Le bimédia juridique des professionneLs de L’immobiLier
opérations
Immobilières |janvier-février 2017
www.lemoniteur.fr/ope-immo
n°91-92
Gestion et Professions
financement
Vente et contrats sPéciaux
LOYERS BINAIRES
SûRETéS ET INTéRêT SOCIAL
HABITAT PARTICIPATIF
Une décision de la Cour de cassation réintègre en partie les loyers binaires dans le statut des baux commerciaux. Le juge des loyers commerciaux peut fixer, sous conditions, le loyer de base… P.34
La caution accordée par une SCI pour l’emprunt de son associé n’est pas contraire à son intérêt social si elle a ainsi pu acquérir un patrimoine immobilier et percevoir des revenus tirés du bail commercial exploité… P.43
Reconnu comme démarche citoyenne par la loi Alur, l’habitat participatif crée une troisième voie pour le logement. Les opérateurs de logements sociaux s’intéressent à cette dynamique plus sociale et humaine… P.6
fiscalité
LOIS DE FINANCES : L’ESSENTIEL POuR L’IMMOBILIER L’ultime étape fiscale du quinquennat satisfait le secteur du bâtiment : le crédit d’impôt transition énergétique est prorogé et se cumule avec l’éco-prêt à taux zéro ; le dispositif « Pinel » est maintenu. Une incitation fiscale pour favoriser la location des logements vacants est créée. Les exonérations de taxe foncière et de plus-values du logement social sont sauvées. Le régime fiscal du bail réel solidaire est défini. Décryptage en 20 questions… P.20 DOSSIER
Gestion et Professions
IMMOBILIER ET NuMéRIQuE La république numérique est en marche et avec elle le « zéro papier » devient la norme. La loi du 7 octobre 2016 adapte les procédures pour que le numérique devienne le vecteur privilégié… P.15
urbanisme et enVironnement
LOI LITTORAL ET CLIMAT Les parlementaires travaillent à un nouveau texte de loi pour adapter les littoraux aux conséquences du changement climatique. Anticipation, prévention et incitation articulent la propositioń… P.10
construction
MARCHéS PRIvéS : uN CCAG TRAvAux NEw-LOOk La nouvelle version de la norme Afnor NF P 03-001 intègre les évolutions législatives et jurisprudentielles, ainsi que les nouvelles pratiques du terrain. En vigueur prochainement, elle reflètera de façon plus fidèle la réalité des marchés privés de travaux de bâtiment. Dix questions pour savoir s’adapter au cahier des clauses administratives générales… P.28 DOSSIER
Une publication
Comité de rédaction Bruno CHEUVREUX
Estelle DEBAUSSART-JONIEC
Philippe PELLETIER
Notaire associé, Étude Cheuvreux ; membre fondateur et représentant notarial, Gridauh
Directrice juridique, Efidis (Groupe SNI)
Jacqueline FAISANT
Françoise KAMARA
Aurélie LEMOINE
Hugues PÉRINET-MARQUET
Catherine STEPHANOFF
Paul TALBOURDET
Directeur du comité Associé de LPA-CGR avocats. Il est président du plan bâtiment durable.
Présidente du directoire, BNP Paribas REIM
Professeur, université Panthéon-Assas (Paris II)
2
Index Alur (application loi) Bail d’habitation.............................................. 40 Logement social. ............................................. 12 Urbanisme...................................................... 11 Aménagement du territoire Associations foncières urbaines......................... 14 Plan de prévention des inondations. .................. 37 Proposition de loi Littoral.................................. 10 Règlement PLU................................................ 51 Sous-destinations............................................ 14 Amiante........................................................... 16 Autorisation d’urbanisme Dématérialisation............................................ 14 Dérogation...................................................... 36 Ensemble immobilier unique............................. 35 Publicité lumineuse.......................................... 36 Recours abusif................................................ 37 Simplification.................................................. 10 Validité du permis de construire........................ 16 Bail commercial Immatriculation............................................... 41 Loyers binaires. ............................................... 34 Bail (autres) Emphytéotique. ............................................... 40 Professionnel................................................... 42 Cautionnement Cession Dailly.................................................. 44 Intérêt social................................................... 43
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Conseiller-doyen à la première chambre civile de la Cour de cassation et président de la Commission des clauses abusives
Secrétaire général, membre du comité exécutif et directeur juridique, Groupe Nexity
Copropriété Difficultés....................................................... 17 Droit souple....................................................... 3 Fonds de travaux............................................. 46 Registre d’immatriculation. .............................. 15 Stationnement « handicapé »........................... 15 Syndic (absence)............................................. 42 Construction Empiétement................................................... 38 Garantie décennale.......................................... 38 Domaine public................................................ 39 Évaluation de titres. ......................................... 44 Expropriation Intérêt à agir................................................... 35 Immobilier Agence........................................................... 17 Dématérialisation............................................ 15 Diagnostiqueur................................................ 43 Immobilier d’entreprise.................................... 18 Logement Aides personnelles........................................... 24 DALO.............................................................. 41 Habitat participatif...................................... 6, 14 Niches fiscales................................................ 25 Occupation illicite............................................ 17 Logement social Acquisition...................................................... 16 Exonérations...............................................23, 24 Loi de finances Aides personnelles au logement. ....................... 24 Bail réel solidaire............................................. 23
Directrice, département Études et Recherches, CBRE
Avocat à la Cour, De Pardieu Brocas Maffei
CITE............................................................... 20 Dépollution...................................................... 21 Défiscalisation............................................21, 22 Établissement foncier....................................... 26 Fichier local..................................................... 26 Fiscalité locale................................................. 25 Fonds de soutien (FSIL)..................................... 26 Grand Paris..................................................... 25 Location meublée........................................23, 24 Logement social. .................................. 23, 24, 25 Transformation................................................ 26 Lotissement Architecte. ...................................................... 16 Marchés privés Norme Afnor CCAG Travaux............................... 28 Travaux modificatifs......................................... 49 Marchés publics Travaux modificatifs......................................... 48 Société civile immobilière Accession progressive...................................... 25 Cautionnement................................................ 43 Taxe d’aménagement. .................................15, 25 TVA Bail commercial (résiliation)............................. 50 Bail à construction........................................... 50 Immeuble ancien............................................. 50 Terrain à bâtir.................................................. 50 Vente immobilière Condition suspensive....................................... 39
Opérations
Immobilières Antony Parc 2 10, place du Général de Gaulle, BP 20156 92186 Antony Cedex Tél. : 01 77 92 92 92 www.lemoniteur.fr/ope-immo RÉDACTION Directeur éditorial : Thierry Kremer Rédactrice en chef déléguée : Nathalie Levray Rédacteur en chef technique : Franck Vacle Responsable de production : Denis Guillambert Ont collaboré à ce numéro* : Christelle Bastard, chargée d’études ; Christian Chevé, président ; Aurélie Dauger, avocat associé ; Hervé Debaveye, ingénieur ; Pascal Derrez, rédacteur juridique ; Pierre Haxaire, ingénieur ; Bérangère Joly, directrice ; Nathalie Levray, journaliste ; Anne Malfilâtre, avocat ; Sophie Michelin-Mazéran, journaliste ; Philippe Pelletier, avocat associé ; Emmanuel Vital-Durand, avocat, partner *Les opinions exprimées par les auteurs de cette revue n’engagent qu’eux-mêmes et non les organismes auxquels ils appartiennent.
PROmOTION-DIffusION Directeur : Jean-Baptiste Alline Chargée de diffusion : Nina Yingui Gestion des abonnements : Nadia Clément RELATION CLIENTs Directeur : Christophe Richard Tél. : 01 40 13 50 65 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Prix de vente au numéro : 50 € TTC • Abonnement annuel : 469 € TTC (10 nos + les services numériques : accès illimité au site Internet, newsletter hebdomadaire, alerte juridique) Pour s’abonner : 01 79 06 70 00 abonnement@groupemoniteur.fr DIRECTRICE COmmERCIALE ET mARkETING Du PôLE CONsTRuCTION Laurence Delaval Tél. : 01 79 06 71 51 fAbRICATION Fabienne Couderc, Anne-Lise Lapoire OPÉRATIONs ImmObILIèREs est édité par Groupe Moniteur SAS au capital de 333.900 € Siège social : Antony Parc 2 10, place du Général de Gaulle, BP 20156 92186 Antony Cedex RCS NANTERRE 403 080 823 N° SIRET 403 080 823 00012 N°TVA intracommunautaire FR 32 403 080 823 Principal actionnaire : INFO SERVICES HOLDING Président, directeur de la publication : Julien Elmaleh Directeur général adjoint : Sandrine Rampont mIsE EN PAGE DEsk 25, boulevard de la Vannerie, 53940 Saint-Berthevin, France ImPRImERIE-bROChAGE-ROuTAGE Imprimerie de Champagne Rue de l’Étoile de Langres ZI Les Franchises – 52200 Langres, France N° commission paritaire : 0218 T 89266 IssN : 1961-6597 Mensuel. Dépôt légal à parution Imprimé en France/Printed in France
ÉDITORIAL Par Philippe Pelletier, avocat associé, LPA-CGR avocats
La copropriété,
laboratoire du droit souple ? Chacun de nous le perçoit plus ou moins intensément dans sa vie professionnelle : le droit d’hier, celui qui, venu d’en haut, enjoint et sanctionne, a franchement perdu son efficacité ; plus encore, il incite parfois à ne pas agir, là où il devrait susciter une dynamique de l’action. Aussi, autour du concept de droit souple, les idées s’organisent pour inventer un processus normatif qui entraîne l’adhésion : une concertation mieux maîtrisée, des règles qui incitent davantage qu’elles ne rebutent, un cadre juridique qui laisse place à l’adaptation, une loi qui montre le chemin et favorise ainsi l’organisation contractuelle de sa mise en œuvre, des dispositifs juridiques qui ne sanctionnent leur violation que si la santé ou la sécurité sont en cause… Beau défi à relever pour les candidats à l’élection présidentielle qui veulent accélérer notre entrée dans la modernité, celle de l’effectivité des lois qui caractérisera la réconciliation de la société avec elles ! Eh bien, au risque de surprendre, je vois dans nos copropriétés le lieu par excellence de l’élaboration d’un droit souple et désirable, à travers le prisme de la rénovation énergétique des bâtiments collectifs. Le numéro d’octobre 2016 de cette revue a donné lieu à un stimulant débat autour des forces et des faiblesses du chantier de la rénovation énergétique en copropriété (Opé. Immo. 89, oct. 2016, p. 6 et 7) ; que le verre soit à moitié vide ou à moitié plein, peu importe en définitive : ce qui compte, c’est que la loi a tout fait pour que les copropriétaires, et eux seuls, aient leur destin en main. Le juriste attentif constate en effet que le droit s’est contenté essentiellement de mettre en place deux actions : d’abord proposer (audit énergétique de l’immeuble, plan de travaux ou contrat de performance énergétique [CPE], travaux embarqués sauf s’ils ne sont pas soutenables, etc.), ensuite aider (éco-prêt collectif à taux zéro, TVA à taux réduit, programme Habiter mieux, droits à construire en cas de surélévation, etc.), le tout sans imposer. Aux copropriétaires en conséquence de décider ensemble de valoriser leurs lots - les nouvelles règles de majorité le permettent - et par le recours au CPE de sécuriser les travaux pour garantir la performance attendue. L’occasion est ainsi offerte à 8,5 millions de copropriétaires d’assurer l’avenir de leur patrimoine, dans un cadre juridique, fiscal, financier qui le permet : c’est cela le droit souple, et il mérite de notre part davantage qu’une attention distraite. n
Opérations Immobilières utilise des papiers issus de forêts gérées durablement, et de sources controlées.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
3
100% bâtiments bas carbone dès 2018 Tirer parti des contraintes réglementaires de la conception à la déconstruction de vos bâtiments
JEUDI 16 MARS 2017 Paris
Conférence organisée par :
us ! Inscrivez-vo
Réduire de 87% les émissions de CO2 dans le bâtiment d’ici 2050 : comment relever le défi ? Au programme : • Décryptages experts des labels et de la réglementation environnementale 2018 • Analyse des enjeux économiques et financiers de la construction bas carbone • Présentation d’outils et solutions business pour réussir vos projets • Des retours d’expériences riches en solutions constructives pour vos bâtiments responsables
AVEC NOTAMMENT LES INTERVENTIONS DE
Philippe PELLETIER
Stanislas POTTIER
Jean-Christophe VISIER
Yann DERVYN
Avocat, Président, PLAN BÂTIMENT DURABLE
Directeur Développement Durable CRÉDIT AGRICOLE Président ASSOCIATION BBCA
Directeur Energie Environnement CSTB
Directeur EFFINERGIE
Programme complet et inscriptions sur : lemoniteur.fr / rubrique Evénements Contact : eroulet@infopro-digital.com
En partenariat avec :
Avec le soutien de :
Pour devenir partenaire de l’évènement : adeline.desender@infopro-digital.com Pour aller plus loin, consultez notre catalogue de formations sur le thème de la Performance Energétique : lemoniteur.fr / rubrique Evénements, onglet formations
SOMMAIRE INDEX........................................................ 2 ÉDITORIAL La copropriété, laboratoire du droit souple ?........................ 3 çA fAIT DÉbAT L’habitat participatif : une façon citoyenne de penser le logement,intégrée aux politiques publiques............................... 6 TEXTES OffICIELS Sommaire deS texteS officielS..............9 ProJetS, ProPoSitioNS et raPPortS....10 aU JoUrNal officiel
Le texte à retenir Habitat.participatif.et.garantie.financière. d’achèvement.:.des.précisions. bienvenues............................................... 14
DOSSIERS Du mOIS fiscalité
Lois de finances 2016-2017 : de l’ancien renové et du neuf Alors.que.les.chiffres.du.bâtiment.traduisent.une.légère.hausse.. des.indicateurs.d’activité.et.une.stabilisation.des.emplois,.les.lois.. de.finances.pour.2017.et.rectificative.pour.2016,.ultime.étape.des.réformes. fiscales.du.quinquennat,.satisfont.les.souhaits.du.secteur.:.le.crédit.d’impôt. transition.énergétique.est.prorogé.et.se.cumule.avec.l’éco-prêt.à.taux.zéro.;.. le.dispositif.«.Pinel.».est.main.tenu.......................................................................20
Construction
marchés privés : un CCAg travaux new look La.norme.AFNOR.NF.P.03-001,.à.paraître.prochainement.. dans.sa.nouvelle.version,.intègre.tant.les.évolutions.législatives.. et.réglementaires.de.ces.dernières.années.que.celles.nées.. de.la.jurisprudence.et.de.la.pratique...................................................................28
réPoNSeS miNiStérielleS.......................16
ACTuALITÉ DES mARChÉS Les « millennials » au travail : au-delà des idées reçues........................... 18 DOSSIERS 20 qUeStioNS SUr loiS de fiNaNceS 2016-2017 : de l’aNcieN reNoVé et dU NeUf..............20 10 qUeStioNS SUr marcHéS PriVéS : UN ccaG traVaUx NeW looK ..................28
5 Gestion et Professions Baux.d’habitation.et.mixtes. .................... 40 Baux.commerciaux.et.professionnels..... 41 Copropriété.et.ensembles.immobiliers.... 42 Experts.et.diagnostiqueurs. ..................... 43
Financement Sûretés...................................................... 43
Fiscalité JuRISpRuDENCE
Autres.impositions.................................... 44
Sommaire de JUriSPrUdeNce.................33
EN SyNThèSE
La décision à retenir Loyers.binaires.:.le.juge.des.loyers. compétent.sous.conditions...................... 34
Urbanisme et Environnement Expropriation.et.droit.de.préemption....... 35 Autorisations.d’occupation.des.sols........ 35
Construction
Copropriété : le fonds de travaux est obligatoire............ 46 Gestion des travaux modificatifs............... 48 VOS QuESTIONS Spécial taxe sur la valeur ajoutée (TVA).... 50
Responsabilités.et.assurances. ............... 38
TRIbuNE LIbRE
Vente et Contrats spéciaux
À quoi sert encore le règlement du PLU ?. ...................................................... 51
Propriété.publique. .................................. 39 Ventes.d’immeubles................................. 39 Contrats.spéciaux..................................... 40
SOmmAIRE ThÉmATIQuE. ...................... 52 www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
Ça fait débat Financement Thématique
L’habitat participatif : une façon citoyenne de penser le logement, intégrée aux politiques publiques La loi Alur de mars 2014 a reconnu l’habitat participatif en tant que démarche citoyenne et créé les supports juridiques pour mettre en œuvre les projets de construction ou d’acquisition. Les décrets d’application sont – presque – tous parus. Cette troisième voie pour le logement intéresse aussi les opérateurs de logements sociaux, qui retrouvent, dans cette dynamique plus sociale et humaine, leurs valeurs d’économie solidaire. Possibilités, obstacles et perspectives. Pascal Derrez, rédacteur juridique Christian Chevé, directeur général de Coopimmo
6
La « Coordin’action nationale de l’habitat participatif » regroupe 14 associations et anime le mouvement pour rendre visibles ses projets (plus de 150) et favoriser son développement en France. Elle travaille en partenariat avec différents acteurs institutionnels (ministère du Logement, Réseau des collectivités territoriales pour l’habitat participatif, Union sociale de l’habitat et Fédération des coopératives HLM, Caisse des dépôts et consignations), les organismes bancaires, l’ordre des architectes, la Fédération des CAUE, le Conseil national du notariat, etc. pour favoriser l’inscription de l’habitat participatif dans les politiques publiques du logement. Elle soutient l’émergence d’un mouvement européen. http://www. habitatparticipatif.eu
« L’enjeu est de pré server les principes de partage et de solidarité qui caractérisent l’habitat participatif. »
©DR
À SAVOIR
Pascal Derrez Une alternative à la propriété individuelle La loi Alur du 24 mars 2014 a défini l’habitat participatif comme une forme innovante d’accès au logement permettant à un groupe de personnes, dans le cadre d’une démarche citoyenne, de concevoir, de construire ou d’acquérir et de gérer eux-mêmes leurs logements, mais également de favoriser la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants et voisinage. Deux nouveaux cadres juridiques spécifiquement dédiés au développement de l’habitat participatif ont été créés : la coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion.
Le choix du cadre juridique Ces deux types de société sont régies par un certain nombre de dispositions communes. La participation d’un organisme de logement social à ces sociétés est possible dans la limite de 30 % du capital ou des droits de vote ; une garantie financière d’achèvement de l’immeuble doit être fournie en amont des travaux (lire p. xx). Mais la coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion présentent chacune des caractéristiques spécifiques dont il convient de bien mesurer les conséquences. l Dans le cadre d’une coopérative d’habitants, les associés achètent des parts sociales qui leur confèrent uniquement un droit de jouissance sur leur logement, les espaces et locaux collectifs. La coopérative reste propriétaire de l’immeuble. Lors de la construction des logements, les associés peuvent également souscrire des parts sociales en industrie représentant leur apport en travail à la coopérative. Dans un premier temps, la
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
construction est financée par les apports initiaux des associés et par un emprunt collectif souscrit par la coopérative. À compter de leur entrée dans les logements, les associés s’acquittent d’une redevance comportant d’une part une fraction acquisitive qui permet de rembourser l’emprunt et donne droit à l’attribution de parts sociales et, d’autre part, une fraction locative qui correspond à la contrepartie de la jouissance du logement. Une mesure antispéculative est prévue lorsque l’associé quitte la coopérative : le prix de revente ou de remboursement des parts sociales est plafonné afin d’éviter toute plus-value. l Dans le cadre d’une société d’attribution et d’autopromotion, les associés acquièrent des parts sociales dont la valeur est nécessairement proportionnelle à la valeur du logement qui leur est attribué. Les associés doivent disposer de l’intégralité du financement correspondant au prix de leur logement, car ils sont tenus de répondre aux appels de fonds nécessaires à la construction de l’immeuble. Les logements peuvent en outre être attribués non seulement en jouissance mais également en propriété, le choix devant obligatoirement être opéré au moment de la constitution de la société. Quand cette dernière solution est retenue, la société disparaît une fois la construction achevée et l’immeuble devient une copropriété classique. En cas d’attribution en jouissance, les associés restent propriétaires collectivement de l’immeuble.
Des obstacles à surmonter Réaliser un projet d’habitat participatif est une opération longue et complexe qui nécessite la cohésion du groupe d’associés ainsi que la maîtrise de tous ses aspects techniques, juridiques et financiers afin de permettre une véritable économie sur le coût des logements et les diverses charges liées aux espaces et locaux collectifs. Le soutien des collectivités locales apparaît indispensable pour proposer du foncier à un prix abordable. Enfin, la difficulté la plus sensible à laquelle sont confrontés les habitants participatifs est la préservation et la pérennisation des principes de partage et de solidarité qui caractérisent l’habitat participatif. À défaut, la tentation du « chacun chez soi » l’emportera.
© Coopimmo
Ça fait débat « Produire de l’habitat participatif a fait évoluer nos pratiques de commer cialisation pour nos autres programmes. » Christian Chevé La loi Alur a-t-elle donné l’élan attendu à l’habitat participatif ? Nous avons commencé à être sollicité sur ce sujet début 2014, mais il est incontestable que la loi Alur a eu un effet positif sur l’habitat participatif. De nombreux groupes d’habitants en recherche de projet ou en sommeil se sont réveillés. Les appels à concours de collectivités locales, notamment à Paris, ont également porté la dynamique. Le groupe Utop, que Coopimmo accompagne, en est un bel exemple. Il est lauréat d’un projet de la ville de Paris dans le XXe arrondissement, qui comprend 17 logements et des espaces partagés avec une forte dimension culturelle.
Pourquoi les sociétés coopératives HLM s’intéressent-elles à l’habitat participatif ? Aujourd’hui, l’habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d’espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. Il correspond donc aux valeurs d’économie solidaire qui sont au cœur des activités des coopératives HLM. La démarche est plus sociale et humaine. Cette alternative de coproduction de programmes de logements avec les habitants est en cohérence avec les valeurs de Coopimmo. Cette approche permet également de mieux associer les riverains de l’opération, souvent hostiles aux nouveaux projets immobiliers, et d’échanger avec eux. Nous rencontrons aussi les futurs habitants, et pas seulement le promoteur. Bien sûr, l’intervention d’une coopérative HLM, professionnelle de la maîtrise d’ouvrage, exclut l’autopromotion. Mais la coopérative HLM peut intervenir dans le cadre d’un contrat de promotion immobilière pour une coopérative d’habitants.
autour d’un projet de vie. C’est un engagement volontaire qui permet de mieux répondre aux besoins et aux aspirations de vie sociale. Coopimmo intervient en amont du projet pour mettre au point avec les futurs habitants le projet de vie. Puis, au moment de sa concrétisation, Coopimmo poursuit son engagement avec les partenaires pour la mise en œuvre de l’opération. Elle accompagne les groupes d’habitants tout au long du parcours de la construction jusqu’à la livraison. Nos projets d’habitat participatif ont fait évoluer nos pratiques de commercialisation de nos autres programmes : nous proposons maintenant cette démarche aux habitants des quartiers où sont implantés nos projets immobiliers.
Quels sont les acteurs indispensables à un programme d’habitat participatif ?
REPÈRES n Art. L. 200-1 à L. 202-11 et
R. 200-1 à R. 202-8 du Code de la construction et de l’habitation n En attente de publication : – décret relatif aux parts sociales en industrie (apport de travail et nombre minimal d’heures) – arrêté fixant la liste des pièces à fournir permettant d’apprécier la solidité financière de la société d’habitat participatif pour l’octroi de la garantie d’achèvement de l’immeuble
Le projet d’habitat participatif réunit fréquemment plusieurs parties prenantes, au moins quatre. La collectivité locale intervient pour porter le terrain, mais aussi par volonté politique de produire du logement différemment. La ville de Montreuil, par exemple, s’est donné pour objectif d’atteindre 5 % des nouvelles constructions en habitat participatif. Doit participer évidemment le groupe de futurs habitants que nous préférons recruter parmi les habitants du quartier, pour éviter l’entre-soi. Un assistant à maîtrise d’usage définit le programme avec les habitants et sert d’interface entre le maître d’ouvrage et l’architecte. Enfin, un opérateur immobilier garantit le modèle économique et social de l’opération. n
Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran
© F. DESRUES
Eco-Logis à Strasbourg : 10 familles regroupées pour construire
Comment mener à bien ce type de projet ? Les collectivités locales ou opérateurs immobiliers peuvent initier ce type de projets. Mais l’initiative peut aussi revenir à un groupe de citoyens désireux de s’investir et de constituer un collectif www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
7
Vos formations en
IMMOBILIER ET LOGEMENT SOCIAL
Les incontournables Piloter une opération immobilière de A à Z Gestion technique d’un patrimoine immobilier de A à Z Montage Ànancier d’une opération de logement social
Pour aller plus loin Montages d’opérations de logement social Maîtriser les techniques de prospection et de négociations foncière
formations.lemoniteur.fr Renseignements : 01 79 06 71 00 - formations@lemoniteur.fr
Photo © Fotolia.com
Retrouvez les programmes détaillés et inscrivez-vous sur
formations.lemoniteur.fr
Sélection de textes officiels réalisée et commentée par
TEXTES OFFICIELS LE TEXTE À RETENIR Vente et Contrats spéciaux Immeubles à construire
Habitat participatif et garantie financière d’achèvement : des précisions bienvenues Un décret vient de paraître pour sécuriser les projets réalisés par les sociétés d’habitat participatif créées par la loi Alur du 24 mars 2014, à savoir la société coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion..............................14
Gestion et Professions PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................12 ●
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●
●
●
●
●
Urbanisme et Environnement
●
●
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................14 ●
●
●
Associations foncières urbaines autorisées ou de projet : le régime est revu Demande de permis par voie électronique Notions de sous-destinations des constructions
Squats : les propriétaires privés protégés pour tous leurs biens Copropriétés en difficulté : le contrôle est renforcé Les pratiques des agences immobilières à l’épreuve de la loi Alur
Fiscalité
PrOjETS, PrOPOSITIOnS ET raPPOrTS............................................10
Procédures d’urbanisme : encore des simplifications Littoral : mieux faire face à l’érosion Le point sur la planification et l’urbanisme (loi Alur)
Loi pour une république numérique : vers le « zéro papier » immobilier Copropriété : il est né, le registre d’immatriculation ! Copropriétés : parking adapté aux véhicules des personnes handicapées
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
●
Le point sur la modernisation du secteur du logement social (loi Alur)
aU jOUrnaL OFFICIEL .......................................................................15 ●
Taxe d’aménagement : demandez le tarif
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................17 ●
Réel ou forfait : faut-il simplifier la taxe de séjour ?
réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
●
Faut-il proroger le délai de validité du permis de construire ? Lotissement : l’architecte peut être obligatoire
Construction réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
Amiante : le donneur d’ordre reste responsable des travaux
Vente et Contrats spéciaux réPOnSES mInISTérIELLES..............................................................16 ●
Logement social : pas de droit individuel à l’acquisition
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
9
TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports
tableau de bord législatif Ce tableau vous permet d’identifier immédiatement l’état d’avancement entre les deux assemblées des principaux textes en cours d’adoption par le Parlement. Les textes sont situés en fonction de leur thématique et de leur état dans le processus de décision. 1re lecture par l’Assemblée nationale
Projets ou propositions de loi
Réforme urbanisme, construction et aménagement
1re lecture par le Sénat
2e lecture par l’Assemblée nationale
2e lecture par le Sénat
Adoption du texte et procédure de conciliation
Contrôle de constitutionnalité
Parution au JO
Entrée en vigueur du texte
1
Mieux faire face à l’érosion du littoral
2 Tableau arrêté à la date du 09/01/2017
1
externe, postérieurement à la délivrance d’un permis d’aménager, ne remettrait pas en cause la délivrance des permis de construire ultérieurs. La proposition de loi comporte aussi une série de dispositions relatives au dialogue entre les collectivités territoriales et l’État ou encore à la protection du patrimoine.
Urbanisme et environnement
procédures d’urbanisme : encore des simplifications
10
Dans le prolongement des travaux sur la simplification des normes législatives relatives à l’urbanisme et à la construction menés depuis le congrès des maires de 2014, le groupe de travail présidé par le sénateur Rémy Pointereau a présenté le 6 juillet 2016 une proposition de loi portant accélération des procédures et stabilisation du droit de l’urbanisme, de la construction et de l’aménagement. Cette proposition de loi, qui vise à apporter des simplifications concrètes aux textes législatifs applicables aux projets de construction ou d’aménagement, a été adoptée en première lecture par le Sénat et transmise à l’Assemblée nationale le 2 novembre 2016. Modernisation du contentieux de l’urbanisme La proposition de loi consacre un chapitre au contentieux de l’urbanisme. Elle comporte notamment des dispositions relatives à l’accélération des procédures, par exemple l’obligation pour les parties de déposer des conclusions récapitulatives qui les lient, sur le modèle de la procédure civile. La proposition de loi favorise par ailleurs l’octroi de dommages et intérêts en cas de préjudice causé par le contentieux des autorisations d’urbanisme, en supprimant l’obligation d’un préjudice « excessif ». Assouplissement de l’articulation entre les documents d’urbanisme La proposition de loi vise également à simplifier la mise en compatibilité des plans locaux d’urbanisme (PLU). Celle-ci ne serait obligatoire que tous les trois ans à l’issue d’un examen triennal de la compatibilité du PLU avec les documents supérieurs. Opérations d’aménagement La proposition de loi comporte deux articles pour faciliter les opérations d’aménagement. En particulier, l’annulation d’un PLU, pour des motifs d’illégalité
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Proposition de loi portant accélération des procédures et stabilisation du droit de l’urbanisme, de la construction et de l’aménagement, adoptée en première lecture par le Sénat et enregistrée à la présidence de l’Assemblée nationale le 2 novembre 2016, n° 4183.
2
Urbanisme et environnement
Littoral : mieux faire face à l’érosion
Une proposition de loi, visant à adapter les littoraux au changement climatique, a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale le 1er décembre 2016. La proposition de loi s’articule autour de trois axes majeurs. L’élaboration de politiques d’anticipation du changement climatique sur le littoral Le premier volet de ce texte est composé d’un article unique visant à prévoir des stratégies de gestion du trait de côte (i.e. la limite entre la terre et la mer). Le chapitre 1er de la proposition de loi crée trois nouveaux articles dans le Code de l’environnement. L’article L. 321-13 A précise que la stratégie nationale de gestion intégrée du trait de côte est définie dans un document de référence. Il prévoit en outre des dispositions relatives à l’élaboration et à la mise en œuvre de cette stratégie. Un amendement a modifié l’article 1er de la proposition de loi qui dispose que la stratégie nationale fera l’objet d’une consultation publique avant son adoption et qu’elle sera révisée tous les six ans. L’article L. 321-15 invite les collectivités territoriales à participer à l’élaboration d’une stratégie locale de
projets, propositions et rapports
gestion intégrée du trait de côte afin de rendre cohérentes les actions aux niveaux national et local, notamment avec la stratégie locale de gestion des risques d’inondation. Un amendement ajoute que les stratégies locales peuvent proposer la création ou la modification de zone d’activité résiliente temporaire (Zart) permettant de maintenir l’activité et de l’adapter au risque d’érosion. Enfin, les objectifs relatifs à la protection de l’écosystème lié à la gestion du trait de côte sont intégrés dans le Code de l’environnement. Le trait de côte et les mesures de prévention L’article 2 du chapitre II définit le risque de recul du trait de côte comme « un déplacement, vers l’intérieur des terres, de la limite du domaine maritime en raison soit d’une érosion côtière par perte de matériaux rocheux ou sédimentaires, soit de l’élévation permanente du niveau de la mer ». L’article 3 de ce chapitre précise que les plans de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN) concernent également les mouvements côtiers. Ces PPRN devront déterminer le risque de recul du trait de côte et les Zart dans lesquelles ce risque existe, ainsi que la durée pendant laquelle les constructions/aménagements pourront être implantés ou déplacés en fonction de ce risque. Lorsqu’une stratégie locale de gestion intégrée du trait de côte prévoit la création ou la modification d’une Zart, elle doit être intégrée et prise en compte dans l’élaboration du PPRN. L’article 6, supprimé au cours des débats, prévoyait l’opposabilité des servitudes résultant d’un PPRN par exception aux dispositions en vigueur même en l’absence d’annexion au PLU. La proposition de loi oblige en outre les professionnels soumis à la loi Hoguet à signaler explicitement à tout acquéreur, locataire ou bailleur, l’existence d’un risque de recul du trait de côte pesant sur le bien objet de la transaction. L’incitation au développement durable des côtes par le Brili La mise en place d’un bail réel immobilier littoral (Brili) constitue l’innovation majeure de cette proposition de loi et vise à répondre aux problématiques liées au recul du trait de côte. L’objectif du Brili est de faire prendre conscience aux occupants du littoral du caractère temporaire de leur occupation et des risques liés au recul du trait de côte. Le Brili est un acte notarié aux termes duquel une personne publique (i.e. l’État, une collectivité territoriale, etc.) en qualité de bailleur consent à un preneur un droit réel portant sur des biens de leur domaine privé situés dans des Zart. La durée du Brili, comprise entre 5 et 99 ans, est librement fixée par les parties mais ne peut excéder la durée fixée dans le PPRN. Le Brili ne peut en outre pas faire l’objet d’une tacite reconduction. L’extinction du Brili est liée à la survenance du risque. Si ce dernier se réalise au cours du bail, le bail s’éteint par anticipation. Si, à l’issue de la durée prévue au
TEXTES OFFICIELS
bail, le risque ne s’est pas réalisé, le bail peut être prorogé selon la volonté des parties. En cas de survenance du risque au cours du bail, le bailleur a l’obligation de procéder à la démolition des constructions qui existaient au jour de la conclusion du bail. Le preneur à bail ne peut pas consentir lui-même un Brili qui lui a été donné à bail, et ce, même avec l’accord du bailleur. Afin de stimuler le développement et l’utilisation de ce nouveau bail, un amendement a été adopté permettant d’étendre l’exonération fiscale dans les Zart aux créations d’entreprises, dès lors qu’elles exercent dans le cadre d’un Brili. Concernant le fonds d’aide au recul du trait de côte, dit « fonds Barnier », il a pour objectif de financer les acquisitions de biens effectuées sur les terrains susceptibles d’être impactés par le recul du trait de côte si le risque était inférieur à dix ans au jour de l’ouverture de cette opération. De plus, ce fonds financera également les indemnités versées en cas de réalisation anticipée du risque dans le cadre d’un Brili. La proposition de loi, renvoyée à la commission de l’aménagement du territoire et du développement durable, a été discutée devant le Sénat le 11 janvier 2017. Proposition de loi portant adaptation des territoires littoraux au changement climatique, adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 1er décembre 2016 et enregistrée au Sénat le 2 décembre 2016, n° 176 et renvoyée à la Commission de l’aménagement du territoire et du développement durable.
et aUssi…
Le rapport d’information sur l’application de la loi alur
Le 25 octobre 2016, la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale a rendu un rapport d’information relatif à la mise en application des titres III (lire p. 12) et IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite « loi Alur ». Les autres titres de la loi feront l’objet d’un rapport d’information distinct. Qu’il s’agisse du volet relatif à la planification et à l’urbanisme, ou du celui portant sur le logement social, les rapporteurs reconnaissent des progrès, malgré une application encore incomplète de la loi.
Urbanisme et environnement
Le point sur la planification et l’urbanisme
Le succès du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI) Le rapport relève un « fort mouvement » en faveur des PLUI, lesquels couvrent le territoire de plusieurs communes et sont élaborés par les établissements www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
11
TEXTES OFFICIELS projets, propositions et rapports publics de coopération intercommunale (EPCI). Leur nombre a en effet triplé entre 2013 et 2015, passant de 100 à 300 et portant ainsi à 29 % la population française couverte par un PLUI. Un tel succès s’expliquerait par la mise en œuvre d’outils incitatifs par le législateur, comme la caducité des plans d’occupation des sols (POS) au 31 décembre 2015. L’adoption des PLUI a cependant été ralentie en 2015 en raison d’autres réformes prioritaires engagées par de nombreux EPCI, notamment les fusions rendues obligatoires par le relèvement du seuil démographique des EPCI par la loi n° 2015-991 du 7 août 2015. En tout état de cause, la loi Alur prévoit un transfert obligatoire au 24 mars 2017 de la compétence en matière de PLU au profit des EPCI. Le nombre des PLUI devrait donc encore augmenter. La généralisation des schémas de cohérence territoriale (SCoT) Le durcissement de la règle de la constructibilité limitée, désormais applicable à toutes les communes non couvertes par un SCoT, a eu un effet significatif : 461 SCoT, couvrant 62 % du territoire national et 78 % de la population, sont soit approuvés, soit en cours d’élaboration.
12
Les outils en faveur de la densification des zones urbaines désormais opérationnels Un bilan positif est tiré de la suppression des dispositions des règlements de PLU fixant un coefficient d’occupation des sols (COS) et une taille minimale de terrain constructible. La réforme du règlement du PLU issue du décret du 28 décembre 2015 est également saluée, en tant qu’elle favorise l’urbanisme de projet. Cependant, les évolutions du contenu du règlement du PLU sont encore peu connues tant des élus locaux que des services instructeurs, auprès desquels une démarche de communication et de formation s’avère nécessaire. Les obstacles à l’application de certaines mesures Certaines mesures mises en œuvre par la loi Alur se heurtent encore à des obstacles. Ainsi le rapport relève-t-il la difficulté que constitue l’interprétation stricte par l’administration du caractère exceptionnel de la délimitation des secteurs de taille et de capacité d’accueil limité (Stecal) ou encore du reclassement des zones 2AU en zones naturelles. À ce titre, les rapporteurs appellent le gouvernement à clarifier sa position.
Gestion et professions
Le point sur la modernisation du secteur du logement social Les députés Audrey Linkenheld (PS) et Éric Straumann (LR) ont analysé la mise en application du titre III de la loi Alur, relatif aux politiques publiques du logement. Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
1. La réforme de la gestion de la demande de logement social ● Le succès du SNE L’article 97 de la loi Alur a instauré la possibilité pour les demandeurs de logement social de déposer directement en ligne leur demande de logement sur un portail numérique intitulé système national d’enregistrement (SNE). Ce site internet a connu un large succès. Entre avril 2015 et avril 2016, plus de 120 000 demandes ont été enregistrées, dont 50 % dans la ville de Paris et 33 % en Île-de-France. Ce succès est notamment perceptible chez les jeunes, qui représentent 60 % des demandes en ligne. Selon le rapport, le site internet a permis d’améliorer l’information des demandeurs qui bénéficient désormais d’une « vision plus claire du parc de logements sociaux existant dans chaque commune et du délai moyen d’attente ». Par ailleurs, selon les rapporteurs, si la nouvelle modalité de dépôt offerte par le SNE en ligne n’a pas eu d’impact sur le stock de nouvelles demandes de logement, la mise en place du site a néanmoins eu pour effet d’augmenter le nombre de demandes de mutations au sein du parc HLM. Le rapport note en outre que, selon la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), le système de dépôt en ligne a réduit les risques de « mauvaises pratiques » de guichet. Le succès du SNE ne doit toutefois pas occulter, selon les rapporteurs, le fait que les acteurs du secteur ne sont pas suffisamment associés à son évolution. En effet, si le comité d’orientation du SNE, placé sous la tutelle du ministre du Logement et chargé de se prononcer sur l’évolution du SNE a bien été créé par le décret n° 2014-1737 du 29 décembre 2014, celui-ci n’a, depuis, jamais été réuni. Les rapporteurs appellent le gouvernement à respecter la loi en convoquant régulièrement le comité.
● La difficile généralisation du dossier unique La mise en place du dossier unique prévu par l’article L. 441-2-1 du Code de la construction et de l’habitation modifié par la loi Alur visait à simplifier les démarches des demandeurs de logements : le scan et un seul dépôt des pièces justificatives transmises à tous les bailleurs et les réservataires ayant des logements dans les communes demandées. Si les rapporteurs dressent un bilan positif de l’expérimentation de la fonctionnalité dans l’ex-région Nord-Pas-de-Calais, la mise en place du dossier unique connaît quelques difficultés à l’échelle nationale dans la mesure où la moitié des bailleurs sociaux environ ne dispose pas des équipements nécessaires à la numérisation des pièces. Pour pallier cette situation, le rapport note que le groupement d’intérêt public du SNE a contracté avec un prestataire national chez qui tous les bailleurs sociaux peuvent envoyer, depuis septembre 2016, les documents à scanner et à verser dans le SNE.
projets, propositions et rapports
● Une appropriation lente par les EPCI La loi Alur a confié aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) l’organisation de la gestion de la demande de logement social. Ils sont notamment chargés d’élaborer et d’adopter un plan partenarial de gestion de la demande de logement social. Pour autant, le rapport met en exergue la lente appropriation par les intercommunalités de leurs nouvelles missions. En effet, seuls 276 EPCI des 383 intercommunalités dotées d’un programme local de l’habitat ont engagé l’élaboration d’un plan partenarial. Selon les rapporteurs, cette lenteur s’explique par le fait que la réforme introduite par la loi Alur « bouscule les habitudes (bonnes et mauvaises) dans un environnement complexe » et nécessite l’intervention de nombreux acteurs nationaux et locaux. Selon la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP), 72 % des EPCI dotés d’un plan local habitat ont engagé l’élaboration d’un plan partenarial. Les rapporteurs constatent de fortes disparités territoriales sur l’avancement de l’application de la réforme. En effet, si plus de 70 % des EPCI situés en région Bretagne ont engagé un plan partenarial, le chiffre chute à moins de 10 % en Île-de-France. Les rapporteurs notent cependant une véritable dynamique depuis le deuxième trimestre 2016 puisque le nombre de conférences intercommunales qui ont tenu leur première réunion a doublé. Plus de deux ans après la promulgation de la loi Alur, les rapporteurs constatent en outre qu’aucun EPCI n’a demandé à l’État de lui déléguer les compétences en matière de mise en œuvre du droit au logement opposable (Dalo), de mise en œuvre de la procédure de réquisition avec attributaire et de la gestion de la veille sociale de l’accueil, de l’hébergement et de l’accompagnement au logement des personnes sans domicile fixe (art. 122 de la loi Alur), et qu’aucun avenant aux conventions de délégation des aides à la pierre n’a été signé. Ce que les rapporteurs expliquent par le fait que, pour de nombreux EPCI, ces prérogatives doivent rester des domaines d’intervention de l’État, lequel représente un « meilleur garant du droit au logement et de la solidarité entre les territoires ».
2. La modernisation du secteur du logement social L’ Ancols : une nouvelle agence de contrôle et d’évaluation du logement social La loi Alur a fusionné l’Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction (Anpec) et la Mission interministérielle d’inspection du logement social (Miilos) pour former, au 1er janvier 2015, une nouvelle entité, l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols). Cette agence s’est vu confier des missions de contrôle et d’évaluation de l’efficacité de la mission d’intérêt général des organismes HLM. Si l’amélioration des procédures de contrôle est saluée par les rapporteurs, ils notent toutefois que la mission d’évaluation est contestée dans la mesure où celle-ci est déjà assurée par la Cour des comptes et
●
TEXTES OFFICIELS
qu’elle porte atteinte à la confidentialité des données personnelles. ● Le contournement de l’obligation de rattachement des offices publics de l’habitat (OPH) communaux aux EPCI L’article 114 de la loi Alur a instauré une obligation, pour tous les OPH communaux, de se rattacher à l’EPCI dont est membre la commune si celui-ci est compétent en matière d’habitat. Bien que le changement de rattachement se passe globalement bien selon les rapporteurs, certaines communes tentent de contourner l’application de la loi Alur en transformant les OPH en société économique mixte (SEM) de construction et de gestion de logements sociaux (non concernée par la loi Alur). Un contrôle de l’État s’est donc mis en place ; la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté, adoptée définitivement le 22 décembre 2016, vise à renforcer les contrôles des préfets sur les offices cédant plus de 30 % de leur patrimoine. ● La lente application de la nouvelle réglementation La loi Alur a conféré de nouvelles compétences aux organismes HLM. Pour autant, les rapporteurs constatent que plus de deux ans et demi après l’adoption de la loi, ces nouvelles compétences restent peu utilisées par ces organismes. Par exemple, la pratique dite du « VEFA inversé », par laquelle les organismes HLM peuvent désormais vendre des logements non sociaux à une personne privée dès lors que l’office est maître d’ouvrage sur des opérations mixtes, n’a été adoptée que par l’OPH Paris Habitat qui a, pour l’heure, prévu de vendre 30 % de logements à loyer libre. Les rapporteurs notent par ailleurs la parution tardive du décret portant sur l’agrément des SEM de construction et de gestion de logements sociaux, qui a pu retarder certains projets. En revanche, la création du fonds de soutien à l’innovation (FSI) de projets des bailleurs sociaux est un succès. Entre septembre 2014 et mars 2016, le FSI a d’ores et déjà financé 138 projets d’une grande diversité, pour un montant total de 7,8 millions d’euros. Enfin, la loi Alur a réformé la gouvernance de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) en introduisant dans son conseil d’administration des représentants des organismes de maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI). Cependant, le décret d’application n’a été publié que le 11 mars 2016. Les fédérations n’ont donc pas été représentées au conseil d’administration de la CGLLS pendant toute cette durée alors même que celles-ci s’étaient pourtant entendues sur la désignation d’un représentant.
Rapport d’information de la Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale sur la mise en application des titres III et IV de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, n° 4156 enregistré à la présidence de l’Assemblée nationale le 25 octobre 2016.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
13
TEXTES OFFICIELS AU JOURNAL OFFICIEL Urbanisme et Environnement
Demande de permis par voie électronique Pris en application de l’article L. 112-10 du Code des relations entre le public et l’administration, un décret exclut certaines démarches administratives du champ d’application du droit des usagers de saisir l’administration par voie électronique. À ce titre, le texte comporte deux annexes. La première liste les exceptions à titre définitif et écarte, par exemple, les autorisations de construire, de modifier ou d’aménager un établissement recevant du public ; la seconde, relative aux exceptions applicables à titre transitoire jusqu’au 7 novembre 2018, exclut notamment les demandes de permis de démolir, de construire et d’aménager, et les demandes de modification d’un permis délivré en cours de validité. Ces dispositions sont entrées en vigueur le 7 novembre dernier.
14
Décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016 (JO du 06/11/2016, texte n° 4)
Urbanisme et Environnement
Notions de sous-destinations des constructions Afin de parfaire la réforme issue du décret du 28 décembre 2015, un arrêté définit la portée des vingt nouvelles sousdestinations des constructions. Elles sont ainsi applicables aux constructions situées dans les communes couvertes par le règlement national d’urbanisme ou les plans locaux d’urbanisme qui ont d’ores et déjà pris en compte les articles R. 151-27 et R. 151-28 du Code de l’urbanisme lors d’une délibération expresse ou dans le cadre d’une procédure d’élaboration ou de révision engagée après le 1er janvier 2016. Dans les autres communes – elles sont majoritaires à ce jour –, les neuf destinations de l’article R. 123-9 dans sa rédaction antérieure au 1er janvier 2016 continuent à s’appliquer. Arrêté du 10 novembre 2016, NOR : LHAL1622621A (JO du 25/11/2016, texte n° 51)
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Urbanisme et Environnement
Associations foncières urbaines autorisées ou de projet : le régime est revu L’association foncière urbaine de projet (Afup), créée par l’article 163 de la loi Alur du 24 mars 2014, constitue une déclinaison plus souple et plus opérationnelle des AFU autorisées (Afua). Conformément à l’article L. 322-12 du Code de l’urbanisme, elle a pour objet la cession des terrains inclus dans son périmètre, après réalisation d’un projet associant une opération de remembrement ou de regroupement de parcelles et une opération d’aménagement. Le décret du 8 novembre 2016 relatif aux associations foncières urbaines précise et assouplit le fonctionnement des Afua. Il introduit des dispositions spécifiques aux Afup. Le cadre juridique des Afua est revu : les conditions et les délais de leur création et de leur remembrement sont mieux encadrés, s’agissant notamment des pouvoirs du préfet. Ainsi la commune concernée doit-elle se prononcer pour accord ou, le cas échéant, pour avis sur le projet de création de l’association dans un délai de deux mois, à l’issue duquel le préfet disposera du même délai pour ouvrir l’enquête publique. En outre, et à l’instar du dispositif existant pour les lotissements, les prescriptions propres aux opérations de remembrement seront désormais caduques au
terme d’un délai de dix ans à compter de l’approbation du plan de remembrement, sous réserve de la couverture du périmètre concerné par un document d’urbanisme. Le contenu du dossier de création des Afup est étoffé afin, d’une part, de permettre à l’autorité compétente pour les créer d’apprécier la faisabilité et la pertinence de l’opération d’aménagement envisagée et, d’autre part, de garantir la participation effective du public. En effet, le dossier d’enquête publique préalable doit comprendre le projet d’aménagement, son estimation sommaire ainsi que l’éventuelle étude d’impact du projet. Par ailleurs, le décret définit la procédure à suivre par les collectivités territoriales ou le préfet afin de délimiter des périmètres d’Afup, lesquels devront obligatoirement être annexés aux plans locaux d’urbanisme. Enfin, les conditions de distraction d’un terrain aménagé inclus dans le périmètre d’une Afup sont précisées, s’agissant notamment des droits de vote des propriétaires et des formalités de publicité requises. Décret n° 2016-1514 du 8 novembre 2016 (JO du 10/11/2016, texte n° 27)
Vente et Contrats spéciaux
Habitat participatif et garantie financière d’achèvement : des précisions bienvenues réalisés par les sociétés d’habitat partiTO projets cipatif créées par la loi Alur du 24 mars 2014, Un décret vient de paraître pour sécuriser les
à retenir
à savoir la société coopérative d’habitants et la société d’attribution et d’autopromotion (lire aussi en p. 6 et 7). En effet, le législateur exige la fourniture d’une garantie financière avant tout commencement de travaux pour lutter contre les risques financiers d’inachèvement de l’immeuble. Il impose ainsi de disposer des fonds nécessaires au bon achèvement des travaux de construction. Mais il manquait encore les précisions relatives à cette garantie financière, renvoyées à un décret ultérieur. C’est désormais chose faite avec la parution du décret n° 2016-1433 du 24 octobre 2016. Tout d’abord, la garantie doit prendre la forme d’une ouverture de crédit, d’une durée au moins égale à six mois, et être consentie par un organisme habilité (banque, établissement financier habilité à faire des opérations de crédits immobilier, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle). Ensuite, cet organisme habilité doit s’obliger à avancer les sommes nécessaires à la société d’habitat parti-
cipatif durant la durée des travaux de construction de l’immeuble dans deux hypothèses. La première concerne le paiement des coûts supplémentaires dus en cas de remplacement d’une entreprise de construction défaillante. Le décret prévoit une exception lorsque le promoteur ou le vendeur de l’immeuble à construire a déjà souscrit une garantie financière prévue par le Code de la construction et de l’habitation. La seconde hypothèse concerne le paiement des appels de fonds émis par la société d’habitat participatif en cas de défaillance de l’un de ses associés. Enfin, le décret prévoit que la société d’habitat participatif est tenue de remettre au garant une liste minimale de pièces, à définir par un arrêté encore à paraître, lui permettant d’apprécier la situation et la solidité financières de la société et de son projet de construction. Ce nouveau décret répond ainsi au souci du législateur d’assurer la sécurité juridique et financière des citoyens en matière d’habitat participatif. Décret n° 2016-1433 du 24 octobre 2016 (JO du 26/10/2016, texte n° 44)
AU JOURNAL OFFICIEL
Gestion et Professions
Gestion et Professions
Loi pour une république numérique : vers le « zéro papier » immobilier La république numérique est en marche et avec elle le « zéro papier » devient la norme ! La loi n° 20161321 du 7 octobre 2016 adapte les procédures afin que le numérique devienne le vecteur privilégié dans le domaine de l’immobilier. Le texte prévoit notamment que, dans les communes où le changement d’usage des locaux d’habitation est soumis à autorisation préalable (art. L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation), le conseil municipal puisse imposer aux loueurs de locaux meublés pour de courtes durées d’effectuer au préalable une télédéclaration, et cela même si ce local constitue la résidence principale du loueur. Le numéro d’enregistrement attribué doit figurer dans l’annonce de location. Les obligations des intermédiaires se trouvent renforcées, notamment par le décompte du nombre de jours de location qui ne doit pas dépasser les cent vingt jours autorisés annuellement pour une résidence principale. Un décret précisera le régime de cette télédéclaration et les sanctions encourues par les intermédiaires. Le gouvernement est en outre autorisé à prendre deux ordonnances visant à développer l’envoi de documents par voie électronique, l’usage de la signature électronique et de la lettre recommandée électro-
TEXTES OFFICIELS
nique dans le domaine de l’immobilier, du crédit immobilier et du crédit à la consommation. La loi abroge les dispositions du Code civil relatives aux recommandés électroniques pour les faire figurer dans le Code des postes et des communications électroniques. Un régime général du recommandé électronique, équivalant à la lettre recommandée, est mis en place dans les relations entre particuliers, professionnels et avec l’administration. La loi prévoit également d’autres nouveautés intéressant le logement, notamment des mesures facilitant le raccordement à la fibre optique des copropriétés, qui en précisent les modalités pratiques et les tarifs. Enfin, le texte rend plus accessibles les valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années en élargissant, à partir du 1er avril 2017, les personnes autorisées à en demander la transmission. Les dispositions susvisées, hormis celles en attente de décret d’application, sont entrées en vigueur depuis le 9 octobre 2016.
Copropriétés : parking adapté aux véhicules des personnes handicapées Toutes les copropriétés d’immeubles à usage principal d’habitation construits en vertu d’un permis de construire délivré à compter du 1er janvier 2015 doivent comporter des places de stationnement adaptées aux véhicules des personnes handicapées. Ces places ne sont pas, jusqu’à présent, réservées aux véhicules des personnes handicapées. Le décret n° 2016-1515 en date du 8 novembre 2016 précise leurs modalités d’intégration aux parties communes afin qu’elles soient réservées à l’usage des personnes handicapées. Ainsi, ces emplacements, dont le nombre minimum s’élève à 5 % du nombre de places prévu pour les occupants de l’immeuble, seront loués prioritairement aux personnes en situation d’handicap occupant l’ensemble immobilier.
Loi n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 (JO du 08/10/2016, texte n° 1)
Décret n° 2016-1515 du 8 novembre 2016 (JO du 10/11/2016, texte n° 28)
Gestion et Professions
Fiscalité
Copropriété : il est né, le registre d’immatriculation !
Taxe d’aménagement : demandez le tarif
Dans un contexte accru de sécurisation des copropriétés et de prévention des risques liés aux copropriétés en difficulté, la loi Alur a créé un nouveau dispositif d’immatriculation des copropriétés entré en vigueur au 1er novembre dernier. L’arrêté du 10 octobre 2016 vient détailler les modalités de créations de compte des télédéclarants, lister les données à transmettre au teneur du registre, et énoncer les règles relatives à la conservation des données et de consultation du registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires. C’est l’Agence nationale de l’habitation (Anah) qui est l’organe chargé de la tenue et du traitement des données à caractère personnel. La première étape de la procédure ainsi organisée est la création du compte auprès du teneur de registre (l’Anah) par les représentants légaux des syndicats de copropriétaires, un administrateur provisoire ou encore un notaire pour le cas de la mise en copropriété. L’arrêté, à travers différentes annexes, vient distinguer les éléments d’identification à fournir en fonction de l’identité du déclarant. Dans une deuxième étape, il est procédé au rattachement du compte du déclarant à une copropriété. À noter ici que toute demande d’immatriculation des syndicats
Pour s’adapter aux évolutions du marché, l’assiette de la taxe d’aménagement perçue lors de la construction, de la reconstruction ou de l’agrandissement d’immeubles (art. L. 331-11 du Code de l’urbanisme) est actualisée chaque année en fonction du dernier indice du coût de la construction. Pour 2017, l’indice de référence est de 1614 et la valeur au mètre carré de construction est fixée à 799 euros en Île-de-France et 705 euros hors Île-de-France, contre, respectivement, 795 et 701 euros en 2016. Cette taxe est répartie en trois parts servant principalement au financement des équipements publics générés par les nouvelles urbanisations, de la politique départementale des espaces naturels sensibles et des conseils d’architecture, d’urbanisme et d’environnement.
avant le 1er janvier 2017 emporte de facto rattachement à leur compte. À l’avenir, les informations à transmettre en vue du rattachement seront différentes en fonction du télédéclarant. L’arrêté vient également déterminer l’ensemble de la documentation à remettre selon le cas d’une demande d’immatriculation initiale ou de mise à jour du dossier d’immatriculation. Par ailleurs, le texte détermine les durées de conservation des données au registre (de six mois à illimitée selon les données considérées). En outre, les pouvoirs publics peuvent demander l’accès à ce registre auprès de l’Anah, mais ils doivent néanmoins préciser la finalité de l’utilisation des données et s’engager à les utiliser conformément aux règles d’utilisation des données publiques. Enfin, ce nouveau système est d’application progressive en fonction de la taille des copropriétés. Ainsi, seuls les syndicats des copropriétaires comportant plus de 200 lots ont dû s’immatriculer avant le 31 décembre 2016. Arrêté du 10 octobre 2016, NOR : LHAL1626110A (JO du 26/10/2016, texte n° 45)
Étude CHEUVREUX
Arrêté du 7 novembre 2016, NOR : LHAL1630216A (JO du 15/11/2016, texte n° 57)
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
15
TEXTES OFFICIELS RÉPONSES MINISTÉRIELLES
Faut-il proroger le délai de validité du permis de construire ? Compte tenu de la conjoncture économique difficile, le gouvernement envisage-t-il de proroger à titre exceptionnel la durée de validité des permis de construire ?
Afin de rallonger durablement le délai de validité initial des permis de construire, le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016 a porté la durée des autorisations d’urbanisme de deux à trois ans. De plus, ce délai de validité initial des autorisations d’urbanisme peut être prorogé deux fois pour une année dans les conditions de forme et de fond prévues aux articles R. 424-21 et suivants du Code de l’urbanisme. Ainsi les travaux peuvent-ils débuter à tout moment dans un délai de cinq ans à compter de la notification ou de l’acquisition tacite de l’autorisation d’urbanisme. Q. de Bernard Brochand, n° 46573 (JOAN du 17/12/2013, p. 13079) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JOAN du 01/11/2016, p. 9179)
l l
OBSERVATION
Les modifications intervenues au début de l’année 2016 permettent de proroger jusqu’à cinq ans la validité d’une autorisation d’urbanisme. Sont concernés les projets dont les travaux n’ont pas commencé et dont l’autorisation n’est pas périmée au 6 janvier 2016.
Lotissement : l’architecte peut être obligatoire
16
L’intervention obligatoire de l’architecte sur tout projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement au-delà d’un certain seuil n’est-elle pas de nature à exclure les autres professionnels du secteur, notamment les géomètresexperts, ainsi qu’à créer une insécurité juridique pour le client ?
Les opérations de lotissement constituent une part importante des modalités d’urbanisation des territoires. L’architecte concourt à l’aménagement du cadre de vie collectif. C’est pourquoi la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine est venue prescrire son intervention obligatoire pour établir un PAPE dans les lotissements dont la surface de terrain à aménager est supérieure à un seuil fixé par décret. La simplification des calculs de seuil prévue par ladite loi va également dans ce sens. Q. de Rudy Sales, n° 93721 (JOAN du 01/03/2016, p. 1743) R. du ministère de la Culture et de la Communication (JOAN du 11/10/2016, p. 8329) l l
OBSERVATION
Le recours obligatoire à un architecte pour l’établissement d’un PAPE d’un lotissement est avant tout une source de sécurité et une garantie pour la qualité de la construction et de l’architecture. Elle n’exclut en rien les autres professionnels.
Amiante : le donneur d’ordre reste responsable des travaux Ne faudrait-il pas envisager de réformer la législation sur l’amiante afin de faire porter la responsabilité, en cas de difficulté lors de travaux dans un bâtiment, sur l’entreprise en charge de ces travaux plutôt que sur le donneur d’ordre ?
Afin d’assurer la sécurité des personnels qui travaillent au contact de l’amiante, la réglementation du Code du travail articule les responsabilités du donneur d’ordre et celles de l’entreprise afin que chacun participe, selon ses compétences et son niveau d’information, à la protection des travailleurs. Le donneur d’ordre doit ainsi classifier les travaux relatifs à l’amiante et transmettre à l’entreprise les éléments lui permettant de garantir la sécurité et la santé des travailleurs et de mener à bien les travaux dans le respect des principes et moyens de prévention prévus dans le Code du travail. Q. de Jean-Louis Masson, n° 17552 (JO Sénat du 30/07/2015, p. 1797) R. du ministère de l’Environnement, de l’Énergie et de la Mer, chargé des relations internationales sur le climat (JO Sénat du 29/09/2016, p. 4191)
l
OBSERVATION
Même si la législation sur l’amiante apparaît contraignante à mettre en œuvre pour le donneur d’ordre, ces obligations ont pour objectif d’assurer la sécurité des personnels qui travaillent au contact de ce matériau toxique.
l
Logement social : pas de droit individuel à l’acquisition De nombreux locataires de logements sociaux souhaitent pouvoir devenir propriétaires. Le gouvernement envisage-t-il de créer un droit individuel à l’achat d’un logement social par son locataire ?
L’accession à la propriété par les locataires du parc social est un enjeu important. La vente HLM permet aux organismes de dégager des ressources pour créer une nouvelle offre de logement. Tout locataire peut adresser à son bailleur une demande d’achat de son logement (art. L. 443-11 du Code de la construction et de l’habitation), mais la réponse relève de la responsabilité du bailleur. La création d’un droit individuel à l’acquisition porterait atteinte au droit de propriété. La priorité n’est pas de réduire le parc social existant, mais de générer davantage de logements abordables. Q. de Benoist Apparu, n° 10695 (JOAN du 20/11/2012, p. 6630) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JOAN du 01/11/2016, p. 9177)
l l
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
OBSERVATION
Les mesures prises dans l’agenda HLM 2015-2018 et la mise en place du prêt à taux zéro visent à favoriser l’accession à la propriété. Les programmes d’accession sociale à la propriété sont en outre encouragés.
RÉPONSES MINISTÉRIELLES
TEXTES OFFICIELS
Squats : les propriétaires privés protégés pour tous leurs biens La loi n° 2015-714 du 24 juin 2015 a renforcé la protection des propriétaires contre les occupations illicites des résidences principales. Le gouvernement envisage-t-il de compléter le dispositif actuel pour intégrer le squat d’un bien qui ne constitue pas le domicile principal du propriétaire ?
Le juge admet le délit de violation de domicile même pour des biens non occupés comme résidence principale par la victime. Le propriétaire ou le locataire d’un logement peut demander une expulsion au juge administratif que le logement occupé soit ou non sa résidence principale, ou agir devant le tribunal de grande instance, ou d’instance en cas d’occupants sans droit ni titre. Il peut aussi obtenir en référé une ordonnance d’expulsion revêtue de l’exécution provisoire. Dans certains cas, la demande peut être présentée sur simple requête, le juge statuant par ordonnance rendue non contradictoirement. l l
Q. de Brigitte Micouleau, n° 21569 (JO Sénat du 05/05/2016, p. 1837) R. du ministère de la Justice (JO Sénat du 29/09/2016, p. 4204)
OBSERVATION
Le juge peut supprimer ou réduire le délai de deux mois entre le jugement et l’expulsion (art. L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution) ou supprimer le bénéfice du sursis à toute mesure d’expulsion pendant la trêve hivernale (art. L. 412-6 du même code).
Copropriétés en difficulté : le contrôle est renforcé La procédure d’alerte permet au syndic de demander en justice la nomination d’un mandataire ad hoc pour éviter que les difficultés financières d’une copropriété perdurent. Or la saisine du juge par le syndic reste marginale. Un élargissement des personnes habilitées à le saisir est-il envisagé ?
La loi Alur a ouvert la saisine du juge au maire, aux créanciers ou au président de l’intercommunalité pour demander une procédure d’alerte, en cas de défaillance du syndic. Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil de déclenchement de la procédure est passé de 25 % à 15 % d’impayés de charges. Le mandataire peut avoir accès aux documents des procédures de péril ou d’insalubrité. Enfin, dans les six mois suivant l’alerte, une assemblée générale doit se tenir. À défaut, le juge peut enjoindre au syndic de convoquer l’assemblée générale ou désigner un administrateur provisoire.
OBSERVATION
L’immatriculation des copropriétés permet aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale de déclencher une procédure s’ils détectent en amont des difficultés financières.
Q. de Sophie Rohfritsch, n° 51008 (JOAN du 04/03/2014, p. 1979) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JOAN du 01/11/2016, p. 9180)
l l
17
Les pratiques des agences immobilières à l’épreuve de la loi Alur Les pratiques abusives des agences immobilières ont été considérablement atténuées grâce à la loi Alur, mais certaines perdurent encore, selon une étude d’UFC-Que Choisir menée à Marseille. Qu’envisage le gouvernement pour faire cesser les illégalités subies par les candidats locataires ?
Si des manquements aux obligations légales perdurent toujours, la loi Alur a limité les prestations facturées au locataire lors d’une mise en location ainsi que les pièces justificatives à fournir en prévoyant des sanctions administratives. Elle a fixé un plafond aux honoraires, modulable par zone. Par ailleurs, les agents immobiliers sont soumis au Code de la consommation qui sanctionne les pratiques commerciales trompeuses. Ils doivent respecter les règles déontologiques. Enfin, la loi Alur impose de préciser dans tous les baux la rémunération des intermédiaires et le montant des plafonds.
OBSERVATION
L’enquête UFC-Que Choisir précise que 90 % des agents immobiliers respectent l’affichage des honoraires toutes taxes comprises lorsqu’elles sont à la charge du locataire.
Q. de Jean-Noël Guérini, n° 21889 (JO Sénat du 26/05/2016, p. 2167) R. du ministère du Logement et de l’Habitat durable (JO Sénat du 27/10/2016, p. 4761) l l
Réel ou forfait : faut-il simplifier la taxe de séjour ? Deux modes de fixation de la taxe de séjour coexistent : au forfait ou au réel. Dans le premier cas, le redevable est l’hébergeur ; dans le second, c’est le client. La suppression de la taxation au forfait est-elle envisagée pour ne conserver que le mode d’assujettissement au réel ?
Le maintien de l’option se justifie parce qu’elle permet aux collectivités territoriales de s’adapter aux caractéristiques locales de l’activité touristique et de sa saisonnalité. Le forfait comporte certains avantages pour elles, notamment la déclaration et le paiement a priori, la modulation de l’abattement applicable au nombre de nuitées pris en compte dans le calcul du forfait, des contrôles concentrés sur les caractéristiques de l’hébergement et non sur l’activité effective, comme c’est le cas pour la taxe au réel. La loi autorise la coexistence des deux types de taxation en fonction de la nature de l’hébergement. l l
Q. de Didier Mandelli, n° 20546 (JO Sénat du 10/03/2016, p. 924) R. du ministère de l’Intérieur (JO Sénat du 10/11/2016, p. 4948)
OBSERVATION
Dans son rapport d’information de juillet 2014, la mission d’évaluation et de contrôle sur la fiscalité des hébergements touristiques recommande le forfait aux collectivités. L’importance de l’autonomie des communes prime sur l’apparente complexité du système aux yeux de l’administration.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
ACTUALITÉ DES MARCHÉS
Les « miLLenniaLs » au travaiL : au-deLà des idées reçues La génération des millennials, ces jeunes adultes nés à la fin du siècle dernier, nourrit tous les fantasmes. Ils constituent aujourd’hui les compétences de demain et sont de plus en plus courtisés par les entreprises. Dans cette course aux talents, il devient essentiel de comprendre, au-delà des stéréotypes, qui ils sont réellement. Leurs attentes en matière de conditions de travail conditionnent les questionnements autour de l’immobilier d’entreprise. Voici les principaux résultats à l’échelle française de l’étude menée par CBRE à l’international.
Christelle Bastard, chargé d’études senior, département Études et Recherche, CBRE France
CHIFFRES CLÉS ■■ Qualité■de■l’environnement■
de■travail■et■motivation ––72–%–des–répondants–envisagent– des–concessions–pour–un–meilleur– environnement–de–travail ––83–%–des–sondés–considèrent–– le–design–et–l’aménagement–des– bureaux–essentiels–à–la–productivité ––1/3–des–sondés–serait–prêt–à– changer–d’entreprise–pour–un– meilleur–environnement–de–travail
18
■■ Les■services/aménagements■
proposés■les■plus■attractifs Les–répondants–citent–: ––La–cantine–et–les–espaces–– de–restauration–à–40–% ––Les–espace–de–repos–– et–de–détente–à–35–% ––Les–services–de–bien-être–– et–de–relaxation–à–28–% ––Le–point-café–à–27–% ––Les–espaces–verts–à–27–%
■■ Relation■travail/vie■privée■
et■besoin■de■flexibilité ■– 58–%–des–millennials–essaient–– de–conserver–une–séparation–claire– entre–le–travail–et–les–loisirs.–35–%– d’entre–eux–considèrent–que–– les–frontières–sont–floues–et– travaillent–souvent–en–dehors–– des–horaires–habituels ■– 50–%–souhaiteraient–disposer–– de–flexibilité–quant–à–la–possibilité–– de–choisir–son–lieu–de–travail– certains–jours ■– 43–%–souhaiteraient–bénéficier–– de–flexibilité–dans–le–choix–des– modes–de–travail,–avec–la–possibilité– de–travailler–au–sein–de–différentes– équipes
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
L’environnement de travail, un facteur essentiel pour les millennials I
l est admis que la qualité de l’environnement de travail influe directement non seulement sur la productivité et la créativité des salariés, mais aussi sur leur engagement vis-à-vis de l’entreprise. Les millennials, la génération Y en France, représenteront la moitié de la population active mondiale dans moins de cinq ans. Ils ont la réputation d’être moins fidèles à leur employeur que leurs prédécesseurs. La dimension « environnement de travail » peut-elle constituer un facteur différenciant d’attractivité et de fidélisation pour les entreprises qui cherchent à les attirer ?
Des espaces de travail de qualité La réponse est clairement oui. En effet, 72 % des sondés français sont prêts à envisager des concessions pour pouvoir bé-
néficier d’un meilleur environnement de travail. Pour 83 % d’entre eux, le design et l’aménagement des bureaux ont un impact positif sur les équipes. Le consensus est encore plus fort chez les millennials français que pour ceux des autres pays. La qualité des espaces de travail peut donc être un vrai plus pour les entreprises, notamment pour les petites et moyennes. Près d’un tiers des répondants affirment être prêts à partir pour une entreprise de dimension plus modeste et moins renommée si leur environnement de travail est amélioré.
Un rapport traditionnel à la flexibilité Ayant grandi au cœur de la révolution numérique, les millennials se sentent a priori pleinement à l’aise avec la façon dont le développement des nouvelles
technologies favorise l’intrusion du travail dans la sphère privée. Or, en réalité, la question fait débat : 58 % des sondés considèrent qu’il faut conserver totalement étanche la frontière entre vie privée et travail. Ce rapport ambivalent aux nouvelles technologies se retrouve dans une demande de flexibilité concernant les modes et les lieux de travail, également beaucoup moins forte qu’attendue, particulièrement en France. C’est notamment flagrant en matière de bureau idéal pour les millennials : 45 % des sondés répondent qu’ils privilégient le bureau personnel fermé, et seulement 15 % les différentes formes d’open space. Cette exigence s’inscrit plus dans la lignée des comportements professionnels des générations précédentes que dans une vraie révolution !
Les concessions pour un meilleur environnement de travail
Source : Live, Work, Play. Millennials: Myths and Realities, CBRE Research*
ACTUALITÉ DES MARCHÉS avec
Les millennials, pas seulement des citadins L
es millennials sont souvent perçus comme des hyperurbains, avides de profiter des opportunités que seuls les centres-villes des grandes métropoles offrent en permanence à ces hyperconnectés. Il faut cependant se rappeler que les millennials sont avant tout la génération de la précarité, des difficultés à se loger, à trouver un emploi stable, rémunérateur et épanouissant. Ils représentent donc surtout une génération hyperréactive et adaptable.
Localisations alternatives En matière de localisation de travail, les millennials se montrent beaucoup plus ouverts qu’attendu, particulièrement en France. Leur préférence la plus marquée va ainsi vers les petites et moyennes villes, davantage que vers le centre des grandes villes. Les localisations rurales apparaissent même étonnamment attractives.
Nécessité fait loi Cet intérêt des millennials pour des localisations alternatives s’explique en partie par les problèmes d’accès au logement et à une certaine sensibilité à la distance domicile/travail. Le coût d’un logement abordable est l’une des problématiques majeures pour les millennials. Dans le même temps, ils affichent une faible tolérance à la durée de trajet quotidien, particulièrement en France. En effet, 63 % des sondés disent accepter un temps de transport quotidien de 30 minutes maximum. Or les hypercentres des grandes métropoles sont devenus trop chers pour la plupart d’entre eux. Ils sont donc bien contraints d’envisager de travailler ailleurs.
Compromis gagnant-gagnant C’est sans doute là une opportunité à ne pas négliger pour les entreprises lorsqu’elles élaborent leur stratégie de localisation. Il suffit pour s’en convaincre de regarder l’émergence aux États-Unis de nouveaux centres tertiaires attractifs, en liaison avec le développement des industries high-tech. Prenant le plus souvent appui sur des centres universitaires spécialisés, véritables viviers de compétences, ils proposent des coûts immobiliers plus raisonnables que dans la Silicon Valley, pour les entreprises comme pour leurs salariés. Un véritable compromis gagnant/gagnant ! ■
FOCus
Besoin de bien-être au travail On imagine souvent l’espace de travail type d’un millennial comme devant ressembler à un croisement entre une cafétéria, une salle de jeu et une chambre d’adolescent colorée et ludique, à l’image de certaines photos de bureaux de start-up. La réalité est pourtant tout autre. À la question de savoir quels services ou équipements offerts seraient susceptibles d’influer sur la décision de changer de travail, seuls 14 % des sondés français répondent la présence de salles de jeu. En revanche, l’existence de services plus traditionnels, comme la restauration ou l’espace café, est largement appréciée. Et surtout transparaît une attention marquée et sans doute assez nouvelle aux problématiques de bien-être au travail : les espaces et services de repos, de relaxation, de bien-être, la présence d’espaces verts sont largement mis en avant.
Les localisations de travail attractives
Source : Live, Work, Play. Millennials: Myths and Realities, CBRE Research*
*Méthodologie Cette enquête, lancée par CBRE Research, à l’échelle internationale et avec Ipsos, a porté sur 13 000 millennials âgés de 22 à 29 ans et 7 000 salariés de CBRE de tous âges, répartis dans 12 pays. Elle a été réalisée courant 2016.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
19
20 QUESTIONS SUR…
LOIS dE fINaNcES 2016-2017 : dE L’aNcIEN RENOvé ET dU NEUf fiscalité
alors que les chiffres du bâtiment traduisent une légère hausse des indicateurs d’activité et une stabilisation des emplois, les lois de finances pour 2017 et rectificative pour 2016, ultime étape des réformes fiscales du quinquennat, satisfont les souhaits du secteur : le crédit d’impôt transition énergétique est prorogé et se cumule avec l’éco-prêt à taux zéro ; le dispositif « Pinel » est maintenu. Une incitation fiscale « cosse » veut mobiliser 50 000 logements anciens à louer dans le secteur privé en trois ans. le logement social voit ses exonérations de taxe foncière et de plus-values sauvegardées. le régime fiscal du bail réel solidaire est défini. Des ajustements techniques ont été votés en lien avec le nouveau paysage administratif des territoires. le conseil constitutionnel n’a quasiment pas censuré les dispositions adoptées fin décembre Décryptage en 20 questions. Par Nathalie Levray, journaliste
vERbaTIm
Dossier
20
« L’investissement des ménages dans la construction (+ 0,4 % en 2016 puis + 2,6 % en 2017 après – 0,8 % en 2015) serait un facteur d’accélération progressive de l’activité. Il serait en particulier soutenu par l’élargissement du prêt à taux zéro. » (Exposé général des motifs, projet de loi de finances pour 2017 du 28 septembre 2016)
sont les aménagements 1pourQuels apportés au crédit d’impôt la transition énergétique ? (Art. 23 III, LF pour 2017)
Depuis le 1er septembre 2014 (art. 3 de la loi de finances pour 2015), le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) remplace le crédit d’impôt développement durable (CIDD), d’une part pour « inciter les ménages à s’engager dans une démarche d’amélioration de la performance énergétique des logements », et d’autre part pour « soutenir l’activité du secteur du bâtiment ». Son bénéficiaire peut réduire son impôt sur le revenu de 30 % des dépenses qu’il consacre à des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique de son habitation principale, sans condition de ressources et sans obligation de réaliser un bouquet de travaux. L’avantage fiscal est plafonné à 8 000 € (16 000 € pour un couple, plus 400 € par personne à charge) sur une période de cinq ans. Le CITE est prorogé jusqu’au 31 décembre 2017 (art. 200 quater du CGI). Afin d’en évaluer l’efficience, un rapport sera remis par le gouvernement au Parlement, avant le 1er septembre 2017, sur la mise en œuvre du CITE et de son prédécesseur, le CIDD. Il analysera leur efficacité, au regard des objectifs de performance énergétique des logements et de l’évolution de la dépense fiscale. Il en présentera la distribution géographique et sociale, leurs effets sur le prix hors taxe des principaux travaux de rénovation éligibles. Des pistes d’optimisation de ce
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
régime de faveur, notamment en matière de recours aux équipements à haute performance énergétique, de formation, de labels, de diagnostics et d’information du public, devront être tracées. À noter que les critères techniques relatifs aux équipements ont été rendus plus exigeants pour les chaudières, les équipements de chauffage utilisant le solaire thermique et les pompes à chaleur par un arrêté du 30 décembre 2016 (art. 18 bis de l’annexe IV au CGI) conforme au règlement (UE) n° 813/2013 de la Commission du 2 août 2013. Ces nouvelles exigences sont applicables aux dépenses payées à partir du 1er janvier 2017, sauf si le contribuable peut justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte avant cette date (art. 200 quater du CGI).
est modifié l’éco-prêt 2(Art.comment à taux zéro ? 23 I 3° et II, LF pour 2017) L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), en vigueur jusqu’au 31 décembre 2018 (art. 244 quater U du CGI), pourra désormais être cumulé avec le CITE sans condition de ressources, qu’il s’agisse d’un éco-PTZ individuel ou collectif. Cette mesure, qui traduit dans la loi l’annonce du ministère de l’Environnement du 8 mars 2016, concerne de façon rétroactive toutes les offres d’avances remboursables sans intérêts émises depuis le 1er mars 2016. Elle vise à renforcer l’attractivité du CITE auprès des
(Art. 48, LFR pour 2016)
Les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre peuvent créer un abattement facultatif pour le calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans le périmètre d’un projet d’intérêt général (PIG) lié à la pollution de l’environnement. L’abattement de 50 % s’applique sur la valeur locative du bien. Le PIG doit s’inscrire dans le champ de la pollution de l’environnement « notamment au cadmium et au plomb ». Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale une déclaration avant le 1er janvier de chaque année et la collectivité concernée prend une délibération avant le 1er octobre. L’abattement est applicable l’année suivante. Pour 2017, les collectivités peuvent délibérer jusqu’au 5 février. La majoration de la dotation globale de fonctionnement pourra venir compenser la diminution des recettes de la collectivité ayant voté cet abattement.
deviennent les dispositifs 4(Art.Que d’incitation fiscale dans l’ancien ? 46, LFR pour 2016) Un dispositif d’incitation fiscale est créé à partir du 31 janvier 2017 dans le cadre d’un conventionnement à conclure avec l’Anah d’ici le 31 décembre 2019. L’avantage – une déduction forfaitaire sur les revenus tirés de la location – entre en vigueur à compter de l’imposition du propriétaire bailleur sur ses revenus de l’année 2017. Cette déduction correspond à un abattement fiscal de 15 à 85 % des revenus bruts tirés de la location des logements, en fonction de leur localisation, du niveau de loyer appliqué et des modalités de gestion (voir tableau). La déduction s’applique à compter de la date d’effet du conventionnement avec l’Anah. Le bailleur doit s’engager à louer son logement ancien, nu et à usage de résidence principale, en respectant des plafonds de loyers et de ressources qui correspondent aux niveaux de loyer intermédiaire, social ou très social. La durée de location est en principe calquée sur celle de la convention conclue avec l’Anah (six ans pour un conventionnement sans travaux, neuf ans pour un conventionnement avec travaux). La location ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, une personne occupant déjà le logement, sauf en cas de renouvellement du bail, ou, si le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt
chIffRES En 2016 n 441 000 logements autorisés (+ 13,8 %) dont 234 700 logements sociaux (+ 18,5 %) n 376 500 chantiers lancés (+ 11 %) 2 n 37,5 millions m de locaux non-résidentiels (+ 5,4 %) Budget 2017 n 34 milliards € pour le logement et l’habitat durable
fiscalité
de quel levier les collectivités 3les projets disposent-elles pour favoriser de dépollution ?
sur les sociétés, avec l’un de ses associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d’un associé. Lorsqu’à l’échéance de la convention Anah, y compris après une période triennale de prorogation, le contrat de location est en cours de validité, le bénéfice des déductions est maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies. En cas de non-respect de l’un de ses engagements par le bailleur ou de cession du logement ou des parts sociales, la déduction fait l’objet d’une reprise au titre de l’année de la rupture de l’engagement ou de la cession, sauf si cette rupture survient à la suite d’une invalidité empêchant tout exercice d’une profession ou nécessitant le recours à l’assistance d’une tierce personne pour effectuer les actes ordinaires de la vie, à la suite du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. Ce nouveau dispositif fiscal ne peut se cumuler, pour un même logement, avec les réductions d’impôt en faveur des résidences hôtelières à vocation sociale (art. 199 decies I du CGI), du secteur du logement en outre-mer (art. 199 undecies A du CGI), des défiscalisations « Scellier » (art. 199 septvicies du CGI), « Duflot » ou « Pinel » (art. 199 novovicies du CGI). Il n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou labellisé « Fondation du patrimoine ». Le régime de faveur « Besson ancien » cesse de s’appliquer au terme des périodes triennales ayant débuté avant le 1er janvier 2017. Pour le dispositif « Borloo » et les conventions conclues avant le 31 décembre 2016 ou pour lesquelles la demande de conventionnement a été réceptionnée par l’Anah au plus tard le 31 janvier 2017, l’avantage fiscal est applicable jusqu’à la fin du conventionnement Anah ou, si les conditions sont remplies, jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la tacite reconduction du bail.
21
Dossier
particuliers et à amplifier la dynamique de travaux de rénovation énergétique sur leur habitation principale.
Taux d’abattement fiscal sur les revenus de location Niveau de loyer Zones* A/B1 B2 30 % 15 % Intermédiaire 70 % 50 % Social / très social 85 % Intermédiation locative / gestion locative sociale**
C – –
* : les zones retenues sont identiques à celles du dispositif « Duflot – Pinel » (art. R. 304-1 du CCH) ; ** : l’article 46 de la loi retient les cas où les logements sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, agréé pour des activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale, soit en vue de leur location ou sous-location, meublée ou non, à des personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence ou aux personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition, soit en vue de l’hébergement de ces mêmes personnes.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
aTTENTION
fiscalité
La publicité pour les dispositifs d’investissement locatif est désormais encadrée dans le Code de la consommation (art. L. 122-23). Ces dispositions s’appliquent aux investissements Malraux, Censi-Bouvard et Pinel. En cas de non-respect, le commercialisateur peut être sanctionné par une amende administrative, d’un montant maximal de 100 000 €. (Loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016, relative à la transparence, la lutte contre la corruption et la modernisation de la vie économique, Sapin 2, art. 78)
nouveauté s’applique à 5(Art.Quelle l’incitation fiscale « Pinel » ? 68, LF pour 2017) Le dispositif fiscal « Pinel » en faveur de l’investissement locatif intermédiaire est prorogé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2017 (art. 199 novovicies du CGI). Modifié par l’article 5 de la loi de finances pour 2015, il ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf, construits dans des zones présentant un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (zones A, B1 et B2). La réduction d’impôt pourra s’appliquer sur agrément du préfet de région, après avis conforme du comité régional de l’habitat et de l’hébergement, dans certaines communes normalement exclues (zone C) en cas de besoins particuliers en logements locatifs, liés à une dynamique démographique ou économique particulière.
après la loi liberté de création, 6comment architecture et patrimoine, évolue l’incitation malraux ? (Art. 40, LFR pour 2016)
Dossier
22
Les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ont été transformés en sites patrimoniaux remarquables (SPR) par l’article 75 de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine. De ce fait, le régime des déductions fiscales Malraux est adapté (art. 199 tervicies du CGI). L’opération de restauration d’un immeuble situé dans un périmètre de SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, si ce n’est pas le cas, déclarée d’utilité publique (art. L. 313-4 du Code de l’urbanisme) est éligible à la déduction fiscale de 22 % prévue par le régime Malraux. Le taux de déduction est porté à 30 % pour les SPR faisant l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. Le dispositif est en outre assoupli. Le plafond de 100 000 € par an pendant quatre ans est remplacé par un plafond unique de 400 000 € sur quatre ans. Il est possible de reporter sur les trois exercices suivants le solde de la réduction d’impôt non imputé sur l’impôt dû. La réduction d’impôt est étendue à tous les locaux ayant une vocation d’habitation après la réalisation de travaux. Aucune reprise de la réduction d’impôt n’est possible si la rupture des engagements intervient à la suite d’une invalidité grave, du licenciement ou du décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. En outre, la réduction fiscale est prorogée jusqu’au 31 décembre 2019 pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et les quartiers
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
du Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU). Les nouveaux périmètres SPR concernent toute demande de permis de construire ou de déclaration préalable à compter du 9 juillet 2016. En revanche, l’extension du dispositif aux locaux non destinés initialement à l’habitation et qui le seront après travaux, la globalisation du calcul du plafond sur quatre ans et le report du reliquat non imputé ne s’appliquent qu’à partir du 1er janvier 2017.
comment est modifié le régime 7professionnel, fiscal de loueur en meublé non « censi-bouvard » ? (Art. 69, LF pour 2017)
Alors que l’avantage fiscal lié au régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), dit « Censi-Bouvard », arrivait à échéance, la loi de finances pour 2017 le prolonge d’un an, jusqu’au 31 décembre 2017. La construction de nouvelles résidences de tourisme classées est exclue du dispositif renouvelé. Cette exclusion ne concerne toutefois pas les investissements réalisés au plus tard le 31 mars 2017 si le contribuable justifie d’une promesse d’achat ou d’une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31 décembre 2016, ou, pour l’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement, d’un contrat de réservation signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2016. La réduction d’impôt est concentrée sur les investissements réalisés par les personnes physiques, dans les établissements de santé à vocation sociale, les résidences à destination des personnes âgées ou atteintes d’un handicap, et des étudiants, pour acquérir un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou un logement achevé depuis au moins quinze ans mais réhabilité (art. 199 sexvicies du CGI). Un nouveau volet au régime LMNP est créé pour la réhabilitation du parc existant des résidences de tourisme classées, achevées depuis plus de quinze ans. Les travaux, de grande ampleur, doivent être adoptés en assemblée générale de copropriété entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019, réalisés par une entreprise et achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de leur vote par la copropriété (art. 199 decies G bis du CGI). Ils concernent : – l’acquisition et la pose de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées ou de volets isolants, de matériaux d’isolation thermique des parois opaques, d’équipements de chauffage ou de fourniture d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable, qui respectent les critères de performance énergétique exigés pour le CITE ; – l’accueil des personnes à mobilité réduite ; – le ravalement. La réduction d’impôt est égale à 20 % du montant de l’investissement réalisé dans la limite d’un
régime fiscal s’applique 8(Art.Quel au bail réel solidaire ? 62, 63 et 64, LFR pour 2016) Pour produire davantage de logements abordables, la loi Alur a créé les organismes fonciers solidaires (OFS), entités sans but lucratif destinées à intervenir dans les opérations immobilières qui dissocient la propriété du foncier – acquise par l’OFS –, et du bâti – acquise soit par l’OFS en cas de location du logement, soit par le ménage en cas de vente. L’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 a créé le bail réel solidaire (BRS) d’une durée de 18 à 99 ans (art. L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) pour porter le montage. La loi précise le régime fiscal du BRS en l’alignant sur les dispositions applicables au prêt social de location accession (PSLA) et aux baux à construction : – les primo-acquisitions de droits réels immobiliers d’une résidence principale dans le cadre d’un BRS sont éligibles au prêt à taux zéro ; – les opérations de livraison de terrains à bâtir en vue de conclure un BRS, de logements neufs à un OFS en vue de la conclusion d’un BRS ou de cession des droits réels immobiliers attachés aux logements construits ou réhabilités dans le cadre d’un BRS et destinés à la résidence principale des acquéreurs bénéficient du taux de TVA réduit à 5,5 % ; – la conclusion des BRS est exonérée de taxe de publicité foncière ; – les dispositions fiscales applicables aux mutations d’immeubles s’appliquent aux mutations de droits dans le cadre du BRS ; – les logements objet d’un BRS bénéficient d’un abattement de 30 % de la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties, sauf décision contraire de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) doté d’une fiscalité propre. Les organismes fonciers solidaires bénéficiaires du taux réduit à 5,5 % devront remplir les conditions d’octroi (plafonds de ressources et de prix de vente, agrément) dans les cinq ans du fait générateur de
taxe sur les plus-values 9sur Quelle immobilières réalisées des biens acquis pour produire du logement social ? (Art. 35, LFR pour 2016)
Comme il l’avait fait l’an passé (art. 32, LF pour 2016), le gouvernement prolonge son soutien à l’acquisition de ressources immobilières, notamment foncières, pour la réalisation de nouveaux programmes de logements sociaux. La loi de finances rectificative pour 2016 proroge pour deux années deux exonérations d’imposition aux plus-values (art. 150 U, II, 7° et 8° du CGI). Jusqu’au 31 décembre 2018, les vendeurs particuliers seront exemptés d’imposition des plus-values sur la cession de leurs biens aux bailleurs sociaux, soit directement, soit par l’intermédiaire des collectivités territoriales, EPCI ou établissements publics fonciers, ou à tout autre personne s’engageant à réaliser ou achever des logements sociaux dans un délai de quatre ans et à proportion de la surface du bien sur laquelle il s’engage à les réaliser. Du fait de cette prorogation, les dispositions transitoires instaurées par la loi de finances pour 2016, qui appliquaient ce régime de faveur aux cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces biens précédées d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2016 et réalisées au plus tard le 31 décembre 2018, sont supprimées.
PRécISION (Art. 114, LFR pour 2016) Le régime d’imposition des revenus tirés de la location meublée est unifié. À compter de l’imposition sur les revenus perçus en 2017, les personnes physiques qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés, de façon occasionnelle ou habituelle, seront assujetties, pour la détermination de l’impôt sur le revenu, aux bénéfices industriels et commerciaux (art. 35, I, 5° bis du CGI).
accession sociale : Tva réduite pour géographie prioritaire La loi de finances pour 2017 élargit le champ d’application de la politique publique du logement favorisant la mixité sociale sur les territoires. Le taux de TVA réduit (5,5 % en métropole ; 2,1 % dans les DOM) s’applique déjà, dans les 1 500 quartiers prioritaires de la politique de ville (QPV) dans lesquels un contrat de ville a été signé, aux opérations de construction de logements, dans le cadre de l’accession sociale à la propriété, destinées à la résidence principale des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas les plafonds de ressources du prêt locatif social (PLS) majorés de 11 %. Le même taux réduit de TVA s’applique, pour les mêmes opérations, en périphérie de ces QPV, c’est-à-dire quand l’ensemble immobilier est entièrement situé, à la même date, à une distance de moins de 300 mètres de la limite de
ces quartiers. Désormais les opérations d’accession sociale à la propriété, réalisées autour d’un QPV comportant au moins un quartier sous convention avec l’ANRU, seront également éligibles au taux de TVA à 5,5 % si l’ensemble immobilier construit est entièrement situé, à la date du dépôt de permis de construire, à moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers et partiellement à moins de 300 mètres de cette même limite. Les opérateurs peuvent s’assurer du respect de la condition relative au lieu de situation auprès du service des impôts territorialement compétent. L’acte de vente doit préciser la localisation de l’immeuble. La mesure concerne les opérations dont la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2017 (art. 278 sexies I, 11 bis du CGI). (Art. 30 I b et II, LF 2017)
fiscalité
l’opération et les respecter pendant 15 ans, sous peine du paiement d’un complément d’impôt.
23
Dossier
plafond de dépenses de 22 000 € par logement (soit 4 400 €). Elle est accordée au titre de l’année du paiement par le syndic de copropriété de la facture définitive. Elle est ensuite imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Le contribuable doit s’engager à louer le logement pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux, au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme classée ou de personnes physiques, à raison d’au moins 12 semaines par an si le logement est classé comme un meublé de tourisme et appartient à une copropriété comprenant une résidence de tourisme. Une attestation du syndic décrit la nature et les caractéristiques des travaux. L’avantage ne s’applique pas aux logements dont la propriété est démembrée.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
À NOTER
fiscalité
(Art. 16, LF pour 2017) Les bailleurs sociaux ne paient pas l’impôt sur les sociétés lorsqu’ils réalisent des opérations au titre du service d’intérêt général : la construction, l’acquisition, l’amélioration, l’attribution, la gestion et la cession de logements sociaux (art. 207, 1, 4° du CGI). Cette exonération est étendue aux produits liés à la cession de certificats d’économies d’énergie (CEE).
Dossier
24
Quelles nouvelles règles pour Quelles mesures soutiennent 10 11 la taxe foncière sur les le logement social ultramarin ? logements sociaux ? (Art. 104 et 105, LFR pour 2016) (Art. 94, 95, LF pour 2017, et 47, LFR pour 2016)
– La loi de finances (art. 94) organise la possibilité pour les communes et les EPCI sur le territoire desquels la moitié des résidences principales sont des logements sociaux d’appliquer ou non les exonérations de longue durée de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) accordées sur des opérations de construction, de réhabilitation ou d’amélioration des logements sociaux faisant l’objet de baux conclus à compter du 1er janvier 2017 (art. 1384, 1384 A, 1384 B, 1384 C et 1384 F du CGI). Les exonérations continuent de s’appliquer pour tous les logements loués avant cette date. – L’article 95 autorise les communes et les EPCI à supprimer, s’ils le souhaitent, l’exonération de la TFPB pour les immeubles neufs affectés à l’habitation principale remplaçant des logements sociaux anciens (nouvel art. 1384 G du CGI). Les constructions nouvelles doivent être issues d’une démolition-reconstruction opérée dans le cadre d’un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés et remplacer des logements ayant bénéficié d’une exonération de la TFPB de longue durée. La mesure s’applique aux opérations agréées à partir du 1er janvier 2017. – Déplacé de la loi relative à l’égalité et la citoyenneté votée le 22 décembre 2016 dans sa version définitive, l’article 47 de la LFR pour 2016 incite à améliorer la qualité du service rendu aux locataires vivant dans les quartiers en politique de la ville. Il conditionne l’abattement de 30 % de TFPB à la prise d’engagements sur l’entretien et la gestion de leur parc par les organismes HLM ou les sociétés d’économie mixte propriétaires. Une convention doit être signée au plus tard le 31 mars 2017 et annexée aux contrats de ville (art. 1388 bis, I, 3e al. du CGI).
Location en ligne : transparence (bientôt) requise L’étau se resserre (un peu plus) autour de la location meublée en ligne. Les plateformes collaboratives de location d’appartement doivent informer leurs usagers bailleurs de l’obligation de déclarer leurs revenus tirés de la location et de remplir leurs obligations fiscales (art. 87, LF pour 2016). Ceux-ci doivent désormais s’affilier au RSI au-delà de 23 000 € de chiffre d’affaires (art. 18, LFSS pour 2017). À compter du 1er janvier 2019, les plateformes devront en outre déclarer automatiquement à l’administration fiscale certaines informations sur le contribuable. L’objectif est de permettre à l’administration fiscale d’alimenter
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
la déclaration préremplie et de calculer l’impôt dû en fonction des règles applicables à chaque catégorie de revenu. L’article 1649 quater A bis du Code général des impôts exige le transfert à l’administration des informations suivantes sur le particulier : son nom, son prénom et sa date de naissance, son adresse électronique, son statut de particulier ou de professionnel caractérisant l’utilisateur en ligne, le montant total des revenus bruts perçus et la catégorie à laquelle ils se rattachent. Les modalités d’application de cette disposition doivent encore être précisées par décret. (Art. 24, LFR pour 2016)
Les organismes de logement social peuvent bénéficier de crédits d’impôt lorsqu’ils acquièrent ou construisent des logements neufs dans les départements d’outre-mer (DOM), et ce jusqu’au 31 décembre 2020. La LFR pour 2016 étend le bénéfice du crédit d’impôt sur les sociétés au cas où le logement construit est confié en gestion à un centre régional des œuvres universitaires et scolaires (Crous) pour loger des étudiants boursiers de l’enseignement supérieur ou lorsque l’investissement réalisé vise la construction ou la réhabilitation des logements-foyers.
(Art. 106, LFR pour 2016)
L’agrément préalable délivré par le ministre chargé du Budget pour bénéficier du crédit d’impôt pour le logement social en outre-mer est supprimé. Cette disposition s’applique aux opérations d’acquisition et de construction non encore agréées dont le fait générateur, pour l’application du crédit d’impôt, est intervenu depuis le 31 mai 2016.
(Art. 107, LFR pour 2016)
Les logements sociaux situés dans les départements ultramarins (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, Réunion) et appartenant à des organismes HLM ou à des sociétés d’économie mixte peuvent bénéficier d’un abattement de 30 % sur leur base d’imposition à la TFPB (art. 1388 ter du CGI) pour les cinq années suivant celle de l’achèvement des travaux d’amélioration visant à diminuer leur vulnérabilité et à améliorer la sécurité des personnes face à divers risques naturels, notamment en matière de sismicité. Les collectivités territoriales et les EPCI à fiscalité propre peuvent toutefois s’y opposer par le vote d’une délibération spécifique. Cette possibilité est prorogée jusqu’au 31 décembre 2021.
Quelles mesures pour les aides 12 personnelles au logement ? (Art. 136, LFR pour 2016, et 157, LF pour 2017)
Depuis le 1er octobre 2016, le barème pour calculer le montant d’une aide personnalisée au logement (APL), d’une allocation de logement familiale (ALF) et d’une allocation de logement sociale (ALS) prend en considération les ressources de l’allocataire et la valeur en capital de son patrimoine lorsque cette dernière valeur excède 30 000 € (art. 140 de la LF pour 2016). La loi de finances rectificative pour 2016 exclut du champ d’application de cette mesure les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) et les personnes âgées résidant dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou en résidence autonomie. Elle précise en outre que la diminution pro-
Quelle nouveauté pour les socié13 tés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété ? (Art. 3, LF pour 2017)
Sont exonérés d’impôt sur le revenu les revenus des logements donnés en location à leurs associés par les sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) fonctionnant conformément aux articles L. 443-6-2 à L. 443-6-13 du Code de la construction et de l’habitation. Ce nouvel article 16 du Code général des impôts évite, selon le rapport du Sénat, aux « locataires-associés [d’être] imposés à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices éventuellement dégagés par la société, alors que ces bénéfices sont issus des loyers qu’ils paient eux-mêmes ».
Quelles niches fiscales liées au 14 logement sont supprimées ? (Art. 32, LF pour 2017) Pour simplifier et clarifier la législation, certains avantages fiscaux sont supprimés à compter du 1er janvier 2017 : – la possibilité de déduction de leur revenu global, par les nus-propriétaires d’immeubles reçus par donation ou succession, du montant des réparations importantes dans la limite de 25 000 € par an. Cette disposition remet à égalité les propriétaires entre eux, que la propriété de leur bien soit démembrée ou non. Cette dépense réintègre le régime de droit commun et pourra être retenue pour déterminer le revenu net foncier. L’ancien régime dérogatoire s’applique à titre transitoire aux dépenses réglées en 2017 si le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte au plus tard le 31 décembre 2016 ; – l’exonération de TFPB pour sept ans des installations et bâtiments liés à la production de biogaz, d’électricité et de chaleur par la méthanisation ; – le crédit d’impôt accordé aux propriétaires bailleurs de logements conventionnés ayant souscrit une assurance contre les impayés de loyer.
évolution 15 Quelle pour la fiscalité locale ?
À SavOIR
(Art. 97 et 99, LF pour 2017)
– La loi de finances pour 2017 révise le dispositif de majoration facultative de la taxe d’habitation (TH) sur les résidences secondaires en zone tendue créée par la seconde loi de finances rectificative pour 2014 (art. 1636 B septies et 1407 ter du CGI). Les conseils municipaux peuvent, par délibération, augmenter de 20 % la part communale. Ils peuvent, à titre dérogatoire, délibérer jusqu’au 28 février 2017 pour adopter un pourcentage compris entre 5 % et 60 % sur la TH due à compter de 2017. Les taux de la TH et de la majoration sont plafonnés. Les possibilités de dégrèvement prévues en 2014 sont reconduites. – En outre, la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives servant de base aux impôts locaux est fixée à 0,4 % pour 2017, par application du taux d’inflation constaté au cours des douze derniers mois avant le vote de cette mesure. Le taux d’inflation prévisionnelle habituellement retenu est abandonné et l’indexation sur l’inflation constatée est pérennisée à partir de 2018.
Et la taxe d’aménagement ? 16 (Art. 100 et 101, LF pour 2017) La taxe d’aménagement perçue à l’occasion du dépôt d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable de travaux est composée de trois parts : communale ou intercommunale, départementale et régionale. Chaque part est instaurée par délibération de l’autorité locale (art. L. 331-14 à L. 331-18 du CU). La taxe finance les actions et les opérations contribuant à la réalisation des objectifs définis dans les schémas de cohérence territoriale (SCoT), les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les cartes communales. – Dans le cadre du Grand Paris, la taxe d’aménagement perçue par les communes de la Petite Couronne, notamment pour financer des opérations relatives à la mixité sociale dans l’habitat, est maintenue à l’échelon communal. La métropole du Grand Paris n’en percevra pas le produit. – Des précisions sont apportées sur la fixation du taux de la part départementale de la taxe d’aménagement (art. L. 331-17 du CU) et sa répartition entre la politique de protection des espaces naturels sensibles et les conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement. Les délibérations y afférant sont valables un an et reconduites de plein droit pour l’année suivante sans nouvelle délibération.
fiscalité
L’essentiel des articles du collectif budgétaire promulgué fin 2016 relatif aux finances locales relève de dispositions techniques, pour tenir compte d’une part de la nouvelle carte intercommunale applicable au 1er janvier 2017 et des transferts de compétences à l’intercommunalité et aux communes nouvelles, et d’autre part des nécessaires péréquations au sein du bloc local et vers les départements. Quelques dispositions modifient le paysage des taxes locales.
L’exonération de taxe d’habitation sur les logements vacants détenus par les organismes HLM et les sociétés d’économies mixtes est désormais automatique. Cette disposition modifie l’article 1407 bis du CGI. (Art. 96, LF pour 2017). Les droits d’enregistrement sont limités au droit fixe de 125 € pour les transferts d’immeubles entre un organisme d’habitations à loyer modéré et sa filiale de logements locatifs intermédiaires ou une société qu’il contrôle. (Art. 39, LFR pour 2016).
25
Dossier
gressive du montant de l’aide au logement applicable depuis le 1er juillet 2016 ne s’applique pas aux bénéficiaires de l’AAH et de l’AEEH. L’article 136 de la loi de finances rectificative autorise l’usage de l’application Patrim pour les personnes physiques qui déclare le montant de leur patrimoine dans le cadre d’une demande d’aide au logement. Un rapport sur la réforme des aides personnelles au logement devra être remis au Parlement par le gouvernement avant le 30 mars 2017 (art. 157, LF pour 2017). Il devra étudier les effets économiques du critère patrimonial et des mesures de seuil et de dégressivité pour les personnes en situation de handicap, ainsi que l’inclusion dans l’assiette patrimoniale des 30 000 € de certaines rentes et primes d’assurance.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
RéféRENcES n Loi n° 2016-1917
fiscalité
du 29 décembre 2016 de finances pour 2017 (JO du 30 décembre 2016, texte n° 1) n Loi n° 2016-1918 du 29 décembre 2016 de finances rectificative pour 2016 (JO du 30 décembre 2016, texte n° 2) n Décision n° 2016-744 DC du 29 décembre 2016 – Loi de finances pour 2017 (JO du 30 décembre 2016, texte n° 5) n Décision n° 2016-743 DC du 29 décembre 2016 – Loi de finances rectificative pour 2016 (JO du 30 décembre 2016, texte n° 9)
Dossier
26
Que se passe-t-il en cas 17 d’extension du périmètre d’un établissement foncier ? (Art. 73, LFR pour 2016)
En vue de produire du logement, les établissements publics fonciers (EPF) constituent des réserves foncières préalablement à la réalisation de projets d’aménagement publics. En conséquence de la réforme territoriale résultant de la loi NOTRe, le périmètre d’un établissement public foncier (EPF) peut être étendu. D’État ou locaux, les EPF perçoivent une taxe spéciale d’équipement (TSE) prélevée sur le territoire au titre de leur mission d’établissement et de mise en œuvre des politiques foncières (art. 1607 ter du CGI). Il est créé une taxe spéciale d’équipement différenciée pour tenir compte de l’extension du périmètre d’un EPF. L’assemblée générale de l’EPF d’État ou local concerné peut distinguer le produit de la TSE à percevoir, en arrêtant celui qui s’applique sur son territoire avant extension et celui du territoire sur lequel sa compétence a été étendue (art. 1636 B octies du CGI). Cette autorisation est donnée pour les trois années suivant celle de l’extension du périmètre de compétence des EPF. La mesure est applicable au titre des impositions perçues pour l’année 2018.
Quelle fiscalité pour la cession 18 de locaux industriels destinés à être transformés en habitation ? (Art. 18, LF pour 2017)
L’application du taux réduit de l’impôt sur les sociétés à 19 %, réservé jusqu’à présent aux cessions de locaux à usage commercial ou de bureau destinés à être transformés en locaux d’habitation, est étendue aux cessions de locaux à usage industriel. La société cessionnaire doit s’engager à transformer le local acquis dans un délai maximal de quatre ans (et non plus de trois ans). Le taux réduit de l’IS s’applique à compter du 1er janvier 2017.
Qui accède au fichier annuel 19 des locaux commerciaux et professionnels ? (Art. 76, LFR pour 2016)
L’administration doit transmettre gratuitement aux collectivités territoriales et aux établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre la liste des locaux commerciaux et professionnels vacants qui n’ont pas fait l’objet d’une imposition à la cotisation foncière des entreprises l’année précédente. Pour l’année 2017, les informations transmises portent également sur les locaux commerciaux et professionnels vacants en 2015. Cette disposition devrait faciliter le repérage des friches commerciales. Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Quid du fonds de soutien à 20 l’investissement local (fSIL) ? (Art. 141, LF pour 2017) En 2016, le gouvernement a créé une dotation budgétaire de soutien à l’investissement des communes et de leurs groupements à fiscalité propre, des métropole et des DOM pour « renforcer le soutien de l’État à l’investissement public des collectivités territoriales », et à l’effort de rénovation et d’entretien de l’immobilier des communes et des intercommunalités. Le fonds est reconduit en 2017. Il est doté d’un milliard 200 millions € (contre 1 milliard en 2016). Comme l’an passé, cette dotation comprend deux enveloppes. La première est composée de trois parts : l’une est destinée aux projets à inscrire dans les contrats conclus entre l’État et les métropoles en vue de favoriser le développement de ces dernières ; la deuxième est répartie en fonction de la population des régions et du département de Mayotte ; la troisième est destinée au soutien des grandes priorités d’aménagement du territoire. Les subventions attribuées au titre des deuxième et troisième parts de cette première enveloppe sont attribuées par le préfet en vue de la réalisation de « projets de rénovation thermique, de transition énergétique, de développement des énergies renouvelables, de mise aux normes et de sécurisation des équipements publics, de développement d’infrastructures en faveur de la mobilité ou de construction de logements, de développement du numérique et de la téléphonie mobile, et en vue de la réalisation d’hébergements et d’équipements publics rendus nécessaires par l’accroissement du nombre d’habitants ». La seconde enveloppe est répartie entre les régions et le département de Mayotte en fonction de la population des communes appréciée au 1er janvier 2016 et situées à cette date dans une unité urbaine de moins de 50 000 habitants. Sont éligibles à cette seconde enveloppe les pôles d’équilibre territoriaux et ruraux, les EPCI à fiscalité propre et les communes. Ces subventions sont attribuées par le préfet pour financer la réalisation d’opérations destinées au développement des territoires ruraux inscrites dans un contrat de ruralité, « notamment des actions destinées à favoriser l’accessibilité des services et des soins, à développer l’attractivité, à stimuler l’activité des bourgs-centres, à développer le numérique et la téléphonie mobile et à renforcer la mobilité, la transition écologique et la cohésion sociale ». Le cumul de la dotation de soutien à l’investissement des communes et de leurs groupements avec d’autres dotations ou subventions est autorisé. Un montant de 600 millions € est affecté à la première enveloppe du FSIL, dont 150 millions € seront consacrés, selon l’exposé des motifs, au financement des quinze pactes métropolitains d’innovation prévus dans le cadre du Pacte État-Métropoles du 6 juillet 2016. En matière de dotation d’équipement des territoires ruraux (DETR), une enveloppe de 216 millions € est réservée au cofinancement des contrats de ruralité. n
DÉCOUVREZ LA BIBLIOTHÈQUE DES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER !
' & $ &$ $ & & & &( ( $
)+ & %" % , & % % ) % (
(% % , ) ( " ! % "!! % ) ) *% % (( % , ! % ! " & "! ! % % &
9LUt -PVYVUP
+PHNUVZ[PJZ PTTVIPSPLYZ
*HKYL YtNSLTLU[HPYL JHYHJ[tYPZ[PX\LZ TPZL LU µ\]YL YHWWVY[¯
Découvrez-les tous sur lemoniteurboutique.com
Les experts des Éditions du Moniteur vous accompagnent au quotidien
10 QUESTIONS SUR…
construction
MaRchéS pRIvéS : UN ccaG TRavaUx NEw-lOOk
La norme Afnor nF P 03-001, à paraître prochainement dans sa nouvelle version, intègre tant les évolutions législatives et réglementaires de ces dernières années que celles nées de la jurisprudence et de la pratique du terrain. travail illégal, salariés détachés, réforme du droit des obligations, entreprises groupées, délais de paiement, médiation, numérique et assurances, autant de thèmes traités pour équilibrer les relations contractuelles entreprises/maîtres d’ouvrage et refléter de façon plus fidèle la réalité des marchés privés de travaux de bâtiment. Dix questions pour savoir s’adapter au cahier des clauses administratives générales. par aurélie Dauger, avocat, associé, lpa-cGR avocats
chIFFRES
Dossier
28
n En 2013, 1 250 normes Afnor révisées, 944 nouvelles normes publiées, 1 936 normes supprimées n 15 milliards € dans la production française n + 20 % de chiffres d’affaires par rapport à la moyenne de leur secteur pour les entreprises qui participent à la fabrication des normes (Source : Afnor)
1
Qu’est-ce que la démarche afnor ?
Notre société contemporaine regorge de normes techniques volontaires applicables de la conception à l’utilisation de chaque produit et service, dans tous les domaines (services aux personnes à domicile, dessins industriels, acoustique, etc.). Elles sont rédigées à trois niveaux : à l’international, par exemple la norme ISO, norme de l’organisation internationale de mondialisation, européen avec les normes EN, ou national représenté par la norme française NF. Le système national de normalisation est confié à l’Agence française de normalisation (Afnor), association régie par la loi de 1901, créée en 1926 et placée sous la tutelle du ministère de l’Industrie. Ses prérogatives sont définies à l’article 1er du décret n° 2009-697 du 16 juin 2009 : il s’agit d’une « activité d’intérêt général qui a pour objet de fournir des documents de référence élaborés de manière consensuelle par toutes les parties intéressées, portant sur des règles, des caractéristiques, des recommandations ou des exemples de bonnes pratiques, relatives à des produits, à des services, à des méthodes, à des processus ou à des organisations. Elle vise à encourager le développement économique et l’innovation tout en prenant en compte des objectifs de développement durable ». Une réponse ministérielle écarte la responsabilité objective de l’Afnor, considérant que « les avis techniques ne [comportent] aucune garantie de l’État ni des organismes chargés de l’élaboration ou de la publication. Leur utilisation ne dégage aucun utilisateur ou vendeur de leurs responsabilités » (JOAN du 06/09/1993, p. 2835, Q. n° 3373 JOAN du 09/07/1993, p. 1887). La Cour de cassa-
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
tion considère, de son côté, qu’il n’est pas possible de retenir la responsabilité de l’Afnor en cas de défaut d’un produit sur lequel est apposée sa certification (Cass. 1re civ., 2 octobre 2007, n° 06-19521). L’Afnor est habilitée à délivrer la marque NF. Son activité normative est vaste et porte sur 21 catégories de normes (métallurgie, matériaux, électricité, etc.). Les travaux de bâtiment sont soumis à la norme Afnor NF P 03-001, également dénommée Cahier des clauses administratives générales Travaux (CCAG Travaux).
est l’objectif du ccaG 2 Quel Travaux et pourquoi modifier son contenu ? Le Cahier des clauses administratives générales (CCAG) Travaux constitue un document de référence qui suit l’évolution du droit et la pratique des marchés de travaux. Aux termes de la vingtaine d’articles qui le composent, il règle les rapports généraux entre le maître d’ouvrage et la ou les entreprise(s) en prévoyant leurs obligations et droits respectifs. Huit versions se sont succédé depuis 1948. La dernière en vigueur date du 5 décembre 2000 (homologuée le 5 novembre 2000 pour prendre effet le 5 décembre 2000). Elle vient de faire l’objet d’une révision négociée par la commission de normalisation, composée de l’ensemble des partenaires à l’acte de construire, représentants de la maîtrise d’ouvrage, de la maîtrise d’œuvre, entreprises de la construction et pouvoirs publics. Après une phase d’enquête publique close le 31 octobre 2016, la version homologuée de la norme est attendue pour ce début d’année.
La nouvelle norme conserve le squelette de la précédente version, même plan avec 23 articles et même numérotation principale. Trois points restent inchangés : – le plafonnement des pénalités de retard. Celuici reste maintenu à 5 % du montant du marché (art. 9-5) ; – l’acceptation tacite du décompte final par le maître d’ouvrage qui n’a pas retourné le document dans les 30 jours de sa notification par l’entreprise, après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours (art. 19-6) ; – l’aggravation du taux des intérêts moratoires en cas de retard de paiement du maître d’ouvrage. Si ce principe a été maintenu, les conséquences de sa mise en œuvre sont alourdies dans le quantum ; le taux d’intérêt de la Banque centrale européenne est désormais majoré de 10 points de pourcentage, versus 7 points du taux d’intérêt légal précédemment (art. 20.6.2).
4
Quelles adaptations législatives sont intégrées à la nouvelle norme ?
Les nouveautés de la norme NF P 03-001 résultent de la transcription directe des évolutions légales et réglementaires. Deux textes majeurs adoptés en 2015 et 2016 ont été intégrés. – La loi n° 2015-992 du 17 août 2015 de transition énergétique. L’article 4.6 de la nouvelle norme, relatif aux modalités et pièces particulières dans les marchés privés de cotraitance inférieurs à 100 000 € HT, impose, à peine de nullité, l’obligation de faire figurer dans ces contrats différentes mentions, telles que l’identité du maître d’ouvrage et des cotraitants, la nature et le prix des travaux, le nom et la mission du mandataire des cotraitants. Mais l’ajout le plus significatif est l’obligation de mentionner de façon expresse l’existence ou non de la solidarité juridique des cotraitants envers le maître d’ouvrage. – La récente réforme du droit des contrats, issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. Entrée en vigueur le 1er octobre 2016, elle a également pour partie motivé la refonte de la norme qui intègre
La norme NF P 03-001 est l’ensemble des clauses administratives de référence pour les marchés de travaux privés de bâtiment, définissant leur consistance, les obligations et responsabilités des parties et les règles d’exécution, de gestion et de réception des travaux, les documents à fournir, l’hygiène et la sécurité sur le chantier, la représentation des parties et les communications entre elles. Son utilisation est quasiment généralisée dans le domaine du bâtiment. Les compagnies d’assurances recommandent fortement à leurs assurés de s’y référer.
norme est-elle un contrat 5 lad’adhésion ? La réforme du droit des contrats conduit à s’interroger sur la nature juridique de la norme. En effet, celle-ci a introduit dans le Code civil la notion de contrat d’adhésion, bien connu en droit de la consommation. Le nouvel article 1110 dispose que « […] Le contrat d’adhésion est celui dont les stipulations essentielles, soustraites à la libre discussion, ont été déterminées par l’une des parties » ; le nouvel article 1171 ajoute que, dans un tel contrat, toute clause créant un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties est réputée non écrite.
29
le cycle de vie d’une norme volontaire Étapes Préconception
Consultation Conception
Auteur / Action
Documents Délais
Proposition d’émettre ou de réviser une norme, par tout acteur économique, industriels, consommateurs, ONG, pouvoirs publics, etc. Demande soumise aux acteurs du secteur par l’organisme de normalisation pour validation Travail en commission de normalisation composée des parties intéressées, souvent fédérées de manière représentative (entreprises, consommateurs, associations, fédérations, syndicats, collectivités locales, etc.) Consultation publique ouverte à tous
Enquête publique Homologation Amélioration du projet et
construction
points n’ont pas été 3 Quels modifiés dans la nouvelle version de la norme ?
DéFINITION
sans surprise l’une de ses dispositions phares, la révision du contrat pour imprévision instituée au nouvel article 1195 du Code civil. L’article 9.1.2 alinéa 2 de la norme transcrit ce principe, qui permet à une partie de demander la renégociation de son contrat, si un changement de circonstances, imprévisible lors de la conclusion du contrat, rend l’exécution excessivement onéreuse et déséquilibre la relation contractuelle sans que cette partie n’ait préalablement accepté d’en assumer le risque. Cet article tronque toutefois le dispositif légal ; en effet, la norme ne reprend pas le fait que cette renégociation intervient alors que le contrat continue à être exécuté. Cette suppression suggère donc que la partie qui sollicite la renégociation serait fondée, suivant la norme, à interrompre l’exécution du contrat au cours des négociations.
Norme existante / projet de norme
Projet de norme finalisée et validée
Observations
Dossier
Il était en effet nécessaire d’adapter ce document de référence, vieux de seize ans, en raison des multiples évolutions juridiques et des nouvelles pratiques. Comme le précise l’Afnor, « la révision de norme NF P 03-001 a pris notamment en compte la réglementation sur la lutte contre le travail dissimulé et la fraude au détachement, les entreprises groupées, les délais de paiement, les intérêts moratoires, la médiation et l’assurance décennale ».
De 18 mois à trois ans
Norme validation par l’organisme de normalisation (Afnor en France), en vigueur puis publication Réexamen dans un délai de 3 à 5 ans après publication
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
à SavOIR
construction
L’actualisation de la norme NF P 03-001 suit celle opérée sur sa cousine, la NF P 03-002, portant Cahier des clauses administratives générales (CCAG) applicables aux travaux de génie civil objet de marchés privés. Révisée et homologuée, cette norme est entrée en vigueur dans sa nouvelle version fin 2014.
Contrat prérédigé que les parties peuvent adopter, la norme se rapproche du contrat d’adhésion. Cette qualification est toutefois à écarter compte tenu de la genèse du CCAG Travaux : il est le fruit de négociations, notamment entre fédérations professionnelles. Construit sur la base d’un consensus, il s’apparente non pas à un contrat d’adhésion, mais à un contrat type, à l’instar du modèle adopté en matière de bail d’habitation. La sanction de l’article 1171 du Code civil ne devrait donc pas trouver application en l’occurrence.
adaptations résultent 6 Quelles des évolutions sociales ?
Dossier
30
Le droit du travail fait l’objet, depuis plus de deux ans, de réformes successives. Leur résonance est significative dans le bâtiment. La loi du 10 juillet 2014 visant à lutter contre la concurrence sociale déloyale, dite « loi Savary », a instauré des contrôles et des sanctions contre les entreprises qui ont recours de manière abusive aux travailleurs détachés. La loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques, dite « loi Macron », a imposé de nouvelles formalités déclaratives aux prestataires étrangers et aux donneurs d’ordre français, et durcit les sanctions administratives afin de lutter contre les fraudes au détachement de travailleurs en France par des sociétés établies à l’étranger. Enfin, celle du 8 août 2016 relative au travail, à la modernisation du dialogue social et à la sécurisation des parcours professionnels, dite « loi El Khomri », oblige à renforcer la vigilance des maîtres d’ouvrage sur toute la chaîne de sous-traitants. Ces mutations sont inscrites à l’article 5 de la norme, « Hygiène, sécurité, protection de la santé et des conditions de travail ». L’article 5.4 est consacré à la « lutte contre le travail illégal et la fraude au détachement », et crée, à l’instar des nouvelles dispositions légales, une obligation générale de vigilance des maîtres d’ouvrage à l’égard de tous les co-contractants.
BIM : la norme à la traîne Les rédacteurs de la norme NF P 03-001 ont perdu une belle occasion de lui donner une longueur d’avance sur la pratique. Et c’est regrettable ! Elle ignore le Building Information Modeling (BIM), à la fois processus collaboratif permettant aux différents intervenants à une opération de construction de partager, à tous les stades du projet, les informations relatives à la conception, l’exécution et
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
l’exploitation du bâtiment (entretien, réparation, modification), et logiciel d’intégration, de génération et d’exploitation des données (lire Opé. Immo. n° 89 – oct. 2016), alors que son utilisation se multiplie et a vocation à se généraliser. Si, certes, ses contours sont encore flous, son intégration dans la norme aurait pu permettre de dynamiser cette innovation et de l’encadrer a minima.
Cet article est lui-même scindé en deux sousarticles. Le premier (art. 5.4.1) est relatif à la carte d’identification professionnelle, nouvelle mesure facilitant la transparence des intervenants sur le chantier. Son importance se mesure à l’aune de la sanction prévue : en cas de défaut de présentation par l’entreprise ou le sous-traitant, après mise en demeure infructueuse, le maître d’ouvrage peut résilier le marché/sous-traité et en informer l’Inspection du travail. Le second sous-article traite des salariés détachés (art. 5.4.2). Il généralise l’obligation de production au maître d’ouvrage de la déclaration de détachement faite auprès de l’Inspection du travail et de la copie de la désignation de son représentant sur le territoire national.
sont les ajouts en termes 7 Quels assurantiels ? La norme développe sensiblement ce sujet, fondamental en droit de la construction. Y sont introduits les différents types d’assurance obligatoire ou facultative tels que l’assurance dommages-ouvrages à la charge du maître d’ouvrage ou de son mandataire (art. 23.4), le contrat collectif de responsabilité décennales (CCRD, art. 23.3) ainsi que la faculté de souscrire une assurance tous risques chantier (TRC, art. 23-5). La norme (art. 23.3) reprend l’obligation pour l’entrepreneur, créée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dite « loi Macron » et insérée à l’article L. 243-2 du Code des assurances, de justifier, lors de la production de son devis, puis lors de l’établissement de ses factures, de la souscription d’une police d’assurance de responsabilité décennale.
la pratique a-t-elle été 8 comment prise en compte dans la nouvelle norme ? La norme s’est également enrichie de nouvelles dispositions pratiques et issues de la pratique. Sur la forme tout d’abord, la norme gagne en lisibilité en identifiant les dispositions auxquelles elle fait référence du Code du travail, du Code des assurances, etc., dont certaines sont d’ailleurs expressément citées. Sur le fond, plusieurs ajouts opportuns. Les uns sont techniques, tels que la gestion de la découverte de réseaux non signalés (art. 8.3). À cet égard, la norme impose à l’entreprise de suspendre l’exécution des travaux en cas de risque pour les personnes et la fait échapper aux conséquences de cette suspension : elle « ne subira pas de préjudice du fait de cet arrêt des travaux et les actions complémentaires à celles prévues dans le marché initial feront l’objet d’un avenant à la charge du maître d’ouvrage ». D’autres sont plus juridiques, comme la résolution amiable des litiges, qui s’inscrit dans
« perfectible, la norme approche cependant la réalité du terrain »
Peut-on parler d’une refonte complète de la norme NF P 03-001 ?
La révision de norme a été motivée par deux raisons principales : la révision de norme NF P 03-002 applicable aux marchés privés de travaux de génie civil l’an dernier, mais surtout l’évolution de l’environnement réglementaire de la norme. Sans parler de refonte complète de la norme, de nombreuses clauses ont été adaptées ; d’autres, tout à fait nouvelles, ont été insérées. Les choses ont beaucoup changé en 15 ans, y compris dans les pratiques. Il fallait en
Quelles sont les nouveautés majeures de ce texte new-look ?
Parmi les nouveautés notables apportées à la norme, il importe de noter l’apparition de clauses relatives à l’assurance des entreprises et du chantier, mais également de celles tenant aux nombreuses nouvelles obligations applicables dans les marchés de travaux privés découlant du Code du travail, sur les thèmes de la sécurité et de la santé des intervenants (formalités préalables en cas de travaux à proximité des réseaux, recherche d’amiante…) ou en matière de lutte contre le travail dissimulé ou le détachement illégal. Bien entendu, la norme a, par ailleurs, été adaptée pour tenir compte de la réforme du droit des contrats et de ses principaux impacts comme l’obligation d’information précontractuelle, l’imprévision ou les sanctions des inexécutions. Les clauses relatives aux modes alternatifs de
la mouvance actuelle de notre droit. L’article 21.2 prévoit le recours possible à la médiation ou à la conciliation et l’impose en cas de relations contractuelles entre un professionnel et un particulier. La norme prend en compte – enfin ! – l’introduction du numérique pour les échanges entre les parties, y compris la facturation (art. 6.2.3.).
s’applique-t-elle 9 laparnorme principe ? La norme Afnor NFP 03-001 est dépourvue de valeur normative et tire sa force obligatoire de sa nature contractuelle. L’article 17 alinéa 1 du décret n° 2009-697 du 16 juin 2009 disposant que « les normes sont d’application volontaire », c’est donc par application du nouvel article 1103 (ancien 1134) du Code civil que la norme a vocation à s’appliquer. Il importe peu qu’elle soit remise ou non au co-contractant car la seule référence à la norme dans le marché privé suffit à en faire un élément contractuel (Cass. 3e civ., 16 juin 2009 n° 08-16738). Ce principe est d’ailleurs expressément rappelé à l’article 1 de la nouvelle version de la norme : « […] le CCAG ne prend effet comme pièce constitutive du marché que s’il est cité parmi les pièces contractuelles énumérées dans le marché ». En conséquence, la norme ne s’applique que lorsque les parties s’y sont référées et est écartée à défaut (Cass. 3 e civ., 26 octobre 2005 n° 04-11217) de sorte qu’il appartient à la partie
La nouvelle mouture de la norme parvient-elle à un bon équilibre contractuel entre le maître d’ouvrage et le constructeur ?
construction
Bérengère Joly, directrice juridique de la Fédération des promoteurs immobiliers de France – FPI
règlement des litiges ont été étoffées. Enfin, la norme intègre la digitalisation des marchés et la dématérialisation des outils (recours aux courriers, factures et signatures électroniques).
La réglementation évolue et la norme constitue un reflet de cette évolution. Cette nouvelle version, dont l’objectif était d’aboutir à un document pratique mais également pédagogique, présente l’avantage de rappeler les obligations et les responsabilités de l’ensemble des intervenants à l’acte de construire. Certaines clauses ont donné lieu à des débats. Fruit de compromis, cette norme est sans doute perfectible, comme tout document type ; cependant, elle approche de façon plus fidèle la réalité des relations entre maîtres d’ouvrage et entreprises.
Propos recueillis par Sophie Michelin-Mazéran
qui prétend à son application d’en justifier (Cass. 3e civ., 4 décembre 1996, n° 93-21057). La volonté des parties permet également son application audelà du rapport primaire entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Il a été admis que la norme peut être applicable aux relations contractuelles de l’entrepreneur principal et du sous-traitant (Cass. 3e civ., 1er juillet 2009, n° 08-13617 et n° 08-16724).
possible de déroger 10 Est-il à la norme afnor NF p 03-001 ? L’application de la norme n’empêche pas les parties d’en moduler la portée en dérogeant à certaines de ses clauses au travers de clauses particulières, le plus souvent regroupées dans un Cahier des clauses administratives particulières (CCAP), qui, conformément à l’adage « specialia generalibus derogant », prévalent sur les clauses générales, parmi lesquelles figure le CCAG Travaux. À cet égard, le CCAP hiérarchise le plus souvent les documents auxquels se réfère l’opération. Les tribunaux et cours doivent tenir compte de cette hiérarchisation (CA Paris, 16 janvier 2008, 06/08117 ; très récemment pour un marché à forfait : Cass. 3e civ., 4 mai 2016, n° 14-26610). L’article 1 de la nouvelle norme encadre ces dérogations. Pour être opposables, les modifications apportées à la norme doivent figurer dans les pièces particulières du marché et être listées dans un récapitulatif figurant au dernier article du CCAP. n
à NOTER Les entreprises ont obtenu des avancées en matière de paiement. Le principe du versement d’une avance est inscrit dans la norme, sauf disposition contraire (art. 20.2). À l’inverse, le prélèvement d’une retenue de garantie sur les acomptes ne s’applique qu’autant que le marché le prévoit (art. 20.5). Une indemnité forfaitaire de 40 € est due à l’entrepreneur en compensation des frais de recouvrement en cas de retard de paiement (art. 20.6.2, al. 3).
31
Dossier
© sJ FPi France
tenir compte pour avoir un document consacrant tous ces changements.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
Vos formations en
PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE
/es incontournaEles Cursus certiÀant : Construire duraElement 6mart Euilding : mettre en ±uvre un proMet de Ektiment intelligent Rénovation énergétiTue des Ektiments Concevoir et réaliser un Ektiment %EPO6
Pour aller plus loin
DATES 2017 DISPONI%/ES
Patrimoine Ekti : déÀnir et mettre en ±uvre une stratégie énergétiTue De la RT 2012 à la Réglementation Environnementale 2018 RGE : préparer et réussir son audit Rénovation en copropriété : comment réaliser les DTG
formations.lemoniteur.fr Renseignements : 01 79 06 71 00 - formations@lemoniteur.fr
Photo © Fotolia.com
Retrouvez les programmes détaillés et inscrivez-vous sur
formations.lemoniteur.fr
Sélection de jurisprudence réalisée et commentée par
JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Gestion et Professions baux commerciaux et professionnels
loyers binaires : le juge des loyers compétent sous conditions Le juge des loyers commerciaux peut fixer le loyer de base d’un loyer binaire, avec un abattement pour tenir compte du loyer variable, lorsque le bail prévoit sa compétence. ......34
VENtES D’ImmEUblES...................................................................... 39 ●
CoNtRatS SPéCIaUx ......................................................................... 40 ●
ExPRoPRIatIoN Et DRoIt DE PRéEmPtIoN ..................................... 35 ●
baUx D’habItatIoN Et mIxtES ........................................................ 40 ●
●
●
●
●
●
L’interdépendance technique entre des constructions suffit-elle à les qualifier d’ensemble immobilier unique ? Comment calculer la surface unitaire des publicités lumineuses ? Le maintien d’une famille nombreuse au sein d’un village justifie-t-il une dérogation aux règles d’urbanisme ? Recours abusif : le juge judiciaire est-il compétent pour indemniser le préjudice subi par le bénéficiaire du permis ? Les EPCI compétents pour les schémas de cohérence territoriale doivent-ils être associés à l’élaboration des PPRI ?
●
●
●
●
Le caractère minime de l’empiétement peut-il conduire au rejet de la demande de démolition ? Garantie décennale : quels sont les critères d’appréciation des désordres ?
●
●
La domanialité publique virtuelle, acquise avant l’entrée en vigueur du CGPPP, demeure-t-elle applicable postérieurement ?
L’absence de syndic peut-elle constituer un vice caché rendant l’immeuble en copropriété impropre à son usage ?
ExPERtS Et DIaGNoStIqUEURS....................................................... 43 ●
Quel est le préjudice réparable par le diagnostiqueur, auteur d’un diagnostic termites erroné ?
financement SûREtéS ........................................................................................... 43 ●
●
Dans quelle limite la sûreté consentie par une SCI peut-elle être contraire à son intérêt social ? L’absence de notification par le cessionnaire de la cession Dailly au débiteur cédé libère-t-elle la caution ?
fiscalité
Vente et Contrats spéciaux PRoPRIété PUblIqUE ...................................................................... 39
La dénégation du droit au statut pour défaut d’immatriculation doit-elle être précédée d’une mise en demeure ? Le statut des baux professionnels s’applique-t-il aux activités n’ayant pas un caractère lucratif ?
CoPRoPRIété Et ENSEmblES ImmobIlIERS .................................. 42
Construction RESPoNSabIlItéS Et aSSURaNCES ................................................ 38
Jusqu’où la loi Alur s’applique-t-elle aux contrats en cours ? Quelle indemnisation en cas de carence dans la mise en œuvre du droit au logement opposable ?
baUx CommERCIaUx Et PRofESSIoNNElS..................................... 41
Quel intérêt à agir à l’encontre d’un arrêté de cessibilité ?
aUtoRISatIoNS D’oCCUPatIoN DES SolS ....................................... 35
Dans un bail emphytéotique, la redevance est-elle soumise aux règles de révision des loyers commerciaux ?
Gestion et Professions
●
Urbanisme et Environnement
Vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt : qui peut invoquer la défaillance de la condition ?
aUtRES ImPoSItIoNS ....................................................................... 44 ●
L’évaluation par comparaison des titres non cotés peut-elle être combinée avec d’autres méthodes ?
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
33
JURISPRUDENCE LA DÉCISION À RETENIR Gestion et Professions Baux commerciaux et professionnels
Loyers binaires : le juge des loyers compétent sous conditions Le juge des loyers commerciaux peut fixer le loyer de base d’un loyer binaire, avec un abattement pour tenir compte du loyer variable, lorsque le bail prévoit sa compétence.
La fixation du loyer de base par un juge des loyers est-elle compatible avec les règles du statut des baux commerciaux ? QuESTION
n Références
34
de la décision : – Cour de cassation, 3e civ., 3 novembre 2016, société André c/société Unibail, aux droits de laquelle se trouve la SCI Marveine, n° 15-16826 – Cour de cassation, 3e civ., 3 novembre 2016, société San Marina c/société Unibail, aux droits de laquelle se trouve la SCI Marveine, n° 15-16827 n Texte
officiel : Art. L. 145-33 du Code de commerce n Mots-clés
: Bail commercial, loyer binaire, compétence, juge des loyers commerciaux
Faits :
Un bailleur consent à deux locataires distincts un bail commercial prévoyant un loyer binaire, composé d’un loyer de base minimum et d’un loyer additionnel égal à 8 % du chiffre d’affaires du locataire. Le bail prévoit, en cas de renouvellement, que le loyer de base est fixé à la valeur locative, déterminée par l’article L. 145-33 du Code de commerce et, qu’à défaut d’accord, le loyer de base est fixé judiciairement selon « les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur ». Le renouvellement de bail intervient et, faute d’accord entre les parties sur le montant du loyer minimum, la bailleresse saisit le juge des loyers commerciaux. Les locataires contestent cette compétence. La cour d’appel retient une incompatibilité entre les règles statutaires et la fixation du loyer de base à la valeur locative. Un pourvoi est formé.
Décision :
La Cour de cassation censure les arrêts de la cour d’appel.
Commentaire : Les loyers binaires sont composés d’une partie fixe et d’une partie variable, ou, plus rarement, d’une seule partie variable calculée en fonction du chiffre d’affaires du locataire. En application d’une jurisprudence désormais constante, la fixation du loyer binaire
EXTRAIT DE LA DÉCISION « La stipulation selon laquelle le loyer d’un bail commercial est composé d’un loyer minimum et d’un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du preneur n’interdit pas […] de recourir au juge des loyers commerciaux pour fixer, lors du renouvellement, le minimum garanti à la valeur locative […]. »
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
échappe aux règles du statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties (jurisprudence du « Théâtre SaintGeorges », Cour cass. 3e civ., 10 mars 1993, n° 91-13418). Toutefois, un contentieux récent est apparu sur la compétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer minimum de base à la valeur locative en cas de désaccord entre les parties. Un arrêt de la Cour de cassation du 9 septembre 2014 (Cour cass. 3e civ., 9 septembre 2014, n° 13-14448) a ainsi considéré qu’il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si les parties ont prévu le recours au juge à défaut d’accord sur la valeur locative. Dans les deux présents cas d’espèce, les baux consentis aux locataires prévoyaient cette compétence du juge des loyers. Les preneurs au bail la contestaient au motif que le loyer ne saurait excéder la valeur locative, telle que fixée par l’article L. 145-33 du Code de commerce. Ils soutenaient que si le loyer de base est fixé à la valeur locative, le loyer global dû par le locataire excédera nécessairement la valeur locative dès lors que le loyer variable, qui s’ajoute au loyer minimum de base, est déclenché. La Cour de cassation a écarté cet argument en indiquant qu’il appartient au juge des loyers commerciaux, le cas échéant, de prévoir un abattement pour tenir compte du possible déclenchement du loyer variable. Les loyers binaires réintègrent ainsi en partie le statut des baux commerciaux. Le juge des loyers, s’il est compétent pour fixer le loyer minimum de base à la valeur locative, peut pratiquer un abattement et donc diminuer cette valeur locative afin de tenir compte du loyer variable. Il s’agit du prix à payer pour éviter toute impasse juridique qui ne permettrait ni au locataire ni au bailleur de demander la fixation du loyer minimum de base à la valeur locative. En effet, le locataire peut également avoir intérêt à fixer le loyer minimum de base à la valeur locative, lorsque le loyer contractuel est supérieur à la valeur locative. H. CHAOUI
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Expropriation et droit de préemption
Quel intérêt à agir à l’encontre d’un arrêté de cessibilité ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 10e et 9e ch., 21 octobre 2016, MM. A., n° 391208 n Mots-clés
: Expropriation, arrêté de cessibilité, intérêt à agir n Texte
officiel : Art. L. 132-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique
Faits :
En 2007, un projet d’aménagement d’une zone d’aménagement concerté (ZAC) est déclaré d’utilité publique par arrêté préfectoral. Le préfet déclare cessibles les terrains nécessaires à la réalisation de cette zone. Plusieurs requérants prennent alors la décision de contester devant les juridictions administratives, tant l’arrêté déclarant d’utilité publique le projet, que l’arrêté déclarant cessibles les terrains estimés indispensables. Par un jugement de 2010, le tribunal administratif, saisi de leurs demandes, rejette la requête, ce que confirmera en 2011 la cour administrative d’appel. Dans une décision de 2013, le Conseil d’État annule l’arrêt de cour et lui renvoie l’affaire qu’elle tranchera en 2015 en confirmant le jugement de 2010. Les requérants saisissent à nouveau le Conseil d’État afin que celui-ci fasse finalement droit à leurs demandes.
Décision :
Le Conseil d’État rejette la demande.
Commentaire : Après avoir confirmé l’analyse rendue par la cour au titre des moyens soulevés à l’encontre de l’arrêté portant déclaration d’utilité publique, le Conseil d’État censure dans un premier temps la cour administrative d’appel en ce qu’elle n’a pas répondu à leurs conclusions tendant à l’annulation de l’arrêté de cessibilité. Les requérants avaient soulevé pour la première fois en appel que la cessibilité d’immeubles déjà propriétés de l’expropriant ne pouvait faire l’objet d’un tel arrêté. Le Conseil d’État écarte pourtant cet argument en constatant l’irrecevabilité des requérants. Ces derniers, qui n’étaient pas directement concernés par les parcelles visées par l’arrêté, ne faisaient ainsi état d’aucune circonstance particulière de nature à leur conférer un intérêt leur donnant qualité pour demander l’annulation de l’arrêté. Rappelons que, jusqu’à présent, seuls les propriétaires, les locataires et les créanciers au sens large ont qualité pour demander une telle annulation. E. GUILLOU EXTRAIT DE LA DÉCISION « [Les requérants] ne font état d’aucune circonstance particulière de nature à leur conférer un intérêt leur donnant qualité pour demander l’annulation de l’arrêté […] en tant qu’il concerne des terrains autres que ceux leur appartenant. »
Jurisprudence
Urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
35 Urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
L’interdépendance technique entre des constructions suffit-elle à les qualifier d’ensemble immobilier unique ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 12 octobre 2016, 6e et 1re ch., société WPD Énergie 21 Limousin, n° 391092 n Mots-clés
: Permis de construire, ensemble immobilier unique, interdépendance technique, règles d’urbanisme n Texte
officiel : Art. L. 421-6 du Code de l’urbanisme
Faits :
Un préfet autorise la construction de cinq éoliennes sur deux communes et refuse un permis de construire un poste de livraison. Une association de protection de l’environnement forme un recours en annulation contre les permis de construire. Le tribunal rejette leurs demandes. La cour administrative d’appel infirme le jugement et annule les permis de construire. Elle estime que le préfet ne pouvait autoriser la construction de cinq éoliennes tout en refusant la construction d’un poste de livraison, ces constructions étant indivisibles et ne pouvant fonctionner l’une sans l’autre. Le ministre du Logement et la société pétitionnaire se pourvoient en cassation.
Décision :
Le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour administrative d’appel.
Commentaire : Depuis la jurisprudence « Ville de
Grenoble », une construction « constituée de plusieurs
éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l’objet d’un seul permis de construire ». En l’espèce, le Conseil d’État considère qu’une dépendance de nature technique et économique entre deux constructions ne suffit pas à caractériser un lien fonctionnel justifiant l’existence d’un ensemble immobilier unique, en l’absence d’une dépendance aux règles d’urbanisme. Il rappelle que « le permis de construire a pour seul objet de s’assurer de la conformité des travaux qu’il autorise avec la législation et la réglementation d’urbanisme ». Les éoliennes et le poste de livraison présentent une dépendance évidente sur le plan technique : les premières ne peuvent fonctionner sans le second. Mais les constructions étant implantées sur les territoires distincts de deux communes, des règles d’urbanisme différentes leur sont applicables. Dès lors, la seule interdépendance technique entre les constructions ne suffit pas à les qualifier d’ensemble immobilier unique. L. TAVERNIER / H. CLOEZ EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] La seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
Comment calculer la surface unitaire des publicités lumineuses ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 2e et 7e ch., 20 octobre 2016, commune de Dijon, n° 395494 n Mots-clés
: Publicité lumineuse, surface unitaire, calcul n Texte
officiel : Art. R. 581-34 du Code de l’environnement
Faits :
Une société dépose auprès du maire compétent des demandes d’autorisation pour installer des dispositifs de publicité lumineuse. Ces demandes sont rejetées, ce qui décide la société à saisir les juridictions administratives. Le tribunal administratif donne raison à la société et censure les arrêtés du maire. La commune conteste ce jugement en appel, requête que la cour administrative rejette. La commune se pourvoit devant le Conseil d’État. Elle soutient que la surface unitaire d’une publicité lumineuse ne peut se limiter à la seule surface de la publicité lumineuse et que la cour a commis une erreur de droit en considérant cette seule surface.
Décision :
Le Conseil d’État censure l’arrêt rendu en appel et renvoie l’affaire devant la cour.
du Code de l’environnement. En application de ces dispositions, toute publicité lumineuse ne peut être autorisée que dès lors qu’une telle publicité « apposée sur un mur, scellée au sol ou installée directement sur le sol [n’a pas de] surface unitaire excédant 8 mètres carrés, ni [ne s’élève] à plus de 6 mètres au-dessus du niveau du sol ». Le Conseil d’État censure la décision rendue par la cour, cette dernière n’ayant pris en compte dans son calcul de la surface unitaire de la publicité lumineuse concernée que la seule surface de la publicité lumineuse alors qu’il convenait de prendre en compte le dispositif lui-même dont le principal objet est de recevoir cette publicité, c’est-à-dire la surface du panneau lumineux et de son support. E. GUILLOU EXTRAIT DE LA DÉCISION « Pour calculer la surface unitaire, il convient de prendre en compte, non pas la seule surface de la publicité lumineuse apposée sur le dispositif publicitaire, mais le dispositif lui-même dont le principal objet est de recevoir cette publicité, c’est-à-dire la surface du panneau litigieux tout entier. »
Commentaire : Dans cette décision, le Conseil d’État était invité à déterminer les modalités de calcul de la surface unitaire autorisée pour les publicités lumineuses réglementées par les dispositions de l’article R. 581-34
36
Urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
Le maintien d’une famille nombreuse au sein d’un village justifie-t-il une dérogation aux règles d’urbanisme ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 9e et 10e ch., 16 novembre 2016, M. C., n° 386298 n Mots-clés
: Règlement national d’urbanisme, dérogation, famille n Textes
officiels : Art. R. 111-1 et suivants du Code de l’urbanisme
Faits :
Tourette-du-Château, village des Alpes-Maritimes, est une commune n’ayant pas adopté de règlement d’urbanisme. Les demandes d’autorisation d’urbanisme doivent donc respecter les règles du règlement national d’urbanisme (RNU) visées aux articles R. 111-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Ces demandes sont par la suite instruites et délivrées par le préfet après avis du maire. En 2008, un des 119 habitants dépose une demande de permis de construire en vue de la surélévation d’un immeuble d’habitation et de la fermeture d’une véranda. Ce projet ne respectait pas les règles applicables en matière d’implantation de l’article R. 111-17 du code, mais le préfet décide d’user de la faculté de déroger au RNU visée à l’article R. 111-20 alors en vigueur (actuel R. 111-19). Un voisin situé en vis-à-vis du projet litigieux demande l’annulation de l’autorisation.
Décision :
Le tribunal administratif rejette cette demande mais Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
la cour administrative d’appel censure ce jugement et annule l’arrêté préfectoral contesté.
Commentaire : Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’État rappelle une jurisprudence constante. Cette faculté de déroger aux RNU peut être légalement autorisée si les atteintes qu’elle porte à l’intérêt général, que les prescriptions d’urbanisme ont pour objet de protéger, ne sont pas excessives eu égard à l’intérêt général que présente cette dérogation. En l’espèce, les travaux envisagés qui portaient sur une surface de 49 m2 étaient, selon le Conseil d’État, de nature à améliorer l’habitabilité de l’immeuble permettant ainsi le maintien d’une famille nombreuse dans le village, et contribuaient également à une meilleure insertion de l’immeuble dans l’habitat voisin. Le Conseil d’État censure alors l’arrêt rendu par la cour, laquelle avait considéré à tort que ces travaux ne répondaient à aucun motif d’intérêt général. L’affaire est donc renvoyée devant les juges du fond pour être rejugée. E. GUILLOU EXTRAIT DE LA DÉCISION « Une dérogation peut être légalement autorisée si les atteintes qu’elle porte à l’intérêt général que les prescriptions d’urbanisme ont pour objet de protéger ne sont pas excessives eu égard à l’intérêt général que présente cette dérogation. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Autorisations d’occupation des sols
Recours abusif : le juge judiciaire est-il compétent pour indemniser le préjudice subi par le bénéficiaire du permis ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 1re civ., 16 novembre 2016, M. et Mme X., M. et Mme Y. et Mme Z. c/société Carré Pontaillac, n° 16-14152 n Mots-clés
: Permis de construire, recours abusif, indemnisation du préjudice, compétence du juge judiciaire n Textes
officiels : – Art. 1240 du Code civil – Art. L. 600-7 du Code de l’urbanisme
Faits :
Un recours en annulation d’un permis de construire est introduit par des particuliers devant le juge administratif. La société bénéficiaire du permis les assigne devant la juridiction judiciaire pour obtenir réparation du préjudice résultant de ce recours, qu’elle juge abusif. La cour d’appel de Poitiers estime que le juge judiciaire conserve la plénitude de sa compétence pour statuer sur les conséquences d’un recours abusif en matière de permis de construire.
Décision :
La Cour de cassation confirme l’arrêt de la cour d’appel. Elle juge que les dispositions de l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme n’ont ni pour objet ni pour effet d’écarter la compétence de droit commun du juge judiciaire pour indemniser, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, le préjudice subi par le bénéficiaire du permis du fait de ce recours abusif.
Commentaire : La solution consacrée par la Cour
de cassation est bienvenue. Le juge judiciaire dispose en effet d’une grande latitude pour prononcer la condamnation de l’auteur d’un recours abusif, sur le fondement des dispositions de l’article 1382, devenu 1240 du Code civil. Les conditions de mise en œuvre de l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme sont, elles, strictement encadrées. Une condamnation du requérant n’est en effet envisageable sur le fondement de l’article L. 600-7 que lorsque ce dernier a mis en œuvre son droit de former un recours en annulation contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager, dans des conditions qui, d’une part, excèdent la défense de ses intérêts légitimes, et, d’autre part, causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis ; étant précisé qu’une association de protection de l’environnement est présumée agir dans les limites de la défense de ses intérêts légitimes lorsqu’elle dirige un recours à l’encontre d’un permis de construire. L. SANDROCK EXTRAIT DE LA DÉCISION « La cour d’appel a décidé, à bon droit, que [l’article L. 600-7 du Code de l’urbanisme] n’avait ni pour objet ni pour effet d’écarter la compétence de droit commun du juge judiciaire pour indemniser, sur le fondement de l’article 1382, devenu 1240 du code civil, le préjudice subi du fait d’un recours abusif. »
Jurisprudence
Urbanisme et Environnement
JURISPRUDENCE
37 Urbanisme et Environnement
Autorisations d’occupation des sols
Faits :
En 2012, un préfet ayant prescrit l’élaboration d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) décide d’approuver ce plan par arrêté. Six requérants contestent cet arrêté auprès des juridictions administratives au motif que deux communautés de communes compétentes en matière d’élaboration de schémas de cohérence territoriale n’ont pas été associées à l’élaboration de ce plan.
d’un PPRI doit être notifié, en outre, aux présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents pour l’élaboration des documents d’urbanisme dont le territoire est inclus, en tout ou partie, dans le périmètre du projet de plan. Le Conseil d’État considère alors que les schémas de cohérence territoriale qui, selon l’article L. 122-1 du Code de l’urbanisme alors en vigueur, définissent les objectifs relatifs à la prévention des risques, doivent être entendus comme des documents d’urbanisme au sens de l’article R. 562-2 du Code de l’environnement. Ainsi les deux communautés de communes auraient bien dû être associées à la procédure d’élaboration du schéma de cohérence territoriale. Elles ont donc, en l’espèce, été privées d’une garantie de nature à entacher d’illégalité l’arrêté approuvant le PPRI. E. GUILLOU
Décision :
EXTRAIT DE LA DÉCISION
Les EPCI compétents pour les schémas de cohérence territoriale doivent-ils être associés à l’élaboration des PPRI ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 6e et 1re ch., 5 décembre 2016, Ministre de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie, n° 395499 n Mots-clés
: Établissement public de coopération intercommunale (EPCI), plan de prévention des risques d’inondation (PPRI), élaboration, association, schémas de cohérence territoriale (SCoT) n Textes
officiels : – Art. R. 562-2 du Code de l’environnement – Art. L. 122-1 (ancien) du Code de l’urbanisme
Le tribunal administratif rejette leur demande d’annulation, une décision infirmée par la cour administrative d’appel et le Conseil d’État.
Commentaire : Saisi d’un pourvoi par le ministre de l’Écologie, du Développement durable et de l’Énergie, le Conseil d’État rappelle qu’en application des dispositions de l’article R. 562-2 du Code de l’environnement, l’arrêté prescrivant l’établissement
« L’absence d’association des communautés de communes […], compétentes en matière d’élaboration du schéma de cohérence territorial, les avaient privées d’une garantie entachant d’illégalité l’arrêté attaqué. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Construction
Responsabilités et assurances
Le caractère minime de l’empiétement peut-il conduire au rejet de la demande de démolition ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 10 novembre 2016, M. et Mme X. et M. et Mme Y. c/M. Z., n° 15-25113 n Mots-clés
: Empiétement, démolition, propriété n Textes
officiels : Art. 544 et 545 du Code civil
Faits :
Un couple assigne leur voisin en enlèvement d’un bâtiment constituant un atelier-garage empiétant de 0,04 m2 sur leur fonds. Malgré l’avis de l’expert judiciaire qui considère que la démolition ne se justifie pas puisque l’empiétement est minime, les juges du fond ordonnent la démolition totale du bâtiment.
n° 00-16015) et peu important que l’auteur de l’empiétement soit ou non de bonne foi (Cour cass. 3e civ., 7 novembre 1990, n° 88-18601). Dans cette espèce, la Cour de cassation se fait l’écho des critiques de la doctrine majoritaire en faisant preuve d’une grande souplesse : elle considère que si la mesure apparaît juridiquement fondée, une solution moins radicale devait être envisagée. La portée de cette décision reste toutefois incertaine dans la mesure où la Cour de cassation a rendu le même jour, sur le même sujet, un arrêt dans la continuité de sa jurisprudence traditionnelle rappelant que la démolition est un droit pour le propriétaire (Cour cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-19561). C. GAMBLIN EXTRAIT DE LA DÉCISION
Décision :
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel, qui n’a pas envisagé d’autres solutions « réparatoires ».
« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher […] si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »
Commentaire : La solution apportée dans cet arrêt publié est inédite. En effet, le droit de propriété présente un caractère absolu de sorte que la jurisprudence, constante et respectueuse de ce principe, décide que le propriétaire victime d’un empiétement peut obtenir la démolition de l’ouvrage, aussi minime soit-il (Cour cass. 3e civ., 20 mars 2002,
38
Construction
Responsabilités et assurances
Garantie décennale : quels sont les critères d’appréciation des désordres ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 10 novembre 2016, M. Z. et M. Y. c/ M. X., n° 15-24379 n Mots-clés
: Garantie décennale, désordre apparent, atteinte à la destination n Textes
officiels : Art. 1792, 1792-1 2° et 1792-2 du Code civil
Faits :
Un particulier revend une maison après avoir effectué des travaux de toiture. Les acquéreurs se plaignent de désordres, dont des infiltrations d’eau. Après expertise, ils assignent le vendeur en responsabilité décennale afin d’obtenir réparation de leurs préjudices. La cour d’appel rejette leur demande au motif que les désordres étaient apparents et/ou connus au moment de la vente.
Décision :
La Cour de cassation censure la décision de la cour d’appel, qui confond les notions de vices cachés du droit de la vente et du droit de la construction.
Commentaire : Au titre de l’article 1792 du Code civil, la responsabilité décennale ne peut être mise en œuvre que, d’une part, si le désordre présente l’un des critères de gravité tels que l’atteinte à la solidité de l’ouvrage, l’impropriété à la destination, ou l’atteinte à la solidité d’un élément d’équipement indissociable, et d’autre part s’il est caché au moment de la réception des travaux. La Cour de cassation rappelle ce principe Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
et précise que le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie par rapport au maître d’ouvrage et au jour de la réception (Cour cass. 3e civ., 17 novembre 1993, n° 92-11026). Par ailleurs, la cour d’appel aurait dû rechercher en présence d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC) pour laquelle l’expert a constaté qu’elle ne fonctionnait pas si le désordre ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination. C. GAMBLIN EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Alors que le caractère apparent ou caché des désordres s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage constructeur et au jour de la réception, qui correspond pour celui-ci à l’achèvement des travaux, la cour d’appel a violé les textes susvisés. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Propriété publique
Des parcelles sont acquises par l’État sur le fondement d’un décret du 30 mars 2000 déclarant d’utilité publique des travaux d’aménagement d’une autoroute. Finalement, ces parcelles n’ayant pas été utilisées, une association est autorisée à les occuper en 2005. En 2011, le préfet refuse de renouveler cette convention. Dans le cadre du litige relatif à l’occupation de ces parcelles, le Tribunal des conflits est finalement saisi par la Cour d’appel de Montpellier afin de trancher la question de compétence.
théorie de la domanialité publique virtuelle applicable avant l’entrée en vigueur du Code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP), selon laquelle une décision certaine d’une personne publique d’affecter un immeuble lui appartenant à une utilité publique et de réaliser à cette fin un aménagement spécial, avait pour effet de soumettre cet immeuble aux principes de la domanialité publique (CE, 6 mai 1985, Association Eurolat, n° 41589). Il en déduit en l’espèce que les parcelles ont été incorporées dans le domaine public dès leur acquisition, l’État ayant nécessairement prévu de manière certaine la réalisation d’un ouvrage destiné à les affecter à l’usage direct du public. Il ajoute que les parcelles demeurent dans le domaine public tant qu’elles n’ont pas fait l’objet d’une procédure classique de déclassement. Est indépendant à cet égard l’abandon du projet d’affectation prévu pendant un temps de façon certaine. P. MAURUS
Décision :
EXTRAIT DE LA DÉCISION
La domanialité publique virtuelle, acquise avant l’entrée en vigueur du CGPPP, demeure-t-elle applicable postérieurement ? QUESTION
n Référence
de la décision : Tribunal des conflits, 14 novembre 2016, Association « Mieux vivre à Béziers et son agglomération, tourisme et loisirs », venant aux droits de l’association « Tourisme, loisirs et aide en Languedoc-Roussillon » (ATLALR) c/agent judiciaire de l’État, n° 4068 n Mots-clés
: Domaine public virtuel, déclassement, déclaration d’utilité publique n Texte
officiel : Art. L. 2111-1 du CGPPP
Faits :
Le Tribunal des conflits confirme la position prise par le Conseil d’État saisi précédemment en référé, à savoir que le litige porte sur l’occupation de dépendances du domaine public et relève, par suite, de la compétence des juridictions administratives (CE, 8 avril 2013, Association ATLALR, n° 363738).
Commentaire : Le Tribunal des conflits rappelle la
Vente et Contrats spéciaux
Vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt : qui peut invoquer la défaillance de la condition ? de la décision : Cour de cassation 3e civ., 27 octobre 2016, M. et Mme X. c/M. et Mme Y., n° 15-23727 n Mots-clés
: Vente immobilière, prêt, condition suspensive, caducité n Textes
officiels : – Art. 1134 du Code civil (rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016) – Art. L. 312-16 (désormais L. 313-41) du Code de la consommation
Faits :
Des vendeurs promettent de vendre un bien immobilier à des acquéreurs sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt avant le 9 septembre 2005. Au motif qu’aucune offre de prêt n’est obtenue dans les délais, les vendeurs refusent de réitérer la vente et assignent les acquéreurs en nullité, et subsidiairement, en caducité de la promesse de vente. La cour d’appel accueille cette demande subsidiaire. Elle considère que si la condition suspensive de l’obtention d’un prêt est stipulée dans l’intérêt de l’acquéreur, ces derniers n’ont en l’espèce pas renoncé au bénéfice de cette condition dans le délai contractuel qui n’a fait l’objet d’aucune prorogation. Pour les juges d’appel, non seulement la promesse est devenue caduque mais, surtout, les vendeurs ont le droit de s’en prévaloir. Les acquéreurs se pourvoient en cassation.
Décision :
39
Ventes d’immeubles
QUESTION
n Référence
« Jusqu’à l’entrée en vigueur, le 1er juillet 2006, du Code général de la propriété des personnes publiques, une décision certaine d’une collectivité publique d’affecter un immeuble lui appartenant à un service public et de réaliser à cette fin un aménagement spécial […] avait pour effet de soumettre cet immeuble aux principes de la domanialité publique. »
Jurisprudence
Vente et Contrats spéciaux
JURISPRUDENCE
La Cour de cassation censure l’arrêt sur ce point.
Commentaire : Selon l’article L. 312-16 du Code de la consommation (désormais L. 313-41), lorsque l’acte indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou de plusieurs prêts, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. Par cette décision, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante : lorsque la condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif d’une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition stipulée en sa faveur (Cour cass. 3e civ., 20 juin 2006, n° 05-12319). Elle rappelle également que les dispositions de l’article L. 312-16 ancien du Code de la consommation sont édictées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur (Cour cass. 3e civ., 8 juillet 2014, n° 13-17386). Dès lors, les vendeurs ne peuvent se prévaloir de la caducité de la promesse de vente en cas de non-obtention du prêt par les bénéficiaires dans le délai de la condition suspensive. M. CORNIER EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] Lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule celle-ci peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Vente et Contrats spéciaux
Contrats spéciaux
Saisi d’une demande de révision fondée sur l’article L. 145-33 du Code de commerce, le juge des loyers commerciaux sursoit à statuer, la qualification de l’accord des parties lui apparaissant douteuse. Des juges d’appel retiennent que le bail est emphytéotique. Pour autant, ils jugent aussi que sa redevance échappe aux règles sur la révision du loyer commercial. Le bailleur leur reproche de violer les articles L. 145-3 et L. 145-33 du Code de commerce ; le preneur, de ne pas avoir retenu la présence d’un bail à construction.
loisirs) n’était qu’une faculté pour le locataire et que la destination des lieux n’était pas restreinte. Pour ce qui est de la révision de la redevance, la formule finale de la première phrase de l’article L. 145-3 du Code de commerce est sans portée (le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à l’emphytéose, « sauf en ce qui concerne la révision du loyer »). La même formation l’avait déjà jugé (Cour cass. 3e civ, 19 février 2014, n° 12-19270). Cette position est doublement fondée : la réserve finale de l’article précité résulte d’une facétie parlementaire (passée inaperçue dans la loi n° 56-245 du 12 mars 1956) ; comme l’analysent les juges du fond, « à bon droit », la référence à la valeur locative n’a pas de sens en matière d’emphytéose. Le loyer importe moins au bailleur que l’augmentation de la valeur de son immeuble par le mécanisme d’accession en fin de bail. Ceci explique l’antienne, factuelle plus que juridique, selon laquelle le « canon » emphytéotique serait faible. Ph. JACQUES
Décision : La Cour de cassation rejette leurs pourvois
EXTRAIT DE LA DÉCISION
Dans un bail emphytéotique, la redevance est-elle soumise aux règles de révision des loyers commerciaux ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 8 septembre 2016, société Cannes Balnéaire c/ syndicat des copropriétaires indivis de la Croisette, n° 15-21381 et 15-22374 n Mots-clés
: Bail emphytéotique, bail à construction, redevance, indexation, loyer commercial n Textes
40
officiels : – Art. L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime – Art. L. 145-3 et L. 145-33 du Code de commerce
Faits :
respectifs.
Commentaire : Pour ce qui est de la qualification du bail, les juges sont approuvés d’avoir décidé que, en l’absence de toute obligation de construire, le bail est emphytéotique. Ils relèvent justement que la construction (en l’occurrence, un casino et un centre de
Gestion et Professions
Baux d’habitation et mixtes
Jusqu’où la loi Alur s’applique-t-elle aux contrats en cours ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation 3e civ., 17 novembre 2016, M. Y. c/M. et Mme X., n° 15-24552 n Mots-clés
: Bail, dépôt de garantie, restitution, majoration de retard, loi nouvelle, application immédiate, contrats en cours, effet légal n Textes
officiels : – Art. 2 du Code civil – Art. 22 de la loi n° 2014366 du 24 mars 2014
Faits :
Après avoir libéré son logement en octobre 2014, un locataire réclame la restitution du dépôt de garantie et, par application de l’article 22 de la loi du 24 mars 2014 dite Alur, entrée en vigueur quelques mois avant, la majoration de son montant en raison du retard de restitution. Le bailleur soutient que la règle nouvelle ne peut s’appliquer à un bail en cours, mais le juge de première instance lui donne tort.
Décision :
Le bailleur, qui en fait manifestement une question de principe, se pourvoit en cassation. La troisième chambre civile rejette son pourvoi en décidant que, quelles que soient ses dispositions de droit transitoire, la loi nouvelle régit les effets légaux des contrats en cours.
Commentaire : Nous approuvons sans réserve cette solution qui s’inscrit dans un courant jurisprudentiel désormais ferme : l’application de la loi nouvelle aux effets légaux des situations contractuelles en cours est un principe, dont la mise en œuvre n’est pas contredite
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
« La valeur locative [est] étrangère à l’économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer, mais l’absence de renouvellement et l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur. »
par l’existence de dispositions transitoires spécifiées d’application immédiate par la loi. Au cas présent, la loi Alur ne déclarait pas l’article 22 d’application immédiate, ce qui n’empêche pas son effet immédiat. Et peu importe à cet égard que, postérieurement, la loi Macron ait dit cet article d’application immédiate : si celle-ci n’est plus douteuse pour fixer le régime juridique du dépôt de garantie, elle joue aussi pour les autres effets légaux des contrats, même si la loi nouvelle ne les déclare pas d’application immédiate. Ph. PELLETIER EXTRAIT DE LA DÉCISION « […] La loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur […] la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de cette dernière loi […]. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Baux d’habitation et mixtes
Quelle indemnisation en cas de carence dans la mise en œuvre du droit au logement opposable ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 5e et 4e ch., 16 décembre 2016, M. B., n° 383111 n Mots-clés
: Droit au logement opposable, responsabilité de l’État, carence fautive, indemnisation n Texte
officiel : Art. L. 441 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
Faits :
Une commission de médiation compétente pour recevoir une demande de relogement par tout intéressé, n’ayant reçu aucune proposition adaptée en réponse à une demande de logement social, considère un tel demandeur comme prioritaire et devant être relogé en urgence en raison de la sur-occupation de son logement actuel. Cette décision de la commission rendue en décembre 2011 n’est suivie d’aucune proposition de logement au demandeur, lequel réside avec sa femme et ses deux enfants mineurs dans un logement de 30 m². Les juridictions administratives sont alors saisies et le tribunal enjoint en novembre 2012 au préfet d’assurer ce relogement sous astreinte de 1 700 € par mois de retard. Cette décision n’est pas non plus mise en œuvre et le demandeur demande donc à ce que l’État soit condamné à lui verser la somme de 36 000 € en réparation du préjudice subi du fait de son absence de relogement.
Décision :
Le tribunal rejette sa demande le 31 mars 2014 et le demandeur se pourvoit en cassation contre ce jugement, lequel est censuré par le Conseil d’État.
Commentaire : Lorsqu’une personne est reconnue comme prioritaire et devant être logée ou relogée d’urgence par une commission de médiation, et que le juge administratif ordonne son logement ou son relogement par l’État, la carence fautive de l’État à exécuter ces décisions dans le délai imparti engage sa responsabilité au titre des troubles dans les conditions d’existence résultant du maintien de la situation qui a motivé la décision de la commission. Le préjudice est apprécié au regard des conditions de logement qui ont perduré, de la durée de cette carence et du nombre de personnes composant le foyer du demandeur. Dans le cas d’espèce, l’appréciation de ces éléments a conduit le Conseil d’État à considérer que l’État devait être condamné à verser la somme de 2 000 € tous intérêts compris. E. GUILLOU EXTRAIT DE LA DÉCISION « La carence fautive de l’État à exécuter ces décisions dans le délai imparti engage sa responsabilité à l’égard du seul demandeur. »
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
41 Gestion et Professions
Baux commerciaux et professionnels
La dénégation du droit au statut pour défaut d’immatriculation doit-elle être précédée d’une mise en demeure ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 22 septembre 2016, M. X. c/société La Tentation du mandarin, n° 15-18456 n Mots-clés
: Bail commercial, dénégation, mise en demeure, modification de l’activité exercée, défaut d’immatriculation au RCS n Textes
officiels : Art. L. 145-1, L. 145-8 et L. 145-17 du Code de commerce
Faits :
Un bailleur assigne son locataire en déchéance du droit à une indemnité d’éviction, motif pris de son défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour l’activité réellement exercée dans les lieux au jour de la demande de renouvellement, le locataire ayant modifié son activité. La cour d’appel rejette cette demande. Le bailleur se pourvoit alors en cassation.
Décision :
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel.
Commentaire : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial au preneur, sans être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction, s’il justifie d’un motif grave et légitime à son encontre (article L.145-17, I, 1° du Code de commerce). Il doit alors préalablement adresser au preneur une mise en demeure d’avoir à cesser l’infraction. En l’espèce, la cour d’appel estime que l’absence de modification de
l’immatriculation du preneur au RCS ne constitue pas un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l’indemnité d’éviction, alors que le bailleur n’a jamais mis en demeure son locataire de régulariser la situation. La Haute juridiction censure cet arrêt, au visa des articles L. 145-1, I, L. 145-8 et L. 145-17, I du Code de commerce, retenant au contraire que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux n’a pas à être précédée d’une mise en demeure en cas de défaut d’immatriculation du preneur. Il s’agit d’une application constante de l’exigence d’immatriculation. Le défaut d’immatriculation au RCS est une cause objective de dénégation du statut des baux commerciaux. H. CHAOUI / M. PERRET EXTRAIT DE LA DÉCISION « Qu’en statuant ainsi, alors que la dénégation du droit au statut des baux commerciaux en raison du défaut d’immatriculation n’a pas à être précédée d’une mise en demeure […], la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a violé les textes susvisés. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Gestion et Professions
Baux commerciaux et professionnels
Le statut des baux professionnels s’applique-t-il aux activités n’ayant pas un caractère lucratif ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 20 octobre 2016, Société Samd c/Société Harmonie mutuelle, n° 15-20285 n Mots-clés
: Bail commercial, bail professionnel, activité professionnelle, activité lucrative n Texte
officiel : Art. 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Faits :
Un bailleur consent, le 31 mars 2006, un bail à une mutuelle. Par lettre recommandée du 11 juin 2011, la société locataire donne congé à effet du 31 mars 2012, date à laquelle elle quitte les lieux. La société locataire demande ensuite la validation de son congé et le remboursement du loyer qu’elle aurait indûment payé au titre du 2e trimestre 2012. Le bailleur demande l’annulation du congé et le paiement des loyers jusqu’au 2e trimestre 2013, au motif que le bail ne serait pas soumis aux dispositions des baux professionnels car il s’agirait d’un bail commercial. La cour d’appel rejette les demandes du bailleur, qui forme un pourvoi.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi du bailleur.
Commentaire : Le statut des baux professionnels, régi par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, est applicable aux baux consentis aux personnes dans le
42
Gestion et Professions
L’absence de syndic peut-elle constituer un vice caché rendant l’immeuble en copropriété impropre à son usage ? de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 8 décembre 2016, Mme Z. c/SCI Canovas, SCI Quentin et autres, n° 14-27986 et 15-16494 n Mots-clés
: Vente immobilière, absence de syndic, vice caché n Texte
officiel : Art. 1641 du Code civil
Faits :
Une architecte acquiert deux appartements situés dans le même immeuble. La déclaration relative à la désignation du syndic se révèle erronée, les vendeurs ayant fait référence à un syndic démissionnaire. Cette absence de syndic entrave la réalisation de travaux dans les parties communes, ce qui conduit à l’ouverture d’une procédure de péril imminent deux mois après la vente. Se prévalant notamment de ces éléments, l’acquéreur assigne les venderesses, les notaires et l’agent immobilier en garantie des vices cachés et paiement de diverses sommes. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence le déboute de toutes ses demandes, aux motifs que l’arrêté de péril imminent a été pris postérieurement à la vente, et que les autres préjudices allégués, y compris l’absence de syndic, ne constituent pas un vice caché.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
EXTRAIT DE LA DÉCISION « Mais attendu qu’ayant relevé que la mutuelle locataire avait pris à bail des locaux à usage de bureaux pour les besoins de son activité professionnelle, la cour d’appel a retenu, à bon droit, que les dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 […] étaient applicables et que le caractère lucratif ou non de l’activité était indifférent. »
Copropriété et ensembles immobiliers
QUESTION
n Référence
cadre de leur activité professionnelle, à l’exclusion de toute activité commerciale. Le statut des baux professionnels est ainsi applicable aux professions libérales. En application du statut des baux professionnels, le preneur peut à tout moment délivrer congé moyennant un préavis de six mois. En l’espèce, le bailleur soutenait que le statut des baux professionnels n’était pas applicable au motif notamment que l’activité de la mutuelle n’avait pas un caractère lucratif. La Cour de cassation repousse l’argumentation du bailleur en indiquant qu’il n’y a pas lieu d’écarter le statut des baux professionnels en raison du caractère lucratif ou non de l’activité professionnelle de la société locataire. Il s’agit d’une précision importante : en effet, une structure comme une mutuelle a incontestablement une activité professionnelle, quand bien même cette activité n’aurait pas un caractère lucratif. H. CHAOUI
Commentaire : La Cour de cassation trouve ici l’occasion d’apporter un éclairage sur ce que recouvre ou non la notion de garantie des vices cachés prévue par l’article 1641 du Code civil. Elle juge que l’absence de syndic ne constitue pas un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ou à justifier l’exercice de l’action estimatoire. Selon elle, l’absence ou la présence d’un syndic ne constitue pas un élément déterminant d’un lot de copropriété sans lequel le copropriétaire serait empêché de jouir de son bien. En effet, cet état de fait n’est pas irrémédiable dès lors que la désignation d’un administrateur provisoire est envisageable, tout comme la désignation d’un nouveau syndic ou celle d’un syndic bénévole. V. HARDOUIN & L. MORVAN EXTRAIT DE LA DÉCISION « Attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l’immeuble impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait acquis qu’à un prix moindre. »
ANALYSES ET COMMENTAIRES
Experts et diagnostiqueurs
Quel est le préjudice réparable par le diagnostiqueur, auteur d’un diagnostic termites erroné ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, 3e civ., 8 décembre 2016, Mme X. c/Mme Y., M. Z. et M. A., n° 15-20497 n Mots-clés
: Vente d’immeuble, diagnostic préalable, termites, vice caché, responsabilité du diagnostiqueur n Textes
officiels : – Art. 1643 du Code civil – Art. L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation
Faits :
L’acquéreur d’un immeuble à usage commercial et d’habitation le trouve infesté de termites en activité, alors que l’état parasitaire joint à l’acte de vente faisait état d’indices d’infestation sans présence d’insectes. Il assigne donc les vendeurs en garantie des vices cachés, et le diagnostiqueur en indemnisation de son préjudice. La cour d’appel de Poitiers le déboute de son action en garantie des vices cachés, et limite la responsabilité du diagnostiqueur au coût du traitement anti-termites, considérant qu’il n’est pas établi que les acquéreurs auraient renoncé à leur acquisition, ou auraient demandé une diminution du prix, s’ils avaient été correctement informés.
Commentaire : Aux termes de l’article 1643 du Code civil, le vendeur non professionnel peut valablement exclure la garantie des vices cachés dont il n’avait pas connaissance. La bonne foi étant présumée, il n’y a pas lieu de faire jouer la garantie des vendeurs, dès lors qu’il n’est pas établi qu’ils avaient connaissance de la présence de termites au moment de la vente. C’est là une solution classique. Dès lors, le seul recours pour l’acquéreur est de mettre en cause la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur qui a commis une faute en donnant une mauvaise information aux vendeurs. Sur la question du préjudice, l’arrêt s’inscrit dans la jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation selon laquelle, en présence d’un diagnostic erroné, le préjudice subi par les acquéreurs équivaut au coût total des travaux de reprise incluant les frais annexes, comme le préjudice de jouissance et d’exploitation (Cour cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26686 ; Cour cass. 3e civ., 15 octobre 2015, n° 14-18077, voir Opé. Immo. n° 81-82, janvier-février 2016, p. 45). L. MORVAN / M. CORNIER EXTRAIT DE LA DÉCISION
Décision :
La Cour de cassation rejette le premier moyen du pourvoi fondé sur la garantie des vices cachés, mais casse l’arrêt en ce qu’il a limité le préjudice réparable.
« Qu’en statuant ainsi, alors que les préjudices liés à la présence de termites non mentionnée dans l’attestation destinée à informer l’acquéreur revêtent un caractère certain, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Jurisprudence
Gestion et Professions
JURISPRUDENCE
43 Financement
Sûretés
Dans quelle limite la sûreté consentie par une SCI peut-elle être contraire à son intérêt social ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, ch. com., 2 novembre 2016, SCI Ellimaf c/société Banque populaire AlsaceLorraine Champagne, n° 16-10363 n Mots-clés
: SCI, cautionnement des dettes de l’associé majoritaire, intérêt social n Texte
officiel : Art. 1849 du Code civil
Faits :
Le gérant associé majoritaire d’une SCI finance la libération de son apport en numéraire par un prêt pour lequel la SCI se porte caution solidaire et consent une promesse d’affectation hypothécaire sur les deux immeubles. Faute d’être remboursé, l’établissement de crédit entreprend la saisie immobilière sur l’un de ses deux biens. La cour d’appel refuse d’annuler l’acte de cautionnement hypothécaire et le commandement de payer. La SCI se pourvoit en cassation, reprochant à la cour de n’avoir pas recherché si le cautionnement était contraire à son intérêt social. Elle soutient que la mise en jeu du cautionnement hypothécaire remet en cause son existence même, compte tenu du montant de la créance du prêteur et de la valeur de son patrimoine immobilier.
Décision :
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Commentaire : L’arrêt commenté, même s’il n’est pas publié, est intéressant car il nous permet d’affiner la notion d’intérêt social de la SCI. Il convient de rappeler
que dans un arrêt très remarqué la Cour de cassation a invalidé le cautionnement octroyé par une SCI en garantie de la dette de son associé dès lors « qu’étant de nature à compromettre l’existence même de la société, [il] est contraire, à son intérêt social, qu’il en est ainsi même dans le cas où un tel acte entre dans son objet social » (Cour cass. ch. com., 23 septembre 2014, n° 13-17347). La doctrine en a déduit que seul le cautionnement donné par une SCI en garantie de la dette de son associé est valable s’il est conforme à son intérêt social. En l’espèce, l’intérêt social de la SCI n’est pas contrarié car le cautionnement a permis à la SCI d’acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir des revenus tirés du bail commercial exploité par le débiteur cautionné. A. FOURNIER-DE FAÿ… EXTRAIT DE LA DÉCISION « Le cautionnement litigieux a permis à la SCI d’acquérir un patrimoine immobilier et de percevoir les revenus tirés du bail commercial exploité par le débiteur cautionné ou par les exploitants ultérieurs […] sans ce cautionnement, elle n’aurait pu se doter ni d’immeubles, ni de revenus fonciers ; que de ces constatations et appréciations, […] le cautionnement litigieux n’était pas contraire à l’intérêt social de la SCI. »
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
JURISPRUDENCE ANALYSES ET COMMENTAIRES Financement
Sûretés
L’absence de notification par le cessionnaire de la cession Dailly au débiteur cédé libère-t-elle la caution ? QUESTION
n Référence
de la décision : Cour de cassation, ch. com., 2 novembre 2016, M. X. c/société Banque BCP, n° 15-12491 n Mots-clés
: Cautionnement, cession de créances professionnelles, subrogation, notification au débiteur cédé, droit préférentiel, perte (non) n Textes
officiels : – Art. 2314 du Code civil – Art. L. 313-28 du Code monétaire et financier
Faits :
Une société titulaire d’un compte courant bancaire demande à sa banque un concours sous la forme d’une ligne de cession Dailly, garanti par le cautionnement de son gérant et associé. La société cédante cède en particulier deux des créances qu’elle détenait contre l’un de ses débiteurs. N’obtenant pas leur règlement, la banque cessionnaire se rapproche du débiteur cédé qui lui indique que l’une des créances a été réglée directement au cédant et que l’autre n’a jamais été comptabilisée dans ses livres. La société cédante est placée en liquidation judiciaire. La banque cessionnaire assigne en paiement la caution, laquelle demande à être déchargée de son engagement au motif qu’en ne notifiant pas l’existence de la cession au débiteur cédé, cette dernière a nui à ses intérêts de caution.
Décision :
Commentaire : L’article 2314 du Code civil dispose que « la caution est déchargée, lorsque la subrogation aux droits, hypothèques et privilèges du créancier, ne peut plus, par le fait de ce créancier, s’opérer en faveur de la caution. Toute clause contraire est réputée non écrite ». Dans l’arrêt commenté, la Cour de cassation rappelle que ledit texte ne peut jouer que si la caution justifie de la perte d’un droit préférentiel qui aurait pu lui procurer un avantage par subrogation. Tel n’est pas le cas de la notification au débiteur cédé dans le cadre d’une cession Dailly. La solution est compréhensible puisque la notification offerte au cessionnaire par l’article L. 313-28 du Code monétaire et financier est une simple faculté. A. FOURNIER-DE FAÿ EXTRAIT DE LA DÉCISION « Lorsqu’un établissement de crédit, cessionnaire d’une créance professionnelle, s’abstient de notifier la cession au débiteur cédé, la caution qui invoque la subrogation dans les droits du cessionnaire ne justifie pas de la perte d’un droit préférentiel conférant un avantage particulier au créancier pour le recouvrement de sa créance et n’est, dès lors, pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 2314 du code civil. »
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
44 Fiscalité
Autres impositions
L’évaluation par comparaison des titres non cotés peut-elle être combinée avec d’autres méthodes ? QUESTION
n Référence
de la décision : Conseil d’État, 10e et 9e ch., 21 octobre 2016, SARL MT Trading, n° 390421 n Mots-clés
: Titre non coté, évaluation, méthode de comparaison
Faits :
Une société acquiert l’intégralité du capital d’une société non cotée en achetant les titres auprès des associés à des prix unitaires allant de 24,81 à 300 €. Dans le cadre d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale considère que certains prix ont été délibérément minorés, dissimulant une libéralité. L’administration fiscale corrige alors la valeur de l’immobilisation et rehausse le bénéfice imposable de la société à hauteur de la variation d’actif net. La société conteste ce rehaussement. Le tribunal administratif et la cour administrative d’appel rejettent les demandes de la société.
Décision :
Le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour administrative d’appel, au motif que la méthode retenue par l’administration procède d’une combinaison entre une comparaison des transactions, la méthode mathématique et la valeur de rentabilité des titres.
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
Commentaire : Le Conseil d’État rappelle dans cet arrêt que la valorisation des titres de sociétés non cotées doit être établie en priorité uniquement par référence aux transactions intervenues à la même époque sur ces mêmes titres. Ce n’est qu’à défaut de telles transactions que l’évaluation des titres non cotés peut être réalisée par comparaison, soit à des transactions sur titres de sociétés similaires, soit à l’aide de la valorisation mathématique, ou de la valeur de rendement ou de productivité. C’est pourquoi la méthode par comparaison à des transactions ne peut pas être combinée avec les méthodes subsidiaires. S. FERNANDES / M. BOUSTANY EXTRAIT DE LA DÉCISION « La valeur vénale réelle de titres non cotés en Bourse sur un marché réglementé doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui résultant du jeu de l’offre et de la demande à la date à laquelle la cession est intervenue ; [… elle] doit être établie, en priorité, par référence à la valeur des autres titres de la société telle qu’elle ressort des transactions portant, à la même époque, sur ces titres dès lors que cette valeur ne résulte pas d’un prix de convenance ; […] elle ne saurait toutefois procéder par combinaison entre la méthode par comparaison et l’une ou plusieurs des méthodes alternatives. »
L’information juridique indispensable
pour mener à bien vos opérations immobilières Urbanisme et Environnement • Construction Vente et Contrats spéciaux • Gestion et Professions Financement • Fiscalité
+
+
Opérations immobilières sur tablette et smartphone via l’application “Le Moniteur Kiosk”
10 numéros / an
Le site internet lemoniteur.fr
La revue mensuelle décrypte pour vous l’information réglementaire et jurisprudentielle du secteur immobilier
Votre espace abonné pour suivre l’information immobilière et retrouver tous vos avantages numériques : • revue intégrale et compléments rédactionnels • archives numérisées • boîte à outils urbanisme & environnement • dossiers essentiels
BULLETIN D’ABONNEMENT
La newsletter hebdomadaire Diffusée tous les lundis pour suivre la veille juridique immobilière
POI17
ABONNEMENT 2 ANS = 699 € TTC
ABONNEMENT 1 AN = 489 € TTC
Offre valable en France métropolitaine jusqu’au 31/12/2017. Tarifs étrangers, nous consulter. Informatiques et Libertés. Conformément à la loi du 6.01.1978, vous pouvez accéder aux informations vous concernant, les rectifier et vous opposer à leur transmission éventuelle en écrivant au service abonnements.
419 € TTC
EN SYNTHÈSE Chaque mois, retrouvez les éléments essentiels d’une question en droit immobilier Gestion et Professions
Copropriété et ensembles immobiliers
Copropriété : le fonds de travaux est obligatoire L’article 58 de la loi Alur oblige les copropriétaires d’immeuble à usage d’habitation à participer à un fonds de travaux qui doit être constitué à compter du 1er janvier 2017. Ce fonds est destiné à faire face à la réalisation de futurs travaux de conservation ou d’amélioration du bien. Sa mise en place soulève cependant quelques difficultés. Par Pascal Derrez, rédacteur juridique À SAvoir
46
Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots de copropriété et définitivement acquises au syndicat de copropriétaires. Elles ne donnent lieu à aucun remboursement par le syndicat à l’occasion de la vente du lot. La loi n’empêche cependant pas le vendeur et l’acquéreur de formaliser un accord sur le remboursement de ce fonds de travaux.
La loi Alur instaure, à compter du 1er janvier 2017, un fonds spécifique à constituer dans les copropriétés pour faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles et ainsi prévenir leur dégradation.
1.Copropriétés concernées Principe L’obligation de constituer un fonds de travaux s’applique aux immeubles soumis au statut de la copropriété qui respectent les deux conditions suivantes : – ils sont uniquement composés de lots dont la destination est totalement ou partiellement à usage d’habitation ; – leur livraison est intervenue au moins cinq ans avant le 1er janvier 2017. La loi prévoit la constitution de ce fonds à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux. Par conséquent, le fonds de travaux est obligatoire dès le 1er janvier 2017 pour tous les immeubles réceptionnés avant le 1er janvier 2012. Pour ceux dont la réception est intervenue entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2016 ou interviendra à compter du 1er janvier 2017, le fonds de travaux est rendu obligatoire à l’issue de la cinquième année suivant la réception des travaux.
Exceptions Deux cas permettent de dispenser les copropriétés de constituer un fonds de travaux. Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
l
Copropriétés de moins de dix lots.
Ce seuil de dix lots est apprécié en prenant en compte l’ensemble des lots de la copropriété, c’est-à-dire non seulement les lots à usage total ou partiel d’habitation mais également les lots annexes, tels que les caves et parkings. Pour ces petites copropriétés, l’assemblée générale des copropriétaires peut, par un vote unanime, décider de ne pas constituer de fonds de travaux. La loi ne précise pas ce qu’il faut entendre par « unanimité ». Il reviendra au juge de dire s’il s’agit de l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée générale ou bien des voix de tous les copropriétaires ?
Diagnostic technique global (DTG) vierge. Si le DTG prévu à l’article
l
L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation a été réalisé et ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat de copropriétaires est dispensé de constituer un fonds de travaux pendant cette période. Rappel : les articles L. 731-1 à L. 731-5 du CCH réglementant le DTG sont entrés en vigueur au 1er janvier 2017. En dehors des quelques cas où le DTG est obligatoire en application des articles L. 731-4 et L. 731-5 du CCH, la décision d’établir ou non ce diagnostic doit être soumise à l’assemblée générale des copropriétaires statuant à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Si l’assemblée générale vote le DGT, celui-ci devra comporter notamment une évaluation sommaire du coût et
une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix ans à venir. Si le diagnostic fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les dix prochaines années, l’assemblée générale se prononce, dans les conditions de majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’établissement ou non d’un plan pluriannuel de travaux et les modalités éventuelles de sa mise en œuvre (art. L. 731-2 du CCH).
2.Cotisation des copropriétaires
Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation versée par les copropriétaires dont le taux, voté par l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 ou, le cas échéant, de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel annuel de la copropriété. L’assemblée générale peut voter, aux mêmes majorités, un taux plus élevé. Les appels de cotisation se font selon la même périodicité et aux mêmes dates que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel annuel. Remarque : dès lors que sont réunies les conditions rendant obligatoire le fonds de travaux, sa mise en place s’impose aux copropriétaires sans qu’il soit nécessaire d’organiser un vote ratifiant son existence. L’assemblée générale ne
EN SYNTHÈSE se prononce que sur le seul taux de la cotisation. La loi n’a toutefois prévu aucune sanction dans l’hypothèse où l’assemblée générale voterait un taux inférieur au taux légal minimum de 5 %, voire refuserait la constitution du fonds de travaux par le vote d’un taux nul ou d’un report de sa constitution à une date ultérieure. Par conséquent, si aucun copropriétaire opposant ou défaillant ne conteste cette décision dans le délai de deux mois de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci, bien qu’illégale, s’appliquerait.
Répartition entre les copropriétaires L’article 10 (2e al.) de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur au 1er janvier 2017, dispose que les copropriétaires contribuent aux cotisations du fonds de travaux « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ». Autrement dit, chaque copropriétaire participe au fonds de travaux en fonction des millièmes généraux de copropriété (millièmes de charges communes générales) attribués à son lot par le règlement de copropriété. Cette répartition pose problème, les dépenses relatives aux travaux décidés et engagés ultérieurement pouvant relever d’une grille de répartition différente. Par exemple, le coût des travaux d’amélioration d’un ascenseur devra être réparti selon le critère de l’utilité objective procurée aux lots par ces travaux. Une régularisation comptable devra alors être opérée par le syndic pour déterminer la quote-part due par chaque copropriétaire en fonction de cette clé de répartition.
3.Suspension et modification de la cotisation Quand le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur à celui du budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires : – d’une part, la question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article
L. 731-2 du CCH, s’il n’a pas encore été établi ; – et, d’autre part, la question de la suspension éventuelle des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale dans le plan pluriannuel de travaux. Si l’assemblée générale a décidé la mise en place d’un plan pluriannuel de travaux, elle pourra alors modifier le taux de la cotisation pour l’adapter au montant des travaux prévus au plan ou suspendre éventuellement son versement si le montant de ces travaux n’excède pas le montant du fonds de travaux. Si elle décide de ne pas mettre en place ce plan, elle pourra aussi suspendre le versement de la cotisation.
du fonds 4.Utilisation de travaux
l L’assemblée générale des copropriétaires, statuant dans les conditions de majorité des articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie du fonds de travaux pour financer, hors budget prévisionnel d’une part les travaux prescrits par les lois et règlements et, d’autre part, les travaux mentionnés à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, c’est-à-dire : – les travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance ; – les travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
– les travaux d’amélioration, tels que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ; – les études techniques, telles que les diagnostics et consultations ; – et, d’une manière générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
référenCeS n Art. 10 (2
e alinéa), 14-2 et 18 (II, 4e alinéa) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n Art. L. 731-1 à L. 731-5 du Code de la construction et de l’habitation
l Lorsque le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité des articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes du fonds de travaux au financement de ces travaux. l Lorsqu’une copropriété fait l’objet d’une procédure d’administration provisoire, le juge peut autoriser l’administrateur provisoire à utiliser les sommes déposées sur le fonds de travaux pour engager les actions nécessaires au redressement de la copropriété ou pour assurer le maintien de la gestion courante (art. 29-14 de la loi du 10 juillet 1965). n
Un compte bancaire spécifique pour le fonds de travaux En application de l’article 18 II (4e alinéa) de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations des copropriétaires au fonds de travaux doivent être versées sans délai sur un compte bancaire au nom du syndicat de copropriétaires. Ce compte doit être séparé du compte bancaire général de la copropriété. Ce compte bancaire travaux est ouvert dans l’établissement bancaire choisi par le syndic, sauf si l’assemblée générale des copropriétaires a décidé, par un vote à la majorité de l’article 25, de choisir le même établissement bancaire que celui où est ouvert le compte général de la copropriété. Il ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec un autre
compte. Seuls des virements en provenance du compte général de la copropriété sont autorisés. Les intérêts produits par le compte bancaire travaux sont définitivement acquis au syndicat de copropriétaires. En pratique, les sommes versées au titre du fonds de travaux pourront être placées sur un livret A. À cet égard, l’article L. 221-4 du Code monétaire et financier modifié par la loi Alur prévoit que le plafond applicable aux livrets A détenus par les syndicats de copropriétaires sera fixé par décret en fonction du nombre de lots de la copropriété. Ce décret n’ayant toujours pas été publié, le plafond actuellement applicable reste fixé à 76 500 €, quelle que soit la taille de la copropriété.
www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
47
EN SYNTHÈSE Décryptez les étapes-clés d’une opération de construction immobilière, des études préalables à la mise en service de l’ouvrage Construction
Marchés publics et privés
Gestion des travaux modificatifs Si le maître de l’ouvrage a correctement défini ses besoins dans le programme et si les études sont bien menées, peu de modifications interviennent en cours de chantier. Pour qu’il en soit ainsi, il faut que le dossier technique – plans et CCTP – laisse peu de prise à des demandes injustifiées de la part de l’entreprise. Malgré les précautions, des modifications peuvent s’avérer nécessaires : il faut donc aboutir à une conclusion rapide d’acceptation ou de refus des demandes de l’entreprise. Cette fiche a été réalisée par Hervé Debaveye et Pierre Haxaire, auteurs de 170 séquences pour mener une opération de construction, Éditions Le Moniteur, 2015. www.editionsdumoniteur.com
48
Procédure de modification Origines de la modification Une modification peut avoir plusieurs origines : l la demande du maître de l’ouvrage, qui : – modifie ses besoins, parfois à la demande du gestionnaire ou des utilisateurs, – ou veut, à juste titre, faire respecter une réglementation ayant évolué depuis la passation du marché ; l la demande du maître d’œuvre ; l la demande de l’entrepreneur.
Transmission de la demande Ces demandes doivent être transmises au maître de l’ouvrage, qui les examine. Elles se présentent sous forme d’un « tableau récapitulatif », établi par le maître d’œuvre, et donnent les informations suivantes : – origine de la demande par compte rendu de chantier numéroté ou lettre datée ; – lot, entreprise concernée ; – nature des travaux demandés ; – devis daté et montant proposé.
Décision de modification Si la demande est acceptée par le maître de l’ouvrage, la décision est prise sous forme : – d’un ordre de service numéroté et daté ; – d’une modification du marché numéroté et daté (en marché public) ; – d’une modification du marché ou d’un accord écrit daté (en marché privé).
Principe de la modification du marché Une modification du marché est un accord entre contractants, qui Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
prend en compte les incidences des demandes acceptées sur le marché. Elle modifie ou complète celui-ci : l sur le plan technique : – modifications sur les plans (repérage par un indice), – modificatif ou création d’un nouveau plan, – modification du CCTP par un additif ; l sur le plan financier : – le prix est établi sur la base des éléments du marché ou négocié sur des éléments nouveaux, – les indemnités sont à apprécier pour des prestations déjà commencées : études, approvisionnements, etc., – l’indexation : les conditions initiales de marché sont en général conservées ; l sur le plan administratif : – le délai peut être modifié ; – une nouvelle modalité peut aussi être envisagée : intervention d’un sous-traitant, par exemple.
En marché public La réglementation des marchés publics s’aligne sur la terminologie européenne. Le terme « avenant » utilisé auparavant est remplacé par la nouvelle appellation « modification ». L’ordre de service peut également être utilisé pour prescrire des prix nouveaux dans un marché à prix unitaire, sans toutefois dépasser le montant global du marché.
Formalisme de la modification Marchés de l’État
Le respect du formalisme d’une modification du marché pour les marchés de l’État implique les étapes suivantes :
– négociation pour accord sur les différents points techniques, financiers et administratifs, suite à un ordre de service ou sur une demande d’une des parties ; – mise au point du document modifi catif, en principe par le maître d’œuvre ; – signature de l’entrepreneur ; – signature de la personne responsable du marché ; – notification à l’entrepreneur.
Marchés d’une collectivité locale
Le formalisme relatif à une modification du marché d’une collectivité locale implique la même procédure que pour un marché de l’État, avec en outre : – l’autorisation de l’assemblée délibérante avant signature par l’autorité compétente ; – l’envoi au préfet pour le contrôle de légalité avant la notification par tout moyen faisant date certaine, comme pour un marché.
Définition des modifications La réglementation des marchés publics distingue principalement trois cadres principaux de modification (décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics, art. 139 et 140).
La modification non substantielle
Une modification substantielle conduirait à changer la nature globale du marché en portant sur les conditions de mise en concurrence, l’équilibre économique du marché ou l’objet du marché. En revanche, une modification non substantielle est autorisée pour autant que son montant soit inférieur aux seuils européens et qu’elle ne dépasse pas 15 % du montant initial du marché.
EN SYNTHÈSE
Certaines modifications deviennent nécessaires suite aux circonstances suivantes : – le changement de titulaire du marché est impossible pour des raisons économiques et techniques ; – le changement de titulaire entraîne un inconvénient majeur ou une augmentation substantielle des coûts. La modification doit être chiffrée à un niveau inférieur à 50 % du montant initial du marché et entraîne la parution d’un avis de modification au JOUE si le marché est conclu en procédure européenne.
La modification résultant de cas particuliers
Il s’agit des modifications prévues dans les documents contractuels initiaux, des modifications impossibles à prévoir pour un acheteur diligent, du changement du titulaire du marché suite à une restructuration, etc.
Formalisme de l’ordre de service Les ordres de service peuvent se classer en deux catégories : – ceux prévus dans le marché et sans incidence sur le marché (par exemple l’ordre de service de commencer les travaux) ; – ceux occasionnels pouvant engendrer des modifications de prix ou de délai, tous éléments qui sont à négocier (par exemple l’ordre de service d’exécuter des travaux supplémentaires). Les phases d’établissement d’un ordre de service sont les suivantes : – le maître d’œuvre rédige l’ordre de service (CCAG Travaux, art. 2) ; – le maître d’œuvre le notifie à l’entrepreneur ; – l’entrepreneur en accuse réception ; – l’entrepreneur peut faire des réserves au maître d’œuvre dans les 15 jours sous peine de forclusion.
En cas de groupement, les ordres de service sont adressés au mandataire, qui a seul qualité pour présenter des réserves. Remarque Lorsque le titulaire ne se conforme pas aux dispositions du marché ou aux ordres de service, le représentant du pouvoir adjudicateur le met en demeure d’y satisfaire, dans un délai déterminé, par une décision qui lui est notifiée par écrit. Ce délai n’est pas inférieur à 15 jours à compter de la date de notification de la mise en demeure. Si le titulaire n’a pas déféré à la mise en demeure, la poursuite des travaux peut être ordonnée, à ses frais et risques, ou la résiliation du marché peut être décidée.
Aucune procédure particulière n’est retenue, sauf à signer le document par les contractants.
Formalisme de l’ordre de service C’est un document écrit et signé, établi par le maître d’œuvre, qui rappelle à l’entrepreneur les obligations de son marché (NF P 03001, § 3.2.19 et 15.2).
En marché privé Formalisme de l’avenant C’est un document écrit modifiant les dispositions initiales du marché avec l’accord des parties (NF P 03-001, § 3.2). À prix global forfaitaire, la modification ne peut pas être unilatérale, elle doit être l’expression de la volonté des parties, d’où la nécessité d’établir un avenant (NF P 03-001, § 9.1.1 et 11).
LE MOIS PROCHAIN Contentieux d’exécution
RéféRenCeS n Décret n° 2016-360 du 25 mars 2016 relatif aux marchés publics, art. 139 à 140 n CCAG Travaux, art. 3.8 : ordres de service n CCAG Travaux, art. 48.1 : mesures coercitives n NF P 03-001 (CCAG des marchés privés), § 11 : modification aux travaux Formulaires de la DAJ : – EXE 1-T : Ordre de service pour les marchés de travaux ; – EXE 10 : Avenant ; – EXE 11 : Rapport de présentation d’un avenant ; – EXE 14 : Mise en demeure. Ces formulaires en cours d’actualisation ne sont plus accessibles sur le site de la DAJ (www.economie.gouv. fr/daj/formulairesmarches-publics). Les acteurs de la construction doivent aménager les anciens outils en attendant la mise à disposition de la version corrigée. n Formulaire européen standard (simap.ted. europa.eu/web/simap/ standard-forms-for-publicprocurement) : FR_F20 : Formulaire standard 20 – Avis de modification.
Les modifications en cours de chantier doivent être formalisées © S2M
La modification devenue nécessaire
L’entrepreneur doit se conformer strictement au contenu de l’ordre de service. Les ordres de service relatifs à des prestations sous-traitées sont adressés au titulaire, qui a seul qualité pour présenter des réserves. www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
49
VOS QUESTIONS
➜
Spécial taxe sur la valeur ajoutée (tva)
Chaque mois, Anne Malfilâtre, avocate, répond aux questions fiscales des lecteurs. Le bail à construction est-il soumis à la TVA de plein droit ? NON. Le bail à construction est le contrat par lequel le propriétaire d’un terrain (bailleur) en cède l’usage à un locataire (preneur) qui est tenu d’y édifier des constructions (art. L. 251-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation). Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il confère au preneur un droit réel immobilier librement cessible. Publié au fichier immobilier, il revêt la forme d’un acte notarié. À l’expiration du bail, sauf lorsque le contrat est assorti d’une clause prévoyant le transfert de propriété du terrain au preneur, le bailleur devient en principe propriétaire des constructions. Les baux à construction sont en principe exonérés de TVA. Toutefois, le bailleur a la possibilité d’opter pour l’assujettissement du bail à la TVA. L’option doit être formulée dans l’acte notarié. Dans une telle hypothèse, pour les contrats conclus à compter du 11 mars 2010, la TVA est assise, d’une part, sur la valeur du droit de reprise des immeubles qui reviennent au bailleur en fin de bail, et, d’autre part, sur les loyers acquittés pendant la durée du bail. La TVA est exigible dès la conclusion du bail pour la valeur du droit de reprise et au fur et à mesure de leur encaissement pour les loyers. Références : – Art. 260 5°, 261 D 1° bis, 269 2, c bis du Code général des impôts – Art. 201 quater A de l’annexe 2 au Code général des impôts – BOFiP-Impôts du 2 mars 2016 (BOI-TVA-IMM-10-20-10, n° 390)
50
La cession de terrains à bâtir peut-elle être assujettie à une TVA sur marge brute ? OuI. La vente d’un terrain à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel est soumise de plein droit à la TVA. La taxe est calculée en principe sur le prix de vente (art. 266 du Code général des impôts). Par dérogation, elle peut être calculée sur la marge brute (art. 268 du Code général des impôts). L’administration fiscale en retient une interprétation stricte en posant deux conditions cumulatives. En premier lieu, le vendeur doit établir que son acquisition n’a pas ouvert droit à déduction. En second lieu, l’application de la TVA sur la marge est réservée aux seules livraisons de terrains à bâtir acquis et revendus en gardant la même qualification, non seulement juridique, mais aussi physique. Ainsi, en cas de division parcellaire intervenue entre l’acquisition initiale et la cession ayant entraîné un changement de qualification ou un changement physique, telle qu’une modification des superficies vendues par rapport à l’acte d’acquisition, la taxation doit, selon l’administration, se faire, non pas sur la marge brute, mais sur le prix de vente. En revanche, lorsque la division est antérieure à l’acte initial d’acquisition, la taxation s’opère sur la marge brute. Références : – Art. 266 et 268 du Code général des impôts – BOFiP-Impôts du 2 mars 2016 (BOI-TVA-IMM-10-20-10, n° 20) – R. du ministère des Finances et des Comptes publics, JOAN du 30 août 2016, p. 7769 (Q. de Laure de la Raudière, n° 94061, JOAN du 15 mars 2016, p. 2125) – R. du ministère de l’Économie et des Finances, JOAN du 20 septembre 2016, p. 8522 (Q. de Dominique Bussereau, n° 96679, JOAN du 14 juin 2016, p. 5242) – R. du ministère de l’Économie et des Finances, JOAN du 20 septembre 2016, p. 8514 (Q. de Gilles Savary, n° 94538, JOAN du 29 mars 2016, p. 2509)
Janvier-février 2017 • www.lemoniteur.fr/ope-immo
La TVA grevant l’acquisition d’un immeuble « ancien » destiné à être revendu est-elle immédiatement déductible ? NON. La vente par un assujetti agissant en tant que tel d’un immeuble « ancien », c’est-à-dire achevé depuis plus de cinq ans, est en principe exonérée de TVA. Cependant, le vendeur peut, dans l’acte, sauf cas de dispense visée à l’article 257 bis du Code général des impôts, opter pour l’assujettissement volontaire à la TVA de la cession. Lorsque l’acquisition initiale d’un immeuble « ancien » a donné lieu à taxation à la TVA, celle-ci ne peut être déduite par le vendeur qu’une fois l’option effectivement exercée, c’est-à-dire au moment de la vente. La règle énoncée par l’administration dans son BOFiP est validée par le juge de l’impôt. Dans le jugement du tribunal administratif de Paris en date du 28 janvier 2016, la demande de remboursement du crédit de TVA présentée par la requérante avant l’option formulée dans l’acte de vente n’a pas été jugée recevable. En outre, son engagement de revendre dans le délai de cinq ans ne lui a pas permis de se prévaloir d’un droit à déduction lié à la mise en location de l’immeuble dans l’attente de sa revente. Références : – Art. 261 5 2° et 260 5° bis du Code général des impôts – Art. 201 quater annexe 2 au Code général des impôts – BOFiP-Impôts du 2 mars 2016 (BOI-TVA-IMM-10-30, n° 80) – TA Paris, 2e sect., 3e ch., 28 janvier 2016, SNC Oméga et SAS Financière Lord Byron, n° 1429085/2-3
L’indemnité versée à un locataire au titre de la résiliation anticipée de son bail commercial est-elle soumise à TVA ? OuI. Les indemnités ne sont taxables à la TVA que si elles constituent la contrepartie d’une prestation de services individualisée rendue à la partie versante. Elles échappent en revanche à la taxe si elles ont pour objet exclusif de réparer un préjudice commercial. En matière de résiliation anticipée d’un bail soumis à TVA, la question de la taxation est parfois difficile à trancher, comme dans l’affaire soumise à la Cour administrative d’appel de Paris, dans laquelle la société CCF avait déduit la TVA sur l’indemnité versée à son locataire en raison de la résiliation anticipée d’un bail commercial. L’administration a remis en cause la déduction au motif que l’indemnité n’entrait pas dans le champ d’application de la TVA. Selon la cour, la libération des locaux, consécutive à la résiliation anticipée du bail, doit être regardée comme un service nettement individualisable trouvant sa contrepartie dans la possibilité offerte au bailleur de conclure un nouveau bail dans des conditions de marché plus avantageuses. Dès lors, l’indemnité était bien taxable à la TVA. Cette décision s’inscrit dans le droit fil de la jurisprudence du Conseil d’État du 27 février 2015. Références : – CAA Paris, 2e ch., 1er juin 2016, SNC Centre Commercial Francilia, n° 15PA01120 – CE, 9e sous-section, 27 février 2015, SCI Catleya, n° 368661 – BOFiP-Impôts du 15 novembre 2012 (BOI-TVA-BASE-10-10-10, n° 260)
T
R
I
B
U
N
E
L
I
B
R
E
À quoi sert © DR
encore le règlement du PLU ?
Emmanuel Vital-Durand, avocat associé, Gide Loyrette Nouel
‘‘
Une avalanche de textes La question est iconoclaste, mais légitime si l’on considère que la définition de la norme d’urbanisme n’entretient désormais qu’un rapport relatif avec le règlement des plans locaux d’urbanisme (PLU). Le praticien est un peu perdu face à l’inflation normative : le décret du 28 décembre 2015 emporte nouvelle codification à droit constant de la partie réglementaire du livre Ier du Code de l’urbanisme. Mais sous cette apparence rassurante, le décret prévoit en réalité une réforme assez radicale du contenu du PLU et intègre l’avalanche de textes législatifs du quinquennat, en particulier les lois Alur du 24 mars 2014 et Pinel du 18 juin 2014. Ce bref énoncé omet la nouvelle répartition des compétences en matière de planification urbaine, issue de la loi NOTRe du 7 août 2015, et laisse de côté l’ordonnance et le décret réformant l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes, en application de la loi Macron, publiés respectivement les 5 et 14 août 2016. Au terme de cette fièvre législative, un premier bilan s’impose, en tentant de distinguer les éléments de permanence des véritables novations dans la rédaction des PLU.
Reste à clarifier la hiérarchie des normes du règlement, bousculée par l’émergence de règles qualitatives et de règles alternatives.
La continuité…
La structure du règlement privilégie maintenant une nomenclature articulée autour de trois thèmes : destination, caractéristiques et desserte des constructions. Jusque-là rien de révolutionnaire, et ce d’autant plus que la typologie des zones urbaines, à urbaniser, agricoles et naturelles est préservée. Le règlement du PLU conserve ainsi sa fonction essentielle en répondant aux trois questions fondamentales de l’opérateur immobilier : que puis-je construire ? Comment construire ? Avec quels équipements ?
’’
… dans le changement
C’est surtout la mise en œuvre des objectifs de mixité sociale et fonctionnelle qui revêt un caractère novateur. Après avoir défini cinq destinations principales, pouvant être complétées par une liste de 21 sous-destinations, le Code de l’urbanisme permet de distinguer les usages, voire d’imposer leur mixité, au sein d’une même unité foncière ou d’une construction ; il offre des majorations de volume constructible pour des destinations spécifiques ; il admet des règles minimales de hauteur ou d’emprise au sol ; il incite à rédiger des normes différentes pour les immeubles existants et les constructions nouvelles ; ou encore il autorise des règles différenciées entre le rez-de-chaussée et les étages supérieurs.
Un droit de l’urbanis me à la carte ?
Les nouvelles dispositions encadrant la rédaction des PLU sont ainsi marquées par la volonté de sortir de l’uniformité en évitant les règlements types. Dans le même esprit, les futurs règlements devraient s’écarter de la pratique du zoning en privilégiant la mixité des usages. Ces objectifs doivent être salués. L’encouragement à recourir à des règles graphiques plutôt qu’écrites tend par ailleurs à faciliter la compréhension de la norme. Les praticiens ne peuvent que s’en réjouir, surtout s’il s’agit de donner une assise juridique à « l’urbanisme de projet » par une traduction volumétrique des objectifs de densité. Reste à clarifier la hiérarchie des normes du règlement, bousculée par l’émergence de règles qualitatives fixant « un résultat à atteindre » et de règles alternatives qui permettent « une application circonstanciée » des règles générales. Et à assurer la combinaison du règlement avec les autres documents du PLU : « orientations d’aménagement et de programmation » (OAP) et « programme d’orientations et d’actions » (POA) du plan local de l’habitat (PLH) et du plan de déplacements urbains (PDU). L’abondance d’acronymes ne peut tenir lieu de politique d’aménagement urbain ! n www.lemoniteur.fr/ope-immo • Janvier-février 2017
51
Sommaire thématique
opé. immo. n° 91-92
Urbanisme et Environnement
janvier-février 2017
gestion et Professions
Procédures d’urbanisme : encore des simplifications............................... 10
La copropriété, laboratoire du droit souple ? .............................................3
Littoral : mieux faire face à l’érosion................................................................ 10
Le point sur la modernisation du secteur du logement social (loi Alur).............................................................................. 12
Le point sur la planification et l’urbanisme (loi Alur).................................11 Associations foncières urbaines autorisées ou de projet : le régime est revu........................................................................ 14 Demande de permis par voie électronique....................................................14
Loi pour une république numérique : vers le « zéro papier » immobilier.................................................................... 15 Copropriété : il est né, le registre d’immatriculation !................................ 15
Notions de sous-destinations des constructions.......................................14
Copropriétés : parking adapté aux véhicules des personnes handicapées.............................................................................. 15
Faut-il proroger le délai de validité du permis de construire ?.................16
Squats : les propriétaires privés protégés pour tous leurs biens...........17
Lotissement : l’architecte peut être obligatoire........................................... 16 Quel intérêt à agir à l’encontre d’un arrêté de cessibilité ?......................35 L’interdépendance technique entre des constructions suffit-elle à les qualifier d’ensemble immobilier unique ?............................................35 Comment calculer la surface unitaire des publicités lumineuses ?..........................................................................................................36 Le maintien d’une famille nombreuse au sein d’un village justifie-t-il une dérogation aux règles d’urbanisme ?.................................36 Recours abusif : le juge judiciaire est-il compétent pour indemniser le préjudice subi par le bénéficiaire du permis ?.........................................37 Les EPCI compétents pour les schémas de cohérence territoriale doivent-ils être associés à l’élaboration des PPRI ?...................................37 À quoi sert encore le règlement du PLU ?....................................................... 51
Construction Amiante : le donneur d’ordre reste responsable des travaux...................16 Marchés privés : un CCAg travaux new look (dossier)...................................................................28 Le caractère minime de l’empiétement peut-il conduire au rejet de la demande de démolition ?..........................................................38 garantie décennale : quels sont les critères d’appréciation des désordres ?.............................38 gestion des travaux modificatifs......................................................................48
Vente et Contrats spéciaux L’habitat participatif : une façon citoyenne de penser le logement,intégrée aux politiques publiques (Ça fait débat).........................6 Habitat participatif et garantie financière d’achèvement : des précisions bienvenues (TO à retenir).........................................................14
Copropriétés en difficulté : le contrôle est renforcé................................... 17 Les pratiques des agences immobilières à l’épreuve de la loi Alur........17 Les « millennials » au travail : au-delà des idées reçues......................... 18 Loyers binaires : le juge des loyers compétent sous conditions (décision à retenir)....................................................................34 Jusqu’où la loi Alur s’applique-t-elle aux contrats en cours ?..................40 Quelle indemnisation en cas de carence dans la mise en œuvre du droit au logement opposable ?....................................................................41 La dénégation du droit au statut pour défaut d’immatriculation doit-elle être précédée d’une mise en demeure ?.......................................41 Le statut des baux professionnels s’applique-t-il aux activités n’ayant pas un caractère lucratif ?..................................................................42 L’absence de syndic peut-elle constituer un vice caché rendant l’immeuble en copropriété impropre à son usage ?....................42 Quel est le préjudice réparable par le diagnostiqueur, auteur d’un diagnostic termites erroné ?.......................................................43 Copropriété : le fonds de travaux est obligatoire.........................................46
Financement Dans quelle limite la sûreté consentie par une SCI peut-elle être contraire à son intérêt social ?.................................................................43 L’absence de notification par le cessionnaire de la cession Dailly au débiteur cédé libère-t-elle la caution ?......................................................44
Fiscalité Taxe d’aménagement : demandez le tarif....................................................... 15 Réel ou forfait : faut-il simplifier la taxe de séjour ?.................................... 17 Lois de finances 2016-2017 : de l’ancien renové et du neuf (dossier).............................................................20 L’évaluation par comparaison des titres non cotés peut-elle être combinée avec d’autres méthodes ?..............................................................44
Logement social : pas de droit individuel à l’acquisition........................... 16
Le bail à construction est-il soumis à la TVA de plein droit ?....................50
La domanialité publique virtuelle, acquise avant l’entrée en vigueur du CgPPP, demeure-t-elle applicable postérieurement ?....39
La cession de terrains à bâtir peut-elle être assujettie à une TVA sur marge brute ?...............................................................................50
Vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt : qui peut invoquer la défaillance de la condition ?.............................39
La TVA grevant l’acquisition d’un immeuble « ancien » destiné à être revendu est-elle immédiatement déductible ?.................50
Dans un bail emphytéotique, la redevance est-elle soumise aux règles de révision des loyers commerciaux ?......................................40
L’indemnité versée à un locataire au titre de la résiliation anticipée de son bail commercial est-elle soumise à TVA ?.........................................50
www.lemoniteur.fr/ope-immo
N° 91-92 – Mensuel – 50 euros