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Démolition de bâtiments et reconstruction d’habitations : 6 % pour toute la Belgique ! Depuis le 1er janvier 2021, le taux de TVA réduit de 6 % s’applique à la démolition de bâtiments et la reconstruction d’habitations sur tout le territoire de la Belgique. Ce nouveau régime est temporaire, limité aux années calendaires 2021 et 2022, et se superpose au régime existant, qui était déjà d’application dans 32 zones urbaines depuis 2007. Ci-après, nous décortiquons et explicitons quelque peu le nouveau régime. En fait, le nouveau régime étendu du taux de TVA réduit instauré pour la démolition de bâtiments et la reconstruction d’habitations porte sur trois situations différentes : • la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage, personne physique, qui occupera lui-même la nouvelle habitation ; • la démolition d’un bâtiment et la reconstruction d’une habitation par un maître d’ouvrage, personne morale ou physique, qui donnera la nouvelle habitation en location dans le cadre de la politique sociale pendant au moins 15 ans ; • la fourniture d’une habitation après démolition et reconstruction par un fournisseur, personne physique ou morale, qui vendra cette habitation. Le régime qui existait déjà depuis 2007 pour 32 zones urbaines reste pleinement d’application, mais peut à présent aussi s’appliquer à la vente d’une habitation ainsi reconstruite. C’était auparavant exclu de ce régime et constitue dès lors une très importante adaptation. Traitons à présent d’une série de questions-réponses (Q&R) concernant le nouveau régime.
1. Qu’entend-on au juste par la démolition d’un bâtiment ? Le bien démoli doit donc être un bâtiment, à savoir, pour la TVA, toute construction incorporée au sol. En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral d’immeuble bâti peut être attribué (maisons d’habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles). L’exposé des motifs précise également qu’il doit s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d’habitation construit(s). Il ne peut par conséquent y avoir une disproportion entre les bâtiments démolis et les Magazine mensuel de l’ITAA | N° 4 | Mai 2021
habitations reconstruites. L’administration ne précise pas quand il existe concrètement une telle disproportion. Elle l’appréciera au cas par cas. Exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, ne sont pas considérés par exemple comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, un abri de jardin, un abri pour un cheval dans un pâturage. Par ailleurs, il n’est pas exigé que la démolition d’un bâtiment et la reconstruction conjointe d’une habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n’est de ce fait pas non plus requis que la démolition d’un bâtiment précède toujours la reconstruction d’une nouvelle habitation.
Une tolérance administrative Pour des raisons pratiques, l’administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d’une transformation importante d’un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent plus de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l’ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l’application du taux de TVA réduit relatif aux rénovations, ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d’un bâtiment pour l’application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s’appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, soulignons que ce régime est strictement limité aux cas où le taux de TVA réduit relatif aux rénovations ne s’applique pas en raison de la nature et de l’ampleur des travaux de démolition.
