開發及投資可行性研究案
大綱 台灣高齡社會的來臨 問卷調查分析 基地開發與建築配置 財務分析 計畫效益評估 風險分析及風險管理 經營管理與人力規劃 總結與建議
2
台灣高齡社會的來臨
消費者市場分析 人口老化，平均壽命延長 65歲以上佔總人口比率 10.0 8.8
9.0 8.0
9.0
9.2
9.5
7.1 6.5
7.0 6.0
4.0 3.0
65歲以上
4.4
(%) 5.0 3.0 2.5
2.5
2.0 1.0 — 40
50
60
70
80
82
90
91
92
93
民國(年)
圖5-2-1臺灣區歷年來65歲以上佔總人口比例
資料來源：2004年內政部戶政司
3
台灣高齡社會的來臨
台灣地區民國92年至140年的人口推計
4
台灣高齡社會的來臨
消費者市場分析 生育率下降影響人口老化 老人居住方式改變
醫療科技的發展使疾病型態轉型，失能人口增加 家庭結構改變，照顧功能降低 5
台灣高齡社會的來臨
市場上經營模式 經營型態
6
台灣高齡社會的來臨
市場上經營模式
案例
雙連安養中 悠然老人安 康寧生活會 聖恩休閒生 永越健康管 心 養中心 館 活世界 理中心
地點
苗栗西湖渡 假村 台北市內湖 台北市萬華 台南走馬瀨 農場
投資 者
醫療 合作 經營 類別
台北縣 三芝鄉
台南關廟
台灣基督長 樹河社會福 中華建築公 老教會雙連 利基金會 司 教會 馬偕醫院
奇美醫院
康寧醫院
國寶集團
西園醫院
-
西園醫院
醫院附設健 醫院附設安 飯店式管理 康檢查中心、 郊區社區式 郊區田園式 養中心、飯 (旅居式休 飯店式經營 店式管理 閒安養生活) 管理 7
台灣高齡社會的來臨
老人福利機構供需資訊統計
區域
北部 中部 南部 東部
60歲老年人 口數(人)
1,206,104 723,555 904,410 108,048
老人住宅
老人福利機構
需求數(人) 供給數(人) 需求數(人) 供給數(人)
9,005 1,346 107,829 130
2,517 0 577 0
24,578 13,577 19,658 2,814
23,763 8,852 17,585 3,086
(資料來源:2006年內政部統計處) 8
問卷調查分析
調查過程 於九十四年五月一日至十月三十一日止。 透過台灣醫療管理科學學會發放4,006份問卷。
回收問卷3,154份，有效回收問卷2,158份(有效
問卷回收率為53.87％)，無效回收問卷996份。
抽樣方式 便利取樣。 受訪者以年齡50歲為原則。
9
問卷調查分析
有效問卷受訪者基本資料(N=2,158)
年齡
min
max 21
性別
個數 男 女
927 1231
已婚 未婚
個數 1551 424
離婚 鰥寡
58 120
其他
5
婚姻狀況
mean
87
S.D
48.36 13.812
百分比(%) 43.0 57.0 百分比(%) 71.9 19.6 2.7 5.6 0.2
10
問卷調查分析
問卷項目分析 退休後的生涯規劃
11
問卷調查分析
問卷項目分析 對產業特性，認為應該需要之需求
12
13
問卷調查分析
問卷項目分析 退休後生活選擇
14
表5-3-8 未來遷居之想法之描述性統計表 有無想過搬離原住所 常常在想
曾經想過
還未想到這個問題
合計
次數
354
936
888
2158
百分比
16.4%
43.4%
40.2%
100%
選擇他處當養老之所
有意願
視情況考慮
沒意願
合計
次數
471
1277
410
2518
百分比
21.8%
59.2%
19.0%
100%
表5-3-9 何者是適合長期居住之描述性統計表 何者是適合長期 居住地
一般住 宅
安養中 心
銀髮住 宅
養生園 區
合計
次數
728
133
222
1075
2158
百分比
33.7%
6.2%
10.3%
49.8%
100% 15
選擇居住之意願
16
17
18
19
20
問卷調查分析
問卷項目分析 可接受的收費金額範圍
21
問卷調查分析
問卷項目分析 哪些機關團體所興建及經營之順序
22
問卷調查分析
問卷項目分析 開發地點之優先順序
23
問卷調查分析
結論 大多數受訪者希望退休後的居住生活能是能夠保障生
命健康，擁有良好的生活品質，兼具再進修學習活動， 以及提供生活便利的服務。 受訪者與父母同住意願最低(2.7%)、與配偶同住意願最 高(34.9%)。 大多數受訪者選擇銀髮住宅、或安養中心、或養生園 區入住的意願較不明確。 女性、子女總數較少、教育程度較高、個人收入較高， 其入住的意願亦較高。 可接受租/押金範圍偏低。 多數受訪者偏好非營利事業機關團體經營養生園區。 開發地點優先順序，以北部為第一優先。
研究限制 抽樣方面 24
以北部基地開發與建築配置為例 1.生活機能： 附近商店較多，商業圈較 繁榮，生活機能較佳。 2.醫療資源：近醫院 3.交通條件： 近捷運木柵站。 近北萬芳交流道。 有公車可搭乘。
25
北部基地與建築工程為例概述 結構類別
產業
地上層地板面積
27,946㎡(8,453坪)
地下層地板面積
10,257㎡(2,355坪)
總樓地板面積
35,734.66㎡(10,809坪)
建築面積
3,854㎡(1,166坪)
建築樓層
地下二層，地上七層
房間數 居住人數
單人房
400間(400人)
雙人房
70間(140人) 540人 26
產業基地開發與建築配置
設計基本準則 居住環境設計
提供創意性或學習性的成長空間（如：才藝教室、活動中 心等） 提供社區互動的場所(如：戶外庭園、交誼廳等)
居室環境設計
居室內空間，可供住民自由擺設物品=>家的歸屬感。 居室具有獨立衛浴設備。 獨立門戶設計，具有隱密性 。 符合無障礙空間原則，考量居住安全性。
27
基地開發與建築配置 雙人房房間配置圖
單人房房間配置圖
28
基地開發與建築配置 房間內電器配置圖
浴室無障礙空間設計圖
(資料來源:雙連安養中心) 29
財務分析
財務可行性評估方法
財務可行性評估 依據
說
明
1.淨現值法(Net Present Value Method，NPV)
是一種考慮時間價值的資本預算決策法，經由 淨現值評估法折現未來各期的現金流量並予以 評價，若為(NPV>0)則接受此投資計畫。
2.內部報酬法 (Internal Rate of Return，IRR)
當投資的IRR大於資金成本率(k)時，表示此投 資案不僅能滿足股東之必要報酬率外，尚有剩 餘的投資報酬率回饋股東，故此計畫投資案為 可投資方案。
3.回收期間法 (Payback Years Method，PBY)
此法並未考慮貨幣的時間價值，但是因為計算 方法簡單，使用方便，所以常被使用。 30
財務分析
基本假設 評估年期規劃： 評估年期：以開始經營第1年至經營第20年結束，為期20年。 興建年期：建築物整體與景觀工程總計以花費2年時間完工。 現值基期：以投入資金當年為第一年，即第一年為現值基期。 稅率：(財團法人設立可享免稅之優惠) 營業稅：扣除5%營利事業所得稅。 地價稅：申報地價 X 每平方公尺 X 5.5% 房屋稅：總樓地板面積 X 房屋單價X 稅率比率X 3% 資金規劃：以自有資金比率100%為主。
折現率：以自有資金機會成本利率5%為主。 折舊規劃： 折舊方式：採直線折舊法。 設備成本：依政府相關單位之規定，採平均年限以8 年攤提。 建物耐用年限：依法律規定「鋼筋混泥土RC」以55 年攤提。 31
財務分析
基本假設 訂價標準
滲透市場價格 考量成本因素 參考市場上照護模式與收費標準
台南悠然山莊 台北潤福生活新象
支出部分
滲透市場實際經營之支出。
入住率假設
第一年40% 、第二年60% 、第三年80%，第四年 95~100%。 32
33
34
財務分析
基本假設 收費基本假設 設立形式
條件 項目 月收費
保證金
台北 公司設立 財團法人 設立
台南 公司設立 財團法人 設立
單人房
2,6000元/月 2,6000元/月 2,4000元/月
2,4000元/月
雙人房
50,000元/月 50,000元/月 48,000元/月
48,000元/月
單人
700,000元
雙人
1,400,000元
250,000元
500,000元
200,000元
500,000元 1,000,000元
400,000元
35
基本假設
財務分析 支出基本假設 台北
營 食材成本 業 成 人事費用 本 業務費
工務管理費 員工福利金 預備金 護理業務費 總計 營業成本佔收入
台南
19.8% 30.0% 15.6% 17.5% 10.9% 4.1% 2.1% 100% 67%
15.3% 21.4% 19.3% 24.2% 12.5% 4.2% 3.1% 100% 65.5% 36
財務分析
房間數目 北部
房間數 單人 雙人 總計(人)
南部
單位(間) 400 70 540
房間數 單人 雙人 總計(人)
單位(間) 630 110 850
37
財務分析
北部營建成本 項目
整體建物 設備成本
合計
金額
說明 含建築工程、電梯、水電空調、 761,406,523 裝潢、環境景觀。 81,000,000 含家具、電視、電冰箱等設備。
842,406,523
38
台北 設立形式
公司形式設立
財團法人設立
不計入土地 機會成本
計入土地機 會成本
不計入土地 機會成本
計入土地機 會成本
1.淨現值法 (NPV)
70,908,252
61,370,576
103,376,045
8,766,470
2.內部報酬 法(IRR)
5.99%
5.85%
6.25%
5.11%
3.回收期間 法(PBY)
11.06
11.26
11.10
12.36
條件 項目
39
計畫效益評估
計畫效益影響層面
40
計畫效益評估
社會層面效益
內部效益
增加退休後居住之選擇。
提供員工退休後生活居住
辦理社區短期日間托老服務。
環境與生涯規畫。 企業形象的轉型。 拓展多角化的經營，提昇 公司價值。 提供員工專業訓練。
參與地方敬老活動。 興辦長青學苑。
增加長者肯定自我的機會。
41
醫療層面
計畫效益評估
醫療與社區整合
養生村 醫療院所：緊急後送、醫療診斷、 健康檢查
居家護理所：重症轉診
復健中心：復健治療、慢性醫療復健 提供教育訓練 42
計畫效益評估
政府政策效益
經濟效益
整合政府與民間資源，
有形經濟效益
為銀髮族做居住空間規 劃。 推展老人保護服務工作 督促政府對老人福利法 案的修正與通過。 引進國外專業照護技術 及經驗。
無形經濟效益 提供就業機會 促進當地商業、服務業
之興盛。 有效運用台糖公司暨有 土地。
43
風險分析及風險管理
開發風險分析 養生村開發風險
市場外在環境風險 (不可控制風險)
個案本身風險 (可控制風險) 一 、 經 營 風 險
二 、 行 銷 風 險
三 、 財 務 風 險
四 、 區 位 風 險
五 、 產 品 類 型 風 險
一 、 政 策 法 令 風 險
二 、 總 體 經 濟 風 險
三 、 消 費 市 場 風 險 44
風險分析及風險管理
開發財務風險因子描述 開發財務風險因子 成本部分
收益部分
營建成本
營運成本
資金(融資)
各項稅金
營運收益
◎建築主體費 ◎雜項工程費 ◎公共設施費 ◎建築設計費 ◎裝修費 ◎設備費 ◎管理作業費 ◎營建款利息 ◎其他費用
◎人事費 ◎員工福利費 ◎工務管理費 ◎護理服務費 ◎業務費 ◎預備金 ◎折舊費用 ◎保險費用 ◎開辦費 ◎其他費用
◎公司自有資金 ◎建築融資成數 ◎營建融資期數 ◎營建融資利率
◎地價稅 ◎房屋稅 ◎營業稅
◎月費收入 ◎保證金利息 收入 ◎其他收入
45
風險分析及風險管理
探討財務風險因子之敏感程度（量化評估） 北部:
(NPV值)分析表 (IRR值)分析表 保證金收費與整體建物成本，影響NPV、IRR之變動
46
風險分析及風險管理
北部之敏感程度(NPV值)分析表 調整範圍
-10%
-5%
0%(基準值)
5%
10%
整體建物成本
250,367,5 67
213,702,1 29
177,017,8 28
140,322,4 93
103,627,1 58
設備成本
184,485,2 76
180,760,9 84
177,017,8 28
173,271,6 70
169,525,5 11
月收費
107,422,1 82
142,220,0 05
177,017,8 28
211,756,6 91
246,476,6 92
保證金收費
131,934,1 91
154,476,0 99
177,017,8 28
199,559,6 47
222,101,4 65
前四年平均入住率
150,587,2 64
163,802,5 46
177,017,8 28
186,963,8 31
196,890,9 71
總支出比率
439,927,9 98
308,482,3 45
177,017,8 28
45,323,65 (86,438,59 8 7)
353,173,8
265,105,2
177,017,8
88,782,73
項目
人事成本
47
547,640
北部(公司法人)各項風險評估因子敏感程度(npv值)分析表
48
風險分析及風險管理
北部之敏感程度(IRR值)分析表 調整範圍
項目
-10%
-5%
0%(基準值)
5%
10%
整體建物成本
8.47%
7.85%
7.28%
6.75%
6.25%
設備成本
7.39%
7.34%
7.28%
7.23%
7.17%
月收費
6.43%
6.86%
7.28%
7.69%
8.09%
保證金收費
6.70%
6.99%
7.28%
7.57%
7.87%
前四年年平均入住率
6.89%
7.08%
7.28%
7.44%
7.59%
10.07%
8.75%
7.28%
5.63%
3.70%
人事成本
9.21%
8.28%
7.28%
6.20%
5.01%
其他收入
6.49%
6.89%
7.28%
7.66%
8.03%
總支出比率
49
北部(公司法人)各項風險評估因子敏感程度(IRR)分析表
50
月收費與整體建物成本的變動對NPV的影響 項目
月收費
調整 範圍
-10%
-5%
0%
5%
10%
-10% 180,812,852 215,610,675 250,367,567 285,087,567 319,807,567 整 體 建 物 成 本
-5%
144,117,517 179,915,340 213,702,129 248,422,129 283,142,129
0%
107,422,182 142,220,005 177,017,828 211,756,691 246,476,692
5%
70,726,847 105,524,670 140,322,493 175,091,254 209,811,254
10%
34,031,512
68,829,335 103,627,158 138,424,981 173,145,816 51
月收費與整體建物成本的變動對IRR的影響 項目
整 體 建 物 成 本
月收費
調整 範圍
-10%
-10%
7.59% 8.03%
8.47%
8.89%
9.31%
-5%
6.98% 7.43%
7.85%
8.27%
8.67%
0%
6.43% 6.86%
7.28%
7.69%
8.09%
5%
5.91% 6.33%
6.75%
7.15%
7.54%
10%
5.42% 5.84%
6.25%
6.65%
7.03%
-5%
0%
5%
10%
52
各項風險評估因子敏感程度(IRR)分析表
53
月收費與整體建物成本的變動對NPV的影響 項目
整 體 建 物 成 本
月收費
調整 範圍
-10%
-5%
-10%
280,139,029
333,014,737
385,890,445
438,766,153
491,641,861
-5%
221,297,611
274,173,319
327,049,027
379,924,735
432,800,443
0%
162,456,193
215,331,901
268,207,609
321,083,317
373,959,025
5%
103,614,775
156,490,483
209,366,191
262,241,899
315,117,607
10%
44,773,357
97,649,065
150,524,773
203,400,481
256,276,189
0%
5%
10%
54
月收費與整體建物成本的變動對IRR的影響 項目
月收費 調整範 圍
整體 建物 成本
-10%
-5%
0%
5%
10%
-10%
7.45%
7.87%
8.28%
8.68%
9.07%
-5%
6.87%
7.28%
7.68%
8.07%
8.45%
0%
6.32%
6.73%
7.12%
7.51%
7.88%
5%
5.82%
6.21%
6.60%
6.98%
7.35%
10%
5.34%
5.73%
6.12%
6.49%
6.85% 55
經營管理與人力規劃
經營理念 順應台灣人口結構變遷，秉持關懷照顧長者之社會倫理
責任。 打造專為長者量身設計的居住環境，提供長者悠閒自在、 獨立尊嚴、健康養生的居住生活。
管理策略 建立組織特性，如:機構設立的宗旨、理念、目標，凝
聚員工向心力。 訂定明確組織規範。
人事制度管理。 服務品質管理。 物料管理。 56
組織架構
組織編制
正式組織中院長為首長，其下設有醫療保健組、生活照顧組、行 政組、事務組、廚房組五個單位，除了醫療保健組外，人員皆為 正式職員。
57
北部產業之人力規劃 職稱
編制員數
職稱
編制員數
院長
1人
生活照顧組
38人
行政組
13人
護理人員
10人
人事
4人
照顧服務員
22人
會計
2人
社工人員
6人
出納
2人
醫療保健組
13人
企劃
5人
特約醫師
6人
事務組
37人
特約復健師
4人
清潔人員
25人
特約營養師
3人
守衛
4人
廚房組
26人
駕駛
2人
廚師
10人
園丁
3人
餐廳助理
16人
庶務人員
3人
合計
128人 58
經營管理與人力規劃 人力資源規劃 專職人員的召募
具服務熱忱、工作態度積極者。 擬定新進人員訓練計畫 安排在職教育課程 建立明確薪資標準、福利制度、績效考核制度。
工作人員職責規範
訂定員工工作職責與權限。 提供員工申訴管道。
59
經營管理與管理計畫
工作人員任用標準與職責規範 醫療保健組
特約醫師
兼任，家醫科、老年科、內科 專科醫師。
特約復健師
具復健師(生)執照。
特約營養師
具營養師執照。
廚房組 廚師 餐廳助理
具丙級以上廚師執照。 一般工作人員。 60
職稱
說明【可同時列出資格要求、工作說明】
院長
依照老人福利法具院長資格
行政組
人事
主任具行政管理學經歷 含人事主任
出納
辦理預算編製、執行及內部審核、財務經費 業務及財務會計之審查核計，會計簿籍之紀 錄管理及保管、會計報表之編報與分析，有 關會計法令之擬訂、解釋、與會計行政之管 理。 現金、票據、證券之出納、保管、解繳、登 記與彙報及其他有關現金出納等。
企劃
設計規劃出可以利用媒體來達到提昇知名度 或形象的活動。
會計
61
事務組 清潔人員 守衛 駕駛 園丁 庶務人員
掃地、拖地、浴廁清洗和收運垃圾。 擔任門禁安全處理，必頇夜間輪值。 有耐心、具細心、穩定性高、有小巴士 駕照、會駕駛小巴士尤佳。 工作內容著重於園區環境整潔，包括清 理垃圾、疏通水溝、整理花圃、修理電 器等。 影印資料、搬運物品、 文書傳遞、整 理及辦公室清潔業務。
生活照顧組 主任【由護理長或社工組長兼任】 護理人員 含護理長1人，具護士或護理師執照。 照顧服務員 具病服員證書或護理學校畢業證書。 社工人員 社工相關科系畢業。 62
總結與建議
總結 隨著老年人口比率增加，老年消費者增加，安養市場競爭
日趨激烈。 現今安養市場，具多元化經營模式。 現行市場訂價方式:
低額保證金，高額月收費(管理費);台南悠然山莊。 高額保證金，低額月收費(管理費);台北潤福生活新象。
受訪者意願多傾向視情況考慮，顯示潛在消費者居多;而
潛在消費者傾向入住「養生園區」。 產業坐落區位之考量與選擇;以大都會區、生活機能高， 消費者接受度較高為主要考量。 受訪者退休後生活，以與父母同住意願最低(2.7%)、與配 偶同住意願最高(34.9%)，顯示老人照護需求性可能增加。 63
總結與建議
建議 項目
地
點
北部
南部
一、服務人數
540人（單人400間、雙人70間）
850人（單人630間、雙人110間）
二、收入
保證金600,000元×540人×1次 月費26,000元×400人×12個月 50,000元×70對×12個月
保證金500,000元×850人×1次 月費24,000元×850人×12個月
建築成本761,406,523元 設備成本81,000,000元 土地成本641,225,760元
三、成本
合計
1,483,632,283元
四、內部報酬率 7.28％（不計入土地機會成本） 7.16％（計入土地機會成本）
建築成本1,222,131,440元 設備成本127,500,000元 土地成本148,726,500元 合計
1,498,357,940元
7.12％（不計入土地機會成本） 6.48％（計入土地機會成本）
五、回收期間
10.02年（不計入土地機會成本） 10.17年（不計入土地機會成本） 10.20年（計入土地機會成本） 10.83年（計入土地機會成本）
六、入住率
正式營運起第四年達95~100％
正式營運起第四年達95~100％ 64
總結與建議
建議(續) 項目
地
點 南部
北部 七、經營模式
合作經營模式
合作經營模式
八、開發方式
公司法人
公司法人
九、行銷策略
目標市場˙行銷組合
目標市場˙行銷組合
十、經營策略
˙夥伴合作方式 ˙結合台糖現有產品 ˙多元多功能模組 ˙專業及完善之經營
˙夥伴合作方式 ˙結合台糖現有產品 ˙多元多功能模組 ˙專業及完善之經營
十一、開發秩序
建議目前可優先開發。
建議等待市場（南部）有足夠需 求再開發。
65
總結與建議
建議(續) 建立經營理念，營造組織文化與員工向心力，內部規
劃以營造機構內有「家的歸屬感」。 以國內外趨勢走向-「在地老化」，增加「日間托老」、 「短期托老」、「松年大學課程」等服務項目。 以健康養生、營造優質生活環境做為市場區隔。 行銷策略以打造舒適居住環境，提供多元化便利生活 服務與具教育性質之相關課程活動，強調退休後享受 尊貴優質居住生活。 差異化行銷策略建議以公司有機農產品，塑造健康、 養生之概念。 規劃詳細的保證金收費細則，避免日後產生糾紛。 養生村之計畫效益不僅能提供民眾退休後之生活選擇， 更能拓展公司多角化事業經營。 66
總結與建議
建議(續) 北部、南部兩者產品定位皆為生活可自理的長者，故
軟硬體設備上並無太大差異。 採低保證金收費標準，降低入住門檻。 在經營上，藉由服務、品質、專業照顧提升顧客滿意 度，留住忠實顧客，創造顧客來源，進而建立口碑行 銷，提升入住率。 可行之開發模式建議合作開發、策略聯盟、自建自營。 北部，為受訪者所青睞，較具開發潛力，故為開發首 選之地。 考慮當顧客身體功能退化後，進一步開發其他照顧服 務之機構。
老化係一無法阻擋的過程，在規劃時應考慮顧客健康狀況轉弱 時的後續安排，做好一系列的妥善規劃，讓顧客更加信賴與無 懼。 67
~The end~ ~謝謝聆聽~ ~敬請賜教~