77
fuencarral
estudio de viabilidad
iván villalba marín diseño y viabilidad de proyectos junio 2016
introducción historia
introducción metodología
“Cuando abrió en 1958, los vecinos lo rebautizaron el Pasaje Mutualidad. El proyecto fue promovido por el Montepio Nacional de Previsión Social de los Productores de la Dependencia Mercantil, que le encargó su construcción a dos grandes arquitectos de la época: Manuel Muñoz Monasterio, responsable del Estadio Bernabéu, y Manuel Manzano-Monís Mancebo.
El propósito de este estudio de viabilidad es definir el futuro del inmueble situado en Fuencarral 77, conocer sus posibilidades, tomar decisiones, y calcular el riesgo y la rentabilidad de apostar por una inversión que lo reactive. El método utilizado será el de analizar los condicionantes y escenarios que revelen la viabilidad normativa, social, geométrica y económica del proyecto.
Estaba construído sobre el palacio del Marqués de la Mina, un ilustrado militar de la corte de Felipe V. El aristócrata hacía vida pública en la boyante cara de Fuencarral, mientras que su servidumbre y caballerizas se desenvolvían por la Corredera Alta. Sobre sus cenizas, Monasterio y Mancebo combinaron el modernismo de los nuevos materiales de los 50, como la cubierta de pavés y el gresite negro, con el clasicismo de las farolas de hierro forjado y el romanticismo del art decó. Tiene tres espacios claramente diferenciados, bellas claraboyas de luz natural y pasillos de curvas sinuosas.
Se seguirán los siguientes pasos:
En las décadas de los 60 y 70 había de todo para todos: la cafetería y el estanco, la sastrería Roan, la relojería Monge, la agencia de publicidad Cuevas, la peluquería Pili, la tienda de bolsos Manopiel. Había tiendas de deportes, de porcelanas y de punto, la confección Arcadio Nieto, los cerrojos FAC y hasta un negocio de préstamos llamado Credere Star. El BOE ha anunciado que saldrá a subasta por 20.857.600 euros. Se escucharán ofertas por el inmueble, en sobre cerrado, hasta el 22 de septiembre y la subasta se realizará el 24 de septiembre, a las 10 de la mañana, en la Sala de Subastas de la Dirección Provincial de la Tesorería General de la Seguridad Social de Madrid. Esta extrañeza arquitectónica de 1.782 m² con un punto expresionista, anacrónico y único, queda a expensas del mejor postor.” PEIRANO, Marta. Madrid subasta el histórico pasaje de Malasaña, eldiario.es. 14 agosto 2015.
normativa Se analizarán las normativas y los condicionantes que se aplican al edificio con el objetivo de poder extraer las opciones disponibles para la posterior realización de un proyecto técnico. Los documentos utilizados serán el Catálogo de Edificios del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 para conocer su nivel de protección y las actuaciones permitidas, su normativa zonal con carácter subsidiario, y el Código Técnico de la Edificación para garantizar que el futuro proyecto cumple con las exigencias actuales.
entorno Se estudiará el entorno del edificio para la toma de decisiones considerando las opciones extraidas del análisis de la normativa, en referencia a usos ideales para el inmueble, tipología, usuario objetivo, demanda, disponibilidad, prestaciones, etc. En vista a la explotación del edificio posterior a su reforma, se realizará un estudio de ofertas en la zona para conocer la situación de los mercados de los diferentes usos que permite la normativa con el objetivo de utilizar el método de sustitución y poder valorar el proyecto técnico propuesto, con el apoyo de informes profesionales que puedan dar datos más exactos sobre estos mercados y para facilitar la toma definitiva de decisiones acerca del nuevo uso del inmueble, atendiendo a la rentabilidad que se calculará en último lugar.
proyecto El proyecto técnico definirá las nuevas superficies del inmueble a partir de las conclusiones y decisiones derivadas del análisis de la normativa, entorno y mercado. Con la realización de planos se justifica la viabilidad geométrica de la propuesta y su adaptación al edificio actual, además de aportar datos sobre la cuantía de las superficies que se pondrán en mercado y su valor.
rentabilidad Finalmente, con el conocimiento del mercado de la zona y la configuración de las nuevas áreas, todo bajo los condicionantes, la normativa, cumplimentadas las exigencias básicas, y con un cronograma que delimite los tiempos de actuación, se puede proceder a la creación de una hipótesis que facilite el análisis de viabilidad económica del proyecto propuesto. Mediante el método de sustitución se pueden valorar las superficies nuevas para posteriormente utilizar el método dinámico de actualización de rentas y calcular los flujos de caja actualizados. Con los datos obtenidos de la rentabilidad del proyecto se puede conocer el riesgo de inversión en el edificio, en la hipótesis planteada y el proyecto técnico propuesto.
normativa y condicionantes
catálogo de edificios
plan general de madrid 1997
protección de la edificación
ficha urbanística
Edificios con nivel 2 de protección: Dentro de este nivel se incluyen aquellos edificios cuyas características constructivas y volumétricas son igualmente del mayor interés, aunque la existencia en su interior de zonas de menor valor arquitectónico hacen que pueda ser autorizado un régimen de obras más amplio que el correspondiente al nivel 1. Se distinguen los grados estructural y volumétrico.
localización distrito 01 - Centro barrio Universidad uso y tipología residencial
ámbito de ordenación NZ 1 Grado 1º
APE.00.01.
información de parcela nombre Edif. vivienda colectiva superficie estimada 1.708,34 m²
dirección principal Calle Fuencarral 77
condiciones de catalogación grado de protección Estructural protecciones normativas Conjunto Histórico de la Villa de Madrid rango superior Entorno de Monumento protección arqueológica Z.P.A. del Recinto Histórico
condiciones urbanísticas normativa NZ 1 Grado 1º
• estructural: Con valores suficientes para merecer la conservación, tanto de su volumetría como de sus elementos arquitectónicos más destacados. La catalogación de un edificio con algún nivel de protección determina la aplicación preferente de lo dispuesto sobre la norma zonal correspondiente en materia de parcelación, uso y obras en los edificios. La norma zonal será aplicable con carácter subsidiario en todo lo que no esté en contradicción con la regulación contenida en el catálogo de edificios. La existencia de edificios catalogados, en cualquier nivel de protección, implica extender ese nivel a la totalidad de la parcela, sin que se permitan en ella más obras que las autorizadas en función del mismo. Se prohíbe la segregación o agregación de parcelas que contengan edificios en cualquier grado de protección, salvo que se trate de recuperar la parcelación histórica.
obras permitidas En todos los niveles de protección se admiten las obras de conservación, consolidación y restauración. En los edificios con grado de protección estructural son autorizables las obras de reestructuración parcial, siempre que no afecten ni desvirtúen a los elementos de restauración obligatorios. Se admiten las obras de reconfiguración que deberán además eliminar los impactos negativos en caso de que existan.
nivel Nivel C
análisis de la edificación
restauración obligatoria
elementos protegidos
ubicación preferente de patios
fondo máximo
portales de p restauración obligatoria
• reestructuración: Quedarán limitadas a las zonas permitidas, reflejadas en el Plano de Análisis de la Edificación correspondiente, tratándose con el máximo respeto al edificio y alterando en la menor medida posible sus características morfológicas, así como los elementos interiores de importancia, según lo señalado para las obras de acondicionamiento. Se utilizarán materiales adecuados a los originales. No podrán modificar las fachadas ni las soluciones de cubierta, ni los materiales de ambas. La apertura de nuevos patios se realizará preferentemente en las zonas señaladas para espacio libre interior de la manzana. Deberá respetarse el fondo máximo que el planeamiento determine en cada caso. • reconfiguración: Los materiales a utilizar serán los mismos que los originales. No se introducirán soluciones constructivas diferentes a las que presenten los edificios del entorno. En adición, son admisibles las obras de menor impacto recogidas para los edificios con protección integral y singular, es decir, las obras de reestructuración puntual cuando tengan por finalidad la adaptación del edificio a la normativa de protección contra incendios y de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas. Otras obras de este mismo tipo podrán autorizarse con carácter excepcional en puntos muy localizados, siempre que no se altere ninguno de los valores fundamentales del edificio. Las obras de acondicionamiento, reestructuración puntual y reconfiguración, estarán condicionadas a realizar las obras de restauración que el edificio precise en la zona sobre la que actúe. Queda prohibida la ampliación en los edificios catalogados en nivel 1 y 2, salvo que la ficha de catalogación o de condiciones específicas de la Zona 1 lo permitan.
El Área de Planeamiento Específico del Centro Histórico, APE.00.01, (APECH) contiene planos especialmente referidos a la protección de la edificación. Conforme queda señalado en el Plano de Análisis de la Edificación, donde se señalan el fondo máximo edificable o las zonas para la ubicación preferente de patios, se autoriza el siguiente régimen de obras: • En las fachadas, patios, núcleos de comunicación, portales o zaguanes y, en general, elementos comunes considerados de restauración obligatoria, sólo se admiten obras de conservación y restauración y las modificaciones de fachada que la normativa permita. En las restantes áreas así señaladas en un edificio serán autorizables las obras permitidas según su nivel y grado de protección. • En las áreas y elementos protegidos se admiten también obras de reestructuración parcial.
• tratamiento de las plantas bajas: Queda prohibida, con carácter general, la alteración de las plantas bajas de los edificios catalogados en el nivel 1 de protección, y en los niveles 2 y 3 cuando la ficha de catalogación así lo determine. No obstante lo dicho, en los niveles 2 y 3 se podrán presentar soluciones para la remodelación conjunta de la totalidad de la planta baja donde se contemple la alteración de huecos, respetando siempre los criterios de composición y simetría del edificio. La CIPHAN podrá aprobar soluciones de este tipo en los edificios así protegidos. Los inmuebles incluidos dentro de los niveles de protección 1 y 2 se consideran de interés general, por lo que deben ser consolidados y rehabilitados con las ayudas públicas que se establezcan para este fin. El intento de demoler un edificio protegido con esta catalogación, salvo en el caso de ruina inminente declarada, facultará a la Administración para la imposición de multa coercitiva.
normativa y condicionantes plan general de madrid 1997 normativa zonal Fuencarral 77 está recogido en el catálogo de edificios con un nivel de protección estructural, lo que significa que la norma zonal (NZ 1) será aplicable con carácter subsidiario. • grado primero: Corresponde a manzanas de dimensiones notables en el casco antiguo ordenadas con el trazado de una alineación interior máxima, cuya finalidad es obtener un patio central. Se considera como parcela mínima la existente por lo que se prohíbe la segregación de parcelas. Es admisible la agregación de parcelas libres de edificación o bien ocupadas por edificaciones susceptibles de sustitución. La tipología corresponde a la de edificación entre medianerías formando manzana cerrada.
usos no cualificados usos compatibles
zona 1 primero
obras permitidas Se admiten todo tipo de obras en los edificios. Se podrán ejecutar obras de demolición parcial cuando sean precisas. Las de demolición total serán admisibles para los edificios no catalogados, declarados en ruina o fuera de ordenación absoluta. Están permitidas las obras de nueva edificación de sustitución, nueva planta y ampliación.
recuperación del patio de manzana y espacios libres Se especifican condiciones que serán de aplicación a las edificaciones y construcciones cuya edificabilidad se desarrolla parte en la superficie de parcela comprendida entre la alineación oficial y la línea de fondo máximo de edificación, y parte fuera de estos límites, es decir, en el interior del patio de manzana: • actuaciones preferentes: la demolición a fin de ser sustituidas por espacios libres ajardinados, bajo los cuales se fomentará exclusivamente la construcción de aparcamientos. • actuaciones no permitidas: las que tengan como fin el cambio de uso existente; las que incrementen la superficie construida, salvo las intervenciones puntuales para dotar al edificio de las medidas para mejorar la accesibilidad y la evacuación de personas; las que modifiquen la envolvente y la construcción de nuevos forjados. • actuaciones exceptuadas: no serán de aplicación las condiciones establecidas en obras cuyo fin sea la intensificación de usos en el caso de cines y teatros; en el caso de construcciones existentes dedicadas a garaje, se autorizará el traslado de las plazas a bajo rasante del patio, con posible aumento de su número; podrá mantenerse el uso residencial existente pero no se admitirá su intensificación ni su transformación por otro uso cuya clase, categoría o actividad tenga carácter residencial. • actuaciones autorizables: mediante la aprobación de un Plan Especial se podrán autorizar obras en las construcciones existentes para cambiar su clase de uso, siendo imprescindible que cualquier propuesta de actuación mejore las actuales condiciones del patio de manzana. La modificación de la clase de uso afectará a la totalidad del edificio situado por encima de la planta baja, no admitiéndose modificaciones parciales. Los usos deberán estar comprendidos entre los compatibles referidos al grado y al nivel de uso.
usos cualificados El uso cualificado es el residencial. A los efectos de aplicación de las condiciones referentes a los usos no cualificados, se distinguen cinco niveles en la Norma 1: A, B, C, D y E. El inmueble pertenece al Nivel C.
• uso asociado: aquellos vinculados directamente al cualificado (residencial) y que contribuyen a su desarrollo, por lo que quedan integrados funcional y jurídicamente con aquél.
nivel c
• uso complementario: - Industrial: En situación de planta baja e inferior a la baja en tipo I, en todas sus clases, excepto la categoría de taller de automoción. - Terciario: Hospedaje: En cualquier situación del edificio, con acceso independiente. Comercial: En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera en categoría de mediano comercio. Oficinas: En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera. Recreativo y otros servicios: En situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera. - Dotacional: En todas sus clases en situación de planta baja e inferior a la baja. • uso alternativo: - Dotacional: En todas sus clases en situación de planta baja, inferior a la baja y planta primera. - Recreativo: Espectáculos en situación de edificio exclusivo. - Hospedaje: En edificio exclusivo, con salvedades.
usos autorizables - Industrial: En situación de planta baja e inferior a la baja, la categoría de talleres de automoción en tipo I. La categoría de industria artesanal se admitirá en situación de edificio exclusivo con un límite de superficie de 750 metros cuadrados. En edificios de mayor superficie no será autorizable dicha implantación. -Terciario: Se autoriza su implantación para una o varias clases de usos terciarios, en situación de edificio exclusivo, en aquellos edificios con licencia concedida, de conformidad con anterior planeamiento, que hubiese autorizado un régimen de usos con el 50% de su superficie destinada a uso terciario. Comercial: En situación de planta baja, planta inferior a la baja y planta primera en categoría de mediano comercio. Tendrá un límite de superficie de 2.500 metros cuadrados en el total del edificio. Si el edificio contase con una superficie superior a 2.500 metros cuadrados, se deberán implantar otros usos terciarios autorizables hasta agotar el total. Oficinas: En situación de planta primera. Con la licencia vigente en la actualidad, el inmueble puede destinarse íntegramente a oficinas ya que así fue concedida. Recreativo: Se admitirá el uso pormenorizado de restaurante con tipo II, en situación de planta prime ra, siempre que disponga de acceso directo desde la planta baja, y establecimientos para el consumo de bebidas y comidas tipo III en situación de planta baja, planta inferior a la baja y planta primera. Otros Usos terciarios: En situación de planta primera. - Dotacional: En situación de planta primera. Cuando por aplicación de las condiciones impuestas en el artículo anterior resulta que usos complementarios o autorizables pueden llagar a ocupar una superficie cuyo porcentaje supere al 66 % del edificio, será posible su dedicación a dicho uso con carácter exclusivo. Esta posibilidad tendrá el carácter de autorizable y por tanto queda sujeta a las mismas limitaciones para este tipo de usos. Será precisa la tramitación previa del Plan Especial de compatibilidad de usos, donde deberá quedar acreditada la restauración de todos los elementos protegidos y el mantenimiento de las características tipológicas, constructivas y formales del inmueble, siendo preceptivo para ello el informe favorable de la CIPHAN. No sería necesario si se mantiene el uso con el que adquirió originalmente licencia (oficinas), habiendo que justificar el tipo de actividad, las características del emplazamiento, repercusiones ambientales, medidas correctoras y planos.
normativa y condicionantes código técnico de la edificación seguridad estructural (SE)
seguridad de utilización y accesibilidad (SUA)
evaluación estructural de edificios existentes
exigencias básicas
La evaluación estructural de un edificio existente se realizará, normalmente, mediante una verificación cuantitativa de su capacidad portante y, en su caso, de su aptitud al servicio, teniendo en cuenta los procesos de deterioro posibles. Para ello, puede adoptarse un procedimiento de evaluación por fases que tenga en cuenta las condiciones actuales del edifcio, definiendo cada una de las fases en función de las circunstancias y condiciones específicas de la misma tales como la disponibilidad del proyecto original, la observación de daños estructurales, el uso del edificio, etc. En cada una de las fases se incrementa la precisión de las hipótesis para la evaluacion, así como el grado de detalle de los métodos de análisis respecto de la fase anterior.
• SUA 1 - seguridad frente al riesgo de caídas: Se limitará el riesgo de que los usuarios sufran caídas, para lo cual los suelos serán adecuados para favorecer que las personas no resbalen, tropiecen o se dificulte la movilidad. Asímismo se limitará el riesgo de caídas en huecos, en cambios de nivel y en escaleras y rampas, facilitándose la limpieza de los acristalamientos exteriores en condiciones de seguridad.
evaluación cualitativa
• SUA 3 - seguridad frente al riesgo de aprisionamiento: Se limitará el riesgo de que los usuarios puedan quedar accidentalmente aprisionados en recintos.
Puede suponerse que un edificio que haya sido dimensionado y construido de acuerdo con las reglas de normas antiguas tendrá una capacidad portante adecuada si se cumplen las siguientes condiciones: • El edificio se ha utilizado durante un periodo de tiempo suficientemente largo sin que se hayan producido daños o anomalías (desplazamientos, deformaciones, fisuras, corrosión, etc.); • Una inspección detallada no revele ningún indicio de daños o deterioro; • La revisión del sistema constructivo permita asegurar una transmisión adecuada de las fuerzas, especialmente a través de los detalles críticos; • Teniendo en cuenta el deterioro previsible así como el programa de mantenimiento previsto se puede anticipar una durabilidad adecuada; • Durante un periodo de tiempo suficientemente largo no se han producido cambios que pudieran haber incrementado las acciones sobre el edificio o haber afectado su durabilidad; • Durante el periodo de servicio restante no se prevean cambios que pudieran incrementar las acciones sobre el edificio o afectar su durabilidad de manera significativa. Una evaluación cualitativa de la capacidad portante de un edificio existente puede ser insuficiente para situaciones de dimensionado extraordinarias. El comportamiento de un edificio cuya capacidad portante haya sido evaluada cualitativamente se controlará periódicamente durante el periodo de servicio restante. Para ello se emplearán los medios que se estimen necesarios, dependiendo de las características de la estructura, así como de las acciones e ingluencias que actúen sobre ella y de su estado.
seguridad en caso de incendio (SI) exigencias básicas • SI 1 - propagación interior: Se limitará el riesgo de propagación del incendio por el interior del edifcio. • SI 2 - propagación exterior: Se limitará el riesgo de propagación del incendio por el exterior, tanto en el edificio considerado como a otros edificios. • SI 3 - evacuación de ocupantes: El edificio dispondrá de los medios de evacuación adecuados para que los ocupantes puedan abandonarlo o alcanzar un lugar seguro dentro del mismo en condiciones de seguridad. • SI 4 - instalaciones de protección contra incendios: El edificio dispondrá de los equipos e instalaciones adecuadios para hacer posible la detección, el control y la extinción del incendio, así como la transmisión de la alarma a los ocupantes. • SI 5 - intervención de bomberos: Se facilitará la intervención de los equipos de rescate y de extinción de incendios. • SI 6 - resistencia al fuego de la estructura: La estructura portante mantendrá su resistencia al fuego durante el tiempo necesario para que puedan cumplirse las anteriores exigencias básicas. Actualmente el edificio no cumple con estas exigencias básicas, por lo que supondrán la adopción de medidas convenientes en fase de proyecto, obra y mantenimiento considerando las soluciones aportadas por los documentos básicos o con alternativas que cumplan estas exigencias.
• SUA 2 - seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento: Se limitará el riesgo de que los usuarios puedan sufrir impacto o atrapamiento con elementos fijos o practicables del edificio.
• SUA 4 - seguridad frente al riesgo causado por iluminación inadecuada: Se limitará el riesgo de daños a las personas como consecuencia de una iluminación inadecuada en zonas de circulación de los edificios, tanto interiores como exteriores, incluso en caso de emergencia o de fallo del alumbrado normal. • SUA 5 - seguridad frente al riesgo causado por situaciones con alta ocupación: Se limitará el riesgo causado por situaciones con alta ocupación facilitando la circulación de las personas y la sectorización con elementos de protección y contención en previsión del riesgo de aplastamiento. • SUA 6 - seguridad frente al riesgo de ahogamiento: Se limitará el riesgo de caídas que puedan derivar en ahogamiento en piscinas, depósitos, pozos y similares mediante elementos que restrinjan el acceso. • SUA 7 - seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento: Se limitará el riesgo causado por vehículos en movimiento atendiendo a los tipos de pavimentos y la señalización y protección de las zonas de circulación rodada y de las personas. • SUA 8 - seguridad frente al riesgo causado por la acción de rayos: Se limitará el riesgo de electrocución y de incendio causado por la acción de rayos, mediante instalaciones adecuadas de protección contra el rayo. • SUA 9 - accesibilidad: Se facilitará el acceso y la utilización no discriminatoria, independiente y segura de los edificios a las personas con discapacidad. Cuando la aplicación de las condiciones de este documento básico en obras en edificios existenets no sea técnica o económicamente viable o , en su caso, sea incompatible con su grado de protección, se podrán aplicar aquellas soluciones alternativas que permitan la mayor adecuación posible a dichas condiciones.
ahorro de energía (HE) criterios de aplicación en edificios existentes • criterio 1 - no empeoramiento: Las condiciones preexistentes de ahorro de energía que sean menos exigfentes que las establecidas en el DB-HE no se podrán reducir, y las que sean más exigentes únicamente podrán reducirse hasta el nivel establecido. • criterio 2 - flexibilidad: En los casos en los que no sea posible alcanzar el nivel de prestación establecido, podrán adoptarse soluciones que permitan el mayor grado de adecuación posible, siempre que se dé en edificios con valor histórico o arquitectónico reconocido cuando otras soluciones pudiesen alterar de manera inaceptable su carácter, o la aplicación de otras soluciones no suponga una mejora efectiva en las prestaciones, no sean técnica o económicamente viables, o la intervención implique cambios sustanciales en otros elementos de la envolvente sobre los que no se fuera a actuar inicialmente. Debe justificarse el motivo de la aplicación del criterio de flexibilidad y dejar constancia en la documentación final de la obra el nivel de prestación alcanzado. • criterio 3 - reparación de daños: Los elementos de la parte existentes no afectados por las condiciones establecidas podrán conservarse en su estado actual siempre que no presente, antes de la intervención, daños que hayan mermado de forma significativa sus prestaciones iniciales. Si el edificio presenta daños relacionados con el requisito de ahorro de energía, la intervención deberá contemplar medidas específicas para su resolución.
normativa y condicionantes código técnico de la edificación
normativa y condicionantes otros condicionantes
protección frente al ruido (HR)
inquilinos
exigencias básicas
El edificio no está abandonado. Actualmente, un local de la galería comercial mantiene su actividad, la relojería Monge. El contrato con el inquilino finalizará en los próximos años, probablemente en lo que se efectúan las tramitaciones necesarias para comenzar las obras, pudiendo así actuar en el edificio.
El objetivo del requisito básico de rotección frente el ruido consiste en limitar, dentro de los edificios y en condiciones normales de utilización, el riesgo de molestias o enfermedades que el ruido pueda producir a los usuarios como consecuencia de las características de su proyecto, construcción, uso y mantenimiento. Para satisfacer este objetivo, los edificios se proyectarán, construirán y mantendrán de tal forma que los elementos constructivos que conforman sus recintos tengan unas características acústicas adecuadas para reducir la transmisión del ruido aéreo, del ruido de impactos y del ruido y vibraciones de las instalaciones propias del edificio, y para limitar el ruido reverberante de los recintos. El DB-HR especifica parámetros objetivos y sistemas de verificación cuyo cumplimiento asegura la satisfacción de las exigencias básicas y la superación de los niveles mínimos de calidad propios del requisito básico de protección frente al ruido.
ámbito de aplicación El ámbito de aplicación de este DB es el que se establece con carácter general para el CTE en su artículo 2 (Parte I) exceptuándose el caso de las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación en los edificios existentes, salvo cuando se trate de rehabilitación integral. Asimismo quedan excluidas las obras de rehabilitación integral de los edificios protegidos oficialmente en razón de su catalogación, como bienes de interés cultural, cuando el cumplimiento de las exigencias suponga alterar la configuración de su fachada o su distribución o acabado interior, de modo incompatible con la conservación de dichos edificios.
salubridad (HS) exigencias básicas • HS 1 - protección frente a la humedad: Se limitará el riesgo previsible de presencia inadecuada de agua o humedad en el interior de los edificios y en sus cerramientos como consecuencia del agua procedente de precipitaciones atmosféricas, de escorrentías, del terreno o de condensaciones, disponiendo medios que impidan su penetración o, en su caso permitan su evacuación sin producción de daños. • HS 2 - recogida y evacuación de residuos: Los edificios dispondrán de espacios y medios para extraer los residuos ordinarios generados en ellos de forma acorde con el sistema público de recogida de tal forma que se facilite la adecuada separación en origen de dichos residuos, la recogida selectiva de los mismos y su posterior gestión. • HS 3 - calidad del aire interior: Los edificios dispondrán de medios para que sus recintos se puedan ventilar adecuadamente, eliminando los contaminantes que se produzcan durante el uso normal de los edificios, de forma que se aporte un caudal suficiente de aire exterior y se garantice la extracción y expulsión del aire viciado por los contaminantes. Para limitar el riesgo de contaminación del aire interior de los edificios y del entorno exterior en fachadas y patios, la evacuación de productos de combustión de las instalaciones térmicas se producirá, con carácter general, por la cubierta del edificio, con independencia del tipo de combustible y del aparato que se utilice, de acuerdo con la reglamentación específica sobre instalaciones térmicas. La cuantificación de esta exigencia establece las dimensiones de los patios, que en ausencia de norma urbanística que regule sus dimensiones, los espacios exteriores y los patios con los que comuniquen directamente los locales deben permitir que en su planta se pueda inscribir un círculo cuyo diámetro sea igual a un tercio de la altura del cerramiento más bajo de los que lo delimitan y no menor que 3m. Actualmente, el edificio no cumple con esta proporción en las plantas más bajas, pero sí el diámetro mínimo de 3m. Habrá que justificar el no cumplimiento debido a la protección de su superficie por el catálogo de edificios. • HS 4 - suministro de agua: Los edificios dispondrán de medios adecuados para suministrar al equipamiento higiénico previsto agua apta para el consumo de forma sostenible, aportando caudales suficientes para su funcionamiento, sin alteración de las propiedades de aptitud para el consumo e impidiendo los posibles retornos que puedan contaminar la red, incorporando medios que permitan el ahorra y el control del agua. • HS 5 - evacuación de aguas: Los edificios dispondrán de medios adecuados para extraer las aguas residuales generadas en ellos de forma independiente o conjunta con las precipitaciones atmosféricas y con las escorrentías.
ayuntamiento de madrid La Administración ha mostrado su deseo de conversación de una escultura y un mosaico representando un caballo de mar situados en la galería comercial, a pesar de no aparecer como elementos singulares en la ficha urbanística del edificio. Al tratarse de elementos adheridos a la edificación y no pertenecientes a ella, se podría consultar a la CIPHAN una posible reubicación. La fachada de Corredera Alta de San Pablo 10 aparece en el mapa de análisis de la edificación como elemento protegido, al contrario que la fachada de Fuencarral 77 más representativa. Sin embargo, es muy probable que tanto el Ayuntamiento como la CIPHAN aconsejen su mantenimiento. El Ayuntamiento podría exigir la dotación de plazas de aparcamiento en el caso de cambiar el uso del edificio a otro que genere afluencia de vehículos. Para evitar la creación de esta dotación habría que recurrir a las siguientes justificaciones: • El edificio se encuentra en Zona de Protección Arqueológica, con obras por debajo del nivel de calle muy limitadas y alta probabilidad de aparición de restos arqueológicos que interrumpan el proceso de rehabilitación del inmueble. • El edificio cuenta con elementos protegidos que pueden verse alterados con la creación de un aparcamiento subterráneo. • La zona está excelentemente comunicada con las principales áreas de negocio, culturales y turísticas mediante transporte público y ya cuenta con aparcamientos subterráneos cercanos, con los que se podría llegar a un acuerdo para aportar plazas al inmueble. • Con la determinación de un residente objetivo que vive solo y no posee coche propio se puede justificar que el edificio no creará una mayor afluencia de tráfico.
estudio de emplazamiento
estudio de emplazamiento
mapa mental
movilidad y transporte público
categorías de kevin lynch m
ejí
celó bar
velarde
eq ue
ric
a
alonso martínez
la palma
malasaña
alonso martínez
bilbao
al
san vicen
metro
plaza de españa
tribunal
teo
metro
a nm
corredera
ígida ta. br
lore
chueca
nzo
tale
san
hor
77
fuencarral
za
sa
fuencarral
alta de s
an pablo
te ferrer
40 alfonso XIII 149 plaza castilla P
m2 sevilla
s
gran vía
plaza de san ildefonso
1’ barrios
nodos
hitos
recorridos
límites
El edificio situado en Fuencarral 77 se encuentra en un trifinio, la intersección de tres barrios (oficiosos, es decir, no oficiales) del distrito Centro de Madrid: Malasaña, Alonso Martínez y Chueca. Oficialmente pertenece al barrio Universidad.
a pie
EMT
bicicleta
línea 1
línea 10
Los principales puntos de congregación (nodos) son las salidas de Metro de Tribunal, lugar de reunión, y la Plaza de San Ildefonso.
El inmueble goza de una ubicación óptima para la movilidad, a un minuto a pie de la estación de Metro de Tribunal, 10’ a la estación de Cercanías de Sol, y 12’ a la estación de Cercanías de Recoletos. La línea 1 permite acceder rápidamente a las estaciones de Cercanías Sol y Atocha, y la línea 10 conecta el norte de la comunidad con el sur (San Sebastián de los Reyes-Alcorcón), pasando por las principales estaciones de transporte interurbano, Plaza de Castilla y Príncipe Pío, y las zonas de negocios más importantes, Castellana, AZCA y Cuatro Torres Business Area.
Otra particularidad de la zona es la isla de hitos delimitada por la calle Barceló, Mejía Lequerica, Fuencarral y calle de la Beneficiencia, paralela a San Mateo. Se reúnen grandes equipamientos rodeados de edificios residenciales.
Las líneas 40 y 149 de autobuses de la EMT sirven como refuerzo a la línea 10 de Metro. La línea M2, que también se encuentra a menos de un minuto a pie, conecta esta zona con el eje más turístico Princesa-Gran Vía-Alcalá.
En cuanto a los recorridos, la fachada principal del edificio se encuentra en la calle Fuencarral, una de las calles con mayor actividad comercial y menor disponibilidad de la ciudad de Madrid.
El transporte rodado se ve complicado por el tramo peatonal de la calle Fuencarral, que favorece el comercio, pero el inmueble es de fácil acceso por la calle Barceló y el tramo rodado de Fuencarral. Además cuenta con parkings subterráneos cercanos.
La característica más representativa del edificio es que atraviesa toda la manzana en la que se encuentra mediante la actual galería comercial, permitiendo el paso desde la calle Fuencarral a la calle Corredera Alta de San Pablo y viceversa. Esto lo convierte en un edficio de transición entre barrios, una conexión entre la isla de grandes hitos de Alonso Martínez, la calle Fuencarral y el barrio residencial de bajos comerciales de Malasaña.
La zona también cuenta con el nuevo servicio de bicicletas públicas de Madrid, BiciMAD.
estudio de emplazamiento usos, actividades y usuarios plan general de madrid 1997
residencial / residencial+comercial
montaditos
alimentación
nieto
colegio isabel
la católica
de madrid
redentor
museo del
garantía agraria colegio santa isabel
instituto san mateo
carrefour express
naif madrid
servicios sociales
parroquia san ildefonso
riveira do miño
escuela oficial
30.660 hab.
22.321 viv. 26% vacía
15.479 hogares
25-49 49,3 %
habitantes por grupos de edad
50-100+ 35,5 %
censo de locales enero de 2015 En uso
2.186
Bajas Total disponib.
474 2.660 17,8%
por menor 37,5%
hostelería 26,3% otros 36,2%
Estos datos ofrecen una visión global de la actividad comercial y su emplazamiento en el barrio, pero la ubicación característica del inmueble en la calle Fuencarral precisa de un estudio más concreto de esa vía. Para ello se recurrirá a informes profesionales al analizar el mercado de locales, pues la disponibilidad será menor y la competencia mayor debido a la presencia en el mismo eje de grandes marcas, principalmente franquicias, un tipo de comercio diferente a los que se pueden encontrar en los bajos de Malasaña.
coam
de idiomas
escuelas de san antón mercado
san ildefonso
76%
El Ayuntamiento de Madrid proporciona la siguiente información sobre la población y los hogares del barrio Universidad:
0-24 15,2 %
El Ayuntamiento de Madrid proporciona los siguientes datos sobre los locales puerta de calle del barrio Universidad:
romanticismo
free way la blanca paloma
La isla en la que se encuentra la estación de Tribunal es íntegramente dotacional y comercial, y por ello supone un hito en sí misma. En cuanto al resto de dotaciones, se puede encontrar mayormente centros educativos (públicos y privados), edificios religiosos, de administración pública, museos y sanidad. Por lo tanto, es una zona bien equipada.
catedral del
frutería
Los usos y actividades están regulados por la normativa del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, analizado anteriormente. Son útiles para conocer el carácter de cada barrio y los usuarios que los frecuentan, con el apoyo de los datos aportados por el Ayuntamiento de Madrid sobre la población. El bloque con bajo comercial es el más característico de esta zona, especialmente en el barrio de Malasaña, que recogen tanto fruterías, cafeterías y restaurantes como librerías y discotecas, pero existen otros edificios mixtos residenciales que incluyen oficinas, hoteles e incluso industria.
antiguo mercado
museo de historia
tribunal de cuentas
urso hotel & spa
biblioteca vargas llosa
dia burger king
equipamiento / público
mercado barceló
teatro barceló
100
madrid madriz
comercial íntegro
Casi el 50% de los residentes del barrio pertenecen a un grupo reducido de edad de entre 25 y 49 años jóvenes. El estudio de los hogares indicará cómo se organizan estos individuos en unidades familiares dentro de las viviendas ocupadas.
49%
24%
El 76% de los hogares de un individuo está formado por menores de 64 años.
27% 2+ 24%
estudio de los hogares
64%
36%
El 64% de los hogares de dos individuos está formado por dos adultos menores de 64 años.
Se analizará el mercado de los locales para conocer con mayor exactitud la situación de la calle Fuencarral. También se analizará el sector hotelero conociendo la gran rivalidad existente para determinar si Fuencarral 77 podría competir en este escenario. El comercio al por menor no supone una gran competencia al repartirse individualmente entre diferentes oficios. Las oficinas están presentes en algunos edificios residenciales mixtos, por lo que se estudiará su mercado para conocer su impacto en el barrio, fuera de las principales zonas de negocios. El vecino habitual de la zona es el individuo de unos 30 años que vive solo o, en menor medida, comparte piso con otro joven más. Los hogares con niños no son característicos a pesar de ser una zona bien equipada para su crecimiento. Esto puede deberse a la existencia de barrios más tranquilos. Se analizará la situación del mercado de la vivienda para estudiar la introducción de nuevos modelos de familia o para determinar los intereses del vecino habitual y así aportar prestaciones competitivas.
estudio de mercado
precio de la vivienda en venta
mapa valorado de ofertas
mapa de ofertas
mín
El precio medio por metro cuadrado según esta pequeña muestra de 12 ofertas es de 4.112 €/m². La superficie media es de 85 m². Los datos fluctúan independientemente de la ubicación.
1
3
4
345.000 € 75 m²
330.000 € 69 m²
máx
2.868 €/m²
6.234 €/m²
Este mapa muestra la dependencia de la variación del precio por metro cuadrado con las prestaciones que se ofrecen en cada vivienda, una visión más realista del mercado de la zona. La media es de 992 €/m² por cada punto considerando que algunas plusvalías se valoran más que otras (tabla de valoraciones) y por lo tanto bonifican más el puntaje final.
3 1
307.000 € 79 m²
767 €/m²/
oportunidad
costoso
587 €/m²/
1.938 €/m²/
4 957 €/m²/
972 €/m²/ 195.000 € 68 m²
717 €/m²/ 155.000 € 40 m²
2
2
1.938€/m²/
5
5
340.000 € 75 m²
9 308.000 € 99 m²
6
480.000 € 77 m²
370.000 € 92 m²
8
7
648 €/m²/ 189.500 € 54 m²
585.000 € 181 m²
352.000 € 75 m²
11
9 1.037€/m²/
12
6
10
779 €/m²/
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Calle Velarde, 7 Calle Corredera Alta de San Pablo, 23 Calle Fuencarral, 88 Calle Churruca, 2 Travesía de San Mateo, 8 Calle Molino de Viento, 22 Plaza de San Ildefonso, 3 Calle Santa Bárbara, 11 Calle San Mateo, 2 Calle Santa Brígida, 1 Calle Santa Brígida, 9 Calle Santa Brígida, 25 Obra nueva
estado
1.077€/m²/
12
11
10
8
7
tabla de valoraciones ubicación
670 €/m²/
587 €/m²/
1.755€/m²/
El mapa valorado de ofertas surge de la tabla de valoraciones, donde se han tenido en cuenta las prestaciones de cada vivienda en función de los siguientes criterios: ascensor
características planta exterior terr./balc.
reformada
4
valoración €/m² 3.886
4
2.868
717
6 5 2
4.600 4.783 3.875
767 957 1.938
3 8 6 7 3 2
3.111 6.234 4.022 4.533 3.232 3.509
1.037 779 670 648 1.077 1.755
8
4.693
587
piscina
€/m²/ 972
buen estado
para reformar 4+
1+
1-3 terraza
balcón
con ascensor
sin ascensor
En el valor planta se considera la mejora de seguridad, vistas, soleamiento y ventilación; y la disminución de ruido exterior a medida que crece la altura en presencia de un ascensor. Estas consideraciones son las que más pueden bonificar el puntaje final. La ausencia de ascensor reduce los puntos otorgados por altura debido a una peor accesibilidad. La planta baja es indiferente a la presencia de ascensor y no posee ninguna plusvalía por altura. El Ayuntamiento de Madrid aporta los siguientes datos del distrito Centro: Precio medio de vivienda de segunda mano (2016): 3.599 €/m². 8,66% IAR. Precio medio de vivienda nueva (2015): 3.782 €/m². 6,63% IAR. Las viviendas de obra nueva (como la oferta 12) ofrecen muchas más prestaciones y por ello el metro cuadrado es más costoso, pero suponen buenas oportunidades. En Fuencarral 77 hay superficie suficiente para incorporar los equipamientos mejor valorados, como ascensor para hacer efectiva la plusvalía de la altura, terrazas de las que ya dispone, viviendas totalmente nuevas e incluso extras.
estudio de mercado
precio de la vivienda en alquiler mapa de ofertas El precio medio al mes por metro cuadrado según esta pequeña muestra de 12 ofertas es de 18,15 €/mes/m². La superficie media es de 65 m².
mapa valorado de ofertas mín
Este mapa muestra la dependencia de la variación del precio al mes por metro cuadrado con las prestaciones que se ofrecen en cada vivienda, una visión más realista del mercado de la zona. La moda se encuentra alrededor de los 3 €/mes/m² por cada punto considerando que algunas plusvalías se valoran más (tabla de valoraciones) y por lo tanto bonifican más el puntaje final.
máx
10,43 €/mes/m²
30,65 €/mes/m²
2 1
1
3
4 1.395€/mes 86 m²
1.500 €/mes 106 m²
1.200 €/mes 115 m²
8
9
5
7,92 €/mes/m²/
11
estado
ascensor
6
extras
valoración €/mes/m² €/mes/m²/ 9,19 18,38
1
Calle Velarde, 18
2
2
7 2 2
28 15,83 16,67
4 7,92 8,33
5
16,22
3,24
10
Calle Fuencarral, 95 Calle de la Palma, 13 Calle san Vicente Ferrer, 9 Calle Corredera Alta de San Pablo, 6 Calle Don Felipe, 2 Calle de San Joaquín, 8 Calle Fuencarral, 74 Calle San Lorenzo, 10 Calle San Mateo, 26
11
Calle Hortaleza, 75
8 2 9 5 6 7
30,65 14 14,15 10,43 17 17,78
3,83 7 1,57 2,09 2,83 2,54
12
Calle Santa Brígida, 29
5
18,75
3,75
3 4 5 6 7 8 9
2,09 €/mes/m²/
8
3,75 €/mes/m²/
9
11
2,54 €/mes/m²/
7
3,83 €/mes/m²/
características planta exterior terr./balc.
1,57 €/mes/m²/
5
tabla de valoraciones ubicación
10
8,33 €/mes/m²/
3,24 €/mes/m²/
12
700 €/mes 50 m²
2,83 €/mes/m²/
4 1.600 €/mes 90 m²
750 €/mes 40 m²
7
950 €/mes 31 m²
9,19 €/mes/m²/
3
10
750 €/mes 45 m²
6
1,57 €/mes/m²/
4 €/mes/m²/
9,19 €/mes/m²/
850 €/mes 50 m²
950 €/mes 60 m²
costoso
2
1.400 €/mes 50 m²
735 €/mes 40 m²
oportunidad
12
7 €/mes/m²/
El mapa valorado de ofertas surge de la tabla de valoraciones, donde se han tenido en cuenta las prestaciones de cada vivienda en función de los siguientes criterios: reformada
buen estado
para reformar 4+
1+
1-3 terraza
balcón
con ascensor
sin ascensor
El valor planta se ha puntuado de la misma forma que en las viviendas en venta. Los extras incluyen servicio de limpieza semanal (oferta 2), sauna y gimnasio comunitario (oferta 8), y otras prestaciones. El Ayuntamiento de Madrid aporta los siguientes datos del distrito Centro sobre la evolución de la renta mensual de viviendas en alquiler por trimestre: €/mes/m²
2015
13,8
13,7
14,5
15,3
15,9
1T
2T
3T
4T
1T
2016
IAR 15,2%
El incremento anual relativo (IAR) del precio del metro cuadrado parece más favorable en la vivienda en alquiler que en la vivienda en venta. En Fuencarral 77 hay superficie suficiente para incorporar los equipamientos mejor valorados, como ascensor para hacer efectiva la plusvalía de la altura, terrazas de las que ya dispone, extras, e incluso viviendas de mayores dimensiones con respecto a la media.
estudio de mercado
mapa valorado de ofertas
precio de los alojamientos mapa de ofertas El precio medio por metro cuadrado según esta pequeña muestra de 12 ofertas para 1 individuo es de 4,51 €/noche/m². La superficie media es de 20 m².
4 20 €/noche 16 m²
mín
máx
1,15 €/noche/m²
10,63 €/noche/m²
2
3
11
10
43 €/noche 7 m²
59 €/noche 25 m²
72 €/noche 18 m²
234 €/noche 22 m²
6
9
46 €/noche 40 m²
Las prestaciones que ofrece un alojamiento pueden variar de una habitación a otra (interior/exterior, bañera/ducha, etc.) e incluso suponer un suplemento en su precio. Sería necesario un análisis exhaustivo de las prestaciones de cada habitación para poder valorar un alojamiento. La valoración más fiable es la que los clientes de los alojamientos plasman en las páginas de reserva, pues el valor no sólo se refleja en el precio por noche del metro cuadrado de habitación o en las prestaciones, sino también en el servicio y trato recibido, totalmente ajenos al mercado y más relacionados con la política de la empresa. El sistema de estrellas también sirve como indicador de la calidad del alojamiento. Este mapa valorado muestra las opiniones de los usuarios de www.trivago.es.
2
11
3
10
4
6
9
37 €/noche 9 m²
58 €/noche 27 m²
8
1
8 1
55 €/noche 12 m²
7
7
34 €/noche 6 m²
81 €/noche 8 m²
93 €/noche 42 m²
12
5
12
tabla de valoraciones alojamiento 1
Aparthotel Tribunal
2
Gallardo Sil & Serranos Enbral Madrid SmartRentals Fuencarral La Palma Hostal CC Malasaña Benamar
10
Miguel Ángel URSO
11 12
3 4 5 6 7 8 9
5
En la tabla de valoraciones se organizan algunas de las prestaciones de los alojamientos analizados para compararlos con las opiniones de los clientes y sus estrellas.
tipo apartam.
características €/noche superficie cama 27 m² 58
calidad
valoración €/noche/m² estrellas usuarios 2,15
hostal hostal
42,75 59
7 m² 25 m²
pensión
20
16 m²
6,11 2,36 1,25
apartam.
93
42 m²
2,21
apartam.
46
40 m²
hostal hostal
6 m² 12 m²
hostal hotel spa
33,61 55 37 233,75
Eurostars Central
hotel
72
18 m²
1,15 5,6 4,58 4,11 10,63 4
Sidorme Fuencarral
hotel
80,1
8 m²
10,01
9 m² 22 m²
El tamaño de la cama es una de las características más valoradas de una habitación. Para puntuarlo, se ha seguido el siguiente criterio: Cama individual Cama doble Cama extragrande En el valor calidad se ha tenido en cuenta el aspecto de las habitaciones (antiguas o remodeladas), los ítems incluidos en el precio (secador, televisión, Wi-Fi, toallas, etc.) y características generales del edificio. De nuevo, el valor del alojamiento es difícil de definir por las prestaciones de una habitación, y la experiencia del usuario no influye a la hora de analizar el mercado, por lo que estas plusvalías, la superficie media de habitación y el precio medio se utilizarán como guía. El Instituto Nacional de Estadística ofrece datos más exactos para conocer la rentabilidad del sector hotelero: Tarifa Media Diaria - ADR (Madrid, 2016): 81,6 €. 7% IAR. Ingresos por habitación disponible - RevPAR (Madrid, 2016): 58 €. 8,7% IAR. Se puede observar la gran competencia que tendría Fuencarral 77 en la zona en caso de convertirse en un complejo hotelero. En la muestra se reflejan alojamientos de todo tipo, desde pensiones hasta apartamentos y hoteles de lujo, destinados a diferentes perfiles. La superficie disponible sería capaz de acoger cualquiera de estas formas de alojamiento con las mejores calidades.
estudio de mercado
estudio de mercado
precio de oficinas en venta mapa de ofertas El precio medio por metro cuadrado según esta pequeña muestra de 5 ofertas es de 2.850 €/m². La superficie media es de 150 m².
1 250.000 € 90 m²
precio de oficinas en alquiler mín
máx
1.900 €/m²
4.633 €/m²
mapa de ofertas
mín
El precio medio según esta pequeña muestra de 5 ofertas es de 13 €/mes/m². La superficie media es de 208 m². Se recurrirá a un informe de mercado profesional más exacto.
máx
9,38 €/mes/m²
20 €/mes/m²
2
3
4
1
2
3
467.000 € 159 m²
380.000 € 200 m²
695.000 € 150 m²
3.000 €/mes 320 m²
2.400 €/mes 225 m²
3.600 €/mes 180 m²
4 2.500 €/mes 180 m²
300.000 € 150 m²
1.300 €/mes 135 m²
5
5
tabla de valoraciones
tabla de valoraciones ubicación 1
Calle Velarde, 20
2
4
Calle Fuencarral Glorieta de Bilbao Calle Sagasta
5
Calle Santa Brígida, 1
3
estado
media
oferta precio superficie 250.000 € 90 m²
€/m² 2.778
467.000 € 380.000 € 695.000 € 300.000 €
159 m² 200 m² 150 m² 150 m²
2.937 1.900 4.633 2.000
418.400 €
150 m²
2.850
Se ha seguido el siguiente criterio: buen estado
para reformar
BE: aquellas que conservan la integridad de sus instalaciones y acabados. PR: aquellas que requieren una mayor inversión.
El mercado de oficinas, junto con el de locales, es distinto al mercado de vivienda pues depende también de otros factores ajenos a las prestaciones del edificio. El Ayuntamiento no ofrece datos sobre el precio medio de suelo de estos mercados, por lo que serán necesarios resultados de informes profesionales para complementar los que el estudio de ofertas pueda aportar. En situación de venta, el estudio de las ofertas otorga una visión aproximada del precio medio; En situación de alquiler, la rentabilidad adquiere mayor protagonismo pues también influye el tiempo. Con esta muestra de sólo cinco elementos se observa que Fuencarral 77 tiene superficie suficiente para ofrecer oficinas más grandes en una zona sin mucha competencia.
ubicación 1
Calle Sagasta
2
4
Calle Antonio Flores Calle Almagro Calle Mejía Lequerica, 7
5
Calle del Pez
3
estado
media
oferta precio superficie €/mes/m² 3.000 €/m 320 m² 9,38 2.400 €/m 3.600 €/m 2.500 €/m 1.300 €/m
225 m² 180 m² 180 m² 135 m²
10,67 20 13,89 9,63
2.560 €/m
208 m²
13
Se ha seguido el siguiente criterio: buen estado
para reformar
BE: aquellas que conservan la integridad de sus instalaciones y acabados. PR: aquellas que requieren una mayor inversión.
El informe Aguirre-Newman del mercado de oficinas (2016) establece una rentabilidad inicial del 4,50% para la zona de negocios en la que se encuentra el inmueble. Calcula una renta mensual de 11,38 €/mes/m², debido a un incremento relativo del 6,6% respecto al 2015. En cuanto a la tasa de disponibilidad, los excelentes niveles de contratación registrados la han reducido del 13,4% en 2015 al 11,7% este año. Como en la situación de venta, la competencia de Fuencarral 77 en oficinas de alquiler es escasa, además puede ofrecer mayores superficies recién rehabilitadas y aprovechar su ubicación privilegiada. Se compararán las rentabilidades de los distintos usos con el objetivo de elegir la mejor combinación.
estudio de mercado
estudio de mercado
precio de locales en venta mapa de ofertas El precio medio por metro cuadrado según esta pequeña muestra de 8 ofertas es de 2.601 €/m². La superficie media es de 205 m².
precio de locales en alquiler mín
máx
1.558 €/m²
895.000 € 420 m²
5.286 €/m²
mapa de ofertas
2
90.000 € 30 m²
200 €/mes 10 m²
3.400 €/mes 110 m²
1.500 €/mes 110 m²
195.000 € 100 m²
60.000 € 21 m²
2
5
3 200 €/mes 100 m² *
3.000 €/mes 70 m²
6
2.300 €/mes 300 m² 450 €/mes 18 m²
7
7
8
tabla de valoraciones ubicación 1
Calle de la Palma, 14
2
Calle San Vicente Ferrer, 6 Calle Don Felipe, 6 Calle Barceló, 6
5 6 7 8
5
840.000 € 539 m² 244.000 € 106 m²
*Local compatido sin acceso en planta baja para zona de trabajo o almacén.
tabla de valoraciones
estado
Travesía San Mateo, 6 Calle San Lorenzo Calle de Santa Brígida Calle Farmacia, 5 media
4
3.800 €/mes 241 m²
6
3
42,86 €/mes/m²
1
600.000 € 348 m²
4
2 €/mes/m²
8
370.000 € 70 m²
máx
4
1
3
mín
El precio medio según esta pequeña muestra de 8 ofertas es de 20 €/mes/m². La superficie media es de 120 m². Se recurrirá a un informe de mercado profesional más exacto.
oferta precio superficie 895.000 € 420 m²
€/m² 2.131
195.000 € 370.000€ 90.000 € 60.000 €
100 m² 70 m² 30 m² 21 m²
1.950 5.286 3.000 2.857
600.000 € 840.000€ 244.000 € 411.750€
348 m² 539 m² 106 m² 205 m²
1.724 1.558 2.302 2.601
Se considera que todos los locales comerciales requieren una reforma para adaptarlos a su nuevo uso, pero se ha seguido el siguiente criterio: buen estado
para reformar
ubicación 1
Calle Fuencarral, 95
2
Calle Barceló, 6 Calle Beneficiencia, 18 Calle San Mateo, 21
3 4 5
Aquellos que se encuentran en buen estado conservan la integridad de sus instalaciones y acabados, el resto requiere una mayor inversión.
6 7 8
estado
Calle San Mateo, 6 C. Alta de San Pablo, 12 Plaza de San Ildefonso, 9 Calle de la Palma media
precio 200 €/m
oferta superficie €/mes/m² 10 m² 20
3.400 €/m 200 €/m 3.800 €/m 2.300 €/m
110 m² 100 m² 241 m² 300 m²
30,91 2 15,77 8
3.000 €/m 450 €/m 1.500 €/m 1.856 €/m
70 m² 18 m² 110 m² 120 m²
42,86 25 13,64 20
Se considera que todos los locales comerciales requieren una reforma para adaptarlos a su nuevo uso, pero se ha seguido el siguiente criterio: buen estado
para reformar
Aquellos que se encuentran en buen estado conservan la integridad de sus instalaciones y acabados, el resto requiere una mayor inversión.
El precio de los locales no depende tanto de las prestaciones del edificio en el que se encuentran sino de su ubicación estratégica (agrupado, puerta de calle, interior), estado y uso tanto actual como destino.
ASCANA (2015) calcula para los locales de la calle Fuencarral una rentabilidad (yield) del 4,5%, una disponibilidad del 2% y una renta media mensual de 140 €/m² debido a un IAR del 7,5%.
Se tomará esta pequeña muestra variada como referencia para definir el precio del metro cuadrado de local teniendo en consideración la ubicación y el estado del inmueble situado en Fuencarral 77.
La poca disponibilidad de locales en el mismo punto estratégico (principal bonificador) evita realizar un estudio fiable mediante el análisis de ofertas. El informe ASCANA estudia rentas de locales activos en Fuencarral.
propuesta arquitectónica
estudio de mercado
comparación de mercados
memoria
tabla resumen
objetivos vivienda
alojamiento
oficina
comercial
4.700 18,15 5,5 %
indicadores de rentabilidad
ADR: 81,6 € RevPAR: 58 €
3.000 13 4,5 %
3.000 140 4,5 %
Incremento Anual Relativo
6,63 % venta 15,2 % alquiler
7 % ADR 8,7 % RevPAR
-
6,6 % alquiler
-
7,5 % alquiler
Disponibilidad Competencia Intervención
26 % media-baja media
alta alta muy alta
11,7 % baja baja
2% alta baja
€/m² €/mes/m² Rentabilidad
dotacional
-
alta media
discusión de resultados De la tabla de comparación de mercados se pueden extraer las siguientes conclusiones: • Todos los mercados están en alza, pues los I.A.R. son positivos en cualquiera de los casos. • Toda intervención requerirá mínimamente una reforma de los acabados y la adaptación a las exigencias básicas del código técnico de la edificación actual. • Los mercados de vivienda y locales comerciales son los menos arriesgados para invertir en esta zona. • Convertir el edificio en alojamientos o en un equipamiento público son las opciones más arriesgadas. El mercado de la vivienda obtiene el mayor precio por metro cuadrado, la mayor rentabilidad, y ha experimentado el mayor incremento anual relativo en su modalidad de alquiler. A pesar de ser una zona con un 26% de viviendas vacías, la competencia es media-baja pues el inmueble situado en Fuencarral 77 puede ofrecer muchas más prestaciones al tratarse de una obra nueva con mucha superficie disponible (sólo se ha encontrado una oferta de obra nueva en la zona). El nivel de intervención, considerando que ya se pueden encontrar viviendas en el edificio, es medio pues a pesar de disponer ya de las instalaciones propias de una vivienda, el proyecto buscará ofrecer nuevos espacios más confortables y adaptarse al código técnico actual. El mercado comercial anota el mayor precio por metro cuadrado mensual, alcanzando los 140 €/mes/m², valores obtenidos de un informe profesional específico de la calle Fuencarral, pues el precio fuera de la calle comercial es mucho inferior, por lo tanto su situación aumenta considerablemente su rentabilidad. Es el mercado con menor disponibilidad en la calle, esto indica que los locales comerciales se ocupan con rapidez y que se precisa de un aumento de la superficie comercial disponible para garantizar que la calle Fuencarral siga creciendo. El nivel de intervención es bajo, pues ya se cuenta con locales comerciales en planta baja que quizás sólo precisen una reforma en los acabados, no obstante el proyecto arquitectónico buscará métodos para mejorar el recorrido de la galería comercial y aumentar lo máximo posible la superficie disponible. Es difícil realizar un análisis de la rentabilidad del dotacional, pues sus beneficios son en mayor parte sociales y no se han obtenido datos. Debido a la gran presencia de equipamientos en la zona (competencia) y el desconocimiento del nivel de intervención, pues depende del uso dotacional que se le quiera dar, se descarta esta opción al ser la más arriesgada. El mercado de la hostelería también es arriesgado al basar su rentabilidad en indicadores obtenidos según la actividad hotelera durante cierto periodo que dependen del número de habitaciones, temporada, etc. Los datos del incremento anual relativo son positivos, siendo incluso mayores que los de la vivienda en venta. Pero, por otro lado, la alta competencia, la buena disponibilidad de habitaciones en la zona y la gran intervención para adaptar el edificio al complejo programa de los alojamientos hacen que se descarte esta opción. El mercado de las oficinas no es ni el peor ni el mejor de los escenarios para invertir. El precio por metro cuadrado mensual es el menor de todos, pero su precio y rentabilidad son iguales a los de la superficie comercial. Hay poca competencia en la zona al haber pocas ofertas de oficinas cercanas, y el grado de intervención es bajo al existir ya oficinas en el edificio y ser un programa sencillo de zonas privadas y públicas.
viviendas oficinas comercios trasteros
El objetivo de este proyecto es la remodelación del edificio situado en Fuencarral 77 para cubrir la demanda de vivienda de jóvenes, individuales o en pareja, usuario seleccionado a partir del análisis del entorno; aumentar la superficie comercial en la calle Fuencarral y apostar por la reactivación de la tipología de oficina en una zona tan característica como la analizada, interviniendo lo menos posible para garantizar la menor inversión y los máximos beneficios y asegurando la creación de ofertas con las mejores prestaciones que sean competentes en sus respectivos mercados. La galería comercial se mantiene, pero todos los pequeños locales se agrupan para obtener un gran local comercial de 1380 m² en el que pueda instalarse una empresa reconocida con el fin de atraer clientes hacia su interior, pues principal desventaja de este tipo de galerías es la poca visibilidad de los comercios al no disponer de escaparates a calle. La planta que conforman los altillos de los comercios se mantiene como comercial, conformando la segunda planta del gran local y consiguiendo así más superficie. La planta de las oficinas mantiene su uso, aprovechando así el auditorio existente y cumpliendo el objetivo de intervenir lo menos posible en el edificio. Se creará un sencillo programa de zonas privadas y públicas que se solucionará con el simple tabicado de los más de 600 m² disponibles. En las plantas superiores se organizan 17 viviendas de un sólo dormitorio pero con capacidad suficiente para un máximo de dos personas. La superficie media de vivienda es de 134 m². El proyecto busca la creación de estancias diáfanas de grandes superficies que garanticen la comodidad de los inquilinos y la inclusión de las mejores prestaciones, como cocinas con barra americana y/o isla, zona de comedor, baños con bañera y camas extragrandes, a lo que se suma la superficie comunitaria reservada junto a los portales para la creación de otras plusvalías como gimnasio, sauna, zonas de ocio y reunión, etc. Se busca que todas las viviendas tengan más de una orientación, que la cocina sea exterior para la salida de humos, y se reservan los dormitorios para el patio interior con menor iluminación y una atmósfera más tranquila. Esta organización del edificio es conveniente pues, como desvela el análisis, el bloque de vivienda con bajo comercial es el más frecuente en la zona, pero también se encuentran grandes edificios dotacionales y comerciales en la isla de Tribunal. De esta forma, se obtiene el edificio residencial con un gran bajo comercial digno de pertenecer a la isla de hitos, cumpliendo con su labor de actuar como transición entre ambos barrios y creándose un edificio típico de Malasaña pero a mayor escala.
proceso Una vez adquirido el inmueble y solicitado las licencias pertinentes, se procede al inicio de obras. En primer lugar, al intervenir, se deben restaurar los elementos del edificio de restauración obligatoria con ayudas públicas al tratarse de un edificio de interés por su protección (estructural). Esta misma protección es la que condiciona que el proyecto no modifique la volumetría del edificio. A continuación, se propone una reestructuración parcial (autorizada en elementos protegidos, como es el volumen del edificio) con el objeto de modificar ciertos forjados para mejorar la accesibilidad y los recorridos, y la redistribución de instalaciones, tratándose con el máximo respeto al edificio y alterando en la menor medida posible sus características morfológicas, así como los elementos interiores de importancia. Debido a la protección, se debe respetar el fondo máximo al realizar cualquier reestructuración, pero la norma zonal, de forma subsidiaria, contempla la aprobación de un Plan Especial para autorizar este tipo de obra sin modificar las construcciones existentes dentro del patio de manzana, consolidando así la edificabilidad fuera de ordenación. Por último, se propone una reconfiguración interior para la adecuación del espacio a las nuevas tipologías, siguiendo los objetivos expuestos y tratando siempre de cumplir con las exigencias básicas del código técnico de la edificación. Una vez finalizadas las obras y hecho las comprobaciones necesarias para la solicitud de la licencia de primera ocupación, se activa el edificio para iniciar su rentabilidad.
impacto de la propuesta
impacto de la propuesta
presupuesto
estimación de beneficios
método de los costes de referencia
método de sustitución
El método de determinación de los costes de referencia oficial de la Comunidad de Madrid permite hallar el coste de la rehabilitación del edificio mediante el Coste de Referencia Particularizado (CRP), o lo que es lo mismo el Coste de Referencia General ponderado según la siguiente fórmula:
Este estudio inició el método de sustitución mediante el análisis de las ofertas en la zona y sus prestaciones. Para finalizarlo y obtener una estimación de los beneficios esperados con la puesta en mercado de las superficies rehabilitadas es necesario conocer las prestaciones del edificio a valorar que suponen una plusvalía en el precio base por metro cuadrado para ponderarlo. Ninguna normativa estalece el modo de ponderar, por lo que se basa en criterios personales y sentido común. Se utilizará el mismo sistema de puntos ya ponderado que en el análisis para el mercado de la vivienda, por lo que no se usa el precio medio base (18,15 €/mes):
CRP = CRG*CS*CA*CH
Costes de Referencia General (CRG) Los costes de referencia general (CRG) son unos intervalos de valores que pueden considerarse referencia del precio de ejecución material de la edificación por metro cuadrado construido (€/m²), que por tanto no comprenden el beneficio industrial ni los gastos generales, pero sí los costes indirectos de la ejecución de las diferentes partidas. Depende del tipo de edificación.
Coeficiente de Situación Geográfica (CS) Se establecen tres tipos según el nivel socioeconómico del entorno en que se sitúa la edificación. El edificio situado en Fuencarral 77 pertenece al Área 3, de forma que CS = 1,15.
Coeficiente de Acabados (CA) Diseño o acabados de coste reducido: CA = 0,80. Diseño o acabados de características medias: CA = 1,00. Diseño o acabados realizados, en su conjunto o en parte, con soluciones o materiales de coste superior al medio: CA = 1,10. Diseño o acabados realizados, en su conjunto, con materiales suntuarios o de coste superior a dos veces el medio: CA = 1,35. Se ha optado por elegir unos acabados de características medias (1,00) para la rehabilitación del sótano y acabados de coste superior al medio (1,10) para el resto del edificio.
Coeficiente por Rehabilitación (CH)
P3-P5 (1)
valoración €/mes/m² 6 18
P3-P5 (2) P3-P5 (3) P3-P5 (4)
7 6 8
21 18 24
P6 (1)
7
21
P6 (2) P6 (3) P6 (4) P7 (1)
10 9
30 27
11 9
33 27
vivienda
estado
ascensor
características planta exterior terr./balc.
extras
Se ha tomado el valor de 3 €/mes/m² por cada plusvalía pues la moda de la zona se encontraba alrededor de este valor según reveló el análisis del mercado. Para conocer los beneficios mensuales considerando una ocupación del 100% de las viviendas sólo basta multiplicar el valor obtenido por los metros cuadrados de cada vivienda: P6 (1) - 113 m²: 2.373 €/mes. P6 (2) - 107 m²: 3.210 €/mes. P6 (3) - 114 m²: 3.078 €/mes. P6 (4) - 111 m²: 3.663 €/mes. P7 (1) - 100 m²: 2.700 €/mes.
[(2.034*3) + (2.877*3) + (2.610*3) + (3.360*3) + 2.373 + 3.210 + 3.078 + 3.663 + 2.700] = 47.667 €/mes +5% transacción: 50.050 €/mes
Relevante en la fórmula en aquellos casos en los que se interviene en edificaciones preexistentes. No rehabilitación: CH = 1,00. Rehabilitación total: CH = 1,10. Rehabilitación total de instalaciones y acabados: CH = 0,65. Rehabilitación total de acabados: CH = 0,30.
P3-P5 (1) - 113 m²: 2.034 €/mes. P3-P5 (2) - 137 m²: 2.877 €/mes. P3-P5 (3) - 145 m²: 2.610 €/mes. P3-P5 (4) - 140 m²: 3.360 €/mes.
Por último, para hallar el valor total de la reforma, se multiplican estos valores por la superficie construida para conocer el precio de ejecución (PEM) y se añaden los GG (13% PEM), BI (6% PEM) e IVA (21% PEM).
Para el cálculo de beneficios debidos al alquiler de superficies comerciales, el método de sustitución no aportó datos útiles al encontrarse el edificio en una situación tan característica como es la calle comercial de Fuencarral y no depender tanto de las prestaciones del edificio donde se encuentra el local. Para ello se recurrió a un estudio profesional (ASCANA) que desveló el precio medio mensual por metro cuadrado en esa situación, dato que se utilizará para obtener el beneficio derivado del alquiler del local comercial:
residencial
CRG CS CA CH CRP Superficie PEM PEM total GG + BI + IVA total
oficinas
comercial
sótano
colectivas de promoción privada
formando parte locales comerciade un edificio les en edificios
dependencias no viviederas
424 - 518 € 1,15 1,10 1,10 655,39 €/m² 3.380 m² 2.215.218,20 €
334 - 424 € 240 - 381 € 1,15 1,15 1,10 1,10 1,10 1,10 527,37 €/m² 432,06 €/m² 958 m² 1.380 m² 505.220,46 € 596.242,80 € 3.640.159,01 € 1.456.063,60 €
240 - 334 € 1,15 1,00 1,10 363,05 €/m² 891 m² 323.477,55 €
5.096.222,61 €
140 €/mes/m²*1.380m²= 193.200 €/mes + 5% transacción: 202.860 €/mes Finalmente, para el cálculo del beneficio derivado del alquiler de las oficinas, con el apoyo del informe Aguirre-Newman de la zona de negocios del inmueble y el análisis más acotado de las ofertas de la zona, se utilizará el valor medio base obtenido al considerarse más representativo de la realidad de la ubicación: 13 €/mes/m²*958m²= 12.454 €/mes + 5% transacción: 13.077 €/mes Por lo tanto, los beneficios mensuales ascienden a 265.987 €/mes, (3.191.844 €/año). En otra hipótesis, si la totalidad de superficies del edificio se comercializaran en régimen de venta, los beneficios ascenderían a 17.119.000 €.
impacto de la propuesta cronograma y rentabilidad ejecución de obra 2016
inicio de obras
2017
inauguración
2018
2019
30 %
70 %
rehabilitación de viviendas
consultas a la CIPHAN 60 %
tramitación del Plan Especial
40 %
100 %
reforma de local comercial
tramitación de licencias urbanísticas
zonas comunes
rehabilitación de oficinas
rehabilitación de galería comercial
restauraciones obligatorias 70 %
ocupación
30 %
sótano
2019
2020
2021
2022
local comercial (100%) oficinas (100%) viviendas (30%)
viviendas (60%)
viviendas (100%)
rentabilidad gastos Subasta
TRÁMITES PARA OBRAS Tasas por prestación de servicios urbanísticos
CONSTRUCCIÓN Residencial Oficinas Comercial Sótano GESTIÓN No repercutibles
Rehab. general y reestruct. puntual Primera ocupación I.C.I.O.
Total
3.101.305,48 € 707.308,65 € 834.739,92 € 452.868,57 € 5.096.222,62 €
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
IPC 1%
20.857.600 €
yield 5%
5.751,43 €
tasa cap. 15%
3.227,45 € 145.606,36 € 930.391,64 € 500.843,95 €
2.170.913,84 € 707.308,65 € 333.895,97 € 317.008,00 €
135.860,57 €
10% BENEF.
285.540,09 €
307.145,10 €
335.466,01 €
338.820,67 €
342.208,88 €
345.630,97 €
349.087,28 €
352.578,15 €
356.103,93 €
359.664,97 €
600.600 € 156.924 € 2.434.320 € 3.191.844 €
185.639,63 € 161.678,95 € 2.508.082,33 € 2.855.400,92 €
374.992,06 € 163.295,74 € 2.533.163,15 € 3.071.450,96 €
631.236,64 € 164.928,70 € 2.558.494,79 € 3.354.660,12 €
637.549,00 € 166.577,99 € 2.584.079,73 € 3.388.206,72 €
643.924,49 € 168.243,77 € 2.609.920,53 € 3.422.088,79 €
650.363,74 € 169.926,21 € 2.636.019,74 € 3.456.309,68 €
656.867,37 € 171.625,47 € 2.662.379,93 € 3.490.872,78 €
663.436,05 € 173.341,72 € 2.689.003,73 € 3.525.781,50 €
670.070,41 € 175.075,14 € 2.715.893,77 € 3.561.039,32 €
676.771,11 € 176.825,89 € 2.743.052,71 € 3.596.649,71 €
3.110.678,71 € -8.515.102,39 € 1.441.610,60 € -2.673.363,99 €
3.141.785,50 € -5.373.316,89 € 1.472.717,38 € -1.200.646,60 €
3.173.203,35 € -2.200.113,54 € 1.504.135,24 € 303.488,64 €
3.204.935,39 € 1.004.821,85 € 1.535.867,27 € 1.839.355,91 €
3.236.984,74 € 4.241.806,59 € 2.402.450,68 € 4.241.806,59 €
beneficios ALQUILER (100% base €/año) Residencial Oficinas Comercial Total base
cash flow AMORTIZACIÓN C. FLOW CRÉDITO 13 AÑOS AMORTIZACIÓN
-20.863.351,43 € -1.431.235,60 € -3.677.960,26 € 2.434.000,26 € 2.764.305,86 € 3.019.194,11 € 3.049.386,05 € 3.079.879,91 € -20.863.351,43 € -22.294.587,03 € -25.972.547,29 € -23.538.547,03 € -20.774.241,17 € -17.755.047,06 € -14.705.661,01 € -11.625.781,10 € -1.669.068,11 € -3.100.303,71 € -5.347.028,38 € 764.932,14 € 1.095.237,75 € 1.350.126,00 € 1.380.317,94 € 1.410.811,80 € -1.669.068,11 € -4.769.371,82 € -10.116.400,20 € -9.351.468,06 € -8.256.230,31 € -6.906.104,32 € -5.525.786,38 € -4.114.974,58 €
v. de reversión 48.049.013,66 € VAN 4.818.259,44 € TIR 22%
impacto de la propuesta método
impacto de la propuesta beneficio social
método dinámico de actualización de rentas La tabla anterior realiza un estudio de la rentabilidad del proyecto mediante el método dinámico de actualización de rentas con la finalidad de conocer los gastos y beneficios derivados de la rehabilitación y explotación del inmueble y poder definir si la inversión es arriesgada o una buena oportunidad según dicte la Tasa Interna de Retorno.
• El edificio situado en Fuencarral 77 forma parte de la memoria colectiva de los vecinos del barrio. Con este proyecto persigue reactivar este inmueble tan característico, que posee uno de los cinco pasajes comerciales de la ciudad de Madrid, todos ellos en situación de deterioro o abandono.
hipótesis
• Se añade un hito más a una zona tan bien comunicada como es Tribunal, fácil de alcanzar desde los lugares más remotos de la ciudad y que sirve como punto de referencia en el barrio.
Se debe tener en cuenta que este método sólo sugiere una de las posibles hipótesis y panoramas en el mercado inmobiliario, pero es útil para determinar el riesgo de una inversión y pueden definirse ciertos parámetros observando estadísticas actuales. En este caso, se ha configurado la siguiente hipótesis:
• Con la explotación de las superficies se consigue fomentar la actividad económica, lo que generará nuevos puestos de trabajo y traerá prosperidad al barrio aumentando su nivel económico y mejorando el de vida.
• El cronograma de obra se ha realizado considerando la duración de los trámites de obtención de licencias, procurando que las actuaciones sean simultáneas en diferentes partes del edificio para acortar tiempos, y que las zonas comunes sean las últimas en ser restauradas para evitar daños. El sótano no precisa estar activo en el momento de la inauguración y se programa para su posterior finalización. • La ocupación de las superficies disponibles se ha previsto mediante la observación del mercado. El local comercial, al igual que las oficinas, supone una única unidad y por tanto sólo puede estar ocupado al 100% o vacío. Teniendo en cuenta la poca disponibilidad de locales en la calle Fuencarral, se intuye su ocupación inmediata. Las viviendas tienen una mayor disponibilidad en la zona, y componen una superficie subdividida en varias unidades, por lo que se conjetura que su ocupación será gradual y no inmediata. • El precio de las tasas por prestación de servicios urbanísticos y otros trámites se han obtenido de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas, siendo las tasas por rehabilitación general y reestructuración puntual, así como la licencia de primera ocupación, en función de la superficie para la cual se expide la licencia, y el ICIO un 4% del Precio de Ejecución Material. • Las superficies se lanzan al mercado en su modalidad de alquiler. • El Índice de Precios de Consumo (IPC) se ha ajustado al 1% según los datos obtenidos del INE. Sin embargo, se debe tener en cuenta que este valor varía mensualmente y que en algunos casos es incluso negativo. Este índice se utiliza para la actualización de los precios. • La yield o rentabilidad es una media de las rentabilidades obtenidas en el mercado de la vivienda, de los locales y de las oficinas. • Los gastos no repercutibles se han establecido en un 10% de los beneficios anuales obtenidos. • El precio de subasta del inmueble es el precio establecido en el BOE-B-2015-24083. • Una vez realizado el flujo de caja se observa que a partir del año 2027 (periodo 11) se liquida la inversión inicial y el inmueble comienza a producir beneficios netos. Se ha configurado una segunda hipótesis en la cual el precio del inmueble se abona en 13 plazos, consiguiendo así obtener beneficios netos un periodo antes y reducir las pérdidas anuales para repartirlas entre todos estos periodos.
resultados Se ha obtenido un valor de reversión de 48.049.013,66 € en el último periodo (2028), es decir, éste sería el precio actualizado de venta del inmueble en ese año tras la rehabilitación y explotación propuesta. Considerando que el inmueble se rehabilita y explota durante estos 12 periodos y se vende al final de la actividad por el valor de reversión calculado, se obtiene un Valor Actual Neto (VAN) de 4.818.259,44€, valor mayor que 0 y por tanto indicador de que el proyecto es rentable. La Tasa Interna de Retorno es otro indicador de la rentabilidad del proyecto (mayor TIR, mayor rentabilidad). Se ha obtenido un 22%, valor suficientemente seguro para invertir en Fuencarral 77. El riesgo corre a cuenta del inversor, no obstante, se pueden conseguir valores menos arriesgados con ajustes de proyecto, presupuesto, o de los precios de las superficies a explotar.
• Los locales de la calle Fuencarral obtienen rentas muy altas por metro cuadrado, sin embargo su disponibilidad es mínima. Con este proyecto se consigue aumentar la superficie comercial para acoger nuevos comercios y aumentar así el recorrido comercial del flujo de clientes, que suele detenerse al finalizar el tramo peatonal. • Se reactivan los negocios en la zona recuperando las oficinas del edificio, aprovechando su ubicación fuera de la zona de negocios donde no se encuentran grandes superficies destinadas a esta actividad y donde pueden ser necesarias. • Se consigue la transición entre los barrios en los que se encuentra el inmueble, armonizándolos y complementándolos, en definitiva, beneficiando a ambos y mejorando las comunicaciones entre ellos.