Magazine Immobilier commercial volume 5 - numéro 2

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VOLUME 5 | NUMÉRO 2

Claridge

Pierre Boivin lance et compte !

Montréal

Défi pour les promoteurs : gérer les eaux fluviales Tendances immobilières 2012-2013 Québec

L’assurance, moteur de l’immobilier

Suivez-nous sur les réseaux sociaux 7,95 $

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VOLUME 5 | NUMÉRO 2

5 MOT DE LA RÉDACTION Saveurs printanières

33 FINANCES Taxes de vente Pour une gestion judicieuse

Par Danielle Ouellet, rédactrice en chef

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Par Alain Deslauriers

7 ENTREVUE Pierre Boivin lance et compte !

Par Mathieu-Robert Sauvé

12 TABLE RONDE Perspectives 2012-2013 au Sommet de l'immobilier de Montréal 19 ENJEU Maîtriser le ruissellement des eaux pluviales

34 MONDE MUNICIPAL Livre blanc sur l’avenir des municipalités Un exercice sans précédent au Québec Par Caroline St-Hilaire

35 COUP D'ŒIL Moisson Montréal primée pour son immeuble recyclé Par Mathieu-Robert Sauvé

Par Catherine Flores

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24 FOCUS Michel Bédard Orienter les placements immobiliers du Mouvement Desjardins Entrevue par Danielle Ouellet

Lofts Impérial : un recyclage réussi Par Mathieu-Robert Sauvé

43 EN TOUTE JUSTICE Ne jamais faire une fausse promesse !

Par Me Lise Bergeron

29 MONTRÉAL Bilan immobilier 2011 : Montréal sur une lancée

44 QUÉBEC Des sommets immobiliers en 2012 grâce à l'industrie de l'assurance

Par Guy De Repentigny

Par Alain Roy, É.A.

30 DROITS ET OBLIGATIONS Les recherches hors-titres : une protection lors de l'achat d'une propriété

48 BRÈVES IMMOBILIÈRES 50 MOT DE LA FIN Par Guy Charron

e

Par M Daniel Ferreira

44 Le magazine Immobilier commercial est publié par Jacques Boisvert Communications inc.

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR: Jacques Boisvert

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

RÉDACTRICE EN CHEF: Danielle Ouellet

Téléphone: 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185 Télécopieur : 450 446-1442

ÉQUIPE DE RÉDACTION: Catherine Flores, Danielle Ouellet, Mathieu-Robert Sauvé

PHOTO EN PAGE COUVERTURE : © Immobilier commercial par Alain Lambert

COLLABORATION À CE NUMÉRO: Me Lise Bergeron, Guy Charron, Guy De Repentigny, Alain Deslauriers, Me Daniel Ferreira, Alain Roy et Caroline St-Hilaire

IMPRESSION : Imprimeries Transcontinental S.E.N.C. 2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

info@jacquesboisvert.com www.immobilier-commercial.ca

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES: Catherine Faucher, Hélène Larue et Hélène Roy DIRECTRICE ARTISTIQUE : Carole Bordeleau

www.jacquesboisvert.com

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PUBLICITÉ: Zoé Lafond, directrice des ventes

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

PHOTOS : © Immobilier commercial par Denis Bernier, Denis Lemelin et Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)

DISTRIBUTION EN KIOSQUE : Messageries de Presse Benjamin ENVOI DE POSTE — PUBLICATIONS : Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR : 599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier Belœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS : 450 446-2006, 1 866 446-3185 ou www.immobilier-commercial.ca Dépôts légaux — Bibliothèque et Archives Canada et Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.

Elle se dégage de toute responsabilité face au matériel non sollicité.

Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

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MOT DE L A RÉDACTION

Saveurs PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

PRINTANIÈRES Immobilier commercial vous propose un florilège de reportages qui illustrent les nouvelles influences du marché immobilier actuel. Une sélection printanière qui met en lumière un parcours individuel original, la préoccupation du développement durable et la croissance du développement immobilier.

Danielle Ouellet, Ph. D.

Du hockey à l'immobilier, le saut est inusité. C'est pourtant celui qu'a exécuté l'ex-président des Canadiens de Montréal, Pierre Boivin. Le président exécutif de Claridge, Stephen Bronfman, lui a confié le mandat d'en faire l'une des meilleures sociétés d'investissements privés en Amérique du Nord.

Quatre spécialistes triés sur le volet qui ont participé au récent Sommet immobilier de Montréal, repèrent les influences et les tendances d'autant de secteurs du développement immobilier dans la métropole pour 2012-2013.

Michel Bédard, qui oriente les placements immobiliers du Mouvement Desjardins, explique la stratégie de l'institution à cet égard et lève le voile sur un projet tout chaud, prêt à démarrer.

Les promoteurs immobiliers ont par ailleurs hérité, il y a quelques années, d'une nouvelle responsabilité, celle de la gestion durable des eaux de pluie. Ils choisissent des voies innovantes et créatives de développement urbain, à la plus grande joie des spécialistes en environnement.

Le recyclage d'une ancienne usine de tabac en lofts urbains, la rénovation par la Coalition énergie et construction durable (CECD) de l'immeuble de Moisson Montréal et la construction de la Maison du développement durable en tenant compte de l'économie d'énergie sont trois projets qui ont été primés par l'Institut de développement urbain (IDU) – preuve que le développement durable est de plus en plus apprécié.

Enfin, du côté de Québec, le domaine de l'assurance se positionne comme un moteur important du développement immobilier en cours.

Bonne lecture !

Danielle Ouellet Rédactrice en chef

Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Votre entreprise ici.

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR ALAIN LAMBERT

ENTREVUE

PIERRE BOIVIN Président et chef de la direction de Claridge

Pierre Boivin lance et compte !

L’ancien président du Canadien s'investit dans l’immobilier Par Mathieu-Robert Sauvé

« À Pierre Boivin, avec toute mon amitié », dit la dédicace d’une photo de Jean Béliveau qui orne une tablette du bureau du président et chef de la direction de Claridge, dans le centre-ville de Montréal. Un autre ancien capitaine de l’équipe montréalaise, Saku Koivu, signe : « To my friend Pierre ». « Deux hommes importants pour moi. Béliveau était mon capitaine quand j’étais enfant; Koivu l'était quand j’étais président du Canadien », lance l’homme de 57 ans, qui dirige la société d’investissement de la famille Bronfman depuis juin 2011. Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

«

Mon objectif est de faire fructifier le plus possible les investissements de Claridge. Montréal est un endroit où d’intéressants projets se développent et se réaliseront au cours des prochaines années.

»

– Pierre Boivin

A

près avoir passé 12 ans à la tête des Canadiens de Montréal, Pierre Boivin demeure très lié à l’organisation. Il est toujours président du conseil d’administration de la Fondation des Canadiens pour l’enfance, un organisme qu’il a fondé en 2000 et qui a remis, à la fin de 2011, plus de 13,5 M$ à 450 organismes œuvrant au mieux-être des enfants défavorisés de toutes les régions du Québec.

C'est à cette fondation qu'on doit la création du programme Bleu Blanc Bouge, qui a permis la construction de patinoires extérieures réfrigérées multisports dans les quartiers Villeray, Saint-Michel, Montréal-Nord, Verdun, LaSalle et bientôt Notre-Dame-de-Grâce.

La société Claridge détient des participations dans plusieurs projets immobiliers, notamment au centre-ville de Montréal et dans le sud-ouest, conjointement avec le promoteur Prével. Pour Pierre Boivin, nommé président et chef de la direction de Claridge, c’est un nouveau défi, car il n’a jamais touché de près aux investissements immobiliers : « Mon objectif est de faire fructifier le plus possible les investissements de Claridge.

Montréal est un endroit où d’intéressants projets se développent et se réaliseront au cours des prochaines années », dit-il.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

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STEPHEN BRONFMAN Président exécutif Claridge

« C’est un nouveau départ pour Claridge, a affirmé Stephen Bronfman au journaliste de La Presse, Vincent Brousseau-Pouliot, lors de l’embauche de Boivin, au printemps 2011. Nous voulons monter à un autre niveau, être l’une des meilleures sociétés d’investissements privés en Amérique du Nord. Nous cherchons à maximiser nos investissements et à faire de grosses acquisitions au Québec, au Canada et en Amérique du Nord. » Petit-fils de Samuel Bronfman (1889-1971), qui fut le fondateur de Seagram, Stephen est président exécutif de Claridge, mais, Pierre Boivin gère les activités de la société. « Les Bronfman ont une longue tradition dans le secteur immobilier, l'urbanisme et l'architecture, signale M. Boivin, qui connaît Stephen depuis plus de 20 ans. Ils ont participé, notamment, à la création et au développement de la société Cadillac Fairview ». Celle-ci est encore aujourd’hui l’une des plus grandes sociétés d’investissement, d’exploitation et de gestion de biens immobiliers commerciaux en Amérique du Nord. Phyllis Lambert, tante de Stephen Bronfman, elle-même architecte, a fondé le Centre Canadien d’Architecture (CCA).

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La seule partie publique de Claridge, dont les actifs demeurent confidentiels, est la fondation qui porte son nom et qui soutient différentes causes. Le journal Les Affaires la plaçait récemment au 26e rang des fondations philanthropiques canadiennes, avec des actifs évalués à 30 M$. Mais selon les observateurs, ce ne serait là que la pointe visible de l’iceberg.

Pierre Boivin est confiant de réussir à relever ce nouveau défi professionnel. « Je suis entouré par une équipe dynamique et très compétente, chez Claridge », dit-il avec ce même sourire franc qu'il affichait devant les caméras de télévision quand on le questionnait sur les performances du Canadien.

La feuille de route de cet homme affable et chaleureux impressionne. Montréalais dans le sang, ce deuxième d’une famille de quatre enfants a grandi à Saint-Laurent, puis à MontRoyal, où sa famille a déménagé alors qu’il était en bas âge.

Sauf pour un épisode à Los Angeles, il a toujours vécu dans la métropole québécoise. « On m’a offert de diriger d’autres équipes de la Ligue nationale de hockey, mais j'ai refusé, puisque c'est à Montréal que nous aimons vivre, ma femme Lucie et moi. Il y a ici une excellente qualité de vie, un métissage culturel incroyable et un accès au monde qu’on ne trouve pas ailleurs. En plus, l’architecture de plusieurs immeubles historiques ou modernes est distinctive et magnifique. La Place Ville Marie, un édifice de prestige qui a marqué le début de l’ère moderne du centre-ville, l’édifice Sun Life, construit en trois phases de 1918 à 1933 et qui témoigne du dynamisme du monde des affaires au siècle dernier, autant que les quartiers Plateau Mont-Royal, HochelagaMaisonneuve, Petite Italie ou Villeray font de Montréal une ville diversifiée, multiculturelle, riche et très intéressante. » Il a la conviction que la ville a toutes les chances de connaître un développement urbain majeur au cours des prochaines années. Des secteurs névralgiques sont dans sa mire, tel Griffintown dans le sud-ouest. Dans ce quartier, des grues et des excavatrices installent actuellement des centaines d’unités de condominiums qui se vendront bien. Le développement d’usage mixte (commercial et résidentiel) pourrait relancer des parties du centre-ville autour du magasin Ogilvy, et dans le quadrilatère situé entre les artères Sainte-Catherine, De Maisonneuve, de la Montagne et Crescent. « La population montréalaise vieillit, ce qui risque de se traduire par une augmentation de la population urbaine.

Il y a assurément encore de la place pour des condos au centre-ville », estime-t-il.

Sans laisser de trace.

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Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ENTREVUE

«

À 22 ans, il a déjà prouvé l’énergie qu’il pouvait consacrer à la vente au détail. Il franchit alors une nouvelle étape et passe au niveau du grossiste en rachetant l’agence de vente de skis pour laquelle il avait travaillé comme représentant. Ainsi, son ancien employeur, Oberson, devenait un client, au même titre que de nombreux autres magasins de sport ayant pignon sur rue à l’époque.

»

– Claudine Auger et Éric Brunelle, chercheurs de HEC Montréal

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

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Loin de partager la morosité de certains observateurs, Pierre Boivin estime que Montréal est déjà l'un des pôles en santé les plus avancés au monde. « Les universités et centres de recherche qu’on trouve ici font l’envie de plusieurs autres grandes villes. On y attire des chercheurs de partout dans le monde.

Sans compter l'impact économique des grands projets du Centre hospitalier de l'Université de Montréal, du Centre universitaire de santé McGill, du Centre hospitalier universitaire Sainte-Justine, pour ne nommer que ceux-là. » Si Pierre Boivin fait l’objet d'une étude de cas à HEC Montréal et qu’il a reçu en 2009 un doctorat honoris causa de l’Université de Montréal, lui-même n’est pas un pur produit du système universitaire. « J’ai entrepris ma carrière avant d’avoir complété le premier cycle », explique-t-il.

C'est que le succès l’a happé à l’âge où l'on s'amuse habituellement dans des soirées d’étudiants. Il est embauché à 19 ans par la boutique de ski de Maurice Oberson. Dès l’automne, on lui propose le poste de gérant, qu’il accepte en se disant qu’il retournera un jour aux études. Mais ce jour n’est jamais venu.

Le jeune homme fait rapidement sa marque et devient directeur des opérations de la chaîne, qui ouvre des succursales à Sherbrooke, Québec et Trois-Rivières.

Oberson est vendue en 1973 à Imasco, ce qui permet à Boivin d’assister à une première fusion. « À 22 ans, il a déjà prouvé l’énergie qu’il pouvait consacrer à la vente

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Sous sa direction, en quelques années, le vent tourne. Il mobilise son équipe de direction et tout le personnel autour d’une vision de respect à l’égard des partisans, et accélère la diversification des opérations en créant le Groupe Spectacles Gillett, devenu Evenko – ce dernier gère aujourd'hui des spectacles et événements au Centre Bell et dans une centaine d’autres salles de spectacles et d'espaces extérieurs, au Québec et dans tout l’est du pays. Peu à peu, le Canadien augmente ses revenus et renoue avec la rentabilité. L’équipe commence à faire salle comble avec la reprise des activités en 2005, à la suite du conflit de travail, et le Centre Bell accueille plus de 1,9 million de spectateurs par an lors des matchs des Canadiens et des spectacles.

En 10 ans, les revenus globaux atteignent 300 M$. L’équipe, le

La retraite ? Il y pense, mais il aborde le dernier droit de sa carrière avec l'énergie d'un jeune homme. Il pourra consacrer plus de temps à sa vie de famille – Pierre Boivin et Lucie Nadeau se sont mariés il y a 36 ans et ont eu trois enfants. Un de ses plus grands plaisirs est de partir dans leur maison de campagne, en Estrie, la fin de semaine. En été, il roule en vélo, parfois avec ses fils, ou joue au golf avant de préparer un bon repas. En hiver, c’est plutôt le ski sur piste ou la raquette en forêt. Son principal hobby à la campagne ? Le jardinage. « Les fleurs sont une passion pour moi tandis que Lucie préfère les légumes. On se retrouve dans nos jardins ! » ,

Vous ne savez plus où donner de la tête...

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?

Quand la brasserie Molson lui demande de diriger le Canadien, en 1999, il n’est pas certain de vouloir se lancer dans l’aventure.

Après tout, il mène une vie discrète et couronnée de succès, et attache une grande importance à sa vie familiale. De plus, le Canadien traverse une période difficile depuis sa conquête de la coupe Stanley en 1993. Même si l’amphithéâtre compte 21 273 sièges (le plus grand de la LNH), plusieurs sont vides les soirs de match et l’équipe ne suscite plus la ferveur d’antan.

De plus, les salaires des joueurs, versés en dollars américains, sont en croissance démesurée par rapport aux revenus. Après plusieurs consultations, Pierre Boivin accepte de relever le défi : il dirigera cette organisation, qui représente une institution majeure de la trame sportive, sociale et culturelle du Québec, et une équipe à laquelle il est profondément attaché.

Pierre Boivin n’a pas vu l’équipe montréalaise remporter la coupe Stanley durant son séjour à la barre du club – c’est d’ailleurs sa plus grande déception. Mais ses exploits n’ont pas échappé aux gens d’affaires.

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La suite va de succès en succès jusqu’aux portes du Canadien, en 1999. En 1979, il fonde Norvinca, une compagnie qui acquerra plusieurs compétiteurs jusqu’à sa vente en 1992.

Après un passage chez Weider Sporting Goods, une entreprise de 700 M$ de chiffre d’affaires fondée par le Canadien Ben Weider, il passe chez Canstar Sports. À 40 ans, il a pour mission de relancer cette entreprise publique dont l’action a chuté de 18 à 14 $. Quinze mois après son arrivée, la compagnie est acquise par Nike. Rebaptisée Bauer, elle veut devenir la première marque de hockey au monde. L'action vaut alors... 27,50$.

Centre Bell et toute l’organisation ont été vendus à deux reprises au cours de son mandat, soit en 2001 (275 M$) et en 2009 (575 M$).

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au détail. Il franchit alors une nouvelle étape et passe au niveau du grossiste en rachetant l’agence de vente de skis pour laquelle il avait travaillé comme représentant. Ainsi, son ancien employeur, Oberson, devenait un client, au même titre que de nombreux autres magasins de sport ayant pignon sur rue à l’époque », peut-on lire dans un document produit par deux chercheurs de HEC Montréal, Claudine Auger et Éric Brunelle, qui ont travaillé sur le cas Boivin.

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Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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TABLE RONDE

PERSPECTIVES 2012-2013 au Sommet de l'immobilier de Montréal Quatre acteurs de premier plan de la vie économique de Montréal, spécialistes invités au Sommet immobilier de Montréal tenu en avril dernier, livrent leur observations quant à l’évolution et aux tendances 2012-2013 du marché immobilier.

Le transport à Montréal, une priorité « À Montréal, l'enjeu du transport, du transport en commun en particulier, est une priorité pour la communauté d'affaires. Le manque de fluidité et la congestion de la circulation soulèvent des récriminations qui ralentissent le développement résidentiel et immobilier. Des conditions claires, prévisibles et stables sont essentielles pour assurer un déploiement optimal de la promotion immobilière. Pour cela, la vision de notre réseau de transport doit s'inscrire dans celle du Plan métropolitain d'aménagement et de développement (PMAD), qui préconise un développement de type TOD (Transit-Oriented Development) articulé autour des infrastructures lourdes de transport en commun. « L'estimation de 22,9 G$ pour les transports prévoit des projets de développement (12,6 G$) et des projets de maintien et d'amélioration des actifs (10,3 G$). Ces derniers devraient passer en premier : pendant 25 ans, nous n'avons pas consacré de budgets à la réfection des infrastructures et nous constatons aujourd'hui qu'une telle approche n'est pas optimale, tant sur le plan du > Suite page 15

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

Vent de changement chez les locataires majeurs « Je travaille depuis plusieurs décennies dans le secteur immobilier commercial, et j'ai rarement vu autant de locataires majeurs susceptibles de prendre des décisions quant à leurs besoins d'espaces au cours de la prochaine année. Plusieurs facteurs expliquent ce vent de changement. Outre la croissance naturelle d'entreprises dans un contexte économique relativement favorable, certains gros joueurs souhaitent centraliser leurs opérations.

DANIEL PERITZ Vice-président principal, Montréal et Ottawa, Gestion Canderel

« D'autres veulent réorganiser les espaces de travail. Dans les années 1980, assurer un bureau personnel aux cadres, dans un nouvel immeuble, était une préoccupation importante. Aujourd'hui, cette tendance s'est presque inversée et les espaces ouverts sont en grande demande. Outre la Cité du multimédia et la Cité du commerce électronique, qui ont bénéficié de subventions, peu de projets de ce type ont été réalisés récemment à Montréal. Les constructions neuves sont rares. Le regroupement des employés de Bell Canada à l'Île des Sœurs, achevé par Canderel en 2009 est un bel exemple d’une grande entreprise qui a changé de manière radicale la façon de travailler de ses employés, en ne conservant que très peu de bureaux fermés. > Suite page 16

MICHEL LEBLANC Président et chef de la direction, Chambre de commerce du Montréal métropolitain

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Les usages mixtes ont la cote « Ma famille a débuté dans le commerce de détail en 1949, avec une première bijouterie ouverte par mes grands-parents.

Mon père et mes oncles ont suivi leurs traces, jusqu'à posséder sept magasins. En 1985, mon père a acheté son premier TYLER HARDEN centre commercial en Ontario.

Vice-président location Plus tard, lors de la crise de la Groupe Harden Bourse au début des années 2000, nous avons décidé d'augmenter nos investissements dans l'immobilier, en commençant par le West Island. Le Groupe Harden a pris de l'expansion et aujourd'hui, nous prenons en charge toutes les étapes, de l'acquisition des terrains à la gestion des immeubles en passant par la construction, le zonage, la location, etc. « L'augmentation des prix des terrains à Montréal oblige les promoteurs à faire preuve de beaucoup de créativité. Pour rentabiliser les investissements, de plus en plus d'édifices combinent commerces de détail, bureaux et partie résidentielle.

Ces usages mixtes apparaissent à Brossard, Laval et même Vaudreuil-Dorion, qui attire les jeunes familles en raison des prix des terrains plus abordables. > Suite page 18

Le développement durable en immobilier : une réflexion à poursuivre « Sans la certification LEED, peu de gens auraient pris le virage vert dans l'immobilier. LEED présente aussi l'avantage d'être un outil de marketing efficace. Chaque niveau de certification – argent, or ou autre – correspond à un quota de points attribués selon une grille précise.

J'ai vu des concepteurs se casser la tête pour modifier leur bâtiment et obtenir les quelques points supplémentaires exigés au niveau supérieur. Certains choisissent même un matériau moins performant qu'un autre auquel aucun point n'est attribué. Grâce à LEED, la performance environnementale des bâtiments s'est accrue, c'est certain.

Mais malheureusement, nous avons arrêté de réfléchir. « L'industrie du bâtiment est la plus polluante de toutes, plus que celle de l'automobile. Celle-ci, rappelons-le, a déjà intégré le concept d'efficacité énergétique avec les voitures hybrides et électriques. L'impact environnemental de la construction d'un immeuble – déchets, consommation énergétique, consommation d'eau, etc. – est énorme.

Aux États-Unis, les bâtiments sont responsables de 40 % des gaz à effet de serre. Il devient urgent de réagir et de renverser la vapeur. « Pour moi, notre but est clair : comme un arbre, un bâtiment devrait capter du négatif et retourner du positif dans l'environnement. L'objectif est ambitieux, mais nous devons orienter nos efforts dans cette direction. > Suite page 18

CHRISTIAN YACCARINI Président et chef de la direction Société de développement Angus

Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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> Suite des propos de Michel Leblanc

financement que sur celui de la sécurité. « Dans ce contexte, le financement devient crucial. Notre capacité actuelle de payer est inférieure au budget prévu. Tout financement additionnel implique inévitablement un choix : la diminution des autres budgets du ministère des Transports ou l'augmentation des impôts, des tarifs, de la taxe sur l'essence. Mais cette seconde avenue relève de la pensée magique : si les citoyens payent davantage pour les transports, ils auront moins d'argent pour les produits de consommation ou les activités personnelles. « Il faut plutôt se baser sur trois critères fondamentaux : le nombre d'utilisateurs, par exemple dans le métro, le transfert de parts modales, avec notamment les trains de banlieue, et le rapport coûts-bénéfices, le plus solide à notre avis, avec des services d'autobus en voies réservées (SRB) accessibles à un grand nombre de personnes. « Trois avenues de financement sont possibles. La taxe sur les carburants et les droits sur les permis et les immatriculations, d'abord, sont actuellement répartis en 80 % pour les investissements routiers et 20 % pour le transport en commun.

Nous devons viser un meilleur équilibre, soit 60 % et 40 %. De plus, les péages devraient financer les infrastructures routières exclusivement. Enfin, il faut mettre en place une taxe sur l'essence – 5 cents le litre serait acceptable – qui tienne compte de l'utilisation de l'automobile. Toutefois, l'automobile électrique s'implantant progressivement, cette solution n'est pas viable à long terme. « Pour obtenir une efficacité optimale, il faut accélérer la prise de décision et le passage à l'action, établir nos priorités quant aux projets additionnels, clarifier les mécanismes de financement pour pouvoir mieux prévoir les situations, et revoir la structure de gouvernance du transport en commun pour éviter les retards et les dépassements de coûts. »

«

Pour obtenir une efficacité optimale, il faut accélérer la prise de décision et le passage à l'action, établir nos priorités quant aux projets additionnels, clarifier les mécanismes de financement pour pouvoir mieux prévoir les situations, et revoir la structure de gouvernance du transport en commun pour éviter les retards et les dépassements de coûts.

»

– Michel Leblanc

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Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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TABLE RONDE

> Suite des propos de Daniel Peritz

« Les locataires qui cherchent des superficies de plus de 25 000 pi2 dans un édifice de qualité au centre-ville n'ont que neuf choix possibles actuellement, et seulement un ou deux si les besoins dépassent 100 000 pi2. « Les coûts d'exploitation demeurent un facteur important dans le choix d'un emplacement de travail, et on ne peut pas les ignorer. La localisation est d'autant plus importante. Les jeunes travailleurs ne veulent plus inclure à leur journée quelques heures de transport pour partir de la banlieue et y revenir. Ils sont nombreux à se rendre au travail à bicyclette. La forte croissance de condos à Montréal reflète cette tendance générale à vouloir vivre en ville, à proximité de tous les services et du lieu de travail. La qualité de l'air, l'accès à la lumière naturelle sont donc des données importantes lorsqu'ils choisissent un lieu de travail. Par ailleurs, l'absentéisme coûte cher aux employeurs. Les employés ont donc de plus en plus d'influence sur les décisions immobilières des entreprises. « Chez Canderel, nous menons actuellement avec le Fonds immobilier de solidarité FTQ un projet de construction neuve d'un million trois cent mille pieds carrés, bâti en phases.

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TABLE RONDE

> Suite des propos de Tyler Harden

 Le Groupe Harden a Êtabli un partenariat avec Evenko pour dÊvelopper la partie commerces de dÊtail et bureaux de la toute nouvelle Place Bell à Laval. Celle-ci comprendra un amphithÊâtre de 10 000 sièges ainsi que deux patinoires pouvant accueillir 2 500 et 500 spectateurs respectivement.  Par ailleurs, l'arrivÊe sur le marchÊ canadien, au dÊbut de 2013, du gÊant amÊricain Target, compÊtiteur de Walmart et de Costco, vient aussi bouleverser la donne.

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Les dÊtaillants devront raffiner encore plus leur modèle d'affaires et, par exemple, faire fabriquer leurs produits en Chine ou revoir leurs processus de dÊveloppement. Autre exemple, l'important propriÊtaire de centres commerciaux Simon Property Group, s'est portÊ acquÊreur de Lac Mirabel, un site destinÊ aux commerces de type magasins d'usine (outlets).  Ces nouveaux joueurs influencent nos stratÊgies. Nous dÊveloppons actuellement à Vaudreuil un espace de commerce de dÊtail traditionnel de 450 000 pi2 et nous considÊrons la possibilitÊ d'adopter leur approche. Notre entreprise Êtant relativement petite, nous avons l'avantage de prendre des dÊcisions rapidement. 

> Suite des propos de Christian Yaccarini

 L'architecture verte est dÊjà entrÊe dans les mœurs. J'invite les ingÊnieurs à suivre cette voie et à repenser leurs pratiques. Au lieu de viser en premier l'architecture pour rÊduire les dÊpenses, changeons de matÊriaux, coupons dans les systèmes Êlectriques. Les promesses des Ênergies alternatives, Êolienne ou autre, peuvent nous faire oublier notre hydroÊlectricitÊ, une Ênergie relativement propre qui offre l'avantage d'être un bien collectif.

Soyons inventifs, et utilisons ce qui nous appartient !  Le choix des matÊriaux est crucial. En Allemagne, on connaÎt à l'avance le cycle de vie de chaque pièce d'un bâtiment. On sait ce qui arrive au morceau du dÊbut à la fin de sa vie. Une telle approche implique pour nous des changements majeurs, mais si nous n'y pensons pas, nous y serons contraints tôt ou tard par des règlementations, avec le risque de revenir à des systèmes de points. Enfin, nos actions doivent aussi porter sur le code du bâtiment pour que les normes s'adaptent aux nouvelles approches et non l'inverse.  ,

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ENJEU

ILLUSTRATIONS : GROUPE ROUSSEAU-LEFEBVRE

Maîtriser le ruissellement des eaux pluviales, une responsabilité des promoteurs de projets immobiliers Par Catherine Flores

Répandue depuis une vingtaine d’années aux États-Unis et dans plusieurs provinces canadiennes, la gestion durable des eaux de pluie a mis du temps à s’établir au Québec. Cependant, à la suite de l’adoption de règlements ministériels, un profond changement s'amorce ici dans les pratiques environnementales liées au développement et à la gestion de projets immobiliers.

EXIGENCES ET OBJECTIFS DE LA RÈGLEMENTATION L’article 32 de la Loi sur la qualité de l’environnement, qui règlemente les projets d’aqueduc et de raccordement aux systèmes d’égout, a introduit en 2008 de nouvelles exigences relatives à la gestion des eaux pluviales. Ces obligations visent les projets de développement immobilier de plus de 1 hectare.

Le propriétaire doit démontrer une réduction du volume des eaux de ruissellement.

Il doit aussi faire en sorte de contrôler la qualité de ses installations, les débits de pointe en cas d’inondation, l’érosion dans le cours d’eau récepteur, ainsi que l’érosion du sol et le transport des sédiments durant la construction. De plus, il doit élaborer un programme d’exploitation et d’entretien pour assurer le bon fonctionnement et la pérennité des édifices. Ces exigences ministérielles s'appliquent en complémentarité avec celles des municipalités ou des municipalités régionales de comté (MRC) dotées d’une réglementation sur la gestion des eaux pluviales.

L’objectif des autorités publiques est la préservation de l’intégrité des milieux récepteurs, surtout dans un contexte de changements climatiques qui accentuent l’impact négatif des eaux pluviales sur ces milieux.

Jusqu’à maintenant, les promoteurs et les municipalités étaient quelque peu livrés à eux-mêmes quant aux démarches et techniques à adopter pour satisfaire ces exigences. Ils peuvent désormais s’appuyer sur le Guide de gestion des eaux pluviales, récemment publié par le Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs (MDDEP) et le guide La gestion durable des eaux de pluie, du ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (MAMROT).

UN CHANGEMENT DES PRATIQUES NÉCESSAIRE Les experts en environnement tel Robert Lapalme, consultant en environnement spécialisé en écologie aquatique, applaudissent l’arrivée de nouvelles règles environnementales. « Au Québec, les eaux pluviales ont longtemps été considérées comme un aléa et n’avaient jamais fait l’objet d’une gestion spécifique. Jusqu'à récemment, les eaux de pluie étaient contrôlées pour réduire les risques d'inondation, et leur impact polluant sur les cours d'eau n'était pas considéré. Alors que la province connaît de plus en plus fréquemment des épisodes de pollution de ses milieux aquatiques, il est grand temps de changer nos pratiques », déclare-t-il.

ROBERT LAPALME Consultant en environnement spécialisé en écologie aquatique

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M. Lapalme souligne les principaux problèmes liés au ruissellement. D'une part, les eaux de pluie, déjà chargées de pollution dans l’atmosphère, lessivent les sols asphaltés ou pavés et se chargent en éléments

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PHOTO : GROUPE ROUSSEAU-LEFEBVRE

ENJEU

polluants, qu’elles entraînent ensuite dans les cours d’eau. De plus, elles se réchauffent au contact des sols asphaltés, élevant par conséquent la température de ces derniers. D’autre part, le rejet direct des eaux de ruissellement dans les réseaux d’égout lors d’épisodes de fortes pluies montre de sérieuses limites.

Les réseaux, souvent vétustes, ne disposent pas de canalisations distinctes pour les eaux pluviales, qui se trouvent mêlées aux eaux usées et se contaminent. « Comme les réseaux sont vite saturés en cas de fortes pluies, des débordements d’eau contaminée ou des surcharges des systèmes d’épuration se produisent. En 2011 seulement, on a compté 1 500 incidents de surverses à Montréal », rapporte l’expert.

DES SOLUTIONS INSPIRÉES DE LA NATURE Les solutions préconisées pour la gestion des eaux pluviales favorisent une approche préventive, basée sur des technologies à faible impact environnemental. Le but est de recueillir les eaux pluviales avant leur échappée dans l’environnement et à permettre leur infiltration sans impact pour le milieu récepteur. « Le principe de base, c’est essentiellement la rétention associée à la filtration naturelle », explique Daniel Lefebvre, architecte-paysagiste associé chez Groupe Rousseau Lefebvre. Les gestionnaires d’un

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projet immobilier doivent choisir dans la panoplie de solutions existantes celles qui assureront le meilleur résultat, tout en étant compatibles avec la nature du projet, les contraintes du terrain et celles des règlements municipaux locaux.

«

Comme les réseaux sont vite saturés en cas de fortes pluies, des débordements d’eau contaminée ou des surcharges des systèmes d’épuration se produisent. En 2011 seulement, on a compté 1 500 incidents de surverses à Montréal.

»

– Robert Lapalme

Parmi ces solutions, on trouve notamment : des aires de biorétention pour gérer et traiter les eaux de ruissellement grâce à des sols particuliers et des végétaux; des puits drainants à proximité des bâtiments, pour recueillir les eaux des toitures et les acheminer lentement vers les couches profondes du sol; des bandes de filtration, espaces végétalisés nettoyant les eaux de ruissellement avant qu’elles ne soient acheminées ailleurs; des fosses végétalisés, qui acheminent les eaux de ruissellement dans un exutoire tout en favorisant l’infiltration des eaux pluviales dans le sol; des collecteurs d’eau de pluie, en surface ou souterrains, qui en permettent une utilisation ultérieure – pour l’entretien paysager, par exemple; des tranchées d’infiltration en contrebas des surfaces à drainer, pour récolter les eaux dans des espaces restreints et linéaires, par exemple le long des rues; enfin, des marais filtrants, qui collectent, retiennent et traitent naturellement les eaux de ruissellement et piègent les sédiments.

Ces méthodes peuvent être associées à l’aménagement de toitures végétales et à l’emploi de revêtements de sol poreux favorisant l’infiltration de l’eau à travers la chaussée.

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CENTROPOLIS : quand les stationnements changent de visage Jean Bédard, gérant d'exploitation du Centropolis à Laval, est un homme heureux. Le projet d’installation d’un bassin de rétention à ciel ouvert qu’il a piloté pour un nouveau stationnement dans ce centre urbain, a remporté le prix Dunamis 2012, dans la catégorie développement durable et écocitoyenneté. « C’est la première fois que je gérais un projet de cette nature et ça m’a passionné. Je suis heureux de voir que l’impact positif sur le milieu est reconnu. » Géré par Ivanohé Cambridge, Centropolis est un centre urbain de 3 500 000 pi2 axé sur la restauration, le magasinage et le divertissement. Datant d’une douzaine d’années, ce centre urbain intégrait déjà plusieurs initiatives de développement durable. « En 2011, Centropolis a décidé de doter un de ses récents stationnements, situé près du cinéma Colossus, d’un bassin de rétention et d’infiltration pour réduire la pollution par les sédiments et les hydrocarbures. Le projet a été réalisé avec la collaboration de nos architectes paysagistes du Groupe Rousseau Lefebvre et de nos ingénieurs chez MLC. »

UN PROJET INNOVATEUR Alors que les ouvrages de rétention conventionnels pour les stationnements consistent essentiellement en équipements souterrains, on a choisi ici de réaliser un bassin de rétention à ciel ouvert et naturalisé. Combinée à un jardin d’infiltration et

PHOTO : GROUPE ROUSSEAU-LEFEBVRE

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d’épuration, l’installation, d’une capacité de 492 000 l, est en mesure de recueillir les importants volumes d’eau de ruissellement lors de fortes précipitations. L’eau retenue dans le bassin est ensuite évacuée dans une zone de végétation associant arbres, graminées, plantes à fleurs et pelouses. « Cette zone de végétation naturelle existait déjà, mais nous l’avons valorisée, précise M. Bédard. Notre objectif était d’allier l’aspect technique du projet à des considérations esthétiques autant qu’écologiques. Je pense que le pari est réussi. » La réalisation, dont le budget s'élève à 209 000 $, a permis de créer un véritable écosystème qui combat efficacement l’effet d’îlot de chaleur généré en temps normal par les stationnements.

Il contribue également à la préservation de la petite faune locale.

Le projet connaîtra bientôt une seconde phase de développement, en parallèle avec celui du stationnement. « Le recyclage et le développement durable sont bien ancrés dans nos pratiques depuis longtemps. Nous ne nous contentons pas de suivre les règlements en matière de développement durable, nous allons plus loin. Dans tous nos projets, une attention particulière est portée aux possibilités d’innover dans ce domaine. Loin d’être une contrainte, cela stimule la créativité ! », conclut M. Bédard.

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ENJEU

Les normes sur la gestion des eaux pluviales renforcent cette tendance. M. Lefevbre pense que l’on s’achemine vers une nouvelle approche du développement urbain.

Un des projets de développement les plus spectaculaires ayant cours dans la métropole est la revitalisation du boulevard Pie-IX dans Montréal-Nord, à laquelle participe le Groupe Rousseau Lefebvre. Le concept de développement, qui prévoit l’accueil de 2 500 nouveaux résidents, comprend le réaménagement du carrefour Henri-Bourassa–Pie-IX et de l’entrée de la ville, l’aménagement de la gare Montréal-Nord et l’implantation d’un service rapide par bus sur l’axe Pie-IX. Les installations

ILLUSTRATION : GROUPE ROUSSEAU-LEFEBVRE

« Jusqu’ici, au Québec, sur un site de développement, la tendance était de tout raser au bulldozer avant de construire, quitte à reconstruire par la suite pour respecter les nouvelles normes.

Cette façon de faire est très coûteuse ! Installer, par exemple, un bassin de rétention sous-terrain dans une tour peut facilement coûter 1 M$ de dollars. Il est beaucoup plus rentable de prévoir l’utilisation des milieux naturels existants dès la conception d’un projet. D’autant que les écosystèmes naturels demandent par la suite un entretien minime et apportent une valeur ajoutée au site. » intégreront des systèmes de bassins de rétention et de filtration qui transporteront l’ensemble des eaux pluviales recueillies dans ce quartier vers des ensembles paysagers et récréatifs, qui favoriseront la biodiversité.

Le projet est emblématique de la nouvelle vision des centres urbains, qui redonne à l’eau sa place dans la ville et dans le cadre de vie. ,

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Michel Bédard

ORIENTER LES PLACEMENTS IMMOBILIERS DU MOUVEMENT DESJARDINS Entrevue par Danielle Ouellet

MICHEL BÉDARD, CA Vice-président, Placements immobiliers Mouvement Desjardins

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FOCUS

À titre de vice-président aux placements immobiliers, Michel Bédard gère les actifs pancanadiens du portefeuille immobilier du Mouvement Desjardins, dont la valeur atteint plus de 1,4 milliard de dollars. Fort de sa formation de comptable agréé, de son baccalauréat en administration des affaires de HEC Montréal et de ses années d'expérience dans le secteur de l'immobilier commercial, il a traversé des crises économiques et financières qui lui ont enseigné, entre autres, la prudence.

C’

est au cours de son stage comme comptable agréé au sein du cabinet Price Waterhouse que Michel Bédard s'initie à l'immobilier : « J'ai exercé les fonctions d'auditeur au sein de différentes organisations, dont la Société immobilière Trans-Québec, devenue SITQ, et la société immobilière Marathon, filiale immobilière du Canadien Pacifique, que j'ai rejointe par la suite à titre de directeur de la comptabilité, puis de contrôleur. » Ensuite, recruté par BCE Development Corporation, il en devient le vice-président aux finances. C'est alors que surgit le projet du 1000 De La Gauchetière Ouest : « Le défi était de taille et il s'est révélé plus difficile qu'on ne l'imaginait au départ.

Jusque-là, j'avais été impliqué surtout dans la gestion des opérations. Cette fois, je touchais véritablement au développement immobilier. À la fin des années 1980, la vague d'importants immeubles de bureaux en construction allait bon train : le 1250 RenéLévesque Ouest et le 1501 McGill College étaient du nombre. J'étais enthousiaste.

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PHOTO : SITQ

« Au moment de démarrer le 1000 De La Gauchetière, nous avions deux locataires importants qui devaient occuper 60 % de la superficie locative : Téléglobe et Lavalin.

Mais ce dernier a fait faillite en cours de route. En cette période d'euphorie immobilière, alors que les coûts dans la construction étaient extrêmement élevés, la nouvelle a été très dure pour nous. De plus, la crise économique survenue au début des années 1990 a entraîné une chute drastique des loyers. Cette période a été fort préoccupante. Des fournisseurs ont fait faillite. Les problèmes se multipliaient. La rentabilité de l'immeuble est demeurée au plus bas jusqu'au renouvellement des baux. Il s'agit par contre du projet le plus formateur auquel j’ai participé. »

Points de service

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FOCUS

Après un court séjour chez Trizec, la société qui avait construit Place Ville Marie, Michel Bédard prend un moment d'arrêt pour penser à son avenir. Mais sa réflexion est écourtée : un poste s'ouvre chez Desjardins et, en 1995, il devient vice-président régional aux placements immobiliers : « Au même moment, Desjardins fusionnait avec La Laurentienne, rappellet-il, qui possédait plusieurs immeubles de bureaux – Le Windsor, la Tour de la Bourse, le 1100 René-Lévesque et d'autres immeubles à Laval et à Québec. J'avais l'avantage de bien connaître La Laurentienne, puisque j’avais été en contact avec cette société au cours de différentes transactions. Cette fusion a été l'occasion, pour Desjardins, de démarrer la gestion d'un portefeuille immobilier intéressant et mature. »

«

Nous faisons affaire avec huit gestionnaires d'édifices à travers le Canada. Nous effectuons un suivi serré de leurs activités, en particulier à l’occasion de plusieurs rencontres au courant de l'année.

»

– Michel Bédard

La gestion des placements immobiliers est alors réalisée par Assurance-vie Desjardins Laurentienne, avant que le secteur des placements immobiliers de Desjardins Gestion d'actifs ne soit créé avec pour mission spécifique d'exercer « des activités de gestion, d'acquisition, de vente et de développement d'actifs immobiliers. « À l'époque, poursuit-il, le marché immobilier était encore en difficulté, les prix étaient bas et le moment était favorable, à mon avis, à l'achat d'immeubles. Nous avions déjà un noyau intéressant d'édifices de bureaux, toujours important aujourd'hui. C'est alors que nous avons commencé à diversifier le portefeuille en explorant du côté des centres commerciaux, du secteur industriel et du multirésidentiel. » Contrairement à d'autres sociétés de placements, Desjardins ne s'est jamais engagée dans la gestion opérationnelle des immeubles; elle la confie à des tiers : « Nous faisons affaire avec huit gestionnaires d'édifices à travers le Canada, précise Michel Bédard.

Nous effectuons un suivi serré de leurs activités, en particulier à l’occasion de plusieurs rencontres au courant de l'année. »

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En 2000, au cours du premier mandat de M. Alban D'Amours à titre de président du Mouvement Desjardins, le gouvernement du Québec cherchait à développer une cité du commerce électronique, dans l'esprit de ce qui avait été fait pour la Cité du multimédia. Celle-ci avait vu le jour dans un quartier vétuste du Vieux-Montréal où l'on avait remis au goût du jour plusieurs immeubles délabrés : « Alors que peu de gens, promoteurs et propriétaires, s'étaient opposés à la Cité du multimédia, notamment en raison des améliorations qu'on réalisait dans ce quartier, des voix discordantes se sont élevées dans le cas de la Cité du commerce électronique : le gouvernement allait subventionner des salaires d'employés dans ce secteur et certains y voyaient de la concurrence déloyale. « Desjardins a acquiescé à la proposition de développement du gouvernement et a décidé de construire des immeubles respectant des standards de haute qualité, avec des loyers conformes à des propriétés de classe AA. Nous avons construit deux tours, qui allaient être occupées majoritairement et respectivement par CGI, IBM et CSC (voir Immobilier commercial, vol. 4, no 1, p. 32). Le projet de quelque 200 M$ s'est échelonné sur quatre ans, jusqu'en 2004. Desjardins était en partenariat

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7625-7695, chemin de la Côte-de-Liesse, Saint-Laurent

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FOCUS

« avec des Israéliens, un groupe différent pour chaque projet. Avec le changement de gouvernement en cours de route, les subventions aux employés allaient désormais être réservées aux seuls locataires déjà inscrits au programme. Nos trois locataires principaux ont du coup décidé de réserver l'ensemble des locaux. Excellent pour nous… nos immeubles étaient loués à 100 % ! Le projet a été rentable pour le Mouvement Desjardins.

Nous avons vendu les deux tours au cours de l'année 2007. » Les rares propriétés de Desjardins dans l'Ouest canadien, soit à Vancouver, Banff et Calgary, ont été vendues au milieu des années 2000 en prévision d'acquisitions au moment d'une baisse du marché. Mais celui-ci est resté haut malgré la crise financière, limitant les achats : « Aujourd'hui, précise M. Bédard, l'objectif du Mouvement Desjardins en termes de placements immobiliers requiert une meilleure diversification géographique et par classes d'actifs. Notre portefeuille comprend une part majoritaire d'immeubles de bureaux qui nous ont permis de générer un rendement avantageux au cours des dernières années. Au Québec, cette part représente plus de 80 %, ce qui est une limite maximale.

Nous voulons aussi miser sur une diversification géographique, vers l'Ontario et l'Ouest canadien, tout en maintenant approximativement 60 % de nos actifs au Québec et dans les Maritimes. »

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La mission de Desjardins n'est pas d'accumuler des terrains, mais l'un d'entre eux, acquis au début des années 1990, offre un bon potentiel.

Il s'agit du plus gros terrain assemblé au centre-ville de Montréal, au coin des rues Saint-Jacques et University.

Très bien situé, sur la voie de service de l'autoroute Bonaventure, il se trouve dans le Quartier international.

»

– Michel Bédard

Pour l'instant, les taux d'intérêt bas et les loyers stables ou à la hausse créent une demande de la part d'investisseurs, des caisses de retraite notamment, à augmenter la part de leur allocation en immobilier commercial jusqu'à 6,8 ou même 10 % : « Cette situation génère une forte compétition, amplifiée par la rareté de produits.

Les propriétés commerciales au Canada sont actuellement très chères. Nous observons le marché, confie Michel Bédard, mais notre objectif principal présentement consiste à développer les terrains que nous possédons. « La mission de Desjardins n'est pas d'accumuler des terrains, mais l'un d'entre eux, acquis au début des années 1990, offre un bon potentiel.

Il s'agit du plus gros terrain assemblé au centre-ville de Montréal, au coin des rues Saint-Jacques et University.

Très bien situé, sur la voie de service de l'autoroute Bonaventure, il se trouve dans le Quartier international.

Près de 140 000 pi2 pourraient accueillir un complexe à vocation mixte – résidentiel, commercial, bureaux.

Théoriquement, nous pourrions construire jusqu'à 1,7 million de pieds carrés d'espaces sur cet emplacement.

Le plan d'ensemble est déjà accepté par la Ville de Montréal et si nous décidons d'aller de l'avant, l'annonce se fera sans doute en 2012. » ,

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MONTRÉAL

Bilan immobilier 2011 : GUY DE REPENTIGNY

MONTRÉAL SUR UNE LANCÉE

Le 30 mars dernier, la Chambre de commerce du Montréal métropolitain tenait son sixième Forum stratégique sur les grands projets, une occasion unique de connaître l’état d’avancement de travaux qui façonnent le Montréal d’aujourd’hui et de demain.

N

ous retenons surtout de cet événement la mobilisation des acteurs, le partage de l’information et le passage de plusieurs projets montréalais, depuis la toute première édition, du mode incubation au mode réalisation.

En 2011, l’agglomération de Montréal a émis un nombre record de permis de construction. Ceux-ci, dans le secteur résidentiel, ont connu leur plus fort volume en 20 ans, tandis que dans le secteur non résidentiel, ils ont plus que doublé. Avec le nombre de grues dans le ciel de la métropole, il est évident que le secteur immobilier fonctionne à plein régime.

PHOTO : PHOTO.COM PAR STOCKBYTE

Montréal est devenu la deuxième ville la plus active en termes de construction de condos en Amérique du Nord, selon les données de RealNet Canada. Juste derrière Toronto, la métropole devance Vancouver et New York. Certes, les performances des villes canadiennes sont dues en partie au ralentissement économique chez nos voisins du sud, mais elles démontrent tout de même le dynamisme du domaine immobilier.

Le marché de l’immobilier commercial est lui aussi en explosion, ce qui ne s’est pas vu depuis plusieurs années. Dans l’édition du 22 février 2012 de La Presse, on lisait que le segment du marché de bureaux avait connu, en 2011, un volume d’investissements en hausse de près de 90 %. On qualifiait la performance de Montréal d’exceptionnelle ! En témoigne la construction de tours à bureaux, qui a bel et bien repris : on voit s’ériger le SquareVictoria, au cœur du Quartier international, la Place University–Saint-Jacques et la Place de la Cité internationale.

Sans oublier la Commission de la construction du Québec, qui a ouvert son nouveau siège social en janvier dernier.

Bien que le secteur institutionnel ait connu un recul de 21 %, on peut apprécier l’importance des projets de ce secteur qui sont arrivés à terme en 2011. Ainsi, dans le Quartier des spectacles, la Maison symphonique de Montréal et la Maison du développement durable ont ouvert leurs portes, l’espace culturel Georges-Émile-Lapalme a été inauguré et la Société des arts technologiques s’est refait une beauté, avec notamment un dôme immersif innovant. Au Jardin botanique, le Centre sur la biodiversité de l’Université de Montréal constitue la première composante terminée du plan d’investissement de 190 M$ de l’Espace pour la vie. Au centre-ville, le Musée des Beaux-Arts de Montréal a inauguré son nouveau pavillon Claire et Marc Bourgie, et enfin, le Carrefour de l’innovation INGO de l’École de technologie supérieure a ouvert ses portes. Compte tenu des investissements dans les projets de centres hospitaliers et de campus universitaires, le secteur institutionnel devrait reprendre en force.

Il faut le constater : Montréal est en pleine transformation ! ,

Guy De Repentigny est chef de division, Soutien aux initiatives stratégiques et programmes, Direction du développement économique et urbain de la Ville de Montréal.

Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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DROITS ET OBLIGATIONS

Les recherches hors-titres :

UNE PROTECTION LORS DE L'ACHAT D'UNE PROPRIÉTÉ

ME DANIEL FERREIRA

Si votre entreprise planifie l'acquisition d'un immeuble, vous aurez à franchir une étape essentielle : les recherches hors-titres. Elles permettent au futur acheteur de connaître et de faire corriger des irrégularités qui ne sont pas repérées par une recherche sur les titres, d’où leur dénomination « recherches hors-titres ». Une recherche sur les titres sert plutôt à s’assurer que le vendeur détient validement le titre de propriété sur l’immeuble et donc qu’il peut l’aliéner.

L

ors de recherches hors-titres, on demandera à HydroQuébec et à Gaz Métropolitain, par exemple, de confirmer que les comptes d’électricité et de gaz ont bien été

payés; à la municipalité, de certifier que les montants exigibles

pour les taxes foncières de l’année en cours ont été payées et que, à sa connaissance, les règlements municipaux ont été respectés quant à la construction de l’immeuble et au zonage; à la Régie du bâtiment, d’indiquer s’il y a déjà eu émission d’avis PHOTO : PHOTO.COM PAR STEVE COLE

d’infraction contre la propriété en vertu du Code du bâtiment et des autres règlements. Il est aussi possible de mener des recherches sur la conformité de l’immeuble ou de son propriétaire actuel aux normes et aux exigences prescrites par certains organismes tels le ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs, la Commission de la protection du territoire agricole du Québec ou Revenu Québec.

De telles démarches garantissent au futur acheteur qu'il n'aura pas à débourser des sommes imprévues pour régler des factures

Les recherches hors-titres sont cruciales, car elles mettent au jour

qui auraient dû être assumées par le vendeur. En fait, il est

les problèmes qui ne seraient pas couverts par une assurance-

conseillé de s’entendre au préalable avec le vendeur à ce sujet;

titres. On peut les résoudre soit avant la vente, soit le plus

la plupart des offres d’achat bien rédigées mentionnent que ce

rapidement possible après. Rappelons aussi que les opinions

dernier remédiera à toute irrégularité découverte dans le cadre

sur les titres, rédigées par les avocats ou les notaires, ne couvrent

des recherches hors-titres.

pas nécessairement les éléments étudiés dans une recherche

Il faut aussi prévoir un certain temps pour recevoir les réponses

de tels rapports pour conclure que le vendeur de la propriété

des organismes visés par les recherches hors-titres. Normalement,

convoitée est en règle en tout point pour ce qui la concerne.

hors-titres approfondie. Il ne faut donc pas s’arrêter à la lecture

ce processus prend de un à deux mois, et il faut s’assurer qu'il ne retarde pas la vente de l’immeuble. Les parties peuvent

Afin de s’assurer que ces recherches sont bien menées et adaptées

cependant prévoir que, bien que l’immeuble soit déjà transféré

à la situation, il est toujours conseillé de consulter une avocate

à l’acheteur au moment de la découverte d’une irrégularité

ou avocat, qui saura vous éviter les mauvaises surprises. ,

hors-titre, ce sera le vendeur qui devra prendre en charge la rectification de la situation, à ses frais.

30

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

Daniel Ferreira est associé chez Blake, Cassels & Graydon S.E.N.C.R.L./s.r.l./LLP.

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immoV5N2_Layout 1 12-05-09 15:54 Page32

Efficacité. Expérience. Flexibilité.

Quelques-unes des forces avec lesquelles nous vous aiderons à transformer vos projets en réalisations Engagés à toujours mieux servir nos clients, nous avons accru l’excellence reconnue de notre groupe du droit immobilier et planification au Québec avec l’arrivée de six nouveaux membres : James Papadimitriou, Charles Flicker, Valérie Mac-Seing, Marie-Josée Marcoux, Sébastien Thomas et Sylvie Vandal. Notre groupe offre les services immobiliers et conseils stratégiques à valeur ajoutée les plus efficaces et adaptés aux besoins de nos clients dans le cadre d’opérations et de projets immobiliers.

McCarthy Tétrault, S.E.N.C.R.L., s.r.l.

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Notre équipe de droit immobilier et planification, avec de gauche à droite: Charles Flicker, Annie Gagnon-Larocque, Stéphanie Gilcher, Sébastien Thomas, Valérie Mac-Seing, Adam Barza, Danielle Drolet, James Papadimitriou, Mary Pagonis, Stephen Schenke, Marie-Pier Gosselin, Sylvie Vandal et Marie-Josée Marcoux.

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FINANCES

Taxes de vente

POUR UNE GESTION JUDICIEUSE Par Alain Deslauriers et Shelley Smith

ALAIN DESLAURIERS

Les questions relatives aux taxes de vente (TPS/TVH et TVQ) touchent pratiquement toutes les activités quotidiennes des entreprises du secteur immobilier commercial. En omettant de se conformer à certaines règles, les propriétaires s’exposent à devoir payer des cotisations coûteuses établies par les autorités fiscales. En voici quelques-unes.

ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER COMMERCIAL

Généralement, les impôts fonciers et les

En règle générale, lorsqu'un acheteur est inscrit aux fins de la

taxes professionnelles versés par un pro-

TPS/TVH et de la TVQ, le vendeur n'est pas tenu de percevoir les

priétaire ne sont pas assujettis à la

taxes de vente. Si tel est le cas, l'acheteur doit alors déclarer

TPS/TVH ou à la TVQ. Toutefois, lorsque

les montants de TPS/TVH et de la TVQ dans sa propre décla-

ces montants sont versés par le locataire

ration des taxes. Lorsque le bien est acquis pour être utilisé à

en vertu d'un bail, ils sont considérés

des fins commerciales (taxables), l'acheteur pourrait avoir la

comme des loyers additionnels et, à ce

possibilité de faire une demande de crédit de taxe sur les

titre, le propriétaire est tenu de facturer

intrants (CTI) et de remboursement de la taxe sur les intrants

et de percevoir les TPS/TVH et TVQ sur

(RTI), évitant ainsi les sorties de fonds qui y seraient liées.

ce montant.

SHELLEY SMITH

Afin que cette règle s’applique, il est important pour le vendeur

REMBOURSEMENT DE LA TAXE

de s'assurer que l'acheteur est bel et bien inscrit aux fins de la

SUR LES INTRANTS RELIÉE

TPS/TVH et de la TVQ au moment de l’acquisition de l’immeuble

AUX COÛTS D'ÉNERGIE

et que les numéros sont valides, en vérifiant les numéros d'inscrip-

La personne qui détient un immeuble commercial et dont les

tion sur les sites Internet de l'Agence du revenu du Canada (ARC)

revenus bruts annuels (combinés à ceux de ses associés) sont

et de l’Agence de revenu du Québec (ARQ). Si les numéros ne

supérieurs à 10 M$ est considérée comme une grande entre-

sont pas valides ou ne correspondent pas au nom de l'acheteur,

prise aux fins de la TVQ. À ce titre, le remboursement de la TVQ

c’est au vendeur que reviendra la responsabilité de percevoir

pour certaines dépenses, dont les coûts d'énergie, d'électricité,

la TPS/TVH et la TVQ.

de gaz naturel et de vapeur, est non recouvrable. Il est donc

L'acheteur a également des déclarations à produire. Il est tenu de

la partie non recouvrable de la TVQ pour ces frais d'exploitation

déposer le formulaire « FP-500, Calculs détaillés » pour déclarer

non admissibles à un RTI.

important d’inclure dans le bail le droit de facturer à un locataire

les taxes de vente à l'acquisition et réclamer les CTI et RTI, le cas échéant. Ce formulaire doit être signé et envoyé à l’ARQ avec la

UNE LÉGISLATION COMPLEXE

déclaration de la période au cours de laquelle a eu lieu l’acquisition.

Nombreux sont les exemples et les cas où les taxes à la consommation peuvent avoir une incidence importante sur les bénéfices.

TAXES DE VENTE SUR LES LOYERS ADDITIONNELS

Si la réduction du fardeau fiscal constitue une saine stratégie

De nombreux baux prévoient que le propriétaire a le droit de faire

commerciale, plusieurs gestionnaires éprouvent encore des

payer au locataire sa part des frais d'exploitation, en plus du loyer

difficultés en matière de taxes à la consommation ou de taxes

de base. Ces frais sont généralement appelés « loyers additionnels ».

indirectes. La législation est complexe et comporte de nombreuses

Dans certains cas, le locataire versera directement à la municipalité

restrictions et exemptions, ainsi que des échéances qui pour-

les impôts fonciers ou les taxes professionnelles (taxes d’affaires)

raient vous faire perdre la possibilité de récupérer les taxes qui

qui sont facturés au propriétaire.

vous sont dues. La vigilance s'impose. ,

Alain Deslauriers, CA, est associé en certification et comptabilité, et Shelley Smith, CA, est associée en fiscalité - Taxes à la consommation chez BDO Canada s.r.l./S.E.N.C.R.L./LLP. Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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MONDE MUNICIPAL

Livre blanc sur l’avenir des municipalités

UN EXERCICE SANS PRÉCÉDENT AU QUÉBEC

CAROLINE ST-HILAIRE

Au mois de février dernier, l’Union des municipalités du Québec a amorcé ses consultations portant sur l’élaboration du livre blanc sur l’avenir des municipalités. Il s’agit d’un exercice sans précédent pour le milieu municipal québécois. Ce document fera le point sur les rôles, les responsabilités, les pouvoirs et les ressources des municipalités à l’horizon de 2030.

C’

est la première fois que le milieu municipal se mobilise tout entier pour définir une vision de son avenir sur un horizon de 20 ans. Voilà un projet ambitieux, oui, mais il est de notre devoir aujourd'hui, comme union municipale, d’identifier les défis sociaux, économiques et environnementaux que nous devrons relever demain. Nous avons également la responsabilité de réfléchir à nos capacités de répondre aux besoins de nos populations.

Au cours des 50 dernières années, à l'image du Québec, le milieu municipal a connu une évolution et des transformations majeures. Plusieurs rapports portent sur ce milieu : celui de la commission Bélanger sur la fiscalité en 1965; celui de la Commission d’étude sur les municipalités, formée par l’UMQ et présidée par Jacques Parizeau en 1985; celui de la Commission nationale sur les finances et la fiscalité locale (rapport Bédard), en 1999.

Il est temps d'amorcer une nouvelle réflexion, et c’est ce que propose l’UMQ avec son livre blanc.

Cette initiative répond au besoin de se doter d’une vision renouvelée de la municipalité de demain dans un contexte marqué par de grands changements. Au-delà de la conjoncture, en effet, des considérations structurelles illustrent l’importance d’une telle réflexion en profondeur. Les municipalités se trouvent au cœur même des chantiers de changement des sociétés contemporaines.

Les défis locaux qu’impose la nouvelle donne économique et environnementale iront en s’amplifiant. Le vieillissement de la population, l’immigration, les technologies de l’information, la localisation et la mobilité de la main-d’œuvre ne sont que

quelques-uns des facteurs qui modifient rapidement et profondément l’environnement dans lequel évoluent les municipalités.

Les grandes villes font déjà face à ces enjeux pour lesquels il faut trouver des solutions réalistes et novatrices. Le dossier des régimes de retraite des employés est un bel exemple de tels enjeux, qui ont de plus un impact majeur sur le budget des municipalités.

Il faut reconnaître que le rôle des municipalités a beaucoup changé. Et puis, il faut les sortir de l’enfance législative ! En 2003, le Conference Board du Canada évaluait à 600 000 M$ le coût annuel récurrent engendré par l’encadrement législatif et réglementaire excessif. Il est temps de moderniser le tout !

En plus de la consultation des élues et élus municipaux, le livre blanc s’inspirera de la contribution d’experts, des commentaires des membres des commissions politiques permanentes de l’UMQ, des avis des intervenants socio-économiques et des organismes partenaires, de la réflexion engagée avec les citoyens lors du premier Sommet sur le milieu municipal en mars 2010, des recommandations de son comité de sages formé de cinq personnalités québécoises, et enfin, du vaste sondage public panquébécois mené en mars dernier.

Le point culminant de cette démarche sera l’Assemblée générale extraordinaire des membres de l’UMQ, le 11 mai prochain à Gatineau, qui se déroulera dans le cadre des assises annuelles. Y seront discutés les résultats des consultations et proposées des pistes de solution. Il s’agit d’une étape charnière, puisque le livre blanc sera présenté à l’automne 2012. ,

Caroline St-Hilaire est présidente de la Commission de l'aménagement et des transports de l'Union des municipalités du Québec et mairesse de la ville de Longueuil.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS BERNIER

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

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COUP D’ŒIL

MOISSON MONTRÉAL PRIMÉE POUR SON IMMEUBLE RECYCLÉ La banque alimentaire assure la subsistance de 150 000 personnes Par Mathieu-Robert Sauvé

Rien ne distingue à première vue l’immeuble de Moisson Montréal des bâtiments voisins sur le chemin de la Côte-de-Liesse, à Saint-Laurent. Mais quand on y entre, on prend vite conscience des qualités de cette usine particulière qui livre 8,9 millions de kilos de denrées par an, d'une valeur de 45,5 M$, à 212 organismes communautaires de la grande région de Montréal.

M

is aux normes, rénové et optimisé de fond en comble entre 2007 et 2012 par la Coalition énergie et construction durable (CECD), l'immeuble de 135 000 pi2 est devenu un modèle du genre, couronné par deux mentions de l’Institut de développement urbain (IDU) au concours de prix d’excellence 2012.

Le jury a été touché « par la cause exceptionnelle et par la conception novatrice et durable du bâtiment ». Le projet a également reçu le prix Coup de cœur décerné par les membres de l'Institut, avec une majorité de 5 000 voix. « Nous sommes encore sous le choc de ces belles reconnaissances du milieu », explique Linda Wilson, directrice générale de l’Association de l’isolation du Québec et présidente de la CECD. Comme bien d’autres Montréalais, elle était vaguement familière avec l’organisme de bienfaisance, mais n’en mesurait pas l’ampleur. Moisson Montréal dessert, chaque mois, quelque 150 000 Montréalais, dont plus de 40 000 enfants.

Au moins 3 740 bénévoles y donnent de leur temps, encadrés par 40 employés.

LINDA WILSON Directrice générale de l’Association de l’isolation du Québec et présidente de la CECD Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Après le passage de la CECD et de ses participants, Moisson Montréal s'est insérée dans la mission de plus de 300 entreprises participantes.

Quand la Coalition a cherché un immeuble pour en faire un projet pilote destiné à devenir un laboratoire d’innovations en matière d’économie d’énergie, le choix a porté sur Moisson Montréal, qui, en plus de respecter les critères de la CECD, avait des besoins urgents. « La bâtisse avait plusieurs lacunes importantes, tant en termes de toit que d’isolation », dit Mme Wilson.

Les entreprises bénévoles responsables de la remise à neuf – conseillers énergétiques, architectes, ingénieurs, fabricants, entrepreneurs spécialisés, distributeurs, etc. – ont offert le meilleur d’elles-mêmes. Une première en soi. On estime que cette mise à niveau équivaut à des investissements de quelque 4,8 M$. « Ce fut pour plusieurs collaborateurs l’occasion de montrer à la société les valeurs qu’ils voulaient promouvoir », signale Mme Wilson.

Dans le cadre des rénovations, des blocs de béton et des murs de gypse ont été démantelés et conservés pour être recyclés. De même, la fibre de verre de la façade a servi pour isoler la toiture.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

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Le système de chauffage, la réfrigération, la climatisation et l’isolation ont été repensés grâce à des techniques novatrices. En tout, on évalue la réduction de la consommation énergétique à 40 %.

Aujourd’hui, au cours des visites guidées, on ne se lasse pas d’expliquer combien le recyclage industriel de ce vieil immeuble a été couronné de succès. « Quand nous sommes arrivés, les toits coulaient et plusieurs locaux étaient mal utilisés.

Nous avons commencé par inventorier les besoins de l’organisme, de façon à utiliser l’espace de manière plus efficace », de dire Mme Wilson.

Sans renoncer à sa vocation communautaire, l’immeuble est aujourd’hui beaucoup moins énergivore et les économies sont aussitôt réinvesties pour les clientèles visées par la mission de l’organisme. De son côté, la CECD utilisera ce projet pour sensibiliser les différents paliers gouvernementaux, les propriétaires et les gestionnaires d’immeubles à l’importance d’investir dans l’amélioration des bâtiments de plus de 50 ans.

La CECD a été fondée en 2006 par l’Association de la construction du Québec, l’Association des entrepreneurs en maçonnerie du Québec, l’Association des gestionnaires des parcs immobiliers institutionnels (AGPI), l’Association d’isolation du Québec, l’Association québécoise pour la maîtrise de l’énergie, la Commission de la construction du Québec et le Conseil du bâtiment durable du Canada, chapitre du Québec.

modèle, son innovation technologique avant-gardiste qui vise une certification LEED Platine, et son développement social et éducatif poussé au niveau du développement durable ».

Cet immeuble de 65 000 pi2, qui abrite notamment Équiterre et la Fondation David Suzuki, est l'un des bâtiments les plus écoénergétiques au Canada. Toit vert, mur végétalisé, géothermie, isolation ont été pensés en fonction d'une économie maximale d'énergie. L'immeuble a couté 47 M$, dont 40 % provenant du gouvernement du Québec (voir Immobilier commercial, vol. 5, no1, p. 38). ,

Nous maximisons le rendement des actifs de nos clients par l'excellence en service et l'innovation.

LE GAGNANT : LA MAISON DU DÉVELOPPEMENT DURABLE C'est toutefois la Maison du développement durable que l'Institut de développement urbain (IDU) a couronnée du prix d'excellence en immobilier dans la catégorie « commercial ». Cette construction s’est démarquée notamment « par son montage financier et juridique très innovateur qui pourrait faire figure de Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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Cour intérieure

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

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COUP D’ŒIL

LOFTS IMPÉRIAL : UN RECYCLAGE RÉUSSI Cardinal Hardy Beinhaker (CHBA) et Prével remportent un prix de l'IDU Par Mathieu-Robert Sauvé

Lumineux, vastes et d'un coût accessible, les Lofts Impérial, à Saint-Henri, ont tout pour plaire aux jeunes professionnels urbains de Montréal. Difficile d’imaginer qu'on y fabriquait encore des cigarettes en 2003... « Les grandes fenêtres de l'édifice d'origine ont été obstruées dans les années 1960 pour des raisons d'isolation. Nous les avons remises en état », explique Michel Hardy, dont la firme Cardinal Hardy Beinhaker (CHBA) a piloté ce projet gigantesque – 525 000 pi2, huit phases, 750 unités et un budget de 160 M$.

L’

Institut de développement urbain (IDU) a couronné cet ensemble de la société immobilière Prével de son Prix d’excellence en immobilier dans la catégorie à caractère multirésidentiel en 2012. « Tel un trésor enterré que l’on met au jour en enlevant des couches accumulées au fil des années, les façades découvertes témoignent d’une architecture rationaliste, élégante et fonctionnelle, caractéristique de l’esprit des concepteurs du début du 20e siècle », peut-on lire dans la description du projet gagnant.

Les architectes ont choisi de mettre en valeur des éléments du patrimoine industriel tels les murs et les poutres de soutènement en béton. Ce qui ne les a pas empêchés

d'offrir aux occupants un « chalet urbain » vitré, surplombant une piscine chauffée. « On passe beaucoup de temps dans les aires communes, où l'on rencontre toujours des amis », explique un résident, Cédric Landuydt, qui a été agréablement surpris par ces espaces après son emménagement. Un centre de conditionnement physique est également disponible pour les occupants.

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Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Les concepteurs de l' Imperial nouveau  rendent hommage aux bâtisseurs du siècle dernier, parmi lesquels figure Sir Mortimer Barnett Davis, qui a laissÊ en 1978 un important don à l’Hôpital gÊnÊral juif de MontrÊal, depuis renommÊ Sir Mortimer B. Davis Jewish General Hospital. L'homme d'affaires et philanthrope avait accumulÊ une fortune avec les produits du tabac, qui ont longtemps fait la fiertÊ du sud-ouest de la mÊtropole en assurant des milliers d'emplois. Le site des lofts actuels, de 17 000 m2, Êtait Imperial Tobacco dÊbut 20e siècle, vue de la rue Saint-Antoine

occupĂŠ Ă 60 % par des installations de l'usine. Pour connaĂŽtre la fenestration d'origine, les architectes ont consultĂŠ des photos d'ĂŠpoque.

Aujourd'hui, les occupants sont des cÊlibataires, des couples sans enfant, des petites familles et des familles monoparentales qui dÊsirent s’installer à proximitÊ du centre-ville. Ils peuvent profiter du transport collectif, du caractère rÊsidentiel, donc calme, du quartier et des Êquipements communautaires à l’usage exclusif des rÊsidents. La moyenne d’âge des acheteurs est d’environ 25 ans, et donc une première propriÊtÊ pour plusieurs d'entre eux, note M. Hardy.

Les unitĂŠs se sont vendues environ 165 000 $ chacune.

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Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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COUP D’ŒIL

Les plafonds de 13 pi et les immenses fenêtres frappent le regard. « Ici, la lumière naturelle est une partie du décor », explique le maître d'œuvre. Les travaux, commencés il y a sept ans – deux autres années sont prévues pour compléter le projet –, ont nécessité un changement de zonage, consenti par la Ville de Montréal. « Toutes les unités sont vendues.

C’est la meilleure preuve que notre projet de recyclage d’un immeuble industriel en lofts et condos a été bien mené ! », dit André Bachand, le représentant du promoteur.

La conversion a obtenu non seulement un succès commercial incontestable, mais les architectes et le promoteur, Prével, ont aussi su répondre à des impératifs sociaux de la Ville de Montréal, qui a veillé à préserver ce joyau du patrimoine industriel. Par exemple, un logement sur

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

deux devait être accessible aux jeunes acheteurs et au moins 10 % des unités devaient être des logements sociaux – les promoteurs en ajouteraient 5 %.

En réhabilitant les anciennes usines du cigarettier, Prével a fait le choix du développement durable : gestion de l’eau de pluie, toitures réfléchissantes, panneaux solaires, chasses d’eau à débit contrôlé, ventilateur au plafond de chaque unité. On a doté un des bâtiments d'un toit vert, l'un des premiers dans le quartier sur un édifice non gouvernemental.

L'auto individuelle n'en sort pas gagnante. Les places de stationnement ont été réduites, avec l’approbation de la Ville, pour favoriser le transport en commun, offert à proximité, et pour tenir compte des soucis environnementaux des jeunes propriétaires. On a repositionné les stationnements au sous-sol, afin de faire place à plus d'espaces verts en surface.

Difficile de croire qu'à l'origine, ce projet a suscité une désapprobation généralisée qui a failli le faire échouer. Un travail de terrain a été nécessaire pour convaincre la population et les organismes communautaires. « Nous leur avons démontré que l’ampleur des installations et la sensibilité des interventions faisaient que le projet participait à la redéfinition du secteur sans défigurer l’identité propre des lieux et de la population établie, dans une démarche authentique de réappropriation. Ces arguments ont réussi à renverser le mouvement d’opposition et à permettre le démarrage du projet », se réjouit le promoteur. ,

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EN TOUTE JUSTICE

Ne jamais faire ME LISE BERGERON, AD. E.

UNE FAUSSE PROMESSE !

Vous êtes sur le point de signer une offre d’achat ? Assurez-vous que vous pouvez fournir un titre « incontestable et négociable », car des dommages et intérêts pourraient vous être facturés.

D

ans l’affaire Belcourt Développement inc. c. Drainamar inc.1,

Quelques semaines plus tard, Drainamar régularise les titres,

le promettant vendeur Drainamar n’a pas été en

mais Belcourt refuse d'aller de l'avant, puisque l’offre de bail

mesure de respecter son obligation de fournir des

avec A&W est devenue caduque.

titres clairs afin de permettre la conclusion de la vente d’un terrain à la suite d'une promesse d’achat. Il a été condamné par

Le tribunal a conclu que l’offre acceptée remplissait toutes les

la Cour supérieure à payer à Belcourt Développement la

conditions d’un contrat et que Drainamar aurait dû livrer le

somme de 288 000 $ à titre de dommages-intérêts.

bien promis : un défaut de fournir un titre bon et valable

Voici l'histoire. Drainamar, qui exploite une entreprise de nettoyage

livrer des titres clairs précède celle de payer ou, à tout le moins,

d'égouts et de décontamination environnementale, obtient un

ne peut s’exécuter après. Or, Drainamar était dans l’impossibilité,

contrat de décontamination d’un terrain. Le donneur d’ouvrage

à la date prévue pour la conclusion de la vente, de s’exécuter.

est incapable d’acquitter la facture de 213 000 $. Drainamar

La faute est donc celle du vendeur, Drainamar.

lorsqu’on s’y est engagé constitue une faute et l’obligation de

acquiert finalement le terrain lors d’une vente sous contrôle de justice et le met en vente afin de récupérer sa mise de 91 000 $

Enfin, le tribunal mentionne que la promesse d’achat et l’objectif

et le coût de ses travaux.

de Belcourt étaient suffisamment clairs pour que Drainamar puisse prévoir que, si elle faisait défaut d’exécuter ses obliga-

De son côté, Belcourt, une entreprise de développement

tions, Belcourt subirait une perte économique.

immobilier, discute avec A&W, qui veut s'installer dans le secteur du fameux terrain dont il négocie l'achat avec

Cette décision rappelle que le non-respect des conditions

Drainamar. La promesse d’achat au montant de 550 000 $ est

d’une promesse d’achat peut être lourd de conséquences.

acceptée et le vendeur s’engage à procurer à l'acheteur « a good

N’hésitez pas à consulter des professionnels afin de vous assister

and marketable title » à la date de la conclusion de la vente.

dans vos démarches d’achat ou de vente de propriété. ,

Quelques jours avant la transaction, le notaire informe Belcourt qu'il existe des vices de titres. Le lendemain, Belcourt signe une offre de bail avec A&W dans laquelle elle promet de lui louer pour 15 ans un local qu'elle s’engage à construire sur le terrain qu’elle projette d’acquérir.

Pendant plusieurs mois, les parties s’échangent de la correspondance relativement à la possibilité et à la façon de régler les vices de titres. Le projet de construction du restaurant A&W prend un retard considérable. A&W met en demeure Belcourt PHOTO : DREAMSTIME PAR HA4IPURI

de respecter toutes les conditions prévues à l’offre de bail et de commencer la construction, à défaut de quoi elle mettra fin à l’offre de bail. Belcourt, de son côté, met en demeure Drainamar de lui livrer le terrain avec des titres sans failles dans un délai de cinq jours, mais n'obtient pas de réponse. Belcourt engage une action en dommages-intérêts.

1

2011, QCCS-7379

Me Lise Bergeron est associée au sein de la firme Stein Monast S.E.N.C.R.L. de Québec, spécialiste du droit immobilier, administratif et municipal.

PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR DENIS LEMELIN

Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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QUÉBEC

Des sommets immobiliers en 2012

GRÂCE À L'INDUSTRIE DE L'ASSURANCE

ALAIN ROY, É.A.

Le marché des immeubles de bureaux de Québec progresse à un rythme accéléré. Pas moins de 10 nouveaux édifices sont actuellement en construction, ou encore, sur le point de l'être en vue d'une livraison avant la fin de 2014. Cette vague de projets s’ajoute aux 1,5 million de pieds carrés construits entre 2009 et 2011. Sur un marché de 17 millions de pieds carrés, ces deux vagues successives viendront gonfler l’inventaire de près de 17 %. Toutes proportions gardées, il s’agit d’une croissance équivalente à celle du marché de Calgary. Avec un taux d’inoccupation à seulement 5,0 % en mars 2012, il y a lieu de croire qu'une forte demande existe pour les projets en cours.

M

ais d’où vient justement cette demande ? On sait que

permet de mieux comprendre la répartition de la demande pour

l’économie de Québec est axée sur le secteur des

chaque vague de construction. En somme, les projets livrés en

services, lequel représente 85 % des emplois, contre

2009 et 2010 ont répondu à une demande accumulée et

82 % pour Montréal. On sait aussi que le gouvernement du

exprimée par divers locataires en manque d’espace. Rappelons

Québec est le plus important employeur de la région, avec un

que de 2006 à 2008, période de forte croissance économique,

effectif de près de 35 000 personnes. Or, peu de gens savent

Occupation nouveaux projets Superficie totale en pieds carrés

que le secteur de l’assurance, de la finance et de l’immobilier en

800

compte tout autant, soit 35 800 en 2011 selon les données du plus important employeur privé de la grande région de Québec, avec plus de 10 000 employés, dont près de 6 000 à Lévis.

600

Milliers

Conference Board du Canada. Le Mouvement Desjardins est le

700

500 400 300 200 100

Une compilation sommaire des principaux types de locataires ayant élu domicile dans les immeubles récents (voir graphique)

0 2009

2010 Encore disponible

2011

2012

Autres

Gouvernement

L'IMMOBILIER SOUS TOUS SES ANGLES Lise Bergeron Simon Clément Andrée-Anne Daigle Karine Dionne Sylvie Drouin David Ferland

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Louis P. Huot Richard Laflamme Catherine Langlois Anne-Julie Lapointe Daniel Morin

CONSTRUCTION

IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

Édifice Stein Monast 70, rue Dalhousie, bureau 300 Québec (Québec) G1K 4B2 Téléphone : 418.529.6531 www.steinmonast.ca

2013

2014 Assurances

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le taux d’inoccupation est demeuré sous la barre des 4,0 % sur le marché de Québec, descendant même jusqu’à 2,0 % et même 1,0 % dans les secteurs les plus recherchés comme le boulevard Laurier et la colline Parlementaire.

ILLUSTRATION : COARCHITECTURE

L’année 2011 aura été moins active côté développement, sauf pour l'édifice de 190 000 pi2 construit dans le secteur d’Estimauville par le promoteur GM Développement et loué à Travaux publics et services gouvernementaux Canada pour les 20 prochaines années. Et voilà que la vague 2012 bat son plein ! Les projets ?

Le nouveau siège social de La Capitale assurances et services financiers sur la colline Parlementaire et la phase 2 du Complexe Jules-Dallaire sur le boulevard Laurier.

Le nouvel immeuble de la Cité Desjardins deviendra en 2013 le point de référence dans le paysage de Lévis, vu à partir du Vieux-Québec.

Dans le secteur Lebourgneuf, la construction de la phase 5 du

Entre 2005 et 2012, le portefeuille sous gestion de ces filiales

Complexe de la Capitale démarre ce printemps. Y emménagera,

immobilières a grossi en moyenne de 40 %.

en 2013, la compagnie d’assurances Intact, qui y regroupera tous ses effectifs dans des locaux de 72 000 pi2. En 2009,

Autre signe de l’effervescence du secteur de l’assurance dans la

c’était la compagnie d’assurances Groupe Promutuel qui, en

région, le Mouvement Desjardins annonçait, en juin 2011, un

louant 90 000 pi2, allait permettre la construction de Place de

investissement de quelque 125 M$ visant à revitaliser la Cité

l’Escarpement 1, un nouvel édifice multilocataire et LEED.

Desjardins de la coopération, site de son siège social à Lévis, et à y moderniser ses installations. Pour assurer la croissance soutenue

Comme on le voit, la croissance des compagnies d’assurances

de sa filiale d’assurance de personnes, Desjardins Sécurité finan-

agit clairement comme vecteur de développement immobilier à

cière, un nouvel immeuble répondant aux normes environnemen-

Québec, tant à titre de locataire majeur que de promoteur ou

tales LEED, accueillera et réunira son personnel actuellement

propriétaire. D’ailleurs, plusieurs compagnies d’assurances et de

réparti un peu partout dans la ville de Lévis. (voir illustration)

services financiers possèdent des filiales dédiées à la gestion et à la promotion immobilières. Des leaders tels Desjardins, La

D’ailleurs, en bons citoyens corporatifs, et ce tant comme locataires

Capitale, SSQ Groupe financier et Industrielle Alliance, dont les

que comme propriétaires ou promoteurs, les compagnies d’assu-

sièges sociaux sont localisés dans la région métropolitaine de

rances sont précurseurs dans l’adoption et le soutien de principes

Québec, ont des filiales immobilières particulièrement actives et

de développement durables et de normes LEED. Non seulement

figurent au top 10 des plus importants gestionnaires sur le

la croissance du secteur de l’assurance et des services financiers

marché des immeubles de bureaux de la capitale. Au moyen de

dans la région de Québec appuie la demande pour les immeubles

nouveaux développements, d’agrandissements et d’acquisitions,

de bureaux, mais elle en rehausse en plus la qualité. ,

ces compagnies répondent aux besoins d’espace de leur société mère tout en gérant un vaste portefeuille d’édifices locatifs.

Alain Roy, É.A., est directeur général du Groupe Altus à Québec.

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Passerelle panoramique reliant les deux immeubles

Été 2012 — IMMOBILIER COMMERCIAL

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Logisco Groupe immobilier honoré

Logisco Groupe immobilier est récipiendaire de la Grande Distinction Excellence Desjardins pour l’année 2012. Cette mention souligne l’excellence du savoir-faire de cette entreprise, qui a mis en place une stratégie lui permettant de réaliser des projets remarquables et d’obtenir des résultats exceptionnels.

Aménagement de la promenade Smith : NIPpaysage remporte le concours

La Ville de Montréal a dévoilé le nom du lauréat du concours pancanadien de design urbain pour l’aménagement de la promenade Smith, située dans le secteur Peel-Wellington dans le quartier Griffintown. Il s’agit de la firme NIPpaysage avec son projet intitulé « Granny Smith ». Ce projet a été choisi par le jury parmi les quatre propositions finalistes.

Le Groupe Régis Côté honoré

Le Groupe Régis Côté, une firme d’architecture de Québec, a remporté le prix Fidéides 2012, dans la catégorie Services, remis le 15 mars dernier dans le cadre d’une soirée de gala qui s’est tenue au Centre des congrès de Québec devant plus de 600 personnes de la communauté d’affaires de la région de Québec.

Bâtiments à haut potentiel d’efficacité énergétique recherchés

Écobâtiment, qui vient de lancer le projet Carrefour bâtiment durable, recherche des propriétaires exploitants de petits bâtiments commerciaux, multirésidentiels, industriels légers ou institutionnels prêts à être accompagnés dans la réduction de leur consommation énergétique et la diminution de leurs émissions de gaz à effet de serre (GES).

Pour plus d’information : www.ecobatiment.org Dans l’ordre habituel : Roger Parent, vice-président relations de Logisco Groupe immobilier, Louis Fournier, directeur général du Centre financier aux entreprises Desjardins Lévis-Lotbinière-Bellechasse et Michel Parent, président-directeur général de Logisco Groupe immobilier

Les meubles Arconas maintenant au Québec

Le fabricant canadien de mobilier de salle d’attente et hall d’entrée Arconas a maintenant des distributeurs au Québec. C’est Atmosphäre, distributeur spécialisé dans le mobilier d’espaces publics situé à Mirabel, qui assurera à la clientèle québécoise les services de vente et d’installation des produits Arconas.

Nous vous invitons à nous faire parvenir vos communiqués et nouvelles brèves concernant l’immobilier commercial à nouvelles@jacquesboisvert.com.

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

Deux nouveaux courtiers au Groupe Immobilier de Montréal

André G. Plourde, président du Groupe Immobilier de Montréal inc., vient d’annoncer l’arrivée de Julie Côté et de François Laurence au sein de son équipe, à titre de courtiers immobiliers.

Mme Côté possède plus de 8 ans d’expérience en immobilier commercial. Après avoir travaillé en gestion, elle s’est orientée en location, entre autres comme directrice, location, au sein d’une firme de gestion immobilière réputée.

M. Laurence compte déjà plus de 13 années d’expérience en immobilier commercial. Il a occupé au cours des dernières années différents postes stratégiques auprès de grands gestionnaires et propriétaires au Québec.

Nouvelles tours à usage mixte au centre-ville de Montréal

Une centaine de personnes de l’industrie et des médias ont assisté à une présentation multimédia d’Icône, un nouveau complexe. L’entreprise Metropolitan Parking Inc., également promoteur du Crystal de la Montagne, en est le maître d’œuvre.

L’investissement de 120 M$ servira à la construction de deux tours de 39 et 32 étages respectivement. Le premier édifice n’accueillera que des parties privatives, alors que le second comprendra 55 000 pi2 de bureaux sur lesquels s’élèveront des unités d’habitation. La première pelletée de terre des tours Icône est prévue pour le printemps 2013 et la phase 1 devrait être complétée en 2015. Plusieurs unités de condo auraient déjà été vendues.

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BRÈVES IMMOBILIÈRES

Hubert Reeves s’associe à Technoparc Montréal

L’Éco-campus Hubert Reeves sera un quartier à part entière du campus SaintLaurent de Technoparc Montréal.

L’organisme souhaite y implanter des centres de recherche et des entreprises consacrés au développement de technologies propres. Le respect et la sauvegarde du milieu naturel seront prioritaires, et c’est ce qui a convaincu Hubert Reeves de prêter son nom à ce futur parc scientifique dont l’objectif est d’en faire une vitrine technologique de calibre mondial pour la démonstration d’innovations avant-gardistes.

Le Centre Manuvie et Le 2000 Peel certifiés BOMA BESt

Le 24 avril dernier, lors de la soirée Montréal du futur 2012, Céline Laforce, directrice d'immeubles, immobilier, chez Manuvie, a reçu la certification environnementale BOMA BESt niveau 3 pour ses édifices Centre Manuvie et Le 2000 Peel. L’entreprise a félicité toute l'équipe de gestion immobilière ainsi que ses locataires.

Congrès annuel ICSC Québec

Il est encore temps de réserver une place pour le congrès annuel ICSC Québec (International Council of Shopping Center), qui se tiendra les 6 et 7 juin 2012. Des conférenciers de grand renom ont accepté d'y participer, dont David Bensadoun, président du Groupe Aldo, et Louis Garneau, président fondateur de Louis Garneau Sports. « Nouvel emplacement, nouveau format, la conférence ICSC 2012 sera un immense succès ! », a déclaré Danielle Lavoie, vice-présidente chez Arcturus et responsable du comité organisateur de l’ICSC Montréal.

Dévoilement de la phase III de District Griffin

Devimco a dévoilé les points saillants de la phase III de son projet District Griffin, un investissement de 150 M$, qui sera réalisé sur le côté est de la rue Peel, entre les rues Ottawa et Wellington. Ce projet représente maintenant un investissement global de 750 M$. Les partenaires financiers sont Devimco et le Fonds immobilier de solidarité FTQ.

Nouveau site Web et nouveau directeur

Un nouveau site Web est maintenant en place chez CONTROLNET Services d’entretien d’immeubles. De plus, l’entreprise vient d’annoncer la nomination de Tony Dieni, au poste de directeur des opérations. M. Dieni a plus de 25 ans d’expérience dans le domaine de l’entretien ménager.

Aide à l’installation d’équipements solaires

Le Bureau de l’efficacité et de l’innovation énergétique du ministère des Ressources naturelles et de la Faune vient de lancer un programme d’aide à l’installation d’équipements solaires opérationnels. Voilà qui devrait aider les architectes à prévoir dans les budgets de leurs clients des projets plus « verts ».

Nomination à la haute direction chez Otéra Capital

Le président et chef de la direction d’Otéra Capital, Raymond McManus, a récemment annoncé la nomination d’Alfonso Graceffa au nouveau poste de président et chef de l’exploitation. M. McManus s’est engagé à demeurer vice-président du conseil et chef de la direction jusqu’au 31 décembre 2013.

N O M I N AT I O N Nathalie Godbout Desjardins Assurances générales a le plaisir d’annoncer l’arrivée de Mme Nathalie Godbout au poste de directrice de comptes majeurs pour le secteur des entreprises.

Possédant plus d’une quinzaine d’années d’expérience dans le domaine de l’assurance commerciale et immobilière, Mme Godbout sera appuyée par une équipe forte et dynamique d’experts dans l’élaboration de solutions d’assurance pour répondre à vos besoins d’affaires.

Dans le cadre de ses nouvelles fonctions chez Desjardins, Mme Godbout œuvrera principalement dans le secteur de l’immobilier commercial.

Nathalie Godbout, B.A.A., PAA Directrice de comptes majeurs Développement des affaires, Entreprises 1 866 350-8300, poste 2834 Cell. : 514 916-9838 nathalie.godbout@dgag.ca

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PHOTO : IMMOBILIER COMMERCIAL PAR LUCIEN LISABELLE

MOT DE L A FIN

Guy Charron

Bilan et perspectives à l’IDU Au cours de la dernière année, l'Institut de développement urbain du Québec (IDU) a pu compter sur un solide conseil d'administration formé de leaders de l'industrie fortement impliqués dans tous les dossiers qui nous préoccupent. Grâce à leurs efforts et avec l'assistance de comités spécialisés, nous avons pu notamment déposer auprès de différentes instances gouvernementales des mémoires portant sur les grandes préoccupations de l'heure telles que la fiscalité municipale, l'urbanisme, l'environnement, les bâtiments verts et la construction LEED. En début d'année, nous avons aussi mené une réflexion en profondeur sur nos actions futures et finalisé le plan stratégique triennal. Pendant une journée complète, un comité spécial composé des membres du conseil d'administration et du conseil des gouverneurs ainsi que de plusieurs observateurs privilégiés du milieu, a discuté de la meilleure manière d'actualiser la mission de l'IDU. Un tel exercice est une occasion précieuse de remise en question et de repositionnement dans une société qui évolue très rapidement : au moment de l'élaboration de son dernier plan stratégique il y a trois ans, par exemple, l'instauration de péages sur les ponts était un sujet tabou dans l'opinion publique et aujourd'hui on s'interroge sur les droits d'accès à exiger. Nous faisons face à des choix difficiles qui peuvent être lourds de conséquences. Il est important que notre secteur économique participe à ces débats. Du choc des idées, un consensus a surgi. Pour les trois années, l'IDU a ciblé cinq grands enjeux prioritaires.

> Dans le Grand Montréal métropolitain seulement, les transports collectifs et leur financement exigeront plusieurs milliards de dollars pour l'entretien des infrastructures et des équipements existants et pour l'ajout de nouveaux services : trains, métros, navettes, tramways, horaires élargis, etc. Les moyens financiers ne sont pas illimités, et en bout de ligne ce sont les contribuables qui vont défrayer la note. Nous avons des décisions à prendre. > Dans un contexte plus large, il est important que les villes aient accès, en plus des taxes traditionnelles, à de nouvelles sources de financement. Cela est d'autant plus crucial pour Montréal, qui doit être forte et attrayante pour les investisseurs étrangers. Afin de maintenir sa place sur l'échiquier mondial, il lui faut offrir des infrastructures de haute qualité. > Le respect et l'évolution du Plan métropolitain d'aménagement et de développement (PMAD), adopté récemment par le gouvernement du Québec à la suite d'une entente entre 82 villes du Grand Montréal, retiendront aussi notre attention. > La qualité des ressources humaines qui doivent répondre aux besoins du marché immobilier sont une autre de nos préoccupations. L'IDU favorisera les partenariats avec différents établissements d'enseignement en vue d'encourager la formation d'une relève toujours mieux adaptée à notre industrie et garante d'une compétitivité de haut niveau dans le monde. > Les nouveaux modes de communication publique jouent un rôle majeur dans la force d'un organisme. L'IDU emboîtera le pas et évaluera les meilleurs moyens d'utiliser les nouveaux médias, pour assurer une diffusion optimale de ses positions et de ses opinions.

Voilà autant de défis stimulants. L'IDU poursuivra, par ailleurs, ses activités traditionnelles tels les déjeuners-causeries animés par des conférenciers de renom, la remise de ses Prix d'excellence et le Sommet immobilier annuel.

Un merci tout spécial à l'équipe de permanents de l'IDU qui réalise avec brio notre mission au quotidien.

Guy Charron Président de l'Institut de développement urbain du Québec (IDU)

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IMMOBILIER COMMERCIAL — Été 2012

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