De herbestemming van onroerend erfgoed:

De Opportuniteiten En Uitdagingen Van Vandaag

Hoe is de situatie vandaag als we kijken naar beschikbare plaatsen om te wonen en onroerend erfgoed?

Jeroen: “Alles start met vraag en aanbod. Het aanbod in Vlaanderen bestaat uit 2,3 miljoen gebouwen, zowel woningen als appartementen en niet-woningen. 11.000 gebouwen daarvan zijn beschermd erfgoed. De vraag naar woningen blijft stijgen en het bevolkingsaantal neemt toe. Dat zal in de toekomst alleen maar verder groeien, onder meer door migratie door oorlog, klimaatverandering en geopolitieke conflicten. Leggen we vraag en aanbod samen, is het logisch dat de herbestemming van erfgoed zoals kantoorgebouwen, kerken, woningen en pastorijen, aan populariteit wint. Het belang van nieuwe invullingen zal bijgevolg blijven toenemen”.

Matthias: “In concrete cijfers betekent dit dat we tegen 2050 ca. 400.000 extra wooneenheden nodig zullen hebben. Niet alleen door migratie of oorlog, maar ook door gezinsverdunning. Daarbij moeten we er rekening mee houden om zo weinig mogelijk of zelfs geen open ruimtes meer aan te snijden. Bovendien moeten we de bestaande woningen milieuvriendelijk en klimaatneutraal maken. Ten slotte is er nog de kostprijs die een rol speelt. Het is een grote uitdaging om met al die factoren rekening te houden.”

Wat valt er precies onder onroerend erfgoed?

Matthias: “Dat zijn ongeveer 11.000 beschermde monumenten, al is dat aantal relatief. Vaak gaat het om kerken, kastelen, burchten of industriecomplexen. Maar het kan even goed een pomp op het marktplein zijn of een kleine kapel, of het Gravensteen in Gent. In sommige gevallen krijgt een monument twee à drie beschermingen. Vandaar dat we dit aantal moeten duiden.”

Onroerend erfgoed maakt deel uit van onze geschiedenis en ons straatbeeld

Het is niet vanzelfsprekend om dit vastgoed te herbestemmen door de waarde en de eigenheid die eraan vasthangen.

Biedt de overheid genoeg opportuniteiten om te kunnen investeren in vastgoed?

Erwin: “Eigenlijk moeten we eerst stilstaan bij de probleemstelling as such. Van die 11.000 monumenten zijn er een aantal bruikbare monumenten om te herbestemmen met een economische invulling. In Vlaanderen zijn we ook actief bezig met diverse private actoren, maar die aarzelen soms. Het vergunningsproces duurt langer dan bij klassieke vastgoedontwikkeling en de kostenstructuren zijn hoger. Bovendien is de energieperformantie van nieuw vastgoed beter. Dus het is niet zo evident.”

Maar problemen zijn er om opgelost te worden …

Jeroen: “Tussen de private en publieke markt is er vandaag een heel intense samenwerking wat betreft de revitalisatie van onroerend erfgoed. Dat is belangrijk, maar het moet ook verder gaan dan het louter subsidiëren. Promotoren zeggen vaak: ‘subsidies zijn superbelangrijk’.

Dat is ook zo, maar subsidies zijn voor ons een katalysator om een project te triggeren, te initiëren. Het mag niet de bedoeling zijn dat iedere herontwikkeling eeuwig aan het subsidie-infuus blijft hangen. Vaak gebeurt het dat dossiers vastzitten, om welke reden dan ook. Dan merken we bovendien dat de degradatie van een gebouw een exponentieel gegeven is, in de negatieve zin. Dat kost heel veel geld. Dan is het moeilijk voor een private ontwikkelaar om met een marktconform rendement, zonder overheidstussenkomst, een herbestemming te bewerkstelligen.”

Erwin: “Iedere casus is anders. Soms is erfgoed niet te rentabiliseren. Of niet economisch in te vullen. Dan moet de overheid tussenkomen. Soms zijn er opportuniteiten voor private invullingen, waarbij de private actor een meerwaarde heeft om mee te spelen. Soms is er geen tussenkomst of subsidie nodig. Het gaat niet altijd over euro’s of centen. Ik denk dat we meer en meer de omslag moeten maken naar een projectgerichte aanpak.”

Matthias: “Ik ben het helemaal eens. Ik ben niet alleen minister van Onroerend Erfgoed, maar ook van Begroting. En dan wordt er al eens gezegd dat de overheid moet subsidiëren. Maar dat zijn de centen van onze mensen, van onze samenleving. En daar moeten we voorzichtig mee omgaan. Erfgoed zal altijd subsidies nodig hebben. Kathedralen en kastelen, bijvoorbeeld. Maar andere panden kunnen een economische invulling krijgen.”

“Erfgoed is de materiële uitdrukking van onze identiteit, van wie we zijn als Vlamingen. Het mag niet iets zijn waar wij, als overheid, heel veel geld aan uitgeven om er vervolgens een stolp overheen te zetten. We moeten proberen dat erfgoed een rol te geven in onze publieke ruimte. Om er iets mee te doen. Als het kan, liefst met een economische invulling. Bij erfgoed moet je zo dicht mogelijk bij de oorspronkelijke functie van het gebouw blijven.”

Er is natuurlijk ook een publieke opinie over de herbestemming van erfgoed. Jeroen: “Zoals daarnet gezegd: erfgoed is onze legacy en identiteit. Het is belangrijk voor iedereen. En iedereen claimt dat ook. Voor mij staat het claimen niet haaks op een of andere eigendomspositie. Daarom ben ik voorstander van het herbestemmingsprincipe of een economische functie. In de mate van het mogelijke natuurlijk en in samenspraak met de overheid.”

“De economische functie is nog altijd verenigbaar met de toegankelijkheid. Monumenten of beschermde gebouwen moeten eens per maand of tijdens Open Monumentendag toegankelijk zijn. Of men geeft er een toegankelijke of openbare functie aan. Denk maar aan onze ontwikkeling van Panquin in Tervuren. In het project zit een hotelfunctie vervat. Je kunt er gezellig een koffie komen drinken.

Daarnaast is het nog altijd beter om ervoor te zorgen dat de ondernemer die in het gebouw in kwestie zit, het ook onderhoudt als een goede huisvader. In plaats van op de overheid te rekenen.”

Is het belangrijk om het vertrouwen van de omwonenden te winnen?

Jeroen: “Niet alleen het vertrouwen, maar ook de kennis en de inzichten. Bij revitalisatie van een oude industriehal of een oude kerk merken we vaak dat heel wat buurtbewoners veel informatie hebben over het vroegere gebouw. Ze weten exact hoe het vroeger was. De functie van een promotor hierbij is om het gebouw een nieuwe, economische bestemming te geven. Voor ons is dat een nieuw hoofdstuk van een boek. Maar dat is daarom geen nieuw boek. Je mag het niet binair zien. We schrijven gewoon verder aan het verhaal, met respect voor het verleden. Dat kunnen we enkel samen met de buurt, de overheid en de betrokken stakeholders.”

De overheid daagt projectontwikkelaars graag uit. Hoe ga je daarmee om?

Jeroen: “Ik denk dat het alleen maar een positieve kentering is. Vandaag is de markt veel competitiever. De overheid maakt keuzes en de beste projecten houden stand. Voor ons, als projectontwikkelaar bij ION, is dat natuurlijk heel interessant. Dan kunnen we ook de grote, unieke en complexe projecten aanpakken, waarbij we het van begin af aan keihard moeten bestuderen en met een casus moeten werken die – zowel economisch, als op vlak van duurzaamheid, ecologie en gemeenschap – overeind blijft.”

Erwin: “Je kunt ook niet alles perfect onderhouden. We zien dossiers waarbij je verschillende gradaties van renovatie tegenkomt. Men zal een weloverwogen keuze moeten maken tussen enerzijds monumenten die perfect gerestaureerd worden, al dan niet herbestemd. Anderzijds zijn er andere assets die geleidelijk opgaan in de natuur en een tijdelijk karakter krijgen. Dat zijn keuzes die in de toekomst steeds meer gemaakt zullen worden.”

Matthias: “Klopt. We moeten rekening houden met de schoonheid van verval. Bijvoorbeeld de mijnsite in Limburg. Daar heeft men een deel gerenoveerd, zoals het hoort. Zoals we ook gevraagd hebben. Maar, in alle eerlijkheid, het is niet meer zo mooi zoals het voordien was, toen het een beetje vervallen was. Een industriedomein moet niet per se blinken. Dat blonk vroeger ook niet. Maar nu blinkt het. Dus dat klopt niet. Daarom mag verval er zeker ook zijn. Uiteraard valt dat moeilijk te omschrijven. Wat mag er en wat niet?”

Wat onthouden we over herbestemmingen en de waarde van onroerend erfgoed?

Erwin: “We moeten vooral rekening houden met de rol ervan binnen de maatschappij. Net als met de identiteit die erfgoed in zich draagt. En natuurlijk ook met de verhalen die erachter zitten en die onze woon- en werkomgeving zoveel rijker maken, in plaats van gewoon alles nieuw te bouwen. Ten slotte moeten de private en publieke sectoren de krachten bundelen om dat te realiseren.”

•

Groen wonen op een historische site

Aan de rand van het Park van Tervuren ligt een historische site midden in het groen. Het historisch erfgoed op de Panquin-site vormt het hart van het project. Er komen vier nieuwe gebouwen waarvan de gevels op een uniforme manier worden afgewerkt. Binnen geniet je van ruimte, licht en een hoogwaardige afwerking.