SUMÁRIO DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR PROCESSO DE COMPRACOMPRA-E-VENDA DE IMÓVEL PROMESSA DE COMPRA E VENDA CONCLUSÃO DE COMPRA E VENDA ESCRITURA PÚBLICA
DIREITO REGISTRAL SISTEMA REGISTRAL MATRÍCULA REGISTRO E AVERBAÇÃO CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL CERTIDÕES OBRIGATÓRIAS
CERTIDÕES RELATIVAS AO IMÓVEL CERTIDÕES DE DISTRIBUIÇÃO DE FEITOS JUDICIAIS CERTIDÕES PESSOAIS DO VENDEDOR FRAUDE ROL ESPECÍFICO DE CERTIDÕES RESUMO DAS CERTIDÕES PESSOA FÍSICA RESUMO DAS CERTIDÕES PESSOA JURÍDICA OUTROS DOCUMENTOS PARA A VENDA DE IMÓVEIS
DIREITO DO PROMITENTE COMPRADOR
O PROCESSO DE COMPRACOMPRA-VENDA DE IMÓVEL Após atingirem consenso quanto a preço, forma de pagamento, ocasião da imissão na posse e garantias, comprador e vendedor buscam formalizar os entendimentos havidos por meio de instrumentos jurídicos adequados às expectativas de ambas as partes com relação ao negócio. É comum as partes firmarem, preliminarmente, um compromisso de compra e venda antes de assinarem a escritura definitiva de compra e venda. O processo de firmar promessa ou compromisso ocorre em virtude do dinamismo que norteia o mercado imobiliário, no qual as negociações tendem a ser rápidas, e a oferta, muitas vezes, é inferior à demanda da lentidão imposta pela burocracia estatal para que o comprador tenha acesso às certidões e aos documentos que lhe garantam que aquela aquisição é juridicamente possível e relativamente segura.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar em que se objetiva a conclusão de um contrato de caráter definitivo: a escritura definitiva de compra e venda de imóvel. Pode ser celebrada por meio de instrumento particular – contrato –, conforme expressamente previsto no Artigo 1.417 do Código Civil e no Artigo 26 da Lei 6.766/79. O contrato preliminar é firmado sem cláusula de arrependimento – isto é, em caráter irrevogável e irretratável – para formalizar a intenção conclusiva de fazer o negócio. Com o registro desse contrato na matrícula do imóvel, junto ao competente Registro de Imóveis, o promitente comprador passa a deter um direito real de aquisição sobre aquele imóvel, conforme Artigo 1.417 do Código Civil.
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ARRAS
A promessa de compra e venda é o instrumento usado para a compra de imóveis com pagamento a prazo. A fim de assegurar o negócio, o promitente comprador, ao firmar o primeiro instrumento com o proprietário do imóvel, paga a ele determinada quantia em dinheiro, o que o corretor de imóveis chama de “sinal”.
Trata este “sinal” do instituto jurídico denominado “arras”, isto é, garantia dada pelos contratantes a fim de assegurar negócio previamente firmado através de um contrato. Por sua natureza, o arras é uma espécie de pacto acessório, posto que necessita de um contrato principal para ter sentido. Sem a promessa de compra e venda, não há porque oferecer um bem em garantia. Entretanto, mediante cláusula expressa, pode-se estipular o Direito de Arrependimento, através da qual é possível perder o sinal dado ou ainda, reembolsar em dobro, caso não executado o contrato principal.
CONCLUSÃO DE COMPRA E VENDA
Geralmente, a conclusão da compra e da venda de um imóvel está sujeita ao cumprimento de determinadas condições: Pagamento integral do preço; Obtenção de certidões; Aprovação de projetos de construção.
ESCRITURA PÚBLICA
De acordo com o Artigo 108 do Código Civil, a escritura pública é requisito essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação e renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente no País – salvo disposição legal em contrário.
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DIREITO REGISTRAL
SISTEMA REGISTRAL
A definição atual de imóvel se observa nos Artigos 79, 80, 81, 1.229 e 1.230 do Código Civil. O registro imobiliário tem a finalidade de garantir a autenticidade, segurança, eficácia e publicidade dos atos jurídicos inter vivos – entre pessoas vivas – ou causa mortis – em função de herança. O registro é utilizado para constituir, modificar, extinguir ou transmitir os direitos reais sobre bens imóveis. O sistema de registros atual do Brasil é regulamentado pela Lei de Registros Públicos, que instituiu a matrícula em nosso ordenamento, por meio de seus Artigos 176, 227 e 228.
MATRÍCULA
Com o advento da Lei nº 6.015/73, visando a uma melhor individualização dos imóveis, instituiu-se a “matrícula”, primeira numeração dada, antes mesmo do registro imobiliário. Cada imóvel possui matrícula única, não podendo ser matriculado mais de uma vez e nem duas matrículas se referirem ao mesmo imóvel. Mas e se somente parte do imóvel for alienada? Neste caso, estaremos diante de um “desmembramento”. A parte alienada será considerada novo imóvel, e então receberá matrícula própria. E a situação contrária, com a unificação de dois imóveis, por exemplo? Trata-se aqui de “fusão de matrículas”, isto é, criação de um novo e único número, encerrando-se as numerações antigas de ambos.
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REGISTRO E AVERBAÇÃO
Registro – é o ato que sucede a matrícula. Os atos ou negócios jurídicos sujeitos ao registro são aqueles que se encontram taxativamente enumerados no Artigo 167, Inciso I da Lei de Registros Públicos.
Averbação – são anotações feitas no registro de um imóvel quando da ocorrência de alterações físicas ou jurídicas do mesmo ou de seu proprietário. Os atos sujeitos à averbação são aqueles relacionados no Inciso II do mesmo Artigo, assim como outras ocorrências que, de qualquer modo, alterem o registro, conforme Artigo 246 da Lei de Registros Públicos.
Para efetivar o registro ou a averbação, o título deverá ser apresentado no cartório de registro de imóveis competente.
CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL A compra de um imóvel requer muita atenção do comprador para uma série de informações a serem verificadas, com relação ao imóvel e a seu proprietário, antes de ser firmado qualquer tipo de vínculo jurídico. AUTENTICIDADE A autenticidade requer a verificação da existência de:
- Impedimentos legais à alienação – transferência – do bem; - Comprometimento do patrimônio do vendedor em razão de dívidas pré-existentes.
CERTIDÕES OBRIGATÓRIAS O Decreto nº 93.240/86 – que
regulamenta a Lei nº 7.433/85 e dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas – indica, em seu Artigo 1º, as certidões obrigatórias para lavratura de atos notariais relativos a imóveis. QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL
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Decreto nº 93.240/86 –( que regulamenta a Lei nº 7.433/85)
Art 1º Para a lavratura de atos notariais, relativos a imóveis, serão apresentados os seguintes documentos e certidões: I - os documentos de identificação das partes e das demais pessoas que comparecerem na escritura pública, quando julgados necessários pelo Tabelião; II - o comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles relativos, quando incidente sobre o ato, ressalvadas as hipóteses em que a lei autorize a efetivação do pagamento após a sua lavratura; III - as certidões fiscais, assim entendidas: a) em relação aos imóveis urbanos, as certidões referentes aos tributos que incidam sobre o imóvel, observado o disposto no § 2º, deste artigo; b) em relação aos imóveis rurais, o Certificado de Cadastro emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, com a prova de quitação do último Imposto Territorial Rural lançado ou, quando o prazo para o seu pagamento ainda não tenha vencido, do Imposto Territorial Rural correspondente ao exercício imediatamente anterior; IV - a certidão de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias; V - os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei. § 1º O Tabelião consignará na escritura pública a apresentação dos documentos e das certidões mencionadas nos incisos II, III, IV e V, deste artigo. § 2º As certidões referidas na letra a , do inciso III, deste artigo, somente serão exigidas para a lavratura das escrituras públicas que impliquem a transferência de domínio e a sua apresentação poderá ser dispensada pelo adquirente que, neste caso, responderá, nos termos da lei, pelo pagamento dos débitos fiscais existentes. § 3º A apresentação das certidões previstas no inciso IV, deste artigo, não eximirá o outorgante da obrigação de declarar na escritura pública, sob pena de responsabilidade civil e penal, a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo.
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CERTIDÕES RELATIVAS AO IMÓVEL Entre as certidões obrigatórias para lavratura de atos notariais, primeiramente, destacam-se as certidões relativas ao imóvel objeto do negócio imobiliário. Essas certidões variam em razão de o imóvel ser urbano ou rural.
CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS DA MATRÍCULA DO IMÓVEL
A principal certidão a ser apresentada em todo e qualquer negócio imobiliário é a certidão de ônus reais da matrícula do imóvel. Por meio dela, é possível verificar quem é o proprietário e se há algum ônus ou gravame. Essa certidão é expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis competente. Por força do Decreto nº 93.240/86, a certidão de ônus reais do imóvel, expedida pelo registro de imóveis competente, possui prazo de validade de trinta dias.
OUTRAS CERTIDÕES EMITIDAS PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS
Certidão de filiação vintenária – certidão do imóvel da qual constam os registros e as averbações realizados nos últimos 20 anos; Certidão de inteiro teor – certidão do imóvel da qual constam todos os registros e as averbações realizados desde a criação da matrícula do imóvel. QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL
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ANÁLISE DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DO ATUAL PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL
Além das certidões emitidas pelo Registro de Imóveis com relação à matrícula do imóvel, a análise do título de propriedade do atual proprietário do imóvel é de extrema importância. Em conjunto, esses documentos possibilitam a confirmação de uma série de informações de extrema relevância – a titularidade, a existência de ônus reais ou gravames incidindo sobre o imóvel, área de terreno, confrontação com vizinhos, existência de eventuais construções e sua regularidade, área útil construída.
CERTIDÕES DE DISTRIBUIÇÃO DE FEITOS JUDICIAIS
Outros documentos cuja apresentação é essencial para lavratura de escrituras relativas a imóveis são as certidões de distribuição de feitos judiciais. Essas certidões identificam eventuais ações movidas em nome de ou contra alguém – em nome dos vendedores, tanto na esfera estadual como na federal. Compreendem as certidões da justiça comum, justiça do trabalho, justiça federal.
CERTIDÕES QUE COMPROVEM A REGULARIDADE FISCAL DO IMÓVEL
É necessária a apresentação das certidões que comprovem a regularidade fiscal do imóvel, ou seja, se os impostos sobre ele incidentes – IPTU ou ITR – estão quites. Para o caso de imóveis em condomínios, é também essencial a apresentação da quitação condominial. Impostos sobre os imóveis e contribuições condominiais são dívidas que acompanham o imóvel – obrigações propterrem, pois acompanham a coisa quando há a transferência da propriedade –, não importando quem seja seu proprietário.
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CERTIDÕES PESSOAIS DO VENDEDOR
A apresentação de certidões pessoais do vendedor é necessária para verificar se a alienação daquele imóvel não caracterizará fraude a credores ou fraude à execução – isto é, o esvaziamento do patrimônio do vendedor, tornandoo incapaz de honrar suas dívidas pré-existentes. Fraude contra credores - Artigo 158 e seguintes do Código Civil, é causa de anulação do ato de alienação praticado pelo vendedor. Fraude à execução - Artigo 593 do Código de Processo Civil é causa de ineficácia da alienação
ROL ESPECÍFICO DE CERTIDÕES
O rol específico das certidões que devem ser apresentadas para a celebração de escrituras públicas que envolvam imóveis varia de acordo com o estado onde estão situados. Outros documentos poderão ser exigidos de acordo com a especificidade do imóvel.
Os tipos de imóveis que exigem certidões específicas são: Imóveis foreiros à União
Certidão que autorize a transferência do imóvel, evidenciando que o imóvel está quite com foros e laudêmios.
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IMÓVEIS RURAIS
Certificado de Cadastro de Imóvel Rural – CCIR –, expedido pelo INCRA e a quitação de Imposto Territorial Rural – ITR.
IMÓVEL DE PROPRIEDADE DE PESSOA JURÍDICA
Além de seus atos constitutivos atualizados – isto é, a cópia do último contrato social consolidado ou estatuto social, a cópia do ato societário que elegeu os atuais administradores ou diretores da sociedade e a certidão simplificada da Junta Comercial ou Registro Civil de Pessoas Jurídicas competente –, devem ser apresentadas a Certidão Negativa de Débito do INSS – CND – e a Certidão Conjunta de Quitação de Tributos e Contribuições Federais e Dívida Ativa da União, expedida pela Receita Federal do Brasil.
Ao concretizar a venda de um imóvel, o corretor deverá providenciar as certidões necessárias para legalizar a compra efetuada. .......................................
A seguir, a relação das certidões que deverá providenciar para o fechamento do negócio e lavratura da escritura pública de compra e venda.
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RELAÇÃO DAS CERTIDÕES PARA VENDA DE IMÓVEIS
VENDEDOR PESSOA FÍSICA
Título de propriedade (Escritura, Carta de Arrematação, Formal de Partilha, etc.) devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis competente;
Certidão atualizada, expedida pelo Cartório do Registro de Imóveis (ÔNUS REAIS), dentro do prazo de validade de 30 dias; Esta certidão é indispensável para qualquer transação imobiliária. Através dela, poderemos saber se o imóvel está livre para transações;
Certidões dos Cartórios Distribuidores; (todos da cidade) Certidão do Distribuidor de Protestos (todos da cidade) Certidões dos Ofícios de Interdições e Tutelas; (todos da cidade) Certidão de Feitos da Justiça Federal; Certidão de Quitação Fiscal Imobiliária Certidão Enfitêutica Certidão Conjunta de Débitos da Receita Federal Comprovantes de quitação de taxa de incêndio, água e esgoto e foro (se houver);
Declaração do Síndico ou da Administradora, afirmando que o imóvel encontrase quite com o pagamento das cotas condominiais (se houver condomínio)
Certidão do DAP - esta certidão revela se o imóvel está na faixa de influência do METRÔ, como também se faz parte de algum plano de alinhamento (PA) para alteração ou recuo de logradouros. (O DAP somente é recolhido nas cidades com METRÔ)
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VENDEDOR PESSOA JURÍDICA
Além dos documentos especificados na lista acima, os de PESSOA FÍSICA, deverão ser apresentados também os seguintes documentos:
SE FOR SOCIEDADE POR QUOTA DE RESPONSABILIDADE LIMITADA
• • • • • • • • •
Contrato Social; Ultima Alteração do Contrato Social ou Novo Contrato Consolidado (Registrados na Junta Comercial); Cartão do CNPJ/MF; Cartão de Inscrição Estadual ou Municipal; Identificação e Certidões Negativas do sócio responsável; Certidão de quitação do INSS (CND); Certidão de Quitação de Tributos Federais (Receita); Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho; Certidão de Feitos da Justiça Federal;
SE FOR SOCIEDADE ANÔNIMA
• • • • • • • • •
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Estatutos Sociais Ata da Assembléia que elegeu a última diretoria Publicação no Diário Oficial da Ata que elegeu a última diretoria Ata da Assembléia que permitiu a alienação Publicação no Diário Oficial da Ata da Assembléia Assembléia que permitiu a alienação Certidões Negativas Negativas e identificação do diretor responsável Certidão de quitação do INSS (CND) Certidão de Quitação de Tributos Federais (Receita Federal) Certidão de Feitos da Justiça do Trabalho
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DOCUMENTOS PARA A VENDA DE IMÓVEIS
SENDO O COMPRADOR PESSOA FÍSICA SOLTEIRA
Cópia autenticada do RG, CPF e Certidão de nascimento atualizada; Cópia autenticada da escritura de emancipação sendo menos de 18 anos e maior de 16 anos.
COMPRADORES SENDO PESSOAS FÍSICAS CASADAS
Cópia autenticada RG e CPF do casal; Cópia autenticada da certidão de casamento atualizada; Cópia autenticada da escritura de pacto antenupcial, no caso de regime de comunhão de bens após 26 de dezembro de 1977.
COMPRADORES SEPARADOS JUDICIALMENTE, DIVORCIADO OU VIÚVO
Cópia autenticada do RG e CPF; Cópia autenticada da certidão de casamento com as averbações de alteração de estado civil.
COMPRADOR SENDO PESSOA JURÍDICA
Cópia autenticada do RG, CPF dos sócios; CNPJ, inscrição estadual, contrato social e alterações da empresa e ata de eleição da diretoria.
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OUTROS DOCUMENTOS
TODOS OS TIPOS DE VENDEDORES
Certidões de distribuições cíveis em geral, família e executivos fiscais pelo período de 10 anos; Certidão de distribuições criminais pelo período de 10 anos; Certidão de distribuição de protestos, pelo período de 5 anos; Certidões de distribuições de ações trabalhistas, da justiça do trabalho, pelo período de 5 anos; Certidão negativa da Receita Federal, ou positiva com efeitos de negativa/dívida ativa da união.
VENDEDOR SENDO PESSOA JURÍDICA
CNPJ, inscrição estadual, contrato social e últimas alterações da empresa e/ou ata de eleição da diretoria; Certidão simplificada da junta comercial ou cartório de registro civil das pessoas jurídicas. CND – Certidão Negativa de Débito do INSS; Certidão negativa da Receita Federal ou positiva com efeitos de negativa/dívida ativa da união; Certidão de distribuições cíveis, criminais e fiscais da justiça federal; Certidões distribuições cíveis em geral, família e executivos fiscais pelo período de 10 anos; Certidão de distribuições criminais pelo período 10 anos; Certidão de distribuições cíveis em geral, da justiça comum, constando falência e concordata, pelo período de 10 anos; Certidão de distribuições de protestos, pelo período 5 anos; Certidão de distribuições de ações trabalhistas, da justiça do trabalho, pelo período de 5 anos.
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