Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 2

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VOLUME 4 | NUMÉRO 2

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VOLUME 4 | NUMÉRO 2

5 MOT DE LA RÉDACTION Le pouvoir des promoteurs : choisir le beau

28 MONDE MUNICIPAL Quand art et affaires s’associent Par Caroline St-Hilaire

Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

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7 ENTREVUE Phyllis Lambert Architecture et démocratie

29 COUP D'ŒIL Le Nordelec : un immeuble du passé tourné vers l’avenir Par Mathieu-Robert Sauvé

Par Danielle Ouellet

12 ENJEU Quand le salut des édifices religieux réside dans la conversion

QUÉBEC 34 Édifice Fondaction CSN à Québec : du bois et du génie Par Serge Beaucher

Par Catherine Flores

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18 FOCUS Perspectives 2011-2012 au Sommet de l'immobilier de Montréal Par Danielle Ouellet

MONTRÉAL 24 Vers 2017 : pour célébrer nos réussites Par Guy De Repentigny

26 Immobilier commercial au centre-ville de Montréal : des taux d'inoccupation à la baisse Par Alexandre Côté

42 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF : Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Serge Beaucher, Jacques Boisvert, Alexandre Côté, Catherine Flores, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

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41 EN TOUTE JUSTICE Clauses de renouvellement de bail Par ME Lise Bergeron

42 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Immobilier commercial au MIPIM Par Jacques Boisvert

47 BRÈVES IMMOBILIÈRES 50 MOT DE L’IDU Par Guy Charron

Par ME James Papadimitriou

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

www.jacquesboisvert.com

Par Steve Gilbert

27 DROITS ET OBLIGATIONS Comment rentabiliser le toit de votre immeuble

Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

39 Entretenir son immeuble, légalement

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire) PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Monic Richard

IMPRESSION : COLLABORATION À CE NUMÉRO : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. Me Lise Bergeron, Guy Charron, Guy De Repentigny, 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8 Steve Gilbert, Me James Papadimitriou et Caroline St-Hilaire DISTRIBUTION EN KIOSQUE : RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Messageries de Presse Benjamin Hélène Larue ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : DIRECTRICE ARTISTIQUE : Convention no PP 41614528 Carole Bordeleau PUBLICITÉ : Zoé Lafond, directrice

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

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MOT DE L A RÉDACTION

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Le pouvoir des promoteurs: CHOISIR LE BEAU

Danielle Ouellet

D'entrée de jeu, dans cette édition d'Immobilier commercial, l'architecte Phyllis Lambert donne le ton : « La consultation est la seule façon de construire une ville. » Et si, pour elle, les citoyens et les citoyennes doivent être au cœur de ce processus, elle insiste sur l'importance du rôle des promoteurs dans la ville. Ceux-ci, avec l'effervescence immobilière actuelle à Montréal, « sont véritablement en train de construire une ville », rappelle-t-elle.

Les promoteurs immobiliers ont le pouvoir de créer le beau. En effet, ils ont la plupart du temps le dernier mot en matière de construction, la contribution des architectes étant encore trop souvent limitée par des contraintes budgétaires. Chose certaine, au delà de l'utile, les gens recherchent de plus en plus l'agréable et, heureusement, de plus en plus de promoteurs le comprennent. Choisir la beauté demeure toujours possible.

La conversion d'édifices religieux en édifices à vocation laïque est aussi l'occasion de conserver la beauté de notre patrimoine historique. L'article de la journaliste Catherine Flores fait état de la situation actuelle à Montréal. Bien que les coûts de conservation et de rénovation soient souvent très élevés, les promoteurs ont toujours le pouvoir, ici aussi, de miser sur l'esthétique.

Le succès de l'édifice industriel le Nordelec à Montréal, converti pour répondre aux besoins de l'avenir, ainsi que celui de l'édifice Fondaction CSN à Québec, tout fait de bois et inondé de lumière naturelle, illustrent bien, par ailleurs, l'attrait de l'harmonie en construction.

Cette notion du beau fait son chemin auprès des promoteurs, sans doute parce qu'elle se révèle rentable. Au Sommet immobilier de Montréal, en avril dernier, François J. Le Rouzès, vice-président, Acquisitions et développement, est du Canada, chez First Capital Realty, a parlé de l'aménagement paysager comme d’une valeur ajoutée, dans le cas de la construction de centres commerciaux. Ses propos, ainsi que ceux de ses collègues sur les perspectives 2011-2012 de l'immobilier commercial, sont rapportés dans nos pages.

Bonne lecture !

Danielle Ouellet, Ph. D. Rédactrice en chef, Immobilier commercial Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Notre force réside dans nos membres

L’IDU QUÉBEC TIENT À REMERCIER SPÉCIALEMENT SES PARTENAIRES ANNUELS QUI CONTRIBUENT GRANDEMENT À SON SUCCÈS C’est avec une grande fierté que depuis plusieurs années, l’IDU Québec a la chance de compter sur la fidélité de ses quatre partenaires: Aecon, Stikeman Elliott, Avison Young et Magazine Immobilier commercial. Grâce à leur support, l’IDU peut mettre sur pied de nombreux projets d’envergure afin de poursuivre sa mission et ainsi soutenir le réseau de l’immobilier au Québec.

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PHOTO : MONIC RICHARD

ENTREVUE

Phyllis Lambert ARCHITECTURE ET DÉMOCRATIE Par Danielle Ouellet

Promouvoir l'architecture contemporaine et préserver le patrimoine urbain, voilà deux lignes d'intervention sans cesse entrelacées tout au long de la carrière de l'architecte montréalaise Phyllis Lambert.

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ENTREVUE

O

ctogénaire visionnaire et prolifique, d'une grande lucidité quant à l'avenir du développement urbain à Montréal, elle est de ceux et celles qui animent encore au quotidien la vie démocratique de la métropole.

Deux convictions profondes la stimulent : l'architecture et le design s'inscrivent intimement dans la trame urbaine, et la société civile doit être à l'origine de toutes les décisions d'aménagement. La pensée de Phyllis Lambert s'incarne aujourd'hui

«

UNE VISION POUR LA VILLE « La Ville n'a pas une vision de la ville !, lance l'architecte d'entrée de jeu. L'architecture va au-delà du simple béton.

Actuellement, de nombreux groupes présentent des projets au moment même où l'aménagement et le développement de la région métropolitaine sont à l'ordre du jour. Nous sommes à un tournant névralgique et le moment est idéal pour prendre les meilleures décisions possibles. »

»

Les gens sont réceptifs. Les nouvelles manières de faire s'incarnent... et petit à petit, l'oiseau fait son nid.

dans son engagement citoyen et communautaire. Entre deux voyages, elle s'arrête un moment pour partager sans complaisance son appréciation de la conjoncture montréalaise.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été Automne 2011 2010

Dans ce contexte, Phyllis Lambert ne lésine pas sur les moyens. En 2009, elle a mis sur pied, avec Dimitri Roussopoulos et Dinu Bumbaru, l'Institut de politiques alternatives de Montréal (IPAM), qu'elle

préside toujours. Celui-ci s'ajoute à une longue liste d'institutions qu’elle a créées et qui jalonnent son impressionnante feuille de route – notamment Héritage Montréal en 1975, qui se consacre à la préservation du patrimoine urbain et architectural montréalais, la Société d’amélioration de Milton-Parc en 1979, projet de rénovation d’habitation coopératif le plus important au Canada, et le Centre canadien d’architecture (CCA) en 1979. Cet établissement culturel d'avantgarde a pour mission de sensibiliser le public au rôle de l’architecture dans la société, de promouvoir la recherche de haut niveau dans ce domaine et de favoriser l’innovation dans la pratique du design.

Le CCA rayonne dans le monde entier et accueille des chercheurs passionnés d'innovation.

Résolument tourné vers l'avenir, l'IPAM se veut « un modèle crédible de développement pour Montréal », écrira-t-elle.

Indépendant et multidisciplinaire, il se positionne comme un laboratoire d'idées

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et une véritable initiative citoyenne. Son but : élaborer un modèle original, propre à Montréal, d'urbanisme durable, de développement économique et de démocratie locale. Côté démocratie, Phyllis Lambert a pavé la voie notamment avec les grandes consultations publiques qu'elle a animées autour de l'aménagement de la rue McGill College, et, par la suite, avec celles relatives au Vieux-Port. Mais il reste du chemin à parcourir : « Montréal n'est malheureusement pas très démocratisée, déplore-t-elle. Il n'y a pas qu'une seule manière d'agir. Nous sommes en compétition avec Toronto et New York. Nous devons nous positionner le mieux possible. Les gens doivent s'engager dans les processus de décisions et c'est ce que nous encourageons. » Changer les mentalités, autant du côté des décideurs que de celui des citoyens, prend du temps, mais Mme Lambert y croit : « Les gens sont réceptifs. Les nouvelles manières de faire s'incarnent... et petit à petit, l'oiseau fait son nid. » Pour appuyer ses propos, l'architecte rappelle avec plaisir le succès de la grande Agora citoyenne sur l'aménagement et le développement de la région métropolitaine de Montréal, organisée par l'IPAM en décembre dernier : « Plus de 400 citoyens représentant des organismes civils ou publics aux préoccupations diverses – pauvreté, patrimoine, logement social et justice sociale, écologie, planification urbaine, transport et démocratie – et provenant des différentes couronnes de la métropole ont réfléchi pendant deux jours à un plan d'aménagement intégré la région motropolitaine de Montréal. Le modèle souhaité intégrera les stratégies de développement économique ou social, la mise en valeur de l'environnement, du patrimoine et des paysages, les activités agricoles, l'amélioration de la mobilité des personnes et des marchandises et les conditions de logement.

Des conférenciers ont aussi raconté l'aventure de villes comme Boston, Lyon, Portland et Vancouver. Phyllis Lambert souligne une leçon primordiale qui se dégage de ces expériences, soit l’importance d'éviter les décisions précipitées : « Là où la réussite était au rendez-vous, il a fallu 10 ans pour que tous s'arriment et s'entendent sur un projet commun. Ce sont les gens qui décident et il faut accepter les contraintes de cet exercice de démocratie et d'éducation. »

«

Là où la réussite était au rendez-vous, il a fallu 10 ans pour que tous s'arriment et s'entendent sur un projet commun. Ce sont les gens qui décident et il faut accepter les contraintes de cet exercice de démocratie et d'éducation.

»

Ils doivent en être conscients. Notre système économique est ainsi fait qu'ils veulent faire de l'argent. Mais il est très important de ne pas perdre de vue le portrait d'ensemble et d'élaborer des projets qui ajoutent une plus value architecturale et sociale au paysage urbain. » Optimiste quant à la réponse des promoteurs, Mme Lambert rappelle une heureuse collaboration, en 2008, dans le cadre d'un projet de condos qui impliquait la construction de deux ou trois bâtiments et l'aménagement paysager du site : « Nous avons formé une table de concertation

ès de 7000 unités Maître d’œuvre de pr près d’habitation depuis plus de deux décennies, le Groupe Cholette a remporté, entre autres prix, le prestigieux titre de Grand bâtisseur de l’année en 2009.

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Aux promoteurs de grands projets, Phyllis Lambert adresse une mise en garde : « Les développements urbains actuels favorisent de plus en plus la densification démographique. Les promoteurs sont véritablement en train de construire une ville.

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composée de propriétaires résidentiels et commerciaux, d'institutions et de personnes qui travaillent dans le quartier pour réfléchir avec le promoteur. Le processus a été très apprécié par tout le monde, y compris par la Ville, mais surtout par le promoteur lui-même. »

LA CONCERTATION AVANT TOUT Les exercices démocratiques encouragés et même provoqués par Phyllis Lambert passent inévitablement par la concertation, une opération qui, selon elle, gagnerait à être plus répandue : « Ces exercices doivent prendre exemple sur de magnifiques aménagements réussis tels que le Quartier international de Montréal, un projet mené avec les propriétaires du quartier en partenariat avec

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la Ville et la province, ou encore celui du Quartier des spectacles, dont des organismes et des gens du quartier ont planifié l'implantation pendant une dizaine d'années. « Les grands projets en cours à Montréal n'ont pas fait l'objet de véritables consultations, regrette-t-elle. Il y en a eu certaines, plutôt informelles, du côté de l'Université McGill quant à une nouvelle utilisation de bâtiments d'institutions relocalisées, comme l'Hôpital de Montréal pour enfants, l'Hôpital Royal Victoria et l'Hôpital général de Montréal, mais c’est tout. Pas de consultations formelles non plus du côté du nouveau Centre hospitalier de l'Université de Montréal (CHUM).

« Pourtant, la consultation est la seule façon de construire une ville. De nombreux citoyens et citoyennes possèdent une formation magnifique, de premier plan, dans différents domaines. Nous devons les inciter à partager leurs connaissances. » Comme à son habitude, Phyllis Lambert ne se contente pas de paroles, elle agit. À titre de vice-présidente de la Table de concertation du centre-ville Ouest, elle convie, depuis 2008, propriétaires, associations, institutions, résidents, étudiants et gens d'affaires à élaborer un plan d'aménagement pour ce secteur borné par les axes Bishop, Sherbrooke, Atwater et la falaise. Les buts souhaités : densification résidentielle, verdissement et revitalisation du quartier.

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«

Certains quartiers de Montréal, HochelagaMaisonneuve et Montréal-Nord par exemple, comptaient de nombreux bâtiments désaffectés dont la présence contribuait à dévaloriser l'ensemble du secteur. Nous avons voulu aider des entreprises de quartier à mettre en place et à financer des projets d'habitation.

»

Le consensus s'est toutefois cristallisé autour d'une notion qui a émergé pour ce secteur désormais nommé le Quartier des grands jardins : « On y trouve en effet de nombreux jardins, rappelle Phyllis Lambert, dont plusieurs élaborés et entretenus depuis longtemps par des communautés religieuses – Sulpiciens, Sœurs grises, Congrégation Notre-Dame – et d'autres comme celui du Centre canadien d'architecture et le Square Cabot, dont le réaménagement est déjà prévu. Il faut absolument que cette richesse environnementale devienne accessible au public, c’est une bonne manière d'amener la montagne en ville. » Des séances d'information et des consultations publiques sur l'avenir de ce secteur ont débuté en mars dernier et les préoccupations sont de trois ordres : l'amélioration de la qualité de vie, la mise en valeur des richesses architecturales et urbaines, et le soutien de l'activité économique. La parole est aux citoyens!

ÉCLECTISME ET EFFICACITÉ Affectueusement surnommée « Jeanne d'architecture », Phyllis Lambert mène plusieurs combats et celui des logements sociaux lui tient particulièrement à cœur : « Certains quartiers de Montréal, Hochelaga-Maisonneuve et Montréal-Nord par exemple,

comptaient de nombreux bâtiments désaffectés dont la présence contribuait à dévaloriser l'ensemble du secteur. Nous avons voulu aider des entreprises de quartier à mettre en place et à financer des projets d'habitation. » C'est dans cette perspective qu’elle a mis sur pied le Fonds d'investissement de Montréal (FIM) il y a quinze ans, un organisme qui a amorcé récemment sa troisième phase de développement. Ce modèle de financement innovateur est le seul fonds privé au Canada orienté vers la revitalisation des quartiers défavorisés au moyen de la rénovation des bâtiments résidentiels.

Active et passionnée, Phyllis Lambert termine l'écriture d'un livre sur l'histoire de l'édifice Seagram à New York, à l'érection duquel elle a participé dans les années 1950, et elle s'enthousiasme pour l'effervescence qu'elle ressent à Montréal : « La Ville doit se développer de manière écologiquement saine et reverdir.

C'est tellement excitant en ce moment, car nous commençons véritablement à comprendre que pour réussir, nous devons travailler ensemble. » ,

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Quand le salut des édifices religieux

RÉSIDE DANS LA CONVERSION Par Catherine Flores

Diminution de la pratique religieuse, vieillissement des communautés et congrégations...

L’avenir du patrimoine religieux de « la ville aux 100 clochers » soulève de nombreuses questions.

Dans la recherche de solutions pérennes, les promoteurs immobiliers ont un rôle-clé à jouer. ÉGLISES BRADÉES ? À en croire certains médias, on assiste aujourd’hui à Montréal à une véritable razzia immobilière dans les églises désertées. Une perception déformée de la réalité, selon Mgr Jean-Jacques Martin, économe, directeur des finances et de 12

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l'administration au diocèse de Montréal. « Oui, plusieurs fabriques paroissiales éprouvent des difficultés à entretenir leur église, mais sur les 215 églises et presbytères que compte Montréal, une dizaine seulement font l’objet d’une demande

de fermeture, nuance-t-il. Et il faut savoir qu’une église fermée ne se retrouve pas d’emblée sur le marché immobilier. Ainsi, dans la dernière décennie, sur les 48 églises fermées par le diocèse, seulement quatre ont été vendues à des promoteurs. »

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«

Plus de la moitié de ces églises fermées sont demeurées des lieux de culte.

Lorsqu’il accepte la demande de fermeture d’une église, le diocèse privilégie d’abord la cession de cette dernière à une autre communauté chrétienne, catholique ou non. Puis, il cherche à répondre aux besoins sociaux des habitants du quartier. « Si une église doit changer de vocation, nous souhaitons qu’elle continue d’une certaine façon à desservir la population », explique Mgr Martin. L’église St-Bernard, transformée en gymnase pour le collège Mont-Royal, l’église Saint-Mathias-Apôtre, devenue le Chic Resto Pop, sont des exemples représentatifs de cette volonté.

Sur les 48 édifices mentionnés par Mgr Martin, 19 ont connu une destinée de ce type. Ce n’est donc qu’en dernière option qu’une église ou un presbytère sont proposés au domaine privé. Le prix de vente se situe alors le plus souvent entre 300 000 $ et 1,5 million.

d'âge se situe à 75 ans - et leur nombre décline. On estime que dans quelques années, des centaines de leurs immeubles seront à vendre au Québec. Car pour subvenir à leurs besoins, ces communautés n’ont souvent d’autre choix que de se séparer de leur riche patrimoine immobilier, devenu trop lourd à entretenir.

LA PROPRIÉTÉ N’EST PAS TOUJOURS UNE SINÉCURE

« Nous avons aussi dû débourser 800 000$ pour réfectionner la devanture et changer 250 fenêtres », rapporte son directeur, Pierre Marquis. Les frais d’entretien de cet élégant édifice patrimonial conçu par Ernest Cormier représentent 400 000 $, un budget de taille pour les 10 organismes communautaires abrités par le centre.

Et les toitures sont à refaire...

« Recycler » une église n’a rien d’évident.

Même si la Ville accepte d’accorder le changement de zonage, la structure et les volumes de tels édifices ne se prêtent pas facilement à une transformation architecturale intérieure. Le passage du bulldozer apparaît parfois comme l’ultime solution, même si elle heurte la population.

La vocation institutionnelle est à privilégier, mais parfois, il vaut mieux laisser vendre un bâtiment au privé que de le laisser se détériorer.

»

- Dinu Bumbaru

Les instituts religieux, tels que les couvents, suscitent un intérêt beaucoup plus vif de la part des promoteurs. Rien d’étonnant : bâtis sur des terrains idéalement situés, ils représentent un patrimoine immobilier d’une très grande valeur. Sur l’île de Montréal, celle-ci atteindrait 1,2 milliard pour l'ensemble des propriétés des communautés religieuses, selon l’estimation de la Ville de Montréal. Les membres des communautés vieillissent - la moyenne

Coûteux, l’entretien d’un immeuble religieux peut rebuter les investisseurs, surtout quand l’immeuble est classé : les propriétaires se voient contraints par la loi à assumer l’entretien et la préservation sans systématiquement recevoir d’aide financière, et ils doivent demander des autorisations pour toute modification qu’ils souhaiteraient apporter. S’ajoutent d’importants frais de mise aux normes. À titre d’exemple, à ce chapitre, le Centre des services communautaires du Monastère, propriétaire du monastère des Pères du Très-Saint-Sacrement depuis 1998, a dépensé 3,2 millions.

QUAND LA TRANSACTION TIENT DU CHEMIN DE CROIX La vente de biens immobiliers religieux peut se révéler un processus laborieux, pour les vendeurs comme pour les acheteurs.

Le gouvernement, les municipalités et les regroupements de citoyens s’en mêlent souvent, ce qui allonge considérablement les délais et parfois met en échec la transaction. Dans son mémoire présenté l’automne dernier à la commission parlementaire chargée de l’étude du projet Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENJEU

de loi sur le patrimoine culturel, l’Association des trésorières et des trésoriers des instituts religieux (ATTIR) souligne que les légitimes soucis d’aménagement du territoire et de protection du patrimoine culturel peuvent, faute de règles claires, léser le droit des propriétaires de vendre leurs immeubles à un juste prix et dans des délais raisonnables.

L’ATTIR pointe plusieurs difficultés, dont l’assujettissement d’édifices religieux à un zonage parfois excessivement restrictif et le droit de véto des citoyens riverains sur les changements de la répartition du territoire en zones. Cela fait craindre aux propriétaires d’immeubles religieux patrimoniaux une utilisation inappropriée de pouvoirs par des personnes ou des groupes qui par ailleurs n’ont à assumer aucune responsabilité financière à l’égard

des biens patrimoniaux. Quand le statut patrimonial d’un édifice n’a pas été évalué par le ministère québécois de la Culture, des Communications et de la Condition féminine, il revient aux municipalités de le faire, alors que celles-ci ne disposent pas toujours des connaissances ou expertises nécessaires. Faute de critères clairs d’évaluation prévus par la loi, l’issue est imprévisible.

L’ATTIR plaide pour un meilleur équilibre des responsabilités et pour la mise en place d’un inventaire des édifices religieux qui permettrait aux municipalités de mesurer la véritable valeur patrimoniale de ces immeubles. Elles seraient ainsi en mesure, après consultation des citoyens concernés, de choisir les immeubles à protéger et de prescrire les règles de leur réutilisation.

Les zones grises créées par la situation actuelle favorisent les controverses, comme celle soulevée récemment par la vente du couvent Mont-Jésus-Marie par l’Université de Montréal au Groupe Catania.

La transaction, au montant de 21 millions, bien que jugée acceptable par l'Office de consultation publique, le Comité ad hoc d'architecture et d'urbanisme, le Conseil du patrimoine, le Comité consultatif d'urbanisme, Héritage Montréal, les Amis de la montagne et le ministère de la Culture, est devenue l’enjeu de luttes politiques.

C’est la Cour supérieure qui devra finalement se prononcer sur le sort du projet.

Cette incertitude a semble-t-il refroidi le partenaire de Catania, la firme Sotheby’s, qui a pris ses distances dans ce projet de copropriétés de luxe. Le contrat d’exclusivité liant les deux firmes a pris fin, révélait La Presse Affaires en février dernier.

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DES PROJETS AVEC UNE ÂME La préservation du patrimoine religieux et la vente de propriétés religieuses à des investisseurs privés ne sont pourtant pas antinomiques, reconnaît Dinu Bumbaru, directeur des politiques à Héritage Montréal. « La vocation institutionnelle est à privilégier, mais parfois, il vaut mieux laisser vendre un bâtiment au privé que de le laisser se détériorer », affirme-t-il.

S’il regrette le manque de vision d’ensemble des organismes décisionnaires et l’absence de balises, M. Bumbaru croit cependant qu’une prise de conscience s’opère chez les promoteurs comme chez les fonctionnaires municipaux. Une conviction partagée par Mgr Martin. « On devrait assister à l’émergence de nouveaux types d’ententes, satisfaisantes du point de vue de la conservation du

patrimoine, des intérêts des citoyens comme de ceux des investisseurs privés », estime ce dernier. Et de mentionner le projet Liguori, dans Villeray, entrepris par le Groupe d’investissement Van Houtte en collaboration avec SOGEDIM. Ce projet résulte de la vente de la propriété des pères Rédemptoristes à l’angle du boulevard Crémazie et de la rue Lajeunesse, entérinée le 18 mars dernier par le conseil d’arrondissement de Villeray–Saint-Michel–Parc Extension.

Outre un terrain de 12 693 m2, la propriété englobe le monastère et l’église SaintAlphonse-d'Youville. Un investissement de 80 millions pour les promoteurs, qui prévoient la construction de 221 unités de copropriété. Le projet a su répondre aux exigences des Pères et du conseil

d’arrondissement : le monastère sera transformé en coopérative d’habitation et la bâtisse de l’église accueillera des bureaux, dont 15 à 20 % seront occupés par des groupes communautaires. Le développement durable est également pris en compte, puisque les promoteurs visent une certification LEED. Pour Pascal Selam, président de SOGEDIM, allier les approches commerciale, sociale et développement durable à l’aspect préservation du patrimoine représentait un défi stimulant. « Je pense que c’est ce qui a avant tout retenu l’intérêt de Van Houtte. Notre projet démontre qu’on peut faire quelque chose de plus intéressant pour tout le monde que du condo traditionnel. Dans l’immobilier, l’innovation a aussi sa place ! », s’exclame-t-il.

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Sans laisser de trace.

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«

Il faut s’attendre dès le départ à une grande sensibilité de la population.

Les processus d’approbation peuvent être très longs, témoigne-t-il. Pour ce projet, il a fallu l’adhésion de pas moins de huit instances.

»

- Stéphane Côté

Cette envie d’innover anime également les firmes Thibault, Messier, Savard et associés ainsi que Développement McGill, promoteurs du projet 7400 Saint-Laurent, l’ancien Institut des sourds et muets, qu’ils ont acheté aux Clercs de Saint-Viateur.

Leur projet consiste en la création de 302 logements répartis en quatre édifices :

le bâtiment principal d'origine, imposant édifice patrimonial qui conservera sa structure, et trois nouvelles constructions ne dépassant pas six étages. Sont également prévus un stationnement souterrain de 300 places et des espaces verts. Les promoteurs se sont engagés à laisser non construit un tiers du terrain. Le projet de 90 millions s’échelonnera sur cinq ans et les logements seront vendus entre 150 000 et 650 000 $. Afin de répondre à la politique familiale de l’arrondissement, 15 % des habitations seront des logements abordables et 60 logements comprendront entre trois et quatre chambres à coucher.

Pour Stéphane Côté, président de Développement McGill, dont la firme détient une certaine expérience dans la conversion d’immeubles patrimoniaux, le succès de ce type de projet réside dans une grande préparation.

« Il faut s’attendre dès le départ à une grande sensibilité de la population. Les processus d’approbation peuvent être très longs, témoigne-t-il. Pour ce projet, il a fallu l’adhésion de pas moins de huit instances. » M. Côté souligne l'excellente collaboration des fonctionnaires de l’arrondissement, qui avaient à cœur de faire de ce projet une réussite pour le quartier.

Martin Galarneau, vice-président, Affaires corporatives et développement, chez Thibault, Messier, Savard et associés, souligne que la satisfaction des promoteurs va bien au-delà du bénéfice financier attendu. « Je pense que nous avons démontré un certain leadership dans un type de réalisation qui devrait devenir une tendance. Je suis fier de ce projet rassembleur qui contribue à la revitalisation du quartier Villeray–Saint-Michel– Parc Extension. » ,

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Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PERSPECTIVES 2011-2012 Le Sommet immobilier de Montréal, tenu en avril dernier, a accueilli de nombreux spécialistes de différents secteurs qui ont partagé leurs expériences et leurs observations.

Quatre d'entre eux se sont réunis pour discuter des perspectives 2011-2012. Les voici de nouveau rassemblés pour livrer leurs points

«À

Montréal, la demande est énorme actuellement pour des condominiums à coût abordable, entre 150 000 et 200 000 $. Les prix ont grimpé d'environ 50 000 $ en moyenne au cours des dernières années et la tendance se maintient.

Les acheteurs, surtout des premiers acheteurs, sont de jeunes DAVID OWEN couples professionnels ou des Président immigrants qui veulent investir, Mondev Construction mais pas trop. Ils préfèrent acquérir un condo plutôt que de payer un loyer.

de vue à Immobilier commercial.

«N

os centres commerciaux offrent à la clientèle les produits d'usage quotidien tels que épicerie, pharmacie, banque, alcool, quincaillerie ainsi que différents services, médicaux par exemple. Nous nous concentrons actuellement sur l'acquisition FRANÇOIS J. LE ROUZÈS et la transformation de sites, Vice-président, Acquisitions et surtout de centres commerciaux développement, est du Canada, First Capital Realty déjà en place. Nous en possédons plus de 35 dans la région de Montréal et le double dans l'est du Canada. Notre entreprise, inscrite à la bourse de Toronto, est propriétaire de 179 centres commerciaux en milieu urbain d’un bout à l’autre du pays. « Chaque centre commercial pose des défis qui lui sont propres : repositionnement de l’épicerie, agrandissement de la pharmacie, élimination du mail intérieur ou, comme à Beaconsfield, reconfiguration de cet espace en un corridor intérieur vitré accessible par de multiples portes depuis le trottoir, ce qui permet aux clients de faire leurs achats à l’abri des intempéries ou de profiter d’une promenade extérieure par beau temps. Dans certains cas, il faut carrément tout > Suite page 20 démolir et reconstruire à neuf.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

« Les acheteurs sont nombreux à profiter des taux d'intérêt très bas, mais la prudence est de mise pour les promoteurs.

Les taux augmenteront l'été ou l'automne prochain. Cela est inévitable, car ils ont atteint un plancher historique. Le gouvernement a récemment resserré les conditions de crédit, et heureusement, parce que le marché est déjà surchauffé.

Tout va vraiment très bien, un peu comme aux États-Unis il y a cinq ans; mais si le marché tombe, les conséquences seront très dures. Il faut à tout prix éviter le désastre de la bulle immobilière vécu par les Américains depuis trois ans.

Le marché montréalais se trouve à une étape très dangereuse.

Pour me prémunir d'un éventuel effondrement du marché, je suis très prudent, j'évite les gros projets, je me concentre sur de plus modestes. > Suite page 20

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FOCUS

au Sommet de l'immobilier de Montréal

«En

Propos recueillis par Danielle Ouellet

2010, les marchés commercial, résidentiel et industriel se sont comportés de manière très différente.

«M

« La crise économique étant derrière nous, le marché commercial reprend de la vigueur. Le secteur de l'aliMATHIEU COLLETTE mentation, par exemple, Directeur, Immobilier Groupe Altus n'a pas été affecté par la récession; au contraire, les gens ont déserté les restaurants au profit de la cuisine maison.

De nombreuses épiceries ont vu leur volume de ventes augmenter.

Les propriétaires cherchent à se relocaliser dans de nouveaux secteurs ou souhaitent agrandir et remettre à jour leur bâtiment principal. « Côté résidentiel, nous observons une très forte croissance de la demande de terrains, d'unités de copropriété, de maisons de ville et même de maisons unifamiliales. Au début de l'année 2010, l'augmentation anticipée des taux d'intérêt, la nouvelle loi qui restreint les hypothèques à une période de 30 ans ainsi que l'augmentation de la valeur des permis de construction ont contribué à convaincre les gens de devancer leurs achats. « Le secteur industriel est pour sa part très au ralenti depuis la crise de 2009, notamment en raison de l'économie américaine en baisse et de la force du dollar canadien. > Suite page 21

algré les difficultés des industries manufacturières au cours des dernières années, l'immobilier industriel a continué de croître, mais lentement. Les nouvelles constructions en 2010 ont totalisé quelque 1,5 million de pieds carrés, dont environ 750 000 au cours du dernier trimestre. Ce nombre a déjà atteint près de 900 000 au cours du premier trimestre de 2011. Nous prévoyons plus de deux millions de nouveaux pieds carrés en 2011, l'un des principaux projets étant le centre de distribution Sobey's (IGA) de près de 500 000 pi2 à Terrebonne.

« Cette expansion exige de l'espace. La disponibilité et les prix des terrains pour des constructions de type industriel varient selon leur situation géographique. Sur l'île de Montréal, les terrains les mieux situés, mais plus rares, se trouvent autour de l'aéroport PierreSERGE DUVAL Elliott-Trudeau, à Dorval, Vice-président, Marchés Saint-Laurent, Lachine, industriels CB Richard Ellis et coûtent autour de 500 000$ l'acre. Toujours sur l’île, mais aux extrêmes est et ouest, la disponibilité est plus grande et les coûts varient entre 350 000 et 400 000 $. À Sainte-Anne-de-Bellevue, nous avons récemment vendu 124 acres pour 17 millions de dollars. « À l'extérieur de l'île, par exemple à Laval et Boucherville, les prix baissent entre 250 000 et 300 000 $ l'acre.

Et dans la couronne nord, à Boisbriand, Mirabel, Terrebonne ou Lachenaie, ils descendent jusqu'à 150 000 $ l'acre. > Suite page 23

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

19

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FOCUS

> Suite des propos de François J. Le Rouzès

« L'avenir du marché, en 2011, passe par les projets urbains. Les terrains des deuxième et troisième couronnes métropolitaines ne présentent pas le même potentiel d’accroissement de valeur. Pour Montréal, plusieurs nouveaux projets sont sur la table à dessins, et on note que depuis 10 ans, les prix des terrains ont beaucoup monté, en particulier dans les arrondissements en bordure du centre-ville. Il y a de quoi être nostalgique ! > Suite des propos de David Owen

« Nous sommes un développeur de centres commerciaux certifiés LEED auxquels nous tentons de donner une valeur ajoutée en favorisant l'accès à pied ou à vélo, en créant des environnements sécuritaires ou en investissant dans l'aménagement paysager. Nous sommes des propriétaires à long terme, ce qui est assez unique dans le marché.

Nous nous caractérisons par la qualité de notre portefeuille et par le niveau de réinvestissements dans nos actifs. Étant donné que ceux-ci répondent à des besoins de base de tous les jours, ce créneau survit mieux à une récession. « Contrairement au début des années 2000, où il était difficile de trouver du financement, l'argent est maintenant plus facilement accessible. Nos projets apportent une valeur ajoutée aux projets résidentiels. Le nombre de nos compétiteurs augmente.

Notre perspective pour 2011-2012 : nous concentrer sur les développements urbains et accélérer les acquisitions. »

Montréal New York Richmond Scottsdale

« Même si les prix des terrains ont beaucoup augmenté à Montréal depuis cinq ans, il est encore possible d'en trouver. La localisation est la clé. Il existe toutefois beaucoup de terrains contaminés, les villes sont de plus en plus exigeantes en termes de zonage et les temps d'approbation des projets s'étirent. « Sur les terrains urbains des artères principales, par exemple, le promoteur doit pouvoir allier résidentiel et commercial. Les acheteurs ont tendance à devenir des propriétaires occupants plutôt que de placer leurs locaux

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

depuis 1998

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> Suite des propos de Mathieu Collette

Nous avons beaucoup moins de demandes de la part des entreprises et le taux de vacances des immeubles industriels multilocataires se situe autour de 20 %, ce qui est énorme. Pour l'instant, la portion du marché industriel qui fonctionne bien est celle des propriétaires occupants, comme les concessionnaires automobiles qui s'installent à Laval, Blainville ou Saint-Jérôme, avec une vitrine sur l'autoroute.

en location. Nous ne connaissons pas en ce moment la spéculation de la fin des années 1990, qui a plutôt mal fini. « Un promoteur qui possède une bonne crédibilité auprès des banques n'a pas de problèmes à trouver du financement. L'argent est disponible. Même chose pour les acheteurs, s'ils ont la mise de fonds minimale. « En 2011, les livraisons de projets de constructions neuves resteront basses, mais je prévois une hausse importante en 2012. »

« Dans ce contexte, nous risquons de devoir attendre 2012 et 2013 pour constater une augmentation de la demande de terrains et de locaux. Une exception toutefois pour les grands entrepôts et centres de distribution – par exemple, un projet majeur à Terrebonne de centre de distribution en alimentation. On constate cependant que cette expansion n'est pas directement liée au secteur industriel de transformation, mais plutôt à l'augmentation du secteur de l'alimentation dans le contexte de la récente récession. « En ville, selon le zonage, les propriétés à double vocation, commerces au rez-de-chaussée et condos résidentiels aux étages, ont la cote, qu'il s'agisse de constructions neuves ou de vieux bâtiments démolis ou reconstruits. Cette situation sera de plus en plus marquée en 2011, 2012 et 2013, avec le développement du secteur de Griffin Town, dans le sud-ouest de Montréal. D'ici deux à cinq ans, nous y verrons des milliers de nouvelles unités en copropriété qui côtoieront des édifices industriels des années 1930 revitalisés. »

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

21

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FOCUS

> Suite de la page 19, Serge Duval

À Vaudreuil, quelque 10 millions de pieds carrés, avec et sans services, sont actuellement disponibles.

L’ESSENCE MÊME DES SERVICES IMMOBILIERS

«Que nous travaillions pour un client qui possède des millions de pieds carrés et de multiples portefeuilles ou un client ayant moins d’actifs, notre engagement est le même.»

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22

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

« Tous ces terrains ne sont pas uniquement acquis par des industriels.

Des fonds de retraite et des compagnies d'assurance-vie s'y intéressent, non pas en vue de spéculer, mais plutôt en vue de partenariats avec des promoteurs locaux. Nous travaillons actuellement dans un tel dossier. Nous verrons sans doute de plus en plus de partenariats de ce type au cours de la prochaine année. Quant au financement, il continuera probablement à être facilement accessible aux organisations qui ont amassé beaucoup de capital. » ,

immoV4N2_Layout 1 11-05-18 11:21 Page23

Des personnalités partagent leur savoir avec nos lecteurs.

Jean Morency

Me Lise Bergeron

Me Robert Nadeau

Gérald Tremblay

Raymond C. Bouchard

Guy Charron

Cameron Charlebois

Caroline St-Hilaire

Luc Maurice

Me Danielle Lavoie

Steve Gilbert

Richard Deschamps

Serge Charron

Me Danielle Lalande

Michel Leblanc

Normand Bélanger

Jean Laramée

Me Jean-Paul L’Allier

Paul Leduc

André Pelchat

Mathieu Duguay

Jean Laurin

Julie Roy

Mario Monette

Brett Miller

MIchel Couillard

André Bourassa

Juliano Faleschini

John Burrascano

Stéphane Daoust

Joël Courchesne

Me Pierre Setlakwe

Me James Papadimitriou

Basil Cavis

Luce Asselin

Sylvain Leclerc

Benoit Lemieux

Denis Leclerc

Michel Bouchard

Thomas Egli

Francine Forget

Élie Farah

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MONTRÉAL

Vers 2017 : POUR CÉLÉBRER NOS RÉUSSITES

GUY DE REPENTIGNY

Le 30 mars dernier, le maire de Montréal participait au Forum stratégique sur les grands projets de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain. Il y fut notamment question du nombre impressionnant de grues dans le ciel de la métropole, près d’une cinquantaine, signe d’une effervescence immobilière sans équivalent dans le Montréal contemporain. Les données de la Commission de la construction du Québec le traduisent bien. Au début de 2011, on dénombre 162 chantiers de construction actifs, dont la valeur est de 5 millions de dollars ou plus, pour des investissements totaux de 13,4 milliards. Ce sont les arrondissements de Ville-Marie et de Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce qui bénéficient le plus de ces sommes.

N

ous récoltons aujourd’hui les fruits d’une planification urbaine entamée il y a quelques années. Selon l’International Research Program on the Management of Large Engineering and Construction Projects, les grands projets prennent au moins 12 ans à se réaliser. C’est depuis le Sommet de Montréal, en 2002, que l’administration municipale travaille, de concert avec la société civile, à réinventer Montréal pour se donner une métropole de classe mondiale, une métropole de créateurs et de collaborations.

24

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

Le Sommet a donné lieu à des politiques municipales et à des programmes financiers qui ont permis de mieux planifier l’édification du Montréal de demain. Pensons seulement au plan de match Montréal 2025, adopté en 2005, qui détermine des axes d’intervention stratégiques pour réaliser une métropole à la hauteur de nos ambitions. Un plan de match, il faut le souligner, accompagné depuis 2007 du Fonds d’investissements stratégiques de plus de 60 millions par année, en plus d’une enveloppe de 140 millions accordée par le gouvernement du

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Depuis le Sommet, Montréal s’est donné d’autres orientations lui permettant de se développer en grande métropole du monde, ne serait-ce qu’avec ses plans de développement durable, son plan d’action Montréal métropole culturelle 2007-2017 et son important plan de transport Réinventer Montréal.

mars dernier. La même journée, le maestro Kent Nagano dévoilait à la Place des Arts le contenu des concerts d’ouverture de la nouvelle résidence de l’Orchestre symphonique de Montréal, signe que les travaux se déroulent selon l’échéancier prévu. Toujours dans le Quartier des spectacles, l’édifice Wilder sera rénové. L’Agence métropolitaine de transport a annoncé qu’elle aurait deux centres d’entretien, un dans le Sud-Ouest et un à Lachine. Et c’est sans parler des nombreux projets résidentiels qui s’élèvent sur tout le territoire, notamment dans le Havre.

Au cours des derniers mois, les bonnes nouvelles immobilières ont continué d’affluer. En effet, le chantier Montréal Technopole est résolument amorcé avec le lancement des travaux des centres hospitaliers et l’approbation de l’entente sur les conditions de réalisation du Campus Outremont. De plus, le Centre sur la biodiversité de l’Université de Montréal, un des cinq projets de l’Espace pour la vie au pôle Maisonneuve, a été inauguré en

L’année 2017 se veut un puissant catalyseur pour mobiliser partenaires et citoyens autour d’un objectif rassembleur. Cette année marque le 375e anniversaire de le fondation de Montréal, le 150e anniversaire de la Confédération canadienne et le 50e anniversaire de Terre des Hommes, l’Exposition universelle de 1967. Ainsi, 2017 sera l’année idéale pour célébrer, collectivement, nos réussites. ,

Québec pour les années 2008-2012 et d’une nouvelle enveloppe de 175 millions jusqu’en 2017, favorisant la concrétisation de grands projets sur le territoire de l’agglomération.

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.

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Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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MONTRÉAL

IMMOBILIER COMMERCIAL AU CENTRE-VILLE DE MONTRÉAL : des taux d'inoccupation à la baisse Par Alexandre Côté

A

vison Young publiait récemment

des locaux », dit Bruce Cowper, premier

de cette baisse a eu lieu au centre-ville de

son Bilan du marché des espaces

vice-président et associé.

Montréal, où l’on comptait 342 000 pieds carrés disponibles, majoritairement à court

de bureaux de la Grande région de

Montréal pour le premier trimestre 2011.

La superficie en sous-location de la grande

terme. Le loyer brut moyen variait entre

Selon cette société de services immobiliers

région de Montréal a aussi décru de pres-

29 $ et 22 $ le pied carré, les montants

commerciaux, le taux de disponibilité au

que 350 000 pieds carrés, pour s’établir

les plus élevés se trouvant au centre-ville

centre-ville de Montréal est passé de 8,5 %

à 585 000 pieds carrés. Plus de 58 %

de Montréal. ,

au premier trimestre 2010 à 8,3 % cette année. « Dans un certain sens, l’inventaire immobilier des locaux de bureaux de Montréal représente une véritable action

BNLO@Q@HRNM CDR NOSHNMR CD KNB@SHNM ONTQ KDR KNB@S@HQDR

“blue-chip” pour les entreprises, auxquelles

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est offert un environnement de location

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du conseil d’Avison Young Québec.

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stable », note Stephen Léopold, président

bles de catégorie A d’une superficie excédant 35 000 pieds carrés d’espace contigu dans l’ensemble du centre-ville. Cette situation serait due au fait que les banlieues s’affirment de plus en plus comme les locomotives de la croissance de l’offre de locaux de bureaux du Grand Montréal.

Seulement à Brossard, 290 000 pieds carrés de locaux se sont construits depuis un an alors qu’il s’en bâtissait 150 000 pendant la même période sur l’île de Montréal.

Selon Avison Young, les faibles taux d’inoccupation et le manque de vastes espaces contigus forcent les grands locataires à planifier plusieurs années d’avance. « Les locataires d’envergure du centre-ville commencent à faire des recherches sur le marché bien avant l’expiration de leur bail, et ce, à cause de la baisse du taux d’inoccupation 26

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

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Source : Avison Young — Bilan du Marché du premier trimestre de 2011 de la Grande région de Montréal — mai, 2011

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DROITS ET OBLIGATIONS

Comment rentabiliser ME JAMES PAPADIMITRIOU

LE TOIT DE VOTRE IMMEUBLE

L’explosion du marché des appareils cellulaires multiplie actuellement les demandes de location d’espace sur les toits des immeubles ainsi que sur les terrains vacants, les tours cellulaires et autres endroits similaires où l’on installe ces appareils.

T

«

ous ces loyers représentent des

Le propriétaire exigera

revenus intéressants pour les bailleurs, mais ils impliquent

le droit d’accompagner le

également certains risques que les propriétaires doivent considérer lorsqu’ils

locataire pendant ses visites

négocient la forme de bail type des

et peut-être le remboursement

compagnies de cellulaires.

de certains coûts, tel le salaire

Le locataire réclame souvent des droits

d’un garde de sécurité pour

assez étendus pour l’installation, le

les visites en dehors des

remplacement et la réparation de ses

»

heures normales d’affaires.

équipements. Le bailleur doit s’assurer que leur installation et le droit d’accès ne causent pas une ingérence indue dans l’utilisation de l’immeuble et n’af-

niveau de solvabilité et qu’il détienne

fectent pas sa structure. Il doit égale-

tous les permis nécessaires. De plus, il

ment se réserver un droit de relocalisa-

doit se réserver le droit de percevoir tous les sous-loyers que la compagnie de cel-

avec le locataire.

Le propriétaire exigera le droit d’accompagner le locataire pendant ses visites et peut-être le remboursement de certains coûts, tel le salaire d’un garde de sécurité

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR TIM MESSICK

tion des équipements en consultation

lulaires peut percevoir dans les cas de sous-location d’espace sur l’antenne à d’autres entreprises.

Enfin, les formules types des compagnies de cellulaires prévoiront souvent le droit en faveur du locataire de résilier le bail en

pour les visites en dehors des heures normales d’affaires. Il obligera également

fin du bail et remette les locaux dans leur

tout temps. Encore ici, en contrepartie,

le locataire à obtenir tous les permis

état original.

le bailleur doit veiller à percevoir une pénalité de résiliation (ex. : 3 mois).

nécessaires et à lui en fournir une copie.

Par ailleurs, les compagnies de cellulaires Le bailleur verra aussi à prévoir les cas

obtiendront fréquemment le droit de

Comme vous pouvez le constater, il

d’interférence avec la réception radio-

céder ou de sous-louer sans le consente-

convient de rester vigilant, car il peut y

phonique des autres utilisateurs de l’im-

ment du bailleur. En contre-partie, le

avoir des pièges dans ces contrats types

meuble et des voisins. Il requerra que le

bailleur doit exiger que tout sous-

qui semblent souvent alléchants finan-

locataire enlève tous ses équipements à la

locataire ou cessionnaire ait un certain

cièrement. ,

D. James Papadimitriou. Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

27

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MONDE MUNICIPAL

Quand arts et affaires

S'ASSOCIENT

CAROLINE ST-HILAIRE

Chaque ville, chaque municipalité, chaque village recèle un potentiel pour mettre en place des démarches de planification innovantes, pour développer des sites et des bâtiments propices à une insertion artistique et novatrice. Le Métro vert de Val-David en est un bel exemple.

J

vous parler ici d’un projet ’ aimerais réalisé par le dessinateur, graveur,

peintre et sculpteur René Derouin, à Val-David. Un projet qui fait la preuve encore une fois que l’art public peut être une source de développement économique pour les municipalités.

René Derouin a donné corps à une œuvre d’envergure au cœur de Val-David. Cette initiative a permis de sauver le centre d’alimentation Dufresne en évitant son déménagement vers la grande route 117 et, par le fait même, de conjurer la dévitalisation du village.

Tout commence en 2008, alors que l’artiste propose au propriétaire de l’établissement, Jacques Dufresne, de réaliser une grande murale de 475 pieds tout autour du bâtiment. Il lui décrit cette œuvre en gestation, qu’il baptisera Autour de mon jardin, dans ces mots : « Une œuvre d’intégration à l’architecture s’adaptant aux diverses saisons. L’automne, les grimpants deviendront rouge vin, se mêlant aux graphies de la murale. L’hiver, la neige y dessinera de nouveaux motifs avec un éclairage approprié. Au printemps, avec son feuillu vert tendre, une nouvelle œuvre prendra forme en progression sur plusieurs années, selon les saisons. »

Jacques Dufresne est emballé. Les deux hommes entreprennent alors une croisade pour proposer aux Val-Davidois leur projet de revitalisation du marché d’alimentation. Un consensus se dégage : ils obtiennent d’abord l’implication du Comité consultatif d’urbanisme du village, puis l’accord du conseil municipal, et enfin, une réponse enthousiaste de la population lors de la consultation publique. Le projet sera inauguré le 19 juin 2010.

Cette œuvre d’intégration d’art public au marché Dufresne constitue une réalisation inusitée, puisqu’elle s’est concrétisée sans subventions et que Jacques Dufresne s’est engagé dès le départ en payant le salaire des artistes et le coût de leurs matériaux sans être propriétaire de l’œuvre. René Derouin a ainsi fait la démonstration qu’il était possible de surmonter l’apparition de grandes surfaces commerciales qui sont, à de rares exceptions près, des bâtiments sans âme, fruits de la mondialisation, et de développer un autre modèle de communauté centré sur la qualité de vie.

Le territoire est pour René Derouin une source de richesse, de culture et d’identité.

Il y a puisé l’inspiration pour une grande

partie de ses travaux des 50 dernières années, dont sa Fondation sur les échanges internationaux à travers les Amériques et les identités continentales. Depuis 15 ans, il aménage un territoire de 50 acres dans les Laurentides, Les Jardins du Précambrien, réservé à la présentation de symposiums internationaux d’art in situ et à la protection de l’environnement. À l’occasion de l'édition de 2010, intitulée Chemins et tracés, l'artiste multidisciplinaire a donné le coup d’envoi à l'événement en prononçant une conférence sur l'Agenda 21, le développement durable et la culture.

Le projet de revitalisation du centre d'alimentation Dufresne, qu’on a surnommé « le Métro vert », met en évidence l'engagement et la pensée environnementale de René Derouin, sa préoccupation face à l’occupation des territoires, véritable enjeu de société.

Cette réalisation nous démontre qu’il est possible de jeter un regard imaginatif sur le développement de nos communautés, malgré la difficile conciliation des intérêts variés et parfois contradictoires qui émergent au moment de la planification de l’aménagement de nos quartiers et de nos municipalités. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

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COUP D’ŒIL

Le Nordelec :

UN IMMEUBLE DU PASSÉ TOURNÉ VERS L'AVENIR

Par Mathieu-Robert Sauvé

Depuis le 1er février dernier, les employés du Nordelec peuvent emprunter gratuitement une navette entre le métro Lionel-Groulx et leur lieu de travail. Ce service n’est que la plus récente initiative d’un programme visant à encourager les quelque 2000 usagers de cet immeuble de plus d’un million de pieds carrés dans le quartier Pointe-Saint-Charles, au sud-ouest de Montréal, à opter pour des moyens de transport alternatifs. Les employés disposent aussi d’un immense stationnement pour bicyclettes et d’un poste de vélos libre-service Bixi, tout près. Et ils ont accès en tout temps à des salles d’eau pour prendre une douche avant d’entrer au bureau. Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

«

Ce type d’initiative correspond bien à la philosophie des locataires. La plupart des occupants sont des jeunes professionnels qui veulent diminuer au maximum leur empreinte énergétique et travailler dans une ambiance moderne et décontractée », explique Vince Di Domenico, directeur de la gestion des actifs, région du Québec, chez Elad Canada, l’entreprise qui a acquis le Nordelec en 2005.

LE CACHET INDUSTRIEL AU 21E SIÈCLE Nous circulons au septième étage de cet immeuble presque centenaire, chargé d’histoire, qui témoigne avec panache de la belle époque industrielle du canal de Lachine et du sud-ouest de la métropole. Les plafonds sont hauts, les espaces sont larges et aérés. Sous nos pieds, un plancher de bois verni fait oublier que l’immeuble a longtemps servi d’usine de production de pièces électriques.

Plus grand édifice du quartier, le bâtiment compte huit étages et occupe un quadrilatère complet entre les rues Richardson et Saint-Patrick. « L’immeuble a la réputation de rassembler le plus imposant volume de briques dans toute l’Amérique du Nord », dit Vince Di Domenico.

Ici, impossible d’être coupé de la lumière du soleil, puisque les immenses fenêtres des quatre segments et du transept principal éclairent l’intérieur de tous les côtés. On y apprécie la vue imVINCE DI DOMENICO Directeur de la gestion des actifs prenable sur le centre(région du Québec) chez Elad Canada ville de Montréal, le mont Royal et le canal de Lachine. « Les gens aiment le look newyorkais de l’ensemble. Ce cachet industriel est un atout inestimable », dit Dominique Saucier, vice-président associé chez CBRE, une firme d’experts en location qui s’assure de trouver des occupants pour les rares espaces encore vacants.

Actuellement, près de 81% des locaux sont loués. Environ la moitié de la surface est occupée par des entreprises du secteur industriel – imprimeries, ateliers de confection de décors de théâtre et de cinéma, textile, etc. – et l’autre moitié par des bureaux à aire ouverte de style contemporain.

Cet immeuble a été rénové avec goût et c’est ce qu’apprécient les locataires, dont une bonne partie exercent des professions libérales. Avocats, architectes, designers se sont installés dans les locaux insonorisés du Nordelec. « Plusieurs locataires travaillent dans les communications et le web », ajoute M. Saucier.

Sur le chemin de la réussite.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps Été 2011 2011

Grâce à notre équipe d’experts déployée à travers le monde, nous nous engageons à vous mener sur le chemin de la réussite.

Avec des prix de location bruts d’environ 22 $ le pied carré en ce moment, 20 % moins cher que son équivalent au centre-ville, le Nordelec est un choix stratégique pour les entreprises qui transigent avec les bureaux de Montréal, mais n’ont pas le budget pour s’y installer. « Nous offrons aussi un milieu de vie agréable, souligne M. Domenico. Plusieurs employés habitent dans le quartier et viennent travailler à pied. » Dans cet édifice qui offre un service de sécurité 24 h par jour et une aire de restauration, les services sont nombreux :

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Le Café

La réception et des locaux vides

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

les livraisons se font par les quais au rez-de-chaussée, là où les trains entraient autrefois. Les monte-charge sont demeurés en place, fonctionnels, ce qu’apprécient les entreprises industrielles locataires.

Le bâtiment est pourvu d’un câblage moderne qui offre Internet haute vitesse. Cette technologie est en continuité avec le passé de l'immeuble, dessiné en 1913 par l'architecte William John Carmichael. En effet, c'est dans ce quadrilatère qu'on a produit pendant plusieurs décennies des composants électriques qui ont permis de faire évoluer l'industrie des télécommunications.

C’est là une des particularités du lieu : plusieurs générations de Montréalais ont travaillé dans cet immeuble, qui a su s’adapter aux nouveaux besoins de la clientèle.

UNE RICHE HISTOIRE INDUSTRIELLE Véritable cité industrielle, la Northern Electric y employait jusqu'à 4 686 personnes en 1941. Elle fabriquera pendant un demisiècle des pièces distribuées partout dans le monde. L'ancêtre de la Northern Electric est le Mechanical Department de la

ESPACE

Certification LEED visée

PRESTIGIEUX

Emplacement stratégique au cœur de l’activité économique

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Facilité d’accès et stationnement intérieur sur 5 étages Aménagement de qualité supérieure et respectueux de l’environnement Services financiers et restaurants gastronomiques sur place Vue imprenable sur le fleuve et la ville 2828, boulevard Laurier, Québec VISITE SUR RENDEZ-VOUS : RICHARD S. NOLIN au 418 681-8151

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

société américaine Western Electric. La section montréalaise deviendra The Northern Electric and Manufacturing Company en 1895, puis sera renommée Northern Electric, Northern Telecom, Nortel Networks et finalement Nortel. C'est la même entreprise qui, après avoir conquis la planète avec ses produits de télécommunication, a déposé son bilan en 2009.

Pendant la Première Guerre, l'usine montréalaise fabrique du matériel d’armement, des lampes de signalisation, des périscopes et des émetteurs-récepteurs. Au cours de la Seconde, c'est 90 % de la production de l'entreprise qui est tournée vers l'effort de guerre. Si bien qu’après la victoire des alliés, Northern Telecom profite d'une expertise qui la propulsera parmi les multinationales les plus puissantes dans son secteur.

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ÂŤ

Lâ&#x20AC;&#x2122;ancienne usine Northern Electric abrite aujourd'hui plusieurs compagnies de haute technologie de petite taille. Elle remplit aussi le rĂ´le dâ&#x20AC;&#x2122;incubateur dâ&#x20AC;&#x2122;entreprises. Autour de CitĂŠ Nordelec, de petites manufactures de vĂŞtements et de meubles design se partagent des services de secrĂŠtariat et de marketing, ce qui rĂŠduit les coĂťts du dĂŠmarrage en affaires ainsi que les erreurs liĂŠes Ă la fabrication ou Ă la mise en marchĂŠ des produits.

Une des locataires me disait la même chose la semaine dernière.

Sa mère avait travaillÊ dans les usines de la Northern autrefois.

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â&#x20AC;&#x201C; Dominique Saucier

Au dĂŠclin de la Northern Electric correspond la fermeture du canal de Lachine en 1970. En 1975, la Northern Telecom est vendue Ă Nordelec Industriel Plaza. Le quartier reprend vie Ă la fin du siècle et les emplois dans lâ&#x20AC;&#x2122;arrondissement Sud-Ouest augmentent de 24 % entre 1996 et 2002. La rĂŠouverture du canal en 2002 comme voie navigable pour les embarcations de plaisance redonnera un nouvel essor au quartier.

Après avoir ĂŠtĂŠ gĂŠrĂŠe par la SociĂŠtĂŠ de dĂŠveloppement de MontrĂŠal, lâ&#x20AC;&#x2122;ancienne usine a ĂŠtĂŠ acquise par Elad Canada au milieu de la dernière dĂŠcennie. Lâ&#x20AC;&#x2122;entreprise assure que lâ&#x20AC;&#x2122;immeuble conservera sa vocation multifonctionnelle. StĂŠfanie Poulin, qui y a ouvert le studio Endorphine, est particulièrement attachĂŠe Ă lâ&#x20AC;&#x2122;immeuble, puisque sa mère y a travaillĂŠ 35 ans plus tĂ´t. ÂŤ Une des locataires me disait la mĂŞme chose la semaine dernière. Sa mère avait travaillĂŠ dans les usines de la Northern autrefois Âť, signale Dominique Saucier.

Quand on doit convertir un local, on prend le temps dâ&#x20AC;&#x2122;analyser les besoins des locataires.

RĂŠcemment, par exemple, on a accueilli un nouveau locataire : le cĂŠgep de Saint-Laurent.

Les 18 000 pi2 quâ&#x20AC;&#x2122;il occupe depuis le dĂŠbut de lâ&#x20AC;&#x2122;annĂŠe 2011 ont ĂŠtĂŠ amĂŠnagĂŠs selon ses besoins avec la collaboration dâ&#x20AC;&#x2122;archi-

tectes. On espère convertir peu Ă peu en bureaux les espaces actuellement consacrĂŠs au secteur industriel. Cela se fera graduellement, car une bonne partie des locaux disponibles nâ&#x20AC;&#x2122;ont pas ĂŠtĂŠ rĂŠnovĂŠs depuis les beaux jours de la Northern Electric. ,

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QUÉBEC

Édifice Fondaction CSN à Québec

DU BOIS ET DU GÉNIE Par Serge Beaucher

Ce qui frappe, quand on parcourt les étages du nouvel immeuble à bureaux de Fondaction CSN, à Québec, c’est le bois : les colonnes, les poutres et les plafonds, tout est en bois piqué d’une multitude de petits nœuds. Frappante aussi, la géométrie presque artistique des systèmes mécaniques, laissés apparents. Et saisissante, la lumière naturelle qui transperce l’édifice de part en part, accentuant la blondeur du bois.

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M

ais ce qu’on ne voit pas est encore plus impressionnant !

D’abord, cette construction « verte », inaugurée voilà tout juste un an, représente une magnifique réussite d’ingénierie par sa volumineuse charpente de bois lamellé-collé – d’où les petits nœuds, puisque le lamellé-collé est fait de têtes d’épinettes récupérées des chantiers de coupe. Ensuite, avec ses six étages, plus trois étages de stationnement en sous-sol, il s’agit du plus haut édifice du genre en Amérique du Nord. Enfin, sa réalisation procède d’une percée importante auprès de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) qui, jamais auparavant, n’avait autorisé l’érection d’un édifice non résidentiel de plus de quatre étages avec des éléments porteurs en matériaux combustibles. Et tout cela, pour un prix comparable à ce qui se fait en acier ou en béton !

chaleureux. La beauté du bois donne une atmosphère particulière aux espaces intérieurs et, selon les témoignages que j’ai reçus, les gens sont bien heureux d’y travailler. » Ces gens, ce sont les employés de Fondaction CSN, qui manquaient d’espace dans leurs anciens locaux de la Maison de la coopération juste à côté, et ceux de divers groupes partenaires comme Filaction, le centre local de développement (CLD) de Québec, ou Bâtirente. La moitié des quelque 250 locaux pour bureaux (sur 6000 m2) sont occupés présentement, le reste étant toujours à louer « pour environ 13 $ le pied carré (140 $/m2) avant aménagement », précise M. Simard.

BON POUR TOUT LE MONDE

«

Bien sûr, ces reconnaissances, c’est bon pour moi, mais c’est aussi bon pour tout le monde – toute l’équipe qui a travaillé à cette réalisation, y compris les fournisseurs du bois et le propriétaire, qui est bien fier de son immeuble.

»

– Gilles Huot

Faut-il s’en étonner ? Le bâtiment a mérité sept prix d’architecture et de conception jusqu’à maintenant : un prix international du Forest Stewardship Council pour des constructions utilisant du bois certifié FSC, deux Mérites d’architecture de la Ville de Québec, dont le Prix du public, deux trophées Innovation et développement durable de Contech et deux Prix d’excellence cecobois (Centre d’expertise sur la construction commerciale en bois). « Bien sûr, ces reconnaissances, c’est bon pour moi, avoue l’architecte du projet, Gilles Huot, de GHA architecture et développement durable. Mais c’est aussi bon pour tout le monde – toute l’équipe qui a travaillé à cette réalisation, y compris les fournisseurs du bois et le propriétaire, qui est bien fier de son immeuble. » Directeur, administration et systèmes, chez Fondaction, Jean-Pierre Simard confirme sans hésitation : « Après un an d’usage, notre immeuble se révèle confortable et

GILLES HUOT Architecte, GHA architecture et développement durable

LE GÉNIE DE L’ÉDIFICE De l’extérieur, on n’aperçoit plus l’imposante charpente en bois, dont l’érection a tant fasciné les badauds, à l’entrée ouest du centre-ville, pendant tout l’automne 2009. Il fallait voir ces immenses poutres et colonnes se balancer doucement au bout du câble d’une grue en gravissant les étages où les attendaient les monteurs !

Toute cette structure a été recouverte, mais l’esthétique du bâtiment n’a rien Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

PHOTO : LOUISE LEBLANC

perdu au change. La façade est composée d’un somptueux rideau de verre courbe et modulée par deux volumes en avancée, fenêtrés et revêtus de tuiles de grès. « La Ville ne voulait pas d’un gros immeuble carré comme il y en a tant, précise M. Huot.

Il nous fallait créer quelque chose de dynamique. »

Jean-Pierre Simard, directeur, Administration et systèmes, Fondaction

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

Mais tout le génie de l’édifice réside bien davantage dans sa structure en bois… et dans les mesures particulières qui ont été introduites dans sa conception pour assurer qu’elle soit aussi sécuritaire que n’importe quelle charpente d’acier ou de béton, notamment quant aux risques d’incendie. C’est d’ailleurs ce qui a convaincu la RBQ d’autoriser le projet. En vertu de nouvelles dispositions du Code de construction du Québec, elle peut désormais accepter des projets novateurs allant au-delà des prescriptions habituelles, pour autant que soient apportées des solutions de rechange satisfaisant les objectifs de sécurité à tous égards.

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TROIS GRANDES MESURES Pour les concepteurs de l’édifice, cela représentait un défi plus important, d’autant plus qu’aucune autre structure semblable n’avait jamais été érigée en Amérique du Nord et qu’il leur fallait être très inventifs, notamment pour les calculs d’ingénierie. « Nous avons introduit trois grands trains de mesures afin de respecter ces exigences », relate l’architecte. D’abord, pour minimiser les risques d’incendie, le système de gicleurs a été bonifié de 30 % par rapport à ce qu’aurait exigé un édifice conventionnel : 30 % plus de gicleurs et un débit d’eau augmenté de 30 %. Puis une issue de secours a été ajoutée aux deux prescrites dans le Code.

Et, surtout, les poutres, colonnes et platelages de bois ont été surdimensionnés de 40 mm sur toutes leurs faces afin de garantir que la structure puisse rester debout pendant au moins une heure en cas d’incendie. Comme l’explique Gilles Huot, ce surdimensionnement est basé sur des tests selon lesquels le feu consume 36 mm de bois à l’heure.

«

Fondaction voulait un édifice qui se démarque et qui soit le plus vert possible.

»

– Jean-Pierre Simard

Le deuxième train de mesures visait à prévenir la torsion de la structure en cas de séisme. Cela s’est fait en ancrant les pièces de bois au béton des cages d’ascenseurs et d’escaliers ainsi qu’au mur attenant à la Maison de la coopération, qui en assurent ainsi le contreventement. Enfin, pour contrer le rétrécissement des éléments de bois dû à l’humidité ainsi que le fluage, c’est-à-dire la déformation des matériaux par une pression permanente, on a positionné les colonnes en continu l’une sur l’autre, jusqu’au faîte de la structure, sans aucun appui sur les poutres transversales. « C’est que le bois est beaucoup plus résistant dans le sens longitudinal », note M. Huot.

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

«

Pour la qualité de vie des occupants, nous avons positionné tous les postes de travail de façon à procurer deux avantages aux employés : de la lumière naturelle de même qu’une vue sur l’extérieur.

»

– Gilles Huot

POURQUOI LE BOIS ?

Mais pourquoi avoir choisi une ossature de bois, alors qu’on aurait très bien pu la réaliser en acier et béton comme pour les autres bâtiments modernes de même gabarit ? « Fondaction voulait un édifice qui se démarque et qui soit le plus vert possible », répond Jean-Pierre Simard. Là-dessus, le bois se qualifiait doublement : à la fois par le cachet particulier qu’il donnait aux espaces intérieurs et par le bénéfice carbone net de 1350 tonnes de CO2 en moins rejetées dans l’atmosphère par rapport à une construction acier-béton. Sans compter qu’il s’agissait de bois certifié écologique, et sans parler du soutien aux travailleurs et à l’économie forestière que voulait aussi apporter Fondaction. « Le plus beau, c’est que la construction n’a pas coûté un sou de plus que pour un immeuble conventionnel, assure l’architecte.

L’ossature elle-même s’est révélée environ 30 % plus chère, mais nous avons économisé l’équivalent sur la finition, puisque nous voulions laisser le plus possible de bois apparent à l’intérieur. » Coût total : 14,5 millions de dollars sur un budget prévu, avant même le choix du bois, à… 14,5 millions !

Quant aux moyens pour diminuer l’empreinte environnementale de l’édifice, au-delà de l’option bois et du choix des autres matériaux, ils ont été de plusieurs ordres. Le plus spectaculaire est certainement le gain énergétique de 40 % par rapport au bâtiment de référence du Code modèle national de l’énergie pour les bâtiments, gain obtenu grâce à la qualité de l’enveloppe (dont une membrane de toiture blanche pour éviter la surchauffe en été). Il faut aussi mentionner une économie de 40 % de la consommation d’eau potable, ainsi que la récupération et le recyclage de 94 % des débris de démolition des deux bâtisses préexistantes sur le terrain. « Pour la qualité de vie des occupants, ajoute Gilles Huot, nous avons positionné tous les postes de travail de façon à procurer deux avantages aux employés : de la lumière naturelle de même qu’une vue sur l’extérieur. » Petit supplément, des douches et un stationnement pour 22 vélos ont été aménagés au rez-dechaussée afin d’encourager le transport actif.

Et pour couronner le tout, l’ensemble du projet est en attente d’une certification LEED, niveau or, qui devrait être délivrée prochainement. ,

L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLES Lise Bergeron Simon Clément Karine Dionne Sylvie Drouin David Ferland

Louis P. Huot Richard Laflamme Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Pierre Pelletier

CONSTRUCTION 38

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca

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Entretenir son immeuble, STEVE GILBERT, É.A., AACI

LÉGALEMENT

avec la collaboration de Jean Richard

Le 10 décembre 2010, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi 122 sur la modernisation des normes de sécurité dans le bâtiment. Cette loi permet désormais à la Régie du bâtiment du Québec d’exiger des propriétaires qu'ils adoptent pour leurs immeubles un programme d'entretien préventif, qu'ils embauchent des professionnels pour effectuer les inspections, et qu'ils conservent l’ensemble des rapports d'inspection et d'évaluation pendant la durée de vie du bâtiment. Tous les immeubles publics ainsi que les immeubles privés de trois étages et plus sont ciblés par la nouvelle loi.

En effet, la grande partie des actifs immobiliers au Québec a été bâtie entre les années 1960

«

et 1980. Le cycle de vie moyen d’un bâtiment variant entre 30 et 50 ans, les éléments de ce parc immobilier approchent la fin de leur cycle et nécessiteront des investissements importants sur le plan de l’entretien préventif et de la remise aux normes.

Les problématiques liées au déficit d’entretien et à la vétusté de composantes importantes d’un actif se manifestent de plus en plus dans le cadre des transactions immobilières et font l’objet d’analyses plus poussées dans le processus de vérification diligente.

PHOTO : PASQUALE CHARLAND

«L

es édifices qui composent notre parc immobilier sont vieillissants. Ils nécessitent, de la part des propriétaires, un entretien préventif pour s'assurer de la sécurité de la population. Le projet de loi que nous présentons permettrait de diminuer les risques et d'éviter que des incidents tragiques se reproduisent. » Tels étaient les propos de la ministre du Travail, Lise Thériault, dans le cadre du dépôt du projet de loi.

JEAN RICHARD Directeur, Gestion d’actifs Groupe Altus

Activités à valeur ajoutée d’une base de données de planification des actifs

Le projet de loi que nous présentons permettrait de diminuer les risques et d'éviter que des incidents tragiques se reproduisent.

»

Steve Gilbert, É.A., est directeur sénior, Groupe Altus, et Jean Richard est directeur, Gestion d’actifs, Groupe Altus PHOTO DE STEVE GILBERT: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Fiabilité des données

Activités de planification

Investissement estimé

98% 95%

Relevé de validation

0,036$/pi2

75%

Projection théorique des interventions

0,03$/pi2

Revue des actifs et composantes

0,02$/pi2

35% 5%

Déficiences connues

0,25$/pi2

Activités d’audit

Audit complet

Aucune

Utilisé avec les bonnes proportions d’un portfolio d’actifs, ces activités, excepté l’audit complet, représentent un investissement de 0,08$ à 1,10$/pi2. ©Tous droits réservés Altus planification d’actifs

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

EN RÉSUMÉ, TOUT PLAN DE MAINTIEN D’ACTIFS DOIT COMPRENDRE LES ÉTAPES SUIVANTES : L’estimation des sommes à réinvestir pour remettre l’immeuble à niveau a une incidence directe sur le taux de rendement espéré et le prix qu’un acheteur sera prêt à payer.

> Inventaire des actifs > Modélisation des actifs pour connaître le détail de chacune de leurs composantes

> Inspection des actifs pour en connaître les conditions Ces sommes étant substantielles, elles impliquent des choix difficiles, d’autant plus que les problèmes à venir ne sont pas toujours apparents. Qu’est-ce qui est prioritaire à court, moyen ou long terme ? Comment prévenir, littéralement, les tuiles ?

Faut-il attendre que les failles de l’édifice deviennent visibles avant d’investir ?

PROTÉGER SON INVESTISSEMENT AVEC LA TECHNOLOGIE L’organisation et la gestion des projets de remplacement en maintien d’actif représentent une tâche complexe que facilitent aujourd’hui des logiciels de pointe. Au fil des ans, un large éventail d’expertises et de technologies de l’information ont été développées à cette fin et sont couramment utilisées. C’est le cas notamment en Ontario, où plusieurs actifs ont été construits encore plus tôt qu’au Québec et où leur maintien est une discipline reconnue.

> > > >

et ainsi établir leur durée de vie restante de même que l’indice de vétusté Estimation des coûts de remplacement des composantes Planification annuelle des coûts des travaux de remplacement et élaboration de scénarios d’investissement en maintien Priorisation d’investissement et gestion des risques Élaboration d’indicateurs de performance du plan

Les bases de données d’entretien en maintien d’actifs sont devenues indispensables pour analyser avec précision les coûts et bénéfices de chaque décision étudiée dans le cadre d’un plan d’entretien. Comme l’indique le tableau de la page 39, ces bases de données apportent une valeur ajoutée pour chacune des étapes de planification.

Les nouveaux outils technologiques, comme la solution TCPS® d’Altus, sont configurés de manière à prévoir, à vérifier, à planifier, à prioriser et à gérer les coûts associés au renouvellement des immobilisations, au fonctionnement, aux stratégies, à l’exploitation et aux réglementations pour toutes les infrastructures détenues et entretenues par le client. Ils permettent de quantifier les retards non provisionnés et de prévoir les coûts continus du renouvellement des actifs immobiliers pour des actifs individuels ou pour toute combinaison d’actifs.

AU-DELÀ DES OBLIGATIONS LÉGALES Au-delà des nouvelles obligations légales destinées à moderniser les règles relatives à la sécurité des bâtiments, les enjeux liés à la vétusté fonctionnelle et au déficit d’entretien d’un immeuble touchent également la préservation de la valeur des investissements immobiliers. Dans une perspective à moyen et à long terme, la planification et le maintien préventif d’actifs réduisent les risques pour les propriétaires. ,

E R R A T U M Une erreur s’est glissée dans le dernier Répertoire des membres de l’IDU Québec. Les coordonnées de la firme Ogilvy Renault auraient du apparaître à la page 45, dans la section Avocats. Nous sommes désolés des inconvénients que cela aurait pu causer.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

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EN TOUTE JUSTICE

Clauses de ME LISE BERGERON

RENOUVELLEMENT DE BAIL

Nombre de baux contiennent des clauses de renouvellement, lesquelles varient beaucoup entre elles. Dans certains cas, tout doit être renégocié, alors que dans d’autres, seul le loyer doit être fixé à nouveau. Pensant éliminer des sources de conflits, des locateurs insèrent des balises qui devraient les guider dans la détermination du loyer payable, mais celles-ci ne prévoient malheureusement pas toujours toutes les éventualités.

Des litiges peuvent en effet survenir à l’occasion de l’application de ces clauses, comme on peut le constater dans l'affaire Bleury-Dorchester Realties inc. c. ÉtatsUnis d’Amérique1.

BLEURY-DORCHESTER REALTIES INC. C. ÉTATS-UNIS D’AMÉRIQUE La Cour d’appel a eu à se prononcer récemment, dans cette affaire, sur une clause de renouvellement prévoyant que le loyer payable devait correspondre au loyer payable pour des espaces similaires dans l’immeuble pour des baux de durée similaire.

Il s’agissait de déterminer si l’autre espace loué dans l’immeuble était comparable à l’espace en litige et si les frais d’établissement (set up costs) payés par le locataire pour l’espace en litige devaient être déduits dans le calcul du loyer payable. En effet, d’importants coûts avaient été payés par le locataire, les États-Unis d’Amérique, pour adapter l’espace aux activités consulaires qui s’y déroulent.

Le juge de première instance a conclu que l’autre espace était effectivement comparable aux fins de l’exercice de calcul du loyer payable pour le renouvellement. La Cour d’appel a confirmé qu’il n’y avait pas d’erreur déterminante dans cette conclusion et l’a donc maintenue.

Ensuite, le juge de première instance a analysé les baux de cet espace comparable et a déterminé que les frais d’établissement payés par le locateur avaient été amortis dans le loyer payable par le locataire de cet espace. Compte tenu que, pour l’espace en litige, ces coûts étaient payés par le locataire, les États-Unis d’Amérique, une déduction devait être faite pour le calcul du loyer payable. La Cour d’appel a également maintenu cette conclusion.

Il faut dire que dans cette affaire, les parties avaient également effectué une analyse du marché environnant, puisqu’elles étaient d’avis que l’autre espace loué dans l’immeuble n’était pas comparable. Cette analyse démontrait un loyer marchand équivalent au calcul du loyer payable, une fois la déduction des frais d’établissement appliquée, ce qui a soutenu la Cour d’appel dans sa décision de maintenir le jugement de la Cour supérieure.

L'affaire démontre que si un bail n’est pas rédigé de façon claire, cela peut influer sur ce qui sera considéré, par les parties et éventuellement par la Cour, comme comparable. De plus, lorsqu’il faut comparer un loyer à un autre, la Cour peut tenir compte de plusieurs éléments pour déterminer le taux de loyer applicable – il ne s’agit pas toujours d’utiliser simple-

ment le taux de loyer énoncé au bail des espaces comparables.

LA PRÉCISION S'IMPOSE Il est très important d’être précis dans la rédaction d’une clause de renouvellement, mais il est encore plus essentiel de comprendre l’impact de la clause et de respecter le processus prévu.

Vous devez vous poser plusieurs questions de façon que votre clause de renouvellement réponde le mieux possible à vos besoins : Quels termes et conditions continueront d’être applicables ? Est-il préférable de tenir compte des loyers dans l’immeuble ou de ceux en cours sur le marché, ou bien de déterminer autrement le loyer payable? Que voulezvous vraiment comparer aux fins du calcul du loyer ? Etc. Réfléchissez bien à ce que vous voulez et discutez-en avec votre conseiller juridique, et ce, avant la rédaction du bail et même avant d’offrir un espace en location !

BLEURY-DORCHESTER REALTIES INC. C. UNITED STATES OF AMERICA, CAM 500-09-020027-090, 25 FÉVRIER 2011, 2011 QCCA 362 – AU MOMENT D’ÉCRIRE CET ARTICLE, LE DÉLAI POUR REQUÉRIR L’AUTORISATION D’EN APPELER À LA COUR SUPRÊME N’ÉTAIT PAS ÉCOULÉ.

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Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec et bâtonnière du Barreau de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

Immobilier commercial au MIPIM

Jacques Boisvert

La communauté immobilière internationale était de nouveau rassemblée à Cannes du 8 au 11 mars dernier pour le Marché international des professionnels de l'immobilier (MIPIM). Cette 22 e édition a dévoilé aux investisseurs internationaux un très grand nombre de projets majeurs et donné la parole à de brillants orateurs tels que le maire de Londres, Boris Johnson, et l’économiste international Nouriel Roubini.

Signe des temps, les maires et dirigeants de collectivités locales réunis lors du troisième Mayors’ Think Tank, sommet des maires organisé au MIPIM le 9 mars, se sont retrouvés autour de l’idée que les partenaires publics et privés allaient devoir intégrer de plus en plus les critères de qualité de vie dans leurs projets de développement urbain.

Le directeur du MIPIM, Filippo Rean, a constaté avec plaisir la tendance à la stabilisation du marché qui transparaissait dans les activités du rassemblement : « Le fait que nous ayons accueilli plus de 18 400 participants dont presque 4 000 investisseurs, représentant des hausses respectives de 7 % et de 6 % par rapport à 2010, reflète l’état d’esprit du marché et le retour aux affaires, a-t-il indiqué. J’ai notamment été frappé par les projets extrêmement ambitieux présentés par une grande diversité de pays, cette année. » Exception faite du Fonds immobilier FTQ qui s'y est ajouté, la délégation de Montréal, dirigée par Richard Deschamps, notamment responsable du Développement économique à la Ville de Montréal, regroupait les mêmes partenaires que l’an dernier : Aéroport de Montréal, le Groupe IBI-DAA, Graph Synergie, le Quartier de la santé/Centre hospitalier de l’Université de Montréal, Montréal International et Technoparc Montréal. « En plus des entretiens prévus à l’agenda avec des investisseurs, d’autres rencontres intéressantes se sont ajoutées. « Le Canada a la cote actuellement auprès des grands investisseurs qui

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recherchent la stabilité économique et Montréal est reconnue pour son grand potentiel de développement, souligne Richard Deschamps. Cela dit, ils ne viennent pas toujours à nous d’eux-mêmes, il faut parfois aller les chercher. » Il y avait effectivement beaucoup de va-et-vient au stand de Montréal pendant l’événement et la petite salle de rencontre aménagée à même le kiosque n’était pas souvent libre. « La concurrence est vive et la plupart des exposants travaillent aussi fort que nous pour faire valoir leur ville ou leurs projets auprès des investisseurs », ajoute Martine Primeau, du Développement économique à la Ville de Montréal, entre deux rencontres.

La délégation de l’Ontario comprenait les municipalités de Mississauga, London, SaultSte-Marie, le ministère du Tourisme et de la Culture et Invest Toronto. Mme Hazel McCallion, l'étonnante mairesse de Mississauga qui dirige la ville sans interruption depuis 1978, et qui venait de célébrer ses 90 ans, était sur place pour vendre sa ville. Il fallait la voir à l’œuvre pour comprendre l'admiration qu'elle suscite par sa détermination et sa ténacité.

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Le Royaume-Uni étant le pays à l’honneur de ce MIPIM, plus de 1 100 sociétés britanniques se sont rendues à Cannes. À l’occasion de sa troisième participation au MIPIM, le maire de Londres, Boris Johnson, a fait une intervention remarquée devant une salle bondée.

lation mondiale actuelle est citadine.

S’appuyant sur une étude récente sur les villes internationales réalisée par Citygroup, qui hisse Londres au premier rang mondial en termes de potentiel de croissance de son PIB jusqu’à 2025, il a plaisanté en qualifiant cette étude de « parfaitement crédible ».

Avec l’humour et l’enthousiasme qui le caractérisent, Boris Johnson a soutenu que l’avenir du monde résidait dans les villes étant donné que 50 % de la popu-

Boris Johnson a choisi le MIPIM pour annoncer la création prochaine d’un des nombreux villages du parc olympique Queen Elizabeth. Depuis avril, les promo-

HOMMAGE AU ROYAUME-UNI

teurs peuvent répondre à un appel d’offres pour la construction de 800 maisons situées entre le vélodrome et le village olympique. La construction de ce quartier devrait se poursuivre jusqu’en 2013. « J’adresse ce message aux investisseurs qui recherchent des retours sur placement à long terme : ce projet fait partie des nombreuses occasions qui émanent de notre magnifique ville », s’enthousiasme-t-il.

En réponse à la volonté grandissante des villes de partager leurs expériences et leurs bonnes pratiques afin de développer des stratégies urbaines durables, quelque 80 maires ont débattu lors de tables rondes organisées dans le cadre du Sommet des maires. Cette rencontre a inspiré Johanne Royer, présidente de la firme Könige communications : « Compte tenu de la situation économique actuelle au Canada, a-t-elle suggéré, je crois qu’une délégation de maires québécois provenant de municipalités à fort potentiel de développement économique aurait éventuellement beaucoup de succès au MIPIM. » À suivre. , Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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CÉLÉBRATION de l’immobillier commercial Le 11 avril dernier, de nombreux acteurs importants de l’immobilier commercial du Québec ont assisté à la soirée Tapis vert de l’Institut de développement urbain (IDU), laquelle précédait l’édition 2011 du Sommet immobilier de Montréal. De nombreuses et fructueuses discussions ont été tenues à l'occasion des rencontres qu’il était possible d’y faire. Le succès des deux événements a dépassé les attentes des organisateurs.

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Stephen Bronfman était l’invité d’honneur lors du Sommet immobilier de Montréal. Il a facilement conquis l’auditoire en partageant de façon très généreuse le parcours immobilier de sa célèbre famille, en plus de nous livrer quelques anecdotes au sujet des Expos de Montréal, de son père Charles, de sa tante Phyllis Lambert et même de son grand-père, le grand Sam Bronfman. Son amour inconditionnel de Montréal et son attachement profond pour la résidence familiale, qu’il occupe à présent avec son épouse Claudine et leurs enfants, ont suscité l’admiration de tout le gratin de l’immobilier commercial présent.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Nominations > Le Réseau des professionnelles de l'immobilier commercial (CREW) annonce la nomination de Mme Louise Boutin à titre de présidente pour les trois prochaines années. La section de Montréal du Réseau CREW (Commercial Real Estate Women) a été fondée en 2003 et compte 160 femmes professionnelles de l’industrie immobilière commerciale. Associée au bureau de Montréal du cabinet d’avocats Langlois Kronström Desjardins, Louise Boutin est membre de ce réseau depuis 2005 et agissait comme secrétaire depuis un an.

> Le 28 mars dernier, M. Tino Masecchia s’est joint à l’Industrielle Alliance, Assurance et services financiers à titre de vice-président, Prêts hypothécaires pour l’ensemble du groupe à l’échelle nationale ainsi que pour ses activités américaines.

M. Masecchia possède une vaste expérience en matière de prêts hypothécaires, y ayant consacré sa carrière, dont plus de 20 ans à la Caisse de dépôt et placement du Québec.

> Jones Lang Lasalle annonce les nominations de MM. Patrick Langdon et Michael Thompson aux titres de vice-président sénior et vice-président. Basés à Toronto, ils seront spécialisés dans la représentation des locataires de bureaux lors de transactions et dans les conseils sur l'occupation et les stratégies immobilières. Patrick Langdon cumule 20 ans d’expérience en immobilier commercial dans le sud-ouest de l’Ontario. Pour sa part, Michael Thompson possède de l'expérience dans la disposition d’actifs, le choix de sites et la conception de projets. > Scott Addison, vice-président exécutif de Colliers pour l’est du Canada, est heureux d’annoncer la nomination d’Andrew Maravita au poste de directeur général de Colliers à Montréal.

Dans ses nouvelles fonctions, M. Maravita sera responsable d’accroître la présence de Colliers dans la grande région de Montréal. Travaillant au sein de l’industrie de l’immobilier depuis plus de 15 ans, Andrew compte à son actif une vaste connaissance du marché.

La Standard Life vire au vert Le Groupe immobilier de la Standard Life a récemment organisé l’événement Kermesse verte. À cette occasion, les clients furent renseignés sur les programmes de compostages et les différences entre le recyclage résidentiel et le recyclage commercial. L’entreprise dit reconnaître que l’engagement de ses locataires en matière de protection de l’environnement se traduit par des gestes concrets.

CIM achète ÉPHOS CIM – Conseil en immobilisation & management a procédé à la fin mars à l’acquisition de la division ÉPHOS, Équipe de planification hospitalière, de la firme d’ingénierie GENIVAR. Cette division regroupe une douzaine de conseillers spécialisés en modélisation et simulation de services hospitaliers. Un mandat important a d’ailleurs débuté dernièrement à l’île de La Réunion concernant l’organisation, l’optimisation et la mise en œuvre de trois processus opérationnels pour le pôle sanitaire Est.

Nominations en cascade chez JBC M. Jacques Boisvert, président de Jacques Boisvert communications Inc., est heureux d’annoncer les nominations suivantes :

> Zoé Lafond, au poste de directrice des ventes. À l’emploi de JBC depuis près d’un an à titre de conseillère publicitaire principale, elle a déjà démontré sa vaste expérience en commercialisation web et son expertise média pour l’ensemble des produits JBC et ceux réalisés en sous-traitance.

Elle aura la responsabilité de la gestion du personnel de ventes et de l’atteinte des objectifs. > Carole Bordeleau, à titre de directrice artistique et de la production. Bachelière en communication graphique de l’Université Laval, elle est en poste depuis près de deux ans chez JBC, à titre d’infographiste, puis de directrice artistique. Elle a démontré sa créativité et ses aptitudes à gérer les échéanciers de brillante façon. Elle sera dorénavant entièrement responsable du Service de la production et de son personnel. > Alexandre Côté, à titre d’adjoint à l’éditeur. Titulaire d’une maîtrise en informatique appliquée à l’histoire de l’Université de Sherbrooke, il possède plusieurs années d’expérience en gestion, recherche et rédaction. Il sera notamment responsable de la gestion des dossiers et de la recherche de nouveaux créneaux à développer.

Certification ISO pour Les Services Ménagers Roy Les Services Ménagers Roy, filiale du groupe SMR, est maintenant détentrice de la certification ISO 14001: 2004. Par cette certification, elle marque son engagement et sa participation dans une gestion verte. Cette norme reconnue mondialement repose sur le principe d’amélioration continue de la performance environnementale par la maîtrise des impacts liés aux activités de l’entreprise.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Les projets Abondance – Le Soleil et le Pavillon d’art québécois et canadien du Musée des beaux-arts de Montréal remportent les honneurs !

Lors du Sommet immobilier de Montréal, l'Institut de développement urbain du Québec (IDU Québec) a dévoilé les gagnants des Prix d'excellence en immobilier pour l’année 2011. Ces récompenses soulignent l’innovation et l’intégration des projets immobiliers québécois substantiellement complétés en 2010, pour leur avant-garde, et pour les volets social, économique, environnemental ou communautaire.

Les Développements ÉcoCité avec le triplex Abondance - Le Soleil a été sacré vainqueur dans la catégorie Multirésidentiel présentée par le cabinet d’avocats Gascon et associés. Il s'est démarqué par sa grande vision du développement durable, sa démarche innovante et très risquée, et pour sa performance énergétique hors du commun. Les jurys ont également noté l’innovation du projet quant à la particularité du produit.

Le prix pour la catégorie Commercial est allé à Provencher Roy + Associés Architectes avec la transformation et reconversion de l’église Erskine & American en musée d’art québécois et canadien. Le projet s’est démarqué notamment par sa réflexion architecturale poussée, son intégration urbaine exceptionnelle et son design mariant le passé et le futur. Le Pavillon d'art québécois et canadien Claire et Marc Bourgie du Musée des beaux-arts de Montréal a obtenu les honneurs pour la volonté de ses concepteurs de conserver et de restaurer tout en respectant les principes du développement durable.

Planifika obtient un contrat important Planifika, une filiale du groupe Régis Côté, s’est vu octroyer l’audit technique du parc immobilier du Centre collégial des services regroupés, un site de plus de 25 millions de pieds carrés. Le mandat consiste en l’analyse de la durée de vie utile des composantes des bâtiments dans le but de maximiser le cycle de vie des installations, de prioriser les interventions et d’optimiser les dépenses.

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1 1. Le triplex Abondance - Le Soleil 2. Église Erskine (extérieur) 3. Église Erskine (intérieur)

SNC-Lavalin a 100 ans !

Lors d’une conférence de presse le 11 avril dernier, la firme d’ingénierie et de construction SNC-Lavalin lançait les célébrations entourant son centenaire.

L’entreprise a profité de l’occasion pour faire l’annonce de l’initiative NOUS VEILLONS en 100 actions. Entre les mois d’avril et de novembre, la société rendra hommage à 100 actions accomplies par des membres de son personnel qui ont consacré du temps à leur communauté.

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Le chantier du Complexe Jules–Dallaire évolue La division d’architecture de Cominar confirmait dernièrement la conclusion de la phase 1 de la construction du Complexe Jules-Dallaire. Déjà, les grands cabinets d’avocats Ogilvy Renault et BCF ont choisi de s’y établir ainsi que plusieurs acteurs du monde de la finance.

La deuxième tour du complexe, qui comptera 17 étages, devrait être complétée en 2012-2013.

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Hydro-Québec renouvelle à la Place Dupuis BUSAC est heureuse d’annoncer la conclusion d’une entente de location avec Hydro-Québec à la Place Dupuis, où le local du 855, rue Sainte Catherine Est sera entièrement réaménagé. Cette transaction qui totalise 460 000 pi2 optimisera le cadre de travail des professionnels de la société d’État et alimentera le dynamisme du secteur environnant. La Place Dupuis est au cœur d’un quartier en pleine croissance, où prendront vie la majorité des grands développements de la ville de Montréal au cours des prochaines années.

Un premier Hôtel ALT hors Québec à l’aéroport Pearson de Toronto Les travaux de construction du nouvel Hôtel ALT Toronto Pearson à l’aéroport international de Toronto viennent de débuter. Ce nouvel établissement, qui ouvrira ses portes au printemps 2012, sera le premier construit hors du Québec. L’hôtel de 149 chambres, qui sera adjacent aux terminaux de l’aéroport, permettra à ses invités de se rendre aisément aux installations aéroportuaires de Toronto, qui comptent parmi les plus achalandées en Amérique du Nord en termes de passagers.

Le siège social d’Air Transat devient le premier bâtiment au Canada à obtenir la certification LEED-BE® Platine L’avionneur Air Transat a récemment obtenu, avec la participation de l’entreprise COFELY, la certification LEED–BE®, niveau Platine pour son siège social situé non loin de l’aéroport de Montréal-Trudeau. Cet édifice est le premier au Canada à atteindre un niveau de reconnaissance aussi élevé pour l’exploitation et l’entretien d’un bâtiment existant. Cette implication écoresponsable globale s’est notamment manifestée par une réduction de l’ordre de 40 % de la consommation d’eau, par la mise en place d’une démarche écologique sur les achats et par l’implantation de techniques avancées de gestion des matières résiduelles.

FPI Homburg acquiert 50 % du Centre Scotia de Calgary pour 116 M$ Le Fonds de placement immobilier Homburg Canada a annoncé avoir conclu une entente avec la Banque Scotia pour acquérir une participation de 50 % dans le Centre Scotia. Le prix d’achat est de 116 M$. Le Centre Scotia comprend une tour de bureaux de 42 étages de catégorie « A » ainsi qu’un hall commercial de trois étages. Le complexe est situé au centre du quartier des affaires et des commerces de détail de Calgary, lequel attire plus de 250 000 personnes par semaine.

Nouvelle application iPhone® pour l’industrie immobilière Jones Lang LaSalle lançait récemment une nouvelle application pour iPhone® à l’usage des acteurs de l’immobilier. Il s’agit d’un outil de recherche facile, permettant d’obtenir des informations sur le marché ainsi que les conseils des professionnels de l’entreprise. Bientôt disponible dans plusieurs langues, l’application est téléchargeable gratuitement sur le App StoreSM.

Quartier Chabanel, une nouvelle image de marque Le Regroupement du Quartier Chabanel et Bleublancrouge améliorent l’image de ce quartier en pleine revitalisation en lançant une campagne intitulée À la conquête de l’espace. « En nous inspirant de l’architecture unique du quartier, nous avons réalisé la nouvelle image de marque qui évoque les ambitions du secteur : plus moderne, plus actuel et franchement tourné vers l’avenir », affirme Jean-Philippe Tardif, vice-président branding et design de Bleublancrouge. Cette offensive vise principalement à positionner le quartier comme une destination où tout est possible. Une campagne publicitaire sera visible dans le métro ainsi que dans les abribus du centre-ville et du PlateauMont-Royal. De plus, une plateforme dynamique a été mise sur pied et peut être vue sur le nouveau site Web du Quartier Chabanel (quartierchabanel.ca).

Pour la directrice générale de Regroupement Chabanel, il s’agit du premier effort pour mettre en évidence le changement qui a cours rue Chabanel. « Nous avons la ferme conviction de faire de ce quartier un endroit où il fera bon vivre, travailler et se divertir. Quartier Chabanel deviendra le lieu recherché pour les professionnels de la nouvelle économie, de la mode et du design ainsi que les artistes en quête d’espace. »

NAI Commercial loue un local industriel aux abords de l’autoroute 20 à Boucherville NAI Commercial désire informer sa clientèle de sa contribution à l’expansion de Ben-Mor, entreprise de St-Hyacinthe qui recherchait une propriété industrielle à proximité du Grand Montréal en vue d’accroître ses exploitations. La superficie louée est de 90 618 pi², alors que le terrain s’étend sur 350 000 pi². La partie avant et la salle d’exposition sont toujours disponibles en location. Été 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

MOT DE L’IDU

Guy Charron

L

es mois à venir seront cruciaux pour l’Institut de développement urbain du Québec (IDU) et nous devrons continuer à relever le défi de bien représenter les intérêts des propriétaires immobiliers du Québec auprès des instances gouvernementales. Voici quelques mises à jour, dans trois dossiers qui nous tiennent à cœur.

TAXATION L’IDU a fait part de sa vive préoccupation à M. Raymond Bachand, ministre des Finances, ministre du Revenu et ministre responsable de la région de Montréal, au sujet de l’iniquité de la taxe municipale sur le stationnement imposée à Montréal. Il nous semble toujours opportun que le gouvernement et la Ville, avant d’implanter de nouvelles sources de revenus, cherchent à limiter la hausse de leurs dépenses. Les solutions et recommandations proposées par l’IDU permettent, selon nous, de pallier avantageusement et durablement l’abolition de la taxe sur les stationnements, un geste qui doit être fait sans plus attendre afin de préserver l’attractivité et le rôle de moteur de l’économie québécoise qu’exerce la métropole.

RÉVISION DE LA LOI SUR L’AMÉNAGEMENT ET L’URBANISME L’IDU Québec comprend très bien l’importance pour un projet immobilier de contribuer à l’amélioration de l’environnement urbain. Toutefois, le public et les autorités municipales doivent saisir de leur côté que les procédures d’approbation de projets ne doivent pas constituer un frein au développement immobilier de la ville. Un promoteur s’investit dans un projet parce qu’une opportunité se présente à lui et que cette opportunité peut être bénéfique pour la communauté, , mais elle peut être très volatile pour lui.

Pour l’IDU Québec, la « future » loi sur l’aménagement durable du territoire et l’urbanisme devra transformer la culture actuelle d'opposition et d'affrontement des intérêts particuliers de chacun en une culture de partenariat dans la poursuite de l'intérêt collectif, laissant aux élus la responsabilité politique de trancher lorsque c'est requis. L’avant-projet de loi est le fruit d’un travail de concertation entre les partenaires du monde municipal, le ministère des Affaires municipales à Québec et l’IDU, et représente

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2011

une réforme majeure de la Loi sur l’aménagement, qui a plus de 30 ans. Michel Poirier, avocat chez Heenan Blaikie SRL et Guillaume Neveu, urbaniste et directeur de la valorisation de sites – est du Canada de IBI/DAA, membres du comité provincial de l’IDU, présenteront la position et les recommandations de l’IDU en commission parlementaire, prévue pour le mois de mai 2011.

COMITÉ DE L'IDU SUR LES BÂTIMENTS VERTS/LEED L’IDU Québec a complété, en avril 2011, une étude portant sur les avantages d’une tendance de fond qui s’implante graduellement dans le monde immobilier, à savoir la construction et la rénovation d’immeubles plus écologiques, ou « immeubles verts ». L’étude propose des recommandations que l’IDU Québec souhaite présenter aux municipalités du Québec pour favoriser l’écoconstruction et l’écorénovation sur leur territoire.

Le comité de l'IDU sur l'environnement poursuit ses représentations auprès du ministère des Affaires municipales à Québec.

Une étude réalisée pour le Conseil du patronat de l’environnement du Québec (CPEQ), l’Union des municipalités du Québec (UMQ) et l’IDU conclut que la superficie des zones à fort potentiel de revalorisation est considérable et mérite une attention particulière.

La déduction des coûts de réhabilitation, par une gestion durable des friches urbaines, permettrait sans équivoque de redonner une valeur économique à ces terrains, et ce, au bénéfice des municipalités du Québec, de leurs citoyens et de l’environnement.

L’IDU demeure à l’affût de tout autre enjeu d’intérêt pour les professionnels de l’immobilier du Québec et vous informera à ce sujet.

POUR LA SUITE DES CHOSES La planification stratégique est au cœur du travail d’une organisation telle que l’IDU. Le comité qui en sera responsable révisera notre mission et nos objectifs sur une base triennale.

Nous déterminerons les éléments clés du contexte dans lequel agit l’Institut, élaborerons une stratégie basée sur l’analyse de nos points forts et identifierons les domaines nécessitant des améliorations, de façon à mieux servir nos membres et répondre à leurs attentes.

Bon succès à tous !

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