Réhabiliter les friches sur un territoire by INFOPRO DIGITAL

Méthode, diagnostic et traitement

Au regard de la crise écologique profonde que nous traversons, la réhabilitation des friches est devenue une nécessité. Cet objectif est désormais clairement et définitivement inscrit sur l'agenda politique national. Plusieurs lois récentes en France ont souligné d'ailleurs l'importance de cette problématique publique. Pour autant, le traitement des friches sur un territoire est difficile car il faut composer avec des problématiques techniques fortes (liées notamment à la pollution des sites), des ingénieries juridiques et financières complexes, et une gouvernance adaptée à chaque site. Comment dès lors s'engager dans le traitement des friches sur un territoire ? Des opportunités se présentent aujourd'hui pour avancer dans cette démarche qualité tout en maîtrisant le budget consacré à cela par les collectivités. Après une présentation des différentes typologies de friches, cet ouvrage propose d'identifier les enjeux de réhabilitation sous-jacents à celles-ci, les freins qui pèsent sur leur traitement, et les pistes pour avancer vers la mise en place d'un projet global et territorial de cette problématique. Au-delà de la compréhension des friches, l'ouvrage donnera aux lecteurs les clefs pour mener à bien le processus d'élaboration d'un projet global de traitement des friches, depuis la réalisation d'un diagnostic complet jusqu'au traitement individuel de chaque friche.

Directeur du développement territorial et des fonds européens au sein du conseil départemental du Calvados, Christophe Régent exerce depuis quinze ans au sein des collectivités dans le conseil tant sur la conduite des projets que sur leur financement. Ingénieur en chef des collectivités, il est habitué aux rouages des financeurs et intervient aussi bien en accompagnement auprès de projets communaux que de grands projets d'équipement.

C. Régent

LES ESSENTIELS

Réhabiliter les friches sur un territoire - Méthode, diagnostic et traitement

Réhabiliter les friches sur un territoire

Méthode, diagnostic et traitement

LES ESSENTIELS Aménagement, urbanisme & développement territorial

Christophe Régent

www.territorial-editions.fr ISSN : 2553-5803 – ISBN : 978-2-8186-1753-3

Méthode, diagnostic et traitement

C. Régent

LES ESSENTIELS

Réhabiliter les friches sur un territoire - Méthode, diagnostic et traitement

Réhabiliter les friches sur un territoire

Méthode, diagnostic et traitement

LES ESSENTIELS Aménagement, urbanisme & développement territorial

Christophe Régent

www.territorial-editions.fr ISSN : 2553-5803 – ISBN : 978-2-8186-1753-3

Réhabiliter les friches sur un territoire Méthode, diagnostic et traitement

LES ESSENTIELS Christophe Regent

Directeur du développement territorial et des fonds européens au conseil départemental du Calvados

CS 70215 - 38501 Voiron Cedex Tél. : 04 76 65 87 17 - Fax : 04 76 05 01 63 Retrouvez tous nos ouvrages sur http://www.territorial-editions.fr

Référence BK 353 Octobre 2020

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Sommaire Introduction. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.9

Partie 1 Des friches issues de la vie socio-économique d’un territoire et dont il faut s’occuper Chapitre I Comprendre les friches. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13 A - Que sont les friches ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13 1. Cerner les critères de définition des friches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13 2. À l’origine des friches. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.14

B - Les différentes typologies de friches. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15 1. Les friches industrielles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16 2. Friches artisanales et commerciales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.18 3. Friches agricoles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.20 4. Friches d’habitat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.21

C - Où se situent les friches ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23 1. Des bases de données nationales pour les friches industrielles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23 2. Les observatoires locaux des commerces pour identifier la vacance commerciale sur les territoires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25 3. Des initiatives prises pour l’identification des friches agricoles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25 4. La localisation des friches d’habitat. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.27

Chapitre II Pourquoi il est important de les traiter ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.29

B - Pour des raisons économiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.30 C - Pour des raisons sociales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.32 D - Pour des raisons de marketing territorial. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.33

Chapitre III Les freins au traitement des friches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.35 A - Les freins techniques : le défi de la dépollution. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.35

Sommaire

Réhabiliter les friches sur un territoire

A - Pour des raisons environnementales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.29

B - Les freins financiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.37 C - Les freins réglementaires et juridiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.38 1. Pour les friches industrielles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.39 2. Pour les friches commerciales et de vacance. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.40 3. Pour les friches agricoles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.40

D - Les freins organisationnels et d’ingénierie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.41

Chapitre IV Les principaux acteurs à mobiliser pour traiter les friches. . . . . . . . . . . p.43 A - L’État : observer, accompagner et financer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.43 B - L’Ademe : accompagner et aider financièrement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.44 C - Les établissements publics fonciers. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.44 D - Les collectivités locales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.45 1. Un opérateur pour gérer ses propres friches. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.45 2. S’engager pour le traitement des friches : de la gestion d’un cas spécifique au catalyseur global opérateur pour gérer ses propres friches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.46

E - Les entreprises privées. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.47

Chapitre V Se lancer dans une démarche de traitement des friches. . . . . . . . . . . . p.49 A - Un engagement volontaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.49 B - Un moment opportun : le nouveau mandat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.49

Partie 2

Réhabiliter les friches sur un territoire

S’engager avec méthode dans le traitement des friches

Chapitre I Un cadrage précis des objectifs et du processus du projet : les clés du succès. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.53 A - L’importance du pilotage politique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.54 B - Fixer des objectifs ambitieux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.55 1. Définir les objectifs politiques et opérationnels du projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.55 2. Exemple d’objectifs opérationnels. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.56

Sommaire

C - Phasage et gouvernance du projet : les éléments clés d’un cadrage réussi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.57 1. Définir les grandes étapes du projet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.57 2. Définir le planning. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.57 3. Définir les moyens associés au projet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.58 4. Adopter une gouvernance adaptée au projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.58

D - Prévoir l’évaluation et le suivi du projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.59 1. Le suivi de l’action conduite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.59 2. Évaluer la démarche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.60 3. Mettre en place un dispositif de suivi et d’évaluation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.61

E - Communiquer tout au long du projet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.62 1. Communiquer au démarrage de l’action . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.62 2. Communiquer sur la mise en œuvre du programme d’actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.62

F - Un exemple de cadrage du projet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.63

Chapitre II Un diagnostic précis des friches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.65 A - La recherche de données : la prélocalisation des friches. . . . . . . . . . p.65 1. Mobiliser les bases de données existantes. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.65 2. Mettre en valeur les données obtenues avec la datavisualisation . . . . . . . . . . . . . . . . . p.68

B - La qualification des sites identifiés en sites de friches. . . . . . . . . . . . . . . p.69 1. Le recours à la connaissance empirique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.69 2. Le recours à des experts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.70

Chapitre III Construire son plan d’actions. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71 A - Réaliser une fiche pour chaque site en friche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71 1. Décrire les caractéristiques de la friche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71 2. Chiffrer le traitement de la friche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.72 4. Envisager le devenir du site. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.73

B - La hiérarchisation des priorités en matière de friches . . . . . . . . . . . . . . . p.74 1. La hiérarchisation par les coûts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.75 2. La hiérarchisation par niveau de complexité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.75 3. La hiérarchisation par opportunité de développement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.75 4. Une synthèse formulée dans le cadre d’un plan d’actions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.75

Sommaire

Réhabiliter les friches sur un territoire

3. Envisager l’ingénierie nécessaire au traitement de la friche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.72

Chapitre IV Le traitement des friches. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.78 A - L’étude de vocation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.78 1. Un diagnostic fin de l’état du site . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.78 2. La production de plusieurs scénarios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.79

B - L’étude de faisabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.80 C - Le bouclage du plan de financement et la mobilisation des meilleurs experts : les clés de la réussite de la conduite d’opération. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.80 1. Le montage financier du projet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.81 2. La gouvernance adaptée. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.81

Chapitre V Aller plus loin en s’engageant dans une démarche prospective. p.82 A - Une démarche prospective proactive. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.82 B - Les moments clés de l’engagement de la prospective. . . . . . . . . . . . . p.82 1. Anticiper lors de la réalisation de documents d’urbanisme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.83 2. Anticiper lors de l’évolution des aménagements et équipements publics. . . . . . . . . . p.83 3. Créer un observatoire des friches . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.83

Partie 3 Des exemples réussis de réhabilitation de friches Chapitre I La réhabilitation d’un ancien collège . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.87 A - À l’origine de la friche : la fermeture d’un collège. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.87 1. La fermeture d’un collège. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.87

Réhabiliter les friches sur un territoire

2. La gestion du bâtiment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.88

B - La démarche de réhabilitation retenue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.88 1. L’étude d’opportunité : diagnostic du site et constructions de scénarios . . . . . . . . . . . p.89 2. Une étude de faisabilité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.90 3. La mise en œuvre de la reconversion de la friche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.90

Sommaire

Chapitre II La réhabilitation d’un ancien site industriel : deux projets de reconversion innovants. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.92 A - À l’origine de la friche industrielle : une grande entreprise métallurgique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.92 1. La Société métallurgique de Normandie (SMN) : une grande entreprise métallurgique. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.92 2. La fermeture du site et le démantèlement. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.93

B - La démarche de réhabilitation retenue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.93 1. L’étude d’opportunité : diagnostic du site et la définition d’un objectif . . . . . . . . . . . . . p.93 2. Une étude de faisabilité. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.94 3. La mise en œuvre de la reconversion de la friche. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.95 4. Le coût de l’opération et les partenaires financiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.96

Chapitre III Réinvestir les friches avec des activités sportives : l’exemple du Darwin écosysteme de Bordeaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.98 A - À l’origine de la friche : une ancienne caserne militaire . . . . . . . . . . . p.98 1. Une ancienne caserne militaire au cœur de Bordeaux. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.98 2. La fermeture de la caserne et l’opportunité foncière. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.98

B - La démarche de réhabilitation retenue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.99 1. Le diagnostic du site et l’aboutissement à un projet sportif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.99 2. La mise en œuvre de la reconversion de la friche pour la pratique sportive. . . . . . . . p.99 3. Un site reconverti exemplaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.100

A - À l’origine de la friche : d’anciens terrains ou bâtiments agricoles. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.101

B - Un sens donné à la reconversion : l’alimentation des cantines scolaires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

p.102

Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.104 Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.105

Sommaire

Réhabiliter les friches sur un territoire

Chapitre IV La réhabilitation d’une friche agricole en espace de permaculture pour alimenter les cantines scolaires. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.101

Introduction Au regard de la crise écologique profonde que nous traversons, la réhabilitation des friches est devenue une nécessité. Cet objectif est désormais clairement et définitivement inscrit sur l’agenda politique national, voire international. Plusieurs lois récentes en France ont souligné d’ailleurs l’importance de cette problématique publique. Pour autant, le traitement des friches sur un territoire est difficile à plusieurs égards. D’abord, le traitement des friches n’a pas toujours été d’actualité, les territoires privilégiant les aménagements nouveaux, consommateurs de fonciers. Il n’y a donc pas une grande histoire de traitement des friches nous permettant de nombreux retours d’expériences. Ensuite, aucune doctrine de réhabilitation des friches n’a encore été pleinement établie que cela soit au niveau de la définition que des procédures législatives. Enfin, et c’est un problème majeur, les friches sont sources de nombreuses difficultés quand on rentre dans le sujet. Elles cumulent en effet des difficultés potentielles de gouvernance, de pollution, bien évidemment, mais aussi de financement. Comment dès lors s’engager dans le traitement des friches sur un territoire ? Des opportunités se présentent aujourd’hui pour avancer dans cette démarche qualité tout en maîtrisant le budget consacré à cela par les collectivités. Après avoir tenté d’appréhender de la meilleure manière la notion de friches, cet ouvrage proposera d’identifier les enjeux de réhabilitation sous-jacents à celles-ci, les freins qui pèsent sur leur traitement et les pistes pour avancer vers la mise en place d’un projet global et territorial de réhabilitation.

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Au-delà de la compréhension des friches, l’ouvrage donnera aux lecteurs les clés pour mener à bien le processus d’élaboration d’un projet global de traitement des friches depuis la réalisation d’un diagnostic complet jusqu’au traitement individuel de chaque friche.

Introduction

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Partie 1 Des friches issues de la vie socioéconomique d’un territoire et dont il faut s’occuper

Chapitre I Comprendre les friches Ce premier chapitre consistera à donner du contenu à la notion de friches. Nous allons voir les différentes approches pouvant être mobilisées pour définir celles-ci, comprendre leur origine, leur localisation et les différentes catégories pouvant être formées, dans une logique d’action.

A - Que sont les friches ? 1. Cerner les critères de définition des friches Avant de débuter cet ouvrage, il est essentiel de bien cerner ce que sont les friches et d’en identifier une définition. Cet exercice n’est pas aisé, car il n’existe pas de définition stabilisée des friches en France. Dans une note1 de l’Assemblée des communautés de France (ADCF) de novembre 2019, réalisée conjointement avec Territoires d’industries, il est remarqué que « la cartographie des friches ne va pas de soi, en premier lieu parce que la définition des friches n’est pas homogène : il n’existe pas de définition officielle de la friche, et elle ne constitue pas une notion juridique à part entière ».

D’abord, l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (Ademe) qui est un organisme français spécialisé dans les questions environnementales en France. En 2012, elle a défini ainsi les friches : « Les friches sont des terrains ou des bâtiments qui sont inoccupés depuis plus de deux ans, dont le devenir n’est pas écrit et dont l’état général est détérioré. » De son côté, l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) les définit comme des « espaces bâtis ou non, anciennement utilisés pour des activités 1. h ttps://www.adcf.org/files/DOCS/Note-friches-TI-AdCF-25102019-web.pdf (page 4).

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En effet, le terme « friches » est un terme utilisé régulièrement et présent dans le langage commun mais qui peut renvoyer à diverses acceptions. En passant en revue différentes définitions d’organismes qui ont une spécialité sur ces questions, nous pouvons approcher les critères qui nous aideront à qualifier de friche un espace ou un lieu du territoire, le seul objectif reste en effet de pouvoir catégoriser celle-ci afin d’entreprendre l’opération de traitement et de résorption.Trois organismes vont nous aider à catégoriser les friches.

industrielles, commerciales ou autres, abandonnés depuis plus de deux ans, et de plus de 2 000 m2 ». Enfin, le Laboratoire d’initiatives foncières et territoriales innovantes (Lifti) propose la définition suivante pour la friche : « Bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, quelle que soit son affectation ou son usage, dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans une intervention préalable. » Au regard de ces trois définitions, nous pouvons retenir quatre critères cumulatifs qui peuvent définir une friche : -  un facteur structurel : ce sont d’abord des terrains ou des bâtiments ; -  un facteur temporel : les friches sont inoccupées depuis un temps long – plus de deux ans paraît cohérent –, le facteur temporel est un point important, car il faut du temps pour traiter un site devenu vacant, notamment du fait de son niveau de dégradation ; -  un facteur sanitaire : les friches sont des espaces détériorés ; l’activité précédant leur mise en état de friches a abîmé ces espaces ou ces bâtiments ; ce peut être également les conditions de sa construction, qui comme dans le cas de bâtiment, ont conduit au classement de friches ; -  un facteur d’avenir : le devenir d’une friche n’est pas écrit. Les processus publics sont relativement longs et il n’est pas rare qu’un site reste plus de deux ans dans un état qui pourrait donner l’impression d’être en friche, aucune activité ne paraissant faire vivre le site. Dans le cas spécifique d’un site en friche, il n’y a en réalité pas d’activité, pas de programme prévu pour ce site.

2. À l’origine des friches

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Pourquoi la France compte-t-elle autant de friches et pourquoi ce problème est-il devenu aussi crucial ? Nous pourrions en effet considérer, dans une logique idéale d’aménagement du territoire, que collectivement les différents acteurs et opérateurs de cet aménagement (collectivités, entreprises, particuliers) aient compris que, vivant dans un territoire fini, c’est-à-dire présentant littéralement une fin, ils ne pouvaient se permettre de dilapider de l’espace inoccupé.

Pourtant, après plusieurs décennies d’aménagement du territoire, les chiffres sont marquants et soulignent que de très nombreux bâtiments et espaces se retrouvent aujourd’hui en friche et devant être traités. En réalité, l’origine de la présence de friches s’explique par la manière dont la vie socio-économique s’est organisée et déroulée sur les territoires depuis le début de l’ère industrielle. Les cycles économiques sont plus ou moins longs et entraînent des évolutions importantes sur la vie des entreprises depuis leur création, le développement voire la disparition des entreprises.

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Plusieurs raisons peuvent expliquer la clôture d’une entreprise et parmi elles la mise en liquidation définitive de l’entreprise ou encore le départ à la retraite de son responsable. En moyenne, en France, chaque année, ce sont ainsi près de 60 000 défaillances d’entreprises qui sont dénombrées. Parmi elles, on retrouve très majoritairement des défaillances de micrœntreprises. Viennent ensuite les PME et les plus grandes entreprises. À l’issue de ces fins d’activité, plusieurs options peuvent se présenter et plus spécifiquement concernant le site d’activité, celui-ci peut être repris. Mais dans de nombreux cas, le site de l’activité est fermé entraînant la nécessité d’assurer un traitement de ce site. C’est souvent à ce moment que se trouve l’origine des friches. Car trois raisons expliquent essentiellement l’absence d’un traitement de son ancien lieu d’exploitation par le propriétaire du site : l’habitude de ne pas les traiter, les difficultés de traitement et la question des coûts. La première raison au développement d’une friche est l’habitude (mauvaise) qui a été prise en France de privilégier la construction ou l’aménagement neuf plutôt que de reprendre des sites auparavant utilisés. On imagine spontanément bien sûr la plus grande facilité à engager une construction ou un aménagement neuf plutôt que de s’engager dans un réaménagement ou une réhabilitation. Pendant de nombreuses années, l’appareil législatif n’a pas permis de contraindre un aménageur ou un constructeur de site à privilégier d’abord la réutilisation d’un ancien site plutôt que de consommer de l’espace avec un nouveau site. Bien sûr et dans le cadre de la transition écologique de notre territoire, un mouvement est engagé afin d’éviter l’artificialisation des terres mais jusqu’alors, aucun dispositif ne prévoyait de privilégier avant tout le recyclage foncier. Les difficultés de traitement des friches sont un deuxième élément essentiel pour comprendre l’origine des friches. Par définition, une friche est un espace ou un bâti en état de dégradation, et donc souvent difficile voire très difficile à traiter.

Tous ces éléments peuvent expliquer pourquoi des friches apparaissent et pourquoi elles demeurent présentes parfois en grand nombre sur certains territoires.

B - Les différentes typologies de friches Plusieurs classements peuvent être établis afin de catégoriser les friches ; on en distingue globalement deux types :

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Dernier élément à l’origine des friches, la question du coût. Ce coût peut correspondre soit à un retraitement de la friche en vue de sa réutilisation soit en la réhabilitation totale du site par une élimination ou un traitement de l’espace et/ou du bâti.

-  un classement sur une base géographique : on évoquera alors la notion de friches urbaines ou de friches périurbaines selon que le site se situe dans un périmètre de cœur de ville, ou de zone périurbaine ou même de zone rurale ; -  un classement sur la base de la nature de l’activité précédant l’état de friche. Dans ce cas, on évoquera la nature de l’occupation précédant la situation de friche. Ainsi, si le site était anciennement occupé par un site industriel, nous parlerons de friche industrielle. Si c’était auparavant un lieu d’habitation, on parlera alors de friche d’habitat. Avant de s’engager dans une stratégie locale de résorption des friches, il est essentiel de bien définir le périmètre de la typologie des friches retenues afin de concentrer et d’optimiser les moyens disponibles. Dans le cadre de cet ouvrage, nous utiliserons un classement sur la base de la nature de l’activité précédente et nous retiendrons quatre grandes typologies de friches : les friches industrielles, les friches artisanales et commerciales, les friches agricoles et les friches d’habitat.

1. Les friches industrielles Les friches industrielles sont les friches issues d’une ancienne activité industrielle. Les industries composent le secteur secondaire en France et elles visent, par nature à produire des produits industriels par la transformation d’une ou plusieurs matières premières en un produit fini. À la suite de l’arrêt d’une activité industrielle et si le site n’est pas correctement traité par son propriétaire, celui-ci peut devenir une friche industrielle.

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Le développement des friches industrielles a été spectaculaire à partir du milieu du xxe siècle et l’émergence de grandes crises industrielles. Auparavant, la question se posait peu et les anciens sites industriels, à l’arrêt de leur activité, trouvait généralement assez vite un repreneur. Certaines friches peuvent avoir ainsi connu un passé industriel parfois long, le bâtiment industriel ayant changé de propriétaire voire d’activité et ayant été repris depuis l’origine du développement industriel du site. Notons d’ailleurs qu’il est important de conserver la mémoire industrielle du site pour pouvoir le cas échéant traiter des pollutions diverses.

Certains territoires sont aujourd’hui profondément marqués par la présence de friches industrielles. C’est le cas par exemple pour la région des Hauts-de-France qui concentre près de 50 % des friches industrielles françaises, forte de son riche passé industriel. En fonction de l’activité passée du site industriel (chimie, charbon, etc.), ces friches peuvent présenter des problèmes de natures diverses mais on distingue essentiellement les difficultés suivantes :

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-  Ce sont des sites généralement de grande taille tant par la superficie du sol que par la taille des bâtiments. -  Les pollutions peuvent être très difficiles à traiter avec la présence parfois toujours forte de déchets dangereux sur le site ou de pollutions très ancrées dans le sol (cas des anciens sites utilisant des hydrocarbures par exemple), que celles-ci soient des pollutions par des métaux, des hydrocarbures lourds ou légers. -  L’activité industrielle ayant été stoppée, la notion du coût du retraitement et de la responsabilité du retraitement qui sont corrélés peut devenir un véritable point de blocage. Les enjeux financiers sont en effet considérables et le transfert de responsabilité pour appliquer le principe du pollueur-payeur peut s’avérer très difficile à mettre en œuvre. Il n’y a pas de rapport immédiat entre la constitution d’une friche et un ancien site industriel classé comme dangereux (au regard de la nature des activités qui y étaient menées, par exemple). Toutefois, ces usines doivent être clairement suivies à l’issue de leur activité, car ce sont généralement des sites pouvant présenter une pollution postérieure à leur utilisation. Une grande vigilance doit donc s’imposer quant au suivi de ces usines.

Exemple de l’ancien site industriel Lu de Ris-Orangis L’ancienne activité du site L’ancienne usine Belin/Lu de Ris-Orangis était la plus grande usine de biscuiterie du groupe Danone qui possède les marques Belin et Lu depuis 1989. Usine ultramoderne, elle aura su maintenir une cadence élevée de production tout au long de son existence et elle était l’une des usines les plus rentables du groupe. La fermeture de l’usine

La reconversion de la friche industrielle L’usine était sise sur un terrain de 7 hectares. Plusieurs projets ont été envisagés par le nouveau propriétaire, le groupe AXA, qui avait racheté le site à l’ancien propriétaire, le groupe Danone. Parmi ces projets, il avait été identifié un centre commercial, qui a fait l’objet de très nombreux opposants et qui a été finalement abandonné, une plateforme logistique ou encore une zone d’activité. Rasée, cette usine, qui jouxte le terrain de l’ancien hippodrome de Ris-Orangis, devait faire partie de la surface assignée au prochain grand stade de rugby. Mais le projet ayant été annulé en 2019, il reste encore à trouver un devenir pour cet ancien site.

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L’usine a fermé en 2003. Cette fermeture relève plus d’une décision d’organisation que d’une raison économique, elle sera très mal vécue par les employés et certains mettront plus de dix ans pour faire reconnaître que la fermeture n’avait aucune raison économique.

2. Friches artisanales et commerciales Sur les territoires, il existe également des friches artisanales et commerciales. Contrairement aux friches industrielles, celles-ci sont issues, comme leur nom l’indique, d’anciennes activités artisanales et commerciales qui se sont interrompues. Ces friches sont également issues de la vie économique classique, les locaux occupés par d’anciennes activités pouvant devenir ainsi vacants au gré de la vie économique des entreprises concernées. Localement, ces friches peuvent se situer soit dans les zones commerciales et artisanales qui se sont développées en périphéries des villes soit directement dans les cœurs de villes, causant de grandes difficultés. Dans certains territoires, il peut y avoir également un phénomène de concentration des friches dans un cœur de ville, créant véritablement un phénomène de désertification en centre-ville. Conjugué aux départs d’activités économiques dans les périphéries depuis de très nombreuses années, cela peut créer le sentiment de villes mortes. Le phénomène a notamment été documenté en 2016 par l’Institut pour la ville et le commerce qui a recensé 27 centres-villes qualifiés d’extrêmement désertifiés, le phénomène touchant l’ensemble de la France. Plusieurs raisons peuvent expliquer le développement de friches commerciales et parmi celles-ci un urbanisme commercial qui a favorisé essentiellement et depuis plus de trente ans, le développement de ceintures commerciales dans les pourtours des villes au détriment des centres-villes. Combinée à une augmentation des prix en hypercentre des villes, l’augmentation des prix des pas-de-porte a favorisé le départ des commerces de centre-ville.

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Toutefois, à l’aune d’une volonté renouvelée des élus de densifier les centres-villes et de la progressive conversion de la société à un mode de développement écologique (privilégiant la proximité et les déplacements doux), il s’agira probablement dans les années à venir de réhabiliter tout à la fois les commerces de centre-ville pour les réinvestir et d’engager un travail de réhabilitation de friches commerciales au pourtour des villes.

In fine, la réhabilitation des friches commerciales et artisanales sera bénéfique à trois niveaux : cela permettra aux territoires de disposer de fonds de commerce réhabilités en centre-ville, d’améliorer le cadre de vie en supprimant les verrues immobilières mais aussi de renforcer la possibilité de créer ou accroître de nouvelles dynamiques locales de développement.

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