Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 4 by JBC Média inc.

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:19 Page1

VOLUME 4 | NUMÉRO 4

Paroles de

Marcel Côté Montréal

Silence et lumière chez Bell Auto électrique et transport collectif Québec

Le Saint-Roch Nouvo est arrivé

Suivez-nous sur les réseaux sociaux

7,95 $ PP 41614528

Informateur Immobilier

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:19 Page2

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:19 Page3

RECONNAISSANCE DE L’EXCELLENCE Ivanhoé Cambridge est fière d’offrir à sa clientèle des espaces de prestige primés par l’industrie immobilière canadienne. Récipiendaires des prix nationaux BOMA Canada 2011

marcinwozniak.ca

• Centre CDP Capital : catégorie Environnement • Édifice Sun Life : catégorie Édifice historique • Complexe Les Ailes : catégorie Centres commerciaux

Centre CDP Capital

Complexe Les Ailes

Édifice Sun Life

ivanhoecambridge.com

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:19 Page4

VOLUME 4 | NUMÉRO 4

5 MOT DE LA RÉDACTION Observer et prévoir Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

29 FINANCES Les sociétés de personnes dans la mire du gouvernement Par Alain Deslauriers

6 MOT DE L’ÉDITEUR Expansion et reconnaissance Par Jacques Boisvert

30 MONDE MUNICIPAL Affichage publicitaire et préservation des paysages : inaccessible rêve ?

7 ENTREVUE Marcel Côté

Par Caroline St-Hilaire

32 COUP D'ŒIL Silence et lumière chez Bell

Par Danielle Ouellet

13 ENJEU Le transport durable, nouvelle tendance en immobilier Par Mathieu-Robert Sauvé

Par Danielle Ouellet

38 QUÉBEC Le Saint-Roch Nouvo est arrivé Par Serge Beaucher

19 FOCUS Immobilier et économie à Saint-Laurent

43 Plus de deux millions de nouveaux pieds carrés de bureaux à Québec Par Alain Roy

Par Danielle Ouellet

25 MONTRÉAL Montréal Technopole : des infrastructures stratégiques pour l’avenir de Montréal

45 EN TOUTE JUSTICE Résiliation d’un contrat d’entreprise ou de service Par ME Lise Bergeron

Par Guy De Repentigny

47 BRÈVES IMMOBILIÈRES 26 DROITS ET OBLIGATIONS Baux commerciaux du Québec et des provinces

50 MOT DE L’IDU Par Guy Charron

Par ME Daniel Ferreira

32 Immobilier commercial est publié par Magazine Immobilier commercial inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR : Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF : Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION : Serge Beaucher, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Denis Bernier

COLLABORATION À CE NUMÉRO : Me Lise Bergeron, Guy Charron, Guy De Repentigny, Me Daniel Ferreira, Alain Roy, Caroline St-Hilaire

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES : Hélène Larue

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

www.jacquesboisvert.com 4

PUBLICITÉ : Zoé Lafond, directrice Marie-Renée Lefebvre, conseillère en publicité

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009. La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes. Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité. Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

POSITIONNEMENT DU LOGO FSC

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:19 Page5

MOT DE L A RÉDACTION

Observer PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

ET PRÉVOIR Des observateurs et acteurs de longue date de la scène québécoise ont acquis au fil des années une compréhension et une vision élargies des grands courants qui dominent notre société, entre autres celui du développement urbain et immobilier. Marcel Côté, cofondateur et associé principal de la firme Secor, est l'un d'entre eux. Fort de ses 35 ans de réflexion et de planification stratégique au service de nombreuses entreprises, il nous livre ici sa perception de l'avenir de Montréal, la « mal-aimée ». Danielle Ouellet, Ph.D.

Alan DeSousa, maire de Saint-Laurent, se situe dans une perspective culturelle différente. Originaire du Pakistan et arrivé au Canada durant son adolescence, il a grandi dans cette ville aujourd'hui en pleine expansion, qui foisonne d'activités immobilières et industrielles. Il jette ici sur son arrondissement un regard tourné vers l'avenir et explique que, pour lui, « développement durable et respect des différences » sont des priorités. Le futur laisse aussi entrevoir des changements technologiques majeurs dans l'organisation du secteur des transports, comme l'explique le journaliste Mathieu-Robert Sauvé, qui s’est entretenu pour nous avec des artisans de l'implantation de la voiture électrique. Le secteur est en pleine mutation – et pas toujours aussi rapide que certains le souhaiteraient –, mais une chose semble certaine : « transport collectif et voiture électrique doivent faire partie des plans », en particulier pour ce qui concerne la construction immobilière, où l'on doit notamment prévoir l'alimentation électrique. La ville de Québec, pour sa part, doit en partie son dynamisme des dernières années à la réfection spectaculaire de Saint-Roch, « nouvo » quartier branché de la capitale nationale. Au cœur de cette métamorphose, Jean Campeau, pour qui la transformation de ce secteur est loin d'être terminée. Résolu à en assurer la pérennité en y développant cette fois l’aspect habitation, le promoteur s'est lancé « dans le condo », « par obligation morale ». Enfin, nous accueillons avec grand plaisir trois nouveaux chroniqueurs : Me Daniel Ferreira, de chez Blake, Cassels & Graydon, qui succède à Me James Papadimitriou, Alain Roy, du Groupe Altus, Québec, qui succède à Steve Gilbert, ainsi qu’Alain Deslauriers, de chez BDO Canada. Une bienvenue toute spéciale à ceux qui arrivent, et nos plus chaleureux remerciements à ceux qui partent, quoique James Papadimitriou ne quitte pas vraiment, comme vous le verrez en conclusion du mot de l'éditeur en page 4. Bon automne ! Danielle Ouellet Rédactrice en chef

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page6

DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

Expansion et PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ROSAIRE TURCOTTE

RECONNAISSANCE

Jacques Boisvert

Si Jacques Boisvert Communications est devenue cette année chef de file en édition de publications spécialisées en immobilier commercial au Québec, avec l’ajout du magazine Maintenance, de l’infolettre L’informateur Immobilier commercial et l’arrivée ce mois-ci du périodique Champions de la construction commerciale et industrielle, c’est grâce à l’excellent travail de notre équipe compétente et proactive, mais aussi, et surtout, grâce aux personnes qui ont cru au magazine Immobilier commercial, avant même la parution du premier numéro. Je pense à nos premiers et fidèles collaborateurs, annonceurs et partenaires. Au premier chef, Raymond C. Bouchard, président et directeur général de l’Institut de développement urbain du Québec, organisme avec lequel nous poursuivons notre collaboration avec plaisir, à titre de partenaire média. Dans notre dernière édition, vous appreniez dans un article sur la philanthropie signé Anne Fleishman que M. Bouchard se préparait à escalader le mont Kilimandjaro. Malheureusement (ou plutôt heureusement), un examen médical de routine dans le cadre de son entraînement a décelé juste à temps un problème sérieux, qui a nécessité une opération d’urgence à cœur ouvert. Mais rassurez-vous, car M. Bouchard a déjà retrouvé la forme et a même repris ses fonctions à l’IDU ! Nous sommes nombreux à travailler fort, sans relâche, parfois au détriment de notre santé. Raymond Bouchard confiait, pendant sa convalescence : « Le meilleur conseil que je puisse donner à mes amis et aux personnes très actives qui n’ont plus 20 ans, c’est de faire vérifier leurs artères, car je n’avais aucun symptôme apparent. J’aurais pu y laisser ma vie, alors que j’ai encore de belles années devant moi avec ma famille, mes amis et mes collègues. » C’est tout dire. Pour en revenir à nos premiers collaborateurs au magazine, je suis heureux de vous annoncer que Me James Papadimitriou, qui pratique maintenant au cabinet McCarthy Tétrault, a accepté de rédiger les premières chroniques d’une nouvelle série à venir (la chronique de droit immobilier McCarthy Tétrault), qui sera publiée une fois par mois, dans l’infolettre L’informateur Immobilier commercial. Je vous souhaite une agréable lecture ! Jacques Boisvert Éditeur

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page7

ENTREVUE

L’avenir de l’immobilier commercial à Montréal... UN LONG FLEUVE TRANQUILLE Entrevue avec Marcel Côté par Danielle Ouellet

« Le secteur de l'immobilier commercial à Montréal se développera, au cours des prochaines années, comme un long fleuve tranquille, à l'image de l'économie de la ville, affirme Marcel Côté. Une croissance que nous n’avons pas connue depuis 30 ans : Montréal redevient normale. » Lancée comme une conclusion inévitable, cette prédiction s'appuie sur une réflexion large et soutenue au fil des ans, que le cofondateur de Secor exprime volontiers avec son langage direct, imagé et sans compromis.

MARCEL CÔTÉ Cofondateur de Secor

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

...COMME

Vif et souriant, M. Côté est très direct lorsqu'une entreprise, une ville ou un gouvernement lui demandent son avis quant à leur avenir : « J'analyse la situation, j’en discute avec le client, et progressivement, nous développons ensemble un diagnostic. » Il le fait depuis plus de 35 ans à travers Secor, la firme de conseil en stratégie et en management qu'il a cofondée à Montréal en 1975 et dont il est toujours l'associé principal. Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page8

ENTREVUE

Il n'est pas normal que le taux de chômage soit plus élevé de 3 % dans la métropole du Québec, que dans la ville de Québec. Les efforts sur le plan économique devraient converger vers Montréal, mais elle reste toujours 'la mal-aimée' pour le reste du Québec, qui la prend en otage.

L'entreprise est maintenant aussi établie à New York, Paris, Toronto et Vancouver. Marcel Côté le confirme, il n'est pas né stratège : « Mais à force de réfléchir à différents problèmes et d'observer, je le suis devenu. À l’époque de la création de Secor, le mot stratégie n'était même pas employé dans le milieu. On parlait d’orientations, d'études de marché, d'analyses économiques. Ce mot est entré dans notre vocabulaire vers 1980. Pour moi, la stratégie résulte de l'observation. » Il propose ici sa vision de Montréal aux promoteurs immobiliers, mais non sans avoir bien brossé son portrait économique de la métropole québécoise.

MONTRÉAL, LA MAL-AIMÉE « Montréal ne joue pas son rôle de locomotive économique pour le Québec comme elle le devrait. » Le jugement est sévère, mais Marcel Côté n'hésite pas à le clamer haut et fort, en particulier à la suite de la réflexion approfondie du Groupe de travail sur les enjeux de la gouvernance et de la fiscalité de Montréal, qu'il a coprésidé pour la Chambre de commerce du Montréal métropolitain et dont les résultats ont été dévoilés en 2010. « Les raisons de cet insuccès sont multiples, poursuit-il. La moitié des quelque huit millions d'habitants du Québec résident dans l'agglomération de Montréal. Déjà, le pouvoir politique n'est pas distribué proportionnellement entre la métropole et le reste de la province, ce qui affaiblit la région. L'épanouissement économique de Montréal est freiné par un manque d’intérêt de la part du gouvernement du Québec, tous partis politiques confondus, selon Marcel Côté : « Il n'est pas normal que le taux de chômage soit plus élevé de 3 % dans la métropole du Québec, que dans la ville de Québec. Les efforts sur le plan économique devraient converger vers Montréal, mais elle reste toujours 'la mal-aimée' pour le reste du Québec, qui la prend en otage. »

215, RUE SAINT-JACQUES OUEST Une facture classique et professionnelle Au cœur du véritable centre des affaires de Montréal Près de la station de métro Place-d’Armes, du Palais des congrès et du Palais de justice Un étage disponible, d’une superficie de 12 800 pieds carrés Une occasion pour les locataires professionnels cherchant à la fois prestige, modernité, flexibilité et efficacité Un édifice haut de gamme rénové

INFORMATION

514 847-9547 jocelynl@aquilini.com

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page9

Dans les dossiers sensibles comme les infrastructures de transport ou la langue, la région de Montréal est structurellement désavantagée. De plus, à l'exception du ministère des Transports et très récemment de celui de l'Emploi et de la Solidarité sociale, l'approche du gouvernement du Québec, qui considère sa métropole comme cinq régions plutôt qu'une seule, accentue cette division. La métropole est une région, non pas cinq. Il faudrait un plan d'action dans tous les ministères et des politiques gouvernementales cohérentes à l'égard de la métropole.

« Les 19 arrondissements ont par ailleurs un grand pouvoir de nuisance, en partie à cause du poids de leurs représentants dans le parti politique au pouvoir et en partie à cause d’un partage de responsabilité pas toujours très clair et parfois incohérent. Il est inévitable que des conflits surgissent avec les arrondissements contrôlés par les partis d'opposition : ils ont une vision philosophique différente, ce qui crée une absence de cohérence. La gouvernance devient extrêmement difficile, et l’insuffisance d’autorité de la Ville centre favorise la stagnation. « Plus globalement, au niveau de la Communauté métropolitaine de Montréal, la région est peu structurée comparée à Toronto, Ottawa ou Québec. Il n'existe pas d’armature d’ensemble forte. »

DES TRANSPORTS EN ÉTOILE L'impact de l'aménagement urbain sur l’économie n'est pas négligeable, et pour Marcel Côté, le transport est le nerf de la guerre dans ce domaine : « Si l’on regarde la carte des transports pour la région – train, métro, autoroutes –, le réseau de communications se déploie en étoile à partir du centre-ville vers les banlieues. Cette configuration a été accentuée avec le développement des lignes de trains de banlieue, qui ont connu un essor remarquable, mais qui ont favorisé l'étalement urbain. Il n’y a pas par contre de voie circulaire de transport public. Il est impossible de voyager en transport public d’un quartier ou d'une ville de banlieue à l’est vers un quartier au nord sans passer par le centre-ville. La région n'a pas encore réussi à créer un noyau de mobilité efficace au sein de cette large étoile.

« L'égoïsme des banlieues est un autre frein important. Les liaisons de transport public dont elles bénéficient avec le centre-ville, par exemple, ont induit un étalement urbain qui coûte cher. Le refus de certaines de payer leur juste part du coût de ce transport ajoute aux difficultés et les chicanes de toutes sortes deviennent onéreuses. Mais la Ville de Montréal est aussi à blâmer : elle devrait investir beaucoup plus dans ses relations avec les banlieues, pour créer un sentiment d'unité. « La Ville de Montréal a aussi ses problèmes propres, avec une bureaucratie lourde et des erreurs politiques du passé qui nous hantent toujours. Par exemple, le gel des taxes pendant sept ans à partir de 2002 a été une décision suicidaire. Avec un taux d'inflation de 2 % par année, il était impossible d'arriver, et il a fallu couper à droite et à gauche; les coupures dans l'entretien des infrastructures font mal aujourd'hui. Même si l’on a recommencé à indexer le compte de taxes, depuis un an, celui-ci reste peu élevé par rapport à celui d’autres grandes villes.

Le FPI HOMBURG Canada a changé sa dénomination sociale pour

Le Fonds de placement immobilier CANMARC Ce changement témoigne de l’évolution importante et constante du Fonds. CANMARC a été créé en tant que fonds de placement immobilier indépendant il y a seize mois, appuyé par des actifs, des produits et une gouvernance solides ainsi qu’une équipe de direction d’expérience. Notre nouvelle identité reflète et met en valeur notre indépendance ; elle fait aussi le lien avec notre mission, qui est de créer un portefeuille immobilier pancanadien

composé d’immeubles phares et de propriétés de qualité dans le secteur commercial de bureaux et du commerce de détail.

canmarc.ca

514 931-2591

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page10

ENTREVUE

« Pour améliorer la richesse et l'attractivité de la ville, nous devons miser sur ce que nous pouvons changer. Le climat est hors de notre contrôle, mais nous pouvons rendre notre système de transport plus efficace. Dans cette optique, Montréal a quand même fait de bons choix. Le métro est un atout majeur. Malgré leur configuration, les trains de banlieue demeurent un bon investissement. Les Bixi ont aussi été une excellente proposition. Il reste le problème de la liaison vers l’aéroport. » Au nombre des recommandations du Groupe de travail sur les enjeux de gouvernance et de fiscalité de Montréal : la création d'une société d'État responsable de la planification et de la réalisation des infrastructures, tout en laissant l'exploitation du réseau au palier régional métropolitain.

L'ÉQUILIBRE LINGUISTIQUE Sa longue observation du Québec amène Marcel Côté à un constat évident quant à la situation linguistique : « Montréal est une ville ou coexistent deux communautés linguistiques, une des quelques grandes villes dans le monde dans cette situation. Malheureusement, des années 1970 jusqu'à maintenant, les enjeux qui découlent de cette situation n’ont pas été bien gérés, notamment quant à l’équilibre entre anglophones et francophones. Même constat quant à l'intégration des immigrants. Montréal a cédé au chantage linguistique et en a subi l'impact économique. De 1976 à 1980, 155 000 habitants ont quitté la ville, et 75 000 autres ont suivi entre 1996 et 2000. Avec eux, de nombreux sièges sociaux. Montréal est une des villes d'Amérique du Nord qui a connu la plus faible croissance économique de 1970 à aujourd’hui. Les changements mal gérés apportent toujours leur lot de confusion et de déstabilisation. » Secor s'est développée dans la foulée du « Québec inc. », avec la création d'une nouvelle classe de gens d'affaires francophones : « Notre premier gros contrat en 1975 fut avec Bombardier, rappelle Marcel Côté, qui constate du même souffle qu'aujourd'hui, Montréal ne saigne plus, le malaise linguistique étant chose du passé. Après plus de 35 ans d’émigration, Montréal conserve maintenant ses talents. Nous avons francisé

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page11

le cœur de la ville et ses institutions. La Place-Ville-Marie, le YMCA et l'Orchestre symphonique de Montréal, qui en 1970 fonctionnaient en anglais, travaillent aujourd’hui en français. C'est la tendance. Nous avons arrêté de perdre les anglophones et ceux qui restent sont les premiers contents du nouvel équilibre linguistique montréalais. » La diversité des problèmes qu’attaque un consultant est un des aspects de son travail que Marcel Côté préfère : « La diversité engendre la créativité, a-t-il pu constater dans sa vie professionnelle, et cela est aussi vrai dans la vie culturelle. La richesse de Montréal à cet égard et le foisonnement d'idées qu'elle génère sont garants d'une économie créative pour l'avenir. « Montréal ne sera plus une ville de grands sièges sociaux, mais comme toute métropole qui a ses problèmes particuliers, elle peut miser sur d'autres forces. La diversité de ses entreprises en est une. Montréal est devenue une ville créative, à défaut d’être une ville de pouvoir financier. Notre économie n'est par ailleurs pas tributaire d'un seul grand secteur, et si l'un d'eux tombe, nous pouvons réagir. »

La diversité engendre la créativité et cela est aussi vrai dans la vie culturelle. La richesse de Montréal à cet égard et le foisonnement d'idées qu'elle génère sont garants d'une économie créative pour l'avenir.

Il aura donc fallu beaucoup de temps pour atteindre un nouvel équilibre entre les communautés linguistiques et donc un nouvel équilibre économique : « Avec entre autres l'industrie des logiciels, de jeu par exemple, une nouvelle base industrielle émerge. Les prix des minéraux sont par ailleurs à la hausse et on se rend compte qu'il est rentable d'investir dans le capital humain. À l'extérieur du pays, la perception de Montréal continue d’être bonne. »

UN RÔLE POUR LES PROMOTEURS IMMOBILIERS Pour les prochaines cinq années, Marcel Côté entrevoit un retour à la normale. Il n’y aura pas de boom économique, mais pas de stagnation non plus. Cela vaut pour l'immobilier : « Toutes proportions gardées et malgré l'incrédulité des propriétaires d'immeubles, les taxes foncières à Montréal sont très tolérables, à mon avis. Pour éviter les problèmes financiers, la Ville doit ajuster ses revenus à l'inflation et les propriétaires s'habituer à un compte de taxes qui augmente d’année en année. Mais le marché des locaux pour bureaux se normalise à Montréal et devrait dorénavant croître au même rythme que l’économie, de 1,5 à 2 % par année. « Il faudra se réhabituer à une croissance normale, ce que nous n’avons pas vu depuis longtemps, mais qui est une bonne nouvelle. Le rééquilibrage de la demande pourra cependant être complexe. La pression des prix pourra résulter en un déplacement de

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page12

ENTREVUE

la demande de locaux hors centre-ville – à Laval, dans le West Island, sur la RiveSud. Mais il y aura des projets. Le projet majeur de Westcliff d'une tour au square Victoria, dans le Quartier international, sera le premier exclusivement consacré aux locaux pour bureaux depuis Bell Canada à l’île des Sœurs. Ces quelque 600 000 pieds carrés supplémentaires pourraient changer la donne. » Les entreprises du secteur de l’immobilier ne sont pas traditionnellement des clientes de Secor : « Nous avons travaillé dès nos débuts avec Pomerleau, pour lequel nous avons assuré la transition de l'entreprise du père au fils, mais la plupart des constructeurs sont en réalité des entreprises virtuelles, des petits groupes qui travaillent avec des architectes ou autres selon les besoins. Leur stratégie de développement repose surtout sur la réalisation des projets en cours. »

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

L'associé principal de Secor a toutefois une opinion très claire quant au rôle des promoteurs immobiliers dans la ville : « Ils ne doivent pas oublier qu’en terme de locaux pour bureaux, Montréal n'a que la moitié de la taille de Toronto et donc, qu’ils ont intérêt à éviter de viser trop grand en s'y comparant. Par ailleurs, je déplore la grande rareté d'immeubles de qualité à Montréal. Pourtant, à terme, la qualité est rentable, car un bel édifice garde ses occupants. Les promoteurs doivent miser sur le beau. L'attrait de la ville n'en sera que plus grand. »

L'INNOVATION AU PROGRAMME Le cofondateur de Secor a déjà commencé à passer le flambeau au sein de l'entreprise : « Nous recrutons des jeunes bien formés, avec une bonne capacité d'analyse. Une nouvelle génération est aux commandes, et j'en suis très fier. Mon seul regret est de n'avoir pas développé l'entreprise plus rapidement, j'aurais pu consacrer moins de temps à mes activités politiques. Mais je suis très content du résultat. Je laisserai une entreprise pérenne. » Marcel Côté profite de sa liberté entre autres pour écrire. Le livre qu'il termine actuellement, une réflexion sur l'innovation comme phénomène économique, paraîtra à Toronto, en anglais, en janvier 2012. Inutile de tenter d'en savoir plus sur son contenu… il faudra attendre son lancement, et le lire ! ,

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page13

ENJEU

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR SELLINGPIX

Le transport durable, NOUVELLE TENDANCE EN IMMOBILIER

Auto électrique et transport collectif doivent faire partie des plans Par Mathieu-Robert Sauvé

Comment se déplacera-t-on à Montréal en 2050 ? Certainement de moins en moins seul au volant de notre auto à essence, croit l’urbaniste Gérard Beaudet, qui dirige l’Observatoire sur la mobilité durable de l’Université de Montréal. L'utilisation solo des autos personnelles sera trop coûteuse pour une bonne partie de la classe moyenne. « Les grands gisements de pétrole seront épuisés. Il en existera encore, mais on les réservera pour les usages indispensables. »

Selon l’expert, la ville de Montréal du milieu du siècle sera quadrillée de rues piétonnières et de voies cyclables, et on multipliera les véhicules à usage collectif de toutes sortes pour se déplacer de l’est vers l’ouest et du nord au sud. Des tramways électriques

circuleront en surface et on aura allongé considérablement le réseau de métro. Résultat : moins de congestion, un usage plus convivial du domaine public, de l’air plus pur à respirer et des immeubles facilement accessibles. D’ailleurs, il est à prévoir que les vastes stationnements pour l’auto individuelle auront été convertis en espaces verts. « On a vu ça dans plusieurs villes d’Europe et des États-Unis. Les citoyens étaient très heureux de retrouver une partie de leurs lieux publics », relate M. Beaudet. Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page14

ENJEU

Le mode de transport le plus adapté au prochain siècle pourrait être la voiture électrique. Les nouveaux utilisateurs comprennent vite qu’ils ne verront plus la conduite automobile comme avant lorsqu'ils s'installent au volant. Pas un bruit, aucune vibration. Pourtant, l'auto roule ! On dégonfle certains mythes. Le moteur électrique est moins puissant ? Faux. Il produit une accélération comparable à celle de n’importe quelle voiture à essence de sa catégorie. L’autonomie limitée ? Là encore, la Leaf de Nissan annonce 160 km avec une charge, et la i-MiEV de Mitsubishi 120 km, ce qui répond amplement aux besoins de la majorité des automobilistes en milieu urbain. Avec des bornes de recharge de 400 V, on fait le « plein » en 30 minutes. Branchée au réseau de la résidence, l'auto se recharge durant la nuit. « L’infrastructure de bornes qui sera développée au cours des prochaines années permettra des déplacements sur de plus longues distances », dit Sylvain Langis, conseiller d’Hydro-Québec, un des responsables du déploiement des bornes de recharge publiques de la voiture électrique au Québec.

GÉRARD BEAUDET Professeur titulaire Institut d'urbanisme Faculté de l'aménagement Université de Montréal

« L’électricité comme carburant pour les autos, ce n’est pas le futur, on est déjà rendus là », affirme-t-il. Dès 2012, le Circuit électrique d'Hydro-Québec, en partenariat avec Rona, Métro, l'Agence métropolitaine de transport (AMT) et les Rôtisseries Saint-Hubert, offrira dans les stationnements de ces entreprises des bornes pour recharger les autos des clients et des employés; l’AMT comptera déjà sous peu 40 bornes. Selon Sylvain Langis, les promoteurs avisés devraient dès maintenant inclure ces bornes dans leurs plans. « C’est beaucoup plus simple que de les installer après la construction, dit-il. Si on attend, il faut alors travailler dans les murs et creuser des tranchées dans le béton. »

L’infrastructure de bornes qui sera développée au cours des prochaines années permettra des déplacements sur de plus longues distances.

- Sylvain Langis

Les L es sservices ervices techniques techniques d de eb béton éton S Scaram caram lltée tée

Nous avons N ous a vons la la solution solution à lla détérioration ad étérioration du du béton béton Notre expertise expertise : Notre S tructures d e sstationnement tationnement Structures de T abliers de de stationnement stationnement Tabliers É difices en en h auteur Édifices hauteur T errasses e alcons e xtérieurs Terrasses ett b balcons extérieurs Hydrodémolition Hydrodémolition 1995, boulevard Saint-Elzéar Ouest Ville de Laval (Québec) H7L 3N7

En affaire depuis 1975

Téléphone : 450 687-3443 Télécopieur : 450 687-3447

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

www.scaram.com service@scaram.com

PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR ANDIPANTZ

Réhabilitation R éhabilitation et et préservation préservation

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page15

PUBLIREPORTAGE

LA RECETTE COSTCO

MULTIPLIER LES ÉCONOMIES EN TOUTE SIMPLICITÉ

De gauche à droite : Marc-Antoine Roberge, d’ÉnerCible, Luc Lortie, de Costco Wholesale et Robert Cummins, de Système Énergie TST

Soucieuse d’oﬀrir des produits de qualité au meilleur prix à ses membres, l’équipe de Costco se fait un devoir d’optimiser la totalité de ses ressources, sans exception. LE PROJET Évaluer le potentiel d’économie d’énergie lié à l’utilisation en continu de Mhéclairage dans les comptoirs réfrigérés. LA SOLUTION Moderniser l’éclairage en remplaçant les tubes fluorescents par des lampes à DEL Optimax Pro dans quinze succursales. LES RÉSULTATS Une double économie, soit au niveau des coûts tant de l’éclairage que de la réfrigération. Une période de récupération de l’investissement raccourcie de près de la moitié, passant d’environ huit à quatre ans.

Économies annuelles : 1 901 137 kWh Mesure : Utilisation d’éclairage à DEL dans les comptoirs réfrigérés Appui ﬁnancier estimé : 285 170 $ Audit énergétique : Systèmes Énergie TST Intervenant du marché : Summerhill Group

CONTRIBUTION DU PROGRAMME BÂTIMENTS Un accompagnement sur mesure, une simplification du processus et un appui financier estimé à 285 170 $, compte tenu des effets multiplicateurs du projet, qui sera versé au terme de celui-ci. En participant au programme Bâtiments, Costco contribue au développement durable grâce à des investissements socialement responsables. De plus, elle est en voie de réduire ses coûts d’exploitation et sa consommation d’électricité, et d’améliorer sa position concurrentielle. UN PROGRAMME D’HYDROQUÉBEC GÉRÉ PAR ÉNERCIBLE Pour nous joindre, composez sans frais le 1 855 817-1433 ou visitez le www.programmebatiments.com.

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page16

ENJEU

Le promoteur Richard Hylands, à la tête de la corporation immobilière Kevric, l’a compris. Des bornes de recharge ont été prévues dès le départ dans la tour Altoria, à Montréal, qui compte 230 000 pieds carrés de locaux pour bureaux. Tous ses projets à Montréal et Toronto en incluront. « En fait, dès que vous souhaitez obtenir la certification LEED, les installations pour auto électrique sont quasi indispensables », dit-il. Actuellement marginale au Québec – Hydro-Québec prévoit installer d’ici la fin de l’année 2012 un total de 120 bornes dans les régions métropolitaines de Montréal et de Québec –, l’auto électrique pourrait connaître une croissance constante d’ici 2030. Les « pompes » ont trois modes : privé, c'est l'entreprise qui paie; public, un peu comme avec les pompes à essence des stations-service; client, c'est alors gratuit pour certains, facturables pour d’autres.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

« Les clients nous demandent de plus en plus des véhicules électriques », dit Marco Viviani, directeur du développement et des relations publiques chez Communauto. Dans le parc de l’entreprise, on trouve désormais 20 véhicules tout-électrique et une trentaine s’ajouteront d’ici les premiers mois de 2012. Sur une flotte de 1 200 véhicules, c’est encore peu, mais la tendance est là pour rester. Communauto n’a jamais investi dans la voiture hybride. « Contrairement à ce qu’on pourrait penser, cela n’aurait pas été un choix avisé du point de vue environnemental », affirme le porte-parole. Le réseau d’Hydro-Québec aurait la capacité de répondre à une demande multipliée si un grand nombre d’automobilistes se convertissaient à l’électricité. Trois térawattheures seraient suffisants pour fournir l'énergie nécessaire à un million de voitures électriques ! C'est l'équivalent de la production d’une centrale de taille moyenne du parc de production d’Hydro-Québec telle Eastmain-1. Autre avantage pour les Québécois : le coût. Un conducteur moyen qui parcourt 15 000 à 20 000 km annuellement paie environ 2000 $ d’essence par an. Au tarif actuel de l’électricité, sa facture de consommation pour l’auto serait d’environ 200 $. L’auto électrique suscite un tel engouement que des ingénieurs ont même trouvé des moyens pour redonner au réseau l’électricité excédentaire. Vous n’utilisez pas votre véhicule durant la fin de semaine ? Branchez-le au compteur qui redistribue l’énergie; le modèle eBox de la société californienne AC Propulsion est déjà offert sur le marché

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page17

américain. Une tempête plonge votre maison dans le noir ? Inutile, la bruyante génératrice au gaz. L’auto devient votre centrale électrique d’appoint. Si le réseau lui-même venait à flancher dans un quartier et que la voiture électrique était largement répandue, on pourrait suppléer aux pannes en distribuant l’électricité excédentaire de ces minicentrales. Sur Internet, on trouve de multiples informations sur les « vehicle-to-grid ». Actuellement, trois entreprises, soit Nissan, Mitsubishi et Volt, proposent des voitures électriques. Bientôt, deux importants joueurs joindront leurs rangs : Honda et Ford. On pourrait voir une véritable ruée vers ce marché d’ici deux ans.

Hydro-Québec prévoit installer d’ici la fin de l’année 2012 un total de 120 bornes dans les régions métropolitaines de Montréal et de Québec.

UN SYSTÈME INTÉGRÉ En 2050, le citoyen moyen pourrait se déplacer, en fait, en combinant plusieurs systèmes complémentaires. Vous prendrez devant chez vous à Boucherville un autobus qui vous déposera au métro de Longueuil; en sortant du métro, vous emprunterez un vélo libreservice pour vous rendre chez un client. Tout cela avec le même titre de transport. Le plus urgent est d’ailleurs d’intégrer l’offre de service et la tarification dans les systèmes de transport de la région métropolitaine, estime Gérard Beaudet. En comparaison avec plusieurs grandes villes, l'agglomération métropolitaine de Montréal fait piètre figure à ce chapitre avec une vingtaine de sociétés différentes. Dans un tel contexte, les entreprises de libre-service comme Communauto seront réparties dans l’ensemble du pays. On compte actuellement environ 200 organisations d’auto-partage dans plus de 650 villes. Les quelque 200 000 usagers se concentrent

NOTRE ÉQUIPE DROIT IMMOBILIER Nicole Messier François Martel Rémi Gagnon Louis-Martin Dubé Chantal Joubert Richard Burgos

1 75 avocats LAVERY, DE BILLY, S.E.N.C.R.L.

Cabana Séguin inc. Montréal (Québec) H

AVOCATS

MONTRÉAL

QUÉBEC

OTTAWA

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page18

ENJEU

en Allemagne, en Suisse, en Hollande, en Autriche, au Canada et aux États-Unis. Des services existent également en France, en Angleterre, en Irlande, au Danemark, en Italie, en Suède et en Norvège.

L’ESSENCE MÊME DES SERVICES IMMOBILIERS

«Que nous travaillions pour un client qui possède des millions de pieds carrés et de multiples portefeuilles ou un client ayant moins d’actifs, notre engagement est le même.»

Barbara Rodgers Présidente

LA SOCIÉTÉ IMMOBILIÈRE ARCTURUS EST LE LEADER CANADIEN EN PRESTATION DE SERVICES IMMOBILIERS ESSENTIELS. NOUS GÉRONS À L’ÉCHELLE NATIONALE PLUS DE 35 MILLIONS DE PIEDS CARRÉS D’IMMEUBLES COMMERCIAUX, INDUSTRIELS ET DE BUREAUX. 514 737-5432 WWW.ARCTURUSREALTY.COM

Les changements de mentalité pourraient survenir plus tôt qu'on pense. Depuis 2001, le Centre de gestion des déplacements de Montréal, baptisé Voyagez futé, offre des solutions sur mesure aux travailleurs de la région métropolitaine qui cherchent une solution de rechange à leurs déplacements en solo. Parallèlement à l’implantation de mesures incitatives et de programmes de fidélisation aux transports collectifs, en plus de travailler en partenariat avec les sociétés de transport pour améliorer l’accès à l’entreprise, Voyagez futé favorise le covoiturage. Dans le cadre du programme Le transport collectif, je l'essaie !, l'organisme a converti 500 automobilistes au transport collectif en trois ans. D’autres systèmes pourraient aussi voir le jour dans les prochaines décennies. L’Institut de recherche en économie contemporaine a étudié une technologie révolutionnaire qui permettrait de relier Montréal à Québec par un train suspendu filant à 250 km/h. Au tiers du prix d’un hypothétique TGV, le monorail électrique pourrait créer 90 000 emplois au Québec. Après avoir assuré le tronçon entre les deux villes, le réseau desservirait éventuellement Drummondville, Sherbrooke, Trois-Rivières, Gatineau, Saguenay et Rimouski. Le projet est porté depuis 2008 par un ancien député du Bloc québécois, Jean-Paul Marchand, un diplômé en… philosophie. Une animation vidéo saisissante nous montre le monorail, filant dans les airs avec panache, sans dégager d’émanation polluante. La voie de l’avenir ? , PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR DIMITRIS STEPHANIDES

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page19

PHOTO : ARRONDISSEMENT DE SAINT-LAURENT

FOCUS

Immobilier et économie

À SAINT-LAURENT

Par Danielle Ouellet

« Dans l’arrondissement de Saint-Laurent, au nord de l’île de Montréal, l’immobilier se porte bien, et même très bien, compte tenu du contexte économique », affirme Alan DeSousa, maire depuis 2001. Les taux d’intérêt bas et le faible taux d’inoccupation des locaux commerciaux et industriels contribuent au bouillonnement, mais il y a plus : « La population de l'arrondissement a connu une croissance de 10 % au cours des cinq dernières années, quatre fois plus que sur l’ensemble de l’île de Montréal. » « La présence sur le territoire de 4 817 entreprises incite de plus en plus de travailleurs à s’y installer et les maisons poussent comme des champignons. La possibilité de conciliation famille-travail est un attrait considérable. Nos efforts pour garder les entreprises à SaintLaurent et pour en attirer de nouvelles portent fruit, le tout dans un souci constant de développement durable. »

STIMULER L’ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE Le développement immobilier, résidentiel, institutionnel, commercial et industriel de l’arrondissement a le vent dans les voiles : « En 2010, rappelle M. DeSousa, Saint-Laurent a accordé des permis de construction pour une valeur totale de 183 millions de dollars, et ce chiffre atteignait déjà plus de 163 millions au cours des huit premiers mois de 2011, dont 398 272 $ en août seulement. Malgré le ralentissement économique, le rythme des constructions s’est maintenu et leur valeur a augmenté (voir encadré 1, page 20). » La bibliothèque du Boisé, d’une superficie de 6 000 mètres carrés, et dont les travaux de construction au coût de près de 25 millions ont débuté en août dernier, témoigne Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page20

FOCUS

de la vitalité des secteurs résidentiels de Saint-Laurent : « Une école a aussi été construite, ajoute le maire, et cinq autres ont dû être agrandies. S’ajoutent à ces projets institutionnels celui d'un écocentre industriel, la rénovation de la salle Émile-Legault du cégep Saint-Laurent ainsi que la construction d'un centre sportif qui a fait l'objet d'un octroi de 35 M$, qui occupera une superficie de 14 500 mères carrés et qui a remporté le premier prix de design pour une artère commerciale. »

ALAN DeSOUSA Maire de l’arrondissement de Saint-Laurent

ENCADRÉ 1 NOMBRE DE PERMIS ÉMIS EN 2010 Résidentiel : 234 permis / 41 754 867 $ Industriel : 57 permis / 12 090 267 $ Commercial : 32 permis / 5 257 850 $ AU 31 JUILLET Résidentiel 2011: 272 permis / 79 931 621 $ Industriel 2011: 84 permis / 48 390 102 $ Commercial 2011: 32 permis / 1 334 250 $ Source : Arrondissement de Saint-Laurent

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

Au cours des dernières années, le taux de vacance des immeubles commerciaux à Saint-Laurent s’est maintenu autour de 5,4 %, atteste la firme conseil Colliers international : « Il s’agit du taux le plus bas sur l’île de Montréal après le centre-ville, apprécie Alan DeSousa, une tendance à la baisse qui stimule la construction immobilière. » Avant son élection à la mairie, M. DeSousa a été vice-président aux finances corporatives de l'entreprise BioChem Pharma, à l’origine de la fameuse trithérapie contre le sida, qui avait elle-même pignon sur rue dans cette ville. Il connaît l’importance de répondre le plus justement possible aux contraintes d’une entreprise : « C’est dans cet esprit que travaillent nos commissaires industriels. Les deux tiers du territoire de Saint-Laurent sont non résidentiels, une situation pratiquement unique au Québec. Les 111 000 emplois dépassent en nombre celui de la population, soit 92 000 résidants. Chaque jour, plus de 20 000 personnes transitent dans la ville, un fort stimulant pour l’activité économique. « Pour maintenir cette effervescence, Développement économique Saint-Laurent (DESTL) et son service immobilier offrent des services personnalisés aux courtiers et aux gens d'entreprise du domaine immobilier : évaluation des besoins, liens avec les services d’urbanisme, réduction des délais d’accompagnement pour les demandes de subventions. Une liste exhaustive des terrains, bureaux et locaux industriels est mise à jour mensuellement. « Les commissaires industriels sont proactifs et répondent aux demandes avec diligence. Nous avons assisté la direction de l’hôtel Marriott dans des démarches de financement, ce qui nous a valu des félicitations de la part d’une banque newyorkaise pour notre rapidité de réaction dans ce dossier, se réjouit Alan DeSousa. Et le soutien se poursuit une fois les édifices construits. Nous informons la direction des entreprises des programmes d’aide gouvernementaux, et nous les appuyons dans leurs choix de formations, leurs démarches de financement ou leurs projets d’expansion. Tout le cycle de vie de l’entreprise est couvert ». Pour le maire, la valeur des permis de construction est un bon indicateur de la vitalité de l'économie : « Malgré une situation économique difficile, rappelle-t-il, la valeur moyenne des projets immobiliers industriels est passée de 207 615 $ pour 171 projets en 2009 à 317 310 $ pour 111 projets en 2010. L’agrandissement sur une surface de 75 000 pieds carrés – un bâtiment écoénergétique – de l’usine du fabricant de sacs de plastique Polykar, par exemple, a généré des investissements de 10 millions. La même année, 13 entreprises ont été parrainées par un commissaire industriel. L’arrondissement a profité de plus de 35 millions d’investissements et tiré avantage de la création de 475 emplois provenant uniquement du service immobilier. Les spécialistes immobiliers de DESTL ont appuyé plus de 60 entreprises dans leur recherche de locaux industriels et de bureaux. »

immoV4N4_Layout 1 11-10-31 10:26 Page21

Innovation. Dynamisme. Vision. Quelques-unes des raisons pour lesquelles nous attirons les meilleurs de la profession Engagés à toujours mieux servir nos clients, nous avons accru l’excellence reconnue de notre groupe du droit immobilier et planification avec l’arrivée de trois nouveaux associés à Montréal : James Papadimitriou, Valérie Mac-Seing et Sébastien Thomas. Notre groupe offre les services immobiliers et conseils stratégiques à valeur ajoutée les plus efficaces et adaptés aux besoins de nos clients dans le cadre d’opérations et de projets immobiliers au Québec.

McCarthy Tétrault, S.E.N.C.R.L., s.r.l.

mccarthy.ca

Annie Gagnon-Larocque / Stéphanie Gilcher / Sébastien Thomas / Valérie Mac-Seing / Adam Barza / Danielle Drolet / James Papadimitriou / Mary Pagonis / Stephen Schenke / Marie-Pier Gosselin

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page22

FOCUS

TAUX D’INOCCUPATION POUR L A RÉGION DU GRAND MONTRÉAL Taux d’inoccupation

Taux d’inoccupation (moins de 24’)

Taux d’inoccupation (24’ ou plus)

10%

0% Grand Montréal

Ouest-de-l’Île

St-Laurent

Centre-Ouest

Laval–Rive-Nord

Rive-Sud

Est-de-l’Île

Source : Colliers International, avril 2011

Avec 13 projets subventionnés pour un total de 265 millions, les retombées économiques en 2010 s'élèvent à 24,8 millions.

Membre du comité exécutif de la Ville de Montréal, Alan DeSousa a assisté à la naissance du programme PRAMIndustrie à l’intention des propriétaires de bâtiments industriels, qui vise notamment à accélérer l’investissement immobilier : « Les promoteurs peuvent bénéficier de remboursements de taxes foncières pendant cinq ans, pour des projets de construction, de rénovation, de reconversion ou de démolition. Avec 13 projets subventionnés pour un total de 265 millions, l’arrondissement de Saint-Laurent s’est particulièrement bien positionné. Les retombées économiques en 2010 s’élèvent à 24,8 millions. »

DES GRAPPES INDUSTRIELLES BIEN VIVANTES La concentration à Saint-Laurent d’un grand nombre d’industries liées aux grappes de l’aéronautique, des sciences de la vie et des technologies de l’information (TIC) ajoute de l’eau au moulin de l’activité immobilière.

Sur le chemin de la réussite. Les plus grandes entreprises font confiance à Colliers International pour représenter leurs intérêts en immobilier commercial. www.colliers.com | 514 866-1900

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

Grâce à notre équipe d’experts déployée à travers le monde, nous nous engageons à vous mener sur le chemin de la réussite.

L’aérospatiale occupe 60 % du territoire industriel de Saint-Laurent et un quart de l’ensemble du territoire montréalais. Quelque 45 entreprises y génèrent 12 769 emplois. Les Bombardier, CAE et CMC de ce monde s’y retrouvent aux côtés de sous-traitants en charge de diverses composantes d'un avion : « On peut presque construire un avion au complet chez nous ! », lance Alan DeSousa, par ailleurs ravi d’avoir réussi à attirer Air Inuit : « Nous avons facilité l’obtention des permis pour son nouveau hangar aéroportuaire. » En sciences de la vie, une centaine de compagnies, pharmaceutiques et biotechs, génèrent quelque 5 000 emplois. Des entreprises comme Bristol-Myers Squibb ou Astra Zeneka

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page23

Besoin de voir clair pour prendre des décisions immobilières? ont construit de nouveaux bâtiments ou agrandi leurs locaux, tandis que l’installation de la pharmaceutique japonaise Otsuka entraînera sous peu d’autres investissements. Du côté des TIC, qui regroupent 255 entreprises et créent 6 800 emplois, une construction d’envergure de 25 millions est déjà en marche pour l’entreprise Exfo, fondée à Québec en 1985 et qui a son siège social dans le Campus SaintLaurent de Technoparc Montréal. L'entreprise est devenue un joueur majeur en forte expansion dans l'industrie mondiale des télécommunications. L'inauguration de l'édifice, d’une superficie totale de 125 000 pieds carrés sur cinq étages, est prévue pour le 1er mai 2012, et 50 000 pieds carrés seront disponibles pour location dès juin.

CBRE peut vous aider!

DES ENTREPRISES DE PLUS EN PLUS LEED « Dans un tel contexte, un promoteur immobilier a beaucoup à offrir à ses clients, affirme le maire, notamment un positionnement dans le Centre corporatif Saint-Laurent, qui s'étend sur 1,6 million de pieds carrés. Lancé en août 2011 par Groupe Montoni Division Construction, il s'agit du premier parc industriel entièrement occupé par des bâtiments ayant obtenu la certification LEED ou étant en voie de l'obtenir. Nous soutenons les entrepreneurs vers la certification. » Les entreprises de Saint-Laurent sont par ailleurs de plus en plus nombreuses à prendre le virage vert. Parmi elles, Air Transat, dont le siège social de 60 000 pieds carrés construit en 2004 est le premier de sa catégorie à obtenir la certification LEED Platine au Canada, et L’Oréal, qui a reçu la plus haute certification de Recyc-Québec pour sa gestion des matières résiduelles.

CBRE Limitée | Agence immobilière Brett Miller, MBA | Vice-président exécutif et directeur régional Est du Canada brett.miller@cbre.com | Tél.: 514.849.7065

www.cbre.ca Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:20 Page24

FOCUS

Nos efforts permettent de décongestionner la circulation sans investissements publics majeurs.

DES TRANSPORTS EFFICACES ET DURABLES Stratégiquement desservi par les grands axes routiers est-ouest et nord-sud du territoire montréalais – autoroutes 40, 520, 15, 13 –, Saint-Laurent mise par ailleurs sur toutes les facettes du transport durable : « Nos efforts permettent de décongestionner la circulation sans investissements publics majeurs, assure Alan DeSousa. En 2010, côté covoiturage, 200 équipages, de deux à cinq voyageurs chacun, ont été formés, deux fois plus que l’année précédente, et l’emprunt des vélos libre-service Bixi a doublé. Nous encourageons les entreprises à offrir des horaires décalés à leurs employés pour diminuer la congestion à la sortie du travail. Nous avons augmenté la fréquence des autobus, modifié les horaires pour assurer une meilleure répartition des voyageurs, et conclu une entente avec la Société de transport de Montréal (STM) : des autobus passent désormais directement dans le Technoparc du Campus SaintLaurent, où plus de 35 entreprises d’envergure internationale rassemblent quelque 4 000 chercheurs. »

COVOITURAGE COVO ITUR AGE

ACCÈS-VÉLO A CCÈS-VÉLO

T TRANSPORT R AN SPO RT COLLECTIF CO LLECTIF

800 800 2 283 83

764 764

416 4 16

420 4 20

645 645

20 2008 08

200 9 2009

104 1 04

2 010 2010

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

EEmprunts mprunts d dee vvélo élo

EEmployés mployés uutilisant tilisant llee sservice ervice

2010 2010

2009 2009

2010 2010

2009 2009

89 8 9 2010 2010

2009 2009

1 23 123 JUMELAGES JUMEL AGES

IINSCRIPTIONS NSCRIPTIONS

JJUMELAGES UMEL AGES

314 314 IINSCRIPTIONS NSCRIPTIONS

JJUMELAGES UMEL AGES

IINSCRIPTIONS NSCRIPTIONS

425 425 260 260

C ommandes d itres Commandes dee ttitres d ransport dee ttransport

Parallèlement à ces efforts, plus de 181 millions ont été investis dans des projets majeurs de raccordement du boulevard Cavendish et de réaménagement de la partie nord de l’échangeur Décarie : « Ces travaux contribuent au développement immobilier de Saint-Laurent et à en faire un pôle économique majeur à Montréal. »

DIVERSITÉ CULTURELLE ET HARMONIE Originaire du Pakistan et arrivé au Canada, à Saint-Laurent, dès son adolescence, Alan DeSousa est un représentant éloquent de la grande diversité culturelle de l’arrondissement : « À Saint-Laurent, souligne-t-il, 51 % de la population est née à l’extérieur du Canada. On y compte 166 ethnies différentes. L’intégration et le partage des valeurs québécoises forment une priorité. Chaque année, nous organisons une Journée de la paix au cours de laquelle la diversité est mise en valeur. Je souhaite pour l'avenir une ville à l’enseigne du développement durable, où il fait bon vivre, en sécurité et dans le respect des différences. J'y travaille au quotidien. » ,

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page25

MONTRÉAL

Montréal Technopole :

GUY DE REPENTIGNY

DES INFRASTRUCTURES STRATÉGIQUES POUR L’AVENIR DE MONTRÉAL

L’incroyable effervescence immobilière que connaît Montréal, particulièrement visible par le nombre de grues dans le ciel de la métropole, défrayait la chronique dans une édition précédente d’Immobilier commercial. Bien que la majorité de ces grues soient liées à des projets émanant du privé, les projets institutionnels vont bon train. Nous n’avons qu’à nous tourner vers les chantiers du Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM) et du

es chantiers nous disent que Montréal bénéficie d’une fenêtre exceptionnelle pour le développement de l’ensemble de son actif en matière d’économie du savoir qui comprend, bien sûr, les centres hospitaliers, mais également les universités, les écoles affiliées et les centres de recherche.

du campus Outremont de l’Université de Montréal, le Quartier Concordia, le Complexe des sciences de la vie de l’Université McGill, le Cœur des sciences de l’Université du Québec à Montréal, sans oublier le Quartier de l’innovation de l’École de technologie supérieure et de l’Université McGill.

En effet, au cours des prochaines années, Montréal devra s’assurer de profiter de plusieurs nouveaux projets majeurs représentant des investissements totaux dépassant les 10 milliards de dollars, notamment :

Ces projets sont rassemblés sous la grande initiative Montréal Technopole, qui témoigne de la volonté municipale de stimuler et de multiplier les activités scientifiques et technologiques innovantes. Cette initiative vise à promouvoir l’excellence de la recherche montréalaise dans le secteur des sciences et de la technologie et à optimiser l’ensemble des retombées économiques de ces projets.

un projet pour la santé de demain comprenant la construction et l’agrandissement de trois centres hospitaliers universitaires, soit le Centre hospitalier de l'Université de Montréal (CHUM), le Centre universitaire de santé McGill (CUSM) et le CHU Sainte-Justine, ainsi que la constitution de véritables quartiers de la recherche en santé; les projets de développement des universités montréalaises, soit le projet

À l’instar des initiatives telles que le Partenariat du Quartier des spectacles, Montréal Technopole proposera, dans les prochains mois, un modèle d’intervention pour assurer une plus grande coordination dans le développement des actifs montréalais en matière de sciences et de technologie.

PHOTO : TECHNOPARC MONTRÉAL

Centre universitaire de santé McGill (CUSM) pour nous en convaincre.

Mais surtout, ces projets représentent l’avenir de Montréal. Ce sont des infrastructures hautement stratégiques qui contribueront à faire de la métropole un pôle innovant reconnu mondialement. Leur importance ne réside pas seulement dans le béton. Bien au contraire. Elle réside surtout dans la valorisation de la recherche, de la santé et de l’éducation, qui fera de Montréal une métropole dynamique, innovante et inspirante pour tous. ,

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page26

DROITS ET OBLIGATIONS

Quelques distinctions entre les baux commerciaux du Québec ET CEUX DES PROVINCES DE COMMON LAW

ME DANIEL FERREIRA

Les affaires n’ont plus de frontières, dit-on. Ce dicton ne s’applique pas au droit. Alors que de nombreuses similitudes existent entre le régime de droit civil au Québec et celui des provinces canadiennes de common law en matière contractuelle, il est néanmoins important de souligner certaines distinctions entre les deux systèmes juridiques relativement aux baux commerciaux. En effet, bien que le libellé dans ces baux puisse parfois paraître semblable, les bailleurs et les locataires doivent prêter attention à quelques différences sous-jacentes lors de la négociation de baux commerciaux au Québec ou dans les provinces de common law. DROIT DE SAISIR-GAGER (RIGHT TO DISTRAINT)

inscrite au bail, le bailleur a le droit de demander, outre des

Le droit de saisir-gager du bailleur dans les provinces de common law

dommages-intérêts, soit l’exécution en nature de l’obligation dans

est un recours bien connu, même s’il est rarement utilisé en raison

les cas qui le permettent (une injonction, si nécessaire), soit la

de son caractère technique. En vertu de ce droit, le bailleur peut,

résiliation du bail, s’il y a un préjudice sérieux. Dans les provinces

si le locataire fait défaut de payer son loyer, saisir et aliéner les

de common law, la tendance jurisprudentielle est à l’effet que le bailleur

biens de ce dernier qui se trouvent dans les lieux loués. Avant

obtienne des dommages-intérêts et non l’exécution en nature.

de procéder à la vente des biens saisis, le bailleur se doit d’aviser le locataire du montant des arriérés de loyer à payer. De plus, le

DROIT DU BAILLEUR DE METTRE FIN AU BAIL

bailleur peut être soumis à des exigences additionnelles en vertu

Généralement, lorsqu’un locataire est en défaut en vertu du bail

des lois provinciales applicables. Au Québec, le bailleur n’a pas de

et que celui-ci accorde au bailleur le droit de résilier en cas de

droit équivalent au droit de saisir-gager. Le législateur a plutôt

défaut, le bailleur exerce son droit de résiliation et maintient tout

créé l’hypothèque mobilière sans dépossession. L’hypothèque

recours relatif aux arriérés de loyer. Bien que ce droit de résilier

mobilière doit être constituée par écrit, porter sur une somme

existe depuis un certain temps dans les provinces de common law,

précise et contenir une description suffisante des biens donnés

il est encore relativement nouveau au Québec. Jusqu’à tout récem-

en garantie. Il faut souligner que l’hypothèque ne deviendra

ment, on exigeait au Québec que le bailleur saisisse les tribunaux

opposable aux tiers que sur la présentation d’un avis au Registre

afin de mettre fin à tout bail commercial. Aujourd’hui, ce n’est plus

des droits personnels et réels mobiliers (RDPRM).

le cas, pourvu que le bail contienne une clause claire et précise prévoyant sa résiliation de plein droit en cas de défaut du locataire

CLAUSES D’EXPLOITATION CONTINUE

et que certaines conditions préalables soient respectées. Le bailleur

Les clauses d’exploitation continue imposant au locataire l’obliga-

est aussi tenu de mitiger ses dommages. Dans les provinces de

tion de continuer à exploiter son entreprise dans les lieux loués

common law, il est non seulement en droit de résilier le bail en cas

sont de plus en plus fréquentes dans toutes les classes d’actifs

de défaut, mais il peut reprendre possession des lieux loués en

à travers le pays. Ces clauses sont souvent considérées comme

changeant les serrures si le locataire refuse de libérer les lieux et

essentielles dans les baux de centres commerciaux, où la combi-

il n’est pas tenu de mitiger ses dommages.

naison des locataires crée habituellement une synergie qui attire un grand nombre de clients vers le centre. Si un locataire cesse

Ce ne sont que quelques-unes des différences entre les deux

de mener ses activités, particulièrement un locataire-clé comme

systèmes juridiques. Il est important d’être conscient des distinc-

une épicerie ou une pharmacie, les répercussions peuvent avoir

tions et de leurs conséquences lors de la négociation d’un bail

un effet domino et réduire considérablement le nombre de

commercial. Vos affaires ne sont pas limitées au Québec? Il importe

clients entrant dans le centre commercial. Au Québec, lorsqu’un

alors de vous assurer que vos documents sont adaptés à la

locataire fait défaut de respecter la clause d’exploitation continue

réalité des autres juridictions. , Daniel Ferreira. Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page27

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page28

Votre entreprise ici.

Huit nouvelles entreprises en 2010. Information : Yves Auclair, vice-prĂŠsident, services Immobiliers 514.956.2530 yauclair@technoparc.com

technoparc.com

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page29

FINANCES

Les sociétés de personnes ALAIN DESLAURIERS

DANS LA MIRE DU GOUVERNEMENT

Changement quant à l’obligation de produire des déclarations de renseignements La société de personnes est une structure d’investissement intéressante fréquemment utilisée dans le secteur immobilier, notamment par les gestionnaires et les propriétaires d’immeubles. En 1989, un règlement de l’impôt sur le revenu a été adopté stipulant que toutes les sociétés de personnes canadiennes devaient produire une déclaration de renseignements annuelle, sous réserve de certaines conditions. L’Agence du revenu du Canada (ARC) exemptait toutefois, jusqu’à tout récemment, les sociétés de personnes comptant moins de six associés de produire une déclaration de renseignements. L’évolution de l’économie et du milieu des affaires des 20 dernières années ainsi que la complexité accrue de ce type de structure sont les principales raisons qui ont poussé l’ARC à revoir sa position administrative en matière de production de déclaration. ISABELLE ARSENEAULT

es sociétés de personnes ayant une

est tenue de produire une déclaration de

cours et non sur ceux de l’exercice précé-

fin d’exercice après le 1er janvier 2011

renseignements si la valeur absolue du

dent, il ne sera possible de savoir qu’à la

sont visées par les nouvelles règles

total de ses revenus et de ses dépenses

fin de l’exercice si la société de personnes

administratives. En effet, celles-ci ne modi-

est supérieure à 2 millions de dollars ou

est tenue de produire une déclaration.

fient pas la Loi de l’impôt sur le revenu ni

si son actif est supérieur à 5 millions.

De plus, les associés de la société de

le Règlement de l’impôt sur le revenu, mais

Des conditions autres que celles relatives

personnes devront déterminer chaque

seulement la politique administrative qui

à la taille de la société de personnes

année si elle respecte l’un des critères

accordait un allégement à l’égard de

déterminent l’obligation de produire une

d’exigence de production pour l’exercice.

l’exigence de production. Par conséquent,

déclaration – en particulier lorsque les

D’une année à l’autre, selon la nature

plusieurs sociétés de personnes qui n’étaient

investisseurs de la société de personnes

des activités de la société de personnes,

pas tenues de produire une déclaration de

comprennent une autre société de per-

celle-ci pourrait être tenue de produire

renseignements en vertu de cette politique

sonnes, une société constituée en personne

une déclaration pour un exercice alors

administrative depuis les 20 dernières

morale (incorporée) ou une fiducie. De plus,

qu’elle n’aura rien à produire pour l’exercice

années, seront peut-être dans l’obligation

c’est également le cas lorsque la société

suivant. À l’aube du dernier trimestre de

de le faire.

de personnes est elle-même un investis-

leur exercice financier, les gestionnaires

seur dans une société de personnes.

de sociétés de personnes devraient communiquer avec leur fiscaliste pour savoir s’ils

Depuis le 1er janvier 2011, une société de personnes qui exploite une entreprise au

Puisque l’évaluation des exigences de

sont ou non en voie d’être tenus de pro-

Canada, qui exerce des activités ou qui a

production d’une société de personnes est

duire une déclaration, et ce, afin d’éviter

des placements au Canada ou à l’étranger,

fondée sur les résultats de l’exercice en

de mauvaises surprises. ,

Alain Deslauriers, associé, BDO Canada Cosignataire : Isabelle Arseneault, CGA, M. Fisc., Directrice - Services fiscaux, BDO Canada Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page30

MONDE MUNICIPAL

Affichage publicitaire et préservation des paysages :

INACCESSIBLE RÊVE ?

CAROLINE ST-HILAIRE

Depuis quelques années, l’impact visuel de l’affichage publicitaire s’est accentué avec l’accroissement du nombre d’entreprises qui veulent s’attirer leur part de marché et avec la prolifération des produits de consommation. Sans compter la façon de publiciser ces derniers avec des messages plus attrayants et dynamiques, à l’aide de technologies ayant toujours plus d’effet. En cette matière, les municipalités ont des pouvoirs habilitants.

’

impact des panneaux d’affichage sur le paysage urbain suscite beaucoup de controverse. Or, l’affichage publicitaire fait partie de la spécificité de ce paysage et il ne peut exister de solutions mur-à-mur pour le contrôler et l’encadrer. La diversité et la sensibilité des milieux de même que leurs fonctions dans le tissu urbain, industriel, commercial, institutionnel, résidentiel ou patrimonial sont telles qu’une solution unique pour gérer l’implantation de ces panneaux serait inopportune et inadéquate. De plus, l’affichage urbain relève du pouvoir des autorités locales en matière d’aménagement du territoire et ce champ d’intervention doit être respecté. Il s’agit d’une responsabilité pour laquelle les élus sont imputables.

La présence d’un panneau-réclame n’a pas plus d’impacts visuels sur le paysage urbain qu’une enseigne de centre d’achats ou de commerce de grande surface. L’implantation de ces panneaux

en milieu urbain en bordure des réseaux routiers devrait d’ailleurs être privilégiée par rapport à l’emplacement dans un paysage rural, ou encore, dans un milieu résidentiel ou patrimonial. Par ailleurs, grâce à leur pouvoir d’aménagement du territoire, les municipalités peuvent déterminer, par leur réglementation de zonage, les endroits où un tel affichage sera permis. Certaines le font déjà, en ne l’autorisant que dans les secteurs industriels et commerciaux déjà très marqués par l’affichage. D’autres l’interdisent carrément ou l’autorisent au cas par cas par des modifications à leurs règlements de zonage. Le contrat conclu avec la compagnie d’affichage est également un outil de gestion et de contrôle pour les municipalités lorsque les structures d’affichage sont implantées sur leur propriété. Certaines municipalités ont en effet un pouvoir particulier dans leur charte de tirer des revenus de location pour utilisation de la propriété publique.

Enfin, il serait souhaitable que les municipalités utilisent davantage leur pouvoir de retirer les droits acquis en matière d’affichage dans le but de mieux contrôler la qualité des panneaux partout sur leur territoire, dans un souci d’esthétisme et de protection des paysages. Les panneaux implantés antérieurement à la nouvelle réglementation d’urbanisme et qui y sont non conformes constituent un obstacle important à un aménagement urbain de qualité visant à contrer la pollution visuelle. La protection des paysages est sans contredit un aspect important du débat sur l’implantation des panneaux réclames aux abords du réseau routier. Cette préoccupation doit cependant être replacée dans le contexte global de l’aménagement urbain pour pouvoir en apprécier les tenants et aboutissants, et être analysée dans le respect de tous les intervenants impliqués. Le contrôle de l’implantation de ces structures, qui font partie de la vie urbaine et de l’environnement contemporain, demeure perfectible. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page31

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page32

Silence et lumière chez Bell

LE CAMPUS BELL DE L'ÎLE DES SŒURS MISE SUR L'HARMONIE ET LA NATURE

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page33

COUP D’ŒIL

« Parlez à voix basse, s.v.p. » Voilà ce qu'on lit à l'entrée des vastes espaces de travail répartis dans les cinq édifices qui composent le Campus Bell de l'île des Sœurs. Une fois à l'intérieur, le calme surprend; on se croirait dans une bibliothèque. Les séparateurs d'espaces, pas plus hauts que trois pieds et demi, laissent entrevoir des gens qui, contrairement à la situation dans nombre d'immeubles traditionnels, bénéficient tous, sans exception, de la lumière du jour. Le chuchotement, ou presque, est de mise en tout temps et l'observateur étranger qui pénètre dans un tel sanctuaire y ressent immédiatement la tranquillité : « Nous avons voulu favoriser la convivialité et la proximité des équipes de travail, commente Claude Bouchard, qui a dirigé la construction du Campus. Des locaux fermés sont disponibles à chaque étage pour les réunions de groupe. »

PHOTO : CHRISTIAN FLEURY

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page34

COUP D’ŒIL

Campus Bell de l'île des Sœurs

Piste cyclable

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page35

Les travaux ont débuté en février 2007. Les premiers employés ont emménagé à l'automne 2008 et les derniers ont occupé la phase 2 en septembre 2009. Le tout dans le respect de très courts délais et légèrement en deçà des coûts prévus.

– Claude Bouchard CLAUDE BOUCHARD

L'idée de départ, en 2006, était de rassembler les employés de Bell, alors disséminés dans une dizaine d'immeubles du centre-ville. Le président de l’entreprise à l'époque eut l'idée de regrouper tout le personnel dans trois grands campus au Canada, à la manière de Microsoft aux États-Unis. Il souhaitait un aménagement susceptible de « favoriser l'innovation ». Les défis de ces bâtiments LEED, bâtis par Les constructions Reliance du Canada pour Canderel, étaient importants : « Les travaux ont débuté en février 2007. Les premiers employés ont emménagé à l'automne 2008 et les derniers ont occupé la phase 2 en septembre 2009. Le tout dans le respect de très courts délais et légèrement en deçà des coûts prévus », un exploit dont Claude Bouchard n'est pas peu fier.

PHOTOS DU CAMPUS BELL DE L'ÎLE DES SŒURS : CHRISTIAN FLEURY

Aménagement paysager

Hall d’entrée

Le résultat est spectaculaire! La surface vitrée couvrant 250 000 pieds carrés, la lumière est omniprésente dès l'entrée. Chaque matin, 3 300 employés franchissent une porte qui s'ouvre sur un espace ouvert sur deux étages. Peter Conway assure la gestion de l'immeuble au nom de Gestion immobilière Nexacor, du Groupe SNC-Lavalin : « C'est un véritable plaisir de se présenter tous les jours au travail dans un tel environnement. » L'annonce de ce grand déménagement avait suscité des inquiétudes : « Nous avons été le plus à l'écoute possible des besoins de chacun des groupes de travail, ajoute-t-il. Nous avons organisé des expositions présentant différents types d’aménagement de travail ouvertes à tous et pris en compte les suggestions. » M. Conway mentionne par ailleurs le projet pilote mis en œuvre pour l'entretien ménager de l'édifice : « L'entretien se fait désormais pendant le jour, à la grande satisfaction de nombreux employés qui regrettaient de ne jamais avoir de contacts directs avec leurs collègues nocturnes. Seul l'aspirateur se fait entendre le soir seulement. De plus, fait non négligeable, les coûts d’entretien et de dépenses en électricité sont ainsi réduits. » Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page36

EN PARTENARIAT AVEC

OPTIMISEZ votre gestion d’immeubles Assurez la performance financière de vos immeubles et la satisfaction de votre clientèle dans un marché hautement concurrentiel EN COLLABORATION AVEC

23 novembre 2011 Hôtel Hyatt Regency, Montréal Restez concurrentiel et faites les bons choix. Apprenez comment : • Améliorer votre performance en contrôlant mieux vos coûts d’exploitation • Maintenir et valoriser votre actif sur le marché • Mieux composer avec les attentes de votre clientèle • Déterminer les meilleures méthodes d’évaluation des risques • Réduire vos coûts en réduisant l’intensité énergétique

Allocution spéciale de la gestionnaire du « 300 West 6th » Une tour de bureaux du « Central Business District » d'Austin au Texas Lauréate du prestigieux BOMA International TOBY Award 2010

Information et inscription Profitez de l'expertise de :

lesaffaires.com/evenements/ gestionimmeubles ou 514 392-4298 Veuillez mentionner le code prioritaire MG01 lors de votre inscription

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:21 Page37

COUP D’ŒIL

L'aménagement paysager met en valeur la végétation et la faune du Québec : « Des arbres fleurissent de mai à octobre, les arbustes sont rouge feu à l'automne et les oiseaux, qui s'étaient tus pendant la construction, ont recommencé à chanter ! Même les abeilles reviennent ! » De la vaste cafétéria, aussi utilisée pour des événements spéciaux, on aperçoit la terrasse intégrée à l'environnement, et même des renards qui partagent parfois la piste cyclable, à proximité de l'eau, avec les employés : « Bicyclettes, casques et douches sont offerts sans frais à qui souhaite se dégourdir les jambes le midi », explique M. Conway.

PETER CONWAY Gestionnaire–Immobilier SNC-LAVALIN-Nexacor

Nous avons été le plus à l'écoute possible des besoins de chacun des groupes de travail, ajoute-t-il. Nous avons organisé des expositions présentant différents types d’aménagement de travail ouvertes à tous et pris en compte les suggestions.

– Peter Conway

« Le grand défi sur le plan de la construction, rappelle Claude Bouchard, était lié au fait que le site était pratiquement au niveau de l'eau. Or, pour préserver le paysage, nous souhaitions construire des stationnements intérieurs. Nous avons creusé et utilisé la terre ainsi obtenue pour surélever tout le site. Aujourd'hui, plus de 2 000 places de stationnement intérieur sont mises gratuitement à la disposition des employés. » Le transport en commun est par ailleurs favorisé, et un service d'autobus effectue l'aller-retour à fréquence régulière à partir du Campus Bell, permettant ainsi aux employés de se rendre rapidement à des rendez-vous au centre-ville. Par ailleurs, quelque 30 millions de dollars ont été investis par différents paliers de gouvernement pour améliorer l'accès à l'île des Sœurs. Construit au coût de 250 millions, le Campus Bell offre 840 000 pieds carrés d'espace intérieur et 7 200 pieds carrés de toits verts. Chaque jour, environ 130 000 automobilistes qui roulent sur le pont Champlain et l'autoroute Bonaventure peuvent apercevoir cette architecture désormais intégrée au paysage de l’île. ,

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page38

JEAN CAMPEAU Propriétaire et président GM Développement

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page39

QUÉBEC

Avec GM Développement

LE SAINT-ROCH NOUVO EST ARRIVÉ Par Serge Beaucher

Le Nouvo Saint-Roch, à Québec, c’est lui. Ou plutôt eux, Jean Campeau et Geneviève Marcon, conjoints, propriétaires et coprésidents de l’entreprise immobilière GM Développement. C’est ce tandem de promoteurs qui a en grande partie matérialisé la revitalisation « chic branchée » que connaît le quartier Saint-Roch depuis une douzaine d’années. Et c’est lui, Jean Campeau, qui est à l’origine de cette appellation « Nouvo Saint-Roch », imaginée pour réconcilier les deux camps d’un groupe de commerçants opposés sur la pertinence de garder ou de changer le nom du quartier. Mais cette revitalisation du Saint-Roch délabré de naguère est loin d’être complétée. GM Développement y a encore plusieurs projets, en cours de réalisation ou en attente, et le vœu le plus cher de Jean Campeau, comme il le confie en entrevue à Immobilier commercial, est d’y consolider l’essor du commerce, des bureaux et de l’industrie du jeu vidéo et des nouvelles technologies des dernières années. Il entend y arriver par une substantielle phase de développement résidentiel et l’aménagement d’espaces pour les professionnels en architecture et design, ce qui ne se fait nulle part ailleurs.

LES YEUX GRAND OUVERTS Bien sûr, les visées de GM Développement débordent du seul centre-ville de Québec. Ses propriétés immobilières s’accumulent ailleurs aussi. Par exemple, l’immeuble à bureaux de près de 200 000 pieds carrés, dont le promoteur vient juste de terminer la construction – en un temps record – dans le quartier D’Estimauville, avec ses partenaires Ogesco et Pierre Martin Architecte. Cet édifice de huit

étages, construit en mode PPP et conçu en fonction d’une accréditation LEED, regroupera sous peu les 750 fonctionnaires fédéraux qui travaillent à Québec. Ou bien cet autre projet qu’est la transformation, d’ici avril prochain, de l’ancien hôtel Val-des-neiges en 56 condos abordables, de style rustique moderne, au MontSainte-Anne. « Idéal pour une résidence secondaire ou pour une première acquisition », dit M. Campeau, qui insiste sur la proximité de Québec (30 minutes) et sur tous les attraits de l’ancien hôtel qui ont été conservés : piscine, gym, zone de jeux et vaste salon. Dès la première fin de semaine de visite de trois unités modèles avant la réalisation des travaux, en septembre, presque la moitié des condos ont été vendus. Une deuxième phase du projet impliquant des constructions neuves sur des terrains autour est en discussion avec la Ville de Beaupré, qui veut d’abord s’assurer qu’elle a la capacité d’offrir les services techniques requis. « Cet actif va être un beau complément à l’éventuel parc aquatique et au centre de congrès en voie de réalisation au Mont-Sainte-Anne, de même qu’au développement de Petite-Rivière-Saint-François, tout près », ajoute le promoteur, qui ne voit pas de compétition entre les projets des deux stations. M. Campeau dit avoir les yeux grand ouverts sur d’autres occasions comme celle de l’hôtel Val-des-neiges. Il ne ferme d’ailleurs les yeux sur rien, même à Montréal où l’entreprise a récemment construit le plus gros CLSC de l’île (Verdun), et encore moins dans le secteur du futur amphithéâtre de Québec où elle a acheté le terrain de Giguère Auto, à deux pas d’Expo Cité. Sauf que ce terrain est grevé d’une réserve d’expropriation, pour l’instant.

DEPUIS 1997 Des visées qui débordent du seul centre-ville de Québec, certes. Mais au cours de l’entrevue, Jean Campeau revient constamment sur Saint-Roch. Tout a commencé lorsque Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page40

QUÉBEC

les deux associés ont fait l’acquisition d’un premier immeuble rue Saint-Joseph, en 1997 : l’ancien édifice du magasin Paquet, qu’ils ont ensuite converti en Benjo, le célèbre magasin de jouets où Céline Dion a emmené son fils passer une nuit entière en 2008. Les Campeau-Marcon sont toujours propriétaires de ce commerce, ainsi que de quelques autres dans le secteur. A suivi l’achat d’un second édifice sur la même rue, puis de plusieurs autres, ce qui a d’ailleurs amené le couple à déménager de Montréal à Québec en 1999. « Comme nous avions des projets dans les deux villes, nous nous déplacions constamment d’un bout à l’autre de la 20, raconte le promoteur. Mais avec l’option que nous venions de prendre dans le secteur, nous savions que le plus clair de nos énergies des prochaines années allaient être consacrées à Saint-Roch. » En plus, le couple voulait procurer une stabilité à ses deux enfants, Benjamin et Joséphine… Ben et Jo : Benjo ! Après quelque 65 M$ d’investissements dans le quartier, les deux promoteursconstructeurs-gestionnaires y sont aujourd’hui les principaux propriétaires d’immeu-

bles commerciaux (près de 75 % des places d’affaires, dont le siège social de leur entreprise). Cela les range parmi les plus importants gestionnaires immobiliers du Québec avec un portefeuille de quelque 150 000 mètres carrés de plancher. Les deux entrepreneurs sont fiers aujourd’hui d’avoir bâti une belle entreprise familiale avec l’espoir que leurs enfants prennent un jour la relève.

PAS DE MACDO Leur marque de commerce dans le redéveloppement de Saint-Roch, c’est leur approche sélective quant au choix des occupants de leurs immeubles. Pas de Macdonald ou de Canadian Tire ; il faut des commerces et des industries qui se démarquent, qui font accourir la clientèle et les travailleurs des autres quartiers de Québec, des commerces comme Mountain Equipment Coop (MEC), Urban Outfitters ou Baizenville, et des industries comme Beenox et Frima Studio. Il faut aussi des établissements capables d’apporter une touche design à leurs intérieurs, une valeur ajoutée en esthétique et en créativité. Après tout, Jean Campeau n’est-il pas un peu artiste lui-même et designer de profession ? Avant GM Développement, fondé en 1992, il élaborait ce genre de concepts pour des hôteliers, restaurateurs ou promoteurs immobiliers, dans ses bureaux de Montréal, Toronto et Los Angeles. Aussi est-ce avec fierté qu’il parle de son plus récent projet dans le Nouvo Saint-Roch : un petit district design qui regroupera, sur quelque 5500 mètres carrés, des marchands de meubles et de luminaires, des architectes et des commerçants d’œuvres d’art dans l’ancien magasin Ash et dans un immeuble en face, à l’extrémité est de la rue Saint-Joseph. Ainsi, après avoir fait porter ses efforts sur la partie ouest de la rue, GM Développement transporte sa revitalisation à l’autre bout, où d’autres projet sont encore à prévoir. Mais Jean Campeau n’en démord pas. Ce qu’il faut surtout, maintenant, pour assurer la pérennité de cette revitalisation, c’est du résidentiel : « La réussite de Saint-Roch dépend de l'essor de l'habitation. Pour que l’industrie des technologies puisse fidéliser ses jeunes travailleurs, pour que l’animation qu’on voit ici le jour puisse se prolonger sur 24 heures, semaine et fin de semaine, il faut pouvoir loger ces gens. »

L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLES Lise Bergeron Simon Clément Karine Dionne Sylvie Drouin David Ferland

Louis P. Huot Richard Laflamme Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Pierre Pelletier

CONSTRUCTION 40

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page41

incluant un volet d’habitation sociale et un espace commercial de près de 2000 mètres carrés au rez-de-chaussée, le tout pouvant monter jusqu’à une vingtaine d’étages, juste de l’autre côté du pont Drouin à l’entrée de Limoilou. Cela prendrait 5000 nouveaux logements, selon le promoteur. Or, estime-t-il, si l’on construisait sur tous les terrains vacants avec le zonage actuel de quatre étages, il se créerait à peine 200 logements. « On est loin du compte ! Tout le monde le sait, il faut densifier. »

Tous ces projets sont en attente. Un consultant engagé par la Ville pour effectuer une étude sur un changement de zonage possible et sur les hauteurs souhaitables dans le secteur doit déposer ses recommandations d’ici quelques mois. Un autre projet, incluant lui aussi un volet d’habitation sociale, est également en réserve dans le quartier Saint-Jean-Baptiste, qui surplombe Saint-Roch, en haute-ville. On y tiendra éventuellement un référendum sur la possibilité de faire passer le zonage de six à neuf étages sur une partie du terrain.

DANS LE CONDO

Pour Jean Campeau, il est clair que la Ville de Québec doit ouvrir la machine afin de densifier et consolider son centre-ville. Elle devrait, en fait, y concentrer ses énergies plutôt que de les éparpiller dans cinq pôles de développement, il en est convaincu. Est-ce pour cela que GM n’a pas répondu à l’appel de propositions lancé par le maire Labeaume l’hiver dernier concernant deux écoquartiers à développer un peu à l’extérieur du centre (Pointe-aux-Lièvres et D’Estimauville) ? Tout le monde voyait GM Développement là-dedans !

C’est pour cela que GM Développement s’est « lancé dans le condo, par obligation morale, dit le coprésident, pour assurer le succès de Saint-Roch ». L’entreprise y a trois projets principaux : un édifice de 15 étages (125 unités) sur le terrain de l’ancien Omer DeSerres, rue Caron, puis un complexe de 3 immeubles qui atteindraient peut-être de 6 à 15 étages (650 unités) non loin de la bibliothèque Gabrielle-Roy et, finalement, une tour de 250 logements

« Ce n’est pas par manque d’intérêt, mais les cartes ne tombaient pas », se contente de dire M. Campeau, ajoutant toutefois que le plus bel écoquartier que la Ville pourrait se donner, c’est justement Saint-Roch. « L’un des principaux aspects des écoquartiers, dit-il, c’est la mixité sociale, ce qu’on a déjà ici. Tout ce qu’il manque, c’est de l’habitation ! » ,

ESPACE

Emplacement stratégique au cœur de l’activité économique

PRESTIGIEUX

Facilité d’accès et stationnement intérieur sur 5 étages Aménagement de qualité supérieure et respectueux de l’environnement

PHASE II en construction

Services financiers et restaurants gastronomiques sur place Vue imprenable sur le fleuve et la ville 2828, boulevard Laurier Québec

Certification LEED visée

VISITE SUR RENDEZ-VOUS : RICHARD S. NOLIN au 418 681-8151 cominar.com

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page42

Pour prendre le virage vert à 100% dans l’entretien de vos édifices

ISO 9001:2008

ISO 14001:2004

SERVICE COMPLET D’ENTRETIEN MÉNAGER D’ÉDIFICES Services complémentaires: gérance de projets, service de sécurité, lavage de vitres, lavage de stores à l’ultrason, traitement de fumigation, extermination et grand ménage industriel

Franchisé :

Gamme complète de services après sinistre

Entretien, gestion et exploitation des installations électromécaniques et des infrastructures architecturales

Contrôle biotechnologique des compacteurs à déchets, des hottes et des trappes à graisses

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page43

QUÉBEC

Plus de deux millions de ALAIN ROY

NOUVEAUX PIEDS CARRÉS DE BUREAUX À QUÉBEC

Les promoteurs immobiliers de la région de Québec ont été très actifs entre 2009 et 2010, plus particulièrement au sein du marché des édifices à bureaux. On aurait pu croire que cette vague de projets serait suivie d’une période d’accalmie, mais il semble que ce ne soit pas le cas.

près la livraison en 2009 et 2010 d’un peu plus d’un million de pieds carrés, l’activité se poursuit. On compte présentement près de 1,2 million de pieds carrés en construction pour livraison en 2011, 2012 et 2013. Cela sans compter les projets en prélocation annoncés et pratiquement confirmés, mais dont les dates de début des travaux et de livraison restent inconnues. Sur un marché locatif d’une superficie totale de 17 millions de pieds carrés, cette situation est significative.

DEUX VAGUES, DEUX MESURES La vague 2009-2010 était essentiellement composée de projets multilocataires destinés à combler une demande refoulée auprès des locataires du secteur privé. Plusieurs firmes professionnelles ont migré vers les nouvelles constructions érigées sur les boulevards Lebourgneuf et Laurier, laissant derrière elles des locaux où leurs voisins, à l’étroit, ont pu prendre de l’expansion. Cette vague a d’ailleurs eu peu d’impact sur le taux d’inoccupation, qui est passé de 3 % en 2008 à un sommet de 6,9 % au 4e trimestre 2009, pour ensuite redescendre à 4,8 % au 3e trimestre cette année. Le mouvement d’importants locataires dans le cadre des nouveaux projets a fourni au marché une dose d’oxygène salutaire, soit plusieurs options de location dans la catégorie des 4 000 à 8 00 pieds carrés, ce qui représente l’espace requis par une majeure partie des locataires de la ville. Pour ce qui est des grands locaux contigus, soit 10 000 pieds carrés et plus sur le marché de Québec, il en reste de moins en moins, si l’on exclut les projets en construction. La vague de projets 2011-2013 est très différente de la vague 2009-2010, puisqu’elle compte essentiellement des projets à locataire unique. Deux des plus grands occupants d’immeubles à bureaux de Québec, qui représentent à eux seuls plus de 20 %

des emplois dans la ville, sont des services de l’administration publique et des compagnies d’assurance. Quatre édifices en construction ou récemment achevés sont d’ailleurs loués entièrement au gouvernement fédéral ou à la SIQ, entre autres pour les projets Topaze et Saphir dans le secteur Lebourgneuf et le 3229 Quatre-Bourgeois dans Sainte-Foy. Quant aux compagnies d’assurance, elles comptent parmi les plus importants propriétaires d’édifices à bureaux de la région et logent généralement leurs filiales dans des bâtiments faisant partie de leur propre portefeuille. D’ailleurs, le nouveau siège social de La Capitale et le nouvel édifice sur le Campus Desjardins à Lévis représentent 630 000 des 1 200 000 pieds carrés en construction dans la vague 2011-2013. Ces édifices visent à accommoder la croissance des compagnies d’assurance, et le regroupement d’employés y libérera des dizaines de milliers de pieds carrés ailleurs sur le marché. PRINCIPALES ENTREPRISES QUI ONT SIGNÉ UN BAIL DE PLUS DE 10 000 PI2 DANS UN ÉDIFICE À BUREAUX CONSTRUIT EN 2009 ET 2010 DMR Fujitsu Promutuel Cossette Télus ABCP (architectes) Canon

Place de l’escarpement

Place Télus, 300 Saint-Paul

Dessau

825 Lebourgneuf

Norton Rose Langlois Konstrom Desjardins BCF RGN Securities CIBC World Market RBC Dominion BMO

Complexe Jules-Dallaire, phase 1

Beenox

Édifice Beenox

Lemieux Nolet

Complexe Santé de la Capitale

CSN

Édifice Fondaction

* Cette liste énumère des transactions annoncées publiquement et peut contenir des omissions.

Alain Roy est directeur général du Groupe Altus, Québec PHOTO DE STEVE GILBERT: IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:22 Page44

QUÉBEC

HAUSSE DES LOYERS EN VUE Il peut sembler paradoxal que l’augmentation du nombre de locaux à louer à Québec provoque une hausse des loyers. C’est que le mouvement de locataires et la migration vers des édifices de meilleure qualité et plus récents tirent les prix des loyers marchands vers le haut. Le rattrapage à faire est énorme, car, de tous les grands marchés canadiens, c’est à Québec que les loyers des édifices à bureaux sont les plus abordables – et cela de loin, et depuis longtemps. Le marché, en effet, manquait jusqu’ici de « vélocité », ce qui a maintenu les loyers stables pendant des années. Devant le peu d’activité de location, même les faibles taux d’inoccupation n’ont pu exercer une pression à la hausse sur les loyers. Au contraire, faute d’options adéquates sur le marché locatif, les grandes entreprises de la région ont renouvelé leur bail, année après année.

NOUVEAUX PROJETS > 2011-2013 Projets

Promoteur

Sous-secteur

Complexe Lebourgneuf phase 2 (LEED)

Trimco/BTB

Lebourgneuf

Le 3229 Quatre-Bourgeois

Sainte-Foy

Superficie de bureaux (pi2)

2011

43 026

2011

La Cité verte (bureaux)

SSQ immobilier

Couronne centre-ville

61 500

2011

Édifice Travaux publics Canada (LEED)*

GM Développement et Ogesco

D'Estimauville

190 000

2011

250 000

2012

70 000

2012

380 000

2013

Siège social La Capitale (LEED)

La Capitale

Colline parlementaire

Complexe Santé de la Capitale phase 2

Complexe Santé de la Capitale

Lebourgneuf

Desjardins Campus (DSF)

Desjardins

Lévis

Total 2011-2013

1 109 526

PROJETS RÉCEMMENT COMPLÉTÉS > 2009-2010 Superficie de bureaux (pi2)

Projets

Promoteur

Sous-secteur

Place de l’escarpement

Immostar

Lebourgneuf

145 000

2009

825 Lebourgneuf

Trimcoe/BTB

Lebourgneuf

160 000

2009

305 Charest

GM Développement

Saint-Roch

110 000

2009

La Capitale

Sainte-Foy

165 000

2009

Complexe Jules-Dallaire phase1*(LEED)

FPI Cominar

Sainte-Foy

300 000

2010

135 Charest-Fondaction*(LEED)

Fondaction CSN

Saint-Roch/Vieux-Qué.

57 600

2010

300 Saint-Paul-Place Télus (LEED)*

Solim

Saint-Roch/Vieux-Qué.

135 895

2010

Édifice Saphir

Impact Gestion

Lebourgneuf

40 000

2010

Édifice Topaze

Impact Gestion

Lebourgneuf

48 000

2010

4535 Wilfrid-Hamel

Imm. Marc Simard

Henri-IV/PTQM

37 000

2010

Total 2009-2010

1 198 495

La nouvelle offre des quatre dernières années a donné lieu à un jeu de chaise musicale des plus captivants. Les hausses de loyer ne seront pas spectaculaires, mais au moins, les locateurs et les locataires se retrouveront plus souvent qu’avant à la table des négociations. C’est un bon point de départ. ,

Chef de file des services financiers aux entreprises.

PLACE D’AFFAIRES L’ORMIÈRE 4805, boulevard de l’Ormière Québec (Québec) G1P 1K6 PLACE D’AFFAIRES PORTNEUF 101, rue Provencher Portneuf (Québec) G0A 2Y0 418 380-2888 www.desjardins.com/cfe-quebec-portneuf

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

Livraison

Le Delta 3

Des experts complices de votre réussite en affaires.

Livraison

115 000

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:23 Page45

EN TOUTE JUSTICE

Résiliation d’un contrat

D’ENTREPRISE OU DE SERVICE

ME LISE BERGERON, AD. E.

Les parties à un contrat d’entreprise ou de service ont le droit de résilier unilatéralement le contrat qui les lie. Cependant, les droits et obligations de l’entrepreneur ou du prestataire de service, d’une part, et du client, d’autre part, diffèrent. Quels sont donc les critères permettant aux parties de se prévaloir de ce droit? Et si elles le font, quelles sont les conséquences?

e contrat d’entreprise ou de service

produire ses effets pour l’avenir seulement.

ou le prestataire de service si la preuve

est celui par lequel un entrepreneur

Ainsi donc, selon l’article 2129 C.c.Q., le

démontre une conséquence économique

ou un prestataire de service s’engage

client sera tenu de payer à l’entrepreneur

grave ou catastrophique, ou ayant eu des

envers un client à réaliser un ouvrage, qu’il

ou au prestataire de service certaines

effets sur sa croissance ou le maintien de

soit matériel ou intellectuel, ou à fournir

sommes, en proportion du prix convenu.

ses activités, découlant de la perte quasi

un service moyennant un prix que le client

Entre autres, le client devra payer les frais

complète d’un contrat important.

s’oblige à payer.

et dépenses engagés à la date de la résiliation. De plus, il devra payer la valeur des

Soulignons qu’il est possible pour le client

Les règles du Code civil du Québec (C.c.Q.)

travaux exécutés avant cette résiliation

de renoncer à son droit de résiliation

permettent au client partie à un contrat

ainsi que celle des biens fournis lorsque

unilatérale. Pour que cette renonciation

d’entreprise ou de service de résilier le

ces biens peuvent lui être remis et qu’il

soit valide, le consentement du client doit

contrat unilatéralement. Le client qui se

peut les utiliser.

avoir été donné librement et son intention doit apparaître clairement. À cet effet,

prévaut de ce droit n’a pas à motiver sa décision. Cependant, il a l’obligation d’agir

L’entrepreneur ou le prestataire de service

il conviendrait qu’une telle renonciation

de bonne foi et de signaler sa décision

sera quant à lui tenu de restituer les avances

soit l’objet d’une stipulation expresse au

immédiatement à l’entrepreneur ou au

qu’il aurait reçues en excédent de ce qu’il

contrat afin d’éviter toute ambiguïté.

prestataire de service.

a gagné.

À l’inverse, l’entrepreneur ou le prestataire

Chacune des parties est aussi « tenue de

pénale prévoyant une sanction en cas

de service ne peut résilier unilatéralement

tout autre préjudice » que l’autre partie

d'exercice du droit à la résiliation sera

le contrat que pour un motif sérieux, et,

aurait pu subir, ce qui veut dire qu'elle est

considérée valide lorsque le montant prévu

même alors, il ne peut le faire à contre-

responsable. Plusieurs décisions confir-

sera inférieur à l’indemnité qui aurait été

temps, c’est-à-dire qu’il doit le faire à un

ment d’ailleurs que l’entrepreneur ou le

accordée par l’application de l’article

moment opportun pour le client. Il a

prestataire de service ne peut réclamer des

2129 C.c.Q. Autrement, le montant prévu

l’obligation aussi de minimiser les dommages

dommages-intérêts pour perte de profit à

au contrat devra être réduit au montant

qu’un retard pourrait causer au client, à

moins d’avoir la preuve qu’il a renoncé

déterminé par l’application de cet article. ,

défaut de quoi il sera tenu de réparer le

à d’autres contrats. La Cour supérieure a

préjudice causé par sa faute.

affirmé dans une décision récente que la

Terminons en mentionnant qu’une clause

différence entre le profit prévu et le profit Si l’une des parties se prévaut de son

établi en proportion du prix convenu

droit à la résiliation, le contrat cesse de

peut être réclamée par l’entrepreneur

EMLI CONSTRUCTION INC. C. SERVICE DE RÉNOVATION RS INC. (C.S., 2010-0517), 2010 QCCS 2945, SOQUIJ AZ-50653167, J.E. 2010-1350.

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal. PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:23 Page46

Profitez de nos campagnes de visibilité ciblées

Faites-vous aussi voir sur le Web informateurimmobilier.com Dernières nouvelles de l’immobilier commercial 2 infolettres par mois Envois massifs ciblés de courriels Présence sur immobilier-commercial.com Suivez-nous sur les réseaux sociaux

Informateur Immobilier

Magazine Immobilier commercial

Magazine Maintenance

Magazine élites Villes d’avenir

Magazine élites Montréal économique

www.jacquesboisvert.com

Profil Immobilier commercial

Magazine Champions de la construction industrielle et commerciale

1866 446-3185 | 450 446-2006

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:23 Page47

BRÈVES IMMOBILIÈRES

Jones Lang LaSalle

Édifice Bernard Lamarre

Jones Lang LaSalle a vu sa présence dans le marché canadien s’accroître au cours des 18 derniers mois. L'entreprise a renforcé sa position à travers le pays par l'embauche de plus de 40 professionnels de l'industrie et a doublé son portefeuille de gestion de propriétés cette année. La firme a aussi augmenté de 17 millions de pieds carrés sa gestion d'installations, portant son portefeuille de gestion au Canada à 27 millions de pieds carrés.

La Société de développement Angus (SDA) rend hommage à Bernard Lamarre en nommant le bâtiment des biotechnologies du Technopôle Angus « Édifice Bernard Lamarre ». Membre fondateur de la SDA, Bernard Lamarre a joué un rôle déterminant dans le développement du Technopôle. Il a été membre du conseil d’administration et de l’exécutif pendant 17 ans.

Signe de cette croissance, Jones Lang LaSalle a récemment ajouté des services d'ingénierie mobile et des services intégrés de gestion des installations à son offre, en plus des services de représentation de locataire et de propriétaire, des services de gestion de projets et de développement, et enfin, des ventes de portefeuilles. L’entreprise a ouvert deux nouveaux bureaux – à Ottawa et plus récemment, en janvier 2011, à Vancouver. Bien que le siège social canadien de l'entreprise soit à Toronto, Jones Lang LaSalle mène son exploitation également à Mississauga et à Montréal. L'entreprise cherche toujours à se développer dans d'autres parties du pays et annoncera de nouveaux plans d'expansion dans les prochains mois.

Coril Group acquiert Le Groupe Immobilier Redcliff Le Coril Group of Companies de Calgary et Osmington Inc. de Toronto viennent de conclure une entente selon laquelle Coril fera l’acquisition de toutes les actions émises et en circulation du Groupe Immobilier Redcliff. M. Larry Shelley, présidentdirecteur général de Coril, a mentionné que la fusion des actifs, des services et des employés respectifs de Redcliff et de Tonko crée une organisation combinée qui devient immédiatement un joueur de premier plan sur le marché des services-conseils en immobilier commercial du Canada.

Homburg Canada devient CANMARC Depuis septembre dernier, Fonds de placement immobilier CANMARC est la nouvelle dénomination sociale du Fonds de placement immobilier Homburg. « CANMARC est une dénomination sociale bilingue synonyme de simplicité, facilement reconnaissable et riche de sens quant à la présence actuelle et aux aspirations futures du Fonds », a déclaré Jim Beckerleg, président et chef de la direction. « La dénomination sociale CANMARC est introduite afin de refléter et de mettre en valeur l’évolution du Fonds en tant que fonds de placement immobilier indépendant, et ce, en s’appuyant sur une gouvernance solide, une courbe de croissance importante et une équipe de direction d’expérience qui concentre ses efforts à créer, au plan national, un portefeuille immobilier canadien composé d’immeubles phares et de propriétés de qualité dans le secteur commercial des bureaux et du commerce de détail. »

SNC-Lavalin acquiert la Société immobilière Arcturus SNC-Lavalin Opérations et maintenance, la division de SNC-Lavalin dans le secteur de l’exploitation et de l’entretien, a dernièrement signé une entente visant l’acquisition de la Société immobilière Arcturus. « Cette acquisition nous permettra d’étendre notre gamme actuelle de services en gestion immobilière et en immobilier, a déclaré Charlie Rate, vice-président directeur de SNC Lavalin. Arcturus est reconnue dans le milieu pour la qualité exceptionnelle de sa prestation et nous assurerons une continuité avec les équipes qui desservent actuellement sa clientèle. »

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ : 20 ans ! Depuis déjà 20 ans, le Fonds immobilier de solidarité FTQ a cumulé des investissements de plus de 1 milliard de dollars dans des projets totalisants 3,3 milliards de dollars qui ont permis de créer et de maintenir 26 300 emplois. De concert avec des partenaires du secteur, le Fonds immobilier poursuit sa mission en bâtissant des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables.

ECGL La firme ECGL annonce la mise en application de ses nouveaux modules d’analyse et de gestion de données immobilières. Faisant appel aux plus hauts standards de qualité des technologies de l’information, ses systèmes informatisés allient la géomatique aux bases de données, permettant ainsi de géoréférencer toutes les transactions immobilières ainsi que leurs particularités en matière de données physiques, financières et de droits associés. Ces applications permettent ainsi d’améliorer le rendement et la qualité des informations, et facilitent l’analyse et la production de données statistiques du marché afin de mieux servir la clientèle en matière professionnelle. Hiver 2011 — IMMOBILIER COMMERCIAL

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:23 Page48

BRÈVES IMMOBILIÈRES

NoMINATIoNS > Colliers Montréal

> CBRE Limitée

Jordan Perlis (à gauche) et Matthew Butler (à droite) forment depuis peu la toute nouvelle équipe de représentation de propriétaires de Colliers Montréal. M. Butler travaille désormais aux côtés de Jordan Perlis, spécialiste en représentation de propriétaires chez Colliers International. Avant de s'y joindre, il avait travaillé en représentation de propriétaires chez DTZ. Jordan Perlis et Matthew Butler sont basés au bureau du centre-ville de Montréal de Colliers. L’équipe fera de Colliers le principal groupe de représentation de propriétaires dans la grande région de Montréal. Ses membres tireront profit du succès qu’ils connaissent déjà avec Investissements Standard Life et SmartCentres pour développer leurs relations avec les propriétaires privés et institutionnels dans la région.

CBRE Limitée vient d’annoncer la nomination de M. Daniel Hudon au titre de vice-président et directeur des marchés des capitaux. Dans le cadre de ses nouvelles fonctions, M. Hudon mettra son leadership stratégique et son expertise de développement d’affaires au service de la division des marchés des capitaux de CBRE à Montréal. Cette division regroupe les équipes de financement hypothécaire et d’investissement immobilier, le groupe de capitaux privés et l’équipe d’investissement multirésidentiel.

Lavery Récemment, Lavery accueillait Me Louis-Martin Dubé, avocat chevronné spécialisé en immobilier commercial et financement, à titre d’associé au sein de son équipe de droit immobilier à Montréal. L’équipe de droit immobilier de Lavery dessert la clientèle du cabinet dans des transactions immobilières et commerciales variées.

> Banque Nationale Peter D. Thompson, vice-président à la vente et au service – entreprises et immobilier, à la Banque Nationale, annonçait récemment la nomination de René Demers au poste de directeur principal du financement immobilier pour le Québec. M. Demers possède une vaste expertise dans les services aux entreprises et le développement des affaires.

M. Hudon possède plus de 24 ans d’expérience en tant que professionnel de l’immobilier commercial. Il a une excellente connaissance des marchés immobiliers canadiens et américains, et plus spécifiquement du marché de bureaux. Négociateur chevronné, il a mené à terme plusieurs transactions complexes, telles que des acquisitions, dispositions, locations, ententes de partenariat et de financement. Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com

Suivez Me James Papadimitriou et l’équipe d’experts en droit immobilier du cabinet McCarty Tétreault, à tous les mois, sur L’informateur Immobilier commercial.

Pour suivre l’infolettre

www.informateurimmobilier.com

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:23 Page49

Sans laisser de trace.

nettoyage . menus travaux . aprĂ¨s sinistre 24/7 stsmaintenance.com

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:24 Page50

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

MOT DE L’IDU

Guy Charron

Des choix difficiles, mais nécessaires

érer une ville comme Montréal n'est pas une mince affaire. Toutes proportions gardées, si l'administration de la ville de New York était structurée comme celle de notre métropole, elle compterait beaucoup plus d'élus municipaux. Cela étant dit, l'Institut de développement urbain du Québec (IDU) travaille étroitement et en harmonie avec les élus en vue de maximaliser l’efficacité de la gestion municipale. Trois préoccupations retiennent actuellement notre attention : les coupures dans les dépenses, l'étalement des taxes de stationnement et les investissements dans les immeubles durables. La presse écrite et électronique a récemment fait état des intentions de la Ville de Montréal de sabrer dans les dépenses, entre autres dans les fonds de pension des employés. Plusieurs se souviennent encore avec amertume des coupures de 10 % des salaires des fonctionnaires québécois dans les années 1980. La simple idée qu’on puisse appliquer de nouveau de telles mesures fait grincer des dents, nous en sommes conscients. Mais la réalité est telle que la croissance des dépenses, actuelle et à venir, est beaucoup plus rapide que celle des revenus. Et, chose certaine, le contribuable ne pourra pas résoudre tous les problèmes.

La Ville se trouve devant des choix difficiles. Les politiciens doivent faire preuve de créativité et se comporter en bons pères de famille, il en va de leur devoir de gestionnaire. Or on sait que les salaires et les avantages sociaux comptent pour une très grande partie des dépenses. Si Montréal passe à l’action pour diminuer ces dépenses, l'IDU l'appuiera. Nous serons en accord avec des mesures visant à améliorer l'ensemble du fonctionnement de l'administration municipale.

IMMOBILIER COMMERCIAL — Hiver 2011

Autre décision controversée, celle de l'étalement de la taxe sur les stationnements. Je réitère ici la position de l'IDU à ce sujet : la taxe sur les stationnements dans le centre-ville de Montréal, instaurée en 2010, favorise le déclin de ce secteur, car ce sont les utilisateurs qui en font les frais lorsque les propriétaires de stationnements leur refilent la facture. Cette taxe rend le centreville moins attrayant pour les gens qui viennent s'y divertir en plus de favoriser l'étalement au profit de l'extérieur de l'île de Montréal. Nous sommes plutôt favorables à l'étalement de cette taxe à l'ensemble du territoire montréalais, car il est inéquitable d'imposer ce fardeau uniquement à un secteur ciblé au centre-ville. Tous les propriétaires immobiliers de Montréal doivent contribuer. Dans ce contexte, la Ville pourra par ailleurs compter progressivement sur un nombre grandissant d'immeubles LEED comme source d'économie. La diminution des matières recyclables, de la consommation d'électricité et d'eau, des rejets d'eaux usées, entraînera celle des coûts qui y sont liés tels le ramassage des ordures ou le traitement des eaux. Cependant, l'écoconstruction coûte plus cher. Et c'est là que le bât blesse : les immeubles durables sont de plus grande valeur, donc plus taxés. Il faut se garder, selon nous, d’imposer ce fardeau aux constructeurs de ces immeubles qui induisent déjà des réductions de coûts pour la Ville. Pour résoudre cette question, n'hésitons pas à prendre exemple sur certaines villes américaines qui ont mis en place des solutions originales (voir l'étude récente produite par le comité provincial sur les bâtiments verts de l'IDU-Québec). À l'IDU, nous sommes en contact régulier avec nos interlocuteurs de la Ville de Montréal pour faire valoir nos points de vue, bien sûr, mais aussi et surtout pour les appuyer dans la recherche de solutions originales et efficaces pour contrer l'augmentation des dépenses.

Guy Charron Président du conseil Institut de développement urbain du Québec

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:24 Page51

6300, rue Auteuil Brossard Jusqu’à 17 400 pi2 contigus Près du Mail Champlain 10 minutes du centre-ville

Affichage extérieur corporatif disponible

6400, rue Auteuil Brossard Jusqu’à 10 222 pi2 contigus

PHASE 3 EN LOCATION PHASES 1 et 2 LOUÉES

PARC D’AFFAIRES SUR LE GOLF 4605, rue Lapinière, Brossard 100 000 pi2 Bureaux exécutifs et écoénergétiques de haute qualité

Informations ocoulombe@immocredit.ca www.immocredit.ca

poste 23

450 671-6300

immoV4N4_Layout 1 11-11-22 09:24 Page52

Aucune plume n’a autant de poids

MONTRÉAL NEW YORK * Bureau associé

CHICAGO

LONDRES

OTTAWA BAHREIN

TORONTO

CALGARY

AL-KHOBAR*

VANCOUVER

BEIJING

SHANGHAI*

blakes.com

Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l.