Btw op onroerende verhuur

4

Btw op onroerende verhuur

Sinds 1 januari 2019 bestaat de mogelijkheid om in een b2b-context de onroerende verhuur te onderwerpen aan de btw (wet van 14 oktober 2018, BS 25 oktober 2018). Deze nieuwe optionele regeling is ingeschreven in artikel 44, §3, 2° d) WBTW en heeft betrekking op nieuwe of vernieuwde gebouwen waarvoor de eerste opeisbaarheid van de btw heeft plaatsgevonden vanaf 1 oktober 2018. Enkel voor de gebouwen die als opslagruimte worden beschouwd overeenkomstig de nieuwe definitie vanaf 1 januari 2019 (zie verder), geldt deze voorwaarde inzake de eerste opeisbaarheid niet.

Optionele btw-heffing

De verhuurder en de huurder kunnen samen kiezen om de verhuurovereenkomst te onderwerpen aan btw, voor zover de huurder een belastingplichtige is (zelfs een vrijgestelde belastingplichtige) die het gebouw gebruikt voor zijn economische activiteit, en voor zover het gaat om een nieuw of vernieuwd gebouw waarvoor de btw op de bouwwerkzaamheden vanaf 1 oktober 2018 voor het eerst opeisbaar is geworden (artikel 44, § 3, 2°, d) WBTW – zie ook verder).

Het betreft de btw op de materiële bouwwerkzaamheden met betrekking tot de oprichting van het nieuwe (of vernieuwde) gebouw. Intellectuele prestaties, zoals van architecten of ingenieurs, met betrekking tot het nieuw op te richten gebouw evenals grondwerkzaamheden en afbraakwerken zijn hier niet beoogd. Deze werken mochten al plaatsvinden vóór de datum van 1 oktober 2018. De daarop betrekking hebbende btw kan evenwel geregulariseerd worden zodra de bedoeling om te verhuren met (optionele) toepassing van btw vaststaat. De keuze om de verhuur aan btw te onderwerpen geldt overigens voor de volledige duur van de huurovereenkomst.

Eens wordt gekozen om de verhuur van een gebouw te onderwerpen aan de btw overeenkomstig deze optiemogelijkheid, wordt de herzieningstermijn van dat gebouw 25 jaar, of wanneer de herzieningstermijn reeds is aangevangen, verhoogd naar 25 jaar. De herzieningstermijn vangt steeds aan op 1 januari van het jaar waarin dat gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. Daartoe werd de wetgeving aangepast zodat elke herzieningstermijn vanaf 1 januari 2019 start op deze datum (artikel 9, §1, KB nr. 3).

Ook vernieuwbouw

Ook wanneer een bestaand oud gebouw vrij grondig wordt verbouwd en door deze verbouwing als ‘nieuw’ wordt aangemerkt, geldt de termijn van eerste opeisbaarheid van 1 oktober 2018 . Er ontstaat een (ver)nieuw(d) gebouw wanneer de werken (zie circulaire nr. 2019/C/25 van 21 maart 2019): • waardoor het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) een ingrijpende wijziging in zijn wezenlijke elementen heeft ondergaan, namelijk in zijn aard, zijn structuur (draagmuren, pijlers, vloeren, traphallen, liftkoker…) en, in voorkomend geval, in zijn bestemming, ongeacht de kostprijs van de werken die werden uitgevoerd om deze wijziging tot stand te brengen in vergelijking met de waarde van het gebouw vóór deze wijziging • die aan het gebouw (of aan het gedeelte van het gebouw) werden uitgevoerd, waarvan de kostprijs, exclusief btw, ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het gebouw (of het gedeelte van het gebouw) waaraan de werken werden uitgevoerd, de grond buiten beschouwing gelaten, op het tijdstip van de voltooiing van die werken.

Die verkoopwaarde wordt bepaald onder controle van de administratie.

Voor een dergelijk vernieuwd gebouw kan dus ook de optie, om te verhuren met btw, worden uitgeoefend gezamenlijk door verhuurder en huurder.

Alternatieven

Zoals voorheen omvat de wetgeving nog steeds een aantal alternatieve overeenkomsten die betrekking hebben op het gebruik van een onroerend goed maar die sowieso onderworpen zijn aan de btw. Zo bepaalt artikel 44, §3, 2° WBTW o.m. als uitzonderingen op de vrijgestelde onroerende verhuur : • de terbeschikkingstelling van stalling voor rijtuigen; • de terbeschikkingstelling van ruimten die voor meer dan 50 % gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 % worden aangewend als verkoopsruimte. Worden niet bedoeld, die terbeschikkingstellingen waarvoor de optie bedoeld onder punt d) kan worden uitgeoefend; • de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens; • de onroerende financieringshuur;

• de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, mits de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren om die verhuur te belasten.

Als een gebouw of een gedeelte van een gebouw tegelijk wordt verhuurd met het bijhorend terrein, moet de optie worden uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen (artikel 44, §3, 2° d) WBTW).

Voorbeeld

Een vennootschap actief in de IT Consultancy wenst een gebouw te huren gelegen te Antwerpen om haar kantoor in onder te brengen. Een Immovennootschap eveneens gevestigd in Antwerpen heeft een pand te huur gelegen in het havengebied van Antwerpen, zoals bepaald door de Vlaamse Gemeenschap. Deze verhuur is sowieso onderworpen aan btw gezien het voorwerp gelegen is in het havengebied en de Administratie al heeft aangestipt dat de ligging op zich voldoende is om het aan te merken als de terbeschikkingstelling van een onroerend goed in het kader van de exploitatie van havens. Er moet bijgevolg geen enkele optie gebeuren.

Mocht dit gebouw niet gelegen zijn in het havengebied, zou de optionele verhuur kunnen overwogen worden voor zover daartoe alle voorwaarden, o.m. datum eerste opeisbaarheid, gezamenlijke optie, … zijn vervuld. In dit geval zou de herzieningstermijn van dit gebouw 25 jaar bedragen vanaf 1 januari van het jaar van eerste ingebruikname.

5

Opslagruimten

Als opslagruimte wordt vanaf 1 januari 2019 beschouwd : de ruimten die voor meer dan 50 % gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 % worden aangewend als verkoopsruimte (artikel 44, § 3, 2°, a), tweede streepje WBTW). De genoemde precentages kunnen betrekking hebben op de oppervlakte of het volume van het gebouw. Of er al dan niet een kantoorruimte is in deze ruimten is geen beletsel voor zover aan de voorziene percentages hiervoor wordt voldaan.

De Administratie heeft via haar FAQ’s bevestigd dat een opslagruimte waar zeer occasioneel een verkoop plaatsvindt (zoals bijvoorbeeld een fabrieksverkoop die een keer per jaar plaatsvindt) om die enkele reden niet als verkoopruimte wordt aangemerkt.

Een gebouw dat niet voldoet aan de voormelde criteria, is geen opslagruimte, en kan dus alleen aan de btw worden onderworpen als het gaat om een nieuw of vernieuwd gebouw, en de verhuurder en de huurder gezamenlijk opteren voor de toepassing van de btw (zie circulaire nr. 2019/C/25 van 21 maart 2019, FAQ, punt 22.2) overeenkomstig de hiervoor toegelichte optionele verhuur.

Lopende overeenkomsten

De overeenkomsten inzake diensten van terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen die uitwerking hebben vóór 1 januari 2019 en die niet van de belasting zijn vrijgesteld overeenkomstig artikel 44, § 3, 2° WBTW,

iStockphoto.com/Dafinchi.

6 In b2b-context kan men onder voorwaarden in de versie van kracht vóór 1 januari 2019, blijven onderworpen aan die regeling tot het einde van de oorspronkelijke opteren om gebouwde onroerende goederen te de tabel bijgehouden worden tot einde 2051 (!). looptijd van de overeenkomst. Er is in de nieuwe regeling vanaf 2019, verhuren met toepassing van btw. Voor de volledigheid merken we op dat in antwoord op een parlementaire vraag (van 21 januari 2013, de verplichte btw-heffing voor de verhuur heer Vastersavendts) de minister van opslagplaatsen in een b2c-context van Financiën heeft aangegeven dat terwijl in b2b-situaties enkel nog de geen afzonderlijke tabel moet worden optie mogelijk is. Het is dus absoluut bijgehouden wanneer reeds al de nodige noodzakelijk om voor de verhuur van een elementen voor een eventuele herziening blijopslagplaats vanaf 2019 te opteren voor de ken uit een combinatie van de gegevens vermeld toepassing van de btw in een b2b-conin de voor de inkomstenbelastingen bijgehouden text. Wanneer niet wordt geopteerd, blijft afschrijvingstabellen en deze vermeld in het boek voor de verhuur vrijgesteld van btw en kan inkomende facturen. geen btw worden herzien of geregulariseerd.

Voorbeeld

Wanneer dit huurcontract wordt gewijzigd en partijen definitie van opslagruimte in werking treedt, dan kan dit vijfentwintig jaar, die van toepassing is op een gebouw dat gedurende een tijdvak van zeven jaren te rekenen vanaf het van voorbeeld de herzieningstermijn aanvangt op 1 januari

Overdracht met vrijstelling van btw

Wanneer een eigenaar/verhuurder zijn gebouw, dat het

Immokantoor A verhuurt een gebouw, voor het eerst in voorwerp uitmaakt van een optionele huurovereenkomst gebruik genomen in 2016, aan een exploitatievennootonder toepassing van btw, kan verkopen aan een nieuwe schap B vrijgesteld van btw. Het betreffende gebouw koper, die zich verbindt om de bestaande huurovereenwordt voor 70 % gebruikt als opslagruimte en voor 30 % komst verder te laten lopen, dient geen btw herziening als kantoorruimte en is bijgevolg als voorwerp uitgeslote worden doorgevoerd. Dus ook al is de verkoop van dit ten van de onroerende verhuur onder toepassing van btw gebouw onderworpen aan registratierechten, dient geen vóór 2019. btw herziening te worden doorgevoerd (artikel 21 quater,

(verhuurder en huurder) opteren om dit te onderwerpen De verhuur zal immers worden overgedragen en verderloaan btw vanaf 1 januari 2019, datum waarop de nieuwe pen volgens de voorwaarden van de initiële overeenkomst. nieuw KB nr. 3). via een addendum waarbij beide partijen uitdrukkelijk Naar analogie met de gevolgen van een overdracht van een kiezen voor de onderwerping ervan aan btw. In dit geval algemeenheid van goederen of van een bedrijfsafdeling in zal vanaf 1 januari 2019 ook een herziening in het voorde zin van artikel 11 WBTW, bepaalt deze bepaling dat: deel van de verhuurder kunnen worden doorgevoerd. Let • er geen herziening moet worden toegepast in hoofde van wel, de herzieningsperiode die initiëel 15 jaar bedroeg de overdrager naar aanleiding van de overdracht van het wordt uitgebreid met 10 jaar vanaf 1 januari 2019. gebouw of het gedeelte van het gebouw met vrijstelling van btw, zoals in dit geval; • eventuele latere herzieningen, ingevolge gebruikswijBewaringstermijn van zigingen met betrekking tot het goed na de overdracht ervan zullen moeten worden verricht door de overboeken en stukken nemer van dit goed. Dit zou hier het geval zijn indien de nieuwe eigenaar het gebouw op 1 januari 2030 als De vereisten in verband met de bewaringsplicht moesten is tijdens de herzieningstermijn van vijfentwintig jaar die worden aangepast aan de nieuwe herzieningstermijn van loopt van 1 januari 2020 tot 31 december 2044. met btw wordt verhuurd onder het optioneel stelsel volgens Hij zou dan verplicht zijn vijftien vijfentwintigste van de btw de voorwaarden van artikel 44, § 3, 2°, d), WBTW. geheven van de oprichting van het gebouw, die aanvanDe tabel van bedrijfsmiddelen moet worden bewaard storten aan de staat. verstrijken van de herzieningstermijn (artikel 11, § 5, tweede Elke overnemer/koper zal hier uiteraard rekening moeten lid, van koninklijk besluit nr. 3, voornoemd). Indien bij wijze mee houden. verblijfplaats zou verhuren met vrijstelling van de btw, dit kelijk door de verkoper in aftrek werd gebracht, terug te 2020 en dus eindigt op 31 december 2044 (na 25 jaar), moet Luc Heylens