Démolition de bâtiments et reconstruction d’habitations : 6 % pour toute la Belgique

Démolition de bâtiments et reconstruction d’habitations : 6 % pour toute la Belgique !

Depuis le 1er janvier 2021, le taux de TVA réduit de 6 % s’applique à la démolition de bâtiments et la reconstruction d’habitations sur tout le territoire de la Belgique. Ce nouveau régime est temporaire, limité aux années calendaires 2021 et 2022, et se superpose au régime existant, qui était déjà d’application dans 32 zones urbaines depuis 2007. Ci-après, nous décortiquons et explicitons quelque peu le nouveau régime.

En fait, le nouveau régime étendu du taux de TVA réduit instauré pour la démolition de bâtiments et la reconstruction d’habitations porte sur trois situations différentes :

• la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage, personne physique, qui occupera lui-même la nouvelle habitation ;

• la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage, personne morale ou physique, qui donnera la nouvelle habitation en location dans le cadre de la politique sociale pendant au moins 15 ans ;

• la fourniture d’une habitation après démolition et reconstruction par un fournisseur, personne physique ou morale, qui vendra cette habitation.

Le régime qui existait déjà depuis 2007 pour 32 zones urbaines reste pleinement d’application, mais peut à présent aussi s’appliquer à la vente d’une habitation ainsi reconstruite. C’était auparavant exclu de ce régime et constitue dès lors une très importante adaptation.

Traitons à présent d’une série de questions-réponses (Q&R) concernant le nouveau régime.

1. Qu’entend-on au juste par la démolition d’un bâtiment ?

Le bien démoli doit donc être un bâtiment, à savoir, pour la TVA, toute construction incorporée au sol.

En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral d’immeuble bâti peut être attribué (maisons d’habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). L’exposé des motifs précise également qu’il doit s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d’habitation construit(s). Il ne peut par conséquent y avoir une disproportion entre les bâtiments démolis et les habitations reconstruites. L’administration ne précise pas quand il existe concrètement une telle disproportion. Elle l’appréciera au cas par cas.

Exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, ne sont pas considérés par exemple comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, un abri de jardin, un abri pour un cheval dans un pâturage.

Par ailleurs, il n’est pas exigé que la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’une habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n’est de ce fait pas non plus requis que la démolition d’un bâtiment précède toujours la reconstruction d’une nouvelle habitation.

Une tolérance administrative

Pour des raisons pratiques, l’administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d’une transformation importante d’un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent plus de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l’ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l’application du taux de TVA réduit relatif aux rénovations, ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d’un bâtiment pour l’application du présent régime.

En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s’appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, soulignons que ce régime est strictement limité aux cas où le taux de TVA réduit relatif aux rénovations ne s’applique pas en raison de la nature et de l’ampleur des travaux de démolition.

2. Que se passe-t-il si, à la suite de la fusion de plusieurs parcelles cadastrales, un nouveau bâtiment se trouve en partie sur une parcelle cadastrale initialement bâtie et en partie sur une parcelle cadastrale initialement non bâtie ?

Pour des raisons pragmatiques, l’administration adopte la position suivante.

Si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l’emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l’ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux de TVA réduit de 6 %. Dans le cas contraire, le taux de TVA normal s’appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment.

Afin d’apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en principe, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l’ensemble du bâtiment (et non pour une partie de ce bâtiment, telle que par exemple un appartement individuel).

3. Qu’en est-il d’un bâtiment démoli sur une parcelle sur laquelle plusieurs habitations sont ensuite construites (division d’une parcelle bâtie) ?

Dans pareille situation, la construction des nouvelles habitations peut, en principe, s’effectuer en appliquant le taux de 6 %. Les habitations nouvellement construites sont situées sur une nouvelle parcelle faisant partie d’une ancienne parcelle bâtie sur laquelle se situait le bâtiment démoli. Ce dernier doit évidemment être significatif par rapport aux habitations nouvellement construites. L’administration peut invoquer un abus lorsqu’il y a une disproportion manifeste entre le bâtiment démoli et les habitations nouvellement construites.

4. Qui peut être « maître d’ouvrage » ?

Le maître d’ouvrage est celui qui démolit un bâtiment et reconstruit une habitation qu’il occupe en tant que propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier, en l’occurrence une personne physique. Le maître d’ouvrage peut exécuter ces travaux lui-même ou les confier à un ou plusieurs entrepreneurs. Par conséquent, une personne morale ne peut pas bénéficier de la mesure. Un bâtiment pourrait toutefois être reconstruit par une personne physique et une société.

5. Qu’entend-on par « utilisation à titre principal comme habitation propre » ?

L’utilisation à titre principal comme habitation propre s’applique en substance au logement que le maître d’ouvrage occupe personnellement en qualité de propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier. En revanche, la « propre habitation » n’inclut pas la partie de l’habitation affectée à l’exercice de l’activité économique du propriétaire, du possesseur, de l’emphytéote, ... ou de celle d’un membre de sa famille.

6. Qu’entend-on par « habitation unique » ?

Pour déterminer si l’habitation reconstruite est l’habitation unique qu’occupe le maître d’ouvrage-personne physique lui-même, il est tenu compte de tous les bâtiments utilisés en tout ou en partie (ou qui, en tout état de cause, sont destinés à être utilisés) comme habitation et sur lesquels le maître d’ouvrage-personne physique peut faire valoir, en tout ou en partie, des droits de propriété ou des droits réels autres que le droit de propriété qui lui donnent le droit d’utiliser l’habitation.

Une habitation détenue en nue-propriété fait aussi obstacle au taux de TVA réduit.

7. Qu’entend-on par « y avoir son domicile sans délai » ?

Dès que l’habitation est construite et apte à être utilisée, le maître d’ouvrage-personne physique doit y habiter et y être domicilié. La condition de domicile sera, en principe, démontrée par une inscription dans le registre d’état civil de la commune où est située l’habitation. Le taux de TVA réduit de 6 % instauré pour la démolition de bâtiments et la reconstruction d’habitations a été étendu à l’ensemble du territoire belge du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

Pour prévenir d’éventuels abus, il est à noter que la destination (fonction/ utilisation) de l’espace concerné prime sur la dénomination qui en est donnée sur les plans !

8. Qu’entend-on par « superficie habitable » n’excédant pas 200 m2 ?

Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux habitations de petite et moyenne surface, cette superficie ne peut excéder 200 m², quel que soit le type d’habitation concernée (maison quatre façades, maison mitoyenne, appartement ou unité d’habitation dans le cadre d’un projet intégré d’habitat collectif).

Dans tous les cas, le point de départ, c’est que la superficie habitable se calcule en additionnant les superficies de toutes les pièces d’habitation, mesurées à partir de et jusqu’aux côtés intérieurs des murs en élévation. Pour l’application de cette disposition, sont considérées comme pièces d’habitation, les cuisines, les salles de séjour, les salles à manger, les chambres à coucher, les greniers et caves habitables, les bureaux et tous les autres espaces destinés à l’habitation.

Sont, à titre d’exemple, également visés : une salle de jeux pour les enfants, une salle de loisirs, la cave aménagée en salle de sport, la salle de repassage ou une véranda. Sont assimilés à des pièces d’habitation dans le cadre du calcul de la superficie habitable : tous les espaces d’une habitation affectés à l’exercice d’une activité économique comme, par exemple, un espace de bureau, une salle de vente, un atelier. Toutefois, la superficie des pièces d’habitation précitées n’est prise en compte qu’à la condition que ces pièces aient une superficie minimale de 4 m² et une hauteur minimale de 2 mètres au-dessus du sol.

En revanche, les pièces suivantes ne sont jamais considérées comme des pièces d’habitation (pas davantage en cas d’utilisation dans le cadre de l’activité économique) : salles de bains, W.C., buanderies, escaliers, débarras, couloirs et garages, quelles que soient leur superficie et leur hauteur. Les critères sont à apprécier au moment de la première utilisation ou de la première occupation de l’habitation reconstruite. Les termes « utilisation » et « occupation » ont, pour l’application de la présente mesure, la même signification que celle qui leur est donnée pour déterminer si un bâtiment est neuf pour l’application de la TVA.

Pour prévenir d’éventuels abus, il est à noter que la destination (fonction/ utilisation) de l’espace concerné prime sur la dénomination qui en est donnée sur les plans !

9. Quand doit-on apprécier les critères relatifs à l’habitation reconstruite dans le chef du maître d’ouvrage-personne physique ?

Les critères sont à apprécier au moment de la première utilisation ou de la première occupation de l’habitation reconstruite. Les termes « utilisation » et « occupation » ont, pour l’application de la présente mesure, la même signification que celle qui leur est donnée pour déterminer si un bâtiment est neuf pour l’application de la TVA.

La preuve de la date de première occupation ou utilisation peut être administrée par tous éléments de fait et tous moyens de droit, comme, notamment, le raccordement aux réseaux et services d’utilité publique, le changement de domicile, d’adresse postale, etc.

10. Combien de temps faut-il remplir ces conditions ?

Les conditions ci-dessus doivent être remplies au moins jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de l’habitation par le maître d’ouvrage-personne physique. Sinon, il doit en faire la déclaration et procéder à une révision (à calculer en cinquièmes).

11. Quelles sont les formalités à remplir pour bénéficier de la mesure ?

Le maître d’ouvrage doit introduire une déclaration (document n° 111-1 ou 111-2) auprès du SPF Finances, de préférence via le site web MyMinfin. Une copie de cette déclaration doit être remise à (aux) prestataire(s) de services qui effectue(nt) les travaux immobiliers.

Le SPF Finances mettra la preuve de l’introduction de la déclaration, avec le numéro de référence unique, à disposition via MyMinfin sous la rubrique « Mes documents ». Il est à noter que la preuve de l’introduction de la déclaration ne constitue en aucun cas une reconnaissance par l’administration de l’application correcte du taux de TVA réduit. Les factures émises par le prestataire de services et les duplicatas qu’il conserve mentionneront, sur la base de la copie de

cette déclaration, l’existence des éléments justifiant l’application du taux de TVA réduit. Le prestataire de services peut également indiquer le numéro de référence unique.

12. La mesure s’applique-t-elle également aux projets déjà en cours avant le 1er janvier 2021 ?

Le maître d’ouvrage-personne physique et le maître d’ouvrage-personne physique ou personne morale, dont le projet de démolition et reconstruction a déjà débuté avant le 1er janvier 2021, mais pour lequel la taxe devient exigible après cette date dans le cadre de la mesure, peuvent bénéficier de cette dernière, à la condition bien entendu qu’ils remplissent les autres conditions requises.

Pour cela, il fallait que la déclaration requise ait été introduite auprès de l’administration au plus tard le 31 mars 2021. Cette disposition ne s’applique bien sûr qu’aux opérations de démolition et de reconstruction pour lesquelles la TVA devient exigible durant la période de 2021-2022.

13. Et si je commence mon projet dans le courant de 2022 ?

Le taux de TVA réduit temporaire s’applique à la démolition d’un bâtiment et à la reconstruction d’une habitation pour lesquels la TVA est devenue exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Afin de limiter le risque d’éventuels abus, il a été prévu, pour les projets bénéficiant de la mesure et pour lesquels la demande du permis d’urbanisme a été introduite auprès de l’autorité compétente à partir du 1er juillet 2022, que l’application du taux de TVA réduit de 6 % soit limitée à 25 % du montant total des travaux prévus dans la demande du permis d’urbanisme qui peuvent prétendre à l’application de ce taux réduit.

14. Le propriétaire foncier A possède une parcelle bâtie. Il fait démolir le bâtiment à ses frais par C. Par la suite, A constitue sur la parcelle non bâtie un droit réel qui donne à B (promoteur immobilier) le droit d’y construire une habitation. A répercute les frais de démolition à B. B peut-il être considéré comme le maître d’ouvrage qui démolit et reconstruit au sens de l’article 1erquater de l’arrêté royal n° 20 ?

Non. Le promoteur immobilier B n’a pas démoli l’ancien bâtiment ou ne l’a pas fait démolir à ses propres frais. Le fait que A répercute les frais de démolition auprès de B est sans pertinence.

15. Le propriétaire foncier A possède une parcelle bâtie. Il fait démolir le bâtiment à ses frais par B. Par la suite, A constitue sur la parcelle non bâtie un droit réel qui donne à B (promoteur immobilier) le droit d’y construire une habitation. B peut-il être considéré comme le maître d’ouvrage qui démolit et reconstruit au sens de l’article 1erquater de l’arrêté royal n° 20 ?

En principe, la condition selon laquelle le promoteur immobilier B doit démolir l’ancien bâtiment à ses propres frais n’est pas remplie. Toutefois, l’administration accepte l’application du taux de TVA réduit lorsque B a effectué luimême les travaux de démolition et de reconstruction (avec son propre personnel) ou les a confiés à un ou plusieurs sous-traitants. À cet égard, il est important que les travaux de démolition fassent l’objet d’une convention entre A et B.

16. Le propriétaire foncier A possède une parcelle bâtie. Il constitue un droit réel en faveur de B (promoteur immobilier) sur le terrain « dans son état futur après démolition » (non bâti). B peut-il être considéré comme le maître d’ouvrage qui démolit et reconstruit au sens de l’article 1erquater de l’arrêté royal n° 20 ?

Il s’agit là d’une situation dite de « mobilisation par anticipation » du bâtiment à démolir. L’administration accepte l’application du taux de TVA réduit lorsque B a effectué luimême les travaux de démolition et de reconstruction (avec son propre personnel) ou les a confiés à un ou plusieurs sous-traitants. À cet égard, il est important que les travaux de démolition fassent l’objet d’une convention entre A et B.

Luc Heylens

Conseiller fiscal certifié