Magazine Immobilier commercial vol. 5 no. 1

VOLUME 5 | NUMÉRO 1

Le nouveau paradigme de

Gérald Tremblay Montréal

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ s’arrime aux tendances mondiales Québec

Rentabiliser le Massif de Charlevoix

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INVESTIR ET BÂTIR ENSEMBLE

ICI, L’AVENIR SE CONSTRUIT.

Le Fonds immobilier de solidarité FTQ, en partenariat avec des leaders du secteur, réalise des projets immobiliers rentables, créateurs d’emplois et socialement responsables depuis plus de 20 ans.

C’est en participant financièrement et stratégiquement à leur succès que le Fonds immobilier contribue à l’émergence d’une vision moderne du développement urbain qui sait FAIRE TOURNER L’ÉCONOMIE D’ICI. PROJET : LOFTS IMPÉRIAL (2006) PARTENAIRE : PRÉVEL

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SOMMET IMMOBILIER DE MONTRÉAL Le mardi 20 mars 2012 s Fairmont Le Reine Elizabeth Commanditaire mÊdiatique

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VOLUME 5 | NUMÉRO 1

5 MOT DE LA RÉDACTION Sous le signe du changement et de la vitalité

34 MONDE MUNICIPAL Réduire les gaz à effet de serre par le transport en commun

Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

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Par Caroline St-Hilaire

7 ENTREVUE Normand Bélanger Fonds immobilier de solidarité FTQ

36 OPINION Le français en entreprise, une question de respect

Par Danielle Ouellet

Par Raymond Bouchard

15 ENJEU Michel Venne : promotion immobilière et consultation

38 COUP D'ŒIL La Maison du développement durable Par Mathieu-Robert Sauvé

Par Mathieu-Robert Sauvé

20 FOCUS Le nouveau paradigme de Gérald Tremblay Entrevue par Danielle Ouellet

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27 Le nouveau CHUM : c'est parti!

Par Danielle Ouellet

29 MONTRÉAL L’est de Montréal : entreprendre, collaborer, réussir

46 DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS Immobilier commercial au MAPIC Par Jacques Boisvert

48 QUÉBEC Le Massif de Charlevoix Un immense projet récréotouristico-immobilier Par Serge Beaucher

53 De nouveaux terrains disponibles Par Alain Roy

Par Guy De Repentigny

30 DROITS ET OBLIGATIONS Structurer son partenariat immobilier Par Me Daniel Ferreira

55 EN TOUTE JUSTICE Terrains en zone agricole près de l’autoroute : attention !

Par ME Lise Bergeron

33 FINANCES Les sociétés de personnes dans la mire du gouvernement Par Alain Deslauriers

56 BRÈVES IMMOBILIÈRES 58 MOT DE LA FIN Par Guy Charron

46 Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF: Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION: Serge Beaucher, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Denis Bernier

COLLABORATION À CE NUMÉRO: Me Lise Bergeron, Raymond Bouchard, Guy Charron, Guy De Repentigny, Alain Deslauriers, Me Daniel Ferreira, Alain Roy et Caroline St-Hilaire

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES: Hélène Larue DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

www.jacquesboisvert.com

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PUBLICITÉ: Zoé Lafond, directrice des ventes Marie-Renée Lefebvre, conseillère en publicité

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

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MOT DE L A RÉDACTION

Sous le signe PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

DU CHANGEMENT ET DE LA VITALITÉ La vitalité de la construction, surtout dans l'agglomération de Montréal, semble contredire la sombre impression laissée par les nombreuses pertes d'emplois annoncées régulièrement au cours des derniers mois. Le maire Gérald Tremblay a une explication : la métropole entre dans un nouveau paradigme, qu'il présente dans une entrevue de fond accordée à Immobilier commercial.

Danielle Ouellet, Ph. D.

L'augmentation fulgurante des investissements du Fonds immobilier de solidarité FTQ, au cours des deux dernières années, ajoute à l'effervescence. Son président-directeur général, Normand Bélanger, réitère son objectif de création d'emplois, tout en orientant ses investissements vers les grandes tendances mondiales.

Michel Venne, fondateur et directeur général de l'Institut du nouveau monde, rappelle l'importance des consultations publiques, qui peuvent très certainement être rentables pour les promoteurs immobiliers, particulièrement en cette période de bouillonnement.

Le journaliste Mathieu-Robert Sauvé nous fait visiter la Maison du développement durable, qui réserve bien des surprises à saveur « écologique » ! À Québec, Serge Beaucher rencontre Daniel Gauthier, Jean Morency et Richard Germain, artisans du plus important projet récréotouristico-immobilier en cours au Québec.

Enfin, fidèle à la tradition, cette première parution de 2012 d'Immobilier commercial s'enrichit d'un répertoire incontournable pour toutes les personnes qui gravitent dans l'univers de l'immobilier commercial. Son ampleur témoigne aussi du dynamisme du milieu.

Bonne lecture !

Danielle Ouellet Rédactrice en chef

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Votre entreprise ici.

Huit nouvelles entreprises en 2010.

Information : Yves Auclair, vice-prĂŠsident, services Immobiliers 514.956.2530 yauclair@technoparc.com

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ENTREVUE

Tendances mondiales, ACTIONS LOCALES Par Danielle Ouellet

En 20 ans, le Fonds immobilier de solidarité FTQ (ci-après le Fonds) a rempli sa mission de rentabilité et de création d’emplois :

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

investissements atteignant le milliard de dollars, projets totalisant 3,3 milliards et plus de 26 300 emplois créés, maintenus ou sauvegardés.

Normand Bélanger, présidentdirecteur général depuis 2009, a donné un nouvel élan à cet apport économique. Depuis son arrivée, des investissements de 277 M$ ont été réalisés, NORMAND BÉLANGER Président-directeur général Fonds immobilier de solidarité FTQ

33 projets entrepris et 12 733 emplois créés. La tradition d'audace et d'innovation de cette institution continue de trouver sa voie au milieu des grandes tendances économiques et démographiques, qui ont une influence significative sur les décisions dans le domaine de l'immobilier tant au niveau mondial que québécois.

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Ensemble, avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ, investissons dans l’avenir de notre métropole.

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S'ARRIMER AUX TENDANCES Dès son arrivée, Normand Bélanger a établi un plan stratégique. Il a d'abord défini les classes d'actifs à privilégier. Premier constat : la décroissance du secteur des résidences pour personnes âgées. « La demande est à la baisse, au moins jusqu'en 2017. Il y a 10 ans, les locataires avaient autour de 70 ans alors qu'aujourd'hui, ils sont en meilleure forme et ont les moyens financiers d'obtenir des soins à la maison plus longtemps. Les maisons de retraite accueillent plus d'octogénaires qui exigent des soins de santé accrus, ce qui n'est pas dans notre mandat. » Les investissements ont tout de même bondi de 40 M$ en 2009 à 110 M$ en 2011.

Pour ce, il a fallu bien comprendre les tendances du marché. « Les gens veulent revenir dans les grands centres et le mouvement est mondial. » Le phénomène est d'autant plus important à Montréal qu'il s'agit d'une ville universitaire accueillant beaucoup d'étudiants étrangers : « De nombreux parents préfèrent acheter un condo plutôt que de louer un appartement, observe M. Bélanger, ce qui pousse les ventes à la hausse, suffisamment pour faire une différence. » Dans les années 2000, les demandes de condos et de lofts étaient déjà en hausse, comme en témoigne le succès de certains projets : les 900 condos construits dans un regroupement d'anciennes usines de tabac dans Saint-Henri, Imperial Loft; le complexe Lowney dans l'ancien quartier industriel Griffintown, aujourd'hui rendu aux phases 8 et 9 de construction de 1000 unités; l'édifice de la biscuiterie Viau, dans Hochelaga-Maisonneuve, transformé en lofts « aussi populaires que les Whippets ! », comme titrait La Presse en 2006. Dans tous les cas, le Fonds était partenaire.

La revitalisation de quartiers ajoute un autre volet tendance : « Il n'est plus possible d'uniquement transformer un édifice en condos ou en lofts, il faut que les projets s'inscrivent dans un plan d'ensemble, constate M. Bélanger. Notre plan de développement pour les prochains cinq à sept ans tient compte de cette demande, principalement dans les quartiers autrefois industriels alors situés près du St-Laurent pour bénéficier du transport fluvial. On veut avoir accès au fleuve et réaliser un projet d'urbanisme

«

Il n'est plus possible d'uniquement transformer un édifice en condos ou en lofts, il faut que les projets s'inscrivent dans un plan d'ensemble.

»

complet. » Dans ce contexte, le développement urbain quartier par quartier favorise l'inévitable mixité de services qui en découle.

Un partenariat entre le Fonds et le promoteur Devimco dans District Griffin, dans le sud-ouest de Montréal, incarne cette mixité : « Faire son épicerie chaque jour est une habitude de plus en plus privilégiée par les babyboomers qui reviennent en ville. Nettoyeur, baguette de pain, fruits frais, tout cela doit se trouver entre le lieu de travail et la maison.

Un édifice regroupera donc ces services », souligne Normand Bélanger, qui reçoit aussi diverses demandes pour s'y installer, notamment celle d'un entrepreneur qui souhaite y ouvrir un restaurant haut de gamme. Hôtels, condos et logements abordables s'ajouteront à l'offre.

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ENTREVUE

Non loin de là, les Bassins du Havre, le long du canal Lachine, accueillent un projet de 1800 unités résidentielles prêt à démarrer. Le Fonds y est aussi impliqué avec le promoteur Prével, un partenaire de longue date : « Nous surveillons le marché de mois en mois pour nous ajuster le plus précisément possible aux demandes. Dans ce cas, Prével a mené une enquête auprès des futurs acheteurs pour connaître leurs besoins et leurs goûts. »

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Un style de vie

DES PARTENARIATS GAGNANTS-GAGNANTS « Notre modèle d'affaires, explique Normand Bélanger, est un partenariat le plus souvent à égalité avec un promoteur.

Nous créons une société en commandite pour chacun des projets et, s'il faut trouver du financement additionnel, nous leur proposons un prêt mezzanine1. » Dans le District Griffin, notamment, le Fonds a commencé par créer une première société en commandite, qui a acquis des terrains. D'autres sont ensuite créées pour chaque phase d'un projet, qui démarre lorsque la moitié des unités sont vendues. « Nous nous associons avec des promoteurs sérieux, fiables et dont la crédibilité est reconnue », affirme M. Bélanger. José Lobato est l'un d'entre eux. Ses entreprises, Construction Corel et Construction Joca, ont remporté plusieurs prix d'excellence, notamment pour des condos à SaintBruno-sur-le-lac. Entrepreneur depuis plus de 25 ans, il a réalisé un premier partenariat avec le Fonds il y a cinq ans : « J'ai depuis doublé le nombre de mes projets. Je fais affaire avec des gens extrêmement structurés, ce qui facilite la prise de décision. Et l'apport financier supplémentaire obtenu grâce à ce partenaire est aussi très important. De nouvelles lois de plus en plus exigeantes allongent les délais pendant lesquels nous devons continuer de payer les employés et acheter des terrains pour les développements futurs. Pour rester dans la course, il faut avoir les reins solides. Les gens sont très accessibles, les normes sont claires et respectées, et les résultats excellents. » Normand Bélanger fait par ailleurs valoir le savoir-faire des spécialistes de son équipe : « Tous possèdent une double formation, soit une maîtrise en finance (MBA) en plus d'une formation de base en architecture, urbanisme ou évaluation.

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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JOSÉ LOBATO Construction Corel et Construction Joca

«

Nous nous associons avec des promoteurs sérieux, fiables et dont la crédibilité est reconnue.

»

- Normand Bélanger

Nos évaluateurs assurent un suivi tout au long de la réalisation du projet. S'ajoutent, depuis le tout début, un service juridique interne expérimenté en immobilier et un service de comptabilité responsable de toute la gestion des projets réalisés avec de petites entreprises. Nous nous assurons que les fournisseurs sont payés une fois que le travail a été effectué entièrement et correctement. » Aurèle Cardinal, associé senior, Groupe IBI-CHBA, et associé à un partenaire du Fonds, apprécie pour sa part la préoccupation de développer Montréal : « L’intérêt du Fonds va au-delà du rendement, apprécie-t-il.

La création d'emplois et la vitalité de l'économie sont aussi primordiales pour eux. Si les rendements respectent leurs normes, le projet peut démarrer. Une telle attitude facilite les négociations d'affaires. »

AURÈLE CARDINAL Associé senior, Groupe IBI-CHBA

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ENTREVUE

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Le Fonds vise des rendements moyens de 20 % : « Le chiffre est élevé, reconnaît Normand Bélanger, et à la mesure du risque. Nos fonds sont limités. Nos programmes de désinvestissement pour les prochaines années sont de 100 M$ annuellement, ce qui signifie que nous devons nous délester régulièrement des projets qui ont atteint leur rendement maximal. « Une fois un projet réalisé, il est transféré au Groupe de gestion d'actifs, spécialisé dans les baux et les locations, précise-t-il. Après deux ou trois ans,

lorsque la pleine capacité financière est atteinte, nos experts en disposition d'actifs prennent le relais afin d’évaluer le moment idéal pour vendre, habituellement dans un horizon de 24 mois, avant que la perspective de la fin d'un bail de 10 ans n'en diminue la valeur. « Certains partenaires voudront vendre leur part au même moment, ajoute-t-il, et nous prendrons en charge la mise en valeur et la vente de l'actif, ce qui diminue notamment les frais de commissions au vendeur. » UNE QUARANTAINE DE PROJETS SONT ACTUELLEMENT SUR LES PLANCHES À DESSIN OU EN CONSTRUCTION, POUR UN TOTAL DE 2,8 MILLIARDS DE DOLLARS. LE FONDS IMMOBILIER DE SOLIDARITÉ FTQ PRÉVOIT QU'ILS GÉNÉRERONT QUELQUE 22 000 EMPLOIS AU QUÉBEC AU COURS DES CINQ PROCHAINES ANNÉES.

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UN SOLIDE RÉSEAU QUÉBÉCOIS Si le Fonds immobilier connaît un tel succès, c’est aussi grâce au Fonds de solidarité FTQ, qui lui alloue une portion de son actif. De plus, pour connaître le pouls du marché des régions, le Fonds immobilier tire profit du solide réseau de 17 fonds régionaux de solidarité FTQ. Par exemple, Chantiers Chibougamau, qui a bénéficié d’un investissement du Fonds de solidarité FTQ, profite désormais de l’appui de sa filière immobilière. L’entreprise fabrique et commercialise des produits forestiers innovateurs et a inauguré cette année la plus grande usine au monde et la première en Amérique du Nord dans la fabrication de poutres structurales de bois lamellécroisé. Elle vise à construire des édifices de plus de quatre étages entièrement en bois. « Nous leur donnons un coup de main pour l'analyse des coûts d'un projet de 24 condos dont la structure sera conçue en bois en remplacement du béton, dit M. Bélanger, et nous pensons acheter un terrain à Montréal pour y édifier une vitrine technologique. Il s'agira de la première construction entièrement en bois de plus

de quatre étages. L'empreinte environnementale d'un tel projet sera moindre qu'avec l'acier ou le ciment, couramment utilisés au Québec. Une seule construction en bois de six étages existe actuellement, à Québec, soit les bureaux de Fondaction. » (Immobilier commercial, vol. 4, no 2) La recherche de technologies propres et économiquement rentables fait partie des grandes orientations du plan stratégique mis en place en 2009 : « Si les acheteurs de propriétés résidentielles hésitent encore à payer plus cher pour des technologies moins polluantes, ce n'est pas le cas des propriétaires de tours de bureaux, qui ne peuvent plus se payer le luxe de ne pas avoir de certification LEED. »

DES BASES SOLIDES POUR L'AVENIR Les investissements dans la Cité du multimédia et autres parcs technologiques importants, dans la revitalisation du quartier Saint-Roch à Québec et dans le premier hôtel boutique à Montréal, comptent parmi les réalisations innovatrices qui ont modelé les actions du Fonds.

Aujourd'hui, les projets du Mail de la Montagne à Montréal, un mail urbain aux boutiques de luxe modelé sur ceux de grandes villes de Chine, et celui d'un édifice dans le Quartier des spectacles sur les murs duquel pourraient être projetés des spectacles extérieurs, s'inscrivent dans sa vision avant-gardiste. « Nous n'abandonnons pas pour autant la construction de logements sociaux et les projets plus modestes », promet Normand Bélanger, fort optimiste : « Le Québec jouit d'une situation enviable en Amérique du Nord dans le domaine de l'immobilier. Notre système bancaire est bien structuré, la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) joue bien son rôle de régulateur, les taux d'intérêts sont bas, notre main-d'œuvre est d'excellente qualité et, contrairement à d'autres villes canadiennes, Montréal n’a pas connu d'augmentation fulgurante des prix. » , 1. Un prêt mezzanine est un prêt subordonné au financement conventionnel et qui comporte un niveau de risque plus élevé. Son utilisation permet d’augmenter l’endettement d’un projet et donc d’accroître l’effet de levier.

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LE PROJET Évaluer l’éclairage du magasin et de l’entrepôt qui présentait un potentiel important d’économie d’énergie.

LA SOLUTION Remplacer les lampes aux halogénures métalliques du magasin et de l’entrepôt par des appareils permettant l’utilisation de lampes fluorescentes T-8 et T-5 HO de faible puissance et installer des dispositifs de détection de mouvement à cellule photoélectrique.

LES RÉSULTATS L’appui financier du programme Bâtiments a permis de ramener la période de récupération de l’investissement à moins d’un an.

Économies annuelles : 184 641 kWh Mesures : Remplacement des dispositifs avec lampes aux halogénures métalliques par des appareils avec lampes fluorescentes de faible puissance Appui financier reçu : 42 836 $

CONTRIBUTION DU PROGRAMME BÂTIMENTS Un accompagnement sur mesure, une simplification du processus et un appui financier de 42 836 $ pour l’application des mesures.

En participant au programme Bâtiments, Matco Ravary (Saint-Basile) a contribué au développement durable en faisant des investissements socialement responsables. De plus, elle a réduit ses coûts d’exploitation et sa consommation d’électricité tout en améliorant sa position concurrentielle.

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PHOTO : ISTOCKPHOTO PAR SELLINGPIX

ENJEU

LA CONSULTATIO N : une exigence démocratique Rencontre avec Michel Venne, Institut du nouveau monde (INM) Par Mathieu-Robert Sauvé

L'apport des citoyens pourrait devenir une source d'inspiration intéressante pour les promoteurs immobiliers qui envisagent de réaliser des projets résidentiels ou commerciaux : « Vous pourriez être surpris de constater à quel point les gens se sentent concernés par le développement de leur quartier ou de leur village lorsqu'on leur donne la chance de s'exprimer. Leurs idées peuvent ouvrir la porte à des orientations étonnantes et rentables pour le promoteur », lance Michel Venne, fondateur et directeur général de l'Institut du nouveau monde (INM).

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ENJEU

L'ex-journaliste du Devoir, auteur de plusieurs livres, donne l'exemple du quadrilatère où se trouvait jadis l'aréna Paul-Sauvé, dans le quartier Rosemont, à Montréal. Après la démolition de ce complexe historique qui, parallèlement à sa vocation sportive et olympique, avait accueilli de grandes manifestations politiques des années 1970 – c'est là qu'on a célébré l'accession au pouvoir de René Lévesque en 1976 –, les habitants du quartier ont demandé qu’on construise plus de logements sociaux. C’est ainsi qu’on y trouve aujourd'hui près de 130 condos, plus de 130 habitations pour personnes âgées et 80 maisons de ville.

« Des aînés, des petites familles et des célibataires s'y côtoient quotidiennement.

Ce quartier agréable démontre que faire participer la population en amont d’un plan de développement peut être une excellente initiative », dit M. Venne.

Pourquoi engager les citoyens dès le début du processus de promotion immobilière?

Parce que les habitants d'un quartier accepteront d'autant mieux un projet s'ils ont participé à sa conception, répond M. Venne. « Quand on intègre la population, les projets risquent de mieux répondre à ses besoins, de mieux s'insérer dans la

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Avant de fonder l'INM, Michel Venne était un journaliste chevronné, gagnant du prix Judith-Jasmin (mention presse écrite) en 1993 et de la bourse Michener en 1997.

Fellow de l’organisation internationale Ashoka, un réseau de 2500 innovateurs sociaux à l’échelle mondiale, Venne a acquis une crédibilité qui n'a rien à envier à son ancien poste d'éditorialiste au Devoir.

En 2007, il a été nommé par le gouvernement du Québec vice-président du Groupe de travail (rapport Castonguay) sur le financement du système de santé.

Il s'occupe depuis plusieurs années de la publication annuelle L'état du Québec, autrefois nommée L'annuaire du Québec.

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trame du quartier, dans son histoire, dans son identité. Le projet immobilier y gagnera, car il tiendra compte de manière plus pertinente des aspects sociaux et économiques du quartier. » Michel Venne ajoute que les promoteurs pourraient ne pas avoir le choix, car le contexte politique et juridique exige maintenant davantage de consultations. Mais pour lui, avant d'être une obligation légale, la concertation est une exigence démocratique. « La demande de la part des citoyens pour des consultations va croissante : une population plus scolarisée, mieux informée, consciente de ses droits, dans un contexte de conscience environnementale accrue, veut avoir son mot à dire sur le développement de son milieu de vie », fait remarquer Michel Venne. La consultation publique est une occasion de concevoir des projets qui répondront mieux aux besoins des citoyens, donc du marché, tout en contribuant au mieux-être collectif.

L'engagement dans le milieu municipal organisé au printemps 2011 par l'INM peut être un modèle intéressant pour le monde de l'immobilier. Le panel, formé de citoyens de villes situées aux quatre coins du Québec, était disséminé dans la salle parmi les autres participants. Paul Lavoie, de Sherbrooke, a par exemple pris la parole pour signaler que le palier municipal est méconnu quand on parle d'engagement politique. Or, lorsqu'ils se présentent au conseil de ville, les citoyens peuvent enrichir la vision collective d'une municipalité. « En établissant une relation plus forte entre les élus et les citoyens, la pression sur les premiers

La tradition est bien établie au Québec avec l'Office de consultation publique de Montréal, le Bureau d'audiences publiques sur l'environnement, les conseils de quartier et une multitude d'organismes de concertation, par exemple la Corporation de développement économique communautaire, les centres locaux de développement, ou encore, la Conférence régionale des élus.

Lancé en 2004, l'institut mis sur pied par M. Venne s'est spécialisé dans la participation citoyenne et ne cesse de se développer sous le signe de la consultation. En acquérant une expertise unique en cette matière, à une époque où le terme « citoyen » est de plus en plus en vogue, l'INM se démarque : « Concrètement, nous avons pour mission de mettre sur pied et de développer des processus participatifs de toutes sortes.

En matière de promotion immobilière, il y a du travail à faire », affirme-t-il.

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ENJEU

ÂŤ

La consultation peut ĂŞtre un outil puissant d'aide Ă la dĂŠcision.

Il faut l'intÊgrer en amont dans le processus de planification, si possible dès le dÊbut d'un projet .

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- Michel Venne

diminue, a-t-il expliquÊ. Ces processus participatifs offrent davantage de transparence, proposent un terrain plus propice à l’innovation, engendrent une diminution du cynisme de la population et aboutissent à une plus grande durabilitÊ des projets.  Une telle approche, insiste Michel Venne, vaut aussi pour les promoteurs du secteur privÊ, souvent enclins à se mÊfier des consultations publiques.  La consultation peut être un outil puissant d'aide à la dÊcision. Il faut l'intÊgrer en amont dans le processus de planification, si possible dès le dÊbut d'un projet , commente celui qui se dÊfinit comme un  entrepreneur social .

Une des raisons pour lesquelles le système de consultation actuel dans ce secteur est inadÊquat, est qu'il ne donne souvent la parole qu'aux opposants.  Si l’on veut être consultÊ dans le cadre d'un rÊfÊrendum prÊvu par la loi actuelle sur l'amÊnagement urbain, explique Michel Venne, il faut prÊsenter un mÊmoire qui rÊsume nos objections. Pour moi, il s'agit d'une des lacunes du système qu'il faut corriger. Les citoyens qui acceptent un projet conditionnellement à certains amÊnagements doivent avoir le droit de s'exprimer.  L'institut fondÊ par M. Venne fait des jaloux, en Europe notamment oÚ la formation d’un tel groupe non partisan est pratiquement impensable. Comptant une vingtaine d'employÊs, l'INM fonctionne sans subventions gouvernementales et s'autofinance en facturant ses clients. Son fondateur a eu du flair.  On me dit parfois que j'ai eu du courage de lancer une telle entreprise sociale alors que j'avais un emploi permanent, confortable. Je ne l'ai pourtant jamais regrettÊ.  ,

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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Un institut qui consulte L'Institut du nouveau monde est un réseau intergénérationnel qui s'est fait connaître par ses écoles d'été réunissant des personnalités autour de thèmes qui vont de l'engagement politique aux changements climatiques.

Des politiciens tels Louise Beaudoin, députée de Rosemont, et François Legault, fondateur de la Coalition sur l'avenir du Québec, ainsi que des syndicalistes telle Claudette Charbonneau, alors présidente de la Confédération des syndicats nationaux, sont venus y présenter des allocutions, tout comme des journalistes, notamment Emmanuelle Latraverse, de Radio-Canada, et Lisa-Marie Gervais, du Devoir. L'École d'été a été désignée en 2010 comme l’une des trois meilleures pratiques d’éducation civique au Canada par l’Institut pour la citoyenneté canadienne, et elle est reconnue par la Commission canadienne de l’UNESCO. L'an dernier, des nutritionnistes de l'Université de Montréal ont fait appel à l'Institut pour sonder les jeunes familles sur leurs habitudes alimentaires. Résultat : huit mois après le début de la grande tournée « Tout le monde à table », on connaît déjà mieux les préférences de ce groupe en cuisine. Autre exemple : lorsque le directeur général des élections du Québec a voulu en savoir davantage sur les comportements électoraux des jeunes Québécois, c'est l'INM qui a procédé à la consultation. Actuellement, les « citoyens » du Nouveau monde procèdent à une « conversation publique » sur l'avenir minier du Québec. On veut explorer publiquement les grands enjeux de cette industrie de façon objective. « Dans le contexte actuel, la population, les organisations écologistes, les groupes environnementaux, l’industrie minière, les syndicats, les regroupements professionnels, les Premières Nations et les Inuits de même que les décideurs publics, souhaitent que l’avenir minier du Québec fasse l’objet d’échanges collectifs, dit M. Venne.

Nous sommes là pour leur offrir une tribune où exprimer leurs questionnements, leurs préoccupations et, plus particulièrement, leurs pistes de solution. »

Sans laisser de trace.

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Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

GÉRALD TREMBLAY Maire de Montréal

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FOCUS

Le nouveau paradigme de Gérald Tremblay

INNOVER SANS RÉPIT POUR CRÉER DE LA RICHESSE, MIEUX LA PARTAGER ET STIMULER LE CHANGEMENT Entrevue par Danielle Ouellet

Quand il se met à parler de ses réalisations, de sa vision et… de sa ville, Gérald Tremblay est intarissable. En poste à la mairie depuis 2001, il porte à l'attention d'entrée de jeu la grande effervescence immobilière à Montréal : « Près de 200 chantiers de 5 M$ et plus sont en cours – des investissements de l'ordre de 17 milliards de dollars – et le quart se situent dans l'arrondissement de Ville-Marie. Les quelque 50 grues dans le ciel de la ville l'illustrent avec éloquence : une nouvelle ère débute à Montréal ! »

Les activités dans le secteur immobilier sont cependant tributaires de l'économie, des efforts pour attirer entreprises et investisseurs, de la qualité des infrastructures, des sources de revenus de la Ville et des perspectives de développement. Le maire Tremblay le sait bien, lui qui résume avec enthousiasme son nouveau paradigme pour Montréal : « Innover sans répit pour créer de la richesse, mieux la partager et stimuler le changement. » Immobilier commercial l'a invité à préciser les détails de cette stratégie.

IC. Les activités de construction à Montréal sont-elles le reflet d'une économie qui se porte bien, malgré les pertes d'emplois ?

G. T. Montréal et la grande région métropolitaine éprouvent effectivement beaucoup de difficultés. La disparition de 42 900 emplois dans les sept derniers mois fait mal.

Même si nous représentons l'une des régions nord-américaines qui ont le mieux traversé la période de ralentissement économique, nous demeurons vulnérables. La recherche et la commercialisation de nouveaux produits devront compenser le déclin du secteur manufacturier.

IC. Comment s'incarne ce changement vers l'innovation?

G. T. Nous pouvons créer aujourd'hui un environnement favorable à l'innovation parce que nous avons choisi, il y a 10 ans, de diversifier notre structure industrielle et de miser sur trois grands secteurs.

cette industrie y sont implantés. En 2011 seulement, Square Enix, SAVA Transmédia et Playfish ont annoncé leur arrivée.

Eidos s'agrandit et Warner Brothers s'installe. Le Palais des congrès et Juste pour rire se sont associés en vue de présenter, dès 2013, le premier Mondial du jeu vidéo. Et Ubisoft, rappelons-le, a contribué à la revitalisation de tout un quartier.

Ensuite, les sciences de la vie. Plusieurs milliards de dollars de projets de constructions sont en cours, le plus significatif étant celui du Centre hospitalier de l'Université de Montréal (CHUM) et de son centre de recherche (voir p. 27). La construction du Centre universitaire de santé McGill et des investissements à l'Hôpital Ste-Justine, à l'Hôpital MaisonneuveRosemont, à l'Institut de cardiologie, par exemple, contribuent aussi à la vitalité de ce secteur.

Les technologies de l'information, d'abord, ont le vent dans les voiles. Montréal est désormais bien connue pour ses créateurs de jeux vidéo et tous les grands studios de Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

L'aérospatiale, enfin, assure 40 000 emplois répartis dans quelque 240 entreprises du Montréal métropolitain qui génèrent un chiffre d'affaires de 11,4 milliards.

S'ajoutent, entre autres, les 200 M$ investis dans des productions cinématographiques ainsi que la création récente de la grappe Écotech, dédiée à l'environnement, et de la grappe Finance Montréal.

IC. Quelles sont les retombées sur l'immobilier commercial?

G. T. Ce bouillonnement explique en partie pourquoi le taux d'inoccupation des tours de bureaux est passé de 10,8 à 8,9 %. Après une consolidation du secteur résidentiel dans le centre-ville, la tendance est à la mixité. Je pense entre autres à

«

Tourisme Montréal a connu en 2011 sa meilleure année en 30 ans : nous avons accueilli 7,6 millions de visiteurs – 2,5 % de plus que l'année précédente – qui ont dépensé un record de 2,3 milliards.

»

Altoria, une tour mixte déjà en chantier de 32 étages dont 10 de bureaux, au Ritz-Carlton, à Place University St-Jacques dans le Quartier international, qui comptera trois édifices résidentiels et deux immeubles de bureaux, à la Maison du développement durable (voir p. 38). Au cœur du Quartier des spectacles, le 2-22, inauguré au début de février, est une vitrine culturelle remarquable. Sans compter le développement résidentiel : dans Ville-Marie, 19 projets totalisant près de 2 000 logements sont en cours de réalisation.

IC. Comment comptez-vous assurer à Montréal une visibilité qui permettra d'attirer des joueurs importants, québécois ou étrangers, pour stimuler cette nouvelle économie ?

G. T. Tourisme Montréal a connu en 2011 sa meilleure année en 30 ans : nous avons accueilli 7,6 millions de visiteurs – 2,5 % de plus que l'année précédente – qui ont dépensé un record de 2,3 milliards. L'aéroport international Pierre-Elliott-Trudeau a du même coup franchi un sommet d'achalandage avec plus de 13 millions de passagers.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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Le Palais des congrès est la destination nord-américaine par excellence pour les congressistes.

La grande rencontre C2-MTL sur la créativité, qui se tiendra ici en mai, nous donnera une visibilité exceptionnelle. Le Port de Montréal vient d'annoncer des investissements aux retombées économiques importantes.

Et les projets sont déjà nombreux en vue d'une autre vitrine de taille, le 375e anniversaire de Montréal en 2017.

Le Vieux-Port s'y prépare et l'on peut déjà apercevoir les parasols bleus signalant l'ouverture de la plage urbaine l'été prochain.

Nous participons aussi à de grands événements internationaux, comme le Marché international des professionnels de l'immobilier (MIPIM).

L'hôtel Novotel du Technoparc Montréal, construit au coût de 14 M$ et qui assure 40 emplois, ainsi que l'entreprise en aérospatiale Thales, qui y occupe 50 000 pi2, en sont des retombées directes.

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Vous n'imaginez pas l'attrait de Montréal sur le plan immobilier!

Tous les jours, je reçois des propositions d'Européens, d'Américains, d'Asiatiques. On veut investir à Montréal – ville Unesco de design, ne l'oublions pas – et il faut encourager cette tendance. Le défi est de coordonner, de planifier, de financer tout cela.

IC. Les infrastructures sont-elles suffisantes pour accueillir tous ces projets ?

G. T. Pendant 30 ans, il n'y a eu, à toutes fins pratiques, aucun investissement dans ce domaine. Il est temps d'agir. À mon arrivée en 2001, j'ai été accueilli par un geyser sur le boulevard Pie-IX. Pendant deux semaines, 55 000 personnes n'ont pas eu accès à l'eau. Les fuites souterraines coûtent cher, car elles affaiblissent le système routier. Même si ce n'est pas glamour de faire des conférences de presse sur le réseau souterrain, j'ai décidé d'aller de l'avant. Uniquement dans le réseau d'acqueduc, l'investissement atteint 474 M$ cette année et l'ensemble des investissements sont passés de 265 M$ à 1,5 milliard en 10 ans.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

Nous avons aussi innové, notamment en faisant disparaître des structures de béton des années 1960 comme celles de l'intersection Du Parc/Des Pins. Nous annoncerons bientôt la démolition du viaduc Pie-IX–Henri-Bourassa et le nivellement de l'autoroute en vue d'en faire une entrée stratégique pour Montréal-Nord. Une autre entrée prestigieuse est en cours de réfection près du Quartier international. L'échangeur Turcot, les ponts Champlain, Jacques-Cartier, Mercier ont besoin de travaux majeurs. On rénove Montréal !

IC. Que faites-vous pour minimiser l'impact de ces travaux sur la circulation ?

G. T. Il s'agit d'un mal nécessaire. Le meilleur remède est d'encourager le transport en commun. Notre priorité est l'accessibilité au centre-ville, et nous avons l'avantage qu'il soit habité, fait rare en Amérique du Nord. Quelque 80 000 personnes y résident tandis que 500 000 autres, dont 100 000 étudiants, y entrent et en sortent chaque jour. Les deux tiers utilisent le transport en commun et nous nous employons à accroître les mesures de mitigation. Nous en sommes maintenant à 405 millions de personnes/déplacements en transport en commun, du non-vu depuis 1947. Nous récoltons le fruit de nos efforts.

IC. Il faut financer tous ces projets. Que dites-vous aux grands propriétaires immobiliers qui disent contribuer plus que leur juste part par la taxe foncière ?

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Graphique 1 1 Évolution desindices indices des charges fiscales globales des prix à la 1 2 Évolution des des charges fiscales globales et deset prix à la consommation 2 consommation par catégories d’immeubles, entre 2001 et 2012 par catégories d'immeubles, entre 2001 et 2012

Indice (2001 = 100) 130.0 120.7

120.0

115.9

115.0

115.0

110.8

102.0

105.1

G. T. La Commission du transport a le mandat d'évaluer les nouvelles sources de revenus pour financer le transport collectif métropolitain. Nous disons ceci au gouvernement : nous créons de la richesse et nos seuls revenus sont les permis de construction, les taxes foncières et les droits de mutation. Trouvons autre chose : la taxe de vente, l'impôt sur le revenu, l'impôt des sociétés, les taxes sur la masse salariale… Soyons créatifs !

118.2

113.4

113.3

105.8

105.0

107.0

106.3

105.7

103.1 99.7

99.7

100.0 98.8 99.0 98.1

2002

121.8

110.0

106.5 104.4

95.0

112.6

117.2

108.9

110.0 105.0

IC. Quel est votre plan d'action ?

123.7

125.0

99.3

2003

98.7

2004

Résidentiel

2005

98.3

100.4

99.0

2006

2007

Non résidentiel

2008 IPC

2009

2010

2011

2012

IPC prévu 2012

1

L'indice des charges fiscales globales mesure la variation des taxes foncières générales, des tarifs fiscaux, des taxes d'arrondissement relatives aux investissements et des taxes relatives à l'eau et à la voirie. Il exclut les variations des taxes d'arrondissement relatives aux services.

2

Sources : Institut de la statistique du Québec, Statistique Canada.

G. T. Regardez bien ce graphique (voir le graphique 1). Depuis 2002, l'évolution des charges fiscales est toujours restée en dessous de l'indice des prix à la consommation et cela est vrai autant pour le secteur résidentiel que commercial. Ceci dit, la taxation représente près de 67 % de l'ensemble de nos revenus et nous sommes bien conscients que nous devons diversifier. Dans ce travail, l'Institut de développement urbain du Québec (IDU) est notre partenaire auprès du gouvernement. Les propriétaires fonciers n'ont pas apprécié la taxe sur le stationnement au centre-ville, établie à la suite des pouvoirs habilitants accordés par le gouvernement du Québec. Je le reconnais, mais nous avons investi dans le transport en commun les 20 M$ récoltés et désengorgé le centre-ville. La taxe sur les droits d'immatriculation instaurée en 2011 a aussi aidé.

Il faut toutefois trouver autre chose.

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Nous voulons revoir tout le financement du monde municipal, pas seulement à Montréal mais partout, notamment avec l'Union des municipalités du Québec.

On en est là. Je ne tiens pas à augmenter la taxe foncière, mais la Ville rend des services – sécurité, transports, etc. –, et elle n'a pas le droit de faire faillite ni d'accumuler de déficit. Que faire ? La solution idéale, c'est un nouveau partage de la richesse qu'on crée dans la région métropolitaine de Montréal.

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Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

«

La densification urbaine près de points de transport permettra d'accueillir les 320 000 nouveaux ménages attendus, soit 530 000 personnes, d'ici 20 ans.

»

Les pouvoirs habilitants ont des limites.

Nous avons besoin d'aide pour les régimes de retraite. Les marchés boursiers ne repartiront pas à la hausse demain matin. Voici trois pistes de réflexion : les personnes qui prennent leur retraite à 50 ans devraient-elles recevoir le plein montant? La Ville assume 70 % du coût des régimes. Ne pourrait-on pas penser à des contributions 50-50 ? Nous assumons aussi tous les risques liés aux fluctuations des placements. Y aurait-il une manière de les partager ? Nos discussions avec les syndicats et le gouvernement sont sur la bonne voie.

IC. Comment voyez-vous le Montréal de l'avenir ?

G. T. L'horizon se situe en 2031. Le Plan métropolitain de développement et d'aménagement nous indique la direction.

Son adoption montre que nous avons réussi à parler d'une même voix. La densification urbaine près de points de transport permettra d'accueillir les 320 000 nouveaux ménages attendus, soit 530 000 personnes, d'ici 20 ans.

Et le mouvement des TOD (transitoriented development) est lancé. De 600 à 900 logements sont prévus autour de la gare de Pointe-aux-Trembles. Des projets sont en cours près de la station Montmorency à Laval. Dans le secteur Côte-des-Neiges/Notre-Dame de Grâce, autour de l'Hippodrome, une densification importante s'annonce. Près de la gare de triage à Outremont, les 1300 unités de logements répartis sur 300 000 m2 prévues impliquent 1,6 milliard d'investissements sur 15 ans.

Il faudra 23 milliards pour mettre en place cette nouvelle structure urbaine. Presque la moitié provient du gouvernement du Québec, il nous reste à trouver l'autre moitié : la consultation, que nous favorisons fortement en amont de tous les projets, est plus que jamais de mise. ,

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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Le nouveau CHUM :

C'EST PARTI !

Par Danielle Ouellet

Parmi les très nombreux chantiers de construction en cours à Montréal, celui du nouveau CHUM tient le haut du pavé. On peut en suivre l'évolution en direct sur un site Internet1 spécifiquement

L'activité générée dans le secteur suscite l'intérêt de nombreux promoteurs immobiliers : « Des gens nous suggèrent régulièrement des projets en partenariat, affirme Paul Landry, directeur de projet pour le nouveau Centre hospitalier de l’Université de Montréal (CHUM).

Tout près, angle René-Lévesque et Saint-Denis (site de l'ancien Medley) prend forme le Métropol, un projet de 17 étages de condominiums qui sera livré en 2012. Mené par la firme Samcon, il représente une retombée concrète liée à l'implantation du nouveau CHUM. Le nouveau CHUM est l'un des plus grands projets de construction de centre hospitalier universitaire au monde – dépassé uniquement par deux projets, anglais et australien. Aux 2,089 milliards prévus pour le centre hospitalier s'ajoutent 470 M$ pour le Centre de recherche (CRCHUM) et d’enseignement qui y sera annexé et livré en 2013, et dont la construction avance à un rythme soutenu : « Nous venons de procéder à la dernière coulée de béton pour la tour nord de 15 étages, réservée à la recherche, précise M. Landry, et la tour sud de 7 étages, consacrée à l'enseignement et à l'administration, la suit de près. Le premier tunnel reliant le CRCHUM au métro Champ-de-Mars est complété et le second, en direction de l'hôpital, le sera d'ici quelques mois. »

PHOTO : LUC LAUZIÈRE, PRODUCTION MULTIMÉDIA DU CHUM

dédié, grâce à deux caméras installées rues Viger et Saint-Antoine.

PAUL LANDRY Directeur de projet Centre hospitalier du nouveau CHUM

1. nouveauchum.com Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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FOCUS

Avec ses 772 chambres, l'hôpital de 20 étages accueillera ses premiers patients en 2016.

Les défis de construire au centre-ville sont énormes : « L'impact de l'excavation est majeur, convient M. Landry. Pour creuser un trou de quatre étages, nous avons dû commencer le dynamitage du roc après le troisième et nous assurer de limiter les conséquences sur la circulation, mais aussi sur le voisinage. « Dans l'appel d'offres, nos exigences en termes de bruit et de vibrations étaient très élevées. Les équipements médicaux installés à l'Hôpital Saint-Luc sont fort sensibles et nous nous assurons que leur fonctionnement n'est pas perturbé. Pour éviter les surprises, les horaires de dynamitage sont très précis : 9 h, 10 h, midi, 14 h et 16 h tous les jours.

On peut sentir et entendre la secousse, mais elle n'a aucun impact négatif sur les services cliniques. Le ramassage des boues, des poussières et autres résidus se fait aussi efficacement et avec grande diligence. Les travaux avancent très bien, et selon l'échéancier prévu. » L'ensemble du projet se terminera, si tout va bien, en 2019. On aura alors démoli l'Hôpital Saint-Luc et construit une tour de bureaux administrative, un amphithéâtre de 500 places et une bibliothèque. Le nouveau CHUM constitue la première et principale grande étape de la revitalisation de ce qui deviendra un véritable quartier de la santé. , PHOTO : DOMINIQUE LALONDE, PRODUCTION MULTIMÉDIA DU CHUM

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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MONTRÉAL

L’est de Montréal :

ENTREPRENDRE, COLLABORER, RÉUSSIR GUY DE REPENTIGNY

En octobre dernier, la Ville de Montréal dévoilait un plan d’action pour relancer l’économie de l’est de la métropole. Ce plan s’appuie sur des investissements privés et publics de plus de 4,6 G$. De son côté, la Ville investira, d’ici 2017, au moins 550 M$ dans les infrastructures, l’aménagement urbain et le soutien au développement.

P

lusieurs des projets prévus sont reliés au transport : le train de l’Est, la prolongation de la ligne bleue du métro vers Anjou, le système rapide par bus sur le boulevard Pie-IX, les accès terrestres au port de Montréal, les nouvelles entrées d’agglomération, etc. Mais étant donné le nombre de terrains vacants ou sous-utilisés dans le secteur, les projets immobiliers sont également nombreux, et les occasions à saisir se multiplient.

Prenons, par exemple, l’arrivée du train de l’Est. Cinq gares seront construites dans cette partie de l’île, ce qui offre la possibilité de créer de nouveaux milieux de vie, de densifier certains secteurs et d’y intégrer une diversité d’activités.

Trois de ces gares sont déjà assorties d’une vision de croissance : un projet mixte de développement résidentiel et commercial est prévu à proximité de la future gare de Montréal-Nord, comprenant plus de 2 450 unités de logement; le futur Quartier de la gare à Pointe-aux-Trembles entraînera la construction de 600 à 900 logements et bâtiments commerciaux sur des terrains vacants situés du côté nord de la rue Sherbrooke Est; un projet

de requalification urbaine et de densification à proximité de la future gare Saint-Léonard est en développement, ce qui permettrait de créer un pôle multifonctionnel avec plus de 200 logements et des locaux commerciaux.

Au pôle Maisonneuve, le Parc olympique s’est joint au mouvement lancé par l’Espace pour la vie, qui regroupe le Biodôme, le Planétarium, le Jardin botanique et l'Insectarium, afin d’amorcer une phase majeure de développement. Les deux institutions veulent conjuguer leurs efforts de manière à offrir au public un parcours logique et harmonieux, à permettre aux citoyens de se réapproprier ces lieux historiques et à mettre en valeur leur périmètre d’action dans une perspective de développement durable et solidaire.

Déjà, la réalisation de l’Espace pour la vie, qui comprend cinq projets, est bien amorcée grâce à l’ouverture, en mars 2011, du Centre sur la biodiversité de l’Université de Montréal au Jardin botanique, de même qu’aux travaux de construction du Planétarium Rio Tinto Alcan, commencés en août 2011.

Par ailleurs, l’Est possède sur son territoire un pôle scientifique important avec

la présence de grands établissements de santé et de recherche. Mentionnons l’Hôpital Maisonneuve-Rosemont, l’Institut de cardiologie de Montréal, le Centre de réadaptation Marie-Enfant du Centre hospitalier universitaire SainteJustine, l’Hôpital Santa Cabrini, en plus de l’Espace pour la vie et du Centre sur la biodiversité de l’Université de Montréal.

Ce pôle scientifique se présente comme un important levier en termes de retombées économiques : en plus de la concentration d’activités scientifiques et de recherche, plusieurs projets d’agrandissement et de rénovation représentant des investissements totaux de centaines de millions de dollars sont en cours ou à venir. Au-delà de l’immobilier, ces investissements seront appelés à jouer un rôle catalyseur dans le développement de l’Est. Le secteur a donc tous les atouts pour se redéfinir. Il importe maintenant de les faire connaître davantage pour que l’Est révèle tout son véritable potentiel grâce aux efforts combinés de chacun des acteurs. Ensemble, nous serons mieux placés que jamais pour entreprendre, collaborer et réussir dans l’est de Montréal ! ,

Guy De Repentigny est chef de division – Soutien au développement économique – Direction du développement économique et urbain, à la Ville de Montréal.

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DROITS ET OBLIGATIONS

Coentreprises immobilières :

STRUCTURER SON PARTENARIAT IMMOBILIER

ME DANIEL FERREIRA

Pour l’investisseur qui a peu ou qui n’a pas d’expérience en gestion ou en promotion immobilière au Québec, s’associer à un partenaire local qui possède de telles connaissances est une option séduisante. Il en va de même pour le propriétaire foncier : faire équipe en partageant son droit de propriété lui évitera de recourir à d’autres scénarios tels que la vente d’actifs.

P

uisque la coentreprise allie des participants ayant possi-

4. LA SOCIÉTÉ EN COMMANDITE

blement des compétences et des styles de gestion différents,

La société en commandite est intéressante du point de vue du

comment structurer ce partenariat ? Voici un survol des

pourvoyeur de fonds, car elle limite la responsabilité du com-

formes que ce dernier peut prendre.

manditaire à son apport dans la société. Ce dernier doit toutefois veiller à ne pas trop s’immiscer dans la gestion effectuée par le

1. LA SOCIÉTÉ PAR ACTIONS

commandité, puisqu’il risque ainsi de perdre l’avantage de la

Les coentrepreneurs peuvent constituer une société par actions

responsabilité limitée du moment, où il exerce un rôle actif dans

qui sera propriétaire du projet immobilier. Cette structure a l’avan-

la société en commandite. On peut éviter cette conséquence en

tage d’offrir aux actionnaires la protection que confère le statut

employant, par exemple, les mécanismes suivants :

de société à responsabilité limitée. Mais comme elle suppose la présence de participants en tant qu’actionnaires, on peut faire

• le commanditaire peut détenir des actions dans la

face à certains inconvénients, puisqu’il est plus difficile de financer

société qui constitue le commandité et donc élire

ou de vendre sa part dans un projet lorsqu’on ne détient pas

des administrateurs qui influenceront les décisions

une participation directe.

du commandité; et • inclure des dispositions dans le contrat de société en

Par ailleurs, puisque la société par actions constitue une entité

commandite à l’effet que le commandité devra adhérer

distincte des partenaires, les déductions discrétionnaires sous la

à certaines politiques de placement et à d’autres

Loi de l’impôt sur le revenu (Canada), comme celles pour amor-

restrictions contractuelles.

tissement, doivent être réclamées par la société plutôt que par chacun des partenaires directement.

5. LA COPROPRIÉTÉ Contrairement aux autres structures, la copropriété permet aux

2. LA SOCIÉTÉ EN NOM COLLECTIF

coentrepreneurs de détenir chacun une participation directe

La société en nom collectif n’est pas une entité juridique distincte

dans l’immeuble. Ceux-ci peuvent donc calculer leurs propres

de ses associés, lesquels ne bénéficient pas de la responsabilité

déductions pour amortissement et hypothéquer ou vendre leur

limitée. Les associés sont, de surcroît, mandataires l’un de l’autre,

participation plus facilement, sous réserve des restrictions

et ainsi tenus solidairement responsables des obligations de la

prévues par la convention de copropriété. Cette structure est

société. Cette structure est rarement choisie pour constituer une

celle qui offre à ses participants la plus grande souplesse. Il faut

coentreprise immobilière.

toutefois garder à l’esprit qu’un danger subsiste : on pourrait

3. LA FIDUCIE Dans ce modèle, un constituant crée la fiducie, puis des fiduciaires gèrent les biens pour les bénéficiaires. C’est la fiducie elle-même

considérer que la relation des copropriétaires constitue en fait une société en nom collectif, ce qui ferait jouer, tel que mentionné précédemment, la responsabilité solidaire des participants.

qui détient le titre de propriété des biens et qui agit par l’entre-

En définitive, devant le durcissement des critères de financement

mise de ses fiduciaires. Ces derniers jouissent de la responsabilité

et le resserrement du crédit en ces temps d’incertitude économique,

limitée, puisque leur patrimoine est considéré comme distinct

les promoteurs et gestionnaires immobiliers au Québec peuvent

de celui de la fiducie. Ceci dit, les fiducies sont peu utilisées à

tirer avantage de l’avenue de rechange qu’est la coentreprise pour

l’occasion d’une coentreprise immobilière, mis à part dans des

financer et développer leurs projets. ,

contextes de fonds communs de placement et de fiducies de placement immobilier comptant de nombreux investisseurs.

30

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

Daniel Ferreira est associé chez Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l./LLP

immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:14 Page31

Prix d’excellence en immobilier Les

Faites rayonner votre projet au sein de la communauté immobilière du Québec !

2012 DEPUIS 2000, LES PRIX D’EXCELLENCE EN IMMOBILIER DE L’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC (IDU QUÉBEC), RÉCOMPENSENT LES EFFORTS DES RESPONSABLES DU SUCCÈS DE PROJETS IMMOBILIERS QUÉBÉCOIS REMARQUABLES ET METTENT EN VALEUR LES MEILLEURES RÉALISATIONS IMMOBILIÈRES DU QUÉBEC.

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Ce concours s’adresse aux entreprises ou aux individus qui travaillent sur un projet immobilier commercial ou multirésidentiel d’envergure et éloquent.

Démontrez-nous en quoi votre projet a apporté une contribution et fait preuve d’innovation !

D’autant plus que si votre projet se classe parmi les finalistes et remporte un Prix d’excellence... s vous serez invité à la remise des prix lors de la Tribune du lunch du Sommet immobilier de Montréal; s vous profiterez d’une visibilité importante par le biais des réseaux de l’IDU et sur le fil de presse provincial; s vous recevrez un sceau d’excellence à joindre à vos signatures de courriels, vos publicités et promotions; s vous serez dans la course pour gagner le Prix Coup de cœur 2012. Durant un mois, les gens du public seront appelés à voter pour le projet de leur choix parmi les candidatures reçues qui seront présentées sur le site Web.

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immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:14 Page32

Efficacité. Expérience. Flexibilité.

Quelques-unes des forces avec lesquelles nous vous aiderons à transformer vos projets en réalisations Engagés à toujours mieux servir nos clients, nous avons accru l’excellence reconnue de notre groupe du droit immobilier et planification au Québec avec l’arrivée de six nouveaux membres : James Papadimitriou, Charles Flicker, Valérie Mac-Seing, Marie-Josée Marcoux, Sébastien Thomas et Sylvie Vandal. Notre groupe offre les services immobiliers et conseils stratégiques à valeur ajoutée les plus efficaces et adaptés aux besoins de nos clients dans le cadre d’opérations et de projets immobiliers.

McCarthy Tétrault, S.E.N.C.R.L., s.r.l.

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Notre équipe de droit immobilier et planification, avec de gauche à droite: Charles Flicker, Annie Gagnon-Larocque, Stéphanie Gilcher, Sébastien Thomas, Valérie Mac-Seing, Adam Barza, Danielle Drolet, James Papadimitriou, Mary Pagonis, Stephen Schenke, Marie-Pier Gosselin, Sylvie Vandal et Marie-Josée Marcoux.

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FINANCES

Les sociétés de personnes DANS LA MIRE DU GOUVERNEMENT ALAIN DESLAURIERS

Élimination du report de l’impôt des sociétés

Le 22 mars 2011, le gouvernement fédéral a annoncé son intention d’imposer des restrictions relativement au report d’impôt sur le revenu provenant d’une société de personnes (SDP), une mesure dont profitaient les entités constituées en société et y détenant une participation importante (société participante). Selon les anciennes règles, il était possible de faire appel à ce report lorsque l’exercice financier de la SDP se terminait après celui de la société. Ainsi, lorsque l’exercice d’une société-mère prenait fin le 31 décembre et que celui de la SDP se terminait le 31 janvier, le revenu de la SDP couru sur 11 mois était reporté à l’année suivante.

Par conséquent, dans sa déclaration de revenus au 31 décembre 2010, cette société présentait le revenu de la SDP pour la période s’étalant du 1er février 2009 au 31 janvier 2010.

’

L

introduction de nouvelles mesures

additionnel, qui sera estimé à l’aide d’une

prévu au titre du revenu de la SDP pour

est attribuable au fait que, de l’avis

formule couvrant une période tampon,

la première année d’imposition d’une

du gouvernement fédéral, ce report

viendra s’ajouter au revenu de la société-

société. Pour en atténuer l’effet, un

d’impôt était fiscalement inéquitable.

mère. Selon l’exemple ci-dessus, la « période

allègement transitoire permet de répartir

Aussi, les règles proposées s’appli-

tampon » se situe entre le 1er février et

le revenu supplémentaire de la première

queront aux sociétés participantes d’une

le 31 décembre 2010. La société pourra

année sur une période de cinq ans. Afin

SDP dont la première fin d’exercice se situe

déduire le revenu accumulé de la période

d’éviter d’inclure ces ajustements dans le

après le 22 mars 2011. L’application des

tampon de l’exercice précédent dans

revenu ci-dessus, certaines SDP pourraient

nouvelles règles visera les sociétés qui, à

l’année d’imposition suivante.

souhaiter modifier leur date de fin d’exercice pour l’harmoniser sur celle de la société-

la fin de l’exercice d'une SDP, ont droit à plus de 10 % du revenu de celle-ci. Cependant,

En fonction de la méthode de calcul, une

mère. Aussi, un choix ponctuel est prévu

la date de fin d’exercice de la SDP devra

société pourrait choisir d’inclure à son

sous réserve de certaines conditions. Les

être différente de celle de sa société-mère.

revenu un montant inférieur au montant

propositions législatives ne comportent

déterminé. Cependant, il serait peut-être

aucune règle spéciale qui permettrait à la

Il est à noter que, en 1995, le gouverne-

plus judicieux d’appliquer la méthode du

société-mère d’une SDP de modifier sa

ment avait déjà imposé aux particuliers

« montant comptabilisé ajusté pour la

date de fin d’exercice. Cependant, on peut

qui exploitaient une entreprise par l’en-

période tampon » afin d’éviter les pénalités

présumer que l’Agence du revenu du

tremise d’une SDP ou d’une entreprise

associées à une sous-estimation du montant

Canada accepterait une telle modification

individuelle, des limites semblables en ce

de revenu additionnel. Ces nouvelles

si une demande était soumise en bonne

qui a trait au report d’impôt. En vertu des

mesures pourraient entraîner l’inclusion

et due forme. ,

nouvelles règles, un montant de revenu

d’un montant nettement plus élevé que

Alain Deslauriers, CA, est associé en certification et comptabilité chez BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L./ LLP

Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

33

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MONDE MUNICIPAL

Réduire les gaz à effet de serre par le transport en commun

UNE OPTION EN MANQUE DE FINANCEMENT

CAROLINE ST-HILAIRE

Les municipalités sont au cœur des enjeux de la mobilité et aux prises avec les problèmes qui en découlent. Rares sont celles qui n’en subissent pas les conséquences au quotidien. Mais les municipalités font aussi partie de la solution. Celles qui s’engageront le plus résolument en faveur du développement de la mobilité et de transports durables en tireront des avantages certains.

L

a réduction de l’impact environnemental constitue le premier défi en matière de durabilité. Les transports sont à l’origine d’une part très importante de la pollution et génèrent d’innombrables nuisances : ils sont la première source de consommation d’énergie au pays, la deuxième au Québec, et sont responsables du quart des émissions de gaz à effet de serre.

Ils entraînent également la consommation de ressources non renouvelables, la production de matières résiduelles et l’utilisation de territoires non urbanisés. Ces impacts sont non seulement nombreux, mais aussi malheureusement « durables ».

L’engagement des municipalités dans l’amélioration de la mobilité et du transport durable au Québec est particulièrement important.

L’échelle du territoire placé sous la juridiction des municipalités locales est en effet adaptée aux débats concernant des enjeux locaux comme globaux. Les municipalités constituent les représentants élus de leur population locale, tout en ayant un point de vue plus général grâce à leur regroupement.

Le gouvernement du Québec a d’ailleurs reconnu dans son Plan d’action 2006-2012 l’importance des municipalités dans la lutte aux gaz à effet de serre. On peut y lire que le milieu municipal « joue un rôle clé dans la lutte contre les changements climatiques. On estime que celui-ci exerce un contrôle direct ou indirect sur environ la moitié des émissions de GES au Québec. »

L’Association du transport urbain du Québec signale que « depuis les années 1950, le contrôle du transport en commun urbain appartient aux élus municipaux, qui, en consultation avec leurs citoyens, définissent le service à offrir, en quantité et en qualité, et la façon de le financer. À ce jour, 70 % de la population québécoise bénéficie d’un service de transport en commun. »

Le transport en commun est une source de revenus importants pour la société à travers les emplois qu’il génère, les dépenses des sociétés de transport, les redevances touchées par les gouvernements et plus généralement grâce à la vitalité économique qu’il engendre. Il contribue également à dynamiser le marché immobilier, à diminuer la congestion, donc les coûts qui y sont associés, ainsi que les dépenses des ménages pour leurs déplacements.

Dans son plan d’action, le gouvernement du Québec vise un objectif global, soit l’accroissement de l’utilisation du transport collectif partout au Québec, tant dans les milieux urbains que ruraux. Bien entendu, les municipalités épousent cette cause, puisqu’elles sont les premières responsables du transport en commun. Mais à l’échéance de ce plan, force est de constater que leur contribution va au-delà de leur capacité de payer.

Une révision du cadre financier global du transport en commun s’impose afin qu’il soit plus équitable pour les municipalités. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : ce transport est financé à quelque 35 % par les usagers, 34 % par les municipalités, 23 % par le gouvernement provincial, 6 % par les automobilistes et 1 % par le gouvernement fédéral.

Alors que les responsabilités municipales et les attentes des citoyens ne cessent d’augmenter, les municipalités doivent obtenir de nouvelles sources de revenus dédiées afin qu’elles puissent jouer adéquatement le rôle qu’on attend d’elles. Le secteur du transport et l’aménagement du territoire sont des domaines où elles peuvent agir efficacement pour réduire la production de gaz à effet de serre. Mais encore doivent-elles avoir les moyens de leurs ambitions… ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

34

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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DES

GESTIONNAIRES

DURABILITÉ RENTABILITÉ POUR QUI

RIME AVEC

PLACEMENTS IMMOBILIERS, INDUSTRIELLE ALLIANCE

INVESTISSEMENTS MORGUARD

INVESTISSEMENTS MORGUARD

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1 Holiday, Montréal

3131 St-Martin, Montréal (ancien propriétaire)

2000 Peel, Montréal

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PRIMARIS REIT

PRIMARIS REIT

Centre commercial Fleur-de-Lys, Québec

Place du Royaume, Chicoutimi

2020 University, Montréal

IMMOBILIER MANUVIE Centre Manuvie, Montréal

1981 McGill College, Montréal

GE CAPITAL IMMOBILIER

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FIRST CAPITAL PROPERTIES

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immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:14 Page36

OPINION

Le français en entreprise, UNE QUESTION DE RESPECT

RAYMOND BOUCHARD

Au cours de ma longue carrière en entreprise dans le domaine de l'immobilier, j'ai très souvent constaté que les règles touchant l'utilisation de la langue française n'étaient pas respectées.

J'ai assisté à des réunions qui se déroulaient entièrement en anglais, même s'il n'y avait qu'une seule personne unilingue anglophone autour de la table. Depuis une quinzaine d'années, les entreprises ont mis l'accent sur les budgets et les dépenses, au détriment d'un certain humanisme. Cela m'attriste de constater que la langue française n'était pas la priorité dans ce secteur et que beaucoup ont fait preuve de négligence à cet égard. Il nous revient de nous faire respecter et de faire respecter nos lois dans ce domaine, autant entre collègues que dans le domaine de l'affichage.

A

u-delà de la représentation des propriétaires immobiliers

Nos quelque 300 membres sont invités à répondre à un

liée aux enjeux politiques, fiscaux ou environnementaux,

sondage important au sujet de leurs habitudes linguistiques en

l'Institut de développement urbain du Québec (IDU) a

entreprise, telle la langue parlée de communication ou celle des

un rôle à jouer dans les débats de société : le soutien financier

outils informatiques. Leur opinion quant à l'état du français dans

obtenu de l'Office québécois de la langue française nous permet

le monde des affaires, notamment dans le monde de l'immobilier

de nous pencher plus à fond sur la question de la francisation.

et à Montréal, nous intéresse aussi. Pour une évaluation la plus

Depuis septembre 2011, nous sommes plus proactifs à ce sujet

juste possible de la situation, nous devons recevoir au moins un

auprès de nos membres.

tiers des questionnaires remplis, soit une centaine de réponses.

L'invitation est lancée... et le tout peut être fait directement

Notre mission « d'accompagner, d'informer et d'outiller » nos

sur notre site Internet. Les résultats seront communiqués

membres s'incarne dans ce dossier crucial de la francisation de

au printemps 2012.

plusieurs manières. Déjà, l'onglet « Immobilier en français » du site de l'IDU1 offre différents outils tels des modèles de lettre type et

Une vaste activité de sensibilisation, organisée en début d'année

de bail ainsi que des capsules linguistiques simples et utiles dans

en partenariat avec l'Office québécois de la langue française,

le travail quotidien. Ceux et celles qui voudront pousser l’exercice

s'adresse aux grands propriétaires immobiliers du centre-ville de

plus loin y trouveront certaines expressions à éviter, telles que

Montréal - Ivanhoé Cambridge, Cadillac Fairview, Homburg, etc.

« développement immobilier » à remplacer par « promotion

Les responsables des ressources humaines font l'objet d'une

immobilière ». Et notre nouveau consultant en linguistique révise

invitation toute spéciale.

systématiquement tous nos documents, rapports, brochures ou autres publications.

Au cours de l'année qui commence, la promotion de l'usage du français dans le secteur de l’immobilier au Québec et surtout

Le Comité de vigie créé en décembre dernier et présidé par

dans la région métropolitaine de Montréal occupera l'avant-

Jacques Métivier, de la Société immobilière RedCliff Métivier,

scène de nos actions. Le respect du français dans le monde des

accueille aussi un membre du grand propriétaire immobilier

affaires est une question de responsabilité personnelle.

ontarien Morguard, favorisant ainsi une meilleure compréhension du fait français par nos collègues anglophones.

Raymond Bouchard est président-directeur général de l'Institut de développement urbain du Québec.

36

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

1. www.iduquebec.com/immobilier_en_francais.aspx

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immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:15 Page38

Atrium PHOTO : BERNARD FOUGÈRES

38

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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COUP D’ŒIL

PHOTO : MARIE-JOSÉE HUOT

LA MAISON DU DÉVELOPPEMENT DURABLE Par Mathieu-Robert Sauvé

« Mon plus grand souhait, c'est que ce genre de bâtiment devienne banal », déclare le coordonnateur général d'Équiterre, Sydney Ribaux, à l'inauguration officielle de la Maison du développement durable, située à l'angle des rues Clark et Sainte-Catherine, à Montréal.

L

e bâtiment de 65 000 pi2 est pourtant loin d'être banal aux yeux du petit groupe de partenaires et d’investisseurs qui effectuent ce jour-là une visite en avantpremière. Au terme d’investissements de 27 millions de dollars, dont 40 % provenant du gouvernement du Québec, l’édifice vise la plus haute certification de la Leadership in Energy and Environmental Design, ou LEED platine, attribuée par le Conseil du bâtiment durable du Canada. Pour l’obtenir, l’équipe de la Maison doit cumuler un minimum de 52 points sur un total de 70. Par exemple, le système de chauffage vaut jusqu’à 37 points, l’aménagement écologique des locaux un maximum de 28 points, le choix des matériaux 14 points et la gestion efficace de l’eau 11 points. La décision du Conseil sera connue d'ici la fin 2013.

SYDNEY RIBAUX Coordonnateur général, Équiterre, et président de la Maison du développement durable

Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

39

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COUP D’ŒIL

Salle Saint-Urbain PHOTO : BERNARD FOUGÈRES

NORMAND ROY Chargé de projet

Ici, rien n'a été laissé au hasard pour faire de ce bâtiment l’un des plus écologiques du pays. Ainsi, 28 puits de géothermie ont été creusés pour assurer la fraîcheur en été et la chaleur en hiver. Résultat : plus de 80 % des besoins de chauffage et de climatisaiton sont comblés par les installations au sous-sol. De plus, les fenêtres ont été adaptées dans tout l'édifice de façon à accentuer leur efficacité énergétique. Par ailleurs, en vertu d’une entente avec l’Université de Sherbrooke, on a créé une dalle de béton faite de

40

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

matières recyclées afin de promouvoir l'utilisation des ressources résiduelles.

Dans les bureaux, le mobilier est entièrement récupéré d’entreprises qui renouvelaient leur stock. Au cinquième étage, que nous visitons, c'est à Lavery de Billy, un grand cabinet d'avocats de Montréal, qu'on doit les classeurs, les bureaux et les chaises. « Les boiseries que vous voyez dans la cage d'escalier, mentionne le chargé de projet, Normand Roy, proviennent du fond de

l'eau de rivières qu’on utilisait pour le flottage du bois, aujourd’hui interdit. Ce sont des billots perdus durant la période de drave et qui auraient été immergés à jamais si les compagnies forestières n'avaient pas été forcées de les récupérer. Regardez comme ça fait de belles structures ! » En effet, le bois foncé expose son grain avec élégance et on dit que ce matériau est encore plus durable que les planches conventionnelles, qui risquent de se tordre et de se décolorer en séchant.

immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:15 Page41

C’est dans les dÊtails qu’on perçoit tous les efforts qu’il a fallu dÊployer pour construire cet immeuble modèle. En guidant notre visite en cette soirÊe d'automne, le chargÊ de projet ne cache pas sa joie d'en être arrivÊ à l’Êtape de l'accueil des locataires. Si les contrats ont ÊtÊ signÊs en 2009, le projet remonte quand même à neuf annÊes !  Autant que pour une maÎtrise et un doctorat ! , signale en riant Sydney Ribaux, prÊsident de la Maison. Trois objectifs sont à l’origine de la crÊation de cet immeuble, rappelle l’ancien avocat converti en militant Êcologiste.

ÂŤ

Les boiseries que vous voyez dans la cage d'escalier proviennent du fond de l'eau de rivières qu’on utilisait pour le flottage du bois, aujourd’hui interdit. Ce sont des billots perdus durant la pÊriode de drave et qui auraient ÊtÊ immergÊs à jamais si les compagnies forestières n'avaient pas ÊtÊ forcÊes de les rÊcupÊrer.

Regardez comme ça fait de belles structures !

Âť

– Normand Roy

Vos aspirations sont les nĂ´tres...

Vous êtes au cœur de nos PRIORITÉS !

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Salle Clark PHOTOS : BERNARD FOUGĂˆRES

Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

41

immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:15 Page42

D’abord, on voulait reloger le personnel d’Équiterre, dont les locaux vétustes du quartier Rosemont avaient atteint leur limite. Ensuite, on voulait agir directement sur le centre-ville afin de donner une impulsion durable au secteur de la construction. Enfin, on voulait créer un lieu de rassemblement pour les personnes engagées dans le développement durable.

Les objectifs sont largement atteints.

Le bâtiment, signé Menkès Shooner Dagenais LeTourneux, est à la fois sobre, lumineux, confortable et accueillant.

Aucun espace de stationnement n'est prévu pour ses usagers; Équiterre veut favoriser le transport en commun et la mobilité durable, soit la marche et le vélo.

Pas question, donc, de construire un sous-sol pour les voitures.

Il a fallu beaucoup de travail, de bons contacts et un peu de chance pour que

PHOTO : BERNARD FOUGÈRES

COUP D’ŒIL

Toit vert

tout se mette en place. Hydro-Québec a offert sans frais un bail emphytéotique permettant à Équiterre d’obtenir le terrain jouxtant le Théâtre du Nouveau Monde, et les partenaires privés et publics se sont présentés : Alcoa, Bell, Desjardins, Rona, Gaz Métro, Cascades... Quatre locataires se partagent les lieux : Dunsky Expertise en énergie, le restaurant Le Commensal, la Fondation David Suzuki et le Fonds mondial pour la nature. Le centre de la petite enfance Le Petit Réseau y a son enceinte permanente. De plus, la Maison est le siège de l’activité au Québec

d’Amnistie internationale section canadienne francophone, du Conseil régional de l’environnement de Montréal, d’Environnement jeunesse, d’Option consommateurs, du Regroupement national des conseils régionaux de l’environnement du Québec et de Vivre en Ville.

Sydney Ribaux mentionne que 50 % de l’énergie consacrée à la construction s’est déployée avant la première pelletée de terre. « Nous avons cherché à tout prévoir, dit-il. En termes de développement durable, nous étions un client idéal. Mais pour certains, nous avons pu passer pour les pires clients au monde… » Une des réussites se trouve sous nos pieds, au quatrième étage, mais aussi à tous les autres sauf au rez-de-chaussée.

Le plancher surélevé cache le système de chauffage qui distribue l’air dans les locaux pour bureaux. De petites ouvertures permettent aux employés de manœuvrer eux-mêmes la distribution de l’air.

Sur le chemin de la réussite.

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42

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

Grâce à notre équipe d’experts déployée à travers le monde, nous nous engageons à vous mener sur le chemin de la réussite.

La fenestration a requis un travail considérable. On avait prévu des vitres triples avec une couche de gaz argon, mais leur efficacité a été mise à l’épreuve par le consultant Patenaude Trempe, qui a analysé l’enveloppe du bâtiment. « Nous avions déclaré la guerre aux fuites thermiques et l’expertise du consultant a eu un impact considérable, mentionne M. Roy. Après une douzaine de visites de chantier et plusieurs tests, nous avions modifié plusieurs éléments de notre fenestration.

Cela a ralenti considérablement l’échéancier et nous a valu une facture salée. »

immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:15 Page43

OĂš convergent aĂŠronautique et aĂŠroportuaire

Les leaders de l’industrie aÊrospatiale investissent dans les sites aÊroportuaires de MontrÊal. Voici pourquoi.

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COUP D’ŒIL

Voilà bien un paradoxe de ce genre de bâtiment : les usagers veulent de larges fenêtres laissant entrer la lumière, mais celles-ci sont beaucoup plus énergivores qu’un mur de matériaux isolants. Or, si la cote des fenêtres est beaucoup supérieure à celle des édifices conventionnels (R-8 plutôt que R-3), on a « boosté » la résistance des murs, qui atteignent les R-321.

Ces ajustements ont nécessité un budget supplémentaire de 40 000 $. « Mais on peut dire que nos objectifs ont été atteints », mentionne Normand Roy. Dès l’entrée dans l’édifice de cinq étages, notre œil est attiré par un mur végétal qui décore le hall de bas en haut.

On le voit dès qu’on sort des bureaux ou qu’on se déplace dans l’escalier. « Il n’y a pas un gramme de terre le long de ce mur; les 2000 plantes de 15 espèces sont fixées sur un tapis synthétique semblable

Larges fenêtres de l’Atrium

1. Reconnu par le Code de construction du Québec, le symbole R représente la puissance de l’isolant. Plus le facteur R est élevé, plus l’isolant est efficace en ne laissant pénétrer ni la chaleur ni le froid. Les vitres doubles vont de R2 à R2,9; les triples de 3,5 à 4,3. Celles de la Maison sont donc vraiment exceptionnelles.

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44

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

immoV5N1_Layout 1 12-02-15 09:16 Page45

aux tampons à récurer qu’on utilise à la cuisine. Le mur est irrigué par le haut », explique notre hôte.

Mur végétal PHOTO S: BERNARD FOUGÈRES

Sensé purifier l’air grâce à une pompe, le mur végétal pourrait permettre la filtration de composés organiques volatils. « Les études ne sont pas toutes très concluantes, mentionne Normand Roy. Certaines révèlent une excellente efficacité; d’autres non. Mais aucune ne contredira la chose suivante : c’est beau ! » Dans les coulisses de l’immeuble, un chauffage au gaz naturel pallie les besoins en période de froid intense.

Quoi, du gaz naturel dans un immeuble LEED platine ? « Ça a suscité des débats, convient Normand Roy. Mais il a fallu se rendre à l’évidence. Pour assurer un système de chauffage efficace, c’était un compromis acceptable. Avec les puits de géothermie, l’essentiel de notre énergie est assuré par la température du sous-sol.

Et nous avons le doigt sur le bouton », ajoute-t-il en montrant l’interrupteur, qui, selon ses prévisions, devrait rester au neutre pendant la plus grande partie de l’hiver.

D’ailleurs, même les cuisines du Commensal, le restaurant du rez-dechaussée, sont alimentées à l’électricité.

Contrairement à une opinion répandue auprès des cuisiniers, le gaz n'est pas le combustible idéal dans les cuisines commerciales, et plusieurs grandes cuisines parisiennes l'ont compris. L’électricité permet une bien meilleure alimentation en chaleur que le gaz, dont 40 % de la chaleur se perd.

En théorie, la Maison du développement durable pourrait se révéler l’un des 10 bâtiments les plus performants du continent sur le plan énergétique. Reste à savoir si l’avenir le démontrera. ,

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Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

45

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DE L’ÉDITEUR AUX LECTEURS

Immobilier commercial au MAPIC

par Jacques Boisvert

Plus de 8 000 professionnels de 62 pays se sont retrouvés à Cannes pour le MAPIC, le salon pour les professionnels de l’immobilier commercial, en novembre dernier. Pour la première fois, au-delà de 300 enseignes (franchises, bannières) participaient à l’événement, rejoignant les rangs des 2 300 représentants présents. Au total, le MAPIC 2011 a réuni 3 350 entreprises. La mondialisation, les façons de faire adoptées par les meilleurs, les tendances et les nouveautés attirent gens d’affaires, experts et précurseurs du commerce de détail.

Le Québec et le reste du Canada ne s’affichent pas au MAPIC de façon flamboyante, mais ils ne passent pas inaperçus non plus. Loin de là. « Ah, vous êtes du Québec !, me lance aimablement Bertrand Boullé, président de la société parisienne Mall & Market, spécialiste international

BERTRAND BOULLÉ Président Mall & Market

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

en implantation de commerces de détail et de centres commerciaux. Savez-vous si Gaston est ici ? Faites-lui part de mes meilleures salutations et saluez mes amis du Groupe Altus par la même occasion ! »

SERGE CÔTÉ Directeur Stratégie et projets spéciaux Aéroports de Montréal

Je n’ai pas eu la chance de croiser Gaston Lafleur, président du Conseil québécois du commerce de détail, mais j’ai aperçu Serge Côté, directeur, Stratégie et projets spéciaux, pour Aéroports de Montréal. « La présence d’Aéroports de Montréal au salon du MAPIC s’inscrit dans nos efforts pour trouver une nouvelle vocation à l’ancienne aérogare de Montréal-Mirabel. En participant à ce salon, nous avons pu prendre connaissance des dernières tendances commerciales, des principaux joueurs ainsi que des nouveaux produits et services. Nous nous sommes particulièrement intéressés aux activités de

commerce de détail. Les informations ainsi recueillies nous seront d’une grande utilité dans l’évaluation des projets qui nous sont soumis pour le redéveloppement de l’aérogare de Mirabel. » S’il est un homme d’affaires discret au Québec dans le commerce de détail, c’est bien Marcel Labrecque, propriétaire de plus de 100 boutiques Bizou. Malgré son succès, il préfère travailler dans l’ombre et laisser les tribunes aux autres. On le voit très rarement chez nous d’ailleurs, mais j’ai eu l’occasion de le rencontrer au MAPIC. « La mondialisation, je la vis au quotidien depuis longtemps, car je parcours le monde pour mes boutiques depuis 1982.

J’étais déjà en Chine il y a 25 ans ! », explique l’homme d’affaires, dont l’entreprise, Bizou International, célébrera son 30e anniversaire en juillet prochain.

Maryse Charbonneau, pour sa part, directrice du développement des sites de tournée pour le Cirque du Soleil, sillonne la planète à la recherche de nouveaux emplacements pour les chapiteaux du Cirque. « Les grandes villes courtisent beaucoup ici les enseignes renommées pour qu’elles s’établissent dans leur communauté. Comme le Cirque du Soleil est une marque de prestige, qui génère des retombées économiques partout où il est présent, il peut

PHOTOS : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR JACQUES BOISVERT

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s’avérer très intéressant pour une métropole, par exemple, qui désire se démarquer avec une offre originale. » D’ailleurs, il a beaucoup été question des grandes métropoles, notamment européennes, qui considèrent le commerce de détail comme un instrument de régénération du centre-ville, les enseignes internationales poursuivant quant à elles leur déploiement géographique. « À Berlin, Londres, Paris ou Milan, la demande en emplacements commerciaux de premier ordre n’a jamais été aussi élevée qu’aujourd’hui, commentait Tony Danaher, président de la Société de consultants en communication internationale FTI, qui compte parmi ses clients Tesco et CBRE. On remarque également que les collectivités locales s’associent de plus en plus au secteur du commerce dans leur stratégie globale de redynamisation de leur centre-ville. Ajoutez à cela l’intérêt grandissant pour le développement de services de commerce en ligne et vous commencez à comprendre pourquoi le MAPIC est si actif ! » Une étude de marché publiée pendant le salon a démontré que l’investissement dans l’immobilier du commerce de détail en 2011 demeurait solide, malgré les problèmes

de l’euro. Selon Jones Lang LaSalle, l’investissement immobilier pour ce secteur en Europe devrait atteindre 28 milliards d’euros avant la fin de l’année, soit une augmentation de 35 % par rapport à 2010 !

Confirmant la stratégie de déploiement international des enseignes, le très attendu rapport annuel How Active are Retailers in EMEA de CBRE indique que 71 % des enseignes internationales interviewées prévoient ouvrir plus de cinq boutiques en Europe, au Moyen-Orient et en Asie d’ici la fin 2012, et 20 % espèrent en ouvrir 40 ou plus.

Les données de CBRE rapportent que l’Italie, pays à l’honneur du MAPIC, se place désormais en tête de liste des pays ciblés pour l’expansion des enseignes, devant l’Allemagne, la Russie, l’Espagne et la France.

CBRE explique : « Bien que les perspectives de croissance des dépenses des consommateurs en Italie soient modestes, il y a une véritable occasion de développement pour les enseignes sur ce marché qui est sous-représenté en termes de marques internationales et qui comporte un grand nombre de nouveaux projets d’immobilier commercial. » Autre thème universel, le développement du commerce en ligne a été également l’un

des sujets de prédilection du MAPIC, alors que les enseignes se tournent désormais de plus en plus vers les points de vente « virtuels ». Selon une enquête de CBRE, 43 % des enseignes espèrent « augmenter de façon significative leurs ventes de produits en ligne » et certaines d’entre elles « lancent d’abord des plateformes en ligne dans de nouveaux pays pour tester le marché avant de s’y implanter physiquement ».

Le commerce en ligne n’était pas le seul sujet de conversation. De plus en plus d’enseignes cherchent à optimiser l’utilisation des nouvelles technologies pour accroître l’expérience du consommateur.

Dans le cadre du nouveau programme MORE, qui intègre un pavillon dans la zone d’exposition, le MAPIC 2011 a présenté quelques-unes de ces nouvelles technologies.

Ainsi, j’ai pu découvrir une cabine d’essayage virtuelle, des visites virtuelles de boutiques utilisant des tablettes permettant au consommateur de « se déplacer » dans la boutique, d’identifier des produits et d’acheter de manière sécurisée grâce à des paramètres biométriques.

« MORE est un développement du MAPIC vraiment passionnant. Les démonstrations de technologies et le programme de conférences où interviennent des experts ont pour but de donner un aperçu du futur du commerce et de susciter des échanges d’idées sur les grandes tendances qui se dessinent », précisait Nathalie Depetro, directrice du MAPIC. « Les enseignes continuent à démontrer leur inventivité, non seulement dans leurs choix de sites d’implantation au niveau national et international, mais également dans leur concept et la manière de toucher les consommateurs par de nouveaux canaux.

Quant aux investisseurs, les profits enregistrés par l’immobilier du commerce de détail restent parmi les plus attractifs du secteur immobilier.

Le MAPIC 2011 a reflété le dynamisme de l’industrie et, nous l’espérons, a contribué au développement des affaires de nos clients. » Quant à la présence sur place de notre industrie, il semble que l’événement soit encore un secret bien gardé de quelques initiés, mais pas pour longtemps ! ,

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Le Massif de Charlevoix

UN IMMENSE PROJET RÉCRÉOTOURISTICO-IMMOBILIER Par Serge Beaucher

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Consultation en analyse des coûts et gestion de projets

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Services conseils en impôt foncier

Géomatique

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QUÉBEC

Lorsqu’il a fait l’acquisition d’un centre de ski menacé de faillite à Petite-Rivière-Saint-François, en 2002, Daniel Gauthier se voyait-il à la tête d’un immense projet récréotouristico-immobilier 10 ans plus tard ? Peut-être. Mais comme il le raconte lui-même, les idées se sont surtout enchaînées naturellement, un peu par la force de la logique.

C PHOTO S: BENJAMIN GAGNON

omment rentabiliser une station de ski moribonde ? « En améliorant services, équipements et nombre de jours de ski pour se positionner sur un marché extra-régional », explique-t-il. Ce qui conduit à l’évidence qu’il faut aussi créer de l’hébergement. Mais comment rentabiliser l’hébergement ? En accueillant des gens 12 mois par année, forcément. « Sauf que Petite-Rivière-Saint-François n’est pas vraiment une destination touristique en été, contrairement à sa voisine Baie-Saint-Paul. » Reste donc l’option de développer aux deux endroits, en complémentarité saisonnière l’un de l’autre… et de créer un lien entre les deux pour y amener les gens. Pourquoi pas la voie ferrée ?

C’est donc ainsi, de fil en aiguille, qu’est né le Massif de Charlevoix, le plus important projet de développement récréotouristique en cours au Québec. Un projet de 258 M$, à trois volets qui s’imbriquent l’un dans l’autre : le domaine skiable et habitable à Petite-Rivière-Saint-François, l’hôtel La Ferme à Baie-Saint-Paul et le train, à savoir une navette de transport entre les deux endroits, mais aussi une croisière ferroviaire de Québec à La Malbaie en passant par Petite-Rivière et Baie-Saint-Paul. Le tout, dans un esprit de développement durable avec la volonté de minimiser les impacts sur l’environnement et de tenir compte de l’aspect humain dans l’ensemble des réalisations.

DANIEL GAUTHIER

SUR LES PENTES ET SUR LES RAILS « Le projet a pas mal évolué depuis que nous avons réuni les conditions pour nous lancer, en 2007 », relate M. Gauthier. Ce « nous », c’est le Groupe Le Massif, dont il est l’actionnaire principal et dont il préside le conseil d’administration, après avoir aussi été PDG jusqu’à récemment. Les autres

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QUÉBEC

actionnaires sont la Société générale de financement et Guy Laliberté, avec qui il avait cofondé le Cirque du Soleil, voilà quelques lustres.

Sur les pentes, les réalisations ne se sont pas fait attendre : enneigement artificiel, nouvelles remontées, nouvelles pistes, télécabines, passerelle suspendue reliant deux secteurs et, depuis cet hiver, une piste de luge de 7,5 km qu’on met une heure à dévaler, assis ou à plat ventre sur son traîneau européen, avec possibilité de repos en refuge à mi-course.

Sur les rails – et l’événement n’est pas passé inaperçu dans les médias –, le grand départ a sonné en septembre dernier. Les deux locomotives, quatre voitures et deux wagonsgénératrices composant le train de cette croisière ferroviaire panoramique et gastronomique ont fait l’aller-retour Québec-La Malbaie 31 fois avant de rentrer en gare, fin octobre. Au moment d'écrire ces lignes, le convoi devait reprendre du service à la fin de janvier avec, en plus, une formule ski de fin de semaine, le train amenant des skieurs de Québec à Petite-Rivière le matin et les reprenant en fin d’après-midi. « Nous avons investi 44 M$ dans notre volet ferroviaire », précise Daniel Gauthier, soit 4 M$ de plus que dans le domaine skiable, auquel il reste cependant 10 M$ à ajouter.

Le Groupe a acheté la voie ferrée entre Québec et La Malbaie, réhabilité une bonne partie des rails et autres équipements sur le parcours et construit trois gares : Baie-Saint-Paul, Petite-Rivière village et Petite-Rivière station de ski. Il a aussi acquis et fait remodeler des wagons qui desservaient jadis la banlieue de Chicago. Le CN achète aujourd’hui des droits de passage au Massif pour continuer de faire transiter ses marchandises. L’autre composante du volet ferroviaire, ce sont les wagons automoteurs, achetés en Europe, qui doivent faire la navette pour les passagers entre les deux pôles de développement du Massif à compter de ce printemps.

LA FERME Pourquoi ce printemps ? Parce que c’est alors qu’ouvrira l’hôtel La Ferme à Baie-Saint-Paul, le premier gros morceau de la composante hébergement. La gare, d’où partira la navette et où fera escale la croisière ferroviaire, sera partie intégrante de l’hôtel. Mais ce n’en sera qu’une petite partie, puisque le complexe comprendra cinq pavillons offrant 145 chambres et toute une panoplie de services, dont une salle multifonctionnelle de 500 places.

Restaurants et cafés, salles de conférence, centre de santé (spa) et marché aux saveurs charlevoisiennes compléteront les espaces intérieurs, tandis qu’à l’extérieur, le public aura accès à une place animée à l’année longue, tout en ayant le loisir de pousser une pointe jusqu’au fleuve, à côté. Tout cela sur un terrain de 47 000 m2 qui hébergeait auparavant une grande ferme, détruite par le feu en 2007.

RICHARD GERMAIN Directeur de La Ferme

L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLES Lise Bergeron Simon Clément Andrée-Anne Daigle Karine Dionne Sylvie Drouin David Ferland

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Louis P. Huot Richard Laflamme Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Pierre Pelletier

CONSTRUCTION

IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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jeunesse revisité ! « Ce que nous voulons, c’est que les gens "vivent" les espaces communs, qu’ils sortent de leur chambre pour apprécier la convivialité des lieux et des aménagements », ajoute M. Germain.

ILLUSTRATIONS : LEMAYMICHAUD | STGM | HJA | FRANÇOIS COURVILLE ••• ARCHITECTURE ET PAYSAGE

Le directeur général de La Ferme, Richard Germain, autrefois du groupe Germain, parle avec enthousiasme de cette partie du projet, qui aura nécessité des investissements de 56 M$ : « Il s’agit d’une première pierre au volet hébergement qui va nous donner une force de frappe pour la suite. » Chaque pavillon aura sa thématique et son architecture particulières rappelant par quelque façon le patrimoine agricole du lieu, mais dans une facture contemporaine et harmonieuse, comme le décrit M. Germain. « Tous les espaces auront une saveur locale, dit-il, souvent agrémentée d’une petite touche rustique ou artisanale, fruit de collaborations avec des gens de la région. » Pour ce qui est des chambres, elles offriront à la fois sobriété et confort, tout en étant très abordables, précise le directeur général, qui parle notamment des 12 chambres « nomades » dont les 48 lits seront loués individuellement à un tarif de 45 $ : le concept auberge de

Fidèle à son objectif de départ, le Massif a voulu minimiser autant que possible l’empreinte écologique de sa construction.

C’est ainsi qu’il fera appel à la géothermie pour le chauffage et la climatisation du complexe. Une grande partie de l’éclairage des bâtiments sera par ailleurs fourni par des ampoules LED et les appareils permettront une utilisation écologique de l’eau et de l’énergie.

Tous les bâtiments sont en place. Il ne reste qu’à compléter les intérieurs. Et que vienne le printemps, pour une ouverture graduelle jusqu’au milieu de l’été !

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QUÉBEC

AUBERGE, CHALETS, CONDOS… L’autre gros morceau du volet hébergement, c’est à Petite-Rivière-Saint-François qu’il va se réaliser : principalement au bas de la montagne, dans le prolongement du village. On y trouvera un « quartier nordique » comprenant auberge, chalets, maisons de ville, sans doute condos et quelques commerces. Bref, « une diversité de produits immobiliers pour une clientèle diversifiée et des activités quatre saisons », prévoit Jean Morency, responsable de la promotion immobilière pour le Groupe.

dizaine de condos de petit gabarit, trois ou quatre maisons de ville et peut-être des jumelées à certains endroits. Quant au flanc de la montagne, seuls y sont prévus des abris de restauration et les fameuses « maisons signature » – maison-arbre, maison-vent alimentée par une éolienne, maison-pont puisant son énergie dans un ruisseau, etc. –, qui ont été largement publicisées depuis le début.

En tout, quelque 500 unités d’hébergement pourraient être construites dans une première phase et 500 autres en deux phases ultérieures, ce qui a amené la MRC à modifier son schéma d’aménagement, car 400 unités avaient été prévues au départ. Une consultation publique sur cette modification devait d’ailleurs être tenue à la fin de janvier.

Là comme à Baie-Saint-Paul, l’objectif est de tendre vers la construction verte ainsi que l’utilisation écologique des habitations, et de protéger autant que faire se peut l’intégrité naturelle de la montagne. « Une fois tout construit, une vue aérienne pourrait donner un effet poivre et sel », illustre Daniel Gauthier, estimant toujours que le Massif de Charlevoix ne deviendra pas un autre resort à la Tremblant.

Les travaux sur la montagne doivent commencer au cours de 2012, selon Jean Morency, et la grosse année de construction sera 2013. Restait à voir, en janvier, quelle proportion des unités d’hébergement allait être offerte en location par rapport à ce qui serait vendu.

Cette question préoccupe plusieurs promoteurs en voie de développer d’autres terrains à Petite-Rivière. À ceux qui parlent de concurrence déloyale, Le Massif ayant reçu des subventions et n’ayant pas eu à acheter les terres publiques sur lesquelles il va construire, Daniel Gauthier fait valoir les 40 M$ investis dans le domaine skiable et les risques inhérents, que n’ont pas eu à prendre les autres promoteurs pour bénéficier des retombées.

JEAN MORENCY Responsable du développement immobilier, Groupe Le Massif

La crête de la montagne, déjà munie d’un chalet de ski auquel on accède par la route 138, accueillera aussi sa part de développement, éventuellement avec une

Sur ce plan des retombées, le Groupe souligne plusieurs aspects : les 18 M$ d’investissements dans des équipements et des activités à caractère public dans l’ensemble du projet, le demi-million de visiteurs attendus chaque année et les 600 emplois permanents que devrait procurer le Massif à la région, une fois tout en marche. Sans parler de la main-d’œuvre à prévoir pendant la construction et de l’effet d’entraînement de toute cette machine sur l’ensemble de l’éco-nomie régionale.

Un gros projet de stature internationale qui – beaucoup l’espèrent, certains le craignent – changera à n’en pas douter la dynamique de Charlevoix ! ,

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Printemps 2012

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QUÉBEC

Promotion immobilière commerciale à Québec ALAIN ROY

DE NOUVELLES BANQUES DE TERRAINS DISPONIBLES POUR PALLIER LA RARETÉ

La promotion immobilière à Québec continue sur sa lancée. Malgré une conjoncture économique mondiale incertaine, la demande est au rendez-vous localement. Sur le marché des immeubles de bureaux, deux projets d’envergure seront en construction dès ce printemps. Il s’agit de la phase 5 du Complexe de la Capitale, où la compagnie d’assurances Intact regroupera toutes ses activités.

Le Groupe GP lancera aussi une nouvelle tour, qui sera occupée à 80 % par le Groupe Roche.

D’autres projets de construction sur mesure et de bureaux de type propriétaires-occupants sont aussi sur le point de démarrer.

A

près cinq années de promotion immobilière soutenue, les sites disponibles se font plus rares à Québec. Dans les secteurs très prisés, comme ceux du boulevard Lebourgneuf ou du boulevard Laurier, tous les emplacements appartiennent déjà à des promoteurs. Le secteur de la colline Parlementaire est presque complet aussi : l’un des derniers sites à vendre, l’îlot St-Michel, vient d’être acquis par GM Développement pour un montant de 79,48 $ le pied carré. Le promoteur n’a pas confirmé qu'il construirait un ensemble multirésidentiel. Les bons sites où ériger des projets d’appartements locatifs ou en copropriété sont aussi de plus en plus rares. Dans les secteurs centraux de Québec, le prix au pied carré des terrains acquis à ces fins a pratiquement doublé depuis trois ans.

La raréfaction des sites est aussi palpable sur le marché industriel.

Les 19 parcs et zones industriels de Québec (253 millions de pieds carrés, en incluant la zone aéroportuaire) sont développés à 92 %, en moyenne. Or, les parcs les plus centraux (parcs Cardinal, Duberger, Frontenac, Jean-Talon, Métrobec et Saint-Malo) sont exploités à pleine capacité. Il faut s’éloigner du centre, vers les banlieues comme Val-Bélair, Charlesbourg, Beauport ou SaintAugustin, pour trouver de grandes superficies disponibles. La zone aéroportuaire comporte de vastes terrains industriels dont la localisation est excellente. Par contre, le mode de détention de terrain proposé, soit un bail à long terme avec l’Aéroport, ne convient pas à toutes les entreprises. Malgré cette contrainte, ce site demeure une possibilité intéressante sur le plan de la localisation.

À Québec, les terrains à vocation industrielle sont détenus en presque totalité par la Ville. Ces terrains ne sont ainsi que rarement soumis aux conditions du marché, puisque celle-ci a mis en place, depuis de nombreuses années, une politique de prix standard pour tous ses parcs. Cette politique est révisée annuellement et tient compte de facteurs importants comme la visibilité et la proximité des axes routiers. La grille de prix pour des terrains sans attrait particulier, dont les taux unitaires peuvent varier entre 4,00 $ le pied carré à Beauport et 6,50 $ le pied carré pour les meilleurs emplacements du parc Armand-Viau, est généralement jumelée à des clauses exigeant de l’acquéreur qu’il construise un bâtiment sur le site à l’intérieur d’un certain délai suivant l’acquisition. Bien que de telles conditions limitent la surenchère, le prix unitaire moyen demandé pour les terrains industriels dans la région de Québec est ajusté en fonction du marché. Ce prix a augmenté de 23 % en moyenne par année entre 2008 et 2011. Selon nos informations, une augmentation de l’ordre de 10 à 15 % dépendamment des secteurs est à prévoir pour 2012. Il est toutefois possible d’acquérir des terrains à vocation industrielle pour moins cher dans la ville voisine de Saint-Augustin-de-Desmaures. Par exemple, le parc industriel François-Leclerc offrait au cours de 2011 des terrains au coût de 3,25 $ le pied carré. C’est moins cher, mais on s’éloigne du centre...

La Ville de Québec est également propriétaire de deux vastes sites, dans les secteurs d’Estimauville et Pointe-aux-Lièvres, qu’elle souhaite voir convertir en écoquartiers. Ces terrains sont bien situés, mais doivent être complètement transformés.

Alain Roy est directeur général du Groupe Altus, Québec

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QUÉBEC

Dans le cadre de l’appel d’offres de Travaux publics Canada lancé en 2008 pour la construction d’une tour de 190 000 pi2, la Ville a offert à prix avantageux ceux d’Estimauville afin d’inciter les promoteurs à présenter au gouvernement fédéral un projet sur ce site. Le taux unitaire était alors de seulement 5,00 $ le pied carré (ou +_ 1,50 $ le pied carré constructible). Aujourd’hui, l’administration municipale invite les promoteurs à proposer des projets dans le cadre du développement d’un vaste écoquartier à même ce site. L’attrait pour le secteur n’est toutefois pas encore prouvé et d’autres incitatifs seront vraisemblablement nécessaires.

DEUX NOUVEAUX PARCS D’AFFAIRES DISPONIBLES POUR LE DÉVELOPPEMENT Afin de répondre aux besoins d’expansion des entreprises, de densifier le développement sur son territoire et d’éviter l’étalement urbain, la Ville de Québec a récemment créé deux nouvelles zones destinées aux parcs d’affaires : l’espace d’innovation Michelet et le site de l’ancienne ferme SMA. Les superficies sont suffisantes pour accommoder de nombreux projets. Le site de SMA compte 2,35 millions de pieds carrés et Michelet en compte 1,85 million.

Lors d’un dîner à la Chambre de commerce de Québec, le maire Régis Labeaume a dévoilé les plans de développement de l’Espace innovation Michelet (illustré). Situé à l’angle des autoroutes Henri-IV (73) et Félix-Leclerc (40), ce parc d’affaires mixte nouvelle génération accueillera des entreprises axées sur la technologie. Voilà qui tombe à point, le site du Parc technologique du Québec métropolitain étant occupé à 94 % ! Le nouveau parc intégrera des principes de développement durable, notamment l’implantation et la valorisation d’espaces verts accessibles au public, de pistes cyclables, de bassins de rétention d’eau, de dessertes de transport en commun et même d’un CPE. De plus, les bâtiments seront orientés de façon à capter un maximum de lumière naturelle.

Pour le moment, on ne connaît pas la politique de prix de vente de ces terrains ou les normes d’implantation spécifiques. Mais le site répond manifestement à un besoin et favorisera le développement de produits immobiliers adaptés aux entreprises de la Capitale et à celles qui souhaitent s’y établir. ,

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EN TOUTE JUSTICE

ME LISE BERGERON, AD. E.

Intéressé par des terrains en zone agricole à proximité de l’autoroute?

DIFFICULTÉS POTENTIELLES EN VUE!

Le Tribunal administratif du Québec (TAQ) s’est récemment porté à la défense de la zone agricole1.

L

e 27 septembre dernier, en effet, le Tribunal a confirmé

Bien que celui-ci ait reconnu que l’effet d’entraînement à lui seul

la décision rendue par la Commission de protection du

n’était pas suffisant pour rejeter une demande, il a néanmoins

territoire agricole du Québec (CPTAQ), soit le refus d’exclure

confirmé que la décision de la CPTAQ était raisonnable vu les

de la zone agricole plusieurs secteurs de municipalités composant

effets d’une décision accordant l’exclusion et le contexte applica-

la municipalité régionale de comté (MRC) de l’Assomption

ble à la décision, la CPTAQ bénéficiant en surcroît d’une large

(L’Épiphanie, Repentigny, St-Sulpice).

discrétion d’appréciation des demandes qui lui sont soumises.

Dans cette affaire, la MRC recherchait l’autorisation d’exclure de

IMPACT DE LA DÉCISION DU TAQ

la zone agricole certains secteurs de son territoire, puisque, selon

Cette décision de la CPTAQ et la confirmation de celle-ci par

elle, celui-ci ne comportait pas assez d’espaces en dehors de

le TAQ met en évidence qu’il sera dorénavant difficile pour une

cette zone pour satisfaire ses besoins actuels et futurs en matière

municipalité ou une MRC de requérir l’exclusion de la zone

de développement.

agricole d’une partie de son territoire. En effet, sa démarche devra non seulement démontrer qu’il n’y a pas d’espaces disponibles à

Devant la Commission, la MRC avait soumis notamment que la

l’intérieur de son territoire, mais également, sur l’ensemble du

proximité des autoroutes permettait d’offrir des terrains indus-

territoire de la MRC et de la communauté métropolitaine à

triels à prix concurrentiels. Cet argument n’a pas été retenu par

l’intérieur de laquelle elle se situe.

la CPTAQ, qui y a plutôt vu un potentiel effet d’entraînement, puisque d’autres municipalités, à l’intérieur même de la MRC de

À une telle échelle, il sera ardu, pour ne pas dire quasi impossible,

l’Assomption, bénéficiaient elles aussi d’accès semblables.

de démontrer l’absence de terrains dans le cadre d’une demande d’exclusion générale.

Dans sa décision, la CPTAQ a souligné que le manque de disponibilité sur le « seul » territoire de la MRC, sans considérer les espaces

Il sera aussi potentiellement difficile de faire une demande d’utili-

libres en zone non agricole sur le territoire de la Communauté

sation à des fins autres qu’agricoles sur un terrain situé à l’intérieur

métropolitaine de Montréal, était une invitation au développement

d’une MRC et d’une communauté métropolitaine, puisque la

et à l’étalement urbain sans souci de densification, et une dilapi-

CPTAQ pourrait potentiellement justifier un refus d’accorder

dation des sols agricoles de qualité qu’elle ne pouvait accepter.

une telle demande par une disponibilité de terrains en zone non agricole ailleurs dans la MRC ou la communauté métropolitaine.

La CPTAQ a également rappelé qu’elle devait considérer la demande en tenant compte du contexte régional à l’intérieur

Pour convaincre la CPTAQ, et éventuellement le TAQ, il faudra

duquel s’inscrit la MRC de l’Assomption, soit la Communauté

donc un dossier bien ficelé, fondé sur un projet précis avec des

métropolitaine de Montréal et les vastes espaces disponibles à

caractéristiques très spécifiques et particulières, avec démonstra-

l’intérieur de ce territoire.

tion que les terrains situés ailleurs dans la MRC et la communauté métropolitaine ne peuvent répondre aux caractéristiques requises.

Non satisfaite de la décision rendue par la CPTAQ, la MRC a interjeté appel devant le TAQ.

N’hésitez surtout pas à retenir les services de professionnels pour vous assister dans une telle démarche ! , 1

1. L’ASSOMPTION (MRC DE) C. CPTAQ, 2011 QCTAQ 09746

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Printemps 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Les Méandres, 100 000 nouveaux pieds carrés de bureaux

La Société immobilière Huot vient tout juste d’annoncer le début du projet Centre d’affaires Les Méandres. Ce nouvel immeuble commercial accueillera dès la fin de l’année des services professionnels et de proximité ainsi que le siège social de la Société. L’édifice, d’architecture moderne, comptera quatre étages totalisant 100 000 pi2. Il sera situé à l'intersection du boulevard RobertBourassa et de la rue Beaurevoir dans le secteur Les Méandres à Québec.

Joli-Cœur Lacasse conteste la taxation des résidences pour personnes âgées

Certaines municipalités ont modifié la taxation des résidences pour personnes âgées, provoquant ainsi une hausse significative de leur fardeau fiscal. Afin de défendre leurs intérêts, certains propriétaires de ces résidences ont confié aux avocats Pierre Chauvette et Louis St-Martin de Joli-Cœur Lacasse Avocats, la contestation de cette modification dans le cas d’une cause type. Un dossier à suivre en 2012.

Arcturus accueille Sébastien Lebœuf

La Société immobilière Arcturus a annoncé récemment la nomination de Sébastien Lebœuf au poste de directeur régional. Il supervisera la prestation de services de gestion immobilière au Québec. Titulaire d'un baccalauréat en administration et d'un MBA en finance, M. Lebœuf a agi comme agent de location et gestionnaire d'actifs pour d'importants cabinets de courtage et propriétaires immobiliers québécois.

Immobilier commercial au cocktail du maire

Inspec-Sol agrandit son réseau

Toujours désireux d'augmenter les services à sa clientèle, Inspec-Sol a ouvert trois nouvelles places d’affaires sur le marché du Québec. L'entreprise est maintenant présente à Trois-Rivières, Gatineau et Rivière-du-Loup. Ce trio de succursales a pour but de satisfaire les besoins de la clientèle variée d'Inspec-Sol.

Mark Bernardi chez Stantec Experts-conseils

Stantec Experts-conseils ltée vient d’annoncer la nomination de Mark Bernardi au poste de directeur du bureau de Montréal. M. Bernardi a été un élément clé de la croissance de ce bureau en contribuant à bâtir une équipe de professionnels de compétence reconnue dans le milieu de l’immobilier et le domaine commercial.

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PHOTO : MARC-ANTOINE JEAN MARCOGRAPHIE INC. MARCOGRAPHIE

Le magazine Immobilier commercial était présent à Québec, lors du cocktail du maire, présenté par le Conseil régional de l’IDU Québec. L’événement a eu lieu dans le décor exceptionnel de la chapelle du Musée de l’Amérique française.

De gauche à droite, on reconnait Jacques Boisvert, éditeur du magazine Immobilier commercial et président de Jacques Boisvert Communications, Marie-France Benoit, du Groupe Altus, Régis Labeaume, maire de Québec, Marie-Renée Lefebvre, représentant à la fois le magazine Immobilier commercial et son pendant Web, L’informateur Immobilier commercial, de même que M. Raymond C. Bouchard, président et directeur général de l’IDU Québec.

Retour de Catherine Faucher chez Jacques Boisvert Communications

Après une absence de quelques années, Catherine Faucher effectue un retour chez JBC à titre d’adjointe au président. « Après avoir vécu une belle expérience de travail à la Société Pierre Boucher et donné naissance à un enfant, j’avais envie de revenir sur le marché du travail. Comme je conserve un excellent souvenir de mes cinq années chez Jacques Boisvert Communications, où j’ai eu l’occasion de toucher à plusieurs facettes de l’édition, j’ai sauté sur l’occasion qui se présentait. J’en suis très heureuse ! »

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Cofely s’agrandit

L’IDU honore ses partenaires

Cofely a complété l'acquisition de Adelt Mechanical Works, une des entreprises d'installation et de services en mécanique les plus réputées et les plus grandes au Canada. La prise en charge permettra à Cofely, présente au Québec depuis 20 ans, d'offrir ses services à travers tout le Canada.

L’IDU honorait récemment ses principaux commanditaires au Club St-James, à l’occasion de sa conférence annuelle sur les perspectives économiques. Devant une salle comble et très attentive, les deux conférenciers, Benoît Egan, associé chez Raymond Chabot Grant Thornton, et Carlos Leitao, économiste en chef chez Valeurs mobilières Banque Laurentienne, ont présenté leur vision de l’année 2012 sur le plan économique. Pour sa part, l’analyste politique Jean Lapierre a livré une belle prestation dans le style coloré qu’on lui connaît, présentant ses prévisions politiques au niveau fédéral, provincial et municipal.

M e Pierre Setlakwe s’est joint à l’équipe de droit immobilier chez De Grandpré Chait.

Cumulant 25 ans d’expérience en immobilier commercial, l'avocat représente des promoteurs, des propriétaires immobiliers et des investisseurs institutionnels en matière de financement, de vente, d'acquisition, et enfin, de questions municipales relatives au zonage et au développement urbain.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com

PHOTO : MAUDE LAJEUNESSE

Pierre Setlakwe se joint à De Grandpré Chait

Dans l’ordre habituel, Guy Charron, président du conseil d’administration de l’IDU Québec, Bernard Poulin, président du Groupe SM International, François H. Ouimet, associé chez Stikeman Elliott, Tom Godber, premier vice-président chez Avison Young, et Jacques Boisvert, éditeur et propriétaire du magazine Immobilier commercial.

Nouveau joueur majeur en assurance et cautionnement

MP2B Assurance et Cautionnement a acquis récemment Comerco Courtage Plus de Laval. Cet achat confirme sa position comme l’un des « leaders » en assurance et cautionnement pour les entreprises.

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

MOT DE L A FIN

Guy Charron

Le Plan métropolitain d'aménagement et de développement Une pause nécessaire

’

L

adoption par le conseil de la Communauté urbaine de Montréal, le 8 décembre dernier, du Plan métropolitain d'aménagement et de développement (PMAD) fournit l’occasion de marquer une pause nécessaire et bénéfique.

Dans le contexte économique actuel, en effet, nous éprouvons des problèmes majeurs, principalement dans le domaine des transports. Des choix de société s'imposent. Le développement orienté vers les régions de ceinture de Montréal au cours des 50 dernières années n'est plus viable. Nous ne pouvons ni maintenir ni continuer à alimenter un réseau de transport en élargissant continuellement les frontières des grands centres urbains. Les enjeux économiques et démographiques rendent cette approche extrêmement difficile à gérer.

Le PMAD vise à concentrer jusqu’à 60 % des nouveaux ménages dans des quartiers durables structurés autour de points d'accès de transport en commun. Pour y arriver, quelque 23 milliards de dollars d'investissements sont prévus afin de mettre en place un réseau structurant de transport en commun métropolitain.

Celui-ci prendra en charge au moins 30 % des déplacements de l'heure de pointe matinale en 2021 et jusqu'à 35 % en 2031.

Toutes ces nouvelles infrastructures s'inscriront dans une « trame verte et bleue » qui mettra en valeur les paysages naturels du Grand Montréal avec un objectif chiffré de protection de 17 %, comme le veut la Convention de Nagoya sur la biodiversité. Dans ce contexte, le PMAD propose un périmètre

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de développement durable du territoire métropolitain, adaptable dans certaines situations, qui permettra d'accueillir quelque 320 000 ménages d'ici 2031.

Ce plan, il fallait s'y attendre, suscite des réactions diverses.

Qu'elles proviennent de groupes écologistes, de l'Union des producteurs agricoles, de villes de banlieue ou de la ville centre, des voix s'élèvent pour le commenter, l'approuver ou le critiquer.

Certains affirment que c’est là une grande victoire pour les groupes écologistes. Je crois plutôt qu'il s’agit d’une simple question de bon sens. Nous arrivons à la croisée des chemins quant au développement à long terme. Il faut désormais penser différemment.

Certaines municipalités, surtout dans la couronne nord, y voient un frein important à leur croissance. Elles craignent une flambée des prix de l'immobilier et un déplacement des ménages encore plus au nord. Celles de la couronne sud, situées plus près du centre-ville, réagissent moins dans ce sens.

Soyons réalistes : avec une population vieillissante, la demande de services augmentera et nous ne pourrons plus assumer les coûts exorbitants d'un étalement accéléré.

Nous réfléchissons depuis longtemps à la problématique du financement des infrastructures. On peut construire de nouvelles lignes de métro, mais les banlieues étant de plus en plus habitées, et si les gens continuent de s'éloigner, la demande de transport sera sans fin. La densité de la population est loin d'être toujours suffisante pour rentabiliser de tels investissements. Des travaux d'infrastructure sont déjà entrepris pour quelque 3 milliards, cela dans une période d'incertitude financière mondiale. À l'IDU, nos réflexions, en particulier celles de notre comité sur l'environnement, ont porté sur une piste de solution à l'étalement qui n'a pas été considérée explicitement dans le PMAD, celle de la décontamination des sols. Les possibilités de recyclage de terrains sont grandes et cela pourrait freiner le rétrécissement de la taille du secteur agricole. Il faut faire vivre ce qui existe déjà plutôt que d'occuper de nouveaux espaces.

Le PMAD est une excellente occasion de réfléchir et d'innover pour relever le défi des prochaines décennies en matière d'aménagement et de développement urbain.

Guy Charron Président de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU)

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