) sera également pris en compte pour le calcul des APL. Concrètement, les ménages bénéficiant d’un patrimoine global excédant 30 000 euros (hors résidence principale et bien à usage professionnel) verront le principe et/ou le montant de leur APL remis en cause. En effet, une part des revenus provenant des placements financiers précités et des résidences secondaires sera imputée aux critères initiaux servant au calcul des aides personnalisées au logement. Les titulaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ainsi que les personnes dépendantes accueillies dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Éhpad) ne sont pas concernés par cette réforme. Selon le ministère du Logement et de l’Habitat durable, environ 10 % des bénéficiaires actuels des APL, en ce que ces derniers bénéficient d’un patrimoine supérieur à 30 000 euros, devraient connaître une diminution du montant de leurs aides, voire une suppression de ces dernières.
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Une mesure largement contestée Le projet de décret présenté le 12 septembre 2016 au Conseil national de l’habitat par le ministère du Logement et de l’Habitat durable, et réformant les APL, a soulevé de vives contestations.
Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
D’abord, la Confédération nationale du logement (CNL) a marqué son opposition au décret à paraître en précisant, d’une part, qu’il aura pour effet de fragiliser les familles et les épargnants populaires et, d’autre part, que cette mesure est un moyen détourné de fiscaliser le livret A et le livret d’épargne populaire. Ensuite, la Confédération syndicale des familles (CSF) a fait connaître son opposition au décret en considérant que 650 000 foyers seraient concernés et que cette réforme « était injuste et dangereuse pour les familles populaires concernées ». Pour beaucoup, ces réactions s’expliquent par la juxtaposition des réformes en matière d’APL : le récent décret du 5 juillet 2016 sur la dégressivité des aides au logement à compter du 1er juillet 2016, avait déjà impacté le versement des APL en prévoyant un mécanisme de dégressivité basé sur le montant du loyer payé par le demandeur. L’article 143 de la loi de finance pour 2016 prévoit par ailleurs, à compter du 1er octobre 2016, d’exclure du bénéfice des aides au logement les particuliers rattachés au foyer fiscal de leurs parents lorsque ces derniers sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). Concernant les APL Accession, elles seront maintenues. De quoi rassurer les professionnels du BTP qui craignaient la suppression de près de 40 000 emplois en cas d’application de la mesure. À noter En août 2016, une question a été formulée au ministère du Logement et de l’Habitat durable sur « les conséquences néfastes » de la réforme des APL. À ce jour, cette question (n° 98561) demeure sans réponse. Projet de décret relatif aux aides personnalisées au logement, NOR : LHAL1606833D
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TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL Construction
Amiante : des obligations alourdies Depuis la loi travail du 8 août 2016, il est obligatoire de faire réaliser un document de repérage de l’amiante avant tous travaux susceptibles de soumettre les travailleurs à des risques d’exposition à l’amiante. Ce document sera remis ou mis à disposition des entreprises envisageant de réaliser l’opération. Cette obligation pèse sur le donneur d’ordre, le maître d’ouvrage ou le propriétaire. Pour assurer l’efficacité de ce nouveau dispositif venant compléter un quasi-vide juridique, la violation de cette obligation est assortie d’une sanction administrative et pénale : 9 000 euros pour la première ; 3 750 euros pour la deuxième. La récidive est punie d’un an d’emprisonnement et d’une sanction financière pouvant s’élever jusqu’à 9 000 euros. Un décret doit venir préciser les modalités d’application pratiques des opérations de repérage.
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Loi n° 2016-1088 du 8 août 2016 (JO du 09/08/2016, texte n° 3)
Vente et Contrats spéciaux
Urbanisme et Environnement
Promoteurs et aménageurs : la compensation écologique devient obligatoire vient compléter les dispositions du TO ticles, Code de l’environnement en insérant de
La loi sur la biodiversité, qui compte 174 ar-
à retenir
nouveaux principes : la solidarité écologique, l’absence de perte nette de biodiversité et la nonrégression du droit de l’environnement. Le texte consacre notamment la notion de préjudice écologique sur le fondement du principe pollueur-payeur et l’inscrit dans le Code civil en ajoutant que la réparation du préjudice écologique devra s’effectuer par priorité en nature. La loi définit la compensation des atteintes à la biodiversité et précise les modalités de mise en œuvre des mesures de compensation écologique par les maîtres d’ouvrage en cas d’atteintes prévisibles à la biodiversité par la réalisation d’un programme ou d’une opération d’aménagement. Ces derniers pourront y satisfaire soit directement, soit en confiant par contrat la réalisation des mesures à un opérateur de compensation (personne morale publique ou privée), soit par l’acquisition d’unités de compensation dans le cadre d’un site naturel de compensation. Ces mesures devront se traduire par une obligation de résultat. Si l’obligation n’est
pas respectée, l’autorité administrative devra faire procéder d’office à l’exécution des mesures nécessaires en lieu et place de la personne défaillante et aux frais de celle-ci. Par ailleurs, tout projet de centre commercial devra intégrer la dimension environnementale : végétalisation des toitures ou installation de systèmes de production d’énergies renouvelables, perméabilité des aires de stationnements, des revêtements de surface, etc. Enfin, des mesures relatives au PLU ont été insérées, notamment : l’obligation de procéder à une révision du PLU lorsque l’établissement public compétent ou la commune décide d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser n’ayant reçu aucune réalisation pendant neuf ans ; la possibilité de classer en continuités écologiques des éléments de trames verte et bleue qui sont nécessaires à la préservation ou à la remise en bon état des continuités et les assortir de prescriptions spécifiques. Pas moins de 35 décrets d’application sont attendus. Loi n° 2016-1087 du 8 août 2016 (JO du 09/08/2016, texte n° 2)
Urbanisme et Environnement
Décote élargie pour le logement social
L’environnement se réforme par ordonnances
La loi Macron du 6 août 2015 et la loi de finances pour 2016 avaient étendu le champ d’application du régime de la décote en matière de cession des terrains du domaine privé de l’État en vue de la réalisation de programmes de logements sociaux. Outre son extension à la rénovation et à la réhabilitation de logements, un récent décret explicite la notion d’opération d’intérêt général pouvant justifier une cession de l’État à l’amiable sans mise en concurrence préalable. Est ainsi considérée comme une telle opération la réalisation d’une opération immobilière comportant plus de 70 % de surface totale de plancher affectée aux logements (article R. 3211-7 4° du Code général de la propriété des personnes publiques tel que modifié par ce décret).
Dans le prolongement de la loi Macron, deux ordonnances ont été prises, réformant successivement l’évaluation environnementale et la participation du public aux décisions en matière d’environnement. La réforme de l’évaluation environnementale permet la transposition des dispositions du droit de l’Union européenne en droit interne en la matière. Concrètement, l’ordonnance modifie le champ d’application des procédures d’évaluation environnementale et réduit le nombre des études d’impact à réaliser, notamment grâce au recours à la procédure d’examen au « cas par cas ». Elle vient également modifier et renforcer le contenu de l’étude d’impact des projets, en exigeant désormais l’élaboration d’un « scénario de référence » pour les mesures compensatoires, d’un aperçu de l’évolution probable de l’environnement en l’absence de mise en œuvre du projet, et d’une étude de la vulnérabilité du projet au changement climatique. Le décret du 11 août 2016 précise quant à lui les nouvelles dispositions applicables. Concernant l’entrée en vigueur de la réforme, celle-ci est différée au 1er septembre 2016 pour certains
Décret n° 2016-1160 du 25 août 2016 (JO du 27/08/2016, texte n° 25)
Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
projets en cours d’élaboration, au 1er janvier 2017 pour les projets relevant d’un examen au cas par cas, et au 16 mai 2017 pour les projets faisant l’objet d’une évaluation systématique. La seconde ordonnance dédiée au dialogue environnemental repose sur deux enjeux majeurs. D’une part, elle détaille dans un nouveau chapitre du Code de l’environnement les dispositions de la Charte de l’environnement et le contenu des grands principes fondamentaux du droit de l’environnement relatifs à la participation du public. D’autre part, elle renforce la concertation en amont du processus décisionnel en élargissant le champ d’application du débat public et en introduisant une nouvelle procédure facultative de concertation préalable pour les projets hors champ du débat public. Le texte vise également à dématérialiser l’étude d’impact et l’enquête publique. L’ordonnance fera l’objet d’un décret d’application au plus tard le 1er janvier 2017. - Ordonnances nos 2016-1058 et 2016-1060 du 3 août 2016 (JO du 05/08/2016, textes nos 10 et 14) - Décret n° 2016-1110 du 11 août 2016 (JO du 14/08/2016, texte n° 4)
AU JOURNAL OFFICIEL
Gestion et Professions
Gestion et Professions
Des syndicats de copropriété bientôt tous immatriculés La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré un registre national d’immatriculation des syndicats de copropriété dont le but est de mieux appréhender le fonctionnement des copropriétés et d’anticiper les difficultés. Un décret du 26 août 2016 vient préciser les modalités de mise en œuvre et d’organisation de ce registre. S’appliquant aux immeubles à usage d’habitation en totalité ou partiellement, l’inscription au registre ne pourra être effectuée que par un nombre limité de personnes. Bien entendu, les syndics en place et provisoire auront la faculté de procéder à cet enregistrement, ainsi que l’administrateur provisoire ou le mandataire ad hoc en cas de difficultés, ou bien encore le notaire (dans l’hypothèse de la mise en copropriété de l’immeuble, de l’absence de syndic ou de carence de sa part). L’inscription se faisant de façon dématérialisée, la création d’un compte de télédéclarant conditionne l’accès au registre. Le fonctionnement pratique de ce répertoire est détaillé aux termes de ce décret. Les informations transmises porteront notamment sur les coordonnées du syndicat des copropriétaires et celles du syndic, les éventuelles procé-
dures, la situation comptable de la copropriété : budgets, dettes et impayés. Seront également fournis les éléments techniques de l’immeuble : la date de construction, l’état des équipements collectifs, la nature du chauffage, l’existence d’une situation de péril ou d’insalubrité. L’actualisation de ces données est annuelle. Auront accès aux données de ce registre les syndics et administrateurs provisoires, les établissements publics de l’État dont le but est de lutter contre l’habitat indigne, les collectivités territoriales et, partiellement, les notaires. Il appartient aux notaires de déclarer la dissolution du syndicat des copropriétaires. Cette obligation s’applique à compter du 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots ; les copropriétés de moins de 50 lots auront jusqu’au 31 décembre 2018 pour s’immatriculer. En cas de défaut d’immatriculation, le syndicat sera redevable d’une astreinte. Décret n° 2016-1167 du 26 août 2016 (JO du 28/08/2016, texte n° 18)
Gestion et Professions
Le nouvel arrêté compétences amiante Les diagnostiqueurs amiante sont invités à renforcer leurs compétences. Un récent arrêté, abrogeant celui du 21 novembre 2006, prévoit en effet que seuls les diagnostiqueurs détenteurs d’une certification avec mention pourront réaliser les missions les plus complexes : repérages dans certains immeubles (IGH, ERP catégorie 1 à 4, bâtiments industriels, etc.), repérages avant démolition et examens visuels. Pour ce type de diagnostics, la certification avec mention est obligatoire depuis le 1er juillet 2017. L’arrêté met également en place de nouvelles exigences pour les organismes de certification et les diagnostiqueurs candidats aux certifications sans mention, lesquelles seront applicables à compter du 1er janvier 2017. Arrêté du 25 juillet 2016, NOR : LHAL1609440A (JO du 02/08/2016, texte n° 36)
Financement
Deux nouveaux diagnostics pour la location : gaz et électricité Dans le cadre du renforcement de l’obligation d’information du locataire par le bailleur issu de la loi Alur du 24 mars 2014, le dossier de diagnostic technique accompagnant le bail d’un bien à usage d’habitation, vide ou meublé, s’étoffe de deux nouveaux diagnostics : un état sur l’installation intérieure d’électricité et un autre sur l’installation intérieure de gaz. Ces nouvelles dispositions sont applicables pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 à tous les contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017. Pour les autres logements, le diagnostic électricité s’imposera pour les baux signés à compter du 1er janvier 2018. Toutefois, cette obligation ne concerne pas les baux de logements dont les installations d’électricité ou de gaz ont été réalisées depuis moins de quinze ans. Ces décrets décrivent les exigences techniques quant au contenu et aux modalités de réalisation
TEXTES OFFICIELS
de ces états. En pratique, elles sont identiques à celles prévues pour les diagnostics exigés lors d’une vente. Ainsi, référence devra être faite à des points de vigilance fixant les exigences minimales de sécurité de l’installation existante. De même, ces états doivent être établis par une personne répondant aux conditions de l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation c’est-à-dire présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. Enfin, la durée de validité de ces états est de six ans. Ces nouvelles dispositions ont le mérite, bien qu’elles alourdissent encore un peu les procédures, de s’inscrire dans un objectif de renforcement de la sécurité des locataires et occupants ainsi que de celle des biens. Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 (JO du 13/08/2016, texte nos 26 et 27)
Fonds de garantie pour la rénovation énergétique En application de la loi de transition énergétique, un décret vient définir les modalités d’intervention et de gestion du fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE), dont la vocation est d’aider les ménages modestes à financer les travaux de rénovation énergétiques dans leur logement. Ce texte fixe le taux de couverture des sinistres de prêt garanti, et en précise les conditions d’éligibilité. Il détermine aussi les modalités d’intervention pour les prêts individuels ou collectifs ainsi qu’en matière de contre-garantie offerte aux organismes accordant des cautionnements solidaires. Enfin, le fonds est administré par un conseil de gestion dont la composition et les modalités de fonctionnement sont définis par le décret. Décret n° 2016-1097 du 11 août 2016 (JO du 13/08/2016, texte n° 1)
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TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES
RNU et travaux d’extension d’une construction existante L’interprétation rigide du règlement national d’urbanisme (RNU) et des règles édictées par l’article L. 111-4 du Code de l’urbanisme concernant les travaux sur les bâtiments existants est-elle légitime ? Quelles modifications le gouvernement entend-il mener pour remédier à ces difficultés ?
Dans les communes non couvertes par un document d’urbanisme, le droit des sols est régi par le RNU. L’article L. 111-4 du Code de l’urbanisme, applicable dans les parties non urbanisées des communes dépourvues d’un document d’urbanisme, autorise « l’extension des constructions existantes ». Or, selon le Conseil d’État (CE, 9 mai 2005, n° 262618), une construction est une extension dès lors qu’elle est attenante au bâtiment existant. Les annexes indépendantes, comme les abris de jardin, ne sont donc pas autorisées dans les communes soumises au RNU. Ces communes peuvent, dans certains cas, autoriser ces constructions en adoptant un document d’urbanisme délimitant les secteurs constructibles. l l
OBSERVATION
L’article L. 111-4 du Code de l’urbanisme a pour objectif de limiter l’urbanisation diffuse et d’encourager les communes à s’organiser pour gérer leur sol.
Q. de Philippe Gosselin, n° 92947 (JOAN du 02/02/2016, p. 934) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JOAN du 07/06/2016, p. 5150)
Quels dispositifs favorisent l’accès des TPE/PME aux marchés publics ? Afin de garantir la transparence et l’équité dans les marchés publics, le gouvernement envisage-t-il d’améliorer les conditions d’accès des très petites entreprises, petites et moyennes entreprises (TPE/ PME) aux marchés publics ?
En vue de renforcer l’accès des TPE/PME aux marchés publics, plusieurs dispositions ont été prises par le gouvernement, notamment le décret du 26 septembre 2014 qui plafonne les exigences des acheteurs quant à la capacité financière des entreprises candidates. De plus, l’ordonnance du 23 juillet 2015 sanctionne le choix par les acheteurs d’offres anormalement basses, tout en mettant en place un cahier des clauses administratives générales (CCAG) permettant de sanctionner les éventuelles mauvaises exécutions dans le choix des offres. Le principe de l’allotissement a également été étendu à tous les acheteurs grâce à l’ordonnance de 2015. Q. de Guillaume Chevrollier, n° 89413 (JOAN du 29/09/2015, p. 7363) R. du ministère de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique (JOAN du 14/06/2016, p. 5462) l l
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OBSERVATION
Le décret d’application de l’ordonnance du 23 juillet 2015 est paru le 25 mars 2016. Concernant les délais de paiement, le gouvernement reste intransigeant et plafonne ces délais à 30 jours pour la majorité des acheteurs publics.
Marché public de prestations de services juridiques : quels contours ? Une commune ayant conclu un marché public de prestations de services juridiques pour la représentation en justice doit-elle confier l’ensemble de ces prestations au titulaire du marché ou peut-elle, pour un cas particulier, missionner un autre professionnel du droit ?
Bien que la règle ne soit édictée ni par une directive européenne ni par l’ordonnance du 23 juillet 2015 et le décret du 25 mars 2016 relatifs aux marchés publics, la conclusion d’un marché public confère en principe à son titulaire l’exclusivité de la relation entre lui et l’acheteur. Toutefois, le recours à un autre prestataire que le titulaire du marché n’est pas nécessairement sanctionné (CE, 29 juin 2012, société Chaumeil, n° 358353) ; il est donc possible de recourir a un autre professionnel si la prestation concernée n’est pas incluse dans l’objet du marché. l l
Q. de Jean-Louis Masson, n° 21239 (JO Sénat du 14/04/2016, p. 1551) R. du ministère de l’Intérieur (JO Sénat du 07/07/2016, p. 3097)
OBSERVATION
Le recours à un autre professionnel que le titulaire du marché de prestations de services juridiques est également envisageable dès lors que l’affaire à confier relève d’une autre spécialité non possédée par le titulaire du marché.
Frais facturés au titre de l’état daté : vite, un plafond ! À quelle date doit intervenir la publication du décret, à prendre en application de la loi Alur, plafonnant les frais facturés par les syndics de copropriété au titre de l’état daté à établir lors d’une vente immobilière ?
Afin de protéger les consommateurs de pratiques excessives en la matière, la loi Alur de 2014 a plafonné le montant de l’état daté et les frais y afférents exposés par le syndic. Toutefois, la pratique courante consistant à établir un « pré-état daté » au stade de la promesse n’est encadrée par aucun texte. Face à cette situation, l’ordonnance du 27 août 2015 a allégé les informations financières (limitées aux seuls éléments utiles pour l’acquéreur) à communiquer à l’acquéreur afin de fluidifier les transactions, en permettant notamment au vendeur de fournir ces informations sans avoir à recourir au syndic. Q. de François de Mazières, n° 91612 (JOAN du 08/12/2015, p. 9835) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JOAN du 21/06/2016 p. 5839) l l
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OBSERVATION
L’état daté est un document facturé par le syndic au vendeur permettant d’informer l’acquéreur sur la situation des comptes du copropriétaire vendeur au moment de l’acte de vente. Le décret sur le montant plafond de l’état daté n’a pas encore été publié à ce jour.
RÉPONSES MINISTÉRIELLES
TEXTES OFFICIELS
Copropriété : prévention du risque incendie dans le local à poubelles La réglementation anti-incendie imposant la mise en place de blocs-portes pour le local à poubelles et dans les escaliers mettant en communication le sous-sol et le reste du bâtiment doit-elle s’appliquer aux immeubles collectifs ne disposant pas spécifiquement de local à poubelles ?
Dans les parties communes des bâtiments d’habitation de 3e et 4e familles (définis à l’article 3 de l’arrêté du 31 janvier 1986, c’est-à-dire pour les bâtiments collectifs à partir de R+4 et jusqu’à 50 mètres de haut), l’article 5 de l’arrêté du 5 février 2013 impose l’ajout de blocs-portes pour les locaux poubelles et dans les escaliers mettant en communication le sous-sol et le reste du bâtiment. Si aucun local à poubelles n’est déterminé, notamment lorsque les poubelles sont stockées dans un couloir, cette obligation réglementaire ne s’impose pas. Toutefois, si les poubelles sont situées au sous-sol d’un bâtiment, des blocs-portes doivent être installés. Q. de Christian Kert, n° 69883 (JOAN du 25/11/2014, p. 9771) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JOAN du 07/06/2016, p. 5146) l
OBSERVATION
Afin de limiter la propagation des incendies, il est fortement recommandé de prendre toutes les mesures nécessaires pour sécuriser le lieu de stockage des déchets, même s’il n’est pas situé dans un local ad hoc.
l
Règles d’attribution des subventions pour achever un ouvrage Une commune peut-elle octroyer une subvention, en se fondant sur des motifs architecturaux, dans le but de terminer des ouvrages non achevés ?
L’allocation d’une subvention par une commune à un particulier est autorisée uniquement si cela répond à un intérêt public communal (CE 21 décembre 1994, n° 118975). Un motif architectural lié à l’image d’une commune pourrait ainsi constituer un intérêt communal. Toutefois, aucune loi n’habilite les conseils municipaux à attribuer des subventions pour terminer une clôture ou un mur. L’article L. 511-2 du Code de la construction et de l’habitation autorise la commune à avancer les fonds à un particulier si des ouvrages sont menacés de ruine. Les fonds avancés sont recouvrés comme en matière de contributions directes. l l
Q. de Jean-Louis Masson, n° 10735 (JO Sénat du 06/03/2014, p. 585) R. du ministère de l’Intérieur (JO Sénat du 01/09/2016, p. 3745)
OBSERVATION
Sur le fondement de l’article 132-5 du Code de la construction et de l’habitation, le maire peut également procéder à l’exécution d’office des travaux de ravalement de façade après une mise en demeure restée infructueuse.
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Quelle fiscalité encadre les bateaux-logements ? La double imposition des propriétaires de bateaux stationnant sur le domaine public fluvial au titre de la taxe foncière et d’une redevance dans le cadre d’une convention d’occupation temporaire contrevient-elle aux principes fondamentaux du droit fiscal sur l’égalité des citoyens face à l’impôt ?
La redevance ne présente pas le même objet que la taxe foncière. L’assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties des bateauxlogements résulte d’une appréciation, par le service des impôts, des circonstances de fait propres à chaque affaire. De plus, l’exonération des bateaux-logements au titre de la taxe foncière priverait les collectivités territoriales d’une ressource ou bien transfèrerait la charge fiscale sur les autres redevables de cet impôt. Ainsi, une mesure générale d’exonération des bateaux-logements sur la taxe foncière des propriétés bâties n’est pas envisagée. l l
OBSERVATION
Les bateaux aménagés pour l’habitation sont également assujettis aux impôts locaux de la commune où est stationné le bateau (taxe d’habitation ou taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
Q. de François de Rugy, n° 93836 (JOAN du 08/03/2016, p. 1871) R. du ministère des Finances et Comptes publics (JOAN du 07/06/2016, p. 5084)
Imposition des plus-values lors d’une vente en viager Un crédirentier doit procéder au versement de l’intégralité de l’impôt sur la plus-value lors de la cession d’un bien immobilier en viager, alors même que le versement du prix se fera de façon échelonnée jusqu’à la fin de sa vie. Serait-il possible d’envisager de moduler le versement de cet impôt ?
Les cessions à titre onéreux des biens immobiliers, y compris celles réalisées en contrepartie d’une rente viagère, relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers. L’imposition est établie en totalité au titre de l’année au cours de laquelle la cession est intervenue, quelles que soient les modalités retenues pour en acquitter le prix. De plus, l’imposition calculée sur la plus-value immobilière peut, le plus souvent, être réglée au moyen d’un « bouquet » versé par le débirentier, c’est-à-dire d’une somme d’argent en capital versée en complément de la rente viagère. l l
Q. de Jean Lassale, n° 47574 (JOAN du 14/01/2014, p. 349) R. du ministère des Finances et des Comptes publics (JOAN du 05/07/2016, p. 6356)
OBSERVATION
Déroger aux principes généraux d’imposition des plus-values immobilières en considération des seules modalités de paiement du prix de cession convenues entre les parties remettrait en cause le principe d’égalité devant l’impôt.
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ACTUALITÉ DES MARCHÉS
TOUR D’HORIZON DE L’IMMOBILIER DURABLE EN FRANCE NF HQE™, BBC Rénovation, Effinergie, Bepos, BREEAM®, LEED®, WELL, Biodivercity, BBCA, Minergie, Passivhaus... cette liste pourrait donner le vertige. Ces dernières années, les certifications, labels énergétiques et environnementaux ont envahi le marché de l’immobilier tertiaire, reflétant les attentes croissantes de l’ensemble des acteurs sur les dynamiques de verdissement. Toutefois, compte tenu de cette grande diversité, les investisseurs, développeurs, exploitants et utilisateurs ont besoin d’avoir une vision claire de la compétitivité de leur immeuble sur le marché.
Ludovic Chambe, associate director, développement durable, CBRE France
CHIFFRES-CLÉS
On compte 965 certifications NF HQE™, BREEAM® et LEED® obtenues, tous secteurs tertiaires confondus, depuis les débuts de la certification environnementale en France. ■ NF HQE™ : 799 I 83 % ■ BREEAM® : 141 I 15 % ■ LEED® : 25 I 2 %
Source : Baromètre 2016 de la certification environnementale
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CoNTExTE
Évolutions de nos modes de vie. Plus de 90 % de notre temps est passé dans un bâtiment (bureau ou habitation). ■ Plus de 8 h/jour passées devant un écran. ■ Près de 50 % des Européens sont en surpoids. ■
LExIQuE
Le marché de l’immobilier tertiaire français compte trois certifications environnementales de référence. NF HQE™ : « Haute qualité environnementale ». Certification d’origine française, leader sur le marché français. BREEAM® : « Building Research Establishment Environmental Assessment Method ». Certification d’origine anglaise, elle a connu un fort développement sur le marché français ces quatre dernières années. LEED® : « Leadership in Energy and Environmental Design ». Certification d’origine américaine, elle connaît un développement soutenu à l’international, mais reste encore peu présente en France.
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Qualité environnementale en construction et en rénovation, la nouvelle norme Trois certifications de référence en France Aujourd’hui, plusieurs organismes proposent d’attester de la qualité environnementale des immeubles tertiaires en construction et en rénovation. Ces offres de certification s’adressent aux maîtres d’ouvrage publics ou privés qui souhaitent faire reconnaître les performances environnementale, énergétique, de santé et de confort de leur bâtiment pour attester qu’elles correspondent aux meilleures pratiques en vigueur. Trois principales certifications sont aujourd’hui présentes sur le marché français : NF HQE™, BREEAM® et LEED®.
Bureaux : la généralisation de la certification Bien que récent (la première certification HQE remonte à 2005), ce phénomène a pris de l’ampleur. Très présent en Îlede-France où la quasi-totalité des livraisons de bureaux neufs ou restructurés bénéficie désormais d’une certification environnementale, le mouvement s’étend également aux régions. Cette généralisation du processus de certification pour les nouvelles opérations permet de faire évoluer sensiblement les performances du parc existant.
Ainsi, la proche périphérie dispose désormais d’un gisement important de surfaces de bureaux économes en énergie et respectueux de l’environnement. Le poids du parc certifié dépasse déjà les 20 % dans tous les secteurs limitrophes de Paris, à l’exception de la première Couronne Est. À La Défense, les propriétaires et investisseurs s’engagent même dans des démarches de double certifications pour répondre aux attentes d’une clientèle internationale (45 % des opérations certifiées livrées depuis 2008). Et dans Paris QCA, en 2015, cinq opérations ont fait l’objet d’une triple certification : NF HQE™, BREEAM ® et LEED®.
Autres secteurs : les certifications gagnent du terrain En retail, certaines grandes marques se sont engagées dans un processus de certification de leurs boutiques de pied d’immeuble. Une tendance qui se retrouve dans la réalisation de centres commerciaux. En hôtellerie, la France apparaît nettement en retrait. Seuls 7 % des hôtels parisiens seraient certifiés, sans comparaison avec Copenhague où
60 % des hôtels font déjà l’objet de démarches de certification. Poussé par l’Afilog, le recours aux certifications prend de l’importance dans le secteur logistique même si le nombre d’opérations certifiées reste encore très faible. En résidentiel, il s’agit d’une tendance forte dans la construction neuve (déjà plus de 2 millions de logements certifiés), mais malheureusement plus faible dans la rénovation, où les enjeux sont pourtant plus importants.
Et la certification WELL ? D’origine américaine, le label WELL vise le bâtiment responsable sous l’angle du bien-être des utilisateurs. Il complète les certifications environnementales NF HQE™, BREEAM® et LEED®. Ce label s’appuie sur les sept thèmes suivants : l’eau, la nourriture, le confort (confort thermique adapté et contrôlable, traitement acoustique, réduction des douleurs articulaires), la lumière (réduction des efforts oculaires), l’air (filtration et monitoring de la qualité de l’air), l’esprit (qualité des volumes et des espaces, intégration de l’art, de la nature) et le fitness (programme d’incitation à l’activité physique, mobilier dynamique, etc.).
ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec ÉvOLUTIONs RÉgLEMENTAIREs
FOCUs
vers des bâtiments responsables RT 2000, RT 2005, RT 2012, ces dernières années, les différentes réglementations thermiques se sont succédé et ont déjà permis de faire évoluer de manière considérable l’industrie de la construction dans la conception et la réalisation de bâtiments moins énergivores. Dans la continuité des lois Grenelle et de la loi de transition énergétique, des réflexions sur les futurs labels et indicateurs de performance du bâtiment de demain sont en cours. Le groupe de travail RBR 20202025 a pour but de mettre en
Quelques-uns des labels disponibles sur le marché français
ordre de marche tous les acteurs de la profession, de réaffirmer les grandes lignes d’action à un moment où le mouvement s’accélère afin de concevoir ce que sera la réglementation environnementale à l’horizon 2018-2020. Dans le même temps, le gouvernement vient de créer un label « énergie-carbone » pour encourager, dès à présent, la construction de bâtiments à énergie positive ou bas carbone et ainsi expérimenter avec les maîtres d’ouvrage volontaires la future réglementation.
Labels HPE : les labels de haute performance énergétique sont destinés aux acteurs désirant valoriser des performances énergétiques supérieures à la réglementation thermique en vigueur. Parmi eux : BBC (Bâtiment basse consommation) et Bepos (Bâtiment à énergie positive). D’autres labels d’origines suisse et allemande sont également utilisés en France, respectivement Minergie et Passivhaus. Label BBCA : il atteste pour un immeuble labellisé de la réduction effective du nombre de tonnes d’équivalent CO2 émises (TéqCO) comparativement au niveau habituellement constaté pour un tel bâtiment. Label Biosourcé : il est destiné à tout acteur désirant une reconnaissance crédible de l’utilisation dans ses constructions de matériaux biosourcés participant à la réduction des émissions de gaz à effet de serre comme le bois, le chanvre, la paille, etc. Label Biodivercity : il note et affiche la performance des projets immobiliers, conçus et construits de manière à prendre en compte la biodiversité.
PROsPECTIvE
Le bien-être supplante le carbone Q
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certification WELL place l’utilisateur au centre des projets immobiliers et s’appuie sur sept critères (voir page 18). L’approche médicale de ce nouveau référentiel s’appuie sur des indicateurs quantitatifs et mesurables pour cadrer un sujet hautement subjectif : le bien-être. À mi-chemin entre une politique de santé et des standards Top 5 des parcs de bureaux certifiés en Île-de-France techniques, elle Les 5 sous-zones immostat dont le parc immobilier a réalisé la plus importante mue environnementale au cours des dernières s’adresse aux invesannées sont fournies ci-après. tisseurs, utilisateurs et promoteurs. Elle permet de penser le bien-être du salarié dans l’ensemble de ses dimensions, tout au long du cycle de vie des bâtiments, en intégrant l’ensemble des parties prenantes. La ZAC Cœur de ville à Issyles-Moulineaux (92) devrait notamment faire l’objet d’une certification WELL, ce qui constituerait une première en France.
uand on sait que la masse salariale représente le principal poste de coût d’une entreprise, on réalise à quel point investir dans le confort des salariés peut se révéler « rentable ». Certains diront même que cette thématique a pris le pas sur le carbone, sujet qui faisait l’objet jusqu’à pré-
sent de toutes les attentions lors de la réalisation d’un bâtiment exemplaire d’un point de vue environnemental. Lancée officiellement en octobre 2014 et portée par l’instance International WELL Building Institute, en collaboration avec le Green Building Certification Institute (GBCI), la nouvelle
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ACTUALITÉ DES MARCHÉS MARCHÉ DE L’ExPLOITATION
Des pratiques plus respectueuses de l’environnement Changement de paradigme On assiste, depuis quelques années, à un changement de paradigme de la part des autorités, les nouvelles réflexions et obligations gouvernementales ne portant plus uniquement sur la conception et la rénovation des bâtiments, mais sur les performances environnementales réelles en exploitation. Pour illustrer cette évolution, on peut citer les obligations suivantes : annexes environnementales, audit énergétique des activités ou rénovation énergétique du parc tertiaire.
La certification environnementale : des pratiques respectueuses en exploitation À l’instar des immeubles en construction/ rénovation, il existe des certifications environnementales en exploitation, à savoir
HQE Exploitation, BREEAM In Use, LEED Operations et Maintenance, etc. D’une manière générale, elles s’adressent tout autant aux propriétaires, aux exploitants et aux utilisateurs qui souhaitent faire reconnaître et attester des performances environnementale, énergétique, de santé et de confort de leurs bâtiments, de la qualité de leur mode de gestion et de leurs bonnes pratiques. À partir d’un socle d’exigences « simples » sur le bâti et les systèmes existants, elles s’attachent essentiellement à organiser, mettre en œuvre et vérifier les pratiques d’exploitation des acteurs afin de les engager dans une démarche performante de progrès continu. Cette évolution raisonnée vers « l’immobilier durable » en exploitation est d’ailleurs pleine-
ment confirmée par l’essor très rapide de ces certifications en France, où le marché se partage entre les certifications BREEAM In Use et HQE Exploitation, dont les structures de référentiels sont relativement proches.
HQE Exploitation et BREEAM In Use Leur référentiel se structure selon trois axes, certifiables ensemble ou séparément : – Axe bâtiment durable, pour les propriétaires. Il concerne la qualité environnementale intrinsèque du bâtiment. – Axe gestion durable, pour les exploitants ou donneurs d’ordre de l’exploitation. Il concerne la qualité environnementale en termes de prestations techniques et de services, d’entretien et de maintenance. – Axe utilisation durable, pour les utilisateurs. Il concerne l’utilisation privative du bâtiment.
Les trois leviers de la performance environnementale Directement liée à la performance immobilière, la performance environnementale peut, quant à elle, être améliorée par les trois leviers suivants, développés dans les certifications citées précédemment :
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Source : Areim (Association de recherche et d’étude en immobilier).
PROsPECTIvE
gare au greenwashing et à la surenchère environnementale
D
u fait de l’importance de la RSE et de la place qu’elle a prise dans la stratégie des grandes entreprises ainsi que dans leur positionnement sur le marché, cellesci ont adopté des initiatives volontaires visant à inscrire leur politique immobilière souvent au-delà du champ réglementaire (certifications environnementales, labels de performance, charte de la qualité de vie au travail, etc.). Compte tenu de la grande diversité des certifications, labels et autres démarches existantes, ces entreprises ont besoin d’avoir une vision claire de la compétitivité de leur
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immeuble sur le marché pour construire une démarche durablement responsable. Ces sujet ont pris une place importante comme facteur différenciant lors de la commercialisation des surfaces vacantes d’un immeuble ou lors de sa cession à un nouvel investisseur. Il convient donc de rester vigilant sur la pertinence des informations affichées et de s’assurer de la véracité des informations fournies en s’appuyant sur les certificats émis par les organismes certificateurs. Véritable enjeu marketing, certaines communications prêtent en effet parfois à confusion. Restons vigilants, l’immobi-
lier n’échappe pas au greenwashing (ou (éco-blanchiment). Enfin, il est également important de veiller à ce que l’approche environnementale soit pertinente. Rappelons qu’une juxtaposition de certifications et de labels n’est pas un gage de qualité et que la surenchère environnementale pour faciliter la commercialisation des immeubles n’est pas une solution. Ces objectifs doivent être posés au regard du contexte compétitif de l’immeuble (environnement immédiat), des atouts et des contraintes du site, le tout en adéquation avec le budget de l’opération. ■
Mardi 6 DÉCEMBRE 2016 Paris us vite !
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CAPITALISEZ SUR LES ENTRÉES DE VILLES Vers l’excellence architecturale, paysagère et environnementale ? AVEC LA PARTICIPATION EXCEPTIONNELLE DE :
Patrick BLOCHE
Catherine JACQUOT
Pascale POIROT
Député, Président Commission des Affaires Culturelles et de l’Éducation et Rapporteur de la loi CAP
Présidente Conseil national de l’Ordre des architectes
Présidente Syndicat National des Aménageurs Lotisseurs
PROGRAMME 14h00
ACTUALITÉ RÈGLEMENTAIRE - En quoi la loi Liberté de la Création, Architecture et Patrimoine (Loi CAP) bouleverse la donne de l’aménagement Patrick BLOCHE I Député I Président I COMMISSION DES AFFAIRES CULTURELLES ET DE L’ÉDUCATION I Rapporteur de la loi CAP
14h30
TABLE RONDE - 2017, fini la « la France moche » des entrées de villes ? Jean-Marc BOUILLON I Président I FÉDÉRATION FRANÇAISE DU PAYSAGE Christophe DEGRUELLE I Vice-président I ASSEMBLÉE DES COMMUNAUTÉS DE FRANCE I Maire-Adjoint I BLOIS I Président I BLOIS AGGLOPOLYS Catherine JACQUOT I Présidente I CONSEIL NATIONAL DE L’ORDRE DES ARCHITECTES Pascale POIROT I Présidente I SYNDICAT NATIONAL DES AMÉNAGEURS LOTISSEURS
15h30
RETOUR D’EXPÉRIENCE - Architecture, paysage et environnement, services et animations : des expériences client innovantes pour les visiteurs Philippe JOURNO I Président I COMPAGNIE DE PHALSBOURG
16h15
Pause et networking
16h45
POINT DE VUE EXPERT - Compétences et reconnaissance des paysagistes dans les projets d’aménagement
17h15
RETOUR D’EXPÉRIENCE - Intégrer les zones pavillonnaires périphériques dans la ville
17h45
Conclusion
En partenariat avec
Programme complet et inscriptions : lemoniteur.fr / rubrique Evénements Contact Elvire ROULET : • e-mail : eroulet@infopro-digital.com • tél. : +33 (0)1 77 92 93 36
10 QUESTIONS SUR…
construction
TRAVAILLER EN MODE BIM : QUELS RISQUES JURIDIQUES ?
À la fois nouveau processus collaboratif et logiciel d’intégration, de génération et d’exploitation de données permettant de concevoir, construire et exploiter un bâtiment, l’utilité du Building information Modeling (BiM) n’est plus à démontrer : il permet une meilleure coopération entre les acteurs de la construction, des gains de productivité, des coûts évités, voire une réduction de la sinistralité. Mais, et la limite est de taille, l’encadrement juridique de la pratique du BiM reste à inventer. Qui est responsable en cas de sinistre ? Quelle couverture d’assurance pour ces nouveaux risques ? À qui appartiennent les données dans la maquette, et la maquette elle-même ? Mise en perspective de ces problématiques et préconisations en 10 questions pour les anticiper. Par Cyril Croix et Danielle Da Palma, avocats, cabinet Seban & Associés
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Dossier
DéfINITION Le BIM (Building Information Modeling) désigne à la fois un processus collaboratif permettant aux différents intervenants à une opération de construction de partager, à tous les stades du projet, les informations relatives à la conception, l’exécution et l’exploitation du bâtiment (entretien, réparation, modification), et un logiciel d’intégration, de génération et d’exploitation de données.
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Quels sont les risques encourus selon les différents niveaux de BIM ?
Le BIM peut comporter plusieurs niveaux, de 0 à 3, selon le degré d’interaction numérique entre les différents intervenants. Le BIM de niveau 0 est le plus simple : il n’y a aucune forme de collaboration entre les intervenants. Il s’agit d’une simple création assistée par ordinateur, sans interaction numérique. Le BIM de niveau 1 prévoit une interaction numérique ainsi que l’utilisation d’une maquette 3D, mais uniquement pour la phase de visualisation et de conception du bâtiment, alors que la phase de construction est réalisée en utilisant des fichiers 2D. Ce niveau de BIM est actuellement le plus utilisé en France, la collaboration entre les intervenants demeure assez limitée dans la mesure où les maquettes réalisées en 3D par un contributeur n’ont pas vocation à être modifiées par les autres contributeurs. Le BIM de niveau 2 permet une collaboration et une interaction numérique plus poussées. Les intervenants peuvent modifier les fichiers 3D pendant la phase de construction des bâtiments, et ils sont susceptibles de travailler sur les mêmes données pour les faire évoluer. Les données sont partagées grâce à un fichier commun. Cependant, l’échange des données n’est pas simultané dans la mesure où elles sont rajoutées dans le fichier commun les unes après les autres et transmises aux autres interve-
nants, qui pourront à leur tour rajouter ou modifier les données reçues. Aujourd’hui, en France, le BIM n’est pratiqué qu’aux niveaux 0, 1 ou 2. Le BIM de niveau 3 permet une collaboration totale entre les intervenants, les échanges et les modifications sur la maquette peuvent être simultanés et les données pourront être utilisées même après la phase de construction (c’est-à-dire pendant la phase d’exploitation). Ce niveau de BIM est caractérisé par un fichier unique stocké sur un serveur centralisé auquel tous les contributeurs ont accès en même temps. Les niveaux de BIM impliquant une forme de collaboration poussée, notamment les niveaux 2 et 3, soulèvent d’importantes questions en matière de propriété intellectuelle, de responsabilité des contributeurs et des éditeurs de logiciels.
peut revendiquer 2 Qui des droits d’auteur sur la maquette numérique ? Tout au long du processus de conception et de construction d’un ouvrage, les œuvres générées sont susceptibles d’une protection a priori par le droit d’auteur du fait de leur création : architecture, aménagement d’espaces, jardins, maquettes, logiciels, plans, croquis, etc. La condition pour bénéficier de cette protection : la divulgation de l’œuvre et son caractère original (article L. 121-2 du Code de la propriété intellectuelle (CPI).
sont les risques liés 3 Quels à la collecte, au traitement et à la conservation des données ? La mise en commun de toutes les informations des acteurs de la construction sur une base de données aboutit à la constitution d’un fichier informatique
RéféRENCES n Art. L. 113-2 du Code de la
propriété intellectuelle
n Loi n° 78-17 du 6 janvier
1978 relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés n Loi n° 2004-801 du 6 août 2004 relative à la protection des personnes physiques à l’égard des traitements de données à caractère personnel n Art. 22.4 et 90.2 de la directive 2014/24/UE du 26 février 2014 sur la passation des marchés publics n Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique
construction
fourni et complexe, où les données sont partagées et accessibles. Ainsi, elles sont facilement exportables. Potentiellement, chaque intervenant pourrait dupliquer la donnée et la diffuser, notamment dans les niveaux de BIM 2 et 3. Par ailleurs, les données rassemblées peuvent être soit personnelles (elles concernent des personnes identifiables), soit non personnelles pouvant faire l’objet, dans ce cas, d’une protection par le droit d’auteur ou d’une protection spécifique (dessins et modèles, marques ou brevets). Leur identification et la détermination de leur statut juridique est indispensable pour la gestion de leur utilisation pendant la phase projet, pour leur exploitation dans la phase ultérieure, et enfin pour leur réutilisation en cas de rénovation ou de réaménagement. En effet, le libre accès et la disponibilité des données peuvent se heurter à la réglementation en matière de protection des données personnelles, et aux droits intellectuels en présence. Il faut donc distinguer les données collectées pour la construction (qui ne sont pas nécessairement personnelles) de celles collectées lors de l’exploitation du bâtiment (majoritairement personnelles).
protection 4 Quelle du traitement des données à caractère personnel ? La loi « Informatique et libertés » du 6 janvier 1978, telle que modifiée par la loi du 6 août 2004 relative à la protection des personnes physiques à l’égard des traitements de données à caractère personnel, prévoit les principes à respecter en matière de traitement des données à caractère personnel. Tout d’abord, la loi « Informatique et libertés » définit les données à caractère personnel comme les données qui permettent « d’identifier directement ou indirectement une personne physique » (article 2). La loi du 7 octobre 2016 pour une République numérique a renforcé la protection des données personnelles, en élargissant leur définition à « toute information se rapportant à une personne physique identifiée ou identifiable », ce qui inclut les données rendant identifiable une personne et non plus seulement celles qui identifient directement ou indirectement une personne. L’utilisation des données personnelles doit faire l’objet d’une déclaration auprès de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (Cnil), en précisant la finalité, la durée et les conditions de leur utilisation (articles 22 et suivants de la loi « Informatique et libertés »). Les personnes sujettes à la collecte et au traitement de ces données doivent en être informées par le responsable du traitement. Et seules les personnes désignées dans la déclaration à la Cnil doivent avoir accès aux données. Quant à la durée du traitement, dans la mesure où elle doit être précisée lors de la déclaration auprès de la Cnil, il sera nécessaire de fixer une durée de conservation raisonnable compte tenu du projet de construction
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Dossier
En vertu de l’article L. 113-1 du CPI, la qualité d’auteur appartient à celui ou à ceux sous le nom de qui l’œuvre est divulguée. Or, compte tenu de la multiplicité des intervenants dans le cadre du processus BIM, plusieurs acteurs pourraient revendiquer leur qualité d’auteur de la maquette numérique. Mais en l’absence de textes, il convient de prévoir contractuellement et préalablement quels seront les intervenants susceptibles de revendiquer des droits d’auteur sur l’œuvre. À défaut, plusieurs régimes de droit commun pourront s’appliquer : – L’œuvre de collaboration : il s’agit de l’œuvre à la création de laquelle ont concouru plusieurs personnes physiques (article L. 113-2, alinéa 1er du CPI). Les œuvres de collaboration reposent sur une approche horizontale où les contributeurs se concertent à chacune des phases de la création. Chaque intervenant qui apporte la preuve de sa collaboration est investi des droits d’auteur, ce qui signifie que l’exploitation de l’œuvre dépend du commun accord de tous les co-auteurs. Le BIM de niveau 3 pourrait être qualifié d’œuvre de collaboration. Ce régime est difficile à gérer en présence de nombreux intervenants, d’où l’importance de prévoir les droits d’auteur dans un contrat. – L’œuvre composite : il s’agit de « l’œuvre nouvelle à laquelle est incorporée une œuvre préexistante sans la collaboration de l’auteur de cette dernière » (article L. 113-2, alinéa 2 du CPI). Ce régime pourrait correspondre au BIM de niveau 2 : il n’y a pas de collaboration entre le premier intervenant et le deuxième, mais l’œuvre créée par le premier intervenant sera tout de même incorporée dans l’œuvre nouvelle du second. Seul le dernier contributeur aura la qualité d’auteur de l’œuvre composite, mais chaque intervenant conservera la qualité d’auteur sur sa propre contribution prise individuellement. – L’œuvre collective : il s’agit de « l’œuvre créée sur l’initiative d’une personne physique ou morale qui l’édite, la publie et la divulgue sous sa direction et son nom et dans laquelle la contribution personnelle des divers auteurs participant à son élaboration se fond dans l’ensemble en vue duquel elle est conçue, sans qu’il soit possible d’attribuer à chacun d’eux un droit distinct sur l’ensemble réalisé » (article L. 113-2, alinéa 3 du CPI). En présence d’un promoteur ayant le rôle central de coordonateur des créations des différents auteurs, c’est-à-dire en présence d’un BIM manager, l’œuvre est qualifiée d’œuvre collective et les droits d’auteur appartiennent ab initio à ce dernier. Ce régime est le plus simple à gérer dans la pratique, car une seule personne, physique ou morale, aura la qualité d’auteur.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • octobre 2016
À SAVOIR
construction
Le droit d’auteur comprend à la fois le droit moral (perpétuel, inaliénable et imprescriptible) et le droit patrimonial, c’est-à-dire d’exploitation, celui-ci étant cessible à la maîtrise d’ouvrage à titre onéreux à condition que le contrat prévoie l’intégration de la maquette dans les livrables.
envisagé. Or, s’agissant de BIM, chaque contributeur doit pouvoir accéder aux données, donc chaque contributeur devra être désigné dans le cadre de la déclaration. Par ailleurs, les informations à fournir ne sont pas nécessairement connues au moment de la déclaration. Ainsi, le déclarant devra préciser que certaines informations, et notamment celle relative à la durée des traitements, seront amenées à changer en fonction de l’évolution du projet. En vertu de l’article 34 de la loi « Informatique et libertés », le responsable du traitement, qui devra être désigné en amont et qui pourra être le BIM manager, devra prendre toute précaution utile afin de garantir la sécurité des fichiers, de leur accès et de leur stockage : toute infraction à ces dispositions est sanctionnée pénalement par une amende de 300 000 euros et/ou un emprisonnement de cinq ans (article L. 226-17 du Code pénal).
régime peut s’appliquer 5 Quel aux données non personnelles ? Les données non personnelles insérées dans la maquette numérique sont susceptibles d’être protégées par les droits de propriété intellectuelle. Les bases de données font l’objet d’une protection d’après la directive européenne n° 96/9 du 11 mars 1996. En droit français, l’article L. 341-1 du CPI prévoit que le producteur d’une base de données, entendu comme la personne qui prend l’initiative et le risque des investissements correspondants, bénéficie d’une protection du contenu de la base lorsque la constitution, la vérification ou la présentation de celui-ci atteste d’un investissement financier, matériel ou humain substantiel. Ainsi, le producteur d’une base de données dans la maquette numérique pourra contester la duplication et la reproduction de cette base sans son consentement, dès lors qu’il démontre l’existence d’un investissement important. Les données peuvent en outre donner lieu à un procédé technique susceptible de faire l’objet d’un brevet. Dans ce cas, les données seraient protégées
Dossier
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© Phovoir
BIM : un écheveau de nouvelles responsabilités
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par le dépôt du brevet, qui est accordé lorsque le procédé technique est une invention nouvelle impliquant une activité inventive et susceptible d’application industrielle (article L. 611-10 du CPI). Les données peuvent enfin constituer des dessins et modèles, qui seront protégés lorsqu’ils présentent un caractère propre et nouveau (article L. 511-2). Ainsi, même si potentiellement chaque intervenant pourrait dupliquer la donnée et la diffuser sur d’autres plateformes, les autres intervenants jouissent de droits de propriété intellectuelle, y compris le droit d’auteur évoqué précédemment, leur permettant de s’opposer à une telle diffusion.
sont les recommandations 6 Quelle du rapport Pican sur « Droit du numérique & bâtiment » ? En septembre 2015, le président du Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique ainsi que le président du Plan de transition numérique dans le bâtiment ont confié à un groupe de travail « Droit du numérique & bâtiment », présidé par Xavier Pican, avocat associé (Lefèvre Pelletier & associés), la rédaction d’un rapport sur les implications juridiques de l’entrée du secteur du bâtiment dans le numérique. Ce rapport déposé le 31 janvier 2016 formule 12 recommandations (voir encadré p. 25). Celles-ci sont divisées en deux phases, la première, dite « phase amont », relative à la conception du bâtiment, et la seconde, dite « phase aval », concernant l’exploitation, l’entretien et la rénovation du bâtiment. La « phase amont » concerne trois points essentiels. Le premier est lié à la propriété de la maquette numérique et de ses données. Le rapport, tout en écartant la possibilité que la maquette puisse être gérée en copropriété, préconise que la propriété soit gérée contractuellement entre les parties. Le traitement contractuel nécessite de la part des acteurs concernés une forte réflexion préalable sur la définition des droits de chacun. Le deuxième point fort de la « phase amont » concerne la nécessité de formation au BIM des acteurs de la construction, et plus particulièrement la formation d’un BIM manager, sans que cette fonction n’aboutisse à la création d’une nouvelle profession. Enfin, la question de la responsabilité des acteurs est également essentielle et nécessite une adaptation des contrats entre intervenants et des clauses d’assurance en matière de garanties légales des constructeurs. La « phase aval » concerne essentiellement le traitement des données personnelles recueillies au sein du carnet numérique de suivi et d’entretien du logement créé par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, ainsi que par les Smart Grids et la Smart City. La collecte de ces données personnelles nécessite enfin une réflexion conjointe avec la Cnil ainsi qu’avec le règlement général sur la protection des données adopté par le Parlement européen le 14 avril 2016, et qui entrera en vigueur dans tous les pays membres à
Si la fonction de BIM manager existe déjà à l’étranger (au Royaume-Uni principalement), en France elle reste encore assez floue, notamment quand il s’agit de déterminer quel intervenant est le plus qualifié pour assurer cette fonction. Bien que les compagnies d’assurance, en vue de délimiter clairement les champs de responsabilité de chaque intervenant, souhaitent confier ce rôle à un acteur défini, ce qui aboutirait à la création d’une nouvelle profession réglementée, il ressort que le rapport Pican a rejeté cette hypothèse (voir question 6). La difficulté réside également dans le contenu même de la mission du BIM manager qui, en plus de maîtriser l’outil informatique, doit également avoir des compétences en matière de conception et d’exécution. Au regard de la sphère d’intervention attendue du Bim manager, il semble que ce rôle soit dévolu naturellement à la maîtrise d’œuvre, laquelle, contrairement à un certain nombre d’intervenants, a vocation à être présente sur l’opération de construction de sa conception jusqu’à sa réception, voire audelà au regard notamment de la garantie de parfait achèvement. Il y a deux niveaux de responsabilité possibles pour ce nouveau chef d’orchestre, dont le périmètre d’intervention demeure encore à géométrie variable. – En effet, si le BIM manager doit se cantonner à une gestion pure et simple de l’outil information, sans intervention sur la construction, sa responsabilité (notamment décennale) semble, difficilement envisageable dans la mesure où bien qu’éventuellement lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage, ce qui fait de lui un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, il sera alors difficile de lui imputer une quelconque responsabilité (Cour cass. 3e civ., 20 mai 2015, n° 14-13271). En revanche, il est bien évident que sa responsabilité civile de droit commun est susceptible d’être engagée en cas de perte des données ou de la présence d’un virus informatique. Il en est de même du BIM manager qui n’aurait qu’une fonction de conception de la maquette numérique ou de son hébergement, ainsi que de son suivi, sans intervenir dans le périmètre de la construction de l’ouvrage. – En revanche, dès lors que le BIM manager est lié au maître d’ouvrage et intervient à l’acte de construire, ce BMTC (BIM manager technique constructeur), qui est qualifié de constructeur, est susceptible de voir sa responsabilité décennale s’appliquer. Il pèse
ChIffRES-CLéS Selon une récente étude de l’Observatoire paritaire des métiers de l’informatique, de l’ingénierie, des études et du conseil (Opiiec) sur l’évolution de l’ingénierie française de la construction liée au BIM, 80 000 salariés de l’ingénierie, soit 78 % des effectifs du secteur, devront être sensibilisés et/ou formés au BIM à l’horizon 2020.
construction
régime de responsabilité 7 Quel attaché au BIM manager ?
donc sur lui une présomption de responsabilité, dont il ne peut s’exonérer qu’en démontrant l’existence d’une cause étrangère (article 1792, alinéa 2 du Code civil). Cependant, dans la mesure où, malgré la présomption, la responsabilité décennale ne peut être engagée qu’à la condition que le désordre soit imputable au constructeur, il sera délicat de déterminer si le dommage est imputable à la conception même de l’ouvrage ou uniquement à une erreur d’utilisation de la maquette numérique. Ainsi, la frontière entre le rôle de BIM manager et de constructeur semble ténue. Enfin, il y a lieu de préciser que le maître d’ouvrage pourrait également assumer les fonctions de BIM manager. À ce titre, sa responsabilité décennale devra être écartée dans les mêmes conditions que précédemment. En revanche, celle-ci pourra être retenue sur le fondement du 2° de l’article 1792-2 du Code civil obligeant le maître d’ouvrage à souscrire une police « constructeur non réalisateur » (CNR).
Les 12 propositions du rapport Pican (janvier 2016) l Les solutions aux problématiques juridiques liées à la phase d’amont de la construction
Proposition 1 : Régler contractuellement le régime de propriété de la maquette numérique. Toutefois, le groupe de travail ne recommande pas l’application d’un régime de copropriété. Proposition 2 : Définir les accès à la maquette, leur temporalité, leur modalité (consultation, ajout, modification). Proposition 3 : Former un acteur du BIM au management des données, notamment personnelles. Le groupe de travail s’est toutefois montré opposé à la création d’une nouvelle profession. Proposition 4 : Adapter les contrats du secteur immobilier au numérique en mettant à disposition un standard contractuel pour le contrat entre les contributeurs à la maquette, et un clausier standard pour les contrats du numérique et du bâtiment (ex. : projet Smart City). Proposition 5 : Transférer les données de la maquette numérique au carnet numérique et instaurer une interopérabilité des données pour permettre leur exploitation dans le cadre de la Smart City. Proposition 6 : Standardiser les données qui ont vocation à rentrer et à sortir de la maquette numérique et certifier les logiciels BIM par la mise en place d’un consortium.
l Les solutions aux problématiques juridiques liées à la phase d’aval de la construction
Proposition 7 : Régler contractuellement la responsabilité des acteurs du BIM, des auteurs de la maquette numérique, des éditeurs de logiciel et des prestataires de services informatiques. Proposition 8 : Certifier les données du carnet numérique par la mise en place d’un GIE constitué des acteurs du BIM et d’un spécialiste des données avec l’aide de la Cnil. Proposition 9 : Proposer la définition et l’adoption par la Cnil d’un Pack de conformité « bâtiment connecté » s’appliquant à la vie du bâtiment au profit de l’ensemble de la filière Immobilier. Proposition 10 : Informer précontractuellement les habitants ou utilisateurs de la Smart City (avant l’acquisition d’un bien ou d’un service). Proposition 11 : Labelliser les Smart Grids en fonction de la sécurité des données. Proposition 12 : Valoriser les données collectées de la maquette numérique, passant par le carnet numérique, les objets collectées et les Smart Grids et la Smart City, par la licence et la mise en place de cartographie de flux obligatoire pour chaque projet.
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Dossier
partir du 25 mai 2018. La réforme remplacera la directive actuelle sur la protection des données, qui date de 1995, alors qu’Internet était encore à ses débuts. Les nouvelles dispositions européennes visent à rendre aux citoyens le contrôle de leurs données personnelles et à créer un niveau élevé et uniforme de protection des données à travers l’Union européenne, adapté à l’ère numérique.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • octobre 2016
REPèRES
construction
En mars 2016, Emmaüs Habitat (entreprise sociale pour l’habitat) a déposé le premier permis de construire BIM dans le cadre d’un projet de 109 logements locatifs sociaux à Bussy-Saint-Georges (77).
responsabilité 8 Quelle pour l’éditeur de logiciel ? Le logiciel utilisé pour la création de la maquette numérique peut connaître une défaillance technique ou bien comporter une erreur de programmation pouvant être à l’origine d’un défaut de conformité de l’ouvrage, au regard notamment de la garantie de performance énergétique issue de l’article L. 111-13-1 du Code de la construction et de l’habitation. Afin d’éviter que l’éditeur échappe à toute responsabilité, il y a lieu de négocier, en amont, les conditions de mise en œuvre de sa responsabilité. Il en est de même au sujet de la clause de réversibilité laquelle permet, à l’issue de la période d’utilisation contractuelle ou en cas de résiliation anticipée ou de faute, la réinternalisation du logiciel ou la possibilité de le confier à un tiers. La rédaction de cette clause doit être faite le plus précisément possible et énoncer l’ensemble des obligations de chacune des parties afin de permettre une utilisation continue du logiciel. À défaut de respecter les termes de la clause de réversibilité, les utilisateurs pourront engager la responsabilité contractuelle de l’éditeur et solliciter le versement de dommages et intérêts.
assurances en lien 9 Quelles avec les risques inhérents au BIM ?
Dossier
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Outre la réduction du coût de la construction, le BIM a pour objectif de faire baisser la sinistralité. Par ailleurs, comme cela a été évoqué, la fonction de BIM manager génère un nouveau champ de responsabilités. Ainsi, le BIM manager pourra voir sa responsabilité civile engagée vis-à-vis des tiers en cas de pertes des données ou de diffusion de données confidentielles, mais pourra également voir sa responsabilité décennale mobilisée. Les assureurs vont devoir réfléchir à la création de nouvelles polices d’assurance intégrant ces deux aspects. À ce stade d’utilisation du BIM, le recul n’est pas suffisant pour apprécier les risques inhérents à sa pratique. Toutefois, le modèle de la police unique de chantier (la PUC), généralement souscrite par le maître d’ouvrage et bénéficiant à l’ensemble des intervenants sur le chantier, pourrait être utilisé. Ainsi, une assurance spéciale « Projet BIM » serait souscrite, celle-ci couvrant l’ensemble des contributeurs pour les risques liés à l’utilisation de la maquette. Au même titre que la question de la propriété de la maquette, il est conseillé d’aborder ce point préalablement au démarrage du projet BIM.
le BIM est-il utilisé 10 Comment à l’étranger ? Les dispositions européennes relatives au BIM émanent des articles 22.4 et 90.2 de la directive 2014/24. Ces dispositions laissent le choix aux États membres d’imposer ou non le recours aux logiciels de modélisation comme le BIM dans la commande publique. Cette directive a été transposée en droit français par le décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics, qui n’a pas retenu un système obligeant de recourir au BIM. À l’étranger, certains pays sont très avancés en matière de BIM, notamment ceux situés en Asie. À Singapour, le BIM est obligatoire, l’État étant fortement impliqué dans le processus de formation, tout en accordant des subventions afin d’aider à la mise en œuvre des technologies du BIM. Depuis 2011, Singapour a également mis en place la soumission électronique du permis de construire. À Hong Kong, le BIM est obligatoire depuis 2014 pour toute nouvelle construction publique. En Corée du Sud, pays également précurseur, le BIM est désormais obligatoire pour toute construction dépassant 50 millions de dollars. Enfin, la Chine et l’Inde adoptent de plus en plus la maquette numérique, son usage étant facilité par une forte coopération entre les entreprises. Aux États-Unis, depuis 2007, le General Services Administration exige l’utilisation du BIM pour toute candidature publique. De nombreux États l’ont également imposé, la ville de New York ayant publié son propre guide BIM. En Europe, le pays précurseur est la Finlande, qui a rendu le BIM obligatoire depuis le 1er octobre 2007 pour toutes les constructions dont le coût est supérieur à 2 millions d’euros. En Norvège, l’agence qui gère le patrimoine de l’État a imposé le BIM depuis 2010 pour tout projet de construction ou de rénovation. L’aide à la formation au BIM est aussi bien développée, le secteur privé étant désormais très impliqué dans son utilisation. Pourtant, le RoyaumeUni est désormais leader en Europe depuis 2011, date à laquelle le gouvernement a lancé un grand programme en vue de diminuer de 20 % le coût des constructions, l’usage du BIM étant un des moyens permettant d’atteindre cet objectif. Le BIM niveau 2 ou « open BIM » ou encore « maquette fédérée » est obligatoire depuis avril 2016 pour tous les projets gouvernementaux. Toutefois, le gouvernement britannique a, semble-t-il, placé la barre trop haut, peu d’acteurs ayant atteint aujourd’hui l’objectif du niveau 2. Dès lors, l’objectif du BIM niveau 3, qui est la prochaine étape, semble difficilement atteignable, d’autant qu’en raison du Brexit le RoyaumeUni risque de perdre son leadership et ainsi se voir écarter de nombreux contrats européens… n
Le rendez-vous européen de la transition numérique dans la construction
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Thierry RAMPILLON
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Head of International Affairs for the UK BIM Task Group
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10 QUESTIONS SUR… gestion et professions
RÉSIDENCES-SERVICES : DES ACTIFS PARTICULIERS
Les résidences avec services, communément appelées résidences-services, recouvrent des réalités économiques et immobilières assez bien maîtrisées. Cependant, l’autonomie des différentes législations les organisant ainsi que l’absence d’approche globale cohérente rendent difficilement décryptable le cadre juridique applicable à ces actifs immobiliers. Le sujet mérite d’autant plus d’être défriché que l’intérêt pour ces résidences va croissant grâce à l’adaptation et la sécurisation de leur régime issu de la loi « vieillissement », adoptée fin 2015. Ces nouveaux actifs gagnent ainsi en attractivité, tant pour les exploitants que pour les investisseurs immobiliers. Décryptage en 10 questions/réponses. Par Sidonie Fraîche-Dupeyrat avec la participation de Hélène Cloëz, Pascaline Déchelette-Tolot, Sandra Fernandès et Géraldine Piedelièvre, avocates associées, Lefèvre Pelletier & associés
Dossier
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à SAVOIR La loi « vieillissement », promulguée le 29 décembre 2015, a créé un régime juridique spécial, adapté à l’ensemble des résidencesservices, dans le but de clarifier les droits respectifs des propriétaires, résidents ou non, et des locataires.
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est le cadre juridique 1 Quel et la définition d’une résidence-services ? Les résidences-services se sont d’abord enracinées dans le droit de la copropriété avec la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite « loi ENL », venue créer un statut spécifique à ces résidences. Mais le régime résultant de la loi ENL était limité aux résidences organisées en copropriété, reflétant ainsi imparfaitement la réalité immobilière et économique de cette classe d’actifs. De surcroît, le statut des résidences-services en copropriété s’est révélé trop peu flexible pour permettre une adaptation de la nature et des coûts des services proposés. Dans ce contexte, la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement, dite loi « vieillissement », a cherché à apporter aux résidencesservices un cadre juridique élargi et renouvelé. La loi définit les résidences-services à l’article L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation comme « un ensemble d’habitations constitué de logements autonomes permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques non individualisables. Les services spécifiques non individualisables sont ceux qui bénéficient par nature à l’ensemble des occupants ». La définition des résidences-services repose ainsi sur trois critères cumulatifs : – un ensemble d’habitations ;
– constitué de logements autonomes ; – dont les occupants bénéficient de services spécifiques non individualisables. Ces trois critères sont ainsi aisément remplis. De plus, la structure, pour être qualifiée de « résidenceservices », n’a pas à présenter d’autres conditions (qui tiendraient à sa structure) que celle de réunir des logements autonomes, ce qui suppose que chaque logement soit doté de sanitaires et équipé d’une cuisine. Il n’est pas nécessaire, en revanche, que la résidence soit dotée d’équipements ou d’espaces collectifs ; c’est un plus, mais pas un prérequis. Il peut également être offert aux occupants des services non individuels, qui sont obligatoires, et des services individualisables, qui sont en revanche facultatifs. Ces derniers ne sont pas requis pour emporter la qualification de résidence-services, pas plus qu’ils ne pourraient suffire en l’absence de services non individualisables. Ces résidences-services s’adressent à tout type de population, quel que soit son âge et/ou son statut (étudiant, retraité, autres, etc.), ce qui n’était pas une évidence eu égard à la localisation de ce dispositif dans la loi « vieillissement ». La définition de résidence-services est donc large et basée sur des critères peu exigeants. Le statut spécifique qui en découle s’appliquera donc tout aussi largement, ce qui doit être un point de vigilance pour les praticiens du droit.
Une résidence-services pouvait donc relever d’une catégorie de destination différente, selon le PLU applicable de la ville dans laquelle elle se situait. La définition des résidences-services résultant de la loi « vieillissement » innove en visant désormais clairement un ensemble de « logements autonomes ». Cela pourrait conduire à considérer qu’elles relèvent dorénavant de la destination « habitation », qui comprend les sous-destinations « logement » et « hébergement » (articles R. 151-27 et 151-28 du Code de l’urbanisme, issus du décret du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du PLU). Cela ne vaudrait cependant que pour les résidences-services construites après l’entrée en vigueur de la loi « vieillissement », et sous réserve des définitions et du contenu des sous-destinations, qui seront précisés par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme (article R. 151-9 du Code de l’urbanisme).
est exploitée 3 Comment une résidence-services ? Les murs d’une résidence-services peuvent être détenus par un propriétaire unique ou par plusieurs propriétaires organisés en copropriété. Ce mode de détention s’est développé dans le cadre fixé par la loi ENL du 13 juillet 2006, et plus récemment par la loi du 28 décembre 2015. Cette dernière a permis d’adapter le régime de la copropriété en apportant plus de souplesse dans la gestion de ces résidences. L’exploitation de résidence-services prend le plus souvent la forme d’une mise à disposition des murs par leur propriétaire (le cas échéant avec le syndicat de copropriété) à l’exploitant, sous la forme d’un bail commercial. L’occupant est alors lié contractuellement à un opérateur qui s’intercale entre lui et le propriétaire. Le bail est alors de nature commerciale eu égard à l’existence d’un fonds de commerce exploité dans les murs (voir question 4). Le choix privilégié de l’exploitation par l’intermédiaire d’un bail commercial, plutôt qu’en direct ou par l’intermédiaire d’un mandat ou d’un contrat de management, s’explique notamment par les dispositifs fiscaux d’investissement locatif qui encouragent à choisir ce mode d’exploitation. Le bailleur donne alors en jouissance l’établissement à l’exploitant qui s’engage à le gérer en mettant à la disposition de la clientèle un hébergement et trois au moins des prestations de services
sont les spécificités 4 Quelles du bail commercial consenti à l’exploitant ? L’activité d’un locataire, même commerçant, qui sous-loue des locaux est en principe considérée comme une activité civile ne donnant pas droit au bénéfice du statut des baux commerciaux. Toutefois, les juges ont considéré que si le local est le lieu d’exploitation d’une activité commerciale, il y avait alors un fonds de commerce entraînant l’application du statut des baux commerciaux. La jurisprudence a retenu que les parties avaient entendu soumettre volontairement le bail aux dispositions statutaires dès lors que le bailleur a fait de l’offre de prestation de services, en plus de l’hébergement, une condition déterminante de son engagement. Les règles applicables sont alors celles du bail commercial auquel il convient d’appliquer les règles propres aux baux des locaux monovalents, tout en adaptant la rédaction de certaines clauses, notamment celles relatives à la destination, l’application de la TVA ou les sous-locations. Les locaux monovalents sont construits en vue d’un seul type d’exploitation. Cette monovalence dans les résidences-services s’apprécie en raison des aménagements particuliers permettant leur exploitation. Ce caractère monovalent induit des clauses particulières du bail commercial de la résidence-services telles que la durée du bail (voir spécialement l’exception au cadencement 3/6/9 réservée aux résidences de tourisme) et le loyer du bail renouvelé. Le loyer du bail renouvelé échappe ainsi à la règle du plafonnement, et la valeur locative est calculée en fonction des usages observés dans la branche d’activité considérée en application de l’article R. 145-10 du Code de commerce.
CALENDRIER Établies par la loi ENL de 2006, les règles spécifiques aux résidences-services en copropriété ont été modernisées par la loi « vieillissement » de 2015. Cette loi pose le principe de la survie des règles instaurées pour les résidences dont le règlement de copropriété a été publié avant le 29 juin 2016, sauf volonté contraire de l’assemblée générale.
gestion et professions
La destination urbanistique des résidences-services a suscité des hésitations entre les destinations suivantes, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2015 : – « construction et installation nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif » (Cinaspic) ; – « hébergement hôtelier » ; – « habitation ».
visées à l’article 261 D 4° du Code général des impôts : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
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Dossier
résidence-services est-elle 2 Une un immeuble de logement au sens urbanistique ?
Un contexte démographique favorable aux résidences seniors La population française continue de vieillir sous le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée en âge des générations du baby-boom. Selon les projections de l’Insee, un tiers des Français aura plus de 60 ans en 2060 et les plus de 85 ans seront près de 5 millions, contre 1,4 million actuellement. Or la capacité d’accueil des seniors est, dès à présent, en deçà de la demande de logements adaptés.
Les résidences seniors, structures alternatives entre le maintien à domicile et l’établissement médicalisé type Ehpad, peuvent alors apporter une solution de logement intéressante à destination d’une population autonome pour laquelle la convivialité et la sécurité constituent des critères de choix, à condition que la qualité des services (restaurant, ménage, blanchisserie, espace détente, piscine ) et la maîtrise des coûts soient assurées.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • octobre 2016
à NOTER
gestion et professions
Désormais, les services spécifiques de la résidenceservices, qu’ils soient individualisables ou non, sont rendus par des tiers. Le prestataire de ces services ne peut donc plus être le syndic de copropriété. Il est ainsi mis fin à tout risque de conflit d’intérêts pour le syndic, recentré sur ses tâches principales : assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien ou assurer la gestion comptable et financière du syndicat, etc.
Dossier
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Quels sont les apports de la loi 5 aux « vieillissement » résidences-services en copropriété ?
La loi « vieillissement » instaure de nouvelles règles de fonctionnement pour les résidences-services en copropriété basées sur une distinction entre la fourniture de services dans ces résidences et un régime classique, toutefois inspiré de la copropriété, et dont les règles de fonctionnement peuvent apparaître plus souples. Désormais, le règlement de copropriété peut étendre l’objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques. De plus, afin de mettre un terme aux controverses liées aux difficultés rencontrées par les copropriétaires contraints de régler des charges de fonctionnement des résidences-services sans les utiliser, la catégorie des services spécifiques non individualisables a été créée (voir question 7). Par ailleurs, certains services individualisables peuvent être installés dans les parties communes, à condition que cela soit précisé dans le règlement de copropriété. Ces services font l’objet d’une convention à titre gratuit qui ne peut excéder cinq ans, mais qui est renouvelable. Le règlement de copropriété définira la quote-part de charges de fonctionnement et d’entretien liée à ces parties communes. Après proposition du conseil syndical, l’assemblée générale choisit à la majorité de l’article 25 ou 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 les prestataires appelés à fournir ces prestations. Cette convention prendra la forme d’un prêt à usage. Le conseil syndical présente à l’assemblée générale le bilan annuel de l’exécution de chaque convention. Afin d’éviter tout risque de conflit d’intérêts du syndic ou de l’un de ses préposés ou de ses proches, il est précisé qu’ils ne peuvent être le prestataire de services. La création au sein des résidences-services d’un conseil des résidents est également une nouveauté. Il est réuni par le syndic avant la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. Cet organe est informé et donne son avis notamment sur les besoins de création ou de suppression de services.
est la nature et le régime 6 Quelle du contrat dont l’occupant est titulaire ? Le plus souvent, le bailleur de l’occupant est l’exploitant de la résidence-services, ce dernier étant en principe titulaire d’un bail sur l’ensemble des locaux de la structure. La résidence-services est cependant un immeuble résidentiel. L’occupant qui établit sa résidence principale dans un de ces logements conclut ainsi avec l’exploitant un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à diverses dispositions spécifiques propres à ce type d’actif. Lorsque des logements sont loués meublés à titre de résidence principale, le bail conclu relève du titre I bis de la loi de 1989. Les nouvelles dispositions du Code octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
de la construction et de l’habitation issues de la loi « vieillissement » s’ajoutent ou dérogent aux principes issus de la loi de 1989. Les baux de logements de la résidence-services doivent par exemple préciser la liste des services spécifiques non individualisables fournis au locataire (article L. 631-15 du Code de la construction et de l’habitation). Le bailleur s’oblige ainsi à les délivrer, tandis que le locataire s’oblige à les payer. À défaut, la clause résolutoire peut être actionnée, ce qui est une nouveauté notable. Il en résulte également que les services dont l’existence est ainsi contractualisée, ne pourront être modifiés qu’avec l’accord du locataire. Les services spécifiques individualisables sont quant à eux fournis en vertu de conventions de prestations de services a priori distinctes du bail. Le délai de préavis de résiliation de ces conventions ne peut excéder un mois. Ces prestations sont directement facturées par le prestataire de services. Le texte n’interdit pas que ce soit le bailleur qui délivre ces prestations, et n’interdit pas non plus que ces prestations soient organisées dans le bail. Le bailleur pourra donc délivrer ces services aux locataires et compléter ainsi les revenus qu’il tire de l’exploitation de la résidence.
distinguer les services 7 Pourquoi individualisables de ceux qui ne le sont pas ? Les services spécifiques non individualisables sont des services qui sont dus « par nature à l’ensemble des occupants », alors que les services individualisables (article L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation), répondent à une demande spécifique de l’occupant. Le résident-locataire est libre de souscrire aux services individualisables selon ses exigences et devra payer directement le fournisseur du service. Il s’agit par exemple de services de restauration, de coiffure ou de ménage des parties privatives. C’est pour cette raison que ces services ne font pas nécessairement partie intégrante du contrat de bail. Étant des services autonomes, ils peuvent être résiliés sous réserve de respecter le préavis d’un mois. Les services spécifiques non individualisables concernent quant à eux l’ensemble des occupants : permanence d’accueil, accès à l’ensemble des locaux de services collectifs, mise à disposition d’une piscine, etc. Une liste réglementaire des services non individualisables sera dressée, après avis de la commission nationale des entrepreneurs, afin de pouvoir identifier plus précisément ces services. La loi ne donne en l’état aucune indication quant à la répartition des frais de services non individualisables entre les résidents. Ce serait donc à l’exploitant d’établir une règle unique et équitable. Il est également possible d’envisager l’intervention d’un géomètreexpert qui pourra fixer une grille de répartition en fonction de l’usage du service ou de la valeur ou la superficie des logements.
« Résidences-seniors : les taux de rendement se situent autour de 5 % »
Pourquoi les résidences-seniors présentent-elles un intérêt grandissant pour les investisseurs ?
L’évolution à la baisse des taux d’intérêt et les difficultés locatives liées à l’immobilier d’entreprise amènent logiquement certains investisseurs à s’intéresser à cette typologie d’actifs immobiliers corrélée principalement aux évolutions sociétales et démographiques, et offrant encore des rendements convenables. En effet, les taux de rendement conclus dans le cadre de baux commerciaux de long terme avec des exploitants spécialisés se situent autour de 5 %. Ces opérations sont, dans leur conception, proches à la fois du résidentiel et de l’hôtellerie en raison de l’importance des espaces communs de services nécessaires aux résidents. Au-delà des aspects purement financiers, ces investissements dans des actifs destinés aux seniors font également sens pour un
Quelles sont les particularités de cette typologie d’actifs ?
Il faut d’abord rappeler que nous avions déjà expérimenté ce type d’investissement en développant un portefeuille de résidences étudiantes destinées aux futurs professionnels de santé. Ensuite, les résidences-services destinées aux seniors sont considérées chez nous comme du logement puisque, par définition, il s’agit de la résidence principale des locataires. Longtemps proposées uniquement aux particuliers dans la cadre de montages fiscaux favorables (location meublée non professionnelle et location meublée professionnelle), l’acquisition en bloc de résidences-seniors par les institutionnels facilitent pour l’exploitant la gestion en évitant en particulier les inconvénients de la copropriété. Ces investissements présentent donc l’intérêt de marier un actif de logements avec un bail de long terme, ce qui leur donne un profil de risque très spécifique.
Comment garantir la réussite d’une opération ?
Comme pour tout investissement immobilier, une attention particulière
Par ailleurs, la loi reste silencieuse sur les décisions de création et de suppression de ces services. Dans la mesure où leur existence est contractualisée dans le bail ; il est vraisemblable qu’ils ne pourront être modifiés qu’en accord avec les locataires ; le conseil des résidents donnera un avis sur le besoin de créer ou de supprimer ces services (article L. 631-14 du Code de la construction et de l’habitation).
sont les sommes dues 8 Quelles par l’occupant d’une résidence-services ? Un locataire de résidence-services devra, au titre de son bail, trois types de sommes : – le loyer ; – les charges locatives ; – les services non individualisables. La loi précise que l’existence de services spécifiques individualisables et non individualisables ne peut justifier dans les zones d’encadrement des loyers le paiement d’un complément de loyer. Quant aux charges locatives récupérables, elles sont traditionnellement exigibles, sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l’usage des
différents éléments de la chose louée (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Une liste limitative de ces charges a été établie par le décret du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables. Ainsi, les charges locatives qui ne figurent pas dans cette liste ne sont, en principe, pas facturables. Les services spécifiques non individualisables donnent lieu à une facturation spécifique sur la quittance de loyer. Dorénavant, le bailleur est ainsi expressément autorisé à facturer en sus du loyer et des charges locatives au locataire les services non individualisables, conformément aux modalités du bail. Un décret viendra établir la liste des services non individualisables. Les catégories « charges locatives » et « services non individualisables » peuvent créer à l’avenir quelques difficultés de qualification. En effet, certains services visés dans les textes préparatoires, comme des services non individualisables, sont traditionnellement considérés comme des charges locatives. C’est le cas par exemple des services de gardiennage ou d’entretien. Une telle dépense pourrait relever de ces deux catégories, ne permettant pas une facturation au locataire dans les mêmes conditions. De la même manière, certaines sommes pourraient n’entrer dans aucune catégorie et, sauf à être traité comme un service individualisable, elles ne pourraient alors être refacturées au locataire.
gestion et professions
Nicolas Lepère, directeur immobilier, Groupe MACSF
doit être donnée à la localisation, pour pouvoir le cas échéant envisager une reconversion en résidentiel. Pour notre part, nous avons résolument opté pour des localisations urbaines et dotées de services confortables correspondant ainsi à l’attente de nombreux seniors résidents, quitte à accepter une rentabilité moindre. Nous privilégions donc des unités de taille moyenne (120 à 130 logements) à proximité immédiate des grandes métropoles ou des façades maritimes. Le choix de l’exploitant est évidemment essentiel pour nouer une relation contractuelle de long terme, ce qui nous amène à ne privilégier que des acteurs expérimentés. La recherche de sites est d’ailleurs toujours réalisée et validée préalablement par les exploitants qui viennent nous proposer leurs programmes ainsi que leurs hypothèses de commercialisation. Ensuite, seule une analyse réaliste des éléments commerciaux, financiers et techniques du projet permet de valider l’équilibre économique de ces projets par nature très atypiques comparés aux typologies classiques d’actifs détenus par les institutionnels. Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran
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Dossier
© Xavier renauLD
investisseur institutionnel de long terme, comme le groupe MACSF, car ils correspondent aux aspirations d’une part croissante de la population.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • octobre 2016
ATTENTION
gestion et professions
Pour lutter contre les marchands de sommeil, la loi Alur impose au notaire de consulter le casier judiciaire de l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation ou d’un fonds de commerce d’un ERP à usage total ou partiel d’hébergement afin de savoir si celui-ci a été condamné à une peine d’interdiction d’achat (art. 225-19 du Code pénal). Or la vente de biens immobiliers dépendant des résidences-services entre également dans le champ d’application de cet article, tant que le permis est délivré en habitation et que le bien répond à cet usage.
Les services spécifiques individualisables seront quant à eux facturés distinctement, en dehors de la quittance de loyer. En dépit d’un statut réservé par la loi à ces services, l’exploitant aura intérêt à les organiser dans un contrat de prestation de services précis.
résidences-services 9 Les relèvent-elles de la réglementation des ERP ? Le succès des résidences-services a conduit à s’interroger sur l’applicabilité de la réglementation des établissements recevant du public (ERP) aux résidences-services. Constituent des ERP tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, soit librement, soit moyennant une rétribution ou une participation quelconque, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tout venant ou sur invitation, payantes ou non. Le champ d’application des ERP est donc extrêmement large et regroupe un très grand nombre d’établissements : magasins, centres commerciaux, cinémas, théâtres, hôpitaux, écoles et universités, hôtels, restaurants, etc.
Résidences-services : les textes applicables
Dossier
32
l Art. L. 631-13 et suivants du Code de la construction et de l’habitation l Art. 261 D, 4° du Code général des impôts l Art. R. 145-10 du Code de commerce l Art. 225-19, 5° du Code pénal l Décret n° 87-713 du 26 août 1987 n° 87-713 pris en application de l’art. 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables (JO du 30/08/1987, p. 9976) l Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (JO du 08/07/1989, p. 8541)
octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
l Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite Loi ENL (JO du 16/07/2006, texte n° 1) l Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur (JO du 26/03/2014, texte n° 1) l Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel (JO du 19/06/2014, texte n° 1) l Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi Macron (JO du 07/08/2015, texte n° 1) l Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement, dite loi vieillissement (JO du 29/12/2015, texte n° 1)
Les résidences-services constituées de logements, non soumis à cette réglementation, ne sont pas des établissements relevant intégralement de la réglementation des ERP. Néanmoins, il existe au sein de ces résidences des locaux collectifs, des parties communes qui peuvent être assujettis à la réglementation des ERP, selon leur importance et leur activité. Ces parties collectives sont le plus souvent : les locaux d’accueil, la salle des petits déjeuners, le bar, le restaurant, les salles de réunions, les salles de sport, les piscines, etc. Ils sont ainsi qualifiés, car destinés à accueillir des personnes autres que les occupants.
: 10 Résidences-services une bonne affaire fiscale ? Aux termes de l’article 261 D, 4° du Code général des impôts, la location d’habitation, nue ou meublée, est en principe exonérée de TVA ; mais lorsque la mise à disposition de l’habitation est meublée et accompagnée d’au moins trois prestations de services s’apparentant à celles des établissements hôteliers, le loyer est soumis à TVA (voir question 3). Le loyer incluant le prix des trois prestations est imposable au taux intermédiaire, soit 10 %. Les investisseurs professionnels pourront être séduits par ce régime qui leur permettra notamment de récupérer la TVA sur les travaux qu’ils réalisent. Les résidences-services peuvent, par ailleurs, être un produit d’investissement patrimonial pour les particuliers, constituant un placement immobilier à long terme et bénéficiant d’un régime fiscal de faveur. L’investisseur particulier, au titre du régime spécifique de la location meublée non professionnelle, peut ainsi déduire de ses revenus de la résidenceservices un amortissement sur le bien et sur le mobilier en fonction de la durée d’utilisation du bien. Peut s’y ajouter, dans certaines conditions propres au dispositif dit « Censi-Bouvard », une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’investissement. Enfin, et cela concerne plutôt les investisseurs professionnels, la loi Macron de 2015 a ouvert la possibilité aux OPCI de détenir directement ou indirectement des biens meubles ou d’équipements nécessaires à l’exploitation des immeubles détenus, permettant ainsi à ces véhicules d’élargir leur portefeuille aux résidences-services. Pour mémoire, les OPCI sont des véhicules d’investissement complètement exonérés d’impôt, sous réserve du respect de leurs obligations de distribution. n
Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par
JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR
Vente et Contrats spéciaux
Urbanisme et Environnement Planification et réglementation des sols
PRoPRIété PUblIqUE ...................................................................... 39
la saga « maison de poésie » : suite et fin
CoNtRatS SPéCIaUx ......................................................................... 40
Épilogue de l’affaire « Maison de poésie » ! La Cour de cassation affirme qu’un droit réel de jouissance spéciale ne peut être qualifié de perpétuel lorsqu’il est détenu par une personne morale pendant toute la durée de son existence............................................................................34
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Un lot de copropriété peut-il appartenir au domaine public ? Que faut-il entendre par la « défaillance financière » du vendeur en l’état futur d’achèvement ?
ExPERtISE, mESURagE Et DIagNoStICS......................................... 40 ●
Sur quel fondement la responsabilité du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur peut-elle être engagée en cas de présence d’amiante ?
gestion et Professions
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baUx D’habItatIoN Et mIxtES ........................................................ 41
Urbanisme et Environnement ExPRoPRIatIoN Et DRoIt DE PRéEmPtIoN ..................................... 35 ●
Quelle indemnisation du sous-locataire en matière d’expropriation ?
aUtoRISatIoNS D’oCCUPatIoN DES SolS ....................................... 35 ●
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L’accueil de roulottes sur un terrain emporte-t-il création d’un parc résidentiel de loisirs ? Qu’est-il possible de construire sur un emplacement réservé ? En matière de lotissement, une application rétroactive de la loi nouvelle est-elle possible ? Quel est le point de départ du délai de six mois de l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme pour confirmer une demande de permis ? Un recours en annulation doit-il être notifié à tous les bénéficiaires d’un permis ?
Construction CoNtRatS DE la CoNStRUCtIoN ..................................................... 38 ●
Une clause de conciliation préalable s’impose-t-elle aux parties ?
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Une SCI familiale peut-elle bénéficier de la dispense légale d’offre de relogement ?
baUx CommERCIaUx Et PRofESSIoNNElS..................................... 41 ●
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L’équivalence juridique d’un local est-elle assurée par un nouveau bail n’autorisant plus la sous-location ? Quel est le point de départ de la prescription pour fixer le loyer d’un bail commercial ? Quel est le point de départ du délai de trois ans propre à la révision du loyer ? Comment doit être calculée l’indemnité d’éviction ? Dans un centre commercial, quelles sont les limites à l’obligation de maintenir un environnement favorable au preneur ?
CoPRoPRIété Et ENSEmblES ImmobIlIERS .................................. 44 ●
Quelles sont les incidences du vote effectué par le mandataire contre les instructions de son mandant ?
INDIVISIoN, mItoyENNEté Et SERVItUDE ....................................... 44 ●
Comment s’opère une extinction de servitude par confusion des fonds ?
RESPoNSabIlItéS Et aSSURaNCES ................................................ 38 ●
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L’assurance dommages-ouvrage est-elle mobilisable après l’expiration de la garantie décennale ? Quel est le champ de l’obligation de conseil d’un maître d’œuvre et d’un bureau d’études ?
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Vente et Contrats spéciaux Contrats spéciaux
La saga « Maison de poésie » : suite et fin Épilogue de l’affaire « Maison de poésie » ! La Cour de cassation affirme qu’un droit réel de jouissance spéciale ne peut être qualifié de perpétuel lorsqu’il est détenu par une personne morale pendant toute la durée de son existence.
Le droit réel de jouissance spéciale accordé à une personne morale, pour toute la durée de son existence, peut-il être qualifié perpétuel ? QuESTION
n Référence
34
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 8 septembre 2016, Société des auteurs et compositeurs dramatiques c/fondation Maison de poésie, n° 14-26953 n Mots-clés
: Droit réel, droit de jouissance spéciale, régime, durée, perpétuité n Textes
officiels : Art. 619 et 625 du Code civil
Faits :
Les faits sont maintenant bien connus : en 1932, la Société des auteurs et compositeurs dramatiques (SACD) acquiert un ensemble immobilier de la fondation Maison de poésie. L’acte de vente exclut expressément de la cession les locaux occupés par la fondation, dont elle conserve la jouissance. Devant l’accroissement de ses activités, la SACD demande à recouvrer l’usage des locaux occupés, ce que la fondation refuse. La SACD assigne alors la fondation en justice pour obtenir son expulsion et une indemnité pour occupation des locaux sans droit ni titre, au motif que le droit réservé en 1932 s’analysait en un droit d’usage et d’habitation soumis à une prescription trentenaire. Par un arrêt du 31 octobre 2012, la Cour de cassation considère que la fondation est titulaire d’un droit réel lui conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale sur les locaux occupés. Saisie sur renvoi après cassation, la cour d’appel de Paris décide que ce droit avait vocation à s’exercer pendant toute la durée de la fondation. C’est ce point qu’entend contester la SACD devant la Cour de cassation.
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu qu’ayant relevé que les parties avaient entendu instituer, par l’acte de vente des 7 avril et 30 juin 1932, un droit réel distinct du droit d’usage et d’habitation régi par le Code civil, la cour d’appel, qui a constaté que ce droit avait été concédé pour la durée de la fondation, et non à perpétuité, en a exactement déduit, répondant aux conclusions dont elle était saisie, que ce droit, qui n’était pas régi par les dispositions des articles 619 et 625 du Code civil, n’était pas expiré et qu’aucune disposition légale ne prévoyait qu’il soit limité à une durée de trente ans. »
Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Commentaire : Cet arrêt vient clore le long et célèbre contentieux dit « Maison de poésie ». En effet, par un premier arrêt très remarqué du 31 octobre 2012 (n° 11-16304), la troisième chambre civile décide que rien n’interdit de constituer des droits réels sui generis. Cette décision a été perçue par la doctrine comme autorisant la création de droit de jouissance spéciale perpétuel. Venant clore ce débat, la Cour de cassation avait, par un arrêt du 28 janvier 2015, décidé qu’un droit de jouissance spéciale ne pouvait être perpétuel, même par la volonté expresse des parties. Toutefois, la question se posait alors de savoir si un droit de jouissance spéciale consenti pour la durée de vie d’une personne morale (en l’espèce la fondation) était pourvu d’une limite temporelle. En l’espèce, la SADC se prévalait de la jurisprudence de 2015 précitée, et soutenait que le droit réel accordé pour toute la vie d’une fondation reconnue d’utilité publique devrait être qualifié de droit perpétuel et, en raison de son caractère illimité, s’éteindre au bout de trente ans. La Cour de cassation rejette ce raisonnement : le droit accordé à une personne morale pour toute la durée de son existence n’est pas perpétuel. Le caractère temporaire du droit résulte de ce qu’il est lié à la durée de vie de la personne morale bénéficiaire. Ainsi la présence d’un terme, même assez largement théorique au regard de la possibilité de reconduire la personne morale à son échéance, est jugée suffisante à assurer la conformité du droit réel à l’ordre public : que le droit puisse exister durant toute la vie d’une fondation n’implique pas pour autant sa perpétuité. N. TASSOUBI
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Expropriation et droit de préemption
Quelle indemnisation du sous-locataire en matière d’expropriation ? QUESTION
n Référence
Faits :
: Expropriation, cession amiable, droit réel et personnel, sous-locataire, indemnisation
Dans le cadre de la réalisation d’un projet déclaré d’utilité publique, la propriété d’un bien est transférée par voie de cession amiable au profit d’une société venant aux droits de la commune. La société décide alors de saisir le juge de l’expropriation en fixation de l’indemnité d’éviction revenant à une deuxième société locataire de ce bien. À ce stade, une troisième société intervient volontairement à la procédure en sa qualité de sous-locataire afin de solliciter une indemnité d’éviction. La cour d’appel rejette la demande d’indemnisation de la société sous-locataire. Un pourvoi est formé.
n Textes
Décision :
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 16 juin 2016, SARL Amanda c/Ville de Marseille, n° 15-18143 n Mots-clés
officiels : Art. L. 222-2, L. 311-1 et R. 311-1 du Code de l’expropriation
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel.
Commentaire : La cour d’appel a considéré que les dispositions des articles L. 13-2 et R. 13-15 du Code de l’expropriation (devenus respectivement les articles L. 311-1 et suivants et R. 311-1 et suivants du code) n’étaient pas applicables en l’espèce et qu’ainsi le propriétaire qui a consenti une cession amiable n’est
Urbanisme et Environnement
L’accueil de roulottes sur un terrain emporte-t-il création d’un parc résidentiel de loisirs ? de la décision : Cour de cassation, ch. crim., 14 juin 2016, M. Jérôme X., n° 15-85647 n Mots-clés
: Implantation d’habitations légères de loisirs, autorisation d’urbanisme, infraction, qualification n Textes
officiels : Art. L. 443-1, alinéa 2, et R. 111-32 du Code de l’urbanisme
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors que l’extinction des droits réels et personnels existants sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits, la cour d’appel, qui a fait produire des effets à une déchéance prévue par des dispositions qu’elle avait déclarées inapplicables, a violé le texte susvisé. »
35
Autorisations d’occupation des sols
QUESTION
n Référence
pas tenu de dénoncer ses locataires et que l’expropriant n’a pas plus à leur notifier la cession. Ainsi, selon la cour d’appel, dès lors que la société expropriante n’avait pas connaissance de l’existence d’un sous-locataire lors de la cession amiable, celle-ci avait effectivement éteint tous les droits de la société sous-locataire conformément à l’article L. 12-2 du Code de l’expropriation (actuel article L. 222-2 du code), et le sous-locataire ne pouvait alors plus se prévaloir de l’inobservation des formalités de notification. La Cour de cassation censure cet arrêt, au visa de l’article L. 12-2 du Code de l’expropriation, et rappelle que l’extinction des droits réels et personnels existants sur le bien cédé ouvre droit à indemnisation des titulaires de ces droits, dont fait partie le sous-locataire. E. GUILLOU
Jurisprudence
Urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
Faits :
Le propriétaire d’une pension pour chevaux développe sur son terrain des gîtes équestres dans des roulottes et entreprend les travaux de terrassement nécessaires à l’installation de celles-ci, malgré l’obtention d’un certificat négatif et plusieurs avertissements du maire sur la nécessité d’obtenir une autorisation d’urbanisme. Il se fait alors poursuivre et condamner pour création ou agrandissement d’un parc résidentiel de loisirs (PRL) ou d’un village de vacances classé en hébergement léger sans permis d’aménager. Le porteur de projet interjette appel, mais sa culpabilité est confirmée par la cour d’appel qui le condamne à 5 000 euros et à la remise en état des lieux sous astreinte. Il se pourvoit en cassation.
Décision :
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel.
Commentaire : Résidences mobiles de loisirs, habitations légères de loisirs, et caravanes forment la catégorie des habitats légers de loisirs, destinés à être accueillis sur l’une des trois catégories de terrains
aménagés : campings, parcs résidentiels de loisirs (PRL) et villages de vacances classés en hébergement léger. L’article R. 111-38-1° du Code de l’urbanisme dispose en effet que « les habitations légères de loisirs peuvent être implantées dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ». La chambre criminelle censure la cour d’appel. Comme il ne peut être question de création d’un parc résidentiel de loisirs dès lors que les roulottes sont classées dans la catégorie des résidences mobiles de loisirs et non des habitations légères de loisirs, le juge d’appel devait rechercher si le prévenu n’était pas plutôt coupable de l’infraction « de création d’un camping accueillant moins de vingt personnes ou six résidences mobiles de loisirs », lesquels sont soumis à déclaration préalable. H. CLOËZ / L. TAVERNIER
EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Il appartenait [à la cour d’appel] de rechercher si les faits dont elle était saisie n’étaient pas constitutifs de l’infraction de création d’un camping accueillant moins de vingt personnes et moins de six résidences mobiles de loisirs sans déclaration, la cour d’appel a méconnu les textes susvisés. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
Qu’est-il possible de construire sur un emplacement réservé ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 1re et 6e chambres, 20 juin 2016, M. F. et autres, n° 386978 n Mots-clés
: Servitude d’emplacement réservé, affectation, permis de construire, PLU n Textes
officiels : Art. L. 123-1-5 (ancien) du Code de l’urbanisme (actuels articles L. 151-10 et suivants)
Faits :
Le maire d’une commune située en région parisienne accorde à une filiale d’un Epic chargé d’une mission de transport public deux autorisations d’urbanisme lui permettant de réaliser un immeuble de 20 logements et un poste de redressement électrique. Le projet autorisé occupe la totalité d’une parcelle qui, avant d’être déclassée puis cédée à cette filiale, appartenait au domaine public communal et avait été alors grevée d’une servitude d’emplacement réservé pour la réalisation d’un poste de redressement. Deux entreprises contestent les arrêtés du maire, considérant qu’en application des dispositions de l’article L. 123-1-5 du Code de l’urbanisme (actuels articles L. 151-10 et suivants) la construction de logements ne pouvait être autorisée à cause de l’existence de la servitude. Le tribunal administratif et la cour administrative d’appel rejettent cette demande.
Commentaire : En principe, un maire ne doit pas délivrer une autorisation d’urbanisme dont l’objet n’est pas conforme à la destination prévue par la servitude d’emplacement réservé, et ce quand bien même le pétitionnaire serait le bénéficiaire de cette servitude. Toutefois, le Conseil d’État considère qu’en l’espèce la construction de logements sur l’emplacement réservé ne s’opposait pas à l’obtention des permis de construire. Selon le Conseil d’État, un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée par le PLU à l’emplacement réservé. Ainsi, la construction des logements et du poste de redressement pouvait être légalement autorisée. E. GUILLOU EXTRAIT DE LA DÉCISION « Un permis de construire portant à la fois sur l’opération en vue de laquelle l’emplacement a été réservé et sur un autre projet peut être légalement délivré, dès lors que ce dernier projet est compatible avec la destination assignée à l’emplacement réservé. »
Décision :
Un pourvoi est formé. Le Conseil d’État rejette ce pourvoi.
36 Urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
En matière de lotissement, une application rétroactive de la loi nouvelle est-elle possible ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 1re et 6e chambres, 20 mai 2016, Commune de Montigny-lès-Metz, n° 382976 n Mots-clés
: Lotissement, division, application de la loi dans le temps, rétroactivité n Textes
officiels : Art. (anciens) L. 442-1 et R. 315-1 du Code de l’urbanisme
Faits :
En 2008, un maire délivre à une société un permis de construire portant sur la réalisation d’un immeuble, puis deux permis de construire modificatifs en 2010 et 2011. Les juridictions administratives sont saisies d’un recours en annulation de ces décisions. Infirmant le jugement rendu par le tribunal administratif, la cour considère qu’il convient de prendre en compte une division foncière intervenue en 2006 et qu’à ce titre elle constituait un lotissement soumis à déclaration préalable en application de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme.
Décision :
Le Conseil d’État censure cette décision : la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.
Commentaire : Il convient de rappeler les dispositions
successivement applicables en matière de lotissement : aux termes de l’art. R. 315-1 du Code de l’urbanisme (en vigueur jusqu’au 1er octobre 2007), un lotissement était constitué lors d’une division d’une propriété foncière qui avait lieu dans l’optique d’y implanter des Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
bâtiments et avait pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de cette propriété sur une période de moins de dix ans. Du 1er octobre 2007 au 1er mars 2012, constituait un lotissement une opération d’aménagement ayant pour effet, sur une période de moins de dix ans, la division d’une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l’implantation de bâtiments (art. L. 442-1 du Code de l’urbanisme). En l’espèce, la cour avait constaté que, moins de dix ans auparavant, un lot avait été détaché d’une parcelle en vue de l’implantation d’une construction. Le Conseil d’État devait ainsi juger si les divisions foncières antérieures au 1er octobre 2007 devaient être prises en compte au titre des autorisations nécessaires après cette date. Il considère qu’il ne fallait pas faire une application rétroactive de la loi nouvelle comme l’a pourtant fait la cour, l’article L. 442-1 du code ne subordonnant pas à autorisation les divisions foncières opérées avant son entrée en vigueur. E. GUILLOU EXTRAIT DE LA DÉCISION « [Les dispositions de l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme] n’ont eu ni pour objet ni pour effet de subordonner à une autorisation ou à une déclaration les divisions foncières opérées antérieurement à leur entrée en vigueur et qui n’étaient pas alors soumises à une telle autorisation ou déclaration. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Autorisations d’occupation des sols
QUESTION Quel est le point de départ du délai de six mois de l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme pour confirmer une demande de permis ? n Référence
de la décision : Conseil d’État, 1re et 6e chambres, 8 juin 2016, Consorts A., n° 388740 n Mots-clés
: Permis, refus illégal, confirmation, point de départ du délai en cas de pourvoi en cassation n Textes
officiels : – Art. L. 600-2 du Code de l’urbanisme – Art. R. 822-3 du Code de justice administrative
Faits :
En 2003 et 2004, un maire rejette les demandes de pétitionnaires sollicitant un permis de construire. Ils saisissent le juge pour voir annuler les deux arrêtés de refus. Le tribunal, confirmé par la cour administrative d’appel, censure les deux décisions de refus. L’arrêt rendu par la cour fait alors l’objet d’un pourvoi devant le Conseil d’État, lequel en refuse l’admission. En juin 2011, les requérants confirment leurs demandes de permis, mais font à nouveau l’objet de deux décisions de refus. Malgré leur censure en première instance, la cour administrative d’appel rejette la demande d’annulation des refus, en jugeant que la commune pouvait opposer aux demandes d’autorisation de 2011 les dispositions du PLU en vigueur à la date des refus, quand bien même ces dispositions étaient intervenues après les refus de 2003 et 2004.
Décision :
Le Conseil d’État confirme la décision de la cour administrative d’appel.
Urbanisme et Environnement
Un recours en annulation doit-il être notifié à tous les bénéficiaires d’un permis ? de la décision : Cour administrative d’appel Lyon, 1re ch., 2 août 2016, M. et Mme H. et autres, n° 14LY03809 n Mots-clés
: Permis de construire, recours en annulation, notification aux titulaires n Texte
officiel : Art. R. 600-1 du Code de l’urbanisme
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Que le délai de six mois prévu par ces dispositions court, […] s’agissant d’une décision de refus d’admission du pourvoi en cassation […] à compter de la date à laquelle cette décision est communiquée pour information au pétitionnaire par le secrétariat du contentieux du Conseil d’État. »
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Autorisations d’occupation des sols
QUESTION
n Référence
Commentaire : Dès lors qu’un refus opposé à une demande d’autorisation fait l’objet d’une annulation juridictionnelle, la demande d’autorisation confirmée par l’intéressé ne peut se voir opposer les dispositions d’urbanisme intervenues après la décision annulée, si l’annulation est définitive et que la confirmation de la demande intervient dans les six mois suivant la notification de l’annulation au pétitionnaire. Or, dans le cadre de la procédure d’admission des pourvois en cassation, une décision de refus d’admission n’est notifiée qu’au requérant, et seule une copie est adressée au pétitionnaire. Ici, pour le Conseil d’État : dès lors qu’une copie a bien été adressée au pétitionnaire en 2008 et que, le 29 janvier 2009, le pétitionnaire avait produit cette décision devant le tribunal, il pouvait en être déduit qu’au plus tard la décision de refus avait été adressée au pétitionnaire le 29 janvier 2009 en application de la théorie de
Jurisprudence
Urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
Faits :
Quatre particuliers obtiennent un permis de construire pour la construction d’un bâtiment de deux logements. Des voisins forment un recours en annulation contre ce permis. Le tribunal administratif rejette leur demande. Les requérants relèvent alors appel de ce jugement.
Décision :
La Cour administrative d’appel confirme le jugement du tribunal.
Commentaire : En cas de recours contre une autorisation d’urbanisme, l’auteur de ce recours doit le notifier à l’autorité qui a délivré le permis, ainsi qu’à son bénéficiaire. À défaut, le recours est irrecevable. Ces dispositions ont notamment pour finalité d’assurer une meilleure sécurité juridique aux bénéficiaires d’autorisations d’urbanisme. Dès lors, lorsque l’autorisation d’urbanisme est délivrée à plusieurs bénéficiaires, la notification du recours engagé doit être effectuée à l’égard de chacun de ces bénéficiaires. En l’espèce, les requérants s’étaient contentés de notifier
leur recours à un seul des bénéficiaires du permis (celui dont l’identité et les coordonnées apparaissaient en premier dans le dossier de demande et sur l’arrêté de permis). La cour relève toutefois que l’autorisation a bien été délivrée à quatre personnes, désignées comme cotitulaires par l’arrêté. Ainsi, elle juge que si la notification effectuée par les requérants satisfait à l’exigence du Code de l’urbanisme à l’égard du premier bénéficiaire ainsi que de son épouse, il n’en va pas de même pour les deux autres bénéficiaires de l’autorisation, et ce alors même que le permis ne vaut pas division et porte sur un seul bâtiment. A. MINVIELLE-SEBASTIA EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Lorsqu’un permis de construire est délivré à plusieurs bénéficiaires, la notification [que] prescrivent [les dispositions de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme] des recours gracieux et contentieux doit être effectuée à l’égard de chacun de ces bénéficiaires. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Construction
Contrats de la construction
Une clause de conciliation préalable s’impose-t-elle aux parties ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 19 mai 2016, Société Thales Architectures c/ Société Copvial, n° 15-14464 n Mots-clés
: Clause de conciliation préalable, termes généraux, violation, fin de non-recevoir n Texte
officiel : Art. 122 du Code de procédure civile
Faits :
Un contrat de maîtrise d’œuvre stipule que, pour tous les litiges pouvant survenir dans l’application du contrat, les parties s’engagent à solliciter l’avis d’un arbitre d’un commun accord avant tout recours judiciaire. Un litige survient et le maître d’œuvre assigne directement le maître d’ouvrage en résiliation judiciaire du contrat et en paiement d’indemnités. Le maître d’ouvrage soulève l’irrecevabilité de cette demande au motif du non-respect de la clause de conciliation préalable. La cour d’appel accueille cette fin de non-recevoir. Un pourvoi est formé par le maître d’œuvre qui soutient que la clause n’est qu’une proposition de tentative de règlement amiable qui n’a pas force obligatoire car elle n’était pas assortie de conditions précises pour sa mise en œuvre.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi au motif que le moyen tiré du défaut de mise en œuvre d’une clause de conciliation préalable constitue une fin de non-recevoir.
Commentaire : La Cour de cassation confirme la force obligatoire des clauses de conciliation préalable ainsi que les conséquences procédurales en cas de nonrespect de leurs termes, reconnues depuis un arrêt de la chambre mixte de la Cour de cassation (14 février 2003, n° 00-19423). Confrontée à une jurisprudence contraire de la chambre commerciale, qui ne faisait pas application des clauses de conciliation trop générales, la troisième chambre civile donne plein effet à ces clauses même stipulées en des termes généraux. Le non-respect de cette clause rend irrecevable l’action engagée sans qu’elle soit susceptible de régularisation par la mise en œuvre de la clause de conciliation en cour d’instance (Cour cass., ch. mixte, 12 décembre 2014, n° 13-19684). Toutefois, cette clause ne s’impose pas au juge des référés (Cour cass., 3e civ., 28 mars 2007, n° 06-13209). P.-E. PAUCHET EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu que la cour d’appel a retenu à bon droit que le moyen tiré du défaut de mise en œuvre de la clause litigieuse, qui instituait une procédure de conciliation obligatoire et préalable à la saisine du juge, constituait une fin de non-recevoir. »
38 Construction
Responsabilités et assurances
L’assurance dommagesouvrage est-elle mobilisable après l’expiration de la garantie décennale ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 19 mai 2016, Commune de Sainte-Blandine c/SMABTP, n° 15-16688 n Mots-clés
: Garantie décennale, assurance dommagesouvrage, forclusion, prescription biennale n Textes
officiels : – Art. 1792-4-1 du Code civil – Art. L. 114-1 et L. 242-1 du Code des assurances
Faits :
Une commune souscrit une assurance dommagesouvrage. La réception des travaux est prononcée le 23 août 2001, de sorte que la responsabilité des constructeurs expirait le 23 août 2011. Des désordres de nature décennale apparaissent en juin 2010 puis en février 2011, que la commune déclare le 15 décembre 2011. L’assureur refuse sa garantie au motif que les désordres ne lui ont pas été dénoncés dans le délai de forclusion de dix ans. La commune assigne l’assureur en paiement des indemnités. La cour d’appel confirme le jugement de première instance retenant que l’assuré était forclos en raison de l’expiration du délai décennal.
Décision :
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel : l’assuré peut agir contre l’assureur dans les deux ans de la date à laquelle il a eu connaissance des désordres survenus dans les dix ans suivant la réception des travaux.
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Commentaire : Cet arrêt rappelle que l’assuré ayant souscrit une police dommages-ouvrage peut, en vertu de l’article L. 114-1 du Code des assurances, procéder à une déclaration de sinistre dans les deux ans suivant l’expiration du délai de la garantie décennale, à condition que les dommages soient survenus dans le délai décennal (Cour cass., 1re civ., 29 avril 2003, n° 00-12046). Dans cette affaire, toutes ces conditions étaient réunies. Toutefois, dans cette hypothèse, l’assureur dommages-ouvrage n’aura plus de recours contre les assureurs de responsabilité décennale (Cour cass., 3e civ., 21 septembre 2011, n° 10-20543). P.-E. PAUCHET EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors que l’assuré dispose, pour réclamer l’exécution des garanties souscrites, d’un délai de deux ans à compter de la connaissance qu’il a des désordres survenus dans les dix ans qui ont suivi la réception des travaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Responsabilités et assurances
Quel est le champ de l’obligation de conseil d’un maître d’œuvre et d’un bureau d’études ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 2 juin 2016, Société Safim c/M. X., la MAAF, Société SLH ingénierie et société SMA, n° 15-16981 n Mots-clés
: Devoir de conseil, maître d’œuvre, bureau d’études, exploitation de l’ouvrage n Texte
officiel : Art. 1147 du Code civil
Faits :
Un maître d’ouvrage fait construire un hall d’exposition, dont il confie la maîtrise d’œuvre à un architecte et une mission d’étude technique de direction des travaux à un bureau d’études. Le maître d’ouvrage ne définit auprès d’aucun d’eux précisément la future exploitation de l’ouvrage. Après la réception, deux sinistres sont déclarés à l’assureur dommages-ouvrage, l’un relatif à l’insuffisance de résistance de dalles en bois recouvrant les caniveaux lors du passage d’engins de levage, et l’autre au défaut de résistance de la dalle bétonnée. Un refus général de garantie est opposé. Leur indemnisation est obtenue judiciairement en appel, la cour condamnant le maître d’œuvre et le bureau d’études qui ont manqué à leur devoir de conseil, notamment sur la circulation d’engins à l’intérieur du hall.
Décision :
La Haute juridiction valide le raisonnement de la cour d’appel et prône ainsi le devoir de conseil dû par ces deux locateurs d’ouvrage.
Commentaire : L’idée directrice de cet arrêt est la suivante : les maîtres d’œuvre et bureaux d’études doivent rechercher spontanément la finalité des travaux pour lesquels ils sont missionnés. Ceci n’est pas nouveau (pour une entreprise : Cour cass., 3e civ., 15 février 2006, n° 04-19757), mais vient d’être confirmé avec vigueur dans cette décision, la Cour rappelant que ces deux professionnels ne peuvent pas s’extraire du contexte dans lequel est réalisé l’ouvrage et s’abstenir de réfléchir à l’exploitation du site, d’autant plus, qu’en l’espèce, ils avaient travaillé sur les équipements qui seraient utilisés. À noter également le devoir de collaboration retenu entre ces deux professionnels, qui a conduit la Cour de cassation à retenir leur double responsabilité. A. DAUGER EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu qu’ayant retenu que, si le maître d’ouvrage ne justifiait pas avoir informé les concepteurs de son souhait de faire circuler des charges lourdes à l’intérieur du hall, l’architecte et le bureau d’études auraient dû se préoccuper du mode d’exploitation de l’ouvrage situé dans un parc des expositions […], la cour d’appel a pu décider que l’architecte et le bureau d’études avaient manqué à leur obligation de conseil. »
Jurisprudence
Construction
JURISPRUDENCE
39 Vente et Contrats spéciaux
Propriété publique
Un lot de copropriété peut-il appartenir au domaine public ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 8e ch., 19 juillet 2016, La Poste, n° 370630 n Mots-clés
: Domaine public, copropriété, incompatibilité, prescription acquisitive n Texte
officiel : Loi du 10 juillet 1965
Faits :
En 1976, une commune s’engage par convention à céder gratuitement à l’État des locaux soumis au régime de la copropriété, en vue de l’installation de l’hôtel des Postes. Ces locaux sont aménagés et occupés gratuitement par l’État puis par La Poste, même si aucun acte de cession n’a été signé. En 1999, les locaux ne sont plus soumis au régime de la copropriété. En 2006, La Poste forme un recours devant le tribunal administratif afin de faire constater la responsabilité de la commune en raison de son refus fautif de procéder au transfert de propriété et, à titre subsidiaire, afin de faire reconnaître qu’elle est propriétaire des biens litigieux. Ses demandes ayant été rejetées en première instance et en appel, La Poste se pourvoit en cassation.
Décision :
Le pourvoi est rejeté.
Commentaire : Le Conseil d’État rappelle le principe d’imprescriptibilité du domaine public, ainsi que l’incompatibilité du régime de la copropriété tant avec
le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères des ouvrages publics. En effet, dans la mesure où les biens litigieux sont sortis du régime de la copropriété et entrés dans le domaine public communal en 1999, ils n’ont pas pu être acquis par prescription trentenaire par La Poste, malgré la convention de 1976. Il relève également l’absence de faute susceptible d’engager la responsabilité de la commune. De jurisprudence constante, un lot de copropriété ne relève jamais du domaine public malgré la réunion des critères classiques de qualification du domaine public, à savoir une propriété publique et une affectation à une utilité publique (CE sect., 11 février 1994, Compagnie d’assurances Préservatrice foncière, n° 109564). En revanche, l’incompatibilité entre copropriété et ouvrage public n’est pas absolue : une voie privée ouverte à la circulation publique peut, par exemple, être comprise dans les parties communes d’une copropriété (CAA Marseille, 18 juin 1998, n° 97MA00503). P. MAURUS / N. TASSOUBI EXTRAIT DE LA DÉCISION « Les règles essentielles du régime de la copropriété, telles qu’elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères des ouvrages publics. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Vente et Contrats spéciaux
Contrats spéciaux
Que faut-il entendre par la « défaillance financière » du vendeur en l’état futur d’achèvement ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 18 février 2016, Crédit du Nord c/M. et Mme X. et autres, n° 14-29841 n Mots-clés
: Vefa, garantie financière d’achèvement, défaillance financière du vendeur, étendue de la garantie n Textes
officiels : Art. R. 261-1 et R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation
Faits :
Un promoteur vend les lots d’un immeuble en état futur d’achèvement. Les acquéreurs (devenus copropriétaires) se plaignant de désordres et de non-achèvements, dont l’absence de mise en service de l’ascenseur, assignent l’établissement bancaire qui a consenti une convention de garantie d’achèvement au promoteur, placé depuis en liquidation judiciaire. La cour d’appel rejette les demandes des acquéreurs. Elle estime que l’absence de mise en service de l’ascenseur, élément d’équipement indispensable à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination, provient du non-paiement des factures à l’installateur et que le garant d’achèvement est étranger à ce litige. Un pourvoi est formé.
Décision :
La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel.
c’est à ce titre que la mise en service de l’ascenseur n’a pas pu intervenir puisque l’ascensoriste refusait de mettre en service l’ascenseur tant que ses factures n’étaient pas réglées. En l’espèce, le non-paiement de l’ascensoriste entraîne un défaut d’achèvement de l’immeuble imputable au vendeur, qui nécessite la mise en œuvre de la garantie, même si l’ascenseur était installé et en état de fonctionner. Raisonner autrement conduirait à démanteler la garantie financière d’achèvement. Cet arrêt vient détailler l’étendue des obligations du garant en matière de garantie financière d’achèvement pour la première fois depuis un précédent arrêt du 4 janvier 1977 (n° 75-12661). Cette garantie extrinsèque d’achèvement, qui n’emporte que des obligations d’ordre financier pour le garant, est ainsi mise en œuvre en cas de défaillance financière du vendeur. H. CHAOUI / E. PROUZET EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors que la garantie d’achèvement a pour objet de garantir l’acquéreur d’un immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement en cas de défaillance financière du vendeur, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
Commentaire : La Cour de cassation relève que le vendeur connaît une situation de défaillance financière :
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Vente et Contrats spéciaux
Expertise, mesurage et diagnostics
Sur quel fondement la responsabilité du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur peut-elle être engagée en cas de présence d’amiante ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour d’appel Montpellier, 13 juillet 2016, Société MMA IARD et SA Mutuelles du Mans IARD, c/M. Philippe D. et autres, n° 13/04025 n Mots-clés
: Amiante, responsabilité du vendeur, garantie des vices cachés, responsabilité délictuelle du diagnostiqueur immobilier n Textes
officiels : – Art. 1110 et 1382 du Code civil – Art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation
Faits :
En vue de la vente d’une maison, un diagnostiqueur établit, à la demande du vendeur, un rapport concluant à la présence d’amiante dans le grenier et la cheminée. Lors de travaux, les acquéreurs découvrent un surplus d’amiante dans le doublage de tous les murs du rez-dechaussée. Ils assignent le vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, et le diagnostiqueur ainsi que son assureur sur le fondement de leur responsabilité délictuelle. Le tribunal retient uniquement la responsabilité du diagnostiqueur et le condamne à indemniser les acquéreurs à hauteur du montant total des travaux de désamiantage. L’assureur du diagnostiqueur fait appel du jugement.
Décision :
La cour d’appel infirme le jugement et considère que c’est à la suite d’une erreur sur les qualités substantielles de la maison que les acquéreurs l’ont achetée. Elle condamne dès lors le vendeur à indemniser les
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acquéreurs à hauteur de 20 000 euros, au titre d’une perte de chance de ne pouvoir acquérir le bien à un prix moindre. La responsabilité délictuelle du diagnostiqueur est confirmée.
Commentaire : La cour retient curieusement l’erreur
sur les qualités substantielles du bien comme fondement de la responsabilité du vendeur vis-à-vis des acquéreurs. Or la caractérisation de l’erreur ne saurait entraîner l’allocation de dommages et intérêts par le vendeur au profit de l’acquéreur. En principe, la seule sanction est la nullité. Cet arrêt, qui ne devrait pas résister à l’examen d’un pourvoi, excède également le principe d’une juste indemnisation puisqu’il accorde aux acquéreurs une double indemnisation au titre de leur perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre et au titre du coût total des travaux de désamiantage. C. RIFFLET EXTRAIT DE LA DÉCISION « Le consentement des [acquéreurs] a été vicié lors de la vente et il est indifférent que le vendeur ait lui-même ignoré la présence d’amiante dans les cloisons de doublage […]. Le préjudice subi par les [acquéreurs] du fait de leur erreur ne peut consister qu’en une perte de chance de n’avoir pu négocier la vente d’une manière plus avantageuse dès lors qu’ils ne demandent pas la nullité de la vente mais seulement des dommages-intérêts. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Baux d’habitation et mixtes
Une SCI familiale peut-elle bénéficier de la dispense légale d’offre de relogement ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 7 juillet 2016, SCI Marjebes c/Mme X., n° 14-29148 n Mots-clés
: Congé pour reprise, validité, absence d’offre de relogement, dispense, bailleur personne morale n Textes
officiels : Art. 13 a) et 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Faits :
Une SCI familiale, propriétaire de deux appartements donnés à bail à une locataire, lui délivre des congés pour reprise au profit de l’un de ses associés. La locataire, âgée de plus de 70 ans (l’âge du locataire protégé est abaissé par la loi Alur de 70 à 65 ans) et aux revenus modestes, conteste la validité de ces actes, motif pris de l’absence de proposition d’une offre de relogement par la bailleresse, celle-ci soutenant en défense que l’âge de l’associé bénéficiaire de la reprise (plus de 60 ans) faisait échec à cette obligation de relogement (l’âge du propriétaire protégé est relevé de 60 à 65 ans depuis la loi Alur). La cour d’appel annule les congés litigieux. La bailleresse se pourvoit alors en cassation.
Décision :
fois, la Cour de cassation avait jugé que, si la reprise pour habiter peut intervenir au bénéfice d’un associé d’une telle société civile, cette reprise ne peut avoir lieu en faveur des enfants de l’associé (Cour cass., 3e civ., 19 janvier 2005, n° 03-15922). La Cour de cassation persiste en déniant à l’associé le droit d’opposer au locataire âgé et à ressources modestes sa propre situation d’âge ou de fortune qu’organise l’article 15, III révisé de la loi du 6 juillet 1989. Il faut donc retenir que, si la reprise est possible au profit de l’associé d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, cette reprise ne bénéficie d’aucune des souplesses allouées au bailleur personne physique. Ph. PELLETIER / M. PERRET EXTRAIT DE LA DÉCISION « La bailleresse, personne morale, ne pouvait se prévaloir au profit de l’un de ses associés de la dispense d’offre de relogement réservée […] au bailleur personne physique. »
La Cour de cassation rejette son pourvoi.
Commentaire : Cet arrêt révèle, une fois encore, que l’associé d’une société civile assimilée à un bailleur personne physique n’est pourtant pas considérée comme un bailleur personne physique. Une première
Gestion et Professions
L’équivalence juridique d’un local est-elle assurée par un nouveau bail n’autorisant plus la sous-location ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 24 mars 2016, Société Three III c/Commune d’Argenteuil, n° 15-13613 n Mots-clés
: Bail commercial, expropriation pour cause d’utilité publique, proposition équivalente, équivalence juridique du local n Textes
officiels : – Art. L. 13-20 (ancien) du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (actuel article L. 322-12) – Art. 455 du Code de procédure civile
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Baux commerciaux et professionnels
QUESTION
n Référence
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
Faits :
L’exploitant d’un local commercial fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique. La commune à l’origine de la procédure lui propose son maintien dans les lieux avec la conclusion d’un nouveau bail commercial, à titre de local équivalent. L’exproprié attrait la commune en justice, aux fins de voir constater que le nouveau contrat ne porte pas sur un local équivalent à défaut de lui permettre, comme l’ancien bail, la souslocation. La cour d’appel confirme le jugement de première instance et déclare cette offre satisfactoire. L’exproprié se pourvoit alors en cassation.
Décision :
La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel.
Commentaire : L’expropriant doit verser une indemnité à l’exproprié, sauf à lui proposer un local équivalent dans la même agglomération (art. L. 13-20 alinéa 2, devenu L. 322-12, du Code de l’expropriation pour
cause d’utilité publique). En l’espèce, la commune propose à l’exploitant évincé : les mêmes locaux que ceux où il exploitait son activité, un bail aux mêmes conditions que l’ancien, à l’exception d’une clause autorisant la sous-location. L’exploitant prétend que l’absence de stipulation d’une clause autorisant la souslocation dans le nouveau bail fait obstacle à ce que ce dernier puisse être considéré comme portant sur un « local équivalent ». La Haute juridiction censure l’arrêt de la cour d’appel qui n’a pas répondu aux conclusions de l’exproprié sur ce point. Il semble possible d’en déduire une acception large de la notion d’équivalence du local par la Cour de cassation, le bail offert ne devant pas seulement être matériellement analogue à l’ancien contrat, mais aussi juridiquement équivalent, en permettant les mêmes conditions d’exploitation. H. CHAOUI / M. PERRET EXTRAIT DE LA DÉCISION « En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société qui faisait valoir que, contrairement au bail actuel, le bail offert ne comportait pas de clause autorisant la sous-location, ce qui excluait une équivalence juridique du local, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. »
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JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions
Baux commerciaux et professionnels
Quel est le point de départ de la prescription pour fixer le loyer d’un bail commercial ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 7 juillet 2016, Consorts X. c/Société Com’ca Le Look, n° 15-19485 n Mots-clés
: Bail dérogatoire, bail commercial, prescription, point de départ du délai n Textes
officiels : – Art. 2224 du Code civil – Art. L. 145-60 et L. 145-5 du Code de commerce
Faits :
Un bailleur consent à une société locataire plusieurs baux dérogatoires successifs, entre le 1er juillet 2006 et le 1er août 2010. La société locataire sollicite, par lettre recommandée du 8 septembre 2010, le bénéfice du statut des baux commerciaux à effet du 2 août 2008. Le bailleur assigne ensuite la société locataire, par acte du 21 janvier 2011, en fixation du montant du loyer du bail commercial ayant pris effet le 2 août 2008. La cour d’appel rejette la demande du bailleur au motif que son action en fixation du loyer est prescrite. Un pourvoi est formé.
Décision :
La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel.
Commentaire : Lorsque plusieurs baux dérogatoires se succèdent pour une durée supérieure à la durée légale maximum (trois ans depuis la loi Pinel, contre deux ans auparavant), la partie la plus diligente peut solliciter le bénéfice du statut des baux commerciaux ainsi que la fixation du loyer du bail commercial à la valeur locative.
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Gestion et Professions
Quel est le point de départ du délai de trois ans propre à la révision du loyer ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 8 septembre 2016, Société Bécon tabac c/SCI Daitouch, n° 15-17485 n Mots-clés
: Bail renouvelé, fixation du loyer, révision triennale, point de départ n Texte
officiel : Art. L. 145-38 du Code de commerce
Faits :
Un bailleur consent à une société locataire un renouvellement de bail commercial à effet du 1er avril 2007. Toutefois, le bailleur ne précise le montant du loyer qu’il souhaite obtenir dans le cadre du renouvellement qu’à compter du 23 juin 2008. Dès lors, dans le cadre de la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2007, l’augmentation de loyer n’est applicable qu’à compter du 23 juin 2008 (article L. 145-11 du Code de commerce). Le 18 novembre 2010, le bailleur sollicite la révision triennale du loyer, laquelle doit être calculée sur la base de l’évolution de l’ICC, en retenant l’indice de base du 2e trimestre 2007 et l’indice de comparaison du 4e trimestre 2010. La Cour d’appel fait droit à la demande du bailleur. Un pourvoi est formé.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Commentaire : En application de l’article L. 145-11 du Code de commerce, le loyer demandé par le bailleur dans le cadre d’une procédure en renouvellement de Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Attendu qu’en application du second de ces textes, le délai de prescription court du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Baux commerciaux et professionnels
QUESTION
n Référence
Or toute action exercée en vertu des dispositions du statut des baux commerciaux doit intervenir dans le délai de prescription biennale. Toutefois, la question était ici de savoir quel est le point de départ de cette prescription. La cour d’appel considère que ce point de départ est la prise d’effet du bail soumis au statut des baux commerciaux. La Cour de cassation censure la cour d’appel, en se fondant sur les dispositions de l’article 2224 du Code civil, qui prévoient que le délai de prescription court au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Ce point de départ a dès lors débuté à partir du moment où le locataire a sollicité, le 8 septembre 2010, le bénéfice du statut des baux commerciaux. Cet arrêt est conforme aux dispositions applicables en matière de prescription. H. CHAOUI
bail n’est dû qu’à compter de la demande du bailleur, et en tout état de cause, au plus tôt à la date d’effet du renouvellement de bail. En l’espèce, alors que le renouvellement de bail est intervenu le 1er avril 2007, le bailleur n’a demandé l’augmentation de loyer qu’à compter du 23 juin 2008. Toutefois, les juridictions du fond, puis la Cour de cassation, considèrent que le report de la prise d’effet de l’augmentation de loyer est sans incidence sur le calcul du loyer révisé, en application de l’article L. 145-38 du Code de commerce. Dès lors, le loyer révisé doit être calculé en tenant compte de l’évolution de l’indice depuis le 1er avril 2007. La cour d’appel de Paris avait déjà statué en ce sens (CA Paris, 16e ch., sect. A, 24 septembre 2008, n° 07/07115). C. STRASSER EXTRAIT DE LA DÉCISION « Le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L. 145-38 du Code de commerce se situe à la date de renouvellement du bail et que, si la date d’exigibilité du loyer renouvelé avait été reportée au 23 juin 2008, en raison du retard apporté par le bailleur à proposer un nouveau loyer, cette circonstance était sans incidence sur la date de prise d’effet du nouveau bail. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Baux commerciaux et professionnels
Comment doit être calculée l’indemnité d’éviction ? QUESTION
Faits :
n Référence
de la décision : Cour d’appel Paris, pôle 5, ch. 3, 15 avril 2016, SCI Sandrock c/Mme X., n° 14/08539 n Mots-clés
: Bail commercial, indemnité d’éviction, valeur, droit au bail, fonds de commerce, perte de clientèle n Texte
officiel : Art. L.145-14 du Code de commerce
Un propriétaire donne à bail commercial des locaux à usage de restauration. Le bailleur donne congé à son locataire avec offre d’une indemnité d’éviction. Le locataire se maintenant dans les lieux, son bailleur l’assigne. C’est dans ces conditions qu’une expertise judiciaire est ordonnée. L’expert évalue l’indemnité d’éviction à 327 000 euros sur la base du droit au bail, pour un transfert de fonds. Le tribunal de grande instance fixe quant à lui l’indemnité d’éviction à la somme totale arrondie de 850 000 euros pour perte du fonds de commerce. Le bailleur interjette appel de ce jugement.
Décision :
La cour d’appel confirme le jugement déféré.
Commentaire : Le litige se cristallise ici sur le calcul de l’indemnité d’éviction. À cet égard, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial (art. L.145-14 du Code de commerce). Cette indemnité est calculée à la valeur du fonds de commerce ou du seul droit au bail, selon qu’elle
Gestion et Professions
Dans un centre commercial, quelles sont les limites à l’obligation de maintenir un environnement favorable au preneur ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 26 mai 2016, Société Laucyl et Société Agate c/ Sociétés SCPI, Edissimo et Rivoli avenir patrimoine, n° 15-11307 n Mots-clés
: Bail commercial, centre commercial, environnement commercial favorable, obligation de moyens, dommages et intérêts n Texte
officiel : Art. 1134 du Code civil
EXTRAIT DE LA DÉCISION « La [nouvelle adresse] […] offrant une toute autre commercialité marquée défavorablement […] et une configuration des lieux nettement moins attractive dans son ensemble, de sorte que le transfert n’est pas possible sans une perte conséquente de clientèle […] le tribunal a justement retenu que l’éviction équivaut à une perte du fonds. »
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Baux commerciaux et professionnels
QUESTION
n Référence
indemnise ou non la perte conséquente de clientèle du locataire évincé. En l’espèce, le bailleur et l’expert estimaient que le fonds était transférable dans des locaux situés à proximité sans perte majeure de clientèle pour le restaurateur, de telle sorte que l’indemnité d’éviction devait être fixée au droit au bail. Les juges du fond, souverains, ne suivent pas l’expert mais l’argumentation du locataire : la notoriété du restaurant n’est pas de nature à compenser la perte de l’emplacement, et l’indemnité d’éviction doit être fixée à la valeur du fonds (classiquement calculée sur une moyenne des chiffres d’affaires et de l’excédent brut d’exploitation), nettement supérieure à celle du droit au bail. H. CHAOUI / M. PERRET
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
Faits :
Dans un centre commercial, plusieurs locataires reprochent notamment au bailleur un manquement à son obligation de maintenir un environnement commercial favorable. Or, les baux consentis comportent une clause spécifique en ce sens à la charge du bailleur. Les demandes des locataires, qui souhaitent obtenir le paiement de diverses sommes en réparation des préjudices qu’ils estiment avoir subis, sont déboutées par la cour d’appel. Un pourvoi est formé.
Décision :
prévoyait expressément que le bailleur avait l’obligation de fournir et de maintenir aux locataires un environnement commercial favorable. Dans ces conditions, les locataires ont tenté de démontrer que la rénovation tardive du centre commercial leur avait causé un préjudice. La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a considéré que l’obligation contractée par le bailleur était une obligation de moyens et non de résultat. De plus, dans la mesure où le bailleur avait donné un mandat exclusif afin de commercialiser les locaux dès qu’il était devenu propriétaire en 2007 et avait ensuite engagé des travaux à compter de 2011 afin de restructurer le centre commercial, il avait satisfait à son obligation contractuelle. Cette décision est intéressante dans la mesure où elle précise que, même dans l’hypothèse où un bailleur s’est engagé à favoriser l’environnement commercial de son locataire, il s’agit là d’une obligation de moyens et les juges du fond auront ensuite toute latitude pour apprécier si le bailleur a respecté cette obligation. H. CHAOUI
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Commentaire : Désormais, il ressort d’une jurisprudence constante qu’en l’absence de stipulations particulières, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a pas l’obligation d’assurer le maintien de l’environnement commercial (Cour cass. 3e civ. 3 juillet 2013, n° 12-18099). Toutefois, en l’espèce, le bail
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’obligation de maintenir un environnement commercial favorable était une obligation de moyens […]. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions
Copropriété et ensembles immobiliers
Quelles sont les incidences du vote effectué par le mandataire contre les instructions de son mandant ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 8 septembre 2016, Mme X. c/Syndicat des copropriétaires du 2 bis, rue Buzelin et Société cabinet centennial gestion, n° 15-20860 n Mots-clés
: Assemblée générale, délégation de vote, mandat impératif, opposabilité du mandat n Texte
officiel : Art. 22 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
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Faits :
Un copropriétaire donne mandat avec instructions de vote afin d’être représenté à une assemblée générale. Le mandataire, contestant certaines décisions, vote contre les instructions de son mandant et quitte l’assemblée en cours de séance. Le mandant assigne le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions de l’assemblée générale et le syndic afin d’obtenir le paiement de dommages-intérêts. La cour d’appel ayant jugé l’ensemble de ses demandes irrecevables, un pourvoi est formé.
Commentaire : Cette décision se prononce sur les conditions et la portée d’un mandat impératif. La stipulation d’un mandat impératif n’interdit pas au mandataire de déroger au mandat s’il agit dans l’intérêt du copropriétaire mandant. Seul le vote final du
Indivision, mitoyenneté et servitude
Comment s’opère une extinction de servitude par confusion des fonds ?
n Mots-clés
: Servitude non aedificandi, extinction, confusion des fonds n Textes
officiels : Art. 637 et 705 du Code civil
« Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère impératif du mandat est inopposable au syndicat des copropriétaires et que seul doit être pris en compte le vote exprimé par le mandataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé .»
L’arrêt est censuré.
QUESTION
de la décision : Cour de cassation 3e civ., 8 septembre 2016, Consorts Y. c/Consorts A., Z. et X., n° 15-20371
EXTRAIT DE LA DÉCISION
Décision :
Gestion et Professions
n Référence
mandataire lors de l’assemblée sera dès lors retenu. Par ailleurs, le syndic engage sa responsabilité en empêchant le mandataire d’émettre un vote contraire aux consignes du mandat. Le caractère impératif du mandat ne vaut en effet que pour la relation mandant/ mandataire. Si le syndic s’oppose au vote, il peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1382 du Code civil et s’expose à une condamnation à des dommages-intérêts de la part du mandatant, ainsi qu’à une demande d’annulation de la décision. P. DÉCHELETTE-TOLOT / E. PROUZET
Faits :
Un terrain est divisé en deux parcelles et sur la première est consentie une servitude non aedificandi au profit de la seconde parcelle. Le fonds servant est ensuite divisé en cinq lots, et le propriétaire du fonds dominant acquiert deux de ces lots. Souhaitant édifier des constructions sur son nouveau terrain agrandi, le titulaire du fonds dominant soutient que la servitude est éteinte du fait de son acquisition. La cour d’appel rejette sa demande. Il saisit alors la Cour de cassation d’un pourvoi.
Décision :
L’arrêt est censuré.
Commentaire : De règle constante, la réunion du fonds dominant et d’une partie du fonds servant opère une réunion de propriété entraînant l’extinction de la servitude non aedificandi sur ces seules parcelles. La décision est fondée sur l’article 705 du Code civil : « Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la même main. » La Cour de cassation décide donc que la Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
confusion de qualité de propriétaire du fonds dominant et du fonds servant entraîne l’extinction de la servitude qui préexistait entre les deux fonds. La Cour de cassation ne se prononce pas sur les autres lots, mais on peut supposer que la servitude non aedificandi grève encore ces parcelles. La solution, sans doute imparable en droit, n’est pas bien satisfaisante en équité : les trois derniers lots solitaires, qui constituent le nouveau fonds servant, verront ainsi une construction s’édifier là où, hier, il était par convention impossible de construire. N. TASSOUBI / E. PROUZET EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors que l’acquisition par le propriétaire du fonds dominant de parcelles issues de la division du fonds servant éteint la servitude gravant ces parcelles, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
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Techniques contractuelles
La réforme du crédit immobilier Harmonisation européenne oblige, une ordonnance du 25 mars 2016 et son décret du 13 mai 2016 réforment en profondeur le droit du crédit immobilier. Passage en revue des nouvelles dispositions renforçant l’information et la protection des emprunteurs avant la conclusion du contrat de prêt. Ces mesures sont entrées en vigueur pour certaines le 1er juillet 2016, pour d’autres le 1er octobre 2016. Par Pascal Derrez, rédacteur juridique
réFérenCes n Ordonnance n° 2016-351
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du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation n Décret n° 2016-607 du 13 mai 2016 portant sur les contrats de crédit immobilier aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation n Décret n° 2016-884 du 29 juin 2016 relatif à la partie réglementaire du Code de la consommation n Code de la consommation : art. L. 313-1 à L. 313-64, L. 314-1 à L. 314-26, R. 313-1 à R. 313-33 et R. 314-1 à R. 314-29
du champ 1.Modification d’application du régime du crédit immobilier Des dispositions à droit constant Comme auparavant, sont soumis à ce régime les contrats de crédit accordés à des personnes physiques et destinés à financer les opérations suivantes (article L.313-1, 1° du Code de la consommation) : – la construction d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ; – l’acquisition de terrains destinés à la construction de ces immeubles ; – l’acquisition en propriété de ces immeubles, y compris lorsque l’opération comporte la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien ; – la souscription ou l’achat de parts ou actions de sociétés immobilières donnant vocation à l’attribution de ces immeubles en propriété ou en jouissance, y compris lorsque l’opération comporte la réalisation de travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien.
Des dispositions nouvelles Désormais, et depuis le 1er juillet 2016, relèvent également de ce régime (article L. 313-1, 2° et 3° du Code de la consommation) : – l’ensemble des crédits accordés à des personnes physiques et garantis par une hypothèque ou une sûreté équivalente (comme le privilège du prêteur de deniers) sur les biens immobiliers à usage d’habitation, quel que soit leur montant ou l’objet de l’opération financée. Sont notamment visés les crédits finançant des travaux sur un immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habiOctobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
tation, dès lors qu’ils font l’objet d’une garantie hypothécaire ; – les crédits souscrits par des personnes morales de droit privé pour la construction ou l’acquisition en propriété ou en jouissance d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, lorsque ces crédits ne sont pas destinés à financer une activité professionnelle. En revanche, sont exclus du régime du crédit immobilier les crédits finançant des travaux sur les immeubles d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, même d’un montant supérieur à 75 000 euros, dès lors qu’ils ne sont pas garantis par une hypothèque ou une sûreté comparable. Ces prêts relèvent alors de la réglementation relative au crédit à la consommation (article L. 312-4, 3° du Code de la consommation).
informations 2.Des préalables renforcées Encadrement de la publicité Depuis le 1er octobre 2016, toute publicité sur un crédit immobilier, faite ou perçue en France et quel que soit son support, doit (article L. 313-4 du Code de la consommation) : – indiquer l’identité du prêteur ou de l’intermédiaire en crédit, la nature et l’objet du prêt : – et, lorsque cette publicité comporte un taux d’intérêt ou des chiffres relatifs au coût du crédit, préciser de façon claire, concise et visible les informations complémentaires sur les caractéristiques du prêt, lesquelles devront être fournies, le cas échéant, à l’aide d’un exemple représentatif. Pas moins de huit infor-
mations doivent figurer et l’exemple représentatif est contraignant (articles R. 313-1 et R. 313-2 du Code de la consommation).
Obligation d’information permanente Depuis le 1er octobre 2016, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit (le courtier) est tenu d’assurer la disponibilité permanente des informations générales, claires et compréhensibles, sur les prêts immobiliers proposés. Ces informations, au nombre de douze, doivent être facilement accessibles et fournies gratuitement à l’emprunteur, quel que soit leur support (articles L. 313-6 et R. 313-3 du Code de la consommation).
Fiche d’information standardisée européenne Depuis le 1er octobre 2016, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit fournir gratuitement à l’emprunteur, au plus tard lors de l’émission de l’offre de prêt, une fiche standardisée européenne (Fise) établie conformément à un modèle type. Quinze informations personnalisées doivent y figurer, permettant ainsi à l’emprunteur de comparer les différentes offres de crédit disponibles sur le marché, d’évaluer leurs implications et de se déterminer en toute connaissance de cause sur l’opportunité de conclure un contrat de crédit (articles L. 313-7, R. 313-4 et R. 313-5 du Code de la consommation). Lorsque le contrat de crédit permet des adaptations du taux débiteur, cette possibilité et ses effets possibles sur les montants dus et sur le taux annuel effectif global (voir encadré) doivent être mentionnés dans la Fise. À cette fin, un taux annuel effectif global supplémen-
EN SYNTHÈSE taire illustrant les risques éventuels liés à une augmentation substantielle du taux débiteur doit être communiqué à l’emprunteur (article R. 313-6 du Code de la consommation).
Informations sur l’assurance emprunteur Les règles en vigueur depuis le 1er juillet 2016 reprennent, avec toutefois quelques modifications, celles antérieurement applicables. Ainsi, tout document remis à l’emprunteur préalablement à la formulation de l’offre de crédit immobilier et comportant des éléments chiffrés sur l’assurance de groupe proposée par le prêteur doit mentionner le coût de cette assurance exprimé en taux annuel effectif avec mention de son montant total dû par l’emprunteur sur toute la durée du prêt (article L. 313-8 du Code de la consommation). Par ailleurs, une fiche d’information standardisée est remise à toute personne qui se voit proposer ou qui demande une assurance garantissant le remboursement d’un crédit immobilier. Cette fiche précise les types de garanties proposées et mentionne la possibilité pour l’emprunteur de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de son choix (articles L. 313-10, R. 313-8, R. 313-9 et R. 313-10 du Code de la consommation). Le modèle de cette fiche figure en annexe à l’arrêté du 29 avril 2015 (JO du 07/05/2015, texte no 12).
Devoir d’explication et de mise en garde Depuis le 1er octobre 2016, le prêteur ou l’intermédiaire de crédit doit fournir gratuitement à l’emprunteur les explications adéquates lui permettant de déterminer si le ou les crédits proposés et les éventuels services accessoires sont adaptés à ses besoins et à sa situation financière (article L. 313-11 du Code de la consommation). Ces explications doivent porter notamment sur : – les informations contenues dans la fiche d’information standardisée ; – les principales caractéristiques du ou des crédits et services accessoires proposés ; – les effets spécifiques que le ou les crédits et services accessoires proposés pourront avoir sur l’em-
prunteur, y compris les conséquences d’un défaut de paiement de l’emprunteur, notamment en cas de réalisation des garanties. Lorsque la garantie est constituée par un cautionnement accordé par un organisme de cautionnement professionnel, le prêteur devra informer l’emprunteur de la nature, des bénéficiaires et des conditions dans lesquelles celle-ci peut être actionnée et des conséquences pour l’emprunteur. En outre, et depuis le 1er juillet 2016, le prêteur doit mettre en garde l’emprunteur lorsque, compte tenu de sa situation financière, le crédit pourra induire des risques spécifiques pour lui. Ce devoir de mise en garde issu de la jurisprudence fait désormais l’objet d’un fondement légal (article L. 313-12 du Code de la consommation) et est délivré à tous les emprunteurs, avertis ou non.
3. Évaluation de la solvabilité de l’emprunteur Depuis le 1er juillet 2016, le prêteur doit, avant de conclure le contrat de crédit, procéder à une évaluation rigoureuse de la solvabilité de l’emprunteur afin de vérifier si celui-ci sera en mesure de remplir ses obligations contractuelles. L’évaluation doit notamment être fondée sur des informations appropriées relatives d’une part aux revenus de l’emprunteur, à son épargne et à ses actifs et, d’autre part, à ses dépenses financières, à ses dettes
et à ses autres engagements financiers. Ces informations sont recueillies par le prêteur auprès de sources internes ou externes pertinentes, y compris de l’emprunteur, et comprennent notamment les informations fournies, le cas échéant, par l’intermédiaire de crédit. L’emprunteur doit être informé par le prêteur des renseignements nécessaires à la conduite de l’évaluation et des délais dans lesquels ceux-ci doivent lui être fournis. Les informations sont contrôlées par le prêteur de façon appropriée, en se référant notamment à des documents vérifiables et en consultant le fichier national des incidents de paiement des particuliers. Le prêteur doit aussi tenir compte, dans la mesure du possible, des évènements pouvant survenir pendant la durée du contrat de crédit proposé (une augmentation possible du taux débiteur ou un risque d’évolution négative du taux de change en cas de prêt libellé en devise autre que l’euro). À l’issue de l’évaluation, l’emprunteur est informé, dans les meilleurs délais, de l’éventuel rejet de sa demande de crédit. Le prêteur ne pourra ni résilier ni modifier ultérieurement le contrat de crédit conclu avec l’emprunteur au motif que les informations fournies étaient incomplètes ou qu’il a vérifié la solvabilité de manière incorrecte, sauf si des informations essentielles à la conclusion du contrat ont été sciemment dissimulées ou falsifiées par l’emprunteur (article L. 313-17 du Code de la consommation). n
à savoir Lorsque le bien immobilier à usage d’habitation est financé par un crédit immobilier, le prêteur a la faculté de le faire expertiser afin de déterminer sa valeur (et, par voie de conséquence, la valeur de l’assiette de la garantie hypothécaire). Il doit alors faire appel à un expert en évaluation immobilière justifiant de compétences professionnelles et indépendant du processus de décision d’attribution du prêt, afin de fournir une évaluation impartiale et objective (art. L. 313-20, R. 313-17 à D. 313-20 du Code de la consommation).
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LE MOIS PROCHAIN La procédure intégrée pour l’immobilier d’entreprise
Détermination du TaeG applicable au crédit immobilier Depuis le 1er octobre 2016, le coût réel d’un crédit immobilier doit être exprimé en taux annuel effectif global ou TAEG (art. L. 314-3 du Code de la consommation). Ce taux est calculé selon la méthode d’équivalence, définie par la formule figurant à l’annexe II du décret n° 2016-607 du 13 mai 2016. l Sont compris dans ce taux, lorsqu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit ou l’obtenir aux conditions annoncées, notamment (art. R. 314-4 du Code de la consommation) : – les frais de dossier ; – les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt, même si ces frais, commissions ou rémunérations correspondent à des débours réels ; – les coûts d’assurance et de garanties obligatoires ;
– les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné, d’utilisation d’un moyen de paiement permettant d’effectuer à la fois des opérations et des prélèvements à partir de ce compte ainsi que les autres frais liés aux opérations de paiement ; – le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier. l En revanche ne sont pas compris dans ce taux (art. R. 314-5 du Code de la consommation) : – les frais liés à l’acquisition des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation tels que les taxes y afférentes et les frais d’acte notarié ; – les frais à la charge de l’emprunteur en cas de non-respect de l’une de ses obligations prévues dans le contrat de crédit.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
EN SYNTHÈSE Décryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrage Construction
Marchés publics et privés
Convention de compte prorata La plupart des litiges qui concernent le refus d’acquitter les dettes relevant du compte prorata résultent de l’absence de règles préalables mises au point par les entrepreneurs ou de l’adoption d’une convention type de compte prorata non adaptée au chantier envisagé. D’où la nécessité de se poser au préalable les bonnes questions, et surtout d’apporter une réponse réaliste. Ce sujet concerne essentiellement les marchés de travaux allotis, où de multiples intervenants sont mobilisés sur une même opération. Cette fiche a été réalisée par Hervé Debaveye et Pierre Haxaire, auteurs de 170 séquences pour mener une opération de construction, Éditions Le Moniteur, 2015. www.editionsdumoniteur.com
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Rédaction de la convention Les entrepreneurs, et plus particulièrement l’entrepreneur de gros œuvre, qui est le premier utilisateur des installations de chantier, organisent et rédigent la convention de compte prorata. Le maître d’ouvrage, bien qu’il ne soit pas partie prenante dans la convention, peut avoir l’initiative de vérifier que les entrepreneurs ont bien pris leurs dispositions sur ce point. Par ailleurs, sauf dispositions particulières de la convention, le maître d’ouvrage n’a pas à intervenir dans la gestion du compte prorata ni dans les différends en résultant (Cour de cassation, 3e ch. civ., 8 juin 2010, nos 09-12968 et 09-13034 commenté dans Opé. Immo. n° 29, octobre 2010, p. 37). Il lui est d’ailleurs recommandé de ne pas s’immiscer dans les relations interentreprises car sa responsabilité peut alors être engagée. La rédaction de la convention nécessite un savoir-faire pour élaborer les clauses les mieux adaptées au chantier. C’est dans la convention de cotraitance que seront prises en considération les clauses de gestion concernant le compte prorata pour les entreprises en groupement.
Participants du compte prorata En principe, tous les entrepreneurs participent au compte prorata. Certains entrepreneurs peuvent n’y participer que partiellement ou pas du tout. L’article 14.2.7 de la norme NF P 03-001 prévoit que, pour des opérations importantes comprenant des lots VRD, une convention particulière différenOctobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
ciant plusieurs masses de compte prorata pourra être signée. Les sous-traitants ne participent pas directement au compte prorata du marché principal. Toutefois, les contrats types de sous-traitance peuvent prévoir une participation du sous-traitant à la demande de son entreprise générale. La participation au compte prorata n’est pas judicieuse pour une entreprise réalisant un marché limité (pose d’une antenne de télévision ou réalisation des espaces verts) après la construction du bâtiment. Le fait d’annoncer au départ du chantier la liste des participants au prorata évite des conflits futurs. Sinon il faudra définir la part de chacun suivant une règle particulière adaptée aux spécificités de son intervention.
Imputation des frais Deux questions majeures se posent : – la clé de répartition des dépenses : elle peut varier pour chaque poste de dépenses, à savoir l’eau, l’électricité, le nettoyage, etc. ; – l’échéance d’approvisionnement du compte : elle peut être définie en présentant le budget prévisionnel par mensualités, par trimestres, à partir des premiers acomptes, des avances, etc.
Répartition des dépenses d’installation de chantier L’imputation de certaines dépenses ne fait pas toujours l’unanimité, d’où la nécessité d’obtenir un accord préalable entre les entreprises. Deux types de dépenses sont à examiner : les frais d’investissement et les frais de fonctionnement.
Frais d’investissement d’installation de chantier Ils peuvent être pris en compte : – soit par chaque entreprise dans son marché, à l’initiative du maître d’ouvrage : ces installations sont listées au CCAP pour que chacun soit clairement informé, un prix spécifique devrait apparaître au détail estimatif et une description être faite au CCTP ; – soit au titre du compte prorata suivant le contenu de la convention.
Frais de fonctionnement des installations de chantier Les frais de nettoyage des installations de chantier et d’hygiène, y compris les réparations, l’entretien, le chauffage et le nettoyage des locaux, ainsi que les consommations d’électricité, de téléphone, etc. sont toujours portés au débit du compte prorata.
Principales installations de chantier et prestations prises en compte dans les dépenses de chaque entreprise Les annexes A et B de la norme NF P 03-001 prévoient que ces dépenses soient à la charge des différentes entreprises titulaires de lot, selon un tableau de répartition. Il s’agit de : • clôtures ; • bureau de chantier ; • panneau de chantier ; • branchements provisoires : – eau, – électricité, – eaux pluviales, – eaux usées ; • voies de circulation dans le chantier, signalisation ;
EN SYNTHÈSE • installations de vie collective : – réfectoire, – vestiaires, – sanitaires ; • aire de stockage et d’ateliers forains ; • branchements des bâtiments en cours de chantier : – eau, – électricité et éclairage, – sanitaires ; • entretien de toutes les installations ; • repli et remise en état de ces installations.
Points particuliers à discuter Préchauffage Il nécessite d’avoir été bien défini, d’avoir prévu avec l’entrepreneur de chauffage :
– la mise en service de l’installation avant la réception ; – la maintenance les jours non travaillés ; – les frais de combustible, etc.
Gardiennage Il ne peut pas être prévu sans que soient établis une définition précise de ses moyens en personnel et en matériel, ainsi que les coûts induits. Les frais de gardiennage peuvent être portés au débit du compte prorata par décision du comité de pilotage.
La délégation de paiement La norme NF P 03-001 donne la possibilité au gestionnaire du compte prorata de bénéficier d’une délégation de paiement de la part des entreprises débitrices du compte prorata. Lorsque cette délégation a été acceptée par l’entreprise, le gestionnaire peut se faire régler directement par le maître d’ouvrage dans la limite du montant des sommes dues par l’entreprise. La délégation de paiement peut s’appliquer à la fin du chantier mais aussi en cours de chantier. n
Nettoyage Il revient à chacun, mais il nécessite des moyens (benne, goulotte, etc.). En revanche, il faut mettre en place des mesures pour pallier les défaillances trop régulières des entrepreneurs qui n’exécutent pas cette prestation.
LE MOIS PROCHAIN Gestion financière des acomptes
référenCes n Norme NF P 03-001
(décembre 2000 – indice de classement P 03-001) : cahier des clauses administratives générales applicable aux travaux de bâtiment faisant l’objet de marchés privés, article 14, dépenses d’intérêt commun, compte prorata et ses annexes : – A : travaux neufs, dépenses et recettes d’intérêt commun – B : travaux existants, dépenses d’intérêt commun – C : gestion et règlement du compte prorata n Publications de l’OGBTP (www.ogbtp.com)
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© phOvOir
Le maître d’ouvrage n’a pas à intervenir dans la gestion du compte prorata
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
VOS QUESTIONS
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Spécial contributions et taxes
Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs. Un propriétaire de places de stationnement dans un parking, mais qui ne possède pas la structure du bâtiment, est-il redevable de la taxe foncière ? OUI. Une commune construit un parking souterrain composé de quatre niveaux, puis le divise en lots-volume. Le lot-volume constitué par les places de stationnement est déclassé, et les places réparties en lots de copropriété sont ensuite cédées à des personnes privées. L’une d’entre elles conteste, compte tenu de la division en volumes, son assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de 15 places de stationnement. Le Conseil d’État confirme la position des juges du fond. Alors même que la structure de l’immeuble ne leur appartient pas et qu’ils ne détiennent que des servitudes leur permettant d’accéder à leurs emplacements, la Haute assemblée considère que les propriétaires de ces lots sont propriétaires d’une fraction du bâtiment, et que, par conséquent, ils sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de ces places de stationnement. Références : – Conseil d’État, 16 mars 2016, 8e et 3e sous-sections, SCI MOG 5, n° 374432 – Art. 1380 et 1400 du Code général des impôts (CGI)
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Existe-t-il une seule méthode pour pratiquer la répartition entre la valeur du terrain et celle des constructions ? NON. À l’inverse des constructions, les terrains ne sont pas amortissables. Il s’agit donc de savoir, pour le calcul des amortissements, comment répartir la valeur d’un immeuble entre celle du terrain et celle de la construction édifiée sur ce terrain, sachant que l’administration est fondée, sous le contrôle du juge, à remettre en cause la répartition opérée par le contribuable. Dans deux affaires concernant des immeubles parisiens, le Conseil d’État fixe pour la première fois une méthodologie. La méthode prioritaire résulte de la comparaison de valeurs de marché de terrains nus acquis à des dates proches de celle de l’entreprise concernée. À défaut, l’évaluation du coût de reconstruction de l’immeuble à la date de son entrée au bilan de l’entreprise peut être retenue. Enfin, si les deux méthodes précédentes sont inapplicables, la Haute assemblée autorise l’administration à recourir à des statistiques. Elle annule les deux arrêts de cours d’appel. Dans la première, le Conseil d’État estime que la pertinence des termes de comparaison est insuffisamment justifiée. Dans la seconde, où il y avait une démolition partielle suivie d’une reconstruction, la Haute assemblée considère que, la ventilation devant s’opérer à la date d’entrée à l’actif du bilan, toute dépense de construction ultérieure est nécessairement amortissable. Références : – Conseil d’État, 15 février 2016, 9e et 10e sous-sections, SARL Daves Place des États-Unis, n° 367467 et Société LG Services, n° 380400 – Art. 38 quinquies, 38 sexies de l’annexe 3 et 39 du CGI
Octobre 2016 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Une piscine en kit de panneaux de bois semi-enterrée est-elle imposable à la taxe foncière ? OUI. Des constructions sont imposables à la taxe foncière sur les propriétés bâties, dès lors qu’elles sont fixées au sol à perpétuelle demeure. Selon le juge de l’impôt, des constructions démontables lorsqu’elles ne sont pas destinées à être déplacées, telles que des abris de jardins ou des habitations légères de loisirs posées au sol sur des socles de béton, sont assujetties à la taxe foncière. Une piscine installée dans une propriété, acquise en kit de panneaux de bois, et enterrée à concurrence de plus de la moitié de sa hauteur totale, d’une surface de 30 m² sur une profondeur de 1,50 m, est constitutive d’une propriété bâtie au sens de l’article 1380 du Code général des impôts. La circonstance qu’elle ne comporte pas d’éléments de maçonnerie est indifférente dans la mesure où son installation avait exigé des travaux de terrassement et qu’elle était semi-enterrée. Par conséquent, le Conseil d’État confirme l’assujettissement à la taxe foncière sur les propriétés bâties de la piscine dans la mesure où, bien que livrée en kit et non fixée au sol, elle n’a pas pour autant vocation à être déplacée. Références : – Conseil d’État, 13 avril 2016, 8e et 3e sous-sections, SCI Sweet Home, n° 376959 – Art. 1380 et 324 L de l’annexe 3 au CGI
Le locataire étudiant qui occupe le logement au 1er janvier est-il redevable de la taxe d’habitation ? OUI. En principe est redevable de la taxe d’habitation le locataire d’un logement imposable au 1er janvier de l’année d’imposition. Cependant, selon la jurisprudence, lorsqu’un logement meublé est donné en location de manière saisonnière, c’est le propriétaire du bien qui est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année d’imposition il peut être regardé comme se réservant la disposition ou la jouissance du logement une partie de l’année. À cet égard, selon un récent arrêt du Conseil d’État, ne constitue pas une location saisonnière la location à un étudiant d’un logement meublé, conclue par bail dans les conditions prévues à l’article L. 632-1, 2e alinéa du Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire une location consentie pour au moins neuf mois continus et à titre de résidence principale. Autrement dit, l’étudiant locataire ayant la disposition du bien au 1er janvier de l’année d’imposition est redevable de la taxe d’habitation. Références : – Conseil d’État, 26 février 2016, 8e et 3e sous-sections, ministère des Finances et des Comptes publics c/Mme B., n° 389438 – Conseil d’État, 2 juillet 2014, 8e et 3e sous-sections, ministre de l’Économie et des Finances c/M. A., n° 369073 – Art. 1407, 1408 et 1415 du CGI
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Transition énergétique : © DR
après le temps de la loi, le temps du contrat
Olivier Ortega, avocat, associé, Lefèvre Pelletier & associés
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Un système normatif dépassé. Faire évoluer les comportements de la société débouche fréquemment en France sur l’édiction de normes, le plus souvent accompagnées d’un dispositif musclé de sanctions. Cette propension à l’injonction venue d’en haut trouve sans doute sa source dans notre histoire et réalise une synthèse, devenue discutable, entre l’absolutisme monarchique et l’omnipotence de la loi révolutionnaire. Une telle approche, datée dans le temps, paraît d’autant plus inadaptée qu’elle ne peut trouver de justification que dans l’encadrement de comportements socialement reconnus comme répréhensibles. Or la vie de nos sociétés modernes et la technicisation du droit conduisent la loi à s’appliquer à des sujets où le consensus social n’a pas sa place ou n’est pas encore formé. Une régulation par le contrat. La transition énergétique s’inscrit précisément dans le champ de cette maturation sociale, d’autant que les comportements environnementaux ne peuvent pas aisément être encadrés par une norme contraignante, et il faut laisser le temps, et donc l’envie, au corps social de s’approprier les sujets de croissance verte. Comment mener une réforme des conduites individuelles s’étendant potentiellement à toutes les facettes de la vie privée (la consommation, l’habitat, les loisirs ou les mobilités) sans s’assurer au préalable d’un degré suffisant d’acceptation ?
Il faut à présent que les pouvoirs publics s’emploient sans délai à accompagner tous les projets vertueux portés par les acteurs privés.
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Le Green Deal : un outil innovant. Pour répondre
à cet objectif, les Pays-Bas ont inventé une nouvelle pratique, dite des « Green Deals », qui consiste à contractualiser, en dehors de toute obligation légale,
des objectifs de transition énergétique. Ainsi, l’État, représenté par les ministères concernés, signe avec des entreprises privées, des organisations gouvernementales ou des fédérations professionnelles des accords visant à promouvoir une démarche exemplaire. Plus de 200 accords ont ainsi été signés : ils portent notamment sur des mesures d’économie circulaire (recyclage de déchets, réutilisation des matériaux), de développement d’énergies renouvelables (filière de biogaz agricole) ou de gestion optimisée des consommations d’eau.
Quelles applications en France ? Sous l’impulsion bienvenue du ministre de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique, mais également du ministre de l’Environnement, de l’Énergie et de la Mer, cette initiative néerlandaise a été adaptée et les quatre premiers Green Deals à la française, dénommés « engagements pour la croissance verte », ont été conclus. Ces projets relèvent tous, pour l’instant, de démarches d’économie circulaire puisqu’ils sont relatifs au recyclage et à la valorisation des déchets de plâtre, à la création d’une nouvelle filière de recyclage et de valorisation du verre acrylique, à la collecte et au recyclage des uniformes et textiles professionnels et, enfin, au recyclage des granulats et matériaux de construction inertes. Une pratique adaptée à l’immobilier ? Le monde immobilier semble particulièrement sensible à cette vision concertée de la nécessaire mutation énergétique du secteur et a déjà, au travers notamment de l’action résolue du Plan bâtiment durable, mis en œuvre des outils tels que des chartes volontaires (voir la charte pour l’efficacité énergétique des bâtiments tertiaires publics et privés, ou la charte de mobilisation pour la rénovation énergétique des copropriétés). Il faut à présent, dans le temps utile jusqu’en mai 2017, que les pouvoirs publics s’emploient sans délai à accompagner tous les projets vertueux portés par les acteurs privés. n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Octobre 2016
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Sommaire thématique
opé. immo. n° 89
Urbanisme et Environnement Acte II de la loi Montagne : entre développement et protection...............10 Promoteurs et aménageurs : la compensation écologique devient obligatoire (TO à retenir)........................................................................................ 14 L’environnement se réforme par ordonnances............................................14 RNU et travaux d’extension d’une construction existante....................... 16 Tour d’horizon de l’immobilier durable en France......................................... 18 Quelle indemnisation du sous-locataire en matière d’expropriation ?.....................................................................................................35 L’accueil de roulottes sur un terrain emporte-t-il création d’un parc résidentiel de loisirs ?.......................................................................35 Qu’est-il possible de construire sur un emplacement réservé ?............36 En matière de lotissement, une application rétroactive de la loi nouvelle est-elle possible ?................................................................................36 Quel est le point de départ du délai de six mois de l’article L. 600-2 du Code de l’urbanisme pour confirmer une demande de permis ?......37 Un recours en annulation doit-il être notifié à tous les bénéficiaires d’un permis ?.......................................................................................................... 37 Transition énergétique : après le temps de la loi, le temps du contrat................................................ 51
Construction
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Gestion et Professions Le laborieux chantier de la rénovation énergétique en copropriété (Ça fait débat).................................................................................6 Grigny : l’évaluation et l’orientation des politiques publiques sous observation................................................................................................... 11 Des syndicats de copropriété bientôt tous immatriculés.........................15 Deux nouveaux diagnostics pour la location : gaz et électricité.................................................................................................... 15 Le nouvel arrêté compétences amiante......................................................... 15 Frais facturés au titre de l’état daté : vite, un plafond !.................................................................................................... 16 Copropriété : prévention du risque incendie dans le local à poubelles.............................................................................................................. 17 Résidences-services : des actifs particuliers (dossier 2)...........................28 Une SCI familiale peut-elle bénéficier de la dispense légale d’offre de relogement ?..................................................................................................... 41 L’équivalence juridique d’un local est-elle assurée par un nouveau bail n’autorisant plus la sous-location ?..........................41 Quel est le point de départ de la prescription pour fixer le loyer d’un bail commercial ?.........................................................................................42 Quel est le point de départ du délai de trois ans propre à la révision du loyer ?.................................................................................................................42 Comment doit être calculée l’indemnité d’éviction ?.................................43
Impact de la réforme de la responsabilité civile sur le droit de la construction ?............................................................................3
Dans un centre commercial, quelles sont les limites à l’obligation de maintenir un environnement favorable au preneur ?...........................43
Amiante : des obligations alourdies................................................................. 14
Quelles sont les incidences du vote effectué par le mandataire contre les instructions de son mandant ?.....................................................44
Quels dispositifs favorisent l’accès des TPE/PME aux marchés publics ?......................................................................................... 16 Marché public de prestations de services juridiques : quels contours ?.................................................................................................... 16 Travailler en mode BIM : quels risques juridiques ? (dossier 1). ................22 Une clause de conciliation préalable s’impose-t-elle aux parties ?.......38 L’assurance dommages-ouvrage est-elle mobilisable après l’expiration de la garantie décennale ?...............................................38 Quel est le champ de l’obligation de conseil d’un maître d’œuvre et d’un bureau d’études ?....................................................................................39 Convention de compte prorata..........................................................................48
Vente et Contrats spéciaux Décote élargie pour le logement social...........................................................14 La saga « Maison de poésie » : suite et fin (décision à retenir)..................34 Un lot de copropriété peut-il appartenir au domaine public ?..................39 Que faut-il entendre par la « défaillance financière » du vendeur en l’état futur d’achèvement ?....................................................40 Sur quel fondement la responsabilité du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur peut-elle être engagée en cas de présence d’amiante ?.......................................................................40
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Comment s’opère une extinction de servitude par confusion des fonds ?..............................................................................................................44
Financement APL : le patrimoine des allocataires pris en compte...................................11 Fonds de garantie pour la rénovation énergétique...................................... 15 Règles d’attribution des subventions pour achever un ouvrage............17 La réforme du crédit immobilier........................................................................46
Fiscalité Quelle fiscalité encadre les bateaux-logements ?...................................... 17 Imposition des plus-values lors d’une vente en viager.............................. 17 Un propriétaire de places de stationnement dans un parking, mais qui ne possède pas la structure du bâtiment, est-il redevable de la taxe foncière ?...............................................................50 Existe-t-il une seule méthode pour pratiquer la répartition entre la valeur du terrain et celle des constructions ?...............................50 Une piscine en kit de panneaux de bois semi-enterrée est-elle imposable à la taxe foncière ?............................................................50 Le locataire étudiant qui occupe le logement au 1er janvier est-il redevable de la taxe d’habitation ?........................................................50
N° 89 – Mensuel – 50 euros