Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
2
Indice Introduzione Finalità ed effetti del Progetto di dismissione Le fasi e le attività del Progetto Visioni strategiche del Progetto SWOT Analysis Esempio di rivalutazione
4 5 6 8 9 10
Il contenuto del presente documento è stre amente riservato agli interlocutori autorizza dallo Studio Spinapolice & Partners. Si vieta la riproduzione totale o parziale in ogni sua parte in formato testo o in rappresentazione grafica.
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
3
Introduzione Il servizio del debito pubblico costa ogni anno all’Italia il 5,4 del PIL, pari a 85 miliardi circa di euro. Una cifra destinata, purtroppo, ad aumentare. Una delle soluzioni per abbassare questi valori è la vendita del patrimonio immobiliare dello Stato, che vale complessivamente circa 500 miliardi, di cui la parte che si può vendere nei prossimi anni equivale al 5-10%, cioè 25-50 miliardi. Le dismissioni operate negli ultimi anni hanno seguito essenzialmente una sola metodologia: la semplice vendita dei beni ai privati. Abbiamo perciò ritenuto di sviluppare un progetto che cambi la prospettiva delle dismissioni del patrimonio immobiliare degli Enti Pubblici, affinché tale operazione diventi uno strumento virtuoso atto a risolvere diverse problematiche di interesse politico ed economico contemporaneamente. Ci siamo chiesti, in pratica, come sfruttare al massimo il patrimonio immobiliare pubblico la cui cessione, secondo la nostra strategia, può essere non solo finalizzata ad abbattere il debito, ma può anche diventare volano per l’economia e quindi incentivare l’impresa e l’occupazione, riqualificare il territorio, ottenere in tempi brevi liquidità e abbattimento delle spese di gestione dei beni, il tutto “a costo zero” - si consenta questa espressione di uso tipicamente commerciale, che però è efficace -. Ebbene, qui di seguito, le linee guida del progetto e qualche accenno sul susseguirsi delle attività che si prevedono necessarie per ottenere i risultati sopra descritti.
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
4
Finalità ed effetti del Progetto di dismissione Finalità del progetto è il trovare soluzioni tese a: Abbattere i costi derivanti dalla sua gestione (parte del quale in disuso o in stato di degrado e parte in uso a bassa redditività) Affrontare la gravosa questione del debito prodotto dalla gestione
Gli effetti del progetto sono ottenere risultati per: Stato economico più performante basata sul massimo sfruttamento del proprio patrimonio Creare un volano di sviluppo economico, grazie all’attrazione delle imprese, e conseguentemente allo sviluppo occupazionale. Rilanciare l’economia con le azioni ed attività di riqualificazione e ristrutturazione edile degli immobili. Dismissionne con maggior valore certo e rapida monetizzazione.
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
5
Le fasi e le attività del Progetto Costituzione di una SPA immobiliare finalizzata alla gestione delle dismissioni ed alla rivalutazione del patrimonio immobiliare.
Stima del valore di mercato ante interventi di ristrutturazione (sia di vendita che di locazione) del patrimonio individuato, rispetto al maggior valore del patrimonio stesso in seguito alla ristrutturazione e riqualificazione immobiliare e parallela stima dell’investimento occorrente alle ristrutturazioni.
1 4
I n v e nt a r i o d e l p a t r im on i o classificandolo per aree geografiche, vincoli urbanistici, destinazione d’uso, stato di conservazione, attuali detentori e relativi titoli di possesso, rendite prodotte, vincoli storici o architettonici, indicazione dei beni disponibili o indisponibili, etc.
2
Costituzione di un Fondo Patrimoniale nel quale far confluire gli immobili che ricadono nel progetto di dismissioni e/o riqualificazione del patrimonio, aperto alla partecipazione di investitori istituzionali e/o privati, italiani e/o internazionali che con i loro capitali finanzino le ristrutturazioni.
5
Individuazione dei beni rientranti nel progetto di dismissione e quelli destinati alla sola riqualificazione, con immediata promozione delle eventuali procedure di variazione dei vincoli di destinazione d’uso (tavolo di confronto con gli enti locali), architettonici e urbanistici, ove possibile.
Bando di gara per le imprese edili che partecipano al programma di ristrutturazione del patrimonio.
3
6
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
6
Le fasi e le attività del Progetto Bando di gara per le imprese che vengono ad investire nel territorio italiano, alle quali offrire i beni immobili per impiantare le rispettive attività ad un minimo canone d’uso per quattro anni con opzione di acquisto del bene assegnato allo scadere del periodo ad un prezzo prestabilito in sede di assegnazione (laddove possibile con accesso a meccanismi di tax credit e/o tax shelter es. totale abbattimento delle aliquote regionali per i primi 4 anni con accesso a tale beneficio fiscale solo in caso di avvio nuova attività sul territorio nazionale)
7
Realizzazione di piattaforme di crowdfunding1 di tipo equity based per incentivare l’interesse degli stakeholders (imprenditori e cittadinanze) a partecipare al progetto, aiutando le start-up assegnatari e a finanziare l’esercizio dell’opzione d’acquisto con i capitali provenienti dai detti fondi
1
Il crowd funding o crowdfunding (dall'inglese crowd, folla e funding, finanziamento) è un proces‐ so collabora vo di un gruppo di persone che u lizza il proprio denaro in comune per sostenere proge di persone ed organizzazioni. È un processo di finan‐ ziamento dal basso, che mobilita persone e risorse. Il termine trae la propria origine dal crowdsourcing, processo di sviluppo colle vo di un proge o. Il crowdfunding si può riferire a processi di qualsiasi genere, dall'aiuto umanitario al sostegno all'arte e ai beni culturali, fino all'imprenditoria innova va e alla ricerca scien fica. Nel nostro caso alla rivaluta‐ zione del valore economico del patrimonio immobi‐ liare dello Stato.
8
9 Vendita delle quote del fondo patrimoniale rivalutato dalle ristrutturazioni e dai contratti di opzione sottoscritti con le imprese che partecipano al bando delle dismissioni per realizzare liquidità immediata in favore della finanza pubblica (Stato).
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Progetto di dismissioni del Patrimonio Pubblico Immobiliare
7
VISIONI STRATEGICHE DEL PROGETTO + VALORE
+ OCCUPAZIONE + ECONOMIA
Gli immobili riqualifica hanno un valore decisamente maggiore. Abba mento dei cos di ges one La rivalutazione corrisponde alla des na‐ zione d’uso, lo stato d’uso e l’ubicazione Rapida mone zzazione e veloce dismis‐ sione
Volano edile per le ristru urazioni. Sviluppo occupazionale grazie alle aziende che parteciperanno al proge o (70%‐80% Startup)
Lo sviluppo economico si innesca grazie alle aziende che produrranno ricchezza e valore aggiunto, a vando I seguen processi di sviluppo: Finanza finalizzata all’acquisto Consumi dei lavoratori Ge to fiscale
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
SWOT ANALYSIS
PUNTI DI FORZA I.
Rivalutazione del patrimonio immobiliare a costo zero .
II.
Monetizzazione in tempi brevi e valori certi.
DEBOLEZZE
Fattori INTERNI
Complessità di costituzione e gestione dei tavoli di concertazione con una pluralità disomogenea di stakeholders portatori di interessi diversi: Enti locali, cittadinanze, associazioni, imprese, stato centrale e sue amministrazioni finanziarie
OPPORTUNITA’
MINACCE
I.
Attrazione investimenti e rilancio dell’ economia nazionale
II.
Rilancio del settore edile, industriale e terziario
Se non c’è occupazione il vantaggio è limitato alle operazioni di cessione per vendita immobiliare.
III.
Aumento dell’occupazione
Fattori ESTERNI
Se non si crea nuova occupazione le agevolazioni fiscali per le aziende rappresentano uno sconto fiscale.
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
Esempio di riqualificazione immobiliare e dismissione L’ex-caserma Rossani di Bari: un caso di studio
STUDIO SPINAPOLICE & Partners ‐ ROMA ‐ LONDON ‐ CHICAGO ‐ MIAMI ‐ SANTIAGO DE CHILE ‐ MALTA 00186 Roma ‐ Via del Corso 433/D 71122 Foggia ‐ Via Roberto Consagro, 3 Par ta.IVA 01869150712
L’ex-caserma Rossani di Bari: un caso di studio
B
ari non è una città qualunque. Non soltanto perché capoluogo di una regione alla quale si guardava qualche anno fa con speranza, quasi fossimo, noi pugliesi, i portatori di una rivoluzione nazionale, ma perché città complessa e articolata, città nella quale si sperimentano nel bene e nel male nuove possibilità di governance del territorio. Proprio di recente, ma dopo un triennio di dibattito pubblico, si è riaperto il caso della ex caserma militare Rossani. Essa insiste a ridosso della stazione, in un sito centrale ma ancora inviolato dai flussi commerciali del centro cittadino. È una struttura da rifare, da ottimizzare, da rimettere a posto. Dentro, il verde e i volumi già si integrano da tempo, consentendo alle idee sull’uso degli spazi di circolare per la città come ossigeno. Tra il mese di novembre e quello di gennaio, a causa della presa di posizione dell’amministrazione comunale per bocca dell’attuale assessore all’urbanistica Sannicandro, la Rossani è tornata a diventare oggetto di discordia tra Emiliano e i comitati civici. Il Comune ha proposto una riqualificazione con copertura quasi totale dei costi da parte di un privato – il cosiddetto project financing – mentre i comitati intendono riqualificare l’area per step con denaro pubblico e per un uso esclusivamente pubblico della caserma. Ne sorge un contenzioso che trova in consiglio comunale un approdo e una mezza soluzione. Grazie all’intervento della Regione, vengono stanziati 13 milioni di euro che, sommati ai precedenti 13, portano a quasi 30 milioni la somma pubblica da mettere sull’area. 30 milioni che, secondo i comitati e una parte della Regione Puglia, sarebbero utili per riqualificare un pezzo importante dell’area destinandola, finalmente, a un museo d’arte contemporanea con gestione affidata a cooperative ed enti non profit. Su questo punto si apre un altro fronte di battaglia tra il Comune e la Regione. Emiliano vorrebbe collocare il museo – in vista della candidatura di Bari a Capitale europea della cultura nel 2019 – nell’ex teatro Margherita, che ha il difetto di sorgere sul mare come una palafitta, altri lo collocherebbero nella ex Manifattura tabacchi, a ridosso del centro, in uno stabile che apparteneva all’ateneo barese e che insiste in una delle aree a peggiore percorribilità della città. Per qualunque barese, la Rossani è il luogo ideale a ospitare un’opera siffatta: vi sono spazi verdi molto ampi, cubature che consentirebbero l’esposizione, la collocazione delle scuole d’arte e di altri servizi per il quartiere come un centro anziani, una mediateca ecc. Per una parte dell’amministrazione, invece, il destino della Rossani è anche quello di contenere un centro commerciale e una porzione di edifici privati e parcheggi. Se ancora sono accettabili i parcheggi sotterranei per i residenti, a tariffa ridotta, ci pare poco utile sacrificare parte di quel verde per qualcosa che stona con la possibilità di avere lì un parco polifunzionale e culturale. E non comprendiamo come la candidatura di Bari all’evento del 2019 non possa avere nella caserma Rossani la punta avanzata della progettazione necessaria per concorrere.
L’ex-caserma Rossani di Bari: un caso di studio
A questa opzione, sostenuta in qualche misura dal comitato cittadino, si oppone l’attuale assessore, proponendo un project financing di quasi 100 milioni di euro. La costruzione e l’impianto di un centro commerciale, di palazzine private, di parcheggi, di strutture ricettive per turisti in una città dove il turista non morde, ma fugge, è il frutto di un’altra visione della città. A Bari spesso si è confuso il mattone con il libro, il cemento con la socialità. Se non vi fossero state nuove regole, introdotte proprio da questa amministrazione, i palazzinari avrebbero costruito ovunque, deturpando quel poco che resta di una città dove soltanto gli edifici militari d’epoca sono rimasti incorrotti dalla furia del mattone.
Il contenuto del presente documento è stre amente riservato agli interlocutori autorizza dallo Studio Spinapolice & Partners. Si vieta la riproduzione totale o parziale in ogni sua parte in formato testo o in rappresentazione grafica.