DROITS ET OBLIGATIONS
L’IMPORTANCE DE VÉRIFIER LE LIEU 1 DE RÉSIDENCE D’UN VENDEUR Me Sylvie Bouvette
En 2011, M. Anibal Kau (l’« Acheteur ») s’est porté acquéreur d’un condominium à Toronto et a engagé un avocat en immobilier pour l’aider à conclure cette transaction. Le vendeur, M. Mehran Yekta (le « Vendeur »), était représenté lui aussi par une avocate ontarienne.
Experte invitée
Le Vendeur n’habitait pas dans l’appartement faisant l’objet de la vente, et celui-ci constituait davantage un investissement. L’avocat de l’Acheteur a établi que le Vendeur avait acheté cette propriété en 2009 et que son adresse à ce moment-là se trouvait en Californie. Il avait donné la même adresse à des fins d’avis à l’occasion de la revente de cette propriété. L’avocat de l’Acheteur a été avisé que le Vendeur signerait tous les documents à partir de la Californie.
Me Sylvie Bouvette est avocate associée chez Borden Ladner Gervais LLP / S.E.N.C.R.L., S.R.L. Elle représente des vendeurs, des acheteurs, des coentrepreneurs, des prêteurs et des emprunteurs dans le cadre de transactions et de financements immo biliers. Elle a été sélectionnée par ses pairs pour figurer dans l’édition 2016 de The Best Lawyers in Canada® dans la catégorie droit immobilier.
Il faut savoir que l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) impose, notamment, à l’acheteur d’un immeuble situé au pays qui est vendu par un non-résident du Canada l’obliga tion de payer l’impôt du vendeur dû sur la vente, si l’acheteur n’obtient pas du ministre du Revenu national un certificat relativement à cette vente, à moins qu’« après enquête sérieuse, l’acheteur n’ait aucune raison de croire que la personne ne réside pas au Canada » (art. 116, par. 5a).
GETTY IMAGES PAR ANDRESR
1. Anibal Kau et Her Majesty the Queen - 2018 TCC 156 (CanLII).
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IMMOBILIER COMMERCIAL : : FÉVRIER – MARS 2019
En l’espèce, l’avocat de l’Acheteur a demandé que lui soit fournie une confirmation du respect des dispositions de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu, ce à quoi l’avocat du Vendeur a répondu que ce document serait remis à la clôture de la transaction. Six jours avant la clôture, le Vendeur fournit plutôt une déclaration d’une seule ligne devant un notary public de Californie intitulée « Affidavit », sans déclaration voulant qu’il ait été par ailleurs assermenté, et selon laquelle il n’est pas un non-résident du Canada aux termes de l’article 116 de la Loi de l’impôt sur le revenu. Par opposition, à l’égard de la taxe sur les biens et services, le Vendeur fait une déclaration séparée qui, elle, est sous forme solennelle. Lors de la clôture de la transaction le 30 juin 2011, aucune retenue n’est exercée, laquelle aurait dû correspondre à 25 % du prix d’achat.