Immobilier commercial volume 4 numéro 1 by JBC Média inc.

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VOLUME 4 | NUMÉRO 1

Cameron Charlebois Un capitaine pour le Nouveau Havre

Supplément à l’intérieur: 7,95 $ PP 41614528

le répertoire annuel des décideurs en immobilier commercial au Québec

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SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL Le mardi 12 avril 2011 • Fairmont Le Reine Elizabeth Commanditaire médiatique :

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DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

Arrivée prochaine du magazine Maintenance

Jacques Boisvert

Pour paraphraser nos lecteurs promoteurs immobiliers, je dirais que la première phase du magazine Immobilier commercial est maintenant complétée avec succès. Nous avons atteint nos objectifs de ventes et, plus important encore, nos clients sont satisfaits. De plus, l’excellente équipe éditoriale en place a le potentiel nécessaire pour combler tous vos besoins en information sur le secteur pendant plusieurs années ! Il est donc temps de passer à une deuxième phase. Ainsi, j’ai le plaisir de vous annoncer l’arrivée prochaine d’un nouveau magazine, complémentaire à Immobilier commercial : Maintenance. Plus technique, le magazine Maintenance sera entièrement dédié à l’entretien et au réaménagement d’édifices, ainsi qu’aux produits et services innovateurs. Il s’adressera principalement aux gestionnaires de bâtiments, aux fournisseurs de produits et de services de qualité, aux entrepreneurs spécialisés en réaménagement, etc. Cela nous permettra d’élargir le lectorat du magazine Immobilier commercial, car Maintenance sera ensaché avec lui. Les propriétaires d’édifices et les promoteurs pourront y jeter un coup d’œil, et vice versa. Car qui a dit que les nouveaux produits et services n’intéressaient pas les propriétaires ? On se préoccupe tous de ce qui est connexe à notre secteur d’activité principal. Vous pourrez d’abord lire votre magazine préféré d’une couverture à l’autre, puis feuilleter le second en vous arrêtant aux articles principaux. Ensuite, ces deux produits pourront circuler dans l’entreprise et atteindre des personnes directement concernées par leur contenu. D’où l’idée d’offrir deux produits distincts. Et comme l’on ne change pas une formule gagnante, nous avons choisi le même plan de match pour Maintenance que pour Immobilier commercial : trois numéros la première année, quatre la deuxième, et selon la demande du marché par la suite. Je profite de l’occasion pour vous remercier tous et toutes de votre apport indispensable, lecteurs, membres de l’équipe, collaborateurs, annonceurs, ainsi que notre partenaire principal, l’Institut de développement urbain du Québec, qui publie à la suite de ce numéro, son répertoire des membres pour une quatrième année consécutive. De plus, comme par les années passées, nous serons présents, quelques personnes du magazine Immobilier commercial et moi-même, à la Soirée immobilière de l’IDU, qui ouvrira le Sommet immobilier de Montréal, événement incontournable pour tous les acteurs importants du secteur. N’hésitez pas à venir nous rencontrer à notre kiosque pour nous faire part de vos commentaires et de vos suggestions. Nous vous y attendons !

Jacques Boisvert Président et éditeur Immobilier commercial

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

MOT DE L A RÉDACTION

Pour l'amour PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

DE SA VILLE Les rencontres avec des gens passionnés sont toujours stimulantes et réjouissantes. Plusieurs personnes interviewées dans le présent numéro d’Immobilier commercial sont de véritables amoureux de leur ville, qui ont à cœur son développement harmonieux.

Danielle Ouellet

Danielle Ouellet possède une expérience

D’entrée de jeu, Cameron Charlebois, ce « montréaliste » comme il se définit lui-même, s’enthousiasme pour sa ville d’adoption, son patrimoine architectural et ses perspectives géographiques intimement liées à son histoire. L’objectif de conserver l’accès à ce patrimoine teintera ses activités des prochaines années au cours de la mise en valeur du Nouveau Havre et du silo no 5, dans le secteur ouest du port.

solide et variée de tous les aspects de la direction de magazine, de l'édition et du journalisme. Elle a été rédactrice en chef de Commerce Collection Prestige, de Découvrir, la revue de la recherche, et du magazine

Les Diplômés. Elle a réalisé divers documents, écrits et électroniques, pour le Journal Les Affaires, La Presse,

Le Devoir ainsi que pour des universités québécoises. Mathématicienne (M.Sc), historienne des sciences (Ph. D), communicatrice et journaliste scientifique, Danielle Ouellet a publié plusieurs livres grand public notamment

D’autres acteurs du domaine immobilier à Montréal vantent les attraits d’une ville qu’ils aiment profondément. Jean Laurin, président et chef de la direction de NKF Devencore, apprécie sa beauté, Laurent Bennarous, directeur général de Avison Young au Québec, loue son multiculturalisme et Brett Miller, vice-président exécutif et directeur général de l’est du Canada de CB Richard Ellis, pointe les immeubles industriels historiques qui constituent un marché original pour des clients qui recherche un style loft.

chez Boréal, Libre Expresssion, Guérin Éditeur, Éditions Multi-Mondes et Les Presses de l’Université Laval. Elle a créé et dirigé une collection de livres chez VLB Éditeur. Ses très nombreux articles dans les secteurs économique, scientifique et culturel ont paru entre

Les tours de la Cité du commerce électronique, boulevard René Lévesque Ouest, suscitent l’admiration et de nombreux locataires peuvent y apprécier de leurs bureaux la vue saisissante sur le mont-Royal ou sur le fleuve Saint-Laurent.

autres dans les magazines Forces, Québec Science,

Plan, Contact, P.O.L.Y., Immobilier commercial.

À Québec, le toujours très coloré maire Régis Labeaume envisage la densification de sa ville pour la rendre plus attrayante. Il lance pour sa part un défi aux promoteurs du domaine de l’immobilier commercial, celui de démontrer concrètement leur intérêt pour son projet. Bienvenue enfin à un nouveau collaborateur, Guy De Repentigny, chef de la Division des affaires économiques et institutionnelles, Direction du développement économique et urbain, Ville de Montréal, qui se joint à l’équipe des chroniqueurs d’ Immobilier commercial. Bonne lecture et... une année 2011 fructueuse ! Danielle Ouellet Rédactrice en chef, Immobilier commercial ouellet.danielle@videotron,ca

Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

VOLUME 4 | NUMÉRO 1

5 MOT DE LA RÉDACTION Pour l’amour de sa ville Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

29 DROITS ET OBLIGATIONS Incertitude économique et location commerciale Par ME James Papadimitriou

7 ENTREVUE Cameron Charlebois Un capitaine pour le Nouveau Havre

30 MONDE MUNICIPAL Le regard tourné vers les étoiles

Par Danielle Ouellet

Par Caroline St-Hilaire

32 COUP D'ŒIL La Cité du commerce électronique remporte son pari

12 ENJEU Résidences privées pour aînés : l’âge d’or d’un marché ?

Dossier par Mathieu-Robert Sauvé

Par Catherine Flores

19 FOCUS Montréal : attraits, tendances et défis

39 QUÉBEC Écoquartiers et densification à Québec Aux promoteurs de jouer ! Par Serge Beaucher

Par Danielle Ouellet

La densification est rentable pour tous

24 MONTRÉAL Le Havre : réinventer Montréal

Par Steve Gilbert

46 EN TOUTE JUSTICE Clauses de non-concurrence et baux : soyez prudents

Par Guy De Repentigny

26 GESTION La sécurité : une valeur ajoutée

Par ME Lise Bergeron

49 BRÈVES IMMOBILIÈRES

Par Julie Roy et François Perreault

52 MOT DE L’IDU Par Guy Charron

32 Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

GESTIONNAIRE DE PROJET : Audrey Gravel

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF : Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Louis Baribeau, Serge Beaucher, Catherine Flores, Danielle Ouellet, François Perreault, Mathieu-Robert Sauvé

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Guy De Repentigny, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou, Julie Roy et Caroline St-Hilaire RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Hélène Larue

www.jacquesboisvert.com

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Denis Bernier IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin

PUBLICITÉ : Zoé Lafond

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS :

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

POSITIONNEMENT DU LOGO FSC

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

ENTREVUE

Cameron Charlebois UN CAPITAINE POUR LE NOUVEAU HAVRE Par Danielle Ouellet

Profondément attaché à Montréal, où s'est déroulée toute sa carrière, Cameron Charlebois envisage actuellement l'avenir du Nouveau Havre et du silo no 5, dans le secteur ouest du port. Le nouveau vice-président immobilier de la Société immobilière du Canada pour le Québec a souvent eu, au fil des ans, l'occasion de réfléchir à la vocation des installations portuaires de la métropole : « Aujourd'hui, donner une nouvelle vie à ce secteur signifie en révéler la complexité et, avant tout, écouter les gens. » L'horizon de 2017 peut paraître court, mais les expériences variées, sociales et communautaires, politiques, patrimoniales et immobilières de M. Charlebois jalonnent un parcours qui augure le meilleur. LE PLAISIR DE L'ACTION COMMUNAUTAIRE L’un des rares anglophones de la ville de Québec à l’époque, Cameron Charlebois choisit de s’inscrire en architecture à l'Université McGill, un

séjour qui marque le début de son aventure montréalaise. Dans le cadre d'un projet d'études, il s'intéresse en 1974 à l'église Saint-James, rue Sainte Catherine, alors camouflée derrière des commerces : « Si la congrégation avait

déménagé, il aurait fallu démolir. » Devenu ami de cette communauté religieuse, le jeune architecte travaille bénévolement. Il obtient que l'église soit classée monument historique, ce qui la rend admissible à des subvenPrintemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

ENTREVUE

tions : « J'ai réussi à avoir des milliers de dollars, tout en dessinant des plans de réaménagement. » Lors de la démolition des boutiques et des bureaux, en 2006, l’entrepreneur laissera entendre que les plans réalisés deux décennies plus tôt par M. Charlebois lui avaient été fort utiles… En s'inscrivant au YMCA « pour se mettre en forme », il ignore qu'il y découvrira une véritable passion : « Je voulais faire du sport et j'ai effectivement donné des cours de conditionnement physique et couru trois marathons. Mais j'ai surtout pris conscience de l'immense plaisir lié à l'action communautaire. La valeur ajoutée du bénévolat est immense. Au delà des relations personnelles, l'implication dans des comités et des conseils d'administration m'a appris à solutionner des problèmes en équipe et, surtout, j'y ai fait l'apprentissage de la gestion et de la gouvernance. » Il fera des études supérieures dans ce domaine à McGill, soit une maîtrise en gestion pour les dirigeants du milieu bénévole, et plus récemment à Londres, où il obtiendra un doctorat en management de l'Université de Hertfordshire : « J'ai adhéré d'emblée à

l'idée que les changements dans une organisation se produisent surtout grâce aux interactions humaines. »

le journaliste et activiste Nick Auf der Maur », confie-t-il avec un sourire.

UNE VISION POUR LE VIEUX-PORT DE MONTRÉAL

IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne Printemps2010 2011

J'ai adhéré d'emblée à l'idée que les changements dans une organisation se produisent surtout grâce aux

interactions humaines.

Cameron Charlebois demeure aujourd'hui très actif au sein de nombreux organismes, notamment en santé, en développement et coopération internationale, et en littérature. Cette implication communautaire l'a même entraîné vers la politique municipale, le temps d'une élection : « En 1986, j'ai perdu un poste de conseiller par 48 voix, contre une icône de l'époque,

À l'aube des années 1980, les villes contemplent l'idée d'ériger de grands complexes immobiliers sur leurs terrains portuaires. À Montréal, la firme de génie-conseil Lavalin s'adresse alors à l'entreprise immobilière Devencore pour évaluer un projet de bureaux dans le Vieux-Port. Cameron Charlebois fait partie de l'équipe comme consultant en aménagement urbain. Au même moment, trois acteurs montréalais se battent vigoureusement contre la construction d'un centre commercial au milieu de l'avenue McGill College. L'architecte Phyllis Lambert, Stephen Cheasley, de Fasken Martineau, et Philip O'Brien, qui dirige Devencore, proposent une consultation publique et gagnent la partie. Ils sont rapidement nommés au conseil d'administration du VieuxPort de Montréal... et, forts d’une formule gagnante, ils lancent une nouvelle consultation au sujet de l'aménagement du Vieux-Port.

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ENTREVUE

Ayant déjà travaillé en collaboration avec la Société immobilière du patrimoine de Montréal, Cameron Charlebois connaît bien alors la problématique. Il devient l'un des stratèges et rédacteurs du fruit de cette consultation. « Nous avons circonscrit le Vieux-Port dans un grand ovale, le long de la rue de la Commune jusqu'aux îles situées près de l'autoroute Bonaventure : la place maritime de Montréal s'arrêterait là où la ville rejoint la mer ! Nous avons inscrit le lieu à l'échelle des grands espaces, des grandes jetées. L'aménagement actuel respecte cette vision. J'en suis très fier ! J'ai aussi eu le plaisir de participer par la suite à l'implantation de cette vision. »

AMÉNAGER LA VILLE À titre de responsable du développement des terrains montréalais qui

appartiennent au Canadien National, Cameron Charlebois raffine sa compréhension des enjeux immobiliers dans la ville : « Nous avons construit le CLSC de Lachine, l'édifice Rogers et le Costco rue Bridge, et nous avons relié celle-ci à l'autoroute Bonaventure en ouvrant le rue des Irlandais. » Le secteur de l'immobilier à Montréal commence alors à s'organiser, notamment avec la création de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU) qui regroupe les promoteurs montréalais : « L'arrivée du maire Jean Doré portait la promesse d'un premier plan d'urbanisme. Il importait d'introduire de la rigueur dans le traitement des dossiers urbains. » L'industrie immobilière devait s'organiser. Après avoir travaillé au sein du comité exécutif puis comme président du conseil

Montréal New York Richmond Scottsdale

à titre bénévole, Cameron Charlebois en devient le premier président-directeur général (1996 à 2002) : « Il fallait augmenter la crédibilité de l'organisation. Pour cela, nous devions élaborer un discours sérieux, réfléchi et extrêmement respectable, notamment sur la fiscalité municipale et les enjeux de taxation. Nous avons influencé la législation. J'ai beaucoup aimé cette période. » Aujourd'hui président de la Table de concertation du centreville ouest, avec Phyllis Lambert à ses côtés – qu'il admire profondément –, le développement urbain reste au cœur de ses préoccupations.

POUR L'AMOUR DE MONTRÉAL Amoureux incontestable de Montréal, Cameron Charlebois n'hésite pas à monter sur le toit du silo no 5 pour regarder la ville : « Comme du haut de

Chezz BUSAC, Che BUSAC, nous ne louons pas que des des pieds carrés. carrés. Nous N ous aidons aidons nos nos clients clients à développer développer ddes es eespaces spaces qqui ui répondent répondent à leur leurss besoins, besoins, à leurs leurs aspirations aspirations eett à leur leurss vvaleurs. aleurs.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

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la coupole de la cathédrale Saint-Paul de Londres, on voit les différentes couches de développement de la ville. D'un même regard, on aperçoit les tours modernes du centre-ville et la croix érigée sur le mont Royal, qui rappelle en arrière-plan l'arrivée de Jacques Cartier. Et quelle bonne idée, lance-t-il à la blague, d'avoir placé la montagne dans le prolongement de l'avenue Mc Gill College ! C'est magnifique ! Sans compter le Quartier international, sur la route vers le fleuve, et le Quartier des spectacles, deux réussites incontestables. Le Nouveau Havre s'inscrira dans cette perspective. »

Un consensus semble déjà se dégager : la vue du haut du silo doit être accessible à tous. « Nous devons reconnaître qu'il s'agit d'une construction emblématique, mais le débat sur sa vocation reste à

Quelle bonne idée d'avoir

placé la montagne dans

le prolongement de

l'avenue Mc Gill College !

faire. Au cours des deux prochaines années, nous inviterons les personnes concernées à dialoguer, à interagir. » Le site lui-même est complexe : « Le bâtiment n'est pas situé sur un terrain, mais sur une jetée, elle-même un bâtiment en soi, traversée jusqu'à huit mètres de profondeur par des coursives. À l'origine, celles-ci laissaient passer l'eau du canal Lachine, qui faisait tourner des turbines pour faire fonctionner les

minoteries installées le long de la rue Mill. La jetée est une véritable machine énergétique. Cet ensemble industriel a permis de nourrir les gens, on ne peut pas en exagérer l'importance. »

ESPOIRS ET DÉFIS Même s'il souhaite vivement la disparition de tous les terrains de stationnement dans la ville, le regard de Cameron Charlebois sur l'avenir de Montréal est résolument et très sincèrement optimiste : « La métropole est solidement ancrée dans ma conscience et même si la société montréalaise semble parfois mettre du temps à réaliser un consensus sur des projets, ces temps de réflexion sont tout à son honneur. Il est inutile de développer et de construire si la demande n'est pas au rendez-vous. Il faut vivre Montréal. Il faut faire vivre Montréal ! » ,

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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

ENJEU

Résidences privées pour aînés: L’ÂGE D’OR D’UN MARCHÉ? Par Catherine Flores

Cela n’a échappé à aucun investisseur : la population canadienne vieillit à grande vitesse. La proportion de personnes âgées de 65 ans et plus, qui représente 14,4 % de la population en 2011 selon Statistique Canada, grimpera dans les prochaines décennies au point de constituer un quart de la population vers 2040. Au Québec, on estime que le nombre de personnes âgées de 75 ans et plus, qui oscille actuellement autour de 594 000, frôlera les 700 000 en 2020, soit une croissance de 17,6 %.

UN MARCHÉ TEMPORAIREMENT SATURÉ « Le vieillissement de la population a déjà fait croître énormément l’offre résidentielle privée pour aînés au cours de la dernière décennie, au point qu’on constate actuellement une suroffre », explique Luc Maurice, président du Groupe Maurice, qui gère 4 500 unités réparties dans une quinzaine de résidences implantées sur l’axe Québec-Montréal-Ottawa. Le secteur marchand des résidences privées est celui qui, de 1980 à aujourd’hui, a connu la croissance la plus importante1. Dans les années 2000, la construction de ces résidences a connu un essor tel que le nombre de

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

n tel contexte démographique annonce-t-il un avenir prometteur pour le marché des résidences privées pour aînés? La prudence est de mise, répondent les spécialistes.

LUC MAURICE Président du Groupe Maurice

mises en chantier a quadruplé, représentant en 2004 le tiers des logements locatifs construits au Québec. Aujourd’hui, la moitié des mises en chantier de logements locatifs dans la région de Montréal est consacrée à ce type de résidences, selon Bertrand

Recher, analyste principal de marché à la SCHL2, qui souligne l’ajout de 6 000 unités entre 2009 et 2010. Conséquence : le taux d’inoccupation global dans les habitations pour personnes âgées est passé de 1 % en 2000 à 8,4 % en 2010, et même à 9 % dans la région montréalaise. Ce seuil de vacance, qui devrait normalement se situer autour de 3 % pour que l’équilibre du marché soit atteint, représente une menace pour la marge bénéficiaire. À cela s’ajoute la crise du crédit accompagnée d’une demande de garanties plus importantes de la part des banques, d’où un ralentissement des transactions durant les 18 derniers mois. Certes, il s’agit d’une situation temporaire. La classe d’âge des 75 ans est moins nombreuse qu’il y a quelques années, car elle représente une cohorte née pendant la Grande Dépression, époque de recul de la natalité. « Le marché vit une situation particulière », souligne Mathieu Duguay, vice-président exécutif de la société

1 Conseil des aînés, 2000; Charpentier 2002 et 2005; Aubry, 2005, cités dans Yves Vaillancourt et Michèle Charpentier (dir.) 2005. « Les passerelles entre l’État, le marché et l’économie sociale dans les services de logement social et d’hébergement pour les personnes âgées », Fonds québécois de recherche sur la société et la culture. 2

Cité dans Canoe.ca, « Les résidences pour aînés cherchent des retraités » par Carl Renaud, 28 juin 2010.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Les Verrières du golf, quartier Bois-Francs, Ville Saint-Laurent (Groupe Maurice)

de gestion COGIR, qui regroupe plus d’une trentaine de résidences pour aînés sous la bannière Résidences Azur. « Il n’y a pas assez de résidences pour faire face aux besoins futurs, mais trop pour les besoins d’aujourd’hui. » À l’horizon de 2020, lorsque les premiers baby-boomers atteindront 75 ans, la demande devrait en effet de nouveau connaître une croissance soutenue.

Résidence Faubourg Giffard, chemin de la Canardière, Québec (Groupe Maestro)

LES ENJEUX D’UNE INDUSTRIE SPÉCIFIQUE « Notre industrie n’est pas purement immobilière, sa composante service est essentielle. Ce qu’ont ignoré nombre de nouveaux joueurs en provenance du secteur immobilier, qui n’avaient ni la connaissance opérationnelle de notre industrie ni la bonne mesure de ses défis », constate M. Maurice. La

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relation avec le secteur public est un de ces enjeux. Depuis 2007, toutes les résidences privées pour personnes âgées au Québec sont soumises à l’obtention d’un certificat de conformité délivré par l'Agence de la santé et des services sociaux, obtention dont les critères devraient être encore resserrés prochainement. Favorables à l’amélioration des normes de qualité,

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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

ENJEU

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Brett Miller Vice-prĂŠsident exĂŠcutif Directeur rĂŠgional, Est du Canada

MATHIEU DUGUAY Vice-prĂŠsident exĂŠcutif de la sociĂŠtĂŠ de gestion COGIR

les gestionnaires soulignent toutefois les difficultĂŠs liĂŠes Ă la faĂ§on dont les instances gouvernementales interprĂ¨tent leurs activitĂŠs. Ils appellent aussi de leurs vĹ&#x201C;ux une plus grande participation du secteur public Ă la prise en charge des soins. ÂŤ Leur collaboration varie dâ&#x20AC;&#x2122;une rĂŠgion Ă une autre. Un fonctionnement plus rigoureux serait souhaitable, de mĂŞme quâ&#x20AC;&#x2122;une vision Ă plus long terme : les ententes passĂŠes avec lâ&#x20AC;&#x2122;Ă&#x2030;tat ne sont que d'environ cinq ans au QuĂŠbec, contre 20 Ă 25 ans dans les autres provinces Âť, soulĂ¨ve Mathieu Duguay, qui prĂŠside par ailleurs le Regroupement quĂŠbĂŠcois des rĂŠsidences pour aĂŽnĂŠs (RQRA). Les gestionnaires signalent ĂŠgalement lâ&#x20AC;&#x2122;augmentation rĂŠguliĂ¨re des coĂťts dâ&#x20AC;&#x2122;exploitation, liĂŠe Ă celle des coĂťts des soins donnĂŠs aux rĂŠsidents ainsi quâ&#x20AC;&#x2122;Ă celle de la masse salariale (3,5 % en moyenne chaque annĂŠe). Cette hausse nâ&#x20AC;&#x2122;est pas ĂŠquilibrĂŠe par celle des loyers, fixĂŠe Ă un maximum de 1,5 % par an par la RĂŠgie du logement. ÂŤ Les coĂťts augmentent beaucoup plus vite que l'inflation, ce qui reprĂŠsente un risque dâ&#x20AC;&#x2122;affaires important Âť, souligne Luc Maurice.

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Autre sujet dâ&#x20AC;&#x2122;inquiĂŠtude : le recrutement de personnel qualifiĂŠ. La pĂŠnurie de spĂŠcialistes de la santĂŠ est une menace dans un secteur oĂš la clientĂ¨le est une grande consommatrice de soins. Le secteur a ĂŠgalement besoin dâ&#x20AC;&#x2122;autres professionnels, dont des administrateurs. ÂŤ Recruter ces derniers est un dĂŠfi, tĂŠmoigne M. Pierre Ferland, prĂŠsident du Groupe Maestro prĂŠsent dans quatre

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ENJEU

provinces du Canada. Il n’existe pas encore de formation spécifique dans ce domaine. L’industrie travaille à la mise en place d’un programme avec l’Institut de tourisme et d’hôtellerie du Québec. » La rareté de main-d'œuvre qualifiée accroît la pression sur les dépenses. Mathieu Duguay désigne les coûts de main-d'œuvre comme le poste de dépense le plus important, pouvant atteindre 75 % des frais d’une résidence selon le niveau des services offerts. Quant à ces derniers, leur gamme ne cesse de s'élargir : cafés Internet, salle de spectacle, salle de quilles, etc., l'image des ennuyeuses maisons de retraite semble appartenir au passé. « Avec l’arrivée des baby-boomers, clientèle qu’on sait

exigeante, on s’attend à une demande accrue en services de plus en plus sophistiqués. Maintenir l’équilibre entre la satisfaction de cette demande et la rentabilité sera un défi majeur », prévoit M. Duguay. Facteur déterminant dans le choix d’une résidence, le loyer devra correspondre aux moyens financiers de la clientèle. La facture mensuelle dans une résidence privée s’élève aujourd’hui au Québec à 1 400 $ en moyenne pour des retraités n'ayant pas besoin de soins de santé coûteux, ceux-ci pouvant multiplier par trois cette facture. Comme on prévoit que la moitié des baby-boomers québécois ne disposeront pas d’un revenu mensuel supérieur à 1 500 $, leur clientèle ne sera peut-être pas la manne espérée…

PIERRE FERLAND Président du Groupe Maestro

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LES TENDANCES ANNONCÉES L’heure n’est cependant pas au pessimisme chez les gestionnaires interrogés, qui voient dans tous ces défis des occasions d’innover. Tous s’accordent à reconnaître que les nouvelles exigences gouvernementales et la compétition accrue ont favorisé une augmentation de la qualité des habitations et des services.

La résidence de grande taille, assortie de soins d’assistance, devrait être le modèle phare du marché, car il permet de suivre l’évolution d’un résident

FAITS SAILLANTS D’UN MARCHÉ NÉVRALGIQUE > Principaux marchés canadiens : Québec, Ontario, Alberta et Colombie-Britannique > Population de 75 ans et plus en 2010 : près de 1,9 million au Canada, dont 526 600 personnes au Québec > D’ici 2020 : augmentation de 44 % de cette population > 66 % de cette croissance proviendra des 75-84 ans, dont les effectifs grimperont de 70 % dans les quatre principaux marchés canadiens > Revenu moyen actuel des 75 ans et plus : 41 954 $ au Québec 50 803 $ en Ontario 54 031 $ en Alberta 51 827 $ en Colombie-Britannique

en le maintenant au même

> Loyer moyen mensuel en résidence pour aînés au Québec : 1 400 $

endroit, mais avec une offre

> Situation particulière du Québec :

de services qui s’adapte à sa situation de vie.

> plus haut taux d’hébergement des 75 ans et plus avec 17,8 % (4,8 % en Ontario, 7,9 % en Colombie-Britannique et en Alberta)

> 50 % des 190 000 unités existantes au Canada – forte concentration de ce parc immobilier au sud-ouest et au centre du Québec

> taux de pénétration le plus élevé au Canada Selon Pierre Ferland, la disparition d'acteurs moins solides devrait assainir le marché, et les tendances observées annoncent le succès de certains types de modèles résidentiels et de produits. Le groupe Allegro prévoit ainsi un développement marqué des résidences en copropriété dans tout le Canada. L’appartement avec une ou deux chambres à coucher, associé à un service d’assistance, sera lui aussi recherché. Luc Maurice croit qu’il s’agit là d’une tendance forte, notamment pour répondre à la demande de couples dont la santé de l'un des membres décline. La résidence de grande taille, assortie de soins d’assistance, devrait être le modèle phare du marché, car il permet

de suivre l’évolution d’un résident en le maintenant au même endroit, mais avec une offre de services qui s’adapte à sa situation de vie. Luc Maurice souligne aussi cependant le danger de construire trop grand : « Dans les mégacomplexes, il peut y avoir de 40 à 60 déménagements par mois. Ce va-et-vient génère de l’inconfort et de l’insécurité chez les résidents, qui n’apprécient pas non plus l’impersonnalité de l’environnement. » Quid des villages protégés (gated communities), comme aux États-Unis ? À oublier, selon les experts, car ils ne sont pas du tout adaptés aux mentalités d’ici, où le réflexe du repli sur soi sécu-

ritaire est beaucoup plus rare. Très coûteux à bâtir et à faire fonctionner, de tels modèles représentent un trop grand risque financier. S’ajuster aux besoins des générations vieillissantes et offrir localisation propice, qualité de construction et qualité des services seraient les composantes du succès. Et surtout, accorder une place prépondérante à la qualité des relations entre le personnel et les résidents. « C’est l’élément qui fait toute la différence, conclut Luc Maurice. Notre ressource de base, ce n’est pas la pierre, c’est l’humain. » , Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

Montréal :

ATTRAITS, TENDANCES ET DÉFIS Par Danielle Ouellet

L’attrait qu’éprouvent les grands locataires d'espaces commerciaux pour Montréal s'étend au-delà des simples considérations d'emplacement et de coûts. Profondément originale par sa diversité culturelle et architecturale, riche de ressources humaines de haut niveau et dotée d'infrastructures avantageuses, la ville a beaucoup à offrir à une entreprise qui souhaite s'y installer.

ture hétéroclite, mais l'ensemble se révèle un atout. »

e ralentissement économique de la fin de la décennie s'estompe et le marché de l'immobilier commercial reprend son souffle. L'espoir renaît chez les promoteurs tandis que le marché des lofts industriels prend de la vigueur. Mais malgré cet optimisme, des défis demeurent. La rationalisation des espaces préoccupe les entreprises et plusieurs souhaitent vivement la densification démographique de la métropole.

PETITES ET GRANDES SÉDUCTIONS DE MONTRÉAL « Lorsque des dirigeants étrangers prennent des décisions immobilières d'entreprise, ils ne pensent pas d'emblée à s'installer à Montréal, note le président et chef de la direction de l'entreprise de services immobiliers NKF Devencore, Jean Laurin. Mais lorsqu'ils prennent le temps de la parcourir, ils en découvrent rapidement les avantages. » « À lui seul, le boulevard Saint-Laurent permet de faire un véritable tour du monde ! », lance Laurent N. Benarrous, directeur général au Québec des activités du courtier commercial

JEAN LAURIN Président et chef de la direction de NKF Devncro

Avison Young. En quelques minutes, on passe d'une culture à une autre: asiatique, espagnole, portugaise, juive, grecque, italienne, etc. J’ai grandi dans des milieux, familial et scolaire, multiculturels de différents secteurs de Montréal, et je connais et apprécie, à l'instar de Nelson Mandela, l'importance de la diversité. L'aspect melting pot, plus marqué que dans d'autres grandes villes canadiennes, donne parfois lieu ici à une architec-

La métropole québécoise se distingue sur plusieurs plans. Ainsi, le coût des locaux pour bureaux y est moindre qu‘à New York, Toronto ou Vancouver. De plus, sa modernité se traduit par un ensemble d'avantages souvent méconnus qui, de l'avis de Jean Laurin, séduisent : « La ville est belle, et les gens aiment son ouverture sur l'eau, son architecture qui s'incarne dans l'histoire, sa sécurité, tout comme le bouillonnement artistique qui y règne ainsi que la proximité des lacs et des montagnes pour les activités sportives d'été et d'hiver. Le tout offre une qualité de vie unique. » « Montréal est une ville résolument moderne, dotée d'une infrastructure économique importante, poursuit-il : ses quatre grandes universités fournissent un bassin de talents formés ici dans lequel peuvent puiser les entreprises. Les grandes firmes de génieconseil, les installations de transport – notamment aéroportuaires –, l'énergie abondante à des coûts très compétitifs, tous ces facteurs contribuent à sa valeur. » Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

FOCUS

ESPACES

Le côté latin des

Une fois convaincus de l'intérêt de la ville, les locataires potentiels peuvent être rassurés : « Les occasions de se localiser sont nombreuses, confirme Jean Laurin. Il y a de la place, et plusieurs options intéressantes s'offrent aux organisations. »

Montréalais se reflète dans le choix du courtier immobilier avec lequel ils veulent faire affaire.

LAURENT N. BENARROUS Directeur général au Québec des activités du courtier commercial Avison Young

Ce choix s'appuie volontiers sur des

critères subjectifs, comme la confiance ou la recommandation d'un ami.

L'étude de marché nationale sur les immeubles à bureaux publiée par NKF Devencore l'automne dernier indique que le taux d'inoccupation est monté jusqu'à 8 % à Montréal. Il se stabilise présentement, en lien avec la moyenne canadienne, et l’on prévoit une hausse probable des locations au cours des premiers trimestres de 2011 : « Avant le ralentissement lié à la récession mondiale de 2008, le taux d'inoccupation était de 4,9 % dans les immeubles de classe A et B du centre-ville. Nous anticipions alors la construction imminente de nouvelles tours de bureaux. Aujourd'hui, la crise s'estompe et les signaux sont encourageants. La reprise de l'activité locative que nous constatons devrait se refléter bientôt dans les statistiques. » Brett Miller, vice-président exécutif et directeur général de l'est du Canada pour l'entreprise de courtages et de services en immobilier commercial CB Richard Ellis, fait remarquer que les entreprises qui cherchaient à sous-louer leurs espaces commerciaux en 2009 sont maintenant en meilleure posture et certaines sont en mode expansion : « Par exemple, les vacances sur l'avenue McGill College diminuent avec la venue de locataires importants tels Financière Desjardins, Astral Média, SNC-Lavalin qui requiert plus d'espace, ou encore, RSM-Richter Chamberland, auparavant situé dans l'ouest du centre-ville, qui a voulu se rapprocher du marché francophone des affaires. »

MOUVANCE SILENCIEUSE

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Dans ce contexte, des tendances se dessinent. Laurent N. Benarrous mentionne le rôle du concept « work, live, play » qui sous-tend cette « mouvance silencieuse » observée aujourd'hui dans le marché de l'immobilier commercial : « Les gens aspirent à plus de plénitude, de convivialité, d'altruisme. Parmi la génération Y, certains de nos clients dirigent ou possèdent des entreprises promises à un brillant avenir et ils n'éprouvent absolument aucun attrait pour les tours à bureaux traditionnelles du centre-ville. Pour répondre à cette réalité, les anciens immeubles à vocation industrielle se transforment en lofts et leur valeur augmente beaucoup plus rapidement que celle des tours traditionnelles. »

LOCAUX POUR BUREAUX DISPONIBLES AU CENTRE-VILLE DE MONTRĂ&#x2030;AL

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MontrĂŠal peut offrir des lieux qui correspondent aux besoins des entreprises de la nouvelle ĂŠconomie de la ville et qui recherchent des immeubles non conventionnels propices Ă la crĂŠativitĂŠ, les tours en granit s'adressant plutĂ´t aux entreprises du secteur financier ou Ă des firmes de services professionnels. ÂŤ Actuellement, prĂŠcise Brett Miller, les immeubles qui prĂŠsentent un bon potentiel pour devenir des espaces style loft couvrent 9 millions de pieds carrĂŠs, soit l'ĂŠquivalent

&DWpJRULHV ÂŠ $ ÂŞ HW ÂŠ % ÂŞ FRPELQpHV

4 SOURCE : DEVENCORE

de la superficie de neuf immeubles comme le 1000 De La GauchetiĂ¨re. L'impact sur le marchĂŠ est ĂŠnorme. Ces immeubles sont principalement situĂŠs autour du centre-ville, tels l'ĂŠdifice industriel historique Nordelec situĂŠ Ă Pointe-Saint-Charles, le Balfour, le 4480 Saint-Hubert et le 5800 Saint-Denis sur le Plateau, dâ&#x20AC;&#x2122;autres dans le Vieux MontrĂŠal ou rue Chabanel, ou encore, le 400 De Maisonneuve Ouest, qui abritait jusqu'Ă rĂŠcemment des ateliers de fourrure. Âť

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FOCUS

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LOCAUX POUR BUREAUX DU GRAND MONTRĂ&#x2030;AL

4T 2009

1T 2010

2T 2010

3T 2010

4T 2010

23 396 716 2 060 045 2 169 270 2 177 930 2 119 664 1 935 028 Centre-v ille Sud 5 188 421 473 177 470 630 486 892 437 938 410 232 302 965 307 360 312 622 388 180 Centre-v ille Ouest 3 675 739 448 452 Centre-v ille Est 4 638 411 227 623 226 034 218 548 168 403 152 806 3 088 703 385 193 404 045 332 367 305 952 274 327 Vieux-MontrĂŠal 1 525 779 59 906 65 483 155 770 146 326 125 571 Berri-UQAM Atwater et Westmount 1 567 652 187 759 183 064 185 122 151 041 125 571 43 081 421 3 696 668 3 825 886 3 869 251 3 717 504 3 471 987 Total DCA District central des affaires

Centre des affaires

10 037 906 1 177 899 1 510 803 1 560 846 Banlieue Ouest 6 062 890 1 294 981 1 127 027 1 117 618 Laval 3 212 273 237 236 240 759 234 407 Banlieue Est 2 337 024 123 217 164 000 217 348 2 568 191 157 343 172 933 171 299 Rive-Sud Total Banlieue 24 218 284 2 990 676 3 215 522 3 301 518

1 211 719 1 150 873 1 049 050 242 469 253 245 164 318 198 523 263 015 279 019 3 357 729 2 957 351

Total Bureaux

7 075 233

Banlieue

Couronne centrale

67 299 705

6 687 344

7 041 408

7 170 769

Taux d'inoccupation

Changement

Inoccupation Inventaire total

1 502 849

4T 2009

9,1 % 9,1 % 8,2 % 4,9 % 12,5 % 3,9 % 12,0 % 8,7 %

6 429 338

A b o rps t i o n

Loyer 4T Cumul Taux net additionnel Taux brut 2010 annuel 9,6 % 9,6 % 9,4 % 8,3 % 224 251 348 432 288 813 18,63 $ 17,01 $ 35,64 $ 9,1% 9,4 % 8,4 % 7,9 % 60 423 27 706 62 945 17,07 $ 16,02 $ 33,08 $ 8,4 % 8,5 % 10,6 % 12,2 % 129 524 -60 272 -145 487 13,55 $ 15,31 $ 28,86 $ 4,9 % 4,7 % 3,6 % 3,3 % 4 695 15 597 74 817 13,03 $ 12,83 $ 25,86 $ 10,8 % 9,9 % 8,9 % 30 030 31 625 110 866 13,1% 13,23 $ 11,01 $ 24,24 $ 10,2 % 9,6 % 8,2 % 0 20 755 -65 665 12,85 $ 13,46 $ 27,98 $ 4,3 % % 8,0 % 0 25 470 62 188 15,06 $ 15,77 $ 30,82 $ 11,7 % 11,8 % 9,6

1T 2010

2T 2010

3T 2010

4T 2010

9,0 %

9,1%

8,8 %

8,1%

12,2 %

15,2 %

15,5 %

15,0 %

22,1 %

18,3 %

18,4 %

19,0 %

7,6 %

7,4 %

5,5 %

7,0 %

6,6 %

Espace de sous-location

482 060

409 313

388 477

16,89 $

15,83 $

32,71 $

12,1%

27 280

326 757

335 435

17,3 %

119 776

101 823

82 986

10,61 $

9,45 $

20,06 $

13,62 $

11,49 $

7,6 %

7,9 %

18 644

28 632

25,11 $

30 081

12,89 $

11,92 $

9,3 %

8,5 %

7,0 %

19 595

24,73 $

34 205

-39 824

12,47 $

12,33 $

7,3 %

7,1%

10,6 %

10,9 %

24,80 $

12 760

66 996

94 074

13,02 $

10,35 $

23,37 $

12,9 %

13,4 %

13,8 %

13,9 %

12,2 %

215 585

558 413

502 752

12,16 $

10,59 $

22,75 $

10,2 %

10,6 %

10,8 %

10,6 %

9,6 %

664 508

967 726

891 229

14,64 $

13,34 $

27,97 $

Cette situation explique que la construc tion de nouvelles : tours tarde Ă MontrĂŠal ÂŤ Nous avions une soupape de rĂŠserve, Miller. Le marchĂŠ des explique Brett bien au profil de lofts correspond trĂ¨s certaines organisations comme l'entreprise californienne de logiciels de jeux THQ, qui s'est installĂŠe dans l'ancien immeuble de La Gazette, rue Saint-Antoine, en face du palais des CongrĂ¨s. Âť

OPTIMISER L'ESPACE Ă&#x20AC; cette tendance s'ajoute celle de la rationalisation de l'espace : ÂŤ Les locataires ĂŠvoluant dans des secteurs de services que les firmes comptraditionnels tels tables ou les bureaux d'avocats profitent des ĂŠchĂŠances de leurs baux pour rĂŠoptimiser lâ&#x20AC;&#x2122;amĂŠnagement de leurs locaux, explique Laurent N. Benarrous. Câ&#x20AC;&#x2122;est ce qui explique en grande partie

Source : CB Richard Ellis QuĂŠbec - Q4 2010

le fait quâ&#x20AC;&#x2122;il y ait beaucoup moins dâ&#x20AC;&#x2122;absorption en termes relatifs dans les tours traditionnelles par rapport aux immeubles reconvertis. La croissance se fait en quelque sorte par lâ&#x20AC;&#x2122;intĂŠrieur. Âť Jean Laurin prĂŠcise qu'une dĂŠcision immobiliĂ¨re est prise Ă 75 % pour des raisons financiĂ¨res et Ă 25 % pour des considĂŠrations qualitatives. L'attention

BUREAUX DISPONIBLES DANS LES SECTEURS LOCAUX POUR CLĂ&#x2030;S DU CENTRE-VILLE DE MONTRĂ&#x2030;AL

Immeubles de catĂŠgories ÂŤ A Âť et ÂŤ B Âť combinĂŠes

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IMMOBILIER COMMERCIAL â&#x20AC;&#x201D; Printemps 2011

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SOURCE : DEVENCOR

DES DÉFIS SUR TOUS LES FRONTS L'immobilier commercial dispose à Montréal d'un fort potentiel de développement, mais plusieurs défis se pointent. « Nous avons besoin de nouveaux leaders, explique Jean Laurin, qui assureront la relève de la classe d'affaires désignée comme le “ Québec inc. ”. Ces gens ont fait évoluer le Québec, mais il faut aller plus loin. Nous devons assurer l'avenir économique de Montréal et miser sur ses forces. » Laurent N. Benarrous mentionne pour sa part le défi de l'augmentation des prix des loyers, qui se heurtent actuellement à un « plafond de verre », et rappelle l'importance de garder sans cesse un sain équilibre entre les trois principales variables à la base de toute transaction immobilière, soit la qualité de l'immeuble, la flexibilité que procure le bail et les coûts qui s'y rattachent.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

portée au confort des employés relève de ces deux aspects : « Les organisations réalisent de plus en plus que leur force et leur succès passent par leur personnel. Créer un environnement plus intéressant devient alors un objectif, mais sans oublier la performance. Les tendances émergent habituellement là où les coûts sont le plus élevés, notamment à Londres ou à New York. Les firmes américaines attaquent actuellement de front le défi de l'optimisation de l'espace et les bureaux fermés ont de moins en moins la cote. Montréal suit la tendance. Les espaces sont moins grands, mais de plus en plus ouverts. Nous avons récemment proposé à un client, par exemple, de positionner les espaces de travail près des fenêtres pour tous les employés, et de garder les bureaux fermés à l'intérieur de la surface. »

BRETT MILLER Vice-président exécutif et directeur général de l'est du Canada pour l'entreprise de courtages et de services en immobilier commercial CB Richard Ellis

Comme plusieurs, Brett Miller prévoit la construction d'au moins une nouvelle tour de bureaux à Montréal pour livraison en 2014 ou en 2015. Et à l'instar de ses collègues, il insiste sur l'importance de la densification et de la croissance démographique de la métropole : « La performance de Toronto dans le domaine de l'immobilier commercial s'appuie sur une forte immigration avec entre 80 000 et 100 000 nouveaux arrivants chaque année, ce qui correspond à 40 millions de pieds carrés d'espace résidentiel supplémentaire et à une importante activité économique. En comparaison, Montréal reçoit entre 15 000 et 20 000 personnes. La demande de locaux pour bureaux s'en ressent. Dans le contexte général actuel, conclut-il, je suis un optimiste conservateur. » ,

Montréal métropole de créateurs

Les projets prennent vie. Montréal se transforme. Le XXIe siècle se construit. Montréal offre des défis à la hauteur de vos ambitions. Des défis qui vous conduiront hors des sentiers battus dans une métropole audacieuse et innovante, où les talents convergent pour collaborer, créer et réussir.

Gérald Tremblay Maire de Montréal

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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

MONTRÉAL

Le Havre :

RÉINVENTER MONTRÉAL

GUY DE REPENTIGNY

Composante majeure du paysage montréalais, le Havre est au cœur de l’identité de la métropole. Ce territoire d’une superficie de 10 km2 connaît actuellement une transformation sans précédent axée sur la mise en valeur de ses différents secteurs. L’objectif derrière cette vaste redynamisation : ramener la ville vers son fleuve.

omment se réapproprier les espaces urbains et riverains du Havre pour mieux servir Montréal et ses citoyens? L’administration municipale a fait de cette question une initiative économique prioritaire. De sa réflexion est né le projet du quartier Bonaventure, dont la mise en œuvre, soit les plans et devis, a commencé à l’automne 2010 et se poursuivra en 2011 avec le début des travaux. Ce projet de plus de 200 millions de dollars consiste à aménager une entrée de ville prestigieuse, notamment par le démantèlement de l’autoroute Bonaventure; celle-ci deviendra une artère urbaine à échelle humaine et cèdera ainsi sa place à un nouveau quartier habité. La transformation, qui permet de retisser les liens entre l’ouest

du Vieux-Montréal et Griffintown, soit entre le centre des affaires et le canal de Lachine, fera revivre un secteur historique de Montréal tout en donnant la priorité au transport collectif et actif.

Quartier de l’innovation de l’École de technologie supérieure, le Lowney, le District Griffin et Gallery sur le canal, ce quartier retrouvera une identité qui sera à la fois le reflet de son passé et l’expression de son avenir.

Grâce au savoir et à la créativité de plusieurs intervenants, un ancien quartier jadis existant en bordure du Saint-Laurent sera recréé. Une renaissance de grande ampleur, moderne, digne de Montréal.

Évidemment, la Ville n’agit pas seule en vue de valoriser le littoral du Havre, qui s’étend sur plus de 30 km de berges. Plusieurs partenaires sont aussi à pied d’œuvre. Ainsi, le Vieux-Port se développe, tout comme le canal de Lachine et le musée Pointe-à-Callière, sans oublier le secteur nord de l’Île-desSœurs, qui, depuis l’arrivée du campus Bell, est en profonde mutation.

L’intervention municipale dans le Havre s’étend également au secteur Griffintown lui-même, où la Ville investit 30 millions pour l’aménagement du domaine public. En pleine effervescence grâce à des projets comme le

Un des sous-projets d’importance est sans aucun doute celui du Nouveau

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Havre de Montréal de la Société immobilière du Canada (SIC), qui a le mandat de mettre en valeur cinq secteurs différents du Havre : la Pointe-du-Moulin et le silo n° 5, le bassin Welllington, le secteur de la rue des Irlandais, deux parcelles de la Cité du Havre et l’ancien centre de tri postal rue Ottawa aux abords du canal de Lachine.

des Bassins du Nouveau Havre (ancien tri postal) et l’acquisition de la Pointedu-Moulin a été complétée en novembre. La Ville de Montréal a une vision claire de ce que doit devenir le Havre : un

endroit où il fait bon vivre, s’amuser et travailler. Avec ses partenaires, elle a le pouvoir de profondément transformer et réinventer Montréal. Et, surtout, de redonner un accès de qualité au fleuve Saint-Laurent. ,

Déjà, les projets de la SIC vont bon train : le partenariat Prével/Conceptions Rachel-Julien a été sélectionné pour la vente des lots résidentiels du projet

LES PROJETS EN COURS > Ateliers CN –

Pointe-Sainte-Charles > Canal de Lachine > District Griffin > Gallery sur le canal > Les Bassins du Nouveau Havre > Lowney > M9 > Nordelec > Pointe-à-Callière, musée

d’archéologie et d’histoire > Pointe-du-Moulin et silo n°5 > Pointe-Nord – Île-des-Sœurs

(Evolo, Zuni) > Quartier Bonaventure > Quartier de l’innovation

(ETS et Carrefour INGO) > Solano > Vieux-Port de Montréal

Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

GESTION

La sécurité :

UNE VALEUR AJOUTÉE

JULIE ROY

Par Julie Roy et François Perreault

Fortement revalorisée à la suite des événements du 11 septembre 2001, la sécurité dans les immeubles commerciaux et les édifices à bureaux est encore vue comme une dépense par plusieurs décideurs. Pourtant, elle représente un investissement inestimable.

PROTECTION « On protège la vie des gens, mais peu de personnes en sont conscientes, explique Charles Vallée, de SNC-Lavalin O&M, gestionnaire de la sécurité pour les bâtiments de Radio-Canada au Québec. Ce qui est embêtant avec la sécurité, c’est que ce n’est pas quantifiable. » Il faut plutôt voir la sécurité comme une valeur ajoutée, estime pour sa part

Marc-André Aubé, chef de l’exploitation, sécurité physique, chez Garda, encore surpris que des immeubles valant des millions de dollars ne soient pas mieux protégés. « Aujourd’hui, les gardiens de sécurité sont bien loin de l’image du vieux monsieur endormi la tête dans son journal. Ils sont nettement plus proactifs. » PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

ans l’immobilier commercial, qui dit sécurité dit bien plus qu’un simple gardien posté à l’entrée d’un édifice. L'accueil est important, bien sûr, mais la sécurité englobe aussi des notions de protection et de prévention, et, malgré les nouveaux outils électroniques, une surveillance humaine demeure essentielle dans tout l’immeuble.

CHARLES VALLÉE gestionnaire de la sécurité pour les bâtiments de Radio-Canada au Québec, SNC-Lavalin O&M

Julie Roy est vice-présidente exécutive du groupe SMR et François Perreault est journaliste pigiste.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Un gardien de sécurité remplit plusieurs rôles. D’abord, il assure une présence dans un immeuble, souvent à des moments où personne d’autre ne s’y trouve, ce qui diminue les risques de vol ou de vandalisme. De plus, divers outils de communication lui permettent maintenant de produire des rapports d'incident en temps réel. Qu'il s'agisse d'une fenêtre brisée, d'un extincteur d'incendie vide ou d'une porte mal verrouillée, le gestionnaire est assuré

GESTION

s’y présentent en espérant rencontrer des journalistes pour leur livrer ce qu’ils croient être le scoop du siècle. D’autres viennent pour voir des vedettes. De plus, on y trouve du matériel inflammable. Sans oublier la vaste quantité d’archives, qu’il faut absolument protéger. »

MARC-ANDRÉ AUBÉ Chef de l’exploitation, sécurité physique, Garda

La prévention passe également par l’élaboration de scénarios, l’implantation de politiques et l’identification de mesures à déployer en cas d’événements hors normes. Les experts de la sécurité, qu’ils soient de l’interne ou qu’ils proviennent de firmes spécialisées, contribuent grandement à la préparation et à la mise à jour des manuels de procédure. Ces documents regroupent toute l’information relative à la sécurité, des mécanismes d’urgence jusqu’aux numéros de contrats des divers fournisseurs.

PRÉSENCE HUMAINE d'être informé et il peut prendre rapidement des mesures pour régler le problème.

PRÉVENTION Marc-André Aubé juge aussi que le volet préventif occupe une place importante dans le travail des professionnels de la sécurité. « Ce sont eux qui gèrent les multiples sous-traitants qui circulent dans un édifice chaque jour pour des tâches d’entretien, de maintenance ou autre. » À ce chapitre, un bâtiment comme celui de RadioCanada présente des enjeux très particuliers. « Des gens

On le constate, malgré les outils et les progrès technologiques, une présence humaine demeure impérative pour assurer la sécurité. « Il y a 25 ans, on pensait que les caméras allaient suffire, rappelle Luc Dupont, vice-président, développement des affaires, chez Garda. Rapidement, tous ont constaté que la sécurité assurée par une personne physique était nécessaire, les caméras et autres outils servant davantage à soutenir le travail des agents. » Les technologies apportent néanmoins une contribution majeure à la sécurité de tous les types de bâtiments. Un exemple parmi plusieurs autres : à Radio-Canada, un système de caméras d’identification permet de débarrer des portes à distance; ainsi, de Montréal, il est possible de déverrouiller une porte à Sept-Îles. Et l’avenir regorge de possibilités. Plusieurs spécialistes estiment notamment que la norme sera très bientôt établie par des caméras IP, ces appareils intelligents qui cibleront un visiteur suspect et qui le suivront d’un écran à un autre peu importe où il circulera.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

MOINS CHER QU'IL N'Y PARAÎT Nombre de décideurs et de gestionnaires d’immeubles considèrent que les sommes investies en sécurité sont des dépenses plus ou moins essentielles. Luc Dupont indique que cet aspect fait encore l’objet de croyances erronées et de fausses perceptions. « Il en coûte aussi peu que 20 $ l’heure pour engager un gardien formé, dit-il. Et les assureurs offrent souvent des réductions de primes quand on diminue les risques de vandalisme, d’accident, etc. » ,

LUC DUPONT Vice-président, développement des affaires, Garda

DROITS ET OBLIGATIONS

Incertitude économique et ME JAMES PAPADIMITRIOU

LOCATION COMMERCIALE

Bien que le Québec ait bien tiré son épingle du jeu pendant la dernière récession, l’incer-titude économique qui persiste a des incidences dans le domaine de la location commerciale. Ainsi, les bailleurs continuent de se montrer plus exigeants sur plusieurs plans. Les locataires emboîtent le pas et s'inquiètent, de leur côté, de la solvabilité des bailleurs.

Étant donné le contexte économique

es bailleurs scrutent plus atten-

additionnelles. Les bailleurs s'assu-

tivement la situation financière

reront également que les locataires

instable, les bailleurs ont aussi ten-

des locataires. Ils ont tendance

ne réduisent pas la couverture ou la

dance à raccourcir les périodes d’avis

qualité de leurs assurances.

de départ des locataires et à prévoir

à privilégier certains types de sûretés,

ces garanties qui leur assurent de recouvrer leur créance en cas d'incapacité du débiteur de rencontrer ses obligations. Comme les lettres de crédit constituent des engagements autonomes, non assortis de l’obligation de garantie, elles sont en général mieux considérées que d’autres sûretés. Ces lettres peuvent offrir des avantages, notamment dans le contexte d’une faillite ou en cas d’insolvabilité. Par ailleurs, les dépôts sont appréciés et efficaces.

une clause de résiliation automatique

Comme les lettres de crédit constituent des engagements autonomes, non assortis de l’obligation de garantie, elles sont en général mieux considérées que d’autres sûretés.

en cas de défaut du locataire. Les clauses pour retard de paiement de loyer, notamment celles concernant le montant d’intérêt sur ces arrérages et les pénalités associées, sont également révisées et resserrées. De même, les propriétaires peuvent réduire les clauses d’usage et d’exclusivité des locaux loués, ce qui offre une certaine flexibilité aux nouveaux locataires.

Depuis quelques années, les bailleurs De plus, si le local qui fait l'objet du

offrent de plus en plus des périodes

Enfin, les bailleurs ne sont pas les

bail n'est pas occupé par le signataire

de loyer gratuites plutôt que de s’en-

seuls inquiets. Advenant le cas où

du bail, mais plutôt par un autre

gager à effectuer des améliorations

un ou plusieurs locataires majeurs

locataire, la situation financière de

locatives. De leur côté, les locataires

cessent leurs activités dans un centre

ce dernier sera elle aussi étudiée

qui ont des inquiétudes quant à la

commercial, un autre locataire pourra

attentivement. Les clauses de cession

solvabilité de leur bailleur et à leur

exiger que son loyer soit réduit,

et de sous-location sont donc à

capacité à exécuter les améliorations

converti en loyer à pourcentage ou,

reconsidérer dans ce contexte afin

locatives qu'ils souhaitent apporter

ultimement, que son bail soit résilié.

de s’assurer, comme la majorité des

peuvent contourner le problème : il

Et certains locataires veulent qu’on

bailleurs le font régulièrement, que

est en effet possible de prévoir une

ajoute dans le bail des clauses leur

le locataire ne sera pas libéré en cas

clause en vertu de laquelle ils pour-

donnant le droit de vérifier la condi-

de cession ou de sous-location et

ront eux-mêmes exécuter et payer les

tion financière du bailleur avant de se

que tout sous-locataire se verra dans

travaux d’amélioration, pour ensuite

prévaloir d’options de renouvelle-

l’obligation de fournir des garanties

déduire ce montant de leur loyer.

ment ou d’expansion. ,

Me James Papadimitiou est avocat spécialisé en droit commercial, particulièrement en droit immobilier et en services financiers, associé au sein du cabinet Blakes, à Montréal. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

MONDE MUNICIPAL

Le regard tourné

VERS LES ÉTOILES

CAROLINE ST-HILAIRE

L’être humain a toujours porté un regard admiratif vers les étoiles. Depuis la nuit des temps, le ciel l’a guidé, inspiré, fait rêver ou effrayé. Mais aujourd’hui, la pollution lumineuse est telle, dans bien des milieux, que la Voie lactée ne peut plus offrir son spectacle.

a notion de pollution lumineuse remonte au début des années 1980. On commença à constater, à cette époque, que les éclairages artificiels, de plus en plus nombreux et omniprésents, nuisaient à l'obscurité normale et bénéfique de la nuit. La croissance importante de la population, l’introduction de nouvelles technologies, le besoin de sécurité, ou encore, le simple souci d’esthétisme provoquent la multiplication des sources d’éclairage et l’illumination incontrôlée de notre ciel étoilé. Ce phénomène, généré tant par les citoyens, les entreprises que les municipalités, s’observe partout dans le monde, dans les grands centres urbains comme dans les petits villages.

Au Québec, la pollution lumineuse a plus que doublé en l'espace de 20 ans, par exemple dans la région du mont Mégantic, une situation qui pourrait compromettre la qualité des recherches en astronomie qu'on y mène. En 2003, l'ASTROLab du Mont-Mégantic lance donc un projet bien original, celui de créer une « réserve de ciel étoilé ». L’idée fait sourire au départ, mais de Sherbrooke à Lac-Mégantic, en passant par Notre-Dame-Des-Bois et une trentaine d'autres municipalités,

on décide bientôt d’agir pour assurer la pérennité des activités de recherche, d'éducation et de tourisme en astronomie de la région. Un programme de conversion de l'éclairage public et privé est mis en œuvre, et la Ville de Sherbrooke et les MRC du Granit et Le Haut-Saint-François adoptent un règlement à cet effet. Résultat encourageant – et surprenant pour les sceptiques : en 2007, la pollution lumineuse avait déjà diminué considérablement et la région était déclarée première Réserve internationale de ciel étoilé au monde ! L’Union des municipalités du Québec a abordé la question de la pollution lumineuse lors de ses dernières assises annuelles. La Ville de Sherbrooke fait partie de cette réserve et fait office de chef de file dans le domaine. Elle a ciblé quatre axes d’intervention : la sensibilisation, l’élaboration d’une politique, l’adoption d’une réglementation ainsi qu’une série d’actions sur le terrain. La population est mise à contribution : les citoyens doivent s’adapter à un éclairage différent et les commerçants doivent s’afficher un peu plus sobrement, par exemple en réduisant l’éclairage de leurs enseignes et en éteignant dès

23 heures tout dispositif d’éclairage non résidentiel ne visant pas la sécurité du public. La Ville a réglementé l’éclairage des rues, des parcs et des bâtiments municipaux, ce qui préserve l’écologie et entraîne des économies d’énergie. Dès 2001, l’éditeur du magazine Sky & Telescope, John Bortle, a créé une échelle d'évaluation de la qualité du ciel noir. Mais la pollution lumineuse est encore peu évoquée si on la compare à toutes les autres. Pourtant, outre le fait d’améliorer l’observation des étoiles, la protection de l'environnement nocturne apporte de nombreux avantages : moins de gaspillage d’énergie, diminution des fuites de lumière, éblouissements réduits, impact positif sur l’environnement et la santé. La pollution lumineuse n'est pas la seule nuisance subie par les municipalités. La Ville de Longueuil, par exemple, a été appelée à analyser sérieusement la pollution sonore, y compris son impact sur la santé publique. Il n’en tient qu’à nous tous de mettre de l’avant des initiatives en vue de retrouver le ciel de nos aïeux… ,

Caroline St-Hiliare est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de Longueuil .PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

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COUP D’ŒIL

La Cité du commerce électronique

REMPORTE SON PARI Par Mathieu-Robert Sauvé

« Des compétiteurs travaillant dans un immeuble à la fine pointe entièrement conçu en fonction de leurs besoins technologiques et de leur confort, voilà la Cité du commerce

Dans cet édifice d’un million de pieds carrés, répartis en deux tours, boulevard René-Lévesque Ouest à Montréal, plus de 4 000 personnes viennent chaque jour mettre au point des éléments de la nouvelle économie. Ici, on a fait le pari que les plus importantes entreprises électroniques du continent gagneront à travailler dans un même espace, même si elles demeurent indépendantes l’une de l’autre. Construites en 2003 et 2004, les tours de la Cité du commerce électronique hébergent trois de ces entreprises : CGI occupe 98 % de la tour 1, alors que la tour 2 est occupée à 67 % par IBM et à 30 % par CSC. Les trois multinationales sont spécialisées en technologies de l’information et en gestion des processus d’affaires. Près de huit ans après l’ouverture de la première phase de la Cité, soit une tour de 27 étages située au 1350 boulevard René-Lévesque Ouest, nul ne met en doute la pertinence du pari du gouvernement. IBM, dont une partie des locaux était encore aménagée dans la première tour, vient de compléter son déménagement à côté, au 1360. « La cohabitation se passe très bien », confirme M. Gilbert. « Le gouvernement du Québec voulait retenir les meilleurs cerveaux à Montréal et stimuler la concentration d’entreprises spécialisées dans un secteur en

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

électronique », lance Dominic Gilbert, directeur de la Cité.

DOMINIC GILBERT Directeur de la Ciité du commerce électronique

émergence. Un peu comme la Cité du multimédia, qui a attiré des entreprises du domaine de la nouvelle technologie dans ce quartier du sud du centreville. C’est là l’idée derrière la Cité du commerce électronique », ajoute l'homme de 36 ans, qui donne à l'occasion des conférences sur son métier à l'Université Laval dans le cadre du programme Gestion urbaine et immobilière afin d’intéresser la relève à ce domaine.

La Cité du commerce électronique a mérité en 2009 le Prix de l'immeuble de l'année, décerné par la filiale canadienne de la Building Owners and Managers Association (BOMA) dans la catégorie des édifices à bureaux de 500 000 pi 2 à 1 million. C'est la deuxième fois seulement qu'un immeuble montréalais remportait ce prix prestigieux, l'autre étant la Place Montréal Trust, en 2002. Propriété depuis 2008 de la Fondation KanAm Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

COUP D’ŒIL

PHOTO : OSA IMAGES 2008

cet environnement de haute technologie », signale M. Gilbert, qui nous accompagne sur place.

Salle des machines de la Cité du commerce électronique

Lallier – et, à partir du stationnement de cinq étages, on accède en quelques minutes à l’autoroute Ville-Marie. Actuellement, 90 % de l’espace locatif est occupé et un seul étage demeure disponible : le 14 e du 1360. La vue sur le mont Royal et le fleuve Saint-Laurent y est saisissante. « Nous sommes à la recherche d'un locataire de prestige qui pourrait se montrer intéressé par

Grund, d'Allemagne, la Cité du commerce électronique est administrée par Gestion Canderel, une entreprise m o n t r é a l a i s e . L’immeuble dispose d’un système de cartes d’accès et est sous surveillance 24 heures par jour et 365 jours par an. On trouve deux stations de métro à proximité – Bonaventure et Lucien-

Les plafonds sont hauts et le système de ventilation est installé dans le plancher surélevé, une innovation du consortium d’ingénieurs formé de Pageau Morel & Ass. et Dupras Ledoux & Ass. Les architectes Béique Legault Thuot, de Montréal, ont signé cet édifice à la silhouette géométrique spectaculaire. Cylindres et rectangles semblent se superposer comme dans un jeu de construction. Partout où l’on s'aventure, l'édifice brille comme un sou neuf. Dans les salles mécaniques, on croirait que les peintres viennent tout juste de remballer leurs pinceaux. Au sein de l’atrium lumineux, où les restaurants de cuisine minute ont bien meilleure mine que dans les sous-sols où on les confine généralement, on compte 325 places pour des repas d’affaires et des pauses café. L'immeuble dispose de trois terrasses extérieures et d'une esplanade.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

PHOTO : OSA IMAGES 2008

Atrium de la Cité du commerce électronique

« C’est un édifice à toute épreuve », dit Pierre Sénécal, directeur de l'exploitation à la Cité. Après avoir été 12 ans au service du 1000 De La Gauchetière, un autre immeuble de prestige du centre-ville, il a assisté à la construction des deux phases de la Cité et c’est lui qui a accueilli les locataires après la livraison de l’immeuble par les entrepreneurs. Les améliorations se poursuivent, notamment avec le projet de certification LEED-EB entrepris en 2010.

LE PASSÉ INDUSTRIEL REVIT Les architectes ont eu le souci constant de la préservation. La firme Béïque Legault Thuot s'est d'ailleurs distinguée pour l'intégration des pièces du patrimoine dans ses plans, méritant à deux reprises le Prix du patrimoine

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Hiver Printemps 2010-2011 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

COUP D’ŒIL

PHOTO : OSA IMAGES 2008

commercial de la Chambre immobilière du Grand Montréal.

Lobby de la Cité du commerce électronique

L'occasion était trop belle de faire référence au riche passé industriel de ce quartier du centre-ville jadis florissant. Dès la fin du 19e siècle, on y a construit la gare Windsor, dont une partie a été intégrée au Centre Bell. Plusieurs laiteries – John Duncan Dairy Co., Purity Ice Cream Co. et Guaranteed Pure Milk – se sont installées à proximité du chemin de fer. La Cité du commerce électronique reprend des éléments d'architecture de l'édifice art déco d'origine de la Guaranteed Pure Milk, construit en 1930-32 par les architectes Hutchison, Wood & Miller. Le mur de l’atrium, par exemple, présente un vaste bas-relief blanc avec des tex-

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Canderel cherche depuis longtemps à s'illustrer par son engagement communautaire. Chaque année depuis 20 ans se tient au printemps, dans les rues du centre-ville de Montréal, une activité visant à amasser des fonds pour la recherche sur le cancer. Au total, plus de six millions ont été versés aux centres de recherche des universités McGill et de Montréal à la suite de cette activité à laquelle participent des centaines de représentants d'entreprises privées et d'organismes publics.

PHOTO : OSA IMAGES 2008

tures rappelant les vagues dans un bol de lait. Des puits de lumière de l’ancienne laiterie ont été conservés et sont suspendus au-dessus de nos têtes. On y a laissé bien en évidence les éléments architecturaux avec leur patine de cuivre oxydé.

Aire de restauration de la Cité du commerce électronique

De plus, les vendeurs itinérants qu’on accepte dans la Cité – le jour de notre visite, c’est le chocolatier Douce Sœur – doivent s'engager à verser une partie de leurs profits à une œuvre charitable;

ainsi, c’est le secteur de la recherche sur la fibrose kystique qui recevra la somme du chocolatier. On tient aussi, sous le vaste plafond de verre, une collecte annuelle de sang supervisée par Héma-Québec. ,

Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

COUP Dâ&#x20AC;&#x2122;Ĺ&#x2019;IL

ÂŤ LA PINTE EST SAUVĂ&#x2030;E ! Âť

TĂŠmoignant d'une forme d'art commercial qui offrait Ă la laiterie Guaranteed Pure Milk

une visibilitĂŠ promotionnelle constante, la structure signĂŠe par les architectes Hutchison, Wood et Miller pĂ¨se 6 tonnes et mesure prĂ¨s de 10 mĂ¨tres. Longtemps, on lâ&#x20AC;&#x2122;a crue en perdition, car la rouille avait gagnĂŠ sur le logo de l'entreprise disparue depuis longtemps. La structure ĂŠtait pourtant demeurĂŠe solide. DĂ¨s la premiĂ¨re approche d'HĂŠritage MontrĂŠal pour la restauration du site, le propriĂŠtaire, la Fondation KanAm Grund, et le directeur de la CitĂŠ, Dominic Gilbert, se sont montrĂŠs ouverts Ă un partenariat. La FĂŠdĂŠration des producteurs de lait du QuĂŠbec a financĂŠ la plus grande partie du budget, ĂŠvaluĂŠ Ă 100 000 $. D'autres partenaires tels que lâ&#x20AC;&#x2122;agence publicitaire Sid Lee, AkzoNobel, Trans-Optique, les ĂŠchafaudages Du-For et le cabinet Ryan

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PHOTO : OSA IMAGES 2008

ÂŤ La pinte est sauvĂŠe ! Âť, peut-on lire sur une affiche d'HĂŠritage MontrĂŠal distribuĂŠe l'an dernier Ă la suite d'une opĂŠration de restauration couronnĂŠe de succĂ¨s. ConsidĂŠrĂŠ en 2009 par l'organisme de dĂŠfense du patrimoine architectural comme un des 10 sites emblĂŠmatiques de MontrĂŠal menacĂŠs, le chĂ˘teau d'eau en forme de bouteille de lait, construit en 1930 et situĂŠ sur les terrains de la CitĂŠ du commerce ĂŠlectronique, s'offre dĂŠsormais dans toute sa splendeur Ă la vue des passants du centre-ville de MontrĂŠal. ÂŤ C'est une des rĂŠalisations dont nous sommes le plus fiers. VoilĂ le rĂŠsultat concret d'un travail d'ĂŠquipe Âť, se rĂŠjouit le directeur des politiques Ă HĂŠritage MontrĂŠal, Dinu Bumbaru.

Affaires publiques ont aussi participĂŠ Ă l'aventure, qui s'est ĂŠchelonnĂŠe sur 16 mois. Chez HĂŠritage MontrĂŠal, on se rĂŠjouit que la pinte de lait gĂŠante ÂŤ retrouve sa place dans notre paysage urbain comme dans notre mĂŠmoire collective Âť. La Guaranteed Milk, ainsi nommĂŠe Ă l'ĂŠpoque pour rassurer les acheteurs sur l'innocuitĂŠ du lait qu'ils buvaient Ă la suite de cas d'intoxication, s'ĂŠtait installĂŠe Ă deux pas de la gare. On y recevait le lait des fermes des environs depuis que l'ĂŽle de MontrĂŠal avait vu disparaitre ses derniers ĂŠlevages. La campagne ÂŤ Sauvons la pinte Âť a remportĂŠ un prix dâ&#x20AC;&#x2122;excellence de la SociĂŠtĂŠ quĂŠbĂŠcoise des professionnels en relations publiques (SQPRP) alors que lâ&#x20AC;&#x2122;agence de communications Ryan Affaires publiques a reĂ§u un prix dans la catĂŠgorie Campagne sociĂŠtale. Lâ&#x20AC;&#x2122;agence Sid Lee avait remportĂŠ en fĂŠvrier 2010 le grand prix Grafika, qui rĂŠcompense les meilleures rĂŠalisations en design graphique, dans la catĂŠgorie Cause sociĂŠtale. Pour Dinu Bumbaru, cet exemple illustre que les gens du secteur de l'immobilier commercial sont de plus en plus sensibles Ă la mise en valeur des sites patrimoniaux. Cela les sert, car l'opĂŠration sauvetage a certainement contribuĂŠ Ă l'obtention du prix dĂŠcernĂŠ Ă la CitĂŠ en 2009 par BOMA. ,

QUÉBEC

Écoquartiers et densification à Québec

AUX PROMOTEURS DE JOUER ! Par Serge Beaucher

Avec Régis Labeaume, les réponses sont claires. « Oui, nous allons cesser de nous ”éjarrer” à l’est et à l’ouest, et nous allons densifier la ville. » Cette densification passera entre autres, selon le maire de Québec, par la création d’écoquartiers, dont on trouve quelques rares exemplaires en Amérique du Nord, mais aussi par la requalification de plusieurs quartiers existants. Une question demeure : les promoteurs immobiliers voudront-ils relever le défi que M. Labeaume leur a lancé à l’issue du 2e Colloque sur l’innovation Architecture et densification urbaine, tenu par la Ville au début de décembre ?

e défi s’est présenté sous la forme d’un appel de propositions préliminaires afin de sonder l’intérêt des promoteurs, « carnet de chèques à l’appui », à l’égard des concepts élaborés pour la réalisation de deux écoquartiers sur d’anciens terrains à vocation industrielle : la Pointe D’Estimauville, située près

du fleuve à la jonction des arrondissements Beauport et Cité-Limoilou, ainsi que la Pointe-aux-Lièvres, qui longe la rivière Saint-Charles, à deux pas du centre-ville et du Vieux-Port. « Nous voulons connaître l’appétit de nos promoteurs pour ce genre de projets, voir ce qu’ils ont à nous offrir », a dit M. Labeaume, en précisant qu’un

appel d’offres formel pourrait suivre le dépôt de ces propositions, en mars 2011, pour que des travaux puissent démarrer en 2012.

UN MILLIARD ET DEMI DE DOLLARS Au total, les deux projets pourraient nécessiter des investissements de 1,5 milliard de dollars en plusieurs phases. Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

QUÉBEC

Les immeubles, de trois à dix étages selon leur emplacement, devraient ajouter près de 2 700 logements au parc résidentiel de la ville et au-delà de 100 000 m2 de locaux pour bureaux et de commerces. « L’accent sera mis sur l’innovation écologique, de façon à minimiser l’empreinte de ces quartiers sur l’environnement et à maximiser les usages pour les citoyens », indique, en entrevue, Charles Marceau, coordonnateur aux grands projets économiques pour la Ville.

PHOTO : VILLE DE QUÉBEC

Ces coûts seront assumés en grande partie par les promoteurs, qui devront acheter et développer les terrains, y compris la construction des infrastructures à l’intérieur des lots. La Ville se chargera pour sa part des espaces verts et des infrastructures destinées au public, entre autres le réaménagement dès cette année de l’avenue D’Estimauville, au coût de 25 millions.

RÉGIS LABEAUME Maire de Québec

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Il s’agira de véritables milieux de vie où voisineront résidences, commerces et bureaux, souvent dans un même bâtiment. On y trouvera aussi des services communautaires, des espaces verts et des équipements récréatifs, le tout sillonné de liens piétonniers et cyclables, et bien desservi par le transport en commun, le tramway éventuellement, pour offrir une solution de rechange à l’automobile. Le nombre de places de stationnement sera d’ailleurs limité à une par ménage et presque tous les stationnements seront souterrains. Les promoteurs auront beaucoup de latitude pour l’architecture des édifices, pour autant qu’elle soit de qualité, innovatrice et qu’elle présente une certaine harmonie tout en offrant une belle diversité, a dit en substance Régis Labeaume. « Mais il y a des choses sur lesquelles nous ne plierons pas, a-t-il ajouté, à savoir tous les principes du développement durable qui sous-tendent notre concept. Làdessus, nous ne dérogerons pas de notre cadre. » Celui-ci comprend entre autres des mesures de gestion écologique de l’eau, de l’énergie et des déchets ainsi que l’enfouissement des réseaux d’utilité publique et l’aménagement, dans les deux cas, d’une grande esplanade regroupant divers espaces communs.

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Quant à la clientèle que pourraient intéresser ces deux écoquartiers, il devrait s’agir en bonne partie de jeunes familles et de préretraités désireux de quitter la banlieue, prévoit Charles Marceau : « Des personnes sensibles au discours environnemental et à la qualité de vie en ville, qui accepteront de payer un peu plus cher que dans d’autres quartiers. »

Des ghettos de riches alors ? « Espérons que non, répond M. Marceau. Nous visons une mixité de fonctions, mais aussi une mixité de clientèles. Il n’y a pas de pourcentage obligatoire de logement social ou abordable dans notre appel de propositions, mais cela fait partie de notre discours; c’est prévu. Nous voulons d’abord voir l’orientation que prendront les promoteurs à cet effet. » La Ville souhaite aussi qu’il y ait du logement locatif dans ses écoquartiers, même si elle n’en a pas fait une exigence non plus. « En tout cas, parmi les promoteurs qui nous ont fait part de leur intérêt jusqu’à maintenant, certains ne font que du locatif », confie le fonctionnaire municipal.

Avec Saint-Roch, qui a connu toute une revitalisation depuis 10 ans, et la Cité-Verte, premier écoquartier de la ville, présentement en chantier, D’Estimauville et Pointeaux-Lièvres deviendront les nouvelles références urbaines à Québec, est convaincu Régis Labeaume. « Mais ils ne seront pas les seuls quartiers à se doter d’une identité forte et distinctive. » Énumérant les secteurs par où passera la densifi-

PHOTO : VILLE DE QUÉBEC

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QUÉBEC

PHOTO : VILLE DE QUÉBEC

cation, le maire parle de la proche banlieue Lebourgneuf, « qui doit se donner plus de caractère », de Sainte-Foy « où il n’y a pas d’espace public qui vaille, où on ne peut même pas circuler à pied confortablement, mais où le potentiel de développement est exceptionnel », et du site d’Expo-Cité, prochain cheval de bataille de la Ville, qui accueillera le désormais célèbre, mais toujours éventuel amphithéâtre : « Il faudra une complète requalification de ce secteur mal structuré, mal organisé et néanmoins grouillant d’activité. »

CHARLES MARCEAU Coordonnateur aux grands projets économiques pour la Ville de Québec

Sans oublier les axes de transport collectif, ceux des circuits rapides actuels du métrobus et ceux du futur tramway, notamment le long du boulevard Charest. Ces axes, qui traversent plusieurs quartiers, ont un énorme potentiel, selon Charles Marceau. Dans toutes les grandes villes, c’est là qu’on densifie, parce que les gens sont proches du transport en commun mais aussi des services, parce que les infrastructures sont déjà présentes, ce qui réduit d’autant les investissements nécessaires, et « parce qu’il y a de la place pour densifier ». Plusieurs de ces axes routiers souffrent en effet du « syndrome de la galette », comme on le mentionnait dans l’une des présentations au colloque du mois de décembre : une multitude d’édifices d’un étage, le long de voies souvent trop larges et entourés d’une mer de stationnements. Rien qu’en densifiant le long de ces artères, la Ville pourrait se doter de 35 000 nouveaux logements, soit près de 70 % de la demande anticipée d’ici 2031, selon une étude du Service de l’aménagement du territoire. Il s’agirait, fait valoir Charles Marceau, d’assouplir les règlements de zonage pour permettre, par exemple, d’ajouter un étage résidentiel à de petits immeubles commerciaux ou industriels, de construire du logement sur des terrains vacants ou des stationnements, etc. « Sans les obliger à aller aussi loin que dans nos écoquartiers, nous donnerons des orientations aux promoteurs quant au genre d’aménagement que nous voulons voir là, et c’est clair que ça ira dans le sens du développement durable. » Dans un sondage effectué par la Ville pour son Plan de mobilité durable – déposé l’été dernier –, les trois-quarts des personnes interrogées se sont dites d’accord avec une telle densification le long des axes de transport collectif. Les gens se sont également dits favorables aux écoquartiers.

LA RÉPONSE DES PROMOTEURS Ne reste plus qu’à attendre la réponse des promoteurs à tout cela, et en particulier à l’appel de propositions pour Pointe42

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

MAQUETTE : VILLE DE QUÉBEC

Pointe-aux-Lièvres

aux-Lièvres et D’Estimauville. L’un des premiers intéressés pourrait être Jean Campeau, de GM Développement. À l’origine d’une grande partie de la revitalisation de SaintRoch, ce développeur est justement en train de construire un édifice LEED de huit étages devant loger 750 fonctionnaires du gouvernement fédéral, et qui sera intégré au futur écoquartier, avenue D’Estimauville. M. Campeau n'a pas dévoilé son intention de répondre ou non à l’appel de propositions de la Ville. « Ce sont de gros projets qui nécessitent des investissements importants et dans lesquels il y a plusieurs aspects à considérer », remarque Stéphane Dion, directeur général du Conseil régional de Québec de l’Institut de développement urbain du Québec, dont plusieurs promoteurs immobiliers sont membres. Selon lui, les développeurs intéressés étaient déjà en train d’analyser les documents de la Ville en décembre

et leur décision dépendra de l’évaluation d’affaires qu’ils en feront chacun de leur côté. « Chose certaine, dit-il, l’industrie voit ce genre de projets d’un bon œil et les promoteurs, très conscientisés, sont déjà dans cette vague de construire des immeubles moins énergivores, plus écologiques et avec une moins grande empreinte environnementale. Rien qu’à Québec, cinq grands projets d’un million de pieds carrés sont en attente de certification LEED présentement. » Les promoteurs sont aussi favorables à la densification et à la mixité des fonctions préconisée par la Ville, selon M. Dion. « Notre organisme a d’ailleurs félicité publiquement la Ville pour ses projets. » La balle est donc maintenant dans le camp des promoteurs. En un sens, c’est d’eux que dépendra le succès de la densification à Québec. Car s’ils ne sont pas au rendez-vous, a indiqué le maire, le projet ne se réalisera pas. , Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

QUÉBEC

La densification est rentable

POUR TOUS

STEVE GILBERT, É.A., AACI

À l’ère du développement durable, il est souvent question de densification. L’étalement urbain, on le sait, accentue le gaspillage des ressources et la pollution. La densification favorise un usage optimal des terrains destinés au développement et génère une économie d’échelle à plusieurs niveaux. Mais pour les promoteurs immobiliers, la densification est également une façon de rentabiliser leur site.

omme nous l’avons maintes fois répété dans cette chronique, le développement immobilier à Québec bat son plein. Les terrains se font plus rares et sont de plus en plus chers. La densification en hauteur permet de récupérer la hausse marquée de leur coût, laquelle se reflète directement sur le coût unitaire des nouveaux projets. Sur le marché du développement multirésidentiel à Québec, par exemple, le coût du terrain correspond à près de 20 000 $ par porte, par rapport à seulement 10 000 $ en 2005. Pour les plus petits projets, ceux de moins de 12 logements, ce taux unitaire peut atteindre 40 000 $ la porte.

Sur le marché du développement multirésidentiel à Québec, par exemple, le coût du terrain correspond à près de 20 000 $ par porte,

par rapport à seulement 10 000 $ en 2005.

Dans ce contexte, la construction en hauteur et la densification des sites sont des moyens tout indiqués de rentabiliser un projet, car les loyers, bien qu’en progression, n’ont pas augmenté aussi rapidement. 44

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

PHOTO : FPI COMINAR

Boulevard Laurier, les prix au pied carré de sites propices au développement d’édifices de bureaux oscillaient entre 45 $ et 50 $ il y a cinq ans à peine; ces terrains peuvent valoir aujourd’hui jusqu’à 90 $ le pied carré. Boulevard Lebourgneuf, le prix des terrains a plus que doublé au cours de la même période et se transige actuellement autour de 15 $ le pied carré.

Complexe Jules-Dallaire

Steve Gilbert, É.A., AACI est directeur général, Groupe Altus Québec PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

AJOUTER UN ÉTAGE DE BUREAUX Le Groupe Altus analyse chaque année le loyer économique minimal requis pour rentabiliser la construction d’un édifice fictif sis boulevard Laurier. En reprenant cet exercice, nous avons voulu estimer la valeur, pour un promoteur, d’ajouter ou non un étage à une potentielle tour de bureaux. Superficie de terrain

25 000 $/pi 2

Superficie brute par étage

10 000 $/pi 2

Coût de construction (LEED)

225 $/pi 2

Valeur du terrain

85 $/pi 2

Frais d'exploitation

11,50 $/pi 2

Taux d'actualisation (ITS, 4e T 2010)

7,70 % SOURCE: GROUPE ALTUS QUÉBEC

À partir de ces paramètres, il est intéressant de comparer le loyer économique de trois scénarios, soit un édifice de six, huit ou dix étages :

ÉDIFICE À DÉVELOPPER | BOULEVARD LAURIER Nombre d’étages

Aire brute du bâtiment

100 000

80 000

60 000

95 000

76 000

57 000

200

160

120

Aire locative du bâtiment Nombre de place de stationnements permis Coût total du projet Revenu total

24 625 000$ 20 125 000$ 15 625 000$ 2 014 590$

1 646 441$

1 278 293$

Taux unitaire net (aire locative)

18,93 $

19,39 $

20,15 $

Loyer brut total requis

30,43 $

30,89 $

31,65 $

Loyer économique

Dans cet exercice théorique, les 9e et 10e étages représentent des revenus totaux additionnels de plus de 350 000 $ par année. Si la différence entre les loyers économiques n’est que de quelques sous le pied carré, le promoteur de l’édifice de 6 étages doit ajuster ses critères de rendement de 25 points de base pour que son loyer économique puisse rivaliser avec celui du projet de 8 étages et d’un autre 40 points pour concurrencer celui de l’édifice de 10 étages. L’administration municipale se trouve dans la délicate situation d’assurer un développement harmonieux d’un tissu bâti comptant peu d’édifices en hauteur tout en considérant que le nombre d’étages permis doit être suffisant pour répondre aux critères de rendement des promoteurs. En bout de ligne, pas de projets, pas de densification. ,

SOURCE: GROUPE ALTUS QUÉBEC

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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

EN TOUTE JUSTICE

Clauses de non-concurrence et baux :

SOYEZ PRUDENTS

ME LISE BERGERON

Plusieurs locataires ou bailleurs désirent se protéger contre l’usage concurrent au leur que pourraient faire ou permettre de faire leur cocontractant ou ses successeurs dans un immeuble voisin. Pour prévenir de telles situations, des clauses ou « servitudes » de non-concurrence sont apparues, soit directement dans les baux, soit dans des actes distincts. Mais attention : il faut bien en comprendre les implications et, surtout, ne pas confondre ces « servitudes » de non-concurrence avec les véritables servitudes telles que définies dans le Code civil du Québec. Haddad contre Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc.1 Le jugement du 6 décembre dernier de la Cour d'appel, dans l'affaire Haddad contre Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc., constitue un exemple éloquent. M. Haddad, pharmacien, et une compagnie liée à ce dernier sont propriétaires de plusieurs immeubles rue King, une artère commerciale de la ville de Sherbrooke. La compagnie était locataire d’un local situé dans un immeuble, propriété de M. Haddad. Elle bénéficiait d’une « servitude » de non-concurrence ainsi que d’une clause de non-concurrence incluse au bail et empêchant le bailleur de lui faire concurrence essentiellement sur cette rue. La servitude de non-concurrence expirait à la plus rapprochée des dates indiquées, soit i) à l’expiration du bail ou ii) un an après la cessation des

opérations de PJC ou iii) le 31 mars 2012 (date de fin prévue du bail), alors que la clause de non-concurrence était stipulée pour la durée du bail. Par la suite, PJC s’est portée acquéreur de l’immeuble à l’intérieur duquel se trouvait le local qu'il louait. Or, lorsqu’un locataire devient le propriétaire de l’immeuble, le bail prend fin automatiquement. Le bail de PJC s'est donc terminé. M. Haddad plaidait que puisque le bail avait pris fin et que la clause de nonconcurrence et l’acte de « servitude » étaient valables pendant la durée du bail, il n’existait plus de clause de nonconcurrence. Il était donc libre d’exercer son métier de pharmacien rue King. PJC a tenté de faire valoir que la clause de non-concurrence contenue dans son bail survivait à l’expiration de celui-ci. Elle soumettait notamment que les parties, en inscrivant que la clause de

non-concurrence s’appliquait pendant la durée du bail, faisait référence à la date de fin du bail prévue, soit le 31 mars 2012, et donc que même si le bail était effectivement expiré, la clause de non-concurrence qu'il contenait continuait d’avoir effet. La Cour d’appel n’a retenu aucun des arguments de PJC. Elle a plutôt confirmé que M. Haddad pouvait effectivement exercer son métier où il le voulait. Ce jugement s'appuie sur le bénéfice d’une clause de non-concurrence et sur la définition d'une servitude, celle-ci étant « une charge grevant un immeuble au bénéfice d’un autre immeuble, » selon l'article 1177 du Code civil du Québec. La Cour d’appel a donc statué qu’une clause de nonconcurrence bénéficie à l’entreprise en faveur de laquelle elle a été consentie et non pas à un immeuble. Il n'y a donc pas création de servitude, mais plutôt création d’une obligation personnelle.

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec et bâtonnière du Barreau de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Déjà en 2001, dans l'affaire Épiciers unis Métro-Richelieu contre Standard Life Assurance Co.2, la Cour d’appel s’était prononcée dans ce sens sur ces clauses ou « servitudes » de non-concurrence et leur opposabilité aux successeurs des parties. Dans l’affaire Haddad contre Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc., elle a donc affirmé de nouveau qu’une clause de non-concurrence contenue dans un bail ou un acte de « servitude » conclu à l’occasion d’un bail ne constituaient pas une servitude au sens légal du terme. Elles ne sont donc pas opposables à des tiers. Dans le dossier Haddad c. PJC, ce raisonnement s’explique d’autant plus que le vocabulaire

utilisé permettait assez clairement de comprendre que c’est l’entreprise exploitée dans le local loué que l’on voulait protéger et non pas un immeuble avoisinant. POUR ÉVITER LES MALENTENDUS... Selon l’état de la jurisprudence actuelle, les clauses de non-concurrence ne constituent qu’une obligation personnelle de votre cocontractant et ne sont pas opposables à tout futur successeur de celui-ci.

lui, mais encore faut-il que la clause de non-concurrence soit valide et en vigueur. Vous avez donc intérêt à faire attention à la rédaction de vos clauses de non-concurrence pour être certain que l’objectif recherché sera atteint. N’hésitez donc pas à vous adresser à un professionnel du droit!

Évidemment, si votre cocontractant viole la clause de non-concurrence, vous avez un recours personnel contre

Épiciers unis Métro-Richelieu c. Standard Life Assurance Co., 500-09-007731-995, 21 mars 2001 2 Haddad c. Le Groupe Jean Coutu (PJC) inc., C.A.M. 500-09018921-080, 6 décembre 2010

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Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

L’IDU Québec, en partenariat avec la Caisse de dépôt et placement du Québec, vous invite à participer à ses rendez-vous en Gestion d’actifs. Ces événements seront orientés sur la gestion de portefeuilles et traiteront des enjeux de l’heure et sont composés de 6 rendez-vous à Montréal et à Québec.

Voici la programmation : La responsabilité des propriétaires à la suite d’un accident : comment agir dans le cas où le pire arrive ?

9 février à 7 h 30 Hilton Montréal Bonaventure

Multirésidentiel et résidences pour personnes âgées. L’état de la situation : bulle immobilière ? Valeurs plus basses ? Augmentation des taux d’intérêt ?

9 mars à 7 h 30 Hilton Montréal Bonaventure

Comment les médias sociaux peuvent-ils vous aider à réaliser vos projets immobiliers ?

6 avril à 7 h 30 Hilton Montréal Bonaventure

Les bâtiments verts : une valeur ajoutée à promouvoir.

20 avril à 11 h 30 Québec

Le marché des locaux pour bureaux de Montréal : stagnation ou progression ?

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Nominations > Le vice-président exécutif de la société de gestion COGIR, Mathieu Duguay, annonce la nomination de Marc Doré., c.a., au poste de premier vice-président, exploitation, division commerciale. Ce nouveau poste regroupe l’ensemble des activités de la division commerciale sous un même cadre. M. Doré cumule plus de 20 ans d’expérience en gestion d’entreprise, dont quatre années en tant que chef des investissements, Managing Director Bureau, Managing Director USA et Europe et premier viceprésident, gestion d’actifs, au sein de SITQ. Il aura la tâche de participer activement au développement de l’entreprise et de poursuivre l’amélioration des processus d’affaires. www.cogir.net

> Groupe Distinction inc. (TSX : GDI), chef de file au Canada dans le secteur des services aux immeubles, est heureuse d’annoncer la nomination de Normand Legault à titre de président du conseil d’administration. M. Legault est membre de ce conseil depuis novembre 2007 et possède plus de 30 ans d’expérience dans des postes de haute direction. Président du conseil d’administration de la Société du parc Jean-Drapeau depuis le mois d’octobre 2010, il est également membre du conseil d’administration de Aéroports de Montréal (ADM) et de la Fondation de la Chambre de Commerce du Montréal Métropolitain (CCMM). Il a été président et chef de la direction du Grand Prix du Canada de 1996 à 2008. M. Legault est titulaire d’un baccalauréat en administration des affaires de l’Université de Sherbrooke.

> Le président de l'entreprise de nettoyage industriel GSF Canada, Marcel Langelier, annonce deux nominations : Michel Périard au poste de directeur adjoint, comptes majeurs, et José Luis Ribeiro au poste de directeur adjoint, opérations, complètent l'équipe dirigée par François Brassard, directeur des opérations.

> L’équipe de l’Institut de développement urbain du Québec compte un nouveau membre! Mylène Dumoulin se joint à l’IDU en tant que coordonnatrice aux événements et au marketing. Son expérience et sa formation en planification d’événements au Collège LaSalle apporteront une aide précieuse à l’organisation.

> Côté Conseil immobilier (CCIMMO) est fière de compter depuis janvier 2011 sur les services de Daniel Cormier, évaluateur agréé. M. Cormier possède un savoir-faire à la fois en évaluation municipale et en expertise. CCIMMO ajoute ainsi un sixième membre à son équipe de Québec, qui offre des services en évaluation mobilière et immobilière, secteurs commercial et industriel, dans l’ensemble de l’est du Québec.

Une première canadienne en certification LEED L’immeuble Eight Avenue Place, dont SITQ est copropriétaire, est une tour de 49 étages d’une superficie de 1 100 000 pi2 située en plein cœur de Calgary. L’édifice vient d’obtenir la précertification LEED Platine de la part du U.S. Green Building Council, une première au Canada dans la catégorie des gratte-ciel à bureaux. Deux immeubles ont reçu cette certification aux États-Unis. Cet édifice est le premier au Canada où l’on utilise des techniques de distribution de chaleur qui contribuent à diminuer les coûts de construction et d’exploitation, tout en améliorant le confort thermique des occupants. Autres caractéristiques durables : système de gestion et de poste de commande de l’immeuble pour mesurer et gérer la consommation d’énergie; utilisation de l’air extérieur, à certaines températures, pour rafraîchir l’immeuble; réduction de 40 % de la consommation d’eau grâce à l’emploi d’urinoirs à débit très faible; 300 places de stationnement pour vélo avec douches à proximité. L’immeuble possède l'un des plus grands toits verts au Canada, couvrant une superficie de 30 000 pi2.

Un nouveau site Internet pour FPI Homburg Canada FPI Homburg Canada a lancé son nouveau site Web à la fin de décembre 2010, une vitrine conviviale et efficace pour ce fonds de placement immobilier canadien axé sur l’acquisition, la mise en valeur et l’entretien d’immeubles de haute qualité qui apportent une plus-value à long terme. Le site fournit une gamme complète de renseignements sur FPI Homburg Canada et met en lumière ses éléments distinctifs : un portefeuille établi, des services de gestion immobilière de première qualité et à valeur ajoutée, une culture d’exploitation qui favorise la croissance, une gouvernance solide et une équipe de gestion chevronnée formée à partir de l’interne. Il intègre notamment un moteur de recherche d’immeuble, une section dédiée aux investisseurs actuels et potentiels, et un service de nouvelles. www.fpihomburgcanada.com. Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Le groupe Solroc a 30 ans en 2011 Le groupe Solroc offre un large éventail de services dans divers domaines : études géotechniques, géologiques, hydrogéologiques et environnementales, réhabilitation de sites contaminés, sciences des bâtiments et des matériaux, témoignages d’experts en cour de justice. Il a pour mission de contribuer au succès des projets de ses clients en leur proposant des solutions fiables, économiques et adaptées en géologie, en ingénierie géotechnique, en génie civil et en environnement. Le groupe remercie chaleureusement les milliers de clients qui lui font confiance. Fort de son expertise, il offre des services de haute qualité et respecte le calendrier et le budget prévus, et ce, quel que soit le projet immobilier. www.solroc.com

Espaces revisités au Palais des congrès En misant en grande partie sur sa galerie commerciale au niveau 1, le Palais des congrès redéfinit ses superficies disponibles pour l’accueil d’expositions d’envergure. Grâce aux 200 000 pi2 supplémentaires affectés aux expositions commerciales et publiques, ce sont maintenant 398 618 pi2 dont disposent les entreprises à la recherche de salles multifonctionnelles au cœur de la ville, soit le double de surface depuis l’agrandissement du Palais en 2002.

Une acquisition du Groupe Montoni Montoni annonce l’acquisition de 2,5 millions de pieds carrés de terrain dans l’arrondissement du Faubourg Boisbriand, aux intersections des autoroutes 15 et 640 et aux abords d’une voie ferrée. Fondée en 1995, la division Construction du Groupe Montoni, chef de file dans le développement de bâtiments commerciaux et industriels, en est à son quinzième anniversaire. Son excellence a été reconnue à maintes reprises depuis 2001. L’entreprise fait partie du groupe très sélect des 50 sociétés privées les mieux gérées au Canada. Elle est devenue membre du Club Platine en 2007. www.groupemontoni.com

12e édition des Prix d’excellence en immobilier de l’IDU En partenariat avec Gascon et associés, avocats, et Hydro-Québec, l’IDU Québec invite les personnes à la tête d’un projet immobilier d’envergure et innovant, et substantiellement terminé au courant de l’année 2010, à poser leur candidature pour les Prix d’excellence en immobilier 2011 dans l’une ou l’autre des deux catégories, soit commerciale ou multirésidentielle. Depuis 2000, les Prix d’excellence en immobilier de l’IDU récompensent le travail d’individus responsables du succès d’un projet immobilier québécois remarquable. Cette remise de prix permet de faire connaître les meilleures réalisations immobilières au Québec. Elle aura lieu à l’occasion du lunch du Forum immobilier de Montréal, le 12 avril prochain. Vous avez jusqu’au 9 mars pour présenter votre candidature. http://prixexcellence.iduquebec.com

Andrée Houle, Hydro-Québec (présidente de la catégorie Commercial)

Danièle Lalande, Gascon et associés (présidente de la catégorie Multirésidentiel)

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Croissance chez Jones Lang LaSalle Montréal Jones Lang LaSalle Montréal, leader du secteur conseil en immobilier d'entreprise et présente dans 60 pays, a connu une importante croissance en 2010 avec l'acquisition d'une équipe de représentation de propriétaires, l’ouverture d'un bureau dans l’est de la ville ainsi que l’ajout de cinq courtiers. L’année 2011 s’annonce tout aussi passionnante grâce à plusieurs initiatives prévues à Montréal et partout au Canada. www.joneslanglasalle.ca

Des conférences en immobilier chez BDO BDO Canada a inauguré en octobre dernier une série de conférences axées sur les défis comptables, fiscaux et financiers en immobilier. Plus de 50 personnes ont assisté à ce premier volet, qui traitait de l’application des nouvelles normes comptables entrées en vigueur le 1er janvier 2011. Le calendrier des conférences trimestrielles sera publié sous peu! www.bdo.ca

De l'or pour Le Delta Le Delta a reçu une certification LEED-CS Or le 22 décembre dernier, devenant le premier édifice LEED de sa catégorie dans la région de Québec. www.lacapitale.com

Coaching privé en vue de l’examen de l’OACIQ Le Collège de l’immobilier du Québec offre une gamme complète de produits et services pour préparer les futurs courtiers à l’examen de l’Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). En plus du programme complet Courtier commercial (EEC.2F) et de la Reconnaissance des acquis et compétences, les candidats intéressés à se présenter à l’examen de courtier commercial de l’OACIQ peuvent se prévaloir de l’option de coaching privé, en petits groupes ou individuellement, en français ou en anglais. Ce coaching est aussi offert pour les programmes Courtier résidentiel et Courtier hypothécaire. Renseignements : Gaëtan Bourgoin au 514 762-1862, poste 169 ou gbourgoin@collegeimmobilier.com.

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Reconnaissance mondiale pour l'hôtel Le Germain-Dominion

Une solution de rechange aux ampoules à incandescence

L’hôtel Le Germain-Dominion fait partie de la Gold List 2011 du magazine Conde Nast Traveler, une référence mondiale dans le domaine du voyage et du tourisme. L’hôtel a eu une note globale de 94 %, l’une des plus élevées que puisse obtenir un établissement à partir d’une appréciation des lecteurs du magazine, pondérée selon cinq critères de qualité : chambre, service, repas, localisation et design. Le GermainDominion est un favori de cette liste depuis 2006. « Nous sommes particulièrement flattés de cet honneur parce qu’il résulte de la compilation des commentaires provenant d’un sondage annuel auprès de plus de 25 000 lecteurs », s’est réjouie Christiane Germain, coprésidente et chef de la direction du Groupe Germain. www.groupegermain.com

2012 marquera la fin des ampoules à incandescence classiques, progressivement retirées des rayons à partir de janvier 2011. Dès novembre, Philips offrira, à travers le pays, une nouvelle gamme d’ampoules à DEL à intensité variable et faciles à utiliser. Elles éclairent 25 fois plus longtemps qu'une ampoule à incandescence classique, consomment deux fois moins d'énergie qu'une fluocompacte et représentent une économie d'énergie de 80 % par rapport aux ampoules classiques.

Projet de Peikko Canada à Saskatoon Spécialiste de la conception et de la fabrication de produits structuraux, Peikko Canada, située à Québec, est sur le point de compléter son plus grand projet en Amérique du Nord à Saskatoon. Ce dernier, conçu avec le système structural préfabriqué de Peikko, consiste en un hôtel en béton de 11 étages. L’année 2011 s’annonce très prometteuse pour Peikko, avec des projets d’envergure dans plus de 25 pays.

Nouveau programme de reconnaissance chez Garda Chef de file dans le secteur de la sécurité physique au Canada, Garda est fière de dévoiler son nouveau programme de reconnaissance Ambassadeur Garda, qui permet aux clients de souligner le travail exceptionnel des employés à leur service. www. gardaambassadeurs.com

Brocollini Construction à Gatineau Deux édifices certifiés LEED® Or sont actuellement en construction à Gatineau pour le compte du ministère des Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC), qui souhaite pallier son manque d'espace.

22 Eddy Street L’édifice à bureaux de 15 étages et d’une superficie de 690 000 pi2 qu’on érige sur la promenade du Portage, au cœur du centre-ville, est adjacent à l’édifice existant du TPSGC. Son architecture, alliant certaines caractéristiques patrimoniales et d’autres issues des technologies modernes, optimise l’espace tout en restaurant et améliorant un important élément du tissu urbain du centreville. Pour observer la construction en temps réel : http://www.broccolini.com/22 eddy.html

455 de la Carrière Boulevard de la Carrière, on construit un édifice à bureaux de 12 étages et de 484 000 pi2 qui témoigne d’un juste équilibre entre planification efficace, préservation et restauration d’un champ vert naturel. Il s’intégrera avantageusement à son environnement en tirant profit des attraits du site, notamment l’abondance d’arbres mûrs et une superbe vue sur le lac Leamy. Son architecture, à la fois intemporelle et à la fine pointe de la technologie, traduit l’engagement environnemental de Broccolini ainsi que ses préoccupations quant à la qualité de son développement. Pour observer la construction en temps réel : http://www.broccolini.com/ 455DLC.html

Printemps 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

MOT DE L’IDU

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année 2011 sera cruciale pour ce qui concerne les représentations nécessaires auprès des instances gouvernementales, autant au provincial qu’au municipal, afin que les villes du Québec puissent affronter leurs défis à court et long terme et se doter d’une vision d’avenir.

Heureusement, je constate depuis mon arrivée que les propriétaires, les gestionnaires et les développeurs peuvent être rassurés : ils sont représentés par un conseil d'administration expérimenté dont les membres proviennent de toutes les professions de l'immobilier. Ils peuvent aussi compter sur l'équipe du Conseil régional présidé par M. Michel Bélanger, qui effectue un excellent travail. Comme le mentionnait le maire Tremblay lors d’un point de presse le 1er décembre dernier, « nous ne pouvons pas indéfiniment augmenter les taxes ». La Ville doit faire le ménage, alléger le poids de ses structures et de ses unités de services, et repenser les conditions de travail qu’elle consent à ses employés. Elle promet de le faire. Il faut nourrir des ambitions pour Montréal et choisir une direction de développement. L’IDU Québec a favorisé des pistes de solution au cours des dernières années, dont une hausse des droits d’immatriculation et de la taxe sur l’essence. Toutefois, il est impératif que la Ville procède aux rationalisations qui s’imposent dans les dépenses de l’appareil municipal, et ce, dans les plus brefs délais. De plus, il ne faut pas empoisonner la vie des utilisateurs de véhicules en rendant le stationnement impossible ou ridiculement onéreux dans les quartiers centraux.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2011

Le récent budget fait plus de tort que de bien aux jeunes familles, sans lesquelles l’avenir de la métropole pourrait se révéler fort sombre. Par ailleurs, le marché des édifices à bureaux stagne à Montréal. L’absence de nouvelles tours à bureaux au centre-ville depuis quelque temps est symptomatique d’un malaise. De plus en plus, les entreprises qui y sont déjà installées sont attirées par les prix plus abordables de la banlieue, souvent plus facile d’accès. L’IDU Québec est plus que déterminé à appuyer la Ville de Montréal en canalisant la mobilisation des divers acteurs de la scène immobilière et de la scène économique montréalaise de sorte que, tous ensemble, nous puissions amener le gouvernement provincial à doter notre métropole de réels moyens financiers qui permettront d’abolir la taxe sur les stationnements et de contenir la hausse des taxes foncières. L’IDU Québec, en plus de s’intéresser de près à la fiscalité municipale, poursuit son travail relativement à plusieurs autres enjeux, avec la collaboration des membres de ses nombreux comités. Le comité sur l’urbanisme a déposé un mémoire sur la révision de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme à Québec, qui sera présenté en commission parlementaire au ministère des Affaires municipales en début d’année. Le comité sur l’environnement a rencontré les représentants du ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs (MDDEP) en partenariat avec l’Union des municipalités du Québec et le Conseil patronal de l’environnement du Québec (CPEQ); d’autres rencontres sont prévues sous peu. Le comité Bâtiment vert/LEED a terminé son étude sur la mise en œuvre d’incitatifs municipaux à l’écoconstruction et à l’écorénovation. L’IDU Québec présentera les demandes aux instances gouvernementales au cours de l'année 2011. Je remercie tous nos membres pour leur confiance et leur constant support, et je nous souhaite un succès retentissant pour l’année 2011!

Guy Charron Président du conseil Institut de développement urbain du Québec

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BUREAUX À LOUER 6300, rue Auteuil Brossard Jusqu’à 17 400 pi2 contigus Près du Mail Champlain 10 minutes du centre-ville

6400, rue Auteuil Brossard Jusqu’à 10 222 pi2 contigus

PHASE 3 EN DÉVELOPPEMENT PHASES 1 et 2 LOUÉES

PARC D’AFFAIRES SUR LE GOLF 4605, rue Lapinière, Brossard 100 000 pi2 Bureaux exécutifs et écoénergétiques de haute qualité

Informations ocoulombe@immocredit.ca www.immocredit.ca

poste 23

450 671-6300

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