Magazine Immobilier commercial vol. 3 no. 2 by JBC Média inc.

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3 | NUMÉRO 3 2 VOLUME 2

SÉDUIRE LES INVESTISSEURS PLANÉTAIRES Vendre Montréal à l’étranger p.10 Une offre diversifiée MIPIM 2010

p.18

p.21

La soirée Tapis Rouge de l’IDU Québec p.32 Le Montréal du Futur

PP 41614528

p.37

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9:H AD86I6>G:H FJ> B:II:CI :C K6A:JG AÉ6JI=:CI>8>Iw! CDIG: 68I>; A: EAJH EGw8>:JM# BIENVENUE À L’OCCITANE EN PROVENCE À LA GALERIE PLACE VILLE MARIE.

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VOLUME 3 | NUMÉRO 2

VENDRE MONTRÉAL À L’ÉTRANGER

UNE OFFRE RICHE ET DIVERSIFIÉE

MIPIM 2010 : LE VENT DE LA RELANCE !

LA SOIRÉE TAPIS ROUGE ET LES PRIX D’EXCELLENCE DE L’IDU QUÉBEC : DEUX INCONTOURNABLES DU SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL

LE MONTRÉAL DU FUTUR :

PHOTO : ISTOCKPHOTO.COM PAR TATIANA

ILLUSTRATION : PAAP — AEDIFICA — GHA

LA MÉTROPOLE SE PROJETTE DANS L’AVENIR!

Immobilier Commercial est publié par le Magazine Immobilier Commercial inc.

Mot du rédacteur en chef invité

Mot de l’IDU

Les entretiens de Julie Roy

Marché immobilier de Montréal

Vos droits et vos obligations

Chronique municipale

En toute justice

Marché immobilier de Québec

Nouvelles brèves

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTEUR EN CHEF INVITÉ: Richard Deschamps

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais: 1 866 446-3185 Télécopieur: 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Charles Allain, Marie-Ève Lefebvre, Jean-François Noulin et François Perreault

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Steve Gilbert, Brett Miller, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire

DESIGN GRAPHIQUE : Carole Bordeleau PHOTOS : ©Immobilier Commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire) ILLUSTRATION EN PAGE COUVERTURE : © IstockPhoto par dem10 PUBLICITÉ : Marie-Christine Béland et Louis-Martin Hénault DEMANDE D’ADHÉSION AU : CCAB – juin 2009

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS : Marie-Ève Lefebvre

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Paul-André Giguère et Marie-Ève Lefebvre

DISTRIBUTION EN KIOSQUES : Messageries de Presse Benjamin

www.jacquesboisvert.com

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai, juin, juillet 2010

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE : Groupe Presse Commerce ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

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du rédacteur en chef invité

’

invitation d’Immobilier Commercial est une magnifique occasion de parler de sujets qui me tiennent à cœur et elle arrive au moment où nous préparons notre prochaine stratégie de développement économique. D’emblée, je vous souligne, si vous ne l’aviez pas remarqué, qu’une centaine de projets majeurs sont actuellement en voie de réalisation ou en planification aux quatre coins de la ville. Notre plan de match Imaginer-Réaliser Montréal 2025 va de l’avant et les réalisations sont au rendez-vous.

Il faut se rappeler que la créativité est une des lignes de force de Montréal. Les chantiers de l’Adresse symphonique, la future salle de l’OSM, ou le Parterre et la promenade des Artistes, des espaces publics qui animeront très prochainement le Quartier des spectacles, témoignent de cette vitalité. Richard Deschamps

Responsable des grands projets, du développement économique, des infrastructures et de la voirie au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal, Richard Deschamps est conseiller de LaSalle depuis 1999. Titulaire d’un MBA, d’une M.Sc. en relations industrielles et d’un B.Sc. en psychologie, il a œuvré pendant 20 ans en gestion et en consultation auprès d’organisations du secteur privé et de l’éducation.

Le domaine de la santé est également en pleine effervescence. Bientôt débuteront les travaux de construction du Centre universitaire de santé McGill (CUSM) et du Centre de recherche du Centre hospitalier de l'Université de Montréal (CRCHUM). Ces chantiers marqueront la première étape du projet de modernisation du CHUM et l’avancement du Quartier de la santé. Avec le CUSM et le CHUM, Montréal maintiendra sa réputation d’excellence dans les soins de qualité et nous fera bénéficier de technologies de la santé parmi les plus avancées au monde avec des chercheurs et des professeurs de réputation internationale. D’autres projets tels que Griffintown, Place l’Acadie, le Triomphe, le Louis-Bohème, l’édifice de la Société des arts technologiques, le Quartier de la vie, le 2-22 Sainte-Catherine, les Bassins du nouveau Havre, Bonaventure, le Planétarium Rio Tinto Alcan et Montréal Technopole sont également en phase de planification finale ou en cours de réalisation. Montréal est vraiment en action… grâce au dynamisme du secteur privé et aux investissements publics. Il fait vraiment bon vivre dans une ville en effervescence. Bienvenue à Montréal.

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RÉDUIRE LES COÛTS D’EXPLOITATION DE MON BÂTIMENT TOUT EN PROFITANT D’UN APPUI FINANCIER, C’EST PLUS QU’UNE BONNE AFFAIRE.

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Mot de l’IDU

MONTRÉAL S’AFFIRME JEAN LARAMÉE PRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC (IDU QUÉBEC) 2008-2010

COMME MÉTROPOLE Malgré l’adoption de la taxe sur le stationnement par la Ville de Montréal, contre laquelle il formulait depuis longtemps de sérieuses réserves et menait une constante opposition, l’IDU Québec n’abandonne pas ses revendications.

PHOTO: JBC PAR DENIS LEMELIN

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

vec cinq autres associations défendant le milieu des affaires montréalais (soit l’Association des propriétaires et administrateurs d’immeubles du Québec (BOMA), l’Association de l’industrie du stationnement de Montréal, l’Association des restaurateurs du Québec, le Conseil international des centres commerciaux (ICSC) et la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM)), l’IDU Québec a récemment formé la Coalition pour une véritable métropole. Le principal objectif de cette coalition est de mener des actions concertées afin de promouvoir le développement économique de la ville en mettant en place des outils fiscaux efficaces et adéquats. Ainsi, la taxe sur le stationnement non résidentiel intérieur et extérieur au centreville de Montréal continuera de faire l’objet de réflexions et de discussions avec les représentants de la Ville, dans un esprit de coopération. Il importe pour tous les organismes impliqués que de nouvelles solutions soient mises de l’avant pour financer et moderniser le réseau de transport collectif, élément central de développement, sans toutefois nuire à la santé immobilière de la ville ou à son développement urbain.

Dans ce dossier particulier, l’IDU Québec a d’ailleurs pu constater que la reconnaissance de Montréal comme métropole ayant des besoins accrus, notamment au chapitre du transport en commun, a trouvé écho auprès du gouvernement provincial. Ainsi, le dernier budget accorde à la Ville de Montréal, mais aussi à celle de Québec, le pouvoir d’imposer une majoration du taux de taxe sur l’essence d’un maximum de 1,5¢ le litre afin d’appuyer le financement de son réseau de transport collectif. Cet effort de la part des décideurs politiques est salué par l’Institut. Par ailleurs, l’IDU Québec recevait, en mars dernier, la visite du premier ministre du Québec, M. Jean Charest, à titre d’invité d’honneur au Cocktail V.I.P. du président du CRQ, M. Michel Bélanger. À cette occasion, M. Charest a pu admirer une douzaine de projets immobiliers d’envergure présentés par certains promoteurs et gestionnaires, projets dont la mise en chantier s’annonce imminente ou qui sont en voie d’être réalisés. Le premier ministre a également salué l’importante contribution de l’industrie immobilière dans l’économie québécoise et a exprimé sa détermination à créer plus de richesse au Québec.

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PHOTO : IDU QUÉBEC

De gauche à droite : Michel Bélanger, de Dajerco, président du conseil régional de Québec de l’IDU Québec ; le premier ministre Jean Charest ; Jean Laramée, d’Ivanhoé Cambridge, et Pierre Léveillé, d’Ivanhoé Cambridge (Place Laurier)

Des promoteurs dont Mathieu Duguay, de la Société de gestion COGIR, ont pu présenter à M. Charest différents projets immobiliers

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Autre réalisation fort positive qui mérite d’être soulignée : le vif succès récemment remporté par le Sommet immobilier de Montréal, un important événement pour l’industrie. Celui-ci s’est bien entendu ouvert avec la soirée Tapis Rouge, l’incontournable réception annuelle de l’IDU Québec regroupant l’ensemble des professionnels de l’immobilier (voir l’article décrivant l’événement à la page 32). Le rassemblement a connu une fréquentation exceptionnelle en cette seizième année, permettant de renforcer les liens d’affaires et d’en créer de nouveaux. En plus d’offrir des conférences sur les enjeux de l’heure, le Sommet a également été l’occasion de la remise des Prix d’excellence en immobilier 2010 de l’IDU, en vue desquels on avait reçu de nombreuses soumissions de projets, caractérisés par la volonté d’innovation des différents promoteurs, notamment en ce qui a trait aux aspects liés au développement durable. Encore une fois, félicitations aux gagnants ! ,

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Vendre Montréal Responsable des grands projets, du développement économique, des infrastructures et de la voirie au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal, Richard Deschamps s’est lancé en politique municipale en 1999 après avoir œuvré dans

tant et professeur en gestion des ressources humaines et en développement organisationnel durant 20 ans. Il s’intéresse depuis toujours au développement économique, notamment sur le

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

le secteur privé et avoir été consul-

Richard Deschamps, responsable des grands projets, du développement économique, des infrastructures et de la voirie au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal

plan local et régional.

MIC : Quels efforts sont déployés par Montréal et ses partenaires pour vendre efficacement Montréal à l’étranger ? RD : Les efforts sont constants, notamment par le biais du Bureau de développement économique et urbain de la Ville. Nous disposons d’une équipe dotée d’une grande expertise qui prépare les missions à l’étranger des élus montréalais. L’objectif de ces missions est de faire connaître le dynamisme de Montréal, non seulement celui de la ville elle-même, mais aussi des entrepreneurs et des grappes industrielles qui font la richesse de notre milieu économique. Nous ne vendons 10

pas seulement la ville, nous vendons aussi ceux qui y font des affaires et la créativité montréalaise. Cette créativité ne s’exprime pas uniquement sur le plan culturel, elle est présente dans une foule de secteurs. MIC : Comment se concrétisent vos efforts lors des missions ? RD : Le démarchage à l’international est un travail de longue haleine. Il est important d’être là, mais il est important aussi de faire preuve de continuité. Nous sommes présents au Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM) depuis cinq ans alors que les autres grandes villes nord-américaines n’y sont pas. Notre présence, année après année, consolide les liens et facilite les relations. La préparation est extrêmement importante. Il n’est pas nécessaire de recourir à un marketing flamboyant, il s’agit plutôt de bien cibler ses contacts, d’avoir un stand situé au bon endroit et de soigner ses communications avec la presse spécialisée sur place. On peut résumer en trois points : bonne préparation, bonnes rencontres, bon suivi. Les trois sont nécessaires, on ne peut escamoter aucune étape.

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Propos recueillis par Charles Allain

PHOTO : VILLE DE MONTRÉAL

à l’étranger

Le dynamisme économique et la créativité montréalaise sont mis de l’avant dans chaque mission à l’étranger

MIC: Qu’est-ce qui distingue les efforts de la Ville et ceux de Montréal International, par exemple ? RD : Montréal International vend la grande région métropolitaine, alors que la Ville met en valeur les possibilités qui sont sur son territoire. Toutefois, nous sommes partenaires et complémentaires. Nous travaillons ensemble constamment et nous nous épaulons mutuellement selon les dossiers. Par exemple, Montréal International faisait partie de la délégation que j’ai dirigée au MIPIM, à Cannes, en mars 2010. Mon rôle en tant qu’élu est de promouvoir les occasions à Montréal,

mais Montréal fait partie intrinsèque d’une grande région. D’ailleurs, on parle de plus en plus de villes-régions au plan international : Lyon est le cœur de la région Rhône-Alpes, tout comme Montréal est le cœur de la grande région métropolitaine du Québec. Chacun peut y trouver son compte lors des missions à l’étranger. MIC : Quelles sont les principales villes concurrentes de Montréal sur le plan international ? RD : En Amérique du Nord, je dirais Boston et New York en premier lieu, mais aussi San Francisco, Los Angeles et Atlanta. En Europe, Paris et Londres sont nos compétiteurs. Nous évoluons dans un monde de plus en plus petit et on s’arrache les mêmes créneaux des deux côtés de l’Atlantique. Les sciences de la vie, par exemple, ne sont pas exclusives à Montréal. Par contre, il ne faut pas toujours penser en termes de concurrence, car il y a aussi place à la collaboration dans certaines circonstances. Boston est une ville de savoir, mais Montréal l’est également. Nous comptons quatre universités majeures dans un rayon de 1,5 kilomètre, des grandes écoles renommées comme les HEC, l’École Polytechnique, l’École de Mai, juin, juillet 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ILLUSTRATION : VILLE DE MONTRÉAL

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Une perspective du Campus Glen du CUSM

L’ESSENCE MÊME DES SERVICES IMMOBILIERS

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technologie supérieure, plus de 200 centres de recherche… Montréal possède des actifs considérables au niveau du savoir, de l’innovation et de la créativité. MIC : Vendre Montréal peut se faire

«Notre entreprise est détenue à 100 % par la haute direction. Nos relations directes avec nos clients, notre esprit d’entrepreneurship et notre passion nous aident à tenir notre promesse de maximiser la valeur de leurs actifs immobiliers.» Geoffrey J. Harrison Président et chef de la direction

DIRIGEANTS : Barbara Rodgers, chef de l'exploitation • Bill Black, chef des services financiers • Ronald Taylor, premier VP services-conseils en aménagement • Laurel Arnott, VP service aux clients (national) • Rob Duteau, VP service aux clients (Ouest) • Danielle Lavoie, VP service aux clients (Québec et Atlantique) • Robert Last, VP service aux clients (Ontario) • Catherine McKenna, VP location nationale et courtière • John Chung, VP TI • Maureen MacMillan, VP comptabilité immobilière • Christine Cowan, VP ressources humaines LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ARCTURUS EST LE LEADER CANADIEN EN PRESTATION DE SERVICES IMMOBILIERS E S S E N T I E L S . N O U S G É R O N S À L’ É C H E L L E N AT I O N A L E P L U S D E 3 5 M I L L I O N S D E P I E D S C A R R É S D’IMMEUBLES COMMERCIAUX, INDUSTRIELS ET DE BUREAUX. 514 737-5432 WWW.ARCTURUSREALTY.COM

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de plusieurs façons… RD : En effet, le maire de Montréal fait énormément de représentation pour la ville lors de ses déplacements. C’est l’une de ses principales responsabilités. Montréal, par exemple, est l’une des deux seules villes nord-américaines présentes à l’Exposition universelle de Shanghai qui se déroule du 1er mai au 31 octobre 2010 sous le thème « Meilleure ville, meilleure vie ». Grâce à ses liens amicaux avec Shanghai — Montréal et Shanghai sont villes jumelles depuis 25 ans — notre ville a eu la chance d’être sélectionnée parmi les 50 villes participantes. Nous avons choisi de mettre en valeur les transformations spectaculaires du Complexe environnemental Saint-Michel au moyen d’une projection vidéo diffusée sur une imposante maquette en mouvement. Les spectateurs auront vraiment l’impression de vivre en direct les métamorphoses de ce quartier de Montréal. M. Gérald Tremblay sera d’ailleurs présent à l’Exposition lors de la Journée de Montréal, le 14 mai 2010. Il sera à la tête d’une délégation qui se rendra aussi à Hong Kong et à Guangzhou. Dans la culture chinoise, ce sont les élus qui ouvrent les portes. La présence du maire de Montréal est un atout important en Asie.

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MIC : Le fait que Montréal soit ville UNESCO de design a-t-il une incidence sur le développement économique ? RD: Je dirais que cela a un impact énorme. Le design est un chantier « transversal », c’est-à-dire qu’il se retrouve dans tous nos produits et nos services. Prenons l’exemple du Bixi, le vélo complètement repensé par le designer Michel Dallaire. Le Bixi comporte beaucoup d’innovations qui véhiculent l’image de créativité de Montréal. Je crois qu’il devrait y avoir de plus en plus de concours de créativité pour faire en sorte que le design se reflète dans tous les aspects de notre vie. L’Europe est une source d’inspiration, car on y accorde beaucoup d’importance au design dans l’aménagement urbain.

Que Montréal ait été choisie ville de design par l’UNESCO traduit l’énorme potentiel de nos créateurs et designers québécois. Cela contribue aussi à nous démarquer de nos concurrents.

besoin de nouveaux locaux. Ce besoin immobilier traduit le développement de l’industrie des jeux numériques à Montréal, un de nos secteurs les plus performants sur la scène internationale.

MIC : Quels types d’investissements intéressent surtout Montréal ? RD : Le marché immobilier est un bon indicateur du dynamisme économique, mais ce n’est pas le seul. Sa grande qualité est qu’il reflète les besoins des autres secteurs. Prenons l’exemple de Ubisoft, installée à l’angle des rues Saint-Viateur et Saint-Laurent dans le Mile End. Ses installations sont actuellement occupées à pleine capacité par ses 2 000 employés, mais l’entreprise est en expansion et a

Depuis quelques années, le centre-ville de Montréal n’a pas vu s’élever de nouvelles tours de bureaux, c’est vrai. Mais ce type d’édifice n’est pas le seul marché à développer. Montréal offre des coûts d’opération très bas, notamment à cause du coût de location moyen, du taux d’imposition des sociétés, du coût de la main-d’œuvre et de l’énergie. Ce sont des avantages que les investisseurs doivent connaître ou savent déjà.

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ILLUSTRATION : VILLE DE MONTRÉAL

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Le Centre sur la biodiversité de l’Université de Montréal sera un lieu dédié à l’humain et à la nature

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Lorsque nous travaillons au développement économique, nous ratissons très large : nous valorisons l’entrepreneurship, le démarrage d’entreprises, le plus souvent à l’intérieur de nos grappes industrielles comme les sciences de la vie, les technologies de l’information, l’aéronautique, le développement durable, le cinéma et la télévision. Le projet de l’Université de Montréal à la gare de triage d’Outremont n’est pas seulement un projet immobilier, mais il aura des impacts énormes sur tout ce secteur de Montréal. Les nanotechnologies semblent très prometteuses, mais on ne

sait pas encore comment cela se concrétisera à Montréal. Nous travaillons à créer un climat propice aux investissements et à la créativité, car Montréal détient des atouts extraordinaires pour les entrepreneurs. Sur le plan immobilier, je crois que l’avenir est aux projets mixtes où cohabitent le commercial, le résidentiel et les services. Les gens veulent se rapprocher de leurs centres de vie, de leurs lieux de travail et de loisirs. MIC : Lorsque vous êtes avec des gens qui ne connaissent pas beaucoup Montréal, quelles impressions ont-ils de la métropole ?

RD : Montréal a la réputation d’être une belle ville où règne la joie de vivre. D’après nos visiteurs, les Montréalais sont accueillants et chaleureux et font preuve de grande ouverture. La ville apparaît aussi de plus en plus diversifiée à cause de la multitude de gens de toutes origines qui habitent les quartiers. Un autre élément qui revient souvent dans la conversation, c’est que Montréal est une ville sûre et sécuritaire où l’on peut se promener sans crainte. Ce sont tous des aspects qui font partie de notre qualité de vie et des atouts indéniables lorsque nous vantons Montréal aux entrepreneurs. ,

11.. René René Roy R oy Président P résident du du CA CA du du Fonds Fonds immobilier immobilier de de solidarité solidarité FTQ. F TQ . Secrétaire Fédération des S ecrétaire ggénéral, é n é r a l, F é d é r at ion d es ttravailleurs ravailleurs eett ttravailleuses ravailleuses du du Québec Québec (FTQ), (F TQ), et et secrétaire secrétaire du du conseil c on s e il d’administration, Fonds dee ssolidarité FTQ d ’administration, F onds d olid a r i t é F TQ 2.. Michel 2 Michel M. M. Lessard L es s ard Administrateur A dministrateur d’entreprises d’entreprises

3.. L Louis Bolduc 3 ouis B olduc Adjoint A djoint exécutif exécutif au au président président national, national, Travailleurs Travailleurs et et trat r avvailleuses ailleuses unis unis de de l’alimentation l ’alimentation et et du du commerce commerce (TUAC), ( TUAC), eett vvice-président ice-président FTQ F TQ 4

4.. André 4 André Monette Mone t t e Conseiller C onseiller en en gestion, gestion, planification planification sstratégique, t r at é g i qu e, ffusions usions eett aacquisitions c quis i t ion s 5.. C Claude Normandeau 5 la ude N ormande au Consultant C onsultant en en immobilier immobilier et et administrateur administrateur d’entreprises d ’entreprises

6.. Daniel Boyer 6 D a niel B oye r Président, Syndicat québécois des P résident, S y n dic at q uébé c ois d es eemployées mployées et et dee sservice 298, eemployés mployé s d er vice (SQEES), (SQEES), ssection ection llocale oc ale 2 9 8, eett vvice-président ice-président FTQ F TQ 7.. Y Yvon Tessier 7 vo n T e s sier Administrateur d’entreprises A d minis t r at e ur d ’entreprises

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QUATR QUATRE RE G GRANDS RANDS C CHANTIERS HANTIERS QU QUII Q SIÈCLE IÈCLE FFAÇONNENT AÇON NNENT LE MO MONTRÉAL ONTRÉAL D DU U XXI XXIe S Construire C onstruire une un ne ville ville de savoir, savoir, de créativité créativité et d’innovation d’innovation

MONTRÉAL M ONTR RÉAL TEC TECHNOPOLE HNOPO OLE

CHUM CHUM

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Une offre riche et diversifiée Dossier par François Perreault

MARIO MONETTE Président-directeur général de Technoparc Montréal

Technoparc Montréal : un partenaire accompagnateur

’

approche de Technoparc Montréal vise à mettre en valeur trois campus: le Campus Saint-Laurent, un espace de 8 millions de pieds carrés qui héberge 35 entreprises et 5 000 employés, dont 4 000 chercheurs, la Zone environnementale, qui, avec ses 20 hectares, constitue la plus grande zone industrielle au pays dédiée aux entreprises de recherche des technologies propres, et le Quartier de la santé, composé de 84 000 mètres carrés de bâtiments dans le sillage du futur CHUM.

Pour attirer les sociétés de secteurs comme l’aérospatiale, les sciences de la vie, les technologies de l’information, les technologies propres, l’agroalimentaire et l’énergie, Technoparc Montréal table sur des éléments clairement distinctifs. «Parce que nous avons conclu des partenariats avec des joueurs comme Desjardins, entre autres, nous sommes en mesure d’accompagner les investisseurs à tous les stades : vente du terrain, construction pour la vente ou la location, etc., indique Mario Monette, président-directeur général de Technoparc Montréal. En plus de la possibilité de gérer leurs projets immobiliers, 18

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nous faisons valoir les 100 millions de dollars dont nous disposons pour des investissements. Cette particularité accélère donc les mises en chantier puisque le financement est déjà accessible. » La portée internationale de certains projets, notamment en santé publique, représente un autre atout dans le jeu de l’équipe de Mario Monette. « À lui seul, le Quartier de la santé représente 250 millions de dollars de projets, un montant qui pourrait aller jusqu’à tripler si l’on recouvre l’autoroute Ville-Marie afin de bâtir dessus. » À ce chapitre, le dirigeant a justement noté, lors de sa participation au MIPIM 2010, un nouvel intérêt, particulièrement d’investisseurs d’Asie et du Moyen-Orient. «Ces gens constatent que Montréal est un endroit plus sûr que Dubaï pour investir. Ils voient que l’immobilier canadien a bien résisté à la crise. Par conséquent, nos projets institutionnels en santé les intéressent grandement. »

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ILLUSTRATION : NFOE MSDL JLP LEMAY PARKIN ARCHITECTES

ÉLIE FARAH Vice-président d’Investissement Grand Montréal, une division de Montréal International

La sécurité économique au cœur de la stratégie de Montréal International

L’actualité économique des derniers mois a considérablement modifié la façon dont les dirigeants de Montréal International approchent les investisseurs étrangers. « Jusqu’à récemment, parce qu’ils voulaient maximiser leur rendement sur investissement, ces gens favorisaient des marchés comme Londres, Paris ou New York, indique Élie Farah, vice-président d’Investissement Grand Montréal, une division de l’organisme. Aujourd’hui, ils cherchent d’abord à diversifier leur portefeuille et réduire leurs risques. Nous leur faisons valoir la solidité de notre système financier et leur démontrons que l’économie d’ici a mieux surmonté la crise qu’aux États-Unis et que, par conséquent, les risques y sont moins élevés. » Bien entendu, on met aussi en évidence les incitatifs fiscaux uniques de la métropole, comme celui qui procure aux chercheurs étrangers des exemptions fiscales durant leurs cinq premières années. Par ailleurs, alors que Montréal International s’est toujours intéressé aux Américains et Européens de l’Ouest, il développe

depuis deux ans des clientèles nouvelles, principalement en Asie, en Europe de l’Est et dans le golfe Persique, d’autres marchés qui « reconnaissent notre sécurité financière », explique Élie Farah. Et cet intérêt est mutuel : « Cette année, 18 000 personnes participaient au MIPIM, contrairement aux 29 000 de 2008. Les gens se montraient davantage curieux et intéressés, d’autant plus qu’une seule autre ville canadienne était présente, soit Toronto. » Autre facteur qui suscite un nouvel attrait envers Montréal : les nombreux projets mis en chantier ces dernières années. « Il y a un buzz envers la ville, estime Élie Farah. Jusqu’à récemment, les gens l’associaient encore à l’Expo 67 et aux Jeux olympiques de 1976. Désormais, quand on leur parle du Quartier International, du Quartier des spectacles, de Montréal 2025, ils portent attention. Avec de telles réalisations, nous espérons nous inscrire dans la courte liste des localisations systématiquement envisagées par les décideurs immobiliers. » Mai, juin, juillet 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PHOTO :AÉROPORT INTERNATIONAL PIERRE-ELLIOTT-TRUDEAU DE MONTRÉAL

JEAN TEASDALE Vice-président, services immobiliers et commerciaux d’Aéroports de Montréal

Aéroports de Montréal mise sur sa réputation et ses acquis

La société Aéroports de Montréal est, depuis 1992, responsable de la gestion, de l’exploitation et du développement des aéroports Montréal-Trudeau et Montréal-Mirabel, ainsi que de leurs zones industrielles respectives. C’est dans ces zones qu’on retrouve la plus grande concentration d’entreprises aéronautiques au pays, et même dans le nord-est de l’Amérique. Pour séduire et convaincre les investisseurs immobiliers, ses dirigeants misent notamment sur les capacités d’expansion que les deux zones offrent, avec leur superficie respective de 14 M pi2 (1,3 M m2) et de 50 M pi2 (4,6 M m2). Mais leur stratégie comprend aussi des éléments plus qualitatifs. « L’expertise reconnue de la région montréalaise en matière d’aéronautique et d’aérospatiale ainsi que la présence de plusieurs centres de formation dont l’Institut de formation en aérospatiale à Montréal-Mirabel constituent des atouts dans notre approche », explique Jean Teasdale, vice-président, services immobiliers et commerciaux d’Aéroports de Montréal, rappelant par la même occasion que Montréal représente l’une des trois capitales mondiales de l’aéronautique. 20

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai, juin, juillet 2010

Le dirigeant ajoute que de compter sur la présence de joueurs majeurs comme Bombardier Aéronautique, Pratt & Whitney, Mecachrome, General Electric et L-3 MAS sur les deux sites aéroportuaires constitue une autre intéressante carte de visite. Par extension, les projets de ces entreprises ont aussi un impact sur les activités immobilières d’Aéroports de Montréal. « Quand, à l’été 2008, Bombardier a choisi Mirabel pour y implanter une usine d’assemblage pour ses nouveaux appareils de la Série C, nous avons évidemment contacté les sous-traitants pour leur signaler nos disponibilités d’espaces et de bâtiments. » Enfin, Jean Teasdale indique que l’implantation par le gouvernement québécois de la Zone de commerce international de Montréal à Mirabel il y a une dizaine d’années a permis à Montréal-Mirabel de se positionner comme le deuxième pôle aéronautique en importance au Québec, citant en exemple Pratt & Whitney, qui y a établi son centre d’essais en vol ainsi qu’une usine d’assemblage de moteurs. ,

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MIPIM 2010 : le vent de la relance ! Par Jean-François Noulin

Ce printemps se tenait à Cannes la 21e réunion du Marché international des professionnels de l’immobilier (MIPIM). Regroupant 18 000 participants de 81 pays différents, l’événement s’est une fois de plus révélé un lieu d’effervescence et de rencontres propices à l’émergence de projets d’envergure. C’est ce qu’a pu constater le magazine Immobilier Commercial, dont c’était la première présence sur place.

PHOTO : ©360 MEDIAS / IMAGE & CO

Le MIPIM est une vitrine fort intéressante pour tout projet immobilier de grande envergure, individuel ou collectif

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Le MIPIM : un laboratoire, à condition de s’y préparer À la fois laboratoire de projets et structure permettant la rencontre entre les investisseurs, promoteurs et organismes associés au développement économique ou à la requalification urbaine, le MIPIM facilite le développement de grands projets immobiliers et, plus généralement, d’aménagement du territoire.

PHILIPPE GABELIER Stratège en communication et en développement des affaires

Selon Philippe Gabelier, stratège en communication et en développement des affaires, impliqué auprès d’entreprises ou d’organismes d’ici présents à l’événement, les participants doivent se préparer soigneusement s’ils veulent tirer le meilleur profit du MIPIM. Cela implique, d’une part, de définir adéquatement leur objectif et leurs attentes et, d’autre part, d’identifier avec précision le profil des cibles visées. «Deux cas de figure peuvent se présenter. Une entreprise à la recherche d’investisseurs devra, dans un

contexte international, concentrer ses efforts sur ceux d’entre eux qui ont un intérêt à investir ou qui ont déjà investi sur son territoire, ces investisseurs ayant une bonne connaissance et une expérience du marché local. Dans le cas d’une entreprise de services, un cabinet d’architectes ou d’ingénieurs, par exemple, l’objectif sera plutôt d’identifier des projets suffisamment tôt pour être capable de soumettre sa candidature. » À ce titre, il ressort du MIPIM que les pays émergents, l’Europe et les pays du bassin méditerranéen, en pleine revitalisation, sont des marchés très intéressants pour les entreprises canadiennes. D’un point de vue local, le moment semble tout à fait propice pour des villes comme Montréal, Québec et Toronto, qui suscitent l’attention d’investisseurs canadiens, américains, européens et israéliens.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Propos de l’éditeur

JACQUES BOISVERT Éditeur du magazine Immobilier Commercial

Il s’agissait d’une première visite du MIPIM pour moi et je dois avouer que j’ai été étonné par son ampleur et sa qualité. Dans un contexte économique qui progresse, mais qui n’est pas encore à son zénith, je ne m’attendais pas à voir l’émergence d’autant de projets, d’aussi grande envergure, présentés à tant d’investisseurs. Reste à voir si les problèmes causés actuellement par les maillons faibles de la zone euro, comme la Grèce et l’Espagne, auront un impact significatif sur leur réalisation. Au chapitre de l’offre, l’omniprésence de la Russie et des pays de l’Europe de l’Est était marquante. D’ailleurs, la Pologne, pays à l’honneur de ce MIPIM, était l’un des rares d’Europe à ne pas avoir connu de récession en 2009. Pour sa part, l’architecture belge a brillé de tous ses feux, remportant plusieurs honneurs, dont le prix spécial du jury, décerné

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lors de la soirée des MIPIM Awards, qui récompensent des projets d’envergure réalisés dans plusieurs catégories. Comme on le sait, les déplacements à l’étranger sont souvent l’occasion de rencontrer d’autres Québécois. L’éloignement tisse souvent des liens favorables aux échanges entre compatriotes. Ainsi, j’ai eu l’occasion d’échanger à plusieurs reprises avec les membres de la délégation de Montréal, dirigée par M. Richard Deschamps, de la Ville de Montréal, qui a aimablement accepté mon invitation à participer à ce numéro à titre de rédacteur en chef invité. Pendant ce court séjour, j’ai été à même de comparer le magazine Immobilier Commercial avec un grand nombre de publications semblables et, bien que nous ayons toujours à nous améliorer, je constate que mon équipe fait un excellent travail et j’en suis très fier.

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Les retombées du MIPIM Malgré le fait que la récession économique ait eu des répercussions sur le MIPIM, la qualité des participants ne s’en est pas ressentie, au contraire. Le Canada a d’ailleurs été évoqué cette année dans de nombreux ateliers comme étant un pays où l’économie est en reprise, bénéficiant d’une bonne croissance et d’occasions de revenus stables; un profil que recherchent les investisseurs.

JEAN MORENCY Président-directeur général de SSQ Société immobilière

Jean Morency, président-directeur général de SSQ Société immobilière, a lui aussi ressenti les signes de la reprise économique lors de sa visite du MIPIM. L’événement est pour lui une occasion d’observer les tendances des

marchés internationaux et de se procurer l’information qui fera naître de nouvelles idées. « Le MIPIM permet de rencontrer les personnes à la base des réflexions sur certains éléments du développement comme l’aspect du développement durable, devenu une tendance majeure de l’événement depuis environ quatre ans. » Cette thématique intéresse particulièrement Jean Morency, à l’origine du projet Cité Verte, le premier éco-quartier de l’est du Canada qui verra le jour dans la ville de Québec. Il constate les innovations des Européens en matière de développement et s’intéresse à leurs méthodes de travail. ,

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Le MIPIM : un lieu d’échanges et de découvertes

PHOTO : ©360 MEDIAS / IMAGE & CO

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Les entretiens de Julie Roy

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

Miser sur la qualité:

un mot d’ordre JULIE ROY, M. SC. FINANCE Vice-présidente exécutive du Groupe SMR

Juliano Faleschini, directeur principal, financement et gestion immobilière, évoque les réalisations de La Capitale immobilière MFQ et ses actuels défis.

JR : Monsieur Faleschini, pouvez-vous nous dire quels sont les traits distinctifs de La Capitale immobilière MFQ ? JF : Les objectifs principaux sont de faire un bon placement et de loger nos employés. C’est pour cette raison que notre segment de marché se situe dans l’immeuble de bureaux. Étant donné que nous sommes un groupe financier, nous désirons des actifs pour le long terme. Nous investissons beaucoup d’argent dans l’entretien de nos édifices et nous nous démarquons par leur qualité. JR : Cela vous permet-il de trouver plus facilement des locataires ? JF : Oui. Ce qui nous avantage, c’est ILLUSTRATION : LA CAPITALE IMMOBILIÈRE MFQ

que les locataires savent qu’ils se trouvent dans un édifice de qualité avec un propriétaire professionnel et qu’ils vont y être pour longtemps. JR : Vous avez des immeubles un peu partout, à Montréal, en Ontario… La Capitale immobilière MFQ est-elle pancanadienne ? 24

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Le siège social de La Capitale, dont l’objectif LEED a été intégré dès sa conception, sera d’une qualité très élevée

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JF : Nous agissons principalement au

JF : À Québec, nous n’avons pas beau-

Québec, mais la division de l’immobilier

coup ressenti la crise, en particulier

suit l’expansion du groupe financier.

dans notre secteur. Je pense que chez

Notre parc immobilier comprend donc

nos collègues de l’immobilier, cela a

un immeuble de bureaux à Mississauga,

été assez semblable.

en plus du 425 De Maisonneuve Ouest, à Montréal et, à Québec, deux résidences

JR : Parlez-nous un peu de vous, de

pour retraités, les trois tours Delta et

votre intérêt pour l’immobilier, de

deux immeubles de bureaux rue Saint-

votre parcours.

Amable. Nous possédons aussi deux

JF : Dans ma famille, on est dans l’im-

tours sur la colline parlementaire.

mobilier. Je suis né dedans. Je suis évaluateur et administrateur agréé.

JR : Vous achetez, mais vous construisez

Au cours des cinq dernières années,

aussi beaucoup.

j’ai suivi une formation en technologie

JF : Nous venons de terminer la cons-

du bâtiment. Cela fait maintenant

truction du Delta, à Québec, un édifice

15 ans que je suis directeur principal

visant la certification LEED. Avec ce

à La Capitale. Auparavant, j’ai été

projet livré le printemps dernier, nous

directeur adjoint à la SSQ dans le

avons maintenant un complexe d’envi-

domaine du financement hypothé-

ron 400 000 pieds carrés. Nous avons

caire. J’ai aussi travaillé pour la com-

aussi terminé un immeuble de bureaux

pagnie d’assurance La Métropolitaine.

certifié LEED Or en Ontario et com-

Et il y a 20 ans cette année, j’ai fondé

mencerons la construction d’une tour

le Club Immobilier de Québec, dont

de bureaux de 250 000 pieds carrés

je suis toujours président.

JULIANO FALESCHINI Directeur principal, financement et gestion immobilière à La Capitale immobilière MFQ

au centre-ville de Québec. Ce sera le futur siège social de La Capitale.

JR: À quoi ressemble votre quotidien?

JR : Quelles sont les nouvelles tendances

moi à la gestion du parc immobilier

dossier de 100 millions de dollars,

dans le marché de l’immobilier?

qui comprend la location, les travaux

complexe au niveau technique parce

JF : Le marché de l’emploi influence

majeurs et les aménagements, l’entre-

que l’espace est très restreint au centre-

beaucoup les aménagements immo-

tien des bâtiments et les finances.

ville. Cela nécessite une rigoureuse

JF : Une excellente équipe travaille avec

biliers. Comme ce marché est présen-

Nous nous occupons de tout ce qui

gestion de projet d’envergure. Nous

tement plus difficile, les entreprises

concerne la gestion immobilière, la

avons choisi un modèle de gérance de

veulent obtenir des commodités pour

construction et les acquisitions…

construction, c’est-à-dire que nous

leurs employés. Ces ajouts deviennent

gérons toutes les étapes avec l’entre-

un peu plus populaires. Au Delta, par

JR : Quels sont les défis que vous

preneur, Verreault, et les profession-

exemple, nous avons un gymnase,

aimeriez relever en 2010 ?

nels. Nous participons donc à toutes les

quatre restaurants, des aménagements

JF : Notre principal défi, pour les deux

réunions de chantier et cela exige une

à trois prochaines années, est la cons-

équipe solide qui a de bonnes con-

truction du siège social, rue Saint-

naissances en construction, ce que

de qualité, etc. JR : Est-ce que la reprise économique

Amable, à Québec, en respectant le

possèdent nos ingénieurs, nos archi-

se fait sentir dans votre secteur ?

budget et l’échéancier fixés. C’est un

tectes et notre équipe d’employés. ,

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Marché immobilier de Montréal

La situation du courtage immobilier commercial à Montréal BRETT MILLER, MBA

Vice-président exécutif et directeur régional pour l'est du Canada de la firme CB Richard Ellis (CBRE)

En créant cette chronique, le magazine Immobilier Commercial a eu la gentillesse d’offrir aux courtiers une merveilleuse occasion de communiquer avec ses lecteurs. Dans les prochains numéros du magazine, les dirigeants des plus importantes firmes de courtage immobilier montréalaises auront l’occasion de traiter des enjeux, donner leur avis et commenter les tendances qui influencent le marché immobilier commercial. Au nom de mes collègues et des dirigeants de cabinets de courtage, j’aimerais remercier l’éditeur d’Immobilier Commercial de nous offrir une telle occasion.

ans cette première chronique, j’aimerais partager mon opinion sur le métier de courtier immobilier à Montréal ainsi que son rôle et son effet sur l’industrie. Le monde du courtage commercial est relativement petit. Les 10 plus importants courtiers comptent environ 243 agents membres de l’ACAIQ. Comme dans la plupart des industries, la règle du 80/20 s’applique et dicte que 20 % des professionnels du courtage les plus expérimentés et les plus actifs se partagent environ 80 % du volume total. Bien que notre milieu ne soit pas très transparent au sujet du volume total transigé par courtier, j’ai tout de 26

même pu remarquer que par rapport aux autres marchés importants de l’Amérique du Nord, et bien évidemment du Canada, l’industrie montréalaise est, toutes proportions gardées, plus petite qu’elle ne devrait l’être. Par exemple, CBRE évalue que le total brut des rétributions payées dans un marché comme Vancouver, une ville qui compte la moitié de la population de Montréal, est deux fois plus élevé que le total annuel brut des rétributions payées ici. Pour quelle raison ? Les pratiques commerciales montréalaises sont-elles culturellement différentes ? Le volume des transactions de Vancouver est élevé, mais ne peut expliquer la différence. En contrepar-

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tie, plutôt que de se concentrer sur les différences du marché, les courtiers montréalais devraient poser un regard critique sur eux-mêmes. Ils devraient se demander si la petitesse du marché ne reposerait pas plutôt sur le fait que nos clients potentiels ne voient pas la nécessité de faire affaire avec un agent pour effectuer une transaction immobilière. Peut-être n’avons-nous pas, en tant qu’industrie, fait connaître notre valeur ajoutée ou, pire encore, peut-être la qualité des services offerts à Montréal est-elle inférieure à celle des autres marchés importants ? J’ai souvent eu l’occasion d’être témoin de la valeur du travail que des agents

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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR DOGA YUSUF DOKDOK

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peuvent offrir. Si vous poursuivez votre lecture, j’expliquerai, dans les paragraphes à venir, comment les agents peuvent offrir une valeur ajoutée. Il existe en ce moment dans notre marché des agents talentueux, très compétents, bien renseignés et créatifs. À plusieurs reprises, j’ai vu ces agents « compétents » surpasser les attentes de leurs clients. Toutefois, je crois qu’en moyenne nous avons, en tant qu’industrie, beaucoup à faire pour améliorer la qualité des services que nous offrons. Afin que je puisse mieux expliquer ma pensée, il est important de faire la différence entre l’intermédiaire et le conseiller. L’intermédiaire, ou agent de la «vieille» école, couvre un grand territoire, reçoit des rétributions grâce aux relations qu’il entretient. Son approche n’est pas ciblée, contrairement au conseiller qui est un spécialiste qui se concentre sur un territoire géographique particulier du marché, une classe d’actifs ou le profil du client (investisseur ou locataire). L’intermédiaire fait le tour du marché, entend parler d’une occasion, met le vendeur A en contact avec le vendeur B et espère être au bon endroit au bon moment. En une seule journée, il peut se trouver sur la Rive-Sud pour vendre un site de vente au

détail et, ensuite, à Laval pour tenter de louer un local de bureaux puis terminer la journée dans l’est pour essayer de vendre un édifice industriel en cession de bail. Mes questions sont les suivantes : Est-ce que cette personne offre vraiment une valeur ajoutée à ses clients? Comment peut-elle conseiller de quelque façon que ce soit? Est-ce qu’elle maîtrise vraiment son domaine ? Ces agents de la « vieille » école reçoivent évidemment des rétributions et certains gagnent très bien leur vie, mais à quel prix pour notre industrie?

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De son côté, le conseiller cible un marché en particulier. Les conseils qu’il offre à

présenté chez lui avec une offre

ses clients sont basés sur des recherches, des données, son expérience et ses

non sollicitée ou une idée. Aussi

connaissances. Les données sont récoltées de façon organisée, les clients se voient

attirante que soit l’offre, le client

remettre des rapports qui fournissent des analyses financières et de marchés

doit faire une pause et se deman-

détaillées qui visent à faciliter le processus décisionnel et les transactions immo-

der : L’agent est-il un expert de

bilières. Un bon conseiller est un expert et un stratège, le moteur d’une transaction.

ce qu’il met de l’avant? Est-il un

Il se repose sur les faits pour négocier, et pas seulement sur l’utilisation de tech-

conseiller ou un intermédiaire?

niques de négociation conventionnelles. Il met à profit les forces du marché pour

En embauchant un conseiller, le

créer un environnement d’enchères concurrentiel afin que son client puisse

client sera toujours plus satisfait.

obtenir des frais de location moins élevés ou vendre sa propriété à plus fort prix. Rien ne me rend plus fier que de lire une lettre de recommandation d’un client

Les cabinets de courtage doivent

qui prend tous les moyens nécessaires pour expliquer de quelle façon l’agent a

donc eux aussi miser sur l’avenir.

joué un rôle capital dans sa transaction.

Les nouveaux agents doivent être formés. Il est ridicule que certains

Le fardeau de l’amélioration des services offerts à Montréal repose non seulement

courtiers donnent l’occasion aux

sur les agents, mais aussi sur les clients. Trop souvent, un client entame une trans-

nouveaux employés dont l’expé-

action avec un agent qui ne possède pas les compétences nécessaires, mais qui s’est

rience est quasi inexistante, de «nager ou sombrer » et interagir avec les clients sans une supervision suffisante. Les cabinets doivent investir dans un service de recherche sophistiqué et bien géré qui récolte, compile et analyse les données. Ils doivent aussi mettre en place un protocole qui garantisse que les agents aient une approche ciblée et qu’ils vendent une expertise plutôt que des généralités. Les agents ne possédant pas ces compétences ne devraient pas être embauchés par les clients. Le manque de professionnalisme au sein de notre industrie nuit à ceux qui tentent de donner l’exemple. Je suis très optimiste quant à l’avenir de l’industrie du courtage commercial à Montréal. Des clients plus exigeants travaillant de concert avec des agents visant l’excellence feront de l’immobilier à Montréal une industrie où tout le monde est gagnant. ,

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Vos droits et vos obligations ME JAMES PAPADIMITRIOU AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL, ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER ET EN SERVICES FINANCIERS, ASSOCIÉ AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL

LES DÉCLARATIONS ET GARANTIES :

LES INCONTOURNABLES D’UNE CONVENTION D’ACHAT ET DE VENTE Les déclarations et garanties qui sont négociées entre le vendeur et l’acheteur dans le cadre de l’acquisition d’une propriété immobilière sont le principal moyen de répartir les risques entre les deux parties. La rédaction adéquate de celles-ci est donc cruciale afin d’éviter des surprises une fois la transaction conclue.

’

il est d’usage au Québec de

ses déclarations et garanties afin d’éviter

vendre des immeubles commer-

une imputation du risque involontaire

ciaux sans garanties (incluant

ou indésirable.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

l’exclusion de la garantie légale prévue

au Code civil du Québec), en pratique,

D’une part, il sera utile pour le vendeur

il n’est pas rare qu’un acheteur deman-

de limiter dans le temps les déclarations

de tout de même certaines garanties

et garanties qu’il donne à l’acheteur.

sur des aspects spécifiques de la pro-

À titre d’exemple, si l’acheteur sou-

priété. À titre d’exemple, un acheteur

haite obtenir des représentations et

pourrait demander des déclarations et

garanties quant à l’existence de vices

garanties quant à la condition environ-

cachés et si la nature de la transac-

nementale de la propriété, quant à la

tion justifie l’octroi de telles repré-

fiabilité de l’information relative aux

sentations et garanties, le vendeur

revenus de location de celle-ci ou

devra, à tout le moins, limiter ces

encore, si l’acquisition prend la

représentations et garanties à une

forme d’un achat d’actions, quant

période de temps donnée. Habi-

aux incidences fiscales de la transac-

tuellement, les représentations et

tion. Si la décision d’octroyer ou de

garanties du vendeur seront données

refuser d’octroyer ces déclarations et

pour une période variant entre six

garanties revient ultimement au

mois et deux ans, mais il reviendra

vendeur, qui devra évidemment

aux parties, en tenant compte des

prendre en compte l’ensemble des

circonstances spécifiques à la trans-

circonstances données, celui-ci devrait

action, de déterminer une période

s’assurer de qualifier adéquatement

plus longue ou plus courte.

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D’autre part, lorsqu’une déclaration ou garantie demandée porte sur un

déclarations et garanties du vendeur,

aspect de la propriété que le vendeur ne peut énoncer avec certitude, celle-ci

l’acheteur fait l’acquisition de la

devrait être faite « au mieux des connaissances du vendeur ». Si nécessaire,

propriété telle quelle, où qu’elle se

le vendeur pourra vouloir qualifier de manière encore plus restrictive la

trouve et à ses risques et périls (cette

déclaration ou garantie en spécifiant que les connaissances sont celles

expression est souvent remplacée par

d’individus précis au sein de l’organisation du vendeur, qui auront eu une

son équivalent anglais : as-is, where-is).

connaissance directe et personnelle de la propriété.

De cette manière, le vendeur s’assure qu’il ne sera pas lié par les déclara-

Finalement, chacun de l’acheteur et du vendeur devrait s’assurer que la

tions

garanties

légales

convention d’achat et vente qu’il conclut inclut une clause d’exonération de

implicites qui, sans une telle clause,

responsabilité à l’égard de toutes déclarations et garanties autres que celles

pourraient être appliquées par

qui sont spécifiquement prévues à la convention et tout vendeur devrait

défaut à la convention d’achat et

s’assurer que telle convention inclut une clause prévoyant qu’outre les

vente. ,

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Notre force réside dans nos membres

L’IDU QUÉBEC TIENT À REMERCIER SPÉCIALEMENT SES PARTENAIRES ANNUELS C’est avec une grande fierté que depuis maintenant sept ans, l’IDU Québec compte sur le constant appui de ses trois partenaires annuels : Aecon, Stikeman Elliott et Avison Young. Grâce à leur contribution et leur participation, l’IDU peut mettre sur pied de nombreux projets d’envergure, qui servent à soutenir le milieu de l’immobilier commercial. Avec leur soutien, notre mission se poursuit et nos événements, d’année en année, grandissent non seulement en qualité mais en intérêt.

Merci de faire équipe avec nous ! OR

ARGENT

BRONZE

MÉDIA

Si vous êtes intéressés à commanditer nos événements, veuillez communiquer avec Catherine Thibault au 514 866-3625, poste 26. 1010, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 2115, Montréal (Québec) H3B 2N2 Téléphone : 514 866-3625 1 877 653-3136 1 800 653-3136 Télécopieur : 514 866-0166

www.iduquebec.com

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La soirée Tapis Rouge et les Prix d’excellence de l’IDU Québec: par Jean-François Noulin

Ce printemps se tenait, au prestigieux hôtel Fairmont Le Reine Elizabeth, la 16e soirée Tapis Rouge organisée par l’Institut de développement urbain du Québec (IDU Québec). Précédant le 12e Sommet immobilier de Montréal, la soirée immobilière de l’IDU Québec était une fois de plus l’occasion pour les acteurs du milieu de se rencontrer, d’échanger et de nouer des liens d’affaires durables. Cocktail, dégustation et exposition de projets immobiliers étaient au programme de l’événement qui, cette année encore, a été couronné de succès.

PHOTO : CORPORATION PROMENT

L Le Vistal 1 de la Corporation Proment, projet multirésidentiel qui s’est mérité le Prix d’excellence de l’IDU dans sa catégorie

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai, juin, juillet 2010

e lendemain, l’IDU Québec remettait ses Prix d’excellence en immobilier, distinctions annuelles qui honorent les responsables de projets commerciaux et multirésidentiels achevés ou sur le point de l’être. Le jury, constitué de journalistes, d’universitaires et de professionnels de l’immobilier, ont évalué le caractère innovateur des candidatures soumises pour l’année 2010, leur intégration dans leur milieu de même que leur contribution sociale, économique, environnementale ou communautaire.

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deux incontournables Cette année, trois finalistes étaient en nomination dans la catégorie à caractère commercial, commanditée par Hydro-Québec : le Complexe de soccer intérieur du Parc Chauveau, à Québec, du Consortium ABCP – Hudon Julien Associés, le Complexe des sciences de la vie de l’Université McGill, à Montréal, et Place de l’Escarpement 1 d’Immostar, également à Québec. Le premier prix a été décerné à l’immeuble d’Immostar, notamment pour son excellente intégration dans l’environnement et les efforts accomplis en matière d’efficacité énergétique dans le but d’obtenir la certification LEED Or.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

La catégorie concernant les projets multirésidentiels, commanditée par Gascon & Associés, comptait quant à elle deux nominations : le projet 333-Sherbrooke, présenté par Cardinal Hardy, et Le Vistal 1 de la Corporation Proment, à l’Île-desSœurs. En octroyant le premier prix à la Corporation Proment, le jury a tenu à récompenser la mise en marché recherchée et étudiée, la transparence envers les acheteurs ainsi que le financement vert du projet.

Il faut d’ailleurs souligner que la construction de l’immeuble répond à des exigences environnementales strictes en matière d’efficacité énergétique, de qualité des matériaux utilisés et de durabilité. Il est conçu selon les normes LEED et pourrait être le premier projet multirésidentiel à obtenir cette certification. L’immeuble s’inscrit dans un ensemble conceptuel plus vaste appelé éco-communauté, qui se propose d’offrir un milieu de vie plus sain à ses membres.

Louis-Joseph Papineau et Samuel Gewurz, de la Corporation Proment, ainsi que David Cannon et André Pelchat, d’Immostar, lors de la remise des Prix d’excellence en immobilier 2010

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Chronique municipale

LA NOUVELLE POLITIQUE AGRICOLE ET AGROALIMENTAIRE :

CAROLINE ST-HILAIRE MAIRESSE DE LA VILLE DE LONGUEUIL ET PRÉSIDENTE DE LA COMMISSION DE L’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DE L’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC (UMQ)

UNE OCCASION DE RAPPROCHEMENT DES MILIEUX RURAUX ET URBAINS Le suivi du rapport de la Commission sur l’avenir de l’agriculture et de l’agroalimentaire québécois (rapport Pronovost) est au cœur des priorités de l’Union des municipalités du Québec (UMQ). L’Union préconise la mise en place d’un nouveau modèle agricole plus souple, plus diversifié et plus durable, qui laisserait place à un véritable développement régional.

L’Union considère que les rapports Pronovost, Saint-Pierre1 et Ouimet2 sont ainsi de belles occasions de rapprochement entre les milieux municipal et agricole en conciliant deux impératifs : la protection à long terme du territoire agricole et le développement des collectivités. Une plus grande intégration de la protection du territoire et des activités

agricoles dans la planification et le contrôle de l’utilisation du sol par les municipalités doit donc être privilégiée. De même, la protection de la zone agricole est indissociable de sa mise en valeur. Plus la protection et la mise en valeur de la zone agricole auront leur place dans les préoccupations et les moyens d’intervention des instances municipales, premières responsables de l’aménagement et du développement de leur territoire, plus les activités agricoles en bénéficieront et pourront prendre de l’expansion. La planification et l’aménagement du territoire doivent se faire en collaboration avec le secteur agricole, dans une perspective d’harmonisation et de cohabitation. Il est surprenant, d’ailleurs, de constater que plus de 70% de la valeur de la production agricole se concentre dans les zones périurbaines qui émaillent les rives du Saint-Laurent.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

epuis de nombreuses années, l’UMQ a fait de multiples représentations et participé à plusieurs chantiers de travail pour faire valoir que l’agriculture a un bel avenir au Québec si elle se pratique au sein de collectivités viables et qu’à ce titre, la future politique agricole et agroalimentaire doit contenir un volet territorial axé sur le développement régional et l’occupation et l’habitation dynamiques des territoires.

1 Michel R. Saint-Pierre, Une nouvelle génération de programme de soutien financier à l’agriculture, ministère du Conseil exécutif, février 2009. 2 Bernard Ouimet, Protection du territoire agricole et développement régional : une nouvelle dynamique mobilisatrice pour nos communautés, ministère de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation du Québec, avril 2009.

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À titre d’exemple, les espaces agricoles périurbains de la métropole montréalaise représentent plus de 57 % de la superficie totale de la Communauté métropolitaine de Montréal. Dans un contexte de crises (alimentaire, énergétique, économique) et de recherche de développement durable, le territoire agricole en milieu urbain et semi-urbain doit-il être perçu comme un frein au développement ou, au contraire, comme une valeur économique qui doit être valorisée? La question se pose et elle est légitime.

L’exemple de l’agglomération de Longueuil En 2002, dans le but de valoriser plusieurs espaces agricoles en friche ou, pour ainsi dire, au chômage, l’agglomération de Longueuil, dont la zone agricole représente plus de 32 % du territoire, a initié le projet Continuum ville-campagne.

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ANIKASALSERA

Les objectifs visés : favoriser l’accessibilité aux terres agricoles, soutenir et développer les activités et entreprises agricoles, renforcer les liens villes-campagne, améliorer la qualité des paysages et réaliser une gestion durable des ressources naturelles en zone agricole.

E R R AT U M Une erreur s’est glissée dans notre dernière édition, à la page 18 du Répertoire des membres de l’IDU Québec, alors que nous avons publié le logo de la division Infrastructure du Groupe Aecon Québec ltée, au lieu de celui apparaissant dans cet encadré. Nous nous excusons des inconvénients que cela aurait pu causer.

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Le projet pilote s’articule autour de trois axes : le développement d'une agriculture écologique de proximité, la préservation de la forêt agricole périurbaine de 1 500 hectares (contribuant à une réduction de 450 000 tonnes de CO2) et la création d'un espace de vie agréable pour les citoyens et propice à leurs activités récréatives (randonnées pédestres, balades en vélo, etc.). Cette démarche est une véritable innovation dans le domaine de la gestion des territoires périurbains. Elle a permis d’amorcer un virage sans crise majeure en concevant un nouveau lieu de vie et d’identité collective harmonieux, et ce, en prenant en compte le paysage agricole et le paysage périurbain. L’exercice est loin d’être terminé et plusieurs occasions restent à saisir. Le dossier de l’avenir de l’agriculture et de l’agroalimentaire québécois sera à suivre tout au cours de l’année, car le ministre de l’Agriculture, des Pêcheries et de l’Alimentation du Québec, M. Claude Béchard, désire regrouper en une seule mégaloi, toutes les lois touchant l’agriculture. L’UMQ veillera bien sûr à ce que les préoccupations municipales soient intégrées dans ce nouveau cadre législatif. ,

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Le Montréal du Futur : la métropole se projette dans l’avenir! Par Marie-Ève Lefebvre

L’année 2010 marquait le retour de l’exposition biennale Le Montréal du Futur, véritable vitrine de l’avant-garde urbaine qui pourrait venir transformer Montréal d’ici les 20 prochaines années. L’événement, qui en était à sa 3e édition, se tenait à la Grande-

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Place du Complexe Desjardins, toute

L’aire d’exposition a accueilli cette année un nombre record d’exposants

’

événement s’est ouvert lors d’une soirée qui réunissait, à titre d’invités d’honneur, John Rosato, président de BOMA Québec, Me Pierre Labelle, président de De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L., Gregory J. Crispin, vice-président, placements du Mouvement Desjardins, Daniel Richard, vice-président, clientèle d’Hydro-Québec Distribution, Richard Deschamps, responsable des grands projets, du développement économique, des infrastructures et de la voirie au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal et François Ouimet, député de la circonscription de Marquette. En présence de nombreux professionnels du milieu de l’immobilier, les nouveaux membres du réseau Écolectrique d’Hydro-Québec, Ivanhoé Cambridge – Centre Rockland, Ivanhoé Cambridge – Place Laurier et la SITQ – Le 1000 De La Gauchetière, ont reçu leur certificat. Monsieur Richard a tenu à saluer les entreprises qui ont à cœur l’économie énergétique en précisant que ces trois derniers membres avaient permis l’économie de 7,6 millions de kilowattheures.

désignée pour susciter l’intérêt et la curiosité de milliers de personnes. Maquettes, dessins, plans, affiches explicatives, présentations multimédias, les promoteurs ont su faire partager de belle façon leur vision d’avenir quant au développement immobilier de la région de Montréal.

Les invités d’honneur ont également souligné que Le Montréal du Futur était une importante occasion de promouvoir le développement immobilier de Montréal, et que la qualité et le nombre de projets présentés montraient qu’un vent de reprise économique soufflait sur la métropole. « Pour BOMA Québec, présenter les projets des promoteurs permet d’afficher le dynamisme de Montréal. De plus, Le Montréal du Futur suscite l’intérêt des promoteurs étrangers qui viennent investir chez nous », a fait savoir M. Rosato. « Le Montréal du Futur est une occasion de s’approprier le Montréal de demain», a pour sa part mentionné M. Deschamps en évoquant par la suite certains chantiers qui sont déjà en cours de réalisation, notamment celui du Quartier des spectacles, au centre-ville, ou qui sont en voie de débuter, comme celui du CHUM. François Ouimet, qui représentait le ministre Laurent Lessard, a ajouté que les projets présentés faisaient partie intégrante d’un patrimoine architectural qui forçait l’admiration par son audace. Mai, juin, juillet 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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L’événement suscite un intérêt croissant de gens d’ici et d’ailleurs

Un nombre record de projets immobiliers

PHOTO : LOÏC PRAVAZ

La soirée s’est poursuivie avec l’ouverture officielle de l’exposition, rassemblant les sections institutionnelle, résidentielle, commerciale ainsi que celle ayant trait au transport et aux infrastructures. Quelque 50 exposants ont proposé de multiples projets englobant technologies de pointe, perspectives de développement durable, modernisation, valorisation du transport collectif, design et aménagement de nouveaux espaces locatifs. Le public a également pu en apprendre davantage sur les motivations et les préoccupations des différents professionnels impliqués ainsi que sur l’évolution de certains projets en cours de réalisation. C’était l’occasion pour tous de se renseigner sur les projets immobiliers qui ont récemment retenu l’attention, comme le réaménagement de l’autoroute Bonaventure, ou d’en découvrir d’autres en examinant, par exemple, les plans de réaménagement du site de RadioCanada ou ceux du tramway que souhaite implanter la Ville de Montréal.

En plus des projets profitant du programme Imaginer-Réaliser Montréal 2025, dont le Quartier de la vie des Muséums nature de Montréal, la tour Canderel au Carré Phillips, le Centre universitaire de santé McGill, le projet de modernisation du CHU Sainte-Justine, la gare-hôtel Viger, le Planétarium Rio Tinto Alcan, Montréal Technopole, le Centre sur la biodiversité et le Havre de Montréal, l’exposition permettait aussi de faire découvrir les nouveaux abribus et wagons proposés par la STM de même que les plans d’étudiants de l’UQAM pour le réaménagement des terrains de Blue Bonnets. Alors que de grands panneaux annexés à une impressionnante maquette entretenaient les visiteurs de l’histoire de la Place Ville Marie, il était également possible de se renseigner sur des projets résidentiels, comme ceux du Faubourg Contrecoeur, du Faubourg Boisbriand et des Résidences Ritz-Carlton, ou sur des projets à la fois résidentiels et commerciaux tels que la tour Kevric. Bref, l’exposition Le Montréal du Futur offrait une fort intéressante vue d’ensemble du visage qu’arborera sans aucun doute la ville dans quelques années. ,

De gauche à droite : Daniel Richard, vice-président, clientèle d’Hydro-Québec Distribution; John Rosato, président de BOMA Québec; Richard Deschamps, responsable des grands projets, du développement économique, des infrastructures et de la voirie au sein du comité exécutif de la Ville de Montréal; François Ouimet, député de la circonscription de Marquette; Me Pierre Labelle, président de De Grandpré Chait S.E.N.C.R.L. et Gregory J. Crispin, vice-président, placements du Mouvement Desjardins, invités d’honneur, ont ouvert l’exposition Le Montréal du Futur

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En toute justice ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LA FIRME STEIN MONAST S.E.N.C.R.L. DE QUÉBEC ET BÂTONNIÈRE DU BARREAU DE QUÉBEC, SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER, ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL

PROPRIOS VERDISSEZ VOS BAUX! À l’ère où l’environnement prend plus de place, sinon dans les budgets gouvernementaux, à tout le moins dans les médias et auprès des tribunaux, les bailleurs et locataires devront faire leur part… sans nécessairement nuire à leur prospérité !

1. Détrompez-vous ! L’idée de se doter de baux verts concernant des constructions neuves, certifiées LEED ou ayant une autre certification verte, coule de source. Toutefois, sachez que même les immeubles existants peuvent tendre vers le vert de façon plus ou moins importante. Des équipements de recyclage de matières variées peuvent être installés et des programmes de diminution de consommation d’eau ou d’énergie peuvent être introduits dans tout type de bâtiments. Bien que le mouvement ait été initié principalement pour répondre aux besoins d’immeubles de bureaux, il est également possible d’inclure dans d’autres types de baux des clauses relatives à la protection de l’environnement et au développement durable. De plus en plus d’entreprises – locataires – chercheront à faire un effort pour assurer un développement durable, et ce, notamment pour répondre à la conscientisation de leur

clientèle et pour améliorer l’environnement de travail de leurs employés. Les bailleurs « avant-gardistes » auront donc la cote et pourront récupérer les coûts additionnels requis pour mettre en place des mesures vertes en exigeant un loyer de base plus élevé. Tant les bailleurs que les locataires peuvent y trouver leur compte de sorte que l’implantation de mesures vertes peut se faire sans impact négatif majeur sur leurs finances.

2. Renseignez-vous ! Divers organismes offrent une foule de renseignements et même des guides et modèles de baux (qu’il faut toutefois adapter puisque n’adressant pas toujours la réalité particulière du Québec ni de tout type d’immeubles). La Real Estate Property Association of Canada (REAL pac), BOMA Québec et le Corporate Realty, Design & Management Institute (Portland, Oregon) sont des sources très pertinentes, mettant à jour régulièrement leurs guides et modèles de baux. Prenez connaissance de cette documentation pour évaluer si vous pouvez mettre en application ce qui est proposé, en totalité ou en partie. Mai, juin, juillet 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Comment faire pour « verdir » les baux

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3. Définissez vos objectifs ! Que vous visiez une certification, LEED ou autre, ou que vous vouliez simplement améliorer l’empreinte écologique de votre immeuble ou de votre entreprise, l’étape charnière est de définir quels sont vos objectifs verts afin que votre conseiller juridique puisse s’assurer que le bail qu’il vous proposera permettra de les atteindre.

4. Parlez-en à votre conseiller juridique ! Votre conseiller juridique sera mieux en mesure d’adapter votre bail « standard » actuel aux objectifs environnementaux que vous aurez identifiés. Il pourra ainsi insérer des clauses obligeant le locataire à réduire sa consommation d’eau, à trier les déchets et recycler les matières recyclables, et ce, tant au stade de la construction des améliorations locatives que lors de l’occupation des lieux loués. Les clauses relatives aux améliorations locatives ou aux modifications des lieux loués pourront prévoir la possibilité, ou l’obligation dans la mesure du possible, d’utiliser des matériaux recyclés et d’installer des mécanismes de fermeture automatique des lumières pour réduire la consommation d’énergie. Ou encore, vous pourrez

Des experts complices de votre réussite en affaires.

PLACE D’AFFAIRES STE-FOY 2511, chemin Sainte-Foy Québec (Québec) G1V 1T7 418 650-0221 PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 418 380-2888 PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0 418 286-7380

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exiger de votre locataire qu’il utilise des équipements et accessoires répondant à certaines normes d’efficacité énergétique. Ce ne sont évidemment que des exemples, tout est fonction des objectifs que vous souhaitez définir. Il est toutefois important de maintenir une certaine flexibilité dans la rédaction tant des objectifs environnementaux que des moyens à la disposition du bailleur en cas de défaut de respecter les clauses vertes. En effet, bien que les baux soient usuellement de relative longue durée, la réalité environnementale est en constante évolution. Ce n’est que relativement récemment qu’au Québec, nous entendons parler de certification, LEED ou autre, et qui sait, un jour la bourse du carbone sera-t-elle mise en place, ce qui changera le mode de gestion de plusieurs entreprises.

5. Agissez ! Il y a beaucoup de place à amélioration de l’empreinte écologique des bâtiments si on se fie aux statistiques relativement désastreuses de l’industrie. N’hésitez donc pas à agir ! ,

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Marché immobilier de Québec

édifices verts et

STEVE GILBERT, É.A., AACI DIRECTEUR GÉNÉRAL ET ÉVALUATEUR SÉNIOR, GROUPE ALTUS QUÉBEC

TRANSPORT EN COMMUN En mai 2008, le nouveau règlement d’urbanisme de la Ville de Québec établissait de nouvelles normes en termes de ratio de stationnement. Ces ratios, beaucoup plus restrictifs que les précédents, diminuent les places de stationnement disponibles dans les futurs projets d’immeubles de bureaux, selon une logique visant à inciter les travailleurs de la capitale à délaisser leur voiture pour se rendre au bureau.

Le ratio de stationnement a, dans certains cas, été réduit de moitié, créant une rareté des places disponibles et entraînant une augmentation des coûts de location. Cette augmentation était souhaitable dans la mesure où, dans plusieurs immeubles, le coût mensuel d’une place de stationnement reste inférieur au coût d’un laissez-passer mensuel pour le transport en commun. Ces nouvelles normes visant à favoriser le recours au transport en commun s’inscrivent dans une tendance lourde visant la réduction de l’empreinte

écologique des édifices et de leurs usagers. Les nouvelles normes municipales et gouvernementales ainsi que les critères de certification LEED convergent en ce sens. Mais il y a lieu de se demander si les locataires de Québec sont prêts… Qui est prêt à voir son confort et ses habitudes changer, à se lever plus tôt chaque matin, même si c’est pour le bien commun ? Surtout dans une ville où le transport en commun n’est pas encore prêt à relever le défi. Les solutions avancées pour améliorer la situation sont nombreuses. Certaines sont si simples, comme l’arrimage entre les transports en commun des deux rives, qu’on se demande pourquoi elles ne sont pas encore en place. D’autres, comme le train léger ou le tramway, ne sont pas pour demain. En attendant, les locataires à la recherche de places de stationnement devront composer avec la rareté. Les locataires à la recherche de grandes superficies ont trouvé chaussure à Mai, juin, juillet 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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e nouveau règlement prescrit les normes relatives au nombre de cases de stationnement exigé en fonction de quatre différents types de milieux : urbain dense, axe structurant A, axe structurant B et autres. Chaque type de milieux est assujetti à des normes spécifiques qui varient selon le type d’occupation du bâtiment. (Voir description détaillée en encadré à la page 43).

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leur pied dans les projets nouvellement achevés ou sur le point de l’être, et dont les promoteurs ont pour la plupart obtenu leur permis de stationnement avant l’adoption du nouveau règlement d’urbanisme. Dans plusieurs édifices existants, on observe des ratios de stationnement d’une case par 250 pieds carrés d’aire locative brute. Or, avec l’adoption du nouveau règlement, ce ratio est réduit à un maximum d’une case par 592 pieds carrés pour les locataires de bureaux de type C1 (services administratifs sans clientèle). Le ratio maximal est un peu plus souple pour les autres types d’usages de bureaux, à 1:322 pieds carrés. Outre le ratio réduit, les exigences en termes de stationnement couvert ou intérieur ont également augmenté et varient entre 50 % dans le secteur Lebourgneuf à 100 % dans la zone urbain dense du centre-ville. Cet ajout de cases en souterrain exerce une pression à la hausse sur le coût de construction des futurs projets (et incidemment, sur le loyer économique).

PHOTO : CLAUDE HUOT

Devant cette nouvelle réalité, les promoteurs rivalisent de créativité pour accroître l’occupation maximale de leur stationnement : recours au voiturier, utilisation de lots adjacents, ajout de types de commerces soumis à des ratios plus souples.

Le quartier Saint-Roch, un exemple du type de milieux urbain dense

Les locataires, d’après ce que nous disent les intervenants du marché, continuent de chercher des locaux avec un ratio de stationnement de 1 pour 300 pieds carrés. Si l’on considère que la densité type d’un espace de bureaux s’établit aujourd’hui à 150 pieds carrés par personne, c’est donc dire qu’un employé sur deux n’utilisera pas le stationnement sur

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1305, boul. Lebourgneuf, bur. 500 Québec QC G2K 2E4 T : 418 627-3521 F : 418 622-8108

15130, boul. Lacroix, bur. 103 Saint-Georges QC G5Y 1R7 T : 418 226-4128 F : 418 622-8108

Montréal. Eximmo Montréal T : 514 931-8899

Les Laurentides. Évaluation Serge Lavoie inc. Groupe Eximmo Laurentides, Rive-Nord T : 450 229-6693

Saguenay – Lac-St-Jean. Évaluatech Services d’Évaluations inc. T : 418 696-0248

Mauricie & Les Bois-Francs. Évaluation Mauricie T : 819 372-9733

Sherbrooke et région de l’Estrie. Les Évaluations Pierre Dufresne T : 819 823-9715

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SOMMAIRE DESCRIPTIF DES TYPES DE MILIEUX Préparé par Guillaume Neveu, Urbaniste Directeur de la mise en valeur de sites - Est du Québec Groupe IBI | DAA

Le nouveau règlement d’urbanisme de la Ville de Québec prescrit les normes relatives au nombre de cases de stationnement exigé en fonction de différents types de milieux. Pour chaque zone, un type de milieux est identifié à la grille des spécifications. Dans le règlement d’urbanisme, on peut consulter les ratios de stationnement exigés par usage autorisé. Chaque type de milieux a un tableau qui présente ces normes. > Type de milieux urbain dense : Ce type de milieux correspond en majeure partie au centre-ville, incluant les quartiers Saint-Sauveur et Saint-Roch. Il prescrit les normes les plus sévères en termes de nombre maximal de cases par usage, et les plus souples pour ce qui est du nombre minimal de cases à atteindre. > Types de milieux reliés aux axes structurants A et B: L’axe structurant A se situe dans les zones formant une bande de 500 mètres de part et d’autre des corridors Métrobus 800, 801 et 802 qui circulent entre autres sur le boulevard Henri-Bourassa et sur l’avenue Royale. Les normes y sont plus sévères en ce qui concerne le nombre maximal de cases à atteindre, considérant que ces zones sont très bien desservies en termes de transport en commun. L’axe structurant B se situe dans les zones contenues dans une bande de 500 mètres de part et d’autre des futurs parcours Métrobus des boulevards de l’Ormière et Lebourgneuf. Ces deux types de milieux sont assujettis à des dispositions qui prévoient un nombre minimal de cases, ainsi qu’un nombre maximal de cases pour les usages de services administratifs (C1), de commerces de vente au détail de plus de 1 000 mètres carrés ou de centres commerciaux (C2). > Type de milieux général : Ce type de milieux comprend l’ensemble des zones de basse et moyenne densités qui ne sont pas desservies par les parcours Métrobus actuels ou projetés. Les normes y sont plus souples pour ce qui est du nombre maximal de cases.

son lieu de travail. Or, avec une norme d’une case par 590 pieds carrés (comme c’est le cas pour certains édifices), ce sont quatre employés sur cinq qui doivent trouver une solution de rechange. Ces changements d’habitudes sont souhaitables, mais à court terme rendront la tâche difficile aux gestionnaires des futurs édifices. Les périodes de transition sont presque toujours sources de dérangement. Pourtant, des solutions à court terme autres que le transport en commun existent : voiturier, navettes spéciales, covoiturage, télétravail, horaires flexibles. L’Institut de développement urbain du Québec a également un comité de travail sur l’urbanisme qui s’active à analyser et recommander des pistes de solutions d’ensemble. Soyons innovateurs. L’industrie immobilière a un rôle crucial à jouer sur l’environnement. ,

À VOTRE SERVICE EN DROIT IMMOBILIER Lise Bergeron Louis P. Huot Karine Dionne Richard Laflamme Sylvie Drouin Anne-Julie Lapointe Maxime Duval-Charland Pierre Pelletier

Édifice Stein Monast, 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 www.steinmonast.ca

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Nouvelles brèves

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Michel Bouchard et le Groupe Redbourne : un mariage heureux Membre fondateur du Groupe Altus, Michel Bouchard est aujourd’hui vice-président exécutif, développement stratégique au sein du Groupe Redbourne. Si le choix de Michel Bouchard de rejoindre le Groupe Redbourne n’est pas une évolution de carrière classique, c’est, selon lui, une étape naturelle. « Faire des acquisitions pour des clients, c’est un peu comme regarder le train passer et ne pas sauter dedans. Quand on a l’occasion de rejoindre un groupe reconnu comme étant un des meilleurs, on la saisit. »

Michel Bouchard, maintenant vice-président exécutif, développement stratégique du Groupe Redbourne

Évaluateur agréé de formation, Michel Bouchard a développé, au fil du temps, une expertise en vérification diligente et un vaste réseau de contacts dans l’immobilier. Ces cinq dernières années, il a aussi été impliqué, avec le Groupe Altus, dans des acquisitions totalisant plus de trois milliards de dollars. Ses interventions en tant que collaborateur du magazine Immobilier Commercial ont été également fort évocatrices pour les gens du milieu. Il explorait la possibilité de mettre en valeur les connaissances qu’il avait acquises pendant les 30 dernières années et le passage d’Altus à Redbourne s’est fait naturellement. L’occasion d’œuvrer au sein du Groupe Redbourne s’est présentée et il n’a pas su la refuser. « Le timing était bon. Chez Altus, nous étions passés à travers la crise. » La qualité et la réputation du Groupe Redbourne a aussi été un élément clé dans sa décision. « Redbourne est en mode expansion. Il vient d’acquérir des propriétés à Montréal et a des fonds pour en acheter d’autres. Cela signifiait vraiment pour moi l’occasion de sauter dans le feu de l’action pour prendre part à ce qui se passe de plus hot dans le milieu de l’immobilier. Vu de l’extérieur, le Groupe Redbourne a une excellente cote de reconnaissance et, quand on s’y joint, on comprend pourquoi. Ce sont des gens qui ont un respect incroyable pour leurs employés et pour tous les gens qui les entourent. Il y a un souci de professionnalisme et du travail bien fait présent chez Altus que je retrouve ici et qui me plaît énormément. » Interrogé sur le souvenir qu’il garde du Groupe Altus, Michel Bouchard tient à souligner que tout ce qu’il y a accompli a été le fruit d’un travail d’équipe. « L’équipe d’Altus est tissée serrée et fait preuve d’un professionnalisme que je n’ai pas vu souvent dans ma carrière. Avec le Groupe Altus, nous avons réussi à donner une reconnaissance aux évaluateurs, grâce à la qualité de notre travail et aux outils que nous avons développés. Nous avons porté la profession d’évaluateur au même niveau que les autres professionnels en immobilier. Ça, c’est quelque chose dont nous sommes particulièrement fiers.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai, juin, juillet 2010

Profil de compétences des gestionnaires immobiliers C’est en avril dernier qu’a eu lieu le lancement officiel du Profil de compétences des gestionnaires immobiliers par l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. Ce document de référence identifie les actes posés par les évaluateurs agréés dans le domaine de la gestion immobilière ainsi que les connaissances et les compétences requises d’un professionnel pour exercer dans ce domaine. En tant que gestionnaires de grands parcs immobiliers, les évaluateurs agréés assument aussi la gestion et la négociation des baux commerciaux, l’inspection des immeubles, le respect de la réglementation et la gestion des taxes reliées à la fiscalité municipale, ce qui fait d’eux des professionnels recherchés.

Nouveau venu à l’édifice Baltex M. Paul-André Major annonce la venue des Breuvages Bluespike à l’édifice Baltex, dernier-né de Tower Building Management. Ils se joignent à I See 3D et Lacoste.

Nouvelle adresse pour Bélanger Sauvé Avocats À compter du 17 mai 2010, le cabinet d’avocats Bélanger Sauvé et son équipe de droit immobilier s’installent au 5 Place Ville Marie. Locataires de la SITQ depuis de longues années, ils conservent une place d‘affaires de renom au centre-ville de Montréal, à proximité de leur clientèle. Nouvelle adresse, certes, mais même crédibilité pour Bélanger Sauvé dont les équipes juridiques sont reconnues pour leur expertise en droit immobilier, ainsi qu’en droit municipal, en droit du travail et en droit des assurances et litige civil.

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Investissements Morguard ltée honorés par BOMA Canada Le Centre de la Cité Pointe-Claire, situé au 1 avenue Holiday, à Pointe-Claire, a eu l’honneur de recevoir le Prix national de l’édifice de l’année dans la catégorie « Complexe d’édifices à bureaux en périphérie à travers le Canada ». Ce prix de l’Association des propriétaires et administrateurs d’immeubles du Canada (BOMA Canada) a été annoncé au cours de BOMEX, conférence et exposition nationale de BOMA Canada. Il reconnaît l’excellence de la gestion immobilière, la qualité des opérations, la conservation des ressources, la conscience environnementale, l’aménagement d’immeubles ainsi que la location, le service à la clientèle et les innovations.

Un nouveau style pour Esquisses Esquisses, le magazine de l’Ordre des architectes du Québec, met une touche finale à sa métamorphose, amorcée il y a deux ans. Après avoir modernisé son approche éditoriale en présentant notamment des dossiers plus étoffés sur des sujets d’actualité, il propose à partir du numéro de ce printemps une nouvelle grille graphique qui le rendra plus agréable et plus facile à lire. Les différentes sections seront aisément identifiables et le contenu sera mis en valeur. Cette refonte d’Esquisses a été menée à bien par Amélie Beaulieu, une graphiste d’expérience. Tiré à 5 200 exemplaires et publié quatre fois par an, Esquisses s’est donné la mission d’informer les 3 000 membres de l’Ordre sur les conditions de pratique de la profession et les services de l’organisation.

Blakes recrute Me Neil Katz Le cabinet d’avocats Blakes, spécialisé en droit des affaires du Canada, annonçait récemment la nomination de Me Neil Katz à titre d’associé au groupe des services financiers de leur bureau de Montréal. Avec ses 15 années d’expérience dans le domaine des fusions et acquisitions, des financements par emprunts et par actions et de l’immobilier, Me Neil Katz jouit d’une grande réputation dans le milieu. Il a été impliqué dans plusieurs transactions d’envergure, telles que la vente du 1801 McGill College et le financement de l’acquisition de la gare centrale de Montréal.

PHOTO: BLAKES

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Claude Gendron : avocat de l’année en immobilier C’est à la suite de plusieurs sondages effectués auprès de juristes du domaine de l’immobilier que l’organisme Best Lawyers in Canada a désigné Me Claude Gendron, de Fasken Martineau DuMoulin, comme étant l’avocat de l’année en droit immobilier pour Montréal. Cette nomination honore son habileté, son professionnalisme et son intégrité. Après avoir débuté sa pratique auprès d’une institution bancaire, Me Gendron a pris le tournant de l’immobilier il y a 30 ans. Il dirige maintenant l’équipe de conseillers juridiques de l’Agence des partenariats public-privé du gouvernement du Québec pour les projets de développement et de construction du Centre hospitalier de l’Université de Montréal et du Centre universitaire de santé McGill.

Nominations chez ECGL ECGL est fière d’accueillir deux nouveaux évaluateurs agréés au sein de son équipe. Il s’agit de Mme Julie Laflamme et de Mme Kathlyne Pelletier, bachelière en architecture. Reconnue pour avoir formé plusieurs évaluateurs agréés, ECGL est la plus grosse firme d’évaluation en expertise privée de Québec.

Prix Coup de cœur pour les Services Ménagers Roy C’est avec une grande fierté que les Services Ménagers Roy ont récemment reçu le prestigieux prix Coup de cœur lors du Gala de reconnaissance en environnement et développement durable de Montréal. Cet événement annuel est l’occasion de souligner les réalisations des entreprises, des institutions et des organismes à but non lucratif montréalais qui s’illustrent par des projets novateurs, alliant le développement économique et la protection de l’environnement.

PHOTO: GROUPE SMR

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Jean-Yves Roy, président du Groupe SMR et Julie Roy, vice-présidente exécutive

Mai, juin, juillet 2010 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Nouvelles brèves

Agrandissement du Centre financier aux entreprises Desjardins Québec-Portneuf

Complexe Lebourgneuf, phase II

Le Centre financier aux entreprises Desjardins Québec-Portneuf, situé sur le boulevard de l’Ormière, a franchi, au mois de mai, une étape cruciale de son développement en réalisant un important agrandissement de sa place d’affaires. Débuté en août 2009, le projet immobilier a été pensé pour fusionner les deux centres existants. Le regroupement du personnel maximisera la synergie entre les ressources, permettra d’améliorer les services aux entreprises et donnera encore plus de sens à son slogan : « Des experts complices de votre réussite en affaires. »

La phase 1 du Complexe Lebourgneuf étant déjà louée à 80%, la Corporation Immobilière CAGIM de Québec prépare la mise en place de la phase 2, soit la construction d’un deuxième édifice de plus de 140 000 p² relié au précédent par une passerelle à l’allure futuriste. ILLUSTRATION : CORPORATION IMMOBIIÈRE CAGIM

Le Centre financier aux entreprises Desjardins Québec-Portneuf est né d’un accord stratégique de 15 caisses qui ont voulu regrouper leurs spécialistes en entreprises afin de mieux répondre aux besoins des 13 000 entreprises qui leur confient la gestion de leurs finances.

COFELY Services tient à remercier deux de ses partenaires Lors de l’événement Le Montréal du Futur organisé en avril dernier par BOMA Québec, Hydro-Québec a accueilli trois nouveaux membres dans son réseau Écolectrique. Cette reconnaissance offerte aux grands utilisateurs d’énergie récompense leurs actions concrètes en matière d’efficacité énergétique.

Le 1 René Lévesque devient le ZERO 1

Deux des nouveaux membres ont choisi l’expertise de COFELY Services pour parvenir à cette remarquable performance. Il s’agit de Laurier Québec, un centre commercial de grande envergure détenu par Ivanhoé Cambridge, et du 1000 De La Gauchetière, un immeuble de bureaux de classe supérieure détenu par SITQ Immobilier. COFELY Services, qui se démarque des exploitants techniques d’immeubles par sa capacité à générer des économies d’énergie durables, félicite ses deux partenaires et les remercie pour leur confiance. Cette distinction accordée par Hydro-Québec s’ajoute à de nombreuses autres reçues par les clients de COFELY services : certifications environnementales BOMA BESt, reconnaissances LEED EB (opération et entretien) et prix Énergia décernés par l’AQME.

La firme Inspec-Sol inc. a récemment obtenu le mandat de contrôler la qualité des matériaux dans le cadre de la construction de la Maison du développement durable. Ce bâtiment, un des plus écologiques au Canada, sera un lieu de rencontre des acteurs du développement durable. Il sera érigé en plein cœur du Quartier des spectacles de Montréal et ouvrira ses portes dès le mois de septembre 2011.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Mai, juin, juillet 2010

ILLUSTRATION : MENKÈS, SHOONER, DAGENAIS, LE TOURNEUX ARCHITECTES

Inspec-Sol s’engage dans le développement durable

Situé à l’intersection des boulevards René-Levesque et Saint-Laurent, l’édifice du Groupe Cholette change de vocation et de clientèle. Successivement ensemble d’appartements pour étudiants en 2002 et hôtel en 2008, il deviendra condotel à compter de juin 2010. Les 170 unités d’habitation qui le composent seront entièrement rénovées : cuisine toute équipée, connexion Internet haute-vitesse wi-fi, téléviseur à écran plat, lecteur DVD. Disponible à l’achat partir de 85 500 $, mais aussi à la location en période d’inoccupation, les appartements s’adressent à des gens d’affaires de passage à Montréal. Tout a été conçu pour faciliter leur séjour. Sur les 12 étages que compte l’immeuble, un étage sera dédié aux affaires avec ses cinq salles de conférences dotées de tous les moyens de communication et d’un soutien administratif. Les différents professionnels pourront y trouver de nombreux autres services pour le travail et la détente : restaurant, lounge, studios de remise en forme et terrasse panoramique.

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Pour prendre le virage

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vert à 100% dans l’entretien de vos édifices SERVICE COMPLET D’ENTRETIEN MÉNAGER D’ÉDIFICES Services complémentaires: gérance de projets, service de sécurité, lavage de vitres, lavage de stores à l’ultrason, traitement de fumigation, extermination et grand ménage industriel

Franchisé :

Contrôle biotechnologique des compacteurs à déchets, des hottes et des trappes à graisses

Gamme complète de services après sinistre

9000, rue de l’Innovation, Anjou (Québec) H1J 2X9 Téléphone : 514 354-6666 Montréal

Gatineau

Québec

Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

Télécopieur : 514 523-7194

Sherbrooke

www.groupeSMR.com

Trois-Rivières

Valleyfield

Printemps 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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